Fastighetsmarknad och marknadsanalys
Fastighetsmarknad och marknadsanalys
Fastighetsmarknad och marknadsanalys
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Fastighetsmarknad</strong> & <strong>marknadsanalys</strong><br />
• <strong>Fastighetsmarknad</strong> <strong>och</strong> <strong>marknadsanalys</strong> (kap 15)<br />
• Begrepp inom fastigheter <strong>och</strong> fastighetsförvaltning<br />
1
Vad avses med en fastighetsmarknad?<br />
Marknad<br />
• Avyttrare <strong>och</strong> mottagare möts<br />
(direkt eller indirekt)<br />
• Varor <strong>och</strong>/eller tjänster utbytes<br />
2
<strong>Fastighetsmarknad</strong><br />
Olika begreppstolkningar förekommer:<br />
• Köp <strong>och</strong> försäljning av fastigheter (snäv)<br />
• Samt byte, gåva <strong>och</strong> arv (vidare)<br />
• Även överlåtelse av juridisk person som äger<br />
fast egendom.<br />
• Även hyres- <strong>och</strong> byggmarknaderna<br />
• Även den ”svarta marknaden” 3
Vad förvärvar man?<br />
Fastighetsförvärv innebär köp av fast egendom.<br />
Fast egendom, Jordabalken (JB) kap 1. (torsdag)<br />
Fast egendom är indelad i fastigheter.<br />
Begreppet fastighet används ofta oprecist.<br />
Viktigt att kontrollera <strong>och</strong> precisera vad som ingår<br />
<strong>och</strong> inte ingår vid ett förvärv eller en värdering.<br />
4
Delmarknader<br />
Huvudfråga – hur en marknad kan eller bör avgränsas.<br />
Finns ett stort antal delmarknader, beroende på:<br />
• Typ av fastighet<br />
• Geografiska läget<br />
Avgränsningskriterier:<br />
• Läge (visst villaområde)<br />
• Fastighetstyp (radhus, kedjehus, fristående villa etc.)<br />
• Ägarform (äganderätt, tomträtt, bostadsrätt)<br />
• Köparekategori (barnfamiljer, pensionärer etc.)<br />
• Tidsaspekten (vanligt <strong>marknadsanalys</strong>er kom.fastigheter)<br />
Alla delmarknader har olika karaktär <strong>och</strong> utveckling. 5
Fastighetsbeståndet<br />
• Marknadens karaktär - grund i det befintliga<br />
beståndets beskaffenhet.<br />
• Marknaden utgörs främst av en andrahandsmarknad<br />
med överlåtelser av ”begagnatvaror”.<br />
• Nytillskottet av bebyggda fastigheter uppgår<br />
bara till någon procent av beståndet per år.<br />
• Tillkommer om- <strong>och</strong> tillbyggnader.<br />
6
Taxeringsenheter <strong>och</strong> taxeringsvärden<br />
Fastighetstyp Taxeringsenheter Taxeringsvärde<br />
1000 tal miljarder kronor<br />
• Småhus 2 267 1890<br />
– varav fritidshus 460 387<br />
• Hyreshus 126 1 810<br />
– Varav Bostadshus 64 950<br />
– Komb.bost./lok. 22 360<br />
– Komm. Lok. 24 434<br />
– Hotell/rest. 3,7 32<br />
• Industrifastigheter* 77 275<br />
• Elprod. enheter 2,7 166<br />
• Lantbruk 340*** 730<br />
• SUMMA 2 850 5 720<br />
• Specialenheter** 84 600****<br />
• TOTALT 2 930 6 320 7
Fastigheter som marknadsobjekt<br />
Överlåtelser av fastigheter, fast egendom – mera<br />
reglerad än många andra varor som kan förvärvas.<br />
1. Fastigheternas stora ekonomiska betydelse.<br />
2. Fastigheternas stora strategiska betydelse.<br />
3. Historiskt, ansetts ge makt åt innehavaren.<br />
8
Fastigheter - en marknad med många särdrag<br />
1. Varje objekt är unikt<br />
2. Varje fastighet är lägesbestämd<br />
3. Lång varaktighet<br />
4. Stor kapitalinsats<br />
5. Lånefinansierade köp<br />
6. Trögrörligt utbud<br />
7. Bristfällig marknadsinformation, lång eftersläpning<br />
8. Utdragen överlåtelseprocess<br />
9. Många inblandade parter<br />
10. Samhällskontroll<br />
9
Myten om det obefintliga ortsprismaterialet<br />
D.v.s. att jämförelseobjekt saknas...<br />
• Meningsfulla marknadsjämförelser sker med<br />
