Ladda ned rapporten här (pdf) - LRF Konsult

apport
oktober 2010
Fastighetsmarknaden
Skog och Lantbruk
1

Utbudet av jord- och skogsfastigheter
slår kontinuerligt nya rekord
2009 var resultatmässigt ett av de sämsta åren på decennier för svenskt lantbruk. trots det
stiger priserna på åkermark i hela landet och prognosen är att uppgången kommer att fortsätta.
Likaså stiger priserna på skogsfastigheter i oförminskad takt. Detta sker samtidigt
som utbudet av jord- och skogsfastigheter kontinuerligt slår nya rekord.
Prisökningarna sker alltså trots både sämre
lönsamhet och att utbudet av jord- och
skogsfastigheter har ökat rejält under året.
LRF Konsults fastighetsförmedling har under
våren haft 24 procent fler fastigheter till
salu än den tidigare toppnoteringen i september
2009. Detta är högre än alla tidigare
toppnoteringar. Den stigande trenden
ser dessutom ut att hålla i sig och många av
mäklarna på LRF Konsult har redan fulltecknade
kalendrar, med försäljningar året ut.
Prisutvecklingen på jord- och skogsfastigheter
har varit positiv under i stort sett hela
första decenniet på 2000-talet och den uppåtgående
trenden ser ut att hålla i sig även
fortsättningsvis.
Både gemensamma och särskiljande faktorer
påverkar den prisutveckling vi ser på
skogs- respektive åkermark. Den viktigaste
gemensamma faktorn är utbudet av fastigheter
och att det ofta tar lång tid innan en
fastighet omsätts på den öppna marknaden.
Den långsiktighet som finns i ägandet av en
jord- och skogsfastighet tillsammans med
generationsskiften inom den egna familjen
gör att många fastigheter inte varit ute på
marknaden på många år. Det kan också vara
så att man sedan tidigare kommit överens
med arrendatorn eller någon i bekantskapskretsen
att låta dem överta fastigheten då
tiden är inne. Det är orsaker som gör att
långt ifrån alla fastigheter går ut på den
2
öppna marknaden och det gör också att
efterfrågan överstiger utbudet.
När efterfrågan är större än tillgången stiger
priset. Därtill ser vi att storleksrationaliseringen
fortsätter att öka då kvarvarande
lantbrukare expanderar genom att köpa tillgänglig
åkermark i anslutning till den egna.
Detta är i sig den främsta förklaringen till
den kraftiga prisuppgången på åkermark.
När det gäller prisökningen på skogsfastigheter,
har storleksrationaliseringen inte alls
samma betydelse för vare sig priserna eller
den enskilda verksamheten.
Av de jord- och skogsfastigheter som LRF
Konsult förmedlar köps cirka 70 procent av
personer som redan äger en sådan fastighet
och som alltså expanderar en existerande
verksamhet. Resterande 30 procent är förstagångsköpare,
ofta med helt andra skäl
till sina förvärv. En
typisk förstagångsköpare
är född på 1940-
eller -50-talen, snart
eller redan pensionär.
Dessa köpare har
stabil ekonomi och
söker ett annorlunda
leverne, gärna med närhet till natur, rekreation
och sina fritidsintressen. De värderar
känslan av att äga jord och skog högt, de värdesätter
ofta jakt, fiske och svampplockning.
För förstagångsköparen är det framförallt
medelstora fastigheter inom en tiomils radie
från någon större stad som är intressanta.
Många köpare hittar också nya vägar till
intäkter utöver traditionellt jord- och/eller
skogsbruk. Det generellt ökande intresset
för friluftsliv, jakt, fiske och upplevelseturism
bidrar till nya affärsmöjligheter på landsbygden.
Allt oftare startar utländska köpare
olika former av turismföretag som turridning,
camping eller vildmarkssafari.
De senaste åren har räntan varit osedvanligt
låg vilket har påverkat finansieringsbilden
och därmed också prisutvecklingen.
Fortfarande är det eget kapital som finansierar
majoriteten av köpen, men den låga
”Vår bedömning är att en uppgång
på 3-5 procent är rimlig att
förvänta sig under hösten 2010.
Detta innebär för helåret 2010
nya rekordnivåer både för skog
och åker.”
räntan har lett till en ökad andel lånefinansiering.
Då en övervägande del av alla förvärv
görs av personer som redan äger en
fastighet kombinerat med värdeutvecklingen
de senaste tio åren kan dock konstateras
att det i de allra flesta fall finns god säkerhet
för eventuella lån till tillskottsförvärv. Det
är också värt att poängtera att många av
investeringarna i jord- och skogsfastigheter
görs med ett långsiktigt ägarperspektiv snarare
än på spekulation. Detta bidrar i sig till
stabilitet.
Den kraftiga prisuppgången på skogsfastigheter
under 2010 beror i först hand på
prisökningar på virkesmarknaden. Priserna
har stigit generellt över hela landet men allra
mest i de områden som drabbades hårdast
av stormarna Per och Gudrun, där det nu
råder brist på råvara.
På kort sikt kommer
priserna på både jord-
och skogsfastigheter
att fortsätta uppåt. På
lite längre sikt finns
ett antal faktorer som
dämpar prisutvecklingen.
