Årsredovisning 2004 - Ernst Rosén

MÄNNISKORNA BAKOM 

BYGGNADSFIRMAN ERNST R0SÉN AB 

ÅRSREDOVISNING 2004 

1

Det här är årsberättelsen om Reine, Leif, Sonny, 

Johan och Agneta. Om människorna bakom ett av 

Sveriges mest omtyckta fastighetsbolag. Och om 

de värden som gör att företaget år efter år slår nya 

rekord i branschens kundundersökningar. 

Det handlar om yrkesstolthet och brinnande 

engagemang. Mänskliga uttryck som gör att kvalitet 

och miljötänkande fungerar i verkligheten. 

Men den handlar också om människorna bakom 

lägenhetsdörren. Om kvalitetsmedvetna hyresgäs- 

ter i centrala Göteborg, Alingsås, Kungsbacka och 

Lerum. Och den röda tråd som förenar dem alla 

– intresset för boendemiljön. 

Berättelsen tar sin början i 1950-talets Göteborg, 

med en infl yttad före detta textilarbetare vid namn 

Ernst Rosén.

5 

ERNST ROSÉN, MÄNNISKAN BAKOM BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB.

KONCERN 

Här börjar VD berättelsen 5 

Året i korthet 6 

Affärsidé 7 

53 år på 2 minuter 8 

Koncernstruktur 10 

MODERBOLAG 

Organisationen – Hyresgästen i centrum 11 

Fastigheterna – Det som är bra 

kan alltid bli bättre 14 

Kunden – Hur är det att bo hos oss? 16 

Miljöarbetet 21 

DOTTERBOLAG 

Bolag i koncernen 23 

Flodén Byggnads AB 24 

Flodén Fastighets AB 26 

Nääs Fabriker AB 28 

Aranäs KB 31 

MARKNADSANALYS 

Hyres- och fastighetsmarknaden 33 

ÅRSREDOVISNING 

Innehåll 39 

REVISIONSBERÄTTELSE 

Revisionsberättelse 70 

FÖRETAGSLEDNING 

Företagsledning 71 

7

REINE ROSÉN, TREDJE GENERATIONEN ROSÉN OCH VD 8 I SÅVÄL BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB SOM 

FLODÉN FASTIGHETS AB. SÄTTER ORDNING OCH REDA HÖGT PÅ SIN DAGORDNING.

Året i korthet. KONCERN 

tanke. Det är ju ganska självklart egentligen. Det förekommer 

ju knappast på några andra håll i samhället och affärslivet 

att högre kvalitet kostar lika mycket som lägre. Därför är 

det mycket positivt att arbetet för att hitta en ny modell för 

framtida hyressättning pågår för fullt. Under hyresförhand- 

BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB UTSES AV FASTIGHETSTIDNINGEN 

TILL ÅRETS FASTIGHETSÄGARE 2004. 

ERNST ROSÉN GENOMFÖR TILLSAMMANS MED HYRESGÄSTFÖRENINGEN 

OCH FASTIGHETSÄGARNA I GÖTEBORG BESIKTNINGAR OCH ENKÄTER 

SOM SKA LÄGGAS TILL GRUND FÖR HYRESFÖRHANDLINGARNA 2005. 

ETT FÖRSTA STEG FÖR ATT UTVECKLA BEGREPPET KVALITETSHYRA 

INOM DET BEFINTLIGA BRUKSVÄRDESYSTEMET. 

ERNST ROSÉN FÅR 2004 ÅTER DET HÖGSTA SERVICEINDEXET I AKTIVBO:S 

ENKÄTUNDERSÖKNINGAR OMFATTANDE 350 000 HYRESGÄSTER. 

PÅ MARSTRAND, ETT NATIONELLT OCH INTERNATIONELLT STRATEGISKT 

LÄGE, FÖRVÄRVAS FASTIGHETEN KUNGÄLV MARSTRAND 73:3 MED 

STORA UTVECKLINGSMÖJLIGHETER. 

6 

lingen 2005 fi ck vi tillfälle att testköra den. Det är glädjande 

för hela branschen. Inte minst för en förvaltare som Ernst 

Rosén. Solen skiner när jag svänger in till kontoret på 

Stampgatan i Göteborg. Kanske ska vi se det som ett tecken 

på ljusare tider. 

ANDERS FLODÉN TAR ÖVER VD-ANSVARET I FLODÉN BYGGNADS AB. 

FLODÉN FASTIGHETS AB FORTSÄTTER SITT KVALITETSARBETE GENOM 

ATT GENOMFÖRA SIN FÖRSTA HYRESGÄSTENKÄT. 

ETT 20-TAL NYA FÖRETAG FLYTTAR IN I MELLERSTA FABRIKENS FJÄRDE 

VÅNING PÅ NÄÄS FABRIKER. 

I BÖRJAN AV 2004 FÄRDIGSTÄLLER ARANÄS NYPRODUKTION AV 20 

LÄGENHETER I CENTRALA KUNGSBACKA. 

ARANÄS OMBYGGNATION AV FACKLAN 10 TILL BIOGRAF KOMBINERAT 

MED KONFERENSMÖJLIGHETER BLIR MYCKET LYCKOSAM. 

I DECEMBER BLIR ARANÄS KVALITETS- OCH MILJÖCERTIFIERAT ENLIGT 

FR2000.

7 

Affärsidé. 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB ska långsiktigt 

och med aktivt engagemang gentemot 

hyresgästerna hyra ut lägenheter och 

lokaler till kvalitetsmedvetna hyresgäster. 

Hyresgästerna ska uppfatta att Roséns 

tillhandahåller lägenheter och lokaler till 

prisvärd hyresnivå och att man är en aktiv 

hyresvärd som bryr sig, håller ordning och 

reda samt borgar för ett tryggt boende.

53 år på två minuter. KONCERN 

53 år på två minuter. Längre tid än så tar det inte att förfl ytta 

sig tre generationer i tiden. Resan börjar den 4 oktober 

1952 med en snickare, ett par arbetsbodar och en byggrätt 

på Hisingen. Ernst Rosén, en före detta textilarbetare från 

Mark, får frågan om att överta den byggnadsfi rma där han 

tills för ett år sedan varit arbetsledare. Med ett eget kapital 

på 10 000 kronor och ett lån på 50 000 kronor är han igång 

med sitt första bygge. När huset står färdigt säljs det med 

god vinst till en bostadsrättsförening. 

Under de följande tio åren kommer Byggnadsfi rman 

Ernst Rosén att åta sig 

stora entreprenader för 

allmännyttans bostadsbolag, 

men framför allt 

för HSB. Samtidigt som 

företaget satsar på sina 

egna byggen. 

En ny strategi tar form. 

När de första fastigheterna 

byggs på Persgatan 

9 och 11 i Lunden går 

företaget över från att bara 

vara byggnadsfi rma till att 

också förvalta de fastigheter 

man byggt. Ganska 

snart förvärvas ytterligare 

tre tomter på Räntmästaregatan 

för byggande och 

förvaltning i egen regi. Och på den vägen är det. 

Under de första 30 åren uppförs vid sidan alla externa 

projekt inte mindre än 45 stycken egna fastigheter, av vilka 

de fl esta fortfarande fi nns kvar i företaget. 

Ett viktigt inslag i Miljonprogrammet. 

När det så kallade Miljonprogrammet tar fart i mitten av 

1960-talet är Byggnadsfi rman Ernst Rosén med och förnyar 

Göteborgs stadsbild. Områdena Vegastaden, Annedal, 

Masthugget, Landala, Prästgårdsängen, Hammarkullen och 

Olskroken får nya fastigheter signerade Ernst Rosén. När 

PERSGATAN 9 I LUNDEN, GÖTEBORG. BYGGÅR 1955-56. ETT AV 

ERNST ROSÉNS FÖRSTA HUS. ERNST OCH BENNY ROSÉN HUSERADE I 

FÖRETAGETS KONTOR SOM LÅG EN TRAPPA UPP. 

8 

fastigheten i Olskroken står färdig har företaget genomgått 

ytterligare en förändring. Man åtar sig inte längre byggnadsentreprenader, 

utan fokuserar på förvaltning och förädling. 

En ny generation tar över. 

I början av 1980-talet tar andra och tredje generationen 

Rosén över företaget. Benny och Reine Rosén har idéer 

om att utveckla företaget genom förnuftiga och långsiktiga 

förvärv. Första steget mot en modern fastighetskoncern tar 

man 1989, då Flodén Byggnads AB i Lerum blir till salu. 

Flodéns historia och 

verksamhet påminner om 

Ernst Roséns och det tar 

inte lång tid för parterna 

att komma överens. 

Året därpå tar koncernen 

över Nääs Fabriker i 

Tollered som förvandlas 

från att vara ett gammalt 

bomullsspinneri till att 

bli ett modernt företagscenter. 

Ungefär samtidigt 

etablerar man sig för 

första gången i Orange 

County, Kalifornien. 

Sedan dess har koncernen 

genomfört ett fl ertal 

affärer med goda resultat. 

Rum för strategiska beslut. 

År 1994 tillträder Reine Rosén som VD i koncernen. En ny, 

plattare organisation med delegerat ansvar, utlokaliserad 

förvaltning och renodling av olika roller och ansvarsområden 

inom organisationen införs. På det sättet frigörs tid och kraft 

för strategiska beslut. Något som ger resultat i och med förvärvet 

av Aranäs AB i Kungsbacka. Ett beslut som ökar Byggnadsfi 

rman Ernst Rosén AB:s förvaltade yta med över 50 %. 

Efter 53 år och knappt två minuter är det hög tid att 

vända blad. Det har blivit dags för ett nytt kapitel i Ernst 

Roséns historia.

LEIF ELVESTÅL, TEKNISK CHEF PÅ BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB, 9 BÖRJADE SOM ARBETSLEDARE PÅ ETT AV FÖRETAGETS BYGGEN 1970. 

IDAG ANSVARAR HAN FÖR FASTIGHETERNAS DRIFT, UNDERHÅLL OCH FUNKTION. MEN OCKSÅ FÖR KONCERNENS MILJÖARBETE.

Koncernstruktur. 

FLODÉN 

FASTIGHETS AB 

VD: Reine Rosén 

Omsättning: 39 mkr 

Antal anställda: 12 

Förvaltad yta: 

46 800 kvm 

FLODÉN 

BYGGNADS AB 

VD: Anders Flodén 




2 300 kvm 

ERNST ROSÉN 

FÖRVALTNING AB 


Ägare: 

Benny Rosén 25 % 

Reine Rosén 50 % 

Gunilla Berglie 25 % 

Koncernen totalt inklusive 

50 % av Aranäs AB: 



Förvaltad yta: 354 200 kvm 

BYGGNADSFIRMAN 

ERNST ROSÉN AB 





175 200 kvm 

NÄÄS 

FABRIKER AB 

VD: Katarina Stensryd 




13 000 kvm 

10 

FASTIGHETS- 

AKTIEBOLAGET 

TRUTEN 



11 400 kvm 

ARANÄS AB 

ARANÄS KB 

VD: Ingemar Nilsson 




211 000 kvm

MODERBOLAG 

När Reine Rosén i början av 1990-talet började modernisera 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB, gjorde han det utifrån 

samma grundfi losofi som hans far och farfar en gång haft: 

Sätt hyresgästen i centrum. 

Då, på 1950-talet handlade det om att bygga och förvalta 

sina egna fastigheter för att därigenom skapa kontinuitet 

och långsiktighet. Ett tryggare boende för hyresgästen. 

När arbetet med att förnya företagets organisation drog 

igång 1992, ville vi på sätt och vis lämna denna objektrelaterade 

förvaltning bakom oss. Fastigheten var inte 

längre i fokus för förvaltningen. Istället vändes företagets 

blickar mot hyresgästerna. 

Riv ner och bygg nytt. 

Före 1990-talet byggFastighetsdes 

nästan all förvaltning 

ansvarig 

kring parollen: Rätt sköt- 

Hyresgäster 

Hantverkare 

sel ger ett bra boende. 

Med hyresgästen i centrum 

krävdes en helt ny, 

plattare organisation 

med större kontaktyta 

mot marknaden. 

Städansvarig 

Den gamla hierarkiska pyramiden revs ner. 

I hierarkins ställe byggde vi en horisontell organisation 

där VD, ledning och styrelse tog plats i den ena änden och 

fastighetsansvariga, hantverkare och städansvariga i den 

andra. Som en sammanhållande länk på mittfältet lade vi 

administrationen med kund-, teknik- och ekonomifunktioner. 

På det sättet fi ck hela företaget en kontaktyta mot 

hyresgästerna. 

Drygt tio år senare arbetar vi fortfarande efter samma 

framgångsrika struktur. 

Snabbare och kortare beslutsvägar. 

Ernst Roséns fastighetsbestånd är stort, men den nya 

organisationen liten. Den är trimmad för att ge maximal 

effektivitet och vinst. Hyresgästernas behov har fått styra 

organisationens kompetens och storlek. 

ORGANISATION MED KUNDFOKUS. 

11 

Organisationen – Hyresgästen i centrum. 

Ansvar och dagligt beslutsfattande har delegerats ut i 

organisationen. Genom förvaltarroller som kundansvarig, 

fastighetsansvarig och teknisk chef har förvaltningen blivit 

effektivare. 

De kundansvariga har idag ansvar för uthyrning av lägenheter, 

lokaler och garageplatser. I nära dialog med hyresgästerna 

beslutar de själva om löpande lägenhetsunderhåll 

och lokalanpassningar. 

Fastighetsansvariga fi nns alltid tillgängliga för hyresgästerna 

via mobiltelefon. Tillsammans med hantverkare och 

städansvariga bildar de ett team som går under namnet 

ER Boendeservice. 

ER Boendeservice 

fi nns i fem strategiska 

stadsdelar 

Teknik 

av Göteborg. Tack 

vare närheten till 

Kundansvarig 

VD, styrelse, ledning 

hyresgästerna kan 

Ekonomi/ 

Administration 

teamen hålla en 

hög tillgänglighet 

vad gäller löpande 

underhåll och funktionstillsyn. 

Teknikchefen 

har huvudansvaret för fastigheternas drift, underhåll och 

funktion. Han kompletterar även ER Boendeservice med 

övergripande teknisk kompetens. Det är också teknikchefen 

som driver miljöarbetet och ser till att uppsatta mål nås. 

Resultatet av den nya förvaltningsmodellen har blivit 

snabbare och kortare beslutsvägar. Något som uppskattas 

av hyresgästerna. I de årliga kundundersökningarna 

återkommer de till upplevelsen av en hyresvärd med stor 

tillgänglighet. En upplevelse som förstärks av den innehållsrika 

hyresgästpärmen. 

Delaktighet och insyn. 

Den nya organisationen ger medarbetarna en ny syn på 

sin egen betydelse för företagets utveckling och framgång. 

Inte nog med att deras roll blir viktigare i kontakten med 

hyresgästerna, de har dessutom fått ansvar för budget,

”KOM I TID. RING OM DU ÄR SEN. STÄDA EFTER DIG.” DET ÄR SONNY HILDÉNS 12 TIPS TILL DEN SOM VILL FÅ NÖJDA HYRESGÄSTER. SONNY HAR ARBETAT 

PÅ BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB SEDAN 1984. FÖRST SOM BETONGARBETARE OCH NU SOM HANTVERKARE PÅ ER BOENDESERVICE.

MODERBOLAG 

prognoser och resultat. Och därigenom en helt annan 

delaktighet och insyn i företaget mot vad de tidigare haft. 

Som en naturlig följd av det ökade ansvaret har Byggnadsfi 

rman Ernst Rosén AB infört ett bonussystem som omfattar 

alla medarbetare. Med lika stor del. 

De årligen återkommande kundundersökningarna fungerar 

som handfast benchmarking. Med deras hjälp sätter 

vi upp nya mål och utmaningar. Ett arbete som äger rum 

vid de återkommande Roséndagarna. Med ett stort mått av 

allvar och idéarbete, men även samvaro och teambuilding, 

skissas framtidens Ernst Rosén upp. 

Med den nya organisationen har alla aktörer i förvaltningsprocessen 

– hyresgäst, medarbetare och företag 

– kommit in i en positiv spiral med en egen dynamik. Något 

som år 2004 bland annat resulterade i utnämningen till 

Årets fastighetsägare. 

Låg omsättning. 

Det är inte enbart hyresgästerna som trivs och stannar kvar 

hos Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Även medarbetarna 

13 

Organisationen – Hyresgästen i centrum. 

har en tendens att bli kvar i många år. 

Den nya organisationen med medbestämmande, ansvar 

och bonussystem är en av trivselfaktorerna. Den genomsnittliga 

anställningstiden i företaget är 15 år och 58 % av 

medarbetarna har jobbat längre tid än tio år. 

Ett annat mått på organisationens styrka och engagemang 

är den mycket låga sjukfrånvaron. 

En stabil grund att bygga på. 

Företagets fi losofi är i princip den samma som för 50 år 

DET BLIR ORDNING OCH REDA I FASTIGHETERNA MED TILL EXEMPEL SÄKRA CYKELRUM, SYSTEM FÖR TVÄTTBOKNING OCH TILLSYN I TVÄTTSTUGAN. 

sedan. Hyresgästerna ska vara i centrum och Ernst Rosén 

ska erbjuda dem ett bra boende. Det enda som förändrats 

är medlen att uppnå målet. 

