Heimstaden Årsredovisning 2011

Heimstaden Årsredovisning 2011 

1

2011 för den late 

• Hyresintäkterna uppgick till 773 mkr, varav 

bostäders andel svarade för 89%. 

• Uthyrningsgraden för bostäder uppgick per 

bokslutsdagen till 99,4%. 

• Driftnettot uppgick till 392 mkr. 

• Årets resultat uppgick till 4 mkr inklusive rea - 

liserade och orealiserade värdeförändringar. 

• Fastigheter har under 2011 förvärvats för ett 

sammanlagt fastighetsvärde om 278 mkr. 

• Fastigheter har under 2011 sålts för 174 mkr. 

Detta översteg värdering med i genomsnitt 2,8 %. 

NYCKELTAL KONCERNEN 

Resultat 2011 2010 

Hyresintäkter, mkr 773 756 

Driftnetto, mkr 392 364 

Rörelseresultat, mkr 387 362 

Finansnetto, mkr -333 -329 

Förvaltningsresultat, mkr 54 33 

Årets resultat, mkr 4 719 

Fastighetsrelaterade nyckeltal 2011 2010 

Uthyrningsbar area, kvm, per 31/12 825 462 809 822 

Andel bostadsyta, % 86 86 

Antal bostadslägenheter 11 818 11 666 

Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,4 99,3 

Finansiella nyckeltal 2011 2010 

Belåningsgrad, % 61,9 62,6 

Soliditet, % 27,1 26,7 

Eget kapital, mkr 3 027 2 906 

Genomsnittlig räntebindningstid lån, år 3,9 4,4 

Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 2,7 3,5 

Genomsnittlig ränta per 31/12 % 4,9 5,0 

Räntabilitet på eget kapital före skatt, % -0,9 41,9 

Marknadsvärde fastigheter, mkr 10 737 10 459 

3 

INNEHÅLL | HEIMSTADEN 2011 

Innehållsförteckning 

2011 i sammandrag 3 

VD har ordet 4 

Förvaltning 6 

Segment 8 

Förvaltningsberättelse 12–25 

Om Heimstaden 12 

Verksamhet 12 

Organisation och medarbetare 12 

Bostadssocialt ansvar 14 

Fastighetsutveckling 15 

Transaktioner 16 

Värderingmetodik 18 

Förvaltningsfastigheter – Värderingsmetod 18 

Fastigheternas värde 18 

Finansiering 20 

Hot och möjligheter 22 

Mål 23 

Väsentliga händelser efter balansdagen 24 

Förslag till vinstdisposition 24 

Koncernen i sammandrag 25 

Finansiella rapporter 26–49 

Rapport över totalresultat – Koncernen 26 

Rapport över fi nansiell ställning – Koncernen 27–28 

Rapport över kassafl öden – Koncernen 29 

Noter – Koncernen 30–39 

Resultaträkning – Moderbolaget 40 

Balansräkning – Moderbolaget 41–42 

Kassafl ödesanalys – Moderbolaget 43 

Noter – Moderbolaget 44–47 

Årsredovisningens undertecknande 48 

Revisionsberättelse 49 

Defi nitioner 50 

Fastighetsförteckning 51–58 

Stora omslagsbilden: Fastigheten Ehnemark 

Bilder i cirklar, uppeifrån: Mustapha Aslikk, fastighetsansvarig. 

Posse, Karlskrona. Heimstadens kontor, Malmö. 

Bild till vänster: Heimstadens kontor, Malmö

FRÅGOR TILL VD | HEIMSTADEN 2011 

” Vi måste vara lyhörda och anstränga oss 

att leverera vad hyresgästerna efterfrågar. ” 

Patrik Hall, ute på PRAO. 

Hur vill du kort sammanfatta år 2011? 

Vi kan konstatera att kvalitativa och efterfrågade produkter 

har klarat sig bäst. Välskötta och centralt belägna bostadsfastigheter 

i tillväxtregioner tillhör vinnarna. Med andra ord 

har Heimstadens affärsidé åter gett resultat. 

Under det gångna året har vi också kraftsamlat för att 

leverera ytterligare bättre produkter och bättre service till 

våra hyresgäster. Mycket fokus har legat på att tillgodose 

hyresgästernas önskemål. 

Det ekonomiska resultatet var 4 mkr, men kassafl ödet 

var 38 mkr. Kan du förklara det? 

2010 gick vi över till att redovisa enligt IFRS, den internationella 

redovisningsmetoden. Det innebär att tillgångar och 

skulder ska värderas till marknadsvärde. Skillnaden mellan 

det redovisade resultatet och vårt kassafl öde består till stor 

del av sådana värdeförändringar. För fastighetsbolag påverkas 

resultatet därmed av värdet på fastigheter. Hyresfastigheter 

är en attraktiv och trygg tillgång och fastighetsvärdena 

har varit stabila eller till och med något ökande under 2011. 

Vi har valt att inte spekulera och ta risker i rörliga räntor. 

Istället har vi genom derivat räntesäkrat våra lån, vilket 

skapar förutsägbarhet och stabilitet i verksamheten. Dessa 

räntesäkringar skall, precis som fastigheterna, marknadsvärderas 

och eftersom räntorna sjönk under 2011 på grund av 

den ekonomiska krisen, så har vi räntesäkringar med högre 

ränta än dagens marknadsränta, varmed ett negativt marknadsvärde 

uppstått. Detta har sammantaget inneburit ett 

4

minskat resultat. Det väsentliga för oss är att vi har ett stabilt 

och positivt kassafl öde. En förutsägbar drift med stabil 

efterfrågan på hyreslägenheter, stabil kostnadsnivå och låg 

ränterisk gör att vi är trygga i vårt positiva kassafl öde. 

Har Heimstaden gjort några större förvärv eller 

avyttringar av fastigheter under 2011? 

Vi har följt principen att om hyresgäster önskar köpa den 

fastighet de bor i så ska vi se positivt på det och hjälpa dem 

att göra boendekarriär. Under 2011 sålde vi av det skälet 

fem fastigheter till hyresgäster. 

I övrigt har vi förvärvat sex centralt belägna och välskötta 

fastigheter i Växjö och gjort kompletterande förvärv 

med 91 lägenheter i Malmö och 35 lägenheter i Stockholm. 

Hur påverkade den europeiska skuldkrisen fastighetsbranschen? 

Den påverkar bostadsmarknaden precis som den svenska 

ekonomin generellt. Bankerna känner osäkerhet och ställer 

hårdare krav på låntagarna vilket tillsammans med ökade 

kostnader för bankerna gör lånen både dyrare och mindre 

tillgängliga. 

Hyresfastigheter påverkas inte avsevärt på kort sikt. Det 

är brist på bostäder generellt i Sverige och attraktiva hyresrätter 

är starkt efterfrågade. Fastighetsbolag är dock beroende 

av att fi nansiera sina fastigheter och behöver tillgång 

till kapital för att expandera och utveckla verksamheten. 

När bankerna blir mer restriktiva påverkar det därför även 

vår verksamhet. 

Vad är utmaningen för Heimstaden i framtiden? 

Vi ska hålla fast vid vår affärsidé, att äga och förvalta bostadsfastigheter 

i tillväxtregioner. Oavsett vad som händer i 

framtiden är vår tro att den här typen av fastigheter fortsatt 

kommer att vara mycket attraktiva, både för hyresgäster 

och för investorer. Vi ska också hålla fast vid vår linje att 

inte spekulera i räntor, utan fortsätta att skapa förutsägbarhet 

och stabilitet i verksamheten. 

5 

FRÅGOR TILL VD | HEIMSTADEN 2011 

Det gäller att leverera god service och kvalitet varje dag. 

” ” 

Den stora utmaningen är att kunna erbjuda produkter och 

tjänster som är mer individuellt anpassade. Utvecklingen, 

även inom boendet, går mot mer individuella lösningar. 

Förr var hyreslägenheten en produkt som var lika för alla. 

I framtiden kommer hyreslägenheten att vara en mer fl exibel 

produkt. Vi måste lyssna på våra hyresgästers behov 

och anstränga oss att anpassa produkter och tjänster kring 

boendet efter önskemål och betalningsvilja. Jag tror att 

den här utvecklingen kommer att ta kliv framåt inom den 

närmaste framtiden och det skapar positiva möjligheter för 

vårt bolag. 

Uthyrningsgraden 2011 var den bästa någonsin 

– hela 99,4%. Vad beror det på? 

Den grundläggande orsaken är att vi äger fastigheter i 

områden där folk vill bo och verka. Men oavsett om det är 

bostadsbrist eller ej så måste den produkt vi erbjuder vara 

attraktiv och marknadsmässig. Därför gäller det för oss att 

alltid vara lyhörda och erbjuda det som marknaden efterfrågar. 

Jag tycker vi är duktiga på att leverera detta, dvs en 

produkt som är prisvärd när det gäller service och kvalitet. 

Vår personal är nyckeln till företagets prestation och 

utveckling. Engagerade uthyrare tar kontakt och ställer upp 

för att verkligen göra sitt yttersta för att hitta den produkt 

som kunden efterfrågar. Våra fastighetsansvariga ser till att 

hyresgästerna trivs och mår bra. Om man som hyresgäst 

trivs med grannar och service så bor man gärna kvar. 

Våra medarbetarundersökningar visar att vi som arbetsgivare 

har blivit ännu något bättre jämfört med föregående 

år. Nu ska vi fortsätta den resan – mot nöjda medarbetare 

och lika nöjda hyresgäster. 

Patrik Hall, VD Heimstaden

FÖRVALTNING | HEIMSTADEN 2011 

” Vi förvaltar inte bara 

fastigheter. Vi förvaltar 

ett varumärke.” 

Nöjda kunder är ett mål som alla företag strävar mot. 

Ofta är det bara tomma ord som skrivs ner på ett papper 

och som i bästa fall utvärderas en gång om året. Men 

för oss som sköter förvaltningen av Heimstadens 

fastigheter är nöjda kunder en högst påtaglig verklighet 

och en målsättning som står i fokus i vårt dagliga 

arbete. 

De produkter och tjänster som vi erbjuder är nämligen av största betydelse 

för våra kunders välbefi nnande. Det är hos oss våra kunder har 

sina hem. Det är hos oss de bor och lever. 

Vi känner vårt ansvar. Vi vet att vi har en viktig uppgift. Att förvalta, sköta 

om och underhålla våra kunders hem. Det är vårt ansvar att se till att de 

känner trygghet och trivsel i sitt boende. 

Grunden i all vår verksamhet är vår affärsidé. Att Heimstaden kan 

erbjuda kunderna ett boende av hög kvalitet i välskötta fastigheter med 

central placering i tillväxtregioner. Men det är kvaliteten i vardagen som 

gör skillnaden. Kunnig och engagerad personal som ständigt är på tå 

och gör det där lilla extra värderas högt av våra kunder. De uppskattar att 

vi ser till att det alltid är helt, rent och funktionellt. Att fastigheter och 

6 

MUSTAPHA ASLIKH 

Fastighetsansvarig 

”Ibland blir de förvånade 

att jag kommer så snabbt.” 

Mustapha Aslikh har arbetat i tre år på Heimstaden, 

det senaste året som fastighetsansvarig. 

Han svarar för det dagliga underhållet i sex 

fastigheter i Uppsala. 

”Varje morgon börjar jag med att gå runt i en 

av fastigheterna och kolla att allt är ok”, 

berättar Mustapha. ”Jag byter lampor och gör 

enklare reparationer om det behövs. Då får 

jag också tillfälle att skapa kontakt med 

hyresgästerna och hjälpa dem med olika 

problem. Om något akut fel inträffar får jag 

ett sms i min mobil och försöker fi xa det 

direkt. Ofta blir hyresgästerna förvånade att 

jag kommer så snabbt, jag är ju där strax efter 

att de har ringt och gjort en felanmälan.”

gårdar alltid underhålls väl. Att de snabbt får hjälp med alla små, vardagliga 

problem. Att de kan känna trygghet och trivsel där de bor. 

För att ge våra hyresgäster ännu bättre service och ett ännu mer professionellt 

bemötande beslutade vi föregående år att öka tillgängligheten 

till Heimstaden. Vår kundservice är öppen kl 08.00-16.30 varje vardag. 

Det fi nns alltid någon på plats som tar emot telefonsamtal. Gäller det ett 

brådskande ärende får berörd fastighetsansvarig ett sms i sin mobil och 

kan vidta åtgärder direkt. Naturligtvis kan hyresgästerna även kontakta 

oss dygnet runt via vår hemsida. 

Det ligger i tiden att erbjuda hyresgästen större valmöjligheter. Vi måste 

hänga med i utvecklingen och öka fl exibiliteten på våra produkter och 

tjänster så att vi kan anpassa dem efter varje hyresgästs behov. För att 

bibehålla vår konkurrenskraft i framtiden måste vi kunna erbjuda varje 

hyresgäst att själv bestämma standard på kök eller badrum till exempel. 

Det kommer att ställa större krav på oss, men det kommer att öka trivseln 

och ge oss nöjdare kunder. 

Vi får aldrig glömma att vår uppgift är att ge våra hyresgäster en fräsch, 

trygg och säker miljö att vistas i – det är ju deras hem. Den grundsynen 

ska genomsyra allt arbete och alla medarbetare ska dela samma värderingar, 

samma känsla. Vi är ett lag, där alla jobbar mot samma mål. Därför 

samlar vi våra fastighetsansvariga några dagar varje år för att träffas och 

utbyta erfarenheter. För att de ska känna motivation, engagemang och 

ansvar att prestera det bästa för kunden och därmed också för företaget. 

Lika viktigt är det att vi från företagsledningens sida lyssnar på våra 

medarbetare och tar till oss deras idéer och synpunkter. Under 2011 

gjorde VD Patrik Hall och jag därför några dagars praktik ute på fältet. 

Vi besökte olika orter och hjälpte till med allehanda sysslor i fastigheterna. 

Bytte glödlampor, rensade avlopp, städade vindar, målade 

källargångar bland annat. Det är ett bra sätt att träffa medarbetare och 

hyresgäster under normala förhållanden och verkligen förstå vilket 

arbete som utförs. 

Naturligtvis är det Heimstadens affärsidé och goda ekonomi som ger 

trygghet och stabilitet för våra hyresgäster. Men det som ger vårt företag 

en unik profi l och gör oss till ett föredöme hos många hyresgästföreningar 

är vår ambition att alltid sträva efter en vardagskvalitet med den 

rätta ”putsen och studsen”. Vi vill att det ska vara rent och snyggt där 

våra hyresgäster bor. 

Lite tillspetsat skulle man kunna säga att vi förvaltar inte bara fastigheter, 

vi förvaltar ett varumärke. 

Pontus Rode, Förvaltningschef 

7 

FÖRVALTNING | HEIMSTADEN 2011 

IDA MALMLÖF 

Medarbetare Central serviceanmälan 

”Det är roligt att kunna 

hjälpa till.” 

På Central serviceanmälan i Stockholm 

tar Ida Malmlöf emot telefonsamtal från 

Heimstadens hyresgäster runt om i landet. 

”Till oss kan man ringa för att göra en felanmälan, 

som måste åtgärdas direkt, eller 

för att få hjälp med andra ärenden. De allra 

fl esta är trevliga och blir glada när vi löser 

deras problem”, förklarar Ida. ”Det är bara 

roligt att kunna hjälpa till.” 

När Ida inte sitter i telefonen tar hon hand 

om besökare, som kommer till kontoret, och 

hjälper dem till rätta.

SEGMENT | HEIMSTADEN 2011 

Heimstaden segment 

Heimstaden har identifi erat tre segment som utgörs av de geografi ska områdena Öresundsregionen, 

Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge. 

Fördelning yta 

14 % 

Lokaler 

86 % 

Lägenheter 

Lägenhetsyta per region 

45 % 

Öresundsregionen 

8 

26 % 

Småland / 

Blekinge 

29 % 

Stockholm / 

Mälardalen 

Lokalyta per region 

32 % 


52 % 

Småland / 

Blekinge 

16 % 

Stockholm/ 

Mälardalen


– ett betydelsefullt ekonomiskt centrum 

År 2020 planeras öppnandet av den världsledande, multivetenskapliga 

forskningsanläggningen European Spallation Source (ESS) i utkanten 

av Lund. Att ESS, som beräknas kosta ca 15 miljarder kronor 

att uppföra, placerats här är ett storslaget exempel på Öresundsregionens 

position som ett ledande centrum i Europa för forskning och 

innovation. Det befäster också Öresundsregionens förutsättningar 

för en expansiv tillväxt och efterfrågan på centralt belägna bostäder 

kommer att vara fortsatt stor i framtiden. Enligt den senaste prognosen 

beräknas Skånes befolkning öka med 35 procent eller ca 450 000 

personer under perioden 2011- 2040 (Källa: Demografi konsult Åke 

Nilsson, 2011). Med en arbetsstyrka på ungefär 1,8 miljoner människor 

i hela Öresundsregionen har bron mellan Sverige och Danmark en 

avgörande betydelse för tillgång till kompetens, som snabbt kan 

förfl yttas mellan länderna. Under de första tio åren sedan bron uppfördes 

har pendlingen tiodubblats. Innan bron byggdes vara det bara 

ca 2 000 personer som bodde i det ena landet och arbetade i det 

andra. Idag pendlar knappt 20 000 personer dagligen mellan länderna 

för jobb eller studier. 

Landskrona 

Helsingborg 

Malmö 

Klippan 

Örkelljunga 

Ystad 

9 

Nyckeltal Öresund 


Antal fastigheter 209 

Antal bostadslägenheter 4 765 

Antal lokaler 434 

Antal garage och p-platser 1 177 

Bostadsyta, kvm 317 539 

Lokalyta, kvm 36 898 

Totalyta, kvm 354 437 

Årsomsättning, mkr 351 

Driftnetto, mkr 174 

Marknadsvärde fastigheter, mkr 5 553 

ANTAL FASTIGHETER 

209 

ANTAL LÄGENHETER 

4.765


Småland/Blekinge 

– en expansiv innovationsmiljö 

Småland och Blekinge har etablerat sig som en expansiv universitetsoch 

högskoleregion. Med Linnéuniversitetet (Kalmar och Växjö), Högskolan 

i Jönköping och Blekinge Tekniska Högskola attraheras studenter 

från hela landet till regionen. Tack vare ett väl utbyggt och nära samarbete 

mellan högskolorna och näringslivet har regionen utvecklat en 

innovationsmiljö som stimulerar till entreprenörskap och företagande. 

Med andra ord fi nns goda förutsättningarna för en expansiv ekonomi 

i framtiden och därmed ett ökat behov av bostäder i attraktiva områden. 

I regionen bor idag knappt en miljon invånare. Den kraftiga befolkningsökningen 

i Mälarregionen och Skåne kommer enligt prognoserna att 

spilla över även på Småland och Blekinge. Under perioden 2011-2040 

beräknas folkmängden öka med 260 000 personer, jämfört med en 

ökning på bara 60 000 personer under den föregående 30-årsperioden, 

dvs 1981-2010 (Källa: Demografi konsult Åke Nilsson, 2011). 

Trollhättan 

Hyltebruk 

Ljungby 

Sävsjö Vetlanda 

Växjö 

Ronneby 

Karlskrona 

10 

Nyckeltal Småland/Blekinge 












119 


2.691

Stockholm/Mälardalen 

– region med kraftig befolkningstillväxt 

Den här delen av Sverige har hög ekonomisk tillväxt och svarar för 

nästan hälften av hela landets ekonomi. I den här regionen fi nns hälften 

av landets aktiva forskare och en tredjedel av alla högskolestuderande. 

Här bor omkring tre miljoner invånare idag, men befolkningstillväxten 

är tre gånger snabbare än i övriga landet. I Stockholms län ökar folkmängden 

enligt prognoserna med ca en miljon från 2010 till 2040. 

Motsvarande ökning under de föregående 30 åren var en halv miljon. 

Befolkningsutvecklingen i övriga Mälardalen är beroende av goda 

kommunikationer för pendlare till Stockholm, men befolkningen beräknas 

öka med ca 280 000 personer under perioden 2010 – 2040 och 

uppgå till 1,4 miljoner år 2040 (Källa: Demografi konsult Åke Nilsson, 

2011). Väl utbyggd infrastruktur, bra miljö för näringslivet och stark 

tillväxt för nya näringar bidrar till en god utveckling. Detta tillsammans 

med den kraftiga befolkningstillväxten kommer att öka efterfrågan på 

bostäder i centrala lägen. 

Vingåker 

Katrineholm 

Strängnäs 

Uppsala 

Solna 

Stockholm 

11 

Vaxholm 


Nyckeltal Stockholm/Mälardalen 












71 


4.362

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | HEIMSTADEN 2011 

Förvaltningsberättelse 

Styrelsen och verkställande direktören för Heimstaden AB, 

org nr 556670-0455, får härmed avlämna följande årsredovisning 

och koncernredovisning för räkenskapsåret 2011. 

OM HEIMSTADEN 

Affärsidé 

Heimstadens affärsidé är att skapa en god ekonomisk avkastning 

på eget insatt kapital genom att förvärva, producera, 

förvalta, utveckla och försälja i huvudsak bostadsfastigheter. 

Vi skall förse kunderna med attraktiva och ändamålsenliga 

bostäder, under livets olika skeden, i centrala lägen 

i tillväxtregioner i södra Sverige och i Mälardalen. 

Heimstaden skall erbjuda ett brett utbud av hyreslägenheter, 

som skall ge de boende valmöjlighet i form av standard, 

pris och fl exibel servicegrad. 

I vår affärsprocess ingår att förvärva fastigheter där värdetillväxt 

kan skapas genom att stadsdelens och varje enskild 

fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas. Detta sker 

genom samhällsengagemang, lönsam och effektiv förvaltning 

samt kundrelaterade och bruksvärdeshöjande insatser. 

Genom välutbildad personal, som har lokal marknadskännedom 

och sätter kunden i fokus, skapar vi mervärde. 

Vi säljer fastigheterna om dessa inte uppfyller affärsidéns 

kriterier eller när vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts. 

Heimstaden skall ha en långsiktigt stabil ekonomi, med 

årliga överskott på en nivå som gör det möjligt för bolaget 

att förverkliga tillväxt- och produktionsmål, långsiktigt säkerställa 

våra fastigheters värdeutveckling och ge de boende 

en god service. 

VERKSAMHET (VÄRDESKAPANDE STRATEGI) 

Heimstaden äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i områden 

där människor vill bo och verka. 

Heimstaden är ett utvecklande fastighetsbolag, som präglas 

av entreprenörskap och hög motivation inom alla verksamhetsdelar. 

