Nr 4, 2013 - Fastighetstidningen
Nr 4, 2013 - Fastighetstidningen
Nr 4, 2013 - Fastighetstidningen
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
örjan av året för omkring<br />
10 000 kronor per kvadratmeter.<br />
BoSTÄDeR<br />
Bostadshyresmarknaden<br />
i Eskilstuna har för närvarande<br />
låga vakanser<br />
även om det fi nns lediga<br />
lägenheter till omgående<br />
förmedling. Eskilstuna är<br />
en arbetarstad vilket återspeglas<br />
i invånarnas lägre<br />
betalningsförmåga. Det<br />
har hållit tillbaka bostadsbyggandet<br />
då det är svårt<br />
att ta ut priser som motsvararinvesteringskalkylen<br />
för nyproduktion. Nya<br />
bostadsprojekt är oftast<br />
bostadsrätter. HSB är<br />
aktiva genom rivningen av<br />
den gamla brandstationen<br />
i korsningen Rademachergatan/Drottninggatan<br />
där ett hus i fem till sju<br />
våningar med 69 bostadsrätter<br />
byggs. PEAB har<br />
även en handfull projekt<br />
aktuella i staden om totalt<br />
cirka 175 bostadsrätter.<br />
Prisnivån är låg i förhållande<br />
till andra kommuner.<br />
I centrala Eskilstuna<br />
ligger priserna i PEABs<br />
projekt inom intervallet<br />
20 000–30 000 kronor per<br />
kvadratmeter.<br />
Om befolkningsökningen<br />
fortsätter kan det<br />
leda till bostadsbrist då<br />
byggandet är i stort sett<br />
obefi ntligt. Undantaget<br />
är kvarteret Vakteln i<br />
centrala Eskilstuna som<br />
färdigställdes 2011. Där<br />
ligger hyresnivån på runt<br />
1 400 kronor per kvadratmeter<br />
med tillkommande<br />
vattenförbrukning.<br />
Detaljplan är framtagen<br />
inom kvarteret Nätet som<br />
ägs av Lundbergs och<br />
totalt planeras för 1 100 –<br />
Bostadshyror, kr/kvm och år<br />
1200<br />
900<br />
600<br />
300<br />
0<br />
09<br />
10<br />
11<br />
12<br />
Kontorshyror, kr/kvm och år<br />
1200<br />
900<br />
600<br />
300<br />
Normalt spridningsintervall. Avser A-läge, varmhyra exklusive fastighetsskatt. Bostäder byggda från och med 1990.<br />
<strong>Fastighetstidningen</strong> nr 4 maj <strong>2013</strong><br />
När Dagon sålde till Klövern ingick bland annat<br />
vampyren 9 i Klöverns förvärv för 8 500 kronor/kvm.<br />
1 200 nya bostäder. Planprogram<br />
fi nns för utbyggnad<br />
av en ny stadsdel,<br />
Odlaren, i östra delen med<br />
inriktning på bostäder<br />
och service och även i projektet<br />
Väster, båda ligger<br />
10–20 år framåt i tiden.<br />
Direktavkastningskraven<br />
i bästa läge i centrum<br />
bedöms i dagsläget vara<br />
runt fem procent.<br />
LoKALeR<br />
Handeln i Eskilstuna är<br />
något tudelad där externhandeln<br />
Tuna Park har<br />
lyckats attrahera många<br />
kunder vilket resulterat i<br />
en fullständigt förlamad<br />
cityhandel. Externandelsområdet<br />
har sedan öppningen<br />
2004 expanderat<br />
till en av de största i Mälardalsregionen<br />
sett till försäljningsyta.<br />
Folkesta köpcentrum<br />
har med nya ägare<br />
efter konkursen haft vind i<br />
seglen med nyuthyrningar.<br />
Gemensamma tag för att<br />
vända den negativa utvecklingen<br />
och stärka city har<br />
gjorts av fastighetsägarna<br />
tillsammans med kommunen.<br />
Centrala butikshyror<br />
bedöms i huvudsak mellan<br />
1 500–3 000 kronor per<br />
kvadratmeter beroende på<br />
läge och skick.<br />
Kontorslägen utanför<br />
0<br />
09<br />