Sedan den nya organisationen infördes för drygt tio år 

sedan har en naturlig och gemensam värdegrund byggts 

upp inom företaget. Alla medarbetare har idag en känsla för 

vilka synsätt och värderingar som ska prägla verksamheten. 

Tydliga mål, en fungerande struktur och ett bra system för 

uppföljning av verksamheten underlättar det gemensamma 

arbetet.

Fastigheterna – Det som är bra kan alltid bli bättre. MODERBOLAG 

Den 28 oktober 2004 utsågs för åttonde året i rad Årets fastighetsansvarig ett team som går under namnet ER 

fastighetsägare av Fastighetstidningen. Priset gick till Ernst Boendeservice. De har hand om funktionstillsyn av 

Rosén med motiveringen: 

fastigheterna. ER Boendeservice fi nns alltid till hands för 

”Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB är en fastighetsägare hyresgästerna och kan snabbt rycka ut om något måste 

som tydligt, uthålligt och ekonomiskt 

åtgärdas. Många av våra fastighets- 

framgångsrikt fokuserar på trivsel, 

LÄGENHETSSTORLEKAR. 

ansvariga har en gång själva varit 

trygghet, kvalitet och långsiktighet så- 

med och byggt fastigheterna som de 

väl gentemot hyresgästerna som mot 

3 rum 

har ansvar för! De känner husen utan 

företagets anställda.” 

4 rum 

1 rum och innan. Och har stor känsla för att 

Förutom äran, är det ett gott betyg på 

4 % 

upptäcka underhållsbehov i tid. 

att vår strategi fungerat. Men det som 

5 rum 

De brister som inte kan avhjälpas 

är bra kan alltid bli bättre. 

2 rum 

direkt rapporteras till teknikchefen, 

som har huvudansvaret för fastighet- 

Vårt fastighetsbestånd. 

1 rum, 17 % 

ernas drift, underhåll och funktion. 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB äger 

2 rum, 41 % 

Teknikchefen får dessutom varje år 

och förvaltar runt 2 100 lägenheter 

3 rum, 22 % 

en rapport om fastigheternas aktuella 

och drygt 300 lokaler i 38 fastigheter 

4 rum, 17 % 

status. 

i de centrala delarna av Göteborg. 

5 rum, 3 % 

Det betyder att 78 % av beståndet är 

Totalt 2 105 lägenheter. 

Långsiktigt underhåll. 

lägenheter och resterande 22 % lokaler. 

Planering är A och O för att vi ska 

Tyngdpunkten i beståndet är uppförda i 

kunna bibehålla och höja den tekniska 

LOKALTYPER. 

egen regi på 1960- och 70-talet. 

standarden på våra fastigheter. Vår 

Fastigheterna är byggda i gedigna 

Lager 

långsiktiga underhållsplan är ett viktigt 

material. De allra fl esta har tegelfasader. 

Skola/omsorg 

Butiker 

verktyg när vi ska fatta stora beslut. 

Arkitekturen präglas av praktisk, stram 

Övrigt 

Den gör dessutom att vi slipper drabenkelhet 

och följsam anpassning till 

bas av obehagliga ekonomiska över- 

övrig bebyggelse i respektive stadsdel. 

Kontor 

raskningar. Under årens lopp har vi 

lagt ner tid och kraft på fönsterbyten, 

Full kontroll på drift och skötsel. 

garage- och gårdsrenoveringar. Bland 

Fastigheternas säkerhet, utseende, 

Kontor, 18 500 kvm 

annat har samtliga tvättstugor uppgra- 

funktion och komfort övervakas dagli- 

Butiker, 12 100 kvm 

derats till modern standard. 

gen av vår teknik- och serviceavdelning. 

Lager, 3 600 kvm 

Betongkonstruktioner, garage, bal- 

Man kan se det som en hälsokontroll. 

Skola/Omsorg, 3 300 kvm konger, fasader och tak liksom isolering, 

En avstämning. 

Övrigt, 3 000 kvm 

ljud och värme besiktigas kontinuerligt 

Energi-, vatten- och värmeför- 

Totalt 40 500 kvm. 

av oberoende konsulter. Det ger oss 

brukning kontrolleras kontinuerligt. 

ett bra grepp om fastighetsbeståndets 

Den dagliga kontrollen är sedan länge datoriserad. I fl era 

av företagets fastigheter sker värmeregleringen via internet. 

status. Och gör att vi kan planera för framtiden. 

Under 2004 och 2005 förnyar och utvecklar vi systemen. 

Ett tryggt och säkert boende. 

Tillsammans med hantverkare och städansvariga bildar vår I vår affärsidé står inskrivet att vi ska tillhandahålla ett tryggt 

14

MODERBOLAG 

och säkert boende. I den senaste kundundersökningen 

säger sig 85,3 % av hyresgästerna känna sig trygga hos 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Det är ett gott betyg och 

ett bevis på att våra insatser, i form av till exempel förbättrad 

belysning och porttelefoner, gett resultat. 

Men det fi nns fl er exempel på hur vi kunnat öka trivsel 

och säkerhet i boendet. 

Trappuppgångar och andra platser där hyresgäster rör 

sig har målats om och blivit snygga, fräscha, ljusa och trygga. 

Garage har renoverats med nytt tätskikt, ny asfaltsbeläggning 

och bättre belysning. På en del platser har 

hyresgäster mot en liten avgift kunnat få inhägnad parkeringsplats. 

I Annedal, på Utlandagatan och i Vegastaden har 

övervakningskameror installerats för att förstärka trygghet 

och säkerhet. Innergårdarnas atmosfär och miljö ses kon- 

Fastigheterna – Det som är bra kan alltid bli bättre. 

15 

tinuerligt över och åtgärdas. På senare år har bland annat 

lekplatser, möjligheter för cykelparkering och planteringar 

fått sig en rejäl uppryckning. 

Under 2004 har vi renoverat och målat om balkonger 

och fasader i Lunden. Nya låssystem har satts in på Karl 

Gustavsgatan, Nordostpassagen och Jungmansgatan. I enlighet 

med vår plan att uppgradera över 100 hissar har vi 

byggt om ett tiotal hissar på Utlandagatan. 

En stor del av vår avfallshantering sker i samarbete med 

Renova. De erbjuder såväl hygieniska som ekonomiska 

lösningar. Målet är att våra samtliga hyresgäster ska ha 

möjlighet till källsortering på bekvämt avstånd. 

Vi vet att teknisk översyn, renoveringar, underhåll och 

allmän upprustning lönar sig. Det har vi fått bekräftat så 

sent som år 2004 i vår undersökning bland hyresgästerna. 

TV-ÖVERVAKNING OCH PORTTELEFONER HAR GJORT DET TRYGGARE ATT BO HOS ERNST ROSÉN.

Kunden – Hur är det att bo hos oss? MODERBOLAG 

Om man räknar in intern- och direktbyten har Byggnadsgäster hos privata och allmännyttiga fastighetsägare. Svarsfi 

rman Ernst Rosén AB knappt 10 % i omsättning bland frekvensen brukar ligga på runt 65 %. Bland Ernst Roséns 

hyresgästerna. Det är en mycket låg siffra. Lägre än genom- hyresgäster ligger siffran på 70 %. Det gör resultatens 

snittet i Göteborg. Trots att bostäder har blivit en bristvara tillförlitlighet mycket hög. 

(åtminstone om man ser till våra svenska storstadsom- 

Vid den senaste undersökningen kan man konstatera 

råden) är den låga omsättningen ett tydligt tecken på att att Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB ligger långt fram, till 

hyresgästerna gillar att bo hos oss. Något som också märks och med i spetsen, när det gäller prisvärdhet, servicekvali- 

i de årligen återkommande hyresgästenkäterna. 

tet, trygghet, produktkvalitet och fastigheternas läge. Men 

det mest intressanta för oss är 

Årliga hyresgästenkäter. 

SERVICEINDEX. 

nog ändå serviceindex. 

Kvalitetsarbetet inom Byggnads- 100 % 

Serviceindex är ett sammanfi 

rman Ernst Rosén AB har pågått 

88,6 

fattande mått på servicekvalite- 

sedan början av 1990-talet. På 

87,8 

ten och mäts med hjälp av fyra 

olika sätt har vi försökt vara lyhörda 

85,7 

olika delfaktorer: ”Ta kunden på 

inför hyresgästernas behov och 

81,8 

allvar”, ”Trygghet och säkerhet”, 

önskemål. 

”Rent och snyggt” samt ”Hjälp 

Kvalitetstänkandet har ut- 

när det behövs”. 

vecklats kontinuerligt. Särskilt 

vad gäller kundkontakter, trivsel, 

1998 2000 2002 2004 

Vid årets mätning fi ck vi ett 

serviceindex på 88,6 % nöjda 

trygghet och underhåll. 

hyresgäster. Det ska ställas mot 

Varje år sedan 1997 har vi, 

medianvärdet (79,5 %) för alla 

tillsammans med konsultföretaget 

SERVICEINDEX OCH DÄRI INGÅENDE DELINDEX. 

undersökta företag. För tredje 

AktivBo, genomfört en omfat- 

SERVICEINDEX 88,6 

året i rad var Byggnadsfi rman 

tande undersökning bland våra 

Ernst Rosén AB bäst i undersök- 

hyresgäster. På det sättet kan 

TA KUNDEN PÅ ALLVAR 93,5 ningen. 

vi klart och tydligt se hur våra 

TRYGGHET OCH SÄKERHET 85,3 

hyresgäster uppfattar oss som 

Företagets image. 

hyresvärd. Vad som är bra och 

RENT OCH SNYGGT 86,4 

Frågor om trivsel, omtanke, 

vad vi behöver lägga ner mer kraft 

HJÄLP NÄR DET BEHÖVS 92,1 bostadens geografi ska läge, 

på och förbättra. 

prisvärdhet och huruvida hyres- 

I undersökningen ställs 

gästerna kan tänka sig att rekom- 

sedan våra resultat mot andra fastighetsägares. Det ger oss mendera oss som värd eller inte, ger en bra och överblick- 

en bild av hur vi sköter oss i förhållande till andra aktörer bar bild av företagets image. Och imagen ser väldigt bra ut. 

på marknaden. Men det är inte den huvudsakliga anled- I årets undersökning säger sig 96 % av hyresgästerna 

ningen till att vi genomför undersökningen. Främst används trivas med oss som värd och 97,2 % att de kan tänka sig 

resultaten som ett internt arbetsredskap för oss när vi sätter att rekommendera oss till andra. 

upp verksamhets- och kvalitetsmål. 

Men det som är bra kan alltid bli bättre. 

Varje år träffas alla våra anställda under de så kallade 

Uppmuntrande läsning. 

Roséndagarna. Då går vi gemensamt igenom resultatet från 

AktivBo genomför undersökningar bland 350 000 hyres- undersökningen, gör analyser och diskuterar vad vi kan 

16

Kenneth och Lillemor Dohsé bor sedan sommaren 2004 i fyra rum och kök 

på Redbergsvägen. De kommer närmast från ett radhus. 

”Den stora skillnaden mellan att bo i lägenhet och radhus är servicen. 

Här kommer de och fi xar bara man ringer”, säger Lillemor. 

Man kan lugnt påstå att Kenneth och Lillemor stormtrivs. 

”Här är toppen, det är nära till allt och vi har knappt haft ute bilen något. 

Det är bara att hoppa på spårvagnen om man behöver åka någonstans.” 

Paret trivs så bra att Lillemor gärna skulle ha rekommenderat sin syster 

en lägenhet hos Ernst Rosén. 

17

JOHAN ÖSTLING ÄR FASTIGHETSANSVARIG I LUNDEN I GÖTEBORG. 18 DET ÄR TILL HONOM HYRESGÄSTERNA VÄNDER SIG 

OM DE HAR NÅGOT PROBLEM MED SINA LÄGENHETER. JOHANS MOTTO ÄR: ”ÅTGÄRDA FELEN SAMMA DAG SOM DE RAPPORTERAS!”

MODERBOLAG 

göra för att bli ännu bättre. Vi går igenom bostadsområde 

för bostadsområde, ibland ställer vi dem mot varandra. 

Varför skiljer sig siffrorna åt mellan de olika områdena och 

hur kan vi dra nytta av kunskap och erfarenheter från dem? 

På samma sätt analyserar vi även fastighet för fastighet. 

Men det stannar inte vid det. 

ATTRAKTIVITET OCH PRISVÄRDHET. 

TRIVSEL I STADSDELEN 99,5 

KAN REKOMMENDERA I KVARTERET 98,3 

PRISVÄRDHET 79,6 

Salt Fashion trivs hos Ernst Rosén. 

Pia Byberg och Daniel Kooli tyckte att det behövdes en bra 

klädaffär i området. I november 2004 slog de upp portarna till 

modebutiken Salt Fashion på Danska vägen 84 i Lunden. 

”Vi fastnade direkt för lokalen. Den hade tidigare inrymt en 

elektronikaffär, så det var en hel del att renovera”, säger Pia. 

Varje lokalavtal är unikt. Ibland vill hyresgästen få hela 

renoveringen genomförd av Ernst Rosén. Ibland vill de själva 

vara med och hjälpa till. 

Salt Fashion valde det senare. Ernst Rosén rensade upp 

19 

Kunden – Hur är det att bo hos oss? 

För att hyresgästen ska trivas måste våra medarbetare trivas. 

Därför stämmer vi kontinuerligt av interna erfarenheter, 

bland annat för att få ett mått på individens inre motivation 

och tillfredsställelse i arbetet. 

Resultatet av våra insatser mynnade i år ut i ett serviceindex 

på 88,6 %! 

PROFILFRÅGOR. 

TRIVSELN MED ERNST ROSÉN SOM VÄRD 96,0 

ATT KÄNNA IGEN ERNST ROSÉNS MEDARBETARE 96,8 

ATT KÄNNA IGEN ENTREPRENÖR/HANTVERKARE 78,1 

ÄR ERNST ROSÉN MÅN OM SINA HYRESGÄSTER? 89,1 

KAN REKOMMENDERA ERNST ROSÉN 97,2 

i lokalen. Bland annat bytte man entréparti och hjälpte till 

med att bygga upp en vägg ut mot vägen som avskärmar 

skyltfönstret mot resten av butiken. 

”Vi ville gärna själva vara med och rusta upp lokalen. 

Ernst Rosén bekostade nytt golv eftersom det gamla var ganska 

slitet och så stod de för färgen. Målade gjorde vi själva.” 

Resultatet blev mycket bra. 

”Vi är nöjda med både lokal, hyresvärd och samarbete”, 

avslutar Pia.

Miljöpolicy. 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB ska långsiktigt 

och med aktivt engagemang gentemot 

hyresgästerna hyra ut lägenheter och lokaler till 

kvalitetsmedvetna hyresgäster. 

Hyresgästerna ska uppfatta att Roséns 

tillhandahåller lägenheter och lokaler till prisvärd 

hyresnivå och att man är en aktiv hyresvärd som 

bryr sig, håller ordning och reda samt borgar för 

ett tryggt boende. 

Verksamheten ska bedrivas med minsta 

möjliga påverkan på miljön, för att bidra till en 

hållbar utveckling. 

Roséns betraktar samhällets krav enligt lagar 

och förordningar som minimikrav. Vi ska sträva 

efter ständig förbättring för att minska miljöbelastningen 

och för att förebygga föroreningar. 

Roséns betraktar miljöarbetet som en förutsättning 

för att kunna nå företagets samtliga mål. 

Miljöpolicyn omfattar hela Roséns verksamhet: 

såväl administration, drift och underhåll, 

som ny- och ombyggnadsprojekt. 

Denna miljöpolicy antogs 1997 och reviderades 

2001. 

”ATT BYGGA UPP ETT BRA FÖRTROENDE MED VÅRA HYRESGÄSTER ÖVER TID ÄR A OCH O. DET HAR JAG SETT I ALLA ÅR JAG VARIT HOS ERNST ROSÉN”, SÄGER AGNETA 

LÖFMAN, INFORMATIONSANSVARIG PÅ BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB. ”DET 20 GÄLLER INTE BARA DEN SKRIFTLIGA INFORMATIONEN UTAN ÄVEN DEN MUNTLIGA, 

ALLA I ORGANISATIONEN BIDRAR MED HUR MAN KOMMUNICERAR MED HYRESGÄSTER OCH ANDRA INTRESSENTER.”

MODERBOLAG 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB inledde sitt miljöarbete 

redan i mitten av 1990-talet och har under de senaste åren 

intensifi erat arbetet och byggt upp ett heltäckande miljöledningssystem. 

Som ett av de första företagen i fastighetsbranschen 

certifi erades Roséns miljöledningssystem under 

hösten 2001 enligt den internationella standarden ISO 

14001. Under år 2003 och 2004 kompletterades ledningssystemet 

så att det numera även omfattar vårt systematiska 

arbetsmiljöarbete. 

Sedan några år är vi även miljödiplomerade av Göteborgs 

stad. 

Ett arbetsredskap. 

Det certifi erade ledningssystemet fungerar som ett redskap för 

ständiga förbättringar och grunden 

för insatserna på miljö- och arbetsmiljöområdet 

är våra policies. De 

fungerar som ledstjärnor och innehåller 

såväl värderingar och visioner som 

förhållningssätt och strategier. 

Miljöpolicyn upprättades och 

antogs 1997 med utgångspunkt i en 

förstudie som kartlade vår befi ntliga 

miljöstatus och miljöbelastning. 

