Nr 2, 2011 - Fastighetstidningen
Nr 2, 2011 - Fastighetstidningen
Nr 2, 2011 - Fastighetstidningen
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Medlems- och branschtidningen<br />
för Fastighetsägarna<br />
<strong>Nr</strong> 2 – mars <strong>2011</strong><br />
RöRen<br />
spRickeR<br />
Intern kritik riktas mot<br />
slarvet i reliningbranschen<br />
bankeRna<br />
tog öveR<br />
När bubblan sprack i Baltikum<br />
blev banken fastighetsbolag<br />
pRocessen<br />
Både hopp och förtvivlan<br />
när borättsförening bildas<br />
Yrke: konditor<br />
Fritid: hyresvärd<br />
Karin och Caroline<br />
våra nYa eXPerter<br />
Juristerna Karin Ohlsson och<br />
Caroline Westerlund svarar på<br />
dina frågor om bostadsrätter.<br />
snårigt bYgge<br />
Läs våra tips och råd<br />
om ni planerar bygga<br />
balkonger på huset.<br />
lena wireskog är en av många<br />
Fastighetsägare som arbetar dubbelt<br />
gillar att käFta<br />
Möt Stefan Attefall,<br />
bostadsministern på<br />
turné i Örebro.<br />
dags För mässa<br />
Fastighetsmässa<br />
i Kista – läs vår bilaga<br />
om allt som händer där.<br />
ENERGIBESPARING<br />
INREDNING<br />
STYRSYSTEM<br />
BELYSNING<br />
KÄLL- MILJÖ<br />
SORTERING<br />
VENTILAT<br />
FASTIGHETSMÄSSA Stockholm 20<br />
arrangeras av easyFa<br />
Fastig<br />
IT<br />
UTEMILJÖ<br />
VÄLKOMMEN TILL<br />
STYR-<br />
SYSTEM<br />
KYLA<br />
FASTIGHETSMÄSSA<br />
Stockholm <strong>2011</strong><br />
30-31 MARS <strong>2011</strong> KISTAMÄSSAN, STOCKHOLM<br />
DEBATTER<br />
BYGGMATERIAL<br />
TELE<br />
SANITET
NIBE F1330 | BErgvärmEpump För FastIghEtEr<br />
– Mindre än 3 kg köldmedium<br />
per kyldel/aggregat.<br />
– De två scrollkompressorerna klarar av att<br />
leverera upp till 65 °C till värmesystemet.<br />
– Dubbla kompressorer ger bättre effektreglering,<br />
längre driftintervall, mindre<br />
slitage och större driftsäkerhet.<br />
– Förberedd för pooluppvärmning.<br />
– Värmefaktor (COP) på minst 4,4 vid 0/35°C.<br />
Mer av det Mesta.<br />
Ibland behövs det rejält med kraft. men så klart till vettiga<br />
kostnader. För det har vi NIBE F1330 – en fastighetsvärmepump<br />
för dig med lite större ytor, t.ex. ett flerbostadshus<br />
eller en industrilokal. Det är faktiskt du själv som sätter<br />
gränsen; NIBE F1330 kan anpassas till ett flertal lösningar<br />
och möjliggör ett system på upp till nio enheter. Det ger en<br />
effekt på hela 540 kW!<br />
styrningen sköts enkelt via en tydlig display. Och kan övervakas<br />
via internet och sms. Dubbla scrollkompressorer ger<br />
hög verkningsgrad och hög besparing – och utrymme att<br />
lägga extra kraft på det som ska prioriteras. Det gör det<br />
möjligt att producera varmvatten och värme samtidigt genom<br />
en enkel knapptryckning. Och vill man göra tvärtom<br />
för att få kyla en varm sommardag kan fläktkonvektorer<br />
enkelt kopplas till.<br />
NIBE F1330 kan användas med valfri värmekälla – även<br />
ventilationsåtervinning – och är klar för att styra olje-, gas-,<br />
eller elpanna. Om det någon gång skulle behövas.<br />
massor med kraft. Och massor med möjligheter.<br />
Läs mer om våra smarta värmelösningar för alla typer<br />
av fastigheter på www.nibe.se<br />
– Mjukstartsreläer, effektvakt och interna interna<br />
cirkulationspumpar monterade från fabrik.<br />
(Gäller ej F1330-60 kW).<br />
– Styrning med kommunikationsmöjligheter.<br />
– Förberedd för styrning av två värmesystem.<br />
– Styrning av kyla (aktiv eller passiv).<br />
– Extern styrning, t ex DUC.<br />
NIBE Energy Systems Box 14, 285 21 Markaryd Tel 0433 - 73 000 www.nibe.se
Vill du också ha marknadens mest<br />
energisnåla tvättstuga?<br />
Vi hjälper dig hela vägen<br />
Att göra en nyinvestering i tvättstugan behöver inte vara krångligt och tidskrävande. Kontaktar du oss<br />
på Miele får du kostnadsfritt hjälp med att planera tvättstugan så att den både blir kostnadseffektiv och<br />
optimerad vad gäller antalet tvättider. Du får också hjälp med en payoff-kalkyl och får förslag på olika<br />
finansieringsalternativ.<br />
Miele har all utrustning till fastighetstvättstugor, t ex tvätt- och torkutrustning, manglar, tvättbänkar, bokningssystem mm.<br />
• Planering<br />
• Ritning<br />
• Payoff-kalkyl<br />
• Installation<br />
• Finansiering<br />
• Serviceavtal
marknaDSpLaTSEn För hyrESräTTEr<br />
” Bostadsförmedlingens verksamhet<br />
är vass och serviceinriktad”<br />
För oss fungerar samarbetet med Bostadsförmedlingen<br />
mycket bra. Stadsmuren representerar för närvarande ett<br />
30-tal fastighetsägare med förvaltning av 5 000 lägenheter<br />
och vi har valt att använda oss av Bostadsförmedlingens<br />
kö när vi söker hyresgäster. Vi kan ställa egna<br />
krav och är involverade i hela sökprocessen. Det känns<br />
tryggt eftersom vi vet att fördelningen och hanteringen<br />
av lägenheterna sker på ett korrekt och bra sätt.<br />
Eftersom det sker många renoveringar av lägenheter<br />
i vårt bestånd är det skönt att ha Bostadsförmedlingen<br />
som på ett engagerat och smidigt sätt hjälper till att ta<br />
fram permanenta evakueringsbostäder. Det sparar tid för<br />
oss eftersom vi inte alltid har möjlighet att erbjuda evakueringslägenheter<br />
inom vårt eget bestånd.<br />
Vi uppskattar att personalen är insatt i fastighets-<br />
och bostadsbranschen och vet hur systemet<br />
fungerar. Bostadsförmed ling ens<br />
verksamhet är vass och serviceinriktad,<br />
vilket märks inte minst i vårt<br />
samarbete. Lösningen med en<br />
kontaktperson gagnar samarbetet<br />
och gör att informationen<br />
kanaliseras åt båda hållen i ett<br />
och samma rör. Inget hamnar<br />
mellan stolarna. Tillsammans<br />
sparar vi tid samtidigt som vi<br />
höjer kvaliteten på vårt arbete.<br />
Peter White, Stadsmuren
Foto: pia nordLander<br />
Foto: börge niLsson<br />
Årgång 102 • www.fastighetstidningen.se<br />
Denna utgåva är presslagd den 1 mars <strong>2011</strong><br />
nR 2 maRs <strong>2011</strong><br />
dubbelaRbetaRe<br />
annelie astvald, kriminalinspektör och hyresvärd. en stor del av landets<br />
fastighetsägare har i grunden ett annat yrke. Här möter du även konditorn,<br />
tandläkarprofessorn, konstnären och ekonomiprofessorn. alla med hus.<br />
6 Ledare: En attraktivare hyresmarknad<br />
8 Så fuskas det i reliningbranschen<br />
56 Debatt: Äldreboenden en slumrande marknad<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
48<br />
bankeRna i FastigHetskRisens baltikum<br />
bubblan sprack och de svenska bankerna blev<br />
sittande med svarte petter.<br />
62<br />
Det är förvånansvärt enkelt att<br />
bygga. Men juridik och ekonomi<br />
5. Fästen monteras<br />
kan sätta käppar i hjulet för<br />
balkongdrömmarna.<br />
28<br />
iLLustration: johan jarnestad<br />
Foto: patrik svedberg<br />
Foto: björn Leijon<br />
Foto: jenniFer nemie<br />
avdelningar<br />
på omslaget:<br />
Lena Wireskog<br />
se sidan 34<br />
38<br />
bostadsministeRns Resa<br />
möt stefan attefall på husesyn<br />
hos hyresgäster i örebro.<br />
58<br />
ombildning väRd all möda<br />
efter många turer tog brf Fyrskeppet<br />
till slut över sitt hus.<br />
Ledare 6<br />
Nyheter 8<br />
barometern: stockholm 24<br />
drömboendet: nour el-Refai 26<br />
Räntespaning 37<br />
Fall från Hyresnämnden 46<br />
Debatt 56<br />
bostadsrätt 61<br />
tips & Råd: bygga balkong 62<br />
Nytt från din förening 70<br />
5
ledare Christer jansson<br />
FöR övRigt …<br />
Reinfeldt kommer att gilla hyres<br />
när den blir attraktiv för modern<br />
En spännande debatt om hyresrättens<br />
framtid blossade upp som en<br />
följd av att statsministern i en DNintervju<br />
konstaterade en självklarhet:<br />
Alla som har varit i närheten<br />
av Stockholms innerstad vet att<br />
hyresrätten som idé inte funkar där, sa Reinfeldt. Så<br />
sant som det är sagt.<br />
Bilden av en kollapsad marknad är verkligen<br />
inte ny. Extremt låg omsättning av lägenheter, låg<br />
nyproduktion, snabb ombildning till bostadsrätter<br />
och en omfattande svarthandel med kontrakt är<br />
tydliga effekter av en strikt, 40-årig prisreglering.<br />
I så måtto sa alltså statsministern inget nytt som<br />
borde föranleda så många höjda ögonbryn. Nytt<br />
var dock det som uppfattades som hans slutsats av<br />
detta, nämligen att hyresrätten som upplåtelseform<br />
därmed hade spelat ut sin roll, framförallt i Stockholms<br />
innerstad. Eller annorlunda uttryckt: När det<br />
politiska systemet skapar omöjliga förutsättningar<br />
för hyresrätten och den därför inte fungerar, så blir<br />
detta i sig argumentet för att avveckla densamma.<br />
Artigt uttryckt kändes det cirkel resonemanget inte<br />
helt övertygande.<br />
”<br />
vill vi få en väl fungerande<br />
bostadsmarknad även<br />
i storstadsregionerna, så måste<br />
förutsättningarna för de redan<br />
byggda hyresrätterna förändras.”<br />
…tyckeR jag att de tre stora elproducenternas samägande av<br />
kärnkraftverken bör avvecklas omgående.<br />
…äR det intRessant att följa valet av ny socialdemokratisk<br />
partiordförande.<br />
…anseR jag att vintern har passerat sitt bäst-före datum för<br />
länge sedan.<br />
Reinfeldt och hans stab insåg väl detta själva och<br />
därefter har lovorden över hyresrätten strömmat<br />
från Rosenbad. Bostadsministern har klargjort att<br />
hyresrätten är viktig, även i Stockholms innerstad.<br />
Så är det. Alla upplåtelseformer har dock sina<br />
unika fördelar. Bostadsrätten erbjuder hög grad av<br />
individualiserat boende, ett personligt engagemang<br />
i fastighetens förvaltning och en många gånger<br />
ansenlig förmögenhetstillväxt. Hyresrättens fördelar<br />
är andra. Fördelar som blir särskilt påtagliga i<br />
en storstadsmiljö där människor finns på en mycket<br />
dynamisk arbetsmarknad och där bristen på tid är<br />
ständigt närvarande. Hyresrättens konkurrensfördelar<br />
är bland annat enkelheten att få och lämna en<br />
hyreslägenhet. På en fungerande marknad är väl<br />
bästa att tillägga. Som boende behöver man aldrig<br />
ta några ekonomiska risker. Och man slipper att<br />
lägga ner tid på att reparera och renovera, eftersom<br />
fastighetsägaren gör det.<br />
på samtliga tillväxtorter i landet finns en brist<br />
på hyresrätter. En brist som hotar den ekonomiska<br />
utvecklingen och i förlängningen vår välfärd. Efterfrågan<br />
är större än utbudet, vilket innebär att leve-<br />
6 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
ätten<br />
a människor<br />
rantören inte vill eller kan tillgodose kundernas<br />
önskemål.<br />
Problemet är som alla vet, men inte alla medger,<br />
att nyproduktionskalkylen sällan går ihop och<br />
att det befintliga beståndet inte nyttjas särskilt<br />
effektivt. Till detta har fram till årsskiftet kopplingen<br />
mellan de kommunala bolagens bristande<br />
affärsmässighet och deras hyresnormerande roll<br />
bidragit till en politisk risk. Det är inte bara valår<br />
som hyreshöjningar uteblivit.<br />
För att få nyproduktionskalkylen att gå ihop<br />
måste hyresrätten få samma skattemässiga<br />
villkor som övriga upplåtelseformer. Hyressättningen<br />
måste också i ökad grad spegla hyresgästernas<br />
värderingar och betalningsvilja.<br />
nypRoduktionen kommer dock aldrig att<br />
ensam lösa bostadsbristen. Normalt ligger<br />
nyproduktionen av bostäder aldrig på mer än en<br />
procent av beståndet. Det politiska fokus som<br />
finns på nyproduktionen är därför närmast av<br />
liturgisk karaktär. Vill vi få en väl fungerande<br />
bostadsmarknad även i storstadsregionerna, så<br />
måste förutsättningarna för de redan byggda<br />
hyres rätterna förändras. Hyresgäster måste få<br />
en tilltro till marknaden och kunna lita på att om<br />
man släpper sin hyresrätt idag så kan man få tag<br />
i en annan imorgon. Människor ska inte behöva<br />
ha kontrakt på lägenheter för sporadiska övernattningar,<br />
för att barnen ska ha någonstans att<br />
flytta när de bli stora eller för några andra fullt<br />
begripliga skäl.<br />
För att hyresrätten ska bli ett naturligt val<br />
för en storstadsbo krävs ytterligare en sak. Ett<br />
direkt inflytande över lägenhetens standard och<br />
utformning. Konsumenter i allmänhet och storstadsbor<br />
i synnerhet är långt mer krävande i sina<br />
individuella val än tidigare. Fastighetsägaren och<br />
den enskilde hyresgästen måste därför ges rätt att<br />
tillsammans utforma och prissätta de individuella<br />
önskemål som hyresgästen har. Då kommer<br />
hyresrätten att vara en mycket attraktiv upplåtelseform<br />
för många moderna människor, inte minst<br />
oss storstadsbor. Det kommer statsministern<br />
att gilla.<br />
Christer jansson,<br />
vd Fastighetsägarna stockholm<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Fastighetsägarna i fokus<br />
Vem ansvarar för återvinningen?<br />
Producentansvaret drabbar fastighetsägare<br />
I en skrivelse till Miljödepartementet föreslår Fastighetsägarna tillsammans<br />
med HSB, Hyresgästföreningen, Riksbyggen och SABO<br />
att regeringen bör se över reglerna för producentansvar för förpackningar<br />
och returpapper.<br />
Producentansvaret innebär att producenterna själva ansvarar<br />
för att samla in och ta hand om uttjänta produkter. Men sedan<br />
producent ansvaret infördes har förpackningsmängden nästan fördubblats<br />
och allt fler förpackningar hamnar i restavfallet. Producenternas<br />
låga ambitionsnivå har i praktiken tvingat fastighetsägare<br />
och en del kommuner att kompensera för den dåliga servicen.<br />
Fastighetsägarna vill därför bland annat att producenterna ska<br />
ta det fulla ekonomiska och fysiska ansvaret för insamlingssystemet,<br />
att det ska vara lätt att källsortera rätt för hushållen och att<br />
återvinningsmålen behöver ses över.<br />
Olyckligt signalera snabbare räntehöjning<br />
I mitten av februari höjde Riksbanken räntan till 1,5 procent.<br />
Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen anser att det<br />
både är olyckligt och onödigt att signalera att räntan framöver ska<br />
höjas i snabbare takt än vad Riksbanken tidigare sagt.<br />
Riksbanken motiverar höjningen med att stigande energi- och<br />
livsmedelspriser förr eller senare kommer att pressa upp löner och<br />
priserna på andra varor och tjänster. Men enligt Tomas Ernhagen<br />
finns det inget som tyder på att det håller på att hända.<br />
– Företagen uppger själva att<br />
de har ledig kapacitet<br />
och att de räknar med<br />
att såväl lönerna som<br />
priserna på deras egna<br />
produkter kommer att<br />
öka med måttliga två<br />
till tre procent under<br />
<strong>2011</strong>, säger han i en kommentar.<br />
Trygghetsbevakning i Ängelholm<br />
Fastighetsägarna Syd håller just nu på att undersöka Ängelholmsmedlemmarnas<br />
intresse av att få Trygghetsbevakade fastigheter.<br />
En Trygghetsbevakad fastighet innebär bland annat att hyresgästerna<br />
har tillgång till jourtelefoner och att väktare ronderar området<br />
på oregelbundna tider.<br />
Konceptet har prövats i Hässleholm sedan hösten 2009 där<br />
omkring 800 hyreslägenheter omfattas av trygghetsbevakningen.<br />
– Det finns ett stort intresse bland medlemmarna i Ängelholmsdistriktet.<br />
Vi tar därför med oss de goda erfarenheterna från<br />
Hässle holm med målsättningen att starta upp i Ängelholm, säger<br />
Göran Höckert, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna Syd.<br />
Syftet med bevakningen är att förbättra trygghetskänslan hos<br />
hyresgästerna och att förebygga och minska risken för inbrott och<br />
skadegörelse.<br />
7
nyheter<br />
Triangeln i Malmö kommer att se ut så här 2013.<br />
Kontrakt redan klara för Triangeln<br />
Så hÄr KOmmer det att se ut när nya Triangeln i Malmö står<br />
klar 2013. Gallerian i bottenplanen ska rymma ett 70-tal butiker.<br />
Ovanpå kontor med 250 arbetsplatser. Till det 188 lägenheter<br />
varav en stor del i höghuset. Plats för 400 bilar blir det i<br />
ett garage under jord.<br />
NCC som bygger har redan tecknat kontrakt med de första<br />
butikerna i gallerian.<br />
Nyhetsredaktör Erik Hörnkvist, erik.hornkvist@fastighetstidningen.se<br />
43 000<br />
nya bostadstillfällen kan skapas i Stockholm om<br />
andrahandsuthyrning blir skattebefriad. Det enligt<br />
Handelskammaren i Stockholm.<br />
Bygg fler runda hus<br />
AKeliuS fASTigheTer har planer på att bygga runda<br />
bostadshus i ett område i Åre med sammanlagt 60 lägenheter.<br />
Arkitekten Samuel Lundberg anser att runda hus är<br />
förbisedda i dagens byggande.<br />
– Om husen står nära varandra får man ett bättre samspel<br />
mellan byggnaderna och folk uppfattar inte grannarna mitt<br />
emot som påträngande.<br />
Runda hus kräver även mindre fasadyta och är energieffektivare,<br />
enligt Lundberg.<br />
Svårare att överklaga bygglov<br />
ÖverKlAgAn Av BygglOv kan<br />
i princip fortgå hur lång tid som<br />
helst. Därför föreslår nu regeringen<br />
att ett bygglov som beslutas även<br />
ska vinna laga kraft cirka en månad<br />
efter att beslut fattats.<br />
– Vi har problem med att många<br />
bygglov överklagas långt efter<br />
byggprocessen startat och det kan<br />
kraftigt försena eller sätta stopp<br />
för hela bygget, säger civil- och<br />
bostadsminister Stefan Attefall.<br />
Stefan Attefall.<br />
5,3 miljarder i vinst för vasakronan<br />
vASAKrOnAn – Sveriges största fastighetsbolag, ökade sin<br />
vinst 2010 jämfört med året innan. Resultat efter skatt blev<br />
5,3 miljarder kronor, upp med 1,3 miljarder.<br />
Det är tack vare högra hyresintäkter, bättre räntenetto och<br />
lägre administrationskostnader som resultatet förbättrats.<br />
Nästan 93 procent av alla ytor inom koncernen var uthyrda<br />
under 2010 även det en förbättring från året innan.<br />
Foto: björn Leijon<br />
”fusket ä<br />
Branschfolk varnar för att höga vinstkrav<br />
Relinade avloppsrör har<br />
fungerat bra.<br />
Hittills.<br />
nu varnar insatta i branschen<br />
för fusket som kan orsaka<br />
kostsamma vattenskador.<br />
Det fuskas systematiskt inom<br />
reliningbranschen. Det menar ett<br />
flertal personer med stor branscherfarenhet.<br />
– Man utlovar ett hundra procent<br />
tätt system. Men på många ställen<br />
är det ingen plast alls. Att man inte<br />
gör något åt detta, trots att vi påtalat<br />
bristerna, tycker jag är snudd på<br />
brottsligt, säger en källa.<br />
i FöRRa numRet berättade vi om<br />
den första delrapporten i reliningutredningen<br />
som visar på positiva<br />
erfarenheter av renoveringsmetoden.<br />
Men det förutsätter ett oklanderligt<br />
utfört hantverk.<br />
Och här brister det. Detta enligt<br />
flera väl insatta som <strong>Fastighetstidningen</strong><br />
talat med. De har önskat<br />
vara anonyma eftersom deras berättelser<br />
troligen skulle inverka negativt<br />
på framtida karriärmöjligheter.<br />
De är alla tydliga med att de ser<br />
relining som en väl fungerande<br />
metod, men att de högt uppskruvade<br />
vinstkraven gör att de anställda<br />
tvingas lämna efter sig rör med<br />
stora brister. Fusket är enligt dem i<br />
det närmaste sanktionerat på ledningsnivå.<br />
Men tack vare att gjutjärnsrören<br />
i sig har så god hållbarhet<br />
kommer problemen att märkas först<br />
om 15–20 år – när garantitiderna<br />
passerats.<br />
– Detta var ett allmänt samtalsämne,<br />
alla visste om bristerna. Trots<br />
att det påtalades för chefer och ägare<br />
gjordes det inget för att lösa problemen,<br />
säger ”Bengt”.<br />
Enligt våra källor återfinns bristerna<br />
främst i böjar och skarvar. Just<br />
där det är som svårast att upptäcka<br />
att det saknas plastbeläggning. Bristerna<br />
syns inte på de filmer företagen<br />
visar kunderna, eftersom man filmar<br />
enbart från ett håll. De erfarna<br />
hantverkarna menar att får de bara<br />
tid och rätt verktyg, så går det att<br />
åtgärda bristerna och få ett helt tätt<br />
rör. För att relining ska fungera krävs<br />
det kunniga konsulter som kan göra<br />
nu HaR vi lyFt FastigHets<br />
Ny fasad och nya funktioner på <strong>Fastighetstidningen</strong> på nätet.<br />
Bland annat kommer du som besökare ha möjlighet att:<br />
• Kommentera artiKlar<br />
• se extra bildmaterial<br />
• läsa fördjupningar<br />
Detta är sällan något man<br />
ser eftersom man bara<br />
filmar från ett håll. men om<br />
man vänder kameran 180<br />
grader så kan jag garantera<br />
att man hittar fel på många<br />
ställen.”<br />
”Sven”, meD mer Än TiO årS erfArenheT<br />
SOm AnSTÄllD i reliningfÖreTAg<br />
en gång höll jag på att<br />
laga flera hål där det<br />
läckte in grundvatten i<br />
ett rör. ´Strunt i det, vi<br />
har inte tid´, sa chefen.<br />
De fixade ett stopp i<br />
röret och filmade på<br />
andra sidan. Det var vad<br />
kunden fick se.”<br />
• se gamla nummer<br />
• följa räntor<br />
• söKa information<br />
”Per”, AnSTÄllD<br />
i eTT reliningfÖreTAg<br />
8 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
utbrett”<br />
på relining leder till allvarliga brister<br />
skarpa upphandlingsunderlag och<br />
riktiga besiktningar, menar de.<br />
Asbjörn Austlid, vd Proline, som<br />
här uttalar sig i egenskap av ordförande<br />
i Brif (Branschföreningen<br />
Relining i Fastigheter) känner inte<br />
igen kritiken.<br />
– Enligt min mening ska alltid<br />
kvalitet gå före kvantitet. Däremot<br />
kan det vara en strategi för nya<br />
aktörer att sänka sina priser för att<br />
komma in på marknaden. Ifall detta<br />
skulle leda till pressade utförandetider<br />
och sämre kvalitet är det olyck-<br />
tidningen.se<br />
Följ Sveriges äldsta fastighetstidning<br />
även på nätet. Välkommen!<br />
www.fastighetstidningen.se<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Det var bara när kunden i förväg<br />
sagt att de skulle ta ut rörprover<br />
som de sa till om att vi verkligen<br />
skulle vara noga. Priskriget gjorde<br />
att marginalerna var små för att<br />
kunna räkna hem en vinst, därmed<br />
fanns det inte tillräckligt med tid<br />
för att klara ett fullgott jobb.”<br />
”bengt”, tidigare projeKtledare<br />
hOS eTT reliningfÖreTAg<br />
Att det inte gick att få helt tätt på<br />
den tid vi hade på oss var ett allmänt<br />
samtalsämne på firman. Alla visste<br />
om det. Att företaget kunde visa upp<br />
en massa nöjda kunder som referens<br />
var frustrerande när man visste att<br />
resultatet inte var fullgott.”<br />
”åKe”, TrÖTTnADe På SlArveT, nu<br />
PrODuKTiOnSleDAre i AnnAn firmA<br />
ligt och drabbar hela branschen.<br />
Han menar att det är viktigt<br />
att beställaren ställer krav på sin<br />
reliningentreprenör, som exempelvis<br />
att arbetet skall utföras av egen<br />
och utbildad personal.<br />
– Inom Brif har vi tagit beslut om<br />
att införa ett kontrollprogram, där<br />
SP Sveriges tekniska forskningsinstitut,<br />
årligen gör en kvalitetskontroll<br />
av föreningens företag, säger<br />
Asbjörn Austlid.<br />
eriK hÖrnKviST<br />
Reliningutredningen väntas bli klar i mars i år.<br />
ny DeSign!<br />
nollåttorna är<br />
besatta av bostäder<br />
du äR på en Fest i Stockholm. Du känner inte<br />
så många av dem som är där. Du vet inte riktigt<br />
vad du ska tala om efter den konventionella inledningsfrågan<br />
”vad gör du då?” eller ”hur känner<br />
du värden?”. Tystnad uppstår där ni står med era<br />
cocktailglas och snittar och flackar med blicken<br />
efter en reträttväg. Det är då man plockar fram<br />
den magiska och förlösande formeln som fungerar<br />
på i princip alla nollåttor – ”…och hur bor du?”<br />
Sedan är det garanterat igång – om lägenhetspriserna<br />
är på väg upp eller ner, om vilka<br />
bostadsköer man ska stå i, renoveringsprojekt,<br />
induktionshällar och förstås den eviga frågan om<br />
man ska binda eller inte binda räntan. För är det<br />
något som enar huvudstadsborna är det den eviga<br />
bostadskarriären som till sist ska leda till himmelriket<br />
– det vill säga en stor vindsvåning med utsikt<br />
över Riddarfjärden eller den charmiga villan med<br />
äppelträdgård och bergvärme.<br />
men våR besattHet av bostäder är också minerad<br />
mark. Det fick inte minst Fredrik Reinfeldt<br />
känna av när han var lite suddig i ett uttalande till<br />
DN om sin syn på hyresrätten i Stockholms innerstad.<br />
Snabbt var etablissemanget och bloggosfären<br />
(de flesta med bostad inom tullarna) igång från<br />
höger till vänster.<br />
I tumultet såg även vår nye bostadsminister<br />
Stefan Attefall sin chans att synas i debatten. Han<br />
har nu suttit på sin stol i fem månader och måste<br />
snart leverera – det vill säga komma med konkreta<br />
besked om hur byggandet ska komma igång.<br />
Fastig hetstidningen följde med honom på ett<br />
”stadsbesök” i Örebro, se sidorna 38–45.<br />
kvaRtalsRappoRteRna från fastighetsbolagen<br />
visar alla på att den svenska fastighetsmarknaden<br />
tuffat på bra. Hyresnivåerna för kontor i<br />
storstäderna är nu till och med högre än innan<br />
krisen och det flesta bedömare ser inga mörka<br />
moln. Men i Baltikum på andra sidan Östersjön är<br />
det långt kvar innan marknaden hämtat sig. Nu<br />
tvingas svenska banker bli fastighetsägare i väntan<br />
på bättre tider. Läs mer i vårt reportage från<br />
Riga på sidan 48–54.<br />
två koRta<br />
• Banker är bra på att ta betalt när<br />
räntorna sjunker.<br />
• Banker är bra på att ta betalt när<br />
räntorna stiger.<br />
david grossman,<br />
redaktionschef.<br />
david.grossman<br />
@fastighetstidningen.se<br />
Redaktören<br />
9
nyheter<br />
förbud mot giftiga hyresgäster<br />
mAmBOr Och SKAllerOrmAr är inte välkomna som hyresgäster<br />
hos Malmös kommunala bostadsbolag (MKB). Nu gäller<br />
totalförbud för alla giftiga husdjur. För ormar som inte är<br />
giftiga krävs särskilt tillstånd. Vräkning hotar den som bryter<br />
mot reglerna.<br />
Regeln gäller bara nya hyresgäster, de som redan har<br />
giftiga djur får behålla dem, enligt Sveriges Radio Malmö.<br />
Jag tycker inte marknaden<br />
skapar kaos, tvärtom byggs<br />
ju de flesta nya bostäder av<br />
privata företag.”<br />
Stockholms finansborgarråd Sten nordin<br />
på DN-chatt om bostadsbristen.<br />
Tro på svenska fastighetsmarknaden<br />
DeT inTernATiOnellA fastighetsbolaget Invesco Real<br />
Estate tror på Sveriges fastighetsmarknad under <strong>2011</strong>. Sverige<br />
har stark ekonomi och en transparant och likvid marknad,<br />
konstaterar man. Möjligheter ser analytikerna i kontors-,<br />
handel- och logistikfastigheter. Förutsättningarna i Finland<br />
är minst lika bra och med fördelen, i alla fall för utländska<br />
investerare, för minskad risk för valutaeffekt.<br />
Norge är en intressant marknad men dominerad av inhemska<br />
aktörer som inte gärna släpper in utländska investerare.<br />
första hyresgästen klar i jarlahuset<br />
– nu KÄnnS det lite lugnare.<br />
Det säger Probitas vd Samuel<br />
Borg efter att man tecknat den<br />
första hyresgästen till Jarla huset i<br />
Stockholm. Efter att Kronofogden<br />
sa upp kontraktet har Probitas stått<br />
med 15 000 tomma kvadratmeter.<br />
Talentum Media hyr nu cirka<br />
2 000 kvadratmeter och fastighetsägaren<br />
söker nu två–sex nya<br />
hyresgäster. Ombyggnad och<br />
anpassning kommer att kosta Probitas<br />
cirka 200 miljoner kronor.<br />
Probitas vd Samuel<br />
Borg.<br />
nystart för Boultbees köpcentrum<br />
efm Sverige, som idag förvaltar bland annat Boultbees<br />
köpcentrum i Sverige, vill med en så kallad management<br />
buyout, bli ett nytt holdingbolag fristående från moderbolaget<br />
EFM Holding som ägs av Boultbee.<br />
– Vi ska sedan göra en nystart och förbättra dialogen med<br />
hyresgästerna, säger Eva Näslund Carlsson, informationschef<br />
på EFM i Sverige.<br />
Galleriorna i det gamla Centrumkompaniet är utköpta<br />
från Boultbee av ett bankkonsortium med bland annat Royal<br />
Bank of Scotland.<br />
Foto: kristoFer samueLsson<br />
Antalet annonser för lediga lokaler<br />
10000<br />
9000<br />
8000<br />
Allt färre lediga lokaler<br />
när efterfrågan ökar<br />
att hjulen snurrar snabbare<br />
i ekonomin märks på lokalmarknaden.<br />
samtidigt stiger<br />
hyrorna i primelägen.<br />
Utbudet av lediga lokaler minskade<br />
med 4,2 procent från december 2010<br />
till januari i år enligt en barometer<br />
från Objektvision som mäter antalet<br />
annonser.<br />
Det är framför allt färre butikslokaler<br />
ute till uthyrning. Hetast tycks<br />
marknaden vara i Stockholm där<br />
utbudet minskade med 8,5 procent.<br />
I Göteborg minskar det med 6,9 procent<br />
och i Malmö med 1,1 procent.<br />
2008 2009 2010<br />
Källa :Objektvision<br />
Per Thiberg, Vasakronan, chef<br />
för fastighetsutveckling och uthyrning<br />
Stockholm, bekräftar bilden.<br />
– Efterfrågan är hög och hyresnivåerna<br />
över den som rådde innan<br />
finanskrisen. Som jag ser det är<br />
svackan definitivt över.<br />
Kontorshyran i primeläge Stockholm<br />
ligger på 4 500 kronor per<br />
kvadratmeter och för toppobjekten<br />
runt 5 500 kronor. En bedömning av<br />
Nordier Property Advisors pekar på<br />
att snitthyran Stockholm CBD kommer<br />
att passera 5 000 kronor inom<br />
12–24 månader.<br />
DAviD grOSSmAn<br />
hSB satsar på hyresrätten<br />
Hsb, bostadskooperationen<br />
vars bas är att bygga och förvalta<br />
bostadsrättshus, vill nu<br />
in på hyresmarknaden – i alla<br />
fall i stockholm.<br />
Föreningen i Stockholm har aktivt<br />
köpt allt fler hyresfastigheter de<br />
senaste åren och äger nu 3 560<br />
lägenheter varav cirka hälften i<br />
Stockholms innerstad. Senaste förvärvet<br />
var nio fastigheter med 360<br />
lägenheter i attraktiva närförorter<br />
som Västertorp, Sundbyberg och<br />
Björkhagen. Säljare var en privat<br />
ägare som vill vara anonym.<br />
– Kärnan i vår verksamhet är<br />
att ordna attraktiva bostäder åt<br />
våra medlemmar och nu är det stor<br />
efterfrågan på hyreslägenheter,<br />
säger Jonas Erkenborn, fastighetsutvecklare<br />
på HSB i Stockholm.<br />
man FåR också se dessa köp som<br />
ett sätt att behålla och få fler medlemmar<br />
som bosparar i HSB. Incitamentet<br />
att spara i HSB är inte lika<br />
intressant i dag när det finns en stor<br />
andrahandsmarknad och många<br />
andra aktörer som säljer nyproducerade<br />
bostadsrätter.<br />
– Ja, många yngre och äldre medlemmar<br />
efterfrågar alternativ till<br />
bostadsrätter, säger Jonas Erkenborn.<br />
Man letar fler objekt men det ska<br />
vara till rätt pris.<br />
– Vi ska driva även denna verksamhet<br />
affärsmässigt, påpekar<br />
Jonas Erkenborn.<br />
DAviD grOSSmAn<br />
10 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
www.agitator.se<br />
Nu ger vi<br />
5 års fullgaranti<br />
på våra textilvårds-<br />
produkter!<br />
Som ett fortsatt led i vårt fortsatta kvalitetsarbete<br />
inför vi fr o m 1:a januari <strong>2011</strong><br />
5-års fullgaranTi på våra textilvårdsprodukter<br />
för professionellt bruk.<br />
5-års fullgaranTi innebär:<br />
* Reparation och reservdelar kostnadsfritt<br />
under hela 5-årsperioden alt.15.000<br />
driftstimmar.<br />
* Samtliga reservdelar är original.<br />
* Samtliga servicearbeten under perioden<br />
utförs som alltid av våra certifierade<br />
servicetekniker.<br />
* Bekymmersfritt ägande.<br />
* Övriga leveransbestämmelser enl. ABM 07.<br />
Vill du veta mer?<br />
Gå in på vår hemsida eller ring oss!<br />
(se nedan)<br />
www.electrolux.se/laundrysystems . Telefon: 0372 - 665 00
nyheter<br />
elbilar får egen p-plats<br />
nu Blir DeT lättare att hitta kräm för elbilen. En<br />
blåvit skylt visar var endast elbilar får parkera<br />
— och ladda el. Ännu märks ingen störtflod av<br />
ansökningar om att sätta upp den nya skylten.<br />
Trafikkontoret i Göteborgs stad har fått tio<br />
intresseanmälningar.<br />
62,5 öre/kW kostar det att värma<br />
huset med värmeljus enligt en beräkning i Ny Teknik<br />
Dyr skattelättnad i Danmark<br />
fÖr niO år SeDAn frystes fastighetsskatten<br />
i Danmark. Det har lett till att den<br />
danska staten sedan dess gått miste om<br />
47 miljarder danska kronor. Enbart i år kommer<br />
danska fastighetsägare att få skattelättnader<br />
på drygt åtta miljarder danska kronor, jämfört med<br />
om skatten hade följt ökningen av fastighetspriserna.<br />
Smält is från tak måste bort<br />
från gatorna i Stockholm<br />
iS SOm BilDAS av smält vatten<br />
från taken och hamnar på<br />
gångbanor vållar halkproblem i<br />
tätorter. I Stockholm kräver trafikborgarrådet<br />
Ulla Hamilton, m,<br />
att fastighetsägarna blir bättre<br />
på att få bort isen.<br />
Ansvaret för is från tak ligger<br />
hos fastighetsägaren men Per<br />
Forsling på Fastighetsägarna<br />
Stockholm påpekar att det kan<br />
bli ett gränsdragningsproblem eftersom staden har ansvaret<br />
för övrig halkbekämpning.<br />
Han tycker att fördelarna med värme i stuprännor överväger<br />
nackdelarna och uppmanar fastighetsägarna att ha koll<br />
på den fläckvisa isen.<br />
OK för individuell mätning<br />
av vatten även i äldre hus<br />
WAllenSTAm får införa individuell mätning och separat<br />
debitering av såväl kall- som varmvatten i ett befintligt hus i<br />
Husby i Stockholm.<br />
Hyresnämnden som prövat ärendet anser att hyran ska<br />
sänkas motsvarade den del som motsvarar vattenförbrukningen.<br />
Den exakta nivån ska knytas till aktuell taxa vid den<br />
tidpunkt då vattensepareringen införs.<br />
Mer plats med den<br />
nya dörren.<br />
Halkrisk för fotgängare.<br />
Dörren som sparar plats<br />
en ny så kallad rotationsdörr har tagits<br />
fram av Swedoor. Istället för gångjärn<br />
hänger dörren på en anordning som<br />
gör att svängradien minskar – enligt<br />
uppgift sparar man in en kvadratmeter<br />
yta som kan möbleras.<br />
– Det är stort intresse från vårdsektorn<br />
men även hotell och lägenheter<br />
med compact living har mycket att<br />
vinna, säger Göran Hedljung, försäljningschef<br />
på Jeld-Wen.<br />
Priset för dörren är cirka det dubbla<br />
mot en motsvarande vanlig.<br />
hyresgästföreningen<br />
nöjd med hyrorna i år<br />
Hyreshöjningen i år kommer<br />
att landa runt två procent.<br />
Hyresgästföreningen är nöjd<br />
men de privata fastighetsägarna<br />
hade hoppats på mer.<br />
– Vår målsättning var att hyran<br />
inte ska överstiga inflationen och<br />
allt pekar på att det<br />
kommer bli så, säger<br />
Göran Svensson<br />
förhandlingsansva-<br />
rig på Hyresgästföreningen.<br />
Den nya hyreslagen<br />
som trädde i<br />
kraft vid nyår anser<br />
han marginellt har<br />
påverkat resultatet .<br />
på den pRivata<br />
sidan finns besvikelse<br />
över att Hyresgästföreningen<br />
inte<br />
lyssnat på argument om attraktivitet<br />
och läge.<br />
– Förhandlingarna har mest<br />
handlat om allmännyttans kostnader<br />
och det var inte tanken med nya<br />
lagen – men vi får se detta som ett<br />
prövoår, säger Peter Sörman, vice<br />
Dags för Peter att ta över<br />
slut på hockeykarriären – nu<br />
får peter Forsberg sätta sig in<br />
det egna bolagets fastighetsaffärer.<br />
– Det är dags för Peter att ta över<br />
bolaget nu. Jag har tänkt att kliva<br />
tillbaka, säger Kent Forsberg,<br />
pappa till Peter och delägare i Forspro<br />
AB som son och far driver tillsammans.<br />
I Forspro har familjen samlat<br />
fastighetsinnehav, travhästar, golfbana,<br />
flygbolag och en ishall. Fastighetsdelen<br />
har Forspro byggt upp<br />
tillsammans med Lars Sällström i<br />
fastighetsbolaget Lerstenen.<br />
– Vi satsar mest på projekt i Umeå<br />
just nu. Det är en mer expansiv<br />
marknad än Örnsköldsvik. Men vi<br />
är även intresserade av fastigheter<br />
i Stockholm. Vi har tillsammans<br />
med andra finansiärer nyligen köpt<br />
förhandlingarna<br />
har mest handlat<br />
om allmännyttans<br />
kostnader och det<br />
var inte tanken<br />
med nya lagen.”<br />
vd Fastighetsägarna Mellansverige.<br />
Carl-Lennart Lagerström, förhandlingsansvarig<br />
hos Fastighetsägarna<br />
Syd tycker också utfallet är<br />
magert.<br />
– Särskilt med tanke på de måttfulla<br />
hyreshöjningar som varit de<br />
senaste åren. Det var inga höjningar<br />
i Ängelholm och<br />
Lund i fjol. Slår man<br />
ut höjningarna i<br />
Malmö de senaste<br />
tio åren landar det<br />
på två procent per<br />
år vilket är lite med<br />
tanke på löneutveckling<br />
och disponibla<br />
inkomster.<br />
Varför har ni valt<br />
att inte ta någon<br />
strid?<br />
– Vi har prioriterat<br />
att få klart så många<br />
hyror som möjligt.<br />
Men det är en avvägning, säger Carl-<br />
Lennart Lagerström<br />
– Dyker det upp rätt fall ska vi<br />
göra det. Det är inte för sent än,<br />
säger Tore Lungkvist, vice vd<br />
Fastig hetsägarna Stockholm.<br />
PeTer SÖrmAn, vice<br />
vD fASTigheTSÄgArnA<br />
mellAnSverige.<br />
DAviD grOSSmAn<br />
Peter Forsberg tar över efter Kent.<br />
en kontorsfastighet på Birger Jarlsgatan<br />
som byggs om till bostadsrättshus,<br />
berättar Kent Forsberg.<br />
Hur mycket kan då Peter Forsberg<br />
om affärsverksamhet och<br />
fastighetsförvaltning?<br />
– Inte så mycket, men han får<br />
sätta sig in i vår verksamhet.<br />
Peter Forsberg läste ekonomi<br />
på gymnasiet men har sedan dess<br />
ägnat sig åt hockey.<br />
DAviD grOSSmAn<br />
12 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Foto: sCanpiX
CTC:s värmepumpar.<br />
Nu också för<br />
större fastigheter.<br />
Ta krafttag mot höga uppvärmningskostnader i din<br />
fastighet. Skaffa värmepump. Få investeringar ger<br />
snabbare avkastning.<br />
Många har efterfrågat större modeller av CTC EcoAir<br />
– Sveriges mest installerade värmepumpar för luft/vatten.<br />
Nu är de här. Tre kraftiga värmepumpar du kan kombinera.<br />
De omvandlar luft till värme och varmvatten i ute temperaturer<br />
ända ner till –20 ˚C. Kräver inga borrhål, placeras<br />
utanför husets vägg och tar liten plats. Med prestanda<br />
i toppklass och miljövärden inspirerade av Kyotoavtalet.<br />
Kontakta någon av våra 300 lokala CTC-Partners redan<br />
i dag via www.ctcvarme.se eller ring 020-44 11 44.<br />
www.ctcvarme.se<br />
Komplettera värmepumpen med<br />
den nya, intelligenta allt-i-ett-tanken<br />
CTC EcoZenith. Styr det mesta och<br />
hanterar både varmvatten och värme.<br />
Liknar ingenting annat på marknaden.