I dagsläget
finns det cirka 40 000 fastighetsägare som
är över 75 år. Det generationsskifte som
redan pågår kommer att accelerera, vilket
betyder att utbud och efterfrågan kommer
att närma sig varandra.
Det pågående generationsskiftet inom
skogs- och lantbrukssektorn har ett antal
speciella förhållanden. Medelåldern bland
fastighetsägarna är hög och tendensen,
viljan och ibland även möjligheten för den
yngre generationen, att ta över föräldrarnas
fastighet minskar successivt. I konkurrens
med utbildning, arbete utomlands eller i storstäder,
och andra intressen får tankarna
på övertagande stryka på foten. Ett vanligt
scenario är att föräldrarna fortsätter att
använda fastigheten som bostad medan
någon annan sköter driften.
Utvecklingen innebär på sikt att ägandet av
allt färre jord- och skogsfastigheter koncen-

treras till färre personer. Det koncentrerade
ägandet ger alltså betydligt större fastigheter
där ägaren också bor lokalt eller regionalt.
Men det ger också stora äganden där
innehavaren är så kallad utbo, bosatt på
annan ort. För den senare gruppen kommer
drift, underhåll och skötsel i de flesta
fallen att skötas av inhyrda resurser vilket
kan ge goda affärsmöjligheter för lokala
entreprenörsverksamheter.
När ägandet koncentreras lokalt eller regionalt
ger det naturligtvis stordriftsfördelar för
ägaren. Strukturrationaliseringen, där allt
större maskiner bearbetar allt större och mer
sammanhängande arealer, ger ett mer effektivt
brukande mätt per arealenhet.
En möjlig negativ effekt av den här utvecklingen
är att gårdarna blir så stora att de på
sikt kan bli svåra att överlåta eller sälja. Ju
större jord- och skogsfastigheter desto större
kapitalresurser krävs för att överta. De riktigt
stora gårdarna kan också leda till en
dominant ställning och köpkraft, så att konkurrensen
på fastighetsmarknaden sätts ur
spel. Mindre aktörer får svårt att konkurrera
om ägor som kommer ut till försäljning. Den
ekonomiska bärkraften hos de mindre aktörerna
minskar också i takt med att strukturrationaliseringen
fortsätter.
Resultaten av generationsskiftet kommer
att se olika ut beroende på var i landet
man befinner sig. I de mellersta och norra
delarna, där ägostrukturen är väldigt
splittrad, är sammanslagningen av fastigheter
positiv. I andra delar av landet, där
industriliknande jordbruk växer upp och där
små och medelstora företagare tappar i konkurrenskraft
är utvecklingen mindre positiv,
men ändå en självklar följd genom den ekonomiska
bärkraft som krävs.
Vi kommer fortsatt att få se allt större medelfastigheter
och allt fler utsocknes ägare.
Det senare som ett resultat av det ökande
intresset för långsiktiga och lågriskrelaterade
investeringar som särskilt skog är.
Vidare kan vi förvänta oss högre räntor
under den kommande femårsperioden jämfört
med de senaste åren. Virkesmarknaden,
som stigit till nya nivåer, påverkas också
av en rad omvärldsfaktorer. Prisstegringen
kommer med största sannolikhet att avta
vilket också har en dämpande effekt på
fastighetsmarknaden.
En allt tydligare trend är den ökande prisdifferentieringen
mellan olika fastigheter.
Skälen till detta är naturligtvis många men vi
ser att fastigheter med stora bostadsbyggnader
och mindre arealer skog och åkermark
är allt mer svårsålda. Det som avskräcker är
naturligtvis de stora kostnaderna för renovering,
underhåll och uppvärmning kombinerat
med låg avkastning från den produktiva
marken. Är läget därtill avsides (med dåliga
kommunikationer och långt till samhällsservice)
blir trenden ännu tydligare. Bankerna
blir också allt mer restriktiva när det gäller
att finansiera den här typen av fastigheter,
då det saknas positivt kassaflöde.
Den raka motsatsen gäller välarronderade
fastigheter utan byggnader, där åker- och/
eller skogsmarken har god produktionsförmåga
och bra vägnät. På dessa fastig-
heter finns vanligtvis många spekulanter och
budgivare.
En följd av den här utvecklingen är den förändrade
fastighetsbild det leder till. Ofta förvärvas
en medelstor gård för att kort därefter
genomgå avstyckningar där jord och skog
skiljs från fastigheten och läggs samman
med köparens fastighet. Det enda som återstår
är då en gård med stora bostadsbyggnader
och ekonomibyggnader med mycket
begränsat markinnehav. Det innebär att
man på den lokala marknaden får färre men
större produktiva fastigheter kombinerat
med allt fler små fastigheter med inget eller
begränsat markinnehav.
Sammantaget talar detta för att den positiva
prisutvecklingen på skogs- och lantbruksfastighetspriser
under de senaste tio
åren planar ut. Skulle räntorna stiga till relativt
höga nivåer eller virkespriserna sjunka
kraftigt, finns risken att fastighetspriserna
kan falla inom den närmaste tioårsperioden.
Det är samtidigt viktigt att komma
ihåg att tillgången på åker- och skogsmark
är begränsad vilket innebär att risken för ett
långsiktigt prisras är minimal. Den långsiktighet
som de allra flesta köpare av jord- och
skogsbruk har i sitt ägande dämpar också
risken för prisras. Naturligtvis gäller detta
generellt och vi kommer säkert att se lokala
avvikelser - särskilt i bygder med avfolkning
och utflyttning.
