Redovisning och värdering av fastigheter och vissa förbättringsutgifter

Redovisning och värdering 

av fastigheter och vissa 

förbättringsutgifter 

En handledning för att belysa och klargöra olika 

redovisnings- och värderingsproblem som kan uppstå i samband 

med redovisning av statens fastigheter. 

ESV 1999:17

Redovisning och värdering av fastigheter 

och vissa förbättringsutgifter 

En handledning för att belysa och klargöra olika 

redovisnings- och värderingsproblem som kan uppstå i samband 

med redovisning av statens fastigheter. 

kan beställas från: 

Ekonomistyrningsverket 

Publikationsservice 

Box 45316 

104 30 STOCKHOLM 

Telefon: 08-690 43 00 

Fax: 08-690 41 01 

e-post: publikationsservice@esv.se 

hemsida: www.esv.se 

Kostnadsfritt för statliga myndigheter i ett exemplar. 

Därefter debiteras 75 kr per exemplar exkl. moms. 

Diarienr: 71-715/1999 

ESV 1999:17 

ISBN 91 7249 042 X 

Handledningen utarbetad av 

Curt Johansson 

Layout 

Lena Wesslund, ESV 

Tryckning 

Bromma-Tryck, Stockholm 1999

Innehållsförteckning 

REDOVISNING OCH VÄRDERING AV FASTIGHETER OCH VISSA FÖRBÄTTRINGSUTGIFTER 

Inledning ...................................................................................................... 7 

1. Klassificering av fastigheter .................................................................... 8 

Är en fastighet omsättnings- eller anläggningstillgång? .................................... 8 

Leasade fastigheter ........................................................................................ 8 

Fastighetens olika beståndsdelar ...................................................................... 9 

Byggnad ................................................................................................................. 9 

Byggnadsinventarier ............................................................................................... 9 

Fördelning mellan byggnad och byggnadsinventarier ............................................ 9 

Tomter och mark .................................................................................................... 9 

Markanläggning .................................................................................................... 9 

Markinventarier .................................................................................................... 10 

Skillnad mellan klassificering i redovisningen och i förvaltningen..................... 10 

Komponentavskrivningsmodell ....................................................................... 10 

2. Anläggningsregister ............................................................................... 11 

Föreskrifter för anläggningsregister ................................................................ 11 

3. Beräkning av anskaffningsvärde .......................................................... 13 

Köp av fastigheter ......................................................................................... 13 

Egen produktion av fastigheter ...................................................................... 14 

Anskaffningsvärde för mark ........................................................................... 16 

Tvistiga skulder som är hänförbara till fastigheter ........................................... 16 

Donation av fastighet .................................................................................... 16 

Överföring av fastighet .................................................................................. 16 

Överföring av verksamhet i vilken fastighet ingår ................................................. 17 

Överföring av enskild fastighet ............................................................................. 17 

Fastighet som omsättningstillgång.................................................................. 17 

4. Avskrivning, nedskrivning och uppskrivning ....................................... 18 

Ekonomisk livslängd och avskrivningstider ...................................................... 18 

Avskrivning vid leasing .................................................................................. 19 

Nedskrivning ................................................................................................. 19 

Varaktig nedgång .......................................................................................... 19 

Uppskrivning ................................................................................................. 20 

5. Försäljning och utrangering av fastigheter .......................................... 21 

Försäljning och utrangering av fastigheter ...................................................... 21 

Avskrivning vid försäljning ................................................................................... 22 

6. Reparationer, ny-, tilloch ombyggnad av fastigheter......................... 23 

Vad är reparationer och underhåll ? ............................................................... 23 

Aktivering av reparations- och underhållskostnader 

vid förvärv av fastighet .......................................................................................... 24 

Vad är ny- till- och ombyggnad ? ................................................................... 24 

Pågående ny-, tilloch ombyggnad ................................................................ 24 

5

7. Redovisning i samband med hyra av fastighet eller lokal ................... 25 

Tomt-, bostads- och byggrätter ...................................................................... 25 

Förbättringsutgifter på annans fastighet ......................................................... 25 

Ny- tilloch ombyggnad ....................................................................................... 26 

Reparations- och underhållskostnader ................................................................. 26 

Avskrivning .......................................................................................................... 26 

Pågående förbättringsutgifter på annans fastighet .............................................. 27 

8. Obligatorisk information i not .............................................................. 28 

Redovisnings- och värderingsprinciper ............................................................ 28 

Övrigt om redovisnings- och värderingsprinciper ............................................. 28 

Noter till fastigheter m.m. ............................................................................. 28 

Kompletterande uppgifter .............................................................................. 31 

Bilagor 

Bilaga 1 Förordning (1993:527) om förvaltning 

av statliga fastigheter, m.m. ............................................................ 32 

Bilaga 2 Förordning (1996:1190) om överlåtelse 

av statens fasta egendom, m.m. ..................................................... 34

Inledning 


Enligt förordningen (1993:527) om förvaltning av statens fastigheter m.m. skall 

fastigheter förvaltas på ett för staten effektivt sätt så att tillgångarnas värde bibehålls 

eller ökar (bilaga 1). I förordningen framgår att regeringen beslutar vilka myndigheter 

som har rätt att förvalta fastigheter samt vad som gäller för sådan förvaltning. 

Ekonomistyrningsverket (ESV) får återkommande frågor avseende klassificering 

och värdering av fastigheter. Då det finns oklarheter på området har ESV utarbetat 

denna handledning för att belysa och klargöra olika klassificerings- och värderingsproblem 

som kan uppstå i samband med redovisning av statens fastigheter. Dessa 

fastigheter utgör en väsentlig del av statens totala förmögenhet och därför är det av 

stor vikt att redovisningen av dem sker enligt samma principer oavsett vilken myndighet 

som förvaltar fastigheterna. Ett avsnitt i handledningen behandlar även redovisning- 

och värdering av förbättringsutgifter på annans fastighet. 

Avsikten med denna handledning är att informera om bakgrunden till reglerna 

och att ge förutsättningar för en enhetlig tillämpning av reglerna på området. Handledningen 

innehåller inte några nya regler. 

Alla myndigheter berörs inte av samtliga avsnitt i handledningen. Endast ett 

fåtal myndigheter har enligt förordningen (1993:527) om förvaltning av statens 

fastigheter m.m. rätt att förvalta byggnader och mark. När det gäller förbättringsutgifter 

på annans fastighet berörs dock ett större antal myndigheter. 

Det bör observeras att rubriceringar av bokslutsposter och alla bokföringsexempel 

i handledning utgår från de regelförändringar som gäller fr.o.m. den 1 

januari 1999 och den nya Baskontoplan 1999 för statliga myndigheter som ESV har 

gett ut under hösten 1998. Flera myndigheter använder en kontoplan som avviker 

från denna. 

Handledningen har utarbetats inom verksamhetsområde Resultatstyrning och 

finansiell styrning vid ESV. Frågor av principiell karaktär eller synpunkter på innehållet 

i handledningen kan ställas till enheten för Redovisning inom ESV (tfn 08-690 

4591, fax 08-690 4105). Frågor som gäller den praktiska tillämpningen på respektive 

myndighet kan ställas till myndighetens revisor vid Riksrevisionsverket. 

7


8 

1. Klassificering av 

fastigheter 

I detta avsnitt redogörs för klassificeringen av de olika beståndsdelar som en fastighet 

kan tänkas bestå av. Hur anskaffningsvärde bestäms, hur den ekonomiska livslängden 

fastställs samt aktivering av utgifter under olika omständigheter (ombyggnad, 

reparationer m.m.) tas upp under respektive avsnitt. I redovisningen är det 

viktigt att skilja mellan fastighet och lokal. Begreppet fastighet innebär i detta sammanhang 

att staten genom myndigheten har äganderätt till fastigheten. På fastighet 

belöper driftskostnader och kapitalkostnader, medan lokal avser ett hyresförhållande 

där myndigheten har ett hyreskontrakt med en fastighetsägare. För en lokal uppkommer 

således en hyra och i vissa fall förbättringsutgift på annans fastighet. Lokaler 

behandlas i avsnitt 7. 

Är en fastighet omsättnings- eller 

anläggningstillgång? 

Huvudregeln är, enligt 15§ bokföringsförordningen (1979:1212) (SBF), att fastigheter 

utgör anläggningstillgångar i myndigheten om fastigheten är avsedd att stadigvarande 

brukas eller innehas i verksamheten. Det är syftet med innehavet vid 

anskaffningstillfället som är avgörande för huruvida tillgången skall klassificeras som 

en omsättnings- eller anläggningstillgång. 

Till anläggningstillgångar skall även hänföras förbättringsutgifter på annans fastighet, 

dvs. ny-, tilloch ombyggnad som en hyresgäst vidtar samt väsentliga utgifter 

för reparationer och underhåll. 

En fastighet klassificeras som omsättningstillgång om avsikten redan vid anskaffningen 

är att den skall avyttras inom en snar framtid. Att en fastighet behandlas 

som omsättningstillgång innebär att den skall redovisas och värderas som andra 

omsättningstillgångar. 

Klassificeringen av en fastighet sker vid anskaffningstillfället. Det innebär att det 

är vid tillfället för köp, överföring eller donation, som myndigheten skall avgöra om 

fastigheten är anläggningstillgång eller omsättningstillgång. En fastighet som är 

upptagen i redovisningen som anläggningstillgång och som myndigheten beslutar 

att sälja omklassificeras således inte till omsättningstillgång. 

Leasade fastigheter 1 

Enligt 13 § SBF skall även fastigheter som innehas genom avtal om finansiell leasing 

redovisas som en tillgång. Dessa leasade tillgångar bokförs som anläggningstillgång 

av leasetagaren, medan den framtida förpliktelsen att betala leasingavgifter tas upp 

som en skuld. 

Den leasade tillgången tas i balansräkningen upp till det lägsta av (1) ett beräknat 

verkligt värde, efter avdrag för sådana fördelar som tillfaller leasegivaren, eller 

till (2) nuvärdet av minimileaseavgiften. Nuvärdet beräknas med hjälp av den ränta 

som leasingavtalet grundas på. Om denna ränta inte är känd används myndighetens 

låneränta. Den skuld som redovisas i balansräkningen skall vid anskaffningstillfället 

vara lika stor som det värde som beräknats för leasingobjektet enligt det lägsta av 

punkt (1) och (2) ovan. Redovisningsrådets Rekommendation nr 6, Redovisning av 

leasingavtal, kan tjäna som ytterliggare vägledning vid frågor kring redovisning av 

fastigheter som innehas genom finansiellt leasingavtal. 

1 Det är ovanligt att fastigheter leasas inom staten


Fastighetens olika beståndsdelar 

Enligt SBF skall mark och byggnader redovisas under en gemensam post i balansräkningen, 

Byggnader, mark och annan fast egendom. Detta hindrar inte att myndigheten 

redovisar byggnader och mark under separata poster om det ger en mer rättvisande 

bild av myndighetens verksamhet. Även markanläggningar redovisas under ovanstående 

post men särredovisas i bokföringen. Mark- och byggnadsinventarier redovisas 

under posten Maskiner, inventarier, installationer m.m. 