En perfekt lösning<br />
för dig som inte vill<br />
göra så mycket åt<br />
det här med klimatet.<br />
Fjärrvärmen sköter sig nämligen praktiskt taget själv. Den är alltså inte bara en<br />
klimatsmart, utan dessutom bekväm och driftsäker, uppvärmningsform.<br />
Ändå handlar det om en relativt enkel lösning: Vi hettar upp vatten som pumpas<br />
runt i ett slutet kretslopp. Det gör att fjärrvärmen, till skillnad från andra<br />
lösningar, i princip är underhållsfri. Ett lika enkelt som tryggt sätt att värma<br />
bostäder, lokaler och industrier, kort sagt. Via ca 1300 mil rör värmer vi mer än<br />
hälften av Sveriges hem och lokaler på det här resurssnåla sättet. Samtidigt<br />
som fjärrvärmen bidrar till energieffektiviseringen i samhället rent generellt.<br />
EN DRIFTSÄKER UPPVÄRMNING FÖR EN HÅLLBAR FRAMTID.<br />
Trots all snö som föll här hemma i fjol, konstaterar klimatforskarna att<br />
temperaturen i världen fortsätter att stiga. Den stora boven i dramat är<br />
koldioxidutsläppen. Ett sätt att minska dessa är att byta uppvärmningsform,<br />
till fjärrvärme.<br />
Fjärrvärmens omställning från fossila till förnybara bränslen är huvudförklaringen<br />
till att Sverige har klarat klimatmålen och blivit en förebild för andra<br />
länder. Genom minimering av olja i den egna produktionen och att fjärrvärmen
ersatt olja och direktverkande el i många områden har Sveriges utsläpp av<br />
koldioxid minskat med 11 miljoner ton de senaste 25 åren.<br />
Detta har varit möjligt tack vare att fjärrvärme tar tillvara resurser som<br />
annars skulle gå förlorade, som spillvärme från industrier, rester från skogsavverkning<br />
och annat avfall. Hela 80 procent av fjärrvärmen kommer från<br />
förnybar och återvunnen värme. Dessutom får vi stora mängder förnybar el<br />
– för närvarande omkring 5 TWh – när el och värme produceras samtidigt i<br />
bioeldade kraftvärmeverk.<br />
Vi pratar helt enkelt om det bästa sättet att<br />
hålla oss människor varma, utan att Moder<br />
Jord ska få det för hett om öronen.<br />
Läs mer på fjarrvarme.se.<br />
HOLY DIVER
Vi fi nns i<br />
monter J13 på<br />
Fastighetsmässan!<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong><strong>2011</strong>_2_.pdf 1 2/16/<strong>2011</strong> 3:08:26 PM<br />
Varsam, kostnadseffektiv stamförnyelse av<br />
landets ledande reliningföretag.<br />
Kommersiella fastigheter<br />
0771-73 90 10, swedbankkf.se<br />
Lokalfastighet - Uddevalla<br />
Endast 1 mil från E6 ligger denna<br />
industrifastighet i Lillesjö industriområde.<br />
Fastigheten består av ett flertal<br />
byggnader. Den största är en logistik-<br />
och industribyggnad om ca 13 000 m2<br />
med öppen yta och bra takhöjd. Övriga<br />
byggnader om ca 2 000 m2 inrymmer<br />
bla kontor och personalutrymmen.<br />
Kan man<br />
ha kompisar<br />
hemma?<br />
Klart man kan ha kompisarna<br />
hemma när vi förnyar stammar<br />
och avlopp. Vår teknik och<br />
våra erfarna montörer möjliggör<br />
en hänsynsfull renovering som<br />
dessutom bara tar några dagar<br />
i anspråk.<br />
Ha det bra!<br />
Ring oss! 08-594 76 400. Vi har kontor i Sollentuna, Mölndal och Helsingborg. www.aarsleffpipe.se<br />
Bruksarea: 15 000 m2<br />
Prisidé: 45 000 000 kr<br />
Tomtarea: 36 704 m2<br />
Mäklare: Ulf Theodorsson<br />
Tel: 031-761 23 46<br />
e-post: ulf.theodorsson@swedbankkf.se<br />
Hensbacka Herrgård, hotell, stall, mm - Munkedal<br />
Herrgård med tillhörande restaurangkök,<br />
hotell inklusive relaxavdelning,<br />
stall/ladugård med totalt 20 boxar,<br />
verkstadsbyggnad med 7 meter takhöjd,<br />
konferensanläggning, maskinhallar mm.<br />
Samtliga byggnader i mycket bra skick.<br />
Allt disponeras av ny ägare.<br />
16 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
R<br />
Bruksarea: ca 3 000 m2<br />
Prisidé: 15 000 000 kr<br />
Tomtarea: 50 000 m2<br />
Mäklare: Urban Kullbo<br />
Tel: 031-761 23 41<br />
e-post: urban.kullbo@swedbankkf.se
i Stockholm släpper man<br />
inte ett hyreskontrakt<br />
bara en till två procent<br />
av hyreslägenheterna i<br />
stockholms innerstad blir<br />
lediga till nya hyresgäster.<br />
i övriga stockholm är<br />
motsvarande siffra fem till<br />
tio procent.<br />
Statminister Fredrik Reinfeldts<br />
uttalande i DN (14/2) om att<br />
hyresmarknaden i Stockholms<br />
innerstad ”som idé inte fungerar”<br />
väckte häftig debatt. En<br />
del har tolkat det som en negativ<br />
inställning till hyresrätten men<br />
enligt Fredrik Reinfeldt var<br />
hans poäng att personer som en<br />
gång fått ett kontrakt i innerstan<br />
nästan aldrig släpper det.<br />
Siffror som <strong>Fastighetstidningen</strong> tagit<br />
fram från Bostadsförmedlingen i Stockholm<br />
bekräftar till stor del statsministerns slutsats.<br />
Under 2009 var det ytterst få lägenheter som<br />
blev frigjorda till nya hyresgäster – bara 1,5<br />
procent av samtliga innerstadslägenheter<br />
gick till kön. Det att jämföra med när- och<br />
ytterförort där motsvarande siffra är 5,2 procent.<br />
till detta ska man även lägga de eventuella<br />
lägenheter som fastighetsägarna själva hyr ut<br />
direkt. För de privata fastighetsägarna räknar<br />
man med att hälften går till Bostadsförmedlingen.<br />
– Vi brukar grovt räkna med att cirka två<br />
städer som lund, uppsala och malmö<br />
riskerar att hamna i bakvattnet på<br />
grund av lågt bostadsbyggande.<br />
Gott om kapital men brist på objekt. Analysföretaget<br />
NAI Svefa tror i sin senaste rapport<br />
att priserna på fastigheter kommer stiga i<br />
områden med fortsatt efterfrågan, som Stockholm<br />
och Göteborg. Inte minst för att utländska<br />
och institutionella investerare är tillbaka<br />
som köpare. Säljare under kommande år tror<br />
man till stor del blir allmännyttiga bostadsbolag<br />
som vill frigöra kapital.<br />
NAI Svefa pekar även på att många orter,<br />
som Uppsala, Lund och Linköping hämmas i<br />
sin tillväxt på grund av bostadsbrist.<br />
DAviD grOSSmAn<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
MÅNDAG 14 FEBRUARI <strong>2011</strong> SVERIGES STÖRSTA MORGONTIDNING<br />
JOHANNES ÅMAN:<br />
Borde inte människan kunna<br />
göra något åt vädret annat än<br />
att anpassa sig till det? LEDARE 2<br />
Cut copy stjäl<br />
med fi ness<br />
KULTUR 5<br />
Reinfeldt:<br />
Hyresrätter<br />
dålig idé i city<br />
Statsminister Fredrik<br />
Reinfeldt försvarar ombildningarna<br />
och tror<br />
inte att segregationen<br />
i Stockholm beror<br />
på att hyresrätterna<br />
blir färre i attraktiva<br />
områden.<br />
Marielle Hagblad fl yttade<br />
till Stockholm när hon<br />
fi ck nytt jobb, men har<br />
fortfarande ingen egen<br />
bostad. ”Det känns<br />
konstigt att det är en<br />
klass fråga vem som får<br />
bo i stan”, säger hon.<br />
procent blir ledigt i innerstan och tio procent<br />
i ytterområden, säger Per Anders Hedkvist,<br />
vd för Bostadsförmedlingen i Stockholm.<br />
Bilden bekräftas även av Christer Jansson,<br />
vd för Fastighetsägarna Stockholm:<br />
– När vi mätte för något år sedan var<br />
omsättningshastigheten en procent, men den<br />
kan även vara två procent. Tydligt är i alla fall<br />
att folk inte släpper sitt hyreskontrakt eftersom<br />
man inte tror att man får ett nytt.<br />
På en normal marknad frigörs lägenheter<br />
när hyresgäster flyttar till annan ort eller dör.<br />
– Så är det inte i Stockholm. Barnbarnen<br />
flyttar in hos åldrande hyresgäster och tar<br />
över kontraktet. Uppfinningsrikedomen när<br />
det gäller att ta över hyreskontrakt i innerstan<br />
är betydande, konstater Christer Jansson.<br />
DAviD grOSSmAn<br />
Hallå däR…<br />
LÖSNUMMER MÅN-TOR 20 KR FRE-SÖN 30 KR TEL: 08-738 10 00 VECKA 7 NUMMER 43 • STHLM ***<br />
NYHETER 6–7<br />
FOTO: WILLIAM WEST/AFP<br />
FOTO: ERICH STERING<br />
PIA GRIPENBERG:<br />
Utlandsexpansion och ett större<br />
och spretigare sortiment satte<br />
Hemtex i gungning. EKONOMI 5<br />
Syskonen Hadja och Mustafa Haga fotas på en stridsvagn<br />
vid Befrielsetorget. Mamma Heba övervakar.<br />
Oppositionen<br />
skärper kraven<br />
mot ex-regimen<br />
Glädjeyttringarna har avtagit i Egypten. Nu skärps<br />
i stället tonen och oppositionen kräver att Mubaraks tillgångar<br />
konfi skeras och att parlamentet ska upplösas.<br />
Folket i Alger trotsar säkerhetsstyrkorna. I går utbröt<br />
nya sammanstötningar mellan demonstranter och polis.<br />
FOTO: ALAMY<br />
ALLA HJÄRTANS DAG<br />
Läsarnas egna<br />
kärleksbrev<br />
FAMILJ 20–21<br />
Sociala medier<br />
lockar barnen<br />
Vinnare i Rotterdam.<br />
I LOVE YOU495:–<br />
Stockholm–<br />
DN 14 februari <strong>2011</strong>.<br />
Gäller för enkel resa Stockholm–London. Boka på sas.se (väldigt smidigt) för att få detta pris.<br />
Gör det så tidigt du kan, för vi har bara ett visst antal platser.<br />
FOTO: ROBERT HENRIKSSON<br />
KULTUR 8<br />
Robin Söderling<br />
tog åttonde titeln<br />
Bostadsbrist hämmar tillväxten<br />
Trenden på fastighetsmark naden från<br />
augusti 2010 till januari <strong>2011</strong><br />
Stockholm<br />
Göteborg<br />
Umeå<br />
Örebro<br />
Västerås<br />
Växjö<br />
Från<br />
Lund<br />
Uppsala<br />
Malmö<br />
Helsingborg<br />
NAI Svefa beräknar trenden med tio olika parametrar, bland annat<br />
befolkningstillväxt och investeringsdata från fastighetsmarknaden.<br />
SPORT 1<br />
nyheter<br />
…emma Henriksson, tidigare<br />
näringspolitisk expert på<br />
Fastighetsägarna sverige<br />
som har börjat på stockholmshem<br />
för att utveckla<br />
Hökarängen.<br />
vad gör du?<br />
– Jag leder<br />
arbetet med<br />
att utveckla<br />
fastighetsbeståndet.<br />
Hökar ängen<br />
är ett område Emma Henriksson<br />
med kvalitéer – en oslipad diamant<br />
som skall lyftas och bli<br />
mer attraktivt.<br />
Från det privata till allmännyttan.<br />
Hur känns det?<br />
– Jag tycker det behövs<br />
både privata och kommunala<br />
bostadsbolag så det är inget<br />
problem för mig.<br />
mest nöjd med under dina<br />
fem år på Fastighetsägarna?<br />
– Att vi lyckades får bort kravet<br />
på postboxar i äldre hus med<br />
brevinkast.<br />
mest irriterad över att det<br />
inte ändrats?<br />
– De höga fjärrvärmekostnaderna.<br />
Jag kan inte förstå att<br />
regeringen inte gjort mer. Men<br />
vi har i alla fall fått till en utredning<br />
om man kan öppna upp<br />
nätet för konkurrens.<br />
Playstation<br />
snart i mobilen<br />
Sony<br />
Ericsson släpper en mobil<br />
med playstation, LG lanserar<br />
3D-skärm<br />
och Samsung<br />
vill att mobilen<br />
ska fungera<br />
både som nyckel och plånbok.<br />
EKONOMI 2–3<br />
DN PÅ MOBILMÄSSAN<br />
VÄRLDEN 14–16<br />
Frank Niklasson, 67, höll sig<br />
långt framme i Vikingarännet.<br />
Skridskofest<br />
på perfekt is<br />
NYHETER 12<br />
du lär vara händig?<br />
– Ja, jag älskar att arbeta med<br />
händerna. Jag har alltid byggt,<br />
renoverat. Snickrar möbler och<br />
målar.<br />
vad är ditt nästa projekt?<br />
– Just nu gör jag tavelramar till<br />
mina målningar, och nyligen<br />
ett soffbord i valnöt. Men stora<br />
projektet är att bygga till<br />
en våning på vårt hus.<br />
•5<br />
Men där tar jag<br />
nog lite hjälp.<br />
FOTO: HUGO NABO<br />
DAviD grOSSmAn<br />
FOTO: PAUL HANSEN<br />
Alltid<br />
projekt<br />
på g.<br />
Bostadsbyggandet<br />
upp från låg nivå<br />
unDer 2010 byggdes 15 919 nya<br />
lägenheter i flerbostadshus vilket är<br />
75 procent fler än året innan, men så<br />
var även 2009 ett riktigt bottenår för<br />
byggandet.<br />
Två tredjedelar av lägenheterna<br />
byggdes i storstäderna och det är<br />
även där som byggandet ökade.<br />
17
Barnen är framtiden och vi vill satsa på dem<br />
- med din hjälp!<br />
Vi söker en ledig lokal på ca 300 m 2 att hyra inom den närmsta framtiden. Har du en ledig lokal eller känner du<br />
någon annan som är intresserad av att hyra ut en lokal till oss?<br />
Vad ska vi med lokalen till?<br />
Med anledning av den stora infl yttningen och växande barnkullar i Stockholm, är familjerna nu och framöver i stort behov av<br />
förskoleplatser. Behovet kommer att öka dramatiskt samtidigt som det är extremt svårt att hitta lokaler att driva<br />
verksamhet i. Eftersom behovet av förskoleplatser redan nu är stort, välkomnar Stockholm Stad oss att starta upp en enskild<br />
förskola.<br />
Vilka är vi?<br />
Vi (mor och dotter) är båda utbildade förskollärare, utvecklingsledare/pedagogistor och besitter gedigen spetskompetens med<br />
lång erfarenhet av förskola och har under lång tid haft en dröm om att tillsammans starta en framtidsförskola.<br />
Vi har redan idag ett bolag och tillgång till ekonomisk rådgivning. Samtidigt som vi söker lokal arbetar vi med att ta fram alla<br />
underlag för att få till en godkänd ansökan för enskild förskola.<br />
Sammanfattningsvis fi nns:<br />
• Behov av förskoleplatser<br />
• Spetskompetens inom pedagogisk verksamhet och god kunskap om förskolans reviderade Läroplan<br />
• Bolag - ekonomisk rådgivning<br />
• Underlag för ansökan<br />
Det som fattas är en lokal.<br />
Vi ser fram emot att få en kontakt och du/ni kan nå oss på<br />
Siv Fagerberg<br />
073 - 032 00 18<br />
sivf@telia.com<br />
Mirja Fagerberg Marsden<br />
070 - 889 20 04<br />
mirjamarsden@live.se<br />
18 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
Kvinnoförening öppnar<br />
boskola för hyresgäster<br />
en boskola där man bland annat lär sig<br />
hur man beter sig i en tvättstuga finns<br />
nu i linköping.<br />
Det är Internationella<br />
kvinno föreningen som<br />
tillsammans med fastighetsbolaget<br />
Graflunds<br />
ska bistå hyresgäster<br />
med information på flera<br />
främmande språk.<br />
Föreningen, som sedan Effat Mirsafdan<br />
flera år är etablerad i Linköping,<br />
utökar nu sin verksamhet och kommer<br />
också att finnas i bostadsområdet Nygård, där<br />
Graflunds upplåter en lägenhet för deras verksamhet.<br />
– För oss betyder det enormt mycket eftersom<br />
vi själva inte har råd med någon lokal. Vi<br />
hoppas att kommunen också ser värdet i vår<br />
verksamhet, som är viktig eftersom vi kan<br />
skapa en naturlig kontakt med folk från andra<br />
länder. Människor som kommer utifrån bär<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
ofta med sig en misstänksamhet mot myndigheter,<br />
säger Effat Mirsafdan från Internationella<br />
kvinnoföreningen.<br />
Lägenheten kommer att fungera som<br />
samlings- och mötesplats. I utbyte kommer<br />
kvinno föreningen hålla boskolor för Graflunds<br />
hyresgäster.<br />
– Det handlar till exempel om hur man beter<br />
sig i en tvättstuga, säger Effat Mirsafdan.<br />
FRån gRaFlunds hoppas man att samarbetet<br />
ska öppna ännu en dörr till förbättrad<br />
kommunikation med de boende.<br />
– Vi har hyresgäster från olika kulturer och<br />
som talar olika språk. Även om vi har medarbetare<br />
som talar flera olika språk tror vi att<br />
Internationella kvinnoföreningens etablering<br />
i vårt bostadsområde kommer att hjälpa oss<br />
i vår kommunikation med de boende, säger<br />
Anitha Wretling, informations- och kommunikationschef<br />
på Graflunds.<br />
eriK hÖrnKviST<br />
VÄLKOMMEN TILL EN<br />
TRYGGARE MÅLERIVÄRLD!<br />
Trappentré på Kommendörsgatan i Stockholm<br />
där marmoreringar utfördes.<br />
www.sms-service.se<br />
Telefon: 08-744 63 70<br />
nyheter<br />
<br />
<br />
<br />
Obligatorisk ansvars- och rättsskyddsförsäkring.<br />
Vår organisation representerar 750 måleriföretag.<br />
Vi finns över hela landet.<br />
Kontakta oss för mer information<br />
Takskottare klarade<br />
fall från tak<br />
en TAKSKOTTAre som föll från ett<br />
hustak i centrala Stockholm tisdagen<br />
den 15 februari klarade sig mirakulöst<br />
utan allvarliga skador. Av hittills<br />
okänd anledning lossnade säkerhetslinan<br />
och mannen föll 12–15 meter ner<br />
till marken.<br />
– Mannen hade riktig säkerhetsutrustning,<br />
av någon anledning<br />
lossnade det och rep och allt följde<br />
med till marken. Vad som egentligen<br />
hände är än så länge oklart. Vi kommer<br />
naturligtvis att följa upp detta<br />
när allt lugnat ner sig lite. I nuläget är<br />
naturligtvis alla inblandade mycket<br />
chockade, säger Stefan Norengård,<br />
som handlägger Arbetsmiljöverkets<br />
utredning av olyckan.<br />
värdeuppgång<br />
på fastigheter<br />
2010 vAr eTT bra år för fastigheter<br />
men klart sämre än sparande i aktier.<br />
Totalavkastningen enligt IPD Svenskt<br />
Fastighetsindex gick upp till 10,4<br />
procent. Direktavkastningen blev 5,2<br />
procent vilket är något neråt jämfört<br />
med 2009. För bostadshus hamnade<br />
den på 3,1 procent. Sparande i aktier<br />
gav 25 procent i avkastning.<br />
Namnlöst-3 1 <strong>2011</strong>-02-22 11.21<br />
19
nyheter<br />
Pris för kvalitet och service<br />
hyreSvÄrDAr som levererar bra service och kvalitet kan<br />
få utmärkelsen ”Kundkristallen” som delas ut av AktivBo. I<br />
år var det bland annat John Mattson, Dilligentia, Ernst Rosén<br />
och Bygg Vesta som fick kundkristaller.<br />
kpi boräntor<br />
306,15<br />
Januari<br />
<strong>2011</strong><br />
(1980=100)<br />
+2,5%<br />
Förändring<br />
(jämfört med<br />
motsvarande<br />
period föregående<br />
år)<br />
Webbfrågan<br />
hAr nyA hyreSlAgen PåverKAT hyrOrnA?<br />
Den första förhandlingen om bostadshyrorna med den nya<br />
hyreslagen är snart klar. Snitthöjningen över landet kommer<br />
att landa runt 2 procent.<br />
Svara på www.fastighetstidningen.se<br />
Resultatet redovisas i nästa nummer.<br />
Webbsvaret<br />
Ännu en vinter med mycket snö<br />
och krav på att ha taken fria.<br />
Många fastighetsägare har haft<br />
svårt att få tag på snöröjare.<br />
Hade du problem med att hitta<br />
snöröjare? Så löd förra webbfrågan<br />
i förra numret. Så här<br />
tyckte de läsare som svarade.<br />
Lägsta boräntorna:<br />
3 mån: 3,46%<br />
2 år: 4,11%<br />
5 år: 5,12%<br />
Källa: www.compricer.se<br />
<strong>2011</strong>-02-25<br />
60%<br />
JA<br />
34% 6%<br />
NEJ VET EJ<br />
Visste du att<br />
fjärrvärmen inte bara är<br />
driftsäker, utan dessutom tar<br />
tillvara resurser som annars<br />
skulle gå förlorade?<br />
Läs mer på fjarrvarme.se.<br />
Så här kan Swedbanks nya huvudkontor<br />
se ut om tre år. Fastigheten<br />
ligger nära Sundbybergs station<br />
och centrum.<br />
Swedbank flyttar till förorten<br />
med en halvering av hyreskostnaden<br />
var beslutet inte<br />
svårt att ta.<br />
Swedbank flyttar all sin verksamhet<br />
till nya lokaler i Sundbyberg utanför<br />
Stockholm.<br />
– Det fanns inget annat vettigt<br />
alternativ . Det finns i nuläget inga<br />
kontorslokaler i innerstaden på<br />
50 000 kvadratmeter, säger Tomas<br />
Backteman, kommunikationsdirektör<br />
på Swedbank. Kontraktet gick<br />
till fastighetsbolaget Humlegården<br />
som ägs av Länsförsäkringar Liv. Nu<br />
blir Swedbank den första banken att<br />
lämna finanskvarteren i city.<br />
– Att företag flyttar ut ur city<br />
har vi redan sett. Jag tror tiden är<br />
förbi när kunderna är beredda att<br />
betala för marmorpalats i city, säger<br />
Tomas Backteman.<br />
20 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
iLLustration: 3Xn
kl: 11. 40, 8 Februari<br />
stationsgatan, uPPsala<br />
Ännu en modul monteras i det som ska bli ett nytt<br />
hotell i Uppsala – det första nya på femtio år.<br />
– Moderna byggen är som meccano, konstaterar<br />
Ulf Asplund, produktionschef på Skanska.<br />
Allt, även badrummen, kommer färdigmonterade.<br />
– För oss är det bara att koppla in vatten, el och<br />
ventilation. Ingen sätter en fot inne i badrummen,<br />
säger Joakim Axelsson, produktionsledare på bygget.<br />
Hotellet Radisson Blu med 176 rum kommer att<br />
stå klart i maj 2012. Fastighetsägare är Akademiförvaltningen<br />
som köpt projektet av Skanska.<br />
Totalkostnad för projektet är 250 miljoner kronor.<br />
text och foto: nathan grossman<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
ögonblicket<br />
21
Alla hyreskontrakt du behöver<br />
Med itkett kan du sköta dina hyresärenden även utanför<br />
kontoret. Du har alltid tillgång till alla kontrakt du som<br />
fastighetsägare behöver. Från din dator fyller du snabbt<br />
i de digitala kontraktsmallarna och formulären. Du kan<br />
t ex sitta hos din hyresgäst och enkelt skriva ut prydliga<br />
och juridiskt riktiga kontrakt. Kontrakten kan du spara<br />
och använda så ofta du behöver.<br />
Inga installationer behövs<br />
Allt du behöver är en dator med internetuppkoppling.<br />
Inget krångel med installation av program. Efter att du<br />
registrerat dig som kund hos oss väljer du ditt lösenord<br />
helt själv. Sedan kan du logga in och använda itkettwebb<br />
från vilken dator du vill.<br />
Flera personer på företaget kan ha tillgång till itkett,<br />
varje användare får sina egna inloggningsuppgifter.<br />
JUST NU!<br />
Ditt företags logotyp<br />
på samtliga mallar<br />
i itkett<br />
50% rabatt<br />
jämfört med ord pris<br />
DokumentConcept AB | Rådhusgatan 22 B | 571 31 NÄSSJÖ | Tel 08-411 22 40<br />
Överallt!<br />
Enkelt och säkert<br />
Genom vårt myntsystem, som fylls på och räknas av<br />
ungefär som ett kontantkort, betalar du enbart för de<br />
kontrakt du faktiskt skriver ut. Dina inköpta mynt och<br />
sparade data finns tryggt och säkert lagrat i systemet.<br />
Nya funktioner<br />
• Du kan nu själv lägga till och ta bort användare.<br />
• Ny spårningsfunktion för skapade dokument.<br />
• Statistik över användning av mynt.<br />
• Enklare att sortera dokument i olika kategorier.<br />
Vi arbetar ständigt med att utveckla itkett och fler<br />
nyheter är på gång!<br />
Vill du prova, eller veta mer om itkett?<br />
Slå oss en signal eller besök www.itkett.se<br />
Kontrakt för fastighetsbranschen<br />
www.itkett.se
Som nr 1 kan vi nu<br />
stolt presentera:<br />
Nyhet! Nu ger vi 5 års garanti på alla fastighetsvärmepumpar.<br />
Allt vi gör, gör vi med utgångspunkt att värmepumpen ska fungera både<br />
länge och väl. Detta kräver vissa förutsättningar. Installationen ska vara<br />
proffsig. Underhållet ska vara förstklassigt. Och servicen ska självklart<br />
svara upp mot detta. Kort sagt, allt du kan vänta dig av Sveriges största<br />
fastighetsavdelning vad gäller värmepumpar.<br />
Tack vare höga ambitioner och stor kunskap kan vi nu erbjuda branschens enda 5-åriga<br />
garanti för värmepumpar över 20kW. Besök ivt.se/fastighet för fullständiga villkor.
