Wennberg Petra Lägenhetens skick Vid in - Juridiska institutionen

Lägenhetens skick 

Vid in- och avflyttning 

Examensarbete 

Samhällsvetenskapliga fakulteten 

Juridiska Institutionen 

Handledare: Ulf Vannebäck 

Petra Wennberg

Förord: 

Under arbetet med denna uppsats har några personer engagerat sig och hjälpt till genom att 

svara på frågor och dela med sig av material. Med anledning av detta skulle jag vilja tacka 

några av de personer som hjälpt mig; Anne Tawastman på Stockholmshem, Magnus 

Söderlind på Hyresgästföreningen Region Norrland, Carina Knapp Svedberger på SABO, 

Rune Thomsson på Fastighetsägarna samt Ingegerd Hellman, Katrina Wikström och 

Lena Landström på Lulebo AB.

Sammanfattning: 

Många människor värdesätter sitt boende högt. I sin lägenhet vill de ha en trivsam och 

funktionell miljö, vilken är präglad efter deras smak och personlighet. När hyresgäster 

tillträder en ny lägenhet har de ofta anmärkningar vad gäller det skick lägenheten befinner sig 

i. Under hyrestiden uppstår det skador på lägenheten genom hyresgästens vardagliga leverne 

eller verksamhet. Vid avflyttningen kan det uppstå konflikter kring det skick lägenheten 

avlämnas. Är lägenheten normalt sliten eller har onormalt slitage uppstått? Åsikterna kring 

lägenhetens skick vid in- och utflyttning kan variera beroende på vilken part som rådfrågas, 

utflyttande hyresgäst, hyresvärd eller inflyttande hyresgäst. 

Denna uppsats syftar till att klargöra gränserna kring lägenhetens fysiska skick vid in och 

utflyttning. I vilket skick skall lägenheten befinna sig i vid inflyttningen respektive 

utflyttningen? Studien omspänner även frågor som står i stark anknytning till dessa frågor, 

exempelvis påföljdsfrågor. Uppsatsen omfattar både bostads- och lokalhyra.

Innehålls förteckning 

sida: 

1. Inledning................................................................................................................................1 

1.1. Syfte ...........................................................................................................................................1 

1.2 Avgränsning................................................................................................................................1 

1.3 Metod..........................................................................................................................................2 

1.4. Källkritik....................................................................................................................................4 

1.5. Disposition och systematik........................................................................................................4 

2. Lägenhetens omfattning........................................................................................................5 

3. Hyresgästen kan inte använda lägenheten...........................................................................5 

3.1. Lägenheten är förstörd vid tillträdesdagen.............................................................................5 

3.1.1.Gränserna för när avtalet skall anses förfallet........................................................................................5 

3.1.2. Lägenheten har förstörts genom hyresvärdens uppsåt eller vårdslöshet...............................................8 

3.2. Myndighetsförbud mot lägenhetens användande vid tillträdesdagen...................................8 

3.2.1. Förbudet avser endast del av lägenhet...................................................................................................9 

3.2.2. Hyresvärdens försummelse....................................................................................................................9 

3.2.3. Väsentlig inskränkning av hyresrätten.................................................................................................10 

3.3. Lägenheten är ej färdigställd i tid..........................................................................................10 

3.3.1. Dröjsmål på grund av hyresvärdens försummelse och andra dröjsmål...............................................11 

4. Lägenhetens standard..........................................................................................................12 

4.1. Lägsta godtagbara standard...................................................................................................12 

4.1.1. Upprustningsföreläggande...................................................................................................................14 

4.1.2. Andra hyresgäster berörs och stora ombyggnationer..........................................................................15 

4.1.3. Hyresvärden vill höja standarden mer än nödvändigt.........................................................................15 

4.2. Lägenhetens allmänna skick...................................................................................................16 

4.2.1. Hyresgästens rätt att kräva reparationer .............................................................................................17 

4.2.2. Reparationsplanens bindande verkan..................................................................................................19 

4.2.3. Hyresvärdens rätt till ekonomiskt utbyte.............................................................................................19 

4.3. Lägenhetens avtalade skick....................................................................................................20 

4.3.1. Möjligheten att avtala om ett sämre skick även för bostäder..............................................................22 

4.3.2. Renoveringar i samband med inflyttning och möjligheten att avtala bort hyresnedsättning eller 

skadestånd......................................................................................................................................................23 

4.3.3. Brist i avtalat skick –vad ingår i lägenheten?......................................................................................25 

4.4. Mindre skador i lägenheten....................................................................................................28 

4.4.1. Hyresgästens rätt till självhjälp............................................................................................................29 

4.4.2. Åtgärdsföreläggande............................................................................................................................30 

4.4.3. Hyresnedsättning.................................................................................................................................31 

4.4.4. Väsentlig brist i nyttjanderätten...........................................................................................................33 

4.4.5. Hyresvärdens skadeståndskyldighet....................................................................................................34 

4.4.6. Hyresgästens undersökningsplikt........................................................................................................35 

4.4.7. Hyresgästens önskemål vid renoveringar............................................................................................35 

4.4.8. Är bristen ett men i nyttjanderätten?...................................................................................................36 

5. Lägenhetens skick vid avflyttning.......................................................................................43 

5.1. Hyresgästens reparationsrätt.................................................................................................43 

5.1.1. Ersättning för utförda arbeten..............................................................................................................44 

5.1.2. Större ingrepp i lägenheten..................................................................................................................44 

5.1.3. Återställande vid avflyttning...............................................................................................................45 

5.1.4. Hyresgästens ersättningsskyldighet ....................................................................................................46

5.1.5. Brister som uppstått genom reparationsrätten.....................................................................................47 

5.1.6. Lokalhyresgäster..................................................................................................................................48 

5.2. Skador som uppstår under hyrestiden...................................................................................49 

5.2.1. Omfattningen av hyresgästens vårdansvar..........................................................................................50 

5.2.2. Ansvar för egna och andras handlingar...............................................................................................50 

5.2.3. Ansvar vid andrahandsuthyrning och lägenhetsbyten.........................................................................53 

5.2.4. Vikten av besiktning............................................................................................................................53 

5.2.5. Onormalt slitage...................................................................................................................................55 

5.2.6. Ersättning för uppkomna skador..........................................................................................................58 

5.2.7. Hyresvärden måste underrättas om skadan..........................................................................................60 

5.2.8. Hyresnedsättning under åtgärdstiden...................................................................................................61 

6. Diskussion och slutsats........................................................................................................61 

6.1 Lägenheten är förstörd vid tillträdet......................................................................................61 

6.2 Myndighetsförbud mot lägenhetens användande före tillträdesdagen................................62 

6.3 Lägenheten är ej färdigställd i tid...........................................................................................62 

6.4 Lägsta godtagbara standard....................................................................................................62 

6.5 Lägenhetens allmänna skick....................................................................................................63 

6.6 Lägenhetens avtalade skick.....................................................................................................64 

6.7 Mindre skador i lägenheten.....................................................................................................65 

6.8 Hyresgästens reparationsrätt..................................................................................................67 

6.9 Skador som uppstår under hyrestiden....................................................................................68 

Källförteckning

1. Inledning 

Vid årets slut 2006 fanns det ca 2 418 000 lägenheter i flerbostadshus i Sverige. 1 Under 2003 

fanns det ca 2 788 000 personer som var bosatta i lägenhet i ett flerbostadshus. 2 När 

människor lever och bor i sina lägenheter är de naturligtvis intresserade av att känna att de har 

det fint och trivsamt i sitt boende. En ny hyresgäst kan vilja få lägenheten helt eller delvis 

renoverad vid inflyttningen. Vid utflyttningen visar det sig regelmässigt att hyresgästen 

åsamkat lägenheten skador. Dessa skador kan vara att anse som normala eller orsakade genom 

onormalt slitage. Efter att ha arbetat med hyresfastigheter har jag upptäckt att det ofta uppstår 

konflikter mellan hyresgäster och fastighetsägare vid hyresgästernas inflyttning och 

utflyttning. Den utflyttande hyresgästen kan anse att alla skador i lägenheten är normala och 

den inflyttande hyresgästen kan anse att samma lägenhet är i ett oacceptabelt skick. Som 

besiktningsman har man ofta fått lära sig vilka gränser som gäller i frågan om lägenhetens 

skick vid in och utflyttning, även om besiktningsmannen sällan kan stödja sina kunskaper på 

konkreta rättsfall eller litteratur. Denna uppsats har ambitionen att konkretisera gränserna 

kring lägenhetens skick vid in och avflyttning med förhoppning att den kan vara till hjälp för 

hyresgäster och hyresvärdar vid bedömningen om vad som är ett acceptabelt skick på 

lägenheten. 

1.1. Syfte 

Detta examensarbete syftar till att på ett konkret sätt tydiggöra var gränserna för vilket skick 

lägenheter skall vara vid inflyttning. Föresatsen är även att tydliggöra och konkretisera 

gränserna för i vilket skick lägenheten skall vara vid hyresgästens avflyttning. 

1.2 Avgränsning 

När man diskuterar lägenhetens skick resoneras det ofta utifrån termer som acceptabel 

standard eller standard som innebär men i hyresgästens nyttjanderätt. För att en acceptabel 

standard skall uppnås krävs att både den fysiska och den psykiska miljön i lägenheten 

uppfyller vissa krav. Exempelvis kan störande grannar, eller en mycket otrevlig portvakt 

innebära att lägenheten inte anses vara i fullgott skick. Denna uppsats kommer inte att omfatta 

störningar. Även andra brister kan innebära men och hinder i hyresgästens nyttjanderätt. Som 

exempel kan miljö och hälsoskyddsnämnden eller annan myndighet, fatta beslut som innebär 

förbud för hyresgästen att nyttja hela eller delar av lägenheten. 3 Myndighetsbesluten grundar 

sig i många fall på fysiska brister i lägenheten. 

Denna uppsats omfattar både bostadshyra och hyra av lokal. Lägenhetens fysiska skick vid in 

och utflyttning kommer att behandlas. Även frågor som står i naturligt samband med 

lägenhetens fysiska skick kommer att behandlas, exempelvis påföljder. Uppsatsen lämnar 

störningar och dylikt till någon annan att beskriva. Inte heller ohyra i lägenheten kommer att 

beröras. 

1 www.scb.se : Bostads och byggnadsteknisk årsbok 2008. s. 27 

2 www.scb.se : Bostads och byggnadsteknisk årsbok 2008. s. 223 

3 Grauers. 2005. s. 39 

1

1.3 Metod 

För denna uppsats har huvudsakligen en traditionell juridisk metod använts genom studier av 

gällande författningar, förarbeten, rättsfall och doktrin. Intervjuer med juridiska auktoriteter 

har även använts i en mycket begränsad omfattning. Varför traditionell juridisk metod eller 

teknik skall användas är något som flitigt debatterats inom rättsvetenskapen. 

Arbetsmetoden som möjliggör för jurister att ta ställning i olika sakfrågor, bör enligt Lehrberg 

vara sådana att den leder genom alla nivåer i problemlösningsprocessen och eliminerar eller i 

största möjliga mån reducerar risken för misstag och felbedömningar. Det traditionella sättet 

att göra detta är att läsa lagtext, rättsfall, förarbeten och juridisk litteratur. 4 

Den juridiska arbetsmetoden för problemlösning kan sägas ha en dualistisk karaktär. Juridiken 

är å ena sida mycket formalistisk, och ställer i likhet med logiken och matematiken, höga krav 

på exakthet när det gäller att tillämpa rätt regler, rekvisit och rättsföljder. Denna exakthet 

krävs även när det gäller att kombinera flera regler, och för att förstå innebörden i dessa som 

de framträder i rättskällorna. Detta för att kunna få fram den fullständiga rättsnormen som 

fastställer förutsättningarna för det eftersträvade resultatet. Den logiskt korrekta tillämpningen 

av reglerna är emellertid inte tillräckligt för att komma fram till vad exempelvis gällande rätt 

innebär. Det är ofta oklart på vilket sätt en generellt avfattad regel skall tillämpas i ett konkret 

fall. I dessa fall kan en friare argumentation användas. 5 

Ekelöf menar att den juridiska metoden förmodligen alltid framstått som självklar för de flesta 

jurister och rättsvetenskapsmän. Att den juridiska metoden kritiserats utifrån en filosofisk 

synvinkel har viftats bort med argumentet att kritiken saknat praktiskt värde. Den juridiska 

metoden har emellertid växlat under tidens lopp. 6 Strömholm menar att jurister eller 

rättsvetenskapsmän medvetet eller omedvetet utgår från vissa antaganden av generell 

räckvidd när dessa försöker utröna innehållet av gällande rätt. Dessa antagande är: 

• att ett visst material auktoritativt återger den ”säkra svenska rätten”. Detta material 

är lagregler, förarbetsuttalanden, rättspraxis och möjligen uttalanden i doktrinen. 

Doktrinens inflytande varierar i hög grad från den ena läsekretsen till en annan och 

under olika tidsperioder. Man kan emellertid inte förringa det inflytande doktrinen har 

på blivande jurister genom läroböckerna. 7 Hur man rangordnar det material som 

används för att fastställa gällande rätt kan variera, men vanligtvis väger lagregler 

tyngst. Undantaget är Kleineman som ganska ensam hävdar att lagstiftaren och 

rättstillämparen skall underkasta sig rättsvetenskapens teser så vida de inte klart 

förkastar eller ändrar dessa. 8 

• att den svenska rätten är avgränsad i den mening, att händelser måste kunna beskrivas 

på ett sådant sätt att de överensstämmer med någon eller några formuleringar som 

auktoritativt återger en del av regelbeståndet, för att reglerna skall kunna tillämpas. De 

händelser eller sakförhållanden som faller utanför denna gräns är rättsligt irrelevanta. 

• att den svenska rätten i viss mån är rörlig genom att delar av regelbeståndet kan 

omformuleras i både utvidgande och inskränkande inriktning så att rätten kommer att 

omfatta även sådana beskrivningar av händelser och sakförhållanden som fram till 

dess inte med säkerhet täckts av befintliga regelformuleringar. 9 

4 Lehrberg. 2006. s. 28, 37 

5 Lehrberg. 2006. s. 64 

6 Ekelöf. 1951. s. 5 

7 Strömholm. 1996. s. 29, 510 

8 Strömholm. 1996. s. 321, Bernitz. 2006. s.28-29. Kleineman. 

9 Strömholm. 1996. s. 29-30 

2

• att det ”säkra” regelbeståndet utgör ett system som bestäms av vanliga språkregler, 

tankelagar och allmänt accepterade för systemet karakteristiska principer exempelvis 

speciallag går före allmän lag. 

• att det ”säkra” systemet kompletteras med någorlunda allmänt accepterade 

värderingar och uppfattningar om vad som exempelvis är kränkande, otillbörligt eller 

viktiga intressen. I särskilt särpräglade fall av värderingskonflikter kan sådana 

uppfattningar leda till utvidgande eller inskränkande omformuleringar av 

regelbeståndet. 

• att analys och värdering av faktiska händelser kan sättas i förbindelse med det ”säkra” 

regelsystemet genom resonemang som präglas av saklig argumentation och normal 

vardagslogik. Detta eftersom regelsystemet fungerar efter vanliga språkregler, 

erfarenhetssatser och tankelagar. 

• Att antagandena delas av alla andra som arbetar inom rättsystemets ram och dessa 

uppfattas som förpliktigande mot dem som fattar beslut inom systemet eller 

åtminstone normalt – medvetet eller omedvetet – styr deras handlande. 10 

Strömholm menar att ett av skälen för att utvecklandet av en juridisk metod (eller teknik) är 

nödvändig, är den grundsats som är vägledande vid rättstillämpningen - dvs. att lika fall skall 

behandlas lika. För att en generell regel skall kunna tillämpas likformigt på olika konkreta 

sakförhållanden kan man enligt Strömholm använda följande modell: 

• Genom att samla alla sakförhållanden som med säkerhet ryms i ett språkuttryck (tex. 

svek) enligt vanligt språkbruk, men även alla de som med säkerhet inte ryms inom 

uttrycket, kan man uppnå en likhet i bedömningen. Eftersom språkuttryck ofta är vaga 

och de faktiska sakförhållandena skiftar i karaktär, medför detta emellertid att det kan 

vara svårt att avgöra vilka omständigheter som skall utgöra ”svek” i lagtextens 

mening. 

• Vid sidan av lagtexten har det vuxit fram kompletterande material som åtminstone har 

en viss auktoritet av samma slag som lagtexten, nämligen förarbeten eller praxis. Med 

hjälp av dessa kan man gå vidare för att utröna vad som inryms i ”svek” och vad som 

inte inryms därunder. Osäkerheten kring språkuttrycket kan med tiden minskas genom 

nya domar eller eventuell annan lagstiftning, där motsvarande frågor eller likartade 

frågor löses. 

I slutänden kanske inte domaren eller rättsvetenskapsmannen kan uppnå likformighet genom 

att följa redan auktoritativa bedömningar av likartade sakförhållanden eftersom dessa saknas. 

För att uppnå likformighet resonerar rättsvetenskapsmannen eller domaren efter samma 

mönster som använts tidigare avgöranden där frågan om ”svek” avhandlats. När det saknas 

likheter i sakförhållanden kan åtminstone eftersträvas likformighet genom likhet i de 

resonemang som ligger till grund för lösningen av frågan. Här underlättar det att de normer 

som bygger rättsystemet, uppfattas som ett sammanhängande system. 11 

10 Strömholm. 1996. s. 29-30 

11 Strömholm. 1996. s. 414-421 

3

1.4. Källkritik 

Regleringen kring hyra är något som engagerat lagstiftaren under lång tid. Många av de 

rättsliga principerna kring hyra som gäller idag, återfinns i domar som avgjorts redan i början 

av 1900-talet. Det innebär att uppsatsen innehåller hänvisningar till rättsfall som kan var 

nästan 100 år gamla. Det kan ifrågasättas om så gamla rättsfall har någon relevans i dagens 

läge, men otvivelaktigt har rättstillämparen inte funnit någon anledning till att ändra sin 

principiella syn på de frågor som avhandlas. Vissa av de rättsfall som refereras är rättsfall som 

inte är publicerade. Vissa av dessa har författaren läst och tagit del av medan andra kommer 

att hänvisas med nummer samt till Holmqvist och Thomssons bok ”Hyreslagen – en 

kommentar”, där referat av rättsfallen står att finna. Det är naturligtvis en brist att inte referera 

direkt till rättsfallen, men Holmqvist och Thomsson måste idag anses vara bland de främsta av 

rättsvetenkapsmän att avhandla hyreslagstiftningen, och de refererade rättsfallen har en 

uppenbar relevans för uppsatsen. 

Den litteratur som använts till uppsatsen har i första hand varit av modernare snitt men även 

äldre litteratur har använts. Den äldre litteraturen har naturligtvis inte samma relevans som 

nyare litteratur, men eftersom hyreslagstiftningen angående lägenhetens skick inte förändrats 

dramatiskt på lång tid, finns det relevant material även i denna. Tyngdpunkten i 

källhänvisningarna hänför sig emellertid till nyare material. 

1.5. Disposition och systematik 

Eftersom denna uppsats enbart kommer att röra sig inom Jordabalken(1970:994) (JB) 12 

kapitel, som även brukar benämnas Hyreslagen (1984:694), kommer hänvisningarna till 

lagtexten enbart redovisas paragrafvis. Hänvisningarna kommer alltså inte att innehålla 

hänvisningar till jordabalken eller kapitel. När annan lagstiftning förekommer så kommer 

detta tydligt att framgå. 

Eftersom ett förhållande mellan hyresvärd och hyresgäst i regel inleds med ett hyresavtal och 

hyresgästens tillträde till lägenheten, så kommer även denna rapport att starta där. Vid 

behandlingen av lägenhetens skick vid inflyttningen kommer även rättsfall som gäller 

lägenhetens skick under hyrestiden att användas, eftersom bedömning av lägenhetens fysiska 

skick torde bli densamma. 

När avtalsförhållandet av en eller annan anledning avslutas uppstår frågor om lägenhetens 

skick vid utflyttningen. Det är därför naturligt att avsluta studien om lägenhetens skick där. 

Den övervägande delen av uppsatsen kommer att behandla lägenhetens skick vid inflyttning. 

Detta beror inte på att det i praktiken skulle vara ett mer intressant eller ett mer konfliktfyllt 

område utan för att inflyttningen omfattar fler situationer och fler lagrum men även en mer 

omfattande praxis. De konflikter som uppstår vid utflyttningen intar en mer begränsad 

lagreglering och diskussionerna kring dessa är inte lika omfattande i den juridiska litteraturen. 

En av orsakerna till detta är att det endast finns begränsat med avgöranden från hovrätt och 

högsta domstol inom området. 

4

2. Lägenhetens omfattning 

När man i hyreslagen talar om lägenheten i sammanhanget om i vilket skick denna skall ha, är 

det inte bara huvudutrymmet som avses. Inom begreppet lägenhet inryms även de 

biutrymmen som hör till lägenhetsförhyrningen. Detta kan vara gemensamma utrymmen 

såsom trappor, vindar, källare eller annat som hyresgästen får använda. Det kan även vara 

källare eller vindsutrymmen som hör till lägenheten, exempelvis vinds- eller källarförråd. 12 

Allt som ingår i upplåtelsen, såsom installationer av byggnadstillbehör, omfattas av begreppet 

lägenheten. I benämningen lägenhet, ingår även sådana installationer som hyresvärden tillåtit 

vara kvar efter att de kvarlämnats av en avflyttande hyresgäst. Detta under förutsättning att 

egendomen inte övertagits av den inflyttande hyresgästen. 13 

3. Hyresgästen kan inte använda lägenheten 

Vid tillträdesdagen kan det ha inträffat händelser som gör att hyresgästen inte kan tillträda 

lägenheten enligt avtal. Detta kan bero på flera förhållanden. Den vanligaste anledningen är 

att föregående hyresgäst inte avflyttat från lägenheten i rätt tid men det kan även bero på att 

lägenheten inte ännu är färdig, på att lägenheten blivit förstörd eller på att myndigheter 

beslutat om förbud mot lägenhetens användande. I nedanstående avsnitt kommer orsakerna 

till att hyresgästen inte kan tillträda lägenheten vid tillträdesdatumet att beskrivas mer i detalj. 

3.1. Lägenheten är förstörd vid tillträdesdagen. 

Om det vill sig illa kan det hända att lägenheten blir helt förstörd innan hyresgästens 

tillträdesdag. Det kan exempelvis bero på att lägenheten har brunnit ned eller förstörts genom 

ett ras eller ett jordskalv. I ett sådant fall upphör avtalet utan att hyresvärden eller hyresgästen 

behöver säga upp avtalet, enligt 10§ 1st 1m. 14 Det finns ingen begränsning i lagrummet om 

att lägenheten skulle ha förstörts genom en olyckshändelse. Avtalet förfaller även om 

hyresvärden förstört lägenheten med uppsåt eller genom oaktsamhet. 15 

Om hyresgästen redan hunnit betala hyran när lägenheten förstörs, har denne rätt att få 

tillbaka det erlagda beloppet. Hyresgästen har i normalfallet inte rätt till skadestånd för att 

lägenheten gått förlorad. 16 Om avtalet upphört har hyresgästen inte rätt till ett nytt avtal om 

hyresvärden väljer att återuppföra lägenheten. 17 

3.1.1.Gränserna för när avtalet skall anses förfallet 

Det anses inte rimligt att kräva av hyresvärden att denne skall tvingas att bygga upp huset för 

att kunna fullfölja sin del av avtalet. 18 Det är emellertid inte nödvändigt att lägenheten är helt 

förstörd för att avtalet skall anses vara förfallet. Att exakt fastställa hur förstörd en lägenhet 

skall vara för att avtalet skall anses förfalla är svårt att ange. 19 Lägenheten bör dock vara så 

förstörd att den inte kan användas för avsett ändamål. 20 

12 Holmqvist. 2006. s.70 

13 Skorup. 2007. s. 39 

14 Holmqvist. 2006. s. 65, Berg. 1978. s. 34 

15 Grauers. 2005. s. 42, Synnergren. Lokaler. 1995. s. 49 

16 Victorin. 1979. s. 25, Skorup. 2007. s. 42 

17 Holmqvist. 2006. s. 67 

18 NJA II 1908 s. 138 f 

19 NJA II 1908 s. 138 f, Holmqvist. 2006. s. 65, Berg. 1978. s. 34 

20 Larsson. 2003. s. 69 

5

Holmqvist menar att om endast tapeter eller målning skadats eller om bara en del av 

lägenheten rökskadats, får man utgå från att lägenheten inte är så förstörd att den inte kan 

användas. I bedömningen kan vägas in faktorer som kostnader för eventuellt iordningställande 

och den tid som detta arbete skulle ta i anspråk. 21 Enbart det faktum att återställandet av 

lägenheten inte kan göras helt färdig innan hyrestidens början, har inte ansetts tillräckligt för 

att avtalet skall förfalla. 22 Järtelius anser att, om förstörelsen gått så långt att det vid en 

objektiv bedömning framstår som ekonomiskt oförnuftigt att återställa lägenheten i fullgott 

skick, så skall avtalet anses förfallet. 23 

Skadorna på en lägenhet beskrivs på följande sätt i SvJT 1946 ref. s. 47: 

”Lägenheten var i stor utsträckning brandskadad. Sålunda voro väggar och tak i 

kök och tambur delvis nedbrända. All inredning i köket såsom snickerier, bänk, 

skåp, spis och ledningar voro förstörda. Däremot voro rummen mest skadade av 

rök” 

I rättsfallet ansågs lägenheten inte så förstörd att avtalet förfallit. 

I ett trevåningshus totalförstördes de två översta våningarna genom brand, medan 

bottenvåningen delvis vattenskadades. En lokal i bottenvåningen hade undgått skador och 

hyresgästen vägrade flytta. Övriga 25 hyresgäster hade avflyttat från sina lägenheter. På grund 

av skadorna på huset hade brandmyndigheten utfärdat ett föreläggande om rivning. 

Tingsrätten menade att trots att den förhyrda lokalen lämnats orörd av elden så var 

möjligheten att nyttja lokalen beroende av fastighetens skick i övrigt. Lokalens beskaffenhet 

kunde därför inte bedömas som en separat enhet utan skulle bedömas utifrån de i 

brandsyneprotokollet angivna omständigheterna. Avtalet ansågs förfallet. Hovrätten 

fastställde tingsrättens dom. HD meddelade inte prövningstillstånd (Hovrätten för Västra 

Sverige. Dom 1977-06-29, DT 30, T86/77). 24 

I ett rättsfall från Hovrätten för Västra Sverige (avd. 2, dom 2004-05-28 i mål nr T1513-04) 

hade en bostadslägenhet på fyra rum och kök eldhärjats. Vardagsrummet var i princip 

utbränt. Hallen var värmeskadad med sot och röklukt men hade inga brandskador. Sovrum 1 

(till vänster) var värme- och sotskadat och luktade rök, men hade inga brandskador. 

De övriga utrymmena hade utsatts för liten värmepåverkan, hade vissa problem med sot och 

röklukt, men inga brandskador. Hyresvärden hade åberopat att samtliga elinstallationer måste 

bytas, ny ventilation måste installeras, samtliga VVS-installationer måste bytas ut, samtliga 

tak och väggar måste rengöras. Även isoleringen i ytterväggen, nya innerväggar, nya slitsar, 

dörrar, köksinredning, vissa fönster och listverk måste bytas. Totalkostnaden skulle uppgå till 

500 000 kr. Till grund för bedömningen av hur skadad lägenheten blivit i branden skall enligt 

domen, läggas lägenhetens skick efter nödvändiga saneringsåtgärder. Tingsrätten konstaterar i 

sin dom (vilken hovrätten fastställer), att hyresvärden redan från början haft för avsikt att 

återställa bostadslägenheten. Trots att skadorna varit omfattande var ändå lägenhetens storlek 

och rumsfördelning detsamma efter återställandet. Trots att kostnaden varit beaktansvärd 

måste man ställa detta i relation till hela fastighetens värde. Domstolen tog även i beaktning 

att fastigheten var försäkrad. Sammantaget vägde inte detta tyngre än hyresgästens intresse av 

lägenheten. Hyresavtalet ansågs inte förfallet. HD meddelade ej prövningstillstånd. 

21 Holmqvist. 2006. s. 65, Victorin. 2003. s. 172 

22 NJA II 1908 s. 138 f 

23 Järtelius. 1985. s. 65 

24 Holmqvist. 2006. s. 68 

6

Man kan notera att domstolarna lagt stor vikt vid hyresvärdens avsikt att återställa lägenheten. 

I lagtexten kan man emellertid inte finna att hyresvärdens avsikt skall ha någon betydelse för 

bedömningen. I referatet ovan kan uppmärksammas att domstolen poängterar hyreslagens 

skyddsfunktion, genom att betona hyresgästens intresse av lägenheten. Holmqvist ifrågasätter 

domstolarnas bedömning genom att ställa frågan om hur utfallet skulle bli om hyresvärden 

avser att återställa eller återuppföra lägenheten och vill att avtalet skall bestå, men hyresgästen 

vill komma ifrån avtalet. Detta har kanske inte så stor betydelse för bostadhyresgäster som har 

relativt korta uppsägningstider, men desto större för lokalhyresgäster som i allmänhet har 

betydligt längre uppsägningtider. Han menar även att lagtexten helt skulle sakna betydelse i 

det fall lägenheten blivit helt förstörd men hyresvärden ändå avser att återuppföra den. 25 

Den statliga utredningen ”Frågor om hyra och bostadsrätt” uppmärksammar även två 

tingsrättsdomar (som båda överklagats till hovrätt) i frågan om hur förstörd en lägenhet måste 

vara för att avtalet skall anses förfallet. I rättsfallet från Lunds tingsrätts dom den 20 mars 

2007 i mål T 2896-06 hade en lägenhet som eldhärjats, rivits ned så att endast bottenplattan 

återstod. Lägenheten var på 3,5 rum och kök och var en marklägenhet i två plan. Tingrätten 

framhöll hyreslagstiftningens övergripande skyddsfunktion och ansåg inte hyresavtalet 

förfallet. Detta eftersom hyresvärden redan från början haft för avsikt att återuppbygga 

lägenheten med hjälp av ersättningen från försäkringsbolaget. Det gick inte, enligt tingsrätten, 

att bortse från att orsaken till att lägenheten revs, var för att kunna återuppbygga den igen. 

Tingsrätten i Södertörn kom fram till ett annat resultat i dom den 25 september 2007 i mål T 

2796-07. En lägenhet i två etager på 102 kvm hade genom brand ostridigt blivit så förstörd att 

den inte kunde användas för avsett ändamål. Tingsrätten hänvisade i motivuttalandena 

till1907 års nyttjanderättslag, och menade att det saknades betydelse om hyresvärden hade för 

avsikt att återuppbygga lägenheten eller ej. Avtalet ansågs förfallet. Utredningen anser att 

gällande rätt vid bedömningen av huruvida lägenheten är så förstörd så att avtalet förfaller, 

skall utgå från en fysisk bedömning av skadornas omfattning. Med detta som utgångspunkt 

bör man beakta kostnaderna för ett eventuellt återställande av lägenheten och hur lång tid 

detta kan bedömas ta i anspråk. I praxis har en bedömning av hyresvärdens avsikt i fråga om 

återställande stundom tillmätts betydelse. Utredningen menar att betydelsen av detta kan 

ifrågasättas. 26 

Den ovan nämnda utredningen från 2008 27 , föreslår att hyresavtalet i framtiden inte skall 

förfalla om hyresgästen, motsätter sig detta och hyresvärden har för avsikt att återuppbygga 

lägenheten. Detta under förutsättning att hyresgästen inte varit vållande till händelsen. 

Motiven till detta är att det kan vara både bostadssocialt och ekonomiskt viktigt för en 

hyresgäst att hyresavtalet inte upphör om lägenheten förstörs. Fråga om lägenheten skall anses 

förstörd skall avgöras av en fysisk bedömning av lägenheten utan att en bedömning av 

hyresvärdens avsikter skall vägas in i avgörandet. Hyresvärdens avsikt skall i stället kunna 

avgöra huruvida avtalet skall anses förfallet eller ej. Förslaget gäller emellertid endast 

bostadslägenheter. För övriga lägenheter föreslås ingen förändring. 28 

25 Holmqvist. 2006. s. 66-67 

26 SOU. 2008:47 s. 58-61 

27 SOU. 2008:47 s. 58-61 

28 SOU. 2008:47 s. 60-68 

7

3.1.2. Lägenheten har förstörts genom hyresvärdens uppsåt eller 

vårdslöshet 

Hyresavtalet upphör även om det varit hyresvärden som förstört lägenheten uppsåtligen eller 

av vårdslöshet. I rättsfallet RBD 1992:10 hade det inträffat en omfattande brand i fastigheten. 

Lägenheten målet gällde hade enligt hyresgästen enbart vattenskadats i begränsad omfattning. 

Hyresvärden ”blåste” emellertid ut hela lägenheten så att endast ytterväggar med fasad 

återstod. Bostadsdomstolen konstaterade att det saknar betydelse på vilket sätt lägenheten 

förstörts. Oavsett hur stora skadorna på lägenheten hade varit direkt efter branden, så hade 

lägenheten nu blivit så förstörd av hyresvärdens åtgärder att hyresavtalet förfallit. 

Om hyresvärden förstört lägenheten, har hyresgästen rätt till skadestånd enligt 10§ 1st 2 m. 

Även i det fall hyresvärden dröjt med att meddela hyresgästen om att lägenheten förstörts har 

hyresgästen rätt till skadestånd enligt samma lagrum. 29 Meddelandet kan skickas med 

rekommenderat brev under hyresgästens vanliga adress. För att inte anses vållande måste 

hyresvärden agera som en normalt klok, aktsam och förståndig människa skulle ha gjort. Om 

hyresvärden skulle glömma att skruva av en vattenkran, eller underlåta att åtgärda ett elfel 

som senare leder till att fastigheten förstörs, riskerar hyresvärden att få betala skadestånd. 30 

Om hyresgästen vill få skadestånd är det dennes ansvar att bevisa att hyresvärden varit 

vårdslös. 31 

Om hyresgästen själv varit vållande till att lägenheten förstörts bortfaller dennes rättigheter. 32 

3.2. Myndighetsförbud mot lägenhetens användande vid 

tillträdesdagen 

Om lägenheten uppvisar sådana brister att en myndighet meddelar förbud mot att använda 

lägenheten för det avsedda ändamålet, dvs. det ändamål som parterna avtalat, upphör avtalet 

enligt 10 § 2 st. 33 Detta även om myndighetsförbudet inte ännu vunnit laga kraft eller 

överklagats. 34 Regeln om myndighetsförbud är även tillämplig om myndighet meddelar 

förbud under hyrestiden enligt 16 §. 

