Anbudsinbjudan - Sollentuna kommun
Anbudsinbjudan - Sollentuna kommun
Anbudsinbjudan - Sollentuna kommun
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Inbjudan till<br />
markanvisning<br />
av kvarteret<br />
Utsikten i Väsjön<br />
www.sollentuna.se
Kommunledningskontoret<br />
INBJUDAN<br />
2013-02-20<br />
Katrin Seuss Sidan 1 av 12<br />
Exploateringsingenjör<br />
08-579 216 78<br />
Dnr 2011/443 KS.258-1<br />
Inbjudan att lämna anbud för bostäder i projektet<br />
Utsikten i Väsjön<br />
Inbjudan till anbudsgivning<br />
Välkommen att lämna anbud, med idéskiss till utformning avseende<br />
bostäder i projekt Utsikten på del av fastigheterna Törnskogen 4:40-42 samt<br />
4:33 i Väsjön, <strong>Sollentuna</strong>. Anbud inklusive tillhörande underlag enligt<br />
denna förfrågan skall vara <strong>Sollentuna</strong> <strong>kommun</strong> tillhanda senast 2013-05-06.<br />
<strong>Sollentuna</strong> <strong>kommun</strong> äger fastigheterna Törnskogen 4:40-42 samt<br />
Törnskogen 4:33 i Väsjön. Fastigheterna ingår i detaljplaneområdet Väsjön<br />
Norra där planläggning pågår. Samråd planeras ske under våren 2013. I<br />
samrådsförslaget visas alternativ med radhusbebyggelse för dessa fastigheter<br />
men även andra typer av småhusbebyggelse kan vara aktuella.<br />
Kommunens avsikt med denna markanvisning är att i tidigt skede få in en<br />
aktiv exploatör som är delaktig i den fortsatta planprocessen. Målet är att<br />
gemensamt utveckla projektet Utsikten genom att skapa förutsättningar för<br />
attraktiva bostäder med höga arkitektoniska värden, högt belägna i en<br />
spännande terräng nära Väsjön och skidbacken Väsjöbacken.
INBJUDAN<br />
Dnr. 2011/443 KS.258-1<br />
Sidan 2 av 12<br />
Väsjön – bakgrund och vision<br />
Väsjön ska bli en ny stadsdel för alla, med boende i blandad bebyggelse i<br />
form av småhus, parhus, radhus och lägenheter i flerbostadshus. Totalt<br />
planeras ca 3000 bostäder att byggas under kommande 25 år. Området ska<br />
präglas av en god arkitektur och har höga ambitioner avseende energi och<br />
miljö.<br />
Översiktskarta<br />
Utöver bostäder planeras området att förses med <strong>kommun</strong>al service i form<br />
av en ny skola för 800 elever (F-9), förskolor, äldreboende m.m. Det finns<br />
också en etablerad idrottsverksamhet i området på Edsbergs sportfält med<br />
slalom, backhoppning, boule, fotboll m.m. som <strong>kommun</strong>en planerar att<br />
utveckla och modernisera under kommande år. Programarbete pågår för<br />
sportfältet, söder om projektet Utsikten.<br />
Sjön Väsjön kommer utgöra den centrala delen av området där en strandpromenad<br />
på drygt 1,5 km planeras att anläggas runt hela sjön, vilket<br />
kommer att göra den tillgänglig för alla. Längs med den urbana delen utmed<br />
flerbostadshusen i den västra delen kommer en kaj och två torg anläggas<br />
som ansluter till en ny park som övergår i mer naturlig karaktär innan den<br />
ansluter till gångvägen nedanför Väsjöbacken.<br />
Väsjön omges av två nybildade naturreservat, Törnskogens och Rösjöskogens<br />