Gränsdragningen mellan mark och byggnad och mellan byggnad och inventarier 

överstämmer inte alltid civilrättsligt med den uppdelning som görs i årsredovisningen, 

t.ex. redovisas tillgångar för den industriella driften ofta som inventarier 

trots att de civilrättsligt tillhör byggnaden. 

Byggnad 

En byggnad kan bestå av dels huskroppen, dels vissa inventarier. Sådana inventarier 

som är anskaffade för byggnadens allmänna användning, klassificeras som byggnad. 

Exempel härpå är ledningar för byggnadens allmänna funktion, personhissar, 

värmepannor, elektriska ledningar och ventilationssystem. 

Byggnadsinventarier 

Byggnadsinventarier är sådana delar och tillbehör som skall användas i den verksamhet 

som bedrivs i byggnaden. Det kan gälla varuhissar, vattenledningar och avlopp 

för tillverkningsändamål, räls, värmeanläggningar, ventilation och skorstenar för 

att avleda gaser som uppstår i en tillverkningsprocess. Byggnadsinventarier förekommer 

inte i byggnader som används för bostadsändamål. 

Observera att det finns två typer av inventarier enligt denna indelning; 1) till 

byggnad räknas sådana delar och tillbehör som tjänar till att byggnaden skall kunna 

användas, såsom personhissar, ventilation, värmepanna och värmeledningar, samt 

elektriska ledningar för att byggnaden ändamålsenligt skall kunna fungera, och 2) 

till byggnadsinventarier räknas sådana inventarier som används för att den verksamhet 

som bedrivs i byggnaden skall kunna fortgå obehindrat. 

Fördelning mellan byggnad och 

byggnadsinventarier 

Nyanskaffade inventarier som är avsedda för såväl den verksamhet som bedrivs på 

fastigheten som för byggnadens allmänna användning fördelas mellan tillgångsslagen 

byggnad och byggnadsinventarier i förhållande till hur stor del som tjänar den verksamhet 

som bedrivs på fastigheten respektive byggnadens allmänna användning. 

Nya inventarier brukar dock till sin helhet hänföras till byggnad eller inventarier om 

75 % eller mer är hänförbar till byggnad eller inventarier. 

Tomter och mark 

Till mark hör tomt avsedd för bebyggelse och skogsmark samt nationalparker. Även 

skogsmark som används som militärt övningsområde räknas till mark. 

Markanläggning 

Med markanläggning avses på marken utförda anordningar av permanent natur 

samt vissa typer av markarbeten. Till markanläggning räknas följande: 

kostnader för rivning av byggnad eller annat som funnits på fastigheten 

olika anordningar som t.ex. vägar, kanaler, hamninlopp och andra 

tillfarter, körplaner, parkeringsplatser, landningsbanor, planteringar, 

fotbollsplaner, tennisbanor eller därmed jämförlig anläggning för 

personal eller allmänheten, 

brunnar, källare och tunnlar eller dylikt om de inte är att hänföra till 

byggnad. 

9


10 

Markanläggningar särredovisas från mark i bokföringen eftersom markanläggning 

är föremål för avskrivning. 

Markinventarier 

I anskaffningsvärdet för markanläggning inräknas inte sådana delar och tillbehör 

som avses att användas i driften. Dessa inventarier benämns markinventarier. Det 

innebär att till markanläggningar hänförs inte sådana anordningar som är avsedda 

att användas tillsammans med maskiner eller andra för stadigvarande bruk avsedda 

inventarier, eller sådana inventarier som används för viss verksamhet såsom fundament, 

t.ex. industrispår och andra tillgångar som används för den industriella driften. 

Dessa tillgångar klassificeras som markinventarier. 

Skillnad mellan klassificering i 

redovisningen och i förvaltningen 

I myndighetens (externa) balansräkning skall byggnad och mark redovisas under 

posten Byggnad, mark och annan fast egendom. I bokföringen behöver posten fördelas 

på byggnad, mark och markanläggningar. Internt kan en myndighet däremot 

själv välja vilken benämning fastigheten skall ha. Om myndigheten vill ha en annan 

klassificering i sin förvaltning kan det lösas genom en matris, exempelvis på följande 

sätt: 

Fastighetstyp A Fastighetstyp B Totalt anskaffningsvärde 

Byggnader 100 200 300 

Markanläggningar 50 300 350 

Mark 10 0 10 

Summa 160 500 660 

Komponentavskrivningsmodell 

Några statliga myndigheter använder en s.k. komponentavskrivningsmodell som 

innebär att en upprustningskostnad aktiveras och skrivs av per komponent, t.ex. 

fasad, stammar etc. För komponenterna fastställs en ekonomisk livslängd utifrån en 

bedömning av respektive komponents ekonomiska livslängd, med hänsyn taget till 

fastighetens återstående livslängd. 

Fördelen med modellen är att tidpunkten för renovering av byggnader påverkar 

inte i lika stor utsträckning utfallet i resultaträkningen, som i de fall de utgör ett 

avskrivningsobjekt. Nackdelen är att det är tidskrävande för myndigheten att dela 

upp och skriva av byggnader i olika komponenter. Dessutom krävs att myndigheten 

har ett redovisningssystem som klarar av att dela upp byggnader i flera avskrivningsobjekt. 

I de fall myndigheten använder en komponentavskrivningsmodell bör den 

användas för samtliga fastigheter. Det skall även framgå i not till årsredovisningen 

att modellen används. 

Komponentavskrivningsmodellen kan användas enligt 15 § bokföringsförordningen. 

Eftersom tillämpningen i vissa delar är komplicerad torde modellen 

endast vara intressant att tillämpa av myndigheter som har ett stort fastighetsinnehav. 

Handledningen kommer inte gå närmare in på hur modellen i praktiken tillämpas.


2. Anläggningsregister 

Enligt 20§ SBF skall varje myndighet upprätta och föra register över sina inventarier 

och anläggningstillgångar. Anläggningsregistret bör innehålla uppgifter som gör 

det möjligt att identifiera tillgången, uppgift om tidpunkt för anskaffningen, 

anskaffningsvärdet och uppgift om av- och nedskrivningar. Detta innebär att de 

uppgifter som myndigheten i förekommande fall skall lämna i balansräkningen eller 

i not skall återfinnas i anläggningsregistret. 

I anläggningsregistret skall myndigheten redovisa samtliga anläggningstillgångar, 

dvs. även de som är helt avskrivna men fortfarande innehas av myndigheten. I 

samband med en överlåtelse eller utrangering skall en notering göras i anläggningsregistret 

och senast i samband med årsbokslut skall de avföras ur registret. Sammansatta 

maskinanläggningar bör behandlas som en tillgång i anläggningsregistret. 

Maskiner och inventarier som är likartade och som samtidigt har ett lågt värde 

och är anskaffade vid samma tidpunkt utgör ett undantag från huvudregeln att varje 

tillgång värderas var för sig. För sådana inventarier som uppfyller dessa tre kriterier 

kan anskaffningsvärdena summeras och registreras tillsammans i anläggningsregistret. 

Korttidsinventarier och inventarier med ringa värde registreras normalt inte i 

anläggningsregistret, utan kostnadsförs anskaffningsåret. Ett undantag är dock att 

stöldbegärliga inventarier av ringa värde bör registreras i anläggningsregistret. 

Även hemliga anläggningar skall registreras i ett anläggningsregister. Sådant 

register över hemliga anläggningar bör lämpligen hemligstämplas och förvaras på 

så sätt att informationen skyddas. 

Samtliga ägda fastigheter för vilka myndigheten har förvaltningsansvaret registreras 

i anläggningsregistret och på dessa bör även lagfart finnas. Det skall således vara 

möjligt att verifiera att myndigheten förvaltar anläggningarna för staten räkning. 

Föreskrifter för anläggningsregister 

I 20 § SBF föreskrivs att myndigheten ansvarar för att organisation och rutiner utformas 

så att redovisningen sker på ett tillförlitligt sätt och att tillgångarna skyddas. Det 

är nödvändigt att upprätthålla god intern kontroll, vilket kräver tillgång till detaljerade 

uppgifter om verksamhetens anläggningstillgångar. För att de krav som ställs i 11 § 

förordningen om myndigheters årsredovisning m.m. (FÅR) och i 13-14 §§ samt 17 § 

SBF på redovisning av anläggningstillgångar skall kunna uppnås bör inventering av 

anläggningstillgångar ske årligen och uppgifterna om anläggningstillgångarna samlas 

i anläggningsregistret. 

Utgångspunkt vid värdering av anläggningstillgångar är att varje tillgång skall 

värderas för sig, och avskrivningsplaner bestämmas individuellt utifrån ekonomisk 

livslängd. Nedanstående uppgifter skall framgå av anläggningsregistret så att när en 

tillgång utrangeras eller avyttras skall oavskrivet restvärde kunna fastställas. 

1. Uppgifter som gör det möjligt att identifiera tillgången 

2. Anskaffningsvärde 

3. Tidpunkten för anskaffningen 

4. Av- och nedskrivningar 

5. Avskrivningstid 

6. (Uppskrivningar) 

11


12 

Exempel 1. Anläggningsregister 

Anläggningsregister (tkr) 

Anskaffningsvärde Anskaffningsvärde Anskaffnings- Ackumulerad Avskriv- 

Benämning mark byggnad tidpunkt avskrivning ningstid (år) 

Kopparslagaren 10 150 2500 1995-10-01 240,0 40 

Kopparslagaren 10b 0 250 1998-11-30 3,6 40 

Summa 150 2750 243,6 

I detta exempel visas en fastighet, Kopparslagaren 10, med anskaffningsvärdet 

2 500 tkr per anskaffningsdagen 1995-10-01, och en ombyggnation för 250 tkr. 

Ombyggnationen avskrivs enligt plan från tillträdesdagen 98-11-30.

3. Beräkning av 

anskaffningsvärde 


Detta avsnitt tar upp frågan om hur fastighetens anskaffningsvärde bör beräknas i 

samband med till exempel köp, egen produktion, donation eller överföring. Avslutningsvis 

behandlas fastigheter som är att betrakta som omsättningstillgång. Endast 

myndigheter som har regeringens tillstånd får förvalta fastigheter enligt förordning 

(1993:527) om förvaltning av statliga fastigheter m.m. Myndigheter som inte har 

regeringens tillstånd att förvalta fastigheter kan dock ta emot fastigheter som gåva 

om ändamålet har ett nära samband med myndighetens verksamhet, och donationen 

inte strider mot bestämmelserna i donationsförordningen (1998:140). 

Fastigheterna skall i bokföringen tas upp var och en för sig. Kollektiv värdering 

kan endast i undantagsfall tillåtas. Värderingen skall då vara förenlig med god 

redovisningssed. 

