Underhållsplan 2008 - Brf Rönneholm
Underhållsplan 2008 - Brf Rönneholm
Underhållsplan 2008 - Brf Rönneholm
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Annedalsvägen 9<br />
227 64 Lund<br />
<strong>Underhållsplan</strong> <strong>2008</strong><br />
<strong>Brf</strong> <strong>Rönneholm</strong> i Malmö<br />
Tel 046-19 28 00<br />
Fax 046-32 00 39<br />
Organisationsnummer 556471-0423<br />
www.evu.se<br />
<strong>Underhållsplan</strong> <strong>2008</strong>.doc sid 1 (11)<br />
<strong>2008</strong>-11-06<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Projektnr 101575,000
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Annedalsvägen 9<br />
227 64 Lund<br />
Tel 046-19 28 00<br />
Fax 046-32 00 39<br />
Organisationsnummer 556471-0423<br />
www.evu.se<br />
<strong>Underhållsplan</strong> <strong>2008</strong>.doc sid 2 (11)<br />
<strong>2008</strong>-11-06<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Projektnr 101575,000<br />
S A M M A N F AT T N I N G<br />
<strong>Brf</strong> <strong>Rönneholm</strong> ligger bra till i Malmö och med en fin utemiljö och omgivning. Men det finns<br />
alltid något som kan bli bättre och plötsligt går något sönder och som kostar pengar att laga.<br />
<strong>Underhållsplan</strong>en ger inte någon detaljerad beskrivning av underhållet. Här är handlar det<br />
mer om att se till att pengar flyter in i tillräckligt omfattning. <strong>Underhållsplan</strong>en ger en<br />
illustration och en fingervisning hur framtiden kan gestalta sig. Planen är med andra ord ett<br />
hjälpmedel varför den ligger som en fil i Excel så att den går att förändra och uppdatera.<br />
01 Mark<br />
I det stora hela finns det inte några problem eller stora underhållskostnader med utemiljön.<br />
Mycket skulle kunna behandlas som löpande underhåll, det som sker årligen.<br />
När det gäller utemiljön så är det bara bristen på fantasi och pengar som sätter gränserna på<br />
vad man kan åstadkomma. Att göra en trädgård både vacker och lätt att sköta är en konst<br />
(I Ren Grönska)<br />
vilket är en uppgift för en trädgårdsingenjör typ Irene Bengtsson 046-25 76 37<br />
Målning av räcken och grindar är i alla fall<br />
något som kan få lov att ske regelbundet.<br />
Hur ofta Ni får måla beror på underarbetet.<br />
Se till att få bort rosten och rostskyddsbehandla<br />
med lämplig färg innan ni målar<br />
sista strykningen.<br />
Men först ska Ni kanske fixa till så att<br />
grindarna stänger sig själv och att de inte<br />
står och skramlar när det blåser.<br />
Uppfyller lekplatsen gällande bestämmelser? Nej. Hur ska en lekplats vara utformad?<br />
http://www.konsumentverket.se/mallar/sv/artikel.asp?lngCategoryId=603&lngArticleId=178<br />
www.lekplatskontroll.se/ eller http://www.hags.com/index33.asp?land=se m.fl.