Arbetsmiljöpolicyn antogs 2002 med 

utgångspunkt i en nulägesutredning. 

Tolv övergripande mål har 

fastställts för miljöarbetet och till 

varje övergripande mål fi nns ett antal mått- och tidsatta 

mål. En miljögrupp träffas med jämna mellanrum under 

ledning av miljösamordnaren och följer upp verksamheten, 

diskuterar nya frågor och förankrar beslutade förändringar 

och förbättringar. 

Hela organisationen är väl insatt i mål och policies. 

Miljö är till exempel en stående punkt vid teknik- och kontorsmöten, 

liksom vid de årligen återkommande Roséndagarna. 

Miljöarbete i praktiken. 

Under de senaste åren har vi gjort en översyn av verksamheten 

i stort och smått. Vi har vidtagit fl era miljöförbätt- 

NÄSTAN 100 % AV HYRESGÄSTERNA TYCKER ATT 

VI HAR ETT BRA ENGAGEMANG I MILJÖFRÅGOR. 

21 

Miljöarbetet. 

rande åtgärder som på sikt bidrar till en hållbar utveckling. 

Men för att lyckas med arbetet måste även entreprenörer, 

leverantörer och hyresgäster vara med och hjälpa till. 

Under år 2004 präglades miljöarbetet av löpande insatser, 

framförallt uppföljningar och styrning av energi och 

vattenanvändning. Men vi har även lagt kraft på fastighetsansvarigas 

insatser för att tillmötesgå hyresgästernas krav 

och förväntningar inom miljöområdet. 

Det har gett resultat. Inte mindre än 97,8 % av hyresgästerna 

säger sig vara nöjda med vårt engagemang i miljöfrågan. 

Uppfyller vi våra mål? 

Målen för år 2004 var inriktade på att höja hyresgästernas 

medvetande om betydelsen av ett 

målmedvetet miljöarbete. Arbetet 

fokuserades på förutsättningarna 

för att kunna agera miljömedvetet. 

Bättre hantering av hushållsavfall, 

bättre hantering av återvinningsbart 

material, enklare hantering av grovsopor 

samt ökad information om 

avfallshantering, var några av de 

frågor vi arbetade med under året. 

Samtliga av de mål som handlade 

om hur våra hyresgäster uppfattar 

vårt miljöarbete och sina egna 

möjligheter att själva ta miljöansvar, 

nåddes helt eller nästan helt. Drygt 85 % tycker att förutsättningarna 

fi nns att agera miljömedvetet. 88,7 % tycker 

att avfallshanteringen är bra och nästan 100 % tycker att 

Ernst Roséns engagemang i miljöfrågor är bra. 

Sedan år 2002 samarbetar vi med Renova, som tar 

hand om hyresgästernas avfall och håller rent i soprum och 

miljöhus. Under år 2004 fortsatte diskussionerna med Renova 

om hur vi ska kunna förbättra avfallshanteringen, öka 

källsorteringen och minska den totala avfallsmängden. 

Under året har vi även gjort ett fl ertal insatser för att förbättra 

informationen till våra hyresgäster, främst i form av 

skyltar och annan skriftlig information.

”TIDEN GÅR FORT NÄR MAN HAR ROLIGT, JAG HAR VARIT PÅ ROSÉNS I DRYGT 11 22ÅR 

OCH ÄNDÅ KÄNNS DET SOM OM JAG FORTFARANDE ÄR NYANSTÄLLD”, SÄGER 

BIRGITTA HANNING, KONCERNCONTROLLER. ”ENGAGEMANG, KUNSKAP OCH KÄNSLA BLAND PERSONALEN ÄR VIKTIGT. NÖJDA MEDARBETARE GER NÖJDA KUNDER.”

DOTTERBOLAG 

Koncernen omfattar utöver moderbolaget Byggnadsfi rman 

Ernst Rosén AB även ett antal dotterbolag. Flodén Fastighets 

AB och Flodén Byggnads AB med säte i Lerum, Nääs 

Fabriker AB i Tollered och till hälften ägda Aranäs AB i 

Kungsbacka. 

Alla dotterbolag utom Flodén Byggnads AB ägnar sig åt 

fastighetsförvaltning av lägenheter och lokaler. Hela koncernen 

utgår från samma strategi och verksamhetsprinciper 

som moderbolaget. 

Innan Byggnadsfi rman Ernst Rosén förvandlades till 

familjeägt aktiebolag 1988 bedrevs byggande och förvaltning 

i en enda rörelse. Den nya bolagsformen gav frihet och 

skapade utrymme för breddad verksamhet och framtida 

utveckling, exempelvis genom förvärv. 

Koncernen tar form. 

Flodén Byggnads AB i Lerum blev till salu 1989. Företagets 

struktur och historia påminde om Byggnadsfi rman 

Ernst Roséns och efter en tids förhandlingar överläts både 

byggverksamhet och fastigheter till Ernst Rosén. Företaget 

har efter affären delat upp byggverksamhet och förvaltning 

i separata bolag. 

År 1990 fi ck koncernen erbjudande om att förvärva 

Nääs Fabriker i Tollered mellan Lerum och Alingsås. En 

omfattande men försiktig renovering tog fart. Och det gamla 

bomullsspinneriet förvandlas nu till ett modernt företagscenter. 

Idag verkar drygt 80 företag i lokalerna. 

En uppseendeväckande affär. 

Tack vare sin långsiktiga strategi kunde Byggnadsfi rman 

Ernst Rosén AB år 1996 iscensätta en av de mest spektakulära 

fastighetsaffärerna någonsin i Göteborg. Förvärvet 

av Kungsbackas största privata fastighetsägare, Aranäs 

AB, genomfördes i ett nystartat bolag tillsammans med Ivar 

Kjellberg Fastighets AB. Det nybildade intressebolaget övertog, 

för en köpesumma på 1,3 miljarder kronor, en modern, 

välskött och tongivande fastighetsrörelse i Kungsbacka. 

I köpet ingick även det stora köpcentret Kungsmässan. 

Därmed kunde förvaltningen fortsätta enligt samma modell 

som ägarna redan tillämpade med framgång i Göteborg. 

23 

Bolag i koncernen.

Flodén Byggnads AB. 

Flodén Byggnads AB är ett entreprenadföretag med säte 

i Lerum. Företagets traditioner inom bygg- och fastighetsbranschen 

i Lerum och Alingsås går tillbaka till 1927. 

År 1989 förvärvades företaget av Byggnadsfi rman Ernst 

Rosén AB. Både bygg och förvaltning låg då i ett och 

samma bolag, men efter övertagandet renodlades byggverksamheten 

genom att fastighetsförvaltningen fl yttades 

över till Flodén Fastighets AB. Idag är Flodén Byggnads 

AB det enda företag i koncernen som representerar den 

byggmästaranda som Ernst Rosén en gång stod för. 

Under 1950- och 60-talet uppförde Flodén Byggnads AB 

mycket av den nuvarande bebyggelsen i centrala Lerum. På 

senare år har uppdragen bestått av nyproduktion av bland 

annat skolor, sjukhem, gruppbostäder, industrifastigheter, 

men också kommersiella fastigheter. 

Hög kapacitet och beredskap. 

Flodén Byggnads AB är huvudsakligen aktivt i Göteborg och 

kranskommunerna Kungälv, Partille, Lerum, Alingsås, Härryda, 

Mölndal och Kungsbacka. Bolaget utför alla typer av 

fastighetsunderhåll både inom och utom koncernen och har 

både hög kapacitet och beredskap. Merparten av uppdragen 

är externa. Satsningen på en särskild enhet för löpande service 

åt avtalskunder har visat sig lyckosam och verksamheten växer 

stadigt. Idag fi nns servicebilar stationerade i Lerum, Alingsås, 

Kungsbacka och Göteborg. 

En fl exibel inställning till marknadens efterfrågan och 

RENOVERING AV LÄGENHET VID STORA TORGET I CENTRALA ALINGSÅS. 

24 

krav har medfört att bolaget fungerar väl i rådande byggkonjunktur. 

Målsättningen är att överträffa marknadens 

förväntningar med höga interna krav på kvalitets- och miljöansvar 

för att behålla positionen som ett av de främsta byggföretagen 

i sin nisch inom sitt geografi ska område. Flodén 

Byggnads AB äger även några bostadsfastigheter i Alingsås. 

Året som gick. 

Under år 2004 har en del större arbeten genomförts. Bland 

annat har en om- och tillbyggnad av 13 lägenheter vid 

Vallhamra torg genomförts åt PartilleBo. En ny förskola, 

Hästhagens Förskola, har byggts åt Lerums kommun och i 

Råda har 800 lägenheter anpassats till fjärrvärme. Företa- 

gets anställda gick en miljöutbildning vilket mynnade ut i 

att företaget blev miljödiplomerat. Miljöarbetet kommer att 

få stort utrymme i det vardagliga arbetet även framöver. 

I maj 2004 tillträdde Anders Flodén, sedan tidigare 

arbetschef och styrelsemedlem i bolaget, som VD. 

En titt in i framtiden. 

DOTTERBOLAG 

Långsiktiga relationer kommer även i fortsättningen att 

generera gott samarbete med nöjda kunder. Bland annat 

ska bolaget i samarbete med Modexa kök renovera 180 

kök åt PartilleBo under 2005. Arbetet med att dokumentera 

företagets ledningssystem fortsätter under året. Ledningssystemet 

är ett effektivt sätt att styra och kontrollera verksamheten. 

Helt enkelt ett viktigt redskap för förbättringar.

”VISA RESPEKT FÖR HYRESGÄSTERNA!”, SÄGER HENRIK LINDÉN SOM ARBETAR 25 SOM BYGGARE PÅ FLODÉN BYGGNADS AB SEDAN 1987. ”DU KAN 

INTE BARA BRÖTA IN HOS DEM HUR SOM HELST. OCH VAR NOGA MED ATT STÄDA OCH HÅLLA ORDNING. DU ARBETAR I NÅGON ANNANS HEM.”

Flodén Fastighets AB. DOTTERBOLAG 

Flodén Fastighets AB startade som en del av Flodén Bygg- 


nads AB. I och med Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB:s Omsättningen bland hyresgäster har de senaste åren 

övertagande av verksamheten delades bolaget upp i två sjunkit stadigt och ligger, med hänsyn taget till bostädernas 

delar. En med inriktning mot förvaltning och en mot ren storlekssammansättning, på en låg nivå. Vakansgraden 

byggverksamhet. Sedan slutet av 1990- 

avseende bolagets lokaler uppgår till 

talet har bolaget varit mycket expansivt 

LÄGENHETSSTORLEKAR. 

låga 3 %. 

och förvärvat fastigheter på intressanta 

Efter att bolagets tidigare VD Anders 

lägen, främst i Alingsås. Totalt rör det sig 

3 rum 

Norén lämnade sitt uppdrag sommaren 

om 30 400 kvm i 12 fastigheter. 

Flodén Fastighets AB tillhör idag 

Alingsås och Lerums största och mest välre- 

4 rum 

1 rum 

4 % 

5 rum 

2004, har Reine Rosén tagit över VDansvaret. 

Flodén Fastighets AB har under 

nommerade fastighetsägare. Fastigheterna 

2 rum 

hösten börjat samarbeta med AktivBo 

ligger på attraktiva lägen, ofta mitt i centrum, 

och genomfört en undersökning (samma 

och består till 70 % av bostäder. 

1 rum, 13 % 

undersökning som årligen genomförs i 

Totalt sett äger och förvaltar Flodén 

2 rum, 37 % 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB) bland 

Fastighets AB 46 900 kvm. Av dessa ligger 

3 rum, 33 % 

hyresgästerna. Undersökningen fi ck 

33 300 kvm i Alingsås. Det gör Flodéns 

4 rum, 15 % 

stort gensvar med en svarsfrekvens på 

till en av kommunens största privata fast- 

5 rum, 2 % 

78 %. Undersökningen kommer att bli 

ighetsägare. 

Totalt 444 lägenheter. 

ett viktigt verktyg för fastighetschef Sune 

I Lerum är förvaltningen koncentrerad 

Johansson och förvaltare Torgny Tennby 

på kommersiella lokaler och här har Flodén 

LOKALTYPER. 

när de ska sätta upp verksamhets- och 

Fastighets AB en stark position i de cen- 

kvalitetsmål. I början av 2005 genomtrala 

delarna av kommunen. Fastigheterna 

Lager Butik 

fördes en genomgång av resultatet där 

inrymmer lokaler för en mängd verksamhe- 

Övrigt 4 % 

alla anställda deltog. I mitten av januari 

ter, främst sådana som bidrar både till det 

Bio 

påbörjades arbetet med att analysera 

allmänna och privata serviceutbudet. 

Kontor 

svaren för att genomföra förbättringar. 

Hyresgästen i centrum. 

Goda framtidsutsikter. 

Flodén Fastighets AB drivs av samma 

Kontor, 8 000 kvm Bred erfarenhet av lokala förhållanden 

grundtankar som övriga bolag inom 

Butik, 3 500 kvm och en stark ekonomi gör att Flodén 

koncernen. Hög boendekvalitet och nära 

Lager, 1 700 kvm Fastighets AB har hög beredskap för 

dialog med hyresgästerna gör att de trivs 

Övrigt, 1 000 kvm strategiska förvärv, som passar in i befi nt- 

hos Flodéns och månar om fastigheten. 

Bio, 500 kvm 

ligt bestånd och som befäster företagets 

I förvaltningen prioriteras precis som 


ställning i verksamhetsområdet. Med 

i moderbolaget fyra kvalitetskriterier. 

tyngdpunkten av beståndet i Alingsås 

Kriterier som gäller för allt och alla inom företaget. ”Ta kun- ser bolaget positivt på framtiden. Alingsås med bekvämt 

den på allvar”, ”Trygghet och säkerhet”, ”Rent och snyggt” pendelavstånd till Göteborg är en expansiv kommun. Med 

och ”Hjälp när det behövs”. Det är ett sätt att visa respekt väl förvaltade fastigheter i attraktiva, centrala lägen och en 

för såväl hyresgäster som anställda. Och det gäller även i hög servicenivå kan bolaget se fram emot ett fortsatt stabilt 

relationen med leverantörer och andra intressenter. 

uthyrningsläge och bra lönsamhet. 

26

DOTTERBOLAG Flodén Fastighets AB. 

FASTIGHET VID STORA TORGET I CENTRALA ALINGSÅS. 

© Kartena AB 

BOLAGETS FASTIGHETER I LERUM. BOLAGETS FASTIGHETER I ALINGSÅS. 

27 

© Kartena AB

Nääs Fabriker AB. DOTTERBOLAG 

Vid stranden av sjön Sävelången i Tollered ligger Nääs 

Fabriker AB. Ett över 200 år gammalt bomullsspinneri som 

fått nytt liv och förvandlats till ett modernt företagscenter. 

Idag verkar drygt 80 företag i lokalerna. 

Gynnsamt läge. 

Förutsättningarna för Nääs Fabriker AB är idealiska. Med 

sitt gynsamma läge kan man bland annat vara ett konkurrenskraftigt 

och prisvärt alternativ till lokalutbudet i Göteborg. 

Förutom den gamla fi na bruksmiljön erbjuder Nääs 

Fabriker en personligt präglad service och den senaste 

tekniken inom data- och telekommunikation. 

Den uthyrningsbara ytan när området är färdigutvecklat 

kommer att vara 13 000 kvm. Hyresgästernas verksamheter 

bedrivs i moderna, varsamt moderniserade och ändamålsenliga 

lokaler, där de minsta är 15 kvm och de största 

2 000 kvm. 


År 2004 var ett bra år för Nääs Fabriker AB. Inga vakanser 

i iordningsställda lokaler fanns vid årsskiftet. Mellersta 

fabrikens fjärde våning färdigställdes till kontor i december 

2003. Där har ett tjugotal företag fl yttat in under året. 

Ett fl ertal utlandsägda företag har etablerat sig i Sverige 

med huvudkontor på Nääs Fabriker. Dessutom har ett antal 

28 

företag etablerat så kallade showroom för olika verksamheter 

till exempel skor och textilier. 

Stora förändringar har skett utomhus. Bland annat har 

förädling, förbättring och utökning av parkeringsplatser i 

anslutning till området genomförts. 

Gamla Nedre Fabriken som är den äldsta byggnaden 

i området (1845) har under året fått nytt tak, renoverad 

fasad och renoverade fönster. Under 2005 kommer en 

renovering av insidan att påbörjas. 

Framtidstro. 

Under 2004 fortsatte den förändring, komplettering och 

GÖTEBORG 

LANDVETTER 

ALINGSÅS 

NÄÄS FABRIKER 

BOLAGETS SOPPLUNCHER MED FÖREDRAG BLEV ÅRETS MEST BESÖKTA FÖRETAGSAKTIVITETER I LERUM. RUNT 100 BESÖKARE VID VARJE TILLFÄLLE. 

BORÅS 

utveckling av de verksamheter som fi nns i affärskonceptet 

Nääs Fabriker AB. Nääs Fabriker kommer ta steget från att 

”bara” vara ett modernt företagscenter för mindre företag, 

till att också bli ett attraktivt besöksmål för allmänheten. 

Spännande aktiviteter, handel, en utvecklad konferensverksamhet 

och en starkare koppling till utbildningsområdet ska 

borga för att det blir så. 

