Nr 4, 2013 - Fastighetstidningen

medlems- 

och branschtidningen 

för 

Fastighetsägarna 


Nr 4 maj 2013 

Pris: Pris: 60 kronor 

Domen BLeV 

eTT BAKSLAg 

Läge ska inte påverka hyra 

enligt hyresnämnden 

VÄRnAR om 

SiTT LULeÅ 

Galärens vd Gunnar Tåhlin vill 

bidra till en skönare stadsbild 

FOKUS KROG OCH CAFÉ: 

RYKANDE 

HET BRANSCH 

ESPRESSO HOUSE OCH ANDRA KEDJOR 

JAGAR ALLT FLER LOKALER 

TIPS OCH RÅD 

Så kan stadsodling 

bidra till en aktiv och 

trygg utemiljö. 

FORTSATT L ÅG R ÄNTA RUSTA FÖR VÅR 

Dags att fokusera på 

Satsa på en återvinnings- 

infl ationen menar 

bar fågelholk eller en 

Tomas Ernhagen. 

skottkärra med motor. 

Magnus Carlsson, 

etableringschef på 

Espresso House. 

STORT TEMA 

Fastighetssystem 

& iT. 22 sidor fyllda 

med digitala tips.

Här kan de boende 

se sin energiförbrukning 

RCO Security AB 

Tel: +46 (0)8 546 560 10 

Fax: +46(0)8 546 560 99 

E-mail: info@rco.se 

www.rco.se 

Med ELS VISION från Electrolux 

Laundry Systems AB kan man få 

personlig avläsning per lägenhet 

med egen behörighet via tagg. 

Det man kan avläsa är elförbrukning, 

varm och kallvatten samt 

temperatur. 

Man kan även få personlig info 

från områdeskontor, boka tvättstuga, 

få allmän information, 

göra felanmälningar. 

I detta system kan man sedan 

ansluta läsare, porttelefoner vid 

dörrar, portar. 

Mätutrustningen levereras från 

Infometric AB och passagesystemet 

från RCO Security AB. 

Systemet är helintegrerat. Vilket 

innebär minimal installationskostnad. 

Befintliga kunder kan självklart 

uppgradera sina system med 

ELS VISION. 

Infometric AB 

Tel: +46 (0)8 594 775 40 

Fax: +46(0)8 585 790 10 

E-mail: marknad@infometric.se 

www.infometric.se

Officiella partners 

Svenska Mässan, Göteborg 

4 & 5 september 2013 

Fler utställare, 

Fler innovationer, 

Fler möjligheter! 

Besök Nordens största 

fastighetsmässa med allt inom 

drift, förvaltning och underhåll 

Mer information på 

www.easyFairs.com/FASTIGHETgbg

www.osram.se 

All fastighetsbelysning du behöver. 

Förenkla din tillvaro. Hela belysningslösningen från en leverantör. Läs mer på www.osram.se 

NOXLITE 

POSITIVO LED 

Prisbelönad! 

DL 20

Foto: andrÉ de loisted 

Årgång 104 • www.fastighetstidningen.se 

Denna utgåva är presslagd den 29 april 2013. 

nR 4 mAj 2013 

6 ledare: Energieff ektivisering måste ske i dialog 

26 barometern: Expansion i Eskilstuna 

45 tema: Fastighetssystem och IT 

Foto: daniel ohlsson 

FiASKo FöR ÄgARLÄgenHeTeR 

Familjen Bergholtz i malmö är nöjda med sitt köp av ägarlägenhet. 

men i det stora hela blev den nya upplåtelseformen ett fi asko. 

Fyra år har gått men inte fl er än 702 ägarlägenheter har byggts, 

och bara 311 är sålda. 38 

Fastighetstidningen nr 4 maj 2013 

16 

KRog ocH cAFÉ ALLT ViKTigARe HYReSgÄSTeR 

2 784 nya serveringar startade i fjol och omsättningen 

passera 100 miljarder. Läs vårt Fokus. 

VRÄKT RIVARE 

Att riva 

bärande vägg 

höll inte i hyres 

nämnden. 

36 

illUstration: 

dennis eriKsson 

Foto: miKael 

gUstavsen 

Foto: jens bÄcKstrÖm Foto: david grossman 

Avdelningar 

PÅ omSLAgeT: 

magnus carlsson, 

etableringschef på 

espresso house. 

Se sidan 16 

10 

RASRiSK PÅ gÅRDARnA 

mellan 3 000 – 4 000 innergår dar 

i Stockholm är i riskzonen. 

30 

LÅTeR HUSen TA PLATS 

galärens vd gunnar Tåhlin vill 

snygga till Luleås stadsbild. 

Ledare 6 

Nyheter 8 

Ekonomi och marknad 25 

Barometern: eskilstuna 26 

A ff ä r e n 28 

Räntspaning 29 

Fall från rätten 36 

Bostadsrätt 37 

Nya produkter 43 

Tips & råd: Aktiv utemiljö 66 

Fråga experterna 71 

Fråga Almega 73 

Nytt från din förening 75 

5

Ledare reinhold lennebo 

FöR öVRigT… 

Regeringen har inte visat intr 

dialog om energie ektiviseri 

I 

slutet av mars undertecknade jag tillsammans 

med företrädare från Byggherrarna, 

HSB, Sveriges Byggindustrier, Svensk 

Fjärrvärme och VVS Företagen ett brev till 

energiminister AnnaKarin Hatt. Syftet 

var att uppmärksamma Näringsdepartementet och 

ministern på de omfattande brister som vi ser kring 

hur departementet valt att hantera införandet av 

EU:s energieff ektiviseringsdirektiv i svensk lagstiftning. 

Den väg som Näringsdepartementet valt 

avviker nämligen kraftigt från hur processen för 

att införa EUdirektiv vanligen brukar se ut. Det 

gör det svårt att förstå hur regeringen vill hantera 

direktivet och vilka konsekvenser det kommer få 

för bygg och fastighetsbranschen. 

Fastighetsägarna och övriga undertecknare välkomnar 

såväl regeringens som EU:s målsättningar 

att minska energianvändningen. Därom råder 

ingen tvekan. Fastighetsbranschen står för cirka 

en tredjedel av den totala energianvändningen, där 

” 

Vi både kan och vill ta vårt 

ansvar för att bidra till ett 

långsiktigt hållbart samhälle.” 

… är reKrYterinGen till branschen en fråga där jag tror vi måste ta 

några steg fram. 

… är Det samtiDiGt GläDjanDe att se så många fi na CV:n när man 

sitter i en jury för unga ledarskapstalanger! 

… sKa jaG Ge mer tiD åt refl ektion över det som händer i vår del av 

fastighetsbranschen. Säkert kan jag lära mig något av det. 

enbart en liten minskning av energianvändningen 

får stor betydelse för den totala energiåtgången. Vi 

både kan och vill ta vårt ansvar för att bidra till ett 

långsiktigt hållbart samhälle. Men för att arbetet 

med att minska energianvändningen i fastigheter 

ska bli framgångsrikt krävs också att regeringen 

lyssnar till branschen och är beredd att ta tillvara 

den kompetens som fi nns inom sektorn. 

TYVÄRR HAR RegeRingen hittills inte visat något 

intresse för samverkan och dialog. Varken inför 

eller under förhandlingarna om det nya energieff 

ektiviseringsdirektivet har några samtal förts 

med branschen. Det har inneburit att regeringen 

gått miste om värdefull kunskap om vilka eff ekter 

åtgärderna i direktivet kommer att få. 

Inte heller när direktivet nu ska införlivas i 

svensk lagstiftning har regeringen velat diskutera 

med berörda parter. Istället har tio parallella utredningar 

och sex arbetsgrupper utrett hur det ska gå 

6 Fastighetstidningen nr 4 maj 2013

esse för 

ngar 

till. Det har skapat oklarhet och osäkerhet kring 

vilka regler som kommer att gälla från juni 2014, 

när direktivet börjar gälla. 

Som eXemPeL KAn jag nämna kraven på individuell 

mätning och debitering av varmvatten och 

uppvärmning. Där tydliggörs på ett mycket konkret 

sätt behovet av dialog med företrädare för branschen. 

De nya energieff ektiviseringsreglerna ska 

gälla både vid nybyggnation och vid ombyggnad av 

befi ntliga byggnader. Här måste hänsyn tas till vad 

som är praktiskt genomförbart, nyttan i form av 

energibesparing samt kostnaderna för att installera 

och förvalta nya system. Men på vilket annat sätt 

än i samverkan med berörda parter kan regeringen 

skaff a sig den kunskap som krävs för att kunna 

genomföra direktivet på ett sådant sätt att nyttan 

blir större än kostnaderna? 

PÅ SAmmA SÄTT som det är viktigt att regeringen 

för dialog med fastighetsbranschen, är det lika 

viktigt att vi själva lyfter fram personer inom 

fastighetssektorn som bidrar till att utveckla branschen. 

Det hade jag möjlighet att göra när jag som 

juryföreträdare hade förmånen att få dela ut priset 

Guldhuset 2013. Priset gick i år till Madeleine 

Nordenknekt, Liljewall Arkitekter och Karl Sköld, 

Peab, för deras förmåga att genom sitt ledarskap 

skapa engagemang som når längre än till de närmaste 

medarbetarna. Det är ett utmärkt exempel på 

de stora möjligheter som fi nns inom fastighetsbranschen 

och som gör den till en framtidsbransch för 

unga, engagerade medarbetare. 


vd Fastighetsägarna sverige 

Fastighetsägarna i fokus 

nöjdhet med butikslokaler ska mätas 

Nu tar Fastighetsägarna Sverige 

ytterligare ett steg i samarbetet 

med CFI Group kring Nöjd-Kund- 

Index (NKI). Från och med den 

1 mars 2013 blev de även samarbetspartner 

till CFI Groups 

Centrum barometer, Nöjd-Kund- 

Index för butikshyresgäster. 

– Utökningen av Nöjd-Kund- 

Index till att omfatta både 

kontors- och aff ärslokaler är ett 

viktigt steg för att öka kunskapen 

om hyresgästernas behov. Det 

ger fastighetsägare möjlighet att 

ännu bättre tillgodose kundernas 

önskemål, säger Reinhold 

Lennebo, vd Fastighetsägarna 

Sverige. 

regeringen vill förenkla uthyrning av lokaler 

Regeringen föreslår att ansöknings- och anmälningsförfarandet 

till Skatteverket slopas eftersom det nuvarande regelverket kritiserats 

för att vara för komplicerat. De nya reglerna bygger på 

det förslag som Fastighetsägarna tagit fram tillsammans med 

Svenskt Näringsliv. 

I de nya reglerna föreslås att ansöknings- och anmälningsförfarandet 

till Skatteverket slopas i de fl esta fall vid frivillig skattskyldighet 

för upplåtelse av fastighet. I dag krävs ett beslut av 

Skatteverket efter ansökan av fastighetsägaren. Ett avskaff at 

ansöknings- och anmälningsförfarande innebär att uppgifter om 

uthyrningsförhållandena och fastighetsöverlåtelser inte längre 

behöver skickas in till Skatteverket. 

– Det är glädjande att se att regeringen äntligen tagit till sig de 

förslag vi tagit fram. Förslagen innebär en betydande minskning 

av den administrativa bördan för företag och sannolikt också att 

risken för felaktig hantering minskar, säger Ulla Werkell, 

skattejurist på Fastighetsägarna. 

Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2014. 

bättre boende för äldre 

Fastighetsägarna har tillsammans 

med Hjälpmedelsinstitutet och 

Sabo, tagit fram en inspirationsskrift 

”Bra boende för äldre” som 

ska visa goda exempel på hur man 

kan skapa fastigheter som är bra 

att bo i för äldre människor. 

– Vi lever längre och äldres 

Fler äldre bor hemma längre. 

livskvalitet är starkt kopplad till 

boendet. Därför är det glädjande att kunna samla goda idéer och 

erfarenheter i en skrift som denna, säger Rikard Silverfur, näringspolitisk 

expert hos Fastighetsägarna Sverige. 

Skriften är en sammanställning med erfarenheter och goda 

exempel från regeringsuppdragen ”Bo bra på äldre dar” och 

”Teknik för äldre”. Förutom många bra förslag innehåller skriften 

också referenser till rapporter och annan användbar information. 

följ fastighetstidningen på internet! 

CFi Group har slagit samman sina 

två kundnöjdhetsundersökningar 

till Fastighetsbarometern Nöjd- 

Kund-index för kontor, butik och 

handel. 

Följ Fastighetstidningen på Facebook och Twitter och 

håll dig uppdaterad med de senaste nyheterna om fastigheter, 

transaktioner, hyressättningar och fastighetsägare. Glöm inte 

att också kolla in din egen lokala förening! 

7

nyheter 

i Göteborg är ett klimatsmart 

kontorshus invigt. 

ncc:s klimatsmarta 

kontorshus färdiga 

16 våningar, 14 000 kvadratmeter, två 

takterrasser. Nu invigs den klimatsmarta 

byggnaden i Göteborg. 

I dagsläget är det totalt 14 företag 

som hyr in sig på 16 våningar. Bland 

annat WSP, TDC, Jetshop, Bygglogistik, 

NAI Svefa och Kontego. Lokalerna 

ingår i konceptet ”Future Offi ce by 

NCC”, som är ett nordiskt koncept 

med målet att skapa en attraktiv och 

hållbar arbetsplats för kunden. 

6 

gånger i rad har 

Solna kommun 

placerat sig i 

topp när Svenskt 

Näringsliv rankar 

landets företagskommuner. 

Väla centrum 

bäst även i norden 

år efter år har de korats till bäst i 

Sverige. Nu har Diligentias Väla centrum 

i Helsingborg även utsetts till 

Nordens bästa köpcentrum av NCSC, 

Nordic council of shopping centers. 

– Jag är riktigt stolt över Väla 

centrum, som både levererar en hög 

avkastning till Skandia Livs försäkringstagare 

och som år efter år blir 

utnämnt till bästa köpcentrum, säger 

Bo Jansson, Diligentias fastighetschef 

för köpcentrum. 

wallenstam borrar på 

Kungsportsavenyn 

wallenstam borrar för geoenergi 

på Avenyn i Göteborg. Ett 40-tal hål, 

ner till 300 meters djup, ska förse hela 

fastigheten med värme, varmvatten 

och kyla. Den enda energitillförsel 

som krävs är el till pumpdriften – och 

den kommer från bolagets egen vindkraftsel. 

– Vår satsning gör dels energianvändningen 

där helt koldioxidfri, dels 

påverkas framtida driftkostnader positivt 

och blir lägre än dagens prisnivå på 

exempelvis fjärrvärme, säger Thomas 

Dahl, vice vd för Wallenstam. 

Nyhetsredaktör Erik Hörnkvist, erik.hornkvist@fastighetstidningen.se 

”en hyreslag utan eff 

Besvikelse hos Fastighetsägarna eft 

Läge och efterfrågan är inget som i sig 

ska påverka hyran menar hyresnämnden 

i Stockholm. 

– om det här står sig även i hovrätten 

måste lagen ändras, menar Tore 

Ljungkvist, tf. chefsjurist på Fastighetsägarna 

i Stockholm. 

Det skulle bli startpunkten för hyror som 

bättre avspeglar läge och attraktivitet i Stockholm 

och kanske även i övriga Sverige. Men 

så blev det inte. Hyresnämnden i Stockholm 

ansåg inte att fastighetsägaren Wåhlins lägenheter 

på John Bergs Plan på Kungsholmen ska 

ha avsevärt högre hyror än övriga i området, 

och man avfärdade i princip på alla punkter de 

argument som Fastighetsägarna Stockholm 

förde fram. 

mÅLeT ÄR ocKSÅ en test av vad den nya 

hyreslagen innebär för hyressättningen och 

på den punkten är Tore Ljungkvist besviken 

över utslaget. 

– Vi är överraskade över att hyresnämnden 

inte tycker att den nya lagstiftningen spelar 

den roll som vi anser att den gör. I regeringens 

proposition står det att efterfrågan och läget 

ska ha betydelse. Och att allmännyttan inte 

följer självkostnadsprincipen. Men det bortser 

hyresnämnden från, säger Tore Ljungkvist. 

HYReSnÄmnDen AnSeR att det inte går att 

åberopa den så kallade Stockholmsmodellen 

och hävdar att det inte fi nns en överenskommelse 

mellan parterna, och man avvisar även 

argument för att de hyror som åberopas som 

jämförelse i målet är satta i strid med EUrätten. 

Han tycker att hyresnämnden gjort det allt 

för enkelt för sig. 

– De borde tagit till sig regeringens avsikt 

med lagändringen, och hjälpa parterna när 

man misslyckats med att komma överens om 

Stockholmsmodellen. 

Hyresnämnden 

i stockholm anser 

• Hyressättning är även med den nya 

lagstiftningen en fråga för partnerna på 

hyresmarknaden. 

• Det fi nns ingen överenskommelse 

om Stockholmsmodellen och den kan 

därför inte användas på det sätt som 

Fastighetsägarna vill. 

• Läget och brist på hyreslägenheter på 

en marknad ska i sig inte påverka hyran 

vid prövning. 

• Det strider inte mot EU-rätten att jämföra 

hyror i allmännyttan så länge de är 

skäliga. 

Det var hyrorna i 

denna fastighet på 

John Bergs plan 

som prövades i 

hyresnämnden. 

På Hyresgästföreningen anser man dock att 

hyresnämndens dom är helt i linje med vad lagen 

föreskriver. 

– De delar av förslagen som Mikael Koch 

i sin utredning (april 2008) hade med om 

att efterfrågan och bostadsrättspriser ska 

påverka hyran föll bort i lagskrivningen. Vad 

gäller läget har det alltid varit en bruksvärdesfaktor 

och den har parterna ansvar för att 

förhandla om – det är inget man ska belasta 

rättsväsendet med, säger Barbro Engman, 

ordförande i Hyresgästföreningen. 

Blir det inte ännu fl er ombildningar nu? 

– Blir det så beror det mest på alla dessa hot om 

höjda hyror som skrämmer våra medlemmar. De 

undrar varför man ska bo i hyresrätt när fastig 

”I andra delar av landet fungerar lägesfaktorn – men 

Pelle Björklund, 

vd på Svenska Bostäder: 

– Domen var inte så oväntad. 

Det hade varit mer förvånande 

om hyresnämnden på detta 

sätt fastställt lägesfaktorns 

betydelse på hyressättningen. 

Hyresnämnden är en svår instans för att skapa 

ny hyra. Nu får vi vänta och se vad som händer i 

hovrätten. 

Stefan Ränk, vd Einar Mattsson: 

– Stockholmsmodellen har varit 

ett försök att parterna emellan 

modernisera ett otidsenligt system. 

Nu har den ogiltigförklarats 

av hyresnämnden. Om man vill 

få en förändring till stånd blir det 

allt tydligare det bara är riksdagen som kan lösa 

knutarna. Den nya lagstiftningen fungerar inte som 

riksdagen avsett. 


ekt måste göras om” 

er dom i hyresnämnden 

hetsägarnas mål är att hela tiden höja hyrorna. 

Då är det lika bra att haka på en bostadsrättsombildning 

som dessutom skattemässigt är fördelaktig, 

säger Barbro Engman. 

BoSTADminiSTeR Stefan Attefall säger i en 

kommentar: 

– I det reformerade hyressättningssystemet 

har bruksvärdet fått en renässans, och det som 

hyresgästen uppskattar och är beredd att betala 

för ska få större genomslag på hyressättningen. 

Läget hör, tillsammans med kvalitet, service 

och underhåll, till sådana faktorer. På så sätt 

kan man säga att den nya lagstiftningen gett 

förutsättningar för att ge läget på fastigheten en 

större betydelse liksom fastighetens skick. Men 

inte här” 

Mårten Norén, fastighetschef 

på Wåhlin Fastigheter: 

– Vi har sett det här målet som 

ett sätt att få en förutsägbarhet 

på hyresmarknaden. Framför allt 

när vi gör investeringar, renoveringar 

eller nyproduktion. I 

dag är det ett chanstagande och man vet inte vilka 

hyror man kommer att kunna ta ut. Vi fortsätter att 

producera ändå men det är en risk. 


om hyresnämndens beslut står 

sig även i hovrätten innebär det 

att nya lagen inte fått någon som 

helst eff ekt på hyressättningen. 

och då måste den göras om.” 

tore ljunGKVist, tf. cHefsjurist, 

fastiGHetsäGarna i stocKHolm 

ansvaret ligger på bostadsmarknadens parter 

att bestämma på vilket sätt och i vilken utsträckning. 

På Fastighetsägarna Stockholms kontor, bara 

några hundra meter från John Bergs Plan, kommer 

man nu avvakta nästa dom i hovrätten. 

– Om hyresnämndens beslut står sig även 

där, innebär det att nya lagen inte fått någon 

som helst eff ekt på hyressättningen. Och då 

måste den göras om, menar Tore Ljungkvist. 

DaViD Grossman 

Webbfrågan 

tror Du att HoVrätten änDrar Domen? 

Svara på www.fastighetstidningen.se. 

Resultatet redovisas i nästa nummer. 

Lars Lindén, ägare Linfast: 

– I andra delar av landet fungerar 

lägesfaktorn, men inte här. 

Nu bör man rättsmässigt defi - 

niera den nya lagen om aff ärsmässighet 

i allmännyttan. Då når 

man samma eff ekt som det man 

ville pröva, nämligen att det är dyrare att bo och 

driva fastigheter i de attraktiva lägena och man har 

något högre avkastning. 

Foto: david grossman 

Redaktören 

Köp när 

det ännu är ute 

nÄR DU SeR det första hippa fi ket 

öppna i kvarteret ska du köpa 

och när den tjusiga restaurangen 

etablerat sig är det dags att sälja. 

Ungefär så utryckte sig en bekant 

som har koll på bostadsrättspriserna 

i Stockholm. Hans 

analys var att fastighets värdet 

följer ett sorts krog index där man 

bokstavligen talat når en mättad 

marknad där det inte går att få ut 

så mycket mer. 

Själv tänker jag på Kniv söder, 

västra Högalid i Stockholm, min 

barndoms stadsdel där det på 

1970talet fanns en pizzeria och 

så Tjoget – ölfi ket där äggmackan 

och köttbullarna mest var alibin 

för att få servera en pilsner till 

Alaget i kvarteret. Läget var å 

andra sidan B eller kanske till och 

med C. 

På min gata dök en av de första 

indierna på Söder upp. Det fylldes 

snabbt på när begravningsbyrån, 

den lilla handlaren och en 

skomakare fi ck ge plats för fl er 

näringsställen. Hipp faktorn drog 

upp bostadsrättspriserna till nu 

närmare 60 000 kronor kvadratmetern. 

SAmmA DAg som detta skrivs 

öppnas i Hornstull 900 kvadratmeter 

krog och bar i Hornstull i 

den mer exklusiva klassen. Bonnier 

Fastigheter satsar för att 

lyfta det tidigare sunkiga området. 

Och Tjoget heter numera 

ett trendigt ställe där man äter 

stekt kalventrecote och tar dyra 

drinkar. Kanske dags att sälja sin 

bostadsrätt? Läs mer om krogar 

och fastig heter på sidan 16. 

I detta nummer även om 

en trend som inte slog – ägarlägenheten. 

Men i en avregleradhyresmarknad 

kan det bli en 

bra investering. 

Dags att köpa? 

David grossman 

redaktionschef 

david.grossman@fastighetstidningen.se 

9

nyheter 

Förslag till nya studentbostäder i Stockholm. 

nya studentbostäder på KtH campus 

fastiGHetsbolaGet aKaDemisKa Hus utvecklar nu 

samarbeten med fyra byggherrar – Skanska, Einar Mattsson, 

ByggVesta och SBC Bo – för att tillsammans förse KTH 

Campus med 350 nya studentbostäder. Akademiska Hus 

vill med byggherrarna utveckla boende som koncept inne 

på campus. De partners som valts ut i en bred förfrågan 

har, tillsammans med sina arkitekter Rosenbergs, Semrén & 

Månsson, Utopia och Ettelva, redovisat innovativa lösningar 

kring ekonomi, arkitektur och hur boende och service kan 

utvecklas tillsammans. 

En lång, kall och snörik 

vinter har bidragit 

till ett något lägre 

förvaltningsresultat.” 

Hans wallenstam om bokslutet första kvartalet 2013. 

ny webbplats ska hjälpa 

studenter att hitta rumskamrat 

att Hitta rumsKamrat som student 

i en ny stad är inte alltid lätt. Nu 

lanserar Grafl unds en ny webbplats 

som drar nytta av Facebooks sociala 

nätverksfunktioner för att para 

samman potentiella rumskamrater 

och lediga lägenheter i Landskrona. 

Den nya bostadssidan gäller lägen- 

Studenter får hjälp 

att hitta rumskamrat. 

heter i Landskrona men riktar sig främst till studenter i Lund. 

Världens köpcentra växer allt mer 

utbYGGnaDen aV köpcentra växer med 15 procent under 

2013. Det trots ekonomiska kriser. Just nu är 32 miljoner kvadratmeter 

under byggnation, jämfört med 28 miljoner kvadratmeter 

2012. Det visar de senaste analyserna från CBRE. 

Främst sker utbyggnaden på tillväxtmarknader. Kina står 

till exempel för hälften av nybyggnadsytan. Utvecklingen är 

också stor i städer som Istanbul, Moskva, Sankt Petersburg 

och Abu Dhabi. 

ringde för en halv miljon 

– på porttelefonen 

en bostaDsrättsföreninG i Timrå fi ck en 

smärre chock när telefonräkningen kom. Den var 

på 400 000 kronor. Någon hade kopplat upp 

sig på porttelefonerna och lyckats ringa satellitsamtal 

för 98 kronor i minuten, skriver Sundsvalls 

Tidning. Telia stoppade piratringandet och 

händelsen är polisanmäld. 

semrÉn & mÅnsson 

alberto León och per Martinell inspekterar källaren under gården. Man ser 

skador där fukt tränger ner vilket kan tyda på sprickor i marken ovanför. 

innergårdar hotar 

att rasa samman 

innergårdar som hotar att 

rasa ihop blir ett allt större 

problem för fastighetsägare 

i Stockholms innerstad. ombyggnader 

kan kosta mellan 

fem till tio miljoner. 

På en bakgård i Vasastan i Stockholm 

bilar man upp asfalten för 

att kontrollera konstruktionens 

skick. Bostadsrättsföreningen som 

äger huset har uppmärksammat att 

det läckt i källaren 

under gården och 

CBI Betonginstitutet 

är där för inspektion. 

– Det fi nns mellan 

3 000–4 000 gårdar 

byggda på 20 och 

30talen. Betongen 

lakas ur och vittrar 

och balkarna rostar. 