02 Fasader<br />
Fasaderna har blivit vidgjorda för inte så<br />
länge sedan och det ser bra ut i det stora<br />
hela om det inte hade varit för slarvigt<br />
utförda piskbalkonger – som Ni håller på att<br />
rätta till. Kanske blir det snyggare när<br />
putsen fått torka ut.<br />
Det kan vara svårt att få bort missfärgningarna.<br />
Att fönsterblecken inte är korrekt utförda kan man väl stå ut med. Så<br />
här skulle det ha sett ut. Det kommer dock dröja många år innan Ni<br />
putsar om husen vilket möjliggör monteringen av nya fönsterbleck.<br />
Nu släpper färgen på flera fönsterbleck vilket gör att Ni kanske får<br />
göra om samma misstag som föregående gäng. Det är nog billigare att<br />
byta bleck än att måla dem. Välj aluminiumplåt FP12 med PVDF.<br />
På några ställen har Ni en tegelfasad där<br />
fogarna är i mindre gott skick, särskilt om<br />
man testar med kniven. Det betyder inte att<br />
Ni har några direkta problem. Men i underhållsplanen<br />
finns pengar reserverade för en<br />
komplett omfogning av halva totala ytan,<br />
den mot väster. Ger en fuktindikator utslag<br />
så kan det finnas anledning att gå från ord<br />
till handling.<br />
03 Balkonger<br />
Balkongerna ska inte behöva innebära<br />
några andra underhållsåtgärder mer än en<br />
tvättning av fronterna, men kanske inte alla.<br />
Men visst skulle man kunna motivera en<br />
översyn att allt är som det ska med bultar<br />
m.m.<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Annedalsvägen 9<br />
227 64 Lund<br />
Tel 046-19 28 00<br />
Fax 046-32 00 39<br />
Organisationsnummer 556471-0423<br />
www.evu.se<br />
<strong>Underhållsplan</strong> <strong>2008</strong>.doc sid 3 (11)<br />
<strong>2008</strong>-11-06<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Projektnr 101575,000
Hur klantig får man lov att vara som<br />
(om man nu är värd den titeln?).<br />
entreprenör<br />
Runt brunnen på piskbalkongerna har man<br />
klara glipor i tätskiktet. Vad är det för tätskikt<br />
som man har använt? Uppfyller det<br />
tätskiktsklass 111B?<br />
Breddavloppen består av ofalsad plåt så<br />
man kan sticka in några fingrar?<br />
Ni är dock på väg att rätta till tokigheterna<br />
varvid i underhållsplanen förklarar att<br />
piskbalkongerna är vidgjorda <strong>2008</strong>.<br />
Ni ska dock vara konsekvent i Ert handlande.<br />
Ni har fixat till bristfälliga räcken<br />
men inte överallt. Där det inte redan har<br />
gått sönder bör Ni låta utföra förebyggande<br />
underhåll och göra förstärkningar.<br />
Se hus 3 mot söder.<br />
Glöm inte heller att förstärka handledarna<br />
med typ ett invändigt rör eller något annat,<br />
se hus 3.<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Annedalsvägen 9<br />
227 64 Lund<br />
Tel 046-19 28 00<br />
Fax 046-32 00 39<br />
Organisationsnummer 556471-0423<br />
www.evu.se<br />
<strong>Underhållsplan</strong> <strong>2008</strong>.doc sid 4 (11)<br />
<strong>2008</strong>-11-06<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Projektnr 101575,000
04 Fönster och Dörrar<br />
I stort sett samtliga fönster är plastfönster<br />
och med en fördelaktig så kallad luftindelning<br />
= lite problem. Men Ni kan alltid<br />
unna Er en allmän översyn med smörjning,<br />
ev. justering och byte av trasiga tätningslister.<br />
Fönsterbleck? Se 02 Fasader.<br />
Ni har en förskola med träfönster som<br />
behöver målas.<br />
Butikspartierna behöver också en smärre<br />
målningsbehandling och hos frisören har<br />
man bytt till aluminiumpartier.<br />
Ska Ni se till att lokalerna (butikerna) står<br />
för underhållet i framtiden? Varför inte?<br />
Vem lider först av omålade partier?<br />
(När man ser att det behöver målas – dvs. när<br />
färgen spricker – så är det i blir det dyrt och<br />
måla. Bättre att måla innan så att man slipper<br />
skrapa bort löst sittande färg.)<br />
Ytterdörrarna till trapphusen behöver fixas<br />
till, särskilt de i utsatt läge. Här kanske Ni<br />
ska göra ett studiebesök i <strong>Brf</strong> Per Albins<br />
Hem som lät skrapa ner sina fina träpartier<br />
för att behandla dem med Benar UVR olja.<br />
Lack håller inte i alla fall och det gäller<br />
även bänkarna på gården.<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Annedalsvägen 9<br />
227 64 Lund<br />
Tel 046-19 28 00<br />
Fax 046-32 00 39<br />
Organisationsnummer 556471-0423<br />
www.evu.se<br />
<strong>Underhållsplan</strong> <strong>2008</strong>.doc sid 5 (11)<br />
<strong>2008</strong>-11-06<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Projektnr 101575,000<br />
Apropå dörrar så kan Ni med fördel titta på passersystem när Ni är ute i <strong>Brf</strong> Per Albins hem.<br />
Hör med Lås & Larmteknik 0413-34 50 01 så får Ni säkert en guidning och vicevärden Lars<br />
svarar säkert på frågor. Låt en föreningsstämma ta beslut om hur mycket Ni ska satsa på<br />
ovan.
