Nr 4, 2013 - Fastighetstidningen

Fokus Krog och café
Det viktiga kontraktet
22
Det är när kontraktet skrivs med krog eller café som
fastighetsägare har all anledning att tänka till lite extra.
Sen kan det vara försent.
en ReSTAURAng eller ett café är ofta en
bra hyresgäst och det fi nns många krogar
som funnits i samma lokaler och med
samma ägare i många år, och som levererat
vinster till såväl fastighets­ som restaurangägare.
Men serveringsnäringen är också en rörlig
bransch. Om aktörer inte klarar av sina åtaganden
förekommer det att bulvaner tar över. Så är det en
ny etablering eller överlåtelse måste fastighetsägaren
göra hemläxan noga, betonar de fastighetsjurister
vi talat med. Och framför allt fundera över
vad som ska stå i kontraktet.
– Skriver man bara restaurang i avtalet ska fastig­
hetsägaren vara medveten om att man lämnar fältet
rätt öppet för hyresgästen. Då kan inriktningen
ändras och det som från början var en
enkel lunchservering kan plötsligt bli
krog med rättigheter och helt annat klientel.
Det kanske inte är just det man önskar
i sitt hus, säger
Emma Österdahl, jurist på
Fastighetsägarna GFR.
mAn BöR, menar Emma Österdahl, i kontraktet
noga defi niera vilken typ av verksamhet som tillåts
i lokalen. Om det ska serveras asiatisk eller italiensk
Kunde inte bevisa andrahandsuthyrning
när kinamat blev pizza
eTT FASTigHeTSBoLAg i Göteborg har
hyrt ut en restauranglokal till en asiatisk
restaurang men man misstänker att kontraktshavaren
i sin tur hyr ut till en annan
person. Det är ny inriktning på maten
(pizza) och annan personal. Något tillstånd
att hyra ut i andra hand eller överlåta verksamheten
fi nns inte.
I rätten förklarar krögaren att han inte
orkat med arbetet och att kinamaten inte
sålde så bra. Han skaff ade därför en kompanjon,
en person som kunde göra pizza,
men att han själv stod kvar som fi rmatecknare
och aktieägare.
Gick den nya verksamheten bra skulle
kompanjonen så småningom ta över verksamheten.
Det hade de två skrivit ett köp-
och arrendeavtal om.
Tingsrätten konstaterade att det är fastighetsägaren
som har bevisbördan och att
man i detta fall inte lyckats bevisa att lokalen
och rörelsen överlåtits eller hyrts ut till
en ny ägare. Fastighetsägaren förlorade
målet och fi ck betala restaurangägaren
37 500 kronor i rättegångskostnader.
Det blev inte heller senare någon överlåtelse
till pizzabagaren. Hon hade enligt
restaurangägaren inte redovisat alla
kontant intäkter i bokföringen.
mat. Vilka öppettider som gället
och även vilken kvalitetsnivå man
eftersträvar.
– Det går även att villkora om det
ska vara en särskild krögare som
driver stället. Tänk på att restaurangen
är ett ansikte utåt för fastigheten,
säger Emma Österdahl.
Emma Österdahl
SARA BjöRKeHoLm, jurist hos
Fastighetsägarna Stockholm,
möter ofta fastighetsägare, inte
minst bostadsrättsföreningar, där
det råder en otydlighet över vem
Sara Björkeholm
som ansvarar för vad.
– När det börjar lukta från fettavskiljare
eller osar i huset blir man
plötsligt osäker på vem som ansvarar
för vad.
Vad kan man då göra om det är
problem och fastighetsägaren vill
bli av med en hyresgäst? Inte så Nathalie Brard
mycket om inte störningen eller
skälen är av synnerlig vikt. Emma Österdahl påpekar
att hyreslagen är skriven till skydd för den
svaga parten som enligt hyreslagen är hyres­
KoMMENTaR: EMMa ÖSTERDaHL,
JURiST FaSTiGHETSÄGaRNa GFR:
Detta fall visar att för att en hyresvärd ska kunna
säga upp en hyresgäst på grund av misstänkt andrahandsuthyrning
eller försäljning av hyresrätten
krävs det att hyresvärden har samlat väldigt mycket
och stark bevisning. Är det ett aktiebolag som är
hyresgäst kan dessutom hyresgästen sälja aktierna i
bolaget, och därmed indirekt verksamheten, utan att
hyresvärden kan hindra detta.