Heimstaden Årsredovisning 2011

Recommendations

Info

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | HEIMSTADEN 2011 HOT & MÖJLIGHETER Kort sikt (1-3 år): Räntorna påbörjade året som vi och de fl esta andra trott stigande. Vad gäller de korta räntorna fi ck vi rätt, men vi tillsammans med de fl esta som bevakar räntemarknaderna, gick fel vad gäller utvecklingen på de längre löptiderna. En eskalerande kris i Sydeuropa och därtill hörande ökad riskaversion bröt dock denna trend och året slutade med kraftfullt sänkta swapräntor. Heimstaden tar aldrig position mot eller för en viss typ av ränteändring, varför denna avvikande utveckling ej påverkat Heimstaden vare sig positivt eller negativt. Avkastningskraven har under året varit relativt stabila. Den prognosticerade hyresökningen innebär en stärkning av Heimstadens soliditet och en sänkning av belåningsgraden i koncernen genom driftens påverkan på marknadsvärdet. 2011 inleddes fortsatt kallt och snörikt med höga snöröjningskostnader och värmekostnader som följd. Slutet av 2011 har dock inneburit en återgång till ett ”normal år” både vad gäller temperatur och nederbördsmängd. Helåret 2011 har därmed klimatmässigt varit bättre och närmre ett ”normalår” än 2010 vilket gjort att resultatets avvikelse från budget inte varit speciellt stor. Heimstaden kommer fortsätta budgetera efter ”normalår”, men följer detta löpande. Belåningsgraderna är fortsatt låga mätt mot de nivåer vi såg under första delen av 2000-talet. Belåningsgraderna för bostadsfastigheter baseras idag på de nivåer som kan fi nansieras genom säkerställda obligationer och ligger därmed kring 65–70 % av fastigheternas värden. Denna utveckling förutsågs av Heimstaden år 2008 och den fi nansiella strategin har anpassats mot bakgrund av detta. De kortsiktiga risker Heimstaden nu anser vara mest aktuella på marknaden är: • Vakansrisker • Ränterisker • Klimatrisker Vakansrisker ser Heimstaden fortsatt inte som någon större risk. Vakanserna har förbättrats kraftfullt i Heimstadens fastighetsportfölj på grund av dels proaktivt arbete, dels en stabil ekonomisk utveckling. Avseende ränterisk så är Heimstaden fortsatt högt räntesäkrade varmed man vare sig får ta del av den positiva effekten av sjunkande räntor eller den negativa av stigande räntor. Ett antal större förfall i derivatportföljen inträffar under 2012 varmed en begränsad positiv likviditetseffekt kommer att uppträda då dagens marknadsräntor är lägre än de som är kopplade till de fi nansiella derivatinstrumet som förfaller. Ränterisken analyseras 22 kvartalsvis i en 10-års prognos för att se effekten på Heimstadens resultat och kassafl öde utifrån olika sce narion gällande ränteutvecklingen. Intäkter i fastighets bolag generellt sätt och i bostadsbolag i synnerhet, stiger över tiden vilket ger en naturlig motståndskraft mot ökade räntenivåer. Möjligheterna 2012 ligger framför allt i den historiskt höga yield-spread (avkastningskrav på fastighet reducerat med t.ex. en 5 årig swapränta) som ges vid nyförvärv. Kompletteringsförvärv eller nyetableringar kommer att kunna göras med ett långsiktigt mycket stabilt och säkert kassafl öde. Konkurrensen är fortsatt mycket hög om bra objekt och mot bakgrund av bankernas utlåningskapacitet kommer troligen inte transaktionsmarknaden att blomstra under åtminstone inledningen av året. Mellanlång till lång sikt (>4 år): De mer långsiktiga riskerna som Heimstaden förutser är precis som föregående år: • Vakansrisker • Hyresättningsrisker • Ränterisker • Refi nansieringsrisker • Klimatrisker Heimstadens bostadsvakans är vid slutet av 2011 nere på en nivå som kan beskrivas som omfl yttningsvakans. Vi kan därmed inte förvänta oss ytterligare reduktion i nivån per december 2011. Långsiktigt skall Heimstaden nu försöka