Man kan tro att asfalten som läggs 

ut som tätskikt ska hålla tätt men 

så är det inte, säger Bertil Nyman 

på CBI. 

nÄR HUSen uppfördes var det inte 

tänkt att ha verksamhet i utrymmen 

under gården, men med 

allt större tryck på Stockholms 

innerstad har fastighetsägare och 

bostadsrättsföreningar insett att 

man sitter på värden som kan hyras 

ut. Idag fi nns det förutom garage 

även butiker, studior, diskotek och 

även lägenheter under dessa inner 

betongen lakas 

ur och vittrar och 

balkarna rostar.” 

bertil nYman, cbi 

gårdar. Och med det ökar förstås 

kraven på att utrymmena är säkra. 

en Som DRABBATS är Roger 

Haglöf, ägare av en bilhall på 

Södermalm i Stockholm. Han är 

även förvaltare i huset. På grund 

av fukt rasar delar av taket ner och 

skadar bilarna. 

– Nu har vi ett föreläggande 

och det måste åtgärdas. Risken är 

annars stor för ett rejält ras. 

Kostnaden 

beräknas till mellan 

5–6 miljoner och 

förhandlingar pågår 

med den privata 

fastighetsägaren 

om ersättning till 

bilhallen under de 

sju månaderna som 

arbetet pågår. 

– Vi får väl se om 

avbrottsförsäkringen täcker det, 

säger Roger Haglöf. 

BeRTiL nYmAn betonar att det är 

av stor vikt att göra rätt analys så 

att inte kostnaderna drar iväg. 

– En del konsulter anser att det 

är enklast och säkrast att riva hela 

gården vilket kan kosta tio miljoner, 

andra förordar mindre ingrepp. 

Vid fasadrenoveringar med ställningar 

på gården är det extra viktigt 

att ha koll på bärigheten. Ställningarna 

kan annars ge vika. 


10 Fastighetstidningen nr 4 maj 2013 

Foto: david grossman

www.agitator.se 

Gammal tvättstuga 

Total driftskostnad 80.790:-/år 

Baserat på 1:-/kWh för el, 0,50/kWh för VVC och 20:-/m 3 för vatten. 

8 starter/dag/tvättmaskin. 6 starter/dag/torkskåp. 10 starter/dag/torktumlare. 335 dagar/år. 

Framtidens Textilvårdsrum 

Total driftskostnad 21.278:-/år 

Baserat på 1:-/kWh för el, 0,50/kWh för VVC och 20:-/m 3 för vatten. 

8 starter/dag/tvättmaskin. 6 starter/dag/torkskåp. 10 starter/dag/torktumlare. 335 dagar/år. 

www.electrolux.se/laundrysystems . Telefon: 0372 - 665 00

nyheter 

HALLÅ DÄR… 

Åsa Herbst, kommunstyrelsens 

ordförande i 

Ängelholms kommun som 

nyligen blivit utnämnd till 

Sydsveriges bästa fastighetskommun 

i Fastighetsägarna 

Syds undersökning. 

Hur 

känns det? 

– Jättebra! 

Vi har legat 

bra till i den 

här undersökningen 

förut men Åsa Herbst 

att komma 

på första plats är alltid extra 

roligt. Det är ett bevis på att 

vårt arbete med öppenhet 

och tydlighet på kommunoch 

tjänstemannanivå uppskattas 

av fastighetsägarna. 

Varför tror du ni vann? 

– Vi är noga med att lyssna 

på kommuninvånarna och 

företag och komma med 

förbättringar när de uppmärksammar 

något som 

inte fungerar så bra. Jag 

tycker också att vi har en 

bra kommunikation mellan 

kommunala och privata 

aktörer. Vi har också gjort 

ett omfattande arbete med 

att förändra processen kring 

detaljplaner. 

Hur har ni förändrat den? 

– Vi har gjort hela processen 

mer transparent. När det ska 

tas fram en detaljplan så tar 

vi ett tydligt politiskt beslut. 

Samtidigt antar kommunen, 

politiker och fastighetsägaren 

också en tidplan som 

projektet ska följa. 

– De här förändringarna 

gjorde vi faktiskt efter att 

fastighetsägare påpekat att 

den processen vi hade var 

ohållbar. Nu är jag riktigt 

stolt över hur det fungerar. 

Trots det positiva resultatet 

– finns det något ni 

behöver arbeta mer med? 

– Vi låg lägre än vanligt i 

undersökningen i den del 

som rör konkurrens mellan 

kommunala och privata 

bostadsbolag. Där måste vi 

kontakta fastighetsägare 

och se vad vi kan förbättra 

ytterligare. 

Victoria GillberG 

evakueras efter två månader 

Värd i Skåne tog fram egen policy vid ohyra 

Bostads AB Klockaren i nordöstra 

Skåne är antagligen först ut i Sverige 

med en policy för hur man ska hantera 

frågor när hyresgäster får ohyra i sina 

lägenheter. 

Stefan Nilsson, vd på Klockaren, berättar att man 

fått allt fler fall med ohyra, i första hand kackerlackor, 

och att det då saknats en tydlig policy för 

hur man ska hantera frågor som ersättning och 

evakuering. 

– Vi hade nyligen en hyresgäst där Anticimex 

hållit på med saneringar i fem månader utan att 

kackerlackorna försvunnit. Hyresgästen blev 

oerhört nervös och ville inte bo kvar. Vår organisation 

Sabo kunde inte svara på hur vi ska hantera 

det så då satte vi egna regler, säger Stefan Nilsson. 

ReKommenDATionen från Hyresgästföreningen 

är att hyresgäst som drabbas ska få 

kompensation med 5 till 10 procent av hyran. 

Klockaren bestämde nivån 7,5 procent rabatt 

på hyran från den dag som bostadsbolaget får 

veta att det finns ohyra till dess att Anticimex 

meddelar att saneringen i sin helhet är klar. 

En evakuering medges tidigast inom två 

Få ville flytta dit, få unga ville bo kvar. 

men med en ny metod har Upplands 

Väsby lockat byggbolagen till kommunen 

utanför Stockholm. 

För några år sedan var intresset ganska lågt för 

att bygga nya bostäder i 

den uppländska kommunen 

med 40 000 invånare. 

Billig mark fanns, men 

efterfrågan saknades, trots 

att det bara tar 30 minuter 

med pendeltåget till Stockholms 

central. 

DeTTA VAR utgångspunkten 

när Väsby Labs 

startade för två år sedan. 

Projektet fungerar som ett 

nätverk för kommun, investerare, myndigheter 

och framför allt kommunens invånare. Ung 

som gammal har fått tycka till och bidra med 

idéer. Nu har intresset för Väsby ökat påtagligt. 

Genom olika workshops har 30 olika koncept 

tagits fram, och 1 600 nya lägenheter kommer 

att byggas inom några år. 

– Investerare får vara med och påverka, inte 

bara de hus som ska byggas utan hela stads 

månader från det att ohyran 

vid första tillfället inrapporterats. 

Förtur beviljas då till 

likvärdig lägenhet. Klockaren 

har femtio lediga lägenheter 

i sitt bestånd av 1 400, så det 

låter sig kanske lättare göras än Stefan Nilsson 

på andra orter. 

– Självklart ska saneringsfirman vara involverad 

i flytten så att inte ohyran följer med, 

säger Stefan Nilsson. 

Någon ersättning för skadade möbler betalas 

inte. 


ny metod lockade byggarna 

nu flyttar vi 

makten för hur 

lägenheten ska se 

ut till köparen.” 

patriK ericson, brabo 

Hyresgästen 

ville inte bo 

kvar.” 

stefan nilsson, VD, 

KlocKaren 

planeringen, och invånarna får vara delaktiga, 

säger en påtagligt stolt Per-Erik Kanström 

(M), kommunstyrelsens ordförande. 

FöReTAgeT BRABo är ett av flera fastighetsföretag 

som aktivt har deltagit i processen. 

Med inspiration hämtad från New 

Yorks Manhattan planerar Brabo 

att bygga mellan 50–100 bostadsrättslägenheter, 

några av dem 

efter helt nya principer. 

– Vi ser en stark trend i att man 

själv vill skapa sitt boende. Nu 

flyttar vi makten för hur lägenheten 

ska se ut till köparen, och bygger 

ett antal lägenheter med låg 

färdigställandegrad, säger Patrik 

Ericson, projektledare. 

Tanken är man köper ”fyra väggar 

och ett golv” som Patrik Ericson uttrycker 

det, och själv bestämmer hur innerväggarna 

ska placeras och hur lägenheten ska utrustas. 

För Brabo blir det ett billigare sätt att bygga. 

– Vi tror på en ny typ av köpargrupp, men 

även de som idag köper dyra bostadsrätter i 

Stockholms city kommer att lockas av de här 

lägenheterna, säger Patrik Ericson. 

malin aGe 


ingemar Löf byggde industriområdets 

egna fjärrvärmenät när fl ispannan 

började bli gammal. För det har han 

utsetts till ”dalapilot” för ett framsynt 

arbete med grön omställning. 

– Det känns roligt att få ett erkännande för 

det arbete man lagt ner. Jag tror faktiskt att 

vår modell är unik, säger Ingemar Löf, som 

driver Bävergläntans Fastighets AB i lilla 

Smedjebacken i sydligaste Dalarna. 

ALLT BöRjADe FöR fem år sedan när bolagets 

gamla fl ispanna började bli till åren. 

Ingemar Löf satte sig ner och funderade över 

olika alternativ. 

– Jag visste att bensinstationen här på 

området ville gå över till mer miljövänlig 

uppvärmning. Och då fanns det gott om oljeeldade 

fastigheter. Så jag valde att satsa på en 

betydligt större fl ispanna med en eff ekt på 

800 kW och kom överens med ett antal grannar 

om att leverera värme. 

Drygt 400 meter kulvertar grävdes ner. 


ingemar Löf, fastighetsägare 

i Smedjebacken i Dalarna, är 

föregångare med närvärme 

där han försörjer ett industriområde 

med värme från fl ispanna 

och solfångare. 

fjärrvärme även till grannar 

Pris till framsynt fastighetsägare i Dalarna 

Fastighetsbolaget har nu fem större kunder i 

industriområdet plus enstaka villor anslutna. 

Förra året valde Ingemar Löf att genomföra 

etapp två – en investering i solfångare på 

den egna industri och kontorsfastighetens 

tak. 

Så numera behöver han inte en enda 

droppe olja ens som ”spets” eftersom solenergi 

och fl is från jordbruk och sågverk i 

trakten förser området med el och värme. 

HAn ÄR en AV tre företagare som fått status 

som ”dalapiloter” och därmed offi ciella förebilder 

i Dalarna. 

– Tekniskt fungerar allting bra och miljömässigt 

kan jag känna mig nöjd med det som 

vi åstadkommit, summerar Ingemar Löf. 

– Rent ekonomiskt har det inte varit någon 

bra aff är ännu. Jag gjorde tabben att investera 

utifrån intresseanmälningar och inte 

bindande kontrakt. I slutändan valde ett par 

fastighetsägare att inte gå med och det har 

förstås påverkat lönsamheten. 

freDriK mårtensson 

nyheter 

Många har varnat för en fastighetsbubbla 

på bostäder i Kina. 

bostadspriser 

upp i Kina 

priserna på bostäDer i Kina fortsätter 

upp trots att många varnat för 

en bubbla. Enligt Kinas statliga statistikbyrå 

har priserna ökat i 68 av de 

70 städer som byrån kontrollerar. 

I Kanton med så mycket som 11 procent, 

i Peking med 8 procent. Många 

lägenheter står dock tomma eftersom 

en del köpare är investerare som planerar 

att sälja vidare. 

1 679 

lägenheter tillkom under 

2012 genom ombyggnad 

av fl erbostadshus. 

Källa: Statistiska Centralbyrån. 

ny handelsplats i mora 

mora får ett nytt 

handelsområde längs med 

infarten och riksväg 70. 

Det är fastighetsbolagen 

Sjaelsö och Rico Estate 

Development som ska bygga 

7 770 kvadratmeter butiker – med 

bland andra Jula, Intersport, Rusta och 

El giganten. Bygglov fi nns och infl yttning 

beräknas till våren 2014. 

målade väggar 

istället för tapet 

att måla istället för att tapetsera 

vinner mark även hos fastighetsägare. 

Det enligt Sveff (Sveriges färgfabrikanters 

förening). 

– Vid nyproduktion är målade väggar 

ett smidigare val, då det är enkelt 

att bättra på, speciellt i inför infl yttning 

då skador på ytskiktet är vanligt, 

säger vd, Olof Holmer. 

Att måla om en målad yta innebär 

15–20 procent lägre kostnad än att kant 

i kant tapetsera om en tapetserad yta, 

enligt en undersökning gjord för Sabo. 

13

nyheter 

bostadsköp 

vid skilsmässa 

Det är när man ska flytta 

ihop eller väntar barn som 

folk säljer sina bostadsrätter. 

Det vanligaste skälet till köp 

är skilsmässa. Allt enligt en 

enkät gjord av Mäklarsamfundet. 

nyttan med 

allmännyttan 

3 miljoner Kronor ska gå 

till ett nytt forskningsprojekt 

som ska titta på om allmännyttan 

tar samhällsansvar 

och hur det kombineras med 

affärsmässiga principer. 

– Vi vill få klarhet i hur 

det sker och vilka företagsekonomiska 

och samhällsekonomiska 

vinster 

som insatserna ger, säger 

Therese Berg, projektledare 

på Sabo. 

Forskarna ska även ta 

fram nya metoder för hur 

bostadsföretagen kan 

bedöma, beräkna och följa 

upp värdet av sociala projekt 

och investeringar. 

KPi 

314,65 

Mars 2013 

(1980=100) 

Boräntor 

- 0,15% 

Förändring 

(jämfört med 

motsvarande 

period föregående 

år) 

Lägsta boräntorna: 

3 mån: 2,97 % 

2 år: 2,95 % 

5 år: 3,28 % 

Källa: www.compricer.se 

2013-04-29 

Webbsvaret 

Litar du på 

reliningstekniken? 

31% 42% 27% 

JA NEJ VET EJ 

Så löd webb frågan i förra numret. 

Så här tyckte de läsare som svarade. 

regleringen hindrar tillväxt 

EU-kommissionen uppmanar Sverige till reformer 

Bostadsbristen i storstäderna och de 

höga priserna på bostadsrätter är ett 

problem för tillväxten i Sverige. 

en avreglerad hyresmarknad måste nu 

in föras menar eUkommissionen. 

EUkommissionen har i en ny rapport analyserat 

bostadsmarknaden i Sverige och konstaterar att 

vi har osedvanligt höga bostadslån – en riskfaktor 

för vår ekonomi som både EUkommissionen och 

Riksbanken pekat på. I rapporten 

menar man att ett av skälen är 

stora brister på hyresmarknaden. 

Många vill hyra en lägenhet 

men tvingas istället att köpa en 

bostadsrätt till högt pris, skriver 

utredarna. 

Precis som hyresbostadsutredaren 

Per Anders Bergendahl 

menar EUkommissionen att det 

stora hindret för byggandet av nya 

hyreshus är den reglerade hyressättningen, 

och man uppmanar 

Sverige att reformera hyressättningssystemet 

och införa en friare 

hyressättning för att komma tillrätta 

med obalanser i ekonomin. 

i FöRSTA HAnD kan fria hyror införas för nya 

hyreslägenheter och sedan i hela beståndet. I 

linje med Bergendahls utredning anser även EUkommissionen 

att Hyresgästföreningen inte ska 

ha monopol på att genomföra hyresförhandlingar. 

Fastighetsägarens oVKintyg skickades 

till fel epostadress och kom därför 

för sent till miljöförvaltningen. Resultat 

100 000 kronor i böter. Helt fel menar 

mark och miljödomstolen. 

Det var efter klagomål om fukt och mögel i 15 

lägenheter som miljöförvaltningen i Malmö 

krävde åtgärder av fastighetsägaren. Intyg ville 

förvaltningen ha senast 1 november 2012. Men 

rapporten kom tre veckor för sent eftersom fastighetsägaren 

mejlat till fel adress. För sent menar 

för en väl fungerandebostadsmarknad 

är det 

viktigt att främja 

produktionen av 

fler hyresrätter.” 

reinHolD lennebo, VD 

fastiGHetsäGarna sVeriGe 

Så här sammanfattar man läget för hyresmarknaden 

i Stockholm 

”Det är tydligt att Stockholms hyresmarknad 

lider av störningar som ett resultat av hyresregleringar 

i flera decennier. Det som en gång 

introducerades som en krisåtgärd under 40talet 

är fortfarande i kraft och har hämmat effektiva 

lösningar till nackdel för huvudstadens invånare. 

Storstockholm är viktig som katalysator 

för ökande välstånd och fler arbetstillfällen, och 

en nyckelfaktor för framtiden 

är att tillväxten inte hindras av 

en otillräcklig bostadsmarknad. 

De reformer som (regering och 

riksdag) skissat på har poten 

tial att rikta in sig på några av 

problemområdena, men kan 

troligtvis inte i det långa loppet 

ersätta en avreglering av hyresmarknaden.” 

– För en väl fungerande 

bostadsmarknad är det viktigt 

att främja produktionen av fler 

hyresrätter. Med en försiktig 

reformtakt är EUkommissionens 

förslag fullt rimliga för att 

öka investeringsviljan, säger 

Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna Sverige 

i en kommentar. 

För att dämpa svenskens lånelust föreslår EUrapporten 

sänkta ränteavdrag och att fastighetsskatten 

återinförs. 

fick böter när intyg kom fel 


miljöförvaltningen och krävde 100 000 kronor i 

straffavgift. 

Ärendet överklagades till mark och miljödomstolen 

i Växjö som konstaterar att fastighetsägaren 

faktiskt hade gjort funktionskontroll och 

åtgärdat bristerna. Att sedan eposten inte kom 

fram till miljöförvaltningen i rätt tid menar rätten 

är av underordnad betydelse i detta fall. 

”Det mesta talar för att bolagets underlåtenhet i 

den här delen varit oavsiktlig och en sådan underlåtenhet 

bör betraktas som ursäktlig.” 



KL: 12.05 DEN 12 APRIL 

biblioteKsgatan 2, stocKholm 

Beauty advisor Madelaine 

Zetterström hjälper Sadia Sadiq 

Duti att prova ut en foundation 

i butiken Sephora som öppnat 

bara fem minuter tidigare. 

Fastighetsägaren Hufvudstaden 

har bestämt att den lite 

snobbiga och vid det här laget 

också mossiga Biblioteksgatan 


ska bli ett hippt handelsområde 

med modefokus. 

Förutom Sephora fi nns nu 

även modebutiken Stella 

McCartney. Gamla herrskrädderiet 

Götrich är nedlagt och 

lokalen får snart ny och säkert 

hippare hyresgäst. 

foto: joHan jeppsson 

ögonblicket 

15

Fokus Krog och café 

2012: 100,4 miljarDer Kronor 

Förra året omsatte 

restaurangbranschen 

för första gången 

över 100 miljarder 

kronor. Ökningen på 

4,5 procent från året 

innan var den största 

på tio år. 

Fler än 2 500 nya 

verksamheter inom 

branschen startas 

varje år. 

2011: 79,3 miljarDer Kronor 


En omättlig bransch 

Det är inne att äta ute. Restaurangbranschens 

tillväxt slår rekord och tusentals nya aktörer 

etablerar sig årligen. De växande kedjorna är 

e ertraktade hyresgäster med lägre risker, 

men ställer också höga krav. 

TExT: maria lunDmarK, DaViD Grossman ILLUSTRATION: Katarina lernmarK FOTO: miKael GustaVsen 

Går man i Stockholm längs Birger 

Jarlsgatan, Stureplan och Kungs gatan 

upp mot Hötorget – en gång klassiska 

shoppingkvarter – möter man idag 

mest caféer, snabbmatsställen och 

restauranger där det förr var butiker. Som det senast 

öppnade mattorget K25 i en lokal som dessförinnan 

huserade en designbutik, och mitt emot har 

Espresso House öppnat ännu en av 51 serveringar i 

Stockholm. Lokalen var tidigare en inredningsbutik. 

Stadsbilden har onekligen förändrats, inte bara 

i Stockholm, och den kommer att skifta än mer. De 

unga konsumenterna som har haft en laptop i knät 

sedan de gick på dagis köper sina varor på nätet och 

de ser ofta citykärnor och gallerior som mötesplatser 

där man träff ar kompisar, kollar på kläder och 

varor. Sen sätter man sig på ett fi k eller på ett snabbmatsställe. 

Inköpen gör man hemma i en ebutik. 

KALLA SiFFRoR. Förra året omsatte ehandeln i 

Sverige 31,6 miljarder kronor enligt ebarometern 

från Handelns Utredningsinstitut, HUI. Året dessförinnan 

låg siff ran på 27,7 miljarder kronor, alltså en 

ökning med 14 procent. Prognosen är att ehandeln 

kommer fortsätta växa med tio procent årligen i 

minst fyra år till. 

Men även om våra shoppingvanor fl yttat in i våra 

hem, håller våra måltidsvanor alltså på att fl ytta ut, 

och för fastighetsägare gäller det att rätta mun efter 

matsäck. Förra året växte restaurangbranschen 

mer än någonsin i förhållande till Sveriges BNPutveckling. 

Den sammanlagda omsättningen passerade 

för första gången milstolpen 100 miljarder 

kronor under ett år och 2 784 nya företag startade 

inom branschen. Tillväxtutvecklingen har gått om 

detaljhandeln som endast ökade med 1 procent 

under 2012. 

Den tydligaste trenden är att det är stora kedjor 

som tar över lokalerna. 

– Vi kan se att ”causal dining”, ett mellanting 

mellan snabbmatsställen och vanliga traditionella 

krogar ökar kraftigt. Folk vill ha något enkelt och 

snabbt men ett snäpp över McDonald’s, säger Jan 

Börjesson, konsult för Delfi Marknadspartners. 

Fredrik Tellefsen, fastighetsrådgivare 

på Jones Lang LaSalle bekräftar trenden. 

– Vi blir mer sydländska i våra vanor – vi går 

ut och äter frukost, lunch och middag – både på 

vardagar och helger. Priserna på mat och dryck 

är humana, vi har mer pengar i fi ckan och spenderar 

en större andel på att äta ute. 

Fastighetstidningen nr 4 maj 2013 17

WE CREATE VALUE WITH REAL ESTATE 

SINCE 1984 

With real estate assets totaling more than EUR 10 billion PATRIZIA is one of Europe’s 

leading real estate investment companies. We cover the entire value chain from 

purchase through asset management all the way up to increasing the value of the 

property. What sets us apart: 600 dedicated staff members in more than 10 countries 

that live and practice real values – the basis of our long-term customer relationships. 

www.patrizia.ag/fsi 

RZ_Anzeige_Patrizia_Stockholm_Fastighetsvaerlden_183x128_3.indd 1 15.04.13 09:57 



3000 

2000 

1 000 

På Jones Lang LaSalle ökar andelen 

uppdrag inom café och restaurangetableringar 

hela tiden – både från 

hyresgästernas håll men också från 

fastighetsägarna. 

– Fastighetsägare har insett styrkan 

i att ha ett starkt utbud av mat Fredrik Tellefsen 

och dryck. Samma sak gäller för 

köpcentrumen. Ser man på Moodgallerian som vi 

jobbat med så är just serveringen en stor anledning 

till det stora besöksantalet, säger Fredrik Tellefsen. 

PÅ mooDgALLeRiAn står den avslappnade 

shoppingupplevelsen i centrum. Därför är 30 procent 

av ytan vigd åt restauranger och caféer för 

besökarna att ta en paus på, och öppettiderna är 

generösa. Flera av restaurangerna har öppet till 

midnatt. Konceptet visade sig eff ektivt mitt i den 

annars ganska hektiska kärnan av Stockholm. De 

ursprungliga tre serveringarna tredubblades på 

kort tid och är ofta fullsatta. 

Fastighetsägaren AMF Fastigheter betonar att 

man inte vill ha några överlåtelser och därför varit 

noga med att hitta långsiktiga aktörer. 

– Det är lätt att bli bländad av någon som presenterar 

ett snyggt koncept, men som fastighetsägare 

måste man se till aff ärsmässigheten i första hand 

och försöka se till att hyresgästen inte bygger upp 

sitt koncept och sen säljer det vidare. Sen kan vad 

som helst hända på vägen, men vi har en nära dialog 

med våra hyresgäster, säger Karolin Forsling, chef 

Retail på AMF Fastigheter. 

Statistiken visar också att folks kaff esug står sig. 

Förra året var caféerna det vinnande segmentet i 

restaurangbranschen med en omsättningstillväxt på 

6,8 procent. 

När man lade planerna på ett köpcentrum för tio 

år sedan var rekommendationen att serveringar 

ska uppta mellan 5 och 10 procent av den uthyrningsbara 

ytan. I dag är det hela 25–30 procent. 

När fastighetsägaren UnibailRodamco byggde om 

Solna centrum härom året koncentrerades restaurang 

och caféutbudet till ett centralt matstråk i 

centrets hjärta. Bolaget arbetar med ett nytt koncept 

– ”dining experience” – i alla sina köpcentrum. Det 

innebär att erbjuda en högkvalitativ mat och restaurangupplevelse, 

på en central plats med stor variation 

både vad gäller design och smakupplevelser. 

– Restaurangupplevelsen är en viktig del av den 

totala shoppingupplevelsen. Vi fi nns i ett läge där 

många jobbar och bor i närheten. Därför är det vik 

0 

09 

12% 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

-2 

-4 

-6 

10 

11 

12 

tigt för oss att kunna ha ett brett 

utbud av allt från fi ne dining för de 

som vill sitta lite längre, till juicebar 

och snabbmat för den som bara vill 

ta någonting i farten, säger Carolina 

Redman, centrumchef på Solna 

Centrum. 

men Den ALLT TUFFARe konkurrensen 

om besökarna har biverkningar. 

Såväl kedjebildningen som 

det utländska ägandet ökar och de 

stora jättarna blir allt större. Idag 

är McDonald’s den restaurang som 

Sharam Zeraatkar 

omsätter mest pengar i hela landet – 

cirka 4,6 miljarder årligen – och att 

landa ett kontrakt med någon av de stora kedjorna är 

ett säkert kort för en fastighetsägare. 

– Sett till riskbilden är det mer värdefullt att etablera 

kedjor. Sen är vi ganska likriktade som konsumenter, 

vi vill ha de butiker och restauranger som vi 

6 

4 

2 

0 

Krog och café Fokus 

-2 

Det är lätt att bli bländad av någon 

som presenterar ett snyggt koncept, 

men som fastighetsägare måste man 

se till aff ärsmässigheten i första hand.” 