Myresjöhus har dessutom påbörjat byggande och 

försäljning av parhus i området Strandnääs på avstyckad 

mark intill Nääs Fabriker. Detta kommer göra det möjligt 

för människor att bo och arbeta på samma plats. Infl yttning 

kommer att ske under 2005 och göra området mer 

levande, attraktivt och tillgängligt.

”SERVICE I ALLA LÄGEN. DET ÄR FRAMGÅNGSFAKTORN FÖR NÄÄS FABRIKER”, TYCKER 29 KATARINA STENSRYD, VD FÖR BOLAGET. ”VI SKÖTER ALLT FRÅN ADMINISTRATION 

TILL DR-UTSKICK ÅT VÅRA HYRESGÄSTER. TILL OCH MED FAKTURERING OCH ANDRA SAKER SOM MAN INTE HAR TID MED OM MAN ÄR SMÅFÖRETAGARE.”

GÖRAN ANDERSSON ÄR FASTIGHETSFÖRVALTARE PÅ ARANÄS. EN GÅNG 30I 

TIDEN VAR HAN MED OCH BYGGDE DE FASTIGHETER HAN FÖRVALTAR. 

HAN TROR PÅ RAK OCH ÄRLIG KOMMUNIKATION MED SÅVÄL HYRESGÄSTER SOM LEVERANTÖRER.

DOTTERBOLAG 

31 

Aranäs KB. 

Sedan 1996 ägs Aranäs AB till 50 % vardera av Byggnads- Butikerna fi nns samlade på två plan längs inre affärsgator. 

fi rman Ernst Rosén AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB, Där fi nns även plats för restauranger och annan service. 

Göteborg. Aranäs KB är det rörelsedrivande dotterbolaget Med god tillgänglighet och ett brett utbud är Kungsmässan 

till detta. 

Med nära 2 000 moderna lägenheter i attraktiva stadsdelar 

det naturliga shoppingcentret i Kungsbacka. 

i Kungsbacka är Aranäs KB den största ägaren av bostadshus 


i en av Sveriges snabbast växande 

Under 2004 blev Aranäs miljö- och 

kommuner. Kommunens expansion 

FÖRDELNING MELLAN 

kvalitetscertifi erade enligt FR2000. 

ställer stora krav på att samhällets in- 

BOSTÄDER OCH LOKALER. 

Bolaget valde FR2000 för att det 

frastruktur ökar i samma takt. Aranäs 

kombinerar miljö-, kvalitets- och 

bidrag till denna utveckling är given. 

arbetsmiljöfrågor. Den är dessutom 

Förutom 2 000 lägenheter har fl er 

Lokaler 

anpassad för fastighetsbolag. 

än 2 500 personer sin arbetsplats i 

I början av året färdigställdes 20 

någon av Aranäs lokaler. Dessutom 

Bostäder 

lägenheter i centrala Kungsbacka. 

har köpcentret Kungsmässan 4,5 

I februari invigdes fi lmhuset Facklan 

miljoner besökare varje år. 

vid torget i Kungsbacka. Lokalen 

Lokaler, 33 %, 70 400 kvm 

fungerar både som bio och konfe- 

Vision. 

Bostäder, 67 %, 140 600 kvm rensanläggning. 

Aranäs vision är att vara med och 

Tillsammans med NCC har Aranäs 

öka Kungsbackas attraktivitet för 

uppfört Kungsbackas nya polishus. 

boende och arbete genom utveckling Hotell/ 

Konferens 

LOKALTYPER. 

Länspolismyndigheten i Hallands län 

av såväl befi ntligt fastighetsbestånd 

Industri/ 

har skrivit på ett 15-årigt hyresavtal 

som strategiskt belägen råmark. 

Markinnehavet omfattar 870 000 

Lager/ 

Övrigt 

Kontor 

med Aranäs. 

För att effektivisera förvaltningen 

kvm, delvis under planering. 

såldes en fastighet belägen i Onsala 

Kvalitet är, liksom för alla andra av 

Butiker 

Kyrkby med god avkastning under 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB:s 

dotterbolag, grunden för verksam- 

hösten. 

heten. I alla led. Såväl internt som 

Butiker, 34 900 kvm 

Framtidsutsikter. 

externt. För att kunna ligga på topp 

Kontor, 26 300 kvm 

Kungsbacka tillhör de kommuner som 

bedriver Aranäs en ständig kvalitets- 

Hotell/Konferens, 3 200 kvm växer snabbast. Efterfrågan på boutveckling 

med hjälp av bland annat 

Industri/Lager/Övrigt, 6 000 kvm städer är stor. Arbetet med att bygga 

regelbundet återkommande hyres- 


två hyresrättshus och fyra bostadsgästenkäter. 

Förvaltningen utförs av 

rättshus i Kolla Backe påbörjades och 

egen personal som har hand om administration, fastighets- förväntas stå klart i juli 2006. Av 72 lägenheter kommer 40 

skötsel och underhåll. 

stycken att vara bostadsrätter. 

Under året kommer Aranäs satsa stort på att utveckla 

Kungsmässan. 

fastigheterna i Kungsbacka. Projektering av äldreboende, 

Kungsmässan är idag värd för runt 85 företag, både 

ombyggnad av Hemköp vid Stortorget och påbyggnad av 

rikstäckande butikskedjor och lokala affärsidkare. 

Södercentrum med 730 kvm är bara några aktuella projekt.

Aranäs KB. 

NYBYGGDA FACKLAN 11 I KUNGSBACKA. ETT BEVIS PÅ ATT ARANÄS ÄR MED OCH UTVECKLAR EN AV LANDETS SNABBAST VÄXANDE KOMMUNER. 

BOLAGETS FASTIGHETER I KUNGSBACKA. 

© Kartena AB 

32 

DOTTERBOLAG 

KUNGSMÄSSAN, ETT VÄLBESÖKT KÖPCENTRUM I KUNGSBACKA.

MARKNADSANALYS Hyres- och fastighetsmarknaden. 

Text från Newsec Analys. 

Göteborgs kommun har haft en hög befolkningstillväxt, över 

10 % under det senaste decenniet och ökningen bedöms 

fortsätta med i snitt ca 4 000 personer per år. I dagsläget 

bor drygt 480 000 i kommunen och under 2004 var tillskottet 

ca 3 300 invånare. Befolkningsökningen fördelades lika 

mellan födelseöverskott och nyinfl yttade i kommunen. 

Antal 

8 000 

6 000 

4 000 

2 000 

0 

-2 000 

-4 000 

BEFOLKNINGSÖKNINGEN I GÖTEBORG. 

1980 

1981 

1982 

1983 

1984 

1985 

1986 

1987 

1988 

1989 

1990 

1991 

1992 

1993 

1994 

1995 

1996 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

P 2005 

P 2006 

P 2007 

P 2008 

Källa: SCB och Göteborgs Kommun. 

Det råder fortsatt mycket stor efterfrågan på bostäder i 

Göteborg och bristen är stor. Detta medför att vakansen är i 

det närmaste obefi ntlig och överhettningen bedöms kvarstå 

beroende på fortsatt obalans mellan nybyggnation och befolkningstillväxt. 

Sammanlagt tillfördes bostadsmarknaden 

2 470 lägenheter under år 2004, varav 1 900 i nyproduktion 

och 570 genom ombyggnad. Sammanlagt har 6 060 

lägenheter tillkommit under de tre senaste åren, vilket ligger 

i linje med Kommunfullmäktiges målsättning om 2 000 nya 

lägenheter per år. Enligt kommunens bedömning förväntas 

det byggas 1 900 lägenheter under år 2005 respektive 

2 500 lägenheter år 2006. Nya lägenheter som tillkommit 

genom ombyggnad av vindar minskade under 2004 men 

under de tre senaste åren har tillskottet från vindsombyggnader 

varit ca 290 lägenheter. 

Ernst Roséns hyreslägenheter ligger i attraktiva lägen i 

Göteborg och dagens höga efterfrågan innebär att vakansen 

i beståndet är obefi ntlig. Omsättningen bland hyresgästerna 

är mycket låg vilket också styrker attraktiviteten i beståndet. 

Ernst Rosén kommer att utöka sitt bostadsbestånd i Annedal 

med 16 lägenheter tillkomna genom vindsombyggnad. 

Projektet är nyligen byggstartat och första infl yttningen blir 

under sommaren 2005. Vidare tittar Ernst Rosén på möjlig- 

33 

heterna till vindsombyggnad i fastigheterna i Lunden. 

För lägenhetssökande fi nns Boplats Göteborg som är ett 

samarbete mellan nästan alla hyresvärdar i Göteborg och 

Göteborgs Stad, där allmänheten kostnadsfritt kan söka lägenhet. 

2004 var ett framgångsrikt år för Boplats Göteborg. 

Under året infördes ett nytt datasystem med förbättrade 

sökmöjligheter och sammanlagt publicerades drygt 6 000 

lägenheter på hemsidan som totalt hade drygt 2,3 miljoner 

besökare. Antalet annonser för lediga lägenheter (exklusive 

studentlägenheter) ökade med 25 % från år 2003 till 2004. 

Främst är det de privata bostadsföretagens lägenheter som 

har ökat (+ 45 %), bland annat beroende på att 24 nya 

hyresvärdar tillkommit. Antalet annonserade lägenheter är 

störst på Hisingen och i de norra delarna av Göteborg. 

Priserna på bostadsfastigheter har fortsatt att stiga, 

främst beroende på hög efterfrågan och låga räntor. Största 

delen av transaktionerna sker till bostadsrättföreningar 

(brf). År 2004 blev ett rekordår för Göteborg avseende antal 

försäljningar till bostadsrättsföreningar. Fastighetskontorets 

sammanställning visar att totalt 1 509 hyreslägenheter i 70 

fastigheter omvandlades till bostadsrätter, vilket motsvarar 

ca 60 % av alla sålda bostadsfastigheter. År 2003 var 

motsvarande siffror 1 411 lägenheter i 50 fastigheter och år 

2002 1 420 lägenheter i 44 fastigheter. 

Antal 

köp 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

Vasastan/Inom vallgraven 

FÖRSÄLJNING AV HYRESHUS I GÖTEBORG 2004. 

Johannesberg/Krokslätt 

Haga/Linnéa/Annedal 

Masthugget/Majorna 

Örgryte/Källtorp/lunden 

De höga priser som bostadsrättsföreningarna kan betala 

gör det svårt för andra köparkategorier att konkurrera vid 

försäljning. Såväl inhemska och lokala investerare som utländska 

aktörer är dock intresserade av bostadsfastigheter i 

Hisingen 

Väster 

Försäljning till Brf 

Övriga försäljningar 

Övriga områden 

Källa: Newsec Analys.

ANDERS DARRELL ÄR KUNDANSVARIG HOS ERNST 34 ROSÉN. DET HAR HAN VARIT I FEM ÅR. 

”DET GÄLLER ATT ALLTID GE KUNDEN ETT POSITIVT BEMÖTANDE OCH ATT VARA SÅ TILLGÄNGLIG SOM MÖJLIGT.”


Göteborg. Ett exempel är Wallenstam, som under sommaren 

2004 köpte en större bostadsfastighet innehållande 237 

lägenheter i Majorna av Skanstornet. Under slutet av 2004 

förvärvade Stena Fastigheter samtliga aktier i fastighetsbolaget 

Drott vilket medförde att Stena Fastigheter blev den 

största privata bostadsfastighetsägaren i Göteborg. Den 

norska aktören Acta etablerade sig på Göteborgsmarknaden 

under 2003 då de köpte ett större bostadsbestånd av Niam 

Fond 1 beläget i Biskopsgården. I början av 2005 köpte 

Acta även bostadsbeståndet i Niam Fond 2 som är beläget i 

Hammarkullen. 

Nedan visas en sammanställning över de största privata 

ägarna av bostadsfastigheter i Göteborg. Ernst Rosén har en 

stark position på Göteborgsmarknaden. 

1 000 kvm 

500 

450 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

Stena Fastigheter 

Wallenstam 

STÖRSTA ÄGARE AV BOSTADSFASTIGHETER 

I GÖTEBORG PER 2005-03-31. 

Acta 

Niam Fond 2 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén 

Göteborgs Studentbostäder 

Priserna på bostadsfastigheter i centrala och halvcentrala 

lägen har under 2004 varierat mellan ca 9 000 och 19 000 

kr/kvm med ett medeltal om ca 15 000 kr/kvm. Direktavkastningskraven 

har sjunkit under året för att i dagsläget variera 

mellan 2,5 och 5 % där den nedre delen utgörs av försäljningar 

till bostadsrättsföreningar i de centrala delarna. Inom 

halvcentrala områden såsom Lunden, Stampen och Örgryte 

bedöms avkastningskraven för bostäder variera från 3 till 5 %. 

Ernst Roséns affärsidé är att långsiktigt äga och omsorgsfullt 

förvalta hyreslägenheter i goda lägen. För att 

undvika en segregerad bostadsmarknad är det viktigt att 

olika typer av upplåtelseformer fi nns representerade på 

Bygg Göta/Westnia 

Diligentia 

Tobissongruppen 

CLS Holding 

SEB Trygg Liv 

Eklandia (Castellum) 

Källa: Newsec Analys. 

35 

Hyres- och fastighetsmarknaden. 

marknaden. En låg nyproduktion och ett ökat antal försäljningar 

till bostadsrättsföreningar medför att hyresrätter i attraktiva 

lägen minskat i antal, vilket medfört att Ernst Roséns 

marknadsposition stärkts. Det stora intresset för förvärv av 

bostadsfastigheter innebär även ett ökat investerarintresse 

för Ernst Roséns fastighetsbestånd. Den ökade efterfrågan 

har även inneburit att marknadsvärdet för beståndet stigit 

de senaste åren. 

Ett för Sverige unikt projekt är kvalitetshyresprojektet 

som genomförs i Göteborg och syftar till att utveckla och 

förfi na det idag 35 år gamla bruksvärdessystemet för hyressättning. 

Kvalitetshyresprojektet är ett samarbete mellan 

Hyresgästföreningen Region Västra Sverige och Fastighetsägarna 

Göteborg Första Regionen som pågått sedan 2001. 

Målet med projektet är att skapa rättvisare hyror för både 

hyresgäster och fastighetsägare. Kvalitetshyra omfattar såväl 

hårda faktorer (läge, underhåll och trappstädning) som 

mjuka faktorer (trygghet och dialog med fastighetsägaren), 

totalt fi nns 14 olika kriterier. Underlag för kvalitetshyror 

inhämtas idag genom besiktning och hyresgästenkät. Under 

2004 skickades 20 000 enkäter ut till hyresgäster som 

tillsammans med resultaten från gjorda besiktningar låg 

till grund för hyresförhandlingarna 2005. Under våren ska 

projektet utvärderas. Ambitionen är att samtliga fastigheter 

i projektet ska vara besiktigade och betygssatta i slutet av 

2006 och att 80 % av hyresgästerna har fått möjlighet att 

svara på enkätfrågorna. För Ernst Rosén som satsar på 

kvalitetsarbete, utökad service för hyresgästerna och ett 

långsiktigt underhåll av fastighetsbeståndet är kvalitetshyresprojektet 

ett sätt för bolaget att få ett kvitto på sitt arbete. 

Ett annat projekt som drivs på central nivå är trepartsöverenskommelsen. 

Projektet startade i januari 2001 då en 

överenskommelse träffades mellan Hyresgästföreningen, 

SABO och Fastighetsägarna om utveckling av hyresrätten. 

Målet är att hyresrätten skall vara ett minst lika attraktivt 

boende som andra upplåtelseformer. Diskussionerna omfattar 

IT, trygghet, estetik, miljö och infl ytande individuellt och 

gemensamt i ett hus. De tre parterna begärde i en skrivelse 

till bostadsministern en utredning av hyresrätten. Då regeringen 

presenterade utredningen var de tre parterna inte

Hyres- och fastighetsmarknaden. 

eniga i alla frågor, vilket innebär att projektet hittills inte har 

lett till några konkreta åtgärder. 

Lokaler. 

Göteborg tilldelades under 2004 priset som årets tillväxtkommun 

i Sverige. Göteborg har klarat sig väl under de 

senaste åren tack vare ett diversifi erade näringsliv. Trots 

detta har arbetsmarknadsutvecklingen i Västra Götalands 

län varit negativ sedan hösten 2002. Genom en stark produktivitetsökning 

har företagen skapat tillväxt utan att öka 

antalet arbetande timmar. I AMS senaste prognos bedöms 

sysselsättningen öka under andra halvan av 2005 motsvarande 

ett tillskott av ca 3 000 arbeten. 

Hyresnivåerna för kontor har under 2004 varit ganska 

stabil. Medelhyran för ny- och omtecknade kontrakt i centrala 

Göteborg är 1 600 till 1 650 kr/kvm. Topphyror fås ut i de 

nyproducerade och ombyggda fastigheterna i bästa lägen 

såsom City (Inom Vallgraven, Nordstan och Avenyen), Lilla 

Bommen och Norra Älvstranden. Vakansgraden för kontor 

i centrum har under senaste året ökat från ca 9 % vid 

ingången av 2004 till att i slutet av året ligga på ca 12 %. 

Efterfrågan på kontor bedöms öka under slutet av 2005 

vilket innebär svagt ökande hyror och sjunkande vakanser. 