naturreservat. Törnskogens naturreservat, som ligger nordväst om
INBJUDAN<br />
Dnr. 2011/443 KS.258-1<br />
Sidan 3 av 12<br />
projektet Utsikten, är ett för Stockholmsregionen unikt område med vildmarkskaraktär<br />
och erbjuder goda förutsättningar för friluftsliv och biologisk<br />
mångfald. Rösjöskogens naturreservat ligger i direkt anslutning till Edsbergs<br />
sportfält med motionsspår, grill- och badplats som inbjuder till rekreation.<br />
Väsjön är idag ett sommarstugeområde som saknar <strong>kommun</strong>alt vatten- och<br />
avlopp och är <strong>kommun</strong>ens sista fritidshusområde som inte är detaljplanerat.<br />
Planläggning har pågått sedan 2005 och området är indelat i flera detaljplaneetapper,<br />
se karta nedan.<br />
Törnskogens<br />
naturreservat<br />
Kartan visar detaljplaneetapperna i Väsjön.<br />
Rösjöskogens<br />
naturreservat<br />
Tidplan<br />
De två första detaljplaneetapperna i projektet, Södersätra och Kastellgården<br />
samt Väsjön Mellersta, antogs i <strong>kommun</strong>fullmäktige i april 2011. Dessa är<br />
överklagade och bedöms vinna laga kraft under våren 2013. Utbyggnaden<br />
av infrastruktur i dessa områden beräknas påbörjas under sommaren 2013.<br />
Aktuellt område ingår i den tredje planetappen, Väsjön Norra. Planområdet<br />
ligger nordväst om Frestavägen och Väsjön. Plansamråd beräknas ske våren<br />
2013. Därefter beräknas granskning ske senare under året. Byggstart för<br />
kvartersmark för projekt Utsikten bedöms tidigast kunna ske 2017 beroende<br />
på eventuella överklagandeprocesser och utbyggnad av infrastruktur.
INBJUDAN<br />
Dnr. 2011/443 KS.258-1<br />
Sidan 4 av 12<br />
Väsjön Norra - områdesbeskrivning<br />
Väsjön Norra karaktäriseras av den kuperade terrängen som är en stor tillgång<br />
för området och som innebär att utblickar och variation skapas. Gatustrukturen<br />
har så långt möjligt anpassats efter terrängens förutsättningar och<br />
för att möjliggöra en ändamålsenlig bebyggelsestruktur längs gatorna. Den<br />
utgår också till viss del från den befintliga gatustrukturen, där Fräkenvägen<br />
och Stenstavägen bibehålls. Där det finns möjlighet har flera in- och utfarter<br />
till området skapats för att skapa bra samband till omgivningarna. En ny<br />
gatuanslutning anordnas från Gustavsbergsleden i den nordvästra delen av<br />
området. Denna gata går genom området och ansluter sedan till Frestavägen.<br />
Mellan de högre och lägre liggande partierna anordnas passager via trappor<br />
för gående så att de mer centralt liggande områdena samt busshållplatserna,<br />
kan nås på ett enkelt sätt.<br />
Frestavägen omdanas till en stadsgata, med trädplantering. Flerbostadshus<br />
kommer att kanta gatan samt uppföras i de delar som angränsar till denna.<br />
Bebyggelsen här uppförs i huvudsak i tre våningar samt med en indragen<br />
fjärde våning. Högre upp i området sker en successiv övergång till glesare<br />
bebyggelse med småhus i form av kedjehus, parhus och slutligen friliggande<br />
villor angränsande till naturmark. Nordväst om planområdet finns en befintlig<br />
kraftledning. Kommunen har tecknat avtal med projektet Stockholm<br />