Köp av fastigheter 

En fastighet som klassificerats som en anläggningstillgång skall värderas till anskaffningsvärde. 

Anskaffningsvärdet för en fastighet inkluderar enligt god 

redovisningssed samtliga utgifter som myndigheten haft för att anskaffa fastigheten. 

Exempel på sådana utgifter är: 

köpeskilling, 

lagfartskostnader, 

provkörning eller intrimning (om det är normalt för anläggningen), 

direkta och indirekta kostnader för upphandling, 

reparations- och underhållskostnader i samband med förvärv (om det 

är ett väsentligt belopp i förhållande till inköpspriset och åtgärden är 

värdehöjande). 

Ovanstående punkter kan innehålla kostnader av följande slag: 

material, 

lönekostnader och sociala avgifter, 

externa tjänster, 

administrationskostnader, 

arkitekttävlingar (kan avse reparationer och underhåll på nyinköpt 

fastighet, ny- eller ombyggnad), 

konsulter, 

fastighetsvärdering, 

besiktning. 

Exempel 2. Köpt fastighet 

I en fastighetsförvaltande myndighet måste man tillfredsställa ökade behov av utrymme 

för sin verksamhet och fattar beslut om förvärv av en fastighet 1 . En projektledare 

på myndigheten får i uppdrag att undersöka lämpliga objekt. Till sin hjälp 

har projektledaren en handläggare. De kontaktar en fastighetsmäklare för att finna 

lämpligt objekt. Fastighetsmäklaren tar 10 % av köpeskillingen i arvode, och finner 

några fastigheter av vilka man väljer ett objekt, fastigheten Kronan. En fastighetsvärdering 

på Kronan utförs av fastighetsmäklaren, utgift 50 tkr. Fastigheten 

1 Detta exempel utgör en förenkling såtillvida att de upphandlingsbestämmelser som kan vara aktuella inte 

beaktats. Inom ramen för sitt förvaltningsuppdrag får fastighetsförvaltande myndigheter besluta om investeringar i 

fastigheter upp till ett belopp av 10 miljoner kronor. 

13


14 

är i behov av reparation och underhåll. Köpeskillingen fastställs till 3.000 tkr. En 

arkitekttävling utlyses, och Johnson Arkitektbyrå vinner med bästa förslag. Arkitekternas 

arbete kostar enligt offert 150 tkr. Reparationer och underhåll upphandlas, 

och Entreprenören AB ger bästa offert på renoveringen, utgift 500 tkr. Hela administrationen 

för förvärvet har för ekonomichefen tagit 60 arbetstimmar, och för 

handläggaren 75 arbetstimmar. Kostnad för besiktning uppgår till 10 tkr. Ingen 

lagfartskostnad föreligger. Den totala kostnaden för anskaffningen av fastigheten 

uppgår efter tillträdet till följande: 

Arbetstid Månadslön Månadslön Provision Kronor 

i timmar brutto brutto/tim 

Köpeskilling 3 000 000 

Fastighetsmäklarens prov. 0,1 300 000 

Fastighetsvärdering 50 000 

Arkitektbyrå 150 000 

Reparation & underhåll 500 000 

Besiktning 10 000 

Lön projektledare 60 25000 156,3 9 375 

Lön handläggare 75 17000 106,3 7 969 

Arbetsgivaravgifter 5 723 

Totalt anskaffningsvärde 4 033 067 

Fastighetens anskaffningsvärde uppgår till 4.033 tkr 2 , som införs i anläggningsregistret. 

Anskaffningsvärdet på fastigheten skall delas upp på byggnad 

och mark. Anskaffningsvärdet konteras på konto 111 Byggnader och 112 Mark i 

baskontoplanen. 

Egen produktion av fastigheter 

Projekteringskostnaderna i samband med egen produktion skall ingå i fastigheternas 

anskaffningsvärde. Med hänsyn till den klassificering av fastigheter som skall göras 

är det nödvändigt att entreprenören specificerar vilka kostnader som avser byggnader, 

markanläggningar och inventarier. 

Under byggtiden redovisas utgifterna på kostnadskonton och överförs vid bokslut 

till kontot pågående nyanläggning. Detta görs på grund av att nationalräkenskaperna, 

vid Statistiska centralbyrån, behöver information (via S-koderna), 

i de fall myndigheten bygger upp en anläggningstillgång i egen regi, vilka kostnadsslag 

som produktionen av anläggningen innehåller. När byggnadsarbetet är avslutat, 

dvs. slutbesiktigat och godkänt, överförs utgifterna till respektive konto för 

byggnader och konto för markanläggningar i kontogrupp 11. Mark- och byggnadsinventarier 

tas upp i kontogrupp 12. Observera att i de fall byggnaden utgör en 

anläggningstillgång (vilket ju vanligtvis är fallet) skall även de utgifterna som specificeras 

i 17 § SBF ingå i byggnadens anskaffningsvärde. De kan till exempel utgöras 

av sådana utgifter som framgår av exempel 2 ovan. 

Fördelning av anskaffningsvärdet på olika tillgångsslag görs först då anläggningen 

tas i bruk. I stora projekt är det vanligt att vissa delar av anläggningen färdigställs 

och tas i bruk tidigare. Dessa tillgångsvärden skall då fördelas och börja avskrivas 

enligt plan. 

Exempel 3. Pågående nyanläggning 

Myndighet C skall flytta, och behöver utrymmen på sin nya ort. Regeringen fattar 

ett beslut om att uppföra en fastighet på orten. En fastighetsförvaltande myndighet 

anskaffar en tomt med en befintlig byggnad. Begärd köpeskilling är 1.200 tkr. Den 

2 Av praktiska skäl redovisas beloppen i handledningen i tkr. 

Myndigheten skall i bokföringen ta upp anskaffningsvärdet i kronor.


befintliga byggnaden rivs, då den var i dåligt skick, utgift 500 tkr. Projektgruppen 

har arbetat sammanlagt 300 timmar, varav lönekostnader uppgår till 39 tkr och 

arbetsgivaravgift ca 13 tkr. Efter arkitekttävlingen anlitas den vinnande arkitekten 

för att genomföra sitt förslag. En entreprenör vinner anbudsrundan och hela nybyggnationen 

till fast pris kostar enligt offerten 6.700 tkr. Byggnaden skall tas i bruk 

i september 1999. Fram till den 31 december 1998 har 3.100 tkr betalats till 

entreprenören för utförda arbeten. De utgifter som dittills belöpt på denna fastighet 

är följande: 

Kronor 

Tomt 1 200 000 

Rivning 500 000 

Projekteringskostnader 300 000 

Arkitekttävling 150 000 

Konsulter 60 000 

Administrationskostnader 50 000 

Utredningskostnader 60 000 

Lön till projektgrupp 39 000 

Sociala avgifter 12 870 

Entreprenör 3 100 000 

Summa 5 471 870 

På konto 1272 Pågående nyanläggning i egen regi tas det dittillsvarande 

anskaffningsvärdet 4.272 tkr upp vid bokslutet. Den del av anskaffningsvärdet som 

hänförs till mark ( 1 200 tkr) redovisas på konto 112. 

Under 1999 fortgår arbetet med byggnaden, och den 30 augusti är byggnaden 

klar och inflyttning sker. Det totala anskaffningsvärdet blir: 

Kronor 

Anskaffningsvärde 31/12 1998 5 471 870 

Entreprenör 3 600 000 

Räntekostnader under byggtid 250 000 

Administrationskostnader 15 000 

Summa 9 336 870 

Då fastigheten är uppförd och tas i bruk fördelas anskaffningsvärdet 9.337 tkr 

på byggnad, byggnadsinventarier och markanläggning. Mark bokförs dock vid 

anskaffningstillfället. 

Fördelning Byggnad Byggnads- Mark- Mark Summa 

inventarier anläggningar 

Entreprenör 5 800 000 200 000 700 000 6 700 000 

Köpeskilling 

tomt 1 200 000 1 200 000 

Övriga 

kostnader 1 264 446 172 424 1 436 870 

Summa 7 064 446 200 000 872 424 1 200 000 9 336 870 

I byggnadsinventarier kan exempelvis ingå säkerhetsdörr, larmutrustning, PCkablar 

och telekablar. I markanläggningar ingår parkeringsplats, uttag för motorvärmare, 

rabatter och planteringar. En fördelningsnyckel bör användas för att fördela 

de övriga kostnaderna på markanläggning och byggnad. I detta exempel utgör 

15


16 

kostnader från entreprenör för markanläggningar 12 procent av motsvarande kostnader 

för byggnad. Här har således totala övriga kostnader hänförts till byggnad med 

88 procent, och resten till markanläggning. De anskaffningsvärden som har fördelats 

omförs sedan till följande konton: 

111 Byggnad 

125 Byggnadsinventarier 

113 Markanläggningar 

Anskaffningsvärde för mark 

Med anskaffningsvärde avses köpeskilling för mark samt utgifter i samband med 

förvärv, t.ex. lagfart, fastighetsbildning, gatumark etc. Tomter och mark skall inte 

skrivas av, utan en eventuell värdeminskning hanteras genom nedskrivning av fastigheten, 

enligt 17 § SBF. 

Tvistiga skulder som är 

hänförbara till fastigheter 

En skuld kan vara tvistig på grund av att myndigheten har någon invändning, t.ex. 

beträffande skuldens existens, beloppets storlek eller kvaliteten på det levererade. 

En myndighet skall alltid bokföra erhållna fakturor om tvisten rör beloppets storlek 

eller kvaliteten på det levererade enligt BFN U 88:11. Skulden skall avföras först 

när det står klart att det inte föreligger någon skuld eller när skulden har upphört 

(oftast genom betalning). Vid bokslut skall myndigheten värdera skulden. 

I de fall byggnaden tas i drift innan skulden är fastställd bör den ingå i anskaffningsvärdet 

till den del som är aktiverbart enligt 15 och 17 § SBF. Endast i de fall 

myndigheten har god grund för att skriva ned skuldbeloppet bör något annat belopp 

än fakturabeloppet ligga som grund för att bedöma anskaffningsvärdet på 

fastigheten. Om beloppet är väsentligt bör myndigheten vid bokslut även lämna 

information i not att skulden är tvistig. I de fall skulden fastställs till ett annat belopp 

än vad som finns i balansräkningen kan myndigheten, om beloppet är väsentligt, 

behöva ändra fastighetens anskaffningsvärde. 

Donation av fastighet 

I 20 § donationsförordningen anges att myndighet som tagit emot en donation av 

större värde skall lämna information om detta i årsredovisningen. Enligt 18§ 

donationsförordningen skall egendomen särredovisas i årsredovisningen om den 

utgörs av fast egendom, tomträtt eller byggnad som är lös egendom. 