Avkastningskraven för lokaler varierar beroende på läge 

och standard mellan 6 och 7,5 % i centrala Göteborg. Inom 

halvcentrala områden såsom Lunden, Stampen och Örgryte 

bedöms avkastningskraven för lokaler variera mellan 7,5 

och 8,5 %. 

Ernst Rosén äger endast en renodlad kontorsfastighet 

och påverkas endast i begränsad omfattning av konjunktursvängningar, 

som främst påverkar efterfrågan på kontorslokaler. 

Ernst Roséns lokaler består främst av kontor eller 

butikslokaler på nedersta planen i bostadsfastigheterna. 

I de centrala bostadsfastigheterna är efterfrågan stabil avseende 

kontorslokaler och i de halvcentrala lägena efterfrågas 

ofta butikslokaler för att bidra till områdets serviceutbud. 

Lerum. 

Lerum har drygt 36 200 invånare och har haft en stabil 

befolkningstillväxt. Befolkningsökningen 2004 var 330 per- 

36 


soner och beror både på födelse- och infl yttningsöverskott. 

Kommunens befolkningsprognos visar på fortsatt ökning. 

Lerum är en populär boendeort och vakansen för bostäder 

är i det närmast obefi ntlig. Många bor i Lerum och arbetar 

i Göteborg. Utpendlingen från Lerum är ca 11 500 personer. 

Lerums näringsliv kännetecknas främst av mindre 

företag i olika branscher. Lerum är en relativt liten kontorsmarknad. 

Under 2004 har dock konstaterats en ökning av 

nyetablerade företag. Nääs Fabriker har blivit ett attraktivt 

företagscenter och fl era nyuthyrningar har skett under året. 

Vakansnivån för lokaler i Lerum bedöms ligga kring 5 %. 

Avkastningskraven för bostäder i Lerum bedöms ligga mellan 

6 och 7,5 % och för kontor mellan 8 och 10 %. 

Alingsås. 

Alingsås hade under 2004 en befolkningsökning om ca 

230 invånare, främst beroende på en hög infl yttning. 

I dagsläget har Alingsås ca 35 800 invånare. Vakansen på 

bostäder är mycket låg. Idag pendlar ca 6 100 personer ut 

från Alingsås främst till Göteborg. Nyligen presenterades 

planerna för området Stadsskogen som kommer att bli 

Alingsås största bostadsprojekt någonsin. Projektet innebär 

1000 nya bostäder och byggstart beräknas till 2006. 

Avkastningskraven för bostäder i Alingsås bedöms ligga 

mellan 5 och 7,5 % och för kontor mellan 7,5 och 9,5 %. 

Kungsbacka. 

Kungsbacka, med runt 68 700 invånare, är en av landets 

mest expansiva orter. I fjol ökade antalet Kungsbackabor 

med 1 043 personer, vilket motsvarar en befolkningsökning 

på drygt 1,5 %. Det är en av de högsta siffrorna i landet. 

Sedan 1950-talet har Kungsbacka varit en populär 

”sovstad” till Göteborg och arbetspendlingen till Göteborg 

är mycket stor, knappt 18 000 utpendlare. 

Kungsbacka har, trots den starka förortskaraktären, ett 

väl diversifi erat näringsliv med tyngdpunkt i offentlig sektor, 

handel, industri och privata tjänster och andelen små företag 

är hög. Avkastningskraven för bostäder i Kungsbacka 

bedöms ligga mellan 4,5 och 7,5 % och för kontor mellan 

7,5 och 9,5 %.

37 

ANN CHRISTIN JOHANSSON, KUNDANSVARIG PÅ FLODÉN FASTIGHETS AB OCH EN OTROLIGT VIKTIG PERSON FÖR ATT HYRESGÄSTERNA SKA TRIVAS.

ELISABETH ELIASSONS FÖRSTA ARBETE PÅ BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB VAR 38 I RECEPTIONEN. IDAG HAR HON HAND OM HYRORNA. OM NÅGON SKULLE DRÖJA 

MED HYRAN ÄR DET ELISABETH SOM RINGER UPP. ”VAR HÖVLIG, RAK OCH ÄRLIG, SÅ FÖRBLIR NI VÄNNER LÅNGT EFTER ATT LUREN LAGTS PÅ”.

INNEHÅLL 

Nyckeltal 40 

Förvaltningsberättelse 41 

Resultaträkning – koncernen 43 

Balansräkning – koncernen 44 

Kassafl ödesanalys – koncernen 46 

Resultaträkning – moderföretaget 47 

Balansräkning – moderföretaget 48 

Kassafl ödesanalys – moderföretaget 50 

Noter med redovisningsprinciper 

och bokslutskommentarer 51 

Underskrifter 69 

39

Nyckeltal. 

2004 2003 2002 2001 

Hyresintäkter, Mkr 330 321 306 268 

Hyresintäkter, kr/kvm 961 928 897 812 

Vakans bostäder 0% 0% 0% 0% 

Vakans lokaler 4% 5% 5% 7% 

Vakans totalt 1% 2% 1% 2% 

Uppskattat marknadsvärde fastigheter, Mkr* 3 400 3 373 2 832 2 601 

Övervärde fastigheter, Mkr 1 630 1 610 1 077 1 071 

Balansomslutning, Mkr 2 008 1 959 1 934 1 851 

Balansomslutning inkl övervärde, Mkr 3 182 3 118 2 709 2 622 

Eget kaptial, Mkr 118 94 70 69 

Eget kapital justerat, Mkr 1 292 1 253 845 840 

Soliditet 6% 5% 4% 4% 

Soliditet justerad 41% 40% 31% 32% 

Belåning, Mkr 1 752 1 740 1 755 1 673 

Belåningsgrad justerad 52% 52% 62% 64% 

Yta bostäder 240 420 240 653 241 727 237 830 

Yta lokaler 103 518 105 183 103 365 98 184 

Yta totalt 343 937 345 836 345 092 336 013 

*Marknadsvärdet är ej framtaget genom extern värdering utan beräknat utifrån antagandet att taxeringsvärdet motsvarar 

75% av marknadsvärdet. 

DEFINITIONER 

Vakans Outhyrda kvadratmeter i procent av totala uthyrningsbara kvadratmeter. 

Övervärde fastigheter Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde. 

Balansomslutning inklusive övervärde Balansomslutning plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på 

övervärdet. 

Eget kapital justerad Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på över- 

värdet. 

Soliditet Eget kapital dividerat med balansomslutning. 

Soliditet justerad Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive över- 

värde fastigheter. 

Belåningsgrad justerad Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde. 

40 

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 

ÅRSREDOVISNING


Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB är ett helägt dotterbolag till 

Ernst Rosén Förvaltning AB. 

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN 

Koncernen 

Koncernen omfattar rörelsedrivande moderbolaget Byggnadsfi 

rman Ernst Rosén AB med rörelsedrivande dotterbolagen 

Flodén Byggnads AB, Flodén Fastighets AB, Nääs 

Fabriker AB samt Fastighetsaktiebolaget Truten. 

Vidare omfattar koncernen 50 % av aktier och andelar i 

Aranäs AB, Kungsbacka, med rörelsedrivande dotterbolaget 

Aranäs KB. 

Koncernens förvaltning bedrivs i centralt belägna fastigheter 

i Göteborg, Lerum, Alingsås, Kungsbacka, samt i 

Tollered mellan Lerum och Alingsås. 

Fastigheterna i koncernen omfattar 354 300 kvm, varav 

250 000 kvm avser bostäder. 

Omsättningen i koncernen uppgick till 373 (367) mkr, 

varav byggverksamhet 43 (46) mkr. 

De förvaltade ytorna i Aranäs KB uppgår till totalt 

211 000 kvm, varav koncernredovisningen omfattar 50 %. 

Moderbolaget 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB äger och förvaltar centralt 

belägna fastigheter i attraktiva stadsdelar i Göteborg, vilka 

till övervägande del uppförts i egen regi. 

Under 2004 förvärvades Marstrand Turisthotell AB med 

fastigheten Kungälv Marstrand 73:3. Fastigheten har stora 

utvecklingsmöjligheter med sitt strategiska läge. 

Innehavet i moderbolaget uppgår vid ingången av 2005 

till 175 200 kvm, varav bostäder 134 700 kvm. Det bokförda 

värdet uppgår i början av 2005 till 568 (574) mkr. 

Hyresintäkterna uppgick till 167 (162) mkr. Då kvalitetshyresprojektet 

ännu inte var uppstartat har man i 2004 års 

förhandlingar från fastighetsägarnas sida försökt uppnå 

ett differentierat förhandlingsresultat genom att prioritera 

förvaltningsservice och trygghet/säkerhet som viktiga differentieringsfaktorer. 

Till följd av detta gav 2004 års hyresförhandlingar 

3,8 % i hyreshöjningar. 

DOTTERBOLAGEN 

Flodén Byggnads AB 

Bolaget bedriver byggverksamhet från reparationsarbeten 

och service till nyproduktion och ombyggnad. Verksamheten 

bedrivs i Lerum, Alingsås samt Göteborg med kranskommunerna 

Kungsbacka, Partille, Mölndal och Härryda, 

och är främst inriktad på service samt mindre och medel- 

41 

Förvaltningsberättelse. 

stora entreprenader. 

Som ett bevis på aktivt miljöarbete blev bolaget under 

året miljödiplomerat av Lerums kommun. I maj 2004 tillträdde 

Anders Flodén, sedan tidigare arbetschef och styrelsemedlem 

i bolaget, som VD. 

Byggverksamhetens omsättning uppgick 2004 till 43 

(46) mkr, varav 74 % avser externa uppdrag. 

Flodén Fastighets AB 

Flodén Fastighets AB äger och förvaltar centralt belägna 

fastigheter med attraktiva lägen i Alingsås och Lerums kommuner. 

Sedan slutet av 1990-talet har bolaget varit mycket 

expansivt och förvärvat fastigheter på intressanta lägen, 

främst i Alingsås. 

Bolaget fortsätter sitt kvalitetsarbete genom att i slutet av 

2004 genomföra sin första hyresgästenkät. 

Bolagets förvaltade yta uppgår till 46 900 kvm, varav 

bostäder 32 300 kvm. 

Nääs Fabriker AB 

Nääs Fabriker AB är ett modernt företagscenter i Tollered 

mellan Lerum och Alingsås. Centret förfogar över drygt 

13 000 kvm lokaler och inrymde vid årets utgång ett 80-tal 

företag i olika branscher. 

Bolaget erbjuder sina hyresgäster attraktiva lokaler i 

en vacker och inspirerande bruksmiljö, personligt präglad 

service samt modernaste teknik inom data- och telekommunikation. 

Nääs Fabriker utgör därmed ett konkurrenskraftigt 

och attraktivt alternativ till lokalutbudet i Göteborg, 

Lerum och Alingsås, med närhet och bra kommunikationer 

till nämnda orter samt Landvetter fl ygplats. 

Efter att ett 20-tal nya företag fl yttat in på Mellersta 

Fabrikens fjärde nyinredda våning är områdets samtliga 

iordningställda lokaler uthyrda. 

INTRESSEBOLAG 

Aranäs KB 

Aranäs KB är rörelsedrivande dotterföretag till Aranäs AB, 

som sedan 1996 ägs till 50 % vardera av Byggnadsfi rman 

Ernst Rosén AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB. 

Aranäs bygger, äger och förvaltar bostäder och lokaler i 

Kungsbacka kommun. Visionen är att öka kommunens attraktivitet 

för boende och arbete genom utveckling av såväl 

befi ntligt fastighetsbestånd som råmarksinnehav. 

Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgår till 

211 000 kvm fördelade på 39 fastigheter. Markinnehavet i 

Aranäs KB med dotterbolag omfattar 870 000 kvm, huvud-

Förvaltningsberättelse. 

sakligen strategiskt belägen råmark delvis under planering. 

För att renodla bolagets verksamhetsområde har fastigheten 

Onsala Kyrkby sålts under året med god förtjänst. 

I koncernen Aranäs AB ingår även dotterbolagen Förvaltningstjänst 

i Kungsbacka AB och Bränna Byggnads AB. 

I början på 2004 färdigställdes nyproduktion av 20 

centralt belägna bostadslägenheter samt ombyggnation 

av Postens gamla lokaler till biograf- och konferensanläggningen 

Facklan. 

Bolaget blev i december kvalitets- och miljöcertifi erat 

enligt FR2000. 

FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN 

Koncernen 

Konjunkturen för uthyrning av bostäder är alltjämt mycket 

positiv och oförändrat bra avseende kommersiella lokaler. 

Koncernen verkar på en bostadsmarknad där efterfrågan 

kraftigt överstiger tillgången, vilket gör att några vakanser 

inte förekommer. 

Om kvalitetshyror genomförs fullt ut är utgångsläget 

för koncernen mycket bra. Förvaltningsservicen håller en 

mycket hög nivå, fastighetsbeståndet är modernt och beläget 

i attraktiva lägen samt väl underhållet. 

Arbetet med kvalitetsutveckling i fastighetsbeståndet 

och satsningen på långsiktigt ägande med egen förvaltning 

fortsätter. Koncernen avser att fortsätta växa genom strategiska 

förvärv av fastigheter som kompletterar det befi ntliga 

beståndet. 

Moderbolaget 

Under 2004 påbörjades arbetet med att kvalitetssäkra 

verksamheten genom att analysera bolagets rutiner. Under 

2005 fortsätter arbetet med att genom dokumentation 

säkerställa bolagets mål, policies och rutiner. 

I början av 2005 påbörjades byggnation av 16 vindslägenheter 

i Annedal. 

Som ett första steg att utveckla begreppet kvalitetshyra 

inom det befi ntliga bruksvärdesystemet har Ernst Rosén tillsammans 

med Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna 

i Göteborg genomfört besiktningar och enkäter. Dessa har 

lagts till grund för hyresförhandlingarna 2005 avseende en 

tredjedel av beståndet. Förhandlingarna gav, som en direkt 

följd av detta, i snitt 2,4 % i hyreshöjningar. 

Dotterbolagen 

Förväntningarna avseende den framtida utvecklingen i 

Flodén Byggnads AB omfattar en fortsatt satsning på kom- 

42 


petenshöjande utbildning för att möta marknadens krav på 

kvalitet och service. Bred erfarenhet av lokala förhållanden, 

en effektiv organisation och god ekonomi innebär att Flodén 

Fastighets AB har en stark position inför framtiden. I linje 

med koncernens strategi fi nns beredskap för nya förvärv 

när lämpliga objekt blir till salu. 

Med väl förvaltade fastigheter i attraktiva, centrala lägen 

kan bolaget se fram mot ett fortsatt stabilt uthyrningsläge 

och bra lönsamhet. 

Nääs Fabriker AB fortsätter utvecklingen av hela anläggningen 

enligt beslutat affärskoncept. Detta innebär en fortsatt 

utveckling av Nääs Fabriker från ett modernt företagscenter 

för mindre företag, till ett attraktivt besöksmål för allmänheten 

med aktiviteter, handel, en utvecklad konferensverksamhet 

och starkare anknytning till utbildningsområdet. 

Nääs Fabriker säljer under 2005 mark belägen, på gångavstånd 

från fabriksområdet, för byggnation av ett 20-tal 

bostäder i form av enfamiljs- och parhus. 

Intressebolag 

Aranäs KB är en aktiv och långsiktig fastighetsägare i Kungsbacka 

kommun. Uthyrningsläget i samtliga fastigheter är 

mycket gott, vilket skapar starka förväntningar inför framtiden. 

Bolaget har för länspolismyndigheten i Hallands län uppfört 

Kungsbackas nya polishus. Hyresgästen har skrivit ett 15årigt 

hyresavtal och tillträdde lokalerna den 1 april 2005. 

Under 2005 genomförs tillbyggnad på 700 kvm för 

Landstinget. Byggnation av hyresrättshus och bostadsrättshus 

i Kolla Backe har efter stort intresse påbörjats under 

våren 2005. 

För att ytterligare effektivisera förvaltningen har bolaget i 

mars 2005 avyttrat två fastigheter med god vinst. 

Förslag till disposition beträffande bolagets vinst 

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till bolagsstämmans 

förfogande stående vinstmedel, 53 305 tkr, 

disponeras enligt följande: 

Utdelning 10 000 

Balanseras i ny räkning 43 305 

Summa 53 305 

Av koncernens fria egna kapital, 61 769 tkr, föreslås ingen 

överföring till bundna reserver. 

Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat 

och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och 

balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

ÅRSREDOVISNING Resultaträkning – koncernen. 

2004-01-01 2003-01-01 

Belopp i tkr Not -2004-12-31 -2003-12-31 

Hyresintäkter 330 407 320 996 

Entreprenadintäkter 42 974 45 758 

Fastighetskostnader -160 700 -157 528 

Avskrivning byggnader -25 285 -24 202 

Kostnad för produktion entreprenad -40 774 -43 034 

Bruttoresultat 146 622 141 990 

Fastighetsförsäljning 11 925 - 

Administrationskostnader -34 569 -29 820 

Rörelseresultat 1,3 123 978 112 170 

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER 

Resultat från värdepapper och fordringar 

som är anläggningstillgångar 6 -6 611 24 921 

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 3 731 2 981 

Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -84 058 -91 000 

Resultat efter fi nansiella poster 37 040 49 072 

Skatt på årets resultat 10 -10 050 -24 259 

Årets resultat 26 990 24 813 

43

Balansräkning – koncernen. 

