Nr 1, 2012 - Fastighetstidningen

More documents

Recommendations

Info

Vitec Appar Gör ditt fastighetssystem mobilt Appar för Smartphones och Surfplattor med Apple iOS eller Google Android Arbetsorder Besiktning Kundservice Söka Bostad Fastighetssystem
n Ett företag hyr två kontorslokaler. De säger upp lokalerna vid årsskiftet för villkorsändring och begär sänkning av hyran samt en ändring av avtals tiden. Hyran är 1,5 miljoner kronor per år, avtalstiden fem år och uppsägningstiden nio månader. Företaget begär att avtalstiden ska ändras till ett år med nio månaders uppsägningstid. Hyresvärden hör av sig till företagets kontaktperson och erbjuder en ändrad avtalstid på tre år och att hyresavtalet kan sägas upp vid varje årsskifte. Något nytt avtal tecknas inte men företagets kontaktperson hör av sig och meddelar att de är positiva till förslaget. Hyresvärden anser därmed att det upprättats muntligt avtal. Några månader senare meddelar hyresgästen att de kommer att <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 1 Februari <strong>2012</strong> LÅNG RÄttstVIst oM LÄckaNDE DIskMaskIN text: karin rutström ILLUStRAtION: Dennis eriksson n En hyresgäst installerar en bänkdiskmaskin. I fastighetsägarens ordningsregler anges det att den som använder diskmaskin måste stänga av vattenanslutningen när den inte används. En dag – några år senare – lossnar vattenslangen på diskmaskinen från kopplingsfästet på köksblandaren. Vatten forsar ut i lägenheten. Eftersom hyresgästen inte är hemma upptäcks inte läckan förrän vattnet börjar rinna ned till grannen. Vattenskadorna blir omfattande. Hyresvärden anser att hyresgästen varit vårdslös och kräver att hon ska betala för renoveringen. Men hyresgästen vägrar. Hon menar att slangen var i gott skick och anser att så som ordningsreglerna utformats gäller kravet enbart underbänksmaskiner. Ärendet hamnar i tingsrätten flytta och ansöker om medling i Hyresnämnden. De hävdar att deras kontaktperson saknar behörighet att teckna hyres avtal och att värden känner till att hyresavtal tecknas av en särskild person. Hyresvärden ansöker då i och senare i hovrätten och där förlorar hyresvärden. Ärendet överklagas slutligen till Högsta domstolen där hyresvärden får rätt. Till skillnad från tingsrätten och hovrätten anser HD att hyresvärden kan visa att det fanns ett riskmoment på grund av det vattentryck som slangen utsattes för. Hyresgästen borde därför stängt av vattnet när maskinen inte användes. De ansåg också att det framgick av ordningsreglerna att kravet om avstängning även gällde bänkmaskiner. Hyresgästen dömdes att betala 60 000 kronor plus rättegångskostnader. koMMENtaR FRÅN FastIGHEtsÄGaRNa Hyresgästen har visserligen inte följt de ordningsregler som gäller men Högsta domstolen anser inte att det automatiskt gör att hyresgästen är skyldig till ett skadeståndsgrundande brott mot Hyresnämnden om uppskov med avflyttningen. Hyresnämnden gör bedömningen att uppsägningen gäller eftersom hyresvärden inte kan visa att det ingåtts ett nytt muntligt avtal. Men eftersom det rått oklarheter från hyresgästens sida beviljar Hyresnämnden uppskov med avflyttningen med fyra månader. koMMENtaR FRÅN FastIGHEts- ÄGaRNa Hyresvärden framhärdar att det träffats ett nytt muntligt avtal. Men Hyresnämnden kan inte inom ramen för sin medlingsverksamhet pröva om det nya avtalet gäller. Det kan bara avgöras i allmän domstol. Men den måste, om hyresvärd eller hyresgäst ansöker om uppskov med avflyttning från lokalen, ta ställ- Fall från rätten vårdplikten. De gör en sammantagen bedömning av alla omständigheter, som sannolikheten att skada ska uppkomma, möjliga skadors omfattning, hyresgästens möjlighet att inse risken för skada, samt hyresgästens möjligheter att förebygga skador och eventuella olägenheter och kostnader som sådana åtgärder medför. I det här fallet är risken för att skada ska uppkomma relativt liten. Men en vattenskada kan ge stora kostnader och hyresgästen har haft möjlighet att inse risken genom ordningsföreskrifterna. Hade hon följt dessa hade skadan aldrig uppkommit. Det som väger tungt är hur små åtgärder det krävdes för att förebygga skadan. Hyresgästen hade utan några större problem kunnat stänga av vattnet direkt på blandaren. line Zandén, fastighetsjurist, Fastighetsägarna sverige oENIGHEt oM MuNtLIGt aVtaL FöR koNtoRsLokaL ning till om hyresavtalet upphört att gälla eller ej. En förutsättning för att Hyresnämnden ska kunna pröva uppskovsansökan är att avtalet upphört att gälla på grund av uppsägning. Hyresnämnden fann att värden inte kan visa att det träffats ett muntligt avtal. Den fann även att det var skäligt att bevilja uppskov med avflyttningen, eftersom hyresgästen agerat passivt och sent meddelat att man stod fast vid sin uppsägning. Det gav enligt Hyresnämnden värden anledning att tro att hyresgästen accepterat det nya avtalet. Det som talar för att agera som hyresvärden gjorde är möjligheten att få en snabb hantering av ärendet i Hyresnämnden och begränsa den ekonomiska skadan för parterna som skulle kunna följa med en tidsödande process i allmän domstol. lars Westeman, fastighetsjurist, Fastighetsägarna syd 45
Page 1 and 2: Medlems- och branschtidningen för
Page 3 and 4: Nyckeln till din fastighetsadminist
Page 5 and 6: Foto: Pia nordlander Foto: miKael g
Page 7 and 8: ar med päron money” talar också
Page 9 and 10: niorbostäder boendet visar ny rapp
Page 12 and 13: Nyheter HaLLÅ DÄR… Hallå där,
Page 14 and 15: Nyheter Fastighetschef sa upp sig i
Page 16 and 17: tema Ko n fl i k te r Det lönar si
Page 18 and 19: tema Konflikter om man sätter sig
Page 20 and 21: tema Konflikter Medla och slipp pro
Page 22 and 23: välkommen till fastighets teknik d
Page 24 and 25: www.swegon.com Detta är en ren mil
Page 26 and 27: 1200 900 600 300 Marknad barometern
Page 28 and 29: Marknad affären aFFÄRER I koRtHEt
Page 30 and 31: Bakom fasaden ludvigssons Fastighet
Page 32 and 33: Bakom fasaden ludvigssons Fastighet
Page 34 and 35: Bostadsrätt Carl stenberg Här kom
Page 36 and 37: Fokus Förrådsanläggningar Som sv
Page 38 and 39: Fakta/46 500 anLäggningar i usa Se
Page 40 and 41: tips och råd relining Lyckad rörr
Page 42 and 43: tips och råd relining forts. från
Page 46 and 47: lindab | vi förenklar byggandet S
Page 49 and 50: FöR HuVuDpaRtEN av företagen inom
Page 51 and 52: upplev stockholm tillsammans med na
Page 53 and 54: Fastighetsfolk redaktionen@fastighe
Page 56 and 57: JURIDIK FÖNSTER/TAK RELINING/BRF I
Page 58: I nästa nummer - ute den 27 februa

Nr 1, 2012 - Fastighetstidningen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?