hållla dessa nivåer genom fortsatt aktivt uthyrningsarbete samt genom att erbjuda marknaden bra lägenheter i bra lägen. Utan att släppa fokus på bostadsuthyrning kommer ytterligare fokus att läggas på aktivt arbete av lokalvakanserna där det fi nns potential för reduktion. Beträffande ränterisker har detta behandlats tidigare och Heimstaden kommer fortsätta att ha en konservativ inställning vad gäller att påta sig denna typ av exponering. Därmed förutser vi ingen större negativ påverkan på Heimstadens resultat i framtiden från denna typ av risk. Det föreligger däremot en möjlighet att långsiktigt sänka lånekostnaden vid derivatförfall vid ett långvarigt lågräntescenario. Låga räntor är i grunden bra för fastighetsbolag trots negativa marknadsvärden på derivatportföljer. Refi nansiering blir enklare mot bakgrund av bättre kassafl öden, vilket ligger högt upp på bankernas önskelista vid utlåning. Heimstaden står starkt i sina kommande refi nansieringsprocesser mot bakgrund av en marknadsmässigt låg belåningsgrad på portföljen och ett brett nätverk av fi nansiella institutioner som leverantörer av kapital. MÅL Finansiella mål 2012 • Soliditet skall uppgå till 30%. Per bokslutsdagen var soliditeten 27,1 %, vilket vara en förbättring med 0,4 % från 2010-12-31. • Ränterisker skall hanteras med i huvudsak derivatinstrument och säkerställa att budgeterat kassafl öde påverkas med maximalt 25 % på koncernbas av en 1 % momentan 23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | HEIMSTADEN 2011 förändring av underliggande interbankränta. Målet bryts ned på enskilda koncernbolag för styrning av explicita krav från långivare. Detta mål uppfylldes år 2011. • Kapitalbindning på lån skall styras mot att maximalt 25 % av lånen förfaller inom två år samt att låneförfall är väl spridda över tid. Inom loppet av 2012 och 2013 förfaller ca 18 % av Heimstadens totala lånevolym varmed denna del av målet uppnåddes. En stor koncentration av låneförfall under 2014 kvarstår dock fortsatt varmed denna del ej kan anses uppfylld ännu. Verksamhetsmål 2012 • Uthyrningsgrad för Heimstadens bostadslägenheter skall uppgå till 99 %. Per bokslutsdagen uppgick denna till 99,4 %, vilket var 0,1 procentenheter bättre än 2010-12-31. • Driftskostnader, exklusive administration och fastighetsskatt, skall utgöra maximalt 38% av bolagets nettointäkter. Detta skall uppnås bland annat genom fortsatt effektiviseringsarbete inom mediaförbrukning (el, värme, vatten och renhållning). För 2011 var denna procentsats 41,6 %, vilket var sämre än målet men 2,3 procentenheter bättre än 2010. • Förvaltningsorganisationen optimeras ytterligare för att kostnadseffektivt skapa trygghet, trivsel och bra service för våra boende. • Fastighetsportföljen renodlas ytterligare mot att innehålla bostadsfastigheter i centrala lägen i tillväxtorter. Flertalet transaktioner under 2011 är genomförda mot denna bak grund och arbetet fortsätter framöver. • Tillväxt genom förvärv. Posse, Karlskrona
Page 1: Heimstaden Årsredovisning 2011 1
Page 4 and 5: FRÅGOR TILL VD | HEIMSTADEN 2011
Page 6 and 7: FÖRVALTNING | HEIMSTADEN 2011 ”
Page 8 and 9: SEGMENT | HEIMSTADEN 2011 Heimstade
Page 10 and 11: SEGMENT | HEIMSTADEN 2011 Småland/
Page 12 and 13: FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | HEIMSTAD
Page 26 and 27: FINANSIELLA RAPPORTER | HEIMSTADEN
Page 50 and 51: Defi nitioner Belåningsgrad Ränte
Page 52 and 53: Fastighetsförteckning 2011-12-31 S
Page 60: Heimstaden AB, Ö Promenaden 7 A, 2

Heimstaden Årsredovisning 2011

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?