Belopp i tkr Not 2004-12-31 2003-12-31 

TILLGÅNGAR 

Anläggningstillgångar 

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Byggnader och mark 11,12 1 769 329 1 762 695 

Inventarier 13 6 338 6 402 

Pågående byggnation 14 47 067 27 301 

1 822 734 1 796 398 

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Andelar i intresseföretag 17 349 17 951 

Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 18 524 15 560 

Andra långfristiga fordringar 19 5 347 208 

24 220 33 719 

Summa anläggningstillgångar 1 846 954 1 830 117 

Omsättningstillgångar 

VARULAGER M M 

Byggmaterial 57 65 

Pågående arbeten för annans räkning 20 2 489 1 673 

2 546 1 738 

KORTFRISTIGA FORDRINGAR 

Kundfordringar 7 316 7 159 

Fordringar hos moderföretag 28 424 24 119 

Övriga fordringar 8 322 12 667 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 791 6 241 

49 853 50 186 

Kortfristiga placeringar 21 15 565 12 684 

Kassa och bank 92 337 64 229 

Summa omsättningstillgångar 160 301 128 837 

Summa tillgångar 2 007 255 1 958 954 

44 

ÅRSREDOVISNING

ÅRSREDOVISNING Balansräkning – koncernen. 


EGET KAPITAL OCH SKULDER 

EGET KAPITAL 22 

Bundet eget kapital 

Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000 

Bundna reserver 25 970 27 219 

55 970 57 219 

Fritt eget kapital 

Fria reserver 34 779 11 717 


61 769 36 530 

AVSÄTTNINGAR 

117 739 93 749 

Avsättningar för uppskjuten skatt 24 30 061 26 777 

30 061 26 777 

LÅNGFRISTIGA SKULDER 

Lån fastigheter 25, 26 1 683 952 1 714 449 

Byggnadskreditiv 8 576 10 811 

Övriga skulder 48 612 - 

1 741 140 1 725 260 

KORTFRISTIGA SKULDER 

Lån fastigheter 25, 26 11 320 12 060 

Checkräkningskredit 25, 26 - 2 296 

Leverantörsskulder 37 458 33 682 

Skatteskulder 6 080 13 236 

Övriga skulder 10 862 10 931 

Upplupna kostnader och 

förutbetalda intäkter 28 52 595 40 963 

118 315 113 168 

Summa eget kapital och skulder 2 007 255 1 958 954 

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – koncernen. 

Belopp i tkr 2004-12-31 2003-12-31 

STÄLLDA SÄKERHETER 

För egna skulder och avsättningar 

Fastighetsinteckningar 2 081 757 2 071 483 

Företagsinteckningar 9 000 9 000 

ANSVARSFÖRBINDELSER 

Pensionsförpliktelser utöver vad som upptagits 

bland skulder eller avsättningar 29 279 375 

45

Kassafl ödesanalys – koncernen. 


DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 

-2004-12-31 -2003-12-31 


Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet, m m 22 554 29 658 

59 594 78 730 

Betald skatt 

Kassafl öde från den löpande verksamheten före 

-13 922 68 

förändringar av rörelsekapital 45 672 78 798 

KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL 

Ökning(-)/Minskning(+) av varulager -808 20 116 

Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -7 770 -8 215 

Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 15 339 -4 996 

Kassafl öde från den löpande verksamheten 52 433 85 703 

INVESTERINGSVERKSAMHETEN 

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -67 186 -70 212 

Avyttring av materiella anläggningstillgångar 23 250 14 377 

Förändring fi nansiella tillgångar 14 372 29 502 

Kassafl öde från investeringsverksamheten -29 564 -26 333 

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 

Förändring lån 12 844 -14 951 

Utbetald utdelning -3 000 -3 000 

Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 9 844 -17 951 

Årets kassafl öde 32 713 41 419 

Likvida medel vid årets början 76 913 37 687 

Kursdifferens i likvida medel -1 724 -2 193 

Likvida medel vid årets slut 107 902 76 913 

Tilläggsupplysningar till kassafl ödesanalys – koncernen. 

46 


BETALDA RÄNTOR OCH ERHÅLLEN UTDELNING 

Erhållen utdelning 206 178 

Erhållen ränta 3 663 3 451 

Erlagd ränta -81 037 -90 999 

JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M 

Avgår resultatandel i intresseföretag 220 -33 299 

Erhållen utdelning från intresseföretag 4 724 33 969 

Av- och nedskrivningar av tillgångar 27 737 26 441 

Orealiserade valutakursdifferenser 10 2 388 

Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar -10 137 159 

22 554 29 658 

LIKVIDA MEDEL 

Följande delkomponenter ingår i likvida medel: 


Kortfristiga placeringar, jämställda med likvida medel 15 565 12 684 

107 902 76 913

ÅRSREDOVISNING Resultaträkning – moderföretaget. 


-2004-12-31 -2003-12-31 

Hyresintäkter 166 560 161 524 


Avskrivning byggnader -5 796 -5 832 

Bruttoresultat 87 593 84 162 

Administrations- och marknadsföringskostnader -17 488 -15 112 

Rörelseresultat 1,3 70 105 69 050 

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER 

Resultat från andelar i kommanditbolag utbetalda 

till koncernföretag -8 341 -8 378 

Resultat från andelar i koncernföretag 4 3 019 - 

Resultat från andelar i intresseföretag 

Resultat från övriga värdepapper och fordringar 

5 24 971 42 619 

som är anläggningstillgångar 6 1 950 1 909 

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 3 055 2 296 

Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -41 454 -43 925 


BOKSLUTSDISPOSITIONER 

Koncernbidrag, erhållna 2 140 3 035 

Koncernbidrag, lämnade -21 356 -27 220 

Bokslutsdispositioner, övriga 9 2 565 17 

Resultat före skatt 36 654 39 403 

Skatt på årets resultat 10 -9 725 -21 531 

Årets vinst 26 929 17 872 

47

Balansräkning – moderföretaget. 


TILLGÅNGAR 

Anläggningstillgångar 

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Byggnader och mark 11,12 568 437 573 621 

Pågående byggnation 14 11 425 1 669 

Inventarier 13 3 119 2 711 

582 981 578 001 

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Andelar i koncernföretag 15 69 571 40 269 

Fordringar hos koncernföretag 16 36 000 36 000 

Andelar i intresseföretag 17 164 955 167 368 

Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 18 474 15 510 

Andra långfristiga fordringar 19 5 347 208 

294 347 259 355 

Summa anläggningstillgångar 877 328 837 356 

Omsättningstillgångar 

KORTFRISTIGA FORDRINGAR 

Kundfordringar 31 79 

Fordringar hos koncernföretag 51 876 68 130 

Fordringar hos intresseföretag 2 002 - 

Övriga fordringar 5 703 7 932 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 179 1 913 

61 791 78 054 

Kortfristiga placeringar 21 15 560 12 679 


Summa omsättningstillgångar 142 001 139 408 

Summa tillgångar 1 019 329 976 764 

48 

ÅRSREDOVISNING

ÅRSREDOVISNING Balansräkning – moderföretaget. 


EGET KAPITAL OCH SKULDER 

EGET KAPITAL 22 

Bundet eget kapital 

Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000 

Reservfond 6 000 6 000 

36 000 36 000 

Fritt eget kapital 

Balanserad vinst eller förlust 26 376 11 504 


53 305 29 376 

OBESKATTADE RESERVER 

89 305 65 376 

Periodiseringsfonder 23 - 2 565 

- 2 565 

AVSÄTTNINGAR 

Avsättningar för uppskjuten skatt 24 24 867 21 905 

24 867 21 905 

LÅNGFRISTIGA SKULDER 


832 682 836 423 

KORTFRISTIGA SKULDER 


Leverantörsskulder 12 691 12 073 

Skulder till koncernföretag 24 118 802 

Skatteskulder 4 170 11 192 

Övriga skulder 7 387 7 185 

Upplupna kostnader och 

förutbetalda intäkter 28 20 409 15 643 

51 475 50 495 

Summa eget kapital och skulder 1 019 329 976 764 

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – moderföretaget. 

Belopp i tkr 2004-12-31 2003-12-31 

STÄLLDA SÄKERHETER 

För egna skulder och avsättningar 

Fastighetsinteckningar 898 207 868 747 

ANSVARSFÖRBINDELSER 

Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 29 10 683 10 683 

49

Kassafl ödesanalys – moderföretaget. 


-2004-12-31 -2003-12-31 

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 


Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet, m m -5 606 5 626 

47 699 69 197 

Betald skatt -13 785 949 

Kassafl öde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 33 914 70 146 

KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL 

Ökning(-)/Minskning(+) av varulager - 12 238 

Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 12 595 -3 177 

Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 14 314 -29 234 

Kassafl öde från den löpande verksamheten 32 195 49 973 

INVESTERINGSVERKSAMHETEN 

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -11 906 -24 082 

Förändring fi nansiella tillgångar 6 932 29 502 

Kassafl öde från investeringsverksamheten -4 974 5 420 

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 

Förändring lån -3 641 -15 437 

Utbetald utdelning -3 000 -3 000 

Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten -6 641 -18 437 

Årets kassafl öde 20 580 36 956 

Likvida medel vid årets början 61 354 26 596 

Kursdifferens i likvida medel -1 724 -2 198 

Likvida medel vid årets slut 80 210 61 354 

Tilläggsupplysningar till kassafl ödesanalys – moderföretaget. 

50 


BETALDA RÄNTOR OCH ERHÅLLEN UTDELNING 

Erhållen utdelning 930 178 

Erhållen ränta 2 909 2 767 

Erlagd ränta -41 356 -45 658 

JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M 

Resultatandel i intresseföretag -24 971 -44 528 

Erhållen utdelning från intresseföretag 14 724 42 959 

Anteciperad utdelning från dotterföretag -2 295 - 

Av- och nedskrivningar av tillgångar 6 926 4 807 

Orealiserade valutakursdifferenser 10 2 388 

-5 606 5 626 

LIKVIDA MEDEL 

Följande delkomponenter ingår i likvida medel: 


Kortfristiga placeringar, jämställda med likvida medel 15 560 12 679 

80 210 61 354


Allmänna redovisningsprinciper 

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen 

och Bokföringsnämndens allmänna råd samt i 

förekommande fall Redovisningsrådets rekommendationer. 

Bolaget följer inte Akutgruppens uttalande om aktieägartillskott 

och koncernbidrag, då bolaget har valt att i enlighet 

med tidigare praxis redovisa koncernbidrag i resultaträkningen 

med tillhörande skatteeffekt. 

Värderingsprinciper m m 

Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden 

om inget annat anges nedan. 

AVSKRIVNINGAR 

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden 

minskat med eventuella restvärden. Avskrivningarna 

sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och redovisas 

som kostnad i resultaträkningen. 

AVSKRIVNINGSPRINCIPER FÖR MATERIELLA 

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden 

minskat med beräknat restvärden. Avskrivningarna 

sker linjärt över tillgångens beräknande nyttjandeperiod. 

Koncernen Moderföretaget 

Byggnader 100 år 100 år 

Inventarier, verktyg och installationer 5 år 5 år 

FORDRINGAR 

Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det 

belopp varmed de beräknas infl yta. 

FORDRINGAR OCH SKULDER I UTLÄNDSK VALUTA 

Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till 

balansdagens kurs i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation 

nr 8, med undantag för långfristiga monetära 

mellanhavanden med självständig utlandsverksamhet, där 

anskaffningskurs används. Kursdifferenser på rörelsefordringar 

och rörelseskulder ingår i rörelseresultatet, medan 

differenser på fi nansiella fordringar och skulder redovisas 

bland fi nansiella poster. 

VARULAGER 

Varulagret, värderat enligt Redovisningsrådets rekommendation 

nr 2:02, är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet 

och nettoförsäljningsvärdet. Därvid har inkuransrisk 

beaktats. Anskaffningsvärdet beräknas enligt först in- först 

ut- principen. 

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer. 

51 

PÅGÅENDE ARBETEN 

Belopp i tkr om inte annat anges. 

Pågående arbeten till fastpris har värderats till det lägsta av 

nedlagda kostnader med tillägg för tillverkningsomkostnader 

och nettoförsäljningsvärdet med hänsyn tagen till återstående 

kostnader för färdigställande. 

KORTFRISTIGA PLACERINGAR 

Kortfristiga placeringar värderas i enlighet med årsredovisningslagen 

till det lägsta av anskaffningsvärdet och det 

verkliga värdet. 

SKATT 

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. De 

förväntade effekterna av temporära skillnader mellan redovisade 

och skattemässiga värden på tillgångar och skulder, har 

bokförts i balansräkningen till de skattesatser som förväntas 

gälla när de temporära skillnaderna återförs. 

I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive 

uppskjuten skatteskuld. 

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära 

skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i 

den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre 

skatteutbetalningar i framtiden. 

INTÄKTER 

Hyresintäkter bokförs i den period de avser. Hyresintäkterna 

utgörs av hyresvärdet med avdrag för rabatter och vakanta 

ytor. Pågående arbeten vinstavräknas i samband med slutbesiktning. 

LEASING – LEASETAGARE 

Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:4 om 

redovisning av leasingavtal tillämpas. Samtliga leasingavtal 

redovisas som operationella i enlighet med dessa regler. 

Koncernredovisning 

Koncernredovisning har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets 

rekommendation RR 1:00. 

DOTTERFÖRETAG 

Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller 

indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat sätt 

har ett bestämmande infl ytande över den driftsmässiga och 

fi nansiella styrningen. Dotterföretag redovisas i normalfallet 

enligt förvärvsmetoden. 

INTRESSEFÖRETAG 

Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 

20 % och högst 50 % av rösterna eller på annat sätt har ett

etydande infl ytande över den driftsmässiga och fi nansiella 

styrningen, redovisas normalt enligt kapitalandelsmetoden. 

Aranäs KB konsolideras enligt klyvningsmetoden då denna ger 

en rättvisande bild av koncernens ställning och status. 

Koncernuppgifter 

Företaget är helägt dotterföretag till Byggnadsfi rman Ernst 

Rosén AB, org nr 556190-8772, med säte i Göteborg. 

Moderföretaget ingår i en koncern där Ernst Rosén Förvaltning 

AB, org nr 556380-8327, med säte i Göteborg, upprättar 

52 

koncernredovisning för den största koncernen. 

NOT 1 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODEN TILL STYRELSE OCH REVISORER 


Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 

9 % av inköpen och 6 % av försäljningen andra företag inom 

hela den företagsgrupp som koncernen tillhör. 

Av moderföretagets totala inköp mätt i kronor avser 4 % av 

inköpen andra företag inom hela den företagsgrupp som 

företaget tillhör. 

Medelantalet anställda 

2004-01-01 varav 2003-01-01 varav 

-2004-12-31 män -2003-12-31 män 

MODERFÖRETAGET 

Göteborg 28 68 % 28 68 % 

Totalt i moderföretaget 28 68 % 28 68 % 

DOTTERFÖRETAGET 

Lerum 54 81 % 57 86 % 

Kungsbacka 22 73 % 21 74 % 

Totalt i dotterföretaget 76 79 % 78 81 % 

Koncernen totalt 104 76 % 106 78 % 

Redovisning av könsfördelning i företagsledningar 

Könsfördelning i företagsledningen 

2004-12-31 2003-12-31 

Andel män Andel män 


Styrelsen 100 % 100 % 

Övriga ledande befattningshavare 100 % 100 % 

KONCERNEN TOTALT 

Styrelsen 100 % 100 % 

Övriga ledande befattningshavare 80 % 100 %


Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 

2004-01-01 - 2004-12-31 2003-01-01 - 2003-12-31 

Löner och Sociala Löner och Sociala 

ersättningar kostnader ersättningar kostnader 

Moderföretaget 8 815 3 844 8 394 3 710 

(varav pensionskostnad) (717) 1 (599) 1 

Dotterföretaget 22 840 9 451 21 936 9 630 

(varav pensionskostnad) (1 946) (2 045) 

Koncernen totalt 31 655 13 295 30 330 13 340 

(varav pensionskostnad) (2 663) 2 (2 644) 2 

1) Av moderföretagets pensionskostnader avser 6 (föregående år 119) gruppen styrelse och VD. 

2) Av koncernens pensionskostnader avser 441 (föregående år 692) gruppen styrelse och VD. 