05 Yttertaket<br />
I det korta perspektivet finns det skorstenar som behöver fogas om.<br />
I ett något lägre perspektiv så finns det behov av ett nytt tätskikt klass 111B.<br />
När Ni lägger nytt tätskikt så bör Ni även montera öglor för livlinor c/c 5 meter.<br />
Över bastun finns ett tätskikt från 2003<br />
av ritningarna att döma. Förhoppningsvis<br />
ska det klara sig många år till. Fast vem<br />
vet? Ni får dock komplettera mjukfogen<br />
mot huset.<br />
06 Trapphusen<br />
<strong>Brf</strong> Stenmården, Stadiongatan 49-51,<br />
och <strong>Brf</strong> <strong>Rönneholm</strong> har en sak gemensamt,<br />
Sune Rudnert 1 har utsmyckat<br />
trapphusen.<br />
Stenmården har låtit förstora sina skrapgaller,<br />
det kanske är något för Er också?<br />
Sandfärg passar kanske hos <strong>Brf</strong> Per<br />
Albins Hem från 60-talet. Entréerna och<br />
små ställen här och där kan behöva fixas<br />
till innan Ni målar hela trapphus.<br />
1 Sune och en annan konstnär fick måla ett valfritt motiv i vartannat trapphus 1995.<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Annedalsvägen 9<br />
227 64 Lund<br />
Tel 046-19 28 00<br />
Fax 046-32 00 39<br />
Organisationsnummer 556471-0423<br />
www.evu.se<br />
<strong>Underhållsplan</strong> <strong>2008</strong>.doc sid 6 (11)<br />
<strong>2008</strong>-11-06<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Projektnr 101575,000
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Annedalsvägen 9<br />
227 64 Lund<br />
Tel 046-19 28 00<br />
Fax 046-32 00 39<br />
Organisationsnummer 556471-0423<br />
www.evu.se<br />
<strong>Underhållsplan</strong> <strong>2008</strong>.doc sid 7 (11)<br />
<strong>2008</strong>-11-06<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Projektnr 101575,000<br />
08 Lägenheter<br />
Föreningen ska inte underhålla lägenheterna och det är själva poängen med en bostadsrätt.<br />
Ni har gamla avloppsledningar som behöver<br />
åtgärdas på ett eller annat sätt och här vore<br />
det bäst om alla golvbrunnar blev utbytta<br />
innan och om ni låter utföra ”rör i rör”.<br />
Bäst vore dock att byta ut ledningarna eftersom<br />
vi vet erfarenhetsmässigt att rören håller<br />
i 60-70 år. Men Ni har ju redan bytt tappvattenledningar<br />
och låtit renovera ett stort<br />
antal badrum. Vad har Ni för val? Få!<br />
Elledningarna upp till mätaren och i lägenheterna är också<br />
gamla och behöver säkert bytas ut för att Ni ska vara på den<br />
säkra sidan.<br />
I underhållsplanen svarar föreningen för den ledningen fram<br />
till mätaren medan medlemmen står för ledningar inom lägenheten.<br />
OK? Eon står för själva mätaren. Se 10 Installationer.<br />
09 Gemensamheter<br />
Väl fungerade tvättstugor är viktigt i en<br />
bostadsrättsförening och tvättmaskinerna är<br />
en förhållande liten kostnad i det stora hela.<br />
Här kan man, i rättvisans namn, tänka sig<br />
regelbundna byten enligt en plan.<br />
W 74:orna är förvisso bra maskiner men<br />
drar en hel del ström och vatten.<br />
Vid större upphandlingar kan man även få<br />
ett bättre pris.<br />
Glöm inte att rengöra fläktar & kanaler!<br />
Miljöhuset kan behöva fixas till invändigt en vacker<br />
dag. Inget varar ju för evigt.<br />
Varför har dörren ingen dörrstängare?