Om förbudet grundar sig på hyresgästens personliga förhållanden, exempelvis att hyresgästen 

saknar tillstånd att bedriva viss verksamhet i den förhyrda lokalen, är regeln inte tillämplig. I 

sådant fall får parterna säga upp avtalet på sedvanligt sätt. 35 Förfaller avtalet är hyresvärden 

inte skyldig att avhjälpa de fysiska brister som orsakat myndigheternas förbud. 36 Som 

exempel på förbud kan miljö och hälsoskyddsnämnden eller annan myndighet, fatta beslut 

som innebär förbud för hyresgästen att nyttja hela eller delar av lägenheten. Grauers menar att 

det finns klara paralleller mellan dessa fel och rådighetsfel vid fastighetsöverlåtelse. 37 

29 Grauers. 2005. s. 42, SOU. 2008:47 s. 55 

30 Holmqvist. 2006. s. 67 

31 Grauers. 2005. s. 42 

32 Synnergren. Lokaler. 1995. s. 49 

33 Holmqvist. 2006. s. 67 


35 Larsson. 2003. s. 70, Holmqvist. 2006. s. 68 

36 Grauers. 2005. s. 45-46 

37 Grauers. 2005. s. 39 

8

Regleringen i 10 § 2 st, syftar på ett totalförbud, eller sådant förbud som kan jämställas med 

sådant, medan mindre ingripande beslut regleras i 12 §. En förutsättning för att avtalet skall 

förfalla är att myndighetsförbudet grundar sig på lägenhetens beskaffenhet. 38 Denna 

lagstiftning är även analogivis tillämplig på arrendeavtal. 39 

Även om myndighetsförbudet är påkallat av hyresgästen upphör avtalet. Hyresgästen hade 

kontaktat hälsovårdsinspektören med vissa klagomål på sin bostadslägenhet. 

Hälsovårdsnämnden ålade sedan hyresvärden att åtgärda bristerna mot vite och ett 

användningsförbud av lägenheten som bostad. Hyresvärden sade upp avtalet med hyresgästen. 

Hyresgästen motsatte sig och hävdade att de reparationer som krävdes var relativt lätta att 

åtgärda. Avtalet ansågs förfallet (NJA 1946 s. 365). 

I rättsfallet RÅ 1947 s. 88 fastställdes att ett föreläggande från myndighet om att värden måste 

genomföra sådana ändringar i fastigheten att det krävdes att hyresgästen måste flytta, skall 

jämställas med ett förbud att använda lägenheten för avsett ändamål. 

Avtalet upphör redan innan beslutet vunnit laga kraft och kräver ingen uppsägning om 

förbudet meddelas före den dag hyresgästen har tillträde till lägenheten enligt avtalet. 40 

3.2.1. Förbudet avser endast del av lägenhet 

Myndigheter kan innan tillträdet besluta om att del av lägenheten inte får användas eller att 

hyresgästen på annat sätt lider intrång i nyttjanderätten på grund av lägenhetens beskaffenhet 

(12 §). Detta kan innebära att hyresgästen inte får använda vissa rum i lägenheten eller att 

denne inte får använda lägenheten på visst sätt. Om myndighetsförbud föreligger har 

hyresgästen rätt till skälig hyresnedsättning. Hyresnedsättningen utgår inte förrän hyresgästen 

tillträtt lägenheten. 41 

3.2.2. Hyresvärdens försummelse 

Hyresgästen har rätt till skadestånd om myndighetens beslut har sitt ursprung i hyresvärdens 

försummelse eller om värden inte utan dröjsmål meddelat hyresgästen om beslutet. 42 Med 

försummelse avses i första hand att hyresvärden underlåtit att underhålla lägenheten. 

Försummelsen skall ses i förhållande till de utfästelser som hyresvärden gett hyresgästen, 

detta med särskild beaktning av syftet för upplåtelsen. Gäller upplåtelsen en restauranglokal 

och inte en lagerlokal, ställs högre krav på hyresvärden att denne underhållit lokalen så att den 

kan användas för en restaurangrörelse. Om inte hyresavtalet säger annat, får det antas att det 

åligger hyresvärden att förse lokalen med tekniska anordningar, personalutrymmen m.m. I det 

fall lokalen är sådan att den aldrig kan bli godkänd för ändamålet, exempelvis om den saknar 

tillräckligt med personalutrymmen, skall inte hyresvärden anses vara försumlig. Det är 

hyresgästens ansvar att själv ta reda på vilka villkor som krävs för att driva en viss rörelse. 43 


39 RÅ 1996 ref. 18 

40 Holmqvist. 2006. s. 67 


42 Holmqvist. 2006. s. 84 

43 Victorin. 2003. s. 174, Holmqvist. 2006. s. 68 

9

Hälsovårdsnämnden i Mjölby hade förbjudit att en lägenhet användes som matservering. 

Hyresgästen hävdade att hyresvärden eftersatt underhållet och begärde skadestånd. 

Skadeståndskravet ogillades eftersom lägenheten som var uthyrd i befintligt skick, och var vid 

tiden för upplåtelsen godkänd av hälsovårdsnämnden, trots vissa brister (NJA 1949 s. 213). 

Skadeståndsskyldighet kan även uppstå om hyresvärden inte utan dröjsmål underrättar 

hyresgästen om myndighetsbeslutet. Holmqvist menar att skadeståndet i en sådan situation 

endast torde omfatta den skada hyresgästen lidit på grund av att denne varit ovetande om 

beslutet. Hyresvärden kan skicka meddelandet med rekommenderat brev enligt 63 §. 44 

En lokal uthyrdes för ändamålet restaurang och gatukök. Ett år innan hade byggnadslov 

avslagits på grund at det krävde en planändring, vilket innebar att det endast fanns bygglov 

för gatukök. Hovrätten menade att det var uppenbart att hyresgästen inte gjort investeringar 

eller ombyggnationer i någon omfattning i väntan på eget bygglov, om denne känt till att 

bygglov avslagits året innan. Underlåtenheten att upplysa hyresgästen om beslutet medförde 

att hyresvärden fick ersätta hyresgästens merkostnader. Däremot behövde hyresvärden inte 

ersätta hyresgästen för utebliven vinst (RH 2000:62). 

3.2.3. Väsentlig inskränkning av hyresrätten 

Om inskränkningen i hyresrätten är väsentlig har hyresgästen även rätt att säga upp avtalet till 

omedelbart upphörande enligt 6 §. I det fall hyresgästen inte tillträtt lägenheten föreligger 

uppsägningsrätt även om beslutet inte vunnit laga kraft. Har hyresgästen tillträtt lägenheten 

trots att denne varit medveten om myndighetsbeslutet, kan inte hyresgästen säga upp avtalet 

förrän beslutet vunnit laga kraft. Uppsägningsrätten anses ha upphört om myndighetsbeslutet 

undanröjs. 45 Upphävs myndigheternas beslut anses ändå avtalet förfallet och parterna får sluta 

ett nytt avtal om de vill fortsätta hyresförhållandet. 46 

3.3. Lägenheten är ej färdigställd i tid 

Ibland skrivs hyresavtal på lägenheter som vid avtalets ingående ännu inte är färdig. I 13 § 

avses dels lägenheter i ett nytt hus men även i ett befintligt hus där en lägenhet inreds för ett 

väsentligt annat ändamål än det som det tidigare använts till. Paragrafen är inte tillämplig på 

befintliga lägenheter som genomgår genomgripande reparationer, som är tänkta att användas 

till samma ändamål som tidigare efter upprustningen. 47 Det är lätt att tänka angående den 13 § 

att det är den avgränsade lägenheten som avses, men paragrafen avser även gemensamma 

anordningar och dylikt. Det innebär att lägenheten inte är i färdigt skick om exempelvis 

trappor, hiss, sopnedkast och liknade som är avsedda att användas av hyresgästen inte 

fungerar som de skall. 48 

Paragrafen kan inte åsidosättas genom avtal. Hyresvärden kan inte befria sig från påföljd, om 

tillträdet bestämts till en viss dag i avtalet. Det är emellertid tillåtet att bestämma tillträdet till 

olika delar av lägenheten till olika tidpunkter. 49 

44 Holmqvist. 2006. s. 68 



47 Holmqvist. 2006. s 85, Holmqvist. 2006. s. 68 

48 Holmqvist. 2006. s 84 

49 Larsson. 2003. s. 71, Synnergren. Lokaler. 1995. s. 55 

10

Parterna kan avtala om att hyresgästen flyttar in när lägenheten är klar, utan att ange en precis 

tidpunkt. Vid ett sådant avtal kan hyresgästen inte ställa krav på skadestånd. 50 I 9 § begränsas 

möjligheterna att avtala om att lägenheten inte skall vara i fullt färdigt skick. 51 

Om lägenheten inte är i färdigt skick på tillträdesdagen har hyresgästen rätt till en skälig 

hyresnedsättning (se 4.4.3.) eller rätt att säga upp lägenheten enligt 13§ samt 11§ 1 st 2p. 

Detta innebär att hyresgästen har rätt att säga upp avtalet om dröjsmålet är av väsentlig 

betydelse och att bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål. Även när hyresvärden underlåter att 

vidta rättelse så snart det kan ske efter hyresgästens tillsägelse, råder uppsägningsrätt. 

Hyresgästen har omedelbar uppsägningsrätt enligt 6 §. 52 Om det är uppenbart att lägenheten 

inte kommer att bli färdig före tillträdesdagen får hyresgästen säga upp avtalet före avtalat 

tillträde. Uppsägningsrätten upphör när hyresvärden avhjälpt bristen 53 

För att rätt till hyresnedsättning eller hävning av avtalet skall vara tillämpligt får inte 

dröjsmålet bero på hyresgästen. Om tiden för färdigställande fördröjts genom att hyresvärden 

tillgodosett hyresgästens önskemål om ändringar, får dröjsmålet anses bero på hyresgästen. 

Holmqvist menar att detta i vart fall borde gälla om ändringarna inte är alltför obetydliga och 

hyresgästen borde ha insett risken för fördröjning. 54 

3.3.1. Dröjsmål på grund av hyresvärdens försummelse och andra 

dröjsmål 

Hyresgästen har rätt till skadestånd oavsett om uppsägning sker, om inte hyresvärden kan visa 

att dröjsmålet beror på annat än värdens försummelse. 55 Omvänd bevisbörda föreligger. 

Hyresgästen måste naturligtvis visa att brist förelegat och att skada uppstått. 56 Hyresgästen 

kan inte åberopa att mindre omfattande arbeten återstår. 57 

Om hyresgästen haft merkostnader jämfört vad det skulle kostat om denne bott i lägenheten 

kan denne få ersättning. Hyresgästen kan exempelvis när det gäller en lägenhet, varit tvungen 

att magasinera möbler eller bo på hotell till dess lägenheten blir färdig. Hyresvärden måste i 

sådant fall visa att dröjsmålet inte beror på denne (exempelvis att färdigställandet försenats på 

grund av arbetskonflikt) för att slippa skadeståndsansvar. 58 

Hyreslagen reglerar inte andra fall av dröjsmål för tillträde av lägenheten. Detta gäller 

exempelvis om hyresvärden vägrar hyresgästen tillträde till lägenheten. Dröjsmål föreligger 

emellertid inte om hyresvärden har skäl till att neka tillträde, exempelvis att hyresgästen ställt 

säkerhet för enligt 28 § eller inte betalt förskottshyran (20§). Om hyresvärden inte har något 

skäl till att neka tillträde, menar Grauers att hyresgästen analogivis borde kunna åberopa 

åtminstone påföljderna hyresnedsättning, skadestånd samt rätten att säga upp avtalet. 59 

50 Johansson. 1991. s. 88 

51 Holmqvist. 2006. s. 85 

52 Holmqvist. 2006. s. 85 


54 Holmqvist. 2006. s. 84 


56 Holmqvist. 2006. s. 85 

57 Grauers. 2005. s. 48 

58 Holmqvist. 2006. s. 85 

59 Grauers. 2005. s. 48 

11

4. Lägenhetens standard 

För många människor är boendet en mycket viktig del av livet. I sitt boende –hemmet, vill de 

känna sig trygga, och ofta vill de att deras hem skall spegla dem själva. Ett fenomen i tiden 

som kan spegla detta, är alla tv program som handlar om heminredning och design. 

Hyresgästerna vill i allmänhet att lägenheten skall ha tapeter som tilltalar dem och 

köksluckor med färg och design som speglar deras personliga smak. Även lokalhyresgäster 

har skilda och mer eller mindre specificerade önskemål om hur deras lägenheter skall se ut. 

Ett vanligt önskemål när hyresgäster flyttar till en lägenhet är exempelvis att de skall få hela 

eller delar av lägenheten renoverad. Hyresvärden har naturligtvis ett intresse av att 

hyresgästerna skall trivas i sin förhyrda lägenhet så att de stannar länge som hyresgäster i 

samma lägenhet. Orsakerna till detta kan vara att lägenheter förslits mer vid flitig omflyttning 

samt att det är en fördel att behålla hyresgäster som man vet betalar hyran. Mot detta måste 

ställas att fastigheten måste drivas på ett ekonomiskt effektivt sätt vilket innebär att 

renoveringar bör utföras inom vissa intervaller för att bli ekonomsikt hållbara. Dessa 

motstående intressen – hyresgästens önskemål av en fin lägenhet mot hyresvärdens önskemål 

om ekonomisk avkastning - leder stundom till konflikter. I följande kapitel kommer därför 

rågångarna för dessa avväganden att försöka klargöras. För att klarlägga dessa gränser 

kommer även avgöranden som behandlar lägenhetens skick under hyrestiden att användas, 

eftersom dessa bedömningar bör vara likadana om det varit vid inflyttningen. Hyreslagens 15 

§ som behandlar lägenhetens skick under hyrestiden hänvisar nämligen till den 9 § som 

behandlar lägenhetens skick vid inflyttningen. Även 16 § som behandlar, skada, hinder och 

men i nyttjanderätten hänvisar till paragraferna 10-12 § om som handlar om lägenheten vid 

inflyttning. 

4.1. Lägsta godtagbara standard 

Hyreslägenheterna i Sverige håller en relativt hög standard. Av denna anledning upphävdes 

bostadssaneringslagen (1973:531) 1994. Det finns emellertid möjligheter att ingripa med 

hjälp av bla, bostadsförvaltningslagen (1977:792), expropriationslagen (1992:719), 

förköpslagen (1967:878), Plan och bygglagen (1987:10), miljöbalken (1998:808) och med 

hjälp av hyreslagens regler. 60 

Hyresbeståndet i Sverige är i huvudsak upprustade men det finns framförallt på landsbygden, 

en- eller tvåfamiljshus och torp som hyrs ut för permanentboende, som inte uppfyller kraven 

på lägsta godtagbara standard. Ofta har hyresgästen sökt sig dit för att med en lägre hyra leva 

ett lite enklare liv. 61 

Reglerna om lägsta godtagbara standard på en lägenhet regleras i hyreslagens 18a § men det 

finns även regler kring detta i förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och 

hälsoskydd, och i Boverkets byggregler (BBR 2002:19). 62 

Enligt 18a § 1 st omfattar inte reglerna om lägsta godtagbara standard fritidsbostäder eller 

lägenheter som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. Reglerna om lägsta godtagbara 

standard gäller bostadslägenheter för permanentboende och möblerade rum, även om avtalet 

gäller över kort tid. 63 

60 Holmqvist. 2006. s. 126 

61 Holmqvist. 2006. s. 127 

62 Andermyr. 2003. s. 66 

63 Holmqvist. 2006. s. 126-127, Larsson. 2003. s. 82 

12

Även hyresavtal där hyresgästen saknar besittningsskydd omfattas av bestämmelsen. Det 

förutsätts emellertid att hyresgästen hyr direkt av fastighetsägaren (eller ägare av hus på ofri 

grund eller tomträttsinnehavare enligt 18a § 5 st). En andrahandshyresgäst kan därför inte 

hänvisa till denna regel gentemot sin hyresvärd, det vill säga förstahandshyresgästen. 64 

Lägsta godtagbara standard är enligt 18a § 6-7 st: 

• kontinuerlig tillgång på kallt och varmt vatten för hushåll och hygien 

• kontinuerlig uppvärmning 

• avlopp för spillvatten 

• toalett och tvättställ, badkar eller dusch för att ombesörja den personliga hygienen 

• elektrisk ström för normalhushållsförbrukning 

• spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor för matlagning 

• tillgång till förrådsutrymmen inom fastigheten 

• anordning för hushållstvätt inom eller i rimligt avstånd från fastigheten 

• att huset inte har sådana brister i brandsäkerhet, hållfasthet eller sanitära förhållanden 

som inte skäligen kan godtas 

Kraven på lägenhetens lägsta godtagbara standard anses så fundamental att någon möjlighet 

till avvikelse inte torde finnas. 65 

Enligt 33§ i förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd skall även 

bostadslägenheter: 

• ge betryggande skydd mot kyla, värme, fukt, drag, buller, radon, luftföroreningar och 

andra liknande störningar, 

• ha tillfredställande luftväxling genom installation för ventilation eller på annat sätt, 

• tillåta tillräckligt med dagsljus, 

• hållas tillfredsställande uppvärmd, 

• ge möjlighet för att sköta god personlig hygien, 

• ha tillgång till vatten i tillräcklig mängd och av godtagbar kvalitet till dryck, 

matlagning, personlig hygien och andra hushållsändamål. 

För särskilda boende för äldre och för gruppboenden för åldersdementa finns det särskilda 

regler enligt Boverkets byggregler. För särskilda boenden för äldre får (om det är en mindre 

gruppboende) utrustningen och inredningen för matlagning delvis utgöras av gemensamma 

utrymmen i anslutning till lägenheten. Detta gäller även utrymmen för daglig samvaro och 

utrymmen för matplats. De gemensamma utrymmena skall vara så stora och så väl utrustade 

att de kompenserar standardsänkningarna i lägenheten. Utrymmena skall även utgöra en god 

arbetsmiljö för personalen. I gruppboenden för dementa behöver inte lägenheterna vara 

utrustade för matlagning, men skall vara förberedda för sådana installationer. 66 Lägenheter 

anpassade till ungdomar kan dela kök och matplats i gemensamma utrymmen såvida inte 

lägenheterna är mer än 12 till antalet. Eftersom detta innebär en inskränkning av de enskilda 

lägenheterna, skall de gemensamma utrymmena vara så stora att de i skälig utsträckning 

kompenserar inskränkningen. 67 

64 Holmqvist. 2006. s. 126-127, Larsson. 2003. s. 82 

65 Prop. 1993/94:199 s. 108 

66 Andermyr. 2003. s. 68, BBR 2008 kapitel 3:2 

67 BBR 2008 kapitel 3:226 

13

Det är relativt vanligt att särskilda boendeformer inte uppfyller kraven på lägsta godtagbara 

standard, då de kan sakna både kok- och/eller duschmöjligheter inom lägenheten. Andermyr 

menar att även om det inte är troligt att ett upprustningsföreläggande skulle bifallas för en 

hyresgäst i ett sådant boende, så är det fullt möjligt att ansöka om ett sådant både för 

möblerade och omöblerade rum. 68 

4.1.1. Upprustningsföreläggande 

Den enskilda bostadshyresgästen har genom regleringen i 18a § rätt att få lägenheten 

upprustad i det fall den inte uppnår lägsta godtagbara standard. Detta genom att hos 

hyresnämnden begära upprustningsföreläggande (18a § 1 st). 69 I ett rättsfall där fastigheten 

saknade förrådsutrymme, hade hyresgästen ansökt om att hyresvärden skulle åläggas ett 

åtgärdsföreläggande (11 § 1 st 5 p) för att få till stånd förrådsutrymmen. Domstolen 

konstaterade emellertid att avsaknaden av förråd inte utgjorde någon grund för ett 

åtgärdsföreläggande men att hyresgästen kunde ansöka om ett upprustningsföreläggande 

(Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 2005-08-24 i Mål nr ÖH 2928-05). 70 

Tidigare var även hyresgästorganisationer behöriga att söka upprustningsföreläggande men 

numera är det hyresgästen som skall stå för ansökningen 71 Hyresnämnden skall i sitt beslut 

meddela inom vilken tid upprustningen skall vara utförd. Tiden för upprustningen kan 

förlängas om ansökan för detta görs före den tidsfrist som gäller. Det krävs dock att det finns 

särskilda skäl för att förlänga tidsfristen. Upprustningsföreläggandet kan kombineras med 

vite. Denna reglering omfattar emellertid inte brister i lägenhetens avtalade standard eller 

skick (10-16 §). 72 

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som senast sökt eller fått lagfart beviljad 

på fastigheten. Detta gäller även om denne överlåtit fastigheten innan ansökan om 

upprustningsföreläggande görs. Rättegångsbalkens regler är tillämpliga om fastigheten 

överlåts före eller efter ansökan gjorts, vad gäller frågor som att tvistemålet överlåts och om 

tredje mans deltagande i rättegången. Ansökan kan riktas mot den som innehar fastigheten 

med äganderättsanspråk i det fall att en tvist angående äganderätten är antecknad i 

fastighetsregistrets inskrivningsdel. 73 Om huset står under tvångsförvaltning kan 

upprustningsföreläggande inte meddelas enligt 18b §. I stället blir det tvångsförvaltarens 

uppdrag att genomföra upprustningen. Upprustningsföreläggandet förfaller även enligt 18c § 

om byggnaden rivits, om lägenheten av någon annan anledning inte längre finns kvar eller om 

hyresvärden inte får behövligt bygglov för åtgärden. 74 

Enbart det faktum att lägenheten inte uppnår lägsta godtagbara standard innebär inte 

automatiskt att hyresnämnden kan besluta om ett föreläggande. Det krävs även att åtgärden 

skall kunna beräknas ge ett skäligt ekonomiskt utbyte enligt 18a § 3 st. 75 

För att uppskatta om de byggandstekniska förutsättningarna för att genomföra åtgärden kan 

ske med ett ekonomiskt utbyte utvärderas vilket bruksvärdeshyra som kan godtas efter 

68 Andermyr. 2003. s. 73 

69 Grauers. 2005. s. 44, Holmqvist. 2006. s. 126 

70 Holmqvist. 2006. s. 112 

71 Grauers. s. 2005. s. 44, Holmqvist. 2006. s. 126 

72 Holmqvist. 2006. s. 126, 18a § 2 st 

73 18a § 4 st som hänvisar till 16 § 4-6 st. 

74 Grauers. 2005. s. 45 

75 Grauers. 2005. s. 45 

14

upprustningen. Om underlaget ger stöd för att fastighetsägarens kostnader kan förräntas inom 

ramen för de blivande hyresintäkterna, så kan denne vanligtvis inte undgå ett föreläggande. 76 

Exempel på hur detta räknas ut kan läsas i RBD 1979:32, RBD 1982:27 och RBD 1989:7. 

Dessa rättsfall utgår från lagstiftningen i Bostadssaneringslagen (1973:531) som upphävdes 

1994, men bör även användas i dessa sammanhang. 77 

4.1.2. Andra hyresgäster berörs och stora ombyggnationer 

En upprustning av lägenheten skulle kunna innebära att andra hyresgäster berörs eftersom 

exempelvis rörstammar passerar igenom deras lägenheter. Om andra lägenheter helt eller 

delvis behöver tas i anspråk (exempelvis för att ett badrum skall kunna installeras), krävs de 

berörda hyresgästernas tillstånd för att ett upprustningsföreläggande skall kunna utfärdas. 78 

Även om lägsta godtagbara standard enbart berör bostadslägenheter, menar Holmqvist att det 

ligger i sakens natur att ett samtycke från andra hyresgäster krävs oavsett om det är en 

bostadshyresgäst eller en lokalhyresgäst som berörs. 79 

Vid upprustning kan åtgärder bli nödvändiga att utföras även utanför fastigheten, exempelvis 

om tvättstuga ligger i ett annat hus. Enligt lagtexten (18a § 3 st) krävs emellertid endast 

samtycke från hyresgäster i huset. Något samtycke från hyresgäster i andra hus eller 

fastigheter skulle därmed inte behövas. 80 

Om hyresvärden har för avsikt att genomföra större ombyggnationer i fastigheten, har denne 

rätt att säga upp hyresavtalet enligt 46 § 1 st 4 p, om det inte är uppenbart att hyresgästen kan 

sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnationen. Det 

skall inte heller vara oskäligt för hyresgästen att avtalet förfaller. Det är den faktiska 

situationen som avgör om ombyggnationen skall ses som en större ombyggnad. Är 

ombyggnaden så genomgripande att den hindras av att hyresgästen bor kvar, ses den som en 

större ombyggnad oavsett om hyresgästen anser sig kunna bo kvar under ombyggnationen 

utan större olägenhet. 81 En ombyggnad av enstaka lägenheter eller ombyggnationer av 

trapphus och hissar, ger inte hyresvärden rätt att säga upp avtalet. För detta krävs att hela 

huset skall genomgå en större ombyggnad. 82 Hyresgästen skall beredas tillfälle att hyra en 

likvärdig lägenhet i huset efter ombyggnationen, om detta är möjligt. 83 

4.1.3. Hyresvärden vill höja standarden mer än nödvändigt 

Reglerna kring lägsta godtagbara standard enligt hyreslagen avser i allmänhet att hyresgästen 

skall få sin standard höjd. Ibland kan det emellertid vara så att hyresgästerna är nöjda med 

standarden på lägenheten, men att hyresvärden vill höja standarden onödigt mycket, så kallad 

76 Prop. 1993/94:199 s. 98 

77 Prop. 1993/94:199 s. 98, Holmqvist. 2006. s. 128 

78 18a § 3 st, Grauers. 2005. s. 45, Holmqvist. 2006. s. 128 

79 Holmqvist. 2006. s. 128 

80 Holmqvist. 2006. s. 128 

81 SOU 1966:14 s. 161 

82 SOU 2000:76 s. 86, SOU 1966:14 s. 162 

83 SOU 2000:76 s. 86 

15

lyxsanering. 84 Sådana standardhöjningar kan vara att installera bubbelbad, tvätt- eller 

diskmaskin, glasa in balkonger, installera centraldamsugare eller installera bastu i huset, där 

sådana inte funnits sedan tidigare. 85 I sådana fall fordras hyresgästernas samtycke eller 

hyresnämndens godkännande enligt 18d-h §§. Att hyresvärden byter ut ett uttjänt kylskåp mot 

ett nytt, ses inte som en sådan standardhöjande åtgärd att den skulle ses som en lyxrenovering. 

Att hyresvärden bygger om eller rustar upp badrum och kök i samband med ett stambyte 

skulle däremot kunna vara en sådan standardhöjande åtgärd som åsyftas i 18d-h §§. 86 

Inte heller dessa regler gäller för möblerade rum, lägenheter avsedda för fritidsändamål, eller 

lägenheter i en- och tvåfamiljsfastigheter, om de inte hyrs ut i en affärsmässigt bedriven 

uthyrningsverksamhet eller om lägenheten utgör en del av hyresvärdens egen bostad. Det är 

emellertid bara hyresgästen, genom sitt förhållande till fastighetsägaren, som har inflytande 

över sådana förbättrings- och ändringsarbeten. En andrahandshyresgäst har inget inflytande 

över de upprustningsinsatser som förstahandshyresgästen eller fastighetsägaren ämnar 

genomföra. 87 

Åtgärder för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18a § eller 

sedvanliga reparations och underhållsarbeten omfattas emellertid inte av regleringen i 18d-h 

§§. 88 

4.2. Lägenhetens allmänna skick 

Lägenheten skall vid tillträdet vara i fullt brukbart skick enligt den allmänna standard som 

råder på orten enligt 9 § 1 st. Det är emellertid möjligt att avtala om ett sämre skick (se kapitel 

4.3 och 4.3.1). 89 Lägenhetsstandarden kan variera från ort till ort (kanske inte lika mycket nu 

som tidigare), vilket är orsaken till att lägenhetens geografiska läge har getts betydelse. 90 

Standarden skall bedömas efter den allmänna uppfattningen på orten, och inte enligt den 

enskilda hyresgästens uppfattning. 91 Bedömningen påverkas dock även av andra faktorer 

exempelvis om lägenheten hyrs ut som bostad, fritidsbostad eller lokal. 92 Kraven på en 

bostadslägenhet är väsentligt högre än kraven för exempelvis garage, vissa lagerutrymmen 

och dylika utrymmen. 93 Även gällande bestämmelser i byggnads-, hälsoskydds- och 

arbetarskyddslagstiftning kan påverka bedömningen. 94 Inte endast de rent tekniska 

anordningarna skall vara i funktionsdugligt skick. Lägenheten kan vara i bristfälligt skick om 

exempelvis underhållet på tapeter, målning och dylikt är eftersatt. 95 

I rättsfallet NJA 1964 s. 434 konstaterades att en lägenhet var så nött att det blanka ytskiktet 

var helt borta och att dörrarna var så sliten i färgen i anslutning till handtagen, att den 

underliggande masoniten var fullt synlig. Tak och väggar i badrummet hade sprickor och 

färgavflagningar. Även färgen på elementen var delvis bortnött. I detta fall ansåg inte HD att 

lägenheten var fullt brukbar som bostadslägenhet. 

84 SOU 2000:76 s. 80, Grauers. 2005. s. 24 

85 Prop. 1996/97:30 s. 90 

86 Prop. 1996/97:30 s. 90 

87 SOU 2000:76 s. 80-81 

88 SOU 2000:76 s. 81, Prop. 1996/97 s. 90-91 

89 Prop. 1983/84:137 s. 121 

90 Berg. 1978. s. 33 

91 RH 1989:39 


93 Berg. 1978. s. 33 


95 Berg. 1978. s. 33, Holmqvist. 2006. s. 64 

16

4.2.1. Hyresgästens rätt att kräva reparationer 

Hyresgästen kan inte kräva reparation så fort denne kan visa att exempelvis tapeter och 

målning inte är i fullgott skick. Om inte annat avtalats skall (15§ 2st) hyresvärden med skäliga 

tidsmellanrum tapetsera, måla och andra sedvanliga reparationer som krävs med anledning av 

den naturliga förslitning som uppstår i lägenheter. 96 Detta gäller för lägenheter som helt eller 

delvis är uthyrda som bostäder. På lägenheter som består av en bostadsdel och exempelvis en 

lokaldel, skall denna paragraf tillämpas på bostadsdelen. 97 

En hyresgäst ville att hyresvärden skulle reparera i lägenheten där denne bodde. Tvist uppstod 

huruvida lägenheten på tre rum, kammare och kök, var att betrakta som en bostadslägenhet 

eller som en lokal. Hyresvärden hävdade å ena sidan att lägenheten upplåtits som lokal men 

att denne medgivit hyresgästen att under en begränsad tid bebo ett mindre rum i lägenheten. 

Hyresgästen hävdade å andra sidanatt det aldrig varit frågan om annat än att lägenheten skulle 

användas som bostad. Om lägenheten upplåtits helt eller inte till oväsentlig del som bostad, så 

skall lägenheten enligt 1 § 3 st betraktas som en bostadslägenhet. Det avgörande är hur starkt 

bostadsmomentet i en upplåtelse är, och inte antalet bostadsrum eller bostadsytan i 

förhållande till lägenhetsytan eller hela antalet rum i lägenheten. I kontraktet stod det att 

lägenheten upplåtits för kontors, affärs och bostadsändamål. Av avtalet framgick inte vilken 

tyngd parterna tillmätte bostadsmomentet i avtalet. Hyresnämnden hade besiktat lägenheten 

och konstaterat att den var inrättad som en vanlig bostadslägenhet med kök, badrum osv. 98 

Med anledning av detta ansåg Bostadsdomstolen att hela lägenheten var att betrakta som en 

bostadslägenhet. Hyresvärden befanns därför underhållsskyldig för hela lägenheten trots att 

den hyrts ut för så kallat blandat ändamål (RBD 32:80). 

För lägenheter som inte hyrs ut som bostad finns inget krav på regelbundna reparationer från 

hyresvärdens sida. Hyresvärden får i sådana fall utföra reparationer vid behov, utan att det 

görs någon skillnad på ”kosmetiska” reparationer eller andra. 99 Regeln i 15§ 2st omfattar inte 

onormalt slitage eller att lägenheten kommit i dåligt skick på grund av föregående hyresgästs 

oaktsamhet. 100 

Ledningar för exempelvis ljus är att hänföra till byggnadstillbehör och underhållsansvaret för 

dessa och för väggfasta ljushållare får anses vara hyresvärdens. Lysrör, glödlampor och andra 

utrustningsdetaljer som regelmässigt används i boendet och som förbrukas och ersätts, är 

motsatsvis inte att jämföra med byggnadstillbehör. Detta innebär att det är hyresgästen själv 

som bör ansvara för utbyte och reparation för sådana detaljer (BD 79/1992). 101 

Lagen preciserar inte begreppet ”skäliga tidsmellanrum”. Beroende på vilka 

underhållsåtgärder det gäller, kan intervallet variera. För en vanlig bostadslägenhet kan ett 

sedvanligt reparationsintervall för tapetsering och målning för närvarande uppskattas till 

12-15 år. Hyresvärden skall kunna välja en tidpunkt för underhållet som är lämpligt ur 

praktisk och ekonomisk synpunkt. Det räcker emellertid inte bara att en viss tid har passerat 

för att reparationsskyldighet skall inträda. Lägenheten måste också vara i behov av underhåll. 

96 Larsson. 2003. s. 67-68, Holmqvist. 2006. s. 89 

97 Synnergren. Bostäder. 1995. s. 67 

98 RBD 32:80 

99 Victorin. 2003. s. 179 


101 Holmqvist. 2006. s. 114 

17

102 Hyresvärden kan emellertid inte skjuta upp renoveringar med hänvisning till att lägenheten 

fortfarande är beboelig. Lägenheten skall inte bara vara beboelig, den skall även vara 

trivsam. 103 Hyresgästen bör i allmänhet rätta sig efter en underhållsplan som hyresvärden satt 

upp. 104 Reparationsplanerna måste vara nära förestående och konkreta (BD 40/1983, BD 

300/1985). 105 

I ett fall upphävdes ett föreläggande eftersom en planerad ombyggnad var nära förestående. 

Ombyggnationen hade en sådan omfattning att det ansågs meningslöst att arbetena utfördes i 

förväg. Det fanns heller inget som tydde på att de förelagda arbetena inte kunde vänta till dess 

att ombyggnationen genomfördes (BD 227/1985). 106 

I RBD 38:81 beslutade domstolen att hyresgästerna fick vänta med de begärda reparationerna 

eftersom en nära förestående ombyggnad skulle genomföras. I ett annat fall hade en hyresgäst 

yrkat på att hyresvärden bland annat skulle tapetsera och byta en linoleummatta i lägenheten. 

Hyresvärden hänvisade till en reparationsplan innebärande att lägenheten skulle renoveras om 

ett år. Hyresgästen hävdade att detta skulle innebära ett reparationsintervall på 13 år, vilket 

skulle överstiga det intervall på 10 år som det allmännyttiga bostadsföretaget på orten 

tillämpande. Hyresvärden gick emellertid hyresgästen till mötes och tidigarelade renoveringen 

ett halvår. Bostadsdomstolen fann därför att hyresgästen fick invänta den planerade 

renoveringen eftersom det endast återstod några månader tills denna skulle genomföras (RBD 

27:76). 