Carl-Johan Jürss,
chefsmäklare LRF Konsult
3

Norra Sverige
Efter en mycket försiktig inledning på året kom försäljningarna igång i maj. Den sena våren
gav en ökad efterfrågan på skogsfastigheter. priset på skog stabiliserade sig under första
halvåret 2010 och den utvecklingen har fortsatt. Vi ser att obebyggda skogsfastigheter med
stora virkesförråd ger både högre priser och flest spekulanter. Ägor med mycket byggnader
och långt från tätort är däremot svårsålda.
I Norrlands inland är 50 procent av köparna
till skogen personer som inte bor i kommunen.
Av säljarna är det 45 procent som
inte bor i kommunen. I kustlandet är situatioen
annorlunda. Där är 70 % av köparna
bosatta i samma kommun som fastigheten
ligger. Förklaringen är historisk, vissa delar
av norra Sverige är utflyttningsbygder. Trots
att man har flyttat från bygden har man kvar
ägandet av skogen.
En stor del av köpen av skogsfastigheterna
är tillköp, det vill säga, köpen görs av personer
som äger skog i närheten. Två tredjedelar
av alla fastighetsköp i Norrlands inland
och kustland är tillköp, resterande del är
nyetableringar. När det, som i bland annat
Jämtland, handlar det om stora arealer per
fastighet som kommer ut till försäljning, ser
vi att det ofta är intressenter som vill placera
kapital som vill köpa. Majoriteten av spekulanterna
är aktiva, stabila skogsägare, som
4
vill utöka sitt skogsinnehav. Men vi ser också
en del unga som vill kombinera sitt skogsägande
med ett bra och kvalitativt boende
utanför tätorten. Generellt kan man säga att
intresset och antalet spekulanter ökar ju närmare
en tätort skogsfastigheten ligger.
Vi har helt klart ett generationsskiftesberg
framför oss, även om förändringen sker
löpande. Medelskogsägaren blir allt äldre.
Visst finns det en risk att vi kommer att se
allt fler sommarboenden och i värsta fall
även ödegårdar. Självklart är det ett problem
när ingen i den yngre generationen har
intresse av att fortsätta driva familjegården
vidare. Problemet har ökat genom att fastighetspriset
stigit de senaste åren, liksom krav
på ”den exakta rättvisan” vid fördelningen av
en familjegård. Förr var det ofta äldsta sonen
som skulle ha gården, de andra fick ofta nöja
sig med lösöre eller liknande. Så gör man
inte idag och då kan det bli en dyr historia att
lösa ut sina syskon.
Idag är det svårt att bara leva på sin skog
och få lönsamhet i det. Dagens skogsägare
har ofta ett vanligt jobb vid sidan om, det är
nödvändigt. Vi ser inte att dagens utveckling
innebär mer utflyttning från regionen.
Den nya generationen skogsägare är medvetna
om vikten av att ta in professionell
hjälp, oavsett om det handlar om skogs-
vård eller ekonomiska tjänster. Utvecklingen
av ägandet av skogen kan istället på sikt
resultera i fler arbetstillfällen för de som bor
kvar på orten. När en fastighet byter ägare
sker ofta en avverkning, för att ta hand om
skogen men också som en del i att finansiera
köpet. Det ger mer virke i omsättning som
leder till jobb till de sågverk som fortfarande
finns väl spridda över hela Sverige.
Skog som långsiktig placering är inget som
förändras med de ”nya” köparna. De som
väljer att köpa skog gör det som ett aktivt
val. De här personerna är ofta ambitiösa och
hungriga med många kreativa idéer. Sedan
ska man inte glömma att de här personerna
inte bara ser skog som en investering. Några
utvecklar sin verksamhet inom till exempel
jakt, fiske, turism och besöksnäring.
I norra Sverige ser vi nu en ökad efterfrågan
från utländska spekulanter. Danskarna ligger
i topp, sedan följer norrmän, tyskar och holländare.
Prisökningen på skog har varit väldigt
kraftig i våra regioner de senaste åren,
därefter stannade utvecklingen av något. Vi
bedömer att sista årets prisuppgång i södra
Sverige smittat av sig norrut. Långsiktigt
kommer priserna att stiga ännu mer på
grund av ytterligare ökad efterfrågan på
virkesmarknaden.
Anders Lennartsson,
Reg. fastighetsmäklare, LRF Konsult
– 70 procent av köparna i Norrlands kustland
bor i samma kommun som fastigheten
ligger.
– 50 procent av köparna i Norrlands inland
är utbor, dvs personer som inte bor i
kommunen.
– Priset på skog i Norrlands inland har
stigit med 76 procent den senaste
tioårsperioden.
– Priset på skog i Norrlands kustland ligger
högre och har stigit med 57 procent den
senaste tioårsperioden.
– Priset på åkermark har i Norrland stigit
med i snitt 60 procent den senaste
femårsperioden.

Mälardalen
I Mälardalen försköt den kalla och snörika vintern hela försäljningssäsongen. Men när den
sedan äntligen kom igång kan vi konstatera att vi har haft rekordmånga fastigheter till salu i
norra Östergötland, Södermanland, Örebro, Västmanland, Uppsala och Stockholmsregionen.
