Fastighetsmarknad och marknadsanalys

Fastighetsmarknad & marknadsanalys 

• Fastighetsmarknad och marknadsanalys (kap 15) 

• Begrepp inom fastigheter och fastighetsförvaltning 

1

Vad avses med en fastighetsmarknad? 

Marknad 

• Avyttrare och mottagare möts 

(direkt eller indirekt) 

• Varor och/eller tjänster utbytes 

2

Fastighetsmarknad 

Olika begreppstolkningar förekommer: 

• Köp och försäljning av fastigheter (snäv) 

• Samt byte, gåva och arv (vidare) 

• Även överlåtelse av juridisk person som äger 

fast egendom. 

• Även hyres- och byggmarknaderna 

• Även den ”svarta marknaden” 3

Vad förvärvar man? 

Fastighetsförvärv innebär köp av fast egendom. 

Fast egendom, Jordabalken (JB) kap 1. (torsdag) 

Fast egendom är indelad i fastigheter. 

Begreppet fastighet används ofta oprecist. 

Viktigt att kontrollera och precisera vad som ingår 

och inte ingår vid ett förvärv eller en värdering. 

4

Delmarknader 

Huvudfråga – hur en marknad kan eller bör avgränsas. 

Finns ett stort antal delmarknader, beroende på: 

• Typ av fastighet 

• Geografiska läget 

Avgränsningskriterier: 

• Läge (visst villaområde) 

• Fastighetstyp (radhus, kedjehus, fristående villa etc.) 

• Ägarform (äganderätt, tomträtt, bostadsrätt) 

• Köparekategori (barnfamiljer, pensionärer etc.) 

• Tidsaspekten (vanligt marknadsanalyser kom.fastigheter) 

Alla delmarknader har olika karaktär och utveckling. 5

Fastighetsbeståndet 

• Marknadens karaktär - grund i det befintliga 

beståndets beskaffenhet. 

• Marknaden utgörs främst av en andrahandsmarknad 

med överlåtelser av ”begagnatvaror”. 

• Nytillskottet av bebyggda fastigheter uppgår 

bara till någon procent av beståndet per år. 

• Tillkommer om- och tillbyggnader. 

6

Taxeringsenheter och taxeringsvärden 

Fastighetstyp Taxeringsenheter Taxeringsvärde 

1000 tal miljarder kronor 

• Småhus 2 267 1890 

– varav fritidshus 460 387 

• Hyreshus 126 1 810 

– Varav Bostadshus 64 950 

– Komb.bost./lok. 22 360 

– Komm. Lok. 24 434 

– Hotell/rest. 3,7 32 

• Industrifastigheter* 77 275 

• Elprod. enheter 2,7 166 

• Lantbruk 340*** 730 

• SUMMA 2 850 5 720 

• Specialenheter** 84 600**** 

• TOTALT 2 930 6 320 7

Fastigheter som marknadsobjekt 

Överlåtelser av fastigheter, fast egendom – mera 

reglerad än många andra varor som kan förvärvas. 

1. Fastigheternas stora ekonomiska betydelse. 

2. Fastigheternas stora strategiska betydelse. 

3. Historiskt, ansetts ge makt åt innehavaren. 

8

Fastigheter - en marknad med många särdrag 

1. Varje objekt är unikt 

2. Varje fastighet är lägesbestämd 

3. Lång varaktighet 

4. Stor kapitalinsats 

5. Lånefinansierade köp 

6. Trögrörligt utbud 

7. Bristfällig marknadsinformation, lång eftersläpning 

8. Utdragen överlåtelseprocess 

9. Många inblandade parter 

10. Samhällskontroll 

9

Myten om det obefintliga ortsprismaterialet 

D.v.s. att jämförelseobjekt saknas... 

• Meningsfulla marknadsjämförelser sker med 

acceptans av skillnader mellan värderingsobjekt 

och jämförelseobjekt. 

• Försöka finna bästa möjliga urval till ledning för 

värdebedömningen, via flera olika ansatser. 

10

Överlåtelseprocessen 

• Sker huvudsakligen via auktionsliknande förfaranden. 

• Förhandlingsprocessen - i hög grad beroende av vilka 

parter som är inblandade, vilket marknadsobjekt det 

handlar om. 

• I en tänkt marknadssituation – säljarens marknad så länge 

det finns mer än en budgivare, upp till en ”balanspunkt”. 

Därefter återstår endast en köpare. 

• Illustrerar prisbildningsmekanismen, de moment av 

slumpmässighet som råder för potentiella köpare, bud etc. 

11

Fastighetsdatasystem (FDS) 

• Behovet av att definiera fastigheter från ett administrativtoch 

skattetekniskt perspektiv – lett till utvecklingen av 

informationssystem som ajourförs av olika myndigheter. 

• FDS - det i särklass största fastighetsinformationssystemet. 

• Ajourförs av lantmäterimyndigheten i län alt. kommun. 