Caféer/ 

konditorier 

Snabbmat 

Lunchoch 

kväll 

Trafi knära 

restauranger 

Nöje, 

pubar, barer 

-4 

-6 

Carolina Redman 

svåretablerat på 

konkurrenternas revir 

McDonald’s är störst i klassen med sina fl er än 200 

restauranger i landet, men på de norrländska kedjorna 

Max och Frasses revir är marknaden svårintaglig för 

hamburgerjätten. 

McDonald’s satsning i Norrland som inleddes 1997 

har de senaste åren lett till fl era nerlagda restauranger. 

I slutet på 2007 stängdes restauranger i Piteå, Luleå 

och Skellefteå. Sommaren 2008 stängdes restaurangen 

i Örnsköldsvik. 

Karolin Forsling, AmF Fastigheter 

personalrestaurang 

caféerna de 

stora vinnarna 

Största omsättningstillväxten 

under 2012 

stod caféerna för som 

ökade sin försäljning 

med mer än tio procent. 

Så här mycket ökade 

respektive minskade 

försäljningen inom 

varje segment under 

2012. 

Källa: SCB 

restaurangindex 2012 

19


fortsättning från sidan 19. 

känner igen och det är ju marknaden 

som styr. Det är svårare 

att etablera fristående aktörer, 

men det är ju inte säkert att ett 

McDonald’s alltid passar in i 

den mixen man vill ha bland 

sina hyresgäster, säger Fredrik 

Tellefsen. 

Även Sharam Zeraatkar, 

mäklare av aff ärsverksamheter 

i Stockholm på Nextor Group, 

bekräftar att det är kedjornas 

guldålder just nu. Men för 

mindre krog och caféägare, 

som i huvudsak är hans kundkrets, 

har det i princip sett likadant 

ut i många år. 

– Det är många som startar 

eller tar över ställen och efter en 

tid inser att det inte var så lätt. 

Jag har förmedlat exakt samma 

caféverksamhet i innerstan tre 

gånger under ett år. Vi får se om 

den tredje ägaren får snurr på 

stället, säger Sharam Zeraatkar. 

HAnS AnALYS är att den 

ökande arbetslösheten och 

bristen på fasta jobb gjort att 

många sökt sig till branschen. 

– Skulle jag vara fastighetsägare 

eller bostadsrättsförening 

hade jag hellre hyrt ut till butik än 

till en krog eller restaurang. Det 

är många konkurser och en för de 

omgivningen störande bransch. 

Han tycker att det alltid är 

svårare och mer tidskrävande 

att hyra ut en krogverksamhet. 

– Men å andra sidan är 

hyrorna något högre, cirka 

10–20 procent jämfört med 

butikshyrorna i samma läge, 

säger Sharam Zeeratkar. 

Enligt Fredrik Tellefsens 

trendspaning behöver fastighetsägarna 

följa trenden. 

– Mat och dryckeskomponenten 

växer sig större och 

starkare, och utbudet blir mer 

sofi stikerat. Det är en dyrare 

process att etablera restauranger 

än andra hyresgäster, 

men en oundviklig investering 

eftersom trenden växer. • 

ESpRESSo HoUSE: 

Finns där folk rör sig 

Den expansiva kedjan espresso House 

letar lägen i första hand. Vad som tidigare 

funnits i lokalerna är ointressant. 

Vi är på 124:an, den senast öppnade Espresso 

House – denna gång på paradläge mitt på 

Kungsgatan. Tidigare hyresgäst var heminrednings 

butik Village. Fastighetsägare är 

Vasakronan. Ingen av dem hade invändningar 

när etableringschefen Magnus Carlsson lade 

fram ett kontrakt. 

– Så såg det verkligen inte ut 

när vi och övriga cafékedjor 

började etablera oss. Fastighetsägarna 

tyckte det var en 

jobbig och skum bransch. Nu 

är läget helt annorlunda. De får 

ett färdigt koncept och vi sköter 

allt. Fastighetsägaren behöver 

bara skicka hyrestalongen, 

säger Magnus Carlsson. 

I princip alla lokaler som 

Espresso House tar över är 

konverteringar från andra verksamheter. 

– Vi LeTAR inTe caféer, vi letar bra lägen, och 

då handlar det om att hitta lokaler på gator där 

folk rör sig. 

Metoden är enkel. Espresso 

House står och räknar passerande 

på gatan. Man går sedan 

in till nuvarande hyresgäst 

och förklarar att man är villiga 

att ta över kontraktet om de 

funderar på att lämna. Någon 

mäklare behövs inte. 

nästan dubbel 

hyra i stockholm 

Medianhyran för en traditionell 

restaurang i Stockholms 

förorter ligger på 9 procent 

av omsättningen. I regionstäderna 

ligger siff ran på 4 

procent. 

Källa: SHR 

Espresso House använder inga 

mäklare för att hitta nya lokaler. 

istället knackar de på där 

de vill etablera sig och börjar 

förhandla, berättar Magnus 

Carlsson, etableringschef. 

– Förhandlingarna med fastighetsägarna 

är lite avhängigt vad de sitter på för läge. En 

fastighetsägare i Kalmar kan vara beredd att 

stå för mer av etableringskostnaderna än vad 

Vasakronan gör på Kungsgatan i Stockholm, 

säger Magnus Carlsson. 

HeLST ViLL Espresso House ha en ren omsättningshyra 

vilket de nästan aldrig får igenom. 

– Sedan fi nns det fastighetsägare som går 

med på en omsättningshyra 

men sätter en så hög minimihyra 

att vi aldrig når omsättningsdelen. 

Det är vanligt 

i gallerior, säger Magnus 

Carlsson. 

Omsättningsdelen brukar 

vara mellan 5 och upp till 12 

procent. Kravet från ägarna, 

risk kapitalbolaget Herkules 

Capital är 20 procent avkastning. 

Det är en otrolig utveckling som kedjan nått 

där man rullar ut cirka 20 nya serveringar 

varje år och den takten tror Magnus Carlsson 

kan fortsätta i alla fall till 200 ställen. Mättad 

marknad är det långt ifrån, särskilt inte norr 

om Gävle där man fortfarande inte är etablerade. 

Men på vissa gator, som på Sveavägen, ligger 

era serveringar med bara två kvarter 

emellan. Hur går det ihop? 

– Förvånansvärt nog så tappar vi inte 

omsättning. Finns man på rätt ställe där folk 

rör sig hittar vi nya kunder. • 

20 

Fastighetstidningen nr 4 maj 2013

vapiaNo: 

Slår till 

på rätt lokal 

Vissa kedjor är flexibla i sin etableringsstrategi. 

espresso House har caféer på mellan 

10 och 387 kvadratmeter. Restaurangkedjan 

Vapiano däremot ställer samma krav på 

storlek var de än öppnar. 

– Vi har samma koncept överallt, 

och det kräver minst 700 kvadratmeter, 

gärna mer. Det är ganska 

stort för en restaurang, så det är inte 

alltid så lätt att hitta lokaler som 

passar, men det är ett krav som vi 

inte kan gå ifrån, säger Christian 

Lagerlöf, vd för Vapiano i Sverige. 

Kedjan, grundad i Tyskland, växer så det knakar. 

Mellan 2010 och 2011 ökade Vapianos omsättning i 

Sverige med 17 procent till 122 miljoner. Prognosen 

för 2012 pekar på en bit över 200 miljoner. Kedjan 

har idag cirka 

130 restauranger 

runt 

om i världen 

varav sex finns 

i Sverige, men 

siktet är inställt 

på mellan 15 

och 20 restauranger. 

Efter 

Täby Centrum 

i augusti i år är 

ambitionen att 

öppna en första 

restaurang 

i Göteborg, 

och Christian 

Lagerlöf vet 

exakt vilka lokaler han är ute efter. 

– Vi SKA LiggA i bra citylägen med en bra kombination 

av tre kundkategorier – de som shoppar, jobbar 

eller bor i området. Det är viktigt eftersom vi har 

öppet sju dagar i veckan och vill få en bra beläggning 

över veckans alla dagar. Sen vill vi att lokalerna är 

ljusa och öppna. Allt det här gör självklart att det blir 

tufft att hitta bra lokaler. 

De letar inte aktivt eftersom de vet vad de vill ha, 

och för att de perfekta lokalerna inte finns ännu. 

Istället har de etablerat kontakt med flera fastighetsägare 

för att kunna slå till när den perfekta lokalen 

väl dyker upp. Det var just så det gick till när kedjans 

senaste restaurang öppnade i Skrapan på Södermalm 

i Stockholm efter att fastighetsägaren Vasakronan 

tagit kontakt med Vapiano. 

Att komma på plats var en omfattande process. 

Lokalerna hade inte använts för restaurangverk 


Christian Lagerlöf 

Vi ska ligga i bra 

citylägen med en 

bra kombination av 

tre kundkategorier 

– de som shoppar, 

jobbar eller bor i 

området.” 

cHristian laGerlöf, Vapiano 

Kravet minst 700 kvadratmeter gör det svårt att hitta nya lokaler, men det är en 

punkt som vapiano inte viker sig på. 

samhet tidigare och behövde därför förses med 

nödvändig köksutrustning. 

– Det var egentligen inget problem för oss eftersom 

vi ändå alltid sätter in vår egen utrustning. Det, 

och inredningen är våra stora etableringskostnader. 

Sen är det en förutsättning för oss att fastighetsägaren 

står för en hel del av de övriga investeringarna, 

säger Christian Lagerlöf. • 

nästa siDa 

sKriV KontraKt 

på rätt sätt. 

omsättningsökning för några kedjor under 2012 

O’Learys +45 procent 

Barista Fair trade +33 procent 

Espresso House +28 procent 

Subway +24 procent 

Wayne’s Coffee +20 procent 

Vapiano +20 procent 

Bishop Arms +16 procent 

Källa: Delfi Marknadspartners 

21 

Foto: daniel ohlsson


Det viktiga kontraktet 

22 

Det är när kontraktet skrivs med krog eller café som 

fastighetsägare har all anledning att tänka till lite extra. 

Sen kan det vara försent. 

en ReSTAURAng eller ett café är ofta en 

bra hyresgäst och det fi nns många krogar 

som funnits i samma lokaler och med 

samma ägare i många år, och som levererat 

vinster till såväl fastighets som restaurangägare. 

Men serveringsnäringen är också en rörlig 

bransch. Om aktörer inte klarar av sina åtaganden 

förekommer det att bulvaner tar över. Så är det en 

ny etablering eller överlåtelse måste fastighetsägaren 

göra hemläxan noga, betonar de fastighetsjurister 

vi talat med. Och framför allt fundera över 

vad som ska stå i kontraktet. 

– Skriver man bara restaurang i avtalet ska fastig 

hetsägaren vara medveten om att man lämnar fältet 

rätt öppet för hyresgästen. Då kan inriktningen 

ändras och det som från början var en 

enkel lunchservering kan plötsligt bli 

krog med rättigheter och helt annat klientel. 

Det kanske inte är just det man önskar 

i sitt hus, säger 

Emma Österdahl, jurist på 

Fastighetsägarna GFR. 

mAn BöR, menar Emma Österdahl, i kontraktet 

noga defi niera vilken typ av verksamhet som tillåts 

i lokalen. Om det ska serveras asiatisk eller italiensk 

Kunde inte bevisa andrahandsuthyrning 

när kinamat blev pizza 

eTT FASTigHeTSBoLAg i Göteborg har 

hyrt ut en restauranglokal till en asiatisk 

restaurang men man misstänker att kontraktshavaren 

i sin tur hyr ut till en annan 

person. Det är ny inriktning på maten 

(pizza) och annan personal. Något tillstånd 

att hyra ut i andra hand eller överlåta verksamheten 

fi nns inte. 

I rätten förklarar krögaren att han inte 

orkat med arbetet och att kinamaten inte 

sålde så bra. Han skaff ade därför en kompanjon, 

en person som kunde göra pizza, 

men att han själv stod kvar som fi rmatecknare 

och aktieägare. 

Gick den nya verksamheten bra skulle 

kompanjonen så småningom ta över verksamheten. 

Det hade de två skrivit ett köp- 

och arrendeavtal om. 

Tingsrätten konstaterade att det är fastighetsägaren 

som har bevisbördan och att 

man i detta fall inte lyckats bevisa att lokalen 

och rörelsen överlåtits eller hyrts ut till 

en ny ägare. Fastighetsägaren förlorade 

målet och fi ck betala restaurangägaren 

37 500 kronor i rättegångskostnader. 

Det blev inte heller senare någon överlåtelse 

till pizzabagaren. Hon hade enligt 

restaurangägaren inte redovisat alla 

kontant intäkter i bokföringen. 

mat. Vilka öppettider som gället 

och även vilken kvalitetsnivå man 

eftersträvar. 

– Det går även att villkora om det 

ska vara en särskild krögare som 

driver stället. Tänk på att restaurangen 

är ett ansikte utåt för fastigheten, 

säger Emma Österdahl. 

Emma Österdahl 

SARA BjöRKeHoLm, jurist hos 

Fastighetsägarna Stockholm, 

möter ofta fastighetsägare, inte 

minst bostadsrättsföreningar, där 

det råder en otydlighet över vem 

Sara Björkeholm 

som ansvarar för vad. 

– När det börjar lukta från fettavskiljare 

eller osar i huset blir man 

plötsligt osäker på vem som ansvarar 

för vad. 

Vad kan man då göra om det är 

problem och fastighetsägaren vill 

bli av med en hyresgäst? Inte så Nathalie Brard 

mycket om inte störningen eller 

skälen är av synnerlig vikt. Emma Österdahl påpekar 

att hyreslagen är skriven till skydd för den 

svaga parten som enligt hyreslagen är hyres 

KoMMENTaR: EMMa ÖSTERDaHL, 

JURiST FaSTiGHETSÄGaRNa GFR: 

Detta fall visar att för att en hyresvärd ska kunna 

säga upp en hyresgäst på grund av misstänkt andrahandsuthyrning 

eller försäljning av hyresrätten 

krävs det att hyresvärden har samlat väldigt mycket 

och stark bevisning. Är det ett aktiebolag som är 

hyresgäst kan dessutom hyresgästen sälja aktierna i 

bolaget, och därmed indirekt verksamheten, utan att 

hyresvärden kan hindra detta.

gästen. I en prövning i rätten krävs stark bevisning 

och en tydlig befogad anledning till varför man som 

hyresvärd vill säga upp kontraktet. 

öVeRLÅTeLSe av verksamheter sker ofta i krog 

och cafébranschen och det kan vara svårt för 

fastighetsägare att ha synpunkter på så länge som 

den nya ägaren inte ändrar på det som är fastställt 

i kontraktet. Godtar inte fastighetsägaren den nya 

hyresgästen kan ärendet hamna i hyresnämnden 

där hyresgästen ofta får tillstånd till överlåtelse. 

– Hyresgästen kan även sälja aktierna i ett aktiebolag 

till ny ägare och på så sätt överlåta lokalen 

utan att fastighetsägaren får infl ytande över vilka 

som faktiskt bedriver verksamheten. Då fi nns det 

inget fastighetsägaren kan göra, såvida man inte 

skrivit en specialklausul (fi nns i bilaga) där det 

krävs tillstånd av fastighetsägare om hyresgästen 

överlåter mer än 50 procent av bolaget till ny ägare. 

Tyvärr är det få som känner till och använder sig 

av den klausulen, säger Nathalie Brard, jurist på 

Fastighetsägarna Stockholm. 

nÄR DeT ÄR stora kedjor som vill hyra lokaler är 

avtalen för det mesta redan satta och det ges sällan 

särskilt mycket förhandlingsutrymme. 

– ”Så här ska vi ha det för att fl ytta in i er fastighet”, 

säger man. Det blir lite omvända världen med 

den lilla bostadsrättsföreningen mot den stora 

kedjan – då passar inte riktigt hyreslagen, menar 

Emma Österdahl. 

Hon har även upplevt att mindre fastighetsägare blir 

livrädda för att säga upp avtalen med stora kedjor. 

– Förlorar man en tvist i rätten kan skadestånd 

betalas ut efter förlorade intäkter. Är man inte helt 

säker på att vinna målet kan det handla om stora 

pengar. Därför är det få som vågar ta en sådan strid, 

säger Emma Öster dahl. • 

en FASTigHeTSÄgARe med en central 

fastig het i Stockholms innerstad godtar att en 

butik får ändra sin inriktning till servering av 

lättare måltider, men att det inte får innebära 

störningar för övriga hyresgäster. 

Hyresgästen bygger om lokalen och serverar 

frukost och enklare luncher. Det går dock 

lite knackigt och fastighetsägaren går med på 

att serveringen även kan ha öppet på kvällen. 

Efter en tid får fastighetsägaren reda på att 

restaurangen fått serveringstillstånd fram till 

klockan 01.00, vilket man accepterade. Ett år 

senare förlängdes öppettiderna till 03.00 och 

under en prövotid även till 05.00. Vid båda 

tillfällena utan att bolaget fi ck kännedom om 

besluten. Man bytte även namn från café till 

bar och skaff ade vakter och kravallstaket. Nu 

klagar andra hyresgäster över skrik och skrän 

från köande gäster och ljud från lokalens 

musikanläggning som tränger in i lägenheter. 

Fler restauranger 

– men färre klagomål 

Fler restauranger borde leda 

till fl er klagomål. men på miljöförvaltningen 

i Stockholm 

har de senaste åren antalet 

klagomål om störningar från 

restauranger faktiskt 

minskat. 

– Antalet klagomål har minskat 

långsamt men stadigt de senaste 

fyra åren , säger Robert Eriksson, 

handläggare på Miljöförvaltningen 

i Stockholm. 

På Miljöförvaltningen 

hanterar de alla klagomål 

som kommer in mot restauranger 

rörande buller. 

Det kan vara allt från hög 

musik till störande ljud 

från maskiner. Under 

2012 inkom ungefär 550 

klagomål till hälsoskyddsavdelningen 

på Miljöförvaltningen 

i Stockholm. 

Av dem rör mellan 100 och 

150 buller och störningar 

och hälften av dem är orsakade 

av restauranger bedömer Robert 

Eriksson. På Miljöförvaltningen är 

man förvånad över minskningen. 

Egentligen borde antalet öka i takt 

med befolkningsökningen. 

Butiken som blev restaurang 

och till sist nattklubb med bar 

– Vi tror att en del av minskningen 

kan förklaras med att vi på Miljöförvaltningen 

arbetat direkt med 

fastighetsägare för att hjälpa dem 

med egenkontroll. Har de ett fungerande 

system för felanmälningar 

och åtgärder kan man undvika 

att frågan hamnar hos oss, säger 

Robert Eriksson. 

För att ytterligare förebygga 

klagande har Miljöförvaltningen 

också förbättrat sin hemsida så att 

många frågor 

kan bli besvarade 

redan där. Men 

fortfarande ser 

Robert Eriks 

antalet 

klagomål 

har minskat 

långsamt 

men stadigt.” 

son ett problem 

med bostadsrättsföreningar 

som inte vet hur 

de ska hantera 

störningar från 

serveringar och 

restauranger. 

– Många bostadsrättsföreningar 

hör sig av till oss med frågor som 

de egentligen själva är skyldiga att 

hantera. Där märker vi en brist 

på kunskap, avslutar Robert Eriksson. 

• 

När det inte sker rättelse, säger fastighetsägaren 

upp kontraktet och ärendet hamnar i 

tingsrätten och hovrätten. Båda instanserna 

anser att hyresgästen gått längre än vad som 

var överenskommet när man utsträcker öppettiderna 

och bedriver mer bar än restaurang. 

Hovrätten godkänner därför uppsägningen. 

KoMMENTaR: EMMa ÖSTERDaHL, 

JURiST FaSTiGHETSÄGaRNa GFR: 

Detta fall visar på att en hyresgäst inte kan välja 

att bedriva vilken verksamhet som helst i lokalen. 

Inte ens om hyresvärden accepterat en ändring 

av verksamheten till ungefär det som hyresgästen 

sedan använder lokalen till är detta möjligt. 

För att en hyresgäst ska kunna ändra inriktning 

och öppettider på sin verksamhet måste alltså 

hyresvärden lämna till godkännande för att hyresgästen 

inte ska riskera att bli uppsagd. 


23

Våra fastighetsexperter ingår. 

Vår fastighetsavdelning hjälper dig sänka dina värmekostnader. 

Vi har över 30 års erfarenhet av värmepumpsinstallationer i allt från stora 

idrottsarenor till butikslokaler och hyreshus. Det gör att vi kan garantera driftsäkra 

anläggningar som sänker dina värmekostnader med upp till 70 procent. 

I normalfallet tjänar du in din investering på bara 3-6 år. Så om du tycker att 

dina värmekostnader är för höga, kontakta oss. 

0140-38 43 00 www.ivt.se/fastighet


arvid lindqvist ekonomi och marknad 

Räkna med utdragen återhämtning 

av den globala ekonomin 

Trots att höstens optimism på fi nansmarknaderna 

har börjat ge vika befi nner vi oss fortfarande i en 

global ekonomisk återhämtning driven av USA och 

Kina. Ett antal faktorer tyder dock på att återhämtningen 

kan bli utdragen. 

• Den amerikanska ekonomin står för en knapp fj ärdedel av 

världsekonomin och har goda tillväxtförutsättningar med 

nya olje och gastillgångar och en fastighetsmarknad som 

återhämtar sig. Ekonomin får dock arbeta i fi nanspolitisk 

uppförsbacke under 

”Det kan det bli 

problematiskt 

på obligationsmarknaden.” 

kommande år. Ett besparingsprogram 

kallat ”the 

sequester”, som så sent 

som i vintras förväntades 

bli ersatt av en mer 

balanserad långsiktig 

lösning, inleddes i mars. 

Det strukturella budgetunderskottet 

förväntas nu 

minska från 6,5 procent av BNP per år 2012 ner mot 3 procent 

2015 och dra ner farten i återhämtningen. 

• Bric länderna har stått för 55 procent av den globala tillväxten 

sedan slutet av 2009. Kina står för en dryg tiondel av 

världsekonomin och trots att BNP växer med runt 8 procent 

per år, nästan fyra gånger snabbare än i USA, har det skett en 

tydlig inbromsning. Det kinesiska tillväxtmiraklet har byggt 

på investeringar och export, där baksidan har varit hämmad 

konsumtion, ineff ektivitet och korruption. Ekonomin 

har dessutom varit mycket råvaruintensiv. Staten har under 

senare år försökt rikta om ekonomin mot konsumtion och 

tjänster, med en svag kinesisk aktiemarknad och sjunkande 

råvarupriser som följd. Även i övriga Bric länder har det skett 

en avmattning till stor del beroende på vikande råvarupriser, 

ineff ektiv byråkrati och korruption – tillväxten i Brasilien, 

Ryssland och Sydafrika var under slutet av 2012 inte mycket 

över genomsnittet för västvärlden. 

TRoTS Den LÅngSAmmA återhämtningen fortsätter processen 

med skuldminskning och strukturomvandling i västvärlden. 

USA har kommit långt, men även i euroområdet har 

betydande framsteg gjorts. Dessutom har de globala bytesobalanserna 

minskat markant, vilket är en förutsättning för 

en hållbar återhämtning. 

Den expansiva penningpolitik som världens stora cen 

tralbanker har bedrivit sedan 2008, med låg styrränta och 

massiva tillgångsköp, har varit en förutsättning för återhämtningen. 

Det tillsammans med minskande investeringar har 

skapat ett ränteläge som i många länder är det lägsta på fl era 

hundra år. Kärninfl ationen i västvärlden har trots det varit 

stabil och låg. 

Det är dock farligt att anta att låga räntor under så lång tid inte 

ger några reala eff ekter på ekonomin. Problemet är att samtidigt 

som centralbankerna har fl ödat fi nansmarknaderna med likviditet 

har bankerna varit kärva i sin utlåning till mindre företag, medan 

storföretagen har låtit sina kassor svälla. Åratal 

av extremt låga räntor har gjort att investerare 

har börjat röra sig ut på riskskalan och driva upp 

olika typer av tillgångspriser. Flera amerikanska 

och europeiska börsindex är över eller nära sina 

toppnoteringar från innan fi nanskrisen. Vi har 

också sett hur företagsobligationsräntorna har 

sjunkit markant, både säkra ”investment grade” 

och mer riskfyllda ”high yield” obligationer. På 

den svenska fastighetsmarknaden har eff ekten 

av de extremlåga räntorna hittills mestadels märkts på kontors 

och bostadsfastigheter i bästa läge, där avkastningskraven ligger 

på historiskt låga nivåer. Men investerarna blir allt mer villiga att 

ta risk och börjar nu även titta på mer högavkastande segment. 

cenTRALBAnKeRnA kommer inte att dra tillbaka sina stimulanser 

förrän de anser att återhämtningen är på fast mark. 

Trots det kan det bli problematiskt för vissa investerare, 

speciellt inom obligationsmarknaden, när räntan och tillväxttakten 

stiger. Många investerare har tagit långa positioner till 

höga priser, vilket kan skapa förluster och behov av kapitaltillskott 

även om strategin varit långsiktig. 

När myndigheterna rättar till dagens obalanser skapar 

de samtidigt nya. Nyckeln till att fatta rätt beslut ligger i att 

se i vilken riktning förändringarna 

sker – att kunna kombinera makroekonomiska 

samband med lokal fastighetskunskap. 

Arvid Lindqvist är chefsekonom 

på Newsec. Du når honom på 

arvid.lindqvist@newsec.se 

25

marknad barometern eskilstuna 

Den gamla arbetarstaden 

eskilstuna har drabbats hårt av 

arbetslöshet men tack vare sitt 

läge nära Stockholm och bra transportmöjligheter 

ökar intresset för att etablera 

logistikfastigheter i området. 

nÄRingSLiV 

Eskilstuna är tack vare 

sitt läge en stad som växer 

och prognosen är snart att 

passera 100 000 invånare. 