Det uppdämda
köpbehovet har
gett en positiv
prisutveckling
för fastigheter
inom såväl lantbruk
som skog.
Många lockas
självklart att
sälja när priserna
är höga.
De stigande priserna har också sin grund i
det låga ränteläget och att såväl timmer- som
massapriserna stigit.
Vi ser att allt fler tänkta generationsskiften,
där en fastighet övertas av en yngre generation
i familjen, istället övergår till en vanlig
försäljning. Finns det fler än ett barn i nästa
generation så kan det bli problematiskt
för den tilltänkte övertagaren att lösa ut
syskonen.
Köparna är i huvudsak grannar och affärsfolk.
Grannarna vill expandera sitt ägande,
affärsfolket ser möjligheten till en god investering
samt trevlig rekreation. Under våren
har vi sett att fastigheter där man investerat
kraftigt i produktionsanläggningar de
senaste åren har haft svårt att få tillbaka
detta vid en försäljning. En tumregel i lantbruket
är att man maximalt får tillbaka 50
procent av en investering.
Bankerna har under året haft en ganska
stram attityd, fokus ligger på kassaflödet.
Har du lantbruk sedan tidigare och låg belåning
är det inga problem att få nya lån. Vi
uppfattar dock att man är restriktiv mot nya
kunder.
De som köper ett lantbruk idag är nästan
uteslutande redan verksamma inom sektorn.
Det är helt enkelt inte vem som helst som
kan börja driva ett lantbruk, medan ägandet
av skogsmark är ett mer enkelt ägande.
Vid förmedling av främst skogsfastigheter i
Stockholms närområde ser vi ett ökat antal
intressenter som sedan tidigare inte är ägare
av en lantbruksfastighet.
Den positiva prisutvecklingen för regionen
får en ny skjuts genom att Holmens
nya sågverk snart står klart vid Bråviken.
När sågverket, som blir Sveriges största,
drar igång med full produktion kommer det
att vara prisdrivande på skog. Regionen
gynnas naturligtvis av de korta transportavstånden.
Överlag ska ägandet av skog ses
som en trygg och säker investering med goda
avkastningsmöjligheter.
För priset på åkermarken i vår region ser vi
samma utveckling som för skog. Priserna har
stigit kraftigt och för de bästa markerna är
nivåer kring 250 000 kronor per hektar inte
ovanligt. Lönsamhetsproblematiken och höjda
räntor kan hejda utvecklingen något.
Thomas Nordén,
Reg. fastighetsmäklare Norrköping
– Priset på skog i Mälardalen har stigit med
63 procent den senaste tioårsperioden.
– Priset på åkermark har i Mälardalen stigit
med i snitt 102 procent den senaste
femårsperioden.
– För de bästa åkermarkerna betals
130 000 kronor per hektar.
5

Småland
Försäljningen av skogsfastigheter i regionen har varit bra i år - dubbla omsättningen jämfört
med förra året. Den här ökningen beror på att utbudet har ökat och på att vi har tagit marknadsandelar.
Det enormt stora utbudet av fastigheter beror på att det är många äldre som
säljer just nu, och det gör de för att det inte finns någon som vill eller som kan ta över. En del
av försäljningarna kommer också genom dödsbon och av upplösta samäganden – frivilliga
eller ofrivilliga.
Småland är till största delen lika med skogsbygd.
Här är 80 procent av de fastigheter vi
säljer en kombination av skog och jord. Det
är bara några få områden med renodlade
lantbruk i vår region.
Vi har under året sett en ökad optimism i allmänhet
och prisstegringen på timmer har
hjälpt till att driva priserna
uppåt. Det stora
utbudet av fastigheter
har fungerat dämpande
på prisbilden.
Virkesrika fastigheter med mycket avverkningsbar
skog lockar mest, de utan är mer
svårsålda.
Det ekonomiska läget är ansträngt för den
småländske lantbrukaren. Även om läget
blir mer positivt påverkar detta ändå marginellt
den yngre generationens intresse för
6
”Skog är en trygg och bra investering
som ger en stabil avkastning
och som också är rolig att äga.”
att ta över föräldragården. De har helt enkelt
andra intressen. Över lag är 60-70 procent
av alla förvärv så kallade tillköp, det vill säga
av grannar som ser en chans att utöka sina
ägor.
Den här utvecklingen ger självklart effekt
på sikt, vi får ju inte ut fler unga på landsbygden.
Föryngringen sker inte i den takt
som skulle behövas. Första generationens
ägare till jord och skog bodde på och brukade
jorden och skogen. Andra generationen
fortsatte att äga gård och ägor, men bor
och jobbar någon annanstans. Deras barn,
tredje generationen, har fortsatt att glesa ut
besöken. De saknar naturliga band till familjegården
och då blir det lättare att ta beslut
om att sälja släktgården.
Priset på åkermark har legat still, mycket
på grund av den osäkra lönsamheten i jordbrukssektorn.
Småland har nästan bara
mjölkproduktion,
spannmålsproduktionen
begränsar sig
till de som odlar foder
till den egna verksamheten.
Mjölkproducenterna har tagit mycket
stryk en tid, men det verkar nu ha blivit något
bättre.