I RBD 29:77 ansåg domstolen däremot att hyresgästen inte behövde rätta sig efter uppgjord 

reparationsplan. Hyresgästen skulle enligt reparationsplanen få vänta ytterligare 3-4 år innan 

renoveringar och reparationsintervallet skulle bli uppemot 25-26 år. Domstolen ansåg att 

hyresgästens berättigade intresse blivit eftersatta och hyresvärden ålades att renovera 

lägenheten innan årets slut. 

I en lägenhet hade målning och tapetsering av väggar i kök och vardagsrum hade uppnått en 

sådan försämring till följd av ålder och bruk att de ansågs vara i behov av reparation. Detta 

oavsett om väggarna blivit målade för fem-sex år sedan, vilket hyresvärden hävdade. 

Hyresgästen hade bott i lägenheten i drygt ett år. Hyresvärden förelades att åtgärda väggarna i 

kök och vardagsrum (RBD 32:80). 

I ett annat fall hade parkettgolven i en lägenhet hade inte behandlats eller slipats sedan 1953. 

Hyresnämnden fann att parkettgolven var utan anmärkning. Eftersom reparationsbehov av 

parketten inte förelåg, behövde inte hyresvärden åtgärda golven (BD 65/1982 se även BD 

394/1989). 107 

I en badrumsmatta som var ca 25 år gammal, fanns en mindre skada på ca 2,5 cm i diameter. 

Hyresvärden hade lagat skadan (som inte gick igenom mattan) på ett fackmannamässigt sätt 

med silikon. Skicket på lagningen ansågs inte innebära men och hinder i nyttjande rätten. 

Badrumsmattan bedömdes inte som så nött och sliten att det av den anledningen fanns skäl för 




105 Holmqvist. 2006. s. 104 

106 Holmqvist. 2006. s. 104 

107 Holmqvist. 2006. s. 105 

18

ett åtgärdsföreläggande (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 378/2001 i överklagat 

hyresnämndsmål). 108 

En gammal dam hade ensam bebott en lägenhet efter sin makes död. Sedan ett par års tid hade 

kvinnan vistas på ett sjukhem och lägenheten användes enbart till möbelförvaring. Det hade 

inte gjorts gällande att kvinnan skulle återkomma och mer stadigvarande vistas i lägenheten. 

Lägenheten var i behov av målning, tapetsering och ny utrustning i köket m.m. 

Renoveringsintervallet hade passerats för länge sedan. Hyresvärden motsatte sig reparation 

och ville vänta för att samråda med eventuell ny hyresgäst. Dessutom skulle alla lägenheter i 

fastigheten tilläggsisoleras från insidan, varvid hyresvärden ville vänta för att genomföra 

renoveringarna i ett sammanhang. Eftersom kvinnan inte bodde i lägenheten kunde det 

eftersatta underhållet inte medföra något påtagligt hinder eller men i nyttjanderätten. Att 

kvinnans barn skulle ha önskemål om att övernatta i lägenheten vid tillfälliga besök ändrade 

inte bedömningen (RBD 35:81). 

Om lägenheten vid hyresavtalets slutande, haft en viss överstandard exempelvis vad gällande 

ventilation (utan att avtal träffats), och hyresvärden försämrar denna eller dess funktion, kan 

hyresgästen vanligtvis inte göra någon invändning så länge inte standarden enligt 9§ 

underskrids. 109 

Hyresvärden behöver inte rusta upp lägenheten om hyresgästen avflyttar (RBD 1:75). Den 

nya hyresgästen får själv ta upp diskussionen om reparation med hyresvärden. 

4.2.2. Reparationsplanens bindande verkan 

Reparationsplanen bör även binda en inflyttande hyresgäst, vilket innebär att hyresgästen inte 

kan kräva att reparation sker i samband med inflyttning, såvida inte underhållet är eftersatt. 110 

Reparationsplanen får emellertid inte vara utformad i förhalningssyfte och skall vara 

acceptabel för hyresgästorganisationen. 111 Eftersatt underhåll utgör emellertid fel och brist. 112 

Hyresgästen kan inte med rättsväsendets hjälp försöka tvinga fram åtgärder såsom ett 

reparationsföreläggande (16 § 2 st) om denne inte är beredd att släppa in hyresvärden i 

lägenheten. 113 

Om inte lägenheten är nyrenoverad eller nyproducerad brukar den bära spår av föregående 

hyresgäster. Så länge inget annat skick avtalats och lägenheten är fullt brukbar, är hyresgästen 

i allmänhet tvungen att godta lägenheten i det skick som den befinner sig. Hyresgästen har 

normalt sett inte någon rätt att kräva att hyresvärden skall reparera de skavanker som fanns 

vid tillträdet så länge de inte innebär ett men i nyttjandet. 114 

4.2.3. Hyresvärdens rätt till ekonomiskt utbyte 

Tredje lagutskottet menade vid riksdagsbehandlingen att en obligatorisk reparationsplikt i 

vissa fall skulle kunna vara ekonomiskt ohållbar. Detta gäller lägenheter som planeras att 

rivas eller byggas om inom en inte alltför avlägsen framtid. Fastighetsägarna till dessa hus är 

naturligtvis inte särskilt intresserade av att renovera lägenheter, eftersom detta med hänsyn till 

108 Holmqvist. 2006. s. 105 




112 Holmqvist. 2006. s. 71 

113 RBD 19/79, BD 415/1991, Holmqvist. s. 97 


19

den korta avskrivningstiden inte är ekonomiskt hållbart. Lägenheterna är emellertid ofta i stort 

behov av att repareras. Utskottet ansåg att det är angeläget att lägenheterna i 

rivningsfastigheter utnyttjas så länge som möjligt, så länge de uppfyller hälsovårdsstadgans 

krav, även om de kunde vara i behov av exempelvis målning och tapetsering. Alltför stränga 

krav på reparationsplikt skulle lätt leda till att sådana lägenheter skulle få stå tomma. Utskottet 

menade att föreskriften om att reparationer skall ske med skäliga tidsmellanrum och med 

anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk, borde kunna ta hänsyn till sådana 

omständigheter som att huset skall byggas om eller rivas. Om byggnadens återstående 

livslängd gör det troligt att en underhållsplikt skulle te sig ekonomiskt oförsvarbar, bör 

hyresvärden inte kunna åläggas att reparationsunderhålla lägenheten. Hänsyn skall dock tas 

till hyresgästernas intresse av att lägenheterna skall hållas i godtagbart skick. 115 

Bostadsdomstolen kom i ett avgörande fram till att en bostadslägenhet som användes till 

målarateljé, trots eftersatt underhåll, inte kunde åläggas upprustning. De efterlysta 

renoveringsåtgärderna var i huvudsak tapetserings- och målningsarbeten. Fastigheten skulle 

inom de närmaste åren (1,5-2 år) antingen rivas eller genomgå omfattande sanering. Med 

bakgrund till lägenhetens användning, och den kommande rivningen eller saneringen, 

bedömdes bristerna i underhållet innebära sådant hinder eller men i hyresgästens nyttjande, att 

hyresvärden skulle åläggas upprustning (RBD 26:81). 

Trots att ett hus skulle rivas ”inom överskådlig tid” utfärdades ett reparationsföreläggande 

(BD 22/1976). 116 

Ett enfamiljshus som var i mycket dåligt skick, var uthyrd till hyresgästen för hela dennes 

livstid. På grund av den långa uthyrningstiden var hyran lägre och gick inte att höjas utan 

hyresgästens medgivande. Hyresgästen ville emellertid att hyresvärden skulle färdigställa en 

tilläggsisolering av huset. Hyresnämnden ansåg att avtalsvillkoren i praktiken förhindrade 

hyresvärden att riva huset utan hyresgästens medgivande. Hovrätten instämde i detta men 

påpekade att reglerna för åtgärdsföreläggande inte kan beakta att hyresavtalet inte kan sägas 

upp. Hovrätten fann emellertid att det fanns en gräns för hur kostandskrävande åtgärder som 

kan fordras av hyresvärden i hyresgästens intresse, utan att det framstår som motiverat att riva 

byggnaden. Eftersom kostanden för tilläggsisoleringen låg inom denna gräns, bifölls 

hyresgästens yrkande i denna del (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 452/2001 i överklagat 


4.3. Lägenhetens avtalade skick 

Hyresvärdens väsentliga insats i avtalsförhållandet är att tillhandahålla en lägenhet som går att 

använda för det ändamål som upplåtelsen avser (9§ 1st). Regleringen kring lägenhetens 

standard är i hyreslagen till viss del dispositiva. Reglerna är dispositiva huvudsakligen i fråga 

om lokaler och fritidsbostäder (9§ 2 st). Standarden kan bestämmas genom en bedömning av 

vad hyresgästen i allmänhet har rätt att kräva, eller föreskrivas genom parternas individuella 

avtal. Överenskommelsen kan lämpligast göras genom en skriftligt i en klausul i avtalet. 

Avtalet kan även ske genom att hyresvärden muntligt åtagit sig att tillhandahålla viss 

115 Bihang till Riksdagens protokoll. 1967. Tredje Lagutskottet. 58/1967 s. 120 

116 Holmqvist. 2006. s. 104 

117 Holmqvist. 2006. s. 104 

20

standard. Åtaganden kan ske både uttryckligen eller underförstått. Vad gäller lokaler och 

fritidsbostäder är det i princip möjligt för hyresvärden att friskriva sig från ansvar genom att 

avtala om en lägre standard än vad en hyresgäst normalt har rätt att kräva. Detta är inte tillåtet 

vad gäller bostadslägenheter 118 

Parterna har full avtalsfrihet vad gäller skicket på fritidsbostäder och lokaler vid tillträdet, 

vilket innebär att det avtalade skicket gäller under hela hyrestiden. Det innebär att det är fullt 

möjligt att hyra ut en fritidsbostad eller en lokal som är i sådant skick att den inte kan 

användas för sitt ändamål. Om lägenheten i sådant fall hyrts ut i ”befintligt skick” kan 

hyresgästen emellertid hävda att brist föreligger om denne inte kände till eller kunnat 

upptäcka bristen med vanlig uppmärksamhet (dold brist) vid avtalets ingående (11 § 2 st). 119 

Eftersom endast lokaler och fritidsbostäder numera kan hyras i befintligt skick, är det endast 

dessa som reglerna kring dolda fel omfattar. 120 Dolda brister kan bestå i att inte kylskåpet 

fungerar eller att en vägg som dolts bakom en bokhylla av föregående hyresgäst, visar sig inte 

vara tapetserad eller målad samtidigt som resten av rummet. Det saknar betydelse om 

hyresvärden vet om bristen eller ej. 121 Avgörande är vad hyresgästen visste (oavsett hur denne 

fått denna kännedom) och vad denne borde ha kunnat se med vanlig uppmärksamhet. 122 För 

att hyresgästen skall kunna upptäcka brist med vanlig uppmärksamhet, får det förutsättas att 

denne varit inne i lägenheten eller tillhörande utrymmen. Hyresgästen bör åtminstone fått 

tillfälle att se på lägenheten, men inte brytt sig om att göra det. Hyresgästens 

undersökningsplikt torde i normalfallet inte vara särskilt hög. 123 

Kravet på undersökning går inte lika långt som vid fastighetsköp. Det borde vara tillräckligt 

med en okulär besiktning. 124 Om lägenheten eller lägenheterna inte är i sådant skick att de kan 

användas för sitt ändamål, bör hyresvärden för fritidslägenheter men även för lägenheter i 

blockuthyrningsavtal, förutom att avtala om befintligt skick, även informera hyresgästen om 

bristerna. 125 

Det är vanligt att hyresgästen helt eller delvis svarar för inredningen. 126 Parterna hade avtalat 

om att hyresvärden skulle stå för installation av en hiss i en lagerlokal. Hyresgästen skulle 

under hyrestiden stå för underhåll och reparationer av hissen. När hissen installerats 

besiktades denna och inspektören anmodade vissa ändringar och ombyggnationer på hissen. 

Besiktningsanmärkningarna ansågs utgöra en brist och inte underhållsåtgärder. Därmed var 

det hyresvärdens ansvar att avhjälpa bristen (NJA 1943 s 453). 

Grauers menar att det inte bör avtalas om lägenhetens framtida skick, i alla fall inte i mer än i 

stora drag. Det är generellt sett bara vid uthyrning av lokaler, fritidsbostäder och enfamiljshus 

som det är möjligt att avtala om vem som skall stå för det framtida underhållet. 127 Hyresgästen 

kan för dessa lägenheter enligt avtal, ansvara för delar av underhållet eller hela det inre 

underhållet, men även det yttre underhållet av huset. 128 Det är även möjligt för hyresvärden att 

enbart friskriva sig från eget underhållsansvar, när det gäller lokaler. Under sådana 

118 Grauers. s. 2005. s. 38-39, Synnergren. Lokaler. 1995. s. 47, 9 §, 11 § 2 st 2 m 

119 Larsson. 2003. s. 66, Skorup. 2007. s. 41 

120 Bengtsson. 2004. s. 197, Prop 1983/84:137 s. 122, Holmqvist. 2006. s. 64, 11 § 2 st 

121 Järtelius. 1985. s. 73 

122 Larsson. 2003. s. 66, Skorup. 2007. s. 41 

123 Larsson. 2003. s. 66 

124 Holmqvist. 2006. s. 82, Grauers. 2005. s. 42 

125 Larsson. 2003. s. 66 

126 Prop. 1983/84:137 s. 121 

127 Grauers. 2005. s 39 

128 Vicrorin. 2003. s. 179-180 

21

förutsättningar ansvarar ingen av parterna för lokalens förfall för den del friskrivningen 

skett. 129 

Det står naturligtvis hyresvärden och hyresgästen fritt att avtala om ett bättre skick på 

lägenheten enligt 9 § 1st. 130 Lägenhetens skick har vid tillträdet ofta en framträdande roll i 

kommunikationen mellan parterna. Det kan därför tänkas att parterna avtalar om vilket skick 

tapeter, målning, inredning utrustning och liknande, skall vara. 131 Det är inte möjligt för 

hyresvärden att ta ut en högre hyra för det avtalade bättre skicket, utan en 

förhandlingsöverenskommelse med hyresgästförening om det finns en förhandlingsordning. 132 

Om parterna avtalat om en överstandard finns det enligt Bostadsdomstolen inte något hinder 

att parterna avtalar att överstandarden skall begränsas eller upphöra efter en viss tid. I avtalet 

fanns en klausul som löd som följande; ”kakelugnarna får användas så länge myndigheterna ej 

kräver reparation av desamma”. Klausulen skulle tolkas som att hyresvärden velat gardera sig 

mot att reparera kakelugnar när de blivit i så dåligt skick att de inte fick användas (BD 

2002/1992). 133 

I ett annat fall fanns det i sovrummet märken i golvmattan som inte var obetydliga. Märkena 

ansågs huvudsakligen ha uppstått genom att golvkonstruktionen inte var tillräckligt jämn eller 

att skiktet mellan betongen och plastmattan inte var tillräckligt för att motstå en normal 

belastning av exempelvis sängar. Skadorna ansågs utgöra men i nyttjanderätten. Trots att 

hyresvärden i hyresavtalet friskrivit sig från underhållsansvar på golvmattorna, ansågs felet 

vara av sådan art att avtalet inte kunde frita hyresvärden från underhållsansvaret. Hyresvärden 

meddelades föreläggande om golvet i sovrummet (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 104/1999 i 

överklagat hyresnämndsmål). 134 

Om avtalet innebär att viss teknisk utrustning skall finnas i lägenheten, måste en skillnad 

göras mellan utrustningen och det allmänna underhållet. Vad gäller det allmänna underhållet 

får hyresgästen finna sig i den standardförsämring som normalt uppstår genom normal 

förslitning alltefter tiden går. Den tekniska utrustningen skall emellertid hållas i fungerande 

skick. 135 

4.3.1. Möjligheten att avtala om ett sämre skick även för bostäder 

Före 1984 års lagändringar var det vanligt att även bostadslägenheter hyrdes ut ”i befintligt 

skick” ensligt 11 § 3 st i dess tidigare lydelse. Markandsdomstolen slog emellertid fast i beslut 

Dnr D2/81 att sådana avtal var oskäliga och därmed ogiltiga enligt Lag om förbud mot 

oskäliga avtalsvillkor. Hyresvärden har inte ansetts befriad från att med skäliga tidsmellanrum 

underhållsreparera lägenheten, även om hyresgästen hyrt den i befintligt eller godkänt skick. 

Däremot är hyresvärden generellt inte skyldig att reparera en brist som redan fanns när 

hyresgästen godkände lägenheten (RBD 4:84). 136 

129 Skorup. 2007. s. 40 

130 Prop. 1983/84:137 s. 121, Holmqvist. 2006. s. 64-65 

131 Grauers. 2005. s. 39 

132 Holmqvist. 2006. s. 64-65 

133 Holmqvist. 2006. s. 109 

134 Holmqvist. 2006. s. 107 


136 Holmqvist. 2006. s. 63-64, 82 

22

Hyresgästen hade enligt hyresavtalet tagit på sig att själv svara för sedvanligt underhåll och 

smärre reparationer. Detta ansågs inte omfatta åtgärder som avsåg husets kärnegenskaper 

(Svea hovrätt. Avd. 16. beslut 452/2001 i överklagat hyresnämndsmål). 137 

Avtalsfriheten för bostadslägenheter för permanentboende har begränsats enligt 9 § 1 st, till 

att gälla intervallet fullt brukbar upp till bättre skick. Detta innebär att dessa lägenheter skall 

ha en minimistandard som är fullt brukbar. Denna regel är tvingande och går inte att avtala 

bort genom individuella avtal. 138 Undantaget är om det finns en förhandlingsklausul inskrivet i 

hyreskontraktet (9 § 2 st). Klausulen gör det möjligt att inom det kollektiva 

förhandlingssystemet, det vill säga mellan hyresvärd och hyresgästorganisation, avtala om att 

bostadslägenheten skall godtas i ett sämre skick än vad som följer av hyreslagen. Hyresgästen 

är bunden vid ett sådant avtal om de har en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Kalusulen 

används för att öppna vägen för avtal om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll i olika former. 139 

Vanliga begrepp i detta sammanhang är: 

• VLU (valfritt lägenhetsunderhåll). Underhållet ingår inte i hyran, helt eller delvis. Mot 

ett visst tillägg på hyran kan en hyresgäst erhålla underhåll. 

• HLU (hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll). 

1. Underhåll erbjuds hyresgästerna först efter visst tidsintervall, med möjlighet att 

tacka nej. Om hyresgästerna tackar nej får de rabatt på hyran. 140 

2. Lägenheten tillförs en fond som uppdateras med jämna mellanrum. 

Hyresgästerna kan inom ramen för fonden själv bestämma vilka 

underhållsåtgärder som är erforderliga i lägenheten. När fonden nått en viss 

storlek, får hyresgästen rabatt på hyran. 141 

Det är olika hur omfattande dessa till- och frånval av ytskikt och utrustning. I vissa fall kan 

hyresgästerna välja på ett nästan obegränsat utbud medan i andra fall är valet mycket 

begränsat. Det är ofta på hyresgästens initiativ som underhåll sker. Det är även en stor 

variationsrikedom på de sätt som tillvalen finansieras. 142 Hyresgästens rätt att göra frånval 

begränsas av hyreslagens regler om lägsta godtagbara standard. 143 

I betänkandet av Tillvalsutredningen från 2008, föreslås det att avtal om tillval under vissa 

förutsättningar skall kunna slutas direkt mellan hyresgäst och hyresvärd. Utredningen föreslår 

däremot inte någon individuell avtalsrätt vad gäller frånval. 144 Hur regeringen och riksdagen 

ställer sig till de förslagen får tiden utvisa. 

4.3.2. Renoveringar i samband med inflyttning och möjligheten att avtala 

bort hyresnedsättning eller skadestånd 

Vid omfattande renoveringar är det vanligt att hyresvärden sätter datum för inflyttning efter 

att lägenheten är färdigställd. Om förhandlingsöverenskommelse råder om lägenhetens skick 

kan hyresgästen själv besluta om renoveringar i lägenheten. Det är då vanligt att dessa sker i 

137 Holmqvist. 2006. s. 90 

138 Holmqvist. 2006. s. 63-64, 82 

139 Larsson. 2003. s. 65-66, Prop. 1996/97:30 s. 64, Prop. 1983/84:137 s. 121 

140 Larsson. 2003. s. 68 

141SOU 2008:94 s. 69, www.lulebo.se/docs/OmBofonder 

142 SOU 2008:94 s. 65-69 

143 SOU 2008:94 s. 86 

144 SOU 2008:94 s. 105-106 

23

samband med att hyresgästen får tillträde till lägenheten. Parterna kan emellertid avtala enligt 

16 § 3 st om att vissa arbeten i lägenheten inte skall medföra rätt till hyresnedsättning. Med 

vissa arbeten menas sedvanligt underhåll i fastigheten eller i lägenheten, men kan även vara 

arbeten som specificeras i avtalet eller arbeten för att sätta hyreslägenheten i avtalat skick. 145 I 

regel innehåller hyreskontraktet en klausul som fråntar hyresgästen rätten till 

hyresnedsättningar i samband reparationer. Klausulen formuleras ofta som så: 

”hyresgästen äger inte erhålla nedsättning i hyran för tid, varunder 

hyresvärden låter verkställa arbete för sedvanligt underhåll i 

lägenheten eller fastigheten” 146 

Förbehållet täcker emellertid bara sedvanligt underhåll. Det krävs specificering i avtalet om 

andra arbeten skall omfattas. En allmän beskrivning, exempelvis som moderniseringsarbeten, 

är inte tillräckligt. 147 Det ovan exemplifierade förbehållet gäller troligen inte ovillkorligt. Det 

är möjligt att hyresgästen trots förbehållet kan få rätt till viss hyresreducering om arbetena 

exempelvis tar i anspråk ansenligt mycket mer tid än vad som anses normalt. Sedvanligt 

underhåll är knutet till fastigheten eller lägenheten. Det som vanligen avses med förbehållet är 

oftast vanliga kosmetiska lägenhetsreparationer, men kan även gälla fasadrenovering, yttre 

målning av fönster och dylikt. En förutsättning är att underhållet är sedvanligt, det vill säga 

sådant underhåll som normalt upprepas under en byggnads livslängd. Det finns emellertid inte 

något krav på att underhållet skall ske inom vissa intervaller. 148 

I rättsfallet NJA 2002 s. 378 konstaterades att arbeten som: fasadrenovering (byte och lagning 

av puts), bilning av piskbalkongers golv samt nytt betonggolv för piskställningarna, byte av 

varm- och kall vattenledningar, byte av tak (från eternit till aluminium) och byte av 

rötskadade bräder i undertaket, men även målning, tapetsering, underhåll av golv samt 

reparation och utbyte av teknisk utrustning är att hänföra till sedvanligt underhåll. HD menade 

att även åtgärder som avser underhåll men som är ingripande, och som normalt sett bara 

utförs någon eller enstaka gånger under en fastighets livstid för att bibehålla fastighetens skick 

och funktion, exempelvis stambyte, takomläggningar och fasadrenoveringar är att hänföra till 

sedvanligt underhåll. Hyresgästerna skall emellertid ha rätt till ersättning trots 

undantagsklausuler om arbetena tar längre tid än vad som anses normalt. Är arbetena så 

omfattande att de sammantaget ger upphov till störningar som faller utanför ramen på det som 

hyresgästerna haft anledning att ta i beräkning, skall klausulen inte gälla. 

Holmqvist påpekar att det ofta utförs flera arbeten samtidigt vilket kan göra det svårt att 

avgöra var gränsen går, för vad hyresgästen får anses tåla. För att undvika att behöva utge 

hyresnedsättning kan hyresvärden välja att sprida ut underhållsåtgärderna till olika tidpunkter 

i stället för att göra dem i ett sammanhang. Ekonomiska bedömningar torde bli avgörande, 

men det kan ifrågasättas om en uppdelning av arbetena är till gagn för hyresgästerna. 149 

I en utredning från 2008 föreslås att lagregleringen som ger möjlighet att avtala bort 

hyresnedsättningar skall förtydligas. Utredningen föreslår att hyresgästen skall få rätt till 

hyresnedsättning trots avtal om motsatsen, i de fall där underhållsarbetena medfört 

svårförutsedda och påtagliga olägenheter för hyresgästen eller där arbetena tagit längre tid än 

vad hyresgästen haft anledning att räkna med. I dessa bedömningar skall hyresvärdens 

145 SOU 2008:47 s. 40 

146 Holmqvist. 2006. s. 117-118 

147 Larsson. 2003. s. 75, Holmqvist. 2006. s. 117-118 

148 Holmqvist. 2006. s. 117-118 

149 Holmqvist. 2006. s. 118 

24

eventuella vårdslöshet inte vara av avgörande betydelse. Denna begränsning i avtalsfriheten 

skulle emellertid inte omfatta annat särskillt arbete som anges i avtalet eller arbeten för att 

sätta lägenheten i avtalat skick. Eftersom termen sedvanligt underhåll inte tidigare 

specificerats i lagregleringen föreslås att sedvanligt underhåll skall anses vara åtgärder som 

omfattas av hyresvärdens underhållsskyldighet och inte innebär omfattande ombyggnationer. 

HD:s bedömningar i NJA 2002 s. 378 torde inte komma i konflikt med dessa preciseringar 

enligt utredningen. 150 

Det finns emellertid inte någon möjlighet enligt 16 § 3 st att i förväg avtala bort rätten till 

skadestånd. 151 Det är däremot möjligt att i en uppkommen situation, dvs. inte i förväg, avtala 

om exempelvis storleken på skadestånd på grund av något som redan inträffat, eller om 

hyresnedsättning i samband med ett visst preciserat moderniseringsarbete som skall 

påbörjas. 152 

För lokalhyresgäster torde frågan om i vilken utsträckning en hyresnedsättning förhandlats 

bort vara särskillt betydelsefull. Omfattande renoveringar av fasaden skulle kunna medföra 

kännbara ekonomiska bortfall för exempelvis en butiksinnehavare även om underhållet sker 

varsamt. Dessa arbeten skulle emellertid inte medföra någon rätt till skadestånd för 

butiksinnehavaren enligt 26 § 3 st. 153 

4.3.3. Brist i avtalat skick –vad ingår i lägenheten? 

I det fall en hyresvärd lovat att exempelvis tapetsera och måla en lägenhet innan inflyttningen, 

men underlåter att göra det, uppstår en brist. 154 Finner hyresgästen vid tillträdet att det finns 

skador eller avvikelser mot det avtalade skicket på lägenheten, skall hyresgästen meddela 

hyresvärden om detta. Även otillräcklig städning av lägenheten eller tillhörande förråd, är en 

sådan brist. Meddelandet skall ske genom ett rekommenderat brev till hyresvärden, såvida det 

inte rör sig om en nödsituation såsom en vattenläcka, då hyresvärden i stället kan meddelas 

per telefon. 155 

I rättsfallet RH 1998:72 kom Hovrätten fram till att det i fråga om en bostadslägenhet avtalats 

om att inglasad balkong ingick i lägenheten. I avtalet stod inget om en inglasad balkong. 

Hovrätten fann att hyresvärden lovat hyresgästen att balkongen skulle glasas in. Hyresvärden 

hade inför avtalsslutet lämnat broschyrer där det stod att lägenheten (som stod under 

uppförande) skulle ha inglasad balkong. Hyresgästen hade även fått en planritning av 

hyresvärden där det stod inglasad balkong. Hovrätten fann därför att hyresgästen hade rätt till 

150 SOU 2008:47 s. 43-54 

151 Holmqvist. 2006. s. 117, Skadestånd vid reparationsarbeten se 26 § 3 st 


153 SOU 2008:47 s. 40-41 


155 Lindblad. 1989. s. 29-30, 80 

25

skälig hyresnedsättning, även om andra hyresgäster betalade extra för sina inglasade 

balkonger. 

Om det ingår en tvättmaskin i lägenheten kan inte hyresvärden låta bli att reparera den med 

hänvisning att det kostnadsfritt går att disponera gemensam tvättstuga i en intilliggande 

fastighet (RBD 38:82). 

Hyresvärden hävdade att tv-antennerna enligt muntligt avtal med hyresgästerna var 

hyresgästernas egendom. Domstolen fann emellertid inte att påståendet var styrkt och ålade 

hyresvärden att se till att antennerna fungerade för digitala marksända tv-sändningar. Bristen 

sågs inte som bagatellartad, utan utgjorde ett faktiskt hinder och men i nyttjanderätten (Svea 

Hovrätt. Avd.16 beslut 2006-06-28 i mål nr ÖH 9441-05). 

Enligt en förhandlingsöverenskommelse hade en porttelefon angivits som en del av 

fastighetens utrustning. Sedan porttelefonen slutat fungera ville hyresgästerna att hyresvärden 

skulle åtgärda denna. Domstolen ansåg hyresvärden åtagit sig att vidmakthålla installationen 

och att porttelefonen beaktats vid bestämmandet av hyran. Att hyresvärden satt in en 

porttelefon som gjorde porten öppningsbar genom att trycka på en knapp ansågs inte vara en 

fullgod ersättning (RBD 21:81). 

I hyresavtalet fanns ett tillägg lydande ”golvbeläggningen är hyresgästens och underhåll av 

golvet åvilar hyresgästen”. Syftet med tillägget var enligt hyresvärden att upplysa hyresgästen 

om att lägenheten hyrdes ut utan mattor. De linoleummattor som fanns i lägenheten hade 

tidigare hyresgäst installerat. Hyresgästen menande att mattorna fanns i lägenheten och att 

hon inte visste vem som hade lagt dit dem. Eftersom det var en upplysning och inte ett villkor 

kunde inte detta prövas som en villkorsändring. Hyresgästen ansågs ha godtagit att hyra 

lägenheten utan golvmattor. Därmed behövde inte hyresvärden underhålla mattan (RBD 

2:86). 

I ett kontrakt för en lokal som uthyrdes i befintligt skick och som bl.a. omfattade två rum som 

skulle användas som lager, stod det att den kontinuerliga temperaturen i rummen skulle kunna 

hållas vid 3-8 o C. Hyresgästen skulle enligt kontraktet svara för drift och skötsel av 

kylmaskinerna och fastigheten. Eftersom rummen inte var isolerade uppstod kondens och 

problem med mögel, vilket medförde att hyresgästen inte kunde använda rummen på avsett 

sätt – att förvara läkemedel. Hovrätten ansåg att avtalet omfattande en garanti att rummen 

skulle kunna användas som kylrum och tillgodose det avsedda ändamålet att kylt lager för 

läkemedel. Eftersom kondens och mögel uppstått, hade inte rummen kunnat användas för 

avsett ändamål och hinder och men hade uppstått. Det var hyresvärdens ansvar att åtgärda 

bristen (Hovrätten over Skåne och Blekinge. Avd. 1. Dom 2002-05-21 i Mål nr T 556-99). 156 

Hyresvärden kan inte åläggas att ”installera” sådant som inte ingår i upplåtelsen, genom 

exempelvis ett åtgärdsföreläggande (16§ 2 st). En högre standard kan inte framtvingas även 

om hyresvärden naturligtvis måste hålla lägenheten i det skick som den upplåtits i. I ett 

trapphus saknades handledare, vilket hyresgästen ville att hyresvärden skulle installera. 

Eftersom handledare inte funnits sedan tidigare ansågs inte hyresvärden skyldig att installera 

sådan (RBD 19:89). I en lägenhet där parkettgolvet skulle bonas hade hyresgästen inte rätt att 

kräva att parkettgolvet i stället skulle lackas eller plastbehandlas (RBD 52:77). 

156 Holmqvist. 2006. s. 73 

26

I ett fall hade hyresgästen hade begärt att hyresvärden skulle sätta in brandvarnare i en 

lägenhet som saknade sådana. Yrkandet ogillades eftersom det inte rymdes inom lagrummet 

för åtgärdsföreläggande (Svea hovrätt. Avd. 15. Beslut 2004-12-21 i Mål nr ÖH 8700-04). 157 

Hyresvärden kan inte utan vidare ta bort eller förändra utrustningen i lägenheten. En markis 

som hörde till lägenheten hade nedmonterats av hyresvärden. Detta sågs som ett allvarligt 

men i nyttjanderätten vilket innebar att hyresvärden tvingades sätta upp en markis (RBD 

37:77). 

I en hyresfastighet hade hyresvärden hade rivit det invändiga trapphuset i en 

tvåvåningsfastighet och ersatt trapphuset med en utvändig metalltrappa. Hyresvärden ålades 

att återställa trappuppgången. Att bygglov meddelats för metalltrappan samt att ett 

återställande medförde avsevärda kostnader ändrade inte bedömningen (RBD 19:90). 

I ett annat fall ålade domstolen en hyresvärd att ställa i ordning en befintlig kökshiss men 

även att installera elektrisk belysning i ett vindskontor där takfönster byggts igen vid en 

ombyggnation. Däremot ansåg inte domstolen att den med stöd av lagen kunde bifalla att 

hyresgästernas yrkande om att hyresvärden skulle åläggas att stå för återkommande 

fönsterputsning av vissa fönster som hyresgästerna efter ombyggnationerna inte ansåg sig ha 

rimlig möjlighet att hålla rena. Detta oavsett om men uppkommit eller ej (BD 302/1989). 158 

En Hyresgäst ville att hyresvärden skulle åtgärda att det inte gick att ha persienner mellan 

glasen efter att hyresvärden bytt fönster. Domstolen ansåg emellertid att det var att föra för 

långt att ålägga hyresvärden att åtgärda bristen. Vid utbyte till exempelvis treglasfönster, kan 

detta medföra att tidigare användningsmöjligheter eller funktioner kan försvinna samtidigt 

som utbytet i de flesta situationer kan medföra bättre och nya funktioner. Yrkandet ogillades 

(Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 267/1998 i överklagat hyresnämndsmål). 159 

En hyresvärd ansågs inte vara tvungen att byta ut ett utslitet patentlås i ytterdörren till 

lägenheten eftersom denne försett lägenheten med ett fungerande sk. polislås (RBD 13:85). 

Genom att leverera ett kylskåp med frysfack ansågs hyresvärden inte ha uppfyllt ett åläggande 

om att reparera ett inbyggt Kyl- och frysskåp. Hyresvärden kunde inte heller uppfylla 

åläggandet genom att leverera fristående kylskåp och friskåp eftersom detta skulle medföra 

betydande olägenhet för hyresgästen att ha skåpet fristående i köket (BD 283/1986). 160 

En tvättmaskin som vintertid stod i ett växthus och sommartid stod i ett uthus. Tvättmaskinen 

användes av hyresgästerna. Hyresvärden plockade bort tvättmaskinen efter en tvist kring en 

hyreshöjning och hävdade att tvättmaskinen aldrig ingått i upplåtelsen. Vid syn på plats fann 

Hyresnämnden emellertid en lapp uppsatt där tvättmaskinen stått, som angav vilka dagar som 

de olika hyresgästerna hade till förfogande för tvättning. Den aktuella hyresgästen hade tvättid 

på fredagar. Hyresvärden ålades att se till att hyresgästen hade tillgång till tvättmaskin (Svea 

Hovrätt. Avd. 16. Beslut 2003-02-26 i Mål nr ÖH 208-03). 