ström, vilket innebär att ledningen planeras att tas bort kring år 2020 efter<br />
det att en ny kabelförbindelse har markförlagts i en annan sträckning. När<br />
kraftledningen tagits bort kan ytterligare planläggning för småhusbebyggelse<br />
ske norr om aktuellt planområde.<br />
Kommunen utbjuder till försäljning delar av fastigheterna Törnskogen 4:40-<br />
42 (delområde 1) samt 4:33 (delområde 2). I samrådshandlingen till detaljplanen<br />
föreslås att del av fastigheten Törnskogen 4:45 ingår i delområde 1.<br />
Kommunen har med anledning av detta inlett diskussion med berörd fastighetsägare.<br />
De två delområdena framgår av karta och beskrivning nedan.<br />
Illustrationskarta över delområde 1 och 2
INBJUDAN<br />
Dnr. 2011/443 KS.258-1<br />
Sidan 5 av 12<br />
Området består idag av hällmarkstall- och blåbärsgranskog. Moss- och<br />
lavbevuxna berghällar och stenbumlingar tillsammans med knotiga tallar<br />
ger området karaktär. Topografin med stora höjdskillnader utgör en utmaning<br />
samtidigt som den ger möjligheter att skapa något speciellt med<br />
goda möjligheter till utblickar över Väsjön, slalombacke och omgivning.<br />
Foto som visar delområde 1 mot befintlig bebyggelse, vy åt sydost. Väsjöbacken skymtar i<br />
vänstra delen av bilden.<br />
Efter att detaljplanen har vunnit laga kraft ska fastigheter bildas av kvartersmarken<br />
innan tillträde kan ske. De två delområdena försäljs tillsammans.<br />
Delområde 1<br />
Området består av del av fastigheterna Törnskogen 4:40-4:42 vilka<br />
angränsar till varandra. Delområdet omfattar en areal om ca 4 300 kvm<br />
kvartersmark. Höjdskillnaden inom delområdet är 7 m, från +41 till +48<br />
möh. Området innehåller mycket nära visuella avstånd till befintliga<br />
bostadshus på angränsande fastigheter söder om delområde 1 pga de stora<br />
höjdskillnaderna. Inga markföroreningar eller fornlämningar bedöms<br />
förekomma i delområdet.<br />
Direkt norr om kvartersmarken har <strong>kommun</strong>en för avsikt att bevara naturmark<br />
och berghällar vilket säkerställs genom planläggning som allmän plats<br />
- naturmark. Platsen planeras att nyttjas för naturlek och grillplats. Från<br />
delområdet planeras en slingrande gångväg/trappa ända ner till de centrala<br />
delarna av Väsjön och busshållplats vid Frestavägen.
Delområde 1 med illustration inför plansamråd.<br />
Karaktärsfulla tallar har markerats med grönt.<br />
3d-visualisering av delområde 1(Sightline Vision AB)<br />
INBJUDAN<br />
Dnr. 2011/443 KS.258-1<br />
Sidan 6 av 12
INBJUDAN<br />
Dnr. 2011/443 KS.258-1<br />
Sidan 7 av 12<br />
Delområde 2<br />
Delområde 2 utgörs av del av fastigheten Törnskogen 4:33, vilken är<br />
belägen nordost om delområde 1. Areal är ca 1 300 kvm kvartersmark.<br />
Höjdskillnaden är ca 5 m, från +46 till +51 möh. Delområde 2 består av<br />
något planare mark jämfört med delområde 1. Inga markföroreningar eller<br />
fornlämningar bedöms förekomma i delområdet.<br />
Delområde 2 med illustration inför plansamråd.<br />
3d-visualisering över delområde 2(Sightline Vision AB).