Danskarna är tillbaka i regionen som spekulanter
och köpare. De har varit aktiva i
Småland tidigare och intresset har förnyats
genom att danska köpare har rabatt på
grund av kronkursen. Danmark ligger litet
före Sverige i finanskrisen, optimismen och
det ekonomiska läget driver på intresset,
därtill ser de det som ett bra sätt att skjuta
upp reavinstskatt genom att investera i
Sverige. De söker mest skog, som penningplacering
och för jakt.
Skog är en trygg och bra investering som ger
en stabil avkastning och som också är rolig
att äga. Många av de som vill investera i skog
nämner särskilt att de till lika stor del investerar
i känslan av att kunna gå omkring i sin
egen skog.
Ser vi till den närmaste tiden så kommer
utbudet att präglas av färre intressenter per
objekt. Där har vi en bit kvar till den berömda
balansen mellan tillgång och efterfrågan.
Framtidsutsikterna för skog och skogliga
råvaror är bra och ser ut att växa. Håller optimismen
i sig kan priserna stiga ytterligare
under årets sista månader.
Lars Wesslund,
Reg. fastighetsmäklare, LRF Konsult
– Prognosen för resterande del av året är en
fortsatt uppgång på skogsmark på 3-5 %.
– För åkermark ligger snittpriset runt
100 000 kronor per hektar för Kalmar län,
för att sedan sjunka ju längre in i Smålands
skogsbygder vi kommer.

Skåne
prognosen för 2010 i Skåne och Halland blir ett år med en måttlig prisuppgång på åkermark.
Under årets början fanns en viss försiktighet på grund av fjolårets bottenlåga spannmålspriser.
Det som fortsätter att driva priset uppåt är storleksrationaliseringar, låg ränta
och även högre spannmålspriser. Efterfrågan på åkermark är fortfarande stor då det finns ett
begränsat utbud. troligtvis får man bara möjligheten en enda gång att köpa när en fastighet
som ligger bra till blir till salu.
Vi ser att bankerna har ändrat inriktning och
är litet tuffare när det handlar om långivning
till boendegårdar, eller det vi kallar hästgårdar.
Det leder till att det blir svårare att
sälja den typen av gårdar. Det tar framför allt
längre tid, men priserna håller sig, Det krävs
idag en högre en kontantinsats
och att kalkylen
ska klara en
betydligt högre ränta
än den reala räntan
vi har idag. Detta gör
det svårare för förstagångsköpare
och
man kanske får gå ner
i prisklass när man
letar gård. Det leder till att spekulanterna blir
färre på dyrare objekt.
För lantbruk är det vanligast med tillköp,
dvs köp från grannar eller personer i närområdet
som vill utöka sina arealer. Tidigare var
det så att när en markbit blev till salu i ett
• Riktigt bra åkermark säljs till priser över
300 000 kr per hektar
• Den senaste femårsperioden har priserna
på den bästa åkermarken stigit med hela
112 procent.
• Priset på skog ligger över 500 kronor per
skogskubik.
”När lantbruksfastigheter ska
säljas handlar det om stora
belopp. Det gör det väldigt svårt
för yngre att ta sig in på marknaden
om det inte finns en gård i
familjen som kan övertas genom
generationsskifte.”
område, som låg bra till, så fanns det många
spekulanter. Idag när jorden är dyr ser skillnader
mot tidigare. Dels de som satsar rejält
och som köper mer mark för att utveckla sin
verksamhet, dels de som är nöjda med det
man har och som väljer att inte lägga bud
på nya markområden
främst därför att priserna
är så höga. De
är oftast lite äldre
men inte ännu i ett
läge där de själva
väljer att avveckla och
sälja.
Den genomsnittlige
köparen är 40-50 år och en företagare
som satsar på att få storlek på sitt lantbruk.
Många av familjejordbruken som säljs idag
ägs av personer över 60 år. Ofta blir det lantmäteriförteckningar
med avstyckningar då
byggnader tillsammans med lite mark säljs
som en boendegård och resterande mark
säljs till en lantbrukare i närområdet vilket
ger det bästa ekonomiska resultatet.
När lantbruksfastigheter ska säljas handlar
det om stora belopp. Det gör det väldigt svårt
för yngre att ta sig in på marknaden om det
inte finns en gård i familjen som kan övertas
genom generationsskifte. Alternativet är
att arrendera och stegvis jobba sig upp
till en egen gård. Majoriteten av dem som
vill syssla med lantbruk kommer från en
lantbrukarfamilj.
Bland lantbrukarna idag ser vi att belåningsgraden
är ganska låg och de som är expansiva
kommer troligtvis att kunna utöka sina
arealer genom tillköp. Med den kommande
och pågående generationsväxlingen har de
möjlighet att utöka sin areal genom rationaliseringar.
Den aktuella utvecklingen som
har varit i Danmark med drastiskt sjunkande
priser och belåningar över skorstenen
kommer vi inte att se i vårt område då både
banker och lantbrukare är försiktigare.
Dan Lennartsson,
Reg. fastighetsmäklare, LRF Konsult
7

Västra
Läget för lantbruket i västra regionen har varit ganska tufft. Vissa grenar, bland annat mjölk,
har gått uppåt medan spannmål har haft det kärvare. Lönsamheten har inte varit den bästa,
ändå ser vi stigande priser på åkermarken. Det är rationaliseringarna som driver priserna
uppåt och man kort sammanfatta det som att det är vinna eller försvinna som gäller.