I 17 § SBF fastställs att en myndighet som tar emot en fastighet utan vederlag, 

eller då mottagandet sker till vederlag som väsentligt underskrider fastighetens verkliga 

värde, skall anskaffningsvärdet utgöras av ett beräknat värde vid förvärvstidpunkten. 

Det beräknade värdet bör motsvaras av marknadsvärdet, eller om sådant inte går 

att fastställa, ett bedömt bruksvärde. 

Överföring av fastighet 

Begreppet överföring används då en fastighet övergår från en myndighet till en 

annan myndighet utan vederlag, dvs. där den mottagande myndigheten inte erlägger 

någon köpeskilling för fastigheten. En överföring kan även ske av lånefinansierade 

fastigheter om avsikten är att dessa skall överföras till bokförda värdet och nya lån 

endast tas upp för att lösa den avlämnande myndighetens lån. Det ingående värdet 

på fastigheten skall verifieras med ett lämpligt underlag.


Det finns två typer av överföring: 

1. Överföring av verksamhet från myndighet A till myndighet B 

(alternativt överförs hela myndigheten A till myndighet B) där 

fastighet ingår i verksamheten. 

2. Överföring av enskild fastighet från myndighet A till myndighet B. 

Olika regler för hur fastigheten tas upp i redovisningen gäller för de båda typerna. 

Överföring av verksamhet i vilken fastighet ingår 

Då en verksamhet överförs från en myndighet till en annan skall fastigheten hos den 

mottagande myndigheten enligt föreskrifterna till 17§ SBF tas upp till det bokförda 

värdet hos den överförande myndigheten. Detta innebär att statens fastighetsinnehav 

inte påverkas, vilket är korrekt med tanke på att ändamålet med fastighetsinnehavet 

inte ändrats. Däremot kan framtida avskrivningar på överförda tillgångar ändras 

i de fall den mottagande myndigheten har en annan bedömning av den ekonomiska 

livslängden. 

När en fastighet överförs mellan två myndigheter sker i egentlig mening inte 

någon försäljning/investering. Den avlämnande myndigheten bokför anläggningstillgång 

kredit och statskapitalet debet om tillgången är finansierad med anslag. 

Den mottagande myndigheten redovisar vice versa. I de fall fastigheterna är 

finansierade med lån kan normalt inte lånet överföras från en myndighet till en 

annan, vilket skulle vara den enkla lösningen. Den mottagande myndigheten måste 

ta upp ett lån som sedan den avlämnande myndigheten använder att återbetala lånet 

för överförda anläggningstillgångar. 

Överföring av enskild fastighet 

Då en enskild fastighet överförs från en myndighet till en annan myndighet tas 

fastigheten upp till det bokförda värde den hade hos den avlämnande myndigheten. 

Om det bokförda värdet väsentligen avviker från det uppskattade marknadsvärdet 

på fastigheten eller från ett bedömt bruksvärde hos den mottagande myndigheten 

bör anskaffningsvärdet justeras till detta värde genom upp- eller nedskrivning enligt 

föreskrifterna till 17 § SBF. 

Exempel 4. Överföring av fastighet med restriktion 

En fastighet överlåtes från myndighet A, där den redovisats till ett värde i nivå med 

marknadsvärdet, till myndighet B, som i samband med överlåtelsen belägger fastigheten 

med en restriktion. Hur skall överföringen redovisas och till vilket värde bör 

myndigheten B ta upp fastigheten? 

Fastigheten bör värderas till ett bedömt bruksvärde med hänsyn tagen till de 

restriktioner som finns på fastigheten. Utgångspunkten vid värderingen kan till exempel 

vara det genomsnittliga marknadsvärdet för en likvärdig fastighet eller ett 

genomsnittligt återanskaffningsvärde. Anledningen till att genomsnittliga värden bör 

användas är att myndigheten bör justera dels för konjunkturlägets påverkan på 

fastighetens värde, dels för eventuella skillnader mellan olika objekts beskaffenhet. 

Fastighet som omsättningstillgång 

En fastighet som redovisas som omsättningstillgång skall värderas som andra omsättningstillgångar, 

det vill säga till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde. 

Det verkliga värdet beräknas som uppskattat försäljningspris vid en normal försäljning, 

minskat med de beräknade indirekta och direkta kostnaderna för försäljning, 

eller till återanskaffningsvärde om fastighetens beskaffenhet eller annan omständighet 

motiverar detta. 

17


18 

4. Avskrivning, nedskrivning 

och uppskrivning 

Anskaffningsutgiften för en fastighet brukar i avskrivningshänseende delas upp i 

fyra kategorier; mark, markanläggningar, byggnad och inventarier. Avskrivningar 

när det gäller förbättringsutgift på annans fastighet behandlas i avsnitt 7. 

Utgifterna för anskaffning av byggnad, markanläggningar samt mark- och 

byggnadsinventarier kostnadsförs genom årliga avskrivningar. Avskrivningens storlek 

beräknas med viss procent per år räknat på tillgångarnas anskaffningsvärde. 

Avskrivningar görs från den tidpunkt då tillgången är färdigställd eller inköpt och 

kan tas i bruk. För mark görs inga avskrivningar. I stället behandlas en bestående 

värdeminskning genom nedskrivning av fastighetens bokförda värde. 

Olika avskrivningstider kan tillämpas på olika delar av samma byggnad. Avskrivningar 

skall framgå av not i myndighetens årsredovisning, och upplysning om redovisningsprinciper 

och värderingsprinciper skall ingå i årsredovisningen (detta behandlas i 

avsnitt 8). Byggnadsinventarier skrivs av och redovisas tillsammans med andra inventarier. 

På fastigheter som klassificerats som omsättningstillgång görs inga avskrivningar. 

Anslutningsavgifter (till exempel avgifter för anslutning av fastighet till fjärrvärmeanläggning, 

VA- eller eldistributionsnät eller till kabel-TV) behandlas 

avskrivningsmässigt som inventarier. 

Ekonomisk livslängd och 

avskrivningstider 

Med ekonomisk livslängd avses det antal år som tillgången ur ett ekonomiskt perspektiv 

är användbar för myndigheten, dvs. det antal år som den bedöms kunna 

bidra till verksamheten på ett ekonomiskt försvarbart sätt, eller – för en hyresfastighet 

– till det ekonomiska resultatet. Livslängden beror bland annat på 

byggnadsmaterialens hållbarhet och den tekniska utvecklingen, slitage och nyttjande 

osv. Bedömningen är till viss del subjektiv och ofta baserad på en schablon där 

tillgångar av samma slag åsätts samma ekonomiska livslängd. Riksskatteverket (RSV) 

har utfärdat rekommendationer (RSV Dt 1996: 6) om de procentsatser som företag 

skall tillämpa när de tar fram taxeringsunderlaget för olika slag av byggnader. 

Om värdeminskningen på en byggnad bedöms vara större/mindre kan företagen i 

sin redovisning tillämpa en annan avskrivning. I praktiken brukar dock företagen 

tillämpa samma avskrivningstider i redovisningen som i taxeringsunderlaget. 

RSV:s rekommendation kan ses som en utgångspunkt för att fastställa ekonomisk 

livslängd också för statligt ägda fastigheter. I de allmänna råden till 17 § 

SBF rekommenderas att den ekonomiska livslängden för byggnader och markanläggningar 

bör ligga i intervallet 30–40 år. 

Vid ombyggnad av en fastighet ses ombyggnationen som en separat del av 

fastigheten, vilket innebär att avskrivning görs separat på anskaffningsvärdet för 

ombyggnaden. Om ombyggnationen förlänger hela byggnadens ekonomiska livslängd 

från 30 till 40 år, skulle den ursprungliga byggnadens avskrivningsplan kunna 

förlängas med 10 år till 40 år. 

Avskrivning påbörjas normalt sett den månad då fastigheten tas i bruk. För 

köpt anläggning innebär det att avskrivningar görs från överlåtelsedatum, det vill 

säga tillträdesdatum. För egentillverkad anläggning påbörjas avskrivningar den månad 

då tillgången är färdigställd och kan brukas för avsett ändamål. Då en del av ett 

större projekt har färdigställts och tas i bruk innan hela projektet är avslutat, skall en


omföring av denna del ske från pågående nyanläggning till balansposten för markanläggning, 

byggnad, etc. Avskrivning påbörjas så snart den färdigställda delen har 

tagits i bruk, se exemplet nedan. 

Exempel 5. När skall avskrivning påbörjas? 

Myndigheten köper fastigheten Alfa. Enligt kontraktet har köpet kommit till stånd 

den 1 maj 1998, medan tillträdesdatum är den 1 juni 1998. Avskrivningar påbörjas 

från och med juni månad. 

Myndigheten uppför en byggnad på fastigheten Beta. Projektet skall vara klart 

den 1 oktober 1999. I april 1998 är byggnaden Beta A (som ingår i fastigheten 

Beta) färdigställd och inflyttning sker direkt. Anskaffningsvärde för byggnad Beta A 

fastställs och avskrivning påbörjas från april månad. 

Det finns i huvudsak tre avskrivningsformer; linjär, progressiv och degressiv avskrivning. 

Den linjära bör normalt tillämpas enligt allmänna råd till 17 § SBF. 

Exempel 6. Linjär avskrivning 

Myndighet A har köpt en fastighet med byggnad och markanläggningar. Tillträdesdatum 

är den 1 maj 1999. Byggnaden är i huvudsak av trä, anskaffningsvärde 3.500 

tkr, medan markanläggningarna består av parkeringsplats, körplan och plantering, 

anskaffningsvärde 700 tkr. 

Ekonomisk livslängd: Byggnad 33 år 

Avskrivning: 3% på anskaffningsvärdet 

Ekonomisk livslängd: Markanläggning 20 år 

Avskrivning: 5 % på anskaffningsvärdet 

Avskrivningar påbörjas den 1 maj 1999. Vid räkenskapsårets slut har avskrivning 

skett på byggnad med (3.500*0,03*8/12) 70 tkr, och på markanläggningar 

med (700*0,05*8/12) 23 tkr. 

Avskrivning vid leasing 

En fastighet som innehas genom ett finansiellt leasingavtal skall skrivas av enligt de principer 

myndigheten fastställt för fastigheter som myndigheten förvaltar för statens räkning. 

Nedskrivning 

Under vilka omständigheter kan det vara berättigat att göra en nedskrivning? Om 

en byggnad som skrivs av enligt plan visar sig ha en kortare ekonomisk livslängd än 

myndigheten trott då avskrivningsplanen ursprungligen gjordes, skall avskrivningsplanen 

jämkas så att större avskrivningar görs i fortsättningen. Men om byggnadens 

värde minskar oförutsett och kraftigt, skall en engångsåtgärd vidtas, dvs. en nedskrivning 

av byggnadens bokförda värde. 

Varaktig nedgång 

Exempel på när en anläggnings värde kan anses gått ned: 

1. Nya och effektivare anläggningar finns på marknaden, vilket leder till att 

anläggningens användning väsentligt minskar i omfattning. 