INBJUDAN<br />
Dnr. 2011/443 KS.258-1<br />
Sidan 8 av 12<br />
Förutsättningar<br />
Grundprincipen för gestaltningen i planen är att skapa stadsmässighet mot<br />
Frestavägen med i huvudsak 3-våningshus, med ytterligare en indragen<br />
våning, på ömse sidor om vägen. Därefter sker en successiv nedtrappning i<br />
antal våningar och glesare placering på sluttningen. För delområde 1 och 2<br />
är avsikten att skapa en bebyggelseskala med friliggande-, par-, rad- eller<br />
kedjehus, se inspirationsskiss bilaga 1.<br />
Delområdena ligger utmed en ny lokalgata med gångbana. Gatan blir en<br />
tillgänglig förbindelse genom hela planområdet från Gustavsbergsleden till<br />
Frestavägen.<br />
Lokalgatan genom delområdena har en väglutning om max 1:12 (8%). Det<br />
är tillåtet för anbudsgivaren att föreslå mindre justering av vägen inom delområdena<br />
om det underlättar inplacering av bostadshus, gestaltning eller<br />
anpassning. Sådan omlokalisering får dock ej påverka vägdragning på<br />
angränsande fastigheter eller överstiga en lutning om 8 %.<br />
Bebyggelseskala medges i tre våningar inkl. souterräng men avsteg får göras<br />
om mervärden för hela området kan vinnas.<br />
Den speciella terrängen och karaktärselement, såsom berghällar och tallar, i<br />
respektive delområde ska utnyttjas på bästa sätt och bevaras i så stor utsträckning<br />
som möjligt. Karaktärsfulla tallar är inmätta och framgår av<br />
grundkartan.<br />
Hänsyn till befintliga bostäder ska tas.<br />
Skyddsavstånd till kraftledning ska beaktas vid placering av bostadsbebyggelsen.<br />
Minimikrav avseende energianvändning är att Boverkets senast gällande<br />
byggregler ska tillämpas. En högre ambition avseende energianvändning ska<br />
dock eftersträvas.<br />
<strong>Sollentuna</strong> <strong>kommun</strong> avser att bygga ut allmänna gator i området, gång- och<br />
cykelvägar samt lekplats.<br />
VA och el m.m. kommer att byggas ut i området av <strong>Sollentuna</strong> Energi AB.<br />
Utbyggnad av fjärrvärme är inte aktuellt till de båda delområdena.<br />
Åtagande<br />
Den vinnande anbudsgivaren ska förvärva de delar av fastigheterna<br />
Törnskogen 4:40-42 och 4:33 i delområde 1 och 2 som blir kvartersmark.<br />
Villkor ska regleras i markanvisningsavtal som ersätts med köpe- och<br />
exploateringsavtal vid detaljplanens antagande.<br />
Anbudsgivaren ska medverka aktivt i detaljplanearbetet och stå för samtliga<br />
projekterings-, utredningskostnader m.m. som krävs för markanvisningsområdet<br />
i planarbetet.
INBJUDAN<br />
Anbudsgivaren ska ombesörja och bekosta samtliga markarbeten och<br />
anläggningar inom kvartersmarken inom de berörda fastigheterna.<br />
Dnr. 2011/443 KS.258-1<br />
Sidan 9 av 12<br />
Anbudsgivaren ska redovisa byggnadsmaterialens sammanlagda klimatpåverkan<br />
(CO2e) vid tecknande av exploateringsavtal respektive vid<br />
slutbesiktning. Redovisningen föreslås ske genom användandet av en<br />
allmänt tillgänglig databas, t ex Inventory of carbon & energy (ice),<br />
University of Bath (2011).<br />
Anbudsgivaren ska teckna särskilt avtal med <strong>Sollentuna</strong> Energi AB för<br />
anslutning till VA, el etc enligt vid varje tillfälle gällande taxa.<br />
Parkering ska anordnas inom kvartersmark med 2 p-platser per småhusenhet.<br />
På grund av de topografiska förutsättningarna i området, behöver dagvattnet<br />
fördröjas inom kvartersmarken för att minska risken för översvämning i<br />
området. Plats för fördröjningsmagasin alternativt annan lösning behöver<br />
därmed finnas. För bebyggelsen som ligger söder om lokalgatan genom<br />
delområdena planeras bestämmelse införas som innebär att dagvatten från<br />
takytor och hårdgjorda ytor ska avledas i tät ledning direkt till av<br />
<strong>kommun</strong>en upprättad förbindelsepunkt.<br />
Kostnader<br />
Köpeskilling erläggs vid tillträde. Handpenning om 10 % av köpeskillingen<br />
betalas vid markanvisningsavtalets tecknande. Tilläggsköpeskilling ska<br />
erläggas i samband med beviljande av bygglov om byggrätten överstiger<br />
den i anbudet angivna byggrätten med mer än 5%. Tilläggsköpeskillingen<br />
ska i detta fall baseras på antal kr/m 2 BTA som framgår av anbudet.<br />
Justering av köpe- respektive tilläggsköpeskilling ska ske med KPI till<br />
tidpunkten för betalning. Gatukostnadsersättning ingår i köpeskillingen och<br />
kommer att redovisas separat vid tecknande av köpeavtal.<br />
Utöver köpeskilling betalar anbudsgivaren följande kostnader:<br />
Exploateringsbidrag om 550 000 kr betalas i samband med tillträde.<br />
Planavgift om 300 000 kr betalas i samband med detaljplanens<br />
antagande.<br />
Förrättningskostnader i samband med fastighetsbildning avseende<br />
delområde 1 och 2.<br />
Bygglovsavgift, anslutningsavgifter och övriga kostnader förenade<br />
med exploateringen av delområde 1 och 2.<br />
Övrigt<br />
Det finns möjlighet att delta i <strong>kommun</strong>ens digitala 3d-terrängmodell som<br />
utvecklas av Sightline Vision AB, se beskrivning i Bilaga 7.