Egendom kvarlämnad av hyresgästen 

157 Holmqvist. 2006. s. 112 

158 Holmqvist. 2006. s. 113 

159 Holmqvist. 2006. s. 112 

160 Holmqvist. 2006. s. 111 

27

Ofta installerar hyresgäster persienner, diskmaskiner, extra teleuttag etc. i sina lägenheter för 

att höja sin egen komfort. När de sedan avflyttar är det inte ovanligt att de kvarlämnar dessa 

installationer. Om nästa hyresgäst övertar installationerna utgör dessa den nya hyresgästens 

egendom, om så inte sker utgör de byggnadstillbehör och tillhör fastighetsägaren eftersom de 

då är i samma ägares hand (JB 2 kap 4 § 1st). Om installationerna tillfaller fastighetsägaren 

omfattas dessa av hyresvärdens underhållsskyldighet. 161 Hyresvärden hade varit införstådd 

med att kakelplattor satts upp till halvvägghöjd som ersättning för tidigare träpanel. 

Hyresvärden hade även valt ut kakelplattorna. Bostadsdomstolen ansåg att oavsett om det var 

hyresgästen eller hyresvärden som satt upp kakelplattorna så hade hyresvärden 

underhållsansvaret för kaklet under de uppgivna omständigheterna (BD 117/1990). 162 

Vid inflyttningen medverkade hyresvärden till att hyresgästen fått uppfattningen att en disk- 

och en tvättmaskin som fanns installerade, ingick i nyttjanderätten. Hyresvärden hade därefter 

vid renovering av vatten rör och ledningar, tagit bort anslutningarna mellan rören och 

maskinerna och därmed omöjliggjort användningen av dem. Detta ansågs att hinder och men i 

nyttjanderätten uppstått (RBD 3:88). 

Även om persiennerna finns i lägenheten kan inte hyresgästen automatiskt kräva av 

hyresvärden att denne skall reparera dem om de är trasiga. Det borde, enligt hovrätten, vara 

allmänt känt att hyresgäster visserligen kan få överta persienner från en tidigare hyresgäst, 

men att hyresgästen vanligtvis själv får betala för reparation eller för nya persienner när det 

behövs. Detta är ett resonemang som även förs i närmast ovan refererat rättsfall. Hovrätten 

menade därför att det mest ändamålsenliga är att persienner enbart ingår i lägenheten när det 

särskillt avtalats. Eftersom hyreskontraktet inte angav att persiennerna ingår, var de heller inte 

hyresvärdens ansvar att reparera persiennerna (Svea Hovrätt. Avd. 16. Beslut 2004-09-14 i 

mål nr ÖH 380-04). 

Även om persiennerna ingår i avtalet måste bedömningen huruvida bristfälliga persienner 

innebär en så betydande brist att det föreligger men och hinder i nyttjanderätten, grundas på 

den funktion som persiennerna har i den aktuella lägenheten. Exempel på detta är om det 

finns ett svagare eller starkare behov av skydd mot solljus eller insyn som finns i just den 

lägenheten (Svea Hovrätt. Avd 16, beslut 2004-09-06 i Mål nr ÖH 10196-04). 

I ett annat fall fanns det persienner monterade i lägenheten. I hyresavtalet stod det att 

persienner inte ingick och hyresgästen även muntligen informerats om detta villkor vid 

slutande av avtalet. Hyresgästen ville ha persiennerna lagade och hävdade att villkoret inte var 

giltigt eftersom den inte tillkommit genom en förhandlingsöverenskommelse. Hovrätten 

konstaterade att lägenheten var fullt brukbar utan persienner och att det därför var möjligt att 

avtala om att dessa inte ingick. Hyresvärden behövde inte laga persiennerna (RH 2008:2). 

4.4. Mindre skador i lägenheten 

I det fall en skada uppstått innan hyrestidens början, och denna brist inte avhjälpts innan 

bostadslägenheten skall tillträdas har hyresgästen enligt 11 § 1 st rätt att: 

• rätta till bristen på hyresvärdens bekostnad. 

• säga upp avtalet i förtid om bristen är av väsentlig betydelse. Är bristen avhjälpt 

upphör rätten till uppsägning. 

161 RH 2008:2 

162 Holmqvist. 2006. s. 107 

28

• kräva skälig nedsättning på hyran för den tid under hyresförhållandet som lägenheten 

varit i bristfälligt skick. 

• begära skadestånd om hyresvärden inte kan visa att denne inte varit försumlig. 

• Begära åtgärdsföreläggande genom hyresnämnden. 163 

Detta gäller även lokaler och bostadslägenheter för fritidsändamål som inte hyrts ut i befintligt 

skick (11 § 2 st écontrario). Det saknar betydelse om skadan eller bristen uppkommit efter 

slutandet av hyresavtalet men före tillträdesdagen, eller om den redan fanns vid avtalsslutet. 164 

4.4.1. Hyresgästens rätt till självhjälp 

Rätten att själv åtgärda en brist (11 § 1 st 1 p) för att senare utfå ersättning av hyresvärden bör 

hyresgästen inte använda sig av. Denna påföljd bör hyresgästen bara nyttja om det står helt 

klart att fel föreligger. Hyresgästen bör dokumentera bevisning om lägenhetens skick, genom 

exempelvis opartisk besiktning eller fotografering. Hyresgästen bör även begära in anbud från 

flera hantverkare innan arbetet beställs. 165 Vid en rättslig prövning riskerar hyresgästen att 

själv få stå för kostnaden för reparationen. Detta kan även ske om hyresgästen avhjälper felet 

utan att först begära att hyresvärden avhjälper det. 166 Hyresvärden har rätt till skäligt rådrum, 

vilket innebär att hyresvärden måste få den tid på sig som krävs för att åtgärda bristen med 

hänsyn till hur genomgripande åtgärden är, och i vilken mån åtgärden kräver särskild 

expertpersonal m.m. Rätten till självhjälp omfattar enligt Victorin knappast utrymmen eller 

delar av huset som hyresgästen normalt sett inte förfogar över. Detta kan gälla elektriska 

ledningar, värmepannor och vattenledningar utanför lägenheten eller läckande yttertak. Den 

kan däremot omfatta ytterdörrar och husets gårdsplan men även tvättstuga, trappor, torkrum 

etc. om hyresgästen lider men eller hinder i nyttjanderätten på grund av bristen 167 

En lokal som uthyrdes i befintligt skick omfattade bl.a. två rum som skulle användas som 

lager. I kontraktet stod det att den kontinuerliga temperaturen i rummen skulle kunna hållas 

vid 3-8 o C. Hyresgästen skulle enligt kontraktet svara för drift och skötsel av kylmaskinerna 

och fastigheten. Eftersom rummen inte var isolerade uppstod kondens och problem med 

mögel, vilket medförde att hyresgästen inte kunde använda rummen på avsett sätt – att förvara 

läkemedel. Hyresgästen använde sig av rätten till självhjälp och deponerade därefter ett 

belopp motsvarande kostnaden hos länstyrelsen, sedan hyresvärden vägrat att isolera rummen. 

Hovrätten ansåg att avtalet omfattande en garanti att rummen skulle kunna användas som 

kylrum och tillgodose det avsedda ändamålet som kylt lager för läkemedel. Eftersom kondens 

och mögel uppstått, hade inte rummen kunnat användas för avsett ändamål och hinder och 

men hade uppstått. Hyresgästen ansågs ha rätt till självhjälp (Hovrätten over Skåne och 

Blekinge. Avd. 1. Dom 2002-05-21 i Mål nr T 556-99). 168 

En hyresgäst hade fått en vattenskada i badrummet. Med hävdande av självhjälp hade hon 

sedan själv åtgärdat skadan men även ändrat på lägenhetens planlösning i strid med 

hyresvärdens uttalade vilja. Hovrätten prövade inte frågan om rätt till självhjälp men 

hyresnämnden ansåg att hyresgästen själv medverkat till fördröjningarna av hyresvärdens 

163 Larsson. 2003. s. 63, Prop. 1997/98:46 s. 53 

164 Holmkvist. 2006. s. 69 

165 Larsson. 2003. s. 73, SOU 1991:86 s. 142, Johansson. 1991. s. 82 

166 Grauers. 2005. s. 40 

167 Victorin. 2003. s. 191, Berg. 1978. s. 38-39, Prop. 1974:150 s. 456 

168 Holmqvist. 2006. s. 73 

29

försök att åtgärda vattenskadan, varvid rätt till självhjälp inte förelåg (Svea Hovrätt. Avd. 16. 

Beslut meddelat 2004-05-10 i mål nr ÖH 1908-04. 

Begäran om åtgärd skall sändas i ett rekommenderat brev till hyresvärdens vanliga adress (63 

§). Hyresvärden måste efter tillsägelsen så snart som det kan ske, åtgärda bristen. 169 Om 

hyresvärden inte åtgärdar bristen får hyresgästen betala hantverkarna för att sedan kräva 

hyresvärden på kostnaden. I det fall hyresvärden inte betalar frivilligt får hyresgästen väcka 

talan mot värden i tingsrätten, eller göra avdrag på hyran motsvarande kostnaden för 

reparationen. Detta belopp kan deponeras hos länsstyrelsen. 170 

Självhjälpen gäller naturligtvis även brister i gemensamma utrymmen. Om tvättmaskinen i 

tvättstugan är trasig har hyresgästen efter påstötningar till hyresvärden rätt att laga maskinen 

på hyresvärdens bekostnad under förutsättning att bristen innebär ett men i nyttjanderätten för 

hyresgästen. 171 

4.4.2. Åtgärdsföreläggande 

I stället för att själv avhjälpa felet bör hyresgästen begära ett beslut om åtgärdsföreläggande 

mot hyresvärden (11 § 1 st 5 p). Det innebär att hyresvärden åläggs att avhjälpa bristen. 

Åtgärdsföreläggandet begärs hos hyresnämnden. 172 Det kan förenas med vite. 

Åtgärdsföreläggande kan åläggas för brist som uppkommit före hyrestiden och kan endast 

utfärdas för bostadslägenheter. 173 Föreläggandet kan inte användas för att höja lägenhetens 

standard. 174 Endast den enskilde hyresgästen kan ansöka om åtgärdsföreläggande förutom vad 

gäller de gemensamma utrymmena, där alla hyresgäster kan ansöka. Om fastigheten byter 

ägare gäller inte ett gammalt åtgärdsföreläggande utan hyresgästen måste ansöka om ett 

nytt. 175 Hyresgästen kan inte ansöka om åtgärdsföreläggande innan denne har tillträtt 

lägenheten. 176 

Det får förutsättas att hyresvärden har rådighet att åtgärda bristen för att ett 

åtgärdsföreläggande skall kunna utfärdas. Hyresgästen hade i ett rättsfall inte kunna göra 

sannolikt att det låg inom hyresvärdens rådighet att avhjälpa frekventa vibrationer i 

169 Larsson. 2003. s. 72 

170 Johansson. 1991. s. 82 

171 NJA II 1968 s. 256, Bengtsson. 2004. s. 198 

172 Grauers. 2005. s. 41 

173 Prop. 1997/98:46 s. 34-35, 53, SOU 1991:86 s.141-142, Synnergren. Bostäder. 1995. s.76-80 

174 Prop. 1997/98:46 s. 53 

175 SOU 1991:86 s.141, Synnergren. Bostäder. 1995. s.76-80 

176 Prop. 1997/98:46 s. 53 

30

vardagsrumsgolvet. Föreläggande kunde därför inte utfärdas (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 

93/2000 i överklagat hyresnämndsmål) 177 

En hyresgäst hade ansökt om att hyresvärden skulle åläggas att åtgärda brist i tv-bilden. 

Parabolantennen som var gemensam för hela stadsdelen, ägdes av någon annan än 

hyresvärden och var heller inte monterad på prövningsfastigheten. Det befanns inte finnas 

lagligt stöd för att ålägga hyresvärden att avhjälpa eventuell brist i tv-bilden. Inte heller kunde 

hyresvärden åläggas att häva avtalet med kabeloperatören eftersom detta inte ansågs vara en 

åtgärd för avhjälpande av bristen (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 367/1998 i överklagat 


En direktanslutning av en hiss till Larmtjänst sågs inte som ett men eller hinder i 

nyttjanderätten eftersom det fanns möjligheter att på annat sätt påkalla andras 

uppmärksamhet. Åtgärdsföreläggande utfärdades därför ej (BD 239/1989). 179 

I ett åtgärdsföreläggande hade hyresnämnden gett föreskrifter om hur reparationsarbetena 

skulle utföras. Detta förfarande ansågs inte lagligt grundat av högre instans (RBD 30:81) 

En hyresgäst hade begärt att hyresvärden skulle åläggas att anlita oberoende sakkunnig för att 

utreda fukt- och mögelproblem. Eftersom yrkandet inte innehöll en begäran om att bristerna 

skulle åtgärdas, bifölls inte yrkandet (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 360/1995 i överklagat 


Hyresvärden hade efter hyresnämnden beslut fullgjort det denne blivit ålagd att göra. Detta 

var emellertid inte skäl att ändra beslut om åtgärdsföreläggande (Svea hovrätt. Avd. 16. 

Beslut 290/1996 i överklagat hyresnämndsmål). 181 

Eftersom hyresvärden varit tvungen att begära handräckning för att få tillträde till lägenheten 

för att reparera, upphävdes reparationsföreläggandet (RBD 19:79). 

4.4.3. Hyresnedsättning 

Om hyresgästen anser att denne har rätt till hyresnedsättning (11§ 1st 3p) kan hyresgästen dra 

det belopp som denne anser skäligt från en hyresbetalning. 182 Hyresnedsättningen kan inte 

överstiga hyran. 183 Om bristen uppstod före tillträdet har hyresgästen alltid rätt till 

hyresnedsättning, även om det inte är hyresvärdens fel att bristen uppstod. Hyresgästen måste 

uppmärksamma hyresvärden på bristen eftersom denne måste veta om bristen för att 

hyresnedsättning skall vara möjlig. Rätten till hyresnedsättning kan förloras om hyresgästen 

betalar hyran utan förbehåll för tiden då bristen förelåg. Om det i samband med 

hyresinbetalningen anmärks exempelvis på postgirotalongen om bristen, bör inte rätten till 

hyresnedsättning förloras. 184 Hyresgästen måste underrätta hyresvärden om att hyresgästen 

vill kvitta kostnader för självhjälp eller hyresnedsättning för men i nyttjandet senast vid den 

177 Holmqvist. 2006. s. 96 

178 Holmqvist. 2006. s. 96-97 

179 Holmqvist. 2006. s. 100 

180 Holmqvist. 2006. s. 97 

181 Holmqvist. 2006. s. 97 

182 Victorin. 1979. s. 26, Larsson. 2003. s. 74, Synnergren. Lokaler. 1995. s. 54 

183 Berg. 1978. s. 39 


31

tidpunkt då hyran förfaller till betalning (BD 193/1993). 185 Emellertid bedöms frågan 

annorlunda, i det fall hyresvärden hade kännedom om bristen samtidigt som hyresgästen inte 

visat att denne velat avstå sin rätt. 186 

Hyresgästen har rätt till hyresnedsättning under tiden som lägenheten är bristfällig, även om 

denne utnyttjar rätten till självhjälp eller sin uppsägningsrätt. 187 Att hyresgästen inte är hemma 

under tiden som bristen består hindrar inte att denne har rätt till nedsättning av hyran. Om 

beloppet är tvistigt har hyresgästen rätt att deponera pengarna hos länstyrelsen (21 §). Detta 

kan emellertid vara ett vanskligt sätt att hantera saken, eftersom detta kan ses som en 

utebliven hyresbetalning, vilket kan leda till att hyresrätten kan förloras. Det är hyresgästen 

om skall visa att brist eller hinder i nyttjanderätten uppkommit. 188 

I princip skulle en hyresgäst kunna flytta in i en lägenhet precis när hyresvärden låter 

reparera, upprusta eller modernisera denna. Detta skulle innebära en brist som skulle kunna 

medföra en nedsättning av hyran (16 § 3 st). 189 Hyresvärdens ersättningsskyldighet är strikt, 

dvs. oavsett vem eller vad som orsakat bristen eller hindret eller om det har uppkommit 

genom en olyckshändelse, är hyresgästen berättigad till nedsättning av hyran. Detta gäller 

även om hyresvärden gjort allt för att undanröja hindret eller bristen. Hindret eller bristen 

måste vara någotsånär varaktig. Enstaka händelser utförda av personer som hyresvärden inte 

ansvarar för, borde inte kunna medföra hyresnedsättning. Först från den tidpunkt som 

hyresgästen meddelat hyresvärden om hindret eller bristen, eller om hyresvärden redan sedan 

tidigare vetat om bristen, kan hyresgästen erhålla ersättning. 190 

Hyresgästen är berättigad till hyresnedsättningen så länge bristen föreligger, oavsett anledning 

till bristen. Detta under förutsättning att det inte är hyresgästen själv eller någon som denne 

ansvarar för som orsakat bristen. 191 

Retroaktiv hyresnedsättning medges inte enligt praxis. 192 Hyresnedsättning kan kombineras 

med självhjälp eller hävning. 193 I regel beräknas hyresnedsättningen per dygn under den tid 

som hindret består. Har en vattenskada tagit 10 dagar att åtgärda skall 10/30 delar av 

månadshyran användas som beräkningsgrund för hyresnedsättningen. Därefter skall beräknas 

hur stor del av nyttjanderätten som varit bristfällig under denna tidsperiod. Detta kan variera 

mellan olika procentsatser. Det är emellertid mycket ovanligt att hyresnedsättningen omfattar 

mer än 40-50 % av dygnshyran för lägenheten. 194 Exempelvis kan en bortmonterad diskbänk 

samt avsaknad av avlopp beräknas som en hyresnedsättning på 20 % av dygnshyran. Rivning 

av hela köksgolvet inklusive köksskåp kan ersättas med 40 % av dygnshyran. Avsaknaden av 

en toalettstol i ett toalettutrymme kan beräknas till 25 % av dygnshyran om lägenheten i 

saknar bad- eller duschrum. Finns ett bad- eller duschrum beräknas samma brist likadant, men 

om det finns två sådana rum i lägenheten beräknas hyresnedsättningen endast till 10 % av 

dygnshyran. Om hela badrumet är utrivet kan hyresnedsättningen bli 40 %. Finns det ännu ett 

badrum eller duschrum sätts hyran emellerid bara ned med 10 % av dygnshyran. Undantaget 

badrum och kök, beräknas hyresnedsättningen för den yta som inte är brukbar i lägenheten 

185 Holmqvist. 2006. s. 76 

186 Skorup. 2007. s. 44 

187 Berg. 1978. s. 39 

188 Victorin. 1979. s. 26, Larsson. 2003. s. 74, Synnergren. Lokaler. 1995. s. 54 

189 Holmqvist. 2006. s. 117, NJA 1917 s. 389 

190 Larsson. 2003. s. 73-74 

191 SABO. Nyttjandegrad = nedsatt hyra? s. 2 

192 Larsson. 2003. s. 73-74 

193 Grauers. 2005. s. 41 

194 Larsson. 2003. s. 73-74 

32

(helt eller delvis). Flyttas möbler över till ett rum för magasinering skall ytan för 

magasineringen vara beräkningsgrund för hyresnedsättningen. Även ytor som tas i anspråk 

som arbetsyta eller materiallager beräkans på detta sätt. Om inte balkongen eller 

källar-/vindsförråd kan nyttjas minskas dygnshyran med högst 5 %. För att 

hyresnedsättningen skall omfatta hela dygnshyran skall lägenheten i princip inte alls kunna 

användas för avsett ändamål. Elförbrukning för torkar, maskiner mm ersätts av hyresvärden i 

de fall hushållselen inte ingår i hyran. Vissa kostnader får emellertid hyresgästen själv stå för, 

exempelvis skador på personligt lösöre, flyttning och återflyttning av telefon, magasinering 

och flyttkostnader från den skadade lägenheten. Dessa kostnader kan i regel ersättas genom 

hyresgästens hemförsäkring. Önskemål från hyresgästen om hyresnedsättningar eller 

erbjudanden om sådana från hyresvärden, bör vara skriftliga. Överenskommelser mellan 

hyresgästorganisationer i stället för den enskilde hyresgästen, binder inte hyresgästen. 195 

Under nästan 3,5 år hade en läkarmottagning besvärats av avloppslukt och andra irritationer. 

Domstolen ansåg att problemet borde kunnat åtgärdats betydligt snabbare men beaktade ändå 

att verksamheten kunnat bedrivas i full omfattning trots bristerna. Hyran nedsattes därför med 

35 % (RH 1988:11). 

I ett hyresavtal friskrev en hyresvärd sig från prestationsskyldighet främst gällande att 

tillhandahålla lägenheten i godtagbart skick, genom en force majeure-klausul. Klausulen 

ansågs inte innebära att hyresgästen inte skulle ha rätt till hyresnedsättning om en sådan 

situation skulle uppstå (Västers tingsrätt. Dom DF 80 den 8 maj 1989). 196 

4.4.4. Väsentlig brist i nyttjanderätten 

Vid väsentlig brist får hyresgästen häva avtalet enligt 11 § 1 st 2 p. Det skall vara en sådan 

brist att den inte kan avhjälpas utan dröjsmål. Obetydiga brister får inte tas som ursäkt för att 

bryta avtalet. Avtalet kan sägas upp med omedelbar verkan enligt 6 §. 197 Det kan även sägas 

upp till en senare tidpunkt som passar hyresgästen bättre. Hyresgästen måste betala hyran för 

den tid avtalet pågått. 198 Rätten att säga upp avtalet går förlorad när hyresvärden avhjälpt 

bristen. 199 Om hyresgästen är medveten om ett väsentligt fel, men struntar i att göra förbehåll 

eller anmärkning om detta vid inflyttningen, går hävningsrätten sannolikt förlorad. 

Hyresgästen förlorar emellertid inte sin rätt till fullgörelse om hyresgästens agerande inte 

skall uppfattas som att denne accepterar bristerna. 200 

I NJA 1916 s. 229 hade hyresgästen upptäckt att flera av rummen i lägenheten hade höga 

halter av arsenik. Hyresvärden erbjöd sig att åtgärda bristen vilket skulle ta 3-4 veckor. 

Hyresgästen ansågs ha rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan eftersom lägenheten 

ansågs vara hälsovådlig. Hyresvärden hade erbjudit sig att åtgärda bristen, men åtgärdstiden 

på 3-4 veckor befanns alltför lång. Hyresvärden kan inte säga upp hyresgästen hur som helst 

med hänvisning till lägenhetens stora behov av reparationer (46§ 1st 10p). Därvid skall 

hyresgästens intresse till lägenheten vägas. I rättsfallet BRD 16:79 ansågs hyresgästens 

195 SABO. Nyttjandegrad = nedsatt hyra? s. 2-4 

196 Holmqvist. 2006. s. 75 

197 Holmqvist. 2006. s. 74, Grauers. 2005. s. 40-41 

198 Victorin. 2003. s. 192, Grauers. 2005. s. 41 

199 Holmqvist. 2006. s. 74, Grauers. 2005. s. 40-41 


33

intresse av lägenheten väga tyngre än hyresvärdens argument om att det ej var ekonomiskt 

hållbart att renovera lägenheten. 

Hyresgästen som inte sett lägenheten innan tillträdet anmärkte att lägenheten hade en större 

area än vad som tidigare uppgivits. Detta skulle medföra högre kostnader för uppvärmning för 

hyresgästen. Hyresgästen anmärkte även att värmeledningen inte fungerade tillfredställande, 

att garaget inte kunde användas omedelbart, att yttertrappornas räcken inte var tillräckliga, att 

köket luktade olja och att det förekom skinnbaggar i lägenheten. Uppsägningsrätt ansågs inte 

föreligga (Svea hovrätt 19/9 1971 nr 5:DT18). 201 

4.4.5. Hyresvärdens skadeståndskyldighet 

Hyresgästen har rätt till skadestånd (11 § 1 st 4 p). Hyresvärden har ett presumtionsansvar, det 

vill säga att värden själv måste bevisa att bristen inte beror på dennes försummelse. 

Hyresgästen behöver därför inte bevisa att bristen beror på att hyresvärden varit vårdslös eller 

att lägenheten avviker från vad som utfästs. 202 Skador som uppstår på grund av 

arbetskonflikter, olycksändelser eller exempelvis att ett kommunalt verk inte förmår leverera 

el, vatten eller fjärvärme gör inte hyresvärden skadeståndsansvarig men kan ge hyresgästen 

rätt till hyresnedsättning. 203 Hyresvärdens skadeståndsansvar omfattar både personskador, 

sakskador (skada på fysiska föremål) samt rena förmögenhetsskador (ekonomiska skador där 

varken sak eller person skadats). 204 Skadeståndansvaret omfattar både den förlust som 

hyresgästen lidit och utebliven vinst i en rörelse, dvs. det positiva vinstintresset, men även 

förlorad arbetsförtjänst, hotellkostnader och läkarkostnader. 205 

Victorin menar emellertid att den hyresrättsliga regleringen om skadestånd i första hand gäller 

skador som uppstår i hyresgästens rörelse (ren förmögenhetskada), och inte skador som 

uppstår på egendom. Hyresvärden är ansvarig för skador som inträffar inom lägenheten eller 

de utrymmen som hyresgästen normalt disponerar. Det är emellertid tveksamt om reglerna är 

tillämpliga på skador som uppkommer i andra utrymmen eller på områden som ansluter till 

fastigheten. 206 Tyger som förvarades i en lokal förstördes genom att vatten trängde in genom 

grundmuren. Vattnet hade trängt in i lokalen efter ett häftigt regn eftersom bland annat 

hängrännan hade ett stort hål. Hyresvärden kunde inte visa att bristen inte berodde på hans 

försummelse. Skadestånd utdömdes (RH 1982:113). 

Temperaturen i en lägenhet översteg ofta + 25 o C vilket ansågs utgöra en sanitär olägenhet. 

Lägenheten ansågs även vara så bullerstörd att sanitär olägenhet förelåg, trots att 

ljudisoleringen i fastigheten uppfyllde kraven enligt Svensk byggnorm 1975. Hyresgästen 

erhöll hyresnedsättning men även skadestånd för viss dubbel bosättning, förstörda växter och 

förlorad inkomst på grund av ohälsa som orsakats av bristerna (Stockholms tingsrätt DF 

150/1982). 207 

Efter ett kraftigt regn steg vattnet upp genom källarens golvbrunn och skadade egendom som 

tillhörde en hyresgäst. Detta berodde på att servisledningen för avloppet lagts ca 26 cm för 

lågt i förhållande till det kommunala avloppsnätet och vad som föreskrivits i byggnadslovet 

för fastigheten, när huset byggdes på 1930-talet. Ägaren hade inför förvärvet av fastigheten 

201 Holmqvist. 2006. s. 74 

202 Grauers. 2005 s. 41 

203 Berg. 1978. s. 40 

204 Skorup. 2007. 2. 45 

205 Victorin. 2003. s. 193-195, Johansson. 1991. s. 84 

206 Victorin. 2003. s. 193-195 

207 Holmqvist. 2006. s. 71 

34

anlitat en besiktningsman för att utreda fastighetens fysiska status, men felet hade inte 

uppmärksammas. Ägaren saknade därför kännedom om felet. Hovrättens majoritet (två-två 

med ordförandes utslagsröst) ansåg att det ”ålegat föreningen såsom ägare till ett hyreshus 

med såväl bostäder som kommersiella lokaler att hålla sig informerad om en för husets 

funktion så viktig del som avloppsanordningarna.” Eftersom hyresvärden inte gjort detta och 

därför inte gjort något för att eliminera riskerna för översvämning, förelåg 

ersättningsskyldighet (Svea hovrätt. Avd. 13. dom den 16 februari 1995, DT 8. Ej 

prövningstillstånd). 208 

4.4.6. Hyresgästens undersökningsplikt 

Hyresgästen har vid hyra inte någon undersökningsplikt när det gäller lägenhetens fysiska 

egenskaper (till skillnad från vad gäller vid köp). Det innebär att skador och brister kan göras 

gällande, även om dessa varit möjliga att upptäcka innan tillträdet. 209 Det åligger hyresgästen 

att bevisa att en brist i lägenheten föreligger. I RDB 17:91 konstaterades att hyresgästen inte 

kunde visa att en ugn inte fungerade som den skulle. Hyresvärden hade vid ett flertal tillfällen 

provmätt ugnen och bytt ut element. Även provbakning företogs med för hyresvärden lyckat 

resultat. 

4.4.7. Hyresgästens önskemål vid renoveringar 

Hyresgästernas önskemål vid renoveringar, i fråga om färgval, tapeter m.m. bör allmänhet tas 

hänsyn till om det kan ske utan väsentligt ökade kostnader för hyresvärden och utan att det 

kan antas att lägenheten blir mindre attraktiv för andra hyresgäster. 210 En hyresvärd hade på 

vissa begränsade ytor målat lägenheten med en annan färgkulör än den hyresgästen 

uttryckligen hade valt. Eftersom målningsarbetet ansågs som tekniskt godtagbart, ansågs inte 

hyresgästen lidit men i nyttjanderätten (RBD 36:77). Det är emellertid inte så att hyresgästen 

själv kan bestämma vilka material eller färgval som hyresvärden skall använda i lägenheten. 

Även om det är lämpligt att hyresvärden samråder med hyresgästen i frågor om färgval och 

material, råder inget förbud för hyresvärden att själv göra dessa val (RBD 30:81). 

Sedan hyresvärden reparerat en vattenskada, ville denne byta ut ett befintligt klinkergolv mot 

en billigare våtrumsmatta. Hyresgästen hänvisade till motivuttalandet att hyresgästens 

önskemål bör tillgodoses om det kan ske utan väsentligt ökade kostnader och yrkade att 

klinkergolvet skulle bytas mot ett nytt sådant. Hyresnämnden konstaterade att motivuttalandet 

gällde som vägledning i konflikter mellan parterna som gäller färg- och tapetval. Ett utbyte 

från klinker till våtrumsmatta ansågs inte som men eller hinder i nyttjanderätten varpå 

hyresgästens yrkande ogillades (BD 275/1985). 211 

Hyresvärden hade efter en renovering spacklat och målat väggyta och rör i stället för att 

återigen bygga in dessa. Hyresvärden ansågs inte åsidosatt sin underhållsskyldighet och 

åtgärderna kunde inte anses innebära hinder och men i nyttjanderätten (BD 392/1992). 212 

208 Holmqvist. 2006. s. 79 

209 Grauers. s. 2005. s. 38 

210 Prop. 1974:150 s. 456 

211 Holmqvist. 2006. s. 106, Prop. 1974:150 s. 456 

212 Holmqvist. 2006. s. 110 

35

Hyresgästen hade vid renoveringen av golvet själv fått välja om golvet skulle slipas och 

lackas eller om hyresvärden skulle lägga in en ny golvmatta. Hyresgästen hade valt att golvet 

skulle slipas och lackas, trots att hyresgästen var medveten om att golvet var i dåligt skick. 

Efter fem år begärde hyresgästen att springor i golvet skulle tätas. Hyresgästens yrkande 

lämnades utan bifall. Att springorna i golvet kunde utgöra en sanitär olägenhet ledde inte till 

en annan bedömning (BD 336/1988). 213 

4.4.8. Är bristen ett men i nyttjanderätten? 

För att bristen skall ses som ett men i nyttjanderätten skall det inte handla om bagatellartade 

skador såsom obetydliga sprickor i sanitetsporslin eller mindre repor i målning. 

Vattenläckage, stopp i avloppet, skador på element så att värmen inte går fram, trasiga fönster 

eller skador på el-ledningar, trasiga kylskåp, spisar eller dylikt, samt skador på tapeter, 

målning och golvunderhåll, ses som brister. Vad gäller skador på målning och tapeter kan det 

vara svårt att exakt fastslå hur stora skadorna skall vara för att de skall ses som brister eller 

men i nyttjanderätten. 214 

Hyresgästens påståenden får inte vara alltför oprecisa. Av hyresnämndens 

besiktningsprotokoll framgick endast att elsystemet i lägenheten var bristfälligt. Det framgick 

inte på vilket sätt elsystemet var bristfälligt, varpå hyresnämnden dömde att elsystemet skulle 

ses över av en behörig elektriker och åtgärdas efter dennes rekommendation. 

Bostadsdomstolen ansåg emellertid att underlaget var alltför bristfälligt för att föreläggande 

skulle kunna meddelas (RBD 34:79). 

Hyresgästen hade framfört att andra hyresgäster berättat för honom att tvättstugan saknat 

värmefläkt. Eftersom avsaknaden av värmefläkten inte inneburit något men eller hinder i 

hyresgästens nyttjanderätt utan bara i andras, hade han inget rättsligt intresse att få frågan 

prövad (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 120/1998 i överklagat hyresnämndsmål). 215 

En lägenhet som har en mindre yta än vad som uppgivits vid slutandet av hyresavtalet har inte 

ansetts vara en brist som berättigar till hyresnedsättning (NJA 2002 s. 477). 

Värme och vatten 

Att sakna varmvatten ses som en brist i lägenhetens skick (NJA 1941 s. 385). I ett annat 

rättsfall ansåg bostadsdomstolen att det normalt sett innebär men i nyttjanderätten om 

varmvattnet efter en relativt kort tappning inte uppnått en temperatur på minst + 40 o C. 

Hyresvärden ålades därför att åtgärda temperaturen på varmvattnet så att det skulle uppnå den 

gängse temperaturen på varmvatten, dock lägst + 45 o C ( (BD 63/1990). 216 

213 Holmqvist. 2006. s. 107 

214 Holmqvist. 2006. s. 99 

215 Holmqvist. 2006. s. 100 

216 Holmqvist. 2006. s. 110 

36

Användningen av hushållsvatten hade på grund av svår vattenbrist, begränsats så att badrum 

och tvättstuga inte kunde användas. Detta ansågs som en brist som medförde rätt till 

nedsättning av hyran, trots att bristen låg utanför hyresvärdens kontroll (NJA 1950 s. 131). 

Ett inomhusklimat som översteg +24 o C ansågs av Hovrätten för övre Norrland som alltför 

hög. Lägenheten ansågs därför inte fullt brukbar (RH 1994:36). I NJA 1946 s. 146 ansågs 

bristfällig uppvärmning, innebära en brist i lägenhetens skick. 