1200<br />
900<br />
600<br />
300<br />
barometern stockholm<br />
Stigande hyresnivåer och<br />
Fortsatt stark ekonomi i huvudstaden,<br />
lägre vakanser och ökande<br />
antal transaktioner borgar för stabil<br />
fastighetsmarknad under <strong>2011</strong>. dock syns en<br />
viss stagnation på bostadsmarknaden.<br />
näRingslivet<br />
Den ekonomiska tillväxten<br />
ser ut att fortsätta<br />
under <strong>2011</strong>–2012, men i<br />
en mer långsam och stabil<br />
takt. I och med att företagandet<br />
i Stockholm är<br />
mer differentierat än riket<br />
i övrigt är marknadsrisken<br />
mindre påtaglig och<br />
en enskild sektors utveckling<br />
har mindre direkt<br />
påverkan på näringslivet<br />
som helhet i regionen.<br />
Arbetslösheten i Stockholm<br />
har planat ut och är<br />
i dagsläget 1,3 procentenheter<br />
lägre än i Sverige<br />
totalt sett (8,4 procent).<br />
Den finansiella sektorn<br />
är en av de näringsgrenar<br />
som sysselsätter mest<br />
människor inom Stockholmsregionen.<br />
Detta i<br />
kombination med en hög<br />
andel välutbildade och<br />
allt mer tilltagande finansiell<br />
aktivitet kan ligga<br />
till grund för ökad efter-<br />
stockholm i siffror<br />
Verksamheter<br />
Övrigt 50%<br />
frågan på lokaler inom<br />
Stockholmsregionen.<br />
lokaleR<br />
Kontorshyrorna började<br />
stiga kraftigt under 2010<br />
och trenden fortsätter<br />
även under <strong>2011</strong>. Sedan<br />
bottennoteringen vid<br />
slutet av 2008 och början<br />
av 2009 bedöms marknadshyrorna<br />
ha stigit<br />
med cirka 20–25 procent.<br />
Det är de moderna och<br />
effektiva kontorslokalerna<br />
som efterfrågas i allt<br />
större utsträckning och<br />
denna faktor väger nog så<br />
tungt som lägesfaktorn.<br />
En del utländska företag<br />
efterfrågar miljöeffektiva<br />
lösningar. Majoriteten<br />
av de kontorsprojekt<br />
som färdigställdes under<br />
2010 är nu uthyrda med<br />
hyresnivåer kring 4 300<br />
kr/kvm. Om utvecklingen<br />
fortsätter i samma takt<br />
med stigande efterfråga<br />
1200<br />
Största fastighetsägarna<br />
Ägare Taxerad yta (kvm)<br />
Stockholms Kommun 6 422 652<br />
Vasakronan Holding AB 1 230 501<br />
Fabege AB 728 036<br />
Stockholms Koop.<br />
Bostadsf.,Kooperativ 527 345<br />
Stockholms Kommun/<br />
Exploateringskonto 439 890<br />
AMF Pensionsförsäkring AB 424 887<br />
AFA Sjukförsäkrings-<br />
aktiebolag 375 783<br />
Atrium Ljungberg AB 369 443<br />
Skandinaviska<br />
Enskilda Banken AB 348 854<br />
Boultbee (Holding) AB 342 070<br />
och lägre vakanser, kan<br />
kontorshyrorna i Stockholm<br />
CBD tänkas öka till<br />
nivåer runt 5 000 kr/kvm<br />
under <strong>2011</strong>–2012.<br />
Det har även skett ett<br />
flertal större uthyrningar<br />
under 2010. Klövern<br />
tecknade ett avtal med<br />
Ericsson i Kista. De nya<br />
lokalerna om cirka 27 300<br />
kvadratmeter byggs intill<br />
Ericssons huvudkontor på<br />
fastigheten Isfjord 1.<br />
Inom Globenområdet<br />
pågår idag en intressant<br />
utveckling där Carlyle,<br />
ägare av köpcentrumet,<br />
har ambitionen att i sam-<br />
Befolkning/sysselsättning<br />
24 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
80000<br />
60000<br />
40000<br />
20000<br />
arbete med SGA Fastigheter,<br />
ägare till Ericsson<br />
Globe Arena, bygga in den<br />
Vakanser, procent av ytan<br />
Bostadshyror, kr/kvm och år Kontorshyror, kr/kvm och år Butikshyror, kr/kvm och år Fastighetspriser kr/kvm<br />
1200<br />
900<br />
600<br />
300<br />
Industri 3%<br />
Bank och<br />
Försäkring 3%<br />
Byggnad 6%<br />
Offentliga<br />
tjänster 10%<br />
Samfärdsel 13%<br />
Handel 15%<br />
900<br />
600<br />
300<br />
4800<br />
3600<br />
2400<br />
1200<br />
Klara Zenit på Drottningatan. Största objektförvärvet någonsin med prislappen 4,35<br />
miljarder. Köpare Vasakronan, säljare Commerz Real. Hyresintäkt cirka 275 milj/år.<br />
■ Befolkningsökning<br />
■ Sysselsättningsförändring<br />
10<br />
07<br />
0<br />
0<br />
07 08 09 10<br />
Normalt 07 spridningsintervall 08 09 10 0<br />
08Avser<br />
09 A-läge, 10 varmhyra exklusive fastighetsskatt.<br />
Bostäder byggda före 1990.<br />
0<br />
07 08 09 10<br />
Normalt spridningsintervall<br />
Avser 07 A-läge, 08varmhyra,<br />
09 exklusive 10<br />
fastighetsskatt.<br />
0<br />
07 08 09 10<br />
Normalt spridningsintervall<br />
Avser A-läge centrum, varmhyra,<br />
exklusive fastighetsskatt.<br />
0<br />
07 0809<br />
10 07 0809<br />
10<br />
■ Bostäder ■ Kontor<br />
Normalt spridningsintervall<br />
Avser A-läge centrum. Bostäder<br />
byggda före 1990.<br />
1000000<br />
750000<br />
500000<br />
250000<br />
16000<br />
12000<br />
8000<br />
4000<br />
0<br />
06<br />
Strandvägen 19, med 3 213 kvm boyta. Såld till<br />
bostadsrättsförening för 175 miljoner. Säljare<br />
Brandförsäkringsverket.<br />
07<br />
08<br />
09<br />
10<br />
10,0<br />
7,5<br />
5,0<br />
2,5<br />
0,0<br />
07 0809<br />
10<br />
07 0809<br />
10<br />
■ Bostäder ■ Kontor<br />
Avser bostäder och kontor i A-läge<br />
i centrum.<br />
käLLor: Fastighetsdata Från nai sveFa, statistik Från sCb
färre vakanser<br />
Malmskillnadsgatan 42. Kontorshus med 41 700 kvm uthyrbar yta. Såld av DEKA<br />
Immobilien för 2,8 miljarder kronor till AMF Fastigheter.<br />
korridor som idag existerar<br />
och konvertera denna<br />
till kommersiella ytor.<br />
bostädeR<br />
Nya stadsdelsområden<br />
står redo vid startlinjen.<br />
Såväl Norra Djurgårdsstaden<br />
vid Hjorthagen<br />
som Lindhagen vid<br />
Kungsholmen projekteras.<br />
Effektivitet och miljömedvetenhet<br />
står i fokus där<br />
befintlig infrastruktur<br />
skall utnyttjas. Projekten<br />
bedöms leda till sammanlagt<br />
13 000 kvadratmeter<br />
nya bostäder, fördelade<br />
på såväl bostadsrätter<br />
som hyresrätter. Att<br />
Stockholms politiker har<br />
bostadsmarknaden i fokus<br />
är naturligt, eftersom de<br />
rådande befolkningsprognoser<br />
indikerar en ökning<br />
av invånarantalet med 2,4<br />
miljoner de närmaste 20<br />
åren.<br />
Under våren 2010<br />
fortsatte prisnivån för<br />
bostadsfastigheter att öka<br />
något, men stagnerade<br />
under hösten. Detta gäller<br />
främst bostadsfastigheter<br />
inom C-lägen.<br />
Viss stagnation märks<br />
även i intresset från<br />
bostadsrättsföreningar att<br />
förvärva fastigheter, bland<br />
annat beroende på allmänt<br />
ökande bostadsräntor.<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
investeRingsmaRknaden<br />
Sedan sommaren 2010<br />
har transaktionsmarknaden<br />
kommit igång<br />
ordentligt med flertalet<br />
intressanta affärer. Det<br />
största objektförvärvet<br />
i svensk historia skedde<br />
under slutet av 2010, då<br />
Vasakronan köpte Klara<br />
Zenit för 4,35 miljarder<br />
kronor. Fastigheten,<br />
med en uthyrbar area om<br />
närmare 70 000 kvadratmeter,<br />
har en beräknad<br />
årlig hyresintäkt på cirka<br />
275 miljoner kronor.<br />
Förvärvet av Klara Zenit<br />
i kombination med avyttringen<br />
av bostadsbolaget<br />
Dombron är i linje med<br />
Vasakronans fortsatta<br />
inriktning på handel och<br />
moderna kontor i områden<br />
med stark utvecklingspotential.<br />
Första AP-fonden<br />
ut ökar sitt fastighetsinnehav<br />
genom det nyskapade<br />
bostadsbolaget Willhelm<br />
AB. Genom en portföljaffär<br />
med Acta, där flertalet<br />
av dess dotterbolag<br />
förvärvdes, kunde Första<br />
AP-fonden tillgodogöra<br />
sig fastigheter med ett<br />
underliggande värde om<br />
cirka sju miljarder kronor.<br />
Hur marknaden<br />
kommer att utvecklas<br />
under <strong>2011</strong> beror på den<br />
allmänna konjunkturutvecklingen<br />
i Europa<br />
som helhet och därmed<br />
hur bland annat räntorna<br />
utvecklas framöver. En<br />
viss oro finns för att en<br />
så kallad dubbeldip kan<br />
uppstå.<br />
slutsats<br />
Trendpilen pekar positivt<br />
uppåt för fastighetsmarknaden<br />
inom Stockholmsregionen.<br />
Näringslivet<br />
fick sitt uppsving under<br />
2010 och utvecklingen<br />
bedöms att fortsätta<br />
under <strong>2011</strong>.<br />
Den ökade efterfrågan<br />
på fastighetsmarknaden<br />
gör sig synbar med låga<br />
vakanser och stigande<br />
hyresnivåer.<br />
Fortsätter denna<br />
utveckling kan fastighetsmarknaden<br />
<strong>2011</strong> nå<br />
de rekordnivåer den hade<br />
innan finanskrisen.<br />
jonas åKerberg<br />
nAi SvefA<br />
NAI Svefa med 17 kontor och<br />
130 medarbetare är en av<br />
Sveriges ledande rådgivare<br />
inom värdering, analys, transaktion<br />
och fastighetsrätt.<br />
www.naisvefa.se<br />
Foto: nathan grossman<br />
Fastighetsägare i stockholm<br />
Bra företagarklimat<br />
– tröga processer<br />
mikael eskils, vd för Wallfast, ser ljust på<br />
fastighetsmarknaden i storstockholm.<br />
men han önskar att planprocesserna hos<br />
kommunerna vore smidigare.<br />
FamiljeFöRetaget WallFast äger och förvaltar<br />
fastigheter i Storstockholm sedan tio år tillbaka.<br />
Ungefär 70 procent av beståndet är bostäder, resten<br />
kontor.<br />
– Vi är långsiktiga i vår förvaltning<br />
och säljer i princip aldrig<br />
någonting, säger Mikael Eskils,<br />
vd.<br />
Han tycker att utvecklingen på<br />
Stockholmsmarknaden går bra,<br />
även om avkastningen ibland har<br />
Mikael Eskils<br />
varit låg.<br />
– Det finns en förståelse hos alla parter inom<br />
bostadssektorn för hur seriösa fastighetsägare kan<br />
utveckla sin förvaltning, och det ger möjligheter till<br />
att få en bra avkastning på fastigheterna längre fram.<br />
Långa väntetider i planprocessen är enligt Mikaels<br />
erfarenhet det största hindret på vägen mot fler hyresrätter<br />
i Storstockholm. Flera<br />
av Wallfasts nyproduktioner<br />
har dröjt flera år på grund av<br />
rådande kommunala regelverk.<br />
vi säljer<br />
i princip<br />
aldrig.”<br />
– En snabbare planprocess<br />
skulle kunna ge fler hyresrätter,<br />
det är vad jag själv önskar.<br />
Det finns bra instrument för<br />
att bygga mer, till exempel<br />
fördelningen av tomträtter, men processen är väldigt<br />
jobbig. Det måste gå snabbare och enklare.<br />
Vakansgraden hos Wallfast är nära noll, både på<br />
bostads- och kontorssidan. Förädling och miljöcertifiering<br />
av beståndet pågår löpande. De närmaste<br />
åren planerar man att nyproducera många lägenheter.<br />
– Vi har fått mark- och markanvisningar i Storstockholm<br />
där vi hoppas kunna bygga 300 till 400<br />
hyresrätter. Sen planerar vi att tillsammans med<br />
Skanska bygga mellan 350–500 gröna bostäder på<br />
Ekerö.<br />
Wallfast lägger mycket resurser på ett kontinuerligt<br />
miljöarbete med fastigheterna, förvaltningen<br />
och hyresgästerna. Ambitionen är att så småningom<br />
få bolagets samtliga fastigheter miljöcertifierade. I<br />
dag har ungefär halva målet uppnått.<br />
– Responsen från hyresgästerna är väldigt bra. Alla<br />
är vinnare i miljöcertifierade fastigheter.<br />
Just nu pågår en mätning av energiförbrukningen<br />
hos enskilda hyresgäster i en av fastigheterna. Ambitionen<br />
är att utforma en överenskommelse med<br />
hyresgästen när mätningarna gjorts under ett helt år.<br />
mAriA lunDmArK<br />
baRometeRn publiceRas i samaRbete med nai sveFa, dtz ocH neWsec<br />
DTZ är världens<br />
ledande fastighetsrådgivare<br />
med 150 kontor<br />
i 45 länder och<br />
med totalt 12 500<br />
medarbetare.<br />
www.dtz.com/se,<br />
tel 08-671 34 00<br />
Newsec är<br />
norra Europas<br />
enda<br />
fullserviceföretag<br />
inom<br />
fastighetsbranschen med 600<br />
anställda och med 20 kontor<br />
i åtta länder. www.newsec.se,<br />
tel 08-454 40 00<br />
25
drömboendet nour el-refai<br />
hemmAKÄr rADiOPrinSeSSA<br />
meD SmAK fÖr STArKSPriT<br />
Hon har svält sig i sex dagar för välgörenhet,<br />
utforskat hemlöshet och bötfällts för ofredande.<br />
Nu drar radioprataren, föreläsaren, skådespelerskan<br />
och komikern Nour El-Refai, 23 år, ut på turné<br />
med komediklubben RAW.<br />
– Jag älskar att vara hemma, så jag kommer<br />
att sakna lägenheten. Men jag har med mig min<br />
pojkvän, så det ska nog gå bra ändå, säger Nour<br />
El-Refai.<br />
Nour växte upp i Lund och det första egna flyttlasset<br />
gick 60 mil till en etta i Traneberg i Stockholm.<br />
Sedan dess har hon stannat i området, men<br />
bytt upp sig till två rum.<br />
– Jag tycker att jag bor på den bästa platsen i<br />
världen. Skulle man få drömma skulle jag ändå bo<br />
kvar. Fast kanske lite större. Och en våning högre<br />
upp, det vore det ultimata, då skulle jag få fin utsikt<br />
åt alla håll.<br />
För två år sedan var Nour programledare för<br />
reportageserien Hemlös i Utbildningsradion tillsammans<br />
med den hemlösa och prostituerade<br />
mamman Helene Westerlund. Under inspelningens<br />
gång blev Nour många erfarenheter rikare.<br />
– Man tar ju verkligen för givet att alla har ett<br />
hem. Jag som redan innan var väldigt hemmakär<br />
har blivit extra mån om att vara tacksam.<br />
mAriA lunDmArK<br />
4 frågOr<br />
Favoritmöbeln hemma?<br />
– Mitt välfyllda whiskeyskåp<br />
från 1700-talet. Jag valde<br />
skåpet efter min whiskeysamling.<br />
Bästa köksprylen?<br />
– En lergryta som man<br />
kan slänga ner vad som helst<br />
i och ändå få det att se proffsigt<br />
ut.<br />
Tar du bort ludd<br />
efter dig i tvättstugan?<br />
– Ja, det är så jävla oschysst<br />
att inte göra det. Jag tycker<br />
att folk ska hålla sig till sina<br />
tvättider också.<br />
Umgås du<br />
med dina grannar?<br />
– Nja, jag tog en öl på en<br />
inflyttningsfest i huset en<br />
gång. Jag tog med en burk<br />
bönor i inflyttningspresent.<br />
26 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Foto: rebeCCa martyn
Andas ut!<br />
Du kan få både bra inomhusklimat och energieffektivitet.<br />
Kraven på energieffektiva byggnader ökar ständigt. Samtidigt ska inomhusklimatet vara hälsosamt och komfortabelt. Men du kan andas<br />
ut! Swegon är en av Europas ledande leverantörer av bra och hälsosamma inomhusmiljöer. Våra ventilations- och klimatlösningar klarar de<br />
strängaste kraven på energi och hälsa, för alla typer av fastigheter.<br />
Vi skapar världens bästa inomhusklimat för människor och miljö.<br />
www.swegon.se
Foto: pia nordLander<br />
tema dubbla roller<br />
När de flesta av Sveriges fastighetsägare går till<br />
jobbet så är det inte fastigheter man sysslar med<br />
under dagen. Fastighetsägarna är advokater, bagare,<br />
hantverkare eller bankanställda. Huset eller husen<br />
sköter man på fritid och kvällar. Eller låter någon<br />
annan ta hand om. TExT: mAriA lunDmArK OCH DAviD grOSSmAn<br />
28<br />
ANNELIE ASTVALD<br />
POLIS<br />
christina Lindström Olsson, vd för<br />
Fastighetsägarna Stockholm AB, är<br />
förvånad och imponerad av att så<br />
många fastighetsägare klarar av att<br />
ta hand om sina hus och samtidigt<br />
har ett jobb vid sidan om.<br />
– Jag hade nog inte fixat det, och ärligt talat vet<br />
jag inte om det fungerar så bra. Att äga och förvalta<br />
fastigheter tar mer tid än man tror. Men det<br />
skiljer förstås mycket beroende på vad man har för<br />
bestånd och hur mycket man kan klara själv, konstaterar<br />
hon.<br />
Någon exakt siffra på hur många av landets<br />
Foto: jenniFer nemie<br />
JAN EkSTrAND<br />
TANDLäkArPrOFESSOr<br />
Fastighetsägare<br />
fastig hetsägare som har ett annat yrke finns inte,<br />
men i en mätning som gjordes på <strong>Fastighetstidningen</strong>s<br />
läsare där merparten är medlemmar i Fastighetsägarna,<br />
uppgav 40 procent att de arbetade<br />
inom fastighetsbranschen. En hel del fanns inom<br />
byggindustrin och tillverkning/produktion. Rätt<br />
många fastighetsägare hittar man även inom bank,<br />
försäkring och juridik.<br />
– Advokater är en kategori som gärna köper<br />
fastig heter – de har en del gratis eftersom en stor<br />
del av fastighetsförvaltning, inte minst när det gäller<br />
bostäder, handlar om juridik, säger Christina<br />
Lindström Olsson.<br />
Foto: patrik svedberg<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
– Den vanligaste kategorin är nog ändå de som ärver<br />
ett bestånd. De är sannolikt utbildade till något annat<br />
än att hantera ett fastighetsbestånd. Att byta yrkesbana<br />
och utbilda sig till fastighetsförvaltare är ju ett<br />
steg om man kommit upp i ålder.<br />
lasse sannö, jurist på Fastighetsägarna<br />
Mellansverige har 30 års<br />
erfarenhet som rådgivare åt fastighetsägare.<br />
Han har träffat många av<br />
de dubbelarbetande värdarna.<br />
– Allt går ju bra tills man får<br />
bekymmer med de boende i huset, Lasse Sannö<br />
då ställs man på prov som fastighetsägare.<br />
Konflikter med hyresgäster upplevs som stort<br />
och jobbigt och man vet inte hur man ska tackla det.<br />
En del nya ägare tycker att hyresgäster bara har<br />
rättigheter och inga skyldigheter, och att det var<br />
krångligare än man trodde initialt.<br />
Han tycker att nya fastighetsägare borde sätta sig in<br />
mer i det juridiska innan de skaffar ett bostadshus för<br />
att undvika obehagliga överraskningar.<br />
– Det borde vara lika självklart som att man gör<br />
tekniska besiktningar av hus innan köp, säger Lasse<br />
Sannö.<br />
Christina Lindström Olsson konstaterar också att<br />
de juridiska tjänsterna som bolaget erbjuder är de<br />
mest efterfrågade.<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
LENA wIrESkOg<br />
kONDITOr<br />
är vi allihopa<br />
– Hyreslagstiftningen är en speciell lag, och den<br />
går inte att förhandla bort. Viktigt är att man skriver<br />
rätt hyresavtal. Ett fel är svårt att ändra på.<br />
Kommersiella lokaler är inte lika reglerade som<br />
bostadshyror och har större frihetsgrad för en<br />
ägare.<br />
– Har man ett kontorshus eller en lagerfastighet<br />
som är uthyrd till en hyresgäst, då är det en enkel<br />
förvaltning, kontra en bostadsfastighet med ett<br />
antal lägenheter och med några kommersiella lokaler<br />
i bottenplanet, som till exempel en restaurang.<br />
Då tickar det timmar varje vecka att ta hand om det<br />
praktiska. Det är kanske ett kvartsjobb, tror Christina<br />
Lindström Olsson.<br />
Hon rekommenderar att fastighetsägare som inte<br />
vill gå på knäna handlar upp förvaltningstjänster. I<br />
alla fall om man är rädd om sin fritid.<br />
– Går en vattenkran eller toalettstol sönder kan<br />
man ge sig den på att det är en lördagskväll eller julafton.<br />
Det är sällan att det händer en vanlig tisdagsförmiddag<br />
när man har mer tid.<br />
Men förvaltningstjänster kostar. Är det då inte<br />
svårt att få någon ekonomi i sitt husägande?<br />
– Det beror på fastigheten och hur mycket man<br />
värderar sin egen tid. Är du beredd att jobba kvällar<br />
och helger? Är det ett fritidsintresse och vill göra<br />
det?<br />
Men, påpekar Christina Lindström Olsson,<br />
Foto: jenniFer nemie<br />
LOTTA & rICHArD wAHLUND<br />
kONSTNär/PrOFESSOr<br />
40 procent arbetar i<br />
fastighetsbranschen<br />
I en läsarundersökning<br />
2009 gjord av<br />
undersökningsföretaget<br />
Mediateket svarade 40<br />
procent av läsarna att de<br />
huvudsakligen arbetade<br />
i fastighetsbranschen.<br />
Av de som satt i en<br />
styrelse för en bostadsrättsförening<br />
var det<br />
23 procent som fanns i<br />
fastighetsbranschen.<br />
5 procent uppgav att de<br />
arbetade inom bank och<br />
finans och 3 procent i<br />
media. 46 procent i annan<br />
verksamhet.<br />
I en liknande undersökning<br />
av Orvesto gjord<br />
2010 fanns en överrepresentation<br />
av läsare<br />
i fastighetsbranschen,<br />
byggindustrin och tillverkningsindustrin/<br />
produktionsindustrin.<br />
29
30 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
forts. från sidan 29<br />
förvaltningstjänster är en<br />
lågmarginalbransch och<br />
kostnaden man tar, får fastighetsägaren<br />
ofta tillbaka i form<br />
av en effektivare förvaltning.<br />
Alternativet är att skaffa<br />
egen personal men då krävs<br />
en kritisk massa på några hus<br />
innan det lönar sig. Många<br />
mindre värdar löser det akuta<br />
med en portvakt som bor i<br />
fastigheten. Eller bor själva<br />
i huset och ordnar det mesta<br />
själv.<br />
tRe av fastighetsägarna med<br />
andra yrken i vårt reportage<br />
har ärvt sina hus, vilket inte<br />
är så ovanligt. Är det fler<br />
syskon som ärver brukar till<br />
sist ett av syskonen som visar<br />
störst engagemang köpa ut<br />
de övriga. Innan arvskatten<br />
försvann 2004 var fastigheter<br />
även ett sätt att föra över<br />
större kapital mellan generationer,<br />
men den typen av<br />
fastig hetsaffärer är inte kvar.<br />
– Däremot ser jag många<br />
köpare som redan har en<br />
näringsverksamhet med<br />
överskott och ser fastigheten<br />
som ett sätt att flytta pengar<br />
mellan näringsgrenarna.<br />
Alternativet att ta ut som<br />
vinst leder till hög skatt, säger<br />
Lasse Sannö.<br />
lasse steineR, chef på<br />
avdelningen för ekonomi på<br />
Högskolan i Gävle, har träffat<br />
olika typer av små fastighetsägare<br />
med skilda motiv till<br />
varför de köpt ett eller flera<br />
hus. Där finns entreprenören<br />
som känner sig obekväm i<br />
stora företag och vill vara sin<br />
egen chef. Folk som tycker att<br />
avkastningen är bra och trygg<br />
i fastigheter eller hantverkaren<br />
som ser möjligheten att<br />
sköta en stor del av förvaltningen<br />
själv.<br />
– Jag träffade en man i<br />
Öregrund som köpte ett hus<br />
mest för att han var intresserad<br />
av att hitta ett ställe att<br />
själv bo i. Sedan märkte han<br />
att fastighetsföretagande var<br />
lönsamt och köpte ett hyreshus<br />
till och blev professionell<br />
förvaltare. •<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
annelie astvald, polis:<br />
visst går det att kombinera<br />
brottsutredningar och stambyten.<br />
kriminalinspektören och<br />
fastighetsägaren annelie astvald i<br />
örebro förvaltar med sitt sunda förnuft<br />
och sin erfarenhet som förhörsledare.<br />
Tungt utrustade poliser vaggar förbi i korridorerna.<br />
Civilklädda tjänstemän går in och<br />
ut genom dörrarna. Varenda en hälsar glatt på<br />
Annelie Astvald. Inte undra på, hon har jobbat<br />
i huset i nästan 30 år. Först i yttre tjänst under<br />
1980-talet. Sedan som förhörsledare och ekobrottsutredare<br />
på 1990-talet. I dag jobbar hon<br />
sedan sex år med intern brottsinformation<br />
inom Kriminalutredningstjänsten,<br />
KUT i Örebro.<br />
Men Annelie är inte bara polis.<br />
Ända sedan barnsben är hon även<br />
fastighetsägare.<br />
– Jag är född fastighetsägare,<br />
skrattar hon.<br />
Huset på Kristinagatan ärvdes<br />
efter hennes farfars bortgång när<br />
hon själv var sju år gammal.<br />
– Farmor skötte om förvaltningen. Sedan tog<br />
jag över när jag var i 25-årsåldern.<br />
– jag bodde själv i fastigheten i 20 år, så jag<br />
har haft ett naturligt engagemang. Egentligen<br />
kan jag inte så mycket om hur riktlinjer och regler<br />
som styr de stora bolagen fungerar, jag går på<br />
sunt förnuft. Min filosofi är att hyresgästerna ska<br />
trivas. Kommer de med förslag på någon förändring<br />
frågar jag alltid mig själv om jag skulle vilja<br />
min filosofi<br />
är att hyresgästerna<br />
ska trivas.”<br />
dubbla roller tema<br />
annelies fastighet:<br />
adress: Kristinagatan 16, Örebro.<br />
förvärvet: Arv.<br />
storlek: 703 m 2<br />
antal lägenheter: 5 stycken ettor, 3 stycken<br />
tvåor och 3 stycken treor.<br />
hyresintäkter: Cirka 54 000 kronor/månad.<br />
Född fastighetsägare<br />
ha den förändringen i mitt eget hus. Varför skulle<br />
mina hyresgäster ha det sämre än jag har det?<br />
När det gäller själva arbetet i fastigheten fungerar<br />
Annelie som en sluss. Hyresgästerna kontaktar<br />
henne direkt när frågor eller problem uppstår,<br />
sedan lämnar hon över ärendet till hantverkare<br />
som hon anlitat under många års tid.<br />
även om annelie inte bor kvar i fastigheten<br />
eller utför något arbete i lägenheterna själv<br />
tycker hon att kontakten med hyresgästerna är<br />
viktig. När en vakans uppstår går hon oftast på<br />
rekommendationer och träffar helst personen i<br />
fråga. Det är här hennes skicklighet<br />
från polisyrket kommer till nytta, inte<br />
minst erfarenheterna som förhörsledare.<br />
– Jag har väldigt god personkännedom,<br />
och jag är inte blyg för att ställa<br />
frågor eller tala om vad jag vill ha.<br />
Sedan Annelie tog över huset har värdet<br />
stadigt klättrat uppåt. Det lilla som<br />
blir över att plocka ut av hyresintäkterna<br />
kallar hon själv för kaffepengar<br />
men marknadsvärdet på fastigheten uppskattar<br />
hon till runt 6–7 miljoner kronor, en tämligen god<br />
förtjänst med tanke på att hon inte gått in med<br />
något eget kapital. Men att göra sig av med huset<br />
har Annelie inga som helst planer på.<br />
– Absolut inte. Det är min hobby. Dessutom var<br />
min farmor väldigt viktig för mig, så det känns<br />
inte rätt att sälja. Tanken är att min dotter ska ta<br />
över så småningom, men hon är bara 14 år, så det<br />
lär nog dröja, säger Annelie. •<br />
31<br />
Foto: pia nordLander
En leverantör för din<br />
fastighetsadministration<br />
Med Hogia Fastighetssystem får du ett heltäckande och logiskt<br />
system för din fastighets- och bostadsrättsadministration<br />
tillammans med teknisk förvaltning.<br />
Möt oss på mässa<br />
easyFairs Fastighetsmässa<br />
Kista 30-31 mars<br />
Vi finns i monter F:13<br />
www.easyFairs.com/FASTIGHET<br />
Samarbetspartner till<br />
Hogia har tilldelats trippel-A<br />
för högsta kreditvärdighet.<br />
www.hogia.se/fastighetssystem
jans fastighet:<br />
adress: Hunnebergsgatan<br />
17, Bromma,<br />
storlek: Cirka 700 m 2 .<br />
bostäder: 12 stycken<br />
2:or, alla i samma<br />
storlek.<br />
övriga lokaler: Tandläkarpraktik<br />
på bottenvåningen.<br />
förvärvet: Köpte<br />
huset 1984 av en<br />
släkting tillsammans<br />
med sin fru för<br />
75 procent av<br />
taxeringsvärdet.<br />
hyresintäkter: Cirka<br />
100 000 kronor per<br />
månad.<br />
jan ekstRand, tandläkaRpRoFessoR:<br />
”Folk förstår inte<br />
hur bra hyresrätten är”<br />
trots att han nyligen gått i pension<br />
har tandläkarprofessorn jan<br />
ekstrand sällan en lugn dag. nu kan<br />
han äntligen vara fastighetsägare<br />
på heltid.<br />
Att ta sig an fastighetsförvaltning är ungefär<br />
som att bygga upp ett forskningsprojekt.<br />
Man sätter upp ett långsiktigt mål, formulerar<br />
en hypotes och samlar sedan in all<br />
den kunskap som behövs för att nå målet.<br />
Så ser tandläkarprofessorn Jan Ekstrand<br />
på sambandet mellan sin karriär och sitt<br />
fastig hetsägande.<br />
Efter disputationen vid farmakologiska<br />
institutionen 1977 drev Jan egen praktik,<br />
men återvände sedan till universitetsvärlden.<br />
I huset på Hunnebergsvägen i Bromma<br />
har Jan ett rullande schema för det fortlöpande<br />
underhållet av sina tolv lägenheter.<br />
– Vi snålar inte med renoveringar. Det<br />
blir ändå mer lönsamt att göra ett ordentligt<br />
jobb från början än att lappa och laga.<br />
Från början var fastighetens alla 24 tvårummare<br />
i familjens regi, men när Jan och<br />
hustrun Marthe köpte huset av hennes föräldrar<br />
1984 delades förvaltningen rakt av<br />
mellan dem och Marthes kusiner.<br />
FöR att snabbt hitta in i sin nya roll som<br />
fastighetsägare gick Jan på några av Fastighetsägarnas<br />
kurser och anlitade en revisor.<br />
Den juridiska rådgivningen via Fastighetsägarna<br />
har varit till stor hjälp.<br />
– Nu senast har jag fått juridisk hjälp med<br />
att sätta ihop ett avtal med Stockholms läns<br />
lokaltrafik, berättar han.<br />
Bakgrunden är att den nya förlängningen<br />
av Alvikbanan riskerar att försämra bergvärmesförsörjningen<br />
till Jans fastighet.<br />
Men genom Fastighetsägarnas juridiska<br />
dubbla roller tema<br />
hjälp har han nu fått ett avtal till stånd där<br />
Stockholms läns lokaltrafik förbinder sig<br />
att inte påverka Jans bergsvärme genom<br />
sitt arbete med spårbanan.<br />
I övrigt hanterar Jan det mesta av förvaltningen<br />
själv. Med flera styrelseuppdrag<br />
och en professorstjänst<br />
har det mesta<br />
arbetet i huset skötts<br />
på kvällar och helger.<br />
– Tiden har egent-<br />
ligen inte räckt åt<br />
till att arbeta och<br />
sköta om huset samtidigt.<br />
Men nu gick<br />
jag i pension för en<br />
månad sedan, så nu<br />
hinner jag äntligen<br />
med allt jag vill göra.<br />
Närmast på<br />
schemat står<br />
en temperatur-<br />
Tiden har<br />
egentligen<br />
inte räckt åt<br />
till att arbeta<br />
och sköta<br />
huset<br />
samtidigt.”<br />
inspektion. Jan ska själv iväg för att mäta<br />
värmen i alla lägenheter. Han bor endast<br />
ett par stenkast från fastigheten och kan<br />
lätt titta förbi när han vill. Sonen sköter<br />
städningen och Marthe har haft tillsyn av<br />
huset sedan hon öppnade en egen tandläkarpraktik<br />
på bottenvåningen för ungefär<br />
18 år sedan.<br />
– Hade min FRu inte öppnat egen praktik<br />
i huset hade vi kanske inte kunnat ha kvar<br />
det. Det blir inte många kronor över av<br />
hyresintäkterna, säger Jan.<br />
För att klara av underhållet har han och<br />
hustrun tagit lån för att göra de mer omfattande<br />
renoveringarna. Nu hoppas han att<br />
den nya hyreslagstiftningen ska göra det<br />
enklare att höja hyrorna framöver.<br />
– Får vi inga nya hyreshöjningar kan det<br />
tyvärr bli så att vi får sälja huset eller försöka<br />
göra bostadsrätter. Det är jättesynd,<br />
jag tror inte att folk förstår hur bra hyresrätten<br />
är.<br />
Men Jans hyresgäster är inte intresserade<br />
av att ombilda och han är mån om att<br />
de ska trivas. De flesta är pensionärer, en<br />
del har bott i huset ända sedan 1950-talet.<br />
– Vi har personlig kontakt med våra<br />
hyresgäster, det är vår förvaltningsfilosofi.<br />
På det sättet vinner man ett förtroende. Det<br />
är aldrig någon som slarvar med hyror eller<br />
något sådant, berättar Jan.<br />
Framtidsplanen är att Jan och hans<br />
hustru själva ska flytta in i huset om tio år.<br />
Redan nu har de börjat skissa på möjligheterna<br />
att slå ihop två av lägenheterna för<br />
att göra en trivsam vindsvåning.<br />
– Jag tycker det är jätteroligt att hålla på<br />
med det här, det är alltid något projekt på<br />
gång. Hade jag haft lite pengar över skulle<br />
jag gärna köpa ett till hus, säger Jan. •<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong> 33<br />
Foto: jenniFer nemie
tema dubbla roller<br />
lena WiReskog, konditoR:<br />
Förvaltar sitt eget barndomshem<br />
lena Wireskog i småländska<br />
eksjö har inte bara ärvt rollen som<br />
fastighetsägare. i dag förvaltar hon<br />
två historiska hyreshus på sidan<br />
om sitt vanliga jobb i sin fars gamla<br />
konditori.<br />
Året var 1981 när Lennart Svensson bakade<br />
en 213,85 meter lång rulltårta. Bakverket<br />
var världens längsta i sitt slag och satte<br />
småländska Eksjö på kartan. I dag drivs<br />
det gemytliga konditoriet av dottern Lena<br />
Wireskog. När hon inte bakar, står i källskänken,<br />
städar eller sköter kassan är Lena<br />
också fastighetsägare.<br />
– När pappa köpte konditoriet 1953<br />
fanns det nästan inga bostäder i staden,<br />
så han köpte en stor hyresfastighet för<br />
att folk skulle kunna flytta hit och arbeta,<br />
berättar Lena som i dag själv både bor och<br />
arbetar i fastigheten.<br />
När den så kallade Guldsmedsgården<br />
kom i familjens ägo var den i dåligt skick.<br />
Lenas föräldrar genomförde en rejäl renovering<br />
och kunde flytta dit sin verksamhet<br />
1967. Både konditoriet och hyreshuset<br />
genererade pengar, och snart kunde Lenas<br />
pappa Lennart köpa ett flertal fastigheter.<br />
lena äR utbildad typograf, ändå var<br />
det inget svårt beslut att sadla om till<br />
fastig hetsägare och konditor.<br />
– Jag är ju i viss mån uppvuxen med<br />
verksamheten. Sedan pappa blev sjuk 1992<br />
har jag hjälpt till med båda delarna, så jag<br />
blev inte direkt inslängd i det. Dessutom<br />
tycker jag att det är roligt att hålla på,<br />
berättar Lena.<br />
åR 2008 tog Lena och hennes syster officiellt<br />