Anbud<br />
Anbudet ska innehålla:<br />
INBJUDAN<br />
Dnr. 2011/443 KS.258-1<br />
Sidan 10 av 12<br />
1. Kortfattad beskrivning av genomförbart förslag inklusive<br />
beskrivning hur <strong>kommun</strong>ens uppställda krav (enligt förutsättningar<br />
och åtaganden ovan) har tillgodosetts<br />
2. Situationsplan i skala 1:500 med höjdsättning för respektive<br />
delområde<br />
3. Exploateringsdata, antal lägenheter, antal kvm BTA och kvm BOA<br />
för respektive delområde<br />
4. En principsektion per delområde, tvärs höjdkurvorna som visar<br />
planerad bebyggelse i förhållande till befintlig bebyggelse, skala<br />
1:500<br />
5. Minst en illustration per delområde med beskrivning av fasader<br />
(material och färgsättning)<br />
6. Kortfattad beskrivning av byggnadsteknik, energilösning och<br />
energianvändning<br />
7. Två referensobjekt relevanta för denna markanvisning<br />
8. Anbudsgivarens miljö- och kvalitetspolicy<br />
9. Total köpeskilling för delområde 1 och 2, värdetidpunkt<br />
februari 2013<br />
10. Giltigt registreringsbevis för inlämnande Anbudsgivare<br />
Anbudshandlingar ovan enligt punkt 1-8 ska inlämnas i förseglat separat<br />
kuvert och märkas ”Markanvisning Utsikten, dnr 2011/443”<br />
och<br />
anbudshandlingar avseende punkt 9-10 ska inlämnas i förseglat separat<br />
kuvert och märkas ”Pris Utsikten, dnr 2011/443”.<br />
Anbudshandlingarna ska vara <strong>kommun</strong>ens registratur tillhanda enligt ovan<br />
senast 2013-05-06 till adress:<br />
<strong>Sollentuna</strong> <strong>kommun</strong><br />
Kommunledningskontoret<br />
191 86 SOLLENTUNA<br />
Anbudet ska vara bindande till 2013-10-31.<br />
Ersättning för framtagande av anbud med tillhörande underlag utgår inte.<br />
Kommunen ska ges rätt att utan ersättning till upphovsman eller anbudsgivare<br />
ställa ut och/eller publicera förslagen samt mångfaldiga inlämnade<br />
handlingar i den utsträckning det krävs för behandling inom <strong>kommun</strong>en. De<br />
inlämnade anbuden kommer att bli allmänna, offentliga handlingar efter det<br />
att utvärdering skett.<br />
Innan beslut om tilldelning sker har <strong>kommun</strong>en rätt att ta upp förhandling<br />
med en eller flera anbudsgivare.
