Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Aktieägarbrev hösten 2009<br />
<strong>Hyresfastigheter</strong> <strong>Holding</strong> I <strong>AB</strong>
Malmö I<br />
(Fastighetsbolaget<br />
Malmö<br />
<strong>AB</strong>)<br />
• Nordenportföljen<br />
• 1 683 lägenheter<br />
• 126 623 kvm<br />
• Hyra MSEK 110<br />
• Förvärvat juli 2003<br />
• Andel inv. av kapital<br />
17 %<br />
Inledning<br />
Göteborg<br />
(Fastighetsbolaget<br />
Sommarvädret<br />
<strong>AB</strong>)<br />
• Biskopsgården<br />
• 2 117 lägenheter<br />
• 153 944 kvm<br />
• Hyra MSEK 128<br />
• Förvärvat sep. 2003<br />
• Andel inv. av kapital<br />
22 %<br />
<strong>Hyresfastigheter</strong> <strong>Holding</strong> I <strong>AB</strong><br />
Detta är höstens aktieägarbrev till aktieägarna i <strong>Hyresfastigheter</strong><br />
<strong>Holding</strong> I <strong>AB</strong> (”HFH I”). Syftet med brevet är att<br />
ge en kortfattad översikt över bolaget med en uppdatering<br />
av marknadssituationen och viktiga händelser i portföljen.<br />
Struktur och översikt<br />
HFH I är en portfölj som består av hyresbostäder med<br />
centralt läge (befolkning, kommunikation) i Sverige. Det har<br />
genomförts åtta investeringar i bolaget under perioden juli<br />
2003 till maj 2005 och bolaget är färdiginvesterat.<br />
I figuren ovan framgår strukturen i HFH I som den ser ut<br />
idag, med aktuella nyckeltal.<br />
Totalt består portföljen av cirka 650 000 kvm fördelat på<br />
cirka 9 300 lägenheter och cirka 70 000 kvm kommersiella<br />
lokaler. De årliga hyresintäkterna är cirka 637 MSEK.<br />
Läge<br />
Kartan på nästa sida visar portföljernas geografiska läge.<br />
MARKNADSUPPDATERING<br />
>2 800 aktieägare i Norge<br />
(huvudsakligen privatpersoner)<br />
Boligutleie <strong>Holding</strong> I AS<br />
(Norge)<br />
Karlstad<br />
(Hyresbostäder<br />
i Karlstad <strong>AB</strong>)<br />
• 2 portföljer<br />
• 842 lägenheter<br />
• 58 364 kvm<br />
Hyra MSEK 53<br />
• Förvärvat dec. 2003<br />
• Andel inv. av kapital<br />
• 9 %<br />
BNP-ökning och värdeutveckling<br />
Hyresintäkternas utveckling, som till stor del påverkar<br />
fastighetsvärdena, har historiskt uppvisat en stark korrelation<br />
med BNP-utvecklingen. Som vi ser av diagrammet på nästa<br />
sida förväntas BNP-utvecklingen (bruttonationalprodukten)<br />
vara negativ på alla marknader där bolaget har investeringar<br />
under 2009. Från 2010 förväntas däremot BNP-utvecklingen<br />
öka igen, vilket förväntas ge en positiv utveckling för<br />
fastighetsvärdena.<br />
Källa: Investment Property Databank (IPD)<br />
Makroekonomisk utveckling i Sverige<br />
Den svenska ekonomin har drabbats hårt av lågkonjunkturen<br />
och BNP-prognosen för 2009 ligger på -4,7 procent.<br />
Exportindustrin, som svarar för cirka 50 procent av Sveriges<br />
Hyresbostäder i Sverige I <strong>AB</strong><br />
Linköping<br />
(SPA<br />
Skäggetorp <strong>AB</strong>)<br />
>1 100 aktieägare i Sverige<br />
(huvudsakligen privatpersoner)<br />
<strong>Hyresfastigheter</strong> <strong>Holding</strong> I <strong>AB</strong><br />
(Sverige)<br />
ca 87 % ca 13 %<br />
100 % 100 % 100 %<br />
100 % 100 %<br />
100 %<br />
100 %<br />
100 %<br />
• Skäggetorp<br />
• 2 490 lägenheter<br />
• 201 403 kvm<br />
• Hyra MSEK 146<br />
Förvärvat dec. 2003<br />
• Andel inv. av kapital<br />
• 24 %<br />
Malmö II<br />
(B&C<br />
Motetten <strong>AB</strong>)<br />
• Lindängen<br />
• 678 lägenheter<br />
• 50 761 kvm<br />
• Hyra MSEK 48<br />
• Förvärvat jan. 2004<br />
• Andel inv. av kapital<br />
6 %<br />
Borås<br />
(Hyresbostäder<br />