Vi vet att närheten till våra kunder, hyresgästerna, 

är grunden för en långsiktig stabil utveckling i bolaget. 

Heimstaden har ett väl koncentrerat och centralt beläget 

fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva regioner. 

Vi är helt inriktade på bostadsfastigheter i centrala lägen, 

vilka också står för knappt 86 procent av vårt bestånd. 

Heimstaden stödjer de boendes önskan och vilja om en boendekarriär. 

En god kunddialog kräver att vi lyssnar på hyresgästernas 

vilja och ställer oss positiva till deras inviter i frågor 

om bland annat ombildningar. Intresset för bostadsrätts- 

12 

ombildningar har under de senaste åren varit mycket stort 

inom vårt fastighetsbestånd och vi märker en tydlig tillväxt 

av intresset även på mindre och medelstora orter. Vi uppvaktas 

frekvent av våra hyresgäster, med önskemål om att 

få förvärva fastigheterna de bor i. Under 2011 har våra hyresgäster, 

genom bostadsrättsombildning, förvärvat fastigheten 

Paula 12 i Malmö, Rovan 8 i Helsingborg samt 

Rensnålen 5 i Stockholm. I Myresjö har två fastigheter sålts 

som ”egna hem”. 

Heimstadens löpande målsättning är att fortsatt förvärva 

nya centrala bostadsfastigheter, och därmed kunna ersätta 

de fastigheter som blir bostadsrätter. Inför varje nyförvärv 

väger vi noga fördelar mot eventuella nackdelar - vi förvärvar 

aldrig för förvärvandets skull. Viktigast av allt är att 

fastigheterna ligger i centrala och attraktiva områden där 

våra kunder vill bo. Av stor vikt är även att regionen präglas 

av tillväxt, låga vakanstal och framtidstro. 

Under året har Heimstaden etablerat sig i centrala Växjö, 

där sex högkvalitativa bostadsfastigheter om totalt 196 

lägenheter förvärvats. Kompletteringsförvärv har även skett 

av fyra bostadsfastigheter i Malmö om 91 lägenheter samt 

två bostadsfastigheter i Stockholm, i områdena Hammarbyhöjden 

och Midsommarkransen. 

ORGANISATION OCH MEDARBETARE 

Heimstaden arbetar med kund och fastighet i fokus och är 

organiserad i tre rörelsegrenar; fastighetsförvaltning med 

uthyrning och hållbarhet/media, transaktionsavdelning och 

utvecklingsorganisation. 

Transaktionsavdelningen ansvarar för förvärv och försäljning 

av fastigheter, med syfte att förädla, utveckla och 

utvidga Heimstadens portfölj av bostadsfastigheter i 

centrala lägen i tillväxtregioner. Den ansvarar även för hyresförhandlingar, 

vilka nästan uteslutande bedrives i egen regi. 

Avdelningen är placerad i Malmö och Stockholm. 

Utvecklingsorganisationen, genom Heimstadens byggbolag 

Heimstaden Exploatering AB, ansvarar för nyproduktion 

och ombyggnad/tillbyggnad av fastigheter. 

En administrativ organisation med specialistkompetens 

stöttar de affärsdrivande enheterna. 

Lokal förankring 

Heimstaden är ett företag som vill dra nytta av sin storlek 

men ändå kunna ta vara på de lokala olikheterna, fungera

som det lilla företaget i det stora. 

Detta gör vi genom vårt egna förvaltningsbolag, 

Heimstaden Förvaltnings AB. 

Förvaltningsorganisationen är organiserad i tre geografi 

ska regioner: Öresundsregionen, Småland/Blekinge samt 

Stockholm/Mälardalen. Organisationen leds av en förvaltningschef. 

Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor på 

de orter vi verkar i ger goda möjligheter att tidigt uppfatta 

tendenser och förändringar på respektive marknad och därmed 

förutsättningar för ett snabbt och fl exibelt agerande. 

Det är viktigt att vi av våra kunder ses som det naturliga 

förstahandsvalet när det gäller förhyrning av både bostäder 

och lokaler. Vi åstadkommer detta genom den lokala närvaron. 

Heimstadens bostäder och områden skall tillgodose de 

boendes behov av trygghet, trivsel och service. Våra bostadsområden 

skall vara hela, rena och funktionella med 

trevliga utemiljöer. 

Vår uppfattning är att all kärnverksamhet, där de dagliga 

kundkontakterna sker, skall utföras av lokalt placerad fastighetspersonal. 

Våra kunder vill ha en egen kontaktperson, 

som man kan vända sig till med frågor eller om fel uppstått 

i boendet. Vi är övertygade om att närförvaltning borgar 

för hög kvalitet och högre kundnöjdhet, samt bättre 

kontroll över intäkter, kostnader och investeringar. 

Våra medarbetare 

Heimstadens målsättning är att alla medarbetare skall känna 

FASTIGHETSFÖRVALTNING 

Bostad 

Företag 

Uthyrning 

Drift/Teknik 

Hållbarhet 

Kundvård 

VD 

TRANSAKTION 

Förvärv 

Försäljning 

Förädling 

Hyresförhandling 

Kundvård 

STABSFUNKTIONER 

Ekonomi, Finans, Juridik, IT, Kommunikation, Personal 

13 


stort engagemang och delaktighet i företagets utveckling. 

Som ett led i vår önskan genomfördes den årliga medarbetarundersökningen 

i början av sommaren. Resultatet återkopplades 

och diskuterades i arbetsgrupper, som arbetade fram 

handlingsplaner med förbättringsområden som följts upp 

under året. Arbetsgrupperna har också givit ledningsgruppen 

medskick på förändringsförslag på ett mer företagsövergripande 

plan. Ambitionen är att vi ska genomföra medarbetarundersökningen 

årligen för att kontinuerligt hitta nya förbättringsområden, 

men också säkerställa att vi inte tappar 

på våra redan starka områden. 

I arbetet med medarbetarundersökningen har vi även betonat 

att alla medarbetare har lika värde oavsett kön, etnicitet, 

ras eller tro och att vi inte accepterar någon som helst mobbning 

eller kränkande särbehandling. 

Personer från företagsledningen har fortsatt att åka ut till 

regionkontoren varje kvartal för att ge övergripande företagsinformation 

och och skapa möjlighet till diskussion. 

Vi har fortsatt satsningarna på utbildning både för enskilda 

medarbetare och yrkesgrupper samt erfarenhetsutbyte 

mellan olika yrkesgrupper, t.ex. mellan uthyrare och fastighetsskötare. 

Under året har alla medarbetare med personalansvar 

genomgått en ledarskapsutbildning. Utbildningsdagarna 

har innefattat grundläggande ledarskap, motivation och 

FASTIGHETSUTVECKLING 

Nyproduktion 

Ombyggnad


målstyrning samt kultur- och värderingsfrågor. Målsättningen 

är att skapa en gemensam plattform för hur vi ska agera 

som ledare inom Heimstaden och ge chefer en verktygslåda, 

som hjälper dem i det dagliga ledarskapet. 

Samtliga tjänster annonseras internt för att alla ska få en 

möjlighet att söka utveckling i nya roller. Vi är också måna 

om att ha en bra balans mellan män och kvinnor och verkar 

för detta så långt det är möjligt. 

Heimstaden är och vill vara ett friskt och välmående företag 

och som ett led i detta erbjuder vi våra medarbetare friskvårdsbidrag, 

företagshälsovård och ersättning för sjukvård 

och läkemedel. 

Vid utgången av 2011 var vi 109 medarbetare, något färre 

än år 2010 då vi var 131 medarbetare. Anledningen till detta 

är att verksamheten i Vetlanda lagts ut på entreprenad. Vi är 

34 % kvinnor och 64 % män och i chefsbefattningar är andelen 

kvinnor 25 %. 

BOSTADSSOCIALT ANSVAR 

Heimstaden skall aktivt motverka boendesegregation, 

främja jämställdhet och bekämpa diskriminering. 

Vi har under året fortsatt vårt samarbete med kvinnojourer, 

sociala myndigheter samt bostadsförmedlingen i 

Stockholm och i Malmö. 

Heimstadens strävan mot mer än bara vackra fasader 

skall uppnås genom bland annat ett väl fungerande 

medin fl ytande för de boende. 

I ett fl ertal fastigheter sköter våra hyresgäster trappstädning 

och trädgårdsskötsel och påverkar därmed positivt sin 

boendekostnad och sitt boendeinfl ytande. Självförvaltning 

leder till en större omsorg om boendemiljön, skadegörelse 

minimeras och tryggheten ökar. Aktiva och engagerade boende 

i kombination med en väl fungerade förvaltning är en 

grund för ett tryggt och trivsamt boende. 

Heimstaden skall även vara en aktiv aktör i stads- och 

samhällsutvecklingen. 

Under året har Heimstaden tillsammans med andra 

aktörer och kommunala instanser på respektive ort, deltagit 

i ”citysamverkan” och ”centrumutveckling”. 

FASTIGHETSFÖRVALTNING 

Utveckling 2011 

Fokus på dagliga insatser för att se till att det alltid är rent, 

helt, funktionellt och tryggt. Detta arbete har intensifi erats 

under 2011. På många orter har det givit mycket goda resultat, 

men vi har en bit kvar innan vi är uppe på den nivå, 

som vi vill vara på. 

Den upplevda tryggheten har ökat i och med extra 

satsning på bl.a. säkerhetsdörrar, nya dörrpartier med kod- 

14 

system. Nära samarbete med Hyresgästföreningen och 

våra hyresgäster har gjort att vi ökat trivsel och trygghet för 

våra kunder. 

Verksamhetsmål 

• Fastighetsförvaltning i toppklass 

• Minskad brottslighet och ökad trygghet 

• Högt anseende och status 

Hållbar miljö 

Minskad energianvändning får många positiva effekter 

Vår miljöpåverkan kommer huvudsakligen från den energi 

som används av och i våra byggnader. Den största delen går 

till uppvärmning, kyla och elkraft. Att hushålla med energi 

minskar inte bara vår miljöpåverkan, utan även våra driftskostnader, 

som till största delen utgörs av energianvändningen. 

Hela verksamheten omfattas av vårt målinriktade arbete 

för att minska och effektivisera energianvändningen. En 

viktig del utgörs av samarbetet med våra hyresgäster för 

att gemensamt spara energi. 

Prioriterade områden: 

Inom ramen för miljöledningssystemet har analyser av företagets 

miljöpåverkan genomförts vilket klargjort att miljöarbetet 

ska fokuseras till följande områden: 

• minimera klimatpåverkan 

• sund inomhusmiljö 

• fastigheter och material utan miljöfarliga ämnen 

• bra och miljöeffektiv avfallshantering 

Minimera klimatpåverkan 

Minskningen av klimatpåverkande gaser, så kallade växthusgaser 

som exempelvis koldioxid, har fortsatt hög prioritet. 

Utsläppen orsakas i huvudsak av uppvärmning av byggnader 

och tappvatten. 

Då företaget sedan många år regelmässigt konverterat 

nyinköpta fastigheter från olja till fjärrvärme har vi sett 

mycket positiva effekter och besparingar. 

Fastighetsteknik 

Arbetet med energi- och miljöförbättringar har pågått under 

hela året. Tidigare års genomförda energideklarationer av 

Heimstadens fastigheter har legat till grund för fortsatt energibesparingsåtgärder. 

Med egen mediaansvarig har vi kunnat utbilda lokalt 

ansvariga för drift av värme- och ventilationsanläggningar. 

Möjligheten till energieffektivisering av fastigheterna 

med hjälp av vår personal har givit gott utslag. 

Vi har bra kontroll på energianvändningen i alla våra fastigheter 

och arbetar löpande på att sänka den genom exem-

pelvis förbättrad övervakning och styrteknik. 

Den minskade värmeförbrukningen jämfört med graddagskorrigerat 

normalår, hänger till stor del samman med 

effektivisering och injustering av anläggningarna. 

Mediaförbrukningen 2011 

Förbrukning Utfall 2011 

Värme*kWh/kvm och år. 148,40 ** 

Fastighetsel kWh/kvm och år. 24,95 ** 

Vatten kbm/kvm och år. 1,70 ** 

* Normalårskorrigerad. 

** Nyckeltal baserade på ytor BOA + LOA. 

I mångt och mycket ett gemensamt arbete 

Som fastighetsägare fi nns ett antal åtgärder att vidta för att 

minska energianvändningen. 

Att välja rätt byggnadskonstruktion och design är något 

vi kan göra vid ny- och ombyggnationer. Ett annat område 

är arbetet med den vardagliga fastighetsdriften och optimeringen 

av denna. En byggnads verkliga påverkan på energianvändningen 

uppstår först när hyresgästen med sin verksamhet 

börjar nyttja byggnaden. Vi samarbetar därför med 

våra hyresgäster för att med gemensamma krafter minska 

energianvändningen. 

Nästa steg 

Det handlar om att göra rätt från början och för oss är ett 

förebyggande arbete grundläggande för att minimera risken 

att miljöfarliga ämnen byggs in. Sedan tidigare granskar vi 

alla varor som förekommer i ansenlig mängd, material som 

enligt lagkrav är försedda med så kallade säkerhetsdatablad 

och material som kan misstänkas innehålla farliga ämnen. 

Kraven på material och byggvaror är något som vi successivt 

skärper. Under 2011 innebar det utökade krav på 

både granskningen av byggmaterial och dokumentationen 

av inbyggda material. Entreprenörerna måste nu kunna presentera 

en dokumentation som visar var olika byggmaterial 

fi nns, i vilka mängder de förekommer och vad de innehåller. 

Vi har en ambition att öka andelen återvunna material i 

våra ombyggnader och hyresgästanpassningar. Dels genom 

att skapa ett internt kretslopp för att exempelvis bättre 

återanvända material inom byggnaden, dels genom att bygga 

närmare samarbeten med aktörer i det stora kretsloppet. 

Planerat underhåll 

Under 2011 har en mängd planerade underhållsinsatser 

gjorts på fasader, fönster, tak, balkonger, gårdar, trapphus 

och installationer. 

Planerat underhåll med trygghets- och säkerhetsåtgärder 

har också utförts. 

Stora insatser med köksrenoveringar har gjorts i Uppsala 

under 2011, och dessa kommer att fortsätta fram till 2013. 

15 


Stambyten 

Heimstaden genomförde också stora satsningar på badrumsrenovering 

samt stambyte i Skåne och Mälardalen. 

Stambyten slutförs under januari 2012 i fastigheter belägna 

i Mälardalen. 

FASTIGHETSUTVECKLING 

Nyproduktion 

Stora Råby, Lund – nyproduktion av 5 villor, egna hem 

I juli 2011 gick fl yttlasset för den första köparen till Stora 

Råby och hus 1. En nöjd köpare, som under byggprocessen 

fått vara delaktig i materialval och utformning, fi ck sina 

nycklar och kunde fl ytta in. Under året har Heimstaden 

Exploatering AB även slutfört byggnationen av hus 3 och 

hus 5. Heimstadens devis om köparnas medinfl ytande 

under byggprocessen har även präglat färdigställandet av 

dessa hus, likväl som omsorgen om sunda material och 

hög kvalitet samt vacker estetik. Köparna till hus 3 och 5 

tillträdde sina fastigheter den 1 december. Den slutliga 

köpeskillingen för de tre färdigställda husen har uppgått 

till 6,3 - 7,2 miljoner kronor. 

Färdigställande av hus 4 pågår och beräknas vara klart för 

infl yttning under kvartal 2 2012. 

Ansökan om bygglov för det sista huset, hus 2, har inlämnats 

till Lunds kommun. 

Kulan, Vaxholm 

Under 2011 har vi arbetat med Vaxholm stad för att prioritera 

arbetet med detajlplan av byggbar mark, som vi äger i gemensamt 

bolag med Ebab. Vaxholm kommer att prioritera 

denna process under första halvåret 2012, vilket kommer att 

kunna skapa byggrätter på 5.000-7.000 kvm. 

Flogsta, Uppsala 

Under ett antal år har vi arbetat med att få bort ett parkeringsservitut 

på vår mark för att tillskapa ytterligare byggrätter 

för nya bostäder. Vi har nu hänskjutet ärendet till 

Lantmäteriet i Uppsala för att få ett upphörande av servitutsavtalet. 

Beslut kommer att fattas av Lantmäteriet i Uppsala 

under första kvartalet 2012. 

Nyproduktion av lägenheter i befi ntliga bostadsfastigheter 

Under 2011 fortsatte vi arbetet, runt om i landet, med att 

förädla och utveckla ytor till nya lägenheter. Exempelvis 

omvandlade vi en gammal tvättstuga i Malmö till en stilren 

2:a med hög kvalité, och en tandläkarmottagning i Landskrona 

byggdes om till lägenhet. Naturligtvis behöll vi den 

gamla vattenkranen i hallen som ett minne av tidigare verksamhet. 

Förfrågningsunderlag avseende tillskapandet av 3 st 

nya lägenheter i en före detta lokal skickas ut till entreprenörer


under våren 2012. Projektering pågår även för vindslägenheter 

i ett antal fastigheter, ett arbete som visar att det under 

hustaken fi nns stor potential. 

TRANSAKTIONER 

Den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2011 uppgick 

till 96 miljarder kronor enligt Savills AB:s bedömning. 

Detta motsvarar en minskning med 15 procent jämfört med 

föregående år då transaktionsvolymen uppgick till 110 miljarder 

kronor. Första halvåret 2011 öppnades starkt med volymer 

högre än året innan. Andra halvåret 2011 har präglats av 

fi nansiell turbulens, vilket bidragit till en stor osäkerhet kring 

den svenska ekonomin. Det är framförallt bankerna som 

dragit i handbromsen när det gäller utlåning till bland annat 

fastighetsinvesteringar. Bankerna har under hösten ställt 

högre krav på den underliggande tillgångens kvalitet, ökat 

sina marginaler och sänkt belåningsgraden. Mot slutet av 

2011 var det till och med en del banker som helt slutade att 

låna ut pengar till nya fastighetsinvesteringar. 

De internationella aktörernas intresse för fastigheter i Sverige 

fortsätter att ligga på låga nivåer, trots att deras förvärv var 

något fl er jämfört med året innan (15 miljarder kronor). Intresset 

har dock varit större än de faktiska förvärven, men betalningsviljan 

hos svenska aktörer har ibland varit starkare och 

lett till att de internationella aktörerna slagits ut. 

Stigbygeln, Karlskrona 

16 

När det gäller transaktionsvolymen för bostadsfastigheter 

har den minskat och mer än halverats jämfört med 2010 

(20 miljarder kronor år 2011) och utgör 21% av total transaktionsvolym 

för fastigheter. Intresset för bostadsfastigheter 

är dock fortsatt stort, framförallt från svenska institutioner. 

Det fi nns en brist på kvalitativa bostäder och bostadsportföljer 

som är till försäljning, vilket gör att volymerna hålls 

nere. En annan anledning till minskningen, förutom den 

fi nansiella situationen, är att antalet ombildningar till bostadsrättsföreningar 

under året har minskat. 

Heimstadens samlade försäljningar under 2011 uppgick 

173 mkr, vilket var 2,8 % över värdering. Av totala antalet 

försäljningar utgjorde 141 mkr försäljningar av tre stycken 

bostadsfastigheter till bostadsrättsföreningar. Under året 

förvärvades tolv stycken bostadsfastigheter för ett avtalat 

fastighetsvärde på 278 mkr. I detalj handlade förvärven om 

ett kompletteringsköp av fyra bostadsfastigheter i Malmö 

(Kirseberg) samt komplettering av två bostadsfastigheter i 

Stockholm (Hammarbyhöjden och Midsommarkransen). 

Heimstaden gjorde också under hösten sina första förvärv 

i Växjö genom att köpa sex bostadsfastigheter på bra läge. 

Under 2012 kommer fokus att ligga på att försöka hitta ytterligare 

kompletteringsköp med kvalitet på redan befi ntliga 

marknader. Orter som präglas av tillväxt kommer även fortsättningsvis 

att vara prioriterat.

Förvärv under 2011 

Stad Fastighet Adress 

Fastighetsförsäljningar under 2011 

Stad Fastighet Adress 

Bostäder 

kvm 

Bostäder 

kvm 

17 


Antal 

lägenheter 

Antal 

lägenheter 

Lokaler 

Kvm 

Lokaler 

Kvm 

Antal Total 

lokaler yta kvm 

Antal Total 

lokaler yta kvm 

Bygg/ 

renår 

Avtalat 

försäljningsvärde 

tkr 

Malmö Paula 12 St Pauli Kyrkog 6 / Kungsg 34 2 195 25 153 3 2 348 1924 47 000 

Karlskrona Gullbernahult 7 Kolonivägen 1 A-J 1 569 79 1 279 4 2 848 1955 31 700 

Helsingborg Rovan 8 Skåneg 11 / S Stenbocksg 93 A-B 1 440 18 1 440 1936/1989 24 500 

Vetlanda Myresjö 2:147 Nunnevägen 32 163 1 163 1990 470 

Stockholm Rensnålen 5 Strålgatan 8 1 807 44 105 2 1 912 1 939 69 500 

Vetlanda Myresjö 2:139 Nunnevägen 4 163 1 163 1990 470 

Summa 7 337 168 1 537 9 8 874 173 640 

Bygg/ 

renår 

Avtalat 

fastighetsvärde 

tkr 

Malmö Spännet 1 Vattenverksvägen 37 A-C 1 010 18 1 010 1947 11 574 

Malmö Remmen 2 & 3 Ryttaregatan 4 A-D, 6 A-C 2 238 42 40 2 2 278 1947 27 444 

Malmö Hillebarden 3 Allhemsgatan 7 A-C 1 481 31 170 1 1 651 1953 17 482 

Stockholm Ampeln 2 Finn Malmgrens väg 65 731 13 731 1943 13 000 

Stockholm Violen 7 Eriklundsv 2 / Svandammsv 15 947 21 247 2 1 194 1911 25 000 

Växjö Mjölner 7 S Järnvägsg 25 / Wennerbergsg 2 956 16 956 1923/2002 16 421 

Växjö Mjölner 16 Trädgårdsgatan 28 955 16 955 1993 14 208 

Växjö Mjölner 18 Bäckalövsv 2-6 / S Järnvägsg 27-41 10 230 130 494 3 10 724 1929/1990 137 126 

Växjö Myran 1 Sven Baelters väg 7 483 8 483 1970 3 195 

Växjö Myran 2 Sven Baelters väg 5 483 8 483 1970 3 199 

Växjö Myran 8 Framnäsvägen 22 1 351 19 83 1 1 434 1 969 8 851 

Summa 20 865 322 1 034 9 21 899 277 500


VÄRDERINGSMETODIK 

Heimstadens fastighetsvärdering utgår ifrån en årlig extern 

fastighetsvärdering av samtliga fastigheter i beståndet. 