Men staden har, och har 

haft under lång tid, svårt 

med sysselsättningen och 

arbetslösheten är bland 

den högsta i landet. Trots 

detta bedöms efterfrågan 

på kunskapsintensiva 

tjänster öka och här har 

eskilstuna i siffror 

verksamheter 

Övrigt 16% Transport 4% 

O ff e n t l i g 

förvaltning 6% 

Bygg 7% 

Utbildning 10% 

Företagstjänster 

10% 

Handel 11% 

Tillverkning 16% 

Vård 19% 

Mälardalens högskola en 

viktig roll som kunskapsförsörjare. 

inVeSTeRARmARKnADenTransaktionsmarknaden 

i Eskilstuna har på 

senare tid fokuserats 

kring det nya logistikområdet 

där fl ertalet aff ärer 

mellan olika aktörer 

genomförts. Bland de 

Största fastighetsägarna 

Ägare Taxerad yta (kvm) 

Eskilstuna Kommun 687 554 

Fogelvik Holding 239 952 

Hyresbostäder i Sverige II 147 484 

Volvo 121 964 

Outokumpu Stainless 81 038 

Jan Persson Holding 78 594 

Ge Real Estate 76 347 

L E Lundbergföretagen 70 062 

HSB Södermanlands län 57 731 

Akelius Fastigheter 52 960 

senare större aff ärerna 

är när NREP i början av 

mars sålde en fastighet 

med direktanslutning 

till motorvägen. Priset 

uppskattas till omkring 

75 miljoner kronor motsvarande 

6 500 kronor 

per kvadratmeter. Hemfosa 

har genomfört en 

saleleasebackaff är med 

en logistikfastighet där 

säljaren i detta fall tecknat 

ett tioårigt avtal. Priset 

var omkring 4 600 kronor 

per kvadratmeter och 

en direktavkastning på 

8 procent. 

I slutet av 2012 förvärvade 

Ancore Fastigheter 

handelsfastigheten Dili 

Befolkning/sysselsättning 

3000 

1 500 

0 

-1 500 

-3000 

09 10 

gensen 7 för ett underliggande 

fastighetsvärde om 

222 miljoner kronor vilket 

motsvarade omkring 

20 000 kronor per kvadratmeter. 

Fastigheten 

är fullt uthyrd till en 

Ica Maxianläggning. 

I kontorssegmentet har 

Dagon sålt fastigheter, 

under 2012 ingick bland 

annat Vampyren 9 i Klöverns 

aktieförvärv för 

omkring 8 500 kronor per 

kvadratmeter samt Vågskålen 

24 för 5 200 kronor 

per kvadratmeter under 

2011, båda centrala kontorsfastigheter 

med skolverksamhet. 

Bostäder i Mälardalen 

11 12 

09 10 

■ Befolkningsökning 

■ Sysselsättningsförändring 

11 

vakanser, procent av ytan 

8 

6 

4 

2 

0 

Eskilstuna vid E 20 har 

ett bra läge för logistikföretag 

i Mälardalen. 

Expansion för logistik 

är som vanligt högintressant 

hos investerare, och 

under de senaste åren 

har bolaget Pagoden med 

3 000 lägenheter sålts 

för nära 1 miljard kronor. 

Akelius har ökat innehavet 

på orten. Merparten 

av de sålda bostäderna 

kräver upprustning inom 

den närmsta tiden. Under 

hösten 2012 sålde Hyresfastighetsfondenfastigheten 

Fjärilen 7 i centrala 

Eskilstuna, innehållande 

88 lägenheter, till en 

privatperson för 47 miljoner 

kronor, motsvarade 

drygt 8 700 kronor per 

kvadratmeter. Skorpionen 

14 söder om city såldes i 

09 10 11091210 

11 12 

Bostäder Kontor 


örjan av året för omkring 

10 000 kronor per kvadratmeter. 

BoSTÄDeR 

Bostadshyresmarknaden 

i Eskilstuna har för närvarande 

låga vakanser 

även om det fi nns lediga 

lägenheter till omgående 

förmedling. Eskilstuna är 

en arbetarstad vilket återspeglas 

i invånarnas lägre 

betalningsförmåga. Det 

har hållit tillbaka bostadsbyggandet 

då det är svårt 

att ta ut priser som motsvararinvesteringskalkylen 

för nyproduktion. Nya 

bostadsprojekt är oftast 

bostadsrätter. HSB är 

aktiva genom rivningen av 

den gamla brandstationen 

i korsningen Rademachergatan/Drottninggatan 

där ett hus i fem till sju 

våningar med 69 bostadsrätter 

byggs. PEAB har 

även en handfull projekt 

aktuella i staden om totalt 

cirka 175 bostadsrätter. 

Prisnivån är låg i förhållande 

till andra kommuner. 

I centrala Eskilstuna 

ligger priserna i PEABs 

projekt inom intervallet 

20 000–30 000 kronor per 

kvadratmeter. 

Om befolkningsökningen 

fortsätter kan det 

leda till bostadsbrist då 

byggandet är i stort sett 

obefi ntligt. Undantaget 

är kvarteret Vakteln i 

centrala Eskilstuna som 

färdigställdes 2011. Där 

ligger hyresnivån på runt 

1 400 kronor per kvadratmeter 

med tillkommande 

vattenförbrukning. 

Detaljplan är framtagen 

inom kvarteret Nätet som 

ägs av Lundbergs och 

totalt planeras för 1 100 – 

Bostadshyror, kr/kvm och år 

1200 

900 

600 

300 

0 

09 

10 

11 

12 

Kontorshyror, kr/kvm och år 

1200 

900 

600 

300 

Normalt spridningsintervall. Avser A-läge, varmhyra exklusive fastighetsskatt. Bostäder byggda från och med 1990. 


När Dagon sålde till Klövern ingick bland annat 

vampyren 9 i Klöverns förvärv för 8 500 kronor/kvm. 

1 200 nya bostäder. Planprogram 

fi nns för utbyggnad 

av en ny stadsdel, 

Odlaren, i östra delen med 

inriktning på bostäder 

och service och även i projektet 

Väster, båda ligger 

10–20 år framåt i tiden. 

Direktavkastningskraven 

i bästa läge i centrum 

bedöms i dagsläget vara 

runt fem procent. 

LoKALeR 

Handeln i Eskilstuna är 

något tudelad där externhandeln 

Tuna Park har 

lyckats attrahera många 

kunder vilket resulterat i 

en fullständigt förlamad 

cityhandel. Externandelsområdet 

har sedan öppningen 

2004 expanderat 

till en av de största i Mälardalsregionen 

sett till försäljningsyta. 

Folkesta köpcentrum 

har med nya ägare 

efter konkursen haft vind i 

seglen med nyuthyrningar. 

Gemensamma tag för att 

vända den negativa utvecklingen 

och stärka city har 

gjorts av fastighetsägarna 

tillsammans med kommunen. 

Centrala butikshyror 

bedöms i huvudsak mellan 

1 500–3 000 kronor per 

kvadratmeter beroende på 

läge och skick. 

Kontorslägen utanför 

0 

09 

centrum har stärkts på 

senare år och nya kontorsytor 

har skapats framförallt 

i Munktell Science 

Park. Centrum drabbas av 

att Fortifi kationsverket 

lägger ner huvudkontoret 

och risk för ökade vakanser 

föreligger. 

SLUTSATS 

Stora delar av bostadsbestånden 

i Eskilstuna 

har stora upprustningsbehov. 

Det skulle kunna 

öppna för för försäljning 

av fastigheter från kommunägda 

bostadsbolag. 

Kommunfastigheter har 

börjat använda en ny upplåtelseform 

i andelsägarmetoden 

vilket visar på 

att ägardirektiven riktar 

sig mot en förändring i 

beståndet. Expansiva 

Willhem sneglar troligen 

även på Eskilstuna efter 

att etablerat sig i Mälardalen 

(Västerås). Med 

tanke på det strategiska 

läget och de storslagna 

planerna på norra Europas 

största logistikcentrum 

kommer vi säkerligen se 

fortsatt hög aktivitet inom 

logistiksegmentet. 

cHarlotte Danielsson 

ocH Gustaf GraflunD, 

newsec Valuation & 

aDVisorY 

10 

11 

12 

Butikshyror, kr/kvm och år 

4000 

3000 

2000 

1 000 

0 

Fastighetsägare i eskilstuna 

Svårt att få lönsamhet 

i bostäder 

Lundbergs har funnits i eskilstuna i över 

50 år, men några nya bostäder har inte 

byggts de senaste 30 åren. 

– Svårt att få lönsamhet, säger Peter 

Whass, vd på Lundbergföretagen. 

Det var under Eskilstunas industriella 

storhetstid som Lundbergs 

byggde 987 lägenheter i staden. 

Allt är uthyrt, vakansgraden 

är bara 0,3 procent, men trots att 

efterfrågan fi nns är bolaget tveksamt 

till nya bostadsprojekt. peter Whass 

– Marknaden i Eskilstuna är 

kanske inte den mest intressanta längre. Men nu 

har vi generellt inte byggt särskilt mycket hyresbostäder 

under lång tid, säger Peter Whass. 

De SATSningAR bolaget gör är på den kommersiella 

sidan och då är orter som Norrköping, Linköping 

och Jönköping intressantare. Städer med 

större potential menar Peter Whass. 

Fast om några år kanske ändå Lundbergs bygger 

i Eskilstuna igen. Bolaget äger mark som tidigare 

var industriområde. Nu jobbar man fram en 

detaljplan för cirka 1 000 lägenheter. 

– Men det är stort och vi har inga planer på att 

bygga så många lägenheter. Andra aktörer ska 

bjudas in som kan bygga bostadsrätter och äldreboenden. 

– Vi skulle gärna bygga fl er hyresrätter men 

då måste vi ha en säker hyressättning för framtiden 

som kan garantera lönsamheten, säger Peter 

Whass. 


Barometern publiceras i samarbete med 

09 

10 

11 

12 

NAI Svefa med 17 kontor och 130 medarbetare 

är en av Sveriges ledande rådgivare inom värdering, 

analys, trans aktion och fastighetsrätt. 

www.naisvefa.se 

Newsec är norra Europas enda fullserviceföretag 

inom fastighetsbranschen med över 

500 medarbetare i sex länder. www.newsec.se, 

tel 08-454 40 00. 

Fastighetspriser kr/kvm 

20000 

15000 

10000 

5000 

0 

09 10 11091210 

11 12 

Bostäder Kontor 

KÄllor: Fastighetsdata FrÅn neWsec, 

statistiK FrÅn scb. 

27

marknad affären 

AFFÄReR 

i KoRTHeT 

95 miLjoneR 

Söderport avyttrar 

34 bilprovningsfastigheter 

om sammanlagt 

26 400 kvadratmeter 

till Altira AB för 95 miljoner 

kronor. Portföljen 

är geografiskt belägen 

i och omkring Dalarna, 

Värmland och Västmanland. 

700 miLjoneR 

Rikshem har nu 

förvärvat sex hyresfastigheter 

i Västra 

Blombacka i Södertälje 

samt ytterligare 

fem fastigheter där 

det idag bedrivs äldreboende. 

Den totala 

uthyrbara arean i det 

förvärvade beståndet 

består av 26 700 

kvadratmeter lägenheter. 

Säljare är Telge 

Fastig heter. 

150 miLjoneR 

Rydells Fastighetsförvaltning 

i Östersund 

förvärvar den 

lokala aktören Bert 

Sjödins hela bostadsbestånd 

om cirka 500 

lägenheter. Köpeskillingen 

bedöms uppgå 

till cirka 150 miljoner 

kronor. 

55 miLjoneR 

Diös Fastigheter AB 

har sålt en 14 724 kvadratmeter 

stor fastighet 

i Gällivare. Köpare 

är Företagscentrum i 

Gällivare AB. 

132,1 miLjoneR 

Hemsö har sålt 15 

LSS-fastigheter 

(boende för personer 

med funktionsnedsättningar) 

för 132,1 

miljoner kronor. 

Den genomsnittliga 

uthyrningsbara arean 

är 500 kvadratmeter. 

Köpare är Sveafastigheter 

Fund III AB. 

Fastighet: Smultronet 6, på 

Fleminggatan 41, Stockholm. 

Köpare: AFA Fastigheter. 

Säljare: HSB. 

Area: 11 500 kvadratmeter. 

Köpeskilling: Ej offentliggjord. 

HSB vill bygga mer och 

säljer sitt huvudkontor 

Bostadsrättsjätten HSB säljer sitt eget huvudkontor på Kungsholmen i Stockholm, men 

behåller verksamheten i huset. Försäljningsintäkterna ska användas till att bygga fler 

bostäder. TExT: maria lunDmarK 

SÄLjARe I väntan på en omfattande 

upprustning av sitt huvudkontor 

har fyra av bostadsrättsjätten 

HSB:s enheter bedrivit sin verksamhet 

i provisoriska lokaler i Solna. Snart 

räknar de med att kunna flytta tillbaka 

till Fleminggatan på Kungsholmen i Matias Lindberg 

Stockholm – men nu som hyresgäster. 

Fastigheten har nämligen sålts till AFA Fastigheter. 

Affären ska frigöra mer resurser till att fortsätta bygga 

bostäder. 

– Försäljningen är ett led i en tydligare fokusering på 

vår kärnverksamhet, produktion av bostadsrätter till 

HSB:s medlemmar, säger Matias Lindberg, vd på HSB 

ProjektPartner AB. 

Inför övergången till att bli hyresgäster i sitt före 

detta hus har HSB försäkrat sig om ett långt hyresavtal 

med den nya ägaren. 

– Det är positivt med en långsiktigt agerande hyresvärd 

för HSB:s verksamheter i Stockholm. 

Efter renoveringen kommer HSB att sitta i ett öppet 

kontorslandskap som omfattar lite mindre yta än tidigare. 

På entréplanet i huset kommer cirka 220 kvadratmeter 

att frigöras till butiksyta för andra hyresgäster. 

KöPARe AFA Fastigheter 

äger ett 50tal 

fastigheter innanför tullarna 

i Stockholm. Många av husen 

är kända i sig, eller belägna på 

kända platser. Ett exempel är 

det pampiga Norstedtshuset Kristina Sawjani 

som välkomnar förbipasserande 

på väg in mot centrala Stockholm. Nu 

utökar AFA sin innerstadsportfölj med HSB:s 

huvudkontor. 

– Fastigheten är ett bra komplement till vårt 

nuvarande bestånd, med ett bra läge på Kungsholmen, 

säger Kristina Sawjani, transaktionsansvarig 

på AFA Fastigheter. 

Att HSB stannar kvar som hyresgäster i 

fastigheten passar AFA alldeles utmärkt. 

– Vi får också en bra, stabil och långsiktig 

hyresgäst, vilket är förenligt med vår egen 

investeringsfilosofi. 

I väntan på tillträde efter renoveringen 

förhyr HSB 82 procent av fastighetens cirka 

11 500 kvadratmeter. Catella Corporate 

Finance har agerat rådgivare åt säljaren. 

Fönster för generationer 

H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster 

med träklädd rumssida och överlägsen livslängd. 

Unik konstruktion! 

www.hfonstret.se H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74 


Foto: david grossman

Räntespaning 

lars e.o. svenssons exit 

kan underlätta sänkning 

eFTeR RiKSBAnKenS möTe i april räknade ekonomioraklen 

med att räntan skulle sänkas i juli. En vecka 

senare meddelade superduvan Lars E.O. Svensson att 

han lämnar Riksbanken i maj. 

Oj! Då blir det nog ingen sänkning ändå, lät det från 

oraklen. Jag tror att de har fel. Av två skäl. 

Svensson har konsekvent ställt sina kollegor i Riksbanksledningen 

mot väggen. När de nu slipper fabricera 

argument för att vägra ge efter för hans krav, blir 

det kanske lättare för dem att tänka klart. 

Det är det ena skälet. Det andra är att Svensson har 

rätt: argumenten för att vägra sänka räntan på grund 

av hushållens bolån är svåra att ta på allvar. 

RiKSBAnKen har två huvuduppgifter; att se till att 

infl ationen ligger runt 2 procent per år samt att värna 

stabiliteten i det fi nansiella systemet. Är hushållens 

bolån då ett problem? Inte när det gäller den fi nansiella 

stabiliteten. Riksbanksledningen verkar hålla 

med. Det är inte förvånande. 

Inte ens under 1990talskrisen slutade ju hushållen 

att betala sina bolån. Det beror på att det är låntagaren 

som bär ansvaret för sina lån i Sverige (till skillnad 

från USA). När Riksbanken oroar sig för bolånen, gäller 

istället det kopplingen till infl ationsmålet. Tanken 

är ungefär följande: Anta att vi får ett stort prisfall på 

bostäder i framtiden. Då börjar skuldsatta hushåll tokspara 

och då krymper ekonomin. Resultatet blir hög 

arbetslöshet och låg infl ation. 

Ja, men vänta nu lite. 

Hög arbetslöshet och låg infl ation är ju precis det vi 

har idag. Vad Ingves och hans kollegor säger är alltså 

att räntan inte ska sänkas för att undvika att vi, i en 

odefi nierad framtid, ska hamna i dagens situation. Det 

dunkelt sagda… 

RePoRÄnTAn är dessutom ett uselt instrument att 

bromsa växande bolån med, eftersom det slår mot 

hela ekonomin. Då är det bättre att använda instrument 

med större träff säkerhet, som amorteringskrav, 

bolånetak och höjda riskvikter för bankernas bolån. 

Det tror jag att majoriteten kommer att inse förr 

eller senare. Med Svenssons exit kan det gå snabbt. 

Därför tror jag att det blir en sänkning 

i juli. Ska du ta bolån? Satsa på 

tremånaders räntan. 

Tomas ernhagen 

chefekonom Fastig hetsägarna 

hetsägarna 

Stockholm. Du Du når honom 

på tomas.ernhagen@ 

fastighetsagarna.se 


Gröna arbetsplatser 

med bra ventilation 

Grönt, hållbart och 

energieffektivt - det 

rätta för framtiden! 

Med smart behovsstyrd ventilation kan vi 

utnyttja att: 

• vi har gratis kyla 2/3 av året 

• medelnärvaron på kontor är ca 30% dagtid 

• kontorsplatser nyttjas ca 15% av årets timmar 

• vi själva värmer upp välisolerade byggnader 

Vårt helhetstänk sträcker sig från solskydd till 

webbaserat användargränssnitt - allt för att få 

produktiva och hållbara arbetsplatser med låg 

energianvändning. 

29

Bakom fasaden gunnar tåhlin 


Han snyggar 

till Luleå 

Fastigheter som får ta plats blir uthyrda. 

Så resonerar Galärens vd Gunnar Tåhlin. 

Han vill försköna Luleås stadsbild och önskar sig 

er branschkollegor i norr för att tillsammans 

kunna bekämpa kötiden på 30 år för en hyresrätt. 

TExT: maria lunDmarK FOTO: jens bäcKström 

”HÄR ViLL Vi BYggA 500 nya bostäder”. ”Här 

öppnar snart en ny butik”. ”Här bygger vi din nya 

tvättstuga.” Vart man än vänder blicken i Luleå 

så skymtar en revirmarkering av fastighetsbolaget 

Galären. Vepor, skyltar, affi scher och 

till och med en griff eltavla fi nns utplacerade i 

staden för att informera om pågående och framtida 

projekt. 

De senaste två åren har Galären startat i snitt 

ett nytt byggprojekt i månaden för en kostnad 

om hittills totalt 250 miljoner kronor. Under en 

rundtur i Luleå visar Gunnar Tåhlin, grundare 

av verksamheten i Luleå och vd för bolaget, att 

det kan handla om att lyfta takhöjden på en lagerfastighet, 

att totalrenovera ett sedan länge daterat 

hotell eller försköna någon av stadens mer försynta 

fasader med ett iögonfallande, fyra våningar högt, 

burspråk i glas. 

iDÉn TiLL DeT sistnämnda konststycket väcktes av 

en bekant som jobbar lite längre ner på Skeppsbrogatan 

och som varje dag passerar nummer 48 till 

och från jobbet, men inte förstod vilken fastighet 

Gunnar hade köpt eftersom han själv aldrig har lagt 

märke till den. 

– Han var övertygad om att det inte ens fanns 


31


galärens bestånd, pågående 

projekt och framtidsområden – 

allt finns utritat på en inglasad 

stadskarta som sträcker sig över 

en hel vägg på gunnars kontor. 

går det bra för Luleå så går det 

bra för oss. Vi har plöjt ner mycket 

av vinsterna från andra projekt 

i att bygga bostäder.” 

något hus där. Så anonymt var det. Och tänk vad 

lite det behövs för att göra något dödstrist till något 

riktigt bra. När en fastighet får ta plats och synas 

så kommer den att bli uthyrd, summerar Gunnar 

Tåhlin medan vi passerar den tidigare så anonyma 

fasaden som utöver burspråket även försetts med 

effektfull punktbelysning. 

Själv gav han sig in i fastighetsbranschen 1988 

tillsammans med sin bror efter att ha jobbat sig upp 

till titeln hotellchef inom Maxkoncernen. Företagets 

första förvärv var det gamla hamnhuset i 

Luleå. 

Några år efter starten sjönk Sverige ner i en djup 

finanskris. Den svåraste prövningen i Galärens 

historia. 

– Åren mellan 1992–1994 var absolut vår tuffaste 

period. Då lärde vi oss att minimera våra risker, 

men inte att välja bort dem helt och hållet. Snarare 

att välja marknader som andra inte går in på och 

minimera riskerna där. 

25 ÅR och många lärdomar senare, äger företaget 

144 500 kvadratmeter lokaler och 420 bostadslägenheter 

i Luleå till ett värde av närmare 1,8 miljarder 

kronor, vilket gör Galären till en av regionens 

största privata aktörer. Gunnar och hans bror Carl 

Erik har valt att inte börsnotera företaget. 2010 

tilldelades han utmärkelsen Stora Byggpriset av 

Norrbottens Byggmästareförening för att ”på ett 

medvetet och visionärt sätt ha utvecklat Galären i 

när en fastighet syns blir den 

lättare uthyrd, tänkte gunnar 

Tåhlin och byggde om fasaden. 

Luleå AB från ett litet fastighetsbolag till att idag 

vara ett av de ledande fastighetsbolagen i länet.” 

I beståndet finns 420 bostäder, resten är kontor, 

lager, butik och logistikfastigheter. På bostadssidan 

ligger vakansgraden på en orubblig nolla. Häromåret 

valde Galären att slopa sin bostadskö helt och 

hållet. 

– När vi insåg att vi hade en väntetid på 30 år för 

de som ställde sig sist så tog vi bort kön. Det hade 

varit helt meningslöst att behålla den, ingen väntar 

så länge på en bostad. Idag lägger vi ut lediga lägenheter 

på webbplatsen, sen är det först till kvarn som 

gäller. 

30 års kötid för ett hyreskontrakt i Luleå. Hur 

kunde det bli så? 

– Det är egentligen samma problem som i Stockholm 

eller vilken annan tillväxtort som helst i 

Sverige – det är inte lönsamt att bygga hyresrätter. 

Här har vi jättesvårt att få tag på byggare också. Vi 

har själva fått ställa flera projekt på grund av det. Vi 

försöker färdigställa mellan 50 och 100 hyresrätter 

varje år, men det räcker inte. Vi behöver få hit 

fler långsiktiga aktörer och få fler att känna till den 

starka konjunktur som vi har här uppe, förklarar 

Gunnar Tåhlin och fortsätter: 

– Det är klart att det finns annat som är mer lönsamt 

än att bygga hyresrätter, men för oss är det 

även viktigt att det går bra för Luleå. Går det bra för 

Luleå så går det bra för oss. Vi har plöjt ner mycket 

av vinsterna från andra projekt i att bygga bostäder. 


”Så här ska det inte se ut”. någon har 

lämnat bråte utanför en dörr. gunnar 

dokumenterar allt han upptäcker som 

han vill ha åtgärdat. 

Gunnar är född och uppvuxen i Luleå, och kärleken 

till hemstaden är omistlig. På sin Facebooksida 

har han ”gillat” allt som har med staden att göra, 

och att Galären ska bjuda hyresgästerna på hemmalagets 

hockeymatcher är inget att orda om. 

En gång i tiden lekte familjen med tanken på att 

fl ytta till Stockholm, men blev till slut kvar ändå. 

– Nej, nu vill vi inte fl ytta härifrån. Allt vi behöver 

fi nns i Luleå. 

gALÄRenS AFFÄRSiDÉ är att ”med kompetens 

i företaget öka värdet på de ägda fastigheterna 

genom ständigt pågående förädling”. En av företagets 

viktigaste målsättningar är att skapa arkitektoniska 

mervärden för stadsbilden. Kort sagt 

– Galären snyggar upp i Luleå, och bolaget ställer 

höga krav på hållbarhet därtill. Idag är Galären 

Norrbottens enda Green buildingcertifi erade 

fastighetsbolag. 

– Vi är inte billigast att hyra kontor av, men de 

som väljer oss vet att vi håller fi nt, är moderna och 

att vi vill ligga i framkant både med hur det ser ut i 

våra hus och runt omkring och med vårt energieffektiviseringsarbete. 


med personliga kaff ekoppar 

är det lätt att se 

vilka medarbetare som 

är inne på kontoret. 

Galärens fordonsfl otta är naturligtvis hybridbilar. 

Den han själv kör passar han på att parkera i 

solen under en av vårens första dagar för att slippa 

värma upp den när han ska iväg igen någon timme 

senare. Bolagets gröna linje är välkänd på orten, 

och hyresgästerna är medvetna om att Galärens 

hållbarhetsambitioner ställer krav även på dem. 

– Några frågar efter hållbara fastigheter, andra 

struntar högaktningsfullt i det. När vi köper något 

äldre bedagat hus är det nästan så att företagshyresgäster 

frågar när de måste fl ytta då de vet att vi 

bryr oss om hur mycket energi som går till spillo 

och att de förstår att vi vill bygga om den. Än så 

länge är det vi som driver marknaden i de här frågorna 

och inte marknaden som driver oss. Men vi 

bedömer att på sikt kommer alla som värnar om 

sina varumärken att välja miljöcertifi erade hus för 

sina verksamheter. 

DeLAR AV LULeÅ som för den oinvigde ger ett 

minst sagt slumrande intryck ser helt annorlunda 

ut genom Gunnars framtidsglasögon. På sträckan 

mellan stadskärnan och universitetsområdet ser 

han nya bostäder, handel och service. Därför har 

tio fråGor/ 

gUnnar tåhlin 

Vackraste fastigheten: 

Sagoslottet Neuschwanstein 

i de bayerska 

alperna. 

Ett hus som inte borde 

ha byggts: Snarare en 

företeelse som jag avskyr 

– när vackra gamla hus 

förstörs med fula plåtfasader. 

Det fi nns andra 

sätt att spara energi på, 

vi har själva gjort det. 

Min bästa egenskap: Min 

nyfi kenhet. 

Kan jag bli bättre på: 

Konsekvenserna av min 

nyfi kenhet. 

Favoritpryl: Motorsågen. 

Jag äger skog själv, och 

när jag är där ute med 

fyra undertröjor på och 

håller på tills jag är helt 

slut – då är jag lycklig. 

När stänger du av 

telefonen? Ofta, det är 

ingen stressfaktor för 

mig. Jag svarar när jag 

hinner och har lust. 

Senast lästa bok: 

”Harry Potter och halvblodsprinsen” 

som jag 

högläser för min yngsta 

son vid nattning. 

Mest stolt över: 

När det gäller arbetet så 

är det nybyggnationerna i 

kvarteret Sparven. 