I den västra regionen består ofta fastigheterna
av både jord och skog och en medelfastighet
ligger runt 40 hektar. Även priserna
på skog har gått upp. Huvudskälet till
det är bra priser på timmer och massaved
kombinerat med ett begränsat utbud på
skogsfastigheter.
De flesta affärerna är så kallade tillköp,
grannar som köper mark som är till salu. De
stora fastigheterna är det fortsatt bra tryck
på med många spekulanter och snabba
avslut. Däremot har bankerna varit något
mer restriktiva med lån, särskilt för nya
köpare. Har du inte eget kapital med dig
från början är det en högre risk för banken.
Seriösa köpare har däremot inga problem
alls. Prisstabiliteten ger banken bra
säkerhet.
Vi väntar fortfarande på att danskarna ska
återvända som spekulanter. För cirka ett år
sedan var de danska spekulanterna många
8
och de var intresserade av både jord och
skog. Det stora intresset för svensk jord och
skog handlade till stor del om skatteplanering.
Man såg en god chans att reinvestera
vinster från liknande försäljningar i Danmark,
som tidigare betingade 60 procent i skatt.
Vi har också haft en hel del holländska spekulanter
i regionen och de är främst intresserade
av mjölkgårdar. Skälet är att holländarna
är erkänt duktiga mjölkbönder, vana
att driva effektiva lantbruk på liten yta. I
Sverige söker de utrymme eftersom marken
i Holland är så dyr. Men det har inte blivit så
stor omsättning på just mjölkgårdar som vi
trodde. Skälet kan vara att de svenska mjölkproducenterna
har fått det litet bättre.
På sikt ser utvecklingen ungefär ut som
idag. Men storleksrationaliseringen kommer
inte att innebära en massa tomma boendegårdar
i framtiden. En boendemiljö på
landet kommer fortfarande att vara attraktivt.
Däremot får vi vänja oss vid att det tar
litet längre tid att sälja de mindre gårdarna
liksom att det blir svårt att förutse priserna
på dem. En litet längre omsättningshastighet
på fastigheterna är nog mer ett normalläge,
det är vi som vant oss vid att affärerna gått
fort.
Idag säljs fastigheterna i regionen på grund
av ålder eller för att nästa generation varken
kan eller vill ta över. De höga priserna
– För åkermark ligger snittpriset runt
130 000 kronor per hektar i Västra
Götaland.
– Priset på åkermark har ökat med 50 procent
den senaste tioårsperioden i Västra
Sverige.
– Priset på skog ligger över 500 kronor per
skogskubik.
påverkar möjligheterna till lån för att lösa ut
eventuella syskon. Dagens marknadsvärde
står inte i relation till avkastningsvärdet.
Vi tror inte alls på att landsbygden kommer
att avfolkas på grund av den här utvecklingen.
Det kommer alltid att finnas ett
intresse för att bo på landet, men visst leder
det till att landarealen per gård blir större
på sikt. Utbudet av fastigheter kommer att
var fortsatt stort. Marknaden kommer den
närmaste tiden att vara stabil i vår region.
Det här är en klassisk jordbruksbygd, det
är mer pengar i omlopp men det blir inte
så stora förändringar det närmaste året.
Omsättningen kommer att vara normal, men
affärerna kan ta litet längre tid och högre
räntor kan komma att ha en viss inverkan.
Kristian Strandell,
Reg. fastighetsmäklare, LRF Konsult

Lantbruk
Åkermarkspriserna i Sverige steg under första halvåret 2010. Detta trots att 2009 var ett av
de sämsta åren på årtionden resultatmässigt för svenskt lantbruk. Den positiva prisutvecklingen
beror främst på att storleksrationaliseringen har fortsatt i oförminskad omfattning.
Därutöver är efterfrågan på åkermark stor.
Idag är närmare 70 procent av förvärven
någon form av tillköp, exempelvis köps
granngården när den är till salu av en aktiv
lantbrukare. Finns det spekulanter på
samma objekt så pressas priserna uppåt.
Trots att medelarealen i Sverige ökat under
senare år liksom medeltalet för mjölkkobesättningar
så ligger vi fortfarande långt
efter många andra EU-länder, till exempel
Danmark. Detta innebär att rationaliseringsarbetet
måste fortsätta i ytterligare
många år och vi kommer att se fler och fler
mjölkgårdar med mer än 100 mjölkkor.
Detta innebär att rationaliseringsarbetet
måste fortsätta i ytterligare många år och vi
kommer att se fler och fler mjölkföretag med
mer än 100 mjölkkor. Idag har vi några mjölkföretag
i Sverige som har runt 1000 mjölkkor
men dessa mycket stora enheter blir inte
speciellt vanliga under de kommande tio
åren.
Ytterligare en orsak till prisuppgången är att
räntan fortfarande ligger på en mycket låg
nivå samt att den djupa lågkonjunkturen som
vi var inne i 2008-2009 nu delvis har lättat.
Läget är bättre för många företagare.