Enligt praxis behöver inte hyresvärdar åtgärda kakelugnar om dessa inte behövs för 

lägenhetens uppvärmning. Detta även om kakelugnen vid hyresgästens inflyttning fungerade 

(RBD 15:91). En hyresgäst hävdade att denna praxis inte var tillämplig eftersom hyresgästen 

själv betalade för uppvärmningen av lägenheten. Hyresgästen skulle drabbas av stora 

merkostnader om inte kakelugnarna fick användas. Eftersom uppvärmningen fungerade 

tillfredställande med de element som fanns i lägenheten och lägenheten befanns vara i 

objektivt godtagbart skick, utfärdades inte något åtgärdsföreläggande. Domstolen 

konstaterade att om hyresvärden inför uthyrningen utfäst att kakelugnarna fungerade, hade det 

kunnat vara en avtalsrättslig förpliktelse att åtgärda kakelugnarna. Inte heller innebar högre 

kostnader för uppvärmning sådant hinder eller men i nyttjanderätten att ett 

åtgärdsföreläggande kunde utfärdas. Däremot menade domstolen att ökade boendekostnader 

för uppvärmning kan leda till att hyran ändras vid tillfälle när totalhyran prövas (Svea hovrätt. 

Avd. 16. Beslut 2004-03-08 i Mål nr ÖH 5550-03). 217 I begreppet kakelugnar skall även 

inbegripas rökgångar och övriga delar av kakelugnens uppvärmningssystem (BD 

202/1992). 218 

I ett rättsfall som gällde upprustning av kakelugnar konstaterade Bostadsdomstolen att om 

värmesystemet försämras under hyrestiden, ankommer det normalt hyresvärden att bestämma 

på vilket sätt uppvärmningen skall förbättras (BD 51/1991). 219 

Eftersom ett badrum saknade annan värmekälla, hade hyresvärden installerat ett strålelement 

som var kopplad till hyresgästens elmätare. Hinder eller men i nyttjanderätten hade inte 

uppstått enligt Bostadsdomstolen. Elementet var att se som en fördel i nyttjanderätten trots att 

elförbrukningen påfördes hyresgästen (BD 489/1989). 220 

Fukt, mögel och lukt 

I en nyuppbyggd hyresfastighet hade kraftiga fuktfläckar uppkommit på väggarna i 

lägenheterna. Detta ansågs som en brist. Att väggarna var målade med kalk och inte 

tapetserades förrän efter flera månader ansågs inte vara en brist (NJA 1946 s. 623). 

Omfattande fukt i en ombyggd lagerlokal vilket medförde att varulagret skadades, ansågs inte 

vara i ett sådant skick som hyresgästen kunde kräva (NJA 1947 s. 411). 

En läkarmottagning hade under nästan 3,5 år besvärats med avloppslukt och andra irritationer. 

Domstolen ansåg att problemet borde kunnat åtgärdats betydligt snabbare men beaktade ändå 

att verksamheten kunnat bedrivas i full omfattning trots bristerna. Hyran nedsattes därför med 

35 % (RH 1988:11). 

217 Holmqvist. 2006. s. 108 

218 Holmqvist. 2006. s. 109 

219 Holmqvist. 2006. s. 109 

220 Holmqvist. 2006. s. 100 

37

Under parkettgolvet förekom sporer och hyfer av släktet penicillium. Hyresgästen hade 

uppgett att hon inte var allergisk vilket gjorde att det var osannolikt porer och hyfer under 

parkettgolvet kunde vara förklaringen till hennes ohälsa. Bara det faktum att sporer och hyfer 

förekom innebar inte att men och hinder uppstått (Svea Hovrätt. Avd 16. Beslut 2004-06-22 i 

mål nr ÖH 5715-03). 

En hyresgäst hade med värdens tillåtelse 1969 byggt ett duschrum i en del av ett sovrum. 

1980 reparerade hyresvärden duschrummet eftersom det var i dåligt skick. Reparationen 

skedde efter den tidens alla krav. 1989 började hyresgästen misstänka att det förekom mögel i 

duschrummet, vilket det också visade sig vara. Hyresvärden vidtog omedelbart åtgärder. 

Hyresvärden ansågs inte försumlig och behövde därmed inte betala skadestånd (NJA 2002 s 

213). 

Översvämningar i källare på grund av underdimensionerat kommunalt avlopp ansågs som en 

brist i lägenheten. Hyresgästen fick ersättning både från hyresvärden och från kommunen 

(NJA 1940 s. 199). 

Otätt tak på ett bilgarage och övertäckande av fönster med asfalt, ansågs som en brist i NJA 

1940 s. 98. 

Hyresgästen menade att ventilationsanordningarna, som bestod av ventilationsspringor vid 

takfoten, var bristfälliga. Detta skulle orsakat att regn och yrsnö trängt in och orsakat 

mögelangrepp på mattor och kläder. Domstolen fann emellertid inte att hyresgästen, mot 

hyresvärdens bestridande, förmått visa att brist förelåg (BD 398/1989). 221 

Installationer och inredning 

Hyresvärden kan i allmänhet inte åläggas att byta ut kylskåp, frys, spis och dylikt. Vanligtvis 

kan värden åtgärda brist genom att reparera objektet. 222 Hyresvärden behövde inte byta ut 

kylskåp till ett nytt när denne erbjudit sig att laga eller byta ut kylskåpet mot ett fungerade 

begagnat (RBD 22:81). 

Vid reparation i en bostadslägenhet hade ett friskluftsventilerat skafferi tagits bort ur köket. 

Som ersättning hade hyresvärden installerat kyl och frysskåp samt ett skåp för torra specerier. 

Detta ansågs inte utgöra allvarligt hinder eller men i nyttjanderätten (RBD 31:76). 

Undermålig ventilation är en sådan brist som typiskt sett utgör hinder och men i 

nyttjanderätten (RH 1995:104). Ett föreläggande om att åtgärda en köksfläkt har emellertid 

ogillats eftersom den anlitade elektrikern vägrat reparera köksfläkten innan denna rengjorts 

(BD 410/1992). 223 

Snickerierna i ett kök var troligen från 70-talet. De var av enklare slag med laminatbeklädnad. 

Snickerierna var normalt slitna med lättare skador där laminatet släppt och med enstaka repor. 

Skåpet under diskbänken var mest slitet men utan större fuktskador. Väggarna och 

snickerierna i köket var smutsiga med en viss missfärgning på väggar och tak över kryddhylla 

och kylskåp. Bristerna ansågs inte så allvarliga att ett föreläggande var aktuellt (Svea Hovrätt. 

Avd. 16. Beslut 2004-01-30 i Mål nr ÖH 5797-02). 

221 Holmqvist. 2006. s. 110 

222 Holmqvist. 2006. s. 110 

223 Holmqvist. 2006. s. 110 

38

Köksskåpen i en lägenhet var av 50-talsmodell med snedställda överskåp som hade 

skjutdörrar som drogs i sidled. Hyresgästen ville att köksskåpen skulle bytas ut eftersom de 

var ”äckliga” och hon därför inte ville använda dem. Hyresnämnden konstaterade att skåpen 

visserligen var omoderna men funktionsdugliga samt att underhållet inte var eftersatt. Något 

hinder och men i nyttjanderätten ansågs inte föreligga. Hovrätten gjorde samma bedömning 

(Svea Hovrätt. Avd. 16. Beslut 2003-08-01 i Mål nr ÖH 3298-03). 

Vid tillträdet saknades dörren till sovrummet. Avsaknaden av dörren ansågs inte utgöra men 

eller hinder i nyttjanderätten. Lägenheten ansågs vara fullt brukbar (Svea hovrätt. Avd. 16. 

Beslut 2004-11-13 i Mål nr ÖH 8246-04). 224 

Det anses inte utgöra men i nyttjanderätten om hyresvärden tillhandahåller kabel-TV (RH 

1989:39). En fungerande kabel-TV kan enligt Holmqvist inte anses som nödvändig för att en 

lägenhet skall göra anspråk på att vara fullt brukbar. Det blir därför fråga om hyresvärden 

åtagit sig att anläggningen skall fungera, eller om hyresgästen antas lagt märke till 

utrustningen och räknar med att den skall fungera. Ett förbehåll av hyresvärden om att 

apparaturen inte fungerar och att hyresvärden inte kommer att laga den, samt att hyran är 

anpassad därefter, borde vara gångbart. Analogt borde detta kunna användas även på andra 

brister. 225 

En takkrona ramlade ned och skadades eftersom takkroken lossnat från taket. Hyresvärden 

skickade en el-reparatör till lägenheten som satte upp takkroken igen. Efter två veckor 

ramlade takkronan ned ännu en gång. Domstolen ansåg att hyresvärden varit försumlig vid 

reparationen av takkroken och tilldömde hyresgästen skadestånd för de skador som uppkom 

efter reparationen. Däremot ansågs hyresvärden inte försumlig för det första tillfället när 

takkronan föll ned (SvJT 1942 ref. s. 19). 

Ytskikt i lägenheten 

Andra brister som kan föranleda ett föreläggande är: målning av tak, väggar och snickerier, 

insättning av innerfönster, tätning av hål vid diskbänk för att förhindra drag, reparation av 

fönsterbåge och galler i avlopp, slipning och behandling av trägolv alternativt inläggning av 

matta, reparation av hake i altandörr, insättning av trekantlist runt korkmatta, justering av 

dörr, målning av fönstersnickerier, reparation av stuprör bredvid balkong, åtgärda fuktskador i 

balkongtak samt justering av samtliga el-element i lägenheten (RBD 34:77). 

Fläckar på golvmatta i sovrum och badrum ansågs inte vara så omfattande att de utgjorde 

hinder och men i nyttjandet (Svea Hovrätt. Avd 16. Beslut 2004-06-22 i mål nr ÖH 5715-03). 

Hyresgästen ville att hyresvärden skulle byta golv i badrummet samt byta ut badkaret. En 

golvplatta hade en spricka och det fanns rost och ett par andra fläckar på golvet. Emaljen var 

sliten på badkaret. Underhållet ansågs inte så eftersatt att det fanns skäl för ett föreläggande 

(BD 137/1976). 226 

224 Holmqvist. 2006. s. 101 

225 Holmqvist. 2006. s. 81-82 

226 Holmqvist. 2006. s. 105 

39

Ett badrumsgolv hade otillräcklig vattenavrinning eftersom golvet hade alltför dåligt fall mot 

golvbrunnen. Vid duschning rann vatten ut över hela golvet för att där kvarstanna. 

Hyresvärden hade limmat fast en plastlist på golvet för att få vattnet att inte rinna ut på hela 

golvet. Olägenheten att vattnet rann ut på golvet ansågs vara ett sådant allvarligt men och 

hinder i nyttjanderätten att hyresvärden ålades att avhjälpa bristen (Svea Hovrätt. Avd. 16. 

Beslut 2004-10-08 i Mål nr ÖH 454-04. Se även Svea hovrätt avd. 16. Beslut 158/1995 i 

överklagat hyresnämndsmål 227 ). 

En hyresgäst hade begärt att hyresvärden skulle byta mattan i köket. Vid tiden för 

bostadsdomstolens syn av lägenheten hade hyresgästen emellertid själv tagit bort mattan. 

Domstolen ansåg att den inte kunde ta ställning till i vilket skick mattan varit och ålade därför 

inte hyresvärden att lägga in en ny matta (RBD 30:81). Hyresgästen hade yrkat att 

hyresvärden skulle byta matta i vardagsrum II. Hyresnämnden konstaterade emellertid efter 

besiktning, att hyresgästen flyttat den heltäckningsmatta som legat i vardagsrummet vid 

inflyttningen, till ett annat rum. Då den aktuella mattan inte befanns vara i nämnvärt försliten, 

avslogs hyresgästens yrkande (RBD 32:80). 

En Hyresgästs yrkade om att hyresvärden skulle avhjälpa golvdrag i lägenheten lämnades 

utan bifall (BD 24/1985). 228 

I en lägenhet var det sprickor i tapeten på en vägg i sovrummet och på en vägg i 

vardagsrummet. I sovrummet var sprickorna obetydliga och i vardagsrummet fanns några små 

sprickor samt en något mer framträdande spricka. Det konstaterades att sprickor som inte är 

alltför omfattande är något som hyresgäster får finna sig i. Lägenheten befanns vara i fullt 

brukbart skick (Svea hovrätt. Avd. 15. Beslut 2005-04-07 i mål nr ÖH 355-05). 229 

Ett badrum var halvkaklat med målade väggar över kaklet. På ca ett decimeterbrett område 

ovanför kaklet fanns orangefärgade pigment. Hyresgästens påstående om att rengöring inte 

var tillräcklig för ett godtagbart skick bifölls (Svea Hovrätt. Avd. 16. Beslut 2004-01-30 i Mål 

nr ÖH 5797-02). 

Färgstänk på en ruta som var så små att de enkelt kunde tas bort med ett rakblad ansågs inte 

vara men eller hinder i nyttjandet (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 2006-10-13 i Mål nr ÖH 

2633-06). 

Gemensamma utrymmen 

En trasig ruta i ett trapphus ansågs som en brist som lätt borde ha upptäckts av hyresvärden 

eller dennes representant och därefter omedelbart borde ha avhjälpts (SvJT 1942 ref. s. 3). 

Att brytjärn på ytterdörr kunnat jämnas av ytterligare kring lås och handtag, ansågs inte som 

hinder och men i nyttjade (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 2006-10-13 i Mål nr ÖH 2633-06). 

Hyresvärden hade installerat porttelefon som valts efter samråd med hyresgästerna. För att 

hyresgästerna skulle kunna använda porttelefonen krävdes att de hade telefonabonnemang. 

227 Holmqvist. 2006. s. 110 

228 Holmqvist. 2006. s. 107 

229 Holmqvist. 2006. s. 100 

40

Efter det att hyresgästen sagt upp sitt telefonabonnemang begärde denne att hyresvärden 

skulle vidta åtgärder för att porttelefonen skulle kunna användas utan telefonabonnemang. 

Domstolen fann med denna bakgrund att sakförhållandet att det krävdes telefonabonnemang 

för att kunna nyttja porttelefonen, inte var en sådan brist som kunde leda till ett 

åtgärdsföreläggande (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 327/2002 i överklagat 


Sex år efter att ett portlåssystem med porttelefon och portkod installerats beslutade 

hyresvärden att fortsättningsvis inte lämna ut portkoden till hyresgästerna. Som skäl för detta 

hänvisade hyresvärden att portkoden fått en sådan spridning att obehöriga kunnat vistas i 

husets gemensamma utrymmen. För att komma in i huset krävdes nyckel och besökande 

kunde fortfarande komma i kontakt med hyresgästerna via porttelefonen. Domstolen fann att 

hyresgästen i sitt besittningsskydd har en rätt till att få tillträde till fastigheten som sådan via 

dess entréer som ingår i de gemensamma delarna i huset. Hyresvärden kunde inte ensidigt 

(enligt 2§ 3st) förändra denna rätt, vilket innebar att men i nyttjandet uppstått redan av detta 

skäl eftersom hyresgästerna inte obehindrat kunna utöva sin hyresrätt med hjälp av tillgänglig 

portkod. Hyresvärden ålades därför att återställa portkodfunktionen i fastighetens samtliga 

entréer så att hyresgästerna fick förfogande över portkoden (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 

2004-11-09 i Mål nr ÖH 5091-04). 231 

Ombyggnader i en fastighet medförde att huvudingången stängdes och hyresgästen 

hänvisades till en annan godtagbar ingång. Detta ansågs inte som en brist av domstolen (SvJT 

1959 s. 53). I ett annat fall (NJA 1996 s. 634) hade ingången till en affärsrörelse blockerats av 

kommunens gatuarbeten. Domstolen kom fram till att hyresgästen (som inte hade kommunen 

som hyresvärd) inte hade rätt att med stöd av miljöskadelagen regler få ersättning från 

kommunen för inkomstbortfall. Holmqvist menar ändå att en brist skall anses belasta 

lägenheten, även om bristen har sitt ursprung i andra fastigheter. 232 

Underhållet i tvättstuga och entré var starkt eftersatt vilket anförlede att hyresvärden var 

tvungen att måla väggar och tak. Ett eftersatt underhåll i entrén utgjorde enligt domstolen ej 

obetydlig olägenhet eftersom både hyresgästerna och deras gäster passerar flera gånger per 

dag. Hyresvärden ansågs även tvungen att bl.a. laga eller byta av fönster i tvättstuga, byta 

linoleummatta i mangelrum, laga avtappningsanordning i tvättho så att den gick att stänga och 

öppna och montera uppställningsbeslag i ett fönster i tvättstugan (RBD 3:77). 

I en tvättstuga hade fackmän kapat eltrådar till en gammal fläkt. Vid ett sådant förhållande 

fanns det anledning att anta att det inte längre fanns någon ström i kablarna och var därför inte 

att anse som ett hinder eller men i nyttjandet (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 2006-10-13 i Mål 

nr ÖH 2633-06). 

Luftfiltret på en kondenstumlare hade ett millimetertjockt dammlager. Visserligen ansåg 

domstolen att det var hyresvärdens ansvar att med jämna mellanrum se till att filtret 

rengjordes men det ansågs inte som ett hinder eller men i nyttjandet att filtret var belagt med 

ett dammlager (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 2006-10-13 i Mål nr ÖH 2633-06). 

230 Holmqvist. 2006. s. 114 

231 Holmqvist. 2006. s. 114 

232 Holmqvist. 2006. s.71 

41

Ett utrymme som var avsett för barnvagnar var belamrat med bl.a. cyklar. Hyresnämnden 

ansåg att värden vidtagit tillräckliga åtgärder inom ramen för god sed medan hovrätten 

istället lade hyresvärden att vidta erforderliga åtgärder för att göra barnvagnsförrådet 

användbart för sitt ändamål (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 146/1996 i överklagat 


En hyresvärd ålades att ställa i ordning gemensamhetslokaler till hyresgästerna. 

Hyresförhållandet hade enligt hovrätten innefattat en rätt för hyresgästerna att använda sig av 

dessa gemensamhetsutrymmen, eftersom gemensamhetsutrymmena i alla fall till viss del hade 

ställts i ordning och upplåtits till hyresgästerna. Hänsyn togs även till bygglovs- och 

lånehandlingar, samt att det åtminstone under sex år överenskommits om hyressänkningar vid 

hyresförhandlingarna. Hyressänkningarna grundade sig i att hyresgästerna inte kunnat nyttja 

gemensamhetslokalerna (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 419/1995 i överklagat 


Yttermiljö 

Hål i ett plasttak över soptunnorna ansågs inte utgöra ett hinder eller men i nyttjanderätten 

eftersom det inte finns något krav på att soptunnorna skulle stå under tak (Svea hovrätt. Avd. 

16. Beslut 2006-10-13 i Mål nr ÖH 2633-06). 

Sophämtarnas krav på en förbättrad arbetsmiljö hade lett till att sopnedkasten hade plomberats 

och soptunnorna hade placerats på baksidan av fastigheten. Detta ledde till att hyresgästerna 

fick en omväg på ett tiotal meter utomhus när de skulle kasta sina sopor. Dessa ändringar 

ansågs emellertid inte vara sådana att de medförde men eller hinder i hyresrätten, även om det 

var bekvämare för hyresgästerna att använda sopnedkasten. Föreläggande utfärdades ej (Svea 

hovrätt. Avd. 16. Beslut 252/1995 i överklagat hyresnämndsmål). 235 

Hyresgästen ville att hyresvärden skulle ta bort en vildvinsväxt från fasaden eftersom den 

medförde att smuts, jordpartiklar och löv kom in i lägenheten. Eftersom hyresvärden klippt 

växten på ett sådant sätt att det fanns ett icke obetydligt mellanrum mellan växten och 

hyresgästens fönster, ansågs inte hinder och men i nyttjanderätten uppstått (Svea hovrätt. Avd. 

16. Beslut 2004-06-30 i Mål nr ÖH 4319-04). 236 

Hyresgästen hade ansökt om åtgärdsföreläggande för att byta ut ett spjälstaket, ta bort ett träd, 

ta bort en rishög, för att reparera en källardörr och att hyresvärden skulle ta bort bråte från ett 

visst utrymme under huset. Talan bedömdes emellertid inte avse gemensamma utrymmen 

varvid yrkandena ogillades (BD 363/1992). 237 

233 Holmqvist. 2006. s. 116 

234 Holmqvist. 2006. s. 116 

235 Holmqvist. 2006. s. 117 

236 Holmqvist. 2006. s. 101 

237 Holmqvist. 2006. s. 116 

42

Om en angränsande trädgård är avsedd att användas gemensamt av hyresgästerna, så kan en 

bostadshyresgäst ha rätt att nyttja den. Om ett staket i trädgården påverkar nyttjandet av 

trädgården, så kan den omfattas av ett åtgärdsföreläggande (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 

2005-08-24 i Mål nr ÖH 2928-05). 238 

5. Lägenhetens skick vid avflyttning 

När hyresgästen avflyttar från lägenheten uppstår ofta konflikter kring det skick som 

hyresgästen lämnat lägenheten i. Hyresvärden kan anse att det slitage som hyresgästen gett 

upphov till är onormalt, eller att hyresgästen på annat sätt sänkt bruksvärdet på lägenheten, 

och vill därför ha ersättning. Hyresgästen anser i många fall att det slitage som denne gjort 

upphov till är helt normalt. Ibland är de överens. Nedan kommer frågor om lägenhetens skick 

som aktualiseras i och med utflyttningen att behandlas. Exempelvis tas följderna av 

hyresgästens reparationsrätt upp, eftersom dessa frågor ofta blir aktuella först vid 

avflyttningen. 

5.1. Hyresgästens reparationsrätt 

I viss omfattning har hyresgästen rätt att sätta sin egen prägel på bostadslägenheten utan att 

hyresgästen måste begära hyresvärdens godkännande eller underrätta denne (24a § 1 st). 

Denna rätt går endast att avtala bort i fråga om enfamiljshus som inte är avsedda att hyras ut 

varaktigt eller lägenheter som var en bostadsrätt när den hyrdes ut och fortfarande är en 

bostadsrätt (24a § 2 st). Endast i dessa fall kan hyresvärden avtala bort hyresgästens 

reparationsrätt. Om inget avtalats gäller dock reparationsrätten. Om hyreshuset omvandlas till 

bostadsrättsförening men hyresgästen sitter kvar i lägenheten så faller inte lägenheten under 

undantagsregeln. 239 Synnergren menar att regeln även borde vara tillämplig i dess helhet på 

lägenheter som delvis är uthyrd till andra ändamål. Förutsättningen är att lägenheten är att 

betrakta som en bostadslägenhet enligt 1 § 3 st. En näringsidkare som hyr en bostadslägenhet 

i syfte att använda den både som bostad och som lokal för sin näringsverksamhet får enligt 

Synnergren, tapetsera och måla även i den del av lägenheten där företagaren bedriver sin 

rörelse. Däremot har hyresgästen inte rätt att förändra en lägenhet som förhyrts enbart för 

bostadsändamål, för att anpassa lägenheten för en annan användning. 240 

Hyresgästen har rätt att vidta reparationer som målning, tapetsering och därmed jämförliga 

åtgärder. Exempel på jämförliga åtgärder kan vara: utbyte av golvlister, montering av 

persienner, kakelsättning i kök och våtutrymmen, montering av lös duschkabin i badrummet, 

inläggning av heltäckande mattor på linoleum golv, utbyte av innerdörrar eller vred till sådana 

och uppsättning av träpanel i hallar eller rum. 241 Även begränsade ingrepp i elsystemet borde 

vara tillåtna så länge de utförs av någon som har behörighet som installatör. 242 Däremot har 

hyresgästen inte rätt att göra nya rördragningar (Svea Hovrätt. Avd. 16. Beslut 2004-05-10 i 

Mål nr ÖH 1908-04). 

. 

238 Holmqvist. 2006. s. 116 

239 Holmqvist. 2006. s. 203-206, Lindblad. 1989. s. 51 


241 Prop. 1974:150 s. 457, 489, Holmqvist. 2006. s. 203-204, Larsson. 2003. s. 113, Lindblad. 1989. s. 47 


43

5.1.1. Ersättning för utförda arbeten 

Hyresgästen har inte rätt att få ersättning av hyresvärden för sina kostnader för arbete och 

material, även om hyresvärden varit skyldig att renovera lägenheten. 243 Hyresgästen har 

vanligtvis inte heller rätt att ta betalt för sina reparationsinsatser från en inflyttande hyresgäst 

vid exempelvis ett lägenhetsbyte (65 §). 244 Om hyresgästen först vänder sig till hyresvärden 

och ber denne avhjälpa en brist, kan hyresvärden bli ersättningsskyldig om hyresgästen 

hävdar självhjälp enligt (11 § 1 st). 245 När hyresgästen reparerar blir fastighetsägaren ägare av 

tapeterna, målning eller fastlimmade plastmattor, eftersom de sammanfogats med lägenheten 

på ett sådant sätt att de inte kan skiljas från lägenheten utan att de väsentligen skadas, dvs. 

genom accession. 246 

Huvudregeln är att föremål som hyresgästen tillför lägenheten inte automatiskt blir till 

byggnadstillbehör och därmed fastighetsägarens egendom. Hyresgästen har rätt vid 

avflyttning ta med sig exempelvis ett kylskåp som denne själv försett lägenheten med. Genom 

ett avtal mellan parterna kan egendomen som inmonterats i lägenheten bli fastighetsägarens 

egendom men detta kan även ske utan ett uttryckligt avtal. I det fall hyresgästen åtagit sig att 

bekosta en viss anordning (tex. en industriport) med för båda parterna uppenbara avsikten att 

den skall bli kvar i fastigheten även när hyresgästen avflyttat, eller om hyresgästen ersätter en 

inredningsdetalj som hyresgästen skadat, kan dessa övergå i fastighetsägaren ägo. 247 Om 

hyresgästen lämnat kvar föremål i lägenheten vid avflyttningen, kan äganderätten till dessa 

övergå till fastighetsägaren om inte hyresgästen gör anspråk på dessa inom tre månader (se 

NJA 1933 s. 447 och NJA 1962 s. 492). 248 Detta gäller om föremålet inte kan avlägsnas från 

lägenheten utan att väsentlig skada uppstår. 249 Om ett infogat föremål som kvarlämnats kan 

avlägsnas från lägenheten utan att väsentlig skada uppstår övergår äganderätten för föremålet 

till fastighetsägaren 3 månader efter att hyresvärden anmodat hyresgästen att avlägsna 

egendomen eller efter 6 månader utan hyresvärdens anmodan (27 § 2 st). 250 Sådan egendom 

kan exempelvis vara kylskåp eller spisar som hyresgästen inmonterat och vid avflyttningen 

lämnat kvar. 251 

De arbeten som hyresgästen själv bekostat vad gäller underhålls-, ändrings- eller 

ombyggnadsområden skall i allmänhet inte beaktas vid en bruksvärdesprövning (55b §), 

varken till förmån för hyresvärden eller för hyresgästen. 252 

5.1.2. Större ingrepp i lägenheten 

Hyresgästen har inte rätt att ändra på lägenhetens inredning eller göra något annat större 

ingrepp i den, utan hyresvärdens godkännande. Hyresgästen får exempelvis inte ändra på 

243Prop. 1974:150 s. 459, 489, Holmqvist. 2006. s. 203-204, Larsson. 2003. s. 113 

244 Larsson. 2003. s. 113 


246 Prop. 1974:150 s. 459, Holmqvist. 2006. s. 207, JB 2:4 

247 Holmqvist. 2006. s. 207, JB 2:4 

248 Holmqvist. 2006. s. 207, Synnergren. Bostäder. 1995. s. 107, Prop. 1974:150 s. 459 

249 Thomsson, Rune. 09-01-13 

250 Holmqvist. 2006. s. 228 

251 Thomsson, Rune. 09-01-13 

252 Holmqvist. 2006. s. 207, Synnergren. Bostäder. 1995. s. 107, Prop. 1974:150 s. 459 

44

lägenhetens planlösning genom att låta göra valv mellan två rum eller genom att ta bort en 

vägg. Hyresgästen får inte heller bygga om klädkammare eller separat duschrum till bastu. 

Inte heller får hyresgästen byta den fasta köksinredningen till en annan eller montera spiskåpa 

med fläktuttag till befintligt ventilationssystem. Fasta skiljeväggar är inte tillåtna att sätta upp 

i lägenheten. 253 Det är heller inte tillåtet att inglasa balkongen, montera markiser eller antenner 

(radio-, tv-, parabol-), eftersom de kräver ingrepp på fastighetens tak eller fasad Hyresgästen 

får inte eller installera braskamin. 254 Om hyresgästen gör sådana ingrepp utan hyresvärdens 

godkännande åsidosätter denne sina skyldigheter enligt hyresgästens vårdplikt (24 §). 255 

Tillståndet bör vara skriftligt. 256 För att undvika skadeståndsansvar enligt 24§ som är mindre 

förmånlig än 24a §, måste hyresgästen i sista hand innan denne flyttar, återställa lägenheten. 257 

En hyresgäst hade rivit en vägg och byggt om det gamla badrummet så att det slagits ihop 

med köket vilket medförde att en öppnare planlösning åstadkommits. Kökets våtutrymme 

hade flyttats till det som tidigare varit badrum och nya rördragningar hade skett. Helt nya skåp 

samt ny kyl, frys och spis hade installerats. Spisen hade monterats på en ny plats. Hyresgästen 

hade i det nya köket lagt in trälaminatgolv kantat med stenklinker mot köksskåpen. En 

extravägg hade byggts upp i köket för att tillsammans med en tidigare serveringsgång och ett 

mindre toalettutrymme bli ett större badrum. Badrummet var helkaklat med klinker på golvet. 

I badrummet fanns bla; toalett, ett nytt duschutrymme och ett nytt handfat. De arbeten 

hyresgästen låtit utföra ansågs gå väsentligt länge än vad som betraktades motiverat. 

Domstolen konstaterade att hyresvärden har en exklusiv rätt vidta åtgärder som innefattar 

ändrad planlösning, tillskapande av nya våtutrymmen, utbyte av köksinredning samt nya 

rördragningar (Svea Hovrätt. Avd. 16. Beslut meddelat 2004-05-10 i mål nr ÖH 1908-04). 

5.1.3. Återställande vid avflyttning 

I det fall hyresgästen ändå gjort otillåtna ändringar, måste lägenheten vid avflyttningen 

återställas i det skick den hade vid tillträdet. 258 I det fall hyresgästen tagit bort 

inredningsdetaljer som exempelvis dörrar eller hatthylla, måste dessa förvaras av hyresgästen 

så att hyresgästen kan sätta tillbaka dem i lägenheten vid avflyttning. Dessa föremål tillhör ju 

fortfarande hyresvärden. De ändringar som hyresgästen gör inom ramen för sin reparationsrätt 

behöver inte återställas men andra åtgärder som företas utan hyresvärdens godkännande kan 

hyresvärden kräva ersättning för. Hyresgästen har rätt att återställa lägenheten för att undgå 

ersättningsskyldighet, men hyresvärden kan inte tvinga fram ett sådant agerande från 

hyresgästens sida. 259 

Vid inflyttningen 1962 lät en bank bygga ett nytt bankvalv i markplan på lokalen. Sedan 

tidigare fanns det ett befintligt bankvalv i källarplanet. Först i ett senare avtal som slöts 1982 

fanns en klausul medtagen att hyresgästen, om inte annat överenskommits, skulle återställa 

lokalen i godtagbart skick och bortföra inredning som tillhörde hyresgästen. Tingsrätten fann 

emellertid att denna klausul hade ett begränsat bevisvärde angående parternas avsikter när det 

ursprungliga avtalet slöts, eftersom klausulen var upprättad nästan 20 år efter byggandet och 

253 Prop. 1974:150 s. 489, Holmqvist. 2006. s. 203, Synnergren. Lokaler. 1995. s. 74 

254 Lindblad. 1989. s. 50 

255 Synnergren. Bostäder. 1995. s. 108-109 

256 Lindblad. 1989. s. 50 


258 Prop. 1974:150 s. 457, Synnergren. Lokaler. 1995. s. 74 

259 Berg. 1978. s. 65-66, Holmqvist. 2006. s. 203-204 

45

dessutom var en standardformulering. Att lokalen under lång tid använts för en verksamhet 

som kräver särskild inredning undantar emellertid inte hyresgästen ansvaret att senast vid 

avflyttningen återställa lägenheten i ursprungligt skick. Detta naturligtvis med undantag för 

normalförslitning. Hyresgästen hade heller ingen rätt att efter hyrestidens utgång själv 

återställa skadan (Östersunds tingsrätt, Fastighetsdomstolen, dom den 29 januari 1990, DF 5 i 

mål nr 44/88). 260 

I ett avtal mellan parterna fanns en klausul om att hyresgästen skulle återställa lokalerna i 

godtagbart skick och bortföra till hyresgästen tillhörig inredning vid avtalets upphörande, om 

inte annat avtalats. Hyresgästen ålades därför att ersätta hyresvärden för kostnaderna för att ta 

bort ett bankvalv som hyresgästen byggt i lägenheten (Malmö tingsrätt. Dom nr DT 77 den 23 

juni 1993 i mål nr T 1889-92). 261 

5.1.4. Hyresgästens ersättningsskyldighet 

Hyresgästen måste emellertid iaktta en viss försiktighet när denne vill sätta sin personliga 

prägel på lägenheten inom reglerna för reparationsrätten. Hyresgästen är nämligen 

ersättningsskyldig om lägenhetens bruksvärde försämras efter reparationsåtgärderna (24a§ 1 

st 2 m). 262 Detta behöver emellertid inte innebära att hyran, på grund av åtgärderna, blivit 

lägre enligt hyressättningsnormen i 55 §. 263 Lägenhetens värde på hyresmarknaden kan bli 

lägre om lägenhetens nya skick objektivt sett inte kan godtas av en ny hyresgäst på grund av 

att färg- och tapetval är alltför avvikande från gängse smak eller om arbetena inte är 

fackmannamässigt utförda. Kravet på fackmannamässighet torde innebära att hyresgästen inte 

kan invända att underlaget var undermåligt. Ett dåligt underarbete sedan tidigare borde enligt 

Holmqvist i stället leda till ökade krav på utförandet. 264 

I regel aktualiseras inte hyresgästernas ersättningsskyldighet förrän de avflyttar även om 

ersättningsskyldigheten borde redan uppstå i samband med att de bruksvärdesnedsättande 

reparationerna genomfördes. Det är därför ur bevisningssynpunkt viktigt att 

besiktningsprotokoll upprättas vid in och utflyttning. 265 Även när hyresvärden skall genomföra 

reparationer kan hyresgästens ersättningsskyldighet bli aktuell. Hyresvärden kan i samband 

med detta drabbas av merkostnader. Hyresvärden måste kunna visa att skada uppkommit. 266 

Ersättningen bör beräknas genom att utgå från vad det kostar att återställa lägenheten i 

normalt skick. Ersättningen skall emellertid jämkas om det går att visa att det vid hyresgästens 

reparationsåtgärder fanns ett reparationsbehov. Om det inre underhållet varit starkt eftersatt så 

kan jämkningen leda till att hyresvärden inte får någon ersättning. 267 Hyresgästens försök att 

sätta en personlig prägel på lägenheten kan vara att jämställa med ren skadegörelse på 

lägenheten. I sådant fall kan ersättningen utgöra kostnaden för att avhjälpa skadan. Har 

hyresgästen någon fordran på hyresvärden får inte ersättningsanspråket kvittas mot denna. 268 

Det är hyresnämnden som efter ansökan av hyresvärden beslutar om ersättning med anledning 

av minskat bruksvärde(24a § 3 st). Om en skada i lägenheten uppstått i samband med 

260 Holmqvist. 2006. s. 193-194 

261 Holmqvist. 2006. s. 194 

262 Holmqvist. 2006. s. 203 


264 Holmqvist. 2006. s. 203 

265 Holmqvist. 2006. s. 204 

266 Holmqvist. 2006. s. 204 

267 Prop. 1974:150 s. 489 


46

förbättringsarbeten som hyresgästen utfört i lägenheten så skall skadeståndsregeln i 24a § 

användas, men har skadan uppstått utan samband med förbättringsarbetet, skall hyresvärden 

begära ersättning genom den allmänna skadeståndsregeln i 24 §. 269 Om hyresvärden är osäker 

på om skadorna är att hänföra till hyresgästens reparationsrätt eller till hyresgästens vårdplikt 

enlig 24 § som det är tingsrätten som beslutar om, kan hyresvärden lämna in ansökan till 

hyresnämnden och låta denna sortera ut de frågor som hyresnämnden kan besluta om. 

