Heimstaden Årsredovisning 2011

Recommendations

Info

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | HEIMSTADEN 2011 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Heimstaden AB, org nr 556670-0455, får härmed avlämna följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2011. OM HEIMSTADEN Affärsidé Heimstadens affärsidé är att skapa en god ekonomisk avkastning på eget insatt kapital genom att förvärva, producera, förvalta, utveckla och försälja i huvudsak bostadsfastigheter. Vi skall förse kunderna med attraktiva och ändamålsenliga bostäder, under livets olika skeden, i centrala lägen i tillväxtregioner i södra Sverige och i Mälardalen. Heimstaden skall erbjuda ett brett utbud av hyreslägenheter, som skall ge de boende valmöjlighet i form av standard, pris och fl exibel servicegrad. I vår affärsprocess ingår att förvärva fastigheter där värdetillväxt kan skapas genom att stadsdelens och varje enskild fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas. Detta sker genom samhällsengagemang, lönsam och effektiv förvaltning samt kundrelaterade och bruksvärdeshöjande insatser. Genom välutbildad personal, som har lokal marknadskännedom och sätter kunden i fokus, skapar vi mervärde. Vi säljer fastigheterna om dessa inte uppfyller affärsidéns kriterier eller när vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts. Heimstaden skall ha en långsiktigt stabil ekonomi, med årliga överskott på en nivå som gör det möjligt för bolaget att förverkliga tillväxt- och produktionsmål, långsiktigt säkerställa våra fastigheters värdeutveckling och ge de boende en god service. VERKSAMHET (VÄRDESKAPANDE STRATEGI) Heimstaden äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i områden där människor vill bo och verka. Heimstaden är ett utvecklande fastighetsbolag, som präglas av entreprenörskap och hög motivation inom alla verksamhetsdelar. Vi vet att närheten till våra kunder, hyresgästerna, är grunden för en långsiktig stabil utveckling i bolaget. Heimstaden har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva regioner. Vi är helt inriktade på bostadsfastigheter i centrala lägen, vilka också står för knappt 86 procent av vårt bestånd. Heimstaden stödjer de boendes önskan och vilja om en boendekarriär. En god kunddialog kräver att vi lyssnar på hyresgästernas vilja och ställer oss positiva till deras inviter i frågor om bland annat ombildningar. Intresset för bostadsrätts- 12 ombildningar har under de senaste åren varit mycket stort inom vårt fastighetsbestånd och vi märker en tydlig tillväxt av intresset även på mindre och medelstora orter. Vi uppvaktas frekvent av våra hyresgäster, med önskemål om att få förvärva fastigheterna de bor i. Under 2011 har våra hyresgäster, genom bostadsrättsombildning, förvärvat fastigheten Paula 12 i Malmö, Rovan 8 i Helsingborg samt Rensnålen 5 i Stockholm. I Myresjö har två fastigheter sålts som ”egna hem”. Heimstadens löpande målsättning är att fortsatt förvärva nya centrala bostadsfastigheter, och därmed kunna ersätta de fastigheter som blir bostadsrätter. Inför varje nyförvärv väger vi noga fördelar mot eventuella nackdelar - vi förvärvar aldrig för förvärvandets skull. Viktigast av allt är att fastigheterna ligger i centrala och attraktiva områden där våra kunder vill bo. Av stor vikt är även att regionen präglas av tillväxt, låga vakanstal och framtidstro. Under året har Heimstaden etablerat sig i centrala Växjö, där sex högkvalitativa bostadsfastigheter om totalt 196 lägenheter förvärvats. Kompletteringsförvärv har även skett av fyra bostadsfastigheter i Malmö om 91 lägenheter samt två bostadsfastigheter i Stockholm, i områdena Hammarbyhöjden och Midsommarkransen. ORGANISATION OCH MEDARBETARE Heimstaden arbetar med kund och fastighet i fokus och är organiserad i tre rörelsegrenar; fastighetsförvaltning med uthyrning och hållbarhet/media, transaktionsavdelning och utvecklingsorganisation. Transaktionsavdelningen ansvarar för förvärv och försäljning av fastigheter, med syfte att förädla, utveckla och utvidga Heimstadens portfölj av bostadsfastigheter i centrala lägen i tillväxtregioner. Den ansvarar även för hyresförhandlingar, vilka nästan uteslutande bedrives i egen regi. Avdelningen är placerad i Malmö och Stockholm. Utvecklingsorganisationen, genom Heimstadens byggbolag Heimstaden Exploatering AB, ansvarar för nyproduktion och ombyggnad/tillbyggnad av fastigheter. En administrativ organisation med specialistkompetens stöttar de affärsdrivande enheterna. Lokal förankring Heimstaden är ett företag som vill dra nytta av sin storlek men ändå kunna ta vara på de lokala olikheterna, fungera