Värderingen är således en intern värdering som baseras på 

en för varje fastighet framtagen extern värdering. Denna 

genomförs vid respektive årsskifte och marknadsvärdet för 

varje enskild fastighet åsätts. 

Kvartalsvis korrigering av marknadsvärdet för respektive 

fastighet görs internt utifrån det senast fastställda externa 

marknadsvärdet. Detta korrigeras för faktisk driftnettoförändring 

och bedömd förändring av marknadens avkastningskrav 

för fastigheten. Bedömning av förändring av avkastningskrav 

för respektive ort fastställs kvartalsvis i samverkan 

med externt värderingsinstitut. 

Heimstaden har genom aktiv handel med fastigheter och 

löpande bostadsrättsombildningar en mycket god marknads- 

och fastighetskännedom. 

Marknadsvärde defi nieras som följer: 

”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den 

mest trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion 

efter att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts 

på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på 

armslängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms 

vara den mest sannolike köparen tas detta således med i 

bedömningen.” 

Förvaltningsfastigheter 

– Värderingsunderlag 

För bostäder utgörs värderingsunderlaget av debiterad 

hyra, specifi cerade hyrestillägg och eventuella rabatter. 

För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, 

indexreglering samt eventuella tillägg såsom värme, vatten, 

elektricitet, dock exkluderat fastighetsskatt och moms. 

Uppskattningen av drifts- och underhållskostnader baseras 

på fastighetens historiska kostnader samt på den externa 

värderarens professionella kunskap om kostnader för likvärdiga 

objekt. Det sistnämnda är en viktig del av värderingen 

då aktiva beslut samt ägarens organisation påverkar 

redovisad kostnad. Därför kan driftskostnad i en värdering 

skilja sig från den redovisade, både positivt och negativt. 

Kostnaderna varierar för varje individuell fastighet beroende 

på fastighetstyp, standard och funktion. 

För varje fastighet har en marknadsrelaterad (förväntad) 

långsiktig vakansgrad åsatts till vilken den aktuella ingående 

vakansen ”normaliseras” över värderingsperioden. 

Utöver ovanstående utgör värderingsunderlaget även av 

ortsprisdata för fastighets och bostadsrättsförsäljningar. 

18 

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER – VÄRDERINGSMETOD 

Värdering görs primärt med hjälp av kassafl ödesanalyser 

som baseras på respektive fastighets driftsnetto. Som 

komplement används nettokapitaliseringsmetoden samt 

ortsprisanalys. 

Utifrån angivna/bedömda driftnetton (observerade hyresnivåer 

och en bedömning av långsiktiga vakanser samt 

drift kostnader) sker en simulering för de kommande fem till 

tio årens intjäningsförmåga och ett nuvärde beräknas (inkl. 

nuvärde av en evighetskapitalisering år fem eller tio enligt 

nettokapitaliseringsmodellen). Summan av de beräknade 

nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde för fastigheten. 

Följande antaganden har använts vid de enskilda 

värderingarna: 

• Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad 

infl ationstakt, tagit i beaktande indexeringsnivån för 

varje kommersiellt kontrakt. 

• Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på 

analyser av genomförda transaktioner, samt individuella 

bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. 

Värdering av projektfastigheter 

Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppbyggnad 

och av obebyggd mark. Projektfastigheterna värderas till 

anskaffningsvärde avseende fastigheter under uppbyggnad 

samt bedömt marknadsvärde avseende obebyggd mark. 

Värdering av rörelsefastigheter 

Som rörelsefastigheter avses kontors- och industrifastigheter 

som används till väsentlig del för eget bruk. Rörelsefastigheter 

värderas till anskaffningskostnad. Avskrivningar 

görs enligt komponentmetoden. Inga rörelsefastigheter 

fanns i portföljen vid bokslutsdagen. 

FASTIGHETERNAS VÄRDE 

Heimstadens fastighetsportfölj hade ett totalt värde om 

10 737 mkr på bokslutsdagen. Detta motsvarar en förändring 

om 148 mkr som fördelar sig enligt nedan: 

Förändring bedömt marknadsvärde, mkr 

Marknadsvärde 2010-12-31 10 459 

Försäljningar under året -188 

Förvärv under året 318 

Marknadsvärde efter transaktioner 

Orealiserad värdeförändring p g a förändrat 

10 589 

avkastningskrav -214 

Orealiserad värdeförändring p g a förändring av driftnetto 362 

Marknadsvärde 2011-12-31 10 737

Under 2011 har avkastningskravet på investerarmarknaden 

för bostadsfastigheter fortsatt att sjunka i centrala lägen 

i större orter och i övriga orter varit i princip oförändrat. 

Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden har under året 

varit oförändrad samtidigt som räntan för upplåning varit 

något sjunkande. På marknader där den mest trolige köparen 

är en bostadsrättförening har avkastningskravet därför 

varit något stigande. Intresset och efterfrågan från bostadsföreningar, 

institutionella placerare och övriga investerare 

av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt. Hyreshöjningar 

och fortsatt driftsoptimering har lett till ett ökat driftnetto. 

Avkastningskraven på de små kommersiella delarna av 

Heimstadens portfölj har under 2011 legat oförändrade. 

Norra Emigranten, Vetlanda 

19 


Förvaltningsfastigheter - Känslighetsanalys 

Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, mkr 

0,75 procentenheter lägre avkastningskrav 12 781 



Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen 10 737 

0,25 procentenheter högre avkastningskrav 10 193 


0,75 procentenheter högre avkastningskrav 9 257


Drabanten, Klippan 

FINANSIERING 

Koncernens räntebärande skulder uppgick per den 31 

december 2011 till 6 645 mkr (6 700 mkr per 2010-12-31). 

Dessa var fördelade mellan sex fi nansiella institut. Minskningen 

med 55 mkr från årets början fördelar sig som följer: 

Förändring lånevolym, mkr 

Räntebärande lån 2010-12-31 6 700 

Återbetalning av lån -943 

Nyupptagna lån 888 

Räntebärande lån 2011-12-31 6 645 

Återbetalning av lån sker normalt till allokerat lånebelopp 

alternativt till allokerat lånebelopp plus en extra amortering 

i samband med försäljning. Nya lån har primärt upptagits i 

hypoteksinstitut i Sverige och Danmark. All fi nansiering sker 

i svenska kronor. 

Räntor och bankmarknad – Heimstadens analys 

År 2011 började med framtidstro och ökad positivism i de 

fi nansiella marknaderna. Tsunami i Japan och en allt mer 

tilltagande skuldkris i PIIGS-länderna bröt dock denna utveckling 

drastiskt och räntorna som inlett året stigande, 

precis som under 2010, föll tillbaka för att avsluta året på 

återigen rekordlåga nivåer. Den 5-åriga svenska swapräntan 

började året kring 3,2 % och steg odramatiskt under 

första kvartalet till en nivå om ca 3,8 % varefter den började 

20 

sin nya väg nedåt igen. Året avslutades med en nivå på 

1,98 % vilket är i paritet med den lägsta nivån på motsvarande 

ränta 2009 i kölvattnet av Lehman-kraschen. Det stora 

fallet inleddes i samband med att USA fi ck en lägre kreditrating 

av Standard & Poors. 

Grekland har tvingats till en (ej helt slutligt defi nierad) 

restrukturering av sin låneskuld och Euro-ländernas ledare 

har gjort många både tappra och ibland tveksamma försök 

att återvinna förtroendet för Europa och Euro-samarbetet. 

En avgörande faktor för marknaden är med vilken kraft och 

styrka Euro-länderna kan samordna sina åtgärder. Tveksamheter 

och oenighet straffas omedelbart av marknaden, 

varmed skuldkrisen i Europa tvingat fram diskussioner 

huruvida den grundläggande legala och fi skala strukturen i 

Europa är optimal eller, vilket är mer troligt, bör förbättras 

och stärkas. 

Oron i Europa och framför allt i Euro-området har inte hållit 

stabila länder som Sverige opåverkade. Den under 2010 

starkt växande svenska ekonomin drabbas nu av den bredare 

kräftgången i Europeisk industri och näringsliv på 

grund av Sveriges höga beroende av export samt på grund 

av vår ekonomis relativt litenhet i förhållande till omvärlden. 

Det sistnämnda innebär att även om svenska banker är 

starka och stabila och trots att Sverige har starka offentliga 

fi nanser så minskar efterfrågan på våra bankers obligatio-

ner då den allmänna oron gör att likvida marknader och 

fi nansiella instrument är vad som efterfrågas mest och där 

kan vi inte mäta oss mot t.ex. amerikanska statspapper 

eller liknande. 

Detta har resulterat i kraftigt stigande upplåningskostnader 

för bankerna för senior osäkrad fi nansiering, vilket dels gjort 

bankfi nansiering dyrare och dels gjort bankerna mer restriktiva 

med fi nansiering då man ej önskat låna upp alltför 

mycket pengar på den marknad som varit under hösten 2011. 

Säkerställda obligationer, som utgör basen för merparten 

av den fi nansiering Heimstaden förlitar sig på och är inriktad 

mot, har åter igen visat sig mer motståndskraftig och 

har inte fått samma kraftiga prispåslag som den osäkrade 

bankfi nansieringen. Heimstaden har därmed inte haft några 

problem under 2011 med fi nansiering och förutser inte några 

problem under 2012. 

Diskussionen kring Basel III-reglernas kommande påverkan 

på fi nansieringskostnader har avtagit då andra påverkansfaktorer, 

såsom bankernas tillgång till kapital, har varit mer 

akuta. När fi nansmarknaderna åter lugnar sig förutser vi en 

återupptagen diskussion kring regleringar och prispåverkan. 

Derivatportföljen 

Heimstadens derivatportfölj började året med ett negativt 

marknadsvärde om 391 mkr. Det negativa värdet fortsatte 

att minska i början av året och var som lägst 293 mkr i april. 

Den därpå följande utvecklingen med kraftig sänkning av 

swap-räntorna medförde att året avslutades med ett negativt 

marknadsvärde om 618 mkr, dvs 227 mkr sämre än vid 

årets början. 

Heimstadens derivatportfölj har under året bestått av 

ränteswappar, stängningsbara ränteswappar, förlängningsbara 

swappar samt forwardstartande swappar. Ett antal nya 

derivattransaktioner av forwardstartande typ etablerades 

under året för att dra nytta av de sänkta räntorna för uppsäkring 

av framtida derivatförfall. 

Låne- och derivatportföljens ränte- och kapitalbindning 

Den genomsnittliga räntebindningstiden justerat för derivatinstrument 

var 4,0 år (4,4). Och på lånen var den genomsnittliga 

kapitalbindningstiden 2,7 år (3,5). Snitträntan, per 

31 december 2011 uppgick till 4,93 procent p.a. vilket är 

i paritet med föregående år (5,0). En momentan förändring 

av STIBOR med en procent per 2011-12-31, allt annat lika, 

påverkar Heimstadens resultat och likviditet med 4,6 mkr 

(1,6) per 2011-12-31. Ökningen i räntekänslighet uppkommer 

p g a förfall av fasträntelån och derivat under 2012. 

21 


Lån och derivat struktur 

Lån (kr) Låneförfall 

Förfall, år Lånebelopp Andel, % 

Snittränta, % 

inkl marginal 

2012 516 114 591 7,8 3,61 

2013 677 621 106 10,2 3,74 

2014 4 081 085 591 61,4 3,36 

2015 735 359 948 11,1 3,07 

> 2016 635 312 400 9,6 3,32 

Summa 6 645 493 637 100,0 3,38 

Lån (kr) Ränteförfall 



inkl marginal 

2012 6 645 493 637 100,0 3,38 

Summa 6 645 493 637 100,0 3,38 

Derivat (kr) 1) Förfall 

Förfall, år Typ 

Nominellt 

belopp Andel, % Snittränta, % 

2012 Betalar fast 983 400 000 17,4 3,95 

2013 Betalar fast 505 000 000 9,0 4,03 

2014 Betalar fast 575 000 000 10,2 4,74 

2015 Betalar fast 1 035 000 000 18,3 4,59 

2016 Betalar fast 400 000 000 7,1 3,74 

2017 Betalar fast 853 557 476 15,1 4,56 

2018 Betalar fast 1 925 000 000 34,1 4,67 

Summa 6 276 957 476 111,3 4,43 

2012 Betalar rörlig -635 112 400 -11,3 -2,39 

Summa -635 112 400 -11,3 -2,39 

Total summa netto 5 641 845 076 100,0 4,66 

1) Inkluderar forwardstartande ränteswappar. 

Lån justerat för derivat (kr) Ränteförfall 



inkl marginal 

2012 1 351 936 161 20,3 5,93 

2013 505 000 000 7,6 4,20 

2014 575 000 000 8,7 4,92 

2015 1 035 000 000 15,6 4,76 

2016 400 000 000 6,0 3,80 

2017 853 557 476 12,8 4,74 

2018 1 925 000 000 29,0 4,85 

Summa 6 645 493 637 100,0 4,93


HOT & MÖJLIGHETER 

Kort sikt (1-3 år): 

Räntorna påbörjade året som vi och de fl esta andra trott 

stigande. Vad gäller de korta räntorna fi ck vi rätt, men vi tillsammans 

med de fl esta som bevakar räntemarknaderna, gick 

fel vad gäller utvecklingen på de längre löptiderna. En eskalerande 

kris i Sydeuropa och därtill hörande ökad riskaversion 

bröt dock denna trend och året slutade med kraftfullt sänkta 

swapräntor. Heimstaden tar aldrig position mot eller för en 

viss typ av ränteändring, varför denna avvikande utveckling 

ej påverkat Heimstaden vare sig positivt eller negativt. 

Avkastningskraven har under året varit relativt stabila. 

Den prognosticerade hyresökningen innebär en stärkning 

av Heimstadens soliditet och en sänkning av belåningsgraden 

i koncernen genom driftens påverkan på marknadsvärdet. 

2011 inleddes fortsatt kallt och snörikt med höga 

snöröjningskostnader och värmekostnader som följd. Slutet 

av 2011 har dock inneburit en återgång till ett ”normal år” 

både vad gäller temperatur och nederbördsmängd. Helåret 

2011 har därmed klimatmässigt varit bättre och närmre ett 

”normalår” än 2010 vilket gjort att resultatets avvikelse 

från budget inte varit speciellt stor. Heimstaden kommer fortsätta 

budgetera efter ”normalår”, men följer detta löpande. 

Belåningsgraderna är fortsatt låga mätt mot de nivåer vi såg 

under första delen av 2000-talet. Belåningsgraderna för 

bostadsfastigheter baseras idag på de nivåer som kan fi nansieras 

genom säkerställda obligationer och ligger därmed 

kring 65–70 % av fastigheternas värden. Denna utveckling 

förutsågs av Heimstaden år 2008 och den fi nansiella strategin 

har anpassats mot bakgrund av detta. 

De kortsiktiga risker Heimstaden nu anser vara mest 

aktuella på marknaden är: 

• Vakansrisker 

• Ränterisker 

• Klimatrisker 

Vakansrisker ser Heimstaden fortsatt inte som någon större 

risk. Vakanserna har förbättrats kraftfullt i Heimstadens 

fastighetsportfölj på grund av dels proaktivt arbete, dels en 

stabil ekonomisk utveckling. Avseende ränterisk så är 

Heimstaden fortsatt högt räntesäkrade varmed man vare 

sig får ta del av den positiva effekten av sjunkande räntor 

eller den negativa av stigande räntor. Ett antal större förfall i 

derivatportföljen inträffar under 2012 varmed en begränsad 

positiv likviditetseffekt kommer att uppträda då dagens 

marknadsräntor är lägre än de som är kopplade till de fi nansiella 

derivatinstrumet som förfaller. Ränterisken analyseras 

22 

kvartalsvis i en 10-års prognos för att se effekten på 

Heimstadens resultat och kassafl öde utifrån olika sce narion 

gällande ränteutvecklingen. Intäkter i fastighets bolag 

generellt sätt och i bostadsbolag i synnerhet, 

stiger över tiden vilket ger en naturlig motståndskraft mot 

ökade räntenivåer. 

Möjligheterna 2012 ligger framför allt i den historiskt höga 

yield-spread (avkastningskrav på fastighet reducerat med 

t.ex. en 5 årig swapränta) som ges vid nyförvärv. Kompletteringsförvärv 

eller nyetableringar kommer att kunna göras 

med ett långsiktigt mycket stabilt och säkert kassafl öde. 

Konkurrensen är fortsatt mycket hög om bra objekt och 

mot bakgrund av bankernas utlåningskapacitet kommer 

troligen inte transaktionsmarknaden att blomstra under åtminstone 

inledningen av året. 

Mellanlång till lång sikt (>4 år): 

De mer långsiktiga riskerna som Heimstaden förutser är 

precis som föregående år: 

• Vakansrisker 

• Hyresättningsrisker 

• Ränterisker 

• Refi nansieringsrisker 

• Klimatrisker 

Heimstadens bostadsvakans är vid slutet av 2011 nere på 

en nivå som kan beskrivas som omfl yttningsvakans. Vi kan 

därmed inte förvänta oss ytterligare reduktion i nivån per 

december 2011. Långsiktigt skall Heimstaden nu försöka

hållla dessa nivåer genom fortsatt aktivt uthyrningsarbete 

samt genom att erbjuda marknaden bra lägenheter i bra 

lägen. Utan att släppa fokus på bostadsuthyrning kommer 

ytterligare fokus att läggas på aktivt arbete av lokalvakanserna 

där det fi nns potential för reduktion. 

Beträffande ränterisker har detta behandlats tidigare och 

Heimstaden kommer fortsätta att ha en konservativ inställning 

vad gäller att påta sig denna typ av exponering. Därmed 

förutser vi ingen större negativ påverkan på Heimstadens 

resultat i framtiden från denna typ av risk. Det föreligger 

däremot en möjlighet att långsiktigt sänka lånekostnaden vid 

derivatförfall vid ett långvarigt lågräntescenario. 

Låga räntor är i grunden bra för fastighetsbolag trots negativa 

marknadsvärden på derivatportföljer. Refi nansiering blir 

enklare mot bakgrund av bättre kassafl öden, vilket ligger 

högt upp på bankernas önskelista vid utlåning. Heimstaden 

står starkt i sina kommande refi nansieringsprocesser 

mot bakgrund av en marknadsmässigt låg belåningsgrad 

på portföljen och ett brett nätverk av fi nansiella institutioner 

som leverantörer av kapital. 

MÅL 

Finansiella mål 2012 

• Soliditet skall uppgå till 30%. Per bokslutsdagen var 

soliditeten 27,1 %, vilket vara en förbättring med 0,4 % 

från 2010-12-31. 

• Ränterisker skall hanteras med i huvudsak derivatinstrument 

och säkerställa att budgeterat kassafl öde påverkas 

med maximalt 25 % på koncernbas av en 1 % momentan 

23 


förändring av underliggande interbankränta. Målet bryts 

ned på enskilda koncernbolag för styrning av explicita 

krav från långivare. Detta mål uppfylldes år 2011. 

• Kapitalbindning på lån skall styras mot att maximalt 25 % 

av lånen förfaller inom två år samt att låneförfall är väl 

spridda över tid. Inom loppet av 2012 och 2013 förfaller 

ca 18 % av Heimstadens totala lånevolym varmed denna 

del av målet uppnåddes. En stor koncentration av låneförfall 

under 2014 kvarstår dock fortsatt varmed denna 

del ej kan anses uppfylld ännu. 

Verksamhetsmål 2012 

• Uthyrningsgrad för Heimstadens bostadslägenheter skall 

uppgå till 99 %. Per bokslutsdagen uppgick denna till 

99,4 %, vilket var 0,1 procentenheter bättre än 2010-12-31. 

• Driftskostnader, exklusive administration och fastighetsskatt, 

skall utgöra maximalt 38% av bolagets nettointäkter. 

Detta skall uppnås bland annat genom fortsatt effektiviseringsarbete 

inom mediaförbrukning (el, värme, vatten 

och renhållning). För 2011 var denna procentsats 41,6 %, 

vilket var sämre än målet men 2,3 procentenheter bättre 

än 2010. 

• Förvaltningsorganisationen optimeras ytterligare för att 

kostnadseffektivt skapa trygghet, trivsel och bra service 

för våra boende. 

• Fastighetsportföljen renodlas ytterligare mot att innehålla 

bostadsfastigheter i centrala lägen i tillväxtorter. Flertalet 

transaktioner under 2011 är genomförda mot denna 

bak grund och arbetet fortsätter framöver. 

• Tillväxt genom förvärv. 

Posse, Karlskrona


VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 

Investorförsäljningar 

Sedan balansdagen har fastigheten Merkurius 12 i Klippan 

avyttrats den 23 februari 2012. Försäljningen har skett 

genom bolagsaffär. Överenskommet fastighetsvärde var 

42,8 mkr, vilket överensstämmer med bokfört värde per 

2011-12-31. 

Avtal har träffats med köpare avseende försäljning av fastigheten 

Bergslagen 27 i Stockholm. Överenskommet fastighetsvärde 

är 25 msek, motsvarande 40 200 kr/kvm, och 

överstiger bokfört värde med drygt 11%. Försäljning sker 

genom bolagsaffär och tillträde sker den 3 april 2012. 

Fastighetsförvärv 

Heimstaden Lägenheter AB har den 24 februari 2012 förvärvat 

tomträtten till fastigheten Styrkan 15 i Malmö. Förvärvet har 

skett genom bolagsaffär. 

24 

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION 

Till årsstämmans förfogande står: 

Balanserad vinst 587 663 804 

Årets resultat -41 446 495 

546 217 309 

Styrelsen föreslår att 546 217 309 kr balanseras i ny räkning. 

Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning 

i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning 

med tillhörande tilläggsupplysningar och noter. 