Skulle gärna resa till: 

Disneyworld i USA. 

Bäst med Luleå: 

Det är en perfekt storlek 

på en stad med fantastiska 

kommunikationer 

och ett imponerande 

utbildningsväsende. 

Bästa prylen. 

33


han tagit det säkra före det osäkra och köpt så 

mycket han hunnit med i området. Med årens lopp 

har det blivit en vana att med lite is i magen köpa 

fastigheter som kan vara bra äss att ha i rockärmen 

när rätt ändamål dyker upp. 

– Det här är något jag älskar att göra – hitta en 

industrifastighet så här i utkanten och låta den 

ligga på lut för att sen förvandla den till något bra. 

Det kan få gå ganska lång tid medan jag klurar på 

vad man skulle kunna göra, sen hittar vi den perfekta 

lösningen. 

BoLAgeT DeLTAR i projekt som rör både externhandel 

och centrumhandel. För Gunnar Tåhlin 

råder det inget tvivel om att det finns plats för både 

och i Luleå. 

– Inne i staden ska vi ha varor och tjänster som 

människor behöver till vardags. Service är framtiden 

för innerstäderna. Det beror inte minst på 

utvecklingen med internethandeln. Sen vet vi att 

externhandeln också lockar in människor som bor 

längre bort i regionen att åka in till själva Luleå, så 

det ena riskerar inte att konkurrera ut det andra. 

Studietiden avrundades efter ekonomiprogrammet 

på gymnasiet i Luleå. Hur man bäst driver ett 

av regionens största fastighetsbolag har Gunnar 

Tåhlin sedan lärt sig genom att knyta kontakter 

och våga göra misstag. Det innefattar allt från 

att säkerställa avkastningen genom långa, trygga 

hyresavtal till att balkonger ska byggas så djupa att 

en vepa täcker fasaden till en ny 

butik som snart öppnar i en av galärens 

fastigheter i handelsområdet 

Storheden. Bolaget är noga med att 

informera omgivningen om 

vad som är på gång i staden. 

faKta/ 

gUnnar tåhlin 

Bor: På Mjölkudden i 

Luleå, nära vattnet. 

Familj: Hustrun Marie 

(som jobbar inom 

Galären med inredning) 

och sönerna Filip, 14, och 

William, 8. 

Utbildning: Ekonomiprogrammet 

på gymnasiet. 

man kan ställa ett normalstort bord på tvären och 

ändå kunna gå runt det. 

gUnnAR ÄR LUgn och lyssnar tyst och intresserat 

på den han pratar med. Han beskriver sig själv som 

bedrägligt nyfiken. 

– Den här nyfikenheten stjäl så mycket tid, jag kan 

inte låta bli att engagera mig i nya saker. 

Det som kanske pockar mest på uppmärksamheten 

är alla potentiella projekt i Luleå. En rad om , 

ny och tillbyggnationer är redan inbokade i almanackan, 

men Gunnar fortsätter att se saker som han 

vill rätta till. Bland annat de första höghusen som 

möter en på vägen in till Luleå från väster. Under 

energikrisen kläddes fasaderna in i plåt för att spara 

värme. 

– Jag kan inte nog beskriva hur fult det är. Hur 

kan man göra så mot en stad? Jag skulle gärna riva 

ner den där plåten. 

Enligt Gunnar Tåhlin återstår en hel del som 

skulle kunna snyggas upp på hemmaplan, men en 

spaning lite längre fram i tiden genom framtidsglasögonen 

avslöjar ambitioner som sträcker sig 

utanför Luleås gränser. 

– Vi har tittat och utvärderat väldigt mycket för 

att se vart vi ska härnäst. Vi har många stora projekt 

som kommer de närmsta åren. Vi har tänkt etablera 

oss i Umeå på sikt. Om fem år tror jag att vi är på väg 

in där, men jag tror inte att vi har hunnit bilda oss 

någon stark position på marknaden där ännu. • 


Våra kunder 

vill inte köpa 

några system 

Men gärna förbättringar 

i sin verksamhet 

Din fastighetsverksamhet förändras 

antagligen hela tiden. Till det bättre, 

hoppas du så klart. Det gör vi också. 

Vi vill inte bara leverera ett nytt 

fastig hetssystem. Vi vill också att det 

ska ge en bättre verksamhet. Vi lägger 

mycket krut på att alla användare 

ska förstå vad det nya arbetssättet 

och systemet innebär och vad målet 

egentligen är. 

Så, trött på att köpa system? Köp förbättringar 

i stället. Berätta var ni står 

idag och vart ni vill komma. Låt oss 

föreslå en plan som steg för steg hjälper 

dig att nå dina mål.

Fall från rätten 

TExT: Karin rutström ILLUSTRATION: Dennis eriKsson 

FicK BöTA TVÅ gÅngeR 

FöR SAmmA FUKTSKADA 

■ En hyresgäst ansökte 

i hyresnämnden om ett 

åtgärdsföreläggande eftersom 

det fanns fukt och 

mögelskador i lägenheten. 

Hyresnämnden beslutade 

att hyresvärden skulle 

åtgärda skadorna inom en 

viss tid. När inget hände 

vände sig hyresgästen ännu 

en gång till hyresnämnden. 

Den beslutade att 

hyresvärden skulle betala 

150 000 kronor i vite om 

skadorna inte åtgärdades 

inom en viss tid. Ärendet 

hade också anmälts till 

Miljöförvaltningen som 

även ålagt hyresvärden 

med vite om skadorna inte 

åtgärdats inom en viss tid. 

Hyresvärden reparerade 

en del av skadorna. Ären 

det hamnade åter i hyresnämnden 

som beslutade att 

sänka vitet till 100 000 kronor. 

Hyresvärden överklagade 

ärendet till hovrätten 

och påpekade att hyresgästen 

fl yttat och därför borde 

åtgärdsföreläggande inte 

längre gälla. 

Han menade också att 

han ålagts åtgärder mot 

vite för samma sak i två 

instanser. 

Hovrätten avslog överklagandet. 

Den menade att 

åtgärderna som gjorts inte 

var tillräckliga därför var 

det rätt att vitet kvarstod 

men sänktes. Eftersom 

hyresgästen bodde i 

lägenheten under tiden 

då åtgärdsföreläggande 

löpte ut gällde beslutet. De 

menade också att de viten 

hyresnämnden respektive 

miljöförvaltningen fattat 

beslut om skulle kvarstå. 

KommenTAR FRÅn 

FASTigHeTSÄgARnA: 

Det är värt att notera att 

kravet på åtgärder med hot 

om vite fanns kvar trots att 

hyresgästen fl yttat strax 

efter att tidsfristen löpt ut. 

Hade hyresgästen däremot 

fl yttat ut innan tidsfristen 

löpt ut hade hyresvärden 

inte behövt betala något 

vite. Hovrätten ändrar inte 

heller hyresnämndens och 

miljöförvaltningens beslut 

om åtgärd mot vite trots 

att det i princip handlade 

om samma brister. Det 

beror på att hyresnämn- 

den prövade frågan utifrån 

hyreslagstiftningen medan 

miljöförvaltningen prövade 

saken utifrån miljölagstiftningen. 

De olika lagarnas syften 

och tillämpningsområden 

skiljer sig åt. Hyresnämndens 

beslut baseras på 

av att han olovligen 

byggt om i lägenheten. 

Värden erbjuder sig även 

att utföra åtgärden mot 

ersättning. Hyresgästen 

återställer inte väggen 

utan svarar att han kommer 

att återställa väggen 

den dag han fl yttar. Då 

säger hyresvärden upp 

hyresavtalet. 

Hyresgästen accepterar 

inte uppsägningen 

och ärendet hamnar 

i hyresnämnden. Där 

beslutades det att avtalet 

ska upphöra på grund av 

förverkande. Hyresgästen 

överklagar ärendet 

till hovrätten. Han hävdar 

att han trott att han 

haft hyresvärdens tysta 

medgivande till hela 

ombyggnaden. 

Han menar också att 

det inte tydligt framgått 

att hyresvärden skulle 

säga upp honom om väggen 

inte omgående åtgärdade. 

Hovrätten avslår 

överklagandet. 

om det fi nns någon brist 

i bostaden enligt de krav 

hyreslagstiftningen ställer 

medan miljöförvaltningen 

ser till brister som kan 

påverka människors hälsa. 

mikael Gulliksson, 

chefsjurist 

fastighetsägarna sverige 

inTe oK ATT TA BoRT BÄRAnDe VÄgg 

■ En hyresgäst genomförde 

vissa åtgärder i sin 

lägenhet som han uppfattat 

att hyresvärden 

gett sitt samtycke till. 

Han bygger igen en 

dörröppning, sätter in ny 

kyl och frys, sätter 

upp nya skåp i 

köket, samt gör en 

öppning i en vägg 

och bygger en ny 

entré till köket. 

Innan ombyggnaden 

har hyresgästen 

sagt till hyresvärden 

att han vill göra i ordning 

köket men några exakta 

detaljer diskuteras aldrig. 

När ombyggnaden är 

klar besiktigar hyresvärden 

lägenheten. Då 

visar det sig att den vägg 

hyresgästen öppnat 

upp är en bärande vägg. 

Hyresvärden kräver då 

att hyresgästen ska återställa 

väggen och informerar 

honom om att han 

kan bli uppsagd på grund 

KommenTAR FRÅn 

FASTigHeTSÄgARnA: 

Här framgår det att det 

fi nns vissa arbeten en 

hyresgäst, enligt hyreslagen 

har rätt att utföra 

utan tillstånd från hyresvärden, 

dock inte ändring 

av planlösningen. Utför 

hyresgästen ändå arbeten 

i lägenheten som inte är 

tillåtna kan hyresvärden 

uppmana hyresgästen 

att utan dröjsmål vidta 

rättelse. Sker inte det har 

hyresvärden rätt att säga 

upp hyresavtalet. 

I det här fallet framgår 

det också tydligt att hyresvärden 

inte uttryckligen 

behöver skriva i sin rättelseanmaning 

att han tänker 

säga upp hyresgästen 

om han inte vidtar rättelse 

omgående. Det räcker 

med att det framgår att 

hyresgästen riskerar att 

bli uppsagd om han inte 

vidtar rättelse. 

mikael Gulliksson, chefsjurist 

fastighetsägarna sverige 


DeT HAR VARiT en lång och dryg vinter. 

Inte underligt att människor längtar ut. 

För bostadsrättsföreningen innebär det 

att andra frågor kommer i fokus. Plötsligt 

öppnar vi våra fönster, sätter oss på balkongen 

eller gården och vi låter barnen 

leka på lekplatsen. Dofter och ljud som vi 

inte märkt av under vintern gör sig åter 

påminda. Risker som vi hunnit glömma 

blir åter verkliga. 

För styrelsen gäller det att vara beredd 

på vad som komma skall. Lekplatserna bör 

ses över redan innan de tas i bruk igen. Det 

är för sent att åtgärda utstickande spikar 

när barnet redan rivit sig. Det måste fi nnas 

rutiner för såväl grundligare renoveringar 

som löpande kontroller. För det är så man 

måste se på säkerhet. Det är fastighetsägaren 

som ansvarar och som ska se till 

att olyckor förebyggs. Det duger inte att 

åtgärda först när något tragiskt har hänt. 

Föreningen kan bli ersättningsskyldig för 

skadorna. Men vad värre är, att någon blir 

allvarligt skadad på grund av underlåtenhet 

att ta ansvaret. 

HUR göR mAn då med den olägenhet som 

kommer med värmen; att störningarna 

mellan medlemmarna ökar? Det första 

föreningen behöver göra är naturligtvis 

att tala med parterna. Berätta att det upplevs 

störande med röken från balkongen 

eller spelandet på stereon. I bästa fall kan 

en enkel åtgärd lösa problemet. Kanske 

kan personen röka på en annan plats eller 

själv stänga balkongdörren när hon vill 

spela musik. 

Men alla tvister är inte så enkla att lösa. 

Om styrelsen får rapporter om störningar 

måste man utreda dem. Spelas musiken 

på en ”normal” nivå och på vettiga tider är 

det sannolikt ingen störning. Rökning på 

balkongen har hittills inte klassats som en 

allvarlig störning. Styrelsen kan då inte 


göra något. Är det däremot att anse som 

en störning – ja då måste styrelsen agera. 

Annars kan det leda till såväl nedsättning 

av grannarnas årsavgifter som avgifter 

från kommunen. 

FöReningARnA BRUKAR skriva ordningsregler, 

eller trivselregler som de 

kanske borde heta. Sådana regler är ett 

bra stöd. Där uttrycks exempelvis hur vi 

förväntas bete oss mot varandra. Det kan 

vara en god idé att anta regelverket på en 

stämma. Då är det ett kollektivt beslut 

av hela föreningen. Men man får ändå se 

dessa regler för vad de är – en rekommendation. 

Om regler ska ha en sanktionsmöjlighet 

måste de i allmänhet ha stöd i en 

lagtext, till exempel bostadsrättslagen. 

nya frågor Bostadsrätt 

Kan man förbjuda rökning på balkongen? Får medlemmar ställa fram 

en studsmatta? Ove Schramm, jurist på Fastighetsägarna Stockholm, 

märker årstidsväxlingen genom att frågorna får en annan karaktär. 

ansvaret sträcker sig utanför väggarna 

oVes tips/KOMMUnErna har Många gODa råD 

• Skriften Fastighetsägarens ansvar är ett 

riktigt bra stöd i det dagliga arbetet. Finns att 

köpa i webbshopen, www.fastighetsagarna.se 

• Andra bra källor är Räddningsverket, Socialstyrelsen, 

Boverket och naturligtvis Fastighetsägarna 

som organisation. 

allt reGleras inte i laGteXt 

allt ansVar som en fastighetsägare har regleras 

inte direkt i lagtexter. Ofta ger lagen en ram 

som måste fyllas av innehåll. Miljöbalkens mål 

defi nieras ofta av Socialstyrelsens riktlinjer. Det 

kan gälla nivåer på ljudstörningar eller värme 

inomhus. Lagar om skydd mot bränder och 

olyckor defi nieras av Myndigheten för samhällsskydd 

och beredskaps allmänna råd. Man måste 

dessutom ofta ta hänsyn till regler som gäller 

inom arbetslivet. 

Arbetsmiljöverket ger exempelvis ut föreskrifter 

om kemiska risker och Elsäkerhetsverket ger 

ut föreskrifter om elsäkerhet. För att få en komplett 

bild av vad som gäller måste man också 

studera praxis. Vilket ansvar har fastighetsägaren 

när hissen är farlig, när någon halkar i backen 

eller får en istapp i huvudet? 

Frågan om vilket ansvar en fastighetsägare 

har måste därför alltid besvaras i det enskilda 

fallet. Det är svårt att ge generella svar. Det är 

såklart inte möjligt att ha koll på allt på detaljnivå, 

men i de fl esta fall räcker det sunda förnuftet 

långt. 

• Kommunerna har många goda råd. Till 

exempel Stockholms stad har mycket nyttig 

information: foretag.stockholm.se/Regleroch-ansvar/Fastighetsagare/ 

Styrelsen har en grannlaga uppgift. 

Man är skyldig att förebygga olyckor och 

ohälsa, man ska motverka störningar och 

ha kontroll på miljön. Dessutom har man 

kanske ansvar över personal och entreprenörers 

verksamhet. Då gäller det att skaff a 

sig redskap. Det kan vara checklistor och 

rutiner för kontroller och att dokumentera 

det som görs. Anställda på kommuner 

och myndigheter brukar vara bra på att 

ge stöd, och mycket fi nns på nätet. Det är 

alltid värt att ringa ett samtal eller söka på 

lite hemsidor i stället för att chansa på att 

något ska gå bra. Och säkert kan man ta 

hjälp av sin förvaltare i många frågor. • 

37

Fokus Ägarlägenhet fyra år senare 

mÅLeT: 

5 000 

ägarlägenheter 

skulle 

byggas 

varje år. 

Ägarlägenheter 

blev en flopp 

Flipp eller flopp var frågan när ägarlägenheten 

introducerades. Fyra år efter 

reformen har det hänt ytterst lite. Trist 

menar ekonomer som hävdar att den skulle 

kunna lösa en del av bostadsbristen. 

TExT: per wiDman FOTO: anDré De loisteD 

en 1 mAj 2009 blev det tillåtet att 

bilda ägarlägenheter i Sverige. Förhoppningarna 

på den nya upplåtelseformen 

var vid den här tiden stora. 

Tanken var att ägarlägenheten skulle 

bredda bostadsutbudet och göra det möjligt för 

privatpersoner att bli hyresvärdar. Dåvarande kommun 

och finansmarknadsministern Mats Odell, 

KD, räknade med att det skulle bildas 3 000–5 000 

nya ägarlägenheter bara under det första året. Men 

utvecklingen blev helt annan. I slutet av mars i år, 

fyra år efter reformen, hade det bildats 702 ägarlägenheter 

i hela landet, varav bara 311 har blivit 

sålda. Övriga ägs fortfarande av exploatören. 

– Det har inte blivit så många som jag hade hoppats 

på. Men vi ska komma ihåg att det här presenterades 

mitt i en tid när finanskrisen bröt ut, och vi har 

haft en turbulent ekonomisk period, det är en viktig 

förklaring, säger civil och bostadsminister Stefan 

Attefall, KD. 

Han tror också att det tar tid att etablera en ny 

ägandeform i medvetandet hos banker, försäkringsbolag, 

kommuner, mäklare och konsumenter. Börje 

SÅ HÄR BLeV DeT: Så här många nya 

254 268 

137 

43 

2010 2011 2012 2013 (mars) 

ägarlägenheter har 

byggts per år. 

Källa: Lantmäteriet 

Nordström, fastighetsrättslig 

konsult inom affärsområdet Samhällsbyggnad 

på NAI Svefa, är av en 

liknande uppfattning. 

– Vi har ett fungerande instrument 

för ägande i form av bostadsrättsföreningar 

och bostadsrätter, Stefan attefall 

och det är ju fortfarande den förhärskande 

modellen för att ge åtminstone ett partiellt 

ägande av sin bostad. Och i jämförelse med den så 

ser man väl inte att fördelarna är så enormt stora än 

med ägarlägenheten, säger han. 

ÄgARen AV en ÄgARLÄgenHeT förfogar helt 

över sin bostad och kan fritt överlåta, pantsätta 

eller hyra ut den utan tillstånd från någon styrelse. 

Idag är det bara tillåtet att bilda ägarlägenheter i 

nyproducerade byggnader, eller i sådana som under 

de senaste åtta åren inte har använts för bostadsändamål. 

För ett år sedan tillsatte dock regeringen 

en utredning för att ta reda på vilka författningsändringar 

som behöver göras för att det ska bli 

möjligt att ombilda hyresrätter till ägarlägenheter. 

Många tror att intresset för ägarlägenheten kommer 

att öka om reformen genomförs. 

– Framför allt tror jag att den kommer bli viktig i 

ett antal områden där hyresrätten dominerar fullständigt. 

Ofta är det i miljonprogramsområden där 

fastigheterna är ganska stora och det är svårt att 


”Bra att äga sin lägenhet” 

Magnus Bergholtz med familj är en av få köpare av ägarlägenhet i Sverige. 

De äger en stor lägenhet i västra hamnen i Malmö. 

– Lägenheten vi fastnade för råkade vara en ägarlägenhet. Men vi är nöjda och det 

är bra att kunna förfoga över den, och vill vi hyra ut den så kan vi göra det, säger 

Magnus Bergholtz. LÄS MER pÅ SiDaN 41 

skapa en grund för en bostadsrättsombildning, säger 

Stefan Attefall. 

I de flesta europeiska länder består hyresmarknaden 

i första hand av ägarlägenheter som ägs av 

privatpersoner. Det gör att privat kapital söker sig 

till bostadsbyggandet. I Sverige är det som bekant 

bara medel från näringsliv, institutioner och kommuner 

som finansierar nya hyresbostäder. Men det 

finns förhoppningar om att rätten till uthyrning av 

ägarlägenheter ska leda till att det kommer in kapital 

från privatpersoner på fastighetsmarknaden. 

Pengar som idag investeras i till exempel aktier, 

obligationer eller sitter låsta på bankkonton. Något 

som bland annat kan bidra till att lösa den skriande 

bostadsbristen. 

– Att sätta pengar i en ägarlägenhet blir som att 

investera i vad som helst. Och det ska ju kunna bli 

en förhållandevis riskfri placering för dem som 


äger och hyr ut på det sättet, säger Per-Anders Bergendahl, 

tidigare analys och utredningschef vid 

Statens bostadskreditnämnd, som var regeringens 

särskilde utredare i den så kallade Hyresbostadsutredningen. 

eTT SÄTT att öka intresset för ägarlägenheter hos 

investerare skulle också kunna vara att tillåta en 

friare hyressättning. Stefan Attefall undviker dock 

att svara på om det kommer bli nödvändigt med 

marknadshyror för att stimulera byggandet. Istället 

framhåller han de nya regler för privatuthyrning av 

bostäder som började gälla den 1 februari i år, och 

som bland annat har gjort det möjligt för uthyraren 

att få täckning för sina kostnader för bostaden. 

– Ska man göra någonting annat så måste man 

noga överväga det. För då lämnar man privatpersoners 

uthyrning av sin bostad till dem som kanske mer 

faKta/ 

ägarlägEnhEt 

En ägarlägenhet är en 

tredimensionell fastighetsbildning 

som rymmer 

en enda bostadslägenhet. 

Ägaren förfogar helt över 

lägenheten, precis som 

om det vore ett radhus 

eller en villa, och kan fritt 

överlåta, pantsätta eller 

hyra ut den utan tillstånd 

från någon styrelse. 

Gemensam egendom, 

som till exempel yttertak, 

fasader och trapphus, 

ingår i en samfällighet 

som förvaltas av en 

särskild förening där de 

boende är medlemmar. 

39


inTReSSeT FöR 

ATT BYggA ÄgAR 

LÄgenHeTeR 

ÄR STöRST PÅ 

minDRe oRTeR. 

kommersiellt vill driva många ägarlägenheter, 

och då är man inne på en 

större diskussion om hela hyressättningssystemet, 

säger han. 

Ekonomiprofessor Assar Lindbeck 

anser dock att den grundläggande 

förutsättningen för att få in 

privat kapital till hyresmarknaden 

är att successivt avveckla hyresregleringen. 

– Och för det fordras det blocköverskridande 

beslut, så att folk kan 

lita på att hyresregleringen inte återinförs 

igen. Det är den 

enda effektiva metoden, 

säger han. 

Förändringen bör 

ske stegvis. 

assar Lindbeck 

per-anders 

Bergendahl 

– Man får höja hyran med x procent 

per år tills det blir jämvikt 

på marknaden, och då avskaffar 

man regleringen helt och hållet, 

säger Assar Lindbeck. 

20 

PeRAnDeRS BeRgenDAHL tror 

också att det med tiden kommer 

Storuman 

bli nödvändigt att införa marknadshyror 

för att få igång byggandet 

av ägarlägenheter. 

– Man måste kunna ta betalt efter de 

64 

Örnsköldsvik 

kostnader man har, för att man ska vara 

villig att investera i något sådant här och 

hyra ut, säger han. 

Något som idag också skapar en osäkerhet hos 

55 

23 

Tanum Dals-Ed 

20 

Sotenäs 

53 16 

47 

4 

Västerås 

STOCKHOLM 

bland annat privatpersoner och banker är avsaknaden 

av en andrahandsmarknad. Börje Nordström 

anser därför att det behövs fler exempel på ägarlägenheter 

för att folk ska våga satsa. 

– Det går nog att få igen pengarna vid en försäljning 

i centrala lägen i våra största städer. 

Men utanför blir det ju mer osäkert, säger han. 

Samtidigt visar statistik från Lantmäteriet 

att det har byggts förvånansvärt få ägarlägen 

Öckerö GÖTEBORG 

Exklusiva lägenheter i en kulturskyddad fastighet mitt 

33 

i Visby. När Gotland får sina första 17 ägarlägenheter 

Falkenberg 

98 

58 

Kristianstad 

är det möjligheten att lätt hyra ut som ska locka kunderna 

tror Peab. 

– Vi tror att det finns köpare som vill ha en lägenhet 

som lätt går att hyra ut, och det här blir ett bra sätt att 

MALMÖ 

prova marknaden, säger P-O Svensson, arbetschef 

på Peab. 

Byggda ägarlägenheter 

2009–2013 

Källa: Lantmäteriet 

Fastigheten, ett före detta rådhus, köpte Peab av 

kommunen. Nu byggs det om till 17 lägenheter från 

peab provar marknaden på Gotland 

heter i storstäderna. Under de fyra år som gått sedan 

reformen genomfördes har det bara bildats 4 i Stockholm, 

16 i Göteborg och 58 i Malmö. 

– Det hänger förmodligen ihop med att de stora 

byggbolagen inte har gett sig in på denna marknad, 

utan att det snarare är små entreprenörer som jobbar 

med det, säger Agneta Ericsson, som är marknadschef 

på Lantmäteriet. 

Också Börje Nordström tror att de större byggbolagen 

bedömer riskerna som alltför stora. 

– De tycker att bostadsrätten är ett fullgott 

alternativ i olika bostadsprojekt. Men med större 

kännedom om för och nackdelar med det ena eller 

det andra systemet så tror jag att de med tiden kan 

komma i paritet med varandra, säger han. 

FÅ ÄR ocKSÅ de mäklare som har kommit i kontakt 

med ägarlägenheter. Anders Edmark, som 

driver Mäklarhuset i Örnsköldsvik och är vice 

ordförande i Mäklarsamfundet, har dock arbetat 

mycket med ägarlägenheter. Han tror att det krävs 

en större informationskampanj för att folk ska få 

en realistisk uppfattning om vad ägarlägenheter 

egentligen är. 

– Och det måste man hjälpas åt med, både från 

myndighetshåll och från hela bostadsbranschen, 

säger han. 

Senast den 30 maj 2014 kommer resultatet från 

utredningen om ägarlägenheter i befintliga hyreshus 

att presenteras. 

Vad har då bostadsministern för förhoppningar 

på ägarlägenheten i framtiden? 

– Min förhoppning är att den ska växa som boendeform, 

för jag tror att den behövs som ett komplement. 

Jag ser också från andra länder att när man 

som privatperson investerar i ägarlägenheter blir 

det många fler som vill investera i nyproduktion av 

fastigheter. 

– Det tror jag också är någonting som främjar ett 

ökat byggande, säger Stefan Attefall. • 

ett rum och kök om 45 

kvm till 4:or på 130 kvm. 

Flera av dem har panoramautsikt 

över hav och 

Rådhuset i visby. 

Visbys takåsar. 