2. Om anläggningen används till ett annat ändamål än planerat. En 

jämförelse kan ske med vad en anläggning skulle kosta som uppförts 

för ändamålet. 

3. Anläggningen förslits snabbare än vad myndigheten förutsett så att den 

ekonomiska livslängden förkortas (i första hand skall avskrivningsplanen 

för anläggningen justeras). 

19


20 

I de fall nedskrivning av fastigheten skett är det viktigt att skäl för nedskrivningen 

framkommer i myndighetens årsredovisning. Information om detta kan lämnas 

t.ex. i en not. 

Uppskrivning 

En eventuell uppskrivning skall göras i samband med årsbokslut, och de kriterier 

som gäller för om en fastighet skall få skrivas upp är, enligt tillämpningsföreskrifter 

till 17 § SBF, följande: 

1. Värdeökningen skall vara väsentlig, vilket innebär att verkligt värde 

skall överstiga bokfört värde med minst 20 %. Detta verkliga värde kan 

utgöras av marknadsvärde eller avkastningsvärde. 

2. Värdet skall vara bestående, och får således inte baseras på tillfälligt 

höga priser. Risken för framtida nedskrivningsbehov skall vara minimal. 

3. Det högre värdet skall kunna dokumenteras, till exempel i form av en 

extern (marknads-) värdering. Subjektiv bedömning av värdet ger inte 

skäl för uppskrivning. 

4. Återstående livslängd på fastigheten bör vara längre än tio år, och 

därför kommer i princip endast mark och byggnad att kunna bli 

föremål för uppskrivning. 

Myndigheter som väljer att värdera upp anläggningstillgångar förutsätts göra 

detta på ett systematiskt sätt i enlighet med en i myndigheten fastlagd redovisningsprincip, 

enligt föreskrifterna till 17 § SBF. 

Vid en uppskrivning av en fastighet skall det uppskrivna beloppet fördelas mellan 

mark och byggnad. 

Enligt 17 § SBF skall det belopp varmed uppskrivning skett användas till uppskrivning 

av statskapital eller föras till annan specificerad post på balansräkningens 

passivsida. Detta gäller även lånefinansierad tillgång. 

I de fall myndigheten beslutar om en uppskrivning skall det uppskrivna beloppet 

redovisas under uppskrivningskapital enligt föreskrifterna till 17 §. Uppskrivningar 

redovisas under uppskrivningskapital eftersom det är väsentligt att statsmakterna 

och myndigheterna kan utläsa – t.ex. vid en försäljning – vilka medel som ursprungligen 

har finansierats från statsbudgeten. 

Det nya värdet på fastigheten efter uppskrivning skall utgöra bas för fortsatta 

avskrivningar. Den del av avskrivningen i resultaträkningen som är hänförbar till det 

uppskrivna beloppet kommer att omföras till uppskrivningskapital nästföljande och 

kommande år, när årets kapitalförändringar överförs till balanserad kapitalförändring. 

Exempel 7. Uppskrivning av fastighet 

En centralt belägen fastighet köptes 1990 för 2.600 tkr (anskaffningsvärde). 

Anskaffningsvärdet fördelar sig på byggnad 2.500 tkr och mark 100 tkr. 

Avskrivning enligt plan sker med 3 % på byggnaden under dess ekonomiska 

livslängd. Byggnadens bokförda värde är strax före bokslut i december 1998 1.900 

tkr. På grund av att värdet på fastigheten väsentligt överstiger det bokförda värdet 

finner myndigheten att det är befogat att göra en värdering av fastigheten. En extern 

värdering görs och fastighetens värde fastställs till 3.700 tkr. En ökning med 

(3.700 - (1.900 + 100)) = 1 700 tkr har skett, vilket fördelar sig på 1 300 tkr för 

byggnad och 400 tkr för mark. 

Den ekonomiska livslängden har varken blivit längre eller kortare av värderingen, 

och är således fortfarande 33 år varav 8 år har gått. Således skall även i 

fortsättningen 3 % * 2.500 tkr = 75 tkr skrivas av, dessutom (1/25=) 4 % av värdehöjningen 

1 300 tkr, dvs. 52 tkr. Total avskrivning blir således 75+52=127 tkr. 

Avskrivningen, 52 tkr, på värdehöjningen skall minska uppskrivningskapitalet under 

nästföljande år.


5. Försäljning och utrangering 

av fastigheter 

I förordningen (1996:1190) om överlåtelse av statens fasta egendom, m.m. finns en 

förteckning i 5 § över vilka fastighetsförvaltande myndigheter som får sälja fast 

egendom 1 och beloppsgränser (bilaga 2). Andra fastighetsförvaltande myndigheter 

än de som framgår i förteckningen får uppdra åt Statens fastighetsverk att besluta 

om försäljning av fast egendom. 

En fastighetsförvaltande myndighet får sälja fast egendom om egendomen inte 

alls eller endast i ringa utsträckning används i statens verksamhet och om det inte 

finns särskilda skäl för att egendomen fortfarande skall ägas av staten (8 §). 

Hur myndigheter får disponera försäljningsinkomster framgår av kapitalförsörjningsförordningen 

16 – 23 §§ (1996:1118). 

Har regeringen beslutat om försäljning av egendom som en myndighet förvaltar 

skall myndigheten redovisa inkomsten mot en inkomsttitel på statsbudgeten, 

om inte regeringen bestämmer annat (17 §). 

I 18 – 21 §§ kapitalförsörjningsförordningen anges hur en myndighet får disponera 

inkomsten i de fall den själv har beslutat om försäljningen. 

Har egendomen finansierats med lån skall kvarstående lånebelopp lösas in eller, 

om ett nytt lån tas upp under det budgetår då tillgången såldes, detta lån direktamorteras 

med ett motsvarande belopp. Har fast egendom sålts skall dock ett eventuellt 

överskott redovisas mot inkomsttitel.(19 §) 

Har egendomen finansierats med anslag skall den del av inkomsten som motsvarar 

tillgångens bokförda värde betalas till statsverkets checkräkning i Riksbanken 

och redovisas mot inkomsttitel. I de fall försäljningsinkomsten understiger det bokförda 

värdet skall endast försäljningsinkomsten inlevereras. 

Har fast egendom som finansierats med anslag sålts skall hela inkomsten inlevereras 

mot en inkomsttitel (20 §). 

Har egendomen använts i en verksamhet för vilken regeringen har meddelat en 

investeringsplan, får myndigheten disponera inkomsten för att finansiera investeringar 

som ingår i planen (gäller även för fast egendom) (18 §). 

Försäljning och utrangering av 


Försäljning av fastigheter skall enligt föreskrifterna till 15 § SBF redovisas per köparens 

tillträdesdag. 

Vid försäljning av fastighet skall enligt föreskrifterna till 17 § SBF anskaffningsvärdet 

samt de avskrivningar som gjorts på fastigheten under innehavstiden tas 

bort ur bokföringen, och realisationsvinst eller realisationsförlust beräknas. Detta 

skall även göras vid utrangering. 

Enligt föreskrifterna till 11 § FÅR skall upplysning om över- eller underskott, 

det vill säga realisationsvinst eller realisationsförlust, lämnas i not. I det fall realisationsvinsten 

eller realisationsförlusten är obetydlig är det dock inte nödvändigt. 

3 Vad som sägs om försäljning av fast egendom gäller även byte av sådan egendom samt i tillämpliga delar även 

upplåtelse av tomträtt samt försäljning och byte av tomträtt och sådan byggnad som är lös egendom. 

21


22 

Exempel 8. Beräkning av reavinst/förlust 

Vid en försäljning av en fastighet beräknas reavinsten/förlusten på följande vis: 

Försäljningsintäkt 

- försäljningsomkostnader 

- bokförda värdet 

= realisationsvinst/förlust 

I det bokförda värdet ingår tidigare aktiverade utgifter enligt följande modell: 

Anskaffningspris 

+ omkostnader för köpet (enligt 17 § SBF) 

+ utgifter för ny- till- och ombyggnad 

+ utgifter för värdehöjande reparationer och underhåll 

+ eventuella uppskrivningar 

- ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar 

= bokförda värdet 

Avskrivning vid försäljning 

Avskrivningar bör göras även försäljningsåret, om inte fastigheter säljs i början av 

året, eftersom de får betydelse för beräkningen av realisationsvinstens/förlustens 

storlek. Myndigheter bör göra avskrivningar för det antal månader som fastigheten 

har använts av myndigheten.


6. Reparationer, ny-, tilloch 

ombyggnad av 


Detta avsnitt behandlar reparationer och underhåll som sker på fastigheter som 

myndigheten förvaltar för statens räkning. Reparations- och underhållskostnader 

på annans fastighet behandlas i kapitel 7. 

Vad är reparationer och underhåll ? 

I de flesta fall är det inga problem att särskilja reparations- och underhållskostnader 

från ny- till- och ombyggnad. Gränsdragningen kan i vissa fall vara problematisk. I 

kommunalskattelagen, som kan ge vägledning i dessa frågor, avses med reparationsarbeten 

sådana åtgärder som syftar till att bevara eller återställa byggnaden i 

ursprungligt skick som fastigheten befann sig i när den var till- eller ombyggd. Med 

reparationsarbeten avses ej planerade åtgärder som måste vidtas för att fastigheten 

skall kunna nyttjas. Exempel på underhållsåtgärder är t.ex. omtapetsering, in- och 

utvändig ommålning, fasadrenovering och omläggning av yttertak. 

Om fastigheten renoveras och det inte är möjligt att återställa fastigheten i ursprungligt 

skick, exempelvis beroende på den tekniska utvecklingen av byggnadsmaterial, 

medför detta inte automatiskt att utgifterna skall aktiveras. Kriteriet för aktivering 

av utgifterna bör vara att kvalitetsförbättringen, eller värdehöjningen, är alltför 

stor för att motivera att kostnaderna klassificeras som reparationer och underhåll och 

kostnadsföras i resultaträkningen det år arbetena utförs. Till reparationer och underhåll 

kan räknas arbeten för t.ex. ommurning av skorsten, omläggning av tak, målning 

och tapetsering. Hit hänförs även vissa typer av mindre ändringsarbeten i bärande 

delar t.ex. nya fönster- och dörröppningar samt flyttning av innerväggar. 

Bestämmelserna i kommunalskattelagen utgör ett regelverk för hur företag 

skall ta fram taxeringsunderlag för beskattning. I och med det starka samband som 

idag finns mellan beskattning och redovisning medför det att kommunalskattelagen 

indirekt är styrande även för hur redovisning av fastigheter bör ske i företagens 

årsredovisning. Kommunalskattelagen bör i detta avseende endast ses som vägledande 

för myndigheter. Det som i första hand är avgörande för om aktivering skall 

ske eller inte är om åtgärden är värdehöjande. 