Madrid, Landskrona

Koncernen i sammandrag 2009 – 2011 

tkr 2011 2010 2009 

Resultaträkning 

Hyresintäkter 773 528 755 705 815 305 

Driftkostnader -381 376 -391 805 -390 371 

Central administration -25 754 -22 966 -21 960 

Övriga rörelseintäkter och kostnader 20 599 21 573 1 389 

Rörelseresultat 386 997 362 507 404 363 

Finansiella intäkter 5 693 6 873 18 871 

Finansiella kostnader -338 339 -336 281 -352 557 

Förvaltningsresultat 54 351 33 099 70 677 

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 145 555 740 890 248 159 

Värdeförändring räntederivat -226 623 141 851 84 414 

Aktuell skatt -74 -1 096 47 

Uppskjuten skatt 31 118 -195 968 -85 779 

Årets resultat 4 327 718 776 317 518 

Balansräkning 

Förvaltningsfastigheter 10 736 519 10 458 969 10 424 168 

Övriga anläggningstillgångar 237 090 94 259 578 421 

Omsättningstillgångar 191 647 335 607 258 247 

Summa tillgångar 11 165 256 10 888 835 11 260 836 

Eget Kapital 3 026 667 2 906 177 2 779 805 

Uppskjuten skatt 667 833 698 536 513 468 

Räntebärande skulder 6 645 493 6 699 622 7 225 840 

Räntederivat 617 530 390 907 532 758 

Ej räntebärande skulder 207 733 193 593 208 965 

Summa skulder 11 165 256 10 888 835 11 260 836 

Fastighetsrelaterade nyckeltal 

Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 815 824 867 

Hyresintäkter per kvm, kr 949 917 940 

Driftkostnader per kvm, kr 

Driftkostnader exkl administration och fastighetsskatt, 

-468 -475 -450 

per kvm, kr -396 -403 -377 

Finansiella nyckeltal 

Belåningsgrad1) ,% 61,9 62,6 67,9 

Soliditet, % 27,1 26,7 24,7 

Genomsnittlig ränta per 31 december, % 4,9 5,0 4,5 

Räntebindningstid, år 3,9 4,4 5,0 

Kapitalbindningstid, år 2,7 3,5 4,5 

1) Justerad för lån i avyttrande men ej tillträdda fastigheter 

Heimstaden har upprättat sin koncernredovisning enligt IFRS första gången 2010. Jämförelseåret 2009 har räknats om i 

enlighet med IFRS 1. Övriga historiska värden är inte omräknade varför endast 2009, 2010 och 2011 presenteras ovan. 

25 

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | HEIMSTADEN 2011

FINANSIELLA RAPPORTER | HEIMSTADEN 2011 

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT – KONCERNEN 

Belopp i tkr Not 2011 2010 

Hyresintäkter 3 773 528 755 705 

Driftkostnader 4,6 -381 376 -391 805 

Driftnetto 392 152 363 900 

Central administration 5,6 -25 754 -22 966 

Övriga rörelseintäkter 7 20 725 16 252 

Resultat från andel i intressebolag -126 5 321 

Rörelseresultat 386 997 362 507 

Finansiella intäkter 8 5 693 6 873 

Finansiella kostnader 9 -338 339 -336 281 

Förvaltningsresultat 54 351 33 099 

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 10 145 555 740 890 

Värdeförändring räntederivat 11 -226 623 141 851 

Resultat före skatt -26 717 915 840 

Aktuell skatt 12 -74 -1 096 

Uppskjuten skatt 12 31 118 -195 968 

Årets resultat 4 327 718 776 

Övrigt totalresultat – – 

Totalresultat 4 327 718 776 

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. 

Data per aktie 

Genomsnittligt antal utestående aktier 660 200 660 200 

Resultat efter skatt, kr 7 1 089 

Ingen utspädningseffekt föreligger. 

26

RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN 

Belopp i tkr Not 2011-12-31 2010-12-31 

27 


TILLGÅNGAR 

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Förvaltningsfastigheter 13 10 736 519 10 458 969 

Materiella anläggningstillgångar 14 4 002 2 492 

Andelar i intressebolag 15 9 303 9 429 

Andra långfristiga värdespappersinnehav 16 500 500 

Fordringar hos moderbolag 17 205 407 68 193 

Andra långfristiga fordringar 18 17 878 13 645 

Summa anläggningstillgångar 10 973 609 10 553 228 

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 

Bostadsrättsandelar 19 9 695 14 485 

Kundfordringar 20 6 892 7 481 

Övriga fordringar 21 424 173 430 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22 12 749 16 404 

Kassa och bank 161 887 123 807 

Summa omsättningstillgångar 191 647 335 607 

SUMMA TILLGÅNGAR 11 165 256 10 888 835


RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN 

28 

Koncernen 


EGET KAPITAL OCH SKULDER 

EGET KAPITAL 

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 23 

Aktiekapital 66 020 66 020 

Balanserat resultat 2 960 647 2 840 157 

Summa eget kapital 3 026 667 2 906 177 

SKULDER 

Långfristiga skulder 

Långfristiga räntebärande skulder 24 6 129 378 5 684 057 

Räntederivat 25 617 530 390 907 

Uppskjuten skatteskuld 27 667 833 698 536 

Summa långfristiga skulder 7 414 741 6 773 500 

Kortfristiga skulder 

Kortfristiga räntebärande skulder 24 516 115 1 015 565 

Leverantörsskulder 35 442 28 726 

Aktuella skatteskulder 1 985 5 862 

Övriga skulder 19 549 14 591 

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 150 757 144 414 

Summa kortfristiga skulder 723 848 1 209 158 

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 165 256 10 888 835 

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 

Ställda säkerheter 29 9 740 972 9 445 574 

Ansvarsförbindelser 30 8 278 inga 

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – KONCERNEN 

Belopp i tkr 

Antal 

utestående 

aktier Aktiekapital 

Hänförligt till moderbolagets aktieägare 

Balanserat 

resultat 

Summa 

eget kapital 

Eget kapital 2009-12-31 660 200 66 020 2 713 785 2 779 805 

Utdelning -592 403 -592 403 


Eget kapital 2010-12-31 660 200 66 020 2 840 158 2 906 178 

Aktieägartillskott 116 162 116 162 


Eget kapital 2011-12-31 660 200 66 020 2 960 647 3 026 667

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN – KONCERNEN 

29 

Koncernen 



Den löpande verksamheten 

Resultat före skatt -26 717 915 840 

Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet 1 399 -3 783 

Värdeförändering förvaltingsfastigheter -145 555 -740 890 

Värdeförändring räntederivat 226 623 -141 851 

Betald skatt 

Kassafl öde från den löpande verksamheten före 

– – 

förändringar av rörelsekapital 55 750 29 316 

Förändring rörelsekapital 

Förändring av kortfristiga fordringar 4 534 7 706 

Förändring av bostadsrättsandelar 4 790 15 214 

Förändring av kortfristiga skulder 14 066 -16 468 

Kassafl öde från den löpande verksamheten 79 140 35 768 

Investeringsverksamheten 

Förvärv av fastigheter -280 317 -227 517 

Investeringar i fastigheter -38 160 -25 223 

Övriga investeringar -3 070 -461 

Försäljning av fastigheter 359 900 775 217 

Förändring av fi nansiella tillgångar -4 233 15 216 

Kassafl öde från investeringsverksamheten 34 120 537 232 

Finansieringsverksamheten 

Utbetald utdelning – -14 528 

Lämnade lån till moderbolaget -21 051 -68 193 

Förändring räntebärande skulder -54 129 -526 218 

Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten -75 180 -608 939 

Årets kassafl öde 38 080 -35 939 

Likvida medel vid årets början 123 807 159 746 

Likvida medel vid årets slut 161 887 123 807 

Upplysningar om räntor 

Betald ränta uppgår till 335 688 338 166 

Erhållen ränta uppgår till 1 951 972


Noter – Koncernen 

(Belopp i tkr om inget annat anges) 

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 

Not 1 Redovisningsprinciper 

Allmän information 

Heimstaden AB (publ) är ett aktiebolag registrerat i Sverige med 

säte i Malmö. Heimstadens verksamhet består av att äga, utveckla 

och förvalta bostadsfastigheter. Verksamheten beskrivs 

mer utförligt i förvaltningsberättelsen. 

Grunder för redovisningen 

Koncernredovisningen har upprättats enligt av EU godkända 

International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar 

av International Financial Reporting Interpretations 

Committée (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats 

i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för 

fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1. 

Räkenskaperna är upprättade baserat på anskaffningsvärde 

förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat som redovisas 

till verkligt värde. 

Viktiga antaganden och bedömningar 

För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS 

och god redovisningssed krävs det att företagsledningen och 

styrelsen gör en del väsentliga antaganden och bedömningar 

som påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader 

samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig 

från gjorda antaganden och bedömningar. 

Det område där antaganden och bedömningar skulle kunna 

innebära risk för justeringar i redovisade värde avseende tillgångar 

och skulder under framtida redovisningsperioder utgörs 

främst av värdering av förvaltningsfastigheter. Ändrade 

förutsättningar kan ge en väsentlig påverkan av koncernens 

resultat och fi nansiella ställning. Värdet av en fastighet kan endast 

med säkerhet fastställas när en försäljningslikvid erhållits. 

Vid rapporteringstillfället görs en uppskattning av marknadsvärdet 

som redovisningsmässigt benämns verkligt värde. 

Verkligt värde bestäms utifrån antaganden om framtida kassafl 

öde och avkastningskrav. De antaganden och bedömningar 

som gjort i detta sammanhang framgår av not 13. 

Koncernredovisning 

Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget, 

samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt 

har bestämmande infl ytande. 

30 

Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden. 

Detta innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, 

fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas 

verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna 

kapital ingår därför endast den del av dotterbolagens kapital 

som har tillkommit efter förvärvet. Under året förvärvade bolag 

inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende tiden 

efter förvärvet. Koncerninterna fordringar och skulder samt 

transaktioner mellan bolag i koncernen liksom koncerninterna 

vinster och förluster elimineras i sin helhet. 

Koncernen omfattar förutom moderbolaget de i moderbolagets 

not 9 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncernen 

samt intressebolaget angivet i not 15. 

Som intressebolag betraktas de bolag som inte är dotterbolag, 

men där bolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 procent 

av rösterna. Intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. 

Detta innebär att andelar i ett intressebolag redovisas 

till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter 

justeras med bolagets andel av förändringen i intressebolagets 

nettotillgångar. I resultaträkningen redovisas bolagetsandel 

av intressebolagets resultat. 

Intäkter 

Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyrorna 

sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på 

perioden redovisas som intäkter. Förskottshyror redovisas 

således som förutbetalda intäkter. 

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas när överföring av 

betydande risker och förmåner övergått till motpart. Som huvudprincip 

redovisa därav dessa intäkter på tillträdelsedagen 

såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpeavtalet. 

Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. 

Finansiella kostnader 

Finansiella kostnader avser ränta och andra lånekostnader och 

redovisas som kostnad i den period de hänför sig till. Kostnader 

för räntederivatavtal ingår även i denna post och betalningsströmmar 

för räntederivatavtalen kostnadsförs i den period de 

avser. Värdejustering till verkligt värde av räntederivaten ingår 

ej i posten utan redovisas som separat post i resultaträkningen.

Inkomstskatter 

Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt 

och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen 

förutom då den underliggande transaktionen redovisas direkt 

mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redovisas 

direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt 

beräknas utifrån gällande skattesats, för närvarande 26,3 %. 

Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för perioden. 

Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade 

resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och 

ej avdragsgilla poster. I aktuell skatt ingår även justering av 

aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. 

Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader enligt 

balansräkningsmetoden mellan en tillgångs eller en skulds 

redovisade respektive skattemässiga värde. Uppskjuten skatteskuld 

är skatt som hänför sig till skattepliktiga temporära skillnader 

och som ska betalas i framtiden. Uppskjuten skattefordran 

representerar en reduktion av framtida skatt som 

hänför sig till avdragsgilla temporära skillnader, skattemässiga 

underskottsavdrag eller andra skatteavdrag. Värdering av 

samtliga skatteskulder/skattefordringar sker till nominella 

belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som 

är beslutade. 

Uppskjutna skatteskulder i koncernen avser huvudsakligen 

skillnader i bedömt verkligt värde och skattemässigt värde på 

fastigheter samt skillnader mellan verkligt värde och anskaffningsvärde 

på räntederivat. 

Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen avseende 

underskottsavdrag och avdragsgilla temporära skillnader 

i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas 

mot framtida skattepliktiga överskott. 

Vid förvärv av bolag görs bedömning om förvärvet avser 

ett förvärv av rörelse eller ett tillgångsförvärv av fastigheter. 

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt utan 

eventuell uppskjuten skatt reducerar istället anskaffaningsvärdet. 

Samtliga Heimstadens förvärv har bedömts vara tillgångs 

förvärv vilket innebär att uppskjuten skatt som fanns 

vid förvärvstillfället ej fi nns upptagen i balansräkningen. 

Leasingavtal 

Samtliga hyreskontrakt kopplade till Heimstadens förvaltningsfastigheter 

har betraktats som operationella leasingavtal, 

se not 3. 

31 


Tomträttsavtal har betraktats som operationell leasing. Tomträttsavgälden 

redovisas som kostnad den period den avser. 

Det fi nns även ett mindre antal leasingavtal där Heimstaden är 

leasetagare. Dessa har betraktats som operationella leasingavtal 

och avser främst bilar och kontorsinventarier. 

Förvaltningsfastigheter 

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att 

generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Heimstadens 

samtliga fastigheter har klassifi cerats som förvaltningsfastigheter. 

Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad 

inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala 

redovisningen redovisas förvaltningsfastigheterna till verkligt 

värde i balansräkningen med värdeförändringen i resultaträkningen. 

Verkligt värde baseras på en intern värdering av varje 

enskild fastighet. För mer detaljer kring värderingsmodell se 

not 13. 

Tillkommande utgifter som är av värdehöjande karaktär aktiveras. 

Utgifter för reparationer och underhåll kostnadsförs i 

den period de uppkommer. 

Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas som huvudprincip 

på tillträdesdagen då riskerna och de ekonomiska förmånerna 

övergår. 

Materiella anläggningstillgångar 

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde 

med tillägg för uppskrivningar och med avdrag för avskrivningar 

och eventuella nedskrivningar. 

Materiella anläggningstillgångar består av inventarier. Avskrivningar 

görs linjärt över bedömd nyttjandeperiod som normalt 

uppgår till fem år. 

Nedskrivningar av anläggningstillgångar sker när det redovisade 

värdet överstiger återvinningsvärdet. Individuell prövning 

sker för varje tillgång vid indikation av nedskrivningsbehov. 

Finansiella instrument 

En fi nansiell tillgång eller en fi nansiell skuld tas upp i balansräkningen 

när Heimstaden blir part i ett avtal. En fi nansiell 

tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna realiseras, 

förfaller eller bolaget tappar kontrollen över dem. En 

fi nansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen 

fullgörs eller på annat sätt utsläckts.


Initialt redovisas fi nansiella instrument till anskaffningsvärde 

motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader 

med undantag för kategorin fi nansiella instrument redovisade 

till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader 

inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter 

beroende av kategorisering av det fi nansiella instrumentet. 

Nedan framgår hur olika fi nansiella instrument kategoriseras. 

Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde 

via resultaträkningen 

Kategorin avser två grupper av fi nansiella tillgångar och skulder, 

dels tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsändamål, 

dels andra tillgångar och skulder som bolaget initialt 

valt att defi niera i denna kategori (enligt Fair Value Option). 

Derivat klassifi ceras som att de innehas för handelsändamål 

om de inte är defi nierade som säkringar. Finansiella tillgångar 

och skulder i denna kategori värderas till verkligt värde med 

värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Heimstaden 

har inte klassifi cerat några fi nansiella tillgångar eller skulder 

enligt Fair Value Option. Säkringsredovisning tillämpas inte utan 

värdeförändringar av derivat redovisas till verkligt värde via 

resultaträkningen. 

I denna kategori redovisas räntederivat. 

Räntederivat 

Räntederivat redovisas i balansräkningen vid kontraktsdagen 

och värderas till verkligt värde. Heimstaden använder derivat 

för att reducera ränteriskerna genom att upplåning till rörlig ränta 

växlas till fast ränta, och motsatt, genom ränteswapkontrakt. 

Koncernen redovisar räntederivaten som fi nansiella instrument 

värderade till verkligt värde via resul taträkningen. Löpande 

betalningsströmmar under avtalen resul tatförs för den period 

de avser. Verkligt värde fastställs genom användande av 

allmänt vedertagna beräkningsmetoder som baseras på 

marknadsräntor noterade på bokslutsdagen för de olika löptiderna. 

Detta innebär att verkligt värde fastställs enligt värderingsnivå 

2, IFRS 7 punkt 27A. 

Lånefordringar och kundfordringar 

Finansiella tillgångar som har fastställda eller fastställbara betalningar 

och som inte noteras på en aktiv marknad redovisas 

som fordringar. Lånefordringar och kundfordringar har efter 

individuell värdering upptagits till de belopp som de beräknas 

infl yta. Detta innebär att de är upptagna till anskaffningsvärde 

reducerat med eventuella osäkra fordringar. 

32 

Kassa och bank avser tillgodohavande i bank och redovisas till 

nominellt värde. 

I denna kategori ingår långfristiga fordringar, kundfordringar, 

kassa och bank samt övriga fi nansiella fordringar. 

Övriga fi nansiella skulder 

Räntebärande skulder redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde. 

Upplupna räntor redovisas såsom upplupna 

kostnader. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med 

kort löptid redovisas till nominellt värde. 

I denna kategori ingår räntebärande skulder, leverantörsskulder 

samt övriga fi nansiella skulder. 

Segmentredovisning 

Heimstaden organiserar och styr sin verksamhet utifrån geografi 

ska områden. Dessa geografi ska områden utgör grunden 

för defi nitionen av segment. 

Kassafl ödesanalyser 

Kassafl ödesanalyserna har upprättats enligt indirekt metod. 

Nya redovisningsprinciper 

Förändringar och förtydliganden av befi ntliga standarder 

har gjorts och har trätt i kraft 2011. Inga av dessa mindre 

förändringar och förtydligande har haft någon påverkan på 

Heim stadens redovisning. 

Vid tidpunkten för upprättandet av detta års koncernredovisning 

har standarder publicerats som inte trätt i kraft, IFRS 

9-13. Den standard som bedöms kunna ha en framtida påverkan 

av Heimstadens fi nansiella rapporter är IFRS 9, Finansiella 

instrument. IFRS 9 ersätter de delar i IAS 39 som är relaterade 

till klassifi cering och värdering av fi nansiella instrument. 

Ikraftträdandet är dock skjutet till det räkenskapsår som påbörjas 

den 1 januari 2015 och standarden är ännu inte antagen 

av EU.

Not 3 Hyresintäkter 

tkr 2011 2010 

Bostäder 684 787 662 291 

Lokaler 79 273 84 315 

Garage och p-plats 9 468 9 099 

773 528 755 705 

Hyreskontraktens löptider 

Antal 

kontrakt 

Bedömt 

kontraktsvärde 

2012 

Andel av 

värdet 

2012 251 26 387 3 % 

2013 128 19 804 2 % 

2014 121 20 661 3 % 

2015 43 7 675 1 % 

2016- 18 5 125 1 % 

Summa lokaler 561 79 652 10 % 

Vakanta lokaler 190 7 815 1 % 

Bostäder 11 818 721 586 88 % 

Garage och p-plats 3 974 11 525 1 % 

Total 14 433 820 578 100 % 

Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt med en kontraktstid om 3 till 

5 år och är normalt indexreglerade. Hyresavtal avseende bostäder, vilket 

utgör 88 % av det totala kontraktsvärdet, ingås normalt i tillsvidareform 

med en normal uppsägningstid för hyresgästen om 3 månader. 

33 


Not 2 Segmentredovisning 

Segmentsrapportering upprättas för koncernens geografi ska områden. Heimstaden har identifi erat tre segment som utgörs av de geografi ska områdena 

Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge. I segmentens resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara poster 

samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Heimstaden har som affärsidé att äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter. 

Fastighetsinnehavet består i all väsentlighet av bostadsfastigheter varför inga andra segment utöver geografi ska områden har identifi erats. 


Stockholm/ 

Mälardalen Småland/ 

Blekinge Koncernen 

totalt 

Not 4 Driftkostnader 


Stockholm/ 

Mälardalen Småland/ 

Blekinge Koncernen 

totalt 


Resultaträkning 

Hyresintäkter 351 442 229 744 192 342 773 528 346 066 223 499 186 140 755 705 

Driftkostnader -177 902 -104 919 -98 555 -381 376 -178 586 -111 194 -102 025 -391 805 

Driftnetto 173 540 124 825 93 787 392 152 157 480 122 305 84 115 363 900 

Central administration ofördelat – – – -25 754 – – – -22 966 

Övriga intäkter och kostnader ofördelat – – – 20 599 – – – 21 573 

Finansnetto ofördelat – – – -332 646 – – – -329 408 

Förvaltningsresultat 173 540 124 825 93 787 54 477 157 480 122 305 84 115 33 099 

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 39 265 63 434 42 856 145 555 424 155 260 767 55 968 740 890 

Värdeförändring derivat ofördelat – – – -226 623 – – – 141 851 

Resultat före skatt 212 805 188 259 136 643 -26 591 581 635 383 072 140 083 915 840 

Balansräkning 

Förvaltningsfastigheter 5 552 819 3 085 200 2 098 500 10 736 519 5 515 969 3 045 900 1 897 100 10 458 969 

Ofördelade tillgångar – – – 428 737 – – – 429 866 

Summa tillgångar 5 552 819 3 085 200 2 098 500 11 165 256 5 515 969 3 045 900 1 897 100 10 888 835 

Eget kapital – – – 3 026 667 – – – 2 906 177 

Skulder till kreditinstitut 3 196 129 1 919 482 1 529 882 6 645 493 3 422 045 1 866 816 1 410 761 6 699 622 

Övriga ofördelade skulder – – – 1 493 096 – – – 1 283 036 

Summa skulder och eget kapital 3 196 129 1 919 482 1 529 882 11 165 256 3 422 045 1 866 816 1 410 761 10 888 835 

Investeringar i förvaltningsfastigheter 25 962 6 742 5 456 38 161 12 894 9 621 3 616 26 131 

I drift ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, 

renhållning och försäkringar. Underhållskostnaderna består av såväl periodiska 

som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard. 

Fastighetsadministration avser kostnader för uthyrning, ekonomitjänster 

samt vissa övergripande fastighetsförvaltande tjänster. 

Driftkostnader, tkr 2011 2010 

Drift 243 681 258 363 

Underhåll 77 392 72 984 

Fastighetsskatt 18 186 16 487 

Tomträttsavgäld 524 569 

Fastighetsadministration 40 405 41 864 

Avskrivningar 1 188 1 538 

381 376 391 805 

Driftkostnader kr/kvm 2011 2010 

Drift 299 313 

Underhåll 95 88 

Fastighetsskatt 22 20 

Tomträttsavgäld 1 1 

Fastighetsadministration 50 51 

Avskrivningar 1 2 

468 475


Not 5 Central administration 

Till central administration hör kostnader på koncernövergripande nivå 

som inte direkt är hänförbara till fastighetsförvaltningen, såsom kostnader 

för koncernledning, fastighetsinvesteringar och fi nans. I kostnader för 

central administration ingår även ersättning till revisorerna enlig nedan: 


Revisionsuppdrag 1 224 964 

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 12 81 

Skatterådgivning – – 

Övriga uppdrag 200 157 

1 436 1 202 

Not 6 Personal 

Medelantal anställda 

2011 2010 

Medelantal anställda 125 131 

varav kvinnor 40 45 

Löner, ersättningar m m. 

Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått 

med följande belopp: 

Styrelse – – 

VD 

Grundlön 1 430 1 205 

Förmåner 54 70 

Rörlig lön – – 

Pensionskostnader 377 383 

Övriga ledande befattningshavare: 

1 861 1 658 

Grundlön 5 214 5 846 


Rörlig lön – – 

Pensionskostnader 940 1 229 

Övriga anställda: 

6 525 7 415 

Löner 35 767 37 267 


Pensionskostnader 2 809 2 393 

38 744 39 838 

Sociala kostnader 12 991 14 641 

Styrelseledamöter och ledande befattningshavare 

Styrelseledamöter 3 3 

varav kvinnor – – 

VD och ledande befattningshavare 6 8 

varav kvinnor 2 2 

Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämman utgått med 0 (0). Till VD 

har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med 1 484 (1 275). 

Ingen rörlig ersättning har utgått (0). Mellan bolaget och VD gäller en 

ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från bolagets 

sida erhålls avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. För ledande 

befattningshavare och övrig personal fi nns sedvanliga pensionsutfästelser 

inom ramen för allmän pensionsplan. 

34 

Not 7 Övriga rörelseintäkter 


Vinst vid avyttring av bostadsrättsandelar 11 626 7 553 

Externa förvaltningsuppdrag 3 094 2 540 

Övriga intäkter 6 005 6 159 

Summa övriga rörelseintäkter 20 725 16 252 

Not 8 Finansiella intäkter 


Ränteintäkter moderbolag 3 386 5 188 

Ränteintäkter övriga 1 951 972 

Räntebidrag 356 713 

5 693 6 873 

Not 9 Finansiella kostnader 


Räntekostnader 338 339 336 281 

338 339 336 281 

Not 10 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 


Försäljningsintäkt 186 483 958 829 

Redovisat värde sålda fastigheter 

Orealiserad värdeförändring pga förändring 

-188 478 -951 863 

av avkastningskrav 

Orealiserad värdeförändring pga förändring 

-214 752 476 701 

av driftnetto 362 302 257 223 

145 555 740 890 

Under 2011 har avkastningskravet på investerarmarknaden för bostadsfastigheter 

fortsatt att sjunka i centrala lägen i större orter och i övriga 

orter varit i princip oförändrat. Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden 

har under året varit oförändrad samtidigt som räntan för upplåning 

varit något sjunkande. På marknader där den mest trolige köparen är en 

bostadsrättförening har avkastningskravet därför varit något stigande. 

Intresset och efterfrågan från bostadsföreningar, institutionella placerare 

och övriga investerare av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt. Hyreshöjningar 

och fortsatt driftsoptimering har lett till ett ökat driftnetto. 

Avkastningskraven på de små kommersiella delarna av Heimstadens 

portfölj har under 2011 legat oförändrade.

Not 11 Värdeförändring räntederivat 


Orealiserad värdeförändring 226 632 141 851 

226 632 141 851 

Räntederivat används för att begränsa påverkan av ränteförändringar. 

Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt 

över- eller undervärde på räntederivaten och redovisas ovan som 

orealiserad värdeförändring. 

Not 12 Skatt 


Aktuell skatt -74 -1 096 

Uppskjuten skatt 31 118 -195 968 

31 044 -197 064 

Redovisat resultat före skatt -26 717 915 840 

Skatt enligt gällande skattesats 7 027 -240 866 

Skatteffekt av: 

Ej avdragsgilla kostnader -96 -61 

Ej skattepliktiga intäkter 12 1 

Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar 24 134 42 463 

Skatt på andel i resultat från intressebolag -33 1 399 

31 044 -197 064 

Not 13 Förvaltningsfastigheter 

tkr 2011-12-31 2010-12-31 

Ingående balans 10 458 969 10 424 168 

Investeringar 318 478 252 740 

Försäljningar -188 478 -951 863 

Orealiserad värdeförändring 147 550 733 924 

Utgående balans 10 736 519 10 458 969 

Marknadsvärde defi nieras som: 

”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest trolige 

köparen är berdda att genomföra en transaktion efter att fastigheter 

under rimlig tid marknadsförts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts 

ske på armlängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms 

vara den mest trolige köparen tas detta med i bedömningen” 

Värderingsmetodik 

Heimstadens fastighetetsvärdering tar sin utgångspunkt i en årlig extern 

värdering med bokslutsdagen som värdetidpunkt. Värderingen är 

således en intern värdering som baseras på en för varje fastighet framtagen 

extern oberoende värdering. Marknadsvärdet för varje fastighet 

korrigeras internt kvartalsvis för faktiska driftnettoförändring samt för 

bedömda förändringar av marknadens avkastningskrav. 

Kvartalsmässig bedömning av förändring av marknadens avkastningskrav 

sker på ortsbas (ej fastighetsbas) i samarbete med externt värderingsinstitut. 

Värderingsmodell 

Värderingen görs primärt med hjälp av kassafl ödesanalyser som baseras 

på respektive fastighets bedömda driftnetto. Som komplement till 

detta används nettokapitaliseringsmetoden samt ortsprisanalys. I kassafl 

ödesanalysen simuleras angivna/bedömda driftnetton för de kommande 

fem till tio åren och ett nuvärde beräknas, inklusive nuvärdet av 

35 


en evighetskapitalisering, enligt nettokapitaliseringsmetoden, år fem eller 

tio. Summan av de beräknade nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde 

för fastigheten. 

Följande antaganden har generellt används: 

- Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntat infl ationstakt 

dock med hänsyn tagen till indexeringsnivån för varje kommersiellt 

kontrakt, och 

- Diskonteringsräntan och avkastningskrav baserade på analyser av 

genomförda transaktioner samt individuella bedömningar avseende 

risknivå och fastighetens marknadsposition. 

Antagande om avkastningskrav 

Vid värderingen har nedanstående avkastningskrav använts för de olika 

geografi ska segmenten. 

Avkastnings- Andel, Fastighets- 

Segment 

krav, % 

% värde, mkr 

Öresundsregionen 4,1 52 5 553 

Stockholm/Mälardalen 4,8 28 3 085 

Småland/Blekinge 6,0 20 2 099 

100 10 737 

Genomsnittligt avkastningskrav uppgår till 4,7 %. 

Känslighetsanalys 

Marknadsvärdet på en fastighet kan endast fastställas när den säljs. 

Fastighetsvärderingar är estimat som bygger på vedertagna principer 

baserade på vissa antaganden. Värderingen innehåller således naturligt 

en osäkerhet i gjorda antagande. Avkastningskravet är ett väsentligt 

antagande och utfallet vid justerat antagande redogörs nedan. 

Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, mkr 




Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen 10 737 




En förändring av avkastningskravet om 0,25 procentenheter på verkar 

således fastigheternas värde med cirka 600 mkr. 

Sålda fastigheter under 2011 har sålts till ett värde som i genomsnitt 

översteg värderingen 2010-12-31 med 2,8 %. 

Gröna Lund, Landskrona


Not 14 Materiella anläggningstillgångar 


Inventarier 

Ingående anskaffningsvärde 8 263 10 919 

Årets försäljning/utrangering -54 -3 117 

Årets investeringar 3 070 461 

Utgående anskaffningsvärde 11 279 8 263 

Ingående avskrivningar -5 770 -7 343 

Årets försäljning/utrangering 18 3 111 

Årets avskrivningar -1 525 -1 538 

Utgående avskrivningar -7 277 -5 770 

Utgående balans 4 002 2 493 

Not 15 Andelar i intressebolag 


Ingående balans 9 429 4 108 

Resultatandel -126 5 321 


Posten avser 40% av andelarna i HKS Fastighets AB, 556784-6794. 

Andelarna redovisas enligt kapitalandelsmetoden. 

Not 16 Andra långfristiga värdepappersinnehav 

Posten avser 100 andelar i Kalmarsund Vind Ekonomisk Förening 

org.nr 769613-9661 

Not 17 Fordringar hos moderbolag 



Lämnade lån 21 051 119 220 

Beslutad utdelning – -592 403 

Aktieägartillskott 116 163 – 


Ränta utgår med Stibor 3 mån plus marginal om 0,7%. 

Not 18 Andra långfristiga fordringar 



Lämnade lån 7 780 15 889 

Avbetalning -3 547 -31 105 

Redovisat värde vid periodens slut 17 878 13 645 

Posten avser lämnade lån till bostadsrättsföreningar (9 mkr), intressebolag 

(2,5 mkr) samt lämnade lån vid fastighetsaffärer (6,5 mkr). Samtliga 

fordringar förfaller inom 5 år. 

36 

Not 19 Bostadsrättsandelar 



Årets förvärv 22 018 35 694 

Årets försäljning -26 807 -50 909 


Bostadsrättsförening/Org.nr/Antal borätter 

Bostadsrättföreningen Kornetten 22, 769610-6223, 1 st 

Redovisat värde 

367 

Bostadsrättföreningen Rovan 8, 769620-9910, 1 st 1 073 

Bostadsrättföreningen Strålgatan, 769619-6208, 3 st 7 237 

Bostadsrättföreningen Almen 1-5, 769612-5116, 1 st 1 018 

9 695 

Not 20 Kundfordringar 

Kundfordringar uppgår per 2011-12-31 till 6 892 tkr (7 481). Heimstaden 

bedömer löpande förfallna fordringar. Fordringar där sannolikheten för 

att betalning inte kommer att erhållas hanteras som konstaterade förluster. 

Någon reservering för osäkra fordringar görs således ej utan antingen 

bedöms fordringarna till fullt värde eller som konstaterad förlust. 

Per 2011-12-31 uppgår förfallna fordringar till 5 851 tkr (4 836). 

Not 21 Övriga fordringar 


Fordran avseende fastighetsaffärer – 172 717 

Övriga fordringar 424 713 

Utgående balans 424 173 430 

Not 22 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 


Förutbetald försäkringspremie 1 177 1 248 

Förutbetalda räntekostnader 3 705 5 976 

Övriga poster 7 867 9 180 

12 749 16 404 

Not 23 Eget kapital 

Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i Rapport 

över förändring i eget kapital, vilken följer närmast efter Rapport över 

fi nansiell ställning.

Not 24 Räntebärande skulder 


Låneförfall, år 

Inom 1 år efter balansdagen 516 115 1 015 565 

inom 2-5 år efter balansdagen 5 494 066 5 004 600 

Senare än 5 år efter balansdagen 635 312 679 457 

6 645 493 6 699 622 


Lånebelopp 

Snittränta, 

% inkl marginal 1) Lånebelopp 

Ränteförfall, år* 

FINANSIELL RISKHANTERING 

Finansiella riskfaktorer 

Heimstadenkoncernen utsätts löpande för ett antal riskfaktorer. Ledning 

och anställda arbetar aktivt med att kvantifi era och styra dessa 

risker. Praktiskt hanteras all riskhantering av fi nansavdelningen i enlighet 

med den övergripande fi nanspolicy som framtagits. Riskhantering 

avrapporteras och diskuteras löpande på styrelsemöten. 

De övergripande målen i fi nanspolicyn sammanfattas enligt nedan: 

• Säkerställa koncernens kapitalförsörjning på kort och lång sikt genom 

diversifi erad upplåning i kapitalmarknad eller hos starka motparter 

i bank och fi nanssektorn. 

• Förfallostrukturen på lånens kapitalbindning skall vara väl spridd 

över tiden. 

• Räntebindningstiden på lånen (inkl effekter av derivat) skall vara väl 

spridd över tiden. 

MARKNADSRISK 

Valutarisk: 

Heimstaden utsätts inte för några väsentliga valutarisker. Målet är att 

inte ha någon valutarisk varmed större valutaexponeringar som huvudregel 

skall hedgas. 

Prisrisk: 

Marknadsnoterade fi nansiella tillgångar kan användas för likviditetshantering 

varmed prisrisken är låg (kort löptid). Längre löptid på 

marknadsnoterade tillgångar fi nns i dagsläget inte. En del av Heimstadenkoncernens 

lån är baserade på marknadsnoterade obligationer. 

Dessa utsätts för en prisrisk då lösen av ett lån måste göras till 

noterat pris på obligationerna. Löptiden är f.n. 0 till 12 månader varmed 

prisrisken är relativt låg. Längre löptid på underliggande obligationer 

kräver bättre matchning mot affärsplan på fi nansierade tillgångar. 

Prisrisken reduceras naturligt genom möjligheten att 

överföra lånet till annat ändamål (fi nansiering av annan tillgång). 

37 

Snittränta, 

% inkl marginal 2) 

Inom 1 år efter balansdagen 1 351 936 5,9 % 573 114 4,3 % 

inom 2-5 år efter balansdagen 2 515 000 4,5 % 3 166 508 4,9 % 

Senare än 5 år efter balansdagen 2 778 557 4,8 % 2 960 000 5,3 % 

* inkluderar fi nansiella derivatinstrument 

Not 25 Räntederivat 

6 645 493 4,9 % 6 699 622 5,0 % 

Ränterisker: 

Koncernens genomsnittliga räntebindning skall ligga inom intervallet 

24-72 månader. All handel med derivatinstrument görs för att säkerställa 

räntekostnad på de underliggande lånen. Den genomsnittliga 

räntebindningstiden på låneportföljen, justerat för effekter av derivatinstrument, 

var 3,9 år vid bokslutsdagen. En momentan ökning av 

basräntan (Stibor 3 månader och Stibor 1 vecka) med 1% påverkar 

Heimstadens kassafl öde negativt med 4,6 mkr. För beskrivning av 

lånen och derivatens förfallostruktur se tabell ovan. 

KREDITRISK 

Heimstadens kreditrisker avser framför allt hyresfordringar samt reversfordringar. 

Hyror för lokaler och bostäder erlägges i förskott, 

varför kreditrisken avseende hyresfordringar är liten och begränsad 

till mindre belopp. 

LIKVIDITETSRISKER 

Heimstaden har stort fokus på likviditetsrisker och arbetar aktivt 

med ett internt utvecklat prognosverktyg för att minimera likviditetsrisken 

och samtidigt optimera avkastningen på kapitalet. 

Refi nansieringsrisk 

Heimstaden arbetar aktivt med att utveckla relationerna till koncernens 

långivare. Målet är att ha en bra mix av både nationella och 

internationella stabila långivare. Heimstaden AB är numera publikt 

och kan därför emittera marknadsnoterade värdepapper. Refi nansieringsrisken 

skall begränsas genom att arbeta mot målet med väl 

spridda kapitalbindningstider samt genom att diversifi era lånevolymen 

jämnt över ett större antal långivare. 


Nominellt belopp Snittränta, % Nominellt belopp Snittränta, % 

Ränteförfall, år 


Inom 1 år efter balansdagen 348 288 6,80 % -299 456 0,71 % 

inom 2-5 år efter balansdagen 2 515 000 4,38 % 2 718 400 4,36 % 

Senare än 5 år efter balansdagen 2 778 557 4,64 % 2 960 000 4,69 % 

5 641 845 4,66 % 5 378 944 4,82 %


Not 26 Finansiella instrument per kategori och värderingsnivå 

tkr 

Tillgångar i balansräkningen 

Låne- och 

kundfordringar 

2011-12-31 2010-12-31 

Tillgångar värderade till verkligt 

värde via resultaträkningen 

38 

Låne- och 

kundfordringar 

Tillgångar värderade till verkligt 


Redovisat värde Värderingsnivå Redovisat värde Värderingsnivå 

Finansiella anläggningstillgångar 223 785 – 82 338 – 

Kundfordringar 6 892 – 7 481 – 

Övriga fi nansiella fordringar – – 172 717 – 

Likvida medel 161 887 – 123 807 – 

392 564 – 386 343 – 

Skulder i balansräkningen 

Övriga 

fi nansiella 

skulder 

Skulder värderade till verkligt 


Övriga 

fi nansiella 

skulder 

Skulder värderade till verkligt 


Redovisat värde Värderingsnivå Redovisat värde Värderingsnivå 

Räntederivat – 617 530 2 – 390 907 2 

Långfristiga räntebärande skulder 6 129 378 – 5 684 057 – 

Kortfristiga räntebärande skulder 516 115 – 1 015 565 – 

Leverantörsskulder 35 442 – 28 726 – 

6 680 935 617 530 6 728 348 390 907 

Beskrivning av respektive kategori framgår under not 1 – Redovisningsprinciper. 

Räntederivat som värderats till verkligt värde är värderade utifrån observerbara data, dvs enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27A. 

Vitsippan, Katrineholm

Not 27 Uppskjuten skatteskuld 


Underlag 

Skatt 

26,3% Underlag 

Skatt 

26,3% 

Uppskjuten skattefordran 

Vid årets ingång -292 531 -76 936 -249 585 -65 641 

Sålda underskott – – 216 57 

Årets förändring -35 336 -9 293 -43 162 -11 352 

Vid årets utgång -327 867 -86 229 -292 531 -76 936 

Uppskjuten skatteskuld 

Fastigheter 

Vid årets ingång 3 338 078 877 915 2 733 597 718 936 

Årets avskrivningar 69 140 18 184 69 811 18 360 

Årets värdeförändring 

Årets återläggning 

145 555 38 281 733 924 193 022 

p g a försäljning -68 535 -18 025 -199 254 -52 405 

Vid årets utgång 3 484 238 916 355 3 338 078 877 913 

Räntederivat 

Vid årets ingång -390 907 -102 809 -532 758 -140 115 

Årets förändring -226 623 -59 602 141 851 37 307 

Vid årets utgång -617 530 -162 410 -390 907 -102 808 

Obeskattade reserver 

Vid årets ingång 1 395 367 1 095 288 

Årets förändring -947 -249 300 79 

Vid årets utgång 448 118 1 395 367 

Netto uppskjuten skatt 

Vid årets ingång 2 656 035 698 537 1 952 349 513 468 

Årets förändring -116 746 -30 704 703 686 185 068 

Vid årets utgång 2 539 289 667 833 2 656 035 698 536 

Av koncernens underskott på 1,6 miljarder är 1,3 miljarder ej fastställda 

av Skatteverket. Vid beräkning av uppskjuten skatteskuld beaktas endast 

underskott faställda av Skatteverket. 

Not 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 


Personalkostnader 7 927 8 374 

Upplupen ränta 58 123 55 472 

Förutbetald hyra 61 850 49 647 

Övriga poster 22 857 30 921 

150 757 144 414 

39 


Not 29 Ställda säkerheter 


Fastighetsinteckningar 7 176 450 7 098 927 

Pantsatta aktier i dotterbolag 2 564 522 2 346 647 

Not 30 Ansvarsförbindelse 

9 740 972 9 445 574 

Heimstaden har en pågående skattetvist med Skatteverket avseende 

fastställande av skattemässiga underskott i ett bolag inom koncernen. 

Skatteverket har beslutat att inte godta Heimstadens yrkanden och 

därav justerat det skattemässiga underskottet med 1 325 mkr. Det föreligger 

dock fortfarande ett skattemässigt underskott i det aktuella bolaget 

varför beslutet ej har någon beloppsmässig konsekvens. Däremot 

har Skatteverket beslutat att påföra ett skattetillägg om 8 mkr. 

Heimstaden menar bestämt att man har rätt i sak och har därav överklagat 

beskattningsbeslutet. Detta gäller även beslutet om skattetillägg. 

Då man bedömer det som sannolikt att vinna framgång i ärendet har 

ingen reservering skett av skattetillägget. Slutligt avgörande förväntas 

erhållas tidigast inom några år. Heimstaden har inte beaktat det tvistiga 

skattemässiga underskottet i sina räkenskaper vid fastställande 

av uppskjuten skatt. 

Not 31 Närstående 

Närståenderelationer 

Koncernen står under bestämmande infl ytande från Fredensborg AS 

som innehar 100 % av rösterna i moderbolaget Heimstaden AB. Moderbolaget 

i den största koncernen där Heimstaden ingår är Fredensborg AS. 

Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolet 

bestämmande infl ytande över dotterbolag enligt not 9 i moderbolagets 

balansräkning. 

Sammanställning över närståenderelationer 

Heimstaden AB har lämnat lån till Fredensborg AS. Vid räkenskapsårets 

utgång uppgick lånefordran till 205,4 mkr (68,2 mkr). Under räkenskapsåret 

har Heimstaden AB erhållit 3,4 mkr (5,2 mkr) i ränta av av Fredensborg 

AS. Ränta utgår med Stibor 3 månader plus marginal om 0,7 %. 

Heimstaden AB’s nettoskulder till dotterbolag uppgick vid räkenskapsårets 

utgång till 1 599 mkr (1 584 mkr). 

Utöver ovanstående närståenderalationer äger Heimstaden AB 40 % 

av HKS Fastighets AB. Under räkenskapsåret har HKS Fastighets AB 

köpt förvaltnings- och administrativa tjänster av koncernen upgående 

till 0,9 mkr (1,2 mkr). Heimstaden AB har lämnat lån om 2,5 mkr (2,5 

mkr) till HKS Fastighets AB. Lånet löper med en ränta om 10 %. 

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning 

Företagets styrelseledamöteter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 

100 % av rösterna i Heimstaden AB. Beträffande styrelse, VD och övriga 

befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal 

som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal avgångsvederlag, 

se not 6. 

Not 32 Händelser efter balansdagen 

De fi nansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades 

av styrelsen och verkställande direktören den 2/4-2012.