över sin fars bestånd. Lena äger i dag<br />
två fastigheter. Dels Guldsmedsgården där<br />
föräldrarnas gamla konditori alltså finns<br />
kvar än i dag, dels Bleckslagaren, ett 1000<br />
kvadratmeter stort hus med både lägenheter<br />
och butikslokaler. Trots all tid som<br />
konditoriet kräver och sina övriga engagemang<br />
har Lena valt att sköta den praktiska<br />
fastighetsförvaltningen själv – ett arrangemang<br />
som hon menar har fungerat med<br />
nöp och näppe.<br />
– Förra vintern ville jag nästan ge upp.<br />
Nu har jag skaffat en fastighetsskötare som<br />
kan ta hand om skottningen till exempel.<br />
Jag är väldigt glad över att jag inte har<br />
behövt göra det själv den här vintern.<br />
Nu ägnar Lena ungefär tio timmar i<br />
lenas fastigheter:<br />
adress: Norra Storgatan<br />
16, Eksjö<br />
storlek: 750 m 2 .<br />
antal lägenheter:<br />
11 lägenheter, 1 butik.<br />
förvärvet: Ärvdes<br />
2008.<br />
hyresintäkter: cirka<br />
50 000 kr/månad.<br />
adress: Norra Storgatan<br />
40-42, Eksjö<br />
storlek: 1000 m 2 .<br />
antal lägenheter: 2<br />
lägenheter, 3 butiker.<br />
förvärvet: Ärvdes<br />
2008.<br />
hyresintäkter: cirka<br />
50 000 kr/månad.<br />
månaden åt administrativa fastighetssysslor.<br />
Den ekonomiska delen av förvaltningen<br />
lämnar Lena över åt samma byrå<br />
som skött den när hennes pappa ägde<br />
fastigheterna. Mindre, praktiska ärenden<br />
ordnar fastighetsskötaren. Större projekt i<br />
huset, in- och utbetalningar samt kontakten<br />
med hyresgästerna tar Lena hand om,<br />
i samråd med sin sambo som själv jobbar i<br />
fastighetsbranschen.<br />
– Jag är faktiskt förvånad över att jag<br />
inte har mer kontakt med hyresgästerna.<br />
det stoRa Huset totalrenoverades<br />
senast 1974, och behovet av en ansiktslyftning<br />
börjar nu göra sig påmint. Just nu<br />
renoveras ett uthus som ska bli ny tvättstuga.<br />
– Jag vill renovera upp huset så att det<br />
får ett bra anseende i staden. Det är ju ett<br />
kulturarv man vårdar.<br />
Lena använder Lennarts konditori som<br />
samlingsplats när det är dags att skriva<br />
kontrakt eller hålla andra möten som rör<br />
hennes fastigheter. Att hålla visningar<br />
eller jaga nya hyresgäster behöver hon i<br />
princip aldrig ens tänka på.<br />
– Det är fortfarande bostadsbrist i Eksjö.<br />
Om husen kommer att säljas eller gå i arv<br />
till Lenas barn har hon inte bestämt ännu.<br />
– Ibland tänker jag att det vore enklast<br />
att sälja, men det går över fort. Jag vet<br />
faktiskt inte hur det blir, jag är ju inte lastgammal<br />
ännu, säger Lena. •<br />
34 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Foto: patrik svedberg
Hyr ut dina lägenheter med<br />
Vitecs Söka Bostad App<br />
Bostadssökande kan enkelt söka bostad<br />
via smarta mobiler och surfplattor<br />
Anmäla intresse<br />
Ta emot erbjudanden<br />
Se planlösningar, bilder och områdeskartor<br />
Fastighetssystem
Foto: jenniFer nemie<br />
tema dubbla roller<br />
lotta & RicHaRd WaHlund, konstnäR ocH pRoFessoR:<br />
Förvaltar på avstånd<br />
att vara hyresvärd på tio mils avstånd kräver ett visst ordningssinne. men<br />
med lite planering, en pålitlig hantverkare och en ny värmepanna lyckas<br />
lotta och Richard Wahlund hålla hyresgästerna på gott humör.<br />
Lotta och Richard Wahlund är fastighetsägare<br />
sedan fem år tillbaka då de bestämde<br />
sig för att rusta upp ett hyreshus och låta<br />
värdet växa till sig med åren. Tanken var<br />
att investera i något som kan växa i värde<br />
för att lägga en ekonomisk grund för de fyra<br />
barnens första lägenheter vid en framtida<br />
försäljning.<br />
Både Lotta och Richard försöker förena<br />
kunskaperna från sina respektive yrken i<br />
sin roll som fastighetsägare. Lotta arbetar<br />
med en bok om de tidstypiska 1920-talsdörrar<br />
som finns runt om i Bromma. Hon har<br />
en bakgrund både som civilekonom och<br />
inom konst- och arkitekturvetenskap vilket<br />
gett henne den naturliga chefsrollen när<br />
det varit dags att renovera husets sju lägenheter<br />
i Västerås.<br />
– Det är ett hus från slutet av 1930-talet<br />
med en potential som inte utnyttjades, så vi<br />
ville göra det mer attraktivt för hyresgästerna,<br />
säger Lotta.<br />
Richard är professor vid Handelshögskolan<br />
i Stockholm med inriktning på media.<br />
Han har disputerat i ekonomisk psykologi<br />
och föreläser om bland annat köpbeteen-<br />
den, beslutsfattandets psykologi och marknadsföring.<br />
– Vi har en redovisningsbyrå som sköter<br />
bokföringen åt oss, men det är ju skönt att<br />
som ekonomer själva kunna förstå det ekonomiska,<br />
säger Richard.<br />
lotta kommeR själv från<br />
Västerås och har bra kännedom<br />
om de olika områdena i<br />
staden. Efter en tids noggrant<br />
övervägande slog de till.<br />
– Vi kollade på hus både<br />
i Stockholm och i Västerås<br />
innan vi bestämde oss. Det<br />
var säkert mer än ett klipp<br />
som gick oss förbi medan vi letade, vi var<br />
rätt så gröna på det här och ville vara helt<br />
säkra på att det blev rätt. Det är ju en ganska<br />
stor investering, berättar Richard.<br />
Och större skulle den bli. Huset var i<br />
dåligt skick och i behov av stora renoveringar,<br />
men det var Richard och Lotta medvetna<br />
om. Att få skapa något eget var en del<br />
av planen.<br />
– Det är ju inte så svårt att förvalta ett<br />
hus som redan är i toppskick. Vi ville rusta<br />
upp själva och var beredda att lägga några<br />
år på det. Desto bättre vi gör det arbetet nu,<br />
desto mer kommer vi att tjäna på det i längden,<br />
säger Lotta.<br />
både lotta och Richard tycker att tiden<br />
som fastighetsägare har varit lärorik. Lotta<br />
sköter den löpande verksamheten med<br />
hyresgäster, administration, renoveringar<br />
och ombyggnationer och Richard bistår vid<br />
behov.<br />
– Jag har lärt mig att bli en riktig hejare<br />
på upphandlingar, berättar Lotta.<br />
Båda tycker också att stödet från Fastighetsägarna<br />
varit till stor nytta med allt från<br />
att hitta rätt blanketter till hjälp med en<br />
avhysning.<br />
Den första tiden var ingen dans på rosor<br />
när det kom till att hålla ordning på ett illa<br />
skött hus på distans. Paret sköter nästan<br />
hela förvaltningen själva, och måste vara<br />
tillgängliga i princip dygnet runt.<br />
– Jag minns när en av hyresgästerna<br />
ringde en lördagskväll och sa att värmen<br />
i huset var borta. Då hade värmepannan<br />
kollapsat, och det var bara att köra dit och<br />
försöka lösa det, berättar Richard.<br />
det vaR innan Lotta och Richard hunnit<br />
få klart de mest akuta renoveringarna. I<br />
dag är en ny panna på plats, och nästan alla<br />
lägenheterna har gjorts om helt och hållet.<br />
Med hjälp av god planering<br />
är det sällan problem<br />
att sköta förvaltningen<br />
på distans. Lediga lägen-<br />
jag har lärt<br />
mig att bli en<br />
riktig hejare på<br />
upphandlingar.”<br />
lotta och richards fastighet:<br />
adress: Förstads vägen 10 i Västerås.<br />
storlek: 440 m 2 samt garage och p-platser.<br />
antal lägenheter: 2 stycken 4:or, 3 stycken<br />
2:or och 2 stycken 1:or.<br />
förvärvet: Paret köpte huset i skiftet<br />
2005/06 för 3 200 000 kronor.<br />
hyresintäkter: cirka 47 000 kronor/månad.<br />
tidigare ägare: Privatpersoner.<br />
heter läggs ut på annons,<br />
en redovisningsbyrå<br />
sköter bokföringen och en<br />
väl betrodd hantverkare<br />
fungerar som rådgivare<br />
och rycker även ut vid<br />
akuta problem.<br />
Resten av året besöker Lotta fastigheten<br />
ett par gånger i månaden. Att både arbetet<br />
och investeringarna kommer att löna sig<br />
tvivlar paret inte på ett ögonblick.<br />
– Vi tror på Västerås som område. Det<br />
var tufft på 1990-talet när ABB lade ner,<br />
men längre fram tror jag att hela den regionen<br />
kommer att växa ihop med Stockholm<br />
och bli ännu mer attraktiv att bo i,<br />
säger Lotta. •<br />
36 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
Räntespaning<br />
bankerna täljer guld<br />
när Riksbanken höjer räntan<br />
RänteHöjningstideR äR goda tider, för bankerna<br />
alltså. När Riksbanken höjer sin ränta, höjer<br />
även bankerna sina bolåneräntor.<br />
Ja, de känner sig oftast nödgade att höja lite mer<br />
än Riksbanken. Räntorna på bankernas sparkonton<br />
rör sig däremot i slowmotion. En lika enkel<br />
som lönsam affärsmetod. Utvecklingen under det<br />
senaste halvåret skiljer sig inte från det vanliga<br />
mönstret. Riksbanken har nu höjt räntan med 1,25<br />
procentenheter från 0,25 procent till 1,5 procent.<br />
Under samma tid har bankerna höjt sina tremånadersräntor<br />
med 2,2 procentenheter där sista<br />
noteringen i skrivandes stund är runt 3,6 procent.<br />
Alltså ett nätt litet påslag utöver reporäntehöjningen<br />
på 0,95 procentenheter.<br />
Och vad har hänt med sparräntorna? Ja, de ligger<br />
och hovrar strax över nollstrecket.<br />
Helt enligt förväntningarna.<br />
uppRöRande? Ja, det kan man tycka. Men bankerna<br />
slår ifrån sig. Den här gången har de hittat<br />
det perfekta argumentet: Basel III, de nya och<br />
tuffare bankreglerna som har tillkommit för att<br />
minska riskerna för framtida bankkriser.<br />
Men vänta nu.<br />
Är det något jag har missat? Oavsett vad de där<br />
reglerna innebär så ska de ju införas successivt<br />
mellan 2013 och 2019. Varför behöver min tremånadersränta<br />
höjas idag för att ta höjd för något<br />
som kommer att bli ett faktum tidigast 2013, och<br />
vars effekter dessutom är osäkra? Bankerna svar<br />
är att den anonyma marknaden kräver det. Det<br />
är svårt att syna bankernas kort, men det är lätt<br />
att drabba av misstanken att bankerna helt enkelt<br />
passar på att tälja lite guld med hjälp av Baselreglerna.<br />
jag Hoppas ocH tRoR att den där marknaden<br />
fungerar och att konkurrensen mellan bankerna<br />
kommer att driva tillbaka marginalen mellan reporäntan<br />
och tremånadersräntan mot det historiska<br />
snittet på cirka 1,5 procentenheter. Därför fortsätter<br />
jag att låna till tremånadersräntan. Men jag är<br />
kanske naiv.<br />
För den som är mindre blåögd<br />
finns det kanske skäl att<br />
välja en längre bindningstid,<br />
åtminstone på delar av lånet.<br />
tomas ernhagen<br />
chefekonom Fastig -<br />
hetsägarna Stockholm.<br />
Du når honom<br />
på tomas.ernhagen@<br />
fastighetsagarna.se<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Smart ventilation<br />
gör fastigheten grön<br />
Grönt är skönt.<br />
Och snällt.<br />
Och smart.<br />
Och ekonomiskt.<br />
Våra lösningar sparar 90 % ventilationsvärme,<br />
50 % fl äktel, 25 % kyla, 15 % radiatorvärme och<br />
dessutom 86 % på standby-el.<br />
Vi har 100+ genomförda projekt som alla kan<br />
kallas ”gröna”.<br />
tel 046 15 85 50 • www.lindinvent.se<br />
37
akom fasaden stefan attefall<br />
38 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
Gillar att käfta, bitsk och ironisk. Han har<br />
det utstakade målet att öka bostadsbyggandet<br />
i riket – men är en doldis i politiken. <strong>Fastighetstidningen</strong><br />
har träffat civil- och bostadsministern<br />
Stefan Attefall på en resa till miljonprogram<br />
och trossamfund. TExT: DAviD grOSSmAn FOTO: björn leijon<br />
Okänd minister<br />
börjar hitta spåret<br />
det är inte många av de morgontrötta<br />
pendlarna som registrerar<br />
att det är en minister med<br />
på tåget till Örebro. Stefan Attefall,<br />
civil- och bostadsminister<br />
efter valet, tillhör också tillsammans<br />
med äldreministern<br />
Maria Larsson, även hon kristdemokrat, de mer<br />
anonyma i regeringen visar en mediegenomgång<br />
som publicerats dagen innan.<br />
– All publicitet är inte bra publicitet. Ska man<br />
synas i pressen ska man också ha något att leverera.<br />
Risken är annars stor att det blir många utspel i<br />
hög fart men med fel riktning. För mig är tydlighet<br />
viktigt, säger Stefan Attefall och undrar om det<br />
finns kaffe på tåget. Det visar sig att SJ dragit in<br />
cafévagnen på rutten denna dag och ministern ser<br />
lite butter ut.<br />
Noggrannhet, att se lösningar som sitter i detaljerna,<br />
och en ironisk, lite bitsk humor. Det är egenskaper<br />
som återkommer under dagen vi följer med<br />
bostadsministern.<br />
– Han gillar att käfta också, påpekar Caroline<br />
Nilsson, politisk sakkunnig till ministern. Hon<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
lyckas till ministerns stora lycka få tag på en mugg<br />
automatkaffe som Stefan Attefall dricker samtidigt<br />
som han läser om ”slumvärdar” i Svenska<br />
Dag bladet. Fastighetsägare som struntar i förvaltningen<br />
och ser kortsiktigt på sitt ägande.<br />
– Med den nya hyreslagen får vi en sundare<br />
hyresmarknad som missgynnar fastighetsägare<br />
som inte sköter sig. Med bra underhåll och service<br />
kan seriösa ägare få upp sina hyror. Och det är bra<br />
att man får större skillnader i hyrorna beroende på<br />
läge, anser Stefan Attefall.<br />
Han Hoppas att mer individuellt satta hyror ska<br />
skapa utrymme att ta betalt för investeringar i nya<br />
hyreshus. Tal om subventioner är däremot ett rött<br />
skynke för Attefall.<br />
– Det är ett återkommande argument från vänstern,<br />
men subventioner har inte lett till ökat byggande.<br />
Men ser du ingen risk i att många bostadsbolag<br />
inte mäktar med upprustningen av miljonprogram?<br />
– Då är det ett tecken på att man inte tagit hand<br />
om sina hus och det vore väl märkligt om staten<br />
skulle ge stöd till dem men inte till bolag som skött<br />
sina fastigheter. Det är fastighetsägarna som ska ta<br />
om:<br />
STefaN aTTefaLL<br />
Ålder: 50 år<br />
Bakgrund: Född i<br />
Lycksele och tidigt<br />
aktiv inom Kristdemokraterna.<br />
Bor: I Jönköping med<br />
frun Cecilia och tre barn<br />
9, 11 och 14 år gamla.<br />
39
FIATPROFESSIONAL.SE<br />
Nya Fiat DoblÒ Cargo,<br />
traNsportbileN meD eN raD VärlDsrekorD.<br />
• ÅRETS TRANSPORTBIL • 3 ÅRS GARANTI & ASSISTANS<br />
• 35 000 KM SERVICEINTERVALL* • LASTKAPACITET 4,6 M 3 **<br />
• CO 2 126 G/KM & 4,8 L/100 KM, BÄST I KLASSEN<br />
• EURO 5 MOTORER MED START&STOP-FUNKTION & PARTIKELFILTER<br />
• 925 KG I LASTKAPACITET**<br />
INGÅR I EUROPAS MEST PRISBELÖNTA<br />
TRANSPORTSBILSPROGRAM. #<br />
doblÒ cargo från 129 900 kr. *<br />
we speak with facts.<br />
NYA<br />
doblÒ cargo<br />
årets transportbil<br />
<strong>2011</strong><br />
# Van of the year Europe. * Beroende på körmönster. ** Tillval. Prisen är baserad på: Fiat Doblò Cargo L1H1 Elegant 1.3 MJT Diesel 90 hk Euro 5 DPF. Bränsleförbrukning vid blandad körning: Fiat Doblò Cargo 4,8 l/100km,<br />
40<br />
CO -utsläpp 126 g/km. Rekommenderat ca pris. Priset är exkl moms. Bilen på bilden är extrautrustad.<br />
2
kristdemokraterna behcet<br />
barsom och lars-axel nordell<br />
möter upp på stationen i örebro.<br />
ansvar för sina fastigheter och jag ser inte att det<br />
ska vara något problem i tätorterna där merparten<br />
av miljonprogrammet finns.<br />
Att Kristdemokraterna skulle få två ministerposter<br />
vid sidan av Göran Hägglund var rätt väntat,<br />
fler än så kunde de inte räkna med efter det svaga<br />
valresultatet. Och för alla med inblick i partiet kom<br />
det inte som en överraskning att Stefan Attefall fick<br />
en ministerpost. Han tillhör kärngruppen inom<br />
KD, med bas i ungdomsförbundet, riksdagsman<br />
sedan 1991 och chefredaktör på tidningen Kristdemokraten.<br />
Bostadsfrågor är heller inte ett helt nytt område<br />
och han tycker det var rätt att plocka fram bostadsministertiteln<br />
igen efter tjugo års frånvaro.<br />
– Det är en tydlig signal att vi nu har en minister<br />
med ett bredare ansvar för frågan än i tidigare<br />
regeringar. Nu har vi förutsättningarna att ta ett<br />
samlat grepp om frågan – inte minst för att minska<br />
regelkrånglet vid nybyggnation.<br />
Så det här är drömjobbet?<br />
– Nej, jag hade hellre varit finansminister, säger<br />
han och ler lite i mjugg.<br />
Den bitska humorn gör sig påmind igen.<br />
samma dag har Stefan Attefall skrivit en debattartikel<br />
i DN om att amorteringskrav borde införas<br />
för lån som överstiger 70 procent av marknadsvärdet<br />
på en bostad.<br />
Han, som många andra politiker, är oroad över<br />
den höga utlåningen men tror inte på att det finns<br />
en bostadsbubbla.<br />
– Jag ser ingen akut risk för ett prisfall. Men<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
tyvärr är det för lite fokus på det allvarligaste problemet<br />
– att det byggs för lite. Man måste underlätta<br />
för nyproduktionen, inte minst för att minska risken<br />
för bubblor.<br />
Hur man stöttar nybyggnationen har han idéer<br />
om men vill inte ge några klara besked – en noggrann<br />
minister vill förstås göra analysen först.<br />
– Tids nog får du ett svar. Men det blir inte i form<br />
av subventioner. Det blir åtgärder för att underlätta<br />
spelplanen, som ändrade regelverk.<br />
Moms på hyror?<br />
– Jo, det är ett intressant förslag från trepartsöverenskommelsen.<br />
Det finns visserligen komplikationer<br />
inom EU med att göra vissa undantag men<br />
sådant går att ändra på.<br />
Han vill även utreda om det helt går att slopa<br />
fastighets avgiften för bostadshus.<br />
Under möten med bygg- och fastighetsbolag har<br />
Stefan Attefall ofta hört kritik mot att kommuner<br />
går långt i att lasta över kostnader på branschen.<br />
Det irriterar honom.<br />
– Nyligen träffade jag ett bolag som byggt<br />
studentlägenheter och var tvungna att lägga på<br />
300 kronor extra i hyra för de boende på grund av<br />
saneringskostnader och arkeologiska utgrävningar<br />
som gjordes innan bygget. Jag vill inte säga vilken<br />
kommun det är.<br />
på stationen i Örebro väntar Behcet Barsom,<br />
distriktsordförande för KD i Örebro län och lokala<br />
riksdagsmannen Lars-Axel Nordell som känt<br />
Stefan Attefall sedan 1980-talet.<br />
– Stefan är ambitiös och har lätt för att sätta sig<br />
10 frågOr<br />
favoritbyggnad:<br />
Riksdagshuset.<br />
borde inte ha byggts:<br />
Kulturhuset i Uppsala.<br />
ser helst på tv: Solsidan,<br />
Vita huset.<br />
paradrätt: Pasta<br />
carbonara.<br />
så kopplar jag av:<br />
Spelar hockebockey<br />
(stor sport i Jönköping,<br />
kort klubba med<br />
samma regler som<br />
innebandy), vattenskidor<br />
på sommaren.<br />
lyssnar helst på: Real<br />
Group.<br />
senast lästa bok:<br />
Giganternas fall av<br />
Ken Follet.<br />
Om jag inte blivit politiker:<br />
Journalist.<br />
jönköping eller<br />
stockholm: För närhet<br />
Jönköping, för arkitektur<br />
Stockholm.<br />
ser fram emot: När<br />
himlen är fylld av<br />
byggnadskranar<br />
och nästa<br />
skidresa<br />
till<br />
Hemavan.<br />
41
monica eriksson,<br />
som fått sin lägenhet<br />
renoverad, passar på<br />
att klaga på några<br />
av bristerna när<br />
bostadsministern är<br />
på besök.<br />
in i och analysera frågor. Och så gillar han att få<br />
mothugg, påpekar Lars-Axel. Stefan har alltid en<br />
dräpande kommentar på lut. Så där lite norrländskt<br />
brutalt, är hans analys.<br />
Han påpekar också att Stefan gärna vill vrida och<br />
vända på allt innan han köper ett resonemang,<br />
vilket inte minst blir tydligt när ministerdelegationen<br />
får en dragning på Örebrobostäder.<br />
Christina Krönert-Lindh, teknisk chef på<br />
bostadsbolaget berättar om ombyggnadsplanerna<br />
i ett av områdena då bostadsministern plötsligt får<br />
syn på en skiss där hissarna inte stannar på varje<br />
våningsplan.<br />
– Det måste man väl kunna fixa, säger Stefan<br />
Attefall men får mothugg av den tekniska chefen.<br />
Sedan är diskussionen igång och bostadsministern<br />
låter inte övertygad ens när de detaljerade konstruktionsskisserna<br />
kommer fram.<br />
Men nöjd verkar Attefall vara av att Örebro -<br />
bo städer klarar av att bygga 2 000 nya lägen heter<br />
på fem år och samtidigt renovera<br />
lägenheter från miljonprogrammets<br />
dagar för 1,5 miljarder kronor<br />
– och det med pengar från<br />
egna kassan. Fast en stor del av<br />
summan är reavinster efter försäljningar.<br />
– Vi säljer fastigheter till privata<br />
aktörer. Men tyvärr är intresset<br />
för att köpa i områden med mycket<br />
problem som Vivalla lågt, säger vd<br />
Ulf Rohlén.<br />
Örebrobostäders stora problem är att få upp hyresnivåerna<br />
som han anser är allt för låga – sex procent<br />
lägre en riksgenomsnittet. Hyran är 6 100 kronor för<br />
en nyrenoverad trerummare, berättar Rohlén.<br />
– Du skämtar väl, säger Stefan Attefall som är<br />
mer van vid att få skäll för att hyror är för höga än<br />
för låga.<br />
En del av skulden lägger Ulf Rohlén på att de privata<br />
fastighetsägarna i Örebro inte varit tillräckligt<br />
offensiva nu när de haft chansen att direktförhandla<br />
med Hyresgästföreningen.<br />
– De har legat lågt och i princip avvaktat vårt<br />
resultat, säger Rohlén.<br />
sedan bäR det av till verklighetens folk –<br />
Örebro bostäder vill visa ministern hur det ser ut<br />
i sta ds delen Varberga där det pågår renoveringsarbeten.<br />
Tillsammans med lokalpress vallas vi runt<br />
mellan olika projekt samtidigt som pressekreteraren<br />
Petra Kjellarsson nervöst tittar på klockan.<br />
En lunch med lokala KD-politiker på Stadshotellet<br />
väntar.<br />
Men Stefan Attefall måste först avhandla alla fel<br />
som Monica Eriksson, en av hyresgästerna, vill<br />
dryfta nu när det är en minister på besök.<br />
– Handdukstorkställningen har hamnat för högt<br />
upp, fönsterbrädet blev för smalt för mina blomkrukor<br />
och halva klädkammaren försvann, säger<br />
Monica uppfordrande. Stefan Attefall konstaterar<br />
att ställningen lätt kan flyttas men att det övriga får<br />
hon nog stå ut med.<br />
lokalpressen uppmärksammade<br />
att ministern kom till örebro. lÄS mer På SiDAn 45<br />
42 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
För dig som gillar stadiga<br />
balkonger, grönt gräs och<br />
låga elräkningar.<br />
Instruktioner för drift<br />
och underhåll<br />
Sammanfattar hur drift- och<br />
underhållsinstruktioner bör<br />
utformas och redovisas.<br />
Finns som e-bok.<br />
495 kr exkl moms<br />
Utemiljö<br />
Praktisk handbok för dig<br />
som jobbar med park- och<br />
utemiljöarbete.<br />
685 kr exkl moms<br />
byggtjanst.se – byggoch<br />
fastighetsproffsens<br />
egen bokhandel.<br />
Bygga för<br />
seniorer<br />
En inspirations- och<br />
kunskapskälla för alla<br />
som planerar, bygger<br />
eller arbetar med<br />
seniorbostäder.<br />
595 kr<br />
exkl moms<br />
Bästa inneklimat<br />
till lägsta kostnad<br />
För dig som arbetar med analys<br />
och planering av driftskostnader<br />
eller energiinvesteringar.<br />
Finns som e-bok.<br />
495 kr exkl moms<br />
Balkonger<br />
Praktiska rekommendationer<br />
för bedömning av skador,<br />
besiktning, reparation och<br />
underhåll av balkonger. Finns<br />
som e-bok.<br />
495 kr exkl moms<br />
43
Viessmann Värmeteknik AB · Gunnebogatan 34 · 163 53 Spånga · Tel.: +46 (0)8 - 474 88 00<br />
Man kan fundera länge över hur framtidssäkert<br />
värmesystem man har. Eller så kan man koppla<br />
om till framtiden redan idag.<br />
Enfamiljshus<br />
Applikationsområde Energislag<br />
Flerfamiljshus Fastighet /<br />
Industri<br />
Besök oss på fastighetsmässan i monter D:27<br />
Värmepumpar<br />
Solvärmesystem Pellets-, vedoch<br />
flispannor<br />
Gas<br />
Biobränsle<br />
Närvärme Olja<br />
Naturvärme<br />
Alla Alla<br />
Gaspannorkondenserande<br />
Oljepannor<br />
Sol<br />
Möt framtiden med Viessmann. Med vårt omfattande<br />
produktsortiment av högeffektiva värmeprodukter kan<br />
vi erbjuda perfekt matchade värmelösningar för olika<br />
energislag till de allra flesta applikationer. Våra produkter<br />
finns för allt från villor upp till närvärmeprojekt.<br />
Sänk er energiförbrukning och gör det med innovativ<br />
teknik anpassad för framtiden.<br />
Mer information hittar ni på www.viessmann.se
forts. från sidan 42<br />
Kristdemokraternas dåliga valresultat och därefter<br />
sjunkande opinionssiffror är förstås det som partifolket<br />
i Örebro vill dryfta med Stefan Attefall över<br />
en lunch på Stadshotellet. Stefan Attefall gläder sig<br />
visserligen åt en Novus/TV4-mätning samma dag<br />
där partiet åter hamnat över fyraprocent spärren,<br />
men att det står på svajig grund håller han med om.<br />
– Ska vi samarbeta inom alliansen måste vi också<br />
tydliggöra vad som är vårt (KD:s) bidrag i politiken,<br />
och där har vi inte gjort hemläxan, menar Attefall.<br />
Han vill att väljarna ska uppfatta kristdemokraterna<br />
som det socialt varma partiet i alliansen. Partiet som<br />
värnar om gemenskap och relationer i det civila samhället,<br />
enligt Attefalls definition.<br />
Stefan Attefall är också irriterad över att man inte<br />
fått mer erkännande för att fastighetsskatten togs<br />
bort och ersattes av en lägre avgift.<br />
– Utan oss hade den varit kvar än i dag, säger han<br />
bestämt.<br />
Är det då inte partiets kristna identitet som är<br />
för omodern för ett allt mer sekulariserat folk?<br />
– Nej, jag anser inte att vår politik bara riktar sig<br />
till religiösa. De kristna värderingar vi bygger vårt<br />
samhälle på är allmängiltiga för alla. Och så är även<br />
vår inställning till individens ansvar, att du själv är<br />
ansvarig för ditt liv.<br />
– Dessutom anser jag att religionen spelar större<br />
roll än vad många tror. Människor har existentiella<br />
frågor, men det är tyvärr inget man bryr sig om i politikens<br />
värld.<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Fader jakob kasselia<br />
anser att regeringen<br />
inte ska skicka tillbaka<br />
kristna irakier.<br />
Är det inte problematiskt att vara kristen och<br />
ansvarig för trossamfund när stora delar av de troende<br />
inte är kristna?<br />
– Människor med tro på en högre makt har en<br />
gemenskap. En muslim tycker nog att det är lättare att<br />
ha en dialog med mig än med en person som inte har<br />
en tro alls. Det finns fler beröringspunkter än skiljelinjer<br />
mellan religionerna.<br />
Sist på dagordningen denna dag är ett möte med<br />
ett interreligöst råd som tillkom efter Mohammedkarikatyrer,<br />
rondellhundar och inte minst en hotbild<br />
mot lokaltidningen Nerikes Allahanda. Fader Jakob<br />
Kasselia från den syrisk ortodoxa församlingen är<br />
bekymrad över att kristna irakier skickas tillbaka<br />
samtidigt som kristna attackeras i Irak. Det här är<br />
förstås en känslig fråga för ett parti med kristna förtecken.<br />
– Jag tror inte att myndigheter och domstolar riktigt<br />
förstår den religiösa dimensionen och hur utsatta<br />
de kristna i dessa områden är, säger Stefan Attefall.<br />
dags att bege sig tillbaka till Stockholm och lägenheten<br />
han hyr. Hemma i Jönköping bor Stefan i en<br />
villa tillsammans med frun Cecilia och barnen som är<br />
9, 11 och 14 år gamla.<br />
– Jag räknar med att bostadsbristen inte är så stor<br />
när de ska lämna hemmet, säger Stefan Attefall.<br />
Veckorna efter intervjun konstaterar jag att det<br />
dyker upp allt fler uttalanden och artiklar med<br />
bostadsministern. Det tycks som att Stefan Attefall<br />
vill ha mer publicitet. Eller så har han blivit varm i<br />
kläderna och har mer att leverera. •<br />
tillbaka till stockholm.<br />
ökat bostadsbyggande<br />
och krisen i kristdemokraterna<br />
är<br />
de stora frågorna<br />
som väntar i vår<br />
och sommar.<br />
45
Fall från Hyresnämnden<br />
Runt om i landet avgörs dagligen mängder av fall i Hyresnämnden.<br />
Här ett ärende med en hyresvärd som döms att återbetala över<br />
13 000 kronor plus 5 000 i skadestånd efter att ha höjt hyran för<br />
en lägenhet utan förhandling.<br />
TExT: KArin ruTSTrÖm ILLUSTRATION: DenniS eriKSSOn<br />
dyR läXa att Höja HyRan<br />
utan FöRHandling<br />
n Redan tre år innan domen<br />
hamnar fastighetsägaren i en tvist<br />
med en hyresgäst om hyran för<br />
samma lägenhet. Hyresnämnden<br />
bestämmer då att hyran ska vara<br />
6 030 kronor per månad. Den<br />
beslutar också att en förhandlingsordning<br />
för lägenheten ska gälla.<br />
Efter lite mindre än ett år flyttar<br />
en ny hyresgäst in i lägenheten.<br />
Hyresvärden höjer då hyran med<br />
14 procent utan att det sker någon<br />
hyresförhandling. Två är senare<br />
möts parterna i Hyresnämnden.<br />
Den nye hyresgästen anser att han<br />
fått betala för hög hyra. Hyresgästföreningen<br />
kräver samtidigt<br />
skadestånd för brott mot förhandlingsordningen.<br />
Fastighetsägaren menar att<br />
förhandlingsordningen skrevs<br />
innan hyresgästen flyttade in och<br />
att den inte är undertecknad av<br />
parterna och därför inte gäller.<br />
När det gäller hyreshöjningen<br />
säger Fastighetsägaren att bolaget<br />
haft för avsikt att påkalla<br />
förhandling men när Hyresgästföreningen<br />
inte kontaktat bolaget<br />
har ingen förhandling skett.<br />
Hyresgästföreningen hävdar att<br />
de sökt hyresvärden per telefon<br />
flera gånger. Samtidigt säger de<br />
att det är hyresvärdens skyldig-<br />
het att begära en förhandling om<br />
denne vill höja hyran eftersom<br />
det finns en förhandlingsordning.<br />
Hyresnämnden ger hyresgästen<br />
rätt och skriver senare i<br />
sin dom att hyreshöjningen är<br />
ogiltig enligt 23 § i hyresförhandlingslagen.<br />
kommentaR<br />
FastigHetsägaRna<br />
Fallet illustrerar den så kallade<br />
primära förhandlingsskyldigheten<br />
som gäller när det finns<br />
en förhandlingsordning.<br />
Hyresvärden är skyldig att på<br />
eget initiativ förhandla med<br />
hyresgästföreningen i fråga<br />
om höjning av hyran för en<br />
lägenhet och bestämmande av<br />
hyran för en ny hyresgäst, om<br />
den begärda hyran överstiger<br />
den tidigare hyresgästens hyra.<br />
Om en hyresvärd vill förhandla<br />
direkt med en hyresgäst måste<br />
lägenheten först undantas från<br />
förhandlingsordningen. Detta<br />
kan hyresvärd och hyresgäst<br />
komma överens om, men en sådan<br />
överenskommelse är giltig först<br />
när hyresförhållandet har varat<br />
tre månader i följd. I detta fall har<br />
lägenheten inte varit undantagen<br />
från förhandlingsordningen<br />
Känn vattenkraften<br />
Norrlands älvar har forsat i 9 000 år. Vi har<br />
utvunnit energi de senaste 100 åren.<br />
Ett hållbart energival med andra ord.<br />
och hyresvärden har således<br />
brutit mot den primära<br />
förhandlingsskyldigheten när<br />
hyresvärden, utan att förhandla<br />
med hyresgästföreningen,<br />
i hyresavtalet med den nye<br />
hyresgästen skrev in den högre<br />
hyran.<br />
I detta läge har Hyresgästföreningen<br />
rätt till ett så<br />
kallat ideellt skadestånd<br />
för den kränkning av<br />
föreningen som brottet mot<br />
förhandlingsskyldigheten innebär.<br />
En följd av detta är också att<br />
hyresavtalet i den del som avser<br />
den högre hyran är ogiltig. Detta<br />
innebär i sin tur att hyresvärden<br />
är skyldig att betala tillbaka det<br />
denne har uppburit för mycket plus<br />
ränta. Det kan alltså bli kostsamt<br />
för den hyresvärd som inte följer<br />
regelsystemet.<br />
chefsjurist rune Thomsson<br />
så HäR ståR det i HyReslagen:<br />
Om en lägenhet enligt 23 § omfattas av förhandlingsordning, är en<br />
hyreshöjning ogiltigt, om hyran höjs utan att en förhandling sker<br />
enligt förhandlingsordningen. Hyresvärden måste då betala tillbaka<br />
den felaktiga hyreshöjningen plus ränta enligt 6 § i ränte lagen<br />
från dagen för beloppets mottagande.<br />
Välj till ursprungsmärkt el till<br />
din fastighet. Finns i två<br />
varianter - vatten eller vind.<br />
Läs mer på www.skekraft.se<br />
46 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
Spara 16 badkar med<br />
vatten i veckan...<br />
...bara genom att tvätta med rätt utrustning<br />
Hur är det möjligt? Besök www.podab.se/sparamer för att se hur mycket du<br />
sparar genom att använda våra klimatsmarta produkter.<br />
PODAB är specialiserade på utrustning för professionell<br />
tvätt av textilier. Med över 65 års erfarenhet och det<br />
bredaste sortimentet på marknaden, erbjuder vi det<br />
bästa alternativet för dina behov.