Exempel 9. Skillnad mellan reparations- och underhållsarbeten 

respektive ombyggnad 

Myndigheterna A och B skall båda se över taket till de fastigheter som de har ålagts 

att förvalta. Myndighet A använder det byggnadsmaterial som fastigheten ursprungligen 

hade och myndighet B byter till ett bättre byggnadsmaterial. Myndighet A bör 

således bokföra kostnaderna som reparationer och underhåll medan myndighet B 

aktiverar utgifterna då dessa är att betrakta som en ombyggnad. 

Ytterligare ett fall, där gränsdragningen mellan vad som kan anses vara reparationer 

och underhåll respektive ombyggnad kan vara problematisk, är då myndigheten 

ändrar den verksamhet som bedrivs i lokalerna. Enligt kommunalskattelagen, skall 

åtgärder som innebär en väsentlig förändring av fastigheten inte hänföras till reparationer 

och underhåll, utan dessa kostnader är att betrakta som utgifter för ombyggnad 

och skall därför aktiveras. 

23


24 

Exempel 10. Bedömning av vad som är väsentlig förändring av 

fastighet 

Myndighet A förvaltar en byggnad där man vill göra om ett kontorslandskap till 

kontorsrum för de anställda. Man bygger därför innerväggar, drar el, målar och 

tapetserar. Myndighet A, vars verksamhet i byggnaden inte ändrats, tar upp detta 

som reparations- och underhållskostnader. 

Myndighet B förvaltar ett vackert gammalt stall, där veterinärverksamhet bedrivits. 

Byggnaden saneras, nya bärande delar och våningsplan skapas, det målas 

och tapetseras. Stallet omvandlas till en kontorsbyggnad. Myndighet B aktiverar 

sina kostnader; de ökar byggnadens bokförda värde. 

Aktivering av reparations- och 

underhållskostnader vid förvärv av fastighet 

Reparations- och underhållskostnader är i normala fall inte att betrakta som värdehöjande 

förbättringar i myndighetens verksamhet, men i vissa fall bör de aktiveras. Ett sådant fall är 

om myndigheten köper en fastighet som är i stort behov av reparationer. Om reparationerna 

medför att fastighetens värde väsentligt ökar i värde i förhållande till anskaffningsvärdet bör 

aktivering ske. Däremot medför stigande priser inte någon grund för aktivering. 

Kostnader för reparationer och underhåll kan aktiveras om de är värdehöjande 

i förhållande till fastighetens skick vid anskaffningstillfället och om de uppgår till 

väsentligt belopp i förhållande till byggnadens bokförda värde. Det innebär att myndigheten 

för att kunna aktivera reparations- och underhållsåtgärder måste påvisa att 

dessa är värdehöjande. För att kunna avgöra om reparationer och underhåll är 

värdehöjande i förhållande till anskaffningstillfället bör åtgärderna på fastigheten 

göras inom en begränsad tid efter förvärvet. 

Kriterier för aktivering av reparationer och underhåll: 

1. Kostnaderna uppgår till väsentliga belopp i förhållande till tillgångens 

bokförda värde. 

2. Kostnaderna uppkommer inom en begränsad tid efter förvärvet. 

3. Tillgången är därefter i bättre skick än vid förvärvet. 

4. Värdet på tillgången har därigenom ökat. 

Vad är ny- till- och ombyggnad ? 

Ombyggnadsarbeten är åtgärder som väsentligen förändrar byggnadens skick. I 

Kommunalskattelagen anses en ombyggnad föreligga vid utbyte av bärande byggnadsdelar 

som t.ex. grund, ytterväggar, bjälklag, trappstomme, undergolv samt bärande 

mellanväggar. Renovering av bärande delar hänförs dock till reparationer och underhåll 

och kostnadsförs därför i normalfallet. 

Vid pågående tilloch ombyggnad, som medför en höjning av fastighetens 

värde, redovisas utgifterna som Pågående nyanläggningar i balansräkningen. 

Pågående ny-, tilloch ombyggnad 

Utgifter som avser pågående ny-, tilloch ombyggnation skall senast aktiveras i 

samband med bokslut. När projektet är avslutat omförs beloppet till posten Byggnader 

och ingår i byggnadens avskrivningsplan. 

I samband med uppförande av en ny byggnad utgör saldot på kontot för pågående 

ny- till- och ombyggnad anskaffningsvärdet för uppförandet dvs. utgifter för 

byggnadsstomme samt utrustning, pålning, schaktning etc. 

Sådana utgifter för reparation och underhåll som är en följd av en ombyggnation 

aktiveras. Om till exempel en byggnad som genomgår ombyggnation med 

nya väggar och bärande golv, och befintliga ytor samtidigt målas och tapetseras, 

skall inte denna målning och tapetsering ses som reparation och underhåll, vilket de 

annars skulle vara, utan de skall hänföras till ombyggnationen och aktiveras.


7. Redovisning i samband 

med hyra av fastighet 

eller lokal 

I detta avsnitt behandlas redovisning i samband med hyra av fastighet eller lokal. 

Tomt- och byggrätter tas i balansräkningen upp bland immateriella anläggningstillgångar, 

medan förbättringsutgifter hänförs till materiella anläggningstillgångar. 

Tomt-, bostads- och byggrätter 

Tomt- och byggrätter skall klassificeras i redovisningen som en immateriell tillgång 

där anskaffningsutgiften är lika med anskaffningsvärdet. Avskrivning skall på alla immateriella 

tillgångar ske med minst 20 % per år, om ej på grund av särskilda omständigheter 

avskrivning med en mindre del får anses överensstämma med god redovisningssed 

(SBF 19 §). Vad som gäller vid nedskrivning regleras i 17 § SBF. En nedskrivning 

skall ske om det är befogat, exempelvis om det kan fastställas att värdet på tomträtten 

varaktigt gått ned. Nedskrivning redovisas som avskrivningskostnad i resultaträkningen. 

I det fall att tomträtten sägs upp i förtid skall den skrivas ned och tas bort från 

balansräkningen. Uppskrivning av immateriella anläggningstillgångar är enligt 19 § 

SBF inte tillåten, varför uppskrivning av tomträtt inte kan ske 4 . 

Bostadsrätt klassificeras som övriga aktier och andelar. Köpeskillingen för bostadsrätten 

utgör dess anskaffningsvärde. 

Förbättringsutgifter på annans fastighet 

Justitiedepartementet ser för närvarande över regeringens styrning och kontroll av den 

statliga lokalförsörjningen. Det innebär att myndigheternas möjligheter att fatta beslut 

om förbättringar på annans fastigheter kan komma att begränsas. 

I de fall myndigheten utför förbättringar på annans fastighet utgör dessa förbättringar 

på fastighetsägarens egendom. Det är därför betydelsefullt att man i förväg 

tar ställning till om myndigheten skall stå för dessa kostnader, eller om de i 

stället skall hänföras till förvaltningen av fastigheten och därför belasta fastighetsägaren 

(och därefter betalas av myndigheten i form av hyreshöjning). Sådana kostnader 

som fastighetsägaren normalt bör stå för bör myndigheten inte bekosta. 

I de fall myndigheten kommer överens med fastighetsägaren om att denne ska 

stå för en viss del av utgiften skall endast den överskjutande delen av förbättringsutgiften 

aktiveras, dvs. den del som inte bekostas av fastighetsägaren. 

Myndigheten bör i samband med redovisningen av förbättringsutgifter på annans 

fastighet även beakta eventuella återställningskostnader (kostnader för att återställa 

fastigheten i ursprungligt skick). I de fall myndigheten har gjort åtgärder på 

annans fastighet som medför att återställningskostnader uppkommer skall dessa 

redovisas antingen som skuld eller avsättning enligt 13 § SBF . 

I de fall myndigheten erhåller ersättning från fastighetsägaren och ersättningsskyldigheten 

är beroende av resultatet av en värdering vid ett senare tillfälle (t.ex. vid 

hyreskontraktets slut), eller av annan omständighet som inte är känd vid anskaffningstillfället, 

skall en reducering av avskrivningsunderlaget göras först när det klargjorts att 

fastighetsägaren är ersättningsskyldig och ersättningsbeloppet kan fastställas. Överstiger 

ersättningen planenligt restvärde skall den överskjutande delen intäktsföras. 

4 Enligt BFN U 90:12 kunde tomträtt tidigare vara föremål för uppskrivning, men detta uttalande har upphävts då 

uppskrivning av immateriella tillgångar inte längre är tillåten. 

25


26 

I 5 § kapitalförsörjningsförordningen framgår att myndigheter skall finansiera 

anläggningstillgångar som används i verksamheten med lån i Riksgäldskontoret. 

Det gäller även förbättringsutgifter på annans fastighet. 

Ny- tilloch ombyggnad 

Utgifter för ny- till eller ombyggnad i lokaler som hyrs är att betrakta som förbättringsutgifter 

på annans fastighet. Ny- tilloch ombyggnationer på annans fastighet 

har ett bestående värde för verksamheten och skall aktiveras om den ekonomiska 

livslängden på byggnationen och den förväntade nyttjanderättsperioden uppgår till 

lägst tre år, enligt 15 § SBF. 

Eftersom tillgången inte ägs av nyttjanderättsinnehavaren skall den ekonomiska 

livslängden bedömas med utgångspunkt i förväntad nyttjanderättsperiod, vilken kan 

vara längre än kontraktsperioden. I det fall förbättringsutgiften är tänkt att nyttjas 

endast under kortare tid än tre år bör utgifter för ny- till eller ombyggnad kostnadsföras 

direkt. 

Då en myndighet träffar överenskommelse med en fastighetsägare om en ny-, 

till- eller ombyggnation av lokaler som myndigheten hyr, uppkommer utgifter för 

projektering, arkitekter osv. Sådana utgifter bör, om de bekostas av myndigheten 

och är väsentliga, aktiveras som förbättringsutgift på annans fastighet, även då utgifter 

för själva ombyggnationen bekostas av fastighetsägaren. 

Inventarier och installationer i fastighet som ägs av annan än myndigheten redovisas 

som förbättringsutgift på annans fastighet om dessa inte planeras att tas med 

vid en eventuell avflyttning. 

Reparations- och underhållskostnader 

I de fall myndigheten övertar hyresvärdens reparations- och underhållsskyldigheter, 

samt om reparations- och underhållskostnaderna uppgår till väsentliga belopp, skall 

dessa aktiveras 5 enligt 15 § SBF. Dessa åtgärder kan ses som ett förskott på framtida 

hyreskostnader. Eftersom det är svårt från fall till fall att bedöma hur stor del av 

åtgärden som är hänförbar till framtida kostnadsminskningar har ESV valt att föreskriva 

att reparations- och underhållskostnader, om det är väsentliga belopp, skall 

redovisas under posten Förbättringsutgifter på annans fastighet. Eftersom dessa kostnader 

inte behöver vara värdehöjande för att aktiveras ansågs det viktig att gränsen 

för ”ringa värde” inte bör vara vägledande för vilka reparations- och underhållskostnader 

som skall aktiveras. 