Att driva lantbruk är en långsiktig investering
och under 2010 har det blivit lite bättre framtidsutsikter
för vissa produktionsgrenar inom
svenskt lantbruk. Importandelen har ökat
med cirka 2 procent per år under de senaste
10 åren. Det tycker många konsumenter och
politiker är en tråkig utveckling. Allt fler konsumenter
är idag intresserade av närodlat
och ekologiskt odlade livsmedel. Den efterfrågan
tillgodogörs inte genom långväga
import. Här har säkert också klimatdiskussionen
haft inverkan.
Om vi tappar ännu mer av vår produktion av
livsmedel till förmånen för import kommer
det att ge hela Sveriges livsmedelsindustri
problem med lönsamheten, på grund av
minskade volymer och större transportavstånd
från producent och till konsument.
Vi ser idag en ljusning på mjölksidan där
avräkningspriserna höjts flera gånger under
2010. Avräkningspriset är den betalning
mjölkproducenten får av mejeriet per kilo
mjölk. Under 2010 har vi sett en ökad konkurrens
mellan olika mejeriföretag och därför
har mejerierna tvingats följa konkurrenterna
med flera höjningar under 2010. På spannmålssidan
har prognoserna för produktionen
i världen skrivits ner flera gånger de senaste
veckorna på grund av långvarig torka med
åtföljande bränder och även översvämningar
på många håll i världen. Ryssland har bland
annat stoppat all export av spannmål under
2010 vilket påverkar världshandeln kraftigt.
Det har i sin tur lett till att priserna stigit
brant på många börser och vi ser inget slut
ännu, även om det troligtvis inte blir en lika
stor uppgång som under 2007.
Ser vi till prisutvecklingen i Sverige är det
framförallt i slätt- och mellanbygderna som
åkermarkspriserna stigit. I Götalands och
Svealands skogsbygder ligger priserna i stort
sett stilla. I Norrland har priserna gått upp
något, men det är efter en prisnedgång med
ett par procent mellan 2008 och 2009. Där
konkurrensen är störst mellan företagarna, i
slätt- och mellanbygd, där har priserna stigit
mest.
Om vi tittar på prisutvecklingen de senaste
fem åren är skillnaden ganska stor mellan
slätt- och mellanbygd jämfört med skogsbygder
i hela landet. I Götalands och
Svealands slätt- och mellanbygder har värdet
på åkermark mer än fördubblats. I region 4 i
samma geografiska område är prisökningen
hela 143 procent. I Götalands och Svealands
skogsbygder har priset under motsvarande
tid stigit med 77 procent. För Norrlands
del är prisuppgången enbart 60 procent.
Åkermarken är ingen flyttbar resurs, därför
får vi leva med de stora skillnaderna geografiskt
där konkurrensen alltid är hårdare inom
de största jordbruksområdena.
Prisutvecklingen framåt blir spännande att
följa och beror till stor del på klimatförutsättningarna.
Produktionen av spannmål
blir i år betydligt lägre än föregående år och
det lager av spannmål som finns idag räcker
enbart för cirka 2,5 månaders konsumtion i
världen. Detta innebär att om produktionssiffrorna
skrivs ner ytterligare så kommer
stora delar av spannmålslagret att försvinna
och priserna att stiga kraftigt. Tyvärr
betyder det också att lönsamheten för grisproduktionen
ytterligare kommer att försämras
från en redan låg nivå, och många
grisstallar kommer att ställas tomma. Detta
eftersom spannmålen utgör den enskilt
största kostnaden för en grisproducent
och ju högre spannmålspris ju sämre lönsamhet
om avräkningspriserna inte går upp.
Utvecklingen för mjölkproduktionen är svår
att förutse men allt tyder på att det blir ytterligare
avräkningspris-höjningar under hösten
och därmed förbättrad lönsamhet
Sammantaget talar allt för att vi kommer att
se nya rekordnoteringar på åkermark den
närmaste tidsperioden.
Lars-Göran Svensson,
lantbruksansvarig LRF Konsult
Åkermarken är indelad i
regioner, utifrån klasser
som definierar markens
avkastningsförmåga.
Marker som tillhör region 1
har högst avkastning medan
region 5 har lägst avkastning.
De fem regionerna är spridda
över hela landet, i Skåne finns
till exempel samtliga regioner
representerade, Norrland har
endast åkermark som
tillhör region 5.
9

Bankernas perspektiv
Jord och skog är bra och säkra branscher att låna ut till. Det är lantbruks- och skogspecialister
på de största affärsbankerna i Sverige helt eniga om. Ständigt stigande priser och generellt
små förluster gör lantbruk och skog till en sektor som bankerna värnar om. Är fastigheten
bra och det finns god ekonomisk potential för företaget finns alla chanser att få lån. Men det
kommande generationsskiftet inom jord och skog gynnar särskilt köpare med stark, egen
ekonomi.
Lantbrukare är bra betalare. Det säger Hans
Wennberg, ansvarig för skog och lantbruk på
Swedbank. Samma sak gäller för skogsfastigheter.
Allt handlar om att jord och skog är
lika med bra säkerheter.
– Vi har ju sett en lång värdestegring för
både jord och skog under många år, vilket är
bra både för bank och ägare. Å andra sidan
betalar inte det några
fakturor. I botten
handlar allt ifråga om
långivning till jord och
skog om lönsamhet,
säger Hans Wennberg.
Och lönsamheten värderas på ett antal olika
sätt. För lantbruk handlar det bland annat
om hur företaget ser ut, vilken produktionsmetoder
man använder, hur erfaren köparen
är och vilka maskiner och djur som finns på
gården.