tema baltikum<br />
Resultatet av fastighetskrisen i<br />
Baltikum. Swedbanks bolag Ektornet<br />
i Lettland har ett knippe med<br />
fastigheter som ropats in på exekutiv<br />
auktion och som nu ska säljas.<br />
48 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
Pantbanken<br />
i Baltikum<br />
Svenska bankers egna fastighetsbolag är ofta de<br />
enda spekulanterna när bankernas före detta<br />
lånekunders egendomar går på exekutiv auktion<br />
i Baltikum. Swedbank och SEB har samlat på sig<br />
fastigheter för mer än tio miljarder kronor.<br />
Av rent misstag. TExT OCH FOTO: BÖrge nilSSOn<br />
det skulle bli lysande<br />
affärer. Baltikum var<br />
tillväxtområdet där<br />
vem som helst kunde<br />
tjäna pengar bara<br />
på att äga. Boomen drevs av billiga<br />
krediter från svenska banker<br />
som inte sällan finansierade mer än<br />
hundra procent av köpeskillingen.<br />
Alla visste ju att priserna bara skulle stiga.<br />
– Vi hade störst ökning av fastighetspriser i världen.<br />
Jag sålde en liten lägenhet i Riga 2002 för 6 500<br />
dollar. Sen sålde jag den igen 2007 för 60 000 euro,<br />
säger Aigars Smits som är chef för Arco Real Estates<br />
fastighetsförmedling i Lettland.<br />
Men när Lettland inte producerade mycket mer<br />
än luft till sin egen fastighetsbubbla och ändå körde<br />
de vräkigaste bilarna, så var utgången given.<br />
Boomen var utan jämförelse, kraschen blev lika<br />
monumental.<br />
– Om du får pengarna gratis och inte behöver satsa<br />
eget kapital på ett nytt fastighetsprojekt, då är det<br />
något som är sjukt. Och där kan vi lägga en del av skulden<br />
på de skandinaviska bankerna, säger Aigars Smits.<br />
nu äR det bankerna som sitter med Svarte Petter.<br />
Zigmunds Pavlovskis kan från Swedbanks skyskrapa<br />
i Riga blicka ut över stora delar av det bestånd<br />
som banken nu fått i knät. Han är chef för Swedbank-<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Zigmunds<br />
Pavlovskis<br />
ägda Ektornet i Baltikum och har fått uppdraget att<br />
köpa in panterna så att banken får tillbaka de pengar<br />
på fastighetsgungorna som man förlorade på lånekarusellen,<br />
precis som bankerna gjorde i Sverige efter<br />
nittiotalskrisen.<br />
Aigars Smits tror att marknaden är tillbaka på den<br />
gamla nivån först när nästa generation vägrar lyssna<br />
på sina föräldrar och gör om samma misstag. Zigmunds<br />
Pavlovskis är lite mer optimistisk.<br />
– Det kommer att ta tio, femton år innan fastighetspriserna<br />
i Baltikum är tillbaka på 2007 års nivå, förklarar<br />
han när <strong>Fastighetstidningen</strong> träffar honom.<br />
Nu ska han köpa in tusentals objekt på auktion till<br />
ungefär halva det värde de var belånade till.<br />
bedömningen av huruvida kunderna kan komma<br />
på fötter igen om de får lite hjälp, till exempel en<br />
tidsfrist med att betala på lånet, görs helt av banken.<br />
Anser den att det är lönlöst blir det konkursansökan.<br />
– Och där kommer vi in. Vi får listor på exekutiva<br />
auktioner från banken. Vi kan också få veta lite mer<br />
om fastigheten och bankens totala belåning som vi<br />
aldrig bjuder över, säger Zigmunds Pavlovskis.<br />
Bara i Lettland är de med och bjuder på 50 till 200<br />
exekutiva auktioner i månaden.<br />
– Då har vi ofta inte ens sett objekten, vi köper en<br />
adress, säger han.<br />
Marknadsvärde är förstås ett diskutabelt<br />
Korta fakta<br />
11 mars 1990<br />
Litauen deklarerar<br />
sig som en självständig<br />
stat.<br />
20 augusti 1991<br />
Estland gör<br />
samma sak.<br />
Och dagen därpå<br />
Lettland.<br />
6 september 1991<br />
Sovjetunionen<br />
erkänner de baltiska<br />
staternas<br />
självständighet.<br />
10 januari 1992<br />
Hansabank, en ny<br />
privat bank, bildas i<br />
Estland och inleder<br />
sitt segertåg till<br />
grannländerna.<br />
Augusti 1994<br />
Ryska trupper dras<br />
tillbaka.<br />
49
tema baltikum<br />
17 augusti 1998<br />
Ryssland slutar<br />
betala på sin<br />
utlandsskuld, rubeln<br />
devalveras och den<br />
ryska finanskrisen<br />
försämrar kraftigt<br />
baltländernas ekonomi.<br />
1998<br />
Svenska Föreningssparbanken,<br />
numera Swedbank,<br />
köper hälften av<br />
aktierna i Hansabank,<br />
en andel som<br />
senare höjs. SEB<br />
köper samtidigt in<br />
sig i baltiska banker.<br />
1999<br />
I Estlands huvudstad<br />
Tallinn byggs<br />
114 000 kvadratmeter<br />
kontorslokaler.<br />
Mycket blir outhyrt<br />
i Rysslandskrisens<br />
spår.<br />
2001<br />
Många nyproducerade<br />
lägenheter i<br />
Tallinn är osålda på<br />
grund av höga priser.<br />
Nya lägenheter<br />
i centrum kostar<br />
1 000–1 600 euro<br />
per m 2.<br />
Vilnius har<br />
22 000 m 2 lediga<br />
kontorslokaler. Prisfall<br />
på 10-30 procent<br />
på lägenheter.<br />
I Riga är efterfrågan<br />
låg och bara<br />
ilskna före detta ägare kanske<br />
bor kvar eller passade på att<br />
förstöra egendomen innan de<br />
försvann.”<br />
begrepp på en marknad där det finns ett otroligt<br />
utbud men mycket få köpare som har pengar.<br />
– Vi räknar fram ett värde baserat på en fiktiv<br />
ägare, till exempel en familj som ska betala lån och<br />
räntor med sina löner.<br />
på de eXekutiva auktionerna har det också räknats<br />
fram ett marknadsvärde. På det ges trettio procent<br />
i en sorts grisen-i-säcken-rabatt.<br />
– Det är svårt att veta vad man köper. Ilskna före<br />
detta ägare kanske bor kvar eller passade på att förstöra<br />
egendomen innan de försvann. Och då menar<br />
jag verkligen förstöra, säger Zigmunds Pavlovskis.<br />
Oftast är konkursförvaltarnas utgångspris lägre<br />
än Ektornets marknadsvärde.<br />
– Då bjuder vi vårt pris i alla fall, även om det bara<br />
är vi på auktionen. Vi har inget intresse av att förstöra<br />
fastighetsvärdena.<br />
Här skulle det kunna vara fyndläge för andra<br />
utlänningar.<br />
– Det beror på vad de vill ha. Vill de gå på auktionerna<br />
måste de konkurrera med oss. Vill de<br />
utveckla något måste de ha full finansiering och<br />
räkna med väldigt många vakanser, säger Zigmunds<br />
Pavlovskis.<br />
Inhemska fastighetsspekulanter är inte glada.<br />
Först gödslar svenska banker landet med pengar<br />
och porschar. Sen sätter de folk i personlig skuld<br />
intill döddagar, samtidigt som de för över värdefulla<br />
fastigheter i svensk ägo.<br />
Det har fått parlamentet att rösta igenom en lag<br />
Det gamla kulturhuset med gångavstånd till<br />
Gamla stan i Riga är vackert utvändigt och hemskt<br />
invändigt. För att förädla fastigheten satsar<br />
Ektornet på en topprenovering.<br />
som retroaktivt förändrar spelreglerna för banklån<br />
till privatpersoner.<br />
Den som begär skuldsanering för ett belopp som<br />
motsvarar en vanlig bostad behöver bara betala 30<br />
procent av lönen till att betala av skulden i två år.<br />
Sedan är han eller hon skuldfri. Det gör ett begrepp<br />
som personlig borgen helt värdelöst.<br />
– Men den som tar skuldsanering kommer tyvärr<br />
att få mycket svårare att få banklån i framtiden,<br />
säger Zigmunds Pavlovskis.<br />
Han tror att Ektornet kommit ungefär halvvägs i<br />
sitt uppdrag.<br />
– Inom tre till fem år ska vi ha avyttrat fastigheterna<br />
eller hela bolaget. Vi har inte bestämt vilken<br />
strategi vi ska ha för avyttringen än.<br />
men det dugeR inte att bara sitta och vänta på att<br />
priserna ska stiga. Fastigheterna måste skötas.<br />
Ektornet köper in förvaltningstjänster, vicevärdar,<br />
reparationer och underhåll.<br />
– Ska banken få bra betalt för Ektornet måste vi<br />
bete oss som ett riktigt fastighetsbolag, säger Zigmunds<br />
Pavlovskis.<br />
Förvaltaren Peteris Grieze tar med <strong>Fastighetstidningen</strong><br />
för att visa vad de tänker göra med några<br />
av sina fastigheter.<br />
Som Slokas iela 31, ett gammalt kulturhus inte<br />
långt från Swedbanks stora skyskrapa.<br />
– Det är gångavstånd till centrum. Huset är fint i<br />
grunden och läget är jättebra, säger Zigmunds.<br />
Utvändigt är det ett stiligt hus från 1920-talet,<br />
50 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
På Elfack <strong>2011</strong> får du koll på allt som är på gång när det gäller<br />
smarta hus, integrerade system, belysningsstyrning, energibesparing,<br />
övervakning och mycket annat. Under fem dagar kan<br />
du och omkring 30 000 andra besökare möta 450 utställare<br />
som visar de senaste produkterna och lösningarna. Du kan<br />
också delta i massor av aktiviteter och intressanta seminarier.<br />
OFFICIELL PARTNER<br />
Vi tänker göra framtiden smartare.<br />
Är du på?<br />
TEMADAG OM FASTIGHETER, 11 MAJ KL 9-17<br />
Mittemot Liseberg har vi dessutom byggt en klimatsmart villa<br />
som visar hur man kan skapa ett hållbart boende med intelligent<br />
teknik. Fastighetsdagen den 11 maj har vi extra fokus på<br />
allt som rör fastigheter. Som om inte det vore nog introducerar<br />
vi light, en mässa i mässan som blir den enda professionella<br />
belysningsmässan i Norden. Välkommen!<br />
NORDENS STÖRSTA MÖTESPLATS INOM ELTEKNIK, ELKRAFT OCH BELYSNING<br />
9 – 13 MAJ <strong>2011</strong>, SVENSKA MÄSSAN, GÖTEBORG. ENTRÉKORT PÅ WWW.ELFACK.COM
www.renault.se<br />
tema baltikum<br />
5 000 m 2 kontor<br />
byggs. Månadshyra<br />
15–25 dollar.<br />
200 000 kvadratmetershoppingcenter<br />
planeras. Trots<br />
stor efterfrågan<br />
byggs bara hundra<br />
nya lägenheter.<br />
2002<br />
Swedbank och SEB<br />
har tillsammans mer<br />
än 10 000 anställda<br />
i de baltiska länderna.<br />
Deras dotterbanker<br />
drar nu in<br />
mer än en miljard<br />
kronor i vinst.<br />
Maj 2004<br />
Estland, Lettland<br />
och Litauen blir<br />
medlemmar i EU.<br />
2005<br />
Swedbank köper<br />
resten av aktierna i<br />
sitt dotterbolag<br />
Hansabank. SEB<br />
hel äger redan sina<br />
tre baltiska banker.<br />
Det vackra huset Valdemara 27 i Riga med gudaskulpturer har SEB köpt in på auktion. SEB har liksom Swedbank ett<br />
fastighetsbolag i varje baltiskt land. De svenska bankerna äger nu fastigheter till ett värde av 1,9 miljarder.<br />
men invändigt är det spöklikt och bär spår av graffiti<br />
och brasor som mer eller mindre tillfälliga nattgäster<br />
har värmt sig på. Nu är det tillslutet, så inga<br />
nattgäster tar sig in.<br />
– Här ska vi renovera och sälja lägenheter. Arkitekten<br />
måste klara totalkostnaden på runt 1 000<br />
DEN FRANSKA<br />
EVOLUTIONEN<br />
euro kvadraten. Det blir ytterligare en investering<br />
på 2,5 miljoner euro och vi kan nog få ut 1 500 till<br />
2 000 euro per kvadrat av kunderna, säger Peteris<br />
Grieze.<br />
Nästa objekt är kontorshuset Upenu iela 4, ganska<br />
långt från centrum. Ett nästan färdigt och fullstän-<br />
KANGOO EXPRESS HERITAGE<br />
FRÅN: 108.900:- EXKL MOMS.<br />
(1.185:-/MÅN)<br />
RENAULT – PÅ FÖRETAGARNAS SIDA SEDAN 1901. Det är kanske inte så konstigt att Renault är störst i Europa på transportbilar. Med<br />
över 100 års erfarenhet vet vi vad som är viktigt när bilen är din arbetsplats: pålitlighet, fl exibilitet och inte minst komfort. Vi vet också att god ekonomi är helt<br />
avgörande för dig som företagare. Därför har vi nu tagit fram prisvärda och välutrustade specialmodeller – Heritage Edition – av Kangoo Express, Trafi c och Nya<br />
Master. Välj gärna till Grand Confort-paketet för endast 2.990 kr (exkl. moms) så får du en exklusivt utrustad arbetsbil. LÄS MER PÅ WWW.RENAULT.SE<br />
52 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
Swedbank och SeB äger fastigheter för 1,9 miljarder i Baltikum<br />
Den 31 december 2010 ägde<br />
Swedbank och SEB fastigheter<br />
i Baltikum värda 1 925 miljoner<br />
kronor, genom sina för ändamålet<br />
inrättade bolag.<br />
Swedbank hade genom sitt<br />
dotterbolag Ektornet köpt in<br />
fastigheter i Baltikum värda 1 526<br />
miljoner svenska kronor. Av det<br />
fanns 469 miljoner i alla typer<br />
av fastigheter i Estland, 851 miljoner<br />
i huvudsakligen bostäder<br />
digt tomt kontorshus i toppskick på 11 485 kvadrat.<br />
– Lyckas vi hyra ut i alla fall 2 000 kvadrat gör vi<br />
färdigt huset, säger Zigmunds Pavlovskis.<br />
Här är upplägget det rakt motsatta mot kulturhuset<br />
i stan. Hela fastigheten ligger i ett separat<br />
bolag så att den lätt ska kunna säljas som den är.<br />
På tillbakavägen ser vi en rad nyss inropade<br />
orenoverade sekelskifteshus på Merkela iela, en av<br />
Rigas paradgator, som ännu inte hamnat i vare sig<br />
fastighetsbok eller årsredovisningar.<br />
men alla dRömobjekt har inte Ektornet lagt<br />
vantarna på. Ett hus som verkligen sticker ut i<br />
sin slitna charm är Valdemara 27/29 med antika<br />
gudaskulpturer högst upp på fasaden. Det finan-<br />
TRAFIC HERITAGE<br />
FRÅN: 169.900:- EXKL MOMS.<br />
(1.850:-/MÅN)<br />
i Lettland och 206 miljoner i<br />
mestadels kommersiella fastigheter<br />
i Litauen. Ektornet hade vid<br />
årsskiftet dessutom köpt fastigheter<br />
för ytterligare 255 miljoner,<br />
mest i Lettland, som de ännu inte<br />
tillträtt.<br />
SEB har ett bolag för varje<br />
land: Estectus för Estland,<br />
Latectus för Lettland och Litectus<br />
för Litauen. Tillsammans<br />
ägde de återtagna fastigheter<br />
värda 399 miljoner svenska kronor.<br />
Någon fördelning på länder<br />
eller typ av fastigheter har SEB<br />
inte velat ge.<br />
För båda bankerna gäller att de<br />
varje vecka deltar i nya konkursauktioner<br />
för att säkra fastigheter<br />
där de förlorat pengar på lånen.<br />
Särskilt i Lettland kan siffran<br />
komma att öka dramatiskt.<br />
Källa: Swedbank och SEB;<br />
delårs rapporter Q4 2010.<br />
sierades med syndikerade lån, både SEB och Swedbank<br />
har stått för pengarna.<br />
– Den auktionen förlorade vi tyvärr. SEB bjöd<br />
högre än vår limit, säger Zigmunds Pavlovskis.<br />
seb skRuvade åt lånekranen lite tidigare än<br />
Swedbank, men har nu ett fastighetsbolag för vardera<br />
baltiskt land.<br />
Enligt Claes Eliasson på SEBs Media Relations/<br />
Group Communications handlar det än så länge<br />
om mindre, ickekommersiella tomter och byggen<br />
avsedda för egnahem.<br />
– Vi har sålt ett mindre antal fastigheter till slutkund.<br />
Det ser vi som ett positivt tecken på att fastighetsmarknaderna<br />
i regionen börjar stabilisera sig. •<br />
NYA MASTER HERITAGE<br />
FRÅN: 217.900:- EXKL MOMS.<br />
(2.375:-/MÅN)<br />
Kangoo Express (Diesel) pris från 108.900 kr eller 1.185 kr/månad. Bränsleförbrukning vid blandad körning från 5,2 l/100 km (1.5 dCi 85 hk man). Koldioxidutsläpp CO2: från 137 g/km (1.5 dCi 85 hk man). Renault Trafi c pris från 169.900 kr eller 1.850 kr/<br />
månad. Bränsleförbrukning vid blandad körning från 7,3/100 km (2.0 dCi 115 hk Quikshift). Koldioxidutsläpp CO2: från 192 g/km (L1H1 2.0 dCi 115 hk Quikshift). Renault Master pris från 217.900 kr eller 2.375 kr/månad. Bränsleförbrukning vid blandad<br />
körning. Från 8,3 l/100 km (2.3 dCi FAP 125 hk Quikshift). Koldioxidutsläpp CO2: från 219 g/km (2.3 dCi FAP 125 hk Quik shift). Leasingkostnaden är exkl moms och baseras på 30% 1:a förhöjd hyra och 40% restvärde efter 36 månader. Finansiering med Renault<br />
Transportbilsleasing. Inga avgifter. Lokala avvikelser kan förekomma. Bilarna på bilden är extrautrustade. Renault reserverar sig för eventuella tryckfel.<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Nu får de båda<br />
svenska bankerna<br />
årligen in en vinstmiljard<br />
var i Baltikum.<br />
Centrala<br />
lägenheter i Tallinn<br />
kostar tredje kvartalet<br />
1 600–2 600<br />
euro per m 2 .<br />
I Riga är priset<br />
2 300–3 500 euro<br />
per m 2 och i Vilnius<br />
1 600–3 500.<br />
2006<br />
Överetablering på<br />
kontor och stora<br />
köpcenter i Tallinn.<br />
I Lettland är räntan<br />
lägre än inflationen<br />
och storstaden<br />
Rigas snabba<br />
prisökningar sprider<br />
sig till mindre städer.<br />
Juli 2007<br />
En genomsnittlig<br />
normallägenhet<br />
i Riga kostar som<br />
mest 1 620 euro<br />
per kvadratmeter.<br />
53
tema baltikum<br />
Oktober 2007<br />
I sin återkommande<br />
Eastern European<br />
Outlook spår SEB<br />
att Baltikum är på<br />
väg mot en mjuklandning.<br />
November 2008<br />
Mjuklandningen blir<br />
en kraschlandning<br />
när finanskrisen kulminerar<br />
i Lettland.<br />
Moody’s sänker<br />
landets kreditbetyg<br />
och staten tvingas<br />
ta över aktiemajoriteten<br />
i Parex banka<br />
för symboliska två<br />
lats, cirka 26 kronor.<br />
December 2008<br />
Lettlands parlament<br />
antar ett åtstramningspaket<br />
som<br />
ska möjliggöra ett<br />
krislån på 7,5 miljarder<br />
euro från bland<br />
annat IMF, EU och<br />
Sverige. Utan lånet<br />
riskerar landet att få<br />
ställa in sina betalningar.<br />
Februari 2009<br />
Folkliga demonstrationer<br />
i Riga mot<br />
krispaketet urartar i<br />
upplopp och regeringen<br />
tvingas avgå.<br />
September 2009<br />
Priset på en normallägenhet<br />
i Riga har<br />
sjunkit till 487 euro<br />
per m 2 — en minskning<br />
med 70 procent<br />
sedan toppnivån<br />
i juli 2007.<br />
December 2010<br />
Kvadratmeterpriset<br />
på en normal Rigalägenhet<br />
är 609<br />
euro. En minskning<br />
med 62,4 procent<br />
från juli 2007.<br />
Januari <strong>2011</strong><br />
Estland har klarat<br />
anslutningskraven<br />
och inför euro som<br />
valuta.<br />
Källor: Marknadsöversikter<br />
från Arco Real Estate,<br />
Ober Haus Real Estate<br />
och Pricewaterhouse<br />
Coopers,rapporter från<br />
Swedbank och SEB, wikipedia<br />
samt nyhetsartiklar.<br />
hon köpte fyndlägenhet<br />
tack vare fastighetskonkurs<br />
de känner igen varandra på långt håll fast de inte setts sen de var klasskamrater i nian.<br />
Hon köpte en fyndlägenhet genom att bjuda över ektornet på exekutiv auktion.<br />
Han är chef för ektornet i baltikum.<br />
– nej, men äR det Zigmunds, ropar Dace Kreigere.<br />
Jobbar du på banken?<br />
Hon har precis lämnat familjens tvåa på 45<br />
kvadratmeter på Kaivas ilea i utkanten av Riga.<br />
Där bor hon, hennes man och lilla Odria som är tre<br />
månader och nu ligger i vagnen och sover.<br />
Och Zigmunds, hennes gamla klasskamrat som<br />
hon inte sett på 18 år, arbetar nu åt Swedbank – den<br />
svenska bank som en gång finansierade bygget av<br />
bostadsområdet. Ägaren gick i konkurs och nu<br />
äger Swedbanks dotterbolag Ektornet 339 tomma<br />
nyproducerade lägenheter som man köpt in på<br />
exekutiva auktioner.<br />
ektoRnet bjöd på Daces lägenhet också men<br />
hon bjöd över.<br />
Priset blev 23 000 lats. Det blir 290 720 kronor<br />
och ett kvadratmeterpris på 6 460 kronor och det är<br />
hon mycket nöjd med.<br />
– Det var billigt. Hade vi köpt den till marknadspris<br />
när den var nybyggd hade vi betalat två, tre<br />
gånger mer.<br />
Ingenting är nyckelfärdigt. Priserna gäller lägenheter<br />
som alla är i obeboeligt skick. Där finns inga<br />
vitvaror, inga tapeter, inga golv. Inte ens ett våtrumsskikt<br />
i badrummet.<br />
Dace Kreigere lyckades snuva<br />
svenska Ektornet och gamla<br />
klasskamraten Zigmunds på en<br />
nyproducerad tvåa på i Riga.<br />
Priset var mindre än hälften av<br />
vad hennes grannar fick betala<br />
under högkonjunkturen.<br />
– Det är så det ser ut för det mesta. Folk vill göra<br />
det sista själva för att spara pengar, säger Zigmunds<br />
Pavlovskis.<br />
dessutom vill de äga. Att försöka hyra ut Ektornets<br />
lägenheter till hyresgäster på svenskt vis skulle<br />
inte fungera i Lettland säger han. Trots krisen. Den<br />
marknaden finns inte för vanligt folk. Bara för utlänningar<br />
på tidsbegränsad vistelse i landet, ungdomar<br />
och nyskilda. Skälet är att hyrorna blir så höga.<br />
Men grundkostnaderna måste väl betalas vare<br />
sig man äger eller hyr?<br />
– Nej, man hyr privat och då blir det ingen moms<br />
och ingen skatt.<br />
Men det finns fler skäl till att han tror att det aldrig<br />
uppstår en hyresmarknad. Här vill alla bort från<br />
kollektiva lösningar som luktar Sovjetunionen.<br />
– Hellre äger man en etta än hyr en trea. Och har<br />
man råd med hyran har man råd med lånen också,<br />
säger Zigmunds Pavlovskis.<br />
Senare i bilen förklarar han för mig att det vore<br />
politiskt omöjligt att inte låta privatpersoner som<br />
Dace köpa enskilda objekt på exekutiva auktioner.<br />
– Finns det sådana så bjuder vi inte över. Det vore<br />
korkat att trissa upp priserna så att vanligt folk inte<br />
kan köpa en bostad. •<br />
54 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
debatt<br />
Medellivslängden ökar samtidigt som de äldre får ökad köpkraft.<br />
Tre debattörer efterlyser nu ett välfärdsråd med en strategi för hur privata<br />
och offentliga aktörer tillsammans ska bygga och erbjuda välfärdstjänster.<br />
Äldreboendet en slumrande marknad<br />
för bygg- och fastighetsbolag<br />
Det finns idag cirka 1,7 miljoner invånare i Sverige<br />
som är 65 år och äldre. Fram till 2020–2030 kommer<br />
antalet att öka till 2,6 miljoner. När det allmänna<br />
pensionssystemet infördes 1913 var medellivslängden<br />
55 år och pensionsåldern 67. Idag är<br />
den faktiska pensionsåldern 62 år men medellivslängden har<br />
ökat till 79 år för män och 83 år för kvinnor.<br />
Denna kraftfulla förändring i demografin ger en vink om<br />
att en slumrande jättemarknad väntar. Samhällsutvecklingen<br />
har bidragit till att de äldre kommer att ha en god köpkraft<br />
och betalningsvilja. Ett spännande perspektiv där man ställer<br />
sig frågan om hur och i<br />
vilken grad nya tjänster<br />
”<br />
och service koncept<br />
kommer att kunna<br />
utvecklas för att tillmötesgå<br />
de önskemål och<br />
behov denna målgrupp<br />
kommer att ge upphov<br />
till.<br />
Ålderdomshemmen avskaffades med äldrereformen 1992.<br />
Idag finns särskilt boende med cirka 95 000 platser för vårdbehövande<br />
äldre som är biståndsbedömt av den kommunala<br />
omsorgen. Därtill kommer ytterligare 35 000 platser i senioroch<br />
trygghetsboende. Det totala utbudet av äldrebostäder år<br />
2010 är på samma nivå som år 2000. Under motsvarande period<br />
har antalet 65+ ökat med 130 000 personer. Tillskottet av bostäder<br />
anpassade för äldre uppgår för närvarande till cirka 2 500<br />
per år, fördelat på 125 kommuner. Nytillskottet är jämt fördelat<br />
mellan allmännyttan och privata ägare. Ambitionsnivån är mot<br />
bakgrund av den demografiska utmaningen låg.<br />
samHällets insatseR bygger på att de äldre ska bo kvar<br />
hemma så länge som möjligt och få stöd via hemtjänsten. Kommunens<br />
kostnader per vårdtagare i hemtjänsten är enligt SKL<br />
235 000 kronor per år och för särskilt boende runt 550 000<br />
kronor per år.<br />
Vård och omsorg har traditionellt bedrivits och finansierats<br />
offentligt. På senare år har vi sett en trend där allt fler privata<br />
sverige behöver<br />
smarta koncept för<br />
välfärds utveckling.”<br />
verksamhetsutförare engagerats av kommuner och landsting.<br />
Alla genomarbetade utredningar som gjorts under flera<br />
år pekar också på att morgondagens offentliga resurser inte<br />
kommer att räcka för att klara efterfrågan på välfärdstjänster.<br />
Istället måste intäkterna fördelas mellan privata och<br />
offentliga medel där medborgarna själva tar ett större ansvar.<br />
En tydligare samverkan mellan de offentliga aktörerna och<br />
näringslivet krävs för att hitta lösningar. Signaler i den riktningen<br />
har hittills varit få.<br />
Tidigare LO-utredaren Jan Edling har i sin bok ”Agenda<br />
för Sverige” skissat på en framtida tudelad välfärdssektor.<br />
Dels den offentligt finansierade<br />
vården och omsorgen som styrs<br />
politiskt och tilldelas efter<br />
behov, men som mycket väl kan<br />
produceras såväl offentligt som<br />
privat. Dels en framväxande<br />
marknad för boende och olika<br />
slag av tjänster som i huvudsak<br />
betalas av pensionärerna själva, även om viss skattesubvention<br />
kan ske till exempel med hushållsnära tjänster.<br />
FastigHetsägaRna, Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare,<br />
SHR och Sveriges Byggindustrier vill att ansvariga<br />
politiker inser behovet av att offentlig sektor krokar arm med<br />
de privata aktörerna för att tillsammans utveckla välfärden.<br />
Ett förslag är att inrätta ett välfärdsråd. Likt ett turistråd<br />
skulle ett välfärdsråd kunna bidra med en samlad strategi för<br />
hur olika aktörer; privata och offentliga, tillsammans ska bygga<br />
och erbjuda välfärdstjänster under åren fram till 2040, då<br />
kurvan för 65+ når sin topp. Arbetet ska fokusera på att identifiera<br />
möjligheter och hinder, skapa nya samarbetsformer kring<br />
service och boende och ta del av internationella erfarenheter.<br />
Sverige behöver smarta koncept för välfärdsutveckling.<br />
irene Fällström, Fastighetsägarna,<br />
göran granhed, Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare,<br />
björn Wellhagen, Sveriges Byggindustrier<br />
56 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
GÅR<br />
BARA<br />
ATT<br />
GÖRA<br />
MED<br />
ARDEX!<br />
Stamrenovera på fem<br />
dagar!<br />
fler<br />
exempel<br />
ardex.se/unik<br />
08-556 315 50<br />
57<br />
Annons fastighetstidningen nummer 1, 2010.indd 1 2010-01-15 14:44:04
För dig som<br />
bor i bostadsrätt<br />
Från Brf Fyrskeppets styrelse:<br />
Mikael Olsson, May Sabel, Kent Klevinge,<br />
Eva Brobäck och Björn Westerberg.<br />
”Vi blev med hus”<br />
efter tre års arbete föddes brf Fyrskeppet<br />
att bilda bostadsrättsförening och köpa fastighet är en krävande<br />
procedur. men för styrelsen i bostadsrätts föreningen Fyrskeppet<br />
i kärrtorp har arbetet varit mödan värd. nu ska området skötas bättre<br />
än tidigare. det är alla överens om.<br />
TExT: hege hellSTrÖm<br />
FOTO: jennifer nemie<br />
källaRlokalen är sliten och möblerna ett hopplock<br />
från diverse förråd. Men stämningen är hög.<br />
Bostadsrättsföreningen Fyrskeppets styrelse har<br />
nyligen ”landat” från resan att köpa sina hyres rätter.<br />
En resa som kunde ha slutat hur som helst.<br />
Toppar och dalar i fyrskeppets livskurva<br />
Hösten 2007<br />
Hyresgäster går<br />
samman för att se om<br />
ägaren vill sälja till en<br />
bostadsrättsförening.<br />
Det finns verkligen ett<br />
intresse för att köpa.<br />
Hösten 2008<br />
Ägaren vill inte sälja.<br />
På grund av finanskrisen<br />
går luften ur<br />
många som varit<br />
intresserade.<br />
Hösten 2009<br />
Fastighets ägaren meddelar<br />
att man vill sälja.<br />
Men till en privat ägare<br />
och inte till en förening.<br />
– Ända in i det sista var det oklart om köpet skulle<br />
bli av. Detaljerna ändrades hela tiden och en vecka<br />
innan försäljningen sade ägaren att han inte tänkte<br />
sälja. Vi hade inga styrkemedel. Men jag hade gett<br />
mig attan på att genomföra det här – och jag är envis,<br />
Januari 2010<br />
Öppet hus vid styrelsemöte. Många kommer<br />
för att diskutera brevet med fastighetsägarens<br />
erbjudande. Stort intresse.<br />
December 2009<br />
Hemsidan lanseras.<br />
December 2009 Fastighetsägaren vill nu sälja till<br />
de boende. Ovisst läge, ingen vet något om priset<br />
eller hur ägaren vill att det ska gå till.<br />
58 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
säger Mikael Olsson, ordförande i föreningen.<br />
Hur det skulle gå oroade styrelsen, men övriga<br />
boende var inte medvetna om problemen.<br />
– Vi valde att inte kommunicera alla detaljer, det<br />
fick vara en solskenshistoria utåt.<br />
Att en del redan tagit lån kändes inte bra. Vissa<br />
fick som ett rus, ”nu äntligen ska vi göra fint i lägenheten”,<br />
och lånade extra och började<br />
konsumera.<br />
– Man tänkte ”hur många hjärtan<br />
ska vi krossa om det här inte blir av?”,<br />
säger Mikael Olsson.<br />
Men nu går vi händelserna i förväg.<br />
Det började i Kärrtorp 1949, då ett<br />
område med mestadels små lägen heter<br />
byggdes i trevåningshus.<br />
– Det är ett område som man föds<br />
och dör i. Vi har träffat en 95-årig<br />
dam som flyttade in 1949 som bott i en<br />
tvåa med sina sex barn. Och Christer<br />
Adlerz, en styrelsemedlem, är född<br />