• Fastighetsregistret består av olika delar; allmänna delen, 

inskrivningsdelen, adressdelen, byggnadsdelen och 

taxeringsuppgiftsdelen. 

12

Lägenhetsregistret 

• Ett nytt, enligt lag, tillskapat nationellt register över 

Sveriges alla bostadslägenheter. 

• Upprättats av Lantmäteriet, hjälp av uppgifter från 

fastighetsregistret och fastighetsägarna. 

• Varje bostad har ett eget nummer, anger vart i 

byggnaden som lägenheten finns. 

• Innehåller information om själva bostaden och 

byggnaden. 

13

Lägenhetsnummer 

• Lägenhetsnumret är fyrsiffrigt. 

• Det två första siffrorna anger våningsplanet bostaden 

finns på. Entréplan sätts till 10. 

• De två sista siffrorna anger bostadens placering inom 

våningsplanet. 

• Registret hålls av kommunerna. Fastighetsägarna ska 

lämna uppgifter till kommunerna om förändringar. 

• Ett offentligt register, offentlighetsprincipen. 

Uppgifter lämnas av Lantmäteriet på papper. 

14

Marknadens omfattning 

• SCB: drygt 137 000 fastigheter bytte ägare under år 

2009. Exkluderat arv, byten och gåvor var det 102 000 

fastigheter, köpeskillingar på totalt 197 miljarder kr. 

• Tillkommer icke lagfartspliktiga överlåtelser där 

överlåtelsen avser de juridiska personer som äger 

fastigheterna (fastighetsbolag etc.). 

• Överlåtelserna kan avse en eller flera fastigheter, del 

av fastighet eller ideella andelar i en fastighet. 

15

Lagfarna överlåtelser via köp av 

fastigheter och bostadsrätter 

Antal överlåtelser Procent av bestånd 

Typ av fastighet 2006 2009 2006 2009 

Villor 75 000 76 000 4,1 3,3 

Fritidshus 13 000 12 000 3,0 2,6 

Hyresfastigheter 5 600 3 300 4,4 2,6 

Bostadsrätter 40 000 5,1 

• Tillkommer överlåtelser som sker på annat sätt än genom köp. 

Speciellt för hyresfastigheter med bostäder eller kommersiella 

lokaler samt industrifastigheter har bolagsförsäljningar, fusioner 

m.m. stor omfattning. Överlåtelserna avser ofta hela 

fastighetsbestånd. 16

Marknadsanalyser för 

fastighetsinvestering eller värdering 

Viktiga särdrag ur marknadsanalyssynpunkt: 

• Varje fastighet är unik, har ett givet läge, lång varaktighet. 

• Fastighetsmarknaden består av ett stort antal delmarknader. 

Två huvudsyften för analyser av fastighetsmarknaden: 

1. Investeringsanalyser för att undersöka möjligheterna för att 

investera i eller att sälja fastigheter. 

2. Prisanalyser/marknadsvärdebedömningar för att ge en 

uppfattning om marknaden och betalda priser. 

17

1. Makroekonomiska analyser 

• Innefattar trender och prognoser i ett lands (eller en 

regions) faktiska och förväntade framtida utveckling, 

d.v.s. makroekonomiska studier. 

• Fyra övergripande faktorer som har stor betydelse för 

fastighetsmarknaderna: 

1. Ekonomisk tillväxt/BNP 

2. Inflation 

3. Räntenivå 

4. Konjunktursvängningar 18

Ekonomisk tillväxt/BNP 

• Med ekonomisk tillväxt menas vanligen ökning av 

BNP, bruttonationalprodukten. 

• BNP – summera förädlingsvärdena i samtliga 

producerande företag/organisationer. 

• Förädlingsvärde – skillnaden mellan 

försäljningsintäkter och kostnader för inköp av 

råvaror och halvfabrikat. 

• Bruttonationalprodukt – inga avdrag görs för 

förslitning av byggnader och maskiner. 19

Inflation 

• Inflation innebär att den allmänna prisnivån stiger. 

• Vanligaste sättet att mäta – konsumentprisindex (KPI). 

• KPI – utgår från det genomsnittliga hushållets 

konsumtion. 

• Orsaker till inflation finns både på efterfrågesidan och 

på utbudssidan. 

• Effekterna av inflation beror mycket på om inflationen 

är väntad eller oväntad. 20

Räntenivå 

• Räntan – ett pris på att få låna pengar. 

• Analyseras med hjälp av utbud och efterfrågan. 

• Inflationstakten påverkar ränta – innebär att de 

pengar som långivaren får tillbaka är mindre värda än 

de pengar som lånats ut. 

• Riksbanken bestämmer en s.k. styrränta/reporänta, 

som i princip talar om vad andra banker kan få för 

ränta vid mycket korta lån till/från riksbanken. 

21

Konjunktursvängningar 

• Under de senaste 20 åren har fastighetsmarknaden 

svängt kraftigt. 