acceptans av skillnader mellan värderingsobjekt<br />
<strong>och</strong> jämförelseobjekt.<br />
• Försöka finna bästa möjliga urval till ledning för<br />
värdebedömningen, via flera olika ansatser.<br />
10
Överlåtelseprocessen<br />
• Sker huvudsakligen via auktionsliknande förfaranden.<br />
• Förhandlingsprocessen - i hög grad beroende av vilka<br />
parter som är inblandade, vilket marknadsobjekt det<br />
handlar om.<br />
• I en tänkt marknadssituation – säljarens marknad så länge<br />
det finns mer än en budgivare, upp till en ”balanspunkt”.<br />
Därefter återstår endast en köpare.<br />
• Illustrerar prisbildningsmekanismen, de moment av<br />
slumpmässighet som råder för potentiella köpare, bud etc.<br />
11
Fastighetsdatasystem (FDS)<br />
• Behovet av att definiera fastigheter från ett administrativt<strong>och</strong><br />
skattetekniskt perspektiv – lett till utvecklingen av<br />
informationssystem som ajourförs av olika myndigheter.<br />
• FDS - det i särklass största fastighetsinformationssystemet.<br />
• Ajourförs av lantmäterimyndigheten i län alt. kommun.<br />
• Fastighetsregistret består av olika delar; allmänna delen,<br />
inskrivningsdelen, adressdelen, byggnadsdelen <strong>och</strong><br />
taxeringsuppgiftsdelen.<br />
12
Lägenhetsregistret<br />
• Ett nytt, enligt lag, tillskapat nationellt register över<br />
Sveriges alla bostadslägenheter.<br />
• Upprättats av Lantmäteriet, hjälp av uppgifter från<br />
fastighetsregistret <strong>och</strong> fastighetsägarna.<br />
• Varje bostad har ett eget nummer, anger vart i<br />
byggnaden som lägenheten finns.<br />
• Innehåller information om själva bostaden <strong>och</strong><br />
byggnaden.<br />
13
Lägenhetsnummer<br />
• Lägenhetsnumret är fyrsiffrigt.<br />
• Det två första siffrorna anger våningsplanet bostaden<br />
finns på. Entréplan sätts till 10.<br />
• De två sista siffrorna anger bostadens placering inom<br />
våningsplanet.<br />
• Registret hålls av kommunerna. Fastighetsägarna ska<br />
lämna uppgifter till kommunerna om förändringar.<br />
• Ett offentligt register, offentlighetsprincipen.<br />
Uppgifter lämnas av Lantmäteriet på papper.<br />
14
Marknadens omfattning<br />
• SCB: drygt 137 000 fastigheter bytte ägare under år<br />
2009. Exkluderat arv, byten <strong>och</strong> gåvor var det 102 000<br />
fastigheter, köpeskillingar på totalt 197 miljarder kr.<br />
• Tillkommer icke lagfartspliktiga överlåtelser där<br />
överlåtelsen avser de juridiska personer som äger<br />
fastigheterna (fastighetsbolag etc.).<br />
• Överlåtelserna kan avse en eller flera fastigheter, del<br />
av fastighet eller ideella andelar i en fastighet.<br />
15
Lagfarna överlåtelser via köp av<br />
fastigheter <strong>och</strong> bostadsrätter<br />
Antal överlåtelser Procent av bestånd<br />
Typ av fastighet 2006 2009 2006 2009<br />
Villor 75 000 76 000 4,1 3,3<br />
Fritidshus 13 000 12 000 3,0 2,6<br />
Hyresfastigheter 5 600 3 300 4,4 2,6<br />
Bostadsrätter 40 000 5,1<br />
• Tillkommer överlåtelser som sker på annat sätt än genom köp.<br />
Speciellt för hyresfastigheter med bostäder eller kommersiella<br />
lokaler samt industrifastigheter har bolagsförsäljningar, fusioner<br />
m.m. stor omfattning. Överlåtelserna avser ofta hela<br />
fastighetsbestånd. 16
Marknadsanalyser för<br />
fastighetsinvestering eller värdering<br />
Viktiga särdrag ur <strong>marknadsanalys</strong>synpunkt:<br />
• Varje fastighet är unik, har ett givet läge, lång varaktighet.<br />
• <strong>Fastighetsmarknad</strong>en består av ett stort antal delmarknader.<br />
Två huvudsyften för analyser av fastighetsmarknaden:<br />