i Borås <strong>AB</strong>)<br />
Wäst-Bygg portföljen<br />
• 812 lägenheter<br />
• 60 890 kvm<br />
• Hyra MSEK 58<br />
• Förvärvat mars 2004<br />
• Andel inv. av kapital<br />
• 11 %<br />
Botkyrka<br />
(Fastighets <strong>AB</strong><br />
Forbonden)<br />
Realia portföljen<br />
• 780 lägenheter<br />
• 60 119 kvm<br />
• Hyra MSEK 51<br />
• Förvärvat okt. 2004<br />
• Andel inv. av kapital<br />
• 7 %<br />
Jönköping<br />
(Steinlloch<br />
Fastighets <strong>AB</strong>)<br />
• Steinlloch<br />
• 220 lägenheter<br />
• 10 690 kvm<br />
• Hyra MSEK 13<br />
• Förvärvat maj 2005<br />
• Andel inv. av kapital<br />
4 %<br />
BNP, har haft en dramatisk nedgång under 2009 som en<br />
följd av den svaga ekonomiska utvecklingen inom hela<br />
OECD-området. OECD utgör cirka 80 procent av den<br />
svenska exportmarknaden. BNP-utvecklingen förväntas bli<br />
bättre under 2010 och uppskattas till 0,6 procent, men det<br />
råder fortfarande stor osäkerhet kring denna prognos.<br />
Arbetslösheten i Sverige har ökat under hela året och låg på<br />
8 procent i slutet av augusti. Arbetslösheten förväntas<br />
fortsätta att öka under 2010.<br />
Inflationen har också fortsatt den svaga utveckling vi såg i<br />
början av året och förväntas sluta på -0,5 procent för 2009.<br />
Prognosen för 2010 är däremot en ökning med 1 procent.<br />
Den privata konsumtionen i Sverige har också påverkats av<br />
finanskrisen, men den låga räntenivån har bidragit till att<br />
hålla konsumtionen uppe och för 2009 förväntas en ökning<br />
på 0,5 procent. Konsumtionen förväntas ligga kvar på denna<br />
nivå under 2010.<br />
Riksbanken fortsatte som förväntat att sänka styrräntan i<br />
Sverige under hösten och den ligger nu på 0,25 procent.<br />
Räntan förväntas ligga kvar på samma låga nivå under<br />
resten av året, innan den enligt prognosen på nytt höjs med<br />
0,5 procent under nästa år.<br />
Källor: SCB, SEB, Riksbanken<br />
Fastighetsmarknaden i Sverige<br />
Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden<br />
var 9,2 miljarder SEK, vilket är en minskning med 80<br />
procent jämfört med 2008 och den lägsta volymen på 10 år.<br />
Huvudskälet till detta är att fastighetsaktörerna inte vill sälja<br />
på den direktavkastningsnivå som investerarna förväntar<br />
sig på dagens marknad. Dessutom har bankerna begränsad<br />
likviditet, vilket innebär att det är mycket svårt att få till<br />
lånefinansiering. Trots den extremt låga räntenivån har<br />
avkastningskraven fortsatt att öka under 2009, men i lägre<br />
takt än vad vi såg under 2008. En fortsatt svag ökning av<br />
avkastningskraven för kommersiella fastigheter förväntas<br />
framöver.<br />
Aktieägarbrev hösten 2009, <strong>Hyresfastigheter</strong> <strong>Holding</strong> I <strong>AB</strong> | 3
6 %<br />
4 %<br />
2 %<br />
0 %<br />
- 2 %<br />
- 4 %<br />
- 6 %<br />
- 8 %<br />
Fastigheter<br />
Årlig BNP-tillväxt i Norden i % (1999–2014E) Norge Sverige Finland<br />
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009E 2010E 2011E 2012E 2013E 2014E<br />
1. Malmö I 5.Malmö II<br />
2. Göteborg 6. Borås<br />
3. Karlstad 7. Botkyrka<br />
4. Linköping 8. Jönköping<br />
Göteborg<br />
Karlstad<br />
Malmö<br />
4 | Aktieägarbrev hösten 2009, <strong>Hyresfastigheter</strong> <strong>Holding</strong> I <strong>AB</strong><br />
2<br />
3<br />
6<br />
1<br />
5<br />
8<br />
Eskilstuna<br />
4<br />
Jönköping<br />
Linköping<br />
7<br />
STOCKHOLM
Under 2008 fortsatte den positiva utvecklingen för hyresnivån<br />
för hyresbostäder i Sverige, med en ökning på 2,7 procent<br />