• Dominerande uppfattning är att konjunktursvängningar 

i första hand sammanhänger med förändringar på 

efterfrågesidan. 

• Efterfrågeförändringen sprider sig sedan, via olika 

mekanismer till andra delar av ekonomin. 

• Riksbanken försöker påverka ekonomi genom ändrade 

räntenivåer. 22

2. Ortsanalyser 

• Avser att ge en bild av den lokala ortens geografiska 

och ekonomiska förutsättningar med stark tonvikt på 

framtida utveckling. 

• Läge, befolkning, näringsliv och lokal ekonomi. 

• Infrastruktur, kommunikationer, utbildnings- och 

servicekvalitet. 

• Är av mycket stor betydelse i samband med olika 

lokaliserings- och investeringsbeslut. 

23

3. Fastighetsmarknadsanalyser 

Har främst två syften: 

1. Att ge dataunderlag för tolkning av betalda priser. 

2. Att erhålla marknadsmässiga data för att kunna 

utvärdera och positionera det aktuella objektets 

egenskaper och förvaltningsdata. 

• Ska ge en uppfattning om grundläggande 

marknadsdata som betalda priser på fastigheter, 

direktavkastning, omsättning, marknadsaktörer och 

fastighetsrelaterade förvaltningsdata. 24

4. Fastighetsanalys 

• En genomlysning av den aktuella fastighetens 

kvalitéer och status. 

• Beskrivning och utvärdering av tekniska, 

juridiska och ekonomiska förutsättningar. 

• Entreprenadbesiktningar 

• Ansvarsbesiktningar 

• Överlåtelsebesiktningar 

• Besiktningar som underlag för värdering 

25

Fastighetsmarknaden i en historisk 

tillbakablick 

• Fastighetspriserna över tiden uppvisar cykliska 

förlopp (ca 8-10 år). 

• De cykliska förloppen återspeglar den ekonomiska 

utvecklingen. 

• Följsamhet till faktorer som ekonomisk tillväxt, 

inflation och sysselsättning. 

• Svåra finans- och fastighetskriser med ca 50-60 åriga 

intervall, med mindre kriser under mellanperioderna. 

26


1900-talets början 

tillbakablick 

• Gynnsamt ekonomiskt klimat i västvärlden 

• Stigande fastighetspriser 

1929 till 1950-talet 

• Börskrasch 1929 på Wallstreet i New York 

• Start till djup ekonomisk kris 

• Halverade fastighetspriser 

• Dålig värdeökning på fastigheter 

27


1960-talet 

tillbakablick 

• Gynnsammare fastighetsmarknad 

• Fastigheter långsiktigt realvärdesäkra 

(värdet över tiden förändras i takt med inflationen) 

• Reglerad fastighetsmarknad (både bostäder & lokaler) 

• Miljonprogrammet (skapa 1 miljon bostäder på 10 år) 

28


1970-talet 

tillbakablick 

• 1972 avskaffades hyresregleringen för lokaler 

• Mitten på 70-talet var miljonprogrammet klart 

• Direktavkastningskraven 8-12 % 

(på totalt kapital= driftnetto/MV) (DN= H-D-U-S) 

29


1980-talet 

tillbakablick 

• Ekonomiska utvecklingen avstannande 

• Småhusmarknaden i stora bekymmer 

• Två stora devalveringar, 1981 10 % och 1982 16 % 

(nedskrivning av kronans värde, Sverige hade då fast 

växelkurs) 

30

1989 


tillbakablick 

• Prisfall på bygg- och fastighetsaktier 

• Prisfall på fastigheter i Europa 

• Fastighetsmarknaden reagerade ej: 

– Fartblind av tidigare utveckling 

– Trodde på tillfällig nedgång 

– Investeringskalkyler med kalkylperioder på 5-10 år 

– Långa hyreskontrakt 

31


1990 (hösten) 

tillbakablick 

• Stort köpmotstånd – mycket få avslut 

• Hyrorna faller 

• Ökade vakanser 

• Kraftigt höjda räntor 

• Prisfall på 10-25 % 

32

1992 


tillbakablick 

• 500 procents marginalränta räcker inte. 

• Det fasta värdet på kronan kunde inte längre försvaras. 

• Sverige övergick till rörlig växelkurs. 

33


1992-1996 

tillbakablick 

• Rekonstruktion av fastighetsmarknaden 

• 1992 utländska ägare tillåts på marknaden 

• Bankerna förlorade 125 miljarder kr 

• Bankerna fick fastigheter för 100 miljarder kr 

• Staten betalade 65 miljarder kronor (”Bankakuten”) 

• Nyproduktionen avstannade 

34


Sedan år 2000 

tillbakablick 

• Våren 2000 spricker IT-bubblan 

• Lokalbehovet sjönk, hyresnivåerna stagnerat 

• Efter en tid börjar marknaden ta fart igen 

• År 2008 betydande utförsäljningar från de utländska 

investerarna. 

35

Fastighetsmarknad och marknadsanalys

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?