1. Investeringsanalyser för att undersöka möjligheterna för att<br />
investera i eller att sälja fastigheter.<br />
2. Prisanalyser/marknadsvärdebedömningar för att ge en<br />
uppfattning om marknaden <strong>och</strong> betalda priser.<br />
17
1. Makroekonomiska analyser<br />
• Innefattar trender <strong>och</strong> prognoser i ett lands (eller en<br />
regions) faktiska <strong>och</strong> förväntade framtida utveckling,<br />
d.v.s. makroekonomiska studier.<br />
• Fyra övergripande faktorer som har stor betydelse för<br />
fastighetsmarknaderna:<br />
1. Ekonomisk tillväxt/BNP<br />
2. Inflation<br />
3. Räntenivå<br />
4. Konjunktursvängningar 18
Ekonomisk tillväxt/BNP<br />
• Med ekonomisk tillväxt menas vanligen ökning av<br />
BNP, bruttonationalprodukten.<br />
• BNP – summera förädlingsvärdena i samtliga<br />
producerande företag/organisationer.<br />
• Förädlingsvärde – skillnaden mellan<br />
försäljningsintäkter <strong>och</strong> kostnader för inköp av<br />
råvaror <strong>och</strong> halvfabrikat.<br />
• Bruttonationalprodukt – inga avdrag görs för<br />
förslitning av byggnader <strong>och</strong> maskiner. 19
Inflation<br />
• Inflation innebär att den allmänna prisnivån stiger.<br />
• Vanligaste sättet att mäta – konsumentprisindex (KPI).<br />
• KPI – utgår från det genomsnittliga hushållets<br />
konsumtion.<br />
• Orsaker till inflation finns både på efterfrågesidan <strong>och</strong><br />
på utbudssidan.<br />
• Effekterna av inflation beror mycket på om inflationen<br />
är väntad eller oväntad. 20
Räntenivå<br />
• Räntan – ett pris på att få låna pengar.<br />
• Analyseras med hjälp av utbud <strong>och</strong> efterfrågan.<br />
• Inflationstakten påverkar ränta – innebär att de<br />
pengar som långivaren får tillbaka är mindre värda än<br />
de pengar som lånats ut.<br />
• Riksbanken bestämmer en s.k. styrränta/reporänta,<br />
som i princip talar om vad andra banker kan få för<br />
ränta vid mycket korta lån till/från riksbanken.<br />
21
Konjunktursvängningar<br />
• Under de senaste 20 åren har fastighetsmarknaden<br />
svängt kraftigt.<br />
• Dominerande uppfattning är att konjunktursvängningar<br />
i första hand sammanhänger med förändringar på<br />
efterfrågesidan.<br />
• Efterfrågeförändringen sprider sig sedan, via olika<br />
mekanismer till andra delar av ekonomin.<br />
• Riksbanken försöker påverka ekonomi genom ändrade<br />
räntenivåer. 22
2. Ortsanalyser<br />
• Avser att ge en bild av den lokala ortens geografiska<br />
<strong>och</strong> ekonomiska förutsättningar med stark tonvikt på<br />
framtida utveckling.<br />
• Läge, befolkning, näringsliv <strong>och</strong> lokal ekonomi.<br />
• Infrastruktur, kommunikationer, utbildnings- <strong>och</strong><br />
servicekvalitet.<br />
• Är av mycket stor betydelse i samband med olika<br />
lokaliserings- <strong>och</strong> investeringsbeslut.<br />
23
3. <strong>Fastighetsmarknad</strong>sanalyser<br />
Har främst två syften:<br />
1. Att ge dataunderlag för tolkning av betalda priser.<br />
2. Att erhålla marknadsmässiga data för att kunna<br />
utvärdera <strong>och</strong> positionera det aktuella objektets<br />
egenskaper <strong>och</strong> förvaltningsdata.<br />
• Ska ge en uppfattning om grundläggande<br />
marknadsdata som betalda priser på fastigheter,<br />
direktavkastning, omsättning, marknadsaktörer <strong>och</strong><br />
fastighetsrelaterade förvaltningsdata. 24
4. Fastighetsanalys<br />
• En genomlysning av den aktuella fastighetens<br />
kvalitéer <strong>och</strong> status.<br />
• Beskrivning <strong>och</strong> utvärdering av tekniska,<br />