för de kommunala bolagen och 2,8 procent för de privata<br />
bolagen. Den positiva utvecklingen har fortsatt under 2009<br />
och hittills ligger den genomsnittliga hyreshöjningen för 2009<br />
på drygt 3 procent. Avkastningskraven på bostadsmarknaden<br />
verkar också ha stabiliserats.<br />
Ombildning av hyreslägenheter till bostadsrätter eller<br />
bostadsrättsföreningar (BRF) har varit mycket populärt<br />
under de senaste åren och antalet ombildningar ökade<br />
också under 2008, trots en betydande höjning av räntenivån.<br />
Med dagens låga räntenivå ser kalkylerna än en gång<br />
mycket positiva ut och marknaden för ombildning till<br />
bostadsrätter bedöms vara stark i Sverige.<br />
Källa: Newsec, ING Real Estate, Hyresgästforeningen<br />
STATUS DRIFT<br />
Portföljen har varit i normal drift i cirka fem år. Man arbetar<br />
strukturerat och målinriktat med fortsatt utveckling av<br />
fastigheterna. Eftersom de första investeringarna i bolaget<br />
genomfördes 2003 är det nu naturligt att ta ställning till bra<br />
försäljningsmöjligheter om sådana skulle dyka upp.<br />
Stora händelser det senaste året är en delförsäljning av 353<br />
lägenheter i Malmö och ett nytt hyresavtal på tio år med<br />
Karlstad kommun om 2 500 kvm lokaler. De fallande<br />
värdena under 2008 har lett till en avbetalning på lån för<br />
portföljerna i Linköping och Botkyrka, men värdena har<br />
stabiliserats under de senaste sex månaderna.<br />
Vakanser<br />
Vakansgraden har ökat under första halvåret 2009. Trenden<br />
med en ökande vakansgrad beror främst på en ökad<br />
vakansgrad i Linköping, som i slutet av juni låg på hela 10<br />
procent. Uthyrningskampanjer som vänder sig till studenter<br />
har dock bidragit positivt och vakansgraden i Linköping ligger<br />
nu på cirka 7 procent. För hela bolaget har vakansgraden legat<br />
på 2,4 procent jämfört med 1,5 procent under 2008.<br />
Hyreshöjningar 2009<br />
Resultatet av årets hyresförhandlingar blev relativt bra,<br />
med en höjning på 3,1 procent för HFH I jämfört med 2,9<br />
procent för 2008. Den genomsnittliga hyreshöjningen för de<br />
kommunala bolagen blev cirka 3 procent under 2009.<br />
STATUS PER PORTFÖLJ<br />
Malmö I<br />
Ett försäljningsavtal för 353 lägenheter på totalt cirka 28 500<br />
kvm i området Kirseberg har ingåtts. Övertagandet sker i<br />
januari 2010. Avkastningen på insatt eget kapital från den<br />
här försäljningen är cirka 100 procent. Dessutom genomförs<br />
en del extra lägenhetsrenoveringar i den här portföljen i år<br />
och det kommer att finnas behov av ytterligare insatser<br />
under 2010 för att komma ikapp när det gäller underhållsbehovet.<br />
Delar av överskottet från försäljningen kommer att<br />
gå till dessa nödvändiga investeringar som på nytt kommer<br />
att säkra en positiv värdeutveckling för resten av portföljen.<br />
Göteborg<br />
Förhandlingsresultatet av hyresförhandlingarna för 2009<br />
omfattade också uppgraderingar av utemiljön. Förvaltningen<br />
har färdigställt de här insatserna under sommaren, vilket<br />
har gett mycket positiv respons från de boende i området.<br />
För 2010 planerar man extra insatser för nödvändig<br />
lägenhetsrenovering. Ett hyresavtal på sju år har ingåtts<br />
med en privat vårdklinik om cirka 400 kvm lokaler på<br />
Friskväderstorget. Man fortsätter att arbeta med uthyrningen<br />
av ytterligare cirka 1 000 kvm lediga lokaler.<br />
Malmö II<br />
Förvaltningen har nu lyckats hyra ut alla studentlägenheter<br />
som en entreprenör tidigare hade ett ramavtal för. Man<br />
överväger att göra om tomma lokaler till lägenheter då det<br />