Angående de övriga frågorna kan sedan en stämning till tingsrätten göras. 270 Hyresnämndens 

dom utgör en exekutionstitel. 271 

I ett fall ersattes hyresvärden för merkostnaden för borttagning av en slarvigt målad 

cementstrukturfärg som hyresgästen målat på väggarna. Eftersom lägenheten i vilket fall som 

helst skulle genomgå renovering, ersattes inte hyresvärdens hyresförlust under den tid då 

arbetet pågick (BD 38/1985). 272 

En hyresgäst hade målat dörrarna i lägenheten i en viss färg. Domstolen fann att detta sänkte 

bruksvärdet på lägenheten och att hyresgästen därmed var skadeståndsskyldig. Hyresvärden 

hade yrkat på att byta dörrarna eftersom detta skulle bli billigare än att måla om dörrarna. 

Eftersom hyresgästen inte kunde styrka sitt påstående om att det skulle bli billigare att måla 

dörrarna, fann domstolen med hänsyn till omständigheterna och med tillämpning av 

Rättegångsbalken (1988:6) 35 kap 5 § att hyresvärdens yrkande var skäligt (Svea hovrätt. 

Avd. 16. Beslut 75/1994 i överklagat hyresnämndsmål). 273 

Domstolen fann att hyresgästen var skyldig att ersätta den skada som hyresvärden lidit genom 

att hyresgästen byggt ett bankvalv i markplan. Tingsrätten fann emellertid att hyresvärdens 

yrkade kostnad för återställande av lokalen (drygt 730 000 kr) var orimligt stor i förhållande 

till lokalens hyresvärde och fastighetens värde i övrigt. Beräkningen kunde inte heller baseras 

på mellanskillnaden mellan vad den avflyttande hyresgästen betalat i hyra och den nya 

hyresgästens hyra eftersom hyresvärden inte kunnat visa att den lägre hyresnivå som den 

inflyttande hyresgästen betalade, berodde på bankvalvet. Inte heller godtogs hyresvärdens 

påstående om att lägenheten blivit svårare att hyra ut. Tingsrätten konstaterade emellertid att 

de tjocka väggarna i bankvalvet minskade den uthyrningsbara ytan med ca 4-6 m 2 och att 

valvet saknade fönster. Tingsrätten bedömde att nedsättningen i fastighetens hyresvärde under 

överskådlig tid skäligen kunde uppskattas till 50 000 kr (Östersunds tingsrätt. 

Fastighetsdomstolen. Dom den 29 januari 1990, DF 5 i mål nr 44/88). 274 

5.1.5. Brister som uppstått genom reparationsrätten 

Vid syn av en lägenhet hade hyresnämnden antecknat att ett köksskåp var svartmålat med 

påklistrade papperstangenter för att föreställa ett piano. Dessutom var dörrarna målade med 

fågelmotiv i speglarna. Ett köksskåp var brunt med icke färdigmålade motiv på speglarna. 

Dörrarna till vaskskåpet var målade i grönt, brunt och guld. Bostadsdomstolen fann att 

köksskåpen avvek så markant från vad som anses normalt och allmänt vedertaget att en annan 

269 Prop. 1974:150 s.458, 490 

270 Holmqvist. 2006. s. 206 

271 Larsson. 2003. s. 113, Lag (2006:410) om arrendenämnder och hyresnämnder 32§. 

272 Holmqvist. 2006. s. 205 

273 Holmqvist. 2006. s. 206 

274 Holmqvist. 2006. s. 194 

47

hyresgäst skulle lidit men i sitt nyttjande. Vid tiden för arbetenas utförande var lägenheten 

inte i godtagbart skick eftersom underhållet var starkt eftersatt. Arbetena för återställandet av 

lägenheten skulle leda till merkostnader vid hyresvärdens utförande av sitt sedvanliga 

underhåll. Hyresvärden kunde inte visa någon närmare utredning om storleken på 

merkostnaden vilket ledde till att domstolen inte kunde bestämma ersättningen högre än de 

250 kr som hyresgästen medgivit (RBD 45:78). 

Köksluckorna i faner hade lagats och handmålats. Bostadsdomstolen menade att 

helhetsintrycket av köket var gott och att det endast vid närmare granskning av 

målningsarbetena kunde anmärkas på vissa fackmannamässiga brister. Lägenhetens 

bruksvärde ansågs inte ha minskat (RBD 37:78). 

Genom hyresgästens åtgärder hade dörrblad fått en grov och skrovlig yta. Skåpsluckor och 

lådfronter hade målats utan att vederbörlig noggrannhet iakttagits, vilket innebar att köket inte 

hade ett godtagbart helhetsintryck. Objektivt sett skulle en annan hyresgäst komma att lida 

men i nyttjandet. Minskat bruksvärde ansågs föreligga och skadestånd utdömdes 

(BD171/1981). 275 

Hyresgästerna hade i ett rum i lägenheten målat över en exklusiv tapet med vit färg. Även 

garderoberna som varit tapetserade med samma tapet hade blivit övermålade. Hyresgästen 

hade först målat elementet lila med sedan målat över detta med vitt. Den lila färgen lyste dock 

fortfarande igenom på en del ställen. Målarfärgen hade stänkt på både golv och tak och var 

ojämnt utstruken. En branschvan målare som anlitats av hyresvärden gjorde bedömningen att 

ingen av målningsarbetena var fackmannamässigtgjorda. Hyresnämnden delade den 

uppfattningen. Bostadsdomstolen tog inte ställning till denna del av domen (RBD 19:93). 

En hyresgäst hade förhyrt lägenheten i 1 år. I lägenheten fanns ett stort rum som var uppdelat 

i vardagsrum samt i en sovalkov. Både sovalkoven och vardagsrumsdelen var tapetserad tre 

år innan inflyttningen i en blåvitrandig tapet. Vid avflyttningsbesiktningen noterades att det i 

sovalkoven uppkommit en reva i tapeten samt att hyresgästen själv tapetserat 

vardagsrumsdelen på ett icke fackmannamässigt sätt med en strukturtapet. I vardagsrummet 

konstaterade hyresnämnden att så gott som alla skarvar på tapeterna släppt på någon del av 

väggen och att en efterjustering inte torde förbättra bristerna. Utförandet fyllde enligt 

nämnden inte kraven för fackmannamässighet varför hyresvärden hade rätt till ersättning 

(Hyresnämnden i Linköping, H 514/85). 

I ett fall hade en hyresgäst tapetserat vardagsrummet med en svart sammetstapet. Detta ansågs 

ha sänkt lägenhetens bruksvärde vilket innebar att hyresvärden fick ersättning för kostnaden 

för att ta ner tapeten. Hyresvärden yrkade inte ersättning för tapetsering eftersom lägenheten 

ändå skulle tapetseras (RBD 23:85). 

5.1.6. Lokalhyresgäster 

Trots att lokalhyresgäster inte omfattas av 24a § anses de ändå ha en mer vidsträckt rätt att 

förändra lägenheten än bostadshyresgäster. Detta bör i synnerhet gälla då hyresgästen 

förändrar lägenheten för att den skall kunna användas för det avsedda ändamålet. 276 Den som 

förhyr en affärs- eller kontorslokal har vanligtvis rätt att sätta upp lättare mellanväggar som 

275 Holmqvist. 2006. s. 205 

276 Victorin. 2003. s. 181, Skorup. 2007. s. 86 

48

lätt kan tas bort utan att de orsakar några nämnvärda skador vid avflyttningen. Även 

hyresgäster som hyr en lager- eller en industrilokal bör ha rätt att göra de anläggningar som 

krävs för att lokalen på ett effektivt sätt skall kunna använda lokalen. 277 Även mer ingripande 

ändringar kan ibland vara tillåtna i lokaler, om det krävs för att hyresgästen skall kunna 

använda lägenheten till avsett ändamål, exempelvis genom att installera ett bankvalv. 

Lägenheten måste emellertid återställas (om inget annat avtalats), i ursprungligt skick utan 

mer omfattande arbete samtidigt som åtgärderna inte får innebära någon fara för fastighetens 

bestånd. 278 

Victorin menar att frågan om återställande av lägenheten vid lokalhyresgästens avflyttning 

inte är så klar som brukar anges i förarbeten och litteratur. När det gäller förbättringsåtgärder 

som hyresvärden medgivit ligger det nära till hands att anta att parterna ofta överenskommit 

eller utgått från att hyresgästen inte behöver återställa lägenheten vid avflyttning. Victorins 

slutsats är att hyresgästen endast är skyldig att återställa lägenheten vid avflyttning om 

hyresvärden begär det. 279 

Lokalhyresgästen hade förhyrt lägenheten för kontor och utställning. Eftersom hyresgästen 

funnit lokalen alltför stor hade denne satt upp två skiljeväggar i lägenheten. Lägenheten 

ansågs inte ha vanvårdats (NJA 1949 s. 141). 

5.2. Skador som uppstår under hyrestiden 

Hyresgästen får använda lägenheten med vanlig aktsamhet. För normalt slitage som 

uppkommer i en lägenhet är hyresgästen inte ansvarig, även om slitaget gått så långt att 

reparationsåtgärder är nödvändiga. Undantaget är om det avtalats att även det sedvanliga 

underhållet skall ligga på hyresgästen för exempelvis en lokal. 280 Som skada på lägenheten ses 

även förändringar som hyresgästen vidtagit i lägenheten utan hyresvärdens medgivande, även 

om de i sig skulle kunna ses som förbättringar. 281 Hyresgästen har normalt sett inte rätt ändra 

på lägenhetens inredning eller göra andra ingrepp i lägenheten utan hyresvärdens medgivande 

(jmf med 24a §). Hyresgästen har större frihet om åtgärder krävs för att lägenheten skall 

kunna användas för avsett ändamål. Hyresgästen måste emellertid vid avflyttning återställa 

lägenheten till i princip det skick lägenheten hade vid tillträdet. Hyresgästen skall inte belastas 

av normalt slitage. 282 

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten och det som därtill hör (24 § 1 st 1 

m). Vårdplikten skall ses mot bakgrund av att hyresgästen ensam förfogar över lägenheten. 

Inte bara lägenheten och de utrymmen som vindsförråd och källare, som mer direkt hör till 

lägenheten, omfattas av vårdplikten, utan även gemensamma utrymmen som trapphus och 

hiss och tvättstuga. 283 Även tekniska installationer som antennuttag och elinstallationer 

omfattas av vårdplikten. 284 Reglerna i 24 § är i viss mån dispositiva enligt 5 st när det gäller 

lägenheter upplåtits helt eller delvis för att användas till någonting annat än bostad. Här är det 

möjligt att avtala om ett utvidgat ansvar. Detta gäller både rena lokaler och sådana lägenheter 

277 Järtelius. 1985. s. 116 

278 Bengtsson. 2004. s. 224 


280 Synnergren. Lokaler. 1995. s. 75, 

281 Grauers. 2005. s. 74 

282 Holmqvist. 2006. s. 193 

283 Grauers. 2005, s. 72, Synnergren. Lokaler. 1995. s. 74 


49

som hyrs ut för att användas både som bostad och lokal oavsett fördelning mellan de olika 

användningsområdena. Avtalsfriheten omfattar därför även kombinerade lägenheter som 

enligt 1 § 3 st är att se som bostadslägenheter. Den avtalade utvidgningen av hyresgästens 

skyldigheter behöver inte vara begränsade till lokaldelen. 285 Rätten till en avtalad utvidgning 

av vårdplikten omfattar även blockuthyrning av bostäder. 286 Ett vanligt exempel är de frekvent 

förekommande klausulerna som utvidgar lokalhyresgästers ansvar till att gälla alla skador på 

skyltfönster, entredörrar och skyltar 287 

Det finns relativt få domar från Högsta domstolen eller Hovrätterna vad gäller hyresgästens 

vårdplikt. Detta beror inte på att det skulle vara ett ovanligt tvisteämne mellan hyresvärdar 

och hyresgäster, utan på att det ofta handlar om så små summor att det kostar för mycket att 

driva ärendet vidare till högre instans. Det är vanligt att parterna förlikas eller att 

hyresgästerna medger skadorna när ärendet väl når domstolen. Det är även vanligt med 

tredskodomar till hyresvärdarnas fördel då hyresgästerna inte kommer till förhandlingarna i 

tingsrätten. 288 

5.2.1. Omfattningen av hyresgästens vårdansvar 

Till hyresgästernas skyldigheter hör att ansvara för den löpande skötseln av lägenheten, 

exempelvis genom städning, rengöring av spis och annan maskinell utrustning och tvättning 

av målade ytor, men även att hålla linoleummattor rena och behandla dessa med lämplig 

polish. 289 Exempel på detta är att hyresgästen måste rengöra köksfläkten (BD 410/1992). 290 

Hyresgästen är dock inte skyldig att göra den rengöring av målade ytor som görs före 

ommålning. Inom vårdplikten faller även rengöring och boning av parkettgolv. Däremot hör 

slipning och permanentbehandling av parkettgolven till underhållet för vilket hyresvärden 

ansvarar. 291 Hur höga kraven på den löpande skötseln som ställs, kan variera utifrån vilket 

ändamål för förhyrningen som avtalet anger. 292 

Hyresgästen hade vid avflyttningen anlitat hjälp för avflyttningsstädningen. Hyresvärden 

hävdade att det funnits gulaktiga beläggningar på vissa ytor vid besiktningen. Vid 

kompletterande städning försvann beläggningarna. Hyresgästen befanns inte rengjort 

lägenheten i tillräcklig grad vid avflyttningen (Linköpings tingsrätt. Dom 1993-02-05 i Mål nr 

F 25/90). 

5.2.2. Ansvar för egna och andras handlingar 

Hyresgästen ansvarar för skador som denne eller andra personer orsakat (24 § 1 st 2 m). De 

skador som hyresgästen skall betala ersättning för, måste ha uppstått genom vållande. 

Vållandet innefattar dels uppsåtliga skador som hyresgästen avsiktligt orsakar, dels sådana 

skador som uppkommer genom hyresgästens vårdslöshet eller försumlighet. För 

olyckshändelser är inte hyresgästen skyldig att ersätta. Utgångspunkten för om skadan 


286 Bengtsson. 2004. s. 227 


288 Luleå Tingsrätt. Tredskodom 2008-03-31 i Mål nr T 2636-06, 2002-06-12 i Mål nr TF 1253-02, 2007-11-01 i 

Mål nr T 2369-06, 2006-12-21 i Mål nr T2371-06, Medgivande: Luleå tingsrätt. Dom 2006-01-16 i Mål nr T 

1904-05, 2006-02-23 i Mål nr TF 857-05 

289 Synnergren. Lokaler. 1995. s. 74, Järtelius. 1985. s. 114 

290 Holmqvist. 2006. s. 110 

291 Holmqvist. 2006. s. 194 


50

uppkommit genom en olyckshändelse eller genom försumlighet, är hur en normalt aktsam 

person bör bete sig. 293 Exempel på skador som uppstår genom vållande eller oaktsamhet är 

spräckta handfat och toalettstolar, trasiga fönsterrutor och dylikt. 294 

En vattenskada hade uppstått på grund av att hyresgästens diskmaskin läckte. Hyresgästen 

hade lämnat diskmaskinen utan tillsyn. Trots detta ansågs inte hyresgästen varit försumlig 

eftersom diskmaskinen varit utrustad med gängse översvämningsskydd för den aktuella 

årsmodellen (en så kallad nivåvakt) samt att hyresgästen låtit reparera maskinen hos ett 

etablerat serviceföretag varje gång det varit något fel på den. Till denna avvägning lades även 

att hyresvärden vid en tidigare skada på egen bekostnad åtgärdat underlag och golv (Svea 

hovrätt. Avd. 16. Dom DT 48 den 31 augusti 1998 i Mål nr T 216-98). 295 

Hyresvärden hävdade att hyresgästen tänt eld i hallen i närheten av klädhängaren vilket fick 

till följd att bl.a. skor och kläder antändes, vilket orsakade brandskador. Hyresgästen ansågs 

orsakat branden, åtminstone genom att agerat vårdslöst (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 

2008-12-16 i Mål nr ÖH 6520-08). 

Det kan även finnas anvisningar i hyreslagen om hur en hyresgäst bör uppföra sig. 

Vårdslöshet eller försumlighet föreligger om inte hyresgästen brutit mot försiktighetsnormen 

genom att inte iaktta tillräcklig grad av omtänksamhet och ordentlighet. 296 

De personer som hyresgästen ansvarar för är: 

• de personer som hör till hyresgästens hushåll, exempelvis familjemedlemmar eller 

anställda för hushållarbete eller barnpassning. 

• de som gästar hyresgästen, däremot inte varubud som levererar något till lägenheten, 

eller för lokalhyresgäster bud från andra firmor eller kunder. 

• andra som hyresgästen inrymt i lägenheten. 

• de som utför arbete för hyresgästens räkning i lägenheten. Hit hör inte hantverkare 

som utför arbete i lägenheten för hyresvärdens räkning efter hyresgästens anmodan. 297 

Det fordras att skadan uppstått genom oaktsamhet eller försummelse. Uppsåtliga skador som 

åsamkas av ovanstående personer är hyresgästen däremot inte ansvarig för. Hyresgästen kan 

emellertid ändå bli ansvarig för sådan skada genom sin egen vårdslöshet, exempelvis genom 

oförsiktigt uppträdande eller genom bristande tillsyn. Om hyresgästen anordnat en spritfest, 

varpå en av deltagarna i berusat tillstånd orsakar skador i lägenheten, är hyresgästen 

säkerligen ansvarig eftersom en sådan skada är någorlunda förutsägbar. 298 

Hyresgästen är i regel även ansvarig för uppsåtliga skador som dennes barn orsakat genom 

okynne. 299 Hyresgästen ansvarar däremot inte om grannens barn leker utanför lägenheten och 

slår sönder en fönsterruta. 300 

293 Synnergren. Lokaler. 1995. s. 75-76 

294 Holmqvist. 2006. s. 195 

295 Holmqvist. 2006. s. 196 


297 Larsson. 2003. s. 109, Synnergren. Lokaler. 1995. s. 77, Victorin. 2003. s. 157 

298 Larsson. 2003. s. 109, Skorup. 2007. s. 82, Synnergren. Lokaler. 1995. s. 77 

299 Larsson. 2003. s. 109, Skorup. 2007. s. 82, Synnergren. Lokaler. 1995. s. 77 

300 Berg. 1978. s. 63 

51

Hyresgästen kan bli ansvarig för brandskador som denne inte själv orsakat, om hyresgästen 

brustit i den omsorg och tillsyn som denne bort iaktta (24§ 1st 3m). En arbetsgivare ansvarar 

emellertid för de skador som deras anställda genom vållande orsakat enligt Skadeståndslagen 

(2001:732) 3 kap 1 § även om de orsakats inom ett kontraktsförhållande. Denna princip 

inskränks inte av bestämmelserna i hyreslagen. Det innebär att en arbetsgivare kan bli 

ersättningsskyldig för brandskador som anställda vållat, trots undantaget i hyreslagens 24 § 1 

st 3 m. I ett rättfall där en lokalhyresgäst ansågs ansvarig enligt skadeståndslagen för 

brandskada som en anställd vållat, jämkades skadeståndet ner till noll. Detta eftersom 

domstolen ansåg att skadevållarens ansvarsskyldighet skulle begränsas till vad som skulle 

kunna ersättas genom skadevållarens ansvarsförsäkring. Den del av skadan som inte täcktes 

av ansvarsförsäkringen skulle enligt domstolen stanna på fastighetsägarens försäkring (Svea 

hovrätt. Dom 2002-02-19 DT 13 i Mål nr T 4752-99) . 301 I ett underrättsfall, kom domstolen 

fram till att hyresgästen inte var ansvarig för brandskada som en anställd vållat. I detta fall 

hade emellertid inte skadeståndslagen åberopats utan endast hyreslagens 24 § (Eskilstuna 

tingsrätt. Dom 1998-03-26 i mål nr T 1836-96 och T 1637-97). 302 

Två makar hyrde en bostadslägenhet. Hustrun som värmde olja i en kastrull på spisen, 

lämnade köket en stund varpå oljan fattade eld. Elden nådde köksfläkten och köket 

totalförstördes. Hyresvärden väckte talan om ersättning för skadorna mot båda makarna 

solidariskt. Mannen hade vid skadetillfället inte varit hemma och eftersom hyresvärden inte 

påstått att han varit försumlig, ogillades talan mot denne. Elden hade fått en mer omfattande 

spridning än vad som är vanligt vid denna typ av bränder. Av denna orsak ansågs inte hustrun 

vållat skadorna. Hyresvärden hävdade att hustrun försökt släcka branden med vatten, vilket 

ökat spridningen av elden. Hustrun hade emellertid inte fått några brännskador varpå ett 

sådant scenario ansågs osannolikt. Eftersom det även fanns andra teorier som inte inbegrep 

hyresgästen, ogillades talan även mot hustrun (Svea hovrätt. Avd. 13 Dom 2003-02-06 i mål 

nr T 8436-01). Holmqvist ifrågasätter denna dom eftersom det måste anses vara vårdslöst att 

lämna matolja för uppvärmning på spisen utan tillsyn även om det bara är för en stund. 

Holmqvist ifrågasätter även varför inte hyresgästen ålades att ersätta åtminstone de mer 

begränsade skador som typiskt sett måste ha uppstått vid branden. 303 

Vad gäller lokalavtal och sådana avtal som gäller för en blandad användning av lägenheten 

för bostad och lokal, kan parterna avtala om ett mer utvidgat skadeståndsansvar för 

hyresgästen (24 § 5 st) än vad som annars gäller enligt 24 §. Detta gäller även sådana 

lägenheter som enligt 1 § 3 st är att betrakta som bostadslägenheter och behöver inte vara 

begränsade till lokaldelen. Exempel på sådant utvidgat ansvar är klausuler som lägger 

ansvaret på hyresgästen för skador på skyltfönster, som orsakas av personer som normalt sett 

inte omfattas av hyresgästens ansvar. 304 

301 Holmqvist. 2006. s. 199-200 

302 Holmqvist. 2006. s. 200 

303 Holmqvist. 2006. s. 198-199 

304 Holmqvist. 2006. s. 200, 202 

52

5.2.3. Ansvar vid andrahandsuthyrning och lägenhetsbyten 

Det händer att hyresgästen upplåter eller överlåter lägenheten till någon annan under sin 

hyrestid utan att erhålla erforderligt tillstånd av hyresvärden eller hyresnämnd. Hyresgästen 

blir i sådant fall ansvarig för all den skada som den ”nya” eller andrahandshyresgästen skulle 

blivit ersättningsskyldig för om denne innehaft hyreskontraktet (24§ 4st). 305 

Förstahandshyresgästen ansvarar således även för skador som andrahandshyresgästens eller 

den ”nya” hyresgästens husfolk eller gäster vållar. 306 Vid andrahandsuthyrning ansvarar 

förstahandshyresgästen för alla kontraktsförpliktelser oavsett om denne fått samtycke av 

hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden, eller ej. Detta gäller även vårdplikten av 

lägenheten. Förstahandshyresgästen kan ha regressrätt mot andrahandshyresgästen. 307 

Vid lägenhetsbyten ansvarar den nye hyresgästen enbart för den överlåtande hyresgästens 

hyresskulder. Eftersom den inflyttande hyresgästen inte övertar ansvaret för den avflyttandes 

skador skulle en besiktning ur hyresgästens synpunkt vara överflödig. Med tanke på 

presumtionsansvaret kan det ändå vara en fördel för hyresgästen att genom ett 

besiktningsprotokoll dokumentera de skador som finns vid bytet. 308 

5.2.4. Vikten av besiktning 

Det är hyresvärdens uppgift att visa att en skada uppkommit efter det att hyresgästen tillträtt 

lägenheten. I RH 1990:83 ansågs det åligga hyresvärden att visa att skador uppkommit under 

hyrestiden i en lokal där det avtalats att allt underhåll skulle ligga på hyresgästen. I en 

bostadslägenhet hade hyresvärden bevisbördan för att visa att mörka vattenfläckar på 

parkettgolvet hade uppstått under hyrestiden (NJA 1987 s. 668). 

Hyresvärden kan ha svårt att bevisa att det är hyresgästen som har orsakat en skada. För att 

säkerställa i vilket skick lägenheten var vid inflyttningen bör en besiktning av lägenheten ske. 

Vid besiktningen skall upprättas ett skriftligt protokoll. 309 Besiktningen kan gå till på olika 

sätt. Parterna kan gemensamt upprätta och underteckna ett protokoll där tvistiga frågor 

nedtecknas, eller så kan en särskild besiktningsman utföra och dokumentera besiktningen. 310 

Den hyresgäst som berörs av protokollet skall kallas till besiktningen och även erhålla en 

kopia av besiktningsprotokollet för att detta skall få tillräckligt bevisvärde vid en tvist. En 

besiktning där den inflyttande hyresgästen inte varit närvarande, som hade ett summariskt 

innehåll och som inte godkänts av den inflyttande hyresgästen ansågs ge utrymme även för 

annan bevisning, exempelvis vittnesmål av hyresgästernas bekanta (NJA 1987 s. 668). 311 

Enligt en överenskommelse mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna är det 

emellertid inget krav på att både inflyttande och utflyttande hyresgäst bereds tillfälle att 

närvara vid besiktningen, även om de bör erbjudas att närvara vid besiktningstillfället. I det 

fall besiktningen genomförts utan att hyresgästen närvarat, kan hyresvärden få 


306 Bengtsson. 2004. s. 227 

307 Lindblad. 1990. s. 33, Holmqvist. 2006. s. 201-202 

308 Grauers. 2005. s. 75 


310 Grauers. 2005. s. 75 


53

esiktningsprotokollet godkänt i efterhand, genom att hyresgästen senare undertecknar 

protokollet. Hyresgästen kan naturligtvis även invända mot protokollet. 312 

Eftersom besiktningsprotokollet har en bevisverkan bör hyresgästen själv skaffa sig en 

uppfattning av lägenhetens skick innan hyresgästen godkänner ett besiktningsprotokoll. 

Det skall enligt överenskommelsen vara hyresvärden som kallar inflyttande och utflyttande 

till en lämplig besiktningstid under dagtid. Vid besiktningen skall ett skriftligt protokoll 

upprättas där lägenhetens skick vid tillfället anges, avseende i vilket skick tapeter, målning, 

tak, golv samt utrustningen i kök, badrum och toaletter, befinner sig. Vid besiktningstillfället 

bör enligt överenskommelsen, lägenheten vara tom. Besiktningsprotokollet skall, om det är 

möjligt, upprättas i samråd med hyresgästen och skall förutom lägenhetens skick vid tillfället, 

även ange de åtgärder som behövs samt de kostnader som parterna är överens om att 

hyresgästen skall betala. Det bör framgå av besiktningsprotokollet vad parterna är överens om 

samt om vilka punkter de är oense. Både den avflyttande och den inflyttande hyresgästen skall 

få en kopia på besiktningsprotokollet. 313 

Att en ordentlig besiktning genomförts är viktig både ur bevissynpunkt när hyresgästen 

avflyttar och hyresvärden vill ha ersättning för skador, men även i de fall hyresgästen hävdar 

att lägenheten inte hade den standard som lagen eller avtalet stipulerar. Dokumentationen 

genom besiktningsprotokollet är även viktig när en lokalhyresgäst enligt avtalet åtagit sig 

ansvara för underhållet. 314 

I en lägenhet med fem borrhål köket och 16 borrhål i badrummet konstaterade HD att det inte 

gick att avgöra om hålen helt eller delvis fanns på väggarna redan vid inflyttningen (NJA1987 

s. 668). 

Ett handfat var trasigt i ett radhus som hyrdes ut. Vid hyresgästernas inflyttning skedde ingen 

besiktning. Inte heller inför föregående hyresgästs tillträde hade besiktning skett. Hyresvärden 

befanns inte kunnat visa att skadan uppstått under hyresgästens hyrestid (Uppsala tingsrätt. 

Dom nr DFT 523 i Mål nr FT 670/93). 

I lägenheten där hyresgästen bott i två år, hade mörka fläckar uppstått efter hundurin. 

Hyresvärden hade innan avflyttningsbesiktningen påbörjat en utredning kring parkettgolvet 

och antecknade därför inte skadorna på golvet i avflyttningsprotokollet eftersom detta fanns 

dokumenterat på annat sätt. Besiktningsprotokollet avslutades med följande skrivning: 

”Under förutsättning att inga efter besiktningen dolda eller nya skador 

framträder eller uppstår och att lägenheten lämnas välrengjord, har vi inga 

ytterligare ersättningsanspråk.” 

Genom denna skrivning i besiktningsprotokollet ansågs hyresvärden allmänt sett med 

bindande verkan avstått från ersättning för skador som var kända för hyresvärden men som 

inte upptagits i besiktningsprotokollet (Linköpings tingsrätt. Dom 1993-02-05 i Mål nr F 

25/90). 

En lägenhet är normalt sett inte åtkomlig för andra personer än hyresgästen och de som 

hyresgästen svarar för. Det anses därför att en skada av det slag som typiskt sett uppkommer 

genom ovarsamhet, skall anses ha vållats av hyresgästen eller dem som denne ansvarar över, 

312 Riktlinjer för besiktning av bostadslägenheter. 1987. s. 2-5 

313 Riktlinjer för besiktning av bostadslägenheter. 1987. s. 2-5 

314 Grauers. 2005. s. 74-75 

54

såvida inget framkommer som tyder på att skadan uppkommit på annat sätt (NJA 1975 s. 

657). 315 

Det får normalt förutsättas att skador som inte fanns vid inflyttningen men som finns vid 

utflyttningen, vållats av hyresgästen eller av någon som denne ansvarar för. 316 Eftersom 

hyresgästen presumeras vara ansvarig för skadorna, har detta gett hyresvärdarna större 

möjligheter att erhålla ersättning för skador. 317 Utan presumtionsansvaret skulle det vara i 

stort sett omöjligt för en hyresvärd att bevisa att hyresgästen vållat en skada. Eftersom det 

sällan finns vittnen närvarande när en skada uppkommer skulle det vara mycket enkelt för en 

hyresgäst att slippa skadeståndsansvar genom att hävda att denne inte orsakat skadan, om inte 

presumtionsansvaret fanns. 318 I NJA 1991 s. 476 konstaterades att skador på akvarium typiskt 

sett uppstår genom vårdslöshet. Domstolen klargjorde att denna typ av skador skall anses 

vållade av hyresgästen såvida inget framkommer som tyder på att skadan kunnat uppstå på 

annat sätt. I detta fall kunde uteslutas att akvariumet utsatts för yttre våld eller uppställts så att 

fogarna felbelastats. Att fogen på akvariumet spruckit och orsakat en vattenskada ansågs inte 

vållad av hyresgästen som därmed undgick skadeståndsansvar. 

5.2.5. Onormalt slitage 

Från normalt slitage måste man skilja på rena skador som kan uppkomma i en lägenhet. 

Bedömningen av skadorna skall göras objektivt och är beroende av lägenhetens 

upplåtelseändamål och beskaffenhet i övrigt. 319 Beroende på vad ändamålet för förhyrningen 

av lägenheten är, kan ibland ganska stora skador uppkomma utan att det anses som onormalt 

slitage. Hyresvärden är ansvarig för förutsägbara skador på lägenheten. Gäller det exempelvis 

lokaler kan hyresvärden avtala om ett utvidgat ansvar för hyresgästen om hyresvärden inte vill 

ansvara för sådana skador. 320 Gränsdragningen är inte alltid så lätt, exempelvis vad gäller 

märken på tapeter. 321 

En hyresgäst hade bott två år i ett studentrum. På besiktningsprotokollet vid inflyttningen 

fanns inga fettfläckar noterade. Vid utflyttningen fanns en fettfläck som var över sex 

tapetvåder, dvs. ca 3 meter. Fettfläckarna ansågs inte vara normalt slitage (Uppsala tingsrätt. 

Dom 2007-09-25 i mål nr FT3277-07). Fettfläckar på tapeten är enligt underrättspraxis att 

betrakta som onormalt slitage (Linköpings tingsrätt, Dom 2007-05-11 i Mål nr FT 1880-06). 

Om rökning i lägenheten finns det relativt många avgöranden. Det kan bero på att skador 

orsakade av rökning ofta är kostsamma att åtgärda. Rökning i den egna lägenheten betraktas 

som normalt, vilket gör det svårt för en hyresvärd att hindra att hyresgästen röker i sin 

lägenhet. Om hyresvärden med hänsyn till andra hyresgästers allergiska besvär intagit ett 

rökförbud i avtalet borde emellertid förbudet kunna upprätthållas. I hyresgästens vårdplikt 

ingår att förebygga skador, exempelvis missfärgningar och andra besvär som rökningen kan 

åstadkomma. Detta kan ske genom städning samt att vädra ut röken. Missfärgningar och lukt 

skulle enligt Holmqvist, säkerligen ses som brister enligt hyreslagen för en efterföljande 

hyresgäst. 322 


316 NJA 1987 s. 668 


318 Holmqvist. 2006. s. 195 




322 Holmqvist. 2006. s. 197-198 

55

I ett yttrande från Göteborgs miljöförvaltning, med anledning av ett föreläggande enligt 

hälsoskyddslagen om att undanröja sanitär olägenhet på grund av att inpyrd rökluk, menade 

nämnden att den erfarenhetsmässigt kände till att en noggrann rengöring ofta inte räcker för 

att avlägsna inpyrd tobakslukt. I stället krävs det ofta byte av exempelvis fast inredning och 

golv. Hyresvärden ålades att vidta åtgärder för att avlägsna tobakslukten. 323 

En man hade hyrt en lägenhet på trerum och kök. Vid avflyttningsbesiktningen antecknades i 

protokollet att tapeter i kök, hall och vardagsrum var ”mycket gula av nikotin”. Enligt 

hyresvärden var lägenheten så rökskadad att en ny hyresgäst inte skulle behöva bo i 

lägenheten innan den renoverats efter skadorna. Lägenheten hade renoverats fem år tidigare. 