Löner och andra ersättningar fördelade mellan 

styrelseledamöter m.fl . och övriga anställda 

2004-01-01 - 2004-12-31 2003-01-01 - 2003-12-31 

Styrelse Övriga Styrelse Övriga 

och VD anställda och VD anställda 


Sverige 840 7 975 840 7 554 

(varav tantiem o dyl) (–) (–) (–) (–) 

Sjukfrånvaro 

MODERFÖRETAGET 2004-01-01 2003-01-01 

-2004-12-31 -2003-12-31 

Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 2 % 1 % 

Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande 

sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer 0 % 0 % 

Sjukfrånvaron fördelad efter ålderskategori 

29 år eller yngre 0 % 0 % 

30-49 år 1 % 1 % 

50 år eller äldre 1 % 0 % 

Arvode och kostnadsersättning till revisorer 

2004-01-01 2003-01-01 

-2004-12-31 -2003-12-31 

KONCERN 

Revisionsuppdrag 970 887 

Andra uppdrag 853 886 

MODERFÖRETAG 

Revisionsuppdrag 397 423 

Andra uppdrag 453 475 

53

NOT 2 AVSKRIVNINGAR AV MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

KONCERNEN 

Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång 

Byggnader -25 229 -24 162 

Inventarier -2 505 -2 279 

-27 734 -26 441 

Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion 


Kostnad för produktion entreprenad -152 -186 

Administrationskostnader -2 300 -2 053 

-27 734 -26 441 


Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång 

Byggnader -5 796 -5 832 

Inventarier -1 130 -975 

-6 926 -6 807 

Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion 


Administrationskostnader -1 130 -975 

-6 926 -6 807 

NOT 3 LEASINGAVGIFTER AVSEENDE OPERATIONELL LEASING 

KONCERNEN 2004-01-01 2003-01-01 

Tillgångar som innehas via operationella leasingvatal 

-2004-12-31 -2003-12-31 

Räkenskapsårets leasingkostnader 1 640 1 404 


Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal 

Räkenskapsårets leasingkostnader 365 384 

NOT 4 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 

2004-01-01 2003-01-01 

-2004-12-31 -2003-12-31 

Markgruppen Rosén AB 35 - 

Fastighetsaktiebolaget Truten 689 - 

Flodén Fastighets AB, föreslagen utdelning 2 295 - 

3 019 - 

54 

ÅRSREDOVISNING


NOT 5 RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG 

2004-01-01 2003-01-01 

-2004-12-31 -2003-12-31 

Resultatandel KB Aranäs 25 191 11 229 

Resultatandel California Rosen, LLC -220 31 390 

24 971 42 619 

NOT 6 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

KONCERNEN 

55 

2004-01-01 2003-01-01 

-2004-12-31 -2003-12-31 

Resultatandel Örgryte Bostadsaktiebolag & Co KB 1 950 1 909 

Resultatandel California Rosen, LLC -220 31 390 

Resultatandel utbetald till kommanditbolag -8 341 -8 378 

-6 611 24 921 


Resultatandel Örgryte Bostadsaktiebolag & Co KB 1 950 1 909 

NOT 7 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER 

KONCERNEN 

2004-01-01 2003-01-01 

-2004-12-31 -2003-12-31 

Ränteintäkter 2 839 2 676 

Räntebidrag 824 775 


Valutakursvinst -2 489 -2 388 

Övrigt 2 351 1 740 

3 731 2 981 


Ränteintäkter 2 541 2 395 

Räntebidrag 368 372 


Valutakursvinst -2 489 -2 388 

Övrigt 2 429 1 739 

3 055 2 296

NOT 8 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER 

KONCERNEN 

56 

2004-01-01 2003-01-01 

-2004-12-31 -2003-12-31 

Räntekostnader lån fastigheter -84 037 -91 638 

Kursförändringar fi nansiella skulder -35 1 588 

Övrigt 14 -950 

-84 058 -91 000 


Räntekostnader lån fastigheter -41 356 -44 563 

Kursförändringar fi nansiella skulder -35 1 588 

Övrigt -63 -950 

-41 454 -43 925 

NOT 9 BOKSLUTSDISPOSITIONER, ÖVRIGA 

2004-01-01 2003-01-01 

-2004-12-31 -2003-12-31 

Skillnad mellan bokförd avskrivning och avskrivning enl plan 

-Inventarier - 17 

Periodiseringsfond, årets återföring 2 565 - 

2 565 17 

NOT 10 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT 

KONCERNEN 


2004-01-01 2003-01-01 

-2004-12-31 -2003-12-31 

Periodens skattekostnad -6 766 -13 497 

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -3 284 -10 224 

Uppskjuten skattekostnad till följd av utnyttjande av 

tidigare aktiverat skattevärde i underskottsavdrag - -538 

-3 284 -10 762 

Totalt redovisad skattekostnad i koncernen -10 050 -24 259 


Periodens skattekostnad -6 763 -13 449 

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 

Uppskjuten skattekostnad till följd av utnyttjande av 

-2 962 -7 971 

tidigare aktiverat skattevärde i underskottsavdrag - -111 

-2 962 -8 082 

Total redovisad skattekostnad i moderföretaget -9 725 -21 531


NOT 11 BYGGNADER OCH MARK 

KONCERN 

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN 

57 

60 57 

2004-12-31 -2003-12-31 

Vid årets början 1 992 568 1 965 032 

Nyanskaffningar 14 189 47 377 

Förvärv av dotterföretag 201 - 

Avyttringar och utrangeringar -14 117 -19 841 

Omklassifi ceringar 30 803 - 

2 023 644 1 992 568 

ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN 

Vid årets början -212 943 -192 552 

Förvärv av dotterbolag -156 - 

Avyttringar och utrangeringar 929 3 771 

Årets avskrivning enligt plan -25 229 -24 162 

-237 399 -212 943 

ACKUMULERADE NEDSKRIVNINGAR 


Avyttringar och utrangeringar 14 28 

-16 916 -16 930 

Redovisat värde vid periodens slut 1 769 329 1 762 695 

MODERFÖRETAG 


Vid årets början 677 848 654 474 

Nyanskaffningar 612 23 374 

678 460 677 848 



Årets avskrivning enligt plan -5 796 -5 832 

-110 023 -104 227 

Redovisat värde vid periodens slut 568 437 573 621 

KONCERN 

Taxeringsvärden, byggnader 1 826 023 2 050 104 

Taxeringsvärden, mark 723 848 479 542 

2 549 871 2 529 646 

MODERFÖRETAG 

Taxeringsvärden, byggnader 891 134 1 011 692 

Taxeringsvärden, mark 508 118 279 678 

1 399 252 1 291 370

NOT 12 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 

Org.nr. Fast.beteckning Ägare Adress Byggår Tax.v Total Ant.lgh Yta lgh Yta Ant.G/P 

yta lok platser 

Göteborg 

DIREKTÄGDA FASTIGHETER I BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB 

556190-8772 Lunden 22:15 Ernst Rosén AB Danska Vägen 69/ 

Liedstrandsgatan 3 Omb 79 7 888 1 247 18 1 126 121 - 

556190-8772 Lunden 22:9 Ernst Rosén AB Danska Vägen 73 Omb 74 7 149 998 21 889 109 - 

556190-8772 Lunden 25:23 Ernst Rosén AB Danska Vägen 79/ 

Torkelsgatan 1 Omb 75 7 570 1 131 18 919 212 - 

556190-8772 Lunden 25:26 Ernst Rosén AB Pärlstickaregatan 4 Omb 75 4 009 623 12 568 55 - 

556190-8772 Lunden 17:27 Ernst Rosén AB Danska Vägen 72 58 7 291 1 078 17 989 89 - 

556190-8772 Olskroken 1:17 Ernst Rosén AB Redbergsvägen 22-42/ 

L:a Redbergsgatan 2 82 150 000 18 960 192 14 523 4 437 173 

556190-8772 Bagaregården 5:10 Ernst Rosén AB Kungälvsgatan 4 84 14 660 1 882 28 1 882 - - 

556190-8772 Lunden 25:24 Ernst Rosén AB Danska Vägen 77 62 5 339 898 9 684 214 - 

556190-8772 Stampen 26:1 Ernst Rosén AB Stampgatan 20 Omb 87 26 800 1 954 - - 1 954 3 

INDIREKT ÄGD FASTIGHET GENOM FASTIGHETSAKTIEBOLAGET TRUTEN 

556347-9293 Lunden 25:25 Fastighets AB Truten Danska Vägen 75/ 

Pärlstickaregatan 2 Omb 77 6 834 1 119 17 1 033 86 - 

FASTIGHETER ÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB 

916443-5837 Lunden 17:26 KB Danska Vägen 74 Danska Vägen 74 73 16 384 2 385 31 2 010 375 - 

957201-9744 Lunden 17:25,17:23 KB Danska Vägen 76-78 Danska Vägen 76-78 72 40 457 4 968 66 4 095 873 122 

916443-5811 Lunden 17:24 KB Danska Vägen 80-82 Danska Vägen 80-82 74 16 022 2 305 35 1 825 480 - 

957201-9751 Lunden 17:28 KB St Pauligatan 20-30 S:t Pauligatan 20-30 72 31 503 4 477 78 4 115 362 - 

916443-5829 Lunden 17:21 KB DV 86-96, StP 1-16 Danska Vägen 86-96 66 67 200 10 472 49 5 112 5 360 203 

916443-5829 Lunden 17:19 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Pauligatan 6-16 65 41 243 6 540 60 5 449 1 091 - 

916443-5829 Lunden 16:25 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Pauligatan 1/ 

Mäster Johansg. 8, 12 72 36 095 6 241 38 3 583 2 658 51 

916443-5829 Lunden 16:22 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Pauligatan 3-7 62 34 670 5 205 41 3 501 1 704 104 

916443-5829 Lunden 16:20 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Paulgatan 9-11 58 18 915 3 322 25 1 792 1 530 36 

916849-3071 Lunden 3:4 KB Platågatan 4 Platågatan 4 63 5 311 717 9 692 25 8 

916447-4364 Heden 25:1 KB Engelbrektsg. 63 Engelbrektsgatan 63 83 31 122 2 973 35 2 668 305 - 

916444-7048 Vasastaden 12:4 KB N Fogelbergsg. 4 Nedre Fogelbergsg. 4 81 21 250 2 007 24 1 918 89 21 

916443-0911 Vasastaden 12:5 KB N Fogelbergsg. 6 Nedre Fogelbergsg. 6 Omb 82 26 060 2 756 29 2 692 64 0 

957202-1641 Vasastaden 22:20 KB K Gustavg. 53-67 Karl Gustavsg. 53-67 71 117 291 11 852 173 10 938 914 107 

916442-6745 Annedal 19:16 KB Brunnsgatan 1 Brunnsgatan 1/ 

Västergatan 11-15/ 

Övre Husarg. 6-12 74 103 670 11 134 170 9 940 1 194 172 

916442-6752 Annedal 19:19 KB Ö Husarg. 14-26 Övre Husarg. 14-26 75 90 033 10 388 140 8 937 1 451 - 

916442-2702 Annedal 19:17 KB Västerg. 19-29 Västergatan 19-29 75 71 150 8 071 143 7 765 306 - 

957202-0346 Olivedal 5:23 KB Nordostp.41-43 Nordostpassagen 41-43 68 25 796 3 329 48 2 903 426 28 

957201-4307 Olivedal 3:25 KB Vegagatan 22-38 Vegagatan 22-38 69 88 840 10 685 114 8 984 1 701 125 

957202-1740 Olivedal 27:11 KB Jungmansg. 31-33 Jungmansgatan 31-33 73 60 416 7 674 111 6 274 1 400 99 

916831-9805 Lorensberg 10:5 KB V Rydbergsg. 14 Viktor Rydbergsg 14 30 6 991 880 - - 880 - 

916831-9771 Lorensberg 11:6 KB V Rydbergsg. 20 Viktor Rydbergsg 20 21 3 643 860 1 860 - - 

916443-1919 Krokslätt 43:11 KB Falkenbergsg.14 Falkenbergsgatan 14 77 10 282 1 415 21 1 415 - 19 

916831-9797 Krokslätt 82:19 KB Utlandia Utlandagatan 6-8/ 

Gyllenkrooksgatan 10/ 

Rudedammsgatan 6 77 175 300 22 670 155 12 563 10 107 190 

916848-0904 Torp 24:6 KB Anders Zornsg. 25 Anders Zornsgatan 25 Omb 92 15 427 1 706 29 1 706 - 12 

916848-8964 Torp 27:5 KB Anders Zornsg. 36 Anders Zornsgatan 36 Omb 96 12 177 1 400 24 1 372 2 28 5 

FASTIGHETER ÄGDA GENOM DELÄGDA FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I FASTIGHETSAKTIEBOLAGET TRUTEN 

916832-4466 Lunden 17:22 KB Danska Vägen 84 Danska Vägen 84 65 29 713 4 269 50 3 564 705 68 

916832-4458 Kallebäck 4:5 KB Sättmaskinen Mejerigatan 18-22 63 31 600 6 006 74 6 006 - 75 

Totalt Göteborg 1 466 101 186 597 2 105 145 292 41 305 1 621 

58




Lerum 

DIREKTÄGDA FASTIGHETER I FLODÉN FASTIGHETS AB 

556321-5762 Lextorp 3:198 Flodén Fastighets AB Ljungvik Monv 93 15 202 3 105 40 3 105 - 7 

FASTIGHETER ÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I FLODÉN FASTIGHETS AB 

916896-7322 Torp 2:9 KB Akropolis i Lerum Göteborgsv 16 80 13 556 2 157 - - 2 157 - 

916893-1823 Hallsås 1:5 KB Brobacka i Lerum Brobacken 2 89 19 221 2 455 4 297 2 158 21 

916896-8411 Hallsås 1:44 KB Brobacken 10 i Lerum Brobacken 10 84 11 215 1 970 14 928 1 042 - 

916893-1831 Torp 2:93 KB FB Lagm. Lumbers v Lagman Lumbers väg 89-90 1 778 222 2 222 - - 

916832-6172 Rydsberg 8:270 KB Rydsberg 8:251 Lunnagatan 89 5 666 1 172 13 1 172 - - 

916895-4049 Lerum 4:12 KB Laggarns väg i Lerum Laggarns väg Okänt 740 88 1 88 - - 

916897-9871 Ölslanda 10:71 KB Hantverksg i Lerum Hantverksvägen 2 44 1 140 959 - - 959 32 

969667-1131 Hallsås 2:261, 

2:116, 2:39 KB Åsenv 1 i Lerum Åsenvägen 2, Stämånav 5 450 1 403 1 85 1 318 13 

916896-8429 Hallegården 

1:10, 1:22 KB Brännås i Lerum 748 - - - - - 

DIREKTÄGD FASTIGHET I NÄÄS FABRIKER AB 

556101-8259 Tollered 5:1 Nääs Fabriker AB Tollered 29 27 216 13 000 - - 13 000 - 

Totalt Lerum 101 932 26 531 75 5 897 20 634 73 

Alingsås 

DIREKTÄGDA FASTIGHETER I FLODÉN FASTIGHETS AB 

556321-5762 Norrskenet 21 Flodén Fastighets AB Hallbovägen 7 Omb 86 1 506 340 7 340 - 6 

556321-5762 Polstjärnan 3 Flodén Fastighets AB Nordostpassagen 13 Omb 84 1 752 411 7 411 - 4 

556321-5762 Kv Kämpen 9 Flodén Fastighets AB Plang 25, Nygatan 21 73 3 822 1 078 8 460 618 4 

DIREKTÄGDA FASTIGHETER I FLODÉN BYGGNADS AB 

556080-7389 Polstjärnan 2 Flodén Byggnads AB Nordostpassagen 11 Omb 83 1 581 407 8 363 44 3 

556080-7389 Polcirkeln 16 Flodén Byggnads AB Nordostpassagen 16 Omb 85 2 107 550 8 528 22 2 

556080-7389 Sydpolen 25 Flodén Byggnads AB Hagavägen 18 Omb 86 1 128 257 5 257 - 3 

556080-7389 Norrskenet 2 Flodén Byggnads AB Hagavägen 27 Omb 83 1 057 278 5 242 36 3 

556080-7389 Norrskenet 4 Flodén Byggnads AB Hagavägen 31 Omb 82 1 370 306 8 306 - 1 

556080-7389 Norrskenet 8 Flodén Byggnads AB Hagavägen 39 Omb 85 1 835 469 8 399 70 3 

FASTIGHETER ÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I FLODÉN FASTIGHETS AB 

916896-7686 Tjuren 9 KB Ahlströmersgatan 6 Ahlströmerg 6A-B Omb 80 5 341 1 286 13 1 144 142 - 

916896-8452 Liljan 4 KB Ö Kyrkog 3 i Alingsås Östra Kyrkog 3 85 7 464 1 619 20 1 464 155 3 

916896-8445 Konfektasken 13 KB Sidenv 9A i Alingsås Sidenvägen Okänt 391 589 1 50 539 4 

916831-9763 Enigheten 7 KB Kungsg 40-42, Alingsås Ahlströmerg 5/Kungsg 40-42 Omb 81 11 793 2 234 23 1 465 769 33 

916831-9763 Enigheten 8 KB Kungsg 40-42, Alingsås Drottningg 43 82 3 893 828 12 802 26 - 

916831-9763 Enigheten 9 KB Kungsg 40-42, Alingsås Östra Ringgatan 8A 82 668 0 - - - - 

916831-9763 Enigheten 10 KB Kungsg 40-42, Alingsås Östra Ringgatan 8B 82 668 314 3 314 - - 

916831-9763 Enigheten 11 KB Kungsg 40-42, Alingsås Östra Ringgatan 8C 82 668 0 

916831-9763 Enigheten 13 KB Kungsg 40-42, Alingsås Ö Ringg 6/Drottng 41 83 5 580 1 130 16 1 130 - - 

969671-1093 Färgaren 11 KB Färgaren 11 i Alingsås Färgaregatan 18 62 18 292 3 805 27 2 388 1 417 16 

969673-5423 Gustaf 3 KB Torg 5-9 i Alingsås Ö Kyrkog 6-8, Torgg/ 

Kungsgatan 14 85 23 694 4 566 42 3 184 1 382 26 

2969673-5407 Solen 9 KB Drottng 7-11 i Alingsås Drottninggatan 7-11 79 2 327 556 8 556 - 6 