som det lilla företaget i det stora. Detta gör vi genom vårt egna förvaltningsbolag, Heimstaden Förvaltnings AB. Förvaltningsorganisationen är organiserad i tre geografi ska regioner: Öresundsregionen, Småland/Blekinge samt Stockholm/Mälardalen. Organisationen leds av en förvaltningschef. Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor på de orter vi verkar i ger goda möjligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på respektive marknad och därmed förutsättningar för ett snabbt och fl exibelt agerande. Det är viktigt att vi av våra kunder ses som det naturliga förstahandsvalet när det gäller förhyrning av både bostäder och lokaler. Vi åstadkommer detta genom den lokala närvaron. Heimstadens bostäder och områden skall tillgodose de boendes behov av trygghet, trivsel och service. Våra bostadsområden skall vara hela, rena och funktionella med trevliga utemiljöer. Vår uppfattning är att all kärnverksamhet, där de dagliga kundkontakterna sker, skall utföras av lokalt placerad fastighetspersonal. Våra kunder vill ha en egen kontaktperson, som man kan vända sig till med frågor eller om fel uppstått i boendet. Vi är övertygade om att närförvaltning borgar för hög kvalitet och högre kundnöjdhet, samt bättre kontroll över intäkter, kostnader och investeringar. Våra medarbetare Heimstadens målsättning är att alla medarbetare skall känna FASTIGHETSFÖRVALTNING Bostad Företag Uthyrning Drift/Teknik Hållbarhet Kundvård VD TRANSAKTION Förvärv Försäljning Förädling Hyresförhandling Kundvård STABSFUNKTIONER Ekonomi, Finans, Juridik, IT, Kommunikation, Personal 13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | HEIMSTADEN 2011 stort engagemang och delaktighet i företagets utveckling. Som ett led i vår önskan genomfördes den årliga medarbetarundersökningen i början av sommaren. Resultatet återkopplades och diskuterades i arbetsgrupper, som arbetade fram handlingsplaner med förbättringsområden som följts upp under året. Arbetsgrupperna har också givit ledningsgruppen medskick på förändringsförslag på ett mer företagsövergripande plan. Ambitionen är att vi ska genomföra medarbetarundersökningen årligen för att kontinuerligt hitta nya förbättringsområden, men också säkerställa att vi inte tappar på våra redan starka områden. I arbetet med medarbetarundersökningen har vi även betonat att alla medarbetare har lika värde oavsett kön, etnicitet, ras eller tro och att vi inte accepterar någon som helst mobbning eller kränkande särbehandling. Personer från företagsledningen har fortsatt att åka ut till regionkontoren varje kvartal för att ge övergripande företagsinformation och och skapa möjlighet till diskussion. Vi har fortsatt satsningarna på utbildning både för enskilda medarbetare och yrkesgrupper samt erfarenhetsutbyte mellan olika yrkesgrupper, t.ex. mellan uthyrare och fastighetsskötare. Under året har alla medarbetare med personalansvar genomgått en ledarskapsutbildning. Utbildningsdagarna har innefattat grundläggande ledarskap, motivation och FASTIGHETSUTVECKLING Nyproduktion Ombyggnad
Page 1: Heimstaden Årsredovisning 2011 1
Page 4 and 5: FRÅGOR TILL VD | HEIMSTADEN 2011
Page 6 and 7: FÖRVALTNING | HEIMSTADEN 2011 ”
Page 8 and 9: SEGMENT | HEIMSTADEN 2011 Heimstade
Page 10 and 11: SEGMENT | HEIMSTADEN 2011 Småland/
Page 14 and 15: FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | HEIMSTAD
Page 26 and 27: FINANSIELLA RAPPORTER | HEIMSTADEN
Page 50 and 51: Defi nitioner Belåningsgrad Ränte
Page 52 and 53: Fastighetsförteckning 2011-12-31 S
Page 60: Heimstaden AB, Ö Promenaden 7 A, 2

Heimstaden Årsredovisning 2011

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?