Renoveringsintervallet låg på 12 år. Hyresgästen bestred inte att skadorna orsakats av 

tobaksrökningen men menade att skadorna motsvarade normal förslitning av lägenheten. 

Hyresgästen menade att väldigt dålig ventilation och dålig kvalitet på tapeterna kunde ha 

bidragit till skadorna. Tingsrätten menade emellertid att inget tydde på att tapeterna var av 

dålig kvalitet och att en bristande ventilation inte fritar hyresgästen från att exempelvis 

kompletteringsvädra. Hyresgästen bedömdes inte ha uppfyllt det krav på aktsamhet som ställs 

på en hyresgäst och fick därför betala för skadorna (Malmö tingsrätt dom DFFT 112, mål nr 

FFT 316-90). 

En kvinna hade bott i en lägenhet på två rum och kök i fem år. Vid avflyttningen förekom viss 

röklukt och viss missfärgning av lägenheten. Det ansågs inte att lägenheten blivit missfärgad i 

onormal omfattning och det kunde inte visas att hyresgästen försummat att vädra (Linköpings 

tingsrätt. Dom 1996-11-29 i mål nr T2260-95). 

Lägenheten var nyrenoverad när hyresgästen flyttade in. Efter två år avflyttade hyresgästen 

varpå hyresvärden var tvungen att renovera lägenheten ännu en gång. Hovrätten ansåg att 

hyresgästen inte försummat sin vårdplikt genom att röka i lägenheten och kunde inte finna att 

hyresgästen underlåtit att vädra i nödvändig omfattning eller i övrigt försummat att förebygga 

rökskada i form av lukt och missfärgningar (Svea hovrätt. Dom DT 50 den 11 juni 1991). 324 

Under hyrestiden som varade under 8 månader, hade lägenheten skadats av hyresgästens 

tobaksrökning. Större skada än vad som anses normalt hade även uppstått genom 

missfärgning. Hovrätten konstaterade att det ingår i hyresgästens vårdplikt att försöka 

förebygga skador orsakade av rökning genom att vädra. I detta fall hade emellertid 

hyresvärden förklarat att rökning inte skulle ge problem, med hänvisning till 

ventilationssystemet. Hyresgästen hade även uppmanats att inte öppna fönstren för att inte 

rubba balansen i ventilationssystemet. Av utredningen framgick att skadan förmodligen blivit 

mindre om hyresvärden bytt filter oftare i ventilationssystemet. Med ledning av detta ansågs 

inte hyresgästen försummat vårdplikten (Svea hovrätt. Avd 16. Dom 1996-09-24 i Mål nr T 

579/96-79). 325 

323 Närmiljöavdelningen. Göteborg miljö. Yttrande den 5 oktober 1998 i ärende dnr 2402/98 

324 Holmqvist. 2006. s. 196 

325 Holmqvist. 2006. s. 196-197 

56

När hyresgästen efter ca sju år avflyttade var alla väggar, golv, tak och snickerier missfärgade 

av tobaksrökning. Hyresgästen rökte enligt egen uppgift ca 20 cigaretter om dagen. Den del 

av lägenheten där hyresgästen rökte var 24 m 2 . Att skadorna orsakats av tobaksrök styrktes av 

vittnesbevisning. Hyresgästen hade alltid ett vädringsfönster öppet samt dörren till 

badrummet. Enligt hyresgästen vädrade denne mattor, dammsög golv, väggar och tak samt 

våttorkade golven en gång i månaden. Dörrar, snickerier och badrummet våttorkades en gång 

per kvartal då hyresgästen storstädade. Domstolen fann att skadorna på lägenheten var 

onormalt stora även om det fick anses normalt att en hyresgäst röker i lägenheten. Domstolen 

fann att hyresgästen inte vårdat lägenheten i den omfattning som denne var skyldig med 

bakgrund till skadorna, vittnesmål och hyresgästens uppgifter om städ och rökvanor (Lunds 

tingsrätt. Dom 1998-06-02 i Mål nr FT 1732-97). 326 

En hyresgäst förhyrde en lägenhet på två rum och kök i två år. Vid tillträdet var lägenheten 

nytapetserad med nymålade tak och snickerier, samt hade fått nya plastmattor. Vid 

avflyttningsbesiktningen noterades att lägenheten var totalförstörd på grund av hyresgästernas 

rökning. Väggar och golv hade gulnat och var på vissa ställen brunfläckiga. Endast på de 

ställen möbler stått och tavlor varit uppsatt fanns ljusare områden emedan resten av tapeterna 

var mörkt missfärgade. På golvmattorna fanns brännmärken i vardagsrum, sovrum och kök. 

Lägenheten bedömdes vara i behöv av en totalrenovering. Hyresgästen menade att en 

hyresvärd får räkna med att hyresgäster röker och att dessa skador därför får avhjälpas inom 

hyresvärdens normala underhållskyldighet. Brännmärkena hade enligt hyresgästerna haft så 

ringa omfattning att det borde gå att åtgärda dessa på enklare och billigare sätt än att byta ut 

mattorna. Hovrätten fann att det inte var bevisat att hyresgästen försummat att vädra ut 

tobaksröken i den omfattning som kan fordras och att denne därför inte eftersatt vårdplikten i 

lägenheten. Däremot fick hyresgästen betala för mattorna i kök och sovrum. Brännskadan i 

vardagsrummet bedömdes vara så liten att den skulle kunna åtgärdas på billigare sätt (Svea 

Hovrätt; T872/90). 

I ett underättsmål från 2000 konstaterar emellertid domstolen att attityderna kring rökning har 

förändrats under senare år och att kraven på hyresvärdarna om rökfria miljöer har ökat 

(Ljungby tingsrätt. Dom 2000-12-18 i Mål nr T44-00). 327 

Efter ca 12 år var linoleummattorna som var av standardkvalitet mycket trasig på ett ställe och 

hade en decimeterlång rektangulär lagning. Det fanns även sprickor i mattan på ett par ställen. 

Linoleummattorna borde enligt domstolens bedömning hålla i ca 20 år om hyresgästen varit 

normalt skötsam. 12 år ansågs vara alltför kort för att utgöra skäligt tidsmellanrum för byte. 

Skadorna ansågs vållade av hyresgästen (Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 217/1998 i överklagat 


Ett gårdsutrymme samt en lägenhet hade hyrts ut som kemisk fabrik. Vid avflyttningen 

framkom att väggar och golv hade smutsats ned av ämnen som användes i fabriken. Läckande 

fat med olja och kemikalier hade även förorenat jorden på gården samt förorenat en brunn. 

Med tanke på hyresgästens verksamhet ansågs inte skadorna som onormala enligt en 

hyresrättslig bedömning (NJA 1943 s.581). 

326 Holmqvist. 2006. s. 197 

327 Holmqvist. 2006. s. 198 

328 Holmqvist. 2006. s. 100 

57

Att hyresgästen sätter in ett extra lås, exempelvis ett sjutillhållarlås, bedöms i normala fall inte 

som en skada (RBD 37:76). Hyresgästen får ändå anses skyldig att återställa dörren, om inte 

låset överlåts till hyresvärden eller nästkommande hyresgäst. 329 

En emaljskada stor som en ettöring i ett badkar ansågs inte som normalt slitage (NJA 1975 s. 

657). 

Inte alltför allvarliga skador i målarfärgen på en fönsterbänk där det stått krukväxter, ansågs 

inte vara vanligt slitage utan vållade av hyresgästen (Svea Hovrätt. Avd. 16. Beslut 

2004-01-30 i Mål nr ÖH 5797-02). 

Hyresvärden hade sagt upp hyresgästen för avflyttning till den 30 november 2002 men fick 

inte tillbaka nycklarna förrän den 13 december. Hyresgästen fick ersätta hyresvärden för hyra 

för december (Svea hovrätt. Avd. 13. Dom 2004-07-13 i mål nr FT1289-04). 

Vid avflyttning hade hyresgästen inte lämnat tillbaka alla nycklar samt underlåtit att 

avflyttningsstäda. Eftersom inget avtalats om att lägenheten skulle vara städad vid 

avflyttningen behövde hyresgästen inte betala städningen. Däremot fick hyresgästen betala för 

ett låsbyte (Svea hovrätt. Avd. 13. Dom 2004-03-04 i Mål nr FT 3823-02). 

Hyresgästen hade inte tvättat fönstren varken på utsidan eller emellan under förevändning att 

det varit minusgrader. Det hade även uppstått mögel i kylskåpet eftersom det hade stått 

avslaget med stängd dörr fram till besiktning. Hyresgästen fick ersätta hyresvärden för 

fönstertvätt och rengöring av kylskåpet (Svea hovrätt. Avd. 13. Dom 2004-07-13 i mål nr 

FT1289-04). 

5.2.6. Ersättning för uppkomna skador 

Om skada uppstår som inte är att beteckna som normalt slitage, är hyresgästen skyldig att 

ersätta hyresvärden för skadan om den uppstått genom hyresgästens vållande (24 § 1 st 2 m). 

Hyresvärden kan vända sig direkt till hyresgästen för att söka ersättning. Har skadan orsakats 

av någon annan som hyresgästen är ansvarig för, får hyresgästen sedan i sin tur kräva denne 

på ersättning. Om hyresgästen inte är ansvarig för en skada eftersom den exempelvis uppstått 

genom avsiktlig skadegörelse av en gäst eller en vuxen familjemedlem, så får hyresvärden 

använda allmänna skadeståndsregler för att kräva ersättning av skadevållaren. 330 Vad gäller 

lokaler och andra lägenheter som inte hyrts ut som bostad (helt eller delvis), kan 

ersättningsskyldigheten utsträckas till att gälla vissa eller alla slags skador (24 § 5 st). 331 

Att hyresgästen skall ersätta all skada innebär att hyresvärden har rätt till ersättning både för 

reparationskostnader och dylikt, men även för följdskador. 332 Hyresvärden har rätt till 

ersättning för följdkostnader såsom uteblivna hyresintäkter och inkomstförluster från annat 

arbete (RH 1997:56). 




332 Holmqvist. 2006. s. 195 

58

Ett vattenläckage hade uppstått genom hyresgästens vållande. För att kunna klargöra 

vattenskadornas omfattning hade hyresvärden frilagt väggarna och brutit upp badrumsgolvet. 

Hovrätten ansåg att hyresvärdens åtgärder varit berättigade och hyresgästen var därför 

ansvarig även för de uppkomna följdskadorna (Svea hovrätt. Avd. 16. beslut nr 151/1997 i 

överklagat hyresnämndsmål). 333 Betalar inte hyresgästen får hyresvärden vända sig till 

tingsrätten eller begära ett betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten. 334 

En psykisk sjuk hyresgäst hade öppnat vattenkranar som orsakat översvämning i lägenheten. 

Detta hade lett till vattenskador i fastigheten. Vattnet hade stått ca 10 cm i hela lägenheten när 

hyresvärden kommit till lägenheten, och hyresgästens ägodelar hade legat huller om buller, 

omkringkastade i lägenheten. Hyresvärden kastade bort hyresgästens ägodelar varpå 

hyresgästen krävde ersättning för den förlorade egendomen. Eftersom hyresvärden befunnit 

sig i en nödliknande situation ansåg domstolen att denne haft rätt att utan uppskov komma in i 

lägenheten och plocka bort hyresgästens tillhörigheter. Bedömningen om hyresvärden haft rätt 

att kasta bort egendomen skulle göras utifrån samtliga omständigheter som förekommit. I 

bedömningen skulle en avvägning göras mellan de skador som hyresgästen åsamkats genom 

hyresvärdens agerande och de skador som hyresvärden riskerade att drabbas av. I denna 

bedömning skulle hänsyn tas till hur hyresgästens tillhörigheter kommit att befinna sig i det 

skick som de gjorde, och i vilken grad hyresvärden skulle ha drabbats av ytterligare 

olägenheter om denne handlat på ett annat sätt. Med hänsyn till det skick egendomen befann 

sig när hyresvärden kom till lägenheten, kunde inte ersättning medges som var större än den 

som hyresvärden medgivit (Svea hovrätt. Avd. 6. Dom 2005-03-29 i Mål nr T 3905-02. Ej 

prövningstillstånd). 335 

I ett fall hade hyresgästen orsakat en vattenskada, vilket medförde att hyresvärden var 

tvungen att byta ut mattorna samt golvsocklar och lister i lägenheten i förtid. Mattorna var 17 

år gamla och hyresvärden tillämpade 23 års avskrivning på mattor. Hyresgästen hävdade 

däremot att mattorna var avskrivna eftersom Statens institut för byggnadsforskning (M84:1) 

tillämpade en avskrivningstid på 15-20 år på golvmattor. Domstolen fann att hyresvärden inte 

styrkt att den avskrivningstid de tillämpade skulle ha företräde framför den som hyresgästen 

hävdade. Domstolen fann därför att mattorna var avskrivna och hyresgästen behövde därför 

inte betala för utbytet. Vad gällde golvsocklar och lister yrkade hyresvärden att dessa skulle 

ersättas i sin helhet eftersom dessa normalt aldrig byts ut och det därför inte brukar tillämpas 

någon avskrivningstid på dessa. Hyresgästen yrkade att golvsocklarna och listerna skulle 

avskrivas med 25 %. I detta fall dömde domstolen till hyresvärdens fördel och hyresgästen 

fick ersätta kostnaden för lister och golvsocklar i dess helhet (Svea hovrätt. Avd. 10. Dom 

2004-04-08 i Mål nr T4790-03). 

I ett förlikningsförslag från Hyresnämnden i Luleå menade nämnden kostnaden för förstörda 

våtrumsmattor för vägg och golv i ett badrum skulle stanna på hyresvärden. Nämnden ansåg 

att oavsett hur skadorna på våtrumsmattorna uppstått (färgen var bortnött 1 m upp på väggen), 

återstod endast en kortare tid innan dessa enligt beräknad livslängd, blivit mogna för utbyte. 

Av avskrivningstiden på 18 år, återstod 3 år innan mattorna beräknades vara utslitna 

(Hyresnämnden i Luleå. Förlikningsförslag 2005-11-23. Ärende 316-05). 

333 Holmqvist. 2006. s. 95 

334 Anderrmyr. 2003. s. 80 

335 Holmqvist. 2006. s. 196, 219 

59

5.2.7. Hyresvärden måste underrättas om skadan 

Om en skada eller brist uppkommer är hyresgästen skyldig att underrätta hyresvärden om 

detta (24 § 2 st). Underlåter hyresgästen att underrätta hyresvärden så att ytterligare skada 

uppkommer, är hyresgästen skyldig att ersätta detta. Om bristen eller skadan är av mindre 

allvarlig natur skall meddelande till hyresvärden ske utan oskäligt dröjsmål. Meddelandet 

skall lämnas genast, om bristen eller skadan måste avhjälpas ofördröjligen om inte allvarlig 

olägenhet skall uppstå. 336 Exempel på sådana skador skulle kunna vara läckor på avlopps-, 

vatten- eller gasledningar, skador på tak och liknande skador. 337 Har hyresgästen sett till att 

hyresvärden har möjlighet att få tillträde till lägenheten (exempelvis genom att lämna en 

extranyckel till fastighetsskötaren), och lägenheten ligger i ett flerfamiljshus, behöver inte 

hyresgästen ha en kontinuerlig tillsyn av lägenheten. Skulle hyresgästen vara bortrest när 

skadan eller bristen visar sig, räcker det med att denne meddelar hyresvärden omedelbart efter 

hemkomsten. 338 Regeln gäller alltså inte vid hyra av ett helt hus, vilket borde innebära att 

hyresgästen själv måste ordna med tillfredställande övervakning. 339 Meddelandet till 

hyresvärden kan skickas med rekommenderat brev eller på annat ändamålsenligt sätt (63 §). 340 

Meddelandet går vanligen på hyresvärdens risk. Hyresgästen får emellertid anses ha 

skyldighet att skicka ett nytt meddelande om brevet skulle komma tillbaka som obeställbart. 341 

Det är emellertid vanligt att hyresvärden uppmanar hyresgästerna att kontakta ett vaktbolag 

eller en larmtjänstfirma vid skador. Det skulle kunna argumenteras att hyresgästerna skulle 

undgå skadeståndsansvar om de följde en sådan uppmaning. Mot detta står dock reglerna i 63 

§ om att meddelandet skall sändas i rekommenderat brev som främst har till uppgift att säkra 

bevisning om huruvida hyresgästen verkligen meddelat hyresvärden. Victorin menar att 

hyresgästen vid en akut skada nog inte kan slå sig till ro med att enbart meddela hyresvärden 

genom ett rekommenderat brev. Det är emellertid inte möjligt att genom avtal ålägga 

hyresgästen mer långtgående skyldigheter. 342 Johansson anser att hyresgästen vid skador som 

kräver snabba åtgärder, bör kontakta hyresvärden per telefon i stället för att sända ett 

meddelande med rekommenderat brev. 343 

En hyresgäst hade förhyrt ett vindskontor under ca två år för magasinering av sina ägodelar. 

Vid avflyttningen upptäcktes att hyresgästens saker blivit vattenskadade till följd av en 

takläcka. Hyresgästen hade före avflyttningen inte besökt vindskontoret på drygt ett år. 

Hyresgästens skadestånd för den förstörda egendomen jämkande med hälften eftersom det 

ansågs att denne brustit i tillsynen för lägenheten (NJA 1927 s. 623). 

Järtelius refererar till ett rättsfall där en 76-årig invalidiserad kvinna befanns ha underlåtit 

meddela hyresvärden, eftersom hon inte märkt att det droppat vatten från en kran. Vattnet 

hade runnit ner bakom diskbänken i en trång kokvrå där läckaget åstadkommit röta i golvet 

under bänkskåpet. Det uppstod även en skada i taket i en underliggande affärslokal. 

Hyresrätten ansågs förverkad. 344 

Om hyresgästen underlåter att meddela hyresvärden om skador kan hyresgästen bli 

ersättningsskyldig för den skada som uppkommer. Om kostnaderna för avhjälpandet ökat på 


337 Holmqvist. 2006. s. 200 

338 Synnergren. Lokaler. 1995. s. 78-79, Holmqvist. 2006. s. 200 


340 Synnergren. Lokaler. 1995. s. 78-79, Holmqvist. 2006. s. 200 

341 Holmqvist. 2006. s. 200 


343 Johansson. 1991. s. 124 

344 Järtelius. 1985. s. 115 

60

grund av att hyresvärden inte underrättats, kan hyresgästen bli ersättningsskyldig för den 

merkostnad som uppstått. Hyresgästen borde även i vissa fall vara skyldig att försöka 

förebygga att skadan förvärras innan hyresvärden hinner ingripa. 345 

5.2.8. Hyresnedsättning under åtgärdstiden 

Hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran (16§ 1st, 11§ 1st 3p) vid reparationer även om 

denne inte är hemma. Detta skulle innebära att reparationer som utförs efter det att 

hyresgästen avflyttat men innan hyrestiden gått ut, har rätt till hyresnedsättning. Det 

förutsätter att hyresgästen inte själv varit vållande till bristen (16§ 1st 1p). 346 

Hyresgästen hade avflyttat innan kontraktstidens utgång. Hyresgästen fick en 

hyresnedsättning för men i nyttjandet eftersom hyresvärden utan hyresgästens samtycke 

renoverat lägenheten för göra den i ordning för nästa hyresgäst, under den återstående 

hyrestiden (NJA 1913 s. 108). 

6. Diskussion och slutsats 

Denna uppsats innehåller flera olika delar, från det att lägenheten blir förstörd innan 

hyresgästens tillträde, till att hyresgästen kan erhålla hyresnedsättning om hyresvärden 

reparerar lägenheten sedan hyresgästen flyttat ut, men innan hyrestiden löpt ut. I 

underkapitlen nedan kommer de olika huvuddelarna av uppsatsen att analyseras för att nå 

fram till slutsatser om så är möjligt. 

6.1 Lägenheten är förstörd vid tillträdet 

Det är relativt ovanligt att lägenheten blir förstörd innan den nya hyresgästen skall tillträda 

lägenheten. När en lägenhet blir förstörd innebär detta i regel stora konsekvenser för 

hyresgästen. En bostadshyresgäst kan på grund av bostadssituationen på orten ha svårt att 

finna en ny lägenhet att bosätta sig i. Även om hyresgästen hittar en ny bostad kan detta 

innebära att den sociala och ekonomiska situationen dramatiskt förändrats. Exempelvis kan 

hyresgästen få längre pendlingsavstånd till arbete eller studier, det lokala sociala nätverket 

brytas sönder och/eller barnen tvingas att byta dagis. Även lokalhyresgäster kan drabbas hårt 

genom svårigheter att exempelvis finna en ny passande lokal eller förlust av kundkrets. 

Domstolarna har visat en tendens i sina utslag att låta hyresvärdens avsikt om 

återuppbyggnad, påverka bedömningen om huruvida hyresavtalet skall anses som förfallet 

eller ej. Mot detta måste Holmqvist och Thomssons argument vägas om att det, framförallt i 

fråga om lokalhyresgäster, skulle kunna innebära svåra konsekvenser om hyresvärden har för 

avsikt att återuppbygga lägenheten och önskar att avtalet skall bestå. Lokalhyresgäster kan 

också drabbas av betydande kostnader genom ett sådant förhållningssätt. Inte minst med tanke 

på de långa uppsägningstiderna för lokalhyresgäster. 

Uppenbart är att det krävs omfattande skador på en lägenhet för att den skall anses som 

förstörd. Huruvida fastighetsägarens avsikt angående återuppbyggnad av lägenheten skall ha 

relevans kan diskuteras. 

345 Holmqvist. 2006. s. 200-201 


61

Under 2008 har en utredning 347 publicerats på regeringens uppdrag, där förutsättningarna 

bland annat varit att utreda om och hur hyresgästens rättigheter skall kunna stärkas i det fall 

lägenheten blir förstörd. Utredningen föreslår ingen förändring av lagregleringen gällande 

lokalhyresgäster med förstörda lägenheter, men konstaterar att domstolarnas tendens att i 

bedömningen av lägenheten även medtaga hyresvärdens avsikt, är olycklig. Det finns inget i 

lagrummet eller motiven om att en sådan tolkning skall göras. Vad gäller bostadshyresgäster 

torde det trots utredningens förslag finnas utrymme för penningstarka fastighetsägare att bli 

av med oönskade hyresgäster genom att avstå att återuppföra lägenheten under en kalkylerad 

tidrymd. 

6.2 Myndighetsförbud mot lägenhetens användande före 

tillträdesdagen 

Regeln om att avtalet förfaller om myndigheterna har meddelat förbud mot att lägenheten 

skall användas för avsett ändamål, är till skydd för den inflyttande hyresgästen. Det anses inte 

skäligt att en hyresgäst skall bindas vid ett avtal för en lägenhet som inte kan användas. 

Hyresgästens intresse är i detta fall uppenbarligen starkare än hyresvärdens intresse av att få 

in hyra. Emellertid kan det synas stötande att en hyresgäst som själv uppmärksammat 

myndigheten om att lägenheten är i undermåligt skick, riskerar att förlora besittningsrätten. 

Vid en brist på lägenheter blir hyresgästen i en sådan situation gisslan hos en oseriös 

hyresvärd. Å ena sidan betalar hyresgästen hyra för en lägenhet där det är påkallat med ett 

myndighetsförbud för att hyresvärden skall åtgärda bristen. Å andra sidan riskerar hyresgästen 

att inte ha någonstans att ta vägen, om myndigheten meddelar förbud mot lägenhetens 

användande och hyresvärden till följd av detta säger upp avtalet. Eftersom hyresgästen tvingas 

avflytta behöver inte hyresvärden åtgärda de fysiska brister som orsakat myndigheternas 

förbud. Hyresvärden kan emellertid inte hyra ut lägenheten till en ny hyresgäst med ett 

vidhållet ändamål utan att åtgärda myndighetsförbudet. Med ett förändrat ändamål för 

förhyrningen torde det emellertid vara möjligt att kringgå ett åtgärdande av de fysiska felen 

som påkallat myndighetsförbudet. 

6.3 Lägenheten är ej färdigställd i tid 

Särskilt för lokalhyresgäster är det ett risktagande att skriva avtal om att flytta till en lägenhet 

som ännu inte är färdigbyggd. Det är inte ett okänt fenomen att nybyggnationer ibland 

drabbas av förseningar. Om hyresgästen sagt upp sitt gamla hyresavtal kan denne stå utan 

lägenhet under en tid. För en bostadshyresgäst innebär detta ett problem, men kan i allmänhet 

lösas genom att hyresgästen bor hos närstående eller bekanta under en tid. I värsta fall kan 

hyresgästen bo på hotell. En lokalhyresgäst kan ha betydligt större problem att hitta 

ersättningslokaler för sin verksamhet, speciellt om verksamheten kräver större ytor. Det kan 

även ta stora resurser i anspråk att flytta en verksamhet. 

Även om hyresgästen har rätt till skadestånd om förseningen beror på hyresvärdens 

försummelse, kan det vara lämpligt för hyresvärden att i avtalet utnyttja hyreslagens möjlighet 

att bestämma inflyttningen till olika tidpunkter på olika delar av lägenheter. 

6.4 Lägsta godtagbara standard 

Kraven på lägsta godtagbara standard innehåller sådana krav på bostadslägenheter som de 

flesta tar för självklara. I dag är det nog få som skulle acceptera en lägre standard i en 

347 SOU. 2008:94 

62

ostadslägenhet i ett flerfamiljshus. Snarare skulle jag vilja påstå att hyresgästers 

standardkrav börjar bli något högre än lagens basala krav på standard. Idag finns det i vissa 

äldre hyresfastigheter fortfarande inte tillgång till duschmöjligheter inne i lägenheterna. 

Hyresgästerna få i dessa fall dela på ett duschrum som ofta är belägen i fastighetens källare. 

Acceptansen för en sådan lösning kommer troligen att minska ytterligare med tiden. Idag är 

det nästan ett krav att hyresgästerna skall ha tillgång till kabel-tv och bredbandsuppkoppling i 

sin lägenhet. Möjligen kan en brist på dessa tjänster överses i fråga om mindre privatvärdar. 

Inom inte en allt för avlägsen framtid tror jag även att tvättmöjligheter inne i lägenheterna 

kommer att ses som en självklar standard av hyresgästerna. Frågan är om någon av dessa 

standardhöjningar kommer att återspeglas i lagstiftningen i framtiden? 

För att en hyreslägenheten skall kunna åläggas ett upprustningsföreläggande för att nå lägsta 

godtagbara standard, måste berörda hyresgäster ge sitt tillstånd. Undantaget är om åtgärderna 

som skall höja lägenhetens standard måste utföras på en annan fastighet. I normalfallet är det 

nog ovanligt att denna reglering ställer till problem. Det kan emellertid tänkas att 

lagregleringen skulle kunna få oönskade följder i fråga om tredimensionella fastigheter där 

två fastigheter kan inrymmas i en och samma byggnad. 

6.5 Lägenhetens allmänna skick 

Vid inflyttningen aktualiseras ofta lägenhetens skick gällande tapeter, golv och skåpsluckor. 

Ofta har hyresgästen varit och tittat på lägenheten innan inflyttningen. I regel är emellertid 

lägenheten vid denna inspektion fullt möblerad. När den nya hyresgästen får tid att i lugn och 

ro se lägenheten tom och utflyttad, är det sannolikt att hyresgästen finner att det finns skador 

på ytskikten. I vissa fall finner hyresgästen att dessa är acceptabla men i andra fall önskar 

hyresgästen att vissa renoveringar borde utföras. Det kan även hända att hyresgästen finner att 

tapeter och färgval inte faller dem i smaken, och att de med anledning av detta vill att 

hyresvärden skall bekosta en reparation. Ofta är hyresvärden inte lika entusiastisk till att 

tillskjuta pengar för att renovera lägenheten vid inflyttningen. Även om det är lätt att 

sympatisera med att hyresgästen vill ha det fint och trivsamt i sitt boende, är det ändå rimligt 

att denne får anses bunden till hyresvärdens reparationsplan såvida lägenheten inte är 

onormalt sliten. Hyresvärden måste i långa loppet få tillbaka kostnaden för reparationerna 

genom hyran. I vissa fall skulle kostnaderna för reparationer vid inflyttningen kunna bli 

orimligt höga, speciellt där omflyttningen är stor. Kostnaden för lägenhetsreparationer blir i 

vilket fall som helst högre i lägenheter där hyresgästerna omsätts snabbt, eftersom slitaget 

ökar i lägenheter med stor omflyttning. 

Hyresvärdens plikt att reparera lägenheten med skäliga mellanrum, är emellertid inte 

undantagslös. Vad gäller rivningsfastigheter eller när en ombyggnad är nära förestående, är 

inte reparationsplikten obligatorisk. Detta för att hyresvärden inte skall behöva investera i 

reparationer som är ekonomiskt ohållbara. Tyvärr finns möjligheter för hyresvärdar att 

utnyttja detta. Exempelvis är det möjligt att en kommuns fastighetsavdelning eller 

statsbyggnadskontor, beslutar att en kommunägd hyresfastighet skall rivas. Åren kan sedan gå 

utan att byggnadsnämnden beslutar om rivningstillstånd. Under tiden vågar inte hyresgästerna 

kräva att hyresvärden skall reparera lägenheterna trots att intervallerna för sedvanligt 

underhåll för länge sedan passerats, eftersom de är rädda att kraven skall utlösa att det 

beslutas om ett rivningstillstånd. 

63

6.6 Lägenhetens avtalade skick 

Hyresvärden skall vanligtvis tillhandahålla en lägenhet som är i ett sådant skick att den enligt 

den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar att använda för avsett ändamål. 

Avtalsfriheten vad gäller skick och underhåll är ganska vidsträckt, särskilt i fråga om lokaler. 

I vissa fall går lokalavtalen så långt att allt eller delar av underhållsansvaret, vad gäller inre 

och yttre underhåll, åläggs hyresgästen. Detta kan vara problematiskt när hyresgästen inte har 

helt klart för sig att detta även bör kunna medföra ett skadeståndsansvar för skador på tredje 

man. Fastighetsägaren är i normalfallet skadeståndsansvarig om någon skulle skada sig på 

grund av att fastighetsägaren inte skött snöröjning och sandning. Om ansvaret för snöröjning 

och sandning i stället övergår på hyresgästen enligt hyresavtalet, så torde hyresgästen bli 

skyldig att ersätta skador som uppstår på grund av brister i underhållet. 

En viss avtalsfrihet om sämre skick på lägenheten finns även för bostadslägenheter, med syfte 

att öppna möjligheten för avtal om hyresgäststyrt underhåll. Det lägenhetsstyrda underhållet 

ger hyresgästerna ett större inflytande över sitt boende, och kan utformas på många olika sätt. 

Är systemen för det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet rätt utformade, uppskattar ofta 

hyresgästerna möjligheten att påverka sitt boende i lägenheten. Tillvalsutredningen från 2008 

föreslår att det i fortsättningen även skall vara möjligt att träffa individuella avtal om 

hyresgäststyrt underhåll mellan parterna, vid sidan om det kollektiva förhandlingssystemet 

Förslaget skulle innebära en möjlighet till hyresgäststyrt underhåll även i de hyresfastigheter 

som inte är anknutna till en förhandlingsordning. Frågan är om detta skulle innebära någon 

större skillnad mot nuläget eftersom de flesta hyresvärdar är anknutna till en 

förhandlingsordning. 

Det är möjligt att både för bostadslägenheter och för andra lägenheter att avtala om att 

hyresnedsättning inte skall utgå vid sedvanligt underhåll. SOU 2008:47 föreslår att 

lagregleringen kring möjligheten att avtala bort hyresnedsättningar för sedvanligt underhåll 

skall förtydligas. Förslaget innebär i realiteten en kodifiering av rättsfallet NJA 2002 s. 378 

och innebär således inte någon avgörande skillnad mot gällande rätt. 

När hyresgäster avflyttar är det vanligt att de lämnar kvar föremål eller inventarier som tillhör 

dem själva. När den nya hyresgästen tillträder lägenheten är det naturligt att anta att dessa 

föremål tillhör fastighetsägaren och att det därför är dennes ansvar att underhålla och reparera 

föremålen. Eftersom hyresvärden vanligtvis inte i förväg vet om vilka föremål som den 

avflyttade hyresgästen tänker lämna kvar, är det svårt för hyresvärden att i ett hyresavtal som 

skrivs innan den gamla hyresgästen flyttat ut, friskriva sig från ansvar för reparationer av 

dessa föremål. Ofta upptäcker inte hyresvärden de kvarlämnade föremålen (som kan vara 

extra teleuttag, diskmaskiner och dylikt) förrän vid avflyttningsbesiktningen. För att undgå 

skadeståndsansvar måste hyresvärden tydliggöra för den inflyttande hyresgästen att föremålen 

inte ingår i överenskommelsen. Lämpligt är att i besiktningsprotokollet anteckna att 

föremålen är kvarlämnade av föregående hyresgäst, och eventuellt även muntligen informera 

den tillträdande hyresgästen att hyresvärden inte tar ansvar för föremålen. 

64

6.7 Mindre skador i lägenheten 

Som tidigare nämnts, kan det vara vanskligt för en hyresgäst att åberopa rätten till självhjälp 

för att avhjälpa en brist i lägenheten. Det måste visserligen ses som rimligt att hyresgästen har 

bevisbördan för att visa att brist verkligen existerat och att hyresgästen handlat på ett sådant 

sätt att hyresvärden fått en ärlig chans att åtgärda bristen. Hyresgästen riskerar emellertid vid 

kvittning eller deponering av hyran att tvingas till långdragna rättsprocesser för att få tillbaka 

de pengar som denne lagt ut. Om hyresgästen inte vinner rättsprocesserna riskerar denne även 

att bli av med lägenheten på grund av uteblivna hyresbetalningar. 

Det är naturligt att hyresvärden måste äga rådighet över felet, för att ett åtgärdsföreläggande 

skall kunna dömas ut. Vid en annan bedömning skulle hyresvärden försättas i ett moment 22, 

där denne å ena sidan måste åtgärda bristen, å andra sidan har ingen eller liten möjlighet att 

åtgärda felet. Det är även rimligt att hyresvärden själv kan bestämma på vilket sätt bristen 

skall avhjälpas. Det är möjligt att hyresgästen anser att en brist skall åtgärdas på ett speciellt 

sätt, medan hyresvärden anser att bristen behöver åtgärdas på ett annat sätt för att långsiktigt 

vinna fördelar. I relation till en lägenhets livslängd, omsätts enskilda hyresgäster snabbt. 