Väsentligt belopp bör i detta sammanhang tolkas att det är ett högre belopp än 

”ringa värde”. Det är i nuläget inte möjligt att fastställa ett bestämt belopp. Om 

reparations- och underhållskostnader på annans fastighet är väsentliga i förhållande 

till myndighetens verksamhet bör de aktiveras. Utgifter överstigande 100 000 kronor 

bör alltid aktiveras. 

Reparationskostnader som uppkommer i samband med skadegörelse och inbrott 

bör normalt inte tillgångsredovisas utan kostnadsföras när de uppstår. Till 

skillnad mot planenligt underhåll, som normalt är fastighetsägarens ansvar, ligger 

ansvaret att återställa fastigheten i ursprungligt skick vid skadegörelse normalt hos 

hyresgästen. 

Avskrivning 

Förbättringsutgifterna kostnadsförs genom årliga avskrivningar. Den ekonomiska 

livslängden sätts med utgångspunkt i hyreskontraktets löptid. Om myndigheten har 

skäl att anta att hyrestiden förlängs, t.ex. på grund av att alternativa hyresgäster eller 

hyresvärdar i praktiken saknas, bör den ekonomiska livslängden fastställas efter 

förväntade nyttjanderättsperioden. Om ersättning utgått från fastighetsägaren reduceras 

avskrivningsunderlaget med detta belopp. 

5 Inom det privata näringslivet aktiveras normalt inte reparations- och underhållskostnader.


Då nyttjanderätten upphör görs en nedskrivning med den del av förbättringsutgiften 

som kvarstår oavskriven. Om ett hyreskontrakt sagts upp och inte 

skall förlängas skall förbättringsutgiften helt skrivas ned då nyttjandet upphör. 

Det är väsentligt att en läsare av årsredovisningen kan utläsa den del av avskrivningskostnaden 

som är hänförbar till förbättringsutgifter på annans fastighet. 

För att man skall kunna bedöma en myndighets totala lokalkostnader bör information 

om avskrivningskostnaden som är hänförbar till förbättringsutgifter lämnas i 

not. (se avsnitt 8, exempel 15). 

Pågående förbättringsutgifter på annans fastighet 

I de fall en myndighet vid bokslut har pågående ny- till- och ombyggnationer i en 

hyrd fastighet eller lokal skall även dessa redovisas under posten Förbättringsutgifter 

på annans fastighet trots att de inte är tagna i bruk. Denna post utgör i detta 

avseende ett undantag i förhållande till övriga materiella anläggningstillgångar. I 

bokföringen är det viktigt att myndigheten särredovisar pågående förbättringsutgifter 

eftersom dessa skall börja skrivas av först i och med att de tas i bruk. 

27


28 

8. Obligatorisk information 

i not 

De noter som ges som exempel i detta avsnitt kan utformas enligt de önskemål och 

speciella förutsättningar som finns inom respektive myndighet eller det departement 

som är mottagare av årsredovisningen. Innehållet i myndighetens noter skall dock 

motsvara exemplen nedan. 

Redovisnings- och värderingsprinciper 

Enligt föreskrifterna till 7 § FÅR skall en beskrivning av redovisnings- och värderingsprinciper 

göras, lämpligen i en not. I denna not skall avskrivningstider för olika 

tillgångsslag anges. Noten kan se ut på följande sätt: 

Exempel 11. Not för redovisnings- och värderingsprinciper av 

anläggningstillgångar 

Fastigheter värderas till anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar enligt plan. 

Räntor under byggnadstiden har aktiverats då de uppgått till väsentliga belopp, 

vilket gäller fastigheterna X och Y. Avskrivningar beräknas linjärt på tillgångarnas 

ursprungliga anskaffningsvärden. Avskrivningstiderna fastställs efter bedömning av 

tillgångarnas ekonomiska livslängd, enligt nedan: 

Avskrivning 

Tillgångsslag i procent i år 

Förbättringsutgifter på 

annans fastighet 

Byggnader 

Byggnadsinventarier 

Markanläggningar 

Markinventarier 

Övrigt om redovisnings- och 

värderingsprinciper 

Om byte av princip skett så att klassificering, värdering eller indelning i poster 

ändrats, skall posterna räknas om för det föregående räkenskapsåret enligt 7 § 

FÅR. Detta skall ske på så sätt att de kan jämföras med räkenskapsårets poster. 

Om anläggningar innehas enligt ett finansiellt leasingavtal skall detta anges under 

denna rubrik och separat i egen not till posten Fastigheter (7 och 11 §§ FÅR). 

Noter till fastigheter m.m. 

Enligt 11 § FÅR (1996:882) skall myndigheten lämna fullständig information om 

materiella anläggningstillgångar. Nedan ges två exempel på hur not till resultaträkning 

och balansräkning kan utformas. Exemplen tar endast upp de delar av varje 

not som avser fastigheter.


Exempel 12. Not till posten avskrivningar i resultaträkningen: 

Avskrivningar 

byggnad 

byggnadsinventarier 

markanläggningar 

förbättringsutgifter 

leasade anläggningar 

Summa 

Exempel 13. Not till posterna för materiella 

anläggningstillgångar i balansräkningen 

Materiella anläggningstillgångar 

ingående anskaffningsvärde 

årets anskaffningar 

årets försäljning/utrangering 

Utgående anskaffningsvärde 

ingående avskrivningar 

årets avskrivningar 

ingående uppskrivningar 

uppskrivningar på 

sålt/utrangerat 

årets uppskrivning 

årets nedskrivning av tidigare 

uppskrivet belopp 

ingående nedskrivningar 

nedskrivningar på 

sålt/utrangerat 

återförd/reverserad 

nedskrivning 

årets nedskrivning 

Bokfört värde 

Avskrivning 

98 97 

byggnader byggnads- markan- mark 

inventarier läggningar 

98 97 98 97 98 97 98 97 

Om taxeringsvärde finns skall även detta anges. 

I noterna är det lämpligt att det ges jämförelsetal för varje post där motsvarande 

belopp för posten för föregående år anges. 

29


30 

Exempel 14. Not till immateriell tillgång 

Här avses exempelvis köpt hyresrätt. 

Immateriella tillgångar 



årets försäljning 




ingående nedskrivningar 

återförd/reverserad nedskrivning 

årets nedskrivning 


Hyresrätt 

98 97 

Exempel 15. Not till förbättringsutgifter på annans fastighet 

I de fall förbättringsutgifter på annans fastighet finns skall dessa redovisas i egen 

not. I denna not bör också framgå den eventuella ersättning hyresvärden lämnar för 

förbättringarna, i form av hyresrabatter eller annan hyresreduktion. 

Förbättringsutgifter på annans fastighet 






nedskrivning vid kontrakts 

upphörande 


* För pågående förbättringsarbete ska endast markerade rutor användas. 

Förbättrings- Pågående Summa 

utgift förbättring* 

98 97 98 97 98 97 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

1234567890123456789 

Myndigheten har erhållit hyresrabatt motsvarande XX % av förbättringsutgiften, 

vilket innebär XX tkr i minskad hyreskostnad under Y år till ett motsvarande värde 

av ZZ tkr (beräknat till nuvärde). 

Exempel 16. Not till pågående nyanläggning 

Pågående nyanläggningar 


årets anskaffning 

färdigställda anläggningar 


Pågående 

nyanläggning 

98 97


Kompletterande uppgifter 

För att uppfylla kravet på att årsredovisningen skall ge en rättvisande bild, enligt 7 § 

FÅR, kan myndigheten i not till poster i balansräkningen behöva lämna kompletterande 

uppgifter om t.ex. fastighetsbeståndets hyresintäkter, direktavkastning, vakansgrad, 

driftkostnader, reparations- och underhållskostnader, under året genomförda 

köp och försäljningar, taxeringsvärden, marknadsvärden, återanskaffningsvärden 

och total yta fördelat på olika typer av fastigheter eller ändamål. 

31


32 

Bilaga 1 

Förordning (1993:527) om förvaltning 

av statliga fastigheter, m.m. 

Regeringen föreskriver följande. 

Inledande bestämmelser 

1 § Denna förordning gäller för myndigheter under regeringen. För affärsverk 

gäller dock inte 9 och 10 §§. (F. 1998:1423) 

2 § Med fastighetsförvaltning avses i denna förordning ansvar för förvärv, upplåtelse, 

drift och underhåll samt avyttring av fast egendom för statens räkning. Med fast 

egendom avses även tomträtt samt byggnad och anläggning som är lös egendom. 

Befogenhet 

3 § Regeringen beslutar vilka myndigheter som skall förvalta fastigheter. Fast egendom 

får inte förvärvas och förvaltas av andra än fastighetsförvaltande myndigheter. 

En myndighet får inte ingå hyrköpsavtal och andra liknande avtal som avser fast 

egendom utan regeringens medgivande. 

Förvaltningsuppdrag 

4 § Regeringen fastställer förvaltningsuppdragets omfattning för varje fastighetsförvaltande 

myndighet. 

5 § Varje myndighet skall upprätta och fortlöpande hålla en förteckning över de 

förvaltningsobjekt som ingår i förvaltningsuppdraget aktuell (objektförteckning). 

6 § I fråga om de objekt som ingår i förvaltningsuppdraget företräder myndigheten 

staten dels som fastighetsägare, dels som byggherre enligt plan- och bygglagen (1987:10). 

7 § Varje fastighet skall förvaltas på ett för staten ekonomiskt effektivt sätt så att 

tillgångarnas värde bibehålls och om möjligt ökas. 

7 a § För förvaltningen av vissa kulturhistoriskt värdefulla fastigheter finns särskilda 

bestämmelser i 16 § förordningen (1988:1229) om statliga byggnadsminnen 

m. m. (F. 1995:983) 

Investeringar 

8 § Varje myndighet skall upprätta och fortlöpande hålla en plan över förvärv, 

nybyggnader och ombyggnader av fast egendom inom ramen för myndighetens 

förvaltningsuppdrag aktuell (investeringsplan). 

9 § I investeringsplanen skall samtliga investeringsprojekt med en beräknad kostnad 

som överstiger 10 miljoner kronor redovisas. 

10 § Inom ramen för sitt förvaltningsuppdrag och inom ramen för de ekonomiska 

resurser som myndigheten förfogar över får en myndighet besluta om investeringar 

när den beräknade investeringskostnaden inte överstiger 10 miljoner kronor 

per projekt. Om den beräknade kostnaden överstiger 10 miljoner kronor skall 

myndigheten överlämna frågan till regeringens prövning. 

11 § För affärsverken gäller särskilda bestämmelser i stället för 9 och 10 §§.


Upplåtelse 

12 § En fastighetsförvaltande myndighet får upplåta mark och lokaler till statliga 

eller kommunala myndigheter eller till enskilda. Sådana upplåtelser skall ske på 

marknadsmässiga villkor. Om ersättningen inte kan fastställas på marknadsmässig 

grund skall den fastställas efter vad som kan anses skäligt. Hänsyn bör därvid tas till 

sådana faktorer som fastighetens särskilda karaktär samt dess ekonomiska och tekniska 

livslängd. 