centrum har stärkts på<br />
senare år och nya kontorsytor<br />
har skapats framförallt<br />
i Munktell Science<br />
Park. Centrum drabbas av<br />
att Fortifi kationsverket<br />
lägger ner huvudkontoret<br />
och risk för ökade vakanser<br />
föreligger.<br />
SLUTSATS<br />
Stora delar av bostadsbestånden<br />
i Eskilstuna<br />
har stora upprustningsbehov.<br />
Det skulle kunna<br />
öppna för för försäljning<br />
av fastigheter från kommunägda<br />
bostadsbolag.<br />
Kommunfastigheter har<br />
börjat använda en ny upplåtelseform<br />
i andelsägarmetoden<br />
vilket visar på<br />
att ägardirektiven riktar<br />
sig mot en förändring i<br />
beståndet. Expansiva<br />
Willhem sneglar troligen<br />
även på Eskilstuna efter<br />
att etablerat sig i Mälardalen<br />
(Västerås). Med<br />
tanke på det strategiska<br />
läget och de storslagna<br />
planerna på norra Europas<br />
största logistikcentrum<br />
kommer vi säkerligen se<br />
fortsatt hög aktivitet inom<br />
logistiksegmentet.<br />
cHarlotte Danielsson<br />
ocH Gustaf GraflunD,<br />
newsec Valuation &<br />
aDVisorY<br />
10<br />
11<br />
12<br />
Butikshyror, kr/kvm och år<br />
4000<br />
3000<br />
2000<br />
1 000<br />
0<br />
Fastighetsägare i eskilstuna<br />
Svårt att få lönsamhet<br />
i bostäder<br />
Lundbergs har funnits i eskilstuna i över<br />
50 år, men några nya bostäder har inte<br />
byggts de senaste 30 åren.<br />
– Svårt att få lönsamhet, säger Peter<br />
Whass, vd på Lundbergföretagen.<br />
Det var under Eskilstunas industriella<br />
storhetstid som Lundbergs<br />
byggde 987 lägenheter i staden.<br />
Allt är uthyrt, vakansgraden<br />
är bara 0,3 procent, men trots att<br />
efterfrågan fi nns är bolaget tveksamt<br />
till nya bostadsprojekt. peter Whass<br />
– Marknaden i Eskilstuna är<br />
kanske inte den mest intressanta längre. Men nu<br />
har vi generellt inte byggt särskilt mycket hyresbostäder<br />
under lång tid, säger Peter Whass.<br />
De SATSningAR bolaget gör är på den kommersiella<br />
sidan och då är orter som Norrköping, Linköping<br />
och Jönköping intressantare. Städer med<br />
större potential menar Peter Whass.<br />
Fast om några år kanske ändå Lundbergs bygger<br />
i Eskilstuna igen. Bolaget äger mark som tidigare<br />
var industriområde. Nu jobbar man fram en<br />
detaljplan för cirka 1 000 lägenheter.<br />
– Men det är stort och vi har inga planer på att<br />
bygga så många lägenheter. Andra aktörer ska<br />
bjudas in som kan bygga bostadsrätter och äldreboenden.<br />
– Vi skulle gärna bygga fl er hyresrätter men<br />
då måste vi ha en säker hyressättning för framtiden<br />
som kan garantera lönsamheten, säger Peter<br />
Whass.<br />
DaViD Grossman<br />
Barometern publiceras i samarbete med<br />
09<br />
10<br />
11<br />
12<br />
NAI Svefa med 17 kontor och 130 medarbetare<br />
är en av Sveriges ledande rådgivare inom värdering,<br />
analys, trans aktion och fastighetsrätt.<br />
www.naisvefa.se<br />
Newsec är norra Europas enda fullserviceföretag<br />
inom fastighetsbranschen med över<br />
500 medarbetare i sex länder. www.newsec.se,<br />
tel 08-454 40 00.<br />
Fastighetspriser kr/kvm<br />
20000<br />
15000<br />
10000<br />
5000<br />
0<br />
09 10 11091210<br />
11 12<br />
Bostäder Kontor<br />
KÄllor: Fastighetsdata FrÅn neWsec,<br />
statistiK FrÅn scb.<br />
27
Change language