på golvet i sin lägenhet. Han brukar säga att han är<br />
född i Kärrtorp på riktigt, berättar styrelseledamoten<br />
Björn Westerberg.<br />
På 2000-talet hade fastigheten hunnit ägas av<br />
ett antal bolag och det fanns problem med skötseln.<br />
Björn Westerberg går upp ur källarlokalen och<br />
pekar på flagnande färg på fönsterkarmarna och<br />
rapp som går i bitar.<br />
– Det var väldigt godtyckligt vem som fick helrenoverat<br />
och vem som bara fick en pyts färg utanför<br />
dörren. Samma gällde bostadsbyten och vem<br />
som fick hyra garage.<br />
åR 2007 började Mikael Olsson jobba för att<br />
området skulle bli bostadsrätter. Men ägaren<br />
bestämde sig i slutänden för att inte sälja, plus att<br />
finanskrisen slog till.<br />
Hösten 2009 ville ägaren sälja igen. Mikael Olsson<br />
satte ihop en kunnig styrelse. Där fanns en<br />
kvinna som arbetat med att förvalta området när<br />
det ägdes av ett annat bolag, där fanns en man som<br />
älskar business, en pensionär som gillade att hugga<br />
i och en man som varit hyresgästföreningens lokale<br />
representant.<br />
Styrelsen gjorde redan från början en hemsida<br />
för informationens skull. En konsult hjälpte till<br />
med kontrakt och priser och en advokat granskade<br />
affären.<br />
När avtalen väl var påskrivna kunde styrelsen<br />
april 2010<br />
Äntligen ett pris, och<br />
beskedet att bara halva<br />
ägarens bestånd i<br />
Kärrtorp ska säljas. Stor<br />
lättnad eftersom hela<br />
beståndet blivit en alltför<br />
stor förening.<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
ombildning bostadsrätt<br />
andas ut. Av 240 lägenhetsinnehavare valde 200 att<br />
köpa och resten var kvar som hyresgäster.<br />
– Vi vet hur vi vill att en hyresvärd ska vara. Och<br />
det är inte så mycket jobb som det kunde vara, vi har<br />
helförvaltning så det är till det bolaget man får vända<br />
sig om man till exempel vill ha renoverat, säger Björn<br />
Westerberg.<br />
Upp till ett halvår efter överlåtelsen<br />
kan hyresgästen köpa loss sin lägenhet<br />
till priset som satts vid ombildningen.<br />
Efter det är det marknadspris<br />
som gäller. Kvadratmeterpriset blev<br />
när avtalen<br />
väl var<br />
påskrivna<br />
kunde styrelsen<br />
andas ut.”<br />
September 2010<br />
Köpestämma.<br />
”Skönt att så många<br />
är intresserade, nu<br />
blir det inget nej.<br />
Många är på”, säger<br />
Mikael Olsson.<br />
16 500 kronor vid överlåtelsen, de som<br />
köpte och sedan har sålt har fått ungefär<br />
32 000 kronor per kvadrat.<br />
nu, eFteR ombildningen, syns<br />
flera Big Bag på området vilket vittnar<br />
om renovering. Lägenhetsförsäljningar<br />
lär man se fler av.<br />
– Många barnfamiljer ser det som<br />
en studs i bostadskarriären. För mig är drivkraften<br />
att jag vill trygga min framtid och inte betala till<br />
någon annans ficka. Dessutom blir det ofta ett lyft<br />
i områden vid ombildningar, även husen omkring<br />
påverkas, säger Mikael Olsson.<br />
Björn Westerberg har fått höra positiva kommentarer<br />
från sina grannar.<br />
– Alla säger att det är mycket bättre stämning. I<br />
brist på andra uppgifter är alla nöjda.<br />
Men visst finns det problem. Som att man inte<br />
respekterat styrelsens vädjan om att inte ställa in<br />
kylskåp och annat i soprummet.<br />
– Det var till och med någon som slängde in en död<br />
katt. Vi stängde soprummet men då fanns det de som<br />
bröt sig in. Nu funderar vi på att riva, men vi får väl<br />
ta upp det på årsmötet. Kanske tror man fortfarande<br />
att det är ”någon annan” som står för räkningarna,<br />
men sopnotan kommer ju faktiskt till föreningen nu,<br />
säger Björn Westerberg.<br />
En annan nyhet för styrelsen är vilken insyn man<br />
får i grannarnas privatliv.<br />
– Alla blev grannar på riktigt, allas problem blev<br />
synliga. Man måste ha en policy för vad som händer<br />
när någon inte betalar i tid – det är väldigt nytt och<br />
känns lite konstigt när det är ens grannar. Än har<br />
inte måttet blivit rågat i något fall, men vi måste ha<br />
en policy, vi driver ju ett företag och vår ekonomi<br />
bygger på att alla gör det de ska. •<br />
Se De SenASTe OmBilDningArnA nÄSTA SiDA<br />
22 november 2010<br />
Tillträde. Detaljer ändras<br />
in i sista sekund, styrelsen<br />
delar inte med sig av sin oro<br />
till de boende.<br />
– Vi var inte säkra förrän<br />
det var helt klart, berättar<br />
Mikael Olsson.<br />
Efter tillträdet är stämningen<br />
mycket god i området.<br />
December 2010<br />
Vardagsbekymmer.<br />
Inte alla förstår att det<br />
är grannar – styrelsen<br />
– som får hantera döda<br />
katter, kylskåp och<br />
annat som hamnar i<br />
soprummet, och att<br />
räkningen kommer<br />
till föreningen.<br />
Brf fyrSkeppeTS<br />
BäSTa TipS:<br />
• Starta en hemsida.<br />
Där kan man berätta<br />
om vad som händer,<br />
lägga ut protokoll, med<br />
mera.<br />
• Ha öppet hus när ni<br />
ändå har styrelsemöte.<br />
Det blir personligare<br />
och lättare för de<br />
boende att ställa sina<br />
frågor.<br />
• Var öppen mot dem<br />
som inte är med i<br />
styrelsen, men man<br />
behöver inte dela med<br />
sig av alla detaljer,<br />
det är dumt att oroa i<br />
onödan.<br />
• Se till att medlemmarna<br />
i styrelsen har<br />
kompetens inom olika<br />
relevanta områden.<br />
Läs mer på<br />
www.brffyrskeppet.se<br />
Januari <strong>2011</strong><br />
Fyra lägenheter säljs,<br />
en med 1,5 miljon i vinst,<br />
och många börjar<br />
renovera.<br />
59
För dig som<br />
bor i bostadsrätt<br />
”Det blir en halvering”<br />
Branschfolk räknar med få ombildningar under <strong>2011</strong><br />
lågt intresse för<br />
fler ombildningar<br />
i allmän nyttan och<br />
fastighetsägare som<br />
får bättre betalt av<br />
fastighetsbolag än av sina<br />
hyresgäster. i år blir ett<br />
svagt år för ombildningar<br />
till bostadsrätter.<br />
2010 var ännu<br />
ett år med<br />
rekordmånga<br />
ombildningar<br />
från hyreshus<br />
till bostadsrätter.<br />
Enligt Jan Bjurfors<br />
hittabrf.se<br />
ombildades 455 fastigheter<br />
under året – en ökning med<br />
5,7 procent jämfört med 2009.<br />
Men i år pekar det mesta på att<br />
luften gått ur marknaden.<br />
– Det har gått ner dramatiskt.<br />
Vi räknar med en halvering av<br />
antalet ombildningar under<br />
<strong>2011</strong>, säger Jan Bjurfors på<br />
fastighetsmäklare på Bjurfors &<br />
Thörner och styrelsemedlem i<br />
Sverige Bostadsrättsbildare.<br />
Han konstaterar att många<br />
föreningar, även i Stockholms<br />
innerstad, inte mäktar med<br />
högre priser och räntor.<br />
– Sitter just nu med en förening<br />
i Vasastan som vill köpa<br />
Aktuella försäljningsiffror<br />
till föreningar hittills i år<br />
Den låga<br />
omsättningen<br />
märks även i<br />
den senaste<br />
försäljningsstatistiken<br />
från<br />
Datscha. Här<br />
är de fastigeter<br />
som såldes till<br />
bostadsrättsföreningar<br />
från 1<br />
januari till och<br />
med 4 februari.<br />
och där ett fastighetsbolag<br />
bjuder över med priser upp till<br />
40 000 kronor per kvadratmeter.<br />
Det är rätt många i huset<br />
som tvekar till det priset, säger<br />
Jan Bjurfors.<br />
– Så såg det inte förut, föreningarna<br />
kunde alltid bjuda<br />
mest, tillägger han.<br />
ett skäl äR att bankerna<br />
sedan finanskrisen blivit tuffare<br />
när lån till bostadsrättsföreningar<br />
ska tecknas. Man<br />
kräver att låntagarna ska klara<br />
en ränta på upp till nio procent.<br />
– Det slår ut ombildningar<br />
med ekonomiskt svaga individer,<br />
till exempel fastigheter<br />
med många äldre hyresgäster,<br />
säger Jan Bjurfors.<br />
Samtidigt har hyresmarknaden<br />
i tätorterna blivit allt<br />
intressantare för fastighetsbolag<br />
och fastighetsfonder, delvis<br />
som resultat av att den nya<br />
hyressättningen kan leda till<br />
högre hyror. Sverige betraktas<br />
också som ett tryggt land för<br />
investerarnas pengar.<br />
– En bostadsrättsförening<br />
kan generellt betala bättre och<br />
då är det svårt för en kommersiell<br />
köpare att konkurrera,<br />
men det vi sett på sista tiden<br />
är fler köp av hela portföljer<br />
Antal ombildningar åren 2006–2010<br />
2010 var ett toppår med 455 ombildningar till bostadsrättshus.<br />
Men i år kommer det inte bli lika många. Statistik från hittabrf.se.<br />
med fastigheter. Då är inte<br />
bostadsrättsföreningar aktuella<br />
köpare, säger Arvid Lindqvist,<br />
analytiker på Newsec.<br />
neWsec seR också att antalet<br />
objekt på marknaden minskat.<br />
Inte minst i Stockholm stad där<br />
ombildningarna i allmännyttan<br />
bromsat rejält. Förra året<br />
genomfördes 82 affärer med<br />
totalt 5 798 lägenheter. Hittills<br />
i år är det bara tre affärer<br />
gjorda och intresset är svagt.<br />
– I år har det bara kommit in<br />
ett tiotal intresseanmälningar,<br />
säger Joachim Quiding på<br />
PRIS (* PRIS KOMMUN ADRESS KöPARE SäLJARE<br />
per m 2 milj kr<br />
83 300 22 237 Nacka Ekuddsvägen 1 Brf Sicklaöarna Allm. pensionsfondens fastighets nr 4 KB<br />
83 300 23 249 Nacka Ekuddsvägen 2 Brf Sicklaöarna Allm. pensionsfondens fastighets nr 4 KB<br />
78 400 23 508 Nacka Ekuddsvägen 4 Brf Sicklaöarna Allm. pensionsfondens fastighets nr 4 KB<br />
29 884 5 390 Malmö Möllevångsg. 30A Brf Nötskrikan 6 Nötbostaden AB<br />
11 175 4 784 Malmö Kungsg. 34 Brf Paula 27 Bostadskulan AB<br />
11 000 12 075 Umeå Döbelnsg. 5 Brf Kryssaren Lundin, Elsa Helena<br />
9 028 2 302 Eskilstuna Törnerosg. 2A Brf Strandpalatset Fastighets AB Näbbmusen 8<br />
3 891 6 973 Stockholm Byggmästarv. 17 Brf Byggmästaren 1719 Bafeh 15 AB<br />
3 326 13 858 Lidingö Lerbovägen 5 Brf Kantarellen 8 Petohmi II AB<br />
1 500 6 579 Salem Vattentornsv. 1 Brf Vintage Stefan Wennerholm Fastighets AB<br />
Grunduppgifterna från informationsföretaget Datscha. Underlag från Lantmäteriverket.<br />
*) Totalarea OBS! Prisuppgifterna behöver inte spegla det faktiska marknadspriset.<br />
Stockholms Stadshus AB.<br />
Redan 2008 beslutade politikerna<br />
i Stadshuset att inga fler<br />
hyresfastigheter i innerstan<br />
fick säljas. Därefter är det även<br />
stopp för ombildningar i attraktiva<br />
närförorter som Gröndal<br />
och Örby, och efter juli i år<br />
även i områden som Bromma<br />
och Hägersten.<br />
Om fortsättningen i år vågar<br />
inte Joachim Quiding sia, men<br />
de flesta bedömare tror att<br />
intresset för ombildningar blir<br />
fortsatt lågt i miljonprogrammens<br />
områden.<br />
DAviD grOSSmAn<br />
Ekuddsvägen<br />
i Nacka, Stockholm,<br />
såldes för runt<br />
23 000 kronor/kvm.<br />
60 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
500<br />
400<br />
300<br />
200<br />
100<br />
0<br />
06<br />
07<br />
Stockholm Övriga Sverige<br />
08<br />
09<br />
10<br />
Foto: david grossman
Lyssna på proffsen – nybörjaren<br />
har mycket att lära av mästarna i Brf<br />
Många nya styrelse möter blir förvånade över<br />
hur mycket tid styrelsearbetet kräver och<br />
vilket stort ansvar styrelsen har.<br />
”Oj – det här var mer än vi trodde.” Det<br />
är säkert en rätt vanlig känsla i styrelsen i<br />
en nybildad förening. Men jag är säker på att de flesta frågor<br />
som dyker upp för en nybliven fastighetsägare inte är unika<br />
utan har diskuterats i många föreningar. Det finns alltså erfarenheter<br />
att lära av.<br />
Det som till en början känns som ett oöverstigligt problem<br />
kanske faktiskt till och med kan skapa nya intressanta möjligheter.<br />
Det låter kanske som en klyscha? Men ta till exempel<br />
uppvärmningskost-<br />
nader, något som<br />
står för en stor del<br />
av föreningens<br />
driftkostnader. Hur<br />
ser grannfastighetensenergiförbrukning<br />
ut jämfört med er? Är husen byggda ungefär<br />
samtidigt och därmed har liknande förutsättningar kan en<br />
sådan diskussion leda till både ny kunskap och nya idéer.<br />
Har föreningen tagit över ett gammalt hus som är i behov av<br />
modernisering? För vissa kan det vara bättre att slänga ut den<br />
gamla oljepannan och köpa energi av grannen, istället för att<br />
investera i egen anläggning. Det kan vara en modell värt att<br />
undersöka.<br />
jag tRoR att erfarenhetsutbyte är värdefullt för många<br />
typer av frågor. Hur har andra hanterat ett stambyte? Hur<br />
skapas engagemang bland medlemmar? Hur blir styrelsemöten<br />
mer effektiva och kortare?<br />
Frågorna är många – och du kan vara säker på att andra<br />
har besvarat dem tidigare. Vill du ”benchmarka” med riktigt<br />
rutinerade och proffsiga föreningar tycker jag att du ska titta<br />
på dem som har vunnit ”SM i bostadsrätt”. Varje år utser<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
”<br />
Frågorna är många – och du<br />
kan vara säker på att andra<br />
har besvarat dem tidigare.”<br />
maria Livijn bostadsrätt<br />
Fastighetsägarna Stockholm Årets Brf. Utmärkelsen är en<br />
viktig kvalitetsstämpel för förstapristagaren och ett bevis för<br />
styrelsen på att de gör ett bra jobb. Kraven på den som vinner<br />
är tuffa. Juryn som utser Årets Brf bedömer föreningens ekonomi,<br />
skötseln av huset och styrelsens arbete. Det gäller att<br />
vara bäst i klassen, ett krav som alla tidigare förstapristagare<br />
har uppfyllt: Brf Solhjulet och Brf Fanan 12 (delat förstapris<br />
2008), Brf Lysbomben (2009) och Brf Sveaborg (2010).<br />
så HäR motiveRade juryn sitt val förra året:<br />
”Bostadsrättsföreningen Sveaborg har med stort engagemang<br />
och målmedvetet arbete skapat ett tryggt och säkert boende<br />
för såväl bostadsrättshavare<br />
som hyresgäster. Föreningen<br />
har därför blivit en stabil<br />
och välfungerande bostadsrättsförening<br />
och en förebild<br />
för andra fastighetsägare på<br />
Järvafältet.”<br />
Arbetet med att utse Årets Brf för <strong>2011</strong> är snart igång.<br />
Det finns fortfarande möjlighet att vinna. Sista ansökningsdag<br />
är den 15 mars. Mer information om tidigare förstapristagare<br />
och om årets tävling finns på vår webbplats<br />
www.fastighetsagarna.se/stockholm/aretsbrf<br />
maria livijn näringspolitiskt<br />
ansvarig för bostadsrättsfrågor<br />
på Fastighetsägarna.<br />
maria.livijn@fastighetsagarna.se.<br />
– Vad skulle det kosta att modernisera belysningen?<br />
Och att se över ventilationen? Lönar det sig att tilläggsisolera?<br />
Hur kan vi sänka våra driftskostnader?<br />
– Låt oss räkna på dina frågor!<br />
Du hittar oss på eef.se.<br />
61
tips & Råd bygga balkong<br />
Goda utsikter för<br />
Rent tekniskt är det vanligtvis inga större svårigheter att bygga<br />
balkonger på äldre hus. utmaningen ligger framför allt i att hålla alla<br />
informerade och att fatta hållbara juridiska beslut.<br />
TExTER: henriK lunDSTrÖm GRAFIK: johan jarnestad<br />
– balkongpRojekt är<br />
ganska snåriga. Det kan<br />
röra upp mycket känslor<br />
hos de boende. Därför<br />
är det viktigt att ta god<br />
tid på sig och att fatta<br />
beslut på rätt sätt längs Peter Toussaint<br />
vägen, säger Peter Toussaint på Balcona,<br />
ett företag som hjälper fastighetsägare i<br />
stockholmsområdet att bygga balkonger.<br />
Att ta upp hål i fasaden och montera<br />
balkongerna är avklarat på ett par månader<br />
– tiden varierar lite beroende på hur<br />
många balkonger som sätts upp. Men att<br />
ta ett balkongprojekt från idéstadie via<br />
bygglov till slutbesiktning – tar cirka<br />
ett år, ibland mer. Överklaganden i olika<br />
delar av processen kan fördröja ytterligare.<br />
näR idén till balkongeR fötts, kan<br />
det vara lämpligt att anlita en entreprenör<br />
som får göra en första, kostnadsfri<br />
bedömning. Principiellt finns två olika<br />
typer av balkonger vid nybyggnation.<br />
Dels en variant där balkongplattan vilar<br />
på två stålbalkar som gjuts in i fasaden.<br />
Den andra varianten använder en typ<br />
av fästen som bultas fast med så kallade<br />
kemiska ankare i fasaden – dessutom<br />
hänger varje balkong i två dragstag. Det<br />
är först när bygglovet är beviljat som balkongernas<br />
slutliga utformning spikas.<br />
– Balkongens utformning är alltid en<br />
kombination av fastighetsägarens önskemål,<br />
husets förutsättningar och det<br />
som bygglovet tillåter, konstaterar Peter<br />
Toussaint.<br />
FöR att en bostadsrättsförening ska<br />
kunna bygga balkonger krävs att en<br />
majoritet ger sitt medgivande på en föreningsstämma.<br />
Om någon som är berörd<br />
av balkongbygget motsätter sig ett sådant<br />
beslut, måste stämman dels besluta med<br />
två tredjedelars majoritet dels därefter<br />
inhämta Hyresnämndens godkännande.<br />
– Det är viktigt att alltid försöka gynna<br />
så många som möjligt av de boende. Det<br />
är också viktigt att se till att de som inte<br />
3. Byggnadsställning<br />
monteras vid fasaden.<br />
2. Beställning<br />
av måttbeställda<br />
produkter. Leveranstid:<br />
omkring två månader.<br />
1. Förberedande<br />
projektering<br />
Varje lägenhet mäts upp, exempelvis<br />
de nya fönsterdörrarna.<br />
Element, och eventuella avloppseller<br />
värmeledningar, yttas.<br />
Hållfasthetsberäkning utförs.<br />
kan få balkong inte drabbas ekonomiskt,<br />
säger Peter Toussaint.<br />
vid bygglovsansökan fungerar ofta<br />
entreprenören som fastighetsägarens<br />
ombud gentemot kommunen. Redan i<br />
detta tidiga skede är det lämpligt att för-<br />
4. Balkongdörr<br />
Hål sågas/bilas upp i fasaden där<br />
den nya balkongdörren ska sitta<br />
– vanligen under ett bentligt<br />
fönster. Dörren monteras.<br />
dela kostnaderna på de som vill bygga balkonger,<br />
anser Peter Toussaint.<br />
– Vi råder föreningen att ta in en riskpeng<br />
från alla intresserade, några tusen<br />
kronor per person. Summan ska täcka<br />
kostnader att ta fram alla handlingar som<br />
behövs för bygglovet.<br />
62 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
alkongbygge<br />
5. Fästen monteras<br />
Antingen borrar man för att<br />
hänga balkongen i kraftiga<br />
bultar eller så gjuts järnbalkar<br />
in i fasaden med betong.<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
6. Montering av balkong<br />
Balkongplattan (ofta med<br />
räcke monterat) hissas upp,<br />
antingen via byggnadsställningen<br />
eller med kranbil.<br />
7. Byggnadsställning<br />
plockas ner.<br />
8. Finjustering<br />
Avslutande arbete,<br />
exempelvis monteras<br />
handtag på balkongdörr<br />
och eventuellt<br />
delar av balkongräcket.<br />
När bygglovet är klart sker en uppmätning<br />
av varje lägenhet. Kontraktet skrivs<br />
under och bygget kan komma igång (se<br />
illustration).<br />
kom iHåg att det alltid är fastighetsägaren<br />
som är juridiskt ansvarig för<br />
byggets genomförande. Men genom att<br />
upprätta avtal mellan å ena sidan fastighetsägaren<br />
och varje enskild balkongbyggare<br />
kan kostnaderna fördelas – det gäller<br />
både privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar.<br />
Investeringen för en<br />
balkong är omkring hundra tusen kronor<br />
3<br />
rÅD frÅN<br />
peTer<br />
TOUSSaiNTS:<br />
1. informera löpande<br />
– Det är viktigt att informera alla och att<br />
informera löpande, även de grannar som<br />
berörs. Om det plötsligt dyker upp ett<br />
färdigt bygglov är det lätt att bli vrång och<br />
irriterad.<br />
2. fatta hållbart stämmobeslut<br />
– Det är ingen idé att låta stämman<br />
diskutera utformningen av balkongerna.<br />
Det bestäms ändå senare. Det är heller<br />
ingen bra idé att säga nåt i stil med att<br />
’föreningen ska gå vidare med balkongprojektet’.<br />
En sådan formulering betyder ingenting.<br />
Formulera hellre stämmobeslutet<br />
som att ’föreningen tillåter att det byggs<br />
balkonger på fastigheten’. Till slut krävs<br />
ändå bygglov och att man följer lagstiftning<br />
för att få bygga.<br />
3. Låt processen ta tid<br />
– Ha inte för bråttom. Allting tar längre<br />
tid än man tror. Alla boende och berörda<br />
måste få tid att fundera. Det räcker inte att<br />
ställa frågan ena dagen och kräva ett svar<br />
dagen därpå.<br />
och uppåt, beroende på utformning och<br />
eventuella tillval.<br />
Även kostnaderna för det framtida<br />
underhållet av balkongerna bör fördelas<br />
på dem som väljer att skaffa balkong. Det<br />
görs enklast genom att höja månadsavgiften<br />
eller hyran och låta pengarna gå till<br />
en särskild renoveringsfond. Den exakta<br />
avgiftshöjningen kan diskuteras tillsammans<br />
med entreprenören – omkring femtio<br />
kronor per månad kan vara rimligt. I<br />
en förening kan det kräva en ändring av<br />
stadgarna.<br />
Balkongen ökar värdet på lägenhet<br />
och fastighet. En studie vid Handelshögskolan<br />
konstaterade för några år sedan<br />
att bostadsrättsköpare på Södermalm i<br />
Stockholm var beredda att betala i genomsnitt<br />
sju procent mer för en lägenhet med<br />
balkong jämfört med en lägenhet utan<br />
balkong. Peter Toussaints personliga<br />
erfarenhet är att den som skaffar balkong<br />
kan räkna med att åtminstone få tillbaka<br />
investerat kapital.<br />
– Lägenhetens värde ökar motsvarande<br />
1–3 gånger investeringskostnaden. Hur<br />
mycket beror på mäklaren, lägenhetens<br />
värde, men också balkongens läge, insyn<br />
och andra faktorer påverkar, säger Peter<br />
Toussaint. •<br />
lÄS mer På nÄSTA SiDA<br />
63
tips & Råd bygga balkong<br />
Politiken avgör balkongbeslut<br />
kriterierna för bygglov<br />
är inte huggna i sten.<br />
i slutändan är det ett<br />
politiskt beslut.<br />
bygglovet syFtaR inte<br />
enbart till att bevara husets<br />
arkitektur och ta hänsyn till<br />
stadsbilden. En nybyggd balkong<br />
ska inte innebära olägenhet<br />
för grannar i form av insyn<br />
eller minskat ljusinsläpp.<br />
Inom Stockholm stad har det<br />
vuxit fram en praxis på balkongens<br />
storlek: 2,4 meter bred<br />
och 1,4 meter djup. Det är en<br />
storlek som, enligt Mats Kager<br />
chef för bygglovsavdelningen<br />
på Stadsbyggnadskontoret i<br />
Stockholm stad, innebär en<br />
varsam förändring av fasaden<br />
och balanserar önskemål om<br />
användbarhet – även för rörelsehindrade<br />
– och på maximalt<br />
ljusinsläpp i intilliggande<br />
fönster. Men det är inte hugget<br />
i sten.<br />
– Ibland kan det vara möjligt<br />
med större balkonger, ibland<br />
är mindre balkonger det enda<br />
möjliga, säger Mats Kager.<br />
Stockholm stad har en rad<br />
rekommendationer om balkongernas<br />
utseende och placering.<br />
Balkonger ska exempelvis<br />
byggas ovanför varandra i en<br />
rad och den lägsta balkongens<br />
hur gÖr Du …<br />
undersida bör vara minst tre<br />
meter över marknivå .<br />
det äR inte alltid som politikerna<br />
går på handläggarens och<br />
stadsbyggnadskontorets linje.<br />
Många vill bygga balkonger<br />
även ut mot gatan, något stadsbyggnadskontoret<br />
i Stockholm<br />
är mycket restriktiva till inom<br />
innerstaden. Men det händer<br />
Hjalmar Håkansson, ordförande i brf mariahöjden i sundbyberg.<br />
nyligen uppfördes tjugosex balkonger på föreningens 30-talshus.<br />
– Ljusinsläppet<br />
i<br />
lägenheten<br />
är mycket<br />
större nu<br />
när vi har en<br />
balkongdörr<br />
i glas istället<br />
för ett föns-<br />
Hjalmar<br />
Håkansson<br />
ter. Dessutom har det blivit mer<br />
socialt, man hälsar och pratar<br />
med grannar som också är ute på<br />
balkongen.<br />
Hur var det att bo under<br />
byggperioden?<br />
Det var ett öppet hål i fasaden,<br />
men det var bara under en dag.<br />
Annars har det gått bra. Vi har<br />
två barn och det är klart att det<br />
är lite krångligare med papp<br />
Vill man bygga balkong in mot gården är det sälllan några problem att få bygglov.<br />
på golvet och hantverkare i<br />
lägenheten. Men det var helt klart<br />
värt det.<br />
Stötte ni på några svårigheter?<br />
– Det är svårt att förutse allt som<br />
kan hända. Exempelvis var rörmokare<br />
vid två tillfällen tvungna<br />
att tömma alla radiatorer och<br />
sen lufta hela systemet. Vi hade<br />
dåliga radiatorventiler som<br />
entreprenören inte vågade lita<br />
på. Det tog några timmar extra<br />
och kostade 10 000–15 000 kronor<br />
mer än vi tänkt.<br />
Vad blev slutkostnaden<br />
för varje balkong?<br />
– Grundpriset var 98 000 kronor<br />
inklusive moms. De flesta hamnade<br />
på lite över hundra tusen,<br />
att politikerna bifaller fastighetsägarnas<br />
önskemål.<br />
– Om man vill pröva möjligheten<br />
att bygga balkonger mot<br />
gatan bör man vara medveten<br />
om att det ställs högre krav på<br />
utformningen i ett sådant läge<br />
än mot en sluten gård, och att<br />
man absolut måste uppföra<br />
fullständiga rader av balkonger,<br />
säger Mats Kager. •<br />
delvis beroende på kostnader<br />
som tillkom på vägen. Vissa<br />
behövde flytta på eller ville byta<br />
ut elementet. Sen glömde vi att<br />
räkna med slutbesiktningen och<br />
den kostade 10 000 kronor.<br />
– Men vi har varit tydliga med att<br />
inga kostnader ska belasta föreningen.<br />
Alla kostnader har vi fördelat<br />
på dem som har byggt balkong.<br />
Har du några råd att ge de som<br />
funderar på balkong?<br />
– Var tydlig gentemot alla som<br />
köper balkong att det kan<br />
tillkomma oförutsedda kostnader.<br />
Det är alltid en osäkerhet när<br />
man öppnar en vägg i gamla<br />
hus. Fråga entreprenören vilka<br />
extrakostnader som kan tänkas<br />
dyka upp i er typ av fastighet.<br />
med ny lag går det<br />
att lita på bygglov<br />
den som<br />
beviljats<br />
bygglov,<br />
exempelvis<br />
för att<br />
bygga<br />
balkonger,<br />
ska kunna<br />
planera<br />
sitt byggande<br />
– utan<br />
att riskera<br />
överklaganden långt<br />
i efterhand. Det är ett av<br />
syftena med den ändring i<br />
plan- och bygglagen som<br />
beslutas om i riksdagen<br />
den 2 maj. Krav ställs på att<br />
kommunerna ska kungöra<br />
alla bygglovsbeslut och att<br />
grannar och andra berörda<br />
meddelas. Efter cirka en<br />
månad anses bygglovet ha<br />
vunnit laga kraft.<br />
Idag saknas sådana<br />
bestämmelser. Det har<br />
inneburit att bygglov<br />
i praktiken har kunnat<br />
överklagas hur länge som<br />
helst – vilket ibland orsakat<br />
långa avbrott även sedan<br />
byggandet inletts.<br />
64 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Foto: peter toussaint
KRAFTSAMLiNg<br />
FÖR FASTighETSbRANSchEN.<br />
Ska vi bygga ett hållbart samhälle krävs gemensamma<br />
insatser. I september <strong>2011</strong> hålls de fyra mässorna<br />
Elmia Fastighet, Fjärrvärmemässan, Elmia Park & Golf<br />
och Elmia Waste & Recycling på en och samma gång.<br />
Arrangemanget innebär en av tidernas största<br />
kraftsamlingar för fastighets branschen. Förutom hallarna<br />
kommer utomhusområdet att användas och över 600<br />
utställare väntas visa upp sina erbjudanden.<br />
Missa inte chansen att träffa 20 000 besökare.<br />
Boka din monter redan nu på www.elmia.se eller ring<br />
036-15 20 00.<br />
FYRA MÄSSOR.<br />
EN MÖTESPLATS.<br />
Nordens fackmässa<br />
för utemiljöer<br />
Jönköping, 20-22 september <strong>2011</strong><br />
20–22 SEPTEMBER <strong>2011</strong>, ELMIA, JÖNKÖPING.<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Christian Schöön är en av de tio villaägare i Lomma som nu fått en ny fuktsäker fasad.<br />
M<br />
ed vårt tvåstegstätade fasadsystem<br />
Aquapanel Outdoor<br />
får du en ventilerad putsad<br />
fasad. Luftspalten mellan vindskyddsskivan<br />
och Aquapanelen ventilerar ut<br />
den eventuella fukt som tar sig in bakom<br />
fasadskivan. Luftningen gör att ytterväggen<br />
kan andas på ett naturligt sätt.<br />
Aquapanelen monteras på vår ventilerade<br />
stålläkt eller på träreglar. Skivskarvarna<br />
spacklas och hela väggytan helarmeras<br />
och putsas.<br />
Aquapanel Outdoor fungerar lika bra på<br />
villor som på flerfamiljshus. Oavsett om<br />
det handlar om nybyggnation eller renovering<br />
får du en vacker putsad fasad.<br />
Aquapanel Outdoor är ett komplett fasadsystem. Du hittar alla<br />
komponenterna som behövs på www.knaufdanogips.se eller hos<br />
din byggvaruhandlare.<br />
Aquapanel Outdoor<br />
Känns<br />
extra<br />