Torkel Pettersson, lantbruksspecialist på
Danske Bank, säger att allt handlar om
potentialen hos kunden att få lönsamhet i
verksamheten.
– Visst är säkerheten viktig, men kassaflödet
är det vi tittar mest på. Företaget före säkerheten
alltså, men varje objekt är unikt och
bedöms individuellt.
Johan Freij, skogspecialist på Danske Bank
granskar tre saker särskilt noga: låntagaren,
objektet i förhållande till belåningsgrad samt
tillståndet på skogen. Även här handlar det
10
”Ingen av de tillfrågade bankerna
gör skillnad på olika regioner i
Sverige ifråga om möjlighet att få
lån.”
nästan uteslutande om
individuell bedömning, då
många fastigheter innehåller
mer än bara skog.
Ingen av de tillfrågade
bankerna gör skillnad på
olika regioner i Sverige
ifråga om möjlighet att få
lån. Regionskillnaderna
syns mer i själva prissättningen
av objekten,
där det generellt är så
att åkermark ger mer i
avkastning per hektar i södra Sverige än i
norr.
– För åker har vi sett en kraftig prisökning
varje år, säger Hans Wennberg, Swedbank.
Det gäller även för skog, men man får inte se
det som något att utgå ifrån. I Danmark ser
vi ju nu att priserna plötsligt sjunker ganska
rejält för jordbruksmarken. Det ger effekt på
lönsamheten.
Enligt Hans Wennberg
skiljer sig skog från
åker när det gäller
belåningen. För cirka
60 procent av skogen
finns det idag inga skulder. Skälet är att skog
ofta förvärvas genom generationsskiften.
För åker är skuldsättningen högre. Skälet
är att man satsar
mycket pengar inom
lantbruk på byggnader,
maskiner och
djur. Skogsägare
köper sällan in ”egna”
maskiner utan köper
in de tjänsterna när
det behövs.
– Det krävs egen insats för att kunna köpa
skog, men det går att finansiera köpet
genom att avverka en del av skogen, om den
är mogen. Vi ser allt fler fastigheter ute på
marknaden nu, ett generationsskifte. En stor
andel köps av familjen som äger det. Men vi
ser samtidigt ett minskat intresse från yngre
generationer att ta över.
”Samtliga banker ser jord och
skog som bra placeringsalternativ
eller investeringar. Sett till avkastning
och stadiga värdestegringar
svarar samtliga experter att de
återkommande rekommenderar
jord och skog till sina kunder.”
Hans Wennberg konstaterar att det behövs
mer kapital när fler fastigheter ska ut på
den öppna marknaden och att det blir svårt
för den som inte har egen insats att låna till
hela summan i allt fler helt obelånade objekt.
Håkan Mohlin, chef för Handelsbankens
affärsområde Skog och Lantbruk är inne på
samma tanke.
– I förlängningen så blir gruppen köpare av
jord och skog de som har egen, god, ekonomi
och tillräckligt med eget kapital för de egna
insatsen.
Den typiske lantbrukslåntagaren är enligt
Torkel Petersson, Danske Bank, en framgångsrik
person som ofta redan har företag
i sektorn.
– Det är unga och hungriga personer mellan
40 och 50 år. De ser lantbruket som ett
företag med god lönsamhet, möjlighet att
anställa och att de kan kombinera hårt
arbete kombinerat med personlig frihet och
närhet till naturen. De som väljer att satsa på
lantbruk är drivna, fokuserade och målmedvetna.
En kund sa till mig: ”Stannar jag till så
dör jag”. Det är en utmärkt sammanfattning.
Samtliga banker ser jord och skog som bra
placeringsalternativ eller investeringar. Sett
till avkastning och stadiga värdestegringar
svarar samtliga experter att de återkom-
manderekommenderar jord och skog till
sina kunder.
– Allt fler tänker på
det här sättet, säger
Torkel Pettersson,
Danske Bank. Ta
Göran Persson – en
klassiker för frågan.
Det är oftast rena placeringskunder, advokater
eller företagsledare, personer med
en stor summa pengar som de vill investera,
samtidigt som de söker ett alternativt
boende. De ser jord och skog som en

Skogspriser
III
I
V
II
IV
Åkermarkspriser
Kr per m
500
3sk
400
300
200
100
0
00
Åkermark, Kr/ha
200000
150000
100000
50000
0
2003
Real prisutveckling 2000 till 2010
1 2 3 4 5 Hela Sverige
01
2004
2005
02
03
04
Reala åkermarkspriser
2006
2007
2008
05
2009
06
Jan-juni
2010
07
08
09
Jan-juni -10
Region 1 & 2
Region 3
Region 4
Region 5, utom Norrland
Region 5, Norrland
Riket, genomsnitt
11

avsändare:
LRF Konsult
Franzengatan 6
105 33 Stockholm
LRF Konsult är Sveriges största rådgivnings- och redovisningsföretag med fler än 1 500 medarbetare. Våra specialister
och rådgivare inom ekonomi, juridik, skatter, skog och fastighetsförmedling finns på över 135 orter över hela landet.
På www.konsult.lrf.se hittar du uppgifter om närmaste kontor. Vill du hellre ringa är numret 0771-27 27 27.
B