RESULTATRÄKNING – MODERBOLAGET 

40 

Moderbolaget 


Övriga rörelseintäkter 2 1 920 1 956 

Central administration 3,4 -25 418 -22 968 

Rörelseresultat -23 498 -21 012 

Avskrivningar 5 -337 -9 

Resultat före fi nansiellt netto -23 835 -21 021 

Nedskrivning av andelar i koncernföretag -1 800 -200 

Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 4 560 5 560 

Räntekostnader och liknande resultatposter 7 -20 372 -23 479 

Finansnetto -17 612 -18 119 

Resultat före skatt -41 447 -39 140 

Årets resultat -41 447 -39 140

BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET 

41 

Moderbolaget 


TILLGÅNGAR 

Anläggningstillgångar 


Inventarier 8 1 446 234 

1 446 234 

Finansiella anläggningstillgångar 

Andelar i koncernbolag 9 2 327 541 2 329 604 

Andelar i intressebolag 10 4 000 4 000 

Fordringar hos moderbolag 11 205 407 68 193 

Fordringar hos intressebolag 2 500 2 500 

2 539 448 2 404 297 

Summa anläggningstillgångar 2 540 894 2 404 531 

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 

Kortfristiga fordringar 

Kundfordringar 293 1 280 

Fordringar hos dotterbolag 636 733 761 926 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 814 1 012 

637 840 764 218 

Kassa och bank 22 854 24 092 

Summa omsättningstillgångar 660 694 788 310 

SUMMA TILLGÅNGAR 3 201 588 3 192 841 

FINANSIELLA RAPPORTER | HEIMSTADEN 2011


BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET 

42 

Moderbolaget 


EGET KAPITAL OCH SKULDER 

Bundet eget kapital 12 

Aktiekapital 66 020 66 020 

Fritt eget kapital 

Balanserad vinst 587 664 480 941 

Årets resultat -41 447 -39 140 

546 217 441 801 

Summa eget kapital 612 237 507 821 

Kortfristiga skulder 

Skuld koncernkonto 13 335 997 330 051 

Leverantörsskulder 1 243 706 

Skulder till dotterbolag 2 236 350 2 346 484 

Övriga skulder 3 869 868 

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 11 892 6 911 

2 589 351 2 685 020 

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 201 588 3 192 841 

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 

Ställda säkerheter 15 1 835 775 1 835 775 

Ansvarsförbindelser 16 2 041 959 1 438 673 

Moderbolagets förändring eget kapital 

Belopp i tkr Aktiekapital 

Balanserat 

resultat 

Summa 

eget kapital 

Eget kapital 2009-12-31 66 020 1 038 948 1 104 968 

Erhållna koncernbidrag 34 395 34 395 



Eget kapital 2010-12-31 66 020 441 801 507 821 

Erhållna koncernbidrag 29 700 29 700 

Aktieägartillskott 116 163 116 163 


Eget kapital 2011-12-31 66 020 546 217 612 237

KASSAFLÖDESANALYS – MODERBOLAGET 

43 

Moderbolaget 


Den löpande verksamheten 

Resultat efter fi nansiella poster -41 447 -39 140 

Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet 2 137 – 

Betald skatt 

Kassafl öde från den löpande verksamheten före 

– – 

förändringar av rörelsekapital -39 310 -39 140 

Förändring rörelsekapital 

Förändring av kortfristiga fordringar 1 185 -1 242 

Förändring av kortfristiga skulder 8 520 -1 173 

Kassafl öde från den löpande verksamheten -29 605 -41 555 

Investeringsverksamheten 

Förvärv av dotterbolag -100 -200 

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -1 549 -213 

Kassafl öde från investeringsverksamheten -1 649 -413 

Finansieringsverksamheten 

Utbetald utdelning – -14 528 

Lämnade lån till moderbolaget -21 051 -68 193 

Erhållna lån från dotterbolag 45 122 90 890 

Förändring koncernkonto 5 945 73 871 

Amortering av låneskulder – -22 730 

Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 30 016 59 310 

Årets kassafl öde -1 238 17 342 

Likvida medel vid årets början 24 092 6 750 

Likvida medel vid årets slut 22 854 24 092 

Upplysningar om räntor 

Betald ränta uppgår till 15 849 23 019 

Erhållen ränta uppgår till 1 174 372 

FINANSIELLA RAPPORTER | HEIMSTADEN 2011


Noter – Moderbolaget 

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 

Not 1 Redovisningsprinciper 

Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer 

med Årsredovisningslagen. 

Om inte annat framgår är principerna oförändrade i jämförelse 

med föregående år. 

Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden 

om inget annat anges nedan. 

Fordringar och skulder i utländsk valuta har tagits upp till balansdagens 

kurs. Om fordringar och skulder valutasäkrats 

sker värdering på balansdagen till det säkrade beloppets värde. 

Intressebolag 

Som intressebolag betraktas de bolag som inte är dotterbolag, 

men där bolaget direkt eller indirekt innehar minst 

20 procent av rösterna. Intressebolag redovisas till anskaffningsvärden. 

Kassafl ödesanalys 

Kassafl ödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade 

kassafl ödet omfattar endast transaktioner som medför 

in- eller utbetalningar. 

Leasingavtal 

Samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal, 

vilket innebär att leasingavgiften kostnadsförs i resultaträkningen 

linjärt över leasingperioden. 

Avskrivningar 

Avskrivningar enligt plan baseras på anskaffningsvärden och 

beräknad livslängd för olika typer av tillgångar. Avskrivningar 

på under året anskaffade tillgångar beräknas från anskaffningstidpunkten 

och avskrivningar görs linjärt över nyttjandeperioden. 

Följande avskrivningsperioder tillämpas: 

Inventarier 5 år 

Nedskrivningar 

Eventuellt nedskrivningsbehov avseende tillgångarna prövas 

vid varje bokslutstillfälle. Om det fi nns en indikation på något 

nedskrivningsbehov görs en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. 

Återvinningsvärdet beräknas som det högsta av 

nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning 

görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. 

44 

Lånekostnader 

Lånekostnader, ränte- och transaktionskostnader, redovisas 

som kostnad i den period de uppkommer oavsett hur de upplånade 

medlen har använts. 

Finansiella instrument 

Avtal om räntederivat ingås i syfte att minska ränterisken i lån 

med rörlig ränta. Enligt Årsredovisningslagen kan ett bolag redovisa 

vissa fi nansiella instrument till verkligt värde. Ett sådant 

fi nansiellt instrument är räntederivat. Heimstaden redovisar i 

de enskilda juridiska personerna inte räntederivaten till verkligt 

värde. Moderbolagets räntederivat har per 2011-12-31 ett negativt 

värde om 104 450 tkr vilket således ej är intaget i balansräkningen. 


Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde 

med tillägg för uppskrivningar och med avdrag för 

avskrivningar och nedskrivningar. 

Fordringar 

Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas 

infl yta. 

Koncernkonto 

I enlighet med RedU 5 ”Redovisning av gemensamt bankkonto 

i koncernen” redovisas tillgodohavande respektive skulder 

på koncernkonto som likvida medel respektive kortfristig 

skuld. I föregående års åreredovisning redovisades tillgodohavande 

respektive skulder på koncernkonto som koncernmellanhavande. 

I syfte att erhålla jämförbarhet mellan de olika 

räkenskapsåren har jämförelseåret justerats. 

Skatt 

Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt 

och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen 

förutom då den underliggande transaktionen redovisas direkt 

mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redovisas 

direkt mot eget kapital. 

Koncernuppgifter 

Företaget är helägt dotterbolag till Fredensborg AS, 

org nr 943582815 med säte i Norge, vilken upp rättar koncernredovisning 

för den största koncernen. 

Det utländska moderbolagets koncernredovisning fi nns att 

tillgå hos Fredensborg AS, Møllerveien 4, 0180 Oslo, Norge, 

e-post: post@fredensborg.no

Not 2 Inköp och försäljning inom koncernen 

Varken inköp eller försäljning har skett mellan moderbolaget och övriga 

koncernbolag under innevarande eller föregående räkenskapsår. 

Not 3 Central administration 

Till central administration hör kostnader på koncernövergripande nivå 

som inte direkt är hänförbara till fastighetsförvaltningen, såsom kostnader 

för koncernledning, fastighetsinvesteringar och fi nans. I kostnader för 

central administration ingår även ersättning till revisorerna enlig nedan: 


Revisionsuppdrag 1 224 964 

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 12 81 

Skatterådgivning – – 

Övriga uppdrag 200 157 

1 436 1 202 

Not 4 Personalkostnader 

Löner, ersättningar m m 

Löner och ersättningar m m 

2011 2010 

Styrelse – – 

VD 

Löner och ersättningar 1 430 1 205 

Pensions kostnader 377 383 

Övriga anställda: 

1 807 1 588 

Löner och ersättningar 7 079 7 610 

Pensionskostnader 940 1 086 

8 019 8 696 

Sociala kostnader 2 803 3 277 

Se koncernens not 6 för uppgifter om ersättningar, pensioner och 

avgångsvederlag samt ersättning till ledande befattningshavare. 

Medelantal anställda 

Medelantalet anställda 13 15 

Varav kvinnor 6 7 

45 


Not 5 Avskrivningar 


Inventarier 337 9 

337 9 

Not 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter 


Ränteintäkter moderbolag 3 386 5 188 

Övriga ränteintäkter 1 174 372 

4 560 5 560 

Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter 


Räntekostnader 20 372 23 191 

Finansieringskostnader – 288 

20 372 23 479 

Not 8 Inventarier 


Ingående anskaffningsvärde 243 30 

Årets investeringar 1 549 213 

Utgående anskaffningsvärde 1 792 243 

Ingående avskrivningar -9 – 

Årets avskrivningar -337 -9 

Utgående avskrivningar -346 -9 

Bokfört värde vid årets slut 1 446 234


Not 9 Andelar i koncernbolag 


Ingående anskaffningsvärde 2 329 604 2 329 404 

Årets förvärv 100 200 

Årets förvärv -2 164 – 

Utgående anskaffningsvärde 2 327 540 2 329 604 

Specifi kation av moderbolagets innehav av andelar i koncernbolag 

Dotterbolag Org.nr Säte Antal andelar Andel i % Bokfört värde 

Heimstaden Exploatering AB 556485-9014 Malmö 1 000 100 1 790 

Heimstaden i Klippan AB 556660-9342 Malmö 1 000 100 100 

Lera Fastighets AB 556788-6600 Malmö 1 000 100 100 

Heimstaden i Skåne AB 556694-5753 Malmö 1 000 100 100 

Heimstaden Fastighets AB 556564-7913 Malmö 100 000 100 1 835 475 

Heimstaden i Mälardalen AB 556728-7577 Malmö 1 000 100 100 

Heimstaden Vetlanda AB 556734-0129 Malmö 10 000 100 1 000 

Heimstaden Holding 2 AB 556723-7812 Malmö 1 000 100 100 

Heimstaden Öresund AB 556720-9100 Malmö 1 000 100 100 

Heimstaden Bostadsfi nansiering AB 556618-3256 Malmö 20 000 100 3 131 

Heimstaden Högaborg AB 556749-2052 Malmö 1 000 100 141 022 

Heimstaden Förvaltnings AB 556615-4497 Malmö 1 000 100 100 

Heimstaden Fyren AB 556272-9847 Malmö 1 000 100 344 222 

Heimstaden Paula AB 556788-1205 Malmö 1 000 100 100 

Heimstaden Lägenheter AB 556813-0321 Malmö 1 000 100 100 

2 327 540 

Not 10 Andelar i intressebolag 


Ingående anskaffningsvärde 4 000 4 000 

Utgående anskaffningsvärde 4 000 4 000 

Specifi kation av moderbolagets innehav av andelar i intressebolag 

Intressebolag Org.nr Säte Antal 

andelar 

Andel 

i % 

Bokfört 

värde 

HKS Fastighets AB 556784-6794 Malmö 40 000 40 4 000 

Uppgifter om eget kapital och resultat Eget kapital Resultat 

HKS Fastighets AB 23 256 -314 

Redovisade uppgifter avseende eget kapital och resultat avser HKS 

Fastighets AB koncernen. 

46 

Not 11 Fordringar hos moderbolag 



Lämnade lån 21 051 119 220 

Beslutad utdelning – -592 403 

Aktieägartillskott 116 163 – 


Not 12 Eget Kapital 

tkr Aktiekapital Fritt eget kapital 

Vid årets början 66 020 441 801 

Erhållna koncernbidrag 29 700 

Erhållna aktieägartillskott 116 163 

Årets resultat -41 447 

Vid årets slut 66 020 546 217 

Antal aktier 660 200 

Kvotvärde kr 100

Not 13 Skuld koncernkonto 

Beloppet består av negativt saldo på bankkonto som är kopplat till 

Heimstaden AB’s koncernkonto. 

Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 


Personalkostnader 2 382 2 236 

Upplupen ränta 8 203 3 680 

Övriga poster 1 307 995 

11 892 6 911 

Not 15 Ställda säkerheter 


Pantsatta aktier i dotterbolag 1 835 675 1 835 775 

1 835 775 1 835 775 

Not 16 Ansvarsförbindelser 


Borgensförbindelser till förmån 

för koncernbolag 2 041 959 1 438 673 

2 041 959 1 438 673 

Posse, Karlskrona 

47 


Not 17 Närstående 

Närståenderelationer 

Koncernen står under bestämmande infl ytande från Fredensborg AS 

som innehar 100% av rösterna i moderbolaget Heimtaden AB. Moderbolaget 

i den största koncernen där Heimstaden ingår är Fredensborg AS. 

Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget 

bestämmande infl ytande över dotterbolag enligt not 9. 

Sammanställning över närståenderelationer 

Heimstaden AB har lämnat lån till Fredensborg AS. Vid räkenskapsårets 

utgång uppgick lånefordran till 205,4 mkr (68,2 mkr). Under räkenskapsåret 

har Heimstaden AB erhållit 3,4 mkr (5,2 mkr) i ränta av 

Fredensborg AS. Ränta utgår med Stibor 3 mån plus marginal om 0,7 %. 

Heimstaden AB’s nettoskuld till dotterbolag uppgick vid räkenskapsårets 

utgång till 1 599 mkr (1 584 mkr). 

Utöver ovanstående närståenderelationer äger Heimstaden AB 40 % av 

HKS Fastighets AB. Heimstaden AB har lämnat lån om 2,5 mkr (2,5 mkr) 

till HKS Fastighets AB. Lånet löper med en ränta om 10 %. 

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning 

Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 

100 % av rösterna i Heimstaden AB. 

Beträffande styrelse, VD och övriga befattningshavares löner och andra 

ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner 

samt avtal om avgångsverderlag, se not 4.


Årsredovisningens undertecknande 

Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella 

redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för fi nansiell rapporterings 

rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovis nings - 

lagen. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och 

ger en rättvisande bild över koncernen och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen 

och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen 

av koncernen och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker 

och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. 

Malmö den 2 april 2012 

Patrik Hall Ivar Tollefsen 

Verkställande direktör Ordförande 

Magnus Nordholm 

Styrelseledamot 

Min revisionsberättelse har lämnats den 2 april 2012 

Patrik Andersson 

Auktoriserad revisor 

48

Revisionsberättelse 

Till årsstämman i Heimstaden AB (publ). Org.nr. 556670-0455 

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen 

Jag har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen 

för Heimstaden AB (publ) för år 2011. Bolagets årsredovisning 

och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta 

dokument på sidorna 12-48. 

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för 

årsredovisningen och koncernredovisningen 

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret 

för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild 

enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger 

en rättvisande bild enligt internationella redovisningsstandarder, 

såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för 

den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören 

bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och 

koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, 

vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. 

Revisorns ansvar 

Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen 

på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen 

enligt International Standards on Auditing och god revisionssed 

i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska 

krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå 

rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen 

inte innehåller väsentliga felaktigheter. 

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis 

om belopp och annan information i årsredovisningen 

och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som 

ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga 

felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, 

vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna 

riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen 

som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen 

och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild 

i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga 

med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett 

uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision 

innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i 

de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i 

styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, 

liksom en utvärdering av den övergripande presentationen 

i årsredovisningen och koncernredovisningen. 

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga 

och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. 

Uttalanden 

Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet 

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden 

rättvisande bild av moderbolagets och koncernens 

fi nansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess 

fi nansiella resultat och kassafl öden för året enligt årsredovisningslagen, 

och koncernredovisningen har upprättats i enlighet 

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden 

rättvisande bild av koncernens fi nansiella ställning per 

den 31 december 2011 och av dess resultat och kassafl öden 

49 

enligt internationella redovisningsstandarder, såsom de antagits 

av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen 

är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens 

övriga delar. 

Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen 

och balansräkningen för moderbolaget samt rapport 

över totalresultat och rapport över fi nansiell ställning för koncernen. 

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar 

Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen 

har jag även reviderat förslaget till dispositioner beträffande 

bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande 

direktörens förvaltning för Heimstaden AB (publ) för år 

2011. 

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar 

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner 

beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen 

och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen 

enligt aktiebolagslagen. 

Revisorns ansvar 

Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget 

till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om 

förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen 

enligt god revisionssed i Sverige. 

Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till 

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag 

granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. 

Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag 

utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen 

granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i 

bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller 

verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. 

Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande 

direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, 

årsredovisningslagen eller bolagsordningen. 

Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga 

och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. 

Uttalanden 

Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget 

i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter 

och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 

Malmö den 2 april 2012 

Patrik Andersson 

Auktoriserad revisor 

REVISIONSBERÄTTELSE | HEIMSTADEN 2011

Defi nitioner 

Belåningsgrad 

Räntebärande skulder i förhållande till bedömt 

marknadsvärde. 

Soliditet 

Eget kapital i förhållande till balansomslutningen 

vid periodens utgång. 

Driftnetto 

Hyresintäkter minus samtliga driftkostnader. 

Räntabilitet före skatt 

Resultat före skatt i förhållande till summa eget kapital 

före årets resultat. 

Heimstaden, Malmö 

50 

Ledningsgruppen 

Pontus Rode (Förvaltningschef) 

Anna Pegel (Personalchef) 

Philip Mellberg (Koncernekonomichef) 

Maria Petersson (Ekonomichef) 

Patrik Hall (VD) 

Magnus Nordholm (CFO) 

Fredrik Årman (Transaktionschef)

Fastighetsförteckning 2011-12-31 

Segment Fastighet Adress 

Helsingborg 

51 

Bygg. år/ 

renov. år 

Lägenhet 

kvm 

Antal 

lägenheter 

Antal 

p-plats/ 

gararge 

Öresund Spindeln 7 Apotekareg 16-22, Eneborgsplatsen 4,6 1945 41 12 29 2 502 477 2 979 

Öresund Häxan 3 Fredagsgatan 14-16 2007 46 49 2 930 0 2 930 

Öresund Amerika Norra 50 Hantverkaregatan 24-26 1984 33 2 2 183 30 2 213 

Öresund Eneborg 10 Övre Eneborgsvägen 24 1981 14 2 942 71 1 013 

Öresund Eneborg 11 Övre Eneborgsvägen 26 1982 14 941 0 941 

Öresund Eneborg 7 Övre Eneborgsv 28, Bjäreg 8-10, Övre Holländareg 35 1980 26 5 16 1 961 461 2 422 

Öresund Fjärilen 12 Södra Stenbocksgatan 100 1983 14 2 886 62 948 

Öresund Fjärilen 13 Södra Stenbocksgatan 102 1984 13 1 875 29 904 

Öresund Fjärilen 14 Södra Stenbocksgatan 104 A,B 1984 22 1 1 273 42 1 315 

Öresund Fjärilen 16 Visitörsgatan 3 1991 16 980 0 980 

Öresund Fjärilen 19 Wieselgrensgatan 22, 24 1982 14 768 0 768 

Öresund Fjärilen 9 Wieselgrensgatan 26 1982 8 2 534 50 584 

Öresund Malen 41 Sadelmakareg 7 A-B, Övre Eneborsg 36 A-B 2000 48 2 12 2 167 60 2 227 

Öresund Myran 8 Magistergatan 1, Gasverksgatan 48 1982 19 3 1 447 121 1 568 

Öresund Norge 10 Nedre Holländaregatan 4-6 1985 30 3 15 1 700 39 1 739 

Öresund Nunnan 2 Södra Stenbocksgatan 108 1984 15 1 951 48 999 

Öresund Nunnan 3 Södra Stenbocksgatan 110 1983 15 903 0 903 

Öresund Nunnan 5 Visitörsgatan 13 1984 13 2 11 925 90 1 015 

Öresund Nunnan 6 Visitörsgatan 11 1985 13 2 6 942 96 1 038 

Öresund Nunnan 7 Visitörsgatan 9 1984 13 1 5 942 54 996 

Öresund Nunnan 8 Sämskmakaregatan 2 A, B 1984 18 3 8 923 82 1 005 

Öresund Nyckelpigan 2 Bjäregatan 15, Sadelmakaregatan 2 A-B 1978 20 788 0 788 

Öresund Nyckelpigan 26 Sadelmakaregatan 4-14 2002 43 25 2 021 0 2 021 

Öresund Ollonborren 11 Sjöcrongatan 5 1979 11 732 0 732 

Öresund Ollonborren 14 Övre Holländaregatan 34 A-B 1977 18 1 193 0 1 193 

Öresund Ollonborren 9 Bjäregatan 14 1978 11 732 0 732 

Öresund Rovan 13 Södra Stenbocksgatan 83 1985 12 1 2 792 10 802 

Öresund Rovan 14 Munkavägen 14-28, Skånegatan 13 1977 77 3 11 4 213 146 4 359 

Öresund Carnot 8 Öresundsvägen 25 1978 12 2 693 30 723 

Öresund Nässlan 12 Industrigatan 28 1930/60 19 1 1 311 209 1 520 

Öresund Nässlan 13 Industrig 22-24 / Wienergatan 17 1985 24 11 1 546 1 546 

Öresund Nässlan 4 Ljunggatan 13 1930/85 6 410 20 430 

Summa 698 62 189 42 106 2 227 44 333 

Hyltebruk 

Småland / Blekinge Nittebo 1:88 Storgatan 24 A & B 1947/1989 7 4 547 339 886 

Småland / Blekinge Västra Hylte 1:159 Löparstigen 1 - 12 1991 38 1 36 3 058 88 3 146 

Småland / Blekinge Västra Hylte 1:233 N Industrigatan 15,17,19,21,23 A & B 1964 83 14 44 4 962 262 5 224 

Småland / Blekinge Västra Hylte 1:234 N Industrigatan 25, 27 A - C 1959 40 12 18 2 387 233 2 620 

Småland / Blekinge Örnabäckshult 1:123 Möllegatan 14 1949 11 3 680 680 

Småland / Blekinge Örnabäckshult 1:168 Bäckgatan 9 1957/90 

Småland / Blekinge Örnabäckshult 1:181 Bäckgatan 4 1957/1990 11 1 5 735 108 843 

Småland / Blekinge Örnabäckshult 1:484 Torggatan 3, G:a Nissastigen 59&61 1920-1983 1 18 1 60 2 671 2 731 