tryggt<br />
Christian Schöön i Lomma är<br />
en av många villaägare som<br />
tvingats byta ut sin fuktskadade<br />
fasad.<br />
– Jag ville ha en ventilerad<br />
fasad. Med en luftspalt kan<br />
eventuell fukt som tränger in<br />
bakom putsen vädras ut, säger<br />
Christian.<br />
– Efter att ha diskuterat olika<br />
lösningar bestämde vi oss<br />
för det ventilerade fasadsystemet<br />
Aquapanel Outdoor.<br />
Att det är typgodkänt känns<br />
extra tryggt. Jag är mycket<br />
nöjd med resultatet. Nu har<br />
vi fått en vacker och säker<br />
putsad fasad.<br />
Principskissen visar hur fasadsystemet Aquapanel Outdoor fungerar. I första hand<br />
är luftspaltens huvudsyfte att tryckutjämna och i andra hand att torka ut eventuell fukt.<br />
65
66 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
FåR inte ta avgiFt av soFFliggaRe<br />
Vi har svårt att få medlemmar<br />
i vår bostadsrättsförening<br />
att hjälpa till vid<br />
föreningens gemensamma<br />
städdagar. kan vi ta ut en extra<br />
städavgift från de medlemmar<br />
som inte hjälper till?<br />
Frågan om vilka avgifter<br />
som är tillåtna att ta ut i<br />
en bostadsrättsförening<br />
behandlas i 7 kap 14 § i bostadsrättslagen<br />
(BRL). Föreningen får<br />
ta ut en insats, när bostadsrätt<br />
första gången upplåts, en årsavgift,<br />
för den löpande verksamheten<br />
samt upplåtelseavgift,<br />
överlåtelseavgift och pantsättningsavgift,<br />
om det anges i stadgarna.<br />
FöReningen FåR i övrigt inte<br />
ta ut särskilda avgifter för åtgärder<br />
som föreningen ska vidta<br />
enligt bostadsrättslagen eller<br />
annan lag. Årsavgifterna avser<br />
att täcka kostnaderna för föreningens<br />
löpande verksamhet.<br />
Med det menas att de ska täcka<br />
löpande utgifter som räntor och<br />
amorteringar på lån, skatter,<br />
försäkringspremier, kostnader<br />
för fastighetens förvaltning,<br />
underhåll och uppvärmning, för<br />
vatten, el, renhållning med mera.<br />
Med andra ord förutsätts årsavgiften<br />
täcka föreningens kostnader<br />
för städning och föreningen<br />
får inte kräva att en medlem<br />
som inte deltar i städningen ska<br />
betala en extra städavgift.<br />
HuR göR man då för att lösa<br />
dilemmat? Jo, ni kan till exempel<br />
informera medlemmarna om att<br />
det inte fungerar att gemensamt<br />
ansvara för städningen, eftersom<br />
karin<br />
ohlsson<br />
Fastighetsjurist (brf),<br />
Fastighetsägarna<br />
Stockholm<br />
caroline<br />
Westerlund<br />
Fastighetsjurist (brf),<br />
Fastighetsägarna<br />
Stockholm<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Det är inte alla som vill vara<br />
med på gemensamma städdagar.<br />
de flesta inte hjälper till. Ni upplyser<br />
samtidigt om att alternativet<br />
då är att anlita en städfirma<br />
som gör jobbet och att den ökade<br />
kostnaden kan leda till en höjning<br />
av årsavgiften för samtliga<br />
medlemmar. Det beskedet kan<br />
kanske leda till att de flesta trots<br />
allt inser vikten av och fördelen<br />
charlotte<br />
andersson<br />
Chefsjurist, Fastighetsägarna<br />
Göteborg,<br />
Första Regionen<br />
Rune<br />
thomsson<br />
Chefsjurist,<br />
Fastighetsägarna<br />
Sverige<br />
med att hjälpas åt, vilket ju är en<br />
grundtanke i en förening.<br />
cArOline WeSTerlunD<br />
caroline.westerlund@<br />
fastighetsagarna.se<br />
Fråga experterna<br />
KArin OhlSSOn<br />
karin.ohlsson@<br />
fastighetsagarna.se<br />
irene<br />
Fällström<br />
Näringspolitisk expert,<br />
Fastighetsägarna<br />
Sverige<br />
iLLustration: uLrika heLLberg/voL<br />
kan en<br />
utlänning<br />
äga FastigHet<br />
i sveRige?<br />
Jag har en kort fråga:<br />
är det möjligt för en<br />
utlänning att köpa och<br />
äga fastighet i Sverige?<br />
Det<br />
finns<br />
inga<br />
generella<br />
hinder för<br />
utlänningar<br />
att köpa<br />
och äga<br />
fastigheter<br />
i Sverige.<br />
För förvärv<br />
av vissa<br />
lantbruksegendomar<br />
krävs dock<br />
tillstånd enligt jordförvärvslagen<br />
(1979:230), men<br />
kravet på tillstånd gäller<br />
oavsett om förvärvaren är<br />
svensk eller utländsk. Fråga<br />
om tillstånd enligt jordförvärvslagen<br />
prövas av länsstyrelsen<br />
och i vissa fall av<br />
Jordbruksverket.<br />
rune ThOmSSOn<br />
rune.thomsson@<br />
fastighetsagarna.se<br />
ta del av FastigHetsägaRnas<br />
eXpeRtis!<br />
Ställ din fråga till Fråga<br />
experterna, Fastighetsägarna,<br />
Box 16132, 103 23 Stockholm<br />
eller mejla: info@fastighetsagarna.se<br />
Märk mejlet med<br />
”Fråga experterna”.<br />
ulla<br />
Werkell<br />
Skattejurist,<br />
Fastighetsägarna<br />
Sverige<br />
per<br />
Forsling<br />
Energispecialist,<br />
Fastighetsägarna<br />
Stockholm<br />
67
68 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Fastighetsarbetsgivarna Fråga almega<br />
Hög tid att planeRa sommaRen<br />
näR jag igåR hämtade min<br />
son på dagis, så hade personalen<br />
hängt en lapp på anslagstavlan att<br />
det var dags att lämna in underlag<br />
för hur vi planerat sommarsemester.<br />
Trots att jag arbetar med den<br />
typen av frågor så kom det som en<br />
chock. Jag har ju inte planerat för<br />
påsklovet ännu!<br />
Semesterlagstiftningen är<br />
i första hand till för att ge<br />
arbetstagarna tid för vila<br />
och återhämtning sig.<br />
Med detta som utgångspunkt<br />
säger grundregeln<br />
att arbetstagare har rätt till<br />
fyra veckors sammanhängande<br />
semester under perioden<br />
juni till augusti, den så<br />
kallade huvudsemestern.<br />
Men semesterlagstiftningen<br />
innebär inte bara rättigheter<br />
utan även skyldigheter.<br />
Som arbetstagare<br />
måste man ta ut 20 semesterdagar<br />
varje år.<br />
Betalda dagar därutöver kan<br />
sparas i maximalt fem år.<br />
som aRbetsgivaRe har man<br />
en skyldighet att förlägga huvudsemester<br />
under perioden juni<br />
till augusti, samt att se till att<br />
minst 20 av de betalda semesterdagarna<br />
tas ut under året. Vidare<br />
är man skyldig att hålla reda på<br />
de sparade semesterdagarna och<br />
meddela medarbetaren när de<br />
senast måste tas ut.<br />
När det gäller hur semestern<br />
ska förläggas är det naturligtvis<br />
bäst om arbetsgivaren och<br />
arbetstagaren, eller facket, kommer<br />
överens.<br />
Gör de inte det, är det arbetsgivaren<br />
som bestämmer när<br />
semestern ska förläggas. Då<br />
gäller regeln: fyra veckors sammanhängande<br />
ledighet under<br />
perioden juni till augusti.<br />
Huvudregeln är att med-<br />
ulf ö andersson<br />
Förhandlare/rådgivare<br />
08-762 69 65<br />
Sommarvärmen känns<br />
avlägsen, men semesteradministrationen måste förberedas redan nu.<br />
arbetarna senast två månader<br />
före sommarsemestern ska få<br />
besked om semesterledighets<br />
förläggning.<br />
Betalda semesterdagar ska<br />
alltså tas ut. Däremot har en<br />
anställd rätt att avstå från att ta<br />
ut obetald semester. Frågan kan<br />
till exempel uppstå i samband<br />
med nyanställd personal.<br />
Det är viktigt att klargöra hur<br />
arbetstagaren tänker disponera<br />
de obetalda dagarna.<br />
geneRellt kan man säga att<br />
det är lämpligt att medarbetaren<br />
lämnar sina semesterönskemål<br />
skriftligt och att arbetsgivaren<br />
lämnar beslut om semestern<br />
skriftligt.<br />
stefan lennström<br />
Förhandlare/rådgivare<br />
08-762 69 66<br />
johan Huldt<br />
Branschanalytiker<br />
08-762 68 64<br />
Om en medarbetare underlåter<br />
sig att lämna in önskemål om<br />
semester så är det fortfarande<br />
arbetsgivarens skyldighet att<br />
lägga ut den anställdes semester.<br />
De flesta arbetsgivare vet om<br />
att om en arbetstagare blir sjuk<br />
under semestern så äger arbetstagaren<br />
rätt att avbryta semestern.<br />
Villkoret är att arbetstagaren<br />
skulle ha jobbat de dagarna<br />
och att arbetstagaren anmäler<br />
sin sjukskrivning till arbetsgivaren.<br />
I en dom från AD 2010 nr<br />
35 konstaterade AD att arbetstagaren<br />
har rätt att avbryta sin<br />
semester även för vård av barn.<br />
STefAn lennSTrÖm<br />
stefan.lennstrom@almega.se<br />
christer Wejderot<br />
Förhandlare/rådgivare<br />
040-35 25 37<br />
iLLustration: uLrika heLLberg/voL<br />
almega svaRaR<br />
Vi har några anställda<br />
som arbetar deltid.<br />
Vi har alltid räknat om<br />
deras semesterdagar i<br />
förhållande till deltiden.<br />
är det rätt?<br />
Alla har rätt till 25 dagars<br />
ledighet, oavsett vilket<br />
arbetstidsmått man har.<br />
Däremot kan det hända att<br />
semesterledigheten inte<br />
omfattar 25 arbetsdagar.<br />
För deltidsanställd som<br />
arbetar veckans alla dagar<br />
ska ingen omräkning av<br />
antal semesterdagar göras.<br />
För dem som har sin deltid<br />
förlagd till några dagar per<br />
vecka (intermittent deltid)<br />
görs däremot ofta en omräkning<br />
till så kallade nettosemesterdagar,<br />
det vill säga<br />
det antal arbetsdagar som<br />
semesterledighet kan tas ut.<br />
Detta regleras som regel av<br />
kollektivavtalen.<br />
En person som till exempel<br />
arbetar i snitt tre dagar<br />
per vecka kommer då att få<br />
(3/5)×25=15 nettosemesterdagar.<br />
Under fem veckors ledighet<br />
skulle således 15 dagar<br />
annars vara arbetsdagar.<br />
Detta blir viktigt vid semesterledighet<br />
enstaka dagar,<br />
tanken är inte att en person<br />
som arbetar en dag per vecka<br />
ska kunna vara ledig i 25<br />
veckor.<br />
Däremot ska man alltid ha<br />
samma semesterlön under<br />
ledigheten, oavsett hur deltiden<br />
är förlagd. För tjänstemän<br />
måste därför även<br />
semestertillägget räknas om.<br />
almega är en organisation<br />
för små och stora<br />
tjänste företag inom<br />
en mängd branscher.<br />
almega Fastighetsarbetsgivarna<br />
erbjuder<br />
expertstöd i rollen som<br />
arbetsgivare.<br />
almegas huvudkontor:<br />
postadress: Box 55545,<br />
102 04 Stockholm<br />
besöksadress: Sturegatan 11<br />
tel: 08-762 69 00<br />
Fax: 08-762 69 48<br />
telefonjour: 08-762 69 90<br />
Förlag: 026-24 90 27<br />
almega.epost@almega.se<br />
www.almega.se<br />
69
nytt från din förening<br />
redaktör: Malin Larshammar, malin.larshammar@fastighetstidningen.se<br />
Eva Engquist, vice rektor Malmö högskola och Stefan Lindvall,<br />
vd Fastighetsägarna Syd, pristagare Jarl Olsson, Catella, Staffan<br />
Brandt, Advokatfirman Lindahl, Magnus Silfver, Relier, Petra Sörling,<br />
Riksbyggen, Filip Funck, Advokatfirman Vinge och Peter Cotton,<br />
PwC samt slutligen Anders Olshov, vd Øresundsinstituttet.<br />
real estate Award <strong>2011</strong><br />
undeR januaRi fick Skånes fastighetsägare möjligheten<br />
att betygsätta de olika förvaltarna i Öresundsregionen på en<br />
skala på 1–5 . Bakom undersökningen står Øresundsinstituttet,<br />
Fastig hetsägarna Syd och Centrum för Fastighetsföretagande<br />
på Malmö Högskola. En jury bestående av Anders Olshov, vd<br />
Øresundsinstituttet, Eva Engquist, vice rektor Malmö Högskola,<br />
och Stefan Lindvall, vd för Fastighetsägarna Syd, har<br />
därefter bedömt enkätsvaren i samband med konferensen Real<br />
Estate Øresund den 3 februari delades det ut priser till företag<br />
inom fastighetsbranschen. Årets pristagare blev:<br />
Catella Skånes bästa företag inom transaktionsrådgivning<br />
PwC Skånes bästa företag inom värdering<br />
Riksbyggen Skånes bästa företag inom förvaltning<br />
Lindahl och Vinge Skånes bästa företag inom transaktionsjuridik<br />
Relier Skånes bästa företag inom lokaluthyrning<br />
Är ni årets Bostadsrättsförening<br />
<strong>2011</strong>?<br />
vaRje åR utser Fastighetsägarna<br />
Stockholm Årets bostadsrättsförening.<br />
Tävlingen är till för att uppmärksamma<br />
bostadsrättsföreningar som<br />
är extra skickliga fastighetsägare<br />
och som kan verka som goda exempel<br />
och inspiration för andra föreningar.<br />
Årets bostadsrättsförening<br />
tilldelas en formgiven plakett, ett<br />
digitalt sigill som föreningen har rätt<br />
att använda i interna och externa<br />
sammanhang och 15 000 kr till att<br />
köpa av tjänster hos Fastighetsägarna<br />
Stockholm.<br />
Ta nu chansen och nominera er<br />
förening. Sista anmälningsdag är<br />
den 15 mars och nomineringen sker<br />
via webben.<br />
För ytterligare information, kontakta<br />
gärna: Maria Livijn, Näringspolitiskt<br />
ansvarig BRF, Fastighetsägarna<br />
Stockholm, maria.livijn@<br />
fastighetsagarna.se, 08-617 77 85.<br />
Samarbete höjer<br />
hyresrättens status<br />
i somRas beslutade Riksdagen om<br />
ändringar i hyreslagen. Ansvaret för en<br />
bättre fungerande hyresbostadsmarknad<br />
hamnade därmed på de lokala parterna<br />
som måste skapa en systematisk hyressättning<br />
som speglar hyresgästernas<br />
värderingar av lägenheternas varierande<br />
bruksvärden.<br />
Den 30 mars anordnar därför Fastighetsägarna,<br />
Hyresgästföreningen och<br />
SABO ett seminarium i Stockholm om<br />
hyressättning, det lokala trepartsamarbetet<br />
och hur hyresrättens status kan<br />
höjas.<br />
Under dagen diskuteras frågor som:<br />
Hur har man gått tillväga? Hur ser modellerna<br />
ut? Vad är en lämplig detaljeringsnivå?<br />
Hur har man förankrat åtgärderna<br />
bland hyresgästerna? Vilka är framgångsfaktorerna?<br />
Vilka problem har man stött<br />
på och hur har man löst dessa?<br />
Läs mer om seminariet på<br />
www.fastighetsagarna.se<br />
gynnsamt för fastighetsföretagare i<br />
Ängelholm visar ny undersökning<br />
ängelHolm har Sydsveriges<br />
mest gynnsammafastighetsföretagarklimat.<br />
Det visar<br />
en undersökningen<br />
Fastighetsföretagarklimatet<br />
där fastighetsföretagare<br />
i 16<br />
sydsvenska kommuner<br />
tyckt till om förutsättningarna<br />
för att<br />
driva fastighetsverk- I ängelholm trivs företagarna.<br />
samhet. Undersökningen är utförd av Demoskop på uppdrag<br />
av Fastighetsägarna Syd. Ängelholm toppar undersökningen<br />
på flera områden. Hela 100 procent av de tillfrågade fastighetsföretagarna<br />
i Ängelholm anser att näringslivsklimatet i<br />
Ängelholm är gynnsamt för fastighetsverksamhet.<br />
Ljungby har det mest gynnsamma fastighetsföretagarklimatet<br />
i Kronobergs län. Särskilt nöjda är fastighetsföretagarna<br />
bland annat gällande kontakten med kommunens tjänstemän<br />
och kraven på sophantering.<br />
I Blekinges kommuner finns däremot en stor potential att<br />
bli bättre. Förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet<br />
i Karlshamn och Ronneby har försämrats sedan 2009<br />
medan förutsättningarna i Karlskrona har blivit något bättre,<br />
dock från en ursprunglig låg nivå.<br />
fokus på lokalmarknaden<br />
den 14 maRs anordnar Fastighetsägarna, tillsammans med<br />
Svensk Handel och Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare<br />
ett seminarium med fokus på lokalmarknaden. Seminariet<br />
hålls på Berns Salonger och inleds med en gemensam lunch.<br />
Därefter följer dagens första seminarium där Dag Klackenberg,<br />
vd Svensk Handel, Reinhold Lennebo vd Fastighetsägarna<br />
Sverige och Stefan Lundin, chefsjurist Sveriges Hotell-<br />
och Restaurangföretagare diskuterar vikten av samsyn.<br />
Under eftermiddagen kommer ämnen som lokalmarknadens<br />
utmaningar, de nya spelreglerna och hur vi alla blir vinnare att<br />
diskuteras.<br />
förmånskortet som en app<br />
nu kan du som har en iPhone ladda ner<br />
Fastighetsägarna Stockholms Förmånskort<br />
direkt i telefonen. Via appen får du alla<br />
förmånserbjudanden, hittar erbjudanden,<br />
adresser och kartor till respektive företag.<br />
70 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Foto: jessiCa ida niLsson
dina FöRmåneR<br />
Här kan du läsa om de många förmåner och förmånsavtal<br />
som Fastighetsägarna erbjuder sina medlemmar. På hemsidan<br />
finns mer information om vilka förmånsavtal som just<br />
din region erbjuder.<br />
ökad säkeRHet med Rätt döRR<br />
FastigHetsägaRna mellansveRige<br />
har inlett samarbete med Secor AB beträffande<br />
säkerhetsdörrar, tidningshållare och<br />
postboxar. Medlemmarna erbjuds mellan<br />
10–20 procents rabatt på inköp av nämnda<br />
produkter enlig gällande normalprislista.<br />
Säkerhetsdörrarna innebär ökad komfort<br />
beträffande säkerhet, brandskydd och<br />
bekvämlighet i form av ljuddämpning.<br />
Kontaktuppgifter till lokala företrädare för<br />
Secor finns på Fastighetsägarna Mellansveriges<br />
hemsida under Medlemsförmåner<br />
och Förmånsavtal.<br />
byggsoRtiment med<br />
FöRmånliga RabatteR<br />
Xl bygg FResks och Fastighetsägarna Norr har tagit fram<br />
en nettoprislista på ett anpassat byggsortiment och förmånliga<br />
rabatter på deras övriga sortiment. Avtalet ger dig som<br />
medlem 5–49% rabatt. Fresks finns i Funäsdalen, Härnösand,<br />
Sundsvall och Östersund. Fresks erbjuder er ett sortiment på<br />
12 000 lagerförda artiklar.<br />
våRens kuRsutbud<br />
Vårens kursutbud är fullt av spännande och lärorika utbildningar.<br />
Ta tillfället i akt och gå en kurs som går i din region.<br />
Entreprenadjuridik<br />
7 mars, Helsingborg<br />
9 mars, Malmö<br />
Grundläggande hyresrätt<br />
8 mars, Gävle<br />
9 mars, Göteborg<br />
14 mars, Helsingborg<br />
15 mars, Karlskrona<br />
22 mars, Växjö<br />
24 mars, Malmö<br />
Fastighetsbeskattning<br />
8 mars, Malmö<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
Praktisk hyresrätt<br />
10 mars, Stockholm<br />
17 mars, Östersund<br />
23 mars, Umeå<br />
24 mars, Luleå<br />
Ombyggnad och<br />
standardförbättringar<br />
11 mars, Örnsköldsvik<br />
28 mars, Örnsköldsvik<br />
Energieffektiva fastigheter,<br />
värme och ventilation<br />
15 mars, Stockholm<br />
aktuella remisser<br />
NäRINGSDEPARTEMENTET: Återrapportering enligt<br />
Energimarknadsinspektionens regleringsbrev för 2010 –<br />
Förhandsprövning av gastariffer. Slutdatum 9 mars<br />
(per.forsling@fastighetsagarna.se).<br />
NäRINGSDEPARTEMENTET: Återrapportering enligt<br />
Energimarknadsinspektionens regleringsbrev för<br />
2010 och 2009 – Förändrade marknadsvillkor för<br />
biogasproduktion och ökad andel biogas på en utvecklad<br />
biogasmarknad. Slutdatum 9 mars<br />
(per.forsling@fastighetsagarna.se).<br />
FINANSDEPARTEMENTET: Vissa förenklingar av reglerna<br />
i 40 kap. inkomstskattelagen. Slutdatum 28 mars<br />
(ulla.werkell@fastighetsagarna.se).<br />
FINANSDEPARTEMENTET: En ny reglering för beskattning<br />
av lån. Slutdatum 4 april (ulla.werkell@fastighetsagarna.se).<br />
NäRINGSDEPARTEMENTET:<br />
Energimarknadsinspektionens rapport övervakning<br />
och transparens på elmarknaden. Slutdatum 18 april<br />
(per.forsling@fastighetsagarna.se).<br />
SOCIALDEPARTEMENTET: Avskaffande av den<br />
obligatoriska byggfelsförsäkringen. Slutdatum 19 april<br />
(yogesh.kumar@fastighetsagarna.se).<br />
JUSTITIEDEPARTEMENTET: Ny lag om ekonomiska<br />
föreningar. Slutdatum 1 augusti<br />
(rune.thomsson@fastighetsagarna.se)<br />
Besvarade remisser finns på www.fastighetsagarna.se<br />
Att skriva kommersiella<br />
hyresavtal<br />
16 mars, Västerås<br />
Hyresrätt fördjupning lokaler<br />
16 mars, Malmö<br />
17 mars, Växjö<br />
In och avflyttning med<br />
avflyttningsbesiktning<br />
16 mars, Vetlanda<br />
Brf Styrelsens ansvar och<br />
befogenheter<br />
16 mars, Stockholm<br />
Obetalda hyror och inkasso<br />
17 mars, Karlstad<br />
30 mars, Halmstad<br />
Ekonomi för<br />
fastighetsföretagare<br />
21 mars, Malmö<br />
23 mars, Karlskrona<br />
Hyressättning av<br />
bostadslägenhet<br />
22 mars, Norrköping<br />
Systematiskt brandskydd<br />
22 mars, Stockholm<br />
Att äga och förvalta<br />
fastigheter<br />
30 mars, Trollhättan<br />
www.althiss.se<br />
A LV E S TA • S T O CKHOLM • G ÖTEBORG • MALMÖ • S U NDS V A L L • P ITEÅ<br />
71
nytt från din förening<br />
redaktör: Malin Larshammar, malin.larshammar@fastighetstidningen.se<br />
FastigHetsägaRna sveRige<br />
nya medarbetare hos<br />
Fastighetsägarna sverige<br />
Charlotte Naver sten började<br />
den 1 december som kommunikatör<br />
hos Fastighetsägarna<br />
Sverige. Charlotte kommer<br />
närmast från en tjänst som<br />
pressekreterare för moderaterna<br />
i Stockholms läns landsting.<br />
Hon arbetar med intern<br />
och extern kommunikation<br />
samt med Fastighetsägarnas<br />
närvaro på webben.<br />
Line Zandén började den<br />
1 januari <strong>2011</strong> som biträdande<br />
fastighetsjurist hos<br />
Fastighetsägarna Sverige.<br />
Line kommer närmast från<br />
Lindhés Advokatbyrå. Hon<br />
kommer bland annat att arbeta med<br />
Fastighetsägarnas standardformulär.<br />
FastigHetsägaRna syd<br />
Här hittar du oss<br />
Fastighetsägarna Sverige<br />
vd Reinhold Lennebo<br />
Post Box 16132, 103 23 Stockholm<br />
Besök Drottninggatan 33<br />
Tel 08 613 57 00 Fax 08 613 57 01<br />
www.fastighetsagarna.se<br />
info@fastighetsagarna.se<br />
1. Fastighetsägarna Norr<br />
vd Ola Arwidsson<br />
Post Box 602, 851 08 Sundsvall<br />
Besök Esplanaden 25<br />
Tel 060 64 69 90<br />
Fax 060 17 65 86<br />
www.fastighetsagarna.se<br />
info@norr.fastighetsagarna.se<br />
Post/besök Storgatan 35,<br />
972 32 Luleå<br />
Tel 0920 24 41 60<br />
Fax 0920 22 55 66<br />
Post/besök Renmarkstorget 10,<br />
903 26 Umeå<br />
Tel 090 71 18 50<br />
Fax 090 14 19 05<br />
Post/besök Stora Torget 2,<br />
891 33 Örnsköldsvik<br />
Tel 0660 132 50<br />
Fax 0660 817 38<br />
Post/besök Pedagogens väg 2,<br />
831 40 Östersund<br />
Tel 063 57 66 90<br />
Fax 063 10 43 50<br />
charlotte<br />
naversten<br />
line<br />
zandén<br />
medlemsmöte<br />
på ikea i älmhult<br />
Sedan några månader tillbaka har IKEA<br />
och Fastighetsägarna Syd ett avtal som<br />
ger medlemmar fem procent rabatt på<br />
IKEA:s hela sortiment. Nu bjuder Fastighetsägarna<br />
Syd i samarbete med IKEA<br />
in till ett medlemsmöte den 21 mars<br />
klockan 17.30–19.30 på IKEA-varuhuset<br />
i Älmhult.<br />
Efter det gemensamma medlemsmötet<br />
för distrikten i Kronoberg, hålls årsmötesförhandlingar<br />
för Älmhultsdistriktet (Älmhult,<br />
Tingsryd och Markaryd).<br />
Anmäl dig senast 14 mars på webben.<br />
2. Fastighetsägarna<br />
Norrbygden<br />
vd Monika Lundberg<br />
Post/besök Södra Järnvägs -<br />
gatan 49C, 931 32 Skellefteå<br />
Tel 0910 140 50 Fax 0910 166 78<br />
www.fastighetsagarna.se<br />
info@norrbygden.fastighetsagarna.se<br />
3. Fastighetsägarna<br />
Mellansverige<br />
vd Krister Nilsson<br />
Post/besök Kungs gatan 6–8,<br />
3 tr, 632 20 Eskilstuna<br />
Tel 016 17 22 50 Fax 016 13 12 28<br />
kontorschef Lars Sannö<br />
www.fastighetsagarna.se<br />
info@mellan.fastighetsagarna.se<br />
Post/besök Åsgatan 41,<br />
791 71 Falun<br />
Tel 023 280 65 Fax 023 636 31<br />
kontorschef Annelie Nisser<br />
Post 803 20 Gävle<br />
Besök Norra Slottsgatan 6, 4 tr<br />
Tel 026 54 66 30 Fax 026 60 21 20<br />
kontorschef Mats Gustafsson<br />
Post/besök Drottninggatan 19,<br />
602 24 Norrköping<br />
Tel 011 19 39 70 Fax 011 12 50 89<br />
kontorschef Peter Sörman<br />
Post Box 3042,<br />
750 03 Uppsala<br />
Besök Väderkvarnsgatan 30<br />
FastigHetsägaRna<br />
göteboRg FöRsta Regionen<br />
Följ med på studieresa till Berlin 5–8 maj.<br />
möt våren i berlin<br />
Sedan murens fall 1989 har miljoner satsats<br />
på att återställa Berlins paradgator<br />
och torg. Det sägs att man inte ska stå still<br />
för länge i Berlin för då byggs en fastighet<br />
runt omkring dig och det är något som ska<br />
undersökas under en studieresa. Ta därför<br />
chansen och följ med på Fastighetsägarna<br />
GFRs studieresa till Berlin 5–8 maj.<br />
Gå in och läs mer på webben där du<br />
också kan anmäla dig. Observera att det<br />
endast finns ett begränsat antal platser!<br />
Sista anmälningsdagen är den 18 mars<br />
<strong>2011</strong>.<br />
Rundabordssamtal i arvika<br />
Den 15 mars klockan 17.00–19.30 hälsas<br />
näringslivsföreträdare i Arvika centrum<br />
välkomna till tre samtal med gäster samt<br />
ett rundabordssamtal om stads- och fastighetsutveckling.<br />
Temat är ”Vad är ett gammalt hus värt?”<br />
och under träffen möter vi Fredrik Hjelm<br />
som har arbetat med projekt rörande<br />
renovering, ombyggnad och<br />
Tel 018 12 80 37<br />
Fax 018 13 34 81<br />
kontorschef Cecilia<br />
Hamenius<br />
Post/besök Kristinagatan<br />
14, 724 61<br />
Västerås<br />
Tel 021 41 04 35<br />
Fax 021 12 81 88<br />
kontorschef<br />
Esa Pasanen<br />
Post/besök<br />
Fabriks gatan 8, 5tr,<br />
702 10 Örebro<br />
Tel 019 13 05 40<br />
Fax 019 18 72 56<br />
kontorschef Timmy<br />
Lake<br />
4. Fastighetsägarna<br />
Stockholm<br />
vd Christer Jansson<br />
Post Box 12871, 112 98 Stockholm<br />
Besök Alströmergatan 14<br />
Tel 08 617 75 00<br />
Fax 08 617 76 80<br />
www.fastighetsagarna.se<br />
info@stofast.se<br />
Avdelningskontor Visby<br />
Tel 0498 21 01 80<br />
5. Fastighetsägarna<br />
Göteborg Första<br />
Regionen<br />
vd Lennart<br />
Alexandersson<br />
Tel 031 755 33 01<br />
Massmediekontakt<br />
Magnus Ersman<br />
Tel 031 755 33 48,<br />
Fax 031 755 33 39<br />
Post Box 53081,<br />
400 14 Göteborg<br />
Besök Vasagatan 45<br />
4 Tel 031 755 33 00<br />
Fax 031 755 33 39<br />
www.fastighetsagarna.se<br />
info@fastighetsagarnagfr.se<br />
Post Box 401, 503 12 Borås<br />
Besök Österlånggatan 33<br />
Tel 033 23 30 60<br />
Fax 033 23 30 69<br />
Post/besök Karl XI:s väg 33,<br />
302 36 Halmstad<br />
Tel 035 17 68 60 Fax 035 17 68 69<br />
Post/besök Kapellgatan 5B,<br />
553 17 Jönköping<br />
Tel 036 30 49 80<br />
Fax 036 30 49 89<br />
Post/besök Fiskaregatan 44 A,<br />
392 31 Kalmar<br />
Tel 0480 44 47 40<br />
Fax 0480 44 47 49<br />
Post Box 103, 651 04 Karlstad<br />
Besök Drottninggatan 21<br />
Tel 054 13 75 50 Fax 054 13 75 59<br />
Post Box 413, 581 04 Linköping<br />
Besök Ågatan 43<br />
Tel 013 24 86 60 Fax 013 24 86 69<br />
Post Box 194, 541 24 Skövde<br />
Besök Skolgatan 22<br />
Tel 0500 46 69 40<br />
Fax 0500 46 69 49<br />
Post Box 206, 451 50, Uddevalla<br />
Besök Museigatan 2<br />
Tel 0522 64 55 60<br />
Fax 0522 64 55 69<br />
6. Fastighetsägarna Syd<br />
vd Stefan Lindvall<br />
Post Box 4077, 203 11 Malmö<br />
Besök Engelbrektsgatan 7<br />
Tel 040 35 01 70<br />
Fax 040 35 01 99<br />
www.fastighetsagarna.se<br />
info@syd.fastighetsagarna.se<br />
Post/besök Hamntorget 5,<br />
252 21 Helsingborg<br />
Tel 042 26 92 30<br />
Fax 042 26 92 39<br />
Post/besök Östra Vittusgatan 36,<br />
371 32 Karlskrona<br />
Tel 0455 190 70 Fax 0455 157 69<br />
regionchef Tommy Svensson<br />
Post Box 411, 351 06 Växjö<br />
Besök Linnégatan 27<br />
Tel 0470 130 25 Fax 0470 144 68<br />
regionchef Christer Lööf<br />
72 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
5<br />
6<br />
3<br />
1<br />
2<br />
1<br />
utveckling av kulturhistoriskt värdefull<br />
bebyggelse sedan 1995. Även Kjell Berggren<br />
har arbetat inom byggbranschen i<br />
många år. Han startade Kanico AB 1999<br />
som förvaltar bostäder och kommersiella<br />
lokaler i centrala Borås och köper ofta närliggande<br />
fastigheter och fyller dem med<br />
verksamhet.<br />
FastigHetsägaRna<br />
stockHolm<br />
Fastighetsägarfrukost<br />
Den 22 mars klockan 8–9 hålls en Fastighetsägarfrukost<br />
med temat ”Inte bara<br />
stockholmsvitt – att renovera på husens<br />
egna villkor”. Deltagarna bjuds på en<br />
inspirationsföreläsning med byggnadsantikvarien<br />
Göran Gudmundsson, eldsjälen<br />
bakom och grundare till Gysinge centrum<br />
för byggnadsvård, och Emil Mattson,<br />
arkitekt, Gysinge konsult. Moderator är<br />
Maria Livijn, näringspolitiskt ansvarig<br />
bostadsrättsföreningar, Fastighetsägarna<br />
Stockholm. Frukosten hålls i Hörsalen<br />
Alströmergatan 14 och frukost serveras<br />
från klockan 7.30 i loungen. Anmälan sker<br />
på webben.<br />
Hur gör vi stockholm<br />
mer tillgängligt?<br />
Under en fastighetsägarfrukost den 29<br />
mars, klockan 8–9 berättar Ewa Samuelsson,<br />
bitr. socialborgarråd och Lennart<br />
Klaesson, Tillgänglighetsprojektet<br />
i Stockholms stad om tillgänglighet. Hur<br />
kan fastighetsägare bidra till att göra<br />
Stockholm än mer tillgängligt för alla som<br />
bor här? Moderator: Per Forsling, chef<br />
förvaltningsutveckling, Fastighetsägarna<br />
Stockholm.