Priserna, från 2,2 till 

6,2 miljoner (4:a 130 kvm) , blir något högre men å 

andra sidan blir det lägre avgift till en samfällighet än 

till en bostadsrättsförening. 



Svalt mottagande i Malmö 

ngeFÄR SAmTiDigT som ägarlägenhetsreformen 

vann laga kraft våren 

2009 öppnades en möjlighet för White 

arkitekter att få bygga bostadsrätter 

på en tomt i Västra hamnen i Malmö. Men White 

ville pröva någonting nytt och valde istället att 

bygga ägarlägenheter. Under de senaste tio åren har 

arkitektkontoret uppfört fem fastigheter på egen 

hand. Detta som ett sätt att lära sig mer om bygg 

och ekonomi processer, kunskaper som kan vara till 

nytta i framtida konsultuppdrag. 

– Vi ville vara med och bidra till utvecklingen 

och vara först med ett ägarlägenhetsprojekt i en 

stadsmiljö, berättar Magnus Borglund, styrelseordförande 

i White. 

I projektet såg han och hans kolleger också en 

större möjlighet än i andra upplåtelseformer att 

ge var och en av lägenheterna en mer individuell 

karaktär. 


11 av de 31 ägarlägenheterna 

i huset är fortfarande osålda. 

Koggens gränd i malmö är ett av de första ägarlägenhetsprojekten i 

Sverige. Huset som ritats och uppförts av White arkitekter invigdes för 

snart ett år sedan. 11 av de 31 lägenheterna är fortfarande osålda, 

men familjen Bergholtz är nöjda med sitt köp. 

– Den som köper en ägarlägenhet 

bestämmer ju mer själv. Och då 

tänkte vi att man kanske också ville 

ha en mer personlig utformning, 

säger han. 

Som eTT AV De första ägarlägen Magnus Borglund 

hetsprojekten i landet stod huset 

klart för inflyttning i juli förra året. Redan hösten 

2010 hade White skrivit kontrakt med 15 köpare. 

Men i takt med att bostadsmarknaden försämrades 

blev det allt svårare att få lägenheterna sålda. Idag 

har man bara lyckats sälja 20 av de 31 lägenheterna, 

medan nio hyrs ut och två är till försäljning. 

– Det har varit en tuff resa, säger Magnus Borglund. 

En av dem som har köpt en ägarlägenhet i Koggens 

gränd är Magnus Bergholtz. Han flyttade in 

med sin familj för snart ett år sedan. Lägenheten 

Vi ville vara 

med och 

bidra till utvecklingen 

och vara först 

med ett ägarlägenhetsprojekt 

i en 

stadsmiljö.” 

maGnus borGlunD, wHite 

41


Fastighetstidningen 

9/2010. 

mYcKet osålt 

i KristianstaD 

I ett tidigare nummer av 

Fastighetstidningen 

kunde vi berätta att 

Christianstad fastig heter 

var i full färd med att 

bygga ägar lägenheter i 

Stavreparken i skånska 

Kristianstad. 

De två husen står nu 

färdiga. Av 92 ägarlägenheter 

har bara 13 

blivit sålda medan 75 

hyrs ut och fyra står 

tomma i väntan på 

försäljning. Christianstad 

fastig heter har 

för närvarande inga 

planer på att bygga 

fl er ägarlägenhetsfastigheter. 

Vi äger den, vi förfogar över den, och 

vill vi hyra ut den så kan vi göra det. 

Allting inuti har vi hand om.” 

var från början på 113 kvadratmeter och hade 

en takhöjd på 4,40 meter. Men Magnus och 

hans familj beslutade sig för att bygga ett extra 

våningsplan i delar av lägenheten. Något som 

idag gör att den har en yta på hela 160 kvadratmeter. 

– De våningsplanen har inte mer än två meter i 

takhöjd, så det räknas kanske inte som fullt. Men 

det funkar för vårt kontor, lite tvhörna, lite sovloft 

och sådana grejer, säger Magnus Bergholtz. 

Varför valde ni en ägarlägenhet? 

– Det var väl snarast så att den vi fastnade för 

råkade vara en ägarlägenhet. Vi letade inte efter 

just ägarlägenheter. Men jag tyckte att det var en 

positiv sak i det hela, säger han. 

På det hela taget är de nöjda med sitt boende. 

– Vi äger den, vi förfogar över den, och vill vi 

hyra ut den så kan vi göra det. Allting inuti har vi 

hand om. Det fi nns inga lån bundna i en bostadsrättsförening, 

utan jag har koll på allt. Så vi tilltalas 

av att kunna äga den helt och hållet själva, 

säger han. 

Men ibland händer det att han funderar på hur 

det skulle gå vid en eventuell försäljning. 

Känner du oro över att ni inte skulle få pengarna 

tillbaka? 

– Inte i vårt fall, eftersom vi köpte lägenheten 

på 113 kvadratmeter och nu har en som är 160 

kvadratmeter. Så vi har nog gjort en bra aff är. 

Men man vet ju aldrig. 

mAgnUS BoRgLUnD upplever att intresset att 

bygga ägarlägenheter är oförändrat svalt, och 

tycker inte att det fi nns något som talar för en stor 

produktion under de närmaste åren. Inte heller har 

White några nya ägarlägenhetsprojekt på gång. 

– Vi gjorde inte det här primärt för att tjäna 

pengar eller konkurrera med våra beställare, utan 

för att utveckla och lära oss, säger Magnus Borglund. 

Men han vill gärna uppmuntra andra att bygga 

ägarlägenheter, då han tror att det förbättrar 

magnus Bergholtz, ägare 

Lägenheten har stora balkonger, ligger nära havet och 

Turning Torso är alldeles i närheten. 

bostadsmarknaden och ger ökad valfrihet med 

ytterligare en upplåtelseform. 

– Om man väljer ett projekt med en något enklare 

lösning än vi gjorde, så tror jag absolut att det går 

att få ekonomi och försäljning i detta, även i en 

sämre marknad. Inte minst om man gör det i Stockholm. 

• 


sluta släpa på stegar 

Nu kan du ställa in stegen i förrådet. Med 

Fiskars Universalklippare med teleskopskaft 

teleskopskaft 

kan du lätt trimma trädtoppar och häckar 

upp till fyra meter höga. höga. Du kan också köpa 

till beskärningssåg och fruktplockare. 

www.fi skars.se 

pippi på fåglar 

Dekorera altanen eller 

trädgårdsbordet med 

handsnidade handsnidade fåglar. 

I fl era era år har Wildlife Garden 

tillverkat trädgårdsfåglar i trä. 

Nu fi nns 19 av de vanligaste 

trädgårdsfåglarna i serien 

och senaste tillskottet är 

gulsparven. 

www.wildlifegarden.info 


odlingsbänken 

för bekväm odling 

Tycker du inte om att ligga på 

knä i trädgårdslandet eller har 

du inte plats för en stor odling? 

Nu fi nns Odlarbänken som 

gör att du kan odla i bekväm 

och ergonomisk arbetshöjd. 

För de händiga går det även 

att beställa ritningar och själv 

bygga odlingsbänken. 

www.odlarbanken.se 

vå r fi n t nya produkter 

Nu är väl ändå våren här och det är 

dags att börja jobba i trädgårdar, på 

innergårdar och balkonger. Vi tipsar om 

de senaste produkterna. 

Redaktör: Victoria Gillberg, redaktionen@fastighetstidningen.se 

ny kraft 

med skottkärran 

Styrbjörn är ett kit som enkelt 

konverterar din vanliga skottkärra 

till en eldriven hjälpreda. 

Montera motorhjulet motorhjulet på 

skalmarna och sedan kan du 

reglera hastigheten 

via ett tumrelage. 

Skottkärran Skottkärran går i i upp till 

fyra km/timmen km/timmen och och batteriet 

klarar fem timmar mellan laddningarna.ningarna. 

www.styrbjorn.se 

återvinningsbar 

fågelholk 

Här är den ultimata produkten för 

dig dig som både är fågel- fågel- och och miljöälskare. 

Tweet Tweet Home är en 

helt återvinningsbar fågelholk 

designad för över tjugo tjugo olika 

fåglar. Fågelholken fungerar lika 

bra bra inomhus som dekoration dekoration som 

utomhus för fåglarna. 

www.tweettweethome.com 

trimma 

miljövänligt 

Nu presenterar Oregon 

det största genombrottet 

sedan grästrimmern uppfanns 

– en biologiskt nedbrytbar 

trimmertråd. 

www.oregonproducts.com 

43

Spar tid med REAL Fastighetssystemets 

REAL-Portal ”Förutsättningarna 

Öppet dygnet runt! 

Med REAL-portalen kan medlemmar/hyresgäster 

och styrelse/ägare enkelt hämta och redigera infor 

mation kring den egna bostadsrättsföreningen och 

den egna lägenheten alla tider på dygnet. 

Exempel på möjligheter i portalen: 

• Snabbt och enkelt att ge information till samtliga 

föreningar/företag i förvaltningen. 

• Medlemsinformation till respektive förening/företag, 

redigeras av förvaltaren eller styrelsen/ägaren 

• Medlem/hyresgäst skriver enkelt ut en ny avi 

• Medlems- och hyresgäst info kring det egna 

boendet: 

- andelstal 

- fondinformation 

- avgifter/hyror inklusive tillägg 

• Styrelse- och ägarinformation: 

- Medlems- hyresgästlista 

- Lägenhetsregister 

- Reskontra (har alla betalt?) 

- Överlåtelser (genomförda försäljningar) 

• Publiceringsverktyg för styrelseledamöter/ägare: 

- Skapa egen information till medlemmar/hyresgäster. 

att 

påverka utvecklingen av 

REAL är stora. Via årliga 

användarträffar förbättras 

systemet ständigt. 

Förutom detta är det 

alltid väldigt trevligt att 

träffa andra användare 

och ventilera systemets 

alla möjligheter”. 

Elin Tobiasson 

Ernst & Young i Umeå 

REAL-portalen är det senaste lyckade exemplet 

på sådan utveckling där initiativet kommit från 

användarna. 

REAL är ett helt webbaserat fastighetssystem för 

ekonomisk fastighetsförvaltning. REAL har kunder 

över hela landet och hanterar all typ av för 

valtning. Hyresrätt, BRF, lokal eller samfällighet. 

Hör av dig så får du testa REAL helt gratis under 

en månad, helt utan förpliktelser. 

REALgood AB, Gärdesvägen 10, 69332 Degerfors, 010-602 32 00, info@realgood.se, www.realgood.se 

Flexibel webbtjänst För serviceanmälan 

Med Bariums Serviceanmälan får du full kontroll 

på dina serviceärenden - via alla dina enheter. 

Bariums Serviceanmälan är en skräddarsydd tjänst 

för registrering och utförande av serviceärenden via 

webb, mobil och surfplatta. Tjänsten gör det enkelt att 

ta varje ärende från start till mål - med full flexibilitet 

att utföra arbetsuppgifter där du är. 

Läs mer om tjänsten på www.bariumlive.com 

och kontakta oss för en kostnadsfri demonstration 


TemA 

FASTIGHETS- 

SYSTEM IT 

TEmA: 22 eXtra sidor med nYttig lÄsning FÖr FastighetsÄgare 

6 få ut mer aV fastiGHetssYstemet 

BÄSTA 

TIPSEN 

hÄng med nÄr tv 

FlYttar Ut PÅ Webben 

mer tid åt boende 

efter iTrevolutionen 

inneHÅLL: 

plock och nyheter 

läs om nya eU regler 

kring bredband ............................... 46 

Bortglömda funktionerna 

maximera nyttan ............................ 50 

Ta in iT i erbjudandet 

Kan det vara en ny 

möjlig inkomstkälla? ......................57 

Tv i framtiden 

Kraven på kapacitet 

i näten ökar .........................................58 

Bättre relationer med iT 

aefab gick från manuellt 

till fullt it-stöd ...................................62 

Forskar med 

bolagets app 

KTH tar hjälp av 

Humlegården

Bli husets kung. 

Så blir du husets kung 

1. Inse att fastighetsadministration är en ledningsfråga. 

2. Skaffa dig en helhetssyn över företagets fastigheter. 

3. Styr arbetsflöden så att människor och system samverkar på bästa sätt. 

4. Njut av en bättre lönsamhet, medarbetare som trivs och känslan av att allt flyter. 

5. Eftersom du inte har möjlighet att göra allting själv, ta kontakt med oss på L.E.B System 

och låt oss göra jobbet i stället. 

6. Koncentrera dig på punkt 4. www.lebsystem.se

Med Humlegårdens app 

Green Fingerprint kan 

hyresgästerna enkelt 

följa sin klimatpåverkan. 

Humlegårdens app 

i forskningens tjänst 

Forskaren marko granroth ska 

med hjälp av Humlegårdens 

app green Fingerprint under 

söka hur hyresgästerna ska 

kunna påverka inne miljön i 

större utsträckning. 

ALLTFöR oFTA miSSAR man användarna 

när byggnaders energiprestanda ska 

utvärderas. Marko Granroth, forskare på 

KTH i Stockholm, vill ge fastighetsägaren 

en helt ny typ av nyckeltal att jobba med 

för att optimera driften av en byggnad. 

Idag fokuserar vi oftast på mängden köpt 

energi, driftkostnader och miljöaspekter. 

– Man underskattar i regel vikten av 

att utvärdera hur användaren upplever 

produkten. Idag är det svårt att sätta 

en skälig prislapp på bra inomhusklimat 

och eff ektiv byggnadsdrift, säger Marko 

Granroth. 

Med förvaltningsbolaget Humlegårdens 

app Green Fingerprint kan hyresgästerna 

följa sin klimatpåverkan i realtid. Marko 

Granroth vill utveckla appen ytterligare 

ett steg för att samla in information om 

hur personalen upplever sin innemiljö. 

TEmA: FASTIGHETSSYSTEm & IT Fastighetstidningen nr 4 maj 2013 

– Genom hyresgästernas svar 

kan vi få bättre förståelse för 

vad som är rimliga värden och 

få fram nya nyckeltal som tar 

hänsyn till olika kundgrupper. 

Dessa nya nyckeltal kan hjälpa 

att skapa en drift- och förvaltning 

med hög kvalitet, hög kundnöjdhet 

och god lönsamhet. De kan också bidra i 

omställningen till en hållbar byggd miljö 

och att uppfylla de nationella- och av EU 

antagna miljömålen. 

– Det kommer att vara en interaktiv 

process där hyresgästerna exempelvis via 

sina mobiler ska kunna rösta om bibehållen 

temperatur eller sänkt temperatur. En 

hypotes är att om hyresgästen själv får 

påverka sitt inneklimat så är hyresgästen 

mer nöjd än annars. 

Marko Granroth kommer att följa 

utvecklingen i en av Humlegårdens 

fastig heter under tre år. 

Målsättningen under denna period är att 

analysera och utvärdera energiprestanda 

i förhållande till hur byggnaden drivs och 

förvaltas. Resultaten ska leda till i helt nya 

rekommendationer till branschen. 

eriK HörnKVist 

Fastighetssystem & it TemA 

bredbandsinstallation 

kan bli ett eu-krav 

BReDBAnDSinSTALLATion blir obligatoriskt 

vid all ny- och ombyggnad. Detta om 

EU-kommissionen får igenom sitt förslag 

till ny förordning. 

Eftersom det handlar om 

en förordning fi nns det 

inget utrymme för 

nationell anpassning 

om förslaget 

går igenom, 

vilket får Rikard 

Silverfur, näringspolitisk 

expert på Fastighets ägarna 

Sverige att höja på ögonbrynen. 

– Bredbandsutbyggnad är bra och 

Sverige ligger redan långt fram. I de allra 

fl esta fall är det en självklarhet att dra in 

fi ber. Vi ställer oss dock tveksamma till att 

ta till kraftmedel som tvingande ingrepp i 

befi ntliga fastigheter. 

Rikard Silverfur anser att det fi nns en 

hel del obesvarade frågor, som exempelvis: 

Vilken nivå avses och vem ska ta 

kostnaden? Är kravet relevant när städer 

börjat erbjuda gratis wi-fi ? 

– Detta är något som bör baseras på 

marknadskrafter och valfrihet och inte 

tvång. Men mest frågande är jag inför varför 

fastighetsbranschen inte har blivit konsulterade 

i framtagandet av EU-förslaget. 

18,2 

TimmAR i VecKAn AnVÄnDeR 

SVenSKen i genomSniTT inTeRneT. 

KÄlla: internetstatistiK.se 

enklare att välja miljörätt 

en nY FUnKTion i det webbaserade 

systemet SundaHus Miljödata gör 

det enklare att direkt se om byggvaran 

uppfyller miljö krav. 

– Vi har utvecklat en unik funktion 

med en varningssignal för produkter 

med farliga ämnen och egen skaper. 

Eftersom signalsystemet kan anpassas 

efter fastighetsägarens egna 

miljökrav ger det maximal trygghet, 

säger Arvid Jannert som är vd för 

SundaHus. 

Exempelvis kan man välja att 

bara använda sig av de kriterier som 

gäller enligt certifi eringssystemet 

Miljöbyggnad. 

47

TemA Fastighetssystem & it 

mimer skapar nya digitala möten 

Äntligen i iPhone och Android! 

Bostads AB mimers nya digitala mötesplats 

grannnet ska sätta fokus på de sociala relationerna 

i bostadsområdet. De hyresgäster som nu 

fl yttar in i kvarteret Råseglets 160 nyproducerade 

lägenheter blir först ut med att prova den nya 

tjänsten. 

– Vi VeT ATT människor som bor i hus där grannarna hejar på 

varandra både trivs bättre och känner sig tryggare. Därför 

ställde vi oss frågan vad vi som stor fastighetsägare kan göra 

för att förbättra grannrelationer och det ledde till att vi 

skapade GrannNet, säger Eva Favaro, marknadschef på 

Bostads AB Mimer i Västerås. 

Förhoppningen är att man ska utveckla dialogen med 

kunderna och samtidigt stärka sitt varumärke. I det arbetet 

har de digitala kanalerna kommit att bli en allt viktigare del 

av kommunikationen. 

– Att Facebook är en konkurrent är vi mycket medvetna 

om, men där fi nns inte de funktioner vi önskar och heller inte 

någon möjlighet att påverka innehållet för vårt ändamål, 

säger Eva Favaro. 

På GrannNet fi nns möjlighet att bjuda in till aktiviteter, 

både som hyresgäst och som hyresvärd. Här hittar hyresgästerna 

också en anslagstavla för köp och sälj, receptbank 

och mycket annat. 


Momentums app för teknisk 

förvaltning finns nu även 

för iPhone, Android och 

Windows Phone 8. 

Boka en demovisning på 

momentum.se så hjälper vi 

dig att spara både tid och 

pengar. 

momentum.se 

48 TEmA: FASTIGHETSSYSTEm & IT Fastighetstidningen nr 4 maj 2013

Vågar du chansa? 

Rätt affärssystemlösning gör valen enklare 

UNIT4 Agresso är Sveriges ledande affärssystemleverantör för 

den svenska fastighetsbranschen. Med våra system FastNet och 

Agresso Business World kan vi erbjuda kompletta lösningar för såväl 

fastighetsägare, uppdragsförvaltare som för hyresgäster som hyr in sitt 

bestånd. 

Nyfiken på hur vi kan hjälpa Er – tveka inte att kontakta oss för en 

förutsättningslös diskussion. 

www.unit4agresso.se


Så får du ut mer av ditt fastighetssystem 

Dagens fastighetssystem är fyllda med smarta funktioner, men det är sällan 

deras fulla potential utnyttjas. Det krävs utbildning för att lära sig systemet 

fullt ut. Här tipsar vi om smarta men ofta bortglömda funktioner. 

TExT: björn åslunD 

ILLUSTRATION: 

Kjell tHorsson 

TT en FASTigHeTSÄgARe med lite 

snurr på verksamheten har ett modernt 

fastighetssystem får numera anses 

som en självklarhet. Det ger ett 

stöd för hantera hyresavtal och 

hyresdebitering, och för att ha 

koll på underhåll, drift och felanmälan av lägenheter 

och lokaler. 

– Det fi nns förvaltare som använder ett vanligt 

ekonomisystem för fastighetsadministrationen, 

säger Björn Reimers vid Realgood System. 

Det kan ju fungera hjälpligt för hyresaviseringar. 

I övrigt har det inte mycket att erbjuda i jämförelse 

med ett specialiserat system, som klarar felanmälan, 

kontrakt och allt annat som hör till förvaltningen. 

– Man kan spara åtskilligt med tid med ett riktigt 

fastighetssystem jämfört med ett ekonomisystem, 

säger Björn Reimers. 

Efter ett tag klarar man de fl esta vardagsrutiner 

rätt bra i sitt nyinköpta fastighetssystem. Därmed 

kanske man nöjer sig. 

Det är synd. Dels har man redan betalat för det, 

dels fi nns där en hel del smarta funktioner som 

underlättar i en stressad vardag. Att användare 

missar en del fi nesser kan såklart bero på ett svårtillgängligt 

system. 

Men i de fl esta fall handlar det nog mer om att 

man inte avsatt den tid det tar att lära känna sitt 

system på djupet. 

DAgS FöR Dig och medarbetare att ta plats i skolbänken 

med andra ord. 

– Bara 10–15 procent av våra nya kunder köper 

utbildning. De fl esta väljer att ringa supporten, där 

de snabbt kan få svar, säger Björn Reimers. 

Men supporten via telefon ger bara svar på den 

specifi ka fråga man fastnat på, inte hur man rent 

generellt kan jobba smartare. Så via supporten 

kommer man inte på djupet. 

Många lär sig på egen hand, och lyckas säkert 

hyfsat om de redan är insatta i förvaltningens 

vardagsfrågor. 

– Den som kan fastighetsadministration kan 

komma rätt långt då fastighetssystemen inte är 


så krångliga, säger Björn Reimers. Sedan får man 

kanske en del tips och stöd från arbetskamrater. 

Men man kanske inte kommer till de riktigt arbetsbesparande 

funktionerna. 

Utbildning hos ITleverantören då, varför lockar 

inte det? Antagligen avskräcker tidsåtgången och 

kostnaderna. 

– Om vi ska erbjuda utbildning på plats, i en 

annan stad, måste vi ta ut minst 7 000 kr. Det blir 

en dyr dag samtidigt som användarna tröttnar 

efter 3–4 timmar, säger Björn Kidmark vid Dina 

Fastigheter. 

HogiA FASTigHeTSSYSTem tar ett fastare grepp 

om kunderna för att försäkra sig om att de åtminstone 

förstår grunderna. Inga nya system säljs utan 

utbildning: 

– Tillsammans med kunden tar vi fram en 

anpassad utbildning. Det kan vara allt från en 

timme komma igångutbildning via webben till 

utbildning hos kund några dagar, uppger Karl 

Rehnberg vid Hogia. • 


De bortglömda funktionerna ... 

1 

LÅT SöKFUnKTionen 

göRA joBBeT 

Att söka manuellt i systemet 

efter en betalning 

eller ett kontrakt kan 

ta tid. Låt istället sökfunktionerna 

leta. Vad är problemet? 

Sök på avinummer, ocrnummer, 

hyresgästens namn, eller 

något annat. Upp kommer 

en lista med poster, sannolikt 

också just vad du behövde. 

Märkligt nog tycks sökfunktioner 

inte användas så mycket, trots 

att vi är så vana vid att 

googla och låta datorerna 

leta ute på nätet. 

faKta/ 

här lär ni Er 

SYStEMEtS FinESSEr: 

• Kurser arrangerade av 

systemleverantören. Kan 

hållas hos kunden. 

• Kortare utbildningar, bara 

några timmar, över internet. 

Användare och utbildare 

delar skärmbild och kan prata 

med varandra. 

• Användarträff ar hos systemleverantören. 

En grupp 

användare möts och kan 

diskutera hur vanliga arbetsuppgifter 

utförs enklast och 

smartast. Här kan nybörjaren 

få tips av mer erfarna användare. 

• Användareföreningar fi nns 

för en del mer avancerade 

system, bland annat för att 

erbjuda erfarenhetsutbyte, 

men även för att bidra till 

utveckling av systemet. 

Sådana föreningar fi nns för 

bland annat FastNet, L.E.B 

System och Incit. 

Fastighetsbranschens iTsystem är fulla med smarta 

fi nesser. Här är systemleverantörernas bästa tips 

på arbets besparande men bortglömda funktioner. 

51



De bortglömda funktionerna ... 

Fastighetsbranschens iTsystem är fulla med smarta 

fi nesser. Här är systemleverantörernas bästa tips 

på arbets besparande men bortglömda funktioner. 

2ge inSYn 

FöR HYReSgÄSTeR 

ocH 

enTRe PRenöReR 

Genom systemens 

funktioner för kommunikation, 

som webb, kan man öppna för 

insyn och information även 

utanför fastighetsföretaget, 

exempelvis mot hyresgäster 

och underleverantörer. Det 

utnyttjas dock inte så mycket 

ännu. 

En extern entreprenör kan 

få arbetsorder och avrapportera 

via webbportal, eller via app 

för mobil. Hyresgäster kan via 

webben, SMS eller epost, följa hur 

felanmälan hanteras och reparationen 

fortskrider. 

FASTIGHETSSYSTEMET FLYTTADE 

Hos Hallstahem skrotade 

man de gamla handdatorerna 

för lägenhetsbesiktningar. 

numera 

används smarta telefoner 

eller surfplattor, en modern 

iTmiljö som gör det lättare 

för bovärdarna att nyttja 

systemets alla funktioner 

för besiktningar. 

nÄR nU SmARTA telefoner 

och surfplattor blivit var 

mans egendom, så börjar de 

också användas för arbete 

i fastighetssystemen. Hos 

Hallstahem i västmanländska Hallstahammar 

har man valt att nyttja mobiliteten 

för att göra fl yttningsbesiktningar. 

Hallstahem har fastighetssystemet 

Fast2, som kan nås via webben. Företagets 

sex bovärdar, som gör avfl yttningsbesiktningarna, 

har då kunnat välja 

rätt fritt om de vill ha smartphone eller 

läsplatta som arbetsredskap. 

– Nyttan vi får är att besiktningarna 

är klara när bovärden lämnar lägen 

3KöRA SYSTem PÅ PLATTA 

eLLeR moBiLen? 

De webbaserade systemen har blivit allt 

mer anpassade för läsplattor och smarta 

mobiler. Plattor och smarta telefoner är 

inte idealiska på kontoret, men är till stor nytta för 

medarbetare som rör sig ute mycket. 

Trots att smarta telefoner och läsplattor är utbredda, 

är det ändå ganska få som kör fastighetssystem på 

mobila enheter, uppger leverantörerna. 