Summa 191 50 107 12 429 3 701 16 130 

Karlskrona 

Småland / Blekinge Dockan 26 Skomakaregatan 35, 37 1988 14 9 1 046 0 1 046 

Småland / Blekinge Hogland 22 Ronnebygatan 42 1929/1998 21 16 1 595 2 264 3 859 

Småland / Blekinge Hogland 9 Norra Kungsgatan 9 1985 10 1 630 110 740 

Småland / Blekinge Sheldon 33 Ronnebygatan 21 A - C 1929/1980 28 7 2 267 498 2 765 

Småland / Blekinge Sheldon 34 Ronnebygatan 19 1929/1988 13 4 1 050 1 109 2 159 

Småland / Blekinge Stigbygeln 1 Riksvägen 40 A - C, 42 1987 21 5 12 1 744 272 2 016 

Småland / Blekinge Svarta Örn 1 Pukesgatan 12 A - B 1929/1978 12 1 658 10 668 

Småland / Blekinge Trehörningen 1 Köpmansgränd 5, 9, 13, 15, Riksvägen 34 A-C 1965/1986 9 9 7 616 807 1 423 

Småland / Blekinge Västanfl äkten 2 Domarevägen 6 A - B 1944/1979 12 2 840 0 840 

Småland / Blekinge Ehnemark 1 Ö Prinsgatan 22 1975 13 2 2 035 91 2 126 

Småland / Blekinge Posse 18 Polhemsgatan 15 A-D, 17 A-B, 19 A-C, 21 A-C, 23 A-E 1990-1992 141 4 94 11 675 815 12 490 

Summa 294 49 124 24 156 5 976 30 132 

Lokal 

kvm 

Antal 

lokal 

Total 

kvm



Katrineholm 

52 

Bygg. år/ 

renov. år 

Lägenhet 

kvm 

Antal 

lägenheter 

Antal 

p-plats/ 

gararge 

Stockholm / Mälardalen Asken 4 Bondegatan 12, Gersnäsgatan 7 1989 26 3 6 1 815 95 1 910 

Stockholm / Mälardalen Aspen 12 Kyrkogatan 6, 8, 10 1968 21 2 6 1 702 119 1 821 

Stockholm / Mälardalen Blåsippan 4 Fredsgatan 43 1912-1985 19 7 14 1 118 261 1 379 

Stockholm / Mälardalen Blåsippan 8 Fredsgatan 41, Jungfrugatan 1-3 1948, 1965 84 2 46 5 778 356 6 134 

Stockholm / Mälardalen Dahlian 10 Jägaregatan 13 1938-1979 12 3 10 912 75 987 

Stockholm / Mälardalen Dahlian 9 Djulögatan 67 1950 9 3 9 595 583 1 178 

Stockholm / Mälardalen Flundran 10 Tegnérvägen 37 1946-1982 12 1 11 720 70 790 

Stockholm / Mälardalen Flundran 15 Djulögatan 58 1966 12 1 12 886 199 1 085 

Stockholm / Mälardalen Flundran 9 Tegnérvägen 39 1970 12 924 0 924 

Stockholm / Mälardalen Glasblåsaren 11 Vasavägen 36 1943-1984 8 2 5 304 30 334 

Stockholm / Mälardalen Hajen 18 Jungfrugatan 21 

Trädgårdsgatan 12-20, Jägaregatan 1-9, Fredsg 39, 

1970 50 4 37 3 254 143 3 397 

Stockholm / Mälardalen Hästhoven 13 Jungfrug 8 1970 108 9 125 7 135 637 7 772 

Stockholm / Mälardalen Ingenjören 21 Ölandsgatan 10 1944-1982 14 1 17 581 14 595 

Stockholm / Mälardalen Ingenjören 22 Vasavägen 58 

Hantverkarg 17-27, Tegnérv 20-24, Vasav 18-26, 

1945-1982 8 1 9 444 13 457 

Stockholm / Mälardalen Kamelen 8 

Linnév 25 1983-1986 148 4 46 9 824 79 9 903 

Stockholm / Mälardalen Karpen 4 Linnévägen 32 1962 20 1 14 1 093 55 1 148 

Stockholm / Mälardalen Kontoristen 10 Västgötagatan 27 1957 21 1 22 1 129 38 1 167 

Stockholm / Mälardalen Laxen 3 Malmgatan 26 1948 12 1 2 939 120 1 059 

Stockholm / Mälardalen Linnean 4 Fredsgatan 44, Vasavägen 9 1955 12 12 2 1 051 2 002 3 053 

Stockholm / Mälardalen Läraren 16 Västgötagatan 25 1952-1982 14 1 14 1 024 132 1 156 

Stockholm / Mälardalen Läraren 17 Västgötagatan 23 1951-1986 22 3 19 1 054 104 1 158 

Stockholm / Mälardalen Mörten 10 Tegnérvägen 44, Linnévägen 45, Jägaregatan 21 1949,198 35 6 30 2 230 316 2 546 

Stockholm / Mälardalen Näckrosen 17 Fredsgatan 13,15,17, Hantverkaregatan 4 1992 83 16 30 5 935 3 121 9 056 

Stockholm / Mälardalen Oxen 9 Vingåkersvägen 6 1950-1986 18 4 9 1 228 248 1 476 

Stockholm / Mälardalen Pilen 10 Lasstorpsgatan 4, Kapellgatan 15 1947-1983 20 3 10 1 216 170 1 386 

Stockholm / Mälardalen Pilen 9 Nyängsgatan 8, Lasstorpsgatan 2 1947-1983 22 2 15 1 249 117 1 366 

Stockholm / Mälardalen Rönnen 14 Bondegatan 25 1972 18 1 1 292 92 1 384 

Stockholm / Mälardalen Siken 5 Tegnérvägen 38, Jägaregatan 24, Linnévägen 43 1960, 1964 44 1 38 2 967 92 3 059 

Stockholm / Mälardalen Sillen 4 Jungfrugatan 28 1939-1983 6 1 14 526 20 546 

Stockholm / Mälardalen Skogsduvan 11 Ramsjögatan 4 1988 12 1 12 670 12 682 

Stockholm / Mälardalen Skogsduvan 14 Forssjögatan 5 1985 10 1 3 535 30 565 

Stockholm / Mälardalen Sädesärlan 1 Bergsgatan 11 1980,1987 14 1 9 776 77 853 

Stockholm / Mälardalen Sädesärlan 14 Floragatan 4 1990 16 2 15 789 100 889 

Stockholm / Mälardalen Sädesärlan 2 Fixgatan 4 1947-1986 8 3 7 560 106 666 

Stockholm / Mälardalen Vallmon 16 Djulögatan 59 1963 26 22 1 714 0 1 714 

Stockholm / Mälardalen Vinrankan 2 Nyängsgatan 5 1949-1950 26 1 8 1 652 75 1 727 

Stockholm / Mälardalen Vinrankan 3 Stensättersgatan 41 

Jägareg 2-6, Trädgårdsg 6-10, Sibeliusg 1-9, 

1950-1986 31 2 26 1 997 338 2 335 

Stockholm / Mälardalen Vitsippan 11 

Malmg 3-7, Fredsg 33-35 1930-1970 362 23 199 23 429 1 838 25 267 

Stockholm / Mälardalen Älgen 5 Linnévägen 7 1963 15 9 1 082 0 1 082 

Stockholm / Mälardalen Älgen 6 Prinsgatan 15 1952-1980 18 2 7 1 168 104 1 272 

Stockholm / Mälardalen Älgen 8 Prinsgatan 13 1957-1987 18 2 12 1 185 160 1 345 

Summa 1446 134 901 94 482 12 141 106 623 

Klippan 

Öresund Drabanten 7 Torget 10 1946/1985 27 5 2 126 1 061 3 187 

Öresund Drabanten 8 Storgatan 46 / Åbyplan 1950/1990 28 14 1 882 1 985 3 867 

Öresund Drabanten 9 Storgatan 42,44/ Troggränd 1950/1990 8 13 18 705 986 1 691 

Öresund Hemmet 3 Storgatan 84 1950/1995 10 4 512 15 527 

Öresund Lyran 16 Bruksgatan 11 1950/1995 31 3 1 766 0 1 766 

Öresund Merkurius 12 Alleg 6-8, Åbyg 11-15, Torsg 3 1993 60 4 31 3 928 28 3 956 

Öresund Oden 17 Odengatan 5 1924/1974 0 3 0 646 646 

Öresund Oden 3 Odengatan 3 1924/1995 3 1 325 70 395 

Öresund Polstjärnan 2 Järnvägsgatan 6 / Kapellgatan 1 A-B 1992 18 10 1 251 0 1 251 

Summa 185 47 59 12 495 4 791 17 286 

Lokal 

kvm 

Antal 

lokal 

Total 

kvm



Landskrona 

Öresund Filaren 23 Vengatan 20 1959 9 2 565 565 

Öresund Gjörloff 4 Ödmanssonsgatan 37 1939/1983 8 1 2 679 25 704 

Öresund Gröna Lund 1 Stora Norregatan 26 1959/1998 

1960- 

11 4 808 987 1 795 

Öresund Gröna Lund 17 Stora Norregatan 10 

1965/1993 8 3 675 180 855 

Öresund Gröna Lund 36 Järnvägsgatan 13 - 15 / Östergatan 17 1972 14 7 900 1 363 2 263 

Öresund Grönalund 21-24 St Norreg. 2 / Östergatan 1-3 1929/1990 16 5 1 365 987 2 352 

Öresund Herkules 1 Ödmanssonsgatan 36 A-B 1944/1987 21 1 1 283 25 1 308 

Öresund Herkules 20 Viktoriagatan 4, Viktoriagatan 6 1945 18 3 1 486 225 1 711 

Öresund Herkules 22 Ödmanssonsgatan 38 AB 1946/1985 17 3 1 106 116 1 222 

Öresund Herkules 4 Viktoriagatan 2 1940/1990 12 2 2 956 30 986 

Öresund Kung Karls Varv 25 Storg. 17,19,21,23 / N Långgatan 12/ Drottningg 17 1929/1982 19 2 1 986 335 2 321 

Öresund Kung Karls Varv 26 N Kyrkogränd 4-14 / N Långgatan 10 / Drottningg. 15 1990 31 3 43 2 577 286 2 863 

Öresund Landora 8 Gröna Gång 5 1940/1975 4 4 348 214 562 

Öresund Linné 7 Järnvägsgatan 33 1929 7 577 577 

Öresund Madrid 19 Norra Infartsgatan 47-49 1992 22 14 1 624 1 624 

Öresund Milano 12 Norra Infartsgatan 52 1953/1986 10 1 517 57 574 

Öresund Minerva 15 Hantverkaregatan 34, Bryggaregatan 34 1955 15 879 879 

Öresund Minerva 17 Hantverkaregatan 30 A-B 1956 18 3 25 895 36 931 

Öresund Norra Roten 14 Stora Norregatan 17 1885/2008 6 4 643 252 895 

Öresund Norra Roten 18 "Rådhustorget 5, St Norreg. 3” 1929/1975 6 5 800 400 1 200 

Öresund Palander 4 Gröna Gång 16 1939/1984 14 19 765 765 

Öresund Palander 6 Gröna Gång 20 1950/1988 18 1 1 1 182 20 1 202 

Öresund St. Olof 19 Vasagatan 15 A-B 1954 26 1 1 570 90 1 660 

Öresund St. Olof 6 Järnvägsgatan 75 1951 7 1 524 10 534 

Öresund Storken 26 Pilgatan 12-22 / Tranchellsg 97-105 / Viktoriag 21-27 1929/1977 81 3 5 869 100 5 969 

Öresund Torstensson 1 Föreningsgatan 30 1924/1976 10 2 712 234 946 

Öresund Torstensson 17 Stora Norregatan 123 1948 11 4 862 118 980 

Öresund Torstensson 18 Karmelitergatan 11 1949 9 2 617 58 675 

Öresund Torstensson 7 Karmellitergatan 3 1929/1986 8 405 405 

Öresund Tranan 26 Tranegatan 3 1947/1986 14 2 943 29 972 

Öresund Turkosen 4 Stormgatan 41 1952 8 422 422 

Öresund Turkosen 5 Stormgatan 43 1951 6 3 12 456 15 471 

Öresund Banér 5 Skolallén 8 1980 8 2 718 86 804 

Öresund Fingal 7 Vasagatan 49 1946 12 1 584 0 584 

Öresund Hammaren 13 Tränggatan 20 1970 8 7 615 0 615 

Öresund Hammaren 30 Öresundsgatan 50 1989 20 1 8 1 432 40 1 472 

Öresund Muraren 15 Vengatan 10 1956 6 328 0 328 

Öresund Pallas 32 Ödmanssonsgatan 44 1975 6 450 0 450 

Öresund Pallas 34 Viktoriagatan 3 1988 8 1 544 20 564 

Öresund Pallas 48 Viktoriagatan 5 1945 8 2 585 0 585 

Öresund Pallas 74 Östergatan 189 1956 9 1 568 20 588 

Öresund Storken 1 Viktoriagatan 9 1978 8 470 0 470 

Öresund Tranan 23 Bredgatan 7 1975 9 639 0 639 

Öresund Tranan 27 Bredgatan 5 A-B 1967 27 1 30 2 010 20 2 030 

Öresund Tärnan 19 S.Långgatan 24 / Fiskaregränd 10 A-B 1962 15 1 16 998 64 1 062 

Öresund Norra Roten 10 Borgmästaregatan 4 1950 11 2 7 705 125 830 

Öresund Norra Roten 3 Gamla Kyrkogatan 6 1985 4 264 0 264 

Öresund Norra Roten 9 Gamla Kyrkogatan 16 1950 

Öresund Venus 8 Gjörloffsgatan 87 1987 5 1 321 19 340 

Öresund Venus 9 Gjörloffsgatan 85 1987 5 1 488 45 533 

Summa 653 81 191 46 715 6 631 53 346 

53 

Bygg. år/ 

renov. år 

Lägenhet 

kvm 

Antal 

lägenheter 

Antal 

p-plats/ 

gararge 

Lokal 

kvm 

Antal 

lokal 

Total 

kvm



Ljungby 

Småland / Blekinge Apotekaren 11 Skomakargränd 1-2 1988 20 1 440 1 440 

Småland / Blekinge Björklunden 6 Drottninggatan 13 1929/1986 27 2 249 2 249 

Småland / Blekinge Björklunden 9 Olofsg. 15 a-b, Kungsg. 15 1965 20 4 1 430 495 1 925 

Småland / Blekinge Dacke 13 Bergagatan 21,23, Drottninggatan 41-47 1990, 1950 90 4 5 971 105 6 076 

Småland / Blekinge Drako 25 Norra Järnvägsgatan 12 1990 4 3 210 541 751 

Småland / Blekinge Gjutaren 12 Bolmstadsvägen 8 a-b, 10, 12-14 1957/60-67 38 2 9 2 427 79 2 506 

Småland / Blekinge Kvadraten 16 Strömgatan 9 a-b, 6 a-b 1953/68 25 5 1 1 754 113 1 867 

Småland / Blekinge Mossen 2 Rönnäsvägen 18-72 1972 134 2 56 10 216 309 10 525 

Småland / Blekinge Månen 6 Eskilsgatan 1, N Torggatan 8 1965 14 3 099 3 099 

Småland / Blekinge Näcken 1 Kungsgatan 17 a-b, 19 1970/94 29 1 21 1 874 56 1 930 

Småland / Blekinge Odlaren 20 Gängesv 12, Gjuterig 7 1990 49 1 12 009 12 009 

Småland / Blekinge Sländan 1 Bergag 16, Hantverkareg 12 1957/80 19 10 2 1 100 463 1 563 

Småland / Blekinge Solon 21 N.Järnvägsg 7 a-b, Ågårdsv 14 A-C, Fogdeg 20 1950/67-72 38 8 2 493 2 493 

Småland / Blekinge Södra Ljungkullen 4 Storgatan 1-3, S Torggatan 2-4, M Ljungbergsvägen 12 1947/55-86 43 14 3 076 1 680 4 756 

Småland / Blekinge Trekanten 6 Strömgatan 2 a-c 1961/62 48 2 4 2 707 40 2 747 

Småland / Blekinge Vinkelhaken 2 Drottninggatan 10 a-b, 12 a-b 1966/74 28 2 8 1 989 103 2 092 

Småland / Blekinge Vråken 2 Strömgatan 18, 20, 28 1971 72 41 5 940 5 940 

Summa 635 112 151 44 876 19 092 63 968 

Lund 

Öresund St Råby 10:1 Tomtmark 0 

Summa 

Malmö 

Öresund Aktern 1 Västra Varvsgatan 24 2002 62 1 775 0 1 775 

Öresund Bredablick 3 Nydalav 1a-c/V Hindbyv 5a-e 2005 84 44 3 516 0 3 516 

Öresund Kråkan 32 Möllevångsg 29-31/S Skolg 35-39 1980 85 9 61 7 608 2 414 10 022 

Öresund Stacken 3 Nydalav 1a-c/V Hindbyv 5a-e 1959 96 6 54 5 729 172 5 901 

Öresund Stacken 4 Nydalav 3a-h/V Hindbyv 3a 1959 95 5 44 5 735 266 6 001 

Öresund Balder 13 Värnhemsgatan 8 1929/1981 8 1 697 65 762 

Öresund Balder 9 Nobelvägen 84 / Värnhemsgatan 16 1934/1986 31 6 1 843 122 1 965 

Öresund Beckasinen 10 Bergsgat. 27 / Friisgat. 22-24 1982 49 8 26 3 990 1 278 5 268 

Öresund Brasan 1 Hässleholmsg. 1 / Nobelvägen 81 1936/1975 26 1 262 0 1 262 

Öresund Böljan 1, 2 and 6 Falkenbergsg. 6-8/Simrishamnsg. 19-21/Ystadsg. 20 1934/1980 61 2 5 140 57 5 197 

Öresund Böljan 3 Simrishamnsg 23 / Falserbogatan 27 1934/1985 23 2 1 592 272 1 864 

Öresund Böljan 4 Ystadsgatan 24 / Falsterbogatan 29 1931/1983 24 2 041 0 2 041 

Öresund Frey 6 and 7 Nobelvägen 90-92 / Vårgatan 14 A-C 1936 44 2 8 2 838 110 2 948 

Öresund Hököpinge 55:83 Bruksparken 2 1993-1995 23 1 1 802 0 1 802 

Öresund Jagten 5 Simrishamnsgatan 9 / Södra Parkgatan 33 1959 34 11 2 040 0 2 040 

Öresund Kasper 28 Ö Förstadsg 16 / Slussg 17 1929/1983 82 3 3 796 333 4 129 

Öresund Kirsebergstornet 13 Vattenverksvägen 5 1917/1982 20 1 10 1 350 122 1 472 

Öresund Kråkan 30, 31 and 41 S Förstadsg. 88 A-B/S Skolg, 43 A-B,45/Smedjeg.1-3 1929/1980 58 16 5 761 1 591 7 352 

Öresund Källan 12 Simrishamnsgatan 10 / Ängelholmsgatan 14 1910/1982 14 10 1 043 783 1 826 

Öresund Källan 5 and 6 Kristianstadsg. 17A-C, 19 / S Parkgatan 29 A-B 1909/1977 50 2 2 597 82 2 679 

Öresund Källan 9 Simrishamnsgat. 16 1935/1975 22 5 979 204 1 183 

Öresund Notarien 2 S Förstadsgatan 113 / Upplandsgatan 14 A-C 1910/1977 29 6 1 628 222 1 850 

Öresund Skrået 4 Sofi elundsvägen 32 / Falsterboplan 33 1931/1975 28 4 1 513 134 1 647 

Öresund Timglaset 5 Simrishamnsgatan 32 A-B 1935/1981 12 924 0 924 

Öresund Värnhem 15 Lundavägen 5 1910/1978 18 2 1 457 131 1 588 

Öresund Hillebarden 3 Allhemsgatan 7 A-C 1953 31 4 4 1481 190 1671 

Öresund Remmen 2 Ryttaregatan 4 A-D 1947 24 1 2 1326 20 1346 

Öresund Remmen 3 Ryttaregatan 6 A-C 1947 18 1 909 20 929 

Öresund Spännet 1 Vattenverksvägen 37 A-C 1947 18 1010 0 1010 

Öresund Brynjan 1 Solgatan 2 1910/1982 14 1 065 0 1 065 

Öresund Brynjan 2 N Bulltoftav 39 1985 20 1 1 674 8 1 682 

Öresund Brynjan 3 Floragången 3 A-B 1945/1986 15 1 154 0 1 154 

Öresund Dolken 12 Floragången 6 A-B, 8 A-B 1941/1987 18 10 1 334 207 1 541 

Öresund Drömmen 10 Trelleborgsg 25/Lantmannag 5 1937/1982 22 2 1 864 67 1 931 

Öresund Ekot 10 Trelleborgsg 2 1938/1984 28 1 2 318 51 2 369 

Öresund Ekot 8 Trelleborgsgatan 6 A-B 1938/1987 13 928 0 928 

Öresund Havsuttern 7 Kapellgatan 10 1948 11 8 760 258 1 018 

Öresund Hjälmaren 12 Dalslandsg 2/Nobelv 1 1982 43 5 22 3 273 620 3 893 

Öresund Hjälmen 10 Floragången 2 A-D, N Bulltoftav 41 1988 46 19 3 622 0 3 622 

Öresund Kasper 10 Byggmästaregatan 2/ Ö Förstadsg 18 1909/1988 8 1 638 230 868 

54 

Bygg. år/ 

renov. år 

Lägenhet 

kvm 

Antal 

lägenheter 

Antal 

p-plats/ 

gararge 

Lokal 

kvm 

Antal 

lokal 

Total 

kvm



Öresund Kogret 8 Solgatan 18 A-B 1926/1990 19 1 031 0 1 031 

Öresund Nils 15 Fredriksbergsgatan 11 1920/1988 23 1 664 0 1 664 

Öresund Skepparen 18 Gråbrödersgatan 1/ N Vallg 88/ Västerg 19 1929 11 10 652 615 1 267 