FastigHetsägaRna<br />
mellansveRige<br />
två nya medarbetare<br />
I Eskilstuna<br />
och Uppsala<br />
har FastighetsägarnaMellansverige<br />
två nyan-<br />
ställda. Anders<br />
Åker har börjat<br />
på kontoret i Eskilstuna<br />
där han<br />
arbetar med ekonomiskförvaltning<br />
och ersätter<br />
Karin Wallberg.<br />
Sedan februari<br />
arbetar Maria<br />
Waldestrand som<br />
jurist i Uppsala.<br />
anders<br />
åker<br />
maria Waldestrand<br />
alternativ till<br />
fjärrvärme<br />
Uppvärmningskostnaderna<br />
är ett allt större problem för<br />
fastighetsägare. Samtidigt är<br />
det tekniskt komplicerat och<br />
ekonomiskt kostsamt att byta<br />
uppvärmningsform.<br />
Fastighetsägarna Mellansverige<br />
bjuder dig till ett kost-<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong><br />
nadsfritt frukostseminarium<br />
på temat framtidens uppvärmningsformer.<br />
Seminariet hålls<br />
på föreningens kontor på Drottninggatan<br />
19, Norrköping den<br />
10 mars klockan 12.00–13.00.<br />
FastigHetsägaRna<br />
noRR<br />
ny utmärkelse i norr<br />
Fastighetsägarna Norr har<br />
inrättat en helt ny utmärkelse<br />
kallad ”Norrlands fastighetsprofil”.<br />
Tanken är att priset ska<br />
gå till en positiv förebild som<br />
föregår med goda exempel<br />
inom fastighetsbranschen.<br />
Det är även ett ypperligt tillfälle<br />
för fastighetsägare i norr<br />
att profilera sig. Utmärkelsen<br />
kommer att delas ut årligen<br />
till förtjänstfull medlem som<br />
utmärkt sig under året. Priset<br />
delas ut i december och en<br />
öppen nominering till priset<br />
sker under perioden 15 augusti<br />
till 15 november. Juryn består<br />
av föreningens ordförande,<br />
VD, kommunikatör samt<br />
Fastig hetstidningens redaktionschef.<br />
Kommer du ihåg<br />
förra vinterns istappar?<br />
Ring oss – vi löser<br />
uppgiften!<br />
Vi har en enkel och energieffektiv värmekabellösning<br />
för frostskydd av hängrännor och stuprör<br />
i alla typer av fastigheter. Ring oss för rådgivning<br />
och offert – vi besöker dig gärna.<br />
Vi finns över hela landet och är marknadsledande<br />
på energismarta värmekabelsystem.<br />
Tyco Thermal Controls/Thorin & Thorin har levererat<br />
tillförlitliga värmekabellösningar i över 40 år!<br />
020-210100<br />
Vardagar 6 –20<br />
Helger 9 –18<br />
www.tycothermal.com<br />
73
kalendariet<br />
redaktör: redaktionen@fastighetstidningen.se<br />
asplunds rådhus<br />
stockholm,<br />
26 januari–10april<br />
Se utställningen om Gunnar Asplunds<br />
tillbyggnad av Göteborgs<br />
rådhus på Arkitekturmuseet i<br />
Stockholm mellan 26 januari och<br />
10 april. Rådhuset är en av Asplunds<br />
mest kända byggnader och<br />
har fått internationell ryktbarhet<br />
för sin genomtänkta gestaltning<br />
av både exteriör och interiör.<br />
www.arkitekturmuseet.se<br />
scanbygg<br />
göteborg, 8–11 mars<br />
ScanBygg är den stora byggmässan<br />
som fokuserar lika<br />
mycket på produkter och<br />
affärer som på utveckling och<br />
framtidsvisioner. Fokus ligger<br />
på energieffektivisering<br />
och utvecklingen av lågenergi-<br />
och passivhus får stort<br />
utrymme inom avdelningen<br />
EnergyFusion.<br />
www.svenskamassan.se<br />
byggmaskiner <strong>2011</strong><br />
göteborg, 8–11 mars<br />
Byggmaskiner är mässan som<br />
täcker in alla typer av byggande.<br />
På mässan träffar man<br />
de viktigaste aktörerna inom<br />
t ex rental och håltagning.<br />
Sammanlagt en femtedel av<br />
besökarna är företagsledare.<br />
www.svenskamassan.se<br />
Rum & trädgård<br />
stockholm, 10–13 mars<br />
Mässan med allt du behöver<br />
för uterum och trädgård.<br />
Vårens mötesplats för alla<br />
trädgårdsentusiaster och<br />
inredningsintresserade.<br />
www.kistamassan.com<br />
Fastighetsekonomi – baskurs<br />
stockholm, 14–15 mars<br />
Kursen ger dig nödvändiga<br />
kunskaper i ekonomi för att du<br />
ska kunns se de ekonomiska<br />
sambanden inom ett fastighetsföretag.<br />
www.bfab.se<br />
energiutblick <strong>2011</strong><br />
göteborg, 15–17 mars<br />
En mötesplats för aktörer<br />
inom energibranschen med<br />
fokus på ett hållbart energisystem<br />
där ekonomi, miljö<br />
och trygghet lyfts fram både<br />
nationellt och internationellt.<br />
www.svenskamassan.se<br />
elektronik <strong>2011</strong><br />
göteborg, 16–17 mars<br />
En fackmässa med fokus på de<br />
senaste nyheterna, smarta lösningar,<br />
möjlighet att nätverka<br />
med kollegor. En mötesplats<br />
där du kan korsbefrukta dina<br />
kunskaper.<br />
www.easyfairs.com<br />
sveriges energiting <strong>2011</strong><br />
stockholm 21–22 mars<br />
Sveriges energiting erbjuder<br />
fler företag och aktörer att i<br />
större utsträckning visa upp<br />
och demonstrera sina intressanta<br />
lösningar av olika energiproblem,<br />
samt att få dessa<br />
diskuterade inom ramen för<br />
de olika specialseminarier som<br />
kommer att arrangeras. Årets<br />
energiting består av sju arenor:<br />
Tranporter, Cleantech, Industri,<br />
Byggnader, Samhälle, Effektivisering<br />
och Öppen Arena.<br />
www.sverigesenergiting.se<br />
Fastighetsmässa <strong>2011</strong><br />
stockholm, 30–31 mars<br />
På Fastighetsmässa <strong>2011</strong> träffar<br />
du inte bara fastighetsbranschens<br />
ledande lokala<br />
och nationella leverantörer<br />
utan kan även lyssna till branschens<br />
experter och bjudas på<br />
en uppsjö av aktiviteter.<br />
www.easyfairs.com<br />
vvs-mässa öresund <strong>2011</strong><br />
öresund, 6–7 april<br />
En renodlad VVS-mässa,<br />
där leverantörer kan träffa<br />
beslutsfattare från hela södra<br />
Sverige och Köpenhamn/<br />
Själland, under två intensiva<br />
dagar.<br />
www.easyfairs.com<br />
Foto: krister engström<br />
Fastighetsfolk<br />
redaktör: redaktionen@fastighetstidningen.se<br />
Niclas österberg blir ny uthyrningschef<br />
på AMF Fastigheter,<br />
affärsområde kontor. Niclas<br />
Österberg har lång och bred<br />
erfarenhet från fastighetsbranschen<br />
som bland annat<br />
förvaltare, konsult inom tenant<br />
representation och marknadsområdeschef.<br />
Närmast<br />
kommer han från en tjänst som<br />
marknadsområdeschef på<br />
Bonnier Fastigheter.<br />
Jones Lang LaSalles har<br />
rekryterat Anders Henningsson<br />
som tillträder den nyinrättade<br />
rollen som chef för Uthyrning<br />
kommersiella lokaler<br />
Stockholm. Anders Henningsson<br />
kommer närmast från<br />
AREIM där han under fem år<br />
arbetat med projektuthyrning<br />
och då främst med Waterfront<br />
Building.<br />
Jan Sööder börjar<br />
som senior advisor<br />
på NIRAS och<br />
förstärker därmed<br />
NIRAS nordiska<br />
team inom fastighetsutveckling<br />
jan sööder<br />
och investering.<br />
Jan Sööder kommer närmast<br />
från Aberdeen Asset Management<br />
Sweden där han varit vd<br />
under närmare fem år. Tidigare<br />
har Jan Sööder bland annat<br />
arbetat som kreditchef på<br />
Alecta Kapitalförvaltning samt<br />
drivit egen konsultverksamhet.<br />
Jan Rosengren tillträder i mars<br />
en ny befattning inom Newsec<br />
som investeringsrådgivare.<br />
Jan Rosengren har en mångårig<br />
och mycket bred erfarenhet<br />
av fastighetsmarknaden<br />
och kommer närmast från en<br />
roll som Head of Consulting &<br />
Research på DTZ.<br />
Fastighetsbolaget Hemsö har<br />
rekryterat Jonas Jalkander<br />
som kommer att bli regionchef<br />
för beståndet i Stockholm,<br />
Uppsala och Gävle. Jonas<br />
Jalkander har lång erfarenhet<br />
av fastighetsförvaltning och<br />
fastighetsutveckling och kommer<br />
närmast från Profi Fastigheter.<br />
Jonas Jalkander är civilingenjör<br />
från Lunds universitet<br />
och har tidigare bland annat<br />
arbetat på Jernhusen, Fabege<br />
och Drott.<br />
Ernst Rosén har anställt Daniel<br />
Holmén till den nya rollen som<br />
chef för affärsstöd<br />
fastighet.<br />
Daniel Holmén<br />
kommer närmast<br />
från Newsec<br />
Asset Management<br />
AB där han<br />
arbetat som kon-<br />
traktsförvaltare de senaste<br />
fyra åren. Innan dess har<br />
Daniel arbetat med<br />
projektutveckling på Newsec<br />
och som teknisk förvaltare på<br />
Mölndalsbostäder.<br />
Centrumutveckling har rekryterat<br />
Bengt Lundqvist. Bengt<br />
Lundqvist kommer bland<br />
annat att erbjuda tjänster<br />
inom projektledning, konceptutveckling<br />
och strategisk<br />
förvaltning. Bengt Lundqvist<br />
kommer närmast från Unibail-<br />
Rodamco.<br />
Micael Andersson tillträder<br />
som ny vd i RIBA under mars<br />
månad. Micael Andersson har<br />
ett mångårigt förflutet i tidigare<br />
Staefa, Landis & Staefa<br />
och nu senast Siemens. Det<br />
senaste året fram till nu har<br />
Micael Andersson ansvarat för<br />
affärssegmentet EES (Energy<br />
& Environment Solutions) inom<br />
Nordvästra Europa och ländernas<br />
utveckling av affärskoncept<br />
för energitjänster inom<br />
fastigheter.<br />
Peter Wallin har<br />
utsetts till ny<br />
Ekonomi- och<br />
finansdirektör<br />
(CFO) och vice<br />
VD i Skanskakoncernen.<br />
Peter<br />
Wallin är 43 år och<br />
daniel<br />
Holmén<br />
peter<br />
Wallin<br />
anställdes som IR-direktör i<br />
Skanska 2000 och arbetade<br />
under 2003–2008 som CFO<br />
för affärsenheten Skanska<br />
Infrastructure Development.<br />
Sedan 2008 är han CFO för<br />
Skanska Sverige.<br />
Dagon ABs styrelse har utsett<br />
Per Johansson som ny tillförordnad<br />
vd för bolaget. Per<br />
Johansson arbetar idag som<br />
förvaltningschef på Dagon<br />
och har arbetat i bolaget de<br />
senaste fem åren. Per Johansson<br />
har tidigare varit vd för<br />
Axlins i Stockholm AB, vice vd<br />
i Axlinsgruppen, förvaltningsansvarig<br />
i Helsingborg, Jones<br />
Lang La Salle AB.<br />
74 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
FAT1101 Detta är en oberoende VarumärkesBarometer från SveMa<br />
VarumärkesBarometern<br />
Dela på lotter till ett värde av 30 000kr.<br />
Genomför VarumärkesBarometern på svarspanelen.se eller sänd in hela<br />
sidan till SveMa AB, Box 6107 400 60 GÖTEBORG Märk kuvertet FRISVAR och<br />
skicka in senast den 3 april <strong>2011</strong>. Observera att det är Dina spontana svar vi<br />
vill ha. Om Ni tycker att någon fråga inte berör Er eller är svår att besvara, gå<br />
vidare med nästa ruta. Du kan helt anonymt önska information från de deltagande<br />
företagen genom att markera i aktuell ruta. Alla svar behandlas konfidentiellt<br />
och inga personuppgifter lämnas ut. På svarspanelen.se kan Ni läsa<br />
mer om vinster, regler och tillvägagångssätt. Copyright © SveMa 2010. Allt<br />
material är skyddat av copyrightlagen och får ej kopieras eller användas utan<br />
upphovsmannens skriftliga tillstånd.<br />
Namn Ålder<br />
Adress<br />
Postnummer Ort<br />
E-post<br />
OBS! För att kunna erhålla eventuella premier uppge Din e-postadress<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
Omdöme: 1 Ekonomi 2 Förtroende 3 Kvalité 4 Leveranssäkerhet<br />
5 Bra service 6 Dåligt service 7 Vet ej<br />
Besöker /använder: 1 Aldrig 2 Aldrig, men kan tänka mig<br />
3 Ibland 4 Ofta 5 Alltid<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
6<br />
7<br />
8<br />
9<br />
10<br />
11<br />
12<br />
13<br />
Har Du sett<br />
varumärket<br />
tidigare?<br />
Ja Nej<br />
Vilken Bransch / typ av produkt<br />
/ tjänst / budskap förknippar<br />
Du varumärket med?<br />
Denna annons är en träffsäker VarumärkesBarometer från SveMa AB.<br />
SveMa har hjälpt Svenskt näringsliv att hitta rätt sedan 1984.<br />
Vill Du och Ditt företag veta mer om denna Barometer?<br />
Kontakta peter.wersen@svema.se<br />
SveMa Svenska Marknadsundersökningar AB<br />
Box 6107<br />
400 60 GÖTEBORG<br />
Jag är ¨ Man ¨ Kvinna<br />
Jag är/arbetar som ¨ Fastighetsägare ¨ Styrelseledamot i en BRF<br />
¨ Fastighetsförvaltare ¨ Övrigt<br />
Gradera samtliga påståenden efter hur viktiga de är för Dig som<br />
fastighetsägare (gradera 1 - 5, där 5 är viktigast)<br />
__ Långsiktig ekonomisk lösning<br />
__ Förtroendet för din leverantör<br />
__ Kortsiktig ekonomisk lösning<br />
__ Helhetslösningar<br />
__ Servicenivån<br />
Kommer Du att besöka Fastighetsmässan 30-31/3 i Kista?<br />
¨ Ja ¨ Nej ¨ Vet ej<br />
Har Du besökt Fastighetsmässan 30-31/3 i Kista?<br />
¨ Ja ¨ Nej<br />
Påverka Din Bransch!<br />
Bli medlem i vår exklusiva panel! (ange E-postadress)<br />
¨Ja, jag vill vara med ¨Ja, jag vill veta mer<br />
Önskar<br />
Besöker / info från<br />
Omdöme<br />
använder detta<br />
företag<br />
6 13<br />
Omdöme: 1 Pålitlig 2 Användarvänlig 3 Användbar<br />
4 Heltäckande 5 Tillgänglig 6 Ger resultat 7 Vet ej<br />
14<br />
Genomför undersökningen på<br />
www.svarspanelen.se<br />
7 14<br />
Telefon 031 - 750 87 00<br />
www.svema.se<br />
info@svema.se<br />
8<br />
9<br />
10<br />
11<br />
12
PVC-FÖNSTER<br />
PVC-FÖNSTER<br />
SÄNKER Fast.Tidning 2-11_163x230:Layout DINA6 UNDERHÅLLSKOSTNADER!<br />
14 02 <strong>2011</strong> 15.37 Sida 1<br />
Vi finns på Fastighetsmässan<br />
Kista Stockholm<br />
SÄNKER PVC-FÖNSTER<br />
Vi finns på Fastighetsmässan<br />
30-31DINA mars <strong>2011</strong> UNDERHÅLLSKOSTNADER!<br />
Monter C:32<br />
SÄNKER DINA Kista UNDERHÅLLSKOSTNADER!<br />
Stockholm<br />
30-31 mars <strong>2011</strong> Monter C:32<br />
Vi finns på Fastighetsmässan<br />
Vi finns på Fastighetsmässan<br />
Kista StockholmFÖNSTER/TAK<br />
Kista Stockholm<br />
Monter C:32 Monter C:32<br />
1_163x230:Layout 6 14 02 <strong>2011</strong> 15.37 Sida 1<br />
30-31Fast.Tidning mars <strong>2011</strong> 30-312-11_163x230:Layout mars <strong>2011</strong><br />
6 14 02 <strong>2011</strong> 15.37 Sida 1<br />
Tidning 2-11_163x230:Layout 6 14 02 <strong>2011</strong> 15.37 Sida 1<br />
230:Layout 6 14 02 <strong>2011</strong> 15.37 Sida 1<br />
Fast.Tidning 2-11_163x230:Layout 6 14 02 <strong>2011</strong> 15.37 Sida 1<br />
Fast.Tidning 2-11_163x230:Layout 6 14 02 <strong>2011</strong> 15.37 Sida 1<br />
PVC-FÖNSTER PVC-FÖNSTER<br />
PVC-FÖNSTER<br />
PVC-FÖNSTER<br />
PVC-FÖNSTER<br />
PVC-FÖNSTER<br />
t.Tidning 2-11_163x230:Layout 6 14 02 <strong>2011</strong> 15.37 Sida 1<br />
g 2-11_163x230:Layout 6 14 02 <strong>2011</strong> 15.37 Sida 1<br />
SÄNKER DINA UNDERHÅLLSKOSTNADER!<br />
SÄNKER DINA UNDERHÅLLSKOSTNADER!<br />
SÄNKER DINA SÄNKER UNDERHÅLLSKOSTNADER! DINA UNDERHÅLLSKOSTNADER!<br />
RVi DINA finns SÄNKER PVC-FÖNSTER<br />
Vipå finns Fastighetsmässan<br />
på Fastighetsmässan<br />
Vi UNDERHÅLLSKOSTNADER!<br />
DINA UNDERHÅLLSKOSTNADER!<br />
SÄNKER Kista Stockholm<br />
Kista Stockholm DINAfinns UNDERHÅLLSKOSTNADER!<br />
Vipå finns Fastighetsmässan<br />
på Fastighetsmässan<br />
30-31 mars <strong>2011</strong> Monter C:32<br />
ns 30-31 Vipå finns marsKista Fastighetsmässan<br />
<strong>2011</strong> på Kista Stockholm Monter StockholmC:32<br />
Vi Fastighetsmässan<br />
kvalitetstestar<br />
våra fönster<br />
30-31<br />
hos:<br />
mars <strong>2011</strong> Monter C:32<br />
ipå finns Fastighetsmässan<br />
30-31 mars <strong>2011</strong> Monter C:32<br />
Kistapå Stockholm Fastighetsmässan Vi kvalitetstestar<br />
ockholm<br />
ta Stockholm olm30-31<br />
mars <strong>2011</strong> Monter våra fönster C:32hos:<br />
-31 mars <strong>2011</strong> Monter C:32<br />
ars <strong>2011</strong> Monter Monter C:32 C:32<br />
Vi kvalitetstestar BRATEX BYGGVAROR AB<br />
011<br />
Vi kvalitetstestar<br />
våra fönster vårahos: fönster hos:<br />
Vi kvalitetstestar<br />
våra fönster hos:<br />
SÄNKER DINA UNDERHÅLLSKOSTNADER!<br />
KER DINA UNDERHÅLLSKOSTNADER!<br />
BOX 40<br />
662 21 ÅMÅL<br />
TEL. 0532-121 20<br />
www.bratexab.se<br />
BRATEX BYGGVAROR AB<br />
BOX 40<br />
BRATEX BYGGVAROR AB<br />
BOX 40<br />
662 21 ÅMÅL<br />
TEL. 0532-121 20<br />
www.bratexab.se<br />
FASTIGHETSRÄTT FASTIGHETSSYSTEM<br />
662 21 ÅMÅL<br />
Vi kvalitetstestar<br />
TEL. 0532-121 20<br />
vårawww.bratexab.se fönster hos:<br />
Vi kvalitetstestar Vi kvalitetstestar<br />
Affärsjuridik • Arrenderätt<br />
våra fönster våra fönster hos: hos: Fastighetsägare, BRATEX BYGGVAROR AB Bostadsrätt • Entreprenadrätt<br />
Vi kvalitetstestar<br />
BOX 40<br />
662 21 ÅMÅL Fastighetsrätt • Hyresförhandlingar<br />
vårabyt fönsterinte BRATEX hos: BYGGVAROR fönster!<br />
AB TEL. 0532-121 20<br />
BRATEX BYGGVAROR AB<br />
Hyresrätt • IT/Telekom<br />
BOX 40<br />
www.bratexab.se<br />
662 21 ÅMÅL BOX 40<br />
Kommersiell hyresrätt • Miljörätt<br />
Vi kvalitetstestar<br />
TEL. 0532-121 6622021 ÅMÅL<br />
www.bratexab.se TEL. BRATEX 0532-121 BYGGVAROR 20 AB Ombildning till brf. • PBL-juridik<br />
våra fönster www.bratexab.se hos: BOX 40<br />
Tomträtt<br />
662 21 ÅMÅL<br />
TEL. 0532-121 20<br />
www.bratexab.se<br />
BRATEX BYGGVAROR AB<br />
BOX 40 www.foyen.se<br />
BRATEX BYGGVAROR AB662<br />
21 ÅMÅL<br />
www.grundels.se<br />
BOX 40<br />
TEL. 0532-121 20<br />
662 21 ÅMÅL www.bratexab.se<br />
TEL. 0532-121 20<br />
www.bratexab.se<br />
BRATEX BYGGVAROR AB<br />
BOX 40<br />
662 21 ÅMÅL<br />
TEL. 0532-121 20<br />
www.bratexab.se<br />
valitetstestar<br />
a fönster hos:<br />
Vi kvalitetstestar<br />
våra fönster hos:<br />
BRATEX BYGGVAROR BRATEX AB BYGGVAROR AB<br />
BOX 40 BOX 40<br />
662 21 ÅMÅL<br />
662 21 ÅMÅL<br />
TEL. 0532-121 20<br />
www.bratexab.se TEL. 0532-121 20<br />
www.bratexab.se
Är du intresserad av hur du kan spara energikostnader och samtidigt avnjuta en hotellfrukost?<br />
Då är du välkommen till ett sällsynt energigivande frukostseminarium på Fastighetsmässan<br />
easyFairs i Kista den 30 - 31 mars <strong>2011</strong>. Kraft&Kultur, VoltAir System och ByggVesta AB<br />
kommer i samband med mässdagarna i Kista att anordna ett intressant seminarium.<br />
Tillsammans kommer vi att visa hur man med olika helhetslösningar kan sänka sina<br />
energikostnader och co 2 -utsläpp i olika former av fastigheter.<br />
Plats: Fastighetsmässan i Kista, 30-31 mars <strong>2011</strong>, monter J:09<br />
08.00 – 08.30 Hotellfrukost<br />
08.30 – 08.40 Välkomsthälsning och presentation av Kraft&Kultur – Anders Albrektsson<br />
08.40 – 09.00 Reducera din energiförbrukning, dina driftskostnader och ekologiska<br />
fotavtryck tillsammans med Kraft&Kultur och VoltAir System – Tomas Frändén<br />
09.00 – 09.30 Hur man bygger energismart, investerar i miljön och samtidigt<br />
sparar pengar – ByggVesta<br />
09.30 – 10.00 Frågor och mingel<br />
Anmäl dig senast den 23 mars på www.kraftkultur.com/frukost. Välkommen!<br />
*Beräkningar enligt klimatkompassen.<br />
Du är bjuDen på årets mest energigivanDe<br />
frukostseminarium<br />
”Vi har tillsammans med Kraft&Kultur och VoltAir System halverat Boverkets nuvarande krav<br />
på nybyggnation av flerbostadshus från 110 kwh/m 2 och år till 55 kwh/m 2 och år. Dessutom<br />
kommer ByggVesta minska sitt co 2 utsläpp med 315 ton/år* de kommande åren genom att välja<br />
ursprungsmärkt vindkraft i våra fastigheter, säger Lars Gärde på ByggVesta.<br />
www.kraftkultur.com www.byggvesta.se<br />
www.voltair.se
i nästa nummer – ute den 4 april<br />
riva eller satsa?<br />
stort tema om fastighetsägarna som kämpar<br />
med låga hyresnivåer, vakanser och stora<br />
renoveringsbehov.<br />
så vårdar du<br />
dina Fönster<br />
påfrestningarna är stora. ett<br />
eftersatt underhåll blir snart<br />
mycket kostsamt.<br />
Visste du att<br />
du energieffektiviserar när du<br />
använder fjärrvärme?<br />
Prata med ditt lokala<br />
fjärrvärmebolag eller läs mer<br />
på fjarrvarme.se.<br />
Foto: erik mårtensson<br />
www.fastighetstidningen.se<br />
tel 08-506 286 00 Fax 08-506 287 20<br />
e-post redaktionen@fastighetstidningen.se<br />
postadress <strong>Fastighetstidningen</strong>, Intellecta Corporate,<br />
Box 19063, 104 32 Stockholm<br />
besöksadress Birger Jarlsgatan 57 B, Stockholm<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> är sedan 1910 organ för landets privata fastighetsägare.<br />
Utgivare är Fastighetsägarna Sverige, en del av branschorganisationen Fastighetsägarna<br />
(se nedan). <strong>Fastighetstidningen</strong>s redaktionella innehåll lagras/publiceras elektroniskt<br />
och publiceras på www.fastighetstidningen.se. Förbehåll mot detta accepteras ej.<br />
För insänt obeställt material ansvaras ej.<br />
Redaktionschef<br />
Redaktions-<br />
sekreterare<br />
art director<br />
Redaktör<br />
(inkl. webb)<br />
ansvarig<br />
utgivare<br />
Redaktionsråd<br />
Ragnhild Backman, 0660-185 75<br />
Irene Fällström, 08-613 57 30<br />
Christina Lindström Olsson,<br />
08-617 75 00<br />
Arne Skoglund, 018-51 65 43<br />
Clara Winblad, 040-35 01 78<br />
Hans Öhman, 08-613 57 33<br />
svensk FastigHetstidning<br />
tidningsproduktion<br />
Intellecta Publicisterna<br />
Repro Turbin<br />
tryck Sörmlands Grafiska AB<br />
Katrineholm <strong>2011</strong><br />
david grossman<br />
08-506 288 04, 0708-88 45 65<br />
david.grossman@fastighetstidningen.se<br />
erik Hörnkvist<br />
08-506 288 43, 070-649 63 41<br />
erik.hornkvist@fastighetstidningen.se<br />
malin age<br />
08-506 288 92, 073-411 77 66<br />
malin.age@fastighetstidningen.se<br />
malin larshammar<br />
08-506 286 25, 0708-12 94 81<br />
malin.larshammar@fastighetstidningen.se<br />
Hans öhman<br />
08-613 57 33, 0736-26 90 58<br />
hans.ohman@fastighetsagarna.se<br />
prenumeration<br />
Katja Kalda, 08-613 57 81<br />
prenumeration@fastighetsagarna.se<br />
Bankgiro: 562-9662, Postgiro: 53 112-9<br />
Abonnemang helår 10 nummer<br />
470 kronor (ordinarie pris) inkl. moms.<br />
Lösnummer 60 kr inkl. moms och porto.<br />
annonser<br />
Simon Knudsen, 08-587 86 538<br />
simon.knudsen@newsfactory.se<br />
Karolina Ekholm, 08-545 035 92<br />
karolina.ekholm@newsfactory.se<br />
Newsfactory AB, Gävlegatan 12A,<br />
113 30 Stockholm<br />
Miljömärkt trycksak (Svanen), Medlem av Sveriges Tidskrifter<br />
TS-kontrollerad upplaga 2009: 19 800<br />
ISSN 0348-5552<br />
Fastighetsägarna är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande<br />
fastighetsmarknad. Våra sex regionala fastighetsägareföreningar har tillsammans drygt<br />
17 000 medlemmar, som är ägare av lokal- och bostadshyreshus, industrifastigheter<br />
samt bostadsrättsföreningar, Organisationen tillhör grundarna av och<br />
är medlem i European Property Federation, EPF, med säte i Bryssel.<br />
Mer information om Fastighetsägarna finns på www.fastighetsagarna.se.<br />
78 <strong>Fastighetstidningen</strong> nr 2 mars <strong>2011</strong>
Våra världsledande utvecklingslaboratorier och fabriker tar ständigt fram nya<br />
steglösa energieffektiva lösningar – Zubadanteknologi och högtemperatursystem<br />
för luft-vatten applikationer är bara några exempel. Men bäst av allt: våra tekniker<br />
har massor av innovativa idéer kvar att förverkliga.<br />
Läs mer på<br />
Tusentals tekniker<br />
hundratals innovationer<br />
ett enda mål:<br />
www.mitsubishi-aircon.se<br />
Hitta din Mitsubishi Electric-återförsäljare på vår hemsida.<br />
lägst driftkostnad för dig.
Posttidning B<br />
Adressändring<br />
• för medlem meddelas till resp. fastighetsägareförening;<br />
• för direktprenumerant: lämna skriftligt meddelande<br />
till Fastighetsägarna, <strong>Fastighetstidningen</strong><br />
Prenumeration, Box 16132, 103 23 Stockholm.<br />
Glöm ej att ange abonnemangsnumret<br />
tele2.se/fastighetsagare<br />
Håll värmen<br />
med FiberLAN.<br />
Med FiberLAN från Tele2 i din fastighet får du inte bara ett bra erbjudande på TV, Bred band<br />
och Telefoni till dina boende. Du får också möjlighet att koppla på moderna fastighetstjänster<br />
såsom porttelefoni, övervakning samt mätning av el, värme och vatten. Och då kan du vara<br />
säker på att du har ett hus som har en modern kommunikationslösning även i framtiden.<br />
Enkelt skulle man kunna säga att du får en portvakt, en tvättservice och en fastighetskötare<br />
som inte åldras. Om du vill veta mer om FiberLAN och våra fastighets tjänster, gå in på<br />
tele2.se/fastighetsagare eller ring 0200-22 55 10.<br />
Framtidssäkrad fastighet<br />
FiberLAN från Tele2