De tidiga mobila ITsystem funkade inte särskilt 

bra. Men ITtekniken utvecklas, och nu dyker det 

upp fungerande appar för fastighetssystem. Även 

webbtekniken uppges fungera bättre mobilt. Men testa 

tekniken ordentligt innan ni tar steget. 

Berit vester 

andersson 

heten, säger Berit 

Vester Andersson, 

som är ITansvarig vid 

Hallsta hem. Det gör 

att nya hyresgäster 

snabbare kan få protokollet 

som visar det 

dokumenterade skicket 

på bostaden. 

Företag hade tidigare äldre handdatorer. 

Bytet till surfplattor och webbmiljö 

har underlättat vid besiktningarna. 

De moderna ITverktygen är mycket 

enklare att hantera och används mycket 

mer vid besiktningarna, understryker 

hon. 


4 

SnABB öVeRFöRing TiLL eKonomiSYSTem 

En del missar möjligheten att länka kundreskontran i fastighetssystemet 

med företagets ekonomisystem. Därmed blir det en del dubbelarbete, där 

man först knappar in hyresbetalningar i fastighetssystemet, för att sedan 

skriva in dem än en gång i ekonomisystemet. 

Dubbelarbetet slipper man genom att överföra de registrerade hyresinbetalningarna 

i så kallade SIEfi ler från fastighetssystemet till ekonomisystemet. Det handlar om 

enkel export och import av fi ler, vilket går på några ögonblick. 

I en del fall går det även att upprätta kopplingar mot webbaserade ekonomisystem. 

IN I SURFPLATTORNA 

– En del använder systemet fullt ut nu, 

men inte alla ännu. Det tar lite tid att 

komma in i det nya arbetssättet, menar 

Berit Vester Andersson. 

För att lära sig grunderna i de webbbaserade 

besiktningarna krävdes en halv 

dag intern utbildning. 

DRiFTSTARTen AV systemet krävde förstås 

en del förarbeten. Hallstahem fi ck kolla att 

systemet var rätt upplagt. Man gjorde en 

del tester för att stämma av att rätt rapporter 

kom ut. Driftsmässigt har det varit stabilt 

för användarna, upplever Berit Vester 

Andersson. 

Systemet kring besiktningar används 


inte fullt ut ännu. Man siktar på att även 

inkludera arbetsordrar som uppstått vid 

besiktningar, så att hantverkare kan få sina 

uppdrag via telefon eller platta. 

– Det var för mycket att köra in allt med 

en gång. Men efter sommaren bygger vi nog 

vidare. 

Man ska även uppgradera systemet snart, 

så att man direkt i plattan eller telefonen 

ska kunna ta bilder som kan inkluderas 

i besiktningsprotokollen. 

Med avfl yttningsbesiktning 

i surfplattan surfplattan går jobbet snabbare 

för Günther Rauch, som är 

bovärd. Han är klar när han 

lämnar lägenheten. 

fler tips 

på siDan 55 

53 

Foto: Kjell eriKsson

Unik tidsbesparande 

helhetslösning för 

fastighetsägare och 

bostadsrättsföreningar. 

Fastighetssystem 

Teknisk förvaltning 

Bostadsrätt 

Felanmälan via internet 

Intresseanmälan via internet 

Portal styrelse & hyresgäst 

dinafastigheter i Molnet 

Koppling till Visma Administration 

& Visma Business 

Mobil info 

Nyhet! 

All information från 

fastighetssystemet 

direkt i mobilen. 

Boka en presentation via 

internet/personligt besök! 

Fastighet & IT Kompetens Sverige AB 

Boråsvägen 5, 435 31 Mölnlycke 

www.dinafastigheter.se 

031-160 300 

Förmånsleverantör till: 

ÄNTLIGEN KAN 

DU FÅ BOXER 

I DIN FASTIGHET 

Om du bor i en förening med utgående eller löpande 

TV-avtal är det bara att gratulera. Det är nu ni har 

chansen att digitalisera TV-nätet, sänka kostnaderna 

och samtidigt ge dig och dina grannar en rad fördelar 

som fl exiblare kanalval och möjlighet att ta med 

TV-abonnemanget till sommarstuga, båt eller husvagn. 

Kontakta fastighet@boxer.se eller Erik Ekdahl på 

0733-35 70 26. Lämna dina uppgifter på Boxer.se, så 

återkommer vi med ett erbjudande inom 48 timmar. 



Felanmälan 

Återrapportering 

5 

FeLAnmÄLAn ViA WeBBen 

Felanmälan via telefon tar tid att hantera och har inte öppet 

dygnet runt. Med en sådan tjänst på webben, som många 

system erbjuder, kan servicen mot hyresgästen förbättras. 

Felanmälan skrivs in i ett formulär, och mottagande 

hand läggare kan direkt skicka den vidare till fastighetsskötare eller 

annan servicepersonal, som sedan kan återrapportera. I en del 

system kan hyresgästen följa hanteringen av felanmälan. 

BRF eKonomen är ett Stockholmsföretag 

som sköter 

ekonomisk förvaltning åt 

främst bostadsrättsföreningar. 

Delägaren Mikaela Hultin 

tillhör den minoritet av användare som 

valt leverantörens utbildning för att lära 

sig fastighetssystemet. Hon började med 

en skräddarsydd heldagskurs hos Realgood 

System just efter att hon skaff at Real 

systemet till företaget. 

– Det fi nns många funktioner som kan 

vara svåra att hitta själv. Kanske har jag 

behövt ta fem steg för att 

lösa uppgiften, men på 

utbildningen får man lära 

sig att klara det i två steg. 

Framför allt i fortsättningsutbildningen 

fi ck 

Mikaela Hultin hon inblick i de smarta 

genvägarna i systemet. 

Sammanlagt tre dagar har hon lagt på 

utbildning. 

– Det har varit bra utdelning av den tid 

och de pengar vi lagt på kurser. Man får 

svar på frågor, får bra tips på hur man 


Handläggare 

skickar vidare 

till rätt person 

Gick i skola för att hitta genvägarna 

Utbildning i fastighetssystemet hos leverantören kostar, men det är 

en eff ektiv väg att lära sig systemet och smarta arbetssätt. Väl använda 

pengar, tycker mikaela Hultin. 


6 

LÅT SYSTem BeVAKA 

VAD Som ÄR PÅ gÅng 

Många fastighetssystem 

har funktioner som bevakar 

kommande tidpunkter. 

Det kan handla om datum i avtal, som 

kan vara på väg att gå ut, eller måste 

omförhandlas. 

Dra nytta av systemets inställningar, 

så att du får en varning eller avisering 

i god tid innan avtalet går ut. 

System kan också se till att bevaka 

övriga arbetsuppgifter som är på 

gång för en handläggare, genom att 

systemet tar fram ”att göra”listor. 

Dessa kan visas i handläggarens 

personliga kalender i systemet. 

använder programmet och blir eff ektivare 

i vardagen. Man slipper göra fel som tar 

tid att räta upp. 

En anmärkning har hon dock. Det 

kan vara väldigt olika kunskapsnivå hos 

deltagarna, och det leder till att kursledaren 

måste anpassa sig till de med lägre 

kunskap. Mikaela Hultin anser att hennes 

företag gjorde ett bra val som tog en 

skräddarsydd utbildning anpassad efter 

deras behov och nivå. 

– När jag kom till första utbildningen 

förstod jag inte riktigt hur systemet 

hängde ihop. Men det fi ck jag lära mig, 

och det har eff ektiviserat arbetet till 

hundra procent. Det har besparat oss 

mycket tid och pengar. 

55

incit Xpand 

Ett enda system för 

fastighetsförvaltning 

och ekonomi 

Få ut mer av dina fastigheter 

med marknadens vassaste fastighets- och ekonomisystem 

Ekonomi 

Incit Xpand innehåller ett fullständigt ekonomisystem 

som anpassas efter företagets behov. 

unDErHåll 

Få full kontroll över ditt underhållsarbete och dina 

kostnader med Incit Xpand. 

upplåtElsEr 

Hantera boendeinformation och avtal smidigt. Incit Xpand 

hanterar alla typer av upplåtelser som exempelvis hyror, 

bostadsrätter, arrenden och tomträtter. 

DriFt 

Få bättre kontroll över fastighetsskötseln. 

dina kunder kan registrera felanmälan på 

webben och ärenden distribueras snabbt. 

Spara tid & 

pengar med 

incit Xpand! 

incit AB • Flöjelbergsgatan 10, 431 37 Mölndal • tel: 031-725 43 00 

info@incit.se • www.incit.se 

Ekonomi upplåtElsEr 

unDErHåll DriFt 

Över 45 års erfarenhet av 

ekonomi- & fastighetssystem



TJÄNA PÅ FÄRDIG UPPKOPPLING 

Ta in iT som en del i erbjudandet till hyresgästen. jahn Wahlbäck, på 

fastighetskonsulten Fasticon, menar att många fastighetsägare har 

missat en möjlig inkomstkälla. 

BÅDe FASTigHeTSÄgARe och kommersiella 

hyresgäster har mycket 

att tjäna på om de olika stödfunktionerna 

kan eff ektiviseras. 

– I en kontorsfastighet sitter fl era 

företag som får hitta egna lösningar 

på kringtjänsterna som behövs för att aff ären ska 

fungera, säger Jahn Wahlbäck. 

Han tänker sig en modell där fastighetsägaren 

förhandlar fram bra avtal med leverantörer av allt 

från städning, kaff e till just ITinfrastruktur. Den 

ökade kundnyttan kan givetvis fastighetsägaren ta 

betalt för. 

Modellen fi nns i fl era europeiska länder, men 

Jahn Wahlbäck konstaterar att få svenska fastighetsägare 

hittills nappat. 

Utvecklingen av dagens molntjänster är förklaringen 

till att det rent tekniskt är möjligt. Där man 

tidigare var tvungen att investera i servrar och 

mjukvarulicenser köper man idag ett abonnemang 

av motsvarande tjänster på nätet. Det handlar alltså 

om allt från grundläggande tjänster som epost och 

serverinfrastruktur till mer avancerade lösningar 

såsom aff ärssystem och direkta branschlösningar. 

– En stor fördel är att man som kund hela tiden 

kan bygga på med tjänster efter behov. Det gör det 

möjligt att växa eller minska sin verksamhet utan 

att behöva ta stora investeringar, säger Lennart 

Johannson, aff ärsutvecklare på SineQra, ett företag 

som levererar denna typ av ITtjänster i molnet. 

nATURLigTViS KAn hyresgästen göra aff är direkt 

med ITtjänsteleverantören. Men Lennart Johansson 

tror att många ser en fördel i att allt är på plats 

– bara att fl ytta in och plugga in datorerna. Det är 

dock viktigt att poängtera att tjänsterna måste 

vara avsedda för företagsbruk. Att använda sig av 

ittjänster i molnet, som är avsedda för konsumenter 

i företagsammanhang, kan få förödande 

konsekvenser. 

– Jag tror att det här är en möjlighet för många 

fastighetsägare att höja värdet i sin leverans, utan 

att för den sakens skull åta sig ett större engagemang, 

säger Lennart Johansson. 


FoTnoT: Molntjänster är olika form av programvara 

på nätet. Till fördelarna brukar räknas att 

användaren själv inte behöver ha den tekniska kunskapen 

eller kontrollen över infrastrukturen, man 

behöver inte uppdatera, installera och så vidare. 

lanserar ett nytt webbaserat bokningssystem 

eASYBooK ÄR ett nytt boknings system 

som tagits fram av Fastighets ägarna 

Stockholm. Tack vare att bokningen är 

helt webbaserad är detta en relativt billig 

lösning. Tvärtemot många av de hårdvarubaserade 

system som idag fi nns på 

marknaden, där webbokning är ett tillval. 

– Att kunna boka och debitera utrymmen 

på ett smidigt och enkelt sätt har 

varit målsättningen med EasyBook. Jag 

jag tror att 

det här är en 

möjlighet för 

många fastighetsägare 

att 

höja värdet i 

sin leverans.” 

lennart joHansson 

tycker att vi har lyckats och detta till en 

rimlig kostnad. Tillgängligheten ökar för 

dem som har tillgång till en uppkopplad 

enhet, säger Göran Klippa på Fastighetsägarna 

Service. 

Med EasyBook bokar man via sin smarta 

telefon, surfplatta eller persondator. 

I paketet ingår även en bokningspanel. 

Bokningarna i systemet är, om man så 

vill, debiteringsbara. 

57


Succén för de internetbaserade tv-tjänsterna banar väg för 

ett nytt tv-landskap. Räkna med att hyres gästernas krav 

på ordentlig bandbredd ökar i takt med att efter frågan på 

tablålagda tv-kanaler minskar. 

TExT: eriK HörnKVist 

FOTO: joHan berGmarK 

KIM MADELEY I ÄLVSJÖ, STOCKHOLM 

så ser tv-vanorna 

ut i vår familj 

Vi TiTTAR meST på vanlig tv. Ibland på SVT Play, 

med datorn kopplad till tv:n. Filmer kollar vi på 

Voddler. När yngsta tjejen Engla kollar på exempelvis 

Halvåtta hos mig, sitter jag och jobbar 

med mobilen, spelar ordspel eller Facebookar. 

Maken Anders gör detsamma och läser mest 

sociala sidor. Stora tjejen Tindra chattar mest 

med sina kompisar eller spelar onlinespel. 

nya tvvanor ställer 

krav på uppkoppling 


PoPcoRnen ÄR PoPPADe och i skenet 

från tv:n sitter familjen uppkrupen i 

soff an. Jo då, så kommer det att se ut i de 

fl esta svenska hem även i framtiden. Ändå 

menar många att vanlig tablåtv kommer 

förtvina snabbt. Internetdebattören 

Joakim Jardenberg är en av dem. 

– Visst, allting kommer fortfarande att ha ett första 

sändningstillfälle. Sportsändningar kommer man att 

vilja se när de händer, och vi kommer säkert att samlas 

kring melodifestivalen. Men det jag menar med att 

tablåtv kommer att dö ut är att det inte längre kommer 

att fi nnas kanaler som hela tiden ska fyllas med 

program 24 timmar om dygnet. 

De befi ntliga jättarna på den svenska tvmarknaden 

kommer att få svårt att stå sig i konkurrensen när tvtjänsterna 

i allt snabbare takt fl yttar till nätet. Vi vill 

kunna se vad vi vill, när vi vill och på vad vi vill (som tv, 

surfplatta eller mobiltelefon). Vi har sedan länge haft 

gratistjänster från till exempel Youtube och SVT Play. 

I höstas lanserades fl era nya abonnemangstjänster, där 


” 

man behöver prioritera 

ett verkligt snabbt bredband 

på ett helt annat 

sätt än vad man gör idag. 

joaKim jarDenberG 

till exempel Netfl ix, HBO och Filmnet tog upp kampen 

med redan etablerade företag som Viaplay och Voddler. 

Enligt medieanalysföretaget Mediavision hade 350 000 

svenska hushåll någon form av abonnemang eller prenumeration 

på en streamingtjänst i början av året. 

– Detta är en konsumtion som växer parallellt med 

de traditionella tvtjänsterna som än så länge ligger 

kvar på en relativt stabil nivå, säger Ingrid Salomonsson, 

projektledare och analytiker på Mediavision. 

STeFAn BoRgQViST, erbjudandeansvarig för tvtjänster 

på Telia, berättar att de ändrade vanorna ännu inte 

lett till minskad efterfrågan på olika kanalpaket. 

– Dock ser vi en tydlig trend mot att det går mot ”tv 

på dina villkor”, sex av tio kunder använder playfunktionen 

i våra paket med möjlighet att titta när man vill. 

Mer av allt – om man ska sammanfatta. Och det 

ställer krav på fastighetsägarna. 

– Man behöver prioritera ett verkligt snabbt bredband 

på ett helt annat sätt än vad man gör idag. Jag 

skulle vilja påstå att för framtidens fastighetsägare är 

det ungefär lika viktigt som att det fi nns tak på huset, 

säger Joakim Jardenberg. 

– Man har länge sagt att den gamla ångtv:n är på 

väg att försvinna. Men det är först nu det faktiskt sker, 

säger Torbjörn Sandberg, vd för telekomkonsultföretaget 

Vicicom. 

Att då rent slentrianmässigt betala kollektivt för en 

fast analog kanalplan via kabelnätet är ingen bra idé, 

menar han. I stället för ett stort utbud av olika kanalpaket 

är det obegränsad tillgång till ettor och nollor som 

kommer att efterfrågas. Eller som Joakim Jardenbergs 

kravspecifi kation lyder: en så högkvalitativ, enkel och 

obearbetad internetaccess som möjligt där tjänsterna 

ligger ute på nätet och inte hos operatörerna. 

om HÄLFTen AV Sveriges hushåll skaff ar sig abonnemang 

på streamade tjänster kommer nätet med största 

sannolikhet att bli överbelastat. Men det är skillnad 

mellan olika operatörer. Med en öppen internetlösning 

kan hyresgästen själv byta om operatören inte håller 

måttet. Väljer man att ge en enskild operatör exklusivitet 

i fastigheten måste fastighetsägaren bli bättre på att 

ställa krav, menar Torbjörn Sandberg. 

– Leverantörerna säger ofta att avtal om kapacitet är 

en sak mellan dem och hyresgästerna. Men som fastighetsägare 

sitter man på en viss konsumentmakt. 

Själva fastighetsnäten byggs för att klara 1 000 megabit 

per sekund, men behöver vi verkligen den kapaciteteten 

idag? 

59



– Nej, hårddiskarna klarar inte av att tanka mer är 

200 till 300 megabit per sekund i dagsläget. Men ska 

man ta en sådan här investering med avskrivningstider 

på 20–30 år så bör man inte utgå från dagens 

kapacitetsbehov utan snarare morgondagens. Idag 

vet vi inte vad som kommer att driva på utvecklingen, 

men genom att titta på hur kapacitetsbehovet 

har ökat historiskt, med en ökning på 100 procent 

vartannat år, så har vi ett kapacitetsbehov år 2020 

på drygt 1 000 megabit per sekund. 

nU HAR Vi HDTV och snart både superHD och ultra 

HD, och runt hörnet väntar hologramtv. Med pixlar i 

tre dimensioner går det åt en del bandbredd. 

Det som idag ställer högst krav på bandbredd är 

online spel. I exempelvis ett skjutspel är spelaren körd 

om det hela tiden är några hundradelars fördröjning. 

Det många tror verkligen kommer att driva på 

bandbreddskraven är när vården fl yttar in i hemmet. 

Så kallade samhällstjänster är fortfarande i utvecklingsstadiet. 

Tanken är att pulsmätare och EKGmätare 

ska kopplas upp på nätet, och att patienten 

kan kommunicera direkt med läkare via video. Då 

blir bredbandet helt avgörande för om man kan bo 

kvar hemma eller inte. • 

bostaDsbolaGet i GöteborG 

släcKer ner Det analoGa 

i jAnUARi 2014 släcker Bostadsbolaget (Göteborgs stads 

bostadsaktiebolag) ner de analoga sändningarna i sitt gamla 

kabel-tv-nät. Hyresgästerna kan i stället välja bland olika 

konkurrerande tjänste leverantörer i det nybyggda fi bernätet. 

– Vi ser att detta stärker oss som en attraktiv hyresvärd, då 

exempelvis streamade tjänster kräver hög kapacitet, säger 

Inger-Lena Bennman, kommunikationschef. 

Förändringen bör ses i perspektivet att det analoga nätet 

stängdes ner i hela Sverige redan 2008 och att alla villaägare 

fi ck köpa digitalbox. Men i många fl erfamiljshus har man 

dock kunnat fortsätta se på analog tv (digitala sändningar 

som omvandlats till analogt). 

I Bostadsbolagets digitala nät fi nns ett gratis grundutbud 

av tv-kanaler, men hyresgästerna får själva bekosta digitalboxen 

(som subventioneras om man håller sig till baspaketet). 

Inger-Lena Bennman tror att det är ett teknikskifte som 

kommer att få ett blandat mottagande. 

– Förut har man bara behövt stoppa in en sladd i väggen, 

nu måste man göra ett aktivt val. Vi kommer att bistå med 

telefon support och hjälpa till med installationen där det 

behövs, säger Inger-Lena Bennman. 


i varje lägenhet 

installeras en 

mediabox. Sen är 

det fritt fram att 

beställa de tv- och 

bredbandstjänster 

som önskas. 

FRÅN ANALOGT TILL DIGITALT. 

TÄNK PÅ DET TA: 

ATT gÅ öVeR TiLL enbart fi ber är inte alltid 

självklart. Rent tekniskt kan man alltid behålla 

det analoga kabelnätet parallellt, men det 

innebär mindre efterfrågan på tjänster i det 

nya fi bernätet. I stället för att fortsätta betala 

kollektivt för det analoga utbudet bör man 

kanske överväga att lägga den kollektiva 

pengen på bredbandsuppkoppling via det 

nya nätet. Eller kanske ännu hellre låta var och 

en välja vad man vill lägga sina pengar på. 

Torbjörn Sandberg, vd för IT-konsultföretaget 

Vicicom föreslår följande strategi: 

AnALYSeRA BeHoVen. Gå ut med 

en enkät och fråga hur många som 

nyttjar den gamla infrastrukturen. Ofta bjuder 

operatören på boxen mot att man väljer att 

teckna långa avtal på 12–24 månader. Då kan 

inlåsningstiden ställa till problem. Därför bör 

man vara tidigt ute med information till de 

boende. Avtala med kabel-tv-operatören att 

de inte får sälja abonnemang som sträcker sig 

över avtalstiden. 

jÄmFöR. Vilka olika typer av tjänster 

får vi via de olika näten? Vad kostar 

tjänsterna via de olika näten? Förhandla om 

villkoren med operatörerna. Om det fi nns 

tjänster som man fortsatt vill komma åt, eller 

om priserna är lägre så kan man tjäna på att ha 

kvar båda infrastrukturerna ett tag till. 

gLöm inTe BoRT att räkna med eventuella 

drift- och underhållskostnader 

som kan tillkomma. 


Foto: soFia sabel 

www.stringenta.com 

61


När bolaget blev mer digitalt fi ck Kristina Lundman (t.h), uthyrare på aefab, mer tid över till kundvård. 

med iT fi ck de tid över 

till fl er hyresgäster 

På två år har Aefab revolutionerat sin iTanvändning. idag har de ett fastighetssystem 

som sköter allt från lediga lägenheter och uthyrningar till felanmälningar. 

Tack vare satsningen på iT har bolaget nu inte bara fl er hyresgäster – utan också 

tid över till de befi ntliga. 

TExT: Victoria GillberG FOTO: maria G nilsson 

FöR TVÅ ÅR sedan började 

Mikael Reijer som vd på kommunala 

bostadsbolaget Aefab i 

Ovanåkers kommun. 

– Då låg Aefab långt efter vad 

det gäller datorer och IT. Men nu har vi 

tagit steget och satsat, säger Mikael Reijer. 

Och satsningen har varit värd både 

pengarna och energin. Från att ha haft 

mellan 70 och 80 lediga lägenheter för två 

år sedan har de idag endast två vakanser 

i hela beståndet. Med hjälp av företaget 

Momentum har man nu implementerat ett 

fastighetssystem som sköter hantering av 

nya hyresgäster, felanmälningar och en 

portal där hyresgästerna har egna sidor 

och får information om sina lägenheter, 

hyresutveckling och renoveringar. 

– I samband med de här förändringarna 

har vi också satsat rejält på marknadsföring. 

Vi har till exempel en informations 

ansvarig som bland annat jobbar med 

sociala medier för att synliggöra 

bolaget. Tidigare 

nådde vi bara en lokal 

målgrupp men nu når vi 

hela Sverige. 

TiDigARe SKöTTeS det Mikael Reijer 

mesta i bolaget manuellt 

och det blev oändliga pappers högar för 

uthyrarna. Det var personliga möten och 

många telefonsamtal. Men nu har man 

med enkla verktyg förenklat arbetet för 

uthyrare och andra medarbetare inom 

företaget. 

– Nu när man letar lägenhet går man in 

på internet och fyller i alla sina uppgifter 

och preferenser. Man kan säga att vi har 

lagt över det administrativa arbetet på 

hyresgästerna. 

Även fastighetsskötarna har fått en 

minskad arbetsbörda. Felanmälningar 

kommer direkt i telefonen och när en 

åtgärd är genomförd registrerar de det 

direkt i systemet och slipper därmed att 

åka in till kontoret. 

– Vi arbetar eff ektivare och det gör att 

vi kan fokusera och har mer energi till det 

vi vill. Vi har många hyresgäster som är 

äldre och inte använder dator och nu har 

vi möjlighet att ge dem den tid de behöver. 

miKAeL ReijeR är väldigt positiv till satsningen 

på IT. Men han medger också att 

det har varit en stor omgörning. För Aefab 

har tid varit avgörande. 

– Ska man göra något sådant här måste 

det få ta tid. Det viktigaste är att man 

avsätter tid till utbildning och planerar in 

det från början. Personalen måste få tid 

att lära sig de nya systemen, säger Mikael 

Reijer. 

Och avslutar skrattande: 

– Till och med Hyresgästföreningen 

tycker att vi gör ett bra jobb. • 


Leverantörsfakta 

Fastighetssystemet DiNaFastigheteR Boråsv 5, 435 31 Mölnlycke | tel 031-160 300, fax 031-881 685 | info@dinafastigheter.se | dinafastigheter.se 

Hyresadministration 

Affärs-/ekonomisystem 

Fastighetsanalys/ 

beslutsstödssystem 

Ärendehantering/Processtöd 

Styrning&övervakning 

Lånehantering 

Teknisk förvaltning/underhåll 

Driftuppföljning 

Nyckelhantering 

Ritningshantering 

Marknadssystem/CRM 

Kalkyl/budget 

Internetlösning 

Handdatorlösning 

Verksamhetskonsultation 

Övrigt: Intresseanmälan & felanmälan 

via internet samt mobil Info 













Kalkyl/budget 




Övrigt: Plattformsoberoende 

system 













Kalkyl/budget 




Övrigt 

Fastighetssystemet dinafastigheter är framtaget av Fastighet & IT Kompetens 

Sverige AB med egen fastighetsförvaltning och många års erfarenhet av att utveckla 

flera fastighetssystem. Vi är förmånsleverantör till Fastighetsägarnas samtliga regioner. 

Fastighetssystemet dinafastigheter är integrerat till affärssystemen Visma Business 

och Visma Administration samt till Fastighetsägarna Dokument. 

FUNKtiONs-/PRODUKtBesKRiVNiNg: Fastighetssystemet dinafastigheter erbjuder 

fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar en heltäckande och komplett fastighetssystemlösning 

inklusive tilläggsmodulerna; Teknisk förvaltning, Bostadsrätt, 

Portal för hyresgäst & styrelse, Felanmälan via internet, Intresseanmälan via internet, 

Mobil & Mobil info, Integrationsmodul samt Inläsning förbrukningsdata. 