Öresund Skrivarelyckan 8 Upplandsplan 6 1935/1989 34 1 987 0 1 987 

Öresund Uppland 2 Sigtunagatan 14 1935/1988 15 1 078 0 1 078 

Öresund Vågen 5 Falkenbergsgatan 7 A-C 1931/1987 27 1 2 219 60 2 279 

Öresund Värjan 34 N Bulltoftav 35/Solg 1-3 1930,40/1989 26 1 938 0 1 938 

Öresund Åkern 4 Sofi elundsvägen 38 1920/1985 24 1 701 0 1 701 

Öresund Ängen 5 Ystadsgatan 36 1936/1981 13 1 012 0 1 012 

Öresund Ängen 7 Hörbyg 4, Hässlehg 7-9 1937/1984 40 3 373 0 3 373 

Öresund Brynjan 4 Rantzowgatan 2 1950 18 2 1 173 158 1 331 

Öresund Bardisanen 5 Allhemsgången 3, Rantzowgatan 14 a-b 1949/1992 12 889 0 889 

Öresund Hjälmen 4 Rantzowgatan 6, Floragången 4 a-B 1935/1980 13 1 007 50 1 057 

Öresund Rostorp 15 Lundavägen 55 A-D 1948 25 4 25 1 395 142 1 537 

Öresund Folke 1 Ö Förstadsgatan 27, Drottninggatan 1 1904 18 8 1 961 761 2 722 

Öresund Gnistan 9 Karlshamnsgatan 8 1938 16 752 0 752 

Öresund Hagen 5 Claesgatan 3, Sofi elundsgatan 8 1929/1981 14 4 1 165 360 1 525 

Öresund Drivan 10 Kristianstadsgatan 32 A-B 1930 18 2 832 32 864 

Öresund Drivan 17 Kristianstadsgatan 28A,B, 30 1934/1985 

1942 

26 1 804 0 1 804 

Öresund Drivan 5 Trelleborgsgatan 9 A-B 

/1987-88 16 886 0 886 

Öresund Fanan 4 Kristianstadsgatan 10 A-B, Ängelholmsgatan 7A 1930/1980 22 1 1 367 132 1 499 

Öresund Gillet 2 Kristianstadsgatan 5 1910/1979 8 609 0 609 

Öresund Jagten 8 Ystadsgatan 6 1930/1980 7 2 780 120 900 

Öresund Källan 2 Kristianstadsgatan 11, U1-U3 1929/1970 20 1 044 0 1 044 

Öresund Källan 3 Kristianstadsgatan 13 A-D 1906/1970 24 1 1 092 118 1 210 

Öresund Ludvigsro 10 S Förstadsgatan 128 1929/1983 18 1 174 0 1 174 

Öresund Ludvigsro 2 Flensburgsgatan 2 1930/1985 20 1 430 0 1 430 

Öresund Länken 6 Kristianstadsgatan 18, Ivög 8 1929/1980 16 1 1 332 30 1 362 

Öresund Uppland 6 Upplandsgatan 7, 13 1930/1990 33 1 2 100 58 2 158 

Öresund Uret 4 Kristianstadsgatan 27 A-C, Falkenbergsgatan 1 1929/2002 

1933 

36 1 769 0 1 769 

Öresund Uret 5 Simrishamnsgatan 28, Falkenbergsgatan 3 A-B /1979-1980 20 1 564 0 1 564 

Öresund Yrket 1 Ystadsgatan 23 A-C, Varbergsgatan 2 1933/1980 17 4 1 632 307 1 939 

Öresund Yrket 4 Sofi elundsgatan 22 A-C, Varbergsgatan 4 1936/1980 20 2 1 756 46 1 802 

Öresund David 38 Korsg 4 1938/1978 10 2 510 382 892 

Öresund Frey 1 Vårg 8 / Östervärnsg 9 1937 33 4 2 169 243 2 412 

Öresund Intagan 32 Lantmannag 47 / Idunsg 75 1967 38 6 47 2 778 757 3 535 

Öresund Österhus 1 Hagstorpsg 1-21 / Östergårdsg 2 / S Bulltoftav 27 1929/1988 70 9 3 304 1 311 4 615 

Öresund Nestor 10 Sofi elundsv 39/Plantg 4/Södervärnsg 2-4 1940/1988 104 6 8 216 488 8 704 

Öresund Balder 8 Nobelvägen 86 1934/1987 11 776 776 

Öresund Brage 4 Värnhemsgatan 11 1937/1984 13 966 966 

Öresund Drivan 18 Trelleborgsgatan 5-7 1937/1986 27 2 038 2 038 

Öresund Ludvigsro 1 Flensburgsg 4 / S Förstadsg 126 1960 34 2 28 2 043 382 2 425 

Öresund Krassen 1 Sallerupsvägen 147 1949 33 5 43 1 977 444 2 421 

Öresund Malmen 13 Möllevångsgatan 44 - 46 1970 38 5 63 3 312 1 475 4 787 

Öresund Smedjekullen 5 Smedjekullsgatan 22 4-B 1945/1996 15 702 702 

Öresund Smedjekullen 8 Lundav 65 / N Rostorpsg 2 A-C 1943/1996 46 2 2 561 225 2 786 

Öresund Smedjekullen 8 Smedjekullsgatan 16 A-C 1943 

Öresund Smedjekullen 11 Lundavägen 67 A-C 1940 

Öresund Ritaren 5 Ingenjörsgatan 1,3,5 1968 74 3 84 6 168 257 6 425 

Öresund Ritaren 8 Per Albin Hanssons väg 61D, 61E 1973 44 1 77 3 123 214 3 337 

Öresund Kogret 2 Floragatan 15 A-B 1944 18 822 0 822 

Öresund Rostorp 1 N Rostorps 1 / Lundavägen 63 1936 15 1 768 265 1 033 

Öresund Rostorp 12 Lundavägen 61 A-C 1945 22 991 0 991 

Öresund Rostorp 2 Smedjekullsg 12, N Rostorpsg 3 1939 12 639 0 639 

Öresund Rostorp 3 Smedjekullsgatan 10 1940 13 1 572 30 602 

Öresund Ryggen 5 Musketörgatan 7 A-B 1947 17 1 085 58 1 143 

Öresund Smedjekullen 18 Lundavägen 75 / Smedjekullsg 24 1946 32 2 17 1 969 100 2 069 

Öresund Smedjekullen 9 Smedejkullsg 14 / N Rostorptg 4 1938 9 588 0 588 

Öresund Lennstrand 17 Ö Ansgarig. 71 Högerudsgatan 73 1954 31 2 4 1 711 185 1 896 

Summa 2 835 218 694 187 968 19 834 207 802 

55 

Bygg. år/ 

renov. år 

Lägenhet 

kvm 

Antal 

lägenheter 

Antal 

p-plats/ 

gararge 

Lokal 

kvm 

Antal 

lokal 

Total 

kvm



Ronneby 

Småland / Blekinge Björnen 4 Blasius Königsgatan 16-18 1945/1987 30 4 3 1 668 162 1 830 

Småland / Blekinge Björnen 5 Blasius Königsgatan 20-24 1944/1988 42 1 4 2 472 26 2 498 

Småland / Blekinge Brottaren 3 Blasius Königsgatan 21-23, Peder Holmsgatan 14-20 1945/1990 74 7 37 4 645 185 4 830 

Småland / Blekinge Fäktaren 9 Blasius Königsgatan 25, Skogsgårdsgatan 2 1945/1989 27 1 23 1 871 88 1 959 

Småland / Blekinge Illern 1 & 2 Blasius Königsgatan 26-28, 30 

Blasius Königsgatan 17-19, Peder Holmsg 10-12, 

1945/1989 57 3 73 4 305 426 4 731 

Småland / Blekinge Löparen 3 

Götgatan 19 1945/1991 56 9 49 3 244 517 3 761 

Summa 286 25 189 18 205 1 404 19 609 

Solna 

Stockholm / Mälardalen Berget 7 Storgatan 17 1957 18 1 3 1 262 120 1 382 

Stockholm / Mälardalen Berget 8 Storgatan 15 1957 20 2 1 217 120 1 337 

Stockholm / Mälardalen Lejonet 5 Storgatan 11,13 1957 40 9 39 2 776 1 566 4 342 

Summa 78 12 42 5 255 1 806 7 061 

Stockholm 

Stockholm / Mälardalen Bergslagen 27 Upplandsgatan 9 1886/1976 12 6 431 190 621 

Stockholm / Mälardalen Sunnan 1 Drottningsholmsvägen 286, lövåsvägen 46 1942 12 534 100 634 

Stockholm / Mälardalen Sunnan 10 Lövåsvägen 44, Barrstigen 27,29 1942 14 546 186 732 

Stockholm / Mälardalen Torkhästen 8 Stenshällsvägen 9 1937 8 1 304 65 369 

Stockholm / Mälardalen Åttingen 5 Stopvägen 19,21 Bromma 1943 12 1 738 71 809 

Stockholm / Mälardalen Ampeln 2 Finn Malmgrens väg 65 1943 13 731 0 731 

Stockholm / Mälardalen Violen 7 Erikslundsvägen 2, Svandammsvägen 15 1911/1984 21 2 947 247 1 194 

Summa 92 10 4 231 859 5 090 

Strängnäs 

Stockholm / Mälardalen Bresshammar 1:72 Stenbyvägen 15-29, Flodins väg 52-62, Stenbyvägen 2-12 1988 118 163 9 419 0 9 419 

Stockholm / Mälardalen Lergropen 10 Lagmansgatan 4 1934 14 728 160 888 

Summa 132 163 10 147 160 10 307 

Svedala 

Stockholm / Mälardalen Värby 57:1 Tomtmark 0 

Summa 

Sävsjö 

Småland / Blekinge 

Gästgivaregården 

1:255 Kopral gränsv. 4 Vrigstad 1986 4 272 272 

Småland / Blekinge Gästgivaregården 1:6 Mejerigatan 3 Vrigstad 1984 4 271 271 

Småland / Blekinge Vrigstad 3:125 Tegnervägen 24-26-28 1991 33 2 562 2 562 

Summa 41 3 105 3 105 

Trollhättan 

Småland / Blekinge Läkaren 5 Lasarettsvägen 3, 5 2007 151 4 737 0 4 737 

Summa 151 4 737 0 4 737 

Uppsala 

Stockholm / Mälardalen Flogsta 13:1, 14.1, 15:1 1969-1972 2 014 27 358 50 583 2 452 53 035 

Stockholm / Mälardalen Flogsta 13:2-3, 15;2-5 

Gamla Uppsala 108:1, 

109:1, 110:2, 111-112:1, 

Tomtmark 2 284 284 

Stockholm / Mälardalen 113-114:1, 115-116:1 282 9 255 22 708 1 158 23 866 

Summa 2 296 38 613 73 291 3 894 77 185 

Vaxholm 

Stockholm / Mälardalen Kulan 2 Idrottsv 2-8, Eriksövägen 15-23, Petersbergsv 2-4 1970 186 23 24 11 391 504 11 895 

Stockholm / Mälardalen Kulan 2 och 5 Tomtmark 0 

Stockholm / Mälardalen Kulan 5 Idrottsvägen 10,12,14,16 1976 78 3 9 4 769 151 4 920 

Stockholm / Mälardalen Skepparen 19 Torggatan 2,4 1957 20 6 1 1 130 623 1 753 

Stockholm / Mälardalen Skepparen 3 Torggatan 6 1985 5 1 235 4 239 

Stockholm / Mälardalen Telegrafberget 16 Soldatgatan 18 A-C 1954 21 4 4 1 086 180 1 266 

Summa 310 37 38 18 611 1 462 20 073 

56 

Bygg. år/ 

renov. år 

Lägenhet 

kvm 

Antal 

lägenheter 

Antal 

p-plats/ 

gararge 

Lokal 

kvm 

Antal 

lokal 

Total 

kvm



Vetlanda 

Småland / Blekinge Kolmilan 1 2006 0 5 10 520 10 520 

Småland / Blekinge Apollo 6&7 Ekstigen 12 o 14 1987 8 676 676 

Småland / Blekinge Banken 15 Storgatan 6 1977 0 1 570 570 

Småland / Blekinge Björken 2 Långgatan 46 1986 8 580 580 

Småland / Blekinge Björnen 1 Älggatan 2 1989 0 15 1 461 1 461 

Småland / Blekinge Björnen 2 Älggatan 4 1986 7 3 1 367 60 427 

Småland / Blekinge Blixten 13 Stationsgatan 3-5 1955 23 3 1 308 842 2 150 

Småland / Blekinge Blixten 6 Bangårdsgatan 16 1988 6 4 4 577 775 1 352 

Småland / Blekinge Broby 4:144 Österdalsgränd 1-27 1990 14 1 1 068 1 068 

Småland / Blekinge Broby 54:1 Brobyv. 2 Landsbro 1991 0 2 850 850 

Småland / Blekinge Brogårdshemmet 7 Lasarettsgatan 44 1988 8 586 586 

Småland / Blekinge Brogärde 4 Stortorget. 2/Vitalag.1 1930 3 4 320 552 872 

Småland / Blekinge Bävern 4 Storgatan 39 1961 8 5 1 598 303 901 

Småland / Blekinge Falken 14 Nygatan 55 1990 0 1 365 365 

Småland / Blekinge Fasanen 7 Kyrkog. 2-6 Nygatan 13-15 1957 42 3 23 2 634 20 2 654 

Småland / Blekinge Felsteget 8 Floragatan 3, Nygatan 21 1987 16 1 010 1 010 

Småland / Blekinge Fenix 3 Vasagatan 62-64 1992 8 1 598 8 606 

Småland / Blekinge Gustav Adolf 7 Vasagatan 26 1989 4 312 312 

Småland / Blekinge Göken 12 Långgatan 18 A-C 1978 20 2 11 1 295 92 1 387 

Småland / Blekinge Huskvarn 1:31 Skedevägen 4 1989 4 300 300 

Småland / Blekinge Huskvarn 1:49 Rudingatan 12 Holsby 1987 8 542 542 

Småland / Blekinge Huskvarn 1:57 Vetlandav. 19 Holsby 1991 4 263 263 

Småland / Blekinge Kindbågen 1 Ringvägen 26-30 1953 33 13 1 860 1 860 

Småland / Blekinge Kitteln 1 

Korsberga-Lönneberga 

W Petris väg 16,Upplandav 1957 25 4 13 1 613 183 1 796 

Småland / Blekinge 1:16 

Korsberga-Lönneberga 

Stationsg. 1 Korsberga 1987 8 553 553 

Småland / Blekinge 1:35 Tovaholmsv. 5 Korsberga 1987 6 1 418 418 

Småland / Blekinge Laxen 10 Kullgatan 2 1952 6 1 324 324 

Småland / Blekinge Linne 7 Vasagatan 25 1991 5 353 353 

Småland / Blekinge Lunden 11 Vitalag.5,Spinnargr.2 1957 22 8 13 1 278 925 2 203 

Småland / Blekinge Lunden 12 Kyrkogatan 7 1957 24 6 1 624 449 2 073 

Småland / Blekinge Lärkan 14 Smedjevägen 6 1989 4 2 273 40 313 

Småland / Blekinge Lärkan 7 

Lättebo 1:2, 6:2-6:5, 

Lärkgatan 5 1985 8 447 447 

Småland / Blekinge 6:7-6:8 Allegatan 16,18,20 1988 16 1 162 1 162 

Småland / Blekinge Lättebo 1:278-283 Hjortv./Fasanv. 1991 12 892 892 

Småland / Blekinge Myresjö 1:24 

Myresjö 2:138, 2:140, 

Södralidsg 1/ Bäckabyv. 6 1992 4 305 305 

Småland / Blekinge 148 Nunnev. 2 A-B, 6 A-B, 27 A-B 1991 3 390 390 

Småland / Blekinge Norra Delfi n 4 Storgatan 9,11 1978 0 11 70 4 062 4 062 

Småland / Blekinge Norra Emigranten 13 Missionsg 2 2001 32 2 256 2 256 

Småland / Blekinge Nydäld 15 Klostergatan 1-5 1986 22 20 1 712 1 712 

Småland / Blekinge Näktergalen 2 Missionsg./Odengatan 1967 0 0 

Småland / Blekinge Orion 1 Kettilsgatan 4 1992 6 394 394 

Småland / Blekinge Orion 21 Vasag. 53 Kettilsg. 2 Vinterg 16 1989 16 1 203 1 203 

Småland / Blekinge Oxenstierna 7 Tomasgatan 33 1991 6 440 440 

Småland / Blekinge Renen 10 Vitalagatan 15 1966 48 48 3 581 131 3 712 

Småland / Blekinge Skede 5:19 Brännargårdsv. 2 Skede 1990 8 540 540 

Småland / Blekinge Stenkilen 3 Granvägen 5 1952 6 1 2 415 12 427 

Småland / Blekinge Stenkilen 4 Ringvägen 19 1986 10 609 609 

Småland / Blekinge Strutsen 4 Magasinsg.15/Järnvägsg.5 1929/1989 4 5 193 346 539 

Småland / Blekinge Stråket 1 Promenadstigen 1-7 1987 8 608 608 

Småland / Blekinge Svanen 16 Borgmästargatan 4 A-F 1986 6 391 391 

Småland / Blekinge Södra Delfi n 4 Bangårdsgatan 4, Kvarngatan 2 1991 15 15 18 1 274 4 811 6 085 

Småland / Blekinge Toppmurklan 1 Lasarettsgatan 27,29,31 1963 90 1 42 5 991 12 6 003 

Småland / Blekinge Toppmurklan 2 Lasarettsgatan 33,35,37 1965 72 26 4 719 4 719 

Småland / Blekinge Torvan 1 Nyhagsgatan 6 o 8 1991 15 2 934 735 1 669 

Småland / Blekinge Trekanten 1 Vitalag. 6 1932 4 260 265 525 

Småland / Blekinge Vakteln 2 Svärdsgatan 2 1988 9 6 730 730 

Småland / Blekinge Vasa 3 Kullgatan 36 1986 6 515 515 

Småland / Blekinge Vasa 5 Vasagatan 40 1991 4 276 276 

Småland / Blekinge Vega 14 Tomasgatan 41A-D 1985 4 248 248 

Småland / Blekinge Vega 15 Vasagatan 46 1993 0 1 1 500 500 

Småland / Blekinge Venus 17 Kyrkogatan 34-38 1966 36 2 28 2 836 170 3 006 

57 

Bygg. år/ 

renov. år 

Lägenhet 

kvm 

Antal 

lägenheter 

Antal 

p-plats/ 

gararge 

Lokal 

kvm 

Antal 

lokal 

Total 

kvm



Småland / Blekinge Vildvinet 11 Kullgatan 38 1993 0 1 335 335 

Småland / Blekinge Vinkeln 5 Sköldgatan 2 A-F 1987 6 457 457 

Småland / Blekinge Älgen 14 Älggatan 1-5 1970 49 3 207 3 207 

Småland / Blekinge Älgen 16 Älggatan 11-13 1972 40 1 27 2 941 107 3 048 

Småland / Blekinge Ökna_Kvill 1:44 Södergatan 1 o 3 1988 8 1 600 600 

Summa 897 109 371 61 856 29 501 91 357 

Vingåker 

Stockholm / Mälardalen Bagaren 11 Fabriksgatan 11 1939-1983 4 2 243 0 243 

Stockholm / Mälardalen Bagaren 14 Fabriksgatan 13 1939-1983 4 2 243 0 243 

Summa 8 4 486 0 486 

Växjö 

Småland / Blekinge Mjölner 16 Trädgårdsgatan 28 1993 16 7 960 0 960 

Småland / Blekinge Mjölner 18 Bäckaslövsvägen 2-6, S Järnvägsgatan 27-41, 

Trädgårdsgatan 30-32 

1989/1990 129 2 79 10 157 676 10 833 

Småland / Blekinge Mjölner 7 S Järnvägsgatan 25, Wennerbergsgatan 2 2002 16 8 963 0 963 

Småland / Blekinge Myran 1 Sven Baelters väg 7 1970 8 485 0 485 

Småland / Blekinge Myran 2 Sven Baelters väg 5 1970 8 485 0 485 

Småland / Blekinge Myran 8 Framnäsvägen 22 1969 19 1 1 353 83 1 436 

Summa 196 3 94 14 403 759 15 162 

Ystad 

Öresund Carl 2 Stallgatan 1, St Östergatan 34 1929/19-- 22 5 2 131 807 2 938 

Öresund Göken 7 Petrig 14-16, Regementsg 19-23, Mariag 11-15 1979 59 1 3 737 156 3 893 

Öresund Cedern 8 Regementsgatan 7 1930/1980 12 2 1 265 294 1 559 

Öresund Håkan Mellersta 10 Blekegatan 25, Vintergatan 8 1944/1987 15 1 1 150 32 1 182 

Öresund Magnus 33 Stora Östergatan 23 1909/1995 8 4 8 582 299 881 

Öresund Moberg 24 Döbelnsgatan 24 1947 12 1 6 717 77 794 

Öresund Tankbåten 1 Pantzargatan 13-23 1969 80 2 5 662 190 5 852 

Öresund Wilhelmina 1 Västra Vallgatan 20 a 1900/1995 6 545 0 545 

Öresund Östman 5 Blekegatan 14 1945/1986 14 1 7 1 323 43 1 366 

Summa 228 17 21 17 112 1 898 19 010 

Örkelljunga 

Öresund Björnen 14 Ängelholmsgatan 11 A-B 1992 7 434 434 

Öresund Eket 1:137 Vångavägen 2 A-C 1966 18 995 995 

Öresund Fagerhult 1:380 Kungsvägen 41 A-F, 43 A-F 1990 12 864 864 

Öresund Högvakten 1 Gästgivaregatan 4,6,8,10 1992 15 1 227 1 227 

Öresund Järnvägsstationen 1 Stockholmsvägen 2 1981 6 1 178 1 178 

Öresund Korgen 2 Sonnarpsvägen 20 A-G 1968 57 23 3 723 3 723 

Öresund Korgen 5 Sunnerbogatan 5 A-C 1968 24 1 716 1 716 

Öresund Staren 17 Liewensgatan 23 A-C 1992 5 344 344 

Öresund Sländan 28 Hallandsvägen 19 1980 8 428 0 428 

Öresund Sländan 33 Hallandsvägen 13, Valhallav 7 1988 7 2 536 170 706 

Öresund Västra Ringarp 8:86 Vedbyvägen 6 1970 13 1 876 169 1 045 

Summa 166 9 23 11 143 1 517 12 660 

KONCERNEN TOTALT 707 809 11 818 3 974 117 653 1 013 825 462 

Stora Råby 34:34 Mark 





Värby 57:1 Mark 

Hovås 57:7 Mark 



Askim 63:1 Mark 

Askim 63:2 Mark 

58 

Bygg. år/ 

renov. år 

Lägenhet 

kvm 

Antal 

lägenheter 

Antal 

p-plats/ 

gararge 

Lokal 

kvm 

Antal 

lokal 

Total 

kvm

Kung Karls varv, Landskrona 

Layout & originalproduktion: Kyoko Grafi sk Design, www.kyokodesign.se 

Foto: Mika Korhonen, Kyoko Hildingx 

59

Heimstaden AB, Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö 

Tel. 040 - 660 20 00, Fax 040 - 660 20 01 

www.heimstaden.com

Heimstaden Årsredovisning 2011

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?