Förvaltning 

13 § Varje myndighet skall upprätta och fortlöpande hålla en plan för drift och 

underhåll av de fastigheter som ingår i förvaltningsuppdraget aktuell (förvaltningsplan). 

Avyttring 

14 § Varje fastighetsförvaltande myndighet skall upprätta och fortlöpande hålla 

aktuell en plan för försäljning eller annan avyttring av sådana fastigheter som inte 

behövs för statlig verksamhet och som inte av andra särskilda skäl bör vara kvar i 

statens ägo (avyttringsplan). 

15 § För avyttring av fastigheter gäller förordningen (1996:1190) om överlåtelse 

av statens fasta egendom, m.m. (F. 1996:1197) 

16 § Efter medgivande av regeringen får förvaltningsansvaret för en fastighet föras 

över från en fastighetsförvaltande myndighet till en annan. Om överföringen 

sker mellan två affärsverk eller mellan ett affärsverk och en förvaltningsmyndighet 

skall överföringen ske på marknadsmässiga villkor. En överföring mellan två 

förvaltningsmyndigheter skall ske till bokfört värde. 

Överklagande 

17 § Beslut enligt denna förordning får inte överklagas. 

33


34 

Bilaga 2 

Förordning (1996:1190) om överlåtelse 

av statens fasta egendom, 

m.m. 

Regeringen föreskriver följande. 

Inledande bestämmelser 

1 § I denna förordning finns bestämmelser i anslutning till 25, 27 

och 29 §§ lagen (1996:1059) om statsbudgeten. 

2 § Förordningen gäller för myndigheter under regeringen. 

3 § Denna förordning gäller försäljning av statens fasta egendom. Vad som sägs 

om försäljning av fast egendom gäller även byte av sådan egendom samt i tillämpliga 

delar även upplåtelse av tomträtt samt försäljning och byte av tomträtt och sådan 

byggnad som är lös egendom. 

4 § Förordningen gäller inte 

1. fast egendom som är invärderad på jordfonden, 

2. fjällägenheter på kronomark ovanför odlingsgränsen 

i Norrbottens och Västerbottens län, 

3. renbetesfjällen i Jämtlands län, 

4. kronotorp nedanför odlingsgränsen i de sex nordligaste länen, och 

5. försäljning som är förenad med rätt till hyra och återköp 

(s.k. fastighetsleasing) och liknande förfaranden. 

Värdegränser 

5 § Följande fastighetsförvaltande myndigheter får besluta om försäljning av fast 

egendom som de förvaltar inom eller utom landet om egendomens värde inte överstiger 

de belopp som anges nedan. 

1. Fortifikationsverket 15 000 000 kr 

Statens järnvägar 15 000 000 kr 

Vägverket 15 000 000 kr 

Luftfartsverket 15 000 000 kr 

Statens fastighetsverk 15 000 000 kr 

Banverket 15 000 000 kr 

2. Sjöfartsverket 5 000 000 kr 

Skogsstyrelsen 5 000 000 kr 

Kammarkollegiet 5 000 000 kr 

Naturvårdsverket 5 000 000 kr 

Affärsverket svenska kraftnät 5 000 000 kr 

Sveriges lantbruksuniversitet 5 000 000 kr 

6 § Andra fastighetsförvaltande myndigheter än de som nämns i 5 § får uppdra 

åt Statens fastighetsverk att besluta om försäljning av fast egendom som de förvaltar 

om egendomens värde inte överstiger 15 000 000 kr. 

Även de myndigheter som nämns i 5 § 2 får uppdra åt Statens fastighetsverk att 

besluta om försäljning av fast egendom som de förvaltar om egendomens värde 

överstiger 5 000 000 kr men inte 15 000 000 kr.


7 § Med egendomens värde avses det vid en särskild värdering fastställda marknadsvärdet. 

Förutsättningar för försäljning 

8 § En fastighetsförvaltande myndighet får sälja fast egendom om egendomen 

inte alls eller endast i ringa utsträckning behövs i statens verksamhet och om det inte 

finns särskilda skäl för att egendomen fortfarande skall ägas av staten. 

Hänsynen till kulturminnesvården, totalförsvaret och naturvården kan utgöra 

särskilda skäl för att en egendom fortfarande skall ägas av staten. 

Förberedande åtgärder 

9 § När en försäljning aktualiseras skall den fastighetsförvaltande myndigheten samråda 

med en annan statlig myndighet om det med hänsyn till egendomens läge eller 

beskaffenhet eller av andra skäl bedöms troligt att den myndigheten kan behöva egendomen 

eller att egendomen behövs för intressen som den myndigheten skall bevaka. 

I fråga om försäljning av bostadsfastigheter för permanent bruk som kan antas 

ha ett sådant kulturhistoriskt värde att de bör skyddas, skall samråd även ske med 

Riksantikvarieämbetet och berörd länsstyrelse. 

Om myndigheterna efter samråd inte är ense skall ärendet överlämnas till regeringen 

för prövning. 

10 § En fastighetsförvaltande myndighet skall medverka till att statens långsiktiga planering 

av mark- och lokalbehov samordnas med kommunernas översiktsplanering. Detta 

bör ske på ett så tidigt stadium av planeringen att avvägningen av den framtida markdispositionen 

i huvudsak är klarlagd och en principöverenskommelse är träffad mellan 

parterna, när en kommuns önskemål om förvärv av viss fast egendom aktualiseras. 

En fastighetsförvaltande myndighet skall, vid upplåtelse av fast egendom som 

en kommun inom överskådlig tid kan komma att behöva för samhällsbyggnadsändamål 

och som bör kunna avstås av staten för sådant ändamål, se till att upplåtelsevillkoren 

inte försvårar en framtida överlåtelse till kommunen. 

Uppkommer fråga om överlåtelse av fast egendom utan att den framtida dispositionen 

enligt första stycket är klarlagd, skall den fastighetsförvaltande myndigheten 

ta reda på kommunens behov av egendomen. 

Förhandsbesked till kommun och förhandstillträde 

11 § Förhandsbesked till en kommun om möjligheten att köpa fast egendom för 

samhällsbyggnadsändamål meddelas av den fastighetsförvaltande myndighet som 

enligt 5 eller 6 § får besluta om försäljning av egendomen, om kommunen för sin 

planläggning eller av annan orsak behöver ett sådant besked. 

Om egendomens värde överstiger de belopp som anges i 5 eller 6 § meddelas 

förhandsbesked av regeringen. 

Bestämmelserna om förberedande åtgärder skall även tillämpas i fråga om förhandsbesked 

enligt första stycket. 

12 § En kommun som begär förhandsbesked skall styrka sitt behov av den fasta 

egendomen genom en översiktsplan eller på annat sätt. Till ansökningen skall samma 

handlingar fogas som vid ansökan om expropriationstillstånd. 

13 § Har förhandsbesked meddelats om att en kommun får köpa fast egendom, 

skall den fastighetsförvaltande myndigheten på begäran av kommunen medverka 

till att kommunen får ta egendomen i besittning redan före köpet. 

Försäljningsförfarandet 

14 § Har yttrande inhämtats från en annan myndighet än de som avses i 9 § och 

motsätter sig denna myndighet försäljningen eller villkoren för den, skall ärendet hänskjutas 

till regeringen om den säljande myndigheten anser att försäljningen ändå bör komma 

till stånd enligt dess förslag. Detta behöver dock inte ske i ett ärende av mindre vikt. 

35


36 

15 § Har en kommun fått ett sådant förhandsbesked som anges i 11 § skall samråds- 

och remissförfarandet inför försäljningen inskränkas eftersom frågan om 

fastighetsanvändningen avgjorts. Detsamma gäller även då det på annat sätt gjorts 

klart att försäljning för samhällsbyggnadsändamål bör ske till en kommun. 

Ekonomiska villkor 

16 § Försäljningen skall genomföras affärsmässigt. 

17 § För att fastställa egendomens marknadsvärde skall den säljande myndigheten 

låta beskriva och värdera den. 

18 § Vid försäljning av fast egendom till en kommun för samhällsbyggnadsändamål 

skall pris och övriga villkor för överlåtelsen bestämmas genom förhandlingar 

mellan kommunen och den fastighetsförvaltande myndigheten eller en av regeringen 

utsedd särskild förhandlare. Om parterna inte kan enas om priset och övriga 

villkor, får myndigheten eller kommunen överlämna frågan till regeringen. 

19 § När statens fasta egendom säljs för att tillgodose ändamål som kan föranleda 

expropriation skall köpeskillingen bestämmas enligt grunderna för expropriationsersättning 

i 4 kap. expropriationslagen (1972:719). Köpeskillingen skall fastställas 

till beloppet på det sätt som förvaltningsmyndigheten anser är lämpligt . 

20 § Vid försäljning av en bostadsfastighet för permanent bruk skall fastigheten 

erbjudas i följande ordning till 

1. den bostadsrättsförening som har en giltig intresseanmälan enligt 

3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning 

till bostadsrätt antecknad i fastighetsboken, 

2. den kommun där fastigheten finns, om kommunen har 

anmält behov av fastigheten för samhällsbyggnadsändamål, 

3. hyresgästerna i fastigheten, med den begränsningen att en 

fastighet som innehåller fler än två lägenheter endast får säljas 

till en bostadsrättsförening som hyresgästerna har bildat, 

4. den kommun där fastigheten finns. 

21 § Försäljning skall i andra fall än som anges i 18-20 §§ ske på offentlig auktion eller 

genom anbudsförfarande. Annonsering om detta skall få en tillräcklig spridning. Vid 

anbudsförfarandet skall 6 kap. lagen (1992:1528) om offentlig upphandling tillämpas. 

Om myndigheten inte kan få ett tillfredsställande pris på en offentlig auktion 

eller efter ett anbudsförfarande, får försäljning ske efter förhandlingar med olika 

spekulanter eller på något annat lämpligt sätt. Detsamma gäller om försäljning i 

någon av dessa former bedöms som mindre ändamålsenlig med hänsyn till det ändamål 

för vilket egendomen är avsedd att användas. 

22 § Den säljande myndigheten får besluta om hur köpeskillingen och annan ersättning 

skall betalas efter vad som är lämpligt i varje särskilt fall. Myndigheten får 

dock inte eftersätta statens rätt och skäliga anspråk på säkerhet. 

23 § I kapitalförsörjningsförordningen (1996:1188) finns bestämmelser om dispositionen 

av försäljningsinkomster. 

Överklagande 

24 § Ett beslut om förhandsbesked som meddelats av en myndighet enligt 11 § 

första stycket får kommunen överklaga hos regeringen. Andra beslut enligt denna 

förordning får inte överklagas.

Redovisning och värdering av fastigheter och vissa förbättringsutgifter

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?