Kul att Ni har en bastu och duschmöjligheter.<br />
http://bastuakademien.se<br />
En del <strong>Brf</strong> satsar även på ett solarium och<br />
bubbelbad. Vibrationsplatta?<br />
Ni kanske ska låta en städfirma kalka av<br />
golv och väggar?<br />
Styrelserummet är väl OK, men visst är det<br />
bra med både toalett och ett pentry om det<br />
blir långa möten, till exempel de gånger då<br />
Ni ska mangla underhållsplanen och lägga<br />
upp en strategi för framtiden.<br />
10 Installationer<br />
Värmeväxlarna, styrventiler och pumpar är<br />
av olika årtal och övervakas av TAC som<br />
borde kunna förklara om allt fungerar som<br />
det ska. Å andra sidan borde Ni själv veta<br />
svaret på frågan. Det finns många former av<br />
så kallade datoriseringar och bäst är väl den<br />
varianten då all information finns i fastigheten<br />
och tillgänglig via modem eller<br />
internet för de och de Ni vill ska vara med.<br />
Vidare ska programvaran vara lätt att<br />
använda och att utveckla. Se vad<br />
www.bastec.se erbjuder.<br />
Vilka BÖR- och ÄR-värden gäller<br />
för respektive hus och centralt?<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Annedalsvägen 9<br />
227 64 Lund<br />
Tel 046-19 28 00<br />
Fax 046-32 00 39<br />
Organisationsnummer 556471-0423<br />
www.evu.se<br />
<strong>Underhållsplan</strong> <strong>2008</strong>.doc sid 8 (11)<br />
<strong>2008</strong>-11-06<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Projektnr 101575,000
I varje hus finns en shuntgrupp och man<br />
kan alltid fråga sig varför? Förlorar Ni<br />
värme i kulverten vilket gör att Ni måste<br />
köra ut extra varmt vatten för att sedan<br />
kompensera förlusten via shuntgruppen?<br />
Husen är för övrigt lika varför Ni skulle<br />
kunna ha samma temperaturprogram för<br />
samtliga hus. Av termometrarna att döma så<br />
går det ut för mycket värme. De gråa staplarna<br />
avser temperaturer från värmeväxlarna<br />
och de övriga vad som går ut i respektive<br />
hus. Ska Ni underhålla eller ta bort shuntgrupperna?<br />
Det är frågan.<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Annedalsvägen 9<br />
227 64 Lund<br />
Tel 046-19 28 00<br />
Fax 046-32 00 39<br />
Organisationsnummer 556471-0423<br />
www.evu.se<br />
<strong>Underhållsplan</strong> <strong>2008</strong>.doc sid 9 (11)<br />
<strong>2008</strong>-11-06<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Projektnr 101575,000<br />
Ni har ledningar i marken där ritningar visar att kallvatten och tappvarmvattenledningarna har<br />
blivit utbytta. Hur är det med ledningen för värmesystemet?<br />
Tappvattenledningarna ska med andra ord<br />
klara sig många år till och belastar inte<br />
underhållsplanen. Men pengar till nya<br />
avstängningsventiler kan Ni gott ha. När<br />
man väl behöver dem så fungerar de inte<br />
efter cirka 20 år.<br />
Öppna och stäng ventilerna någon eller<br />
några gånger per år så fungerar de bättre.<br />
Ventilerna till värmesystemet har en annan<br />
viktig funktion för att Ni ska kunna<br />
kontrollera och justera in flödet i systemet<br />
på ett tillförligt sätt. Se även vad<br />
Energideklarationen säger.<br />
Men vilka flöden ska råda i Er förening?<br />
Finns det något protokoll i arkivet eller blir<br />
det att börja om på ett nytt blankt papper?