Motsätter sig hyresgästen de åtgärder som hyresvärden planerat för att åtgärda bristen genom 

att inte släppa in hyresvärden eller dennes hantverkare, är det rimligt att hyresvärden inte 

drabbas av repressalier från myndigheter för att bristen inte åtgärdas. 

Tyvärr blir hyresgäster ofta besvikna när det kommer till frågan om hyresnedsättning. 

Hyresnedsättningen för en avgränsad tid kan inte överstiga hyran för samma tid. Samtidigt är 

det mycket ovanligt att hyresnedsättningen blir större än 40-50 % av dygnshyran. Ofta blir 

hyresnedsättningen betydligt lägre än så. Väldigt sällan är bristen så stor att hyresgästen inte 

alls kan nyttja lägenheten och hyresnedsättningen därför blir 100 % av dygnshyran. 

Hyresnedsättningen blir därför inte någon större summa räknat i pengar, vilket ofta kan leda 

till en känsla av besvikelse för hyresgästen. Hyresnedsättningen är emellertid inte ett sätt att 

gottgöra det besvär hyresgästen haft under tiden brist fortgått, utan är ett sätt att betala tillbaka 

medel för den del av den tjänst som hyresvärden inte lyckats leverera. Hyresgästen kan 

naturligtvis deponera hyra hos länsstyrelsen när de inte är ense med hyresvärden om storleken 

på hyresnedsättningen. Tyvärr kan det vara så att hyresgästen överskattar den summa pengar 

som kan anses skälig som ersättning för bristen. I ett sådant fall riskerar hyresgästen att 

förlora lägenheten på grund av utebliven hyresbetalning. 

Det framstår som om det inte räcker att lägga ihop ett antal små brister i nyttjanderätten för att 

hyresgästen skall ha rätt att häva avtalet. Det synes troligt att det krävs en så väsentlig brist att 

hyresgästen inte alls kan bo i lägenheten för att en sådan rätt skall infalla. 

Det förefaller som om hyresvärdens ansvar för att inte skadestånd skall utfalla, är mycket 

vidsträckt. I ett tidigare refererade rättsfallet under avsnitt 4.4.5, hade vatten trängt upp ur ett 

felaktigt anlagt avlopp och skadat en hyresgästs egendom. Det kan tyckas att ansvaret kanske 

dragits väl långt, när en hyresvärd skall ha tagit reda på och åtgärdat ett fel där avloppsrören 

lagts i fel nivå för 60 år sedan. Åtminstone i det fall inget indikerat på att ett fel förelegat 

under den tidsrymd som förflutit. Det bör noteras att domstolen var oenig i frågan och att 

ordförandes utslagsröst fick avgöra. 

65

Hyresgästen har ingen undersökningsplikt före tillträdet. När tillträdet väl skett, är det 

emellertid rimligt att hyresgästen inom en skälig tid, meddelar hyresvärden om de 

anmärkningar på lägenhetens skick som hyresgästen har. Det kan konstateras att ju längre tid 

som förflyter sedan hyresgästens tillträde, desto större är sannolikheten att denne själv 

åsamkar lägenheten skador. Tidsrymden mellan hyresgästens tillträde och dennes meddelande 

till hyresvärden bör därför inte vara alltför lång. En möjlighet är att använda reglerna kring 

svarstider för betalningsföreläggande, vilket är 10 dagar. Detta skulle innebära att hyresgästen 

i normalfallet måste meddela hyresvärden sina anmärkningar inom 8 arbetsdagar. Det kan 

därför rekommenderas att hyresgästen kontrollerar att lägenhetens skick finns korrekt återgett 

i besiktningsprotokollet. Finns skador eller brister noterade i besiktningsprotokollet, bör det 

inte vara nödvändigt för hyresgästen att lämna in anmärkning. 

Det måste anses rimligt att hyresvärdar vid renoveringar har avgörandet om vilka material och 

färger som skall användas av. Det är även befogat att hyresgäster får vara med och bestämma 

hur deras hem skall se ut framöver. Vid renoveringar måste hyresvärden av ekonomiska skäl 

ha en rätt att välja de material och kulörer som denne anser kommer att vara hållbara i ett 

långt perspektiv. Materialen skall från hyresvärden perspektiv, i allmänhet hålla en sådan 

kvalitet och kulör att de har kan accepteras och fylla sin funktion under åtskilliga år framåt. 

Hyresvärden har även ett intresse av att skötsamma hyresgäster skall bo kvar länge i 

lägenheterna, något som är mer sannolikt om hyresgästerna trivs med utseendet på 

lägenheten. Ett vanligt sätt att hantera frågan blir därför att hyresgästerna får välja tapeter och 

dylikt från ett av hyresvärden tillhandahållet urval. 

Typiska men i nyttjanderätten är brister i ventilation, värme, vatten och fukt, men även brister 

i exempelvis ytskikt kan ses som men i nyttjanderätten. Generellt kan man säga att brister och 

skador i ytskikt inte får vara alltför små för att dessa skall ses som ett men i nyttjanderätten. 

Det framstår inom rättstillämpningen, som att det inte räcker med att hyresgästen anser att 

ytskiktet är fult eller slitet. Skadorna måste även framstå som så omfattande att inventarier 

eller tapeten inte kan fylla sin funktion. Det finns emellertid undantag från detta sätt att se 

inom rättstillämpningen. 

Även tjänster som tillhandahålls av hyresvärden (i detta fall kabel-tv), som inte sätter ner 

funktionen på lägenheten och som hyresgästen kan avstå från att använda, anses inte som ett 

men i nyttjanderätten. Det förefaller även som om felet måste vara verkligt, eftersom det inte 

ansågs innebära men i nyttjandet att det hängde lösa elkablar som gjorts strömlösa av en 

fackman, i tvättstugan. Hyresgästen måste också räkna med att lägenhetens omgivning inte är 

en steril miljö. Exempelvis klagade en hyresgäst på att det drogs in smuts i lägenheten från 

vildvinsbuskar som växte utanför. Hyresvärden ansåg ha genomfört vad som kunde krävas 

genom att klippa busken så att det fanns ett icke obetydligt utrymme till hyresgästens fönster. 

Intressant är det refererade rättsfallet i avsnitt 4.4.8. där domstolen ansåg att det inte innebar 

men eller brist i nyttjanderätten att lägenheten saknade dörr till sovrummet. Frågan är om 

domstolen skulle ha kommit fram till en annan slutsats om det gällt en dörr till lägenhetens 

toalett eller badrum? Det kan anses att domstolens bedömning varit rimlig, om det gällt en 

dörr till något annat mer neutralt utrymme i lägenheten än sovrummet. Många skulle nog anse 

att sovrummet är ett mer privat utrymme i lägenheten, där det kan vara önskvärt att kunna 

stänga till, om det exempelvis kommer besökande. 

66

Det kan ifrågasättas om det verkligen innebär ett men eller en brist i nyttanderätten, när 

hyresvärden inte längre lämnar ut portkoden till porten, men den huvudsakliga funktionen 

bibehålls genom att hyresgästerna kan komma in genom porten genom att använda nyckel. 

När även porttelefon finns, så att gäster kan kontakta hyresgästen för besök, är det märkligt att 

hovrätten kommer till slutsatsen att hyresgästen led men i nyttjandet. Speciellt när 

hyresvärden slutat lämna ut portkoden eftersom koden tydligen spridit sig på ett sådant sätt att 

utomstående börjat uppehålla sig fastigheten och skadegörelse uppstått. 

6.8 Hyresgästens reparationsrätt 

Hyresgästen har rätt att själv reparera lägenheten i viss utsträckning. En lokalhyresgäst kan 

behöva utföra åtgärder så att lägenheten kan användas till den verksamhet det är tänkt. En 

bostadshyresgäst kan vilja byta ut tapeter som inte faller dem i smaken i förtid, eller tapetsera 

om då de orsakat skador på tapeten som inte är att se som normalt slitage. Framför allt 

bostadshyresgästerna har ofta en vag föreställning om vad de får göra i sin lägenhet. Många 

tror att de inte får göra någonting alls på egen hand. 

Det är naturligtvis bra att hyresgästerna i viss utsträckning har möjlighet att påverka sin 

boendemiljö och anpassa denna till eget tycke och smak. Inställningen från hyresvärdarna kan 

säkerligen variera. Från dem som anser att det är bra att hyresgästerna själva utför 

renoveringsarbeten i lägenheten. Det kan å ena sidan tänkas att krav på renoveringsåtgärder 

kan dröja något, när hyresgästen själv förnyat sin lägenhet. Det kan å andra sidan tänkas att 

hyresvärden inte vill att hyresgästerna själv skall utföra arbeten i lägenheten, då risken att 

arbetet inte fyller kraven på full fackmannamässighet, är stor. 

I vissa fall ställer emellertid domstolarna inte alltför höga krav på det arbete som 

hyresgästerna utfört. Exempelvis har Bostadsdomstolen godkänt att hyresgäster handmålat 

köksluckor och lådor. Domstolen konstaterade att det endast vid en närmare granskning av 

målningsarbetena kunde anmärkas på vissa fackmannamässiga brister och godkände arbetet 

eftersom helhetsintrycket av köket var gott. Problemet med handmålade luckor är att det 

vanligtvis blir spår efter penseln, vilket innebär att de blir randiga och lättare samlar smuts. 

Spåren medför även att luckorna blir svårare att rengöra än sprutlackerade köksluckor. 

Handmålad färg är i allmänhet mjukare i torkat tillstånd än sprutlackerad färg, vilket innebär 

att den lättare förslits. När luckorna sedan skall lackeras om innebär handmålade luckor en 

merkostnad i underarbete. 

En praktisk svårighet som kan uppstå är, är huruvida åtgärder som hyresgästen vidtagit är att 

anse som ett misslyckat försök att reparationsplikten som skall bedömas enligt 

ersättningsreglerna i 24a §, eller en åtgärd av skadegörelse som skall bedömas enligt 

ersättningsreglerna i 24 §. I det förra fallet är det hyresnämnden som hand har målet och i det 

andra är det tingsrätten som handhar målet. Om hyresgästen har sprutmålat samtliga 

fönsterfoder starkt lila, så skall detta ses som ett utslag av reparationsrätten eller som 

skadegörelse enligt reglerna om hyresgästens vårdansvar? Den frågan måste nog besvaras 

individuellt beroende hur målningsarbetet ser ut. 

67

Hyresgästen har ingen rätt att åtgärda de brister i reparationsrätten efter det att hyrestiden löpt 

ut. Detta gäller även de skador som hyresgästen åsamkat lägenheten och som inte är att 

betrakta som normalt slitage enligt 24 §. Hyresvärdar som ger hyresgästen tillträde till 

lägenheten för att åtgärda skador eller brister efter det att hyrestiden löpt ut, löper en risk att få 

svårt att utfå ersättning för skador som kan uppstå. Eftersom hyresgästen inte längre förhyr 

lägenheten är denne inte längre att betrakta som en hyresgäst i lagens ögon, vilket innebär att 

hyreslagens regler inte längre är tillämpliga. Detta innebär att hyresvärden får använda 

Skadeståndslagens regler för att söka ersättning, vilket blir väsentligt svårare eftersom dessa 

inte innehåller några regler om presumtionsansvar vid tillfällen som dessa. 

6.9 Skador som uppstår under hyrestiden 

Ansvaret för lägenheten delas i viss mån mellan hyresgäst och hyresvärd. Hyresvärden 

ansvarar för att lägenheten renoveras med regelbundna tidsmellanrum. Hyresgästen ansvarar 

för att det dagliga underhållet av lägenheten sköts, så att inte onödig skada uppstår. Denna 

vårdskyldighet omfattar bland annat att hyresgästen måste städa lägenheten. I de flesta fall är 

detta något som faller sig naturligt, men det är inte ovanligt att det går att finna skador på 

framför allt sanitetsporslin, spisar och köksfläktar, som kommer sig av undermålig städning. 

Erfarenhetsmässigt verkar hyresgäster ofta sakna kunskap om vad som ingår i deras vårdplikt. 

I vissa fall är det nog så att hyresgästerna trots information inte tar till sig vad som krävs av 

dem för att lägenheten inte skall skadas. Ett exempel på detta är att det hör till undantagen att 

hyresgäster bonar linoleumgolv, trots att detta är nödvändigt för att inte golvet skall skadas. 

Utan nödvändig polish öppnas linoleummattans porer varpå mattan missfärgas av smuts. 

Linoleumgolven är sedan svåra att få rena, blir sträva och luktar illa när de skuras eller 

våttorkas. Trots att hyresgästerna fått information om hur linoleumgolven skall skötas och det 

dessutom skulle underlätta hyresgästernas städning betydligt, är det ovanligt att hyresgästerna 

behandlar linoleummattor med nödvändig polish. Är mattorna starkt missfärgade kan 

hyresvärden kräva ersättning för byte eller slipning av linoleumgolven. Bedömningen av hur 

starkt nedsmutsad mattorna måste vara för att ersättning skall krävas, försvåras av att dessa 

färgskador sällan är klart avgränsade i kanterna vilket är vanligt med skador på golvmattor av 

annat material. 

Vid avflyttningsbesiktningen kontrolleras i regel att lägenheten är väl urstädad. Det är vanligt 

att det i hyresavtalet finns en klausul om att lägenheten skall vara väl städad vid avflyttningen. 

Om inget avtalats om städning vid avflyttningen är hyresgästen inte skyldig att genomföra 

sådan. Kostnaden för att städa lägenheten stannar i dessa fall på hyresvärden. Att notera är att 

en ostädad lägenhet ses som en brist för en inflyttande hyresgäst. 

Om hyresgästen genomfört åtgärder som de skulle ha behövt hyresvärdens medgivande enligt 

24a § dvs. hyresgästens reparationsrätt, så kan dessa betraktas som skador även om de i 

realiteten är en förbättring av lägenheten. Exempelvis skulle detta kunna gälla när hyresgästen 

bytt ut köksinredningen till en mer exklusiv sådan, än den som ursprungligen var monterad i 

lägenheten. Även om den nya köksinredningen kan ses som en standardhöjning, skulle den 

kunna innebära ökade kostnader för hyresvärden. Det är troligt att reparationer på denna 

inredning skulle innebära ökade kostnader eftersom hyresvärden inte längre har möjlighet att 

använda ett eventuellt lager av standardskåpsluckor, eller att nya skåpsluckor måste 

specialbeställas för att passa inredningen. 

68

Erfarenhetsmässigt, är fettfläckar på tapeterna den vanligaste formen av normalt slitage. Ofta 

uppträder dessa där hyresgästen haft sin säng, men kan även uppstå på andra ställen. Ett 

problem i bedömningen av dessa är att relativt nya fettfläckar inte är lika framträdande som 

äldre fettfläckar. Det beror inte på att de är lindrigare utan på att fettfläckar med tiden drar åt 

sig smuts så att de mörknar. Fettfläckar syns även mer på mörka, färgrika tapeter än på ljusa 

tapeter med milda färger. Frågan är om domstolen skulle göra skillnad i sin bedömning 

beroende på dessa faktorer? 

Borrhål i väggarna är en skada som varierar i omfattning över tiden, beroende på vad som för 

tillfället är i ropet på inredningsfronten. Tidigare var det främst spegelväggar som orsakade 

skador på väggarna. Idag kan man se en ökande trend med skador orsakade av borrhål från 

väggfasta hyllor och väggfästen för tv-apparater. Tyvärr har jag inte kunnat hitta något 

rättsfall som behandlar omfattningen på borrhål, eftersom sådana domar härrör sig från 

underrätterna. Det går ändå att säga att många borrhål på en liten yta inte är att anse som 

normalt slitage. Som riktmärke vid en sådan bedömning kan nämnas att borrhål från en 

spegelvägg inte anses vara normalt slitage. 

Skador på Wc-stolar och handfat är de skador som det oftast uppstår diskussioner kring. Det 

hör till undantagen att hyresgästen medger att de själva orsakat skadan. Detta understryker 

nödvändigheten av en noggrant genomförd besiktning. 

Det är även vanligt att det uppdagas att hyresgästen saknar eller har gjort kopior på nycklar 

när denne avflyttar. Det är viktigt att hyresvärden i dessa fall byter låscylinder till lägenheten. 

Även om de flesta människor inte ljuger om att de har tappat nycklarna eller om hur många 

kopior de har tillverkat, vore det olyckligt om någon tog sig in i lägenheten efter det att den 

nya hyresgästen tillträtt lägenheten, med hjälp av en sådan nyckel. Hyresvärden har 

naturligtvis rätt till ersättning för ett sådant cylinderbyte. Detta gäller även om kostnaden blir 

högre eftersom cylindern ingår i ett system. 

Skador efter rökning är något som hyresvärdarna har svårt att få ersättning för. Detta trots att 

rökning kan orsaka omfattande skador i en lägenhet. Att åtgärda en rökskadad lägenhet kan 

kräva spärrmålning men även att den nikotinskadade betongen bilas bort. Under senare år har 

emellertid allmänhetens attityder till rökning förändrats, vilket möjligen även kan förändra 

domstolarna syn på skador orsakade av rökning. 

Kostnaden för åtgärdandet av onormala skador skall naturligtvis jämkas med hänsyn till den 

beräknade avskrivningstiden på den skadade egendomen. Hyresvärdarna kan emellertid få 

svårt att få ersättning, när endast få år återstår av den beräknade livslängden på egendomen. 

Viktigt att notera är att en skada som vid utflyttningen som inte anses vara onormalt slitage, 

likväl kan vara ett men i nyttjanderätten för en inflyttande hyresgäst. 

Tyvärr är det vanligt att besiktningsprotokoll endast består av en summarisk beskrivning av 

lägenheten. Exempel på detta är att det endast står noterat – normalt eller onormalt slitage. 

Detta säger emellertid väldigt lite om vilka skador som finns i lägenheten. Ofta hinner flera 

hyresgäster bo i en lägenhet mellan tidpunkterna för det sedvanliga underhållet. Kanske 

upptäcker besiktningsmannen vid besiktningen att det är osedvanligt många borrhål i en 

lägenhet. Hur skall det kunna avgöras om det är den avflyttande hyresgästen som orsakat alla 

dessa borrhål eller om vissa av dessa borrhål orsakats av tidigare hyresgäster? 

69

Det är möjligt att de borrhål som den avflyttande hyresgästen själv orsakat inte är att anse som 

onormalt slitage, men ackumulerat med de borrhål som tidigare hyresgäster åstadkommit 

skulle skadorna betraktas som onormala. Eftersom den avflyttande hyresgästen inte skall 

belastas för kostnader som tidigare hyresgäster åstadkommit, utan bara för egna skador, är det 

viktigt att besiktningsmannen är noggrann med att notera de skador som finns i lägenheten. 

Naturligtvis kan inte varje liten obetydlig skada noteras, det skulle bli både tidskrävande och 

onödigt, men signifikanta skador som borrhål bör noteras. Upptäcker besiktningsmannen 

sprickor i sanitetsporslinet är det bra om denna noterar hur skadan ser ut. Även om det inte 

finns några skador på sanitetsporslinet är det lämpligt att notera detta genom att exempelvis 

skriva –porslin helt, i besiktningsprotokollet. Detta för att klargöra frågan vid en eventuell 

framtida diskussion när den inflyttande hyresgästen skall flytta ut. Finns brister i städningen 

bör besiktningsmannen notera vilka detaljer som ej städats eller om hela lägenheten är 

ostädad. Om den avflyttande hyresgästen inte är med vid besiktningen och själv skall åtgärda 

städningen inom sin hyrestid eller ersätta hyrsvärden för denna, så kan diskussioner huruvida 

städningen var godkänd eller inte stävjas genom exemplifieringar som –kladdigt i 

köksskåpen, i stället för -köksskåpen ostädade. Det är viktigt att besiktningsmannen noterar 

alla skador i besiktningsprotokollet. Om vissa skador redan finns noterade i ett tidigare 

protokoll, är det lämpligt att besiktningsprotokollet hänvisar till detta. Hyresgästen måste få ta 

del även av detta protokoll. 

I en lägenhet som fortfarande är möblerad är det svårt att upptäcka eventuella skador. Skador 

kan på ett enkelt sätt döljas under eller bakom hyresgästens möblemang. Det är därför viktigt 

att lägenheten är tom när besiktningen genomförs. Även om det rekommenderas att både 

inflyttande och avflyttande hyresgäst är med vid besiktningen, skapar detta förfarande vissa 

problem. Att hitta en tid som i dagens stressade samhälle, passar både inflyttande och 

utflyttande hyresgäst, är svårt. Det är lämpligt att hyresvärden prioriterar att den utflyttande 

hyresgästen medverkar vid besiktningen eftersom det är denna som riskerar att få betala 

hyresvärden ersättning för eventuella skador. Den avflyttande hyresgästen har rätt att åtgärda 

eventuella brister i lägenheten inom hyrestiden. Eftersom besiktningen i regel sker någon 

gång innan hyrestiden löper ut, får hyresgästen mer tid på sig att exempelvis åtgärda bristande 

städning om denne medverkar på besiktningen. Invänder den avflyttande hyresgästen mot 

besiktningsmannens bedömning, är det möjligt att hyresvärden kompletterar bevisen genom 

att exempelvis fotografera skadorna. Att genomföra en besiktning med både utflyttande och 

inflyttande hyresgäst är inte alltid lyckat. Det är lätt att någon av dessa känner sig sårad och 

överkörd av den andra parten. 

Ofta har hyresgästen redan gjort sig en uppfattning om lägenheten genom att besöka den 

innan avtalsskrivningen. I det fall den inflyttande hyresgästen inte medverkar vid 

besiktningen är det lämpligt att hyresvärden lämnar kvar en kopia av besiktningsprotokollet i 

lägenheten eller överlämnar kopian när hyresgästen hämtar ut nycklarna till lägenheten. 

Hyresgästen kan sedan i lugn och ro gå igenom den tomma lägenheten för att sedan meddela 

eventuella övriga anmärkningar till hyresvärden inom skälig tid. 

I det fall en skada inträffar, har hyresgästen en skyldighet att meddela hyresvärden så att inte 

ytterligare skada uppstår. Om hyresgästen underlåter att meddela hyresvärden, så blir denne 

ersättningsskyldig för den ökning av skadan som skett. Det kan emellertid vara svårt att 

avgöra vilken omfattning en skada skulle haft, om hyresgästen meddelat hyresvärden i tid. 

Vid besiktningstillfället kanske besiktningsmannen upptäcker att mattan i duschutrymmet helt 

släppt runt golvbrunnen så att handen kan stickas in under mattan hela vägen runt. Vid vilken 

tidpunkt borde hyresgästen förstått att skada uppstått? Borde inte hyresgästen misstänka att 

70

skada uppstått när mattan börjat släppa från golvet, men inte lossnat från golvbrunnen? I vart 

fall borde hyresgästen förstått att skada uppstått när mattan lossnat från golvbrunnen så att 

underlaget blottats. Frågan är i vilken omfattning skadan ökats genom hyresgästens agerande. 

Har hyresgästen inte meddelat hyresvärden, men börjat duscha på annat håll, eller har denne 

fortsatt sitt användande av duschen? Möjligen kan jämförelser ske med andra liknande skador 

för att avgöra om ökad skada uppkommit, och i vilken omfattning. 

Frågan är hur långt hyresvärdens informationsplikt sträcker sig, för att förebygga att 

hyresgästen skadar lägenheten? Skall hyresvärden kunna förvänta sig att en normal hyresgäst 

kan städa utan att skada lägenheten, eller måste hyresvärden informera inflyttande hyresgäst 

hur denne skall sköta i en vanlig lägenhet? Skall hyresvärden informera att hyresgästen bör 

använda sängavel så att inte skador på tapeten uppkommer? Skall hyresvärden informera om 

hur wc-stol, skåpsluckor eller fläkt skall rengöras så att inte skador skall uppstå? Måste 

hyresgästen informeras om att skador i golv eller sanitetsporslin kan uppstå om något tappas 

på dem? 

En alltför omfattande information från hyresvärden är något som hyresgästerna i allmänhet 

inte orkar läsa och ta till sig. Information om hur exempelvis städning skall utföras kan i 

många fall ses som förolämpande för hyresgäster. I det fall hyresvärden installerat material 

som kräver särskild omsorg, bör denne informera om hur dessa skall vårdas. Om hyresgästen 

skall kunna urskulda sig med de inte fått någon information, skulle hyresvärden vara tvungen 

att informera i absurdum. Att ha en sådan omfångsrik information till hyresgästerna att det 

omfattar skötselråd till hamstrar, är att gå för långt. 

71

Källförteckning 

Litteratur 

Andermyr, Siv Ann. (2003). ”Bostadshyra –Hyreslagen –Särskilda boendeformer – 

Träningsboenden.” Kommentus Förlag. Stockholm. 

Bengtsson, Bertil, Victorin, Anders. (2004). ”Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom.” 

Sjätte upplagan. Nordstedts Juridik. Stockholm. 

Berg, Folke, Sederblad, Bo. (1978). ”Hyresrätt.” Andra upplagan. P A Norstedt & Söners 

förlag. Stockholm. 

Ekelöf, Per Olof. (1951). ”Är den juridiska doktrinen en teknik eller en vetenskap”. C.W.K 

Gleerup. Lund. 

Grauers, Folke. (2005). ”Nyttjanderätt. Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt –tolfte 

upplagan 2005”. Juristförlaget i Lund. 

Gregow, Torkel. (2008). ”Sveriges rikes lag.” Hundratjugonionde upplagan. Nordstedts 

Juridik. Stockholm. 

Holmqvist, Leif. Thomsson, Rune. (2006). ”Hyreslagen –En kommentar”. Åttonde upplagan. 

Norstedts juridik. 

Järtelius, Gösta. (1985). ”Hyra och bostad.”.Fjärde upplagan. Hyresgästernas riksförbund. 

Stockholm. 

Kleineman, Jan. (1995). ”Till frågan om rättsvetenskapen som omedelbart verkande 

rättskälla.” Juridisk Tidskrift vid Stockholms universitet. s. 621-646. Stockholm. 

Larsson, Nils, Synnergren, Stieg, Heime, Torsten. (2003). ”Bostadshyresavtal i praktiken”. 

Nordstedts Juridik. Stockholm. 

Lehrberg, Bert. (2006). ”Praktisk juridisk metod.” Femte upplagan. I.B.A. Institutet för Bank- 

och Affärsjuridik AB. Stockholm. 

Lindblad, Johan. (1989). ”Hyreslagen på enkel svenska. Del 1.”Adacta Information. Uppsala. 

Lindblad, Johan. (1990). ”Hyreslagen på enkel svenska. Del 2.”Adacta Information. Uppsala. 

Ljungqvist, Tore. (2000). ”Hyra i andra hand – vinnare och förlorare.” Stockholms 

fastighetsägareförening. 

Riktlinjer för besiktning av bostadslägenheter. 26 oktober 1987. Sveriges 

Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas riksförbund. 

SABO. ”Nedsatt nyttjandegrad = nedsatt hyra? –en kort vägledning om hyresreducering vid 

hinder och men i nyttjanderätten”. Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. 

72

Skorup, Ulf, Underskog, Tomas. (2007). ”Hyreslagarna.” Sjunde upplagan. Dialogos förlag. 

Stockholm. 

Strömholm, Stig. (1996). ”Rätt, rättskällor och rättstillämpning. En lärobok i allmän 

rättslära.” Femte upplagan. Institutet för rättsvetenskaplig forskning (CIX). Nordstedts 

Juridik. Stockholm. 

Synnergren, Stieg, Henriksson, Christer. (1995). ”Handbok i hyreslagsfrågor. Bostäder” Sjätte 

upplagan. Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Stockholm. 

Synnergren, Stieg, Henriksson, Christer. (1995). ”Handbok i hyreslagsfrågor. Lokaler” Sjätte 

upplagan. Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Stockholm. 

Victorin, Anders. (2003). ”Kommersiell hyresrätt.” Tredje upplagan. Norstedts Juridik AB. 

Stockholm. 

Victorin, Åke, Victorin, Anders. (1979). ”Hyresrätten. Hyresgäster, hyresvärdar, 

organisationer och myndigheter.” Liber Förlag. Jurist och Samhällsvetareförbundets Förlag 

AB. Stockholm. 

Artiklar 

Svensk Jurist Tidning 1942 ref. s. 3 

Svensk Jurist Tidning 1942 ref. s. 19 

Svensk Jurist Tidning 1959 s. 53 

Offentligt tryck 

Boverkets Byggregler (BBR) 2008 

NJA II 1968 

Bihang till Riksdagens protokoll. (1967). Höstsessionen. 9 saml. Första, Andra, Tredje 

Lagutskotten. 

Proposition 1974:150 ang. riktlinjer för bostadspolitiken m.m. 

Proposition 1983/84:137 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen. 

Proposition 1993/94:199 Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. 

Proposition 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. 

Proposition 1997/98:46 Ändringar i hyreslagen m.m. 

SOU 1966:14 Ny hyreslagstiftning. Betänkande avgivet hyreslagstiftningssakkunniga. 

SOU 1991:86 Ny hyreslag. Delbetänkande av 1989 års hyreslagstiftning. 

SOU 2000:76 Hyresgästinflytande vid ombyggnad, besittningsskydd vid lokalhyra, Andra 

hyresrättsliga frågor. Slutbetänkande av 1997 års hyreslagstiftningsutredning. 

SOU 2008:47 Frågor om hyra och bostadsrätt. 

SOU 2008:94 Tillval i hyresrätt. 

73

Rättsfall från högsta domstolen 

NJA 1913 s. 108 

NJA 1916 s. 229 

NJA 1917 s. 389 

NJA 1927 s. 623 

NJA 1933 s. 447 

NJA 1940 s. 98 

NJA 1940 s. 199 

NJA 1941 s. 385 

NJA 1943 s 453 

NJA 1943 s.581 

NJA 1946 s. 146 

NJA 1946 s. 365 

NJA 1946 s. 623 

NJA 1947 s. 411 

NJA 1949 s. 141 

NJA 1949 s. 213 

NJA 1950 s. 131 

NJA 1962 s. 492 

NJA 1964 s. 434 

NJA 1975 s. 657 

NJA 1987 s. 668 

NJA 1991 s. 476 

NJA 1996 s. 634 

NJA 2002 s. 213 

NJA 2002 s. 378 

NJA 2002 s. 477 

Rättsfall från Regeringsrätten 

RÅ 1947 s. 88 

RÅ 1996 ref. 18 

Rättsfall från Bostadsdomstolen 

RBD 1:75 

RBD 27:76 

RBD 31:76 

RBD 37:76 

RBD 3:77 

RBD 29:77 

RBD 34:77 

RBD 36:77 

RBD 37:77 

RBD 52:77 

RBD 37:78 

RBD 45:78 

BRD 16:79 

RBD 19:79 

RBD 32:79 

RBD 34:79 

RBD 32:80 

74

RBD 21:81 

RBD 22:81 

RBD 26:81 

RBD 30:81 

RBD 35:81 

RBD 38:81 

RBD 27:82 

RBD 38:82 

RBD 4:84 

RBD 13:85 

RBD 23:85 

RBD 2:86 

RBD 3:88 

RBD 7:89 

RBD 19:89 

RBD 19:90 

RBD 15:91 

RBD 17:91 

RBD 10:92 

RBD 19:93 

Rättsfall från hovrätterna 

RH 1982:113 

RH 1988:11 

RH 1989:39 

RH 1990:83 

RH 1994:36 

RH 1995:104 

RH 1997:56 

RH 1998:72 

RH 2000:62 

RH 2008:2 

Opublicerat från hovrätten 

Hovrätten för Västra Sverige avd. 2. Dom 2004-05-28 i mål nr T1513-04. 

Svea hovrätt. Avd. 10. Dom 2004-04-08 i Mål nr T4790-03 

Svea hovrätt. Avd. 13. Dom 2004-03-04 i Mål nr FT 3823-02 

Svea hovrätt. Avd. 13. Dom 2004-07-13 i mål nr FT1289-04 

Svea Hovrätt. Avd. 14. Dom 1991-05-11 i Mål nr T872/90 

Svea Hovrätt. Avd. 16. Beslut 2003-02-26 i Mål nr ÖH 208-03 




Svea Hovrätt. Avd 16. Beslut 2004-06-22 i Mål nr ÖH 5715-03 

Svea Hovrätt. Avd 16. Beslut 2004-09-06 i Mål nr ÖH 10196-04 

Svea Hovrätt. Avd. 16. Beslut 2004-09-14 i mål nr ÖH380-04 


Svea Hovrätt. Avd.16. Beslut 2006-06-28 i Mål nr ÖH 9441-05 

Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 2006-10-13 i Mål nr ÖH 2633-06 

Svea hovrätt. Avd. 16. Beslut 2008-12-16 i Mål nr ÖH 6520-08 

75

Opublicerat från tingsrätten 

Linköpings tingsrätt. Dom 1993-02-05 i Mål nr F 25/90 

Linköpings tingsrätt. Dom 1996-11-29 i Mål nr T2260-95 

Linköpings tingsrätt, Dom 2007-05-11 i Mål nr FT 1880-06 

Luleå tingsrätt. Tredskodom 2008-03-31 i Mål nr T 2636-06 

Luleå tingsrätt. Tredskodom 2002-06-12 i Mål nr TF 1253-02 

Luleå tingsrätt. Tredskodom 2007-11-01 i Mål nr T 2369-06 

Luleå tingsrätt. Tredskodom 2006-12-21 i Mål nr T2371-06 

Luleå tingsrätt. Dom 2006-01-16 i Mål nr T 1904-05, 

Luleå tingsrätt. Dom 2006-02-23 i Mål nr TF 857-05 

Malmö tingsrätt. Dom nr DFFT 112 i Mål nr FFT 316-90 

Uppsala tingsrätt. Dom 1993-05-24 i Mål nr FT 670/93 

Uppsala tingsrätt. Dom 2007-09-25 i mål nr FT3277-07 

Opubliserat från hyresnämnden 

Hyresnämnden i Linköping, H 514/85 

Hyresnämnden i Luleå. Förlikningsförslag 2005-11-23. Ärende 316-05 

Internetkällor 

http://www.lulebo.se/docs/OmBofonder.aspx? 

LMID=7&LSelection=1&SSelection=4&TSelection=4&Parameter=0 (08-10-13) 

http://www.scb.se/templates/PlanerPublicerat/ViewInfo.aspx?publobjid=8550&lang=SV 

Övrigt 

Närmiljöavdelningen. Göteborg miljö. Yttrande den 5 oktober 1998 i ärende dnr 2402/98. 

Thomsson, Rune. Chefsjurist Fastighetsägarna Sverige. Telefon 09-01-13 kl. 14.15 

76

Wennberg Petra Lägenhetens skick Vid in - Juridiska institutionen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?