INBJUDAN<br />
Dnr. 2011/443 KS.258-1<br />
Sidan 11 av 12<br />
Den slutliga omfattningen av byggrätten och bebyggelsens utformning beror<br />
på planprocessen och kan komma att avvika från de nu givna förutsättningarna.<br />
Tidplan<br />
Sista datum för inlämning av anbud 2013-05-06<br />
Utvärdering av anbud maj/juni 2013<br />
Beslut i plan- och<br />
exploateringsutskott<br />
aug 2013<br />
Beslut i <strong>kommun</strong>styrelsen sept 2013<br />
Meddelande om vinnande anbud senast sept/okt 2013<br />
Bedömning<br />
Kommunen förbehåller sig fri prövningsrätt av anbuden samt rätten att<br />
förkasta samtliga inkomna anbud. Anbud som inte är kompletta enligt ovan<br />
kommer inte att beaktas. I bedömningen kommer även vägas in hur anbudsgivaren<br />
presterat tidigare i <strong>kommun</strong>en.<br />
Vid bedömningen kommer utvärderingskriterierna ges följande viktning:<br />
Terränganpassning/arkitektonisk utformning 1/3<br />
Energi och miljö 1/3<br />
Pris 1/3<br />
Terränganpassning/arkitektonisk utformning<br />
Terränganpassning och den arkitektoniska utformningen bedöms enligt<br />
nedanstående:<br />
Bebyggelsens och kvartersmarkens anpassning till befintlig natur<br />
och terräng med möjlighet att bevara karaktärselement.<br />
Hänsyn till befintliga hus på intilliggande fastigheter avseende skala,<br />
karaktär och visuellt intryck från dessa.<br />
Energi och miljö<br />
Energi och miljö bedöms enligt följande:<br />
Maximal energianvändning i driftskedet (kWh/m 2 och år)<br />
Pris<br />
Priset bedöms enligt följande:<br />
Total köpeskilling för delområde 1 och 2 (SEK)<br />
Bedömningens genomförande<br />
Poäng sätts på förslagen för respektive utvärderingskriterium efter en skala<br />
som bestäms efter antalet inkomna anbud. Det bästa förslaget inom varje<br />
utvärderingskriterium erhåller lika många poäng som det finns anbud och
INBJUDAN<br />
Dnr. 2011/443 KS.258-1<br />
Sidan 12 av 12<br />
det minst goda en poäng. Utvärderingskriterierna terränganpassning/<br />
arkitektonisk utformning samt energi och miljö utvärderas separat från<br />
utvärderingen av priset. Slutar flera anbudsgivare på samma poäng avgör<br />
priset.<br />
Utvärdering kommer att ske av en jury bestående av stadsarkitekt Jan<br />
Enfors, bygglovschef Filip Olofsson, projektledare Väsjön Karin Sköld,<br />
exploateringsingenjör Katrin Seuss samt plansamordnare Väsjön Emma<br />
Tönnerfors för senare ställningstagande i plan- och exploateringsskottet och<br />
<strong>kommun</strong>styrelsen.<br />
Frågor<br />
Eventuella frågor kan lämnas skriftligen via e-post med texten<br />
”Markanvisning Utsikten” i ämnesraden till Katrin Seuss:<br />
katrin.seuss@sollentuna.se<br />
Frågor och <strong>kommun</strong>ens svar under anbudstiden kommer att delges<br />
skriftligen via e-post till samtliga inbjudna exploatörer. För att få del av<br />
dessa vänligen skicka er e-postadress till Katrin Seuss, se adress ovan, och<br />
ange ”Utsikten” i ämnesraden.<br />
Kommunledningskontoret<br />
Katrin Seuss<br />
Exploateringsingenjör<br />
Bilagor<br />
Bilaga 1 Inspirationsskisser med förslag till utbyggnad, skala 1:1000<br />
Bilaga 2 Naturinventering Väsjön norra, juni 2011<br />
Bilaga 3 Kartbilaga<br />
Översiktskarta, A3<br />
Karta över delområde 1, kvartersmark och illustration, A4<br />
Karta över delområde 2, kvartersmark och illustration, A4<br />
Bilaga 4 Gatusektion, lokalgata<br />
Bilaga 5 Foton<br />
Bilaga 6 Nyhetsbrevet Väsjönytt, 2012 nr 1<br />
Bilaga 7 Beskrivning av visualisering för Väsjön, Sightline Vision AB<br />
Övriga handlingar finns på <strong>kommun</strong>ens hemsida:<br />
www.sollentuna.se/utsikten
Change language