Termostatventilerna har nog gjort sitt och<br />
Ni kan alltid fråga Er själv om Ni ska skaffa<br />
nya eller satsa pengar på balanseringen av<br />
värmesystemet. Det senare nödvändigt för<br />
optimala driftkostnader. Även här hänvisar<br />
vi till Energideklarationen.<br />
Ni har ett enkelt ventilationssystem, så<br />
kallat självdrag. På några ställen har någon<br />
förstärkt kanalerna vilket är klart bättre<br />
alternativ än de som monterar in Pax-fläktar<br />
i duschen eller spisfläktar i köken. Risken<br />
finns att det blir problem i grannlägenheten.<br />
Kanaler och ventiler behöver rensas och det<br />
är många som kan göra jobbet inte bara<br />
sotarna i Malmö. Hör t.ex. med Skorstensteamet<br />
som även kan täta kanaler.<br />
www.skorstensteamet.se<br />
Förskolan har ett till- och frånluftsaggregat<br />
utan återvinning från 1985 och som vi förutsätter<br />
är något förskolan ska underhålla.<br />
Detsamma gäller aggregatet till caféet.<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Annedalsvägen 9<br />
227 64 Lund<br />
Tel 046-19 28 00<br />
Fax 046-32 00 39<br />
Organisationsnummer 556471-0423<br />
www.evu.se<br />
<strong>Underhållsplan</strong> <strong>2008</strong>.doc sid 10 (11)<br />
<strong>2008</strong>-11-06<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Projektnr 101575,000<br />
Termostatventiler är inte nödvändiga
Avlopps- och dagvattenledningar kanske ska spolas rena för att<br />
undvika stopp och funktiga källare typ det förskolan upplever.<br />
Ni får dock räkna med att rören kan spricka i samband med<br />
rensningen. Å andra sidan får Ni därmed något av en statusbesiktning.<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Annedalsvägen 9<br />
227 64 Lund<br />
En del firmor som gör ”rör i rör” använder<br />
inte högtryckstvätt utan kedjor (wire) – kanske<br />
för att rören riskerar att spricka annars?<br />
Behöver Ni alla brunnar i källaren?<br />
Råttorna letar sig in denna väg. Vi<br />
fann en död råtta i brunnen hos<br />
förskolan.<br />
Kan man inte gjuta något i eller på<br />
brunnen som sedan går att<br />
avlägsnas om Ni skulle behöva<br />
brunnen på nytt?<br />
Eller kanske ska Ni lägga något<br />
tungt över brunnslocken?<br />
Tel 046-19 28 00<br />
Fax 046-32 00 39<br />
Organisationsnummer 556471-0423<br />
www.evu.se<br />
<strong>Underhållsplan</strong> <strong>2008</strong>.doc sid 11 (11)<br />
<strong>2008</strong>-11-06<br />
EVU Energi & VVS Utveckling AB<br />
Projektnr 101575,000<br />
El-ledningarna i allmänna utrymmen är utbytta men inte stigarna till respektive lägenhet.<br />
Allt kan fungera så länge man inte rotar bland ledningarna. Men många gånger blir lägenheter<br />
föremål för större ändringar och då äventyrar man isoleringen.<br />
TV är en självklarhet idag. Förr hade Ni en centralantenn. Nu blir det kabelteve som förmodligen<br />
kommer att hålla så pass länge så att det kanske ersätts med ett trådlöst nät? Den som<br />
lever får se.
Change language