969673-4202 Solen 13 KB Kungsg 10-12 i Alingsås Kungsgatan 10-12 85 13 068 2 600 28 2 283 317 37 

969673-4210 Pärlan 11 KB Kungsg 24 i Alingsås Kungsgatan 24 64 8 776 1 468 2 260 1 208 - 

969674-3849 Russinet 1 KB Lövskogsg 6-18 i A-ås Lövskogsgatan 6-18 89 9 798 2 188 20 2 188 - - 

969674-3831 Pumpan 1 KB Lövskogsg 1-13 i A-ås Lövskogsgatan 1-13 90-91 15 183 3 285 35 2 929 356 - 

969673-7106 Kvarnberget 6 KB Kvarnbacken 46 i A-ås Kvarnbacken 46 90 9 209 2 145 24 2 145 - 56 

969674-4300 Kvarnberget 7 KB Kvarnbacken 48 i A-ås Kvarnbacken 48 90 9 400 2 801 31 2 801 - - 

Totalt Alingsås 162 371 35 510 370 28 409 7 101 210 

59



Kungsbacka 

FASTIGHETER HÄLFTENÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE ARANÄS KB 

969622-1440 Korpen 8 Aranäs KB - 61 18 819 3 742 51 3 495 247 52 




969622-1440 Polstjärnan 1 Aranäs KB - 70 89 271 16 475 225 16 338 137 317 

969622-1440 Varla 12:18 Aranäs KB - 71 29 432 5 324 68 5 143 181 100 




969622-1440 Facklan 11 Aranäs KB - 04 7 209 1 647 20 1 487 160 18 

969622-1440 Kolla 1:31, 33 Aranäs KB - 92 51 443 7 170 87 6 948 222 115 

969622-1440 Kolla 3:34 Aranäs KB - 02 59 953 6 006 4 804 1 202 

969622-1440 Varla 2:213 Aranäs KB - 80 10 472 2 244 22 2 244 28 









969622-1440 Varla 9:39, 40, 50 Aranäs KB - 88-89 43 045 6 418 87 6 354 64 141 





969622-1440 Södercentrum 1 Aranäs KB - 78 26 308 4 278 4 278 

969622-1440 Facklan 10 Aranäs KB - Omb -04 komm. 2 768 2 768 

969622-1440 Hamnen 3 Aranäs KB - 80 2 863 500 500 

969622-1440 Hamnen 5 Aranäs KB - 91 4 699 717 717 8 

969622-1440 Söderbro 11 Aranäs KB - 76 43 000 7 353 7 353 6 

969622-1440 S:ta Gertrud 8 Aranäs KB - 68 41 611 8 217 46 2 231 5 986 

969622-1440 Alania 11 Aranäs KB - 37 7 708 1 625 9 629 996 

969622-1440 Varla 9:32 Aranäs KB - 88 vård 1 133 1 133 

969622-1440 Varla 9:44 Aranäs KB - 86 18 200 3 438 3 438 



969622-1440 Kungsbacka 2:1 Aranäs KB - 73/84/02 408 924 33 690 33 690 2 

Totalt Kungsbacka 1 437 472 210 985 1 860 140 623 70 362 1 969 

Totalt koncernen inklusive 50% av Aranäs KB:s fastighetsbestånd 2 449 140 354 131 3 480 249 910 104 221 2 889 

60 

ÅRSREDOVISNING


NOT 13 INVENTARIER 

KONCERN 


61 

2004-12-31 2003-12-31 



Avyttringar och utrangeringar -1 622 -1 488 

21 520 20 249 



Avyttringar och utrangeringar 1 170 1 081 

Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -2 505 -2 279 

-15 182 -13 847 


MODERFÖRETAG 




Avyttringar och utrangeringar -278 -491 

11 120 9 693 



Avyttringar och utrangeringar 111 197 

Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -1 130 -975 

-8 001 -6 982 

Redovisat värde vid periodens slut 3 119 2 711

NOT 14 PÅGÅENDE BYGGNATION 

KONCERN 

62 

2004-12-31 2003-12-31 


Omklassifi ceringar -39 393 -42 030 

Investeringar 59 159 44 959 


MODERFÖRETAG 


Omklassifi ceringar -769 -22 918 

Investeringar 10 525 10 680 


NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 

2004-12-31 2003-12-31 



Inköp 7 622 - 

Aktieägartillskott 21 860 - 

88 981 59 499 

ACKUMULERADE NEDSKRIVNINGAR 


Årets nedskrivningar -180 - 

-19 410 -19 230 


Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i koncernföretag 


2004-12-31 2003-12-31 

Antal Andel Redovisat Redovisat 

Dotterföretag/Org nr/Säte andelar i % värde värde 

Flodén Byggnads AB, 556080-7389, Lerum 5 000 100,0 11 000 11 000 

Flodén Fastighets AB, 556321-5762, Lerum 5 000 100,0 24 769 24 769 

Nääs Fabriker AB, 556101-8259, Lerum 4 000 100,0 25 860 4 000 

Nääs Bostäder AB, 556463-9515, Lerum 1 000 100,0 100 100 

Markgruppen Rosén AB, 556422-9184, Göteborg 100 100,0 120 300 

Ernst Rosén Byggnads AB, 556336-1053, Göteborg 1 000 100,0 100 100 

Fastighetsaktiebolaget Truten, 556347-9293, Göteborg 1 200 100,0 122 - 

Marstrand Turisthotell AB, 556003-3879, Göteborg 1 200 100,0 7 500 - 

69 571 40 269


NOT 16 FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG 

2004-12-31 2003-12-31 

MODERFÖRETAG 




NOT 17 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG 

2004-12-31 2003-12-31 

Koncern 



Årets andel i intresseföretags resultat -304 35 801 

Årets utdelning -17 381 -61 393 

Årets valutakursdifferenser 83 -4 410 

Redovisat värde vid periodens slut 349 17 951 

Moderföretag 



Årets andel i intresseföretags resultat 24 887 47 030 

Årets utdelning -27 383 -70 394 

Årets valutakursdifferenser 83 -4 410 


Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i intresseföretag 

63 

Kapitalandelens 2004-12-31 

Andelar/antal värde i Redovisat 

Intresseföretag/Org nr/Säte i % koncernen värde hos moderföretag 

Direkt ägda 

Aranäs AB, 556533-7176, Kungsbacka 50,0 - 75 000 

Aranäs KB, 969622-1440, Kungsbacka 50,0 - 89 606 

Seths Kabel-TV Byggarna i Lunden AB, 556409-7078, Göteborg 20,0 349 349 

349 164 955

NOT 18 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV 

2004-12-31 2003-12-31 

Koncern 



Tillkommande tillgångar 2 964 - 

Redovisat värde vid årets slut 18 524 15 560 

Moderföretag 



Tillkommande tillgångar 2 964 - 

Redovisat värde vid årets slut 18 474 15 510 

Innehavet avser onoterade andelar. 

NOT 19 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR 

2004-12-31 2003-12-31 

Koncern 


Vid årets början 208 506 

Tillkommande fordringar 5 347 - 

Reglerade fordringar -208 -298 

Redovisat värde vid årets slut 5 347 208 

Moderföretag 


Vid årets början 208 506 

Tillkommande fordringar 5 347 - 

Reglerade fordringar -208 -298 

Redovisat värde vid periodens slut 5 347 208 

64 

ÅRSREDOVISNING


NOT 20 PÅGÅENDE ARBETE FÖR ANNANS RÄKNING 

2004-12-31 2003-12-31 

KONCERN 

Nedlagda utgifter på entreprenader 18 033 6 320 

Avgår: Delfakturering på entreprenader -15 544 -4 647 

2 489 1 673 

NOT 21 KORTFRISTIGA PLACERINGAR 

KONCERN 

2004-12-31 2003-12-31 

Specifi kation av Börsvärde Redovisat Börsvärde Redovisat 

värdepapper eller motsv värde eller motsv värde 

Noterade andelar 15 410 15 410 12 749 12 529 

Övrigt 150 155 155 155 

15 560 15 565 12 904 12 684 

MODERFÖRETAG 

Noterade andelar 15 410 15 410 12 749 12 529 

Övrigt 150 150 150 150 

15 560 15 560 12 899 12 679 

65

NOT 22 EGET KAPITAL 

KONCERNEN Aktie- Bundna Fritt eget 

kapital reserver kapital 


Avsättning till reservfond 605 -605 

Årets resultat 26 990 

Utdelning -3 000 

Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital -1 854 1 854 

Vid årets slut 30 000 25 970 62 411 

MODERBOLAGET 


Årets resultat 26 929 

Utdelning -3 000 

Vid årets slut 30 000 6 000 53 305 

NOT 23 PERIODISERINGSFONDER 

66 


2004-12-31 2003-12-31 

Periodiseringsfond, avsatt vid taxering 2001 - 2 565 

2 565


NOT 24 AVSÄTTNINGAR FÖR UPPSKJUTEN SKATT 

Uppskjuten Uppskjuten 

KONCERN -2004-12-31 skattefordran skatteskuld Netto 

Byggnader och mark - 30 061 -30 061 

- 30 061 -30 061 

KONCERN -2003-12-31 


- 25 757 -25 757 

MODERFÖRETAGET -2004-12-31 


- 24 867 -24 867 

MODERFÖRETAGET -2003-12-31 


- 21 905 -21 905 

NOT 25 LÅN FASTIGHETER OCH BYGGNADSKREDITIV 

KONCERN 

67 

2004-12-31 2003-12-31 

Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 46 650 54 490 

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 1 694 490 1 670 770 

1 741 140 1 725 260 

MODERFÖRETAG 

Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 14 800 14 400 

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 817 882 822 023 

832 682 836 423 

Fastighetslån har upptagits till sedvanliga och marknadsmässiga fi nansieringsvillkor i enlighet med av styrelsen fastlagda 

fi nanspolicy. Finanspolicyn innebär att lånen löper med varierande amorterings- och bindningstid.

NOT 26 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR SKULDER TILL KREDITINSTITUT 

68 


2004-12-31 2003-12-31 

KONCERN 

Fastighetsinteckningar 2 081 757 2 069 961 

Företagsinteckningar 9 000 9 000 

2 090 757 2 078 961 

MODERFÖRETAG 

Fastighetsinteckningar 898 207 870 247 

NOT 27 CHECKRÄKNINGSKREDIT 

2004-12-31 2003-12-31 

KONCERN 

Beviljad kreditlimit 16 000 18 100 

Outnyttjad del -16 000 -15 804 

Utnyttjat kreditbelopp - 2 296 

MODERFÖRETAG 

Beviljad kreditlimit 1 000 1 000 

Outnyttjad del -1 000 -1 000 

Utnyttjat kreditbelopp - - 

Säkerheter redovisas i not 26 ’Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut’. 

NOT 28 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 

2004-12-31 2003-12-31 

KONCERN 

Förutbetalda hyresintäkter 30 961 22 876 

Upplupna personalkostnader 7 200 6 933 

Upplupna räntekostnader 6 582 5 395 

Övriga poster 7 852 5 759 

52 595 40 963 

MODERFÖRETAG 

Förutbetalda hyresintäkter 13 503 10 792 

Upplupna personalkostnader 1 504 1 386 

Upplupna räntekostnader 3 872 2 418 

Övriga poster 1 530 1 047 

20 409 15 643


NOT 29 ANSVARSFÖRBINDELSER 

Moderföretaget har ställt borgensförbindelser för koncernföretags räkning, vilka emellertid ryms inom ramen för av dotterföretagen 

lämnade pantbrev. 

Göteborg 2005-05-04 

Benny Rosén Willi Persson 

Ordförande Styrelseledamot 

Reine Rosén 

Verkställande direktör 

Min revisionsberättelse har lämnats 2005-05-04 

Bertil Jönsson 

Auktoriserad revisor 

69

Till bolagsstämman i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB 

Org nr 556190-8772 

Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen 

samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Byggnadsfi rman 

Ernst Rosén AB för år 2004. Det är styrelsen och verkställande direktören som 

har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen 

tillämpats vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar 

är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen 

på grundval av min revision. 

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär 

att jag planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra mig 

om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga 

fel. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och 

annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att 

pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens 

tillämpning av dem samt att bedöma den samlade informationen i årsredovisningen 

och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om 

ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i 

bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig 

mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har 

handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen 

och anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. 

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med 

årsredovisningslagen och ger därmed i övrigt en rättvisande bild av bolagets 

resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen 

är förenlig med årsredovisningens övriga delar. 

Jag tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen 

för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten enligt förslaget 

i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande 

direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 

Göteborg 2005-05-04 

Bertil Jönsson 

Auktoriserad revisor 

70 

REVISIONSBERÄTTELSE

FÖRETAGSLEDNING Balansräkning - moderföretaget 

Företagsledning 

Företagsledningen i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. 

Fr v Willi Persson, Benny Rosén, Reine Rosén, Birgitta Hanning och Thomas Lundh. 

Willi Persson 

Bankdirektör, Senior Adviser, Credit Suisse, styrelseledamot 

sedan 1988. 

Övriga uppdrag: 

Styrelseordförande i Elanders Handelsaktiebolag, 

Elanders Invest AB, Elanders Tech AB, AB Follow It, 

Fritidsförlaget AB, West Cap AB och West Cap Förvaltnings 

AB. Styrelseledamot i Byggnads AB Husaren, 

Lifco AB (ingår i Bennetsfären) och Stonewall AB. 

Benny Rosén 

Byggmästare, verkställande direktör 1984-1993, 

styrelsens ordförande sedan 1994. 


Hedersordförande i Örgryte IS. 

71 

Reine Rosén 

Byggnadsingenjör, styrelseledamot, verkställande 

direktör i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB sedan 

1994. 

Birgitta Hanning 

Civilekonom, koncerncontroller sedan 1994. 

Thomas Lundh 

Civilekonom, fastighetsjurist, ekonomichef 1988-93, 

fastighetschef sedan 1994. 


Styrelseledamot i Boplats Göteborg AB.

72 

FORM OCH IDÉ: CLARA, KARLSTAD / FOTO: HANS M KARLSSON, LARS ARDARVE, URBAN HÖGLUND / TRYCK: ALFA NERMANS, KARLSTAD. 

TRYCKT PÅ MILJÖGODKÄNDA MUNKEN LYNX, OMSLAG 240 G, INLAGA 130 G.

Våra fastigheter i Göteborg. 

Byggnadsfi rman Ernst Rosén 

AB äger och förvaltar 186 600 

kvm i centrala Göteborg. Det 

motsvarar 2 100 lägenheter 

och 300 lokaler i 38 fastigheter. 

Här kan du se hur fastigheterna 

ser ut och var de ligger. 

1 

Danska vägen 69/ 

Liedstrandsgatan 3 

2 

Danska vägen 73 

3 

Danska vägen 75/ 

Pärlstickaregatan 2 

4 

Danska vägen 79/Torkelsgatan 1 

5 

Pärlstickaregatan 4 

6 


7 


8 

Danska vägen 76–78 

9 


10 


11 

Sankt Pauligatan 20–30 

12 


13 


14 

Sankt Pauligatan 1/ 

Mäster Johansgatan 8, 12 

15 


16 


17 

Redbergsvägen 22–42/ 

Lilla Redbergsgatan 2 

18 

Kungälvsgatan 4

19 

Platågatan 4 

20 


21 

Engelbrektsgatan 63 

22 

Nedre Fogelbergsgatan 4 

© Kartena AB 

23 

Nedre Fogelbergsgatan 6 

24 

Karl Gustavsgatan 53–67 

25 

Brunnsgatan 1/Västergatan 11–15/ 

Övre Husargatan 6–12 

26 

Övre Husargatan 14–26 

27 

Västergatan 19–29 

28 

Nordostpassagen 41–43 

29 

Vegagatan 22–38 

30 

Jungmansgatan 31–33 

31 

Stampgatan 20 

32 

Viktor Rydbergsgatan 14 

33 

Viktor Rydbergsgatan 20 

34 

Falkenbergsgatan 14 

35 

Utlandsgatan 6–8/Gyllenkroksgatan 10/ 

Rudedammsgatan 6 

36 

Anders Zornsgatan 25 

37 

Anders Zornsgatan 36 

38 

Mejerigatan 18–22

BOX 164, 443 24 LERUM 

BESÖKSADRESS: GÖTEBORGSVÄGEN 23 

TELEFON: 0302-52 05 50. FAX: 0302-52 05 51 

WWW.FLODEN.SE 

BOX 164, 443 24 LERUM 

BESÖKSADRESS: GÖTEBORGSVÄGEN 23 

TELEFON: 0302-52 05 50. FAX: 0302-52 05 51 

WWW.FLODEN.SE 

NÄÄS FABRIKER AB 

FACK 5000, 448 51 TOLLERED 

TELEFON: 031-755 65 00. FAX: 031-755 65 10 

WWW.NAASFABRIKER.SE 

BOX 10333, 434 24 KUNGSBACKA 

BESÖKSADRESS: BORGMÄSTAREGATAN 5 

TELEFON: 0300-512 00. FAX: 0300-707 94 

WWW.ARANAS.SE 

79

BOX 135, 401 22 GÖTEBORG. BESÖKSADRESS: STAMPGATAN 20. TELEFON: 031-80 60 80. FAX: 031-15 31 15. WWW.ERNSTROSEN.SE 

80

Årsredovisning 2004 - Ernst Rosén

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?