Samtliga delar i dinafastigheter är utvecklade i .NET och ger därmed förbättrade 

integrationsmöjligheter till webbapplikationer och mobila enheter samt till partners 

produkter. 

dinafastigheter kan antingen användas genom en lokal installation på server/arbetsstation 

eller via internet (i molnet). 

Systemlösningen är funktions och modulbaserad i två storlekar; dinafastigheter 1 

för mindre fastighetsförvaltare samt dinafastigheter 2 som är anpassat för stora fastighetsbolags 

krav och önskemål. 

Programlösningen ger stöd för verksamhetsprocesser, integrationer och roller. 

Produktbeskrivning: FAST2 är ett komplett system för fastighetsförvaltning 

och det enda som idag kan driftsättas på en helt licensfri plattform om kunden så 

önskar. Systemet är känt för sin användarvänlighet och översikt och har haft stora 

framgångar inom både SABO-världen och den privata sektorn de senaste åren. 

FAST2 kombinerar standardsystemets styrka med anpassningsbarhetens fördelar 

och kan därigenom stödja kunders vitt skilda verksamhetsprocesser och behov. Systemet 

är specialiserat på förvaltning av hyresbostäder och lokaler. Dess modulstruktur 

möjliggör att det kan skalas upp eller ner för att passa olika bolags behov och storlek. 

Till systemet finns ett stort utbud av olika användargränssnitt såsom portaler, mobila 

appar och funtionsanpassade webbgränssnitt. Ett stort antal standardiserade integrationer 

finns att tillgå till populära kringsystem och tjänster. 

FAST2 har en hög utvecklingstakt, då flera av Sveriges största fastighetsbolag 

använder systemet. Samtidigt finns systemet tillgängligt för mindre kunder i form av 

standardkonfigurationer. 

dAtorteknik: Programeringsspråk: Java 

Valfri databashanterare: MySQL, MS SQL Server 2000, 2005, 2008, 2012, Oracle. 

OS klient: Windows XP, Windows Vista, Windows 7, Mac OS X, Ubuntu Linux, 

Suse Linux m.fl. 

Valfritt serveroperativsystem: Windows 2003, 2008, Ubuntu Linux, Suse Linux m.fl. 

Mobila tekniker: HTML5, iOS, Android. 

IncIt hjälper fastighetsorganisationer att öka kundfokus och lönsamhet. Det gör vi 

med stöd av fastighets- och ekonomisystemet Incit Xpand. Incit grundades 1966. Vi 

är det företag som har längst erfarenhet av utveckling av fastighets- och ekonomisystem. 

Vi är marknadsledande inom fastighetssystem. 

Incit erbjuder både erfarenhet och nytänkande inom fastighetsförvaltning. Vi 

satsar stora resurser på utveckling och support – Incit Xpand utvecklas för morgondagens 

behov. Incit finns i flera nordiska länder och expanderar i övriga Europa. 

Vi har kontor i Mölndal, Stockholm, Ronneby, Lund, Luleå, Piteå, Norrtälje, Oslo och 

Nederländerna. 

FUnKtIOnS-/PRODUKtBESKRIVnInG: Med Incit Xpand får du ett enda system 

för ekonomi och fastighetsförvaltning. Du får heltäckande funktionalitet inom förvaltning, 

drift, underhåll och ekonomi. Systemet skräddarsys efter verksamhetens behov 

– Incit Xpand växer med dig. Det intuitiva användargränssnittet gör startsträckan kort 

för användaren. 

Via intranät kan du ha tillgång till kontoret överallt, du kan även ge kunder tillgång 

till era tjänster via Internet. Systemet går även att använda via smartphones, vilket 

effektiviserar arbetet för personal ute på fältet. 

Våra erfarna verksamhetskonsulter förstår kundens behov och gör implementeringen 

smidig. Incit Xpand finns översatt till flera olika språk och kan integreras med 

andra system. 


DatORteKNiK: Fastighetssystemet dinafastigheter är utvecklat i Microsoft .NET. 

Microsoft Access eller SQL server 2005 eller senare. 

Operativsystem XP, Vista eller Windows 7. 

Programvaran är utvecklad i ny teknik vilken ger våra kunder fördelar och förbättrade 

möjligheter. 

KUNDUPPgiFteR: Fastighetssystemet dinafastigheter har idag 540 st kundföretag. 

Kundintervallet sträcker sig från kunder med ett fåtal avtal till kunder med upp till 

totalt 4 000 st avtal och 50 st användare. 

ReFeReNsKUNDeR: Se vår hemsida: www.dinafastigheter.se 

PRiseR: Enligt offert. Priset är beroende av antalet uthyrningsbara objekt, antal 

användare, val av moduler samt databas. 

fAst2 Ab Körsbärsvägen 5, 114 23 Stockholm | tel 08-730 56 90 | www.fast2.se 

Priser: Offert lämnas på begäran. Licensmodellen baserar sig på antalet lägenheter/lokalarea 

som förvaltas samt vilka funktionsmoduler som används. Licensen gäller 

för obegränsat antal användare. 

kontAktuPPgifter: FAST2 AB har kontor i Stockholm, Göteborg, Linköping, 

Västerås & Vellinge. 

Postadress: FAST2 AB, Körsbärsvägen 5, 114 23 Stockholm 

Vxl. 08-730 56 90, www.fast2.se 

IncIt AB Löjelbergsgatan 10, 431 37 Mölndal | tel 031-725 43 00 | info@incit.se | www.incit.se 

DAtORtEKnIK: Incit Xpand har ett processorienterat gränssnitt med användarupplevelsen 

i centrum tack vare användning av senaste tekniker inom Microsoft .NET, 

såsom WPF och WCF. Systemet är objektorienterat och utvecklas enligt flerlagersprincipen 

och kan på så sätt stödja flertalet plattformar såsom traditionell client/ 

serverstruktur, webblösningar för olika miljöer samt integration via web services. 

Webblösningar finns idag för traditionella webbläsare, smartphones och tablets, typ 

iPad. Som databas används SQL Server. 

KUnDUPPGIFtER: Incit Xpand används hos drygt 400 kunder varav cirka 70 använder 

Incit Xpand som totalsystem med alla kategorierna: ekonomi, upplåtelser, 

underhåll och drift. 

REFEREnSKUnDER: Riksbyggen, Gavlegårdarna, Göteborgs Stad, Malmö Stad. 

PRISER: Enligt offert. Pris baseras på antalet licenser och val av programmoduler. 

63


L.E.B SySTEm AB Tjurhornsgränd 6, 121 63 Johanneshov | tel: 08-578 112 00 | info@lebsystem.se | www.lebsystem.se 













Kalkyl/budget 




Övrigt: Dokument, Media, 

Taxering, Lager, Inköp, GIS 













Kalkyl/budget 




Övrigt: B2B Portal 

L.E.B System ger kunden en helhetssyn på fastighetsadministration som gör att människor 

och system kan samverka för maximal affärsnytta. Kunderna är oftast stora och 

medelstora fastighetsförvaltande företag och organisationer. L.E.B System är i grunden 

ett standardsystem med stora anpassningsmöjligheter inbyggt i arkitekturen. 

Därför blir det verksamhetens processer och behov som styr systemstrukturen, inte 

tvärtom. Målsättningen med vår utveckling är att ge bättre stöd för verksamhetens 

processer, bättre informationsflöden till alla berörda, bättre verktyg för olika roller, 

även sällananvändare. 

FUNKTIONS-/PRODUKTBESKRIVNING: Övergripande funktioner för verksamheten 

är Ärendehantering, Dokumenthantering och Fastighetsregister. Specifika 

funktioner beroende på verksamhetens inriktning är Avtal, Arbetsorder, Beställningar, 

Reskontra, Förebyggande underhåll, Planerat underhåll, Media, Besiktning, Nycklar, 

Lager och Taxering. 

Färdiga integrationer finns med Microsoft Office eller Fastighetsägarna Dokument 

för mallhantering, med Fastighetsägarnas standardblanketter via ItKett , med ritningssystem 

(bl.a. AutoCad, Facility och HyperDoc) och GIS (integrationsgränssnitt 

mot karttjänster). Kundspecifika integrationer görs mot ekonomisystem, mobila 

lösningar, intranät, telefonsystem etc. 

MoMentuM har funnits sedan 1994 och är en ledande leverantör av programvaror 

som hjälper fastighetsförvaltare att effektivisera och förenkla sina processer samt få 

kontroll på energi- och miljöfrågor. 

Genom ständig utveckling och stor branschkunskap kan vi idag erbjuda ledande 

produkter till våra kunder anpassade efter deras exakta behov. 

På Momentum står vi aldrig still. Vi drivs av att hitta nya smarta lösningar för våra 

kunder och utvecklar ständigt nya koncept för att kunna hantera framtidens utmaningar. 

Vi har kontor och representation i Falun, Malmö, Uppsala, Gävle och Ängelholm. 

KRAFten I RoReLSen: Momentum betyder rörelseenergi. Ett ganska bra namn för 

ett företag vars löfte är att aldrig stå stilla. Vår drivkraft ligger nämligen i den ständiga 

rörelsen som består av utvecklingen av våra produkter, oss själva och framför allt 

våra kunder. 

Utan den ständiga rörelsen skulle vi inte kunna erbjuda våra kunder ledande produkter, 

vi skulle inte känna till deras framtida utmaningar och vi skulle inte kunna ge 

dem den support de kräver. Vi skulle helt enkelt inte kunna kalla oss Momentum. Därför 

är det väldigt enkelt för oss att fortsätta sträva framåt utan att ens vilja stanna upp. 

Vi vet att detta är en framgångsfaktor som under åren gett oss en rad nöjda kunder, 

vilket vi hoppas är en utveckling som aldrig stannar upp. 

DATORTEKNIK: Windows-gränssnittet utvecklas i C och C++ genom Microsoft Visual 

Studio och fungerar i alla windowsmiljöer i client-serverlösning eller i en WTS/Citrixmiljö. 

Portal- och mobilgränssnitt är utvecklat i HTML, Java, Javscript och fungerar 

med MS Inter net Explorer, Firefox och Opera. SQL-databasen är Oracle.Systemet körs i 

egen drift eller som ”molntjänst”. 

KUNDUPPGIFTER: Exempel på kunder är Akademiska hus, Locum, Fastighets AB 

Norrporten, Fastighetskontoret och Idrottsförvaltningen i Stockholms stad, IKEA, 

Nordea Bank, Älvstranden Utveckling, Trafikverket, DHL, etc. Totalt är ca 40 kunder 

stora nyttjare av L.E.B System. Dessutom nyttjar ytterligare ca 150 kunder mindre 

delar av systemet. 

PRISER: L.E.B System anpassas och offereras för varje kunds specifika behov och 

önskemål. 

MoMentuM Box 333, 791 27 Falun | tel 023-70 44 00 | info@momentum.se | www.momentum.se 













Kalkyl/budget 




Övrigt: Bostadsrättsadministration, 

webb-portal, Kontraktsmallar 

REALGOOD AB utvecklar och säljer sedan 1991 ett datorsystem för ekonomisk fastighetsförvaltning 

av hyresrätter, bostadsrätter, lokaler, arrenden och samfälligheter. 

REAL Fastighetssystemet helt webbaserat. Det innebär att inga lokala installationer 

behövs, bara en dator kopplad mot Internet. PC eller Mac spelar ingen roll. Du 

kopplar upp dig där du just nu befinner dig. På kontoret, hemma i köket eller på tjänsteresan. 

I och med att systemet driftas centralt är du till 100% skyddad mot lokala disk- eller 

datorhaverier. 

FUNKTIONS-/PRODUKTBESKRIVNING: REAL Fastighetssystemet är lättanvänt och 

självinstruerande. Systemet hanterar kontrakt, dokument, avtal med mera. 

REAL har alla nödvändiga funktioner för avisering/debitering, Autogiro och OCRrutiner, 

Hyresändringsfunktion med mera. Dessutom ingår behörighetssystem, teknisk 

förvaltning, utskriftsservice och dokumenthantering samt en rad övriga tillägg. REAL har 

integration mot de webbaserade ekonomisystemen Fortnox och e-conomic. 

En nyhet är vår webb-Portal där hyresgäster och brf-medlemmar samt ägare och 

styrelsemedlemmar kan nå information från systemet. 

DATORTEKNIK: Nya webbaserade REAL är serverbaserad applikation i LAMP-miljö 

(Linux, Apache, MySQL, PHP). REAL driftas centralt och körs i webbläsare (ex Internet 

Explorer eller Firefox). Inga lokala installationer behövs. Om du har PC eller Mac spelar 

ingen roll. REAL09 är helt plattformsoberoende. 

FunKtIonS-/PRoDuKtBeSKRIVnInG: Fastighetssystemet Momentum PM: 

är ett modernt heltäckande IT-system i webbmiljö för såväl privata fastighetsbolag, 

kommunala bostadsföretag och förvaltningsbolag. 

Momentums fastighetssystem omfattar väl utvecklade funktioner för ekonomisk 

och teknisk förvaltning, ärendehantering samt marknadsföring och uthyrning av 

lägenheter, lokaler och bilplatser. 

För att öka tillgängligheten och effektiviteten i fastighetssystemet jobbar man med 

de enheter som passar bäst t.ex. smartphone, surfplatta eller webbläsaren i datorn. 

Energi- och miljouppfoljningssystemet Momentum RC: är ett modernt webbaserat 

system som håller rätt på användningen av alla typer av energislag. På så sätt får 

man klarhet i energiåtgång, kostnad och miljöpåverkan. Det blir därmed tydligt var 

man bör sätta in sina åtgärder och vilket resultat redan gjorda åtgärder gett. 

ReFeRenSKunDeR: Örebrobostäder, Akelius, Jernhusen, Locum, HSB, NCC, Diös 

Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Svenska Kyrkan i Norrköping, 

Lidköpings kommun, MKB Fastighets AB och Kopparstaden. 

REAL FASTIGhETSSySTEmET Gärdesvägen 10, 693 32 Degerfors | tel 010-602 32 00, fax 0586-421 19 | info@realgood.se | www.realgood.se 

KUNDUPPGIFTER: REAL har drygt 900 kunder. Allt från den lilla bostadsrättsföreningen 

till det stora kommunala fastighetsbolaget. 

REFERENSKUNDER: Primär Fastighetsförvaltning, Cent Företagsutveckling, BRF-Ekonomen 

i Stockholm AB, Lerstenen AB, Westbarn Invest AB, Viskaforshem AB och J Wennergren 

Bygg AB. Vill du ha en lokal referens eller en referens med verksamhet liknande 

din så ordnar vi självklart det. 

PRISER: Från 1 900 kr beroende på funktionalitet och omfång. Standardversion som 

innehåller obegränsat antal bolag, fastigheter och hyresobjekt: 9 900 kr. Specifik brf- 

och/eller lokalfunktionalitet finns som tillägg. 

Likaså tillägg för webb-portal, bostadskö, OCR/Autogiro, Mätarinläsning, Felanmälan, 

EAS/E-faktura från 69 kr/månad. 



STRINGENTA AB Stenbocksgatan 20, 506 34 Borås | tel 033-10 35 60, fax 033-23 89 40 | info@stringenta.com | www.stringenta.com 













Kalkyl/budget 




Övrigt: 

UmEFAST Kylgränd 6B, 906 20 Umeå | tel 090-71 10 00, fax 090-71 10 11 | info@umefast.se | www.umefast.se 













Kalkyl/budget 




Övrigt: 













Kalkyl/budget 




Övrigt 

FUNKTIONS-/PRODUKTBESKRIVNING: Strifast Hyra hanterar register för fastighetsägare, 

område, fastigheter, byggnader, uppgångar, lägenheter och hyresgäster. 

Sköter hyresavisering, reskontra och kravhantering. Hanterar alla kända hyressättningsmodeller 

och har datumstyrda tillägg. Bygg på med de delar ni behöver t.ex. 

OCR, autogiro, samavisering, index, lokalkontrakt med flera lokaltyper, dokumenthantering, 

BRF och utskriftsservice. Valfria debiteringsperioder, retroaktiva hyresförändringar. 

Stöd för BG inbetalningar (BG MAX). Redovisningsdata kan exporteras till olika 

redovisningssystem. 

Strifast Säljstöd för att registrera sökande till lägenheter, garage m.m. 

Strifast Serviceanmälan för uppföljning av avhjälpande underhåll på fel- och serviceanmälningar. 

Strifast Underhåll för såväl HLU (hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll) som för historisk 

registrering av vidtagna underhållsåtgärder med faktiskt nedlagda kostnader. 

Strifast Underhåll Enhet för planerat underhåll av byggnader och markanläggningar 

m.m. 

Strifast Dokument för att koppla ritningar och andra dokument till önskad fastighet, 

byggnad eller lägenhet. Valfri dokumentläsare kan användas. 

Mobila tjänster för serviceorder, besiktning och rondering, i samarbete med Sendero 

Consulting. 

FUNKTIONS-/PRODUKTBESKRIVNING: Pondus Pro är ett helt webbaserat datorstöd 

för teknisk förvaltning, Pondus XP för ut-hyrning av lokaler och lägenheter. 

Våra kunder använder Pondus i sin dagliga verksamhet som verktyg i verksamhetsledningssystem, 

kvalitetssäkringsarbete, ärendehantering, databas för förvaltningsinformation, 

planerings-/ uppföljningsverktyg för drift, underhåll och media, samt 

hyresadministration.. 

Programmet är uppbyggt kring en fastighetsdatabas (BAS) enligt FI2 modellen 

som sedan utökas med funktionsmoduler efter kundens önskemål. Bas innehåller alla 

specifika uppgifter om fastigheterna ned till komponent och materialnivå. All administration 

av dessa uppgifter sköts centralt i BAS, oavsett vilka moduler som kopplas till. 

BAS innehåller förutom dokumenthantering och rapportgenerator även smarta 

objektskort som sammanställer läges information från olika nivåer i basen. 

Informationen kommer från alla moduler i forma av ärenden, mängder, status, 

m.m. en rad tilläggsmoduler finns. 

UNIT4 Agresso erbjuder egenutvecklade fastighets- och ekonomisystem med 

funktioner för projektredovisning och elektronisk fakturahantering, serviceorder- och 

ärendehantering via handdatorer, portallösningar och system för byggprojektstyrning. 

Hos många kunder har våra olika system och moduler integrerats till heltäckande 

affärs- och verksamhetssystemlösningar. 

FUNKTIoNs-/ProDUKTBesKrIVNINg: UNIT4 Agressos systemportfölj har 

utvecklats under en följd av år parallellt med att den svenska fastighetsbranschen 

förändrats och ställts inför nya utmaningar såsom av krav på ökad marknadseffektivitet, 

kostnadseffektivisering och förbättrad kundservice. UNIT4 Agressos system 

har all den kapacitet och anpassningsbarhet som krävs för att hjälpa till i denna förändringsprocess. 

UNIT4 Agressos lösningar för fastighetsbranschen är heltäckande med ett integrerat 

systemkoncept för alla centrala verksamhetsområden: Hyresadministration, 

Ekonomi, Ärendehantering, Teknisk drift och Byggprojektstyrning. Systemet hanterar 

enkelt förändringar t.ex. vid försäljning och köp av fastighetsbestånd. Vidare kan även 

alla typer av hyresavtal kan hanteras. Det finns även Tekniskt anläggningsregister som 

förenklar drifts- och underhållsplanering och Flexibel projektredovisning integrerat 

med anläggningsregister. 

DATORTEKNIK: Strifast är en Windows-applikation utvecklad i Delphi med fullt stöd 

för Windows 7, Vista och XP. Databasen är en Microsoft Access-databas. Vänder sig 

till installationer på upp till 15 samtidiga användare. Rapporter och listor produceras i 

Microsoft Excel och Word. Det mobila tjänstepaketet baseras på standardplattformen 

EPPSUS®. Möjlighet till valfri WEB, PDA/Windows Mobile, iPhone, Android och vanlig 

mobiltelefon. Arbeta i mobiltelefon utan att vara ”on-line”. 

KUNDUPPGIFTER: Bland kunderna finns alla typer av fastighetsförvaltning (bostäder, 

BRF och lokaler). 

PRISER: Kontakta oss för aktuella priser. 

DATORTEKNIK: Pondus Pro levereras för installation på Webbserver med MS SQL 

databas. Mobila enheter med Surf på3G eller W-lan samt Android ”smartphone” för 

synkning. Umefast AB erbjuder även kunden ASP-lösning med tillgång till programmet 

över Internet. 

Programmeringsspråk: VisualStudio .Net , C# 

Databashanterare: MS SQL 2005 – 2008 

Server: Dubbla processorer eller bättre 

Arbetsminne: 4 GB eller mer 

Disk: Efter behov. 

Webb: Microsoft Internet Information Server 7.0 eller senare. 

KUNDUPPGIFTER: Pondusprogrammet har cirka 5 000 användare fördelat på 200 

företag. 

REFERENSKUNDER: Specialfastigheter Sverige AB, Victor Gerdevåg, 013-24 92 00. 

AB Bostaden i Umeå, Håkan Holmström, 090-17 76 37. 

PRISER: Pris på programvara offereras från fall till fall. Pris beror av antal användare, 

storlek på fastighetsbestånd. 

UNIT4 Agresso AB Gustav III:s Boulevard 18, 169 27 Solna | tel 08-553 331 00 | marketing.se@unit4.com | www.unit4agresso.se 


DATorTeKNIK: Windows-gränssnittet utvecklas i .NET C# genom Microsoft Visual 

Studio och använder Windows Presentation Foundation (WPF) som användargränssnitt. 

Även molnbaserade installationer finns att tillgå via UNIT4 Agressos drifttjänst. 

KUNDUPPgIFTer: Bland UNIT4 Agressos många kunder i fastighetsbranschen finns 

stora börsnoterade bolag, kommunala bolag, medelstora privata fastighetsägare 

och större förvaltningsbolag. Totalt har vi drygt 100 fastighetskunder som valt UNIT4 

Agresso som totalleverantör, eller som leverantör av mer avgränsade systemlösningar. 

PrIser: Systemet offereras utifrån varje kunds specifika behov och önskemål 

65

Tips och råd aktiv utemiljö 

Så kan fl er bli bönder 

Att bo i storstan men leva som på landet är den nya 

livsstilstrenden. Stadsodling är ett bra sätt att skapa 

en aktiv och trygg utemiljö. Att dela upp gården i olika 

funktioner ger den rätta grundförutsättningen. 

TExT: eriK HörnKVist ILLUSTRATION: joHan jarnestaD 

Du har säkert sett hur det ploppat 

upp små odlingar här och var bland 

asfalt och betong. Att odla på tak, 

bakgårdar, i parker och till och med 

på övergivna tågspår har blivit den 

nya stora trenden. Så kallad gerillaodling har spritt 

sig från New York, där människor började odla på 

ödetomter utan att be om lov. Men de en gång 

radikala aktivisterna har på senaste tiden fått 

en egen UTePLATS står högst på 

mångas önskelista. Privata uteplatser 

behöver ha en avgränsning, 

men om de är alltför avgränsade 

motverkar de spontana möten. 

fi nna sig i att omhuldas av både kommun och fastighetsägare, 

som insett värdet av allt grönare städer. 

Christina Schaff er leder en universitetskurs i 

stadsodling. På schemat står allt från klimatfrågan, 

folkhälsoaspekter till livsmedelsförsörjning. 

– Givetvis bidrar stadsodling marginellt till produktion 

av livsmedel, men de sociala vinsterna är 

FoRTSÄTTning PÅ SiDAn 68 

HALVoFFenTLigA DeLAR, som 

exempelvis lekplatser, bör upplevas 

som en del av boendemiljön 

även om de boende inte känner 

igen alla som vistas där. 

FjÄRiLSReSTAURAng 

Pollinatörer är viktiga för en 

levande grön stad. Deras arbete 

har stor betydelse för alla blommande 

träd och blommor. Praktiska 

tips på nästa sida. 


i storstadsdjungeln 

SÄTT gRÄnSeR När gården korsas av 

genomgående gångstråk eller smälter 

ihop med gator och parkeringsplatser 

upplevs den lätt som en del 

av den allmänna ytan och utnyttjas av 

färre boende. Med en tydlig avgränsning, 

som inte hindrar rörelsefriheten, 

kommer det att kännas mer bekvämt 

och tryggt att vistas på gården. 

gemenSKAP är viktigt för 

trivseln. Här känner man igen 

de som vistas. Dyker ett nytt 

ansikte upp reagerar man. Utemiljön 

i miljonprogram är ofta 

i grunden planerade på ett vis 

som gör att denna zon saknas. 

BejAKA möTen 

Om gångstråk och aktivitetsplatser ligger 

nära varandra uppstår spontana möten. En 

förutsättning för förtroende och trygghet. 

oDLA TRYggHeT 

Att uppmuntra de 

boende att odla 

själva är ett av de 

bästa sätten att 

bygga upp gemenskap. 

Praktiska tips 

hittar du på nästa 

sida. 

inSATS FöR miLjön 

Stadsodling är inte bara 

socialt. Allt som innehåller 

klorofyll renar luften. Och 

grönskan dämpar buller. 


67

Tips och råd aktiv utemiljö 


stora. Att odla ihop är ett suveränt sätt att 

skapa social gemenskap. 

Själv är hon med i en kollektiv odlingsgrupp 

som odlar på taket till en av tunnelbaneuppgångarna 

i Hornstull i Stockholm. Fast 

hon värjer sig lite mot att kalla det kollektivt. 

– Låter det inte lite för sovjetiskt? 

Engelskans community garden förklarar 

bättre vad det handlar om. 

Landskapsarkitekten Petter Bergström 

ser också odling som ett av de bästa sättet 

att skapa gemenskap (community). 

– Man får något gemensamt att 

prata om, men lika viktigt en ursäkt att inte 

prata.Det är nämligen viktigt att kunna 

kontrollera graden av intimitet om man ska 

våga ta kontakt. Man vill inte riskera att bli 

stående utan något att prata om. 

i SiTT eXAmenSARBeTe undersökte 

Petter Bergström vilka faktorer i gårdens 

utformning som har störst betydelse för 

hur de boende trivs. 

– De fl esta grannrelationer knyts på gården. 

På gårdar som skapar många möten 

skapas det gemensamma normer och en 

social kontroll. I lagom dos får det folk att 

slänga skräpet i papperskorgen och sänka 

volymen på kvällarna. 

Han jämförde två gårdar i stadsdelen 

Gottsunda i Uppsala. 

– De byggdes båda i början av 70talet. 

En av gårdarna byggdes om 1999 och där 

trivdes folk sämre efteråt. 

UPPTÄcKTen VAR både förvånande och 

nