Nr 1, 2012 - Fastighetstidningen
Nr 1, 2012 - Fastighetstidningen
Nr 1, 2012 - Fastighetstidningen
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
n Ett företag hyr två kontorslokaler.<br />
De säger upp<br />
lokalerna vid årsskiftet för<br />
villkorsändring och begär<br />
sänkning av hyran samt en<br />
ändring av avtals tiden.<br />
Hyran är 1,5 miljoner<br />
kronor per år,<br />
avtalstiden fem år och<br />
uppsägningstiden nio<br />
månader. Företaget<br />
begär att avtalstiden<br />
ska ändras till ett år<br />
med nio månaders uppsägningstid.<br />
Hyresvärden<br />
hör av sig till företagets<br />
kontaktperson och erbjuder<br />
en ändrad avtalstid på tre år<br />
och att hyresavtalet kan sägas<br />
upp vid varje årsskifte. Något<br />
nytt avtal tecknas inte men företagets<br />
kontaktperson hör av sig<br />
och meddelar att de är positiva till<br />
förslaget.<br />
Hyresvärden anser därmed<br />
att det upprättats muntligt avtal.<br />
Några månader senare meddelar<br />
hyresgästen att de kommer att<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 1 Februari <strong>2012</strong><br />
LÅNG RÄttstVIst oM<br />
LÄckaNDE DIskMaskIN<br />
text: karin rutström ILLUStRAtION: Dennis eriksson<br />
n En hyresgäst installerar en<br />
bänkdiskmaskin. I fastighetsägarens<br />
ordningsregler anges det<br />
att den som använder diskmaskin<br />
måste stänga av vattenanslutningen<br />
när den inte används. En<br />
dag – några år senare – lossnar<br />
vattenslangen på diskmaskinen<br />
från kopplingsfästet på köksblandaren.<br />
Vatten forsar ut i lägenheten.<br />
Eftersom hyresgästen inte är<br />
hemma upptäcks inte läckan förrän<br />
vattnet börjar rinna ned till<br />
grannen.<br />
Vattenskadorna blir omfattande.<br />
Hyresvärden anser att hyresgästen<br />
varit vårdslös och kräver att<br />
hon ska betala för renoveringen.<br />
Men hyresgästen vägrar. Hon<br />
menar att slangen var i gott<br />
skick och anser att så som<br />
ordningsreglerna utformats<br />
gäller kravet enbart underbänksmaskiner.<br />
Ärendet hamnar i tingsrätten<br />
flytta och ansöker om medling i<br />
Hyresnämnden. De hävdar att<br />
deras kontaktperson saknar behörighet<br />
att teckna hyres avtal och att<br />
värden känner till att hyresavtal<br />
tecknas av en särskild person.<br />
Hyresvärden ansöker då i<br />
och senare i hovrätten och där<br />
förlorar hyresvärden. Ärendet<br />
överklagas slutligen till Högsta<br />
domstolen där hyresvärden får<br />
rätt. Till skillnad från tingsrätten<br />
och hovrätten anser HD att<br />
hyresvärden kan visa att det fanns<br />
ett riskmoment på grund av det<br />
vattentryck som slangen utsattes<br />
för. Hyresgästen borde därför<br />
stängt av vattnet när maskinen<br />
inte användes. De ansåg också att<br />
det framgick av ordningsreglerna<br />
att kravet om avstängning även<br />
gällde bänkmaskiner. Hyresgästen<br />
dömdes att betala 60 000 kronor<br />
plus rättegångskostnader.<br />
koMMENtaR FRÅN<br />
FastIGHEtsÄGaRNa<br />
Hyresgästen har visserligen inte<br />
följt de ordningsregler som gäller<br />
men Högsta domstolen anser<br />
inte att det automatiskt gör att<br />
hyresgästen är skyldig till ett<br />
skadeståndsgrundande brott mot<br />
Hyresnämnden om uppskov<br />
med avflyttningen.<br />
Hyresnämnden gör bedömningen<br />
att uppsägningen<br />
gäller eftersom hyresvärden<br />
inte kan visa att det ingåtts ett<br />
nytt muntligt avtal.<br />
Men eftersom det rått<br />
oklarheter från hyresgästens<br />
sida beviljar Hyresnämnden<br />
uppskov med avflyttningen<br />
med fyra månader.<br />
koMMENtaR<br />
FRÅN FastIGHEts-<br />
ÄGaRNa<br />
Hyresvärden framhärdar<br />
att det<br />
träffats ett nytt<br />
muntligt avtal. Men<br />
Hyresnämnden kan<br />
inte inom ramen för sin<br />
medlingsverksamhet pröva om det<br />
nya avtalet gäller. Det kan bara<br />
avgöras i allmän domstol. Men den<br />
måste, om hyresvärd eller hyresgäst<br />
ansöker om uppskov med<br />
avflyttning från lokalen, ta ställ-<br />
Fall från rätten<br />
vårdplikten. De gör en sammantagen<br />
bedömning av alla omständigheter,<br />
som sannolikheten att<br />
skada ska uppkomma, möjliga<br />
skadors omfattning, hyresgästens<br />
möjlighet att inse risken för skada,<br />
samt hyresgästens möjligheter att<br />
förebygga skador och eventuella<br />
olägenheter och kostnader som<br />
sådana åtgärder medför.<br />
I det här fallet är risken för att<br />
skada ska uppkomma relativt<br />
liten. Men en vattenskada kan ge<br />
stora kostnader och hyresgästen<br />
har haft möjlighet att inse risken<br />
genom ordningsföreskrifterna.<br />
Hade hon följt dessa hade skadan<br />
aldrig uppkommit.<br />
Det som väger tungt är hur små<br />
åtgärder det krävdes för att förebygga<br />
skadan. Hyresgästen hade<br />
utan några större problem kunnat<br />
stänga av vattnet direkt på blandaren.<br />
line Zandén, fastighetsjurist,<br />
Fastighetsägarna sverige<br />
oENIGHEt oM MuNtLIGt aVtaL FöR koNtoRsLokaL<br />
ning till om hyresavtalet upphört<br />
att gälla eller ej. En förutsättning<br />
för att Hyresnämnden ska kunna<br />
pröva uppskovsansökan är att<br />
avtalet upphört att gälla på grund<br />
av uppsägning.<br />
Hyresnämnden fann att värden<br />
inte kan visa att det träffats ett<br />
muntligt avtal. Den fann även att<br />
det var skäligt att bevilja uppskov<br />
med avflyttningen, eftersom<br />
hyresgästen agerat passivt och<br />
sent meddelat att man stod fast vid<br />
sin uppsägning.<br />
Det gav enligt Hyresnämnden<br />
värden anledning att tro att hyresgästen<br />
accepterat det nya avtalet.<br />
Det som talar för att agera som<br />
hyresvärden gjorde är möjligheten<br />
att få en snabb hantering av ärendet<br />
i Hyresnämnden och begränsa<br />
den ekonomiska skadan för parterna<br />
som skulle kunna följa med<br />
en tidsödande process i allmän<br />
domstol.<br />
lars Westeman,<br />
fastighetsjurist,<br />
Fastighetsägarna syd<br />
45