juridiska <strong>och</strong> ekonomiska förutsättningar.<br />
• Entreprenadbesiktningar<br />
• Ansvarsbesiktningar<br />
• Överlåtelsebesiktningar<br />
• Besiktningar som underlag för värdering<br />
25
<strong>Fastighetsmarknad</strong>en i en historisk<br />
tillbakablick<br />
• Fastighetspriserna över tiden uppvisar cykliska<br />
förlopp (ca 8-10 år).<br />
• De cykliska förloppen återspeglar den ekonomiska<br />
utvecklingen.<br />
• Följsamhet till faktorer som ekonomisk tillväxt,<br />
inflation <strong>och</strong> sysselsättning.<br />
• Svåra finans- <strong>och</strong> fastighetskriser med ca 50-60 åriga<br />
intervall, med mindre kriser under mellanperioderna.<br />
26
<strong>Fastighetsmarknad</strong>en i en historisk<br />
1900-talets början<br />
tillbakablick<br />
• Gynnsamt ekonomiskt klimat i västvärlden<br />
• Stigande fastighetspriser<br />
1929 till 1950-talet<br />
• Börskrasch 1929 på Wallstreet i New York<br />
• Start till djup ekonomisk kris<br />
• Halverade fastighetspriser<br />
• Dålig värdeökning på fastigheter<br />
27
<strong>Fastighetsmarknad</strong>en i en historisk<br />
1960-talet<br />
tillbakablick<br />
• Gynnsammare fastighetsmarknad<br />
• Fastigheter långsiktigt realvärdesäkra<br />
(värdet över tiden förändras i takt med inflationen)<br />
• Reglerad fastighetsmarknad (både bostäder & lokaler)<br />
• Miljonprogrammet (skapa 1 miljon bostäder på 10 år)<br />
28
<strong>Fastighetsmarknad</strong>en i en historisk<br />
1970-talet<br />
tillbakablick<br />
• 1972 avskaffades hyresregleringen för lokaler<br />
• Mitten på 70-talet var miljonprogrammet klart<br />
• Direktavkastningskraven 8-12 %<br />
(på totalt kapital= driftnetto/MV) (DN= H-D-U-S)<br />
29
<strong>Fastighetsmarknad</strong>en i en historisk<br />
1980-talet<br />
tillbakablick<br />
• Ekonomiska utvecklingen avstannande<br />
• Småhusmarknaden i stora bekymmer<br />
• Två stora devalveringar, 1981 10 % <strong>och</strong> 1982 16 %<br />
(nedskrivning av kronans värde, Sverige hade då fast<br />
växelkurs)<br />
30
1989<br />
<strong>Fastighetsmarknad</strong>en i en historisk<br />
tillbakablick<br />
• Prisfall på bygg- <strong>och</strong> fastighetsaktier<br />
• Prisfall på fastigheter i Europa<br />
• <strong>Fastighetsmarknad</strong>en reagerade ej:<br />
– Fartblind av tidigare utveckling<br />
– Trodde på tillfällig nedgång<br />
– Investeringskalkyler med kalkylperioder på 5-10 år<br />
– Långa hyreskontrakt<br />
31
<strong>Fastighetsmarknad</strong>en i en historisk<br />
1990 (hösten)<br />
tillbakablick<br />
• Stort köpmotstånd – mycket få avslut<br />
• Hyrorna faller<br />
• Ökade vakanser<br />
• Kraftigt höjda räntor<br />
• Prisfall på 10-25 %<br />
32
1992<br />
<strong>Fastighetsmarknad</strong>en i en historisk<br />
tillbakablick<br />
• 500 procents marginalränta räcker inte.<br />
• Det fasta värdet på kronan kunde inte längre försvaras.<br />
• Sverige övergick till rörlig växelkurs.<br />
33
<strong>Fastighetsmarknad</strong>en i en historisk<br />
1992-1996<br />
tillbakablick<br />
• Rekonstruktion av fastighetsmarknaden<br />
• 1992 utländska ägare tillåts på marknaden<br />
• Bankerna förlorade 125 miljarder kr<br />
• Bankerna fick fastigheter för 100 miljarder kr<br />
• Staten betalade 65 miljarder kronor (”Bankakuten”)<br />
• Nyproduktionen avstannade<br />
34
<strong>Fastighetsmarknad</strong>en i en historisk<br />
Sedan år 2000<br />
tillbakablick<br />
• Våren 2000 spricker IT-bubblan<br />
• Lokalbehovet sjönk, hyresnivåerna stagnerat<br />
• Efter en tid börjar marknaden ta fart igen<br />
• År 2008 betydande utförsäljningar från de utländska<br />
investerarna.<br />
35