1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto<br />
ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde.<br />
Aktieägarbrev hösten 2009, <strong>Hyresfastigheter</strong> <strong>Holding</strong> I <strong>AB</strong> | 5
är svårt att hyra ut lokaler i det här området. Efter en längre<br />
tids förhandlingar beslutade kommunen att inte underteckna<br />
ett erbjudande om omsorgslägenheter/-center. Lokalerna<br />
har tidigare varit lägenheter, vilket begränsar ombyggnadsarbetenas<br />
omfattning.<br />
Karlstad<br />
I Kronoparken finns det fortfarande en del lägenheter i<br />
behov av totalrenovering. Det är positivt att det finns ett stort<br />
tryck från potentiella hyresgäster och inga vakanser. Det är<br />
också mycket positivt att kommunen har undertecknat ett<br />
nytt hyresavtal på tio år för 2 500 kvm lokaler i Väse, strax<br />
utanför centrala Karlstad. I Väse har man också installerat<br />
ett fjärrvärmesystem som kommer att sänka värme- och<br />
underhållskostnaderna.<br />
Linköping<br />
Vakansgraden i Linköpingsportföljen har haft en negativ<br />
utveckling under första halvåret 2009. I slutet av juni var<br />
vakansgraden cirka 10 procent. En aktiv studentkampanj<br />
har gett bra resultat och har varit positiv, då vakansgraden<br />
nu ligger på cirka 7 procent. Renoveringsprojekten i<br />
köpcentret är till stor del färdigställda. Vår förvaltare<br />
Comerciante arbetar nu med uthyrning av kontorsdelen och<br />
har lyckats få in flera mindre hyresgäster i ett så kallat<br />
kontorshotell.<br />
Borås<br />
Förvaltningen fokuserar på att sänka kostnaderna för värme,<br />
el och vatten. Ett pilotprojekt med installation av bergvärme<br />
har genomförts och har gett bra resultat med cirka 30<br />
procent lägre värmekostnader. Vakansgraden är stabilt låg,<br />
men omflyttningsgraden har ökat något på senare tid.<br />
Botkyrka<br />
Fokus under 2009 har legat på att utveckla utemiljön samt att<br />
öka tryggheten, vilket har gett området ett lyft. Förvaltningen<br />
har också arbetat med att måla nedslitna trappuppgångar och<br />
har installerat ny belysning. Ett hyresavtal har ingåtts med<br />
en trafikskola om lokaler på cirka 250 kvm.<br />
6 | Aktieägarbrev hösten 2009, <strong>Hyresfastigheter</strong> <strong>Holding</strong> I <strong>AB</strong><br />
Jönköping<br />
Det finns ett stort tryck från studenter och det finns inga<br />
vakanser i portföljen. Eftersom portföljen är relativt liten efter<br />
en delförsäljning under 2007 är dock förvaltningen mindre<br />
effektiv.<br />
Sammanfattning<br />
Som en följd av lågkonjunkturen har ökade avkastningskrav<br />
och bankmarginaler gjort att fastighetsvärdena har fallit<br />
under det senaste året, men för portföljen i HFH I har<br />
värdeutvecklingen varit relativt stabil under de senaste sex<br />
månaderna. Dessutom ser vi att driften av fastighetsportföljerna<br />
i stort sett följer planen och totalt sett genererar<br />
koncernen kassaflöden i nivå med förväntningarna för 2009.<br />
Bolaget förväntar sig därför att kunna betala ut utdelning i<br />
enlighet med mandatet för 2010. Slutgiltigt beslut fattas på<br />
bolagsstämman i maj.<br />
Nästa aktieägarbrev kommer i årsrapporten för 2009.<br />
Oslo, 25 oktober 2009<br />
Styrelsen för <strong>Hyresfastigheter</strong> <strong>Holding</strong> I <strong>AB</strong><br />
Kronaparken i Karlstad
<strong>Hyresfastigheter</strong> <strong>Holding</strong> I <strong>AB</strong><br />
C/O<br />
<strong>AB</strong>G Sundal Collier<br />
Postboks 1444 Vika<br />
N-0115 Oslo<br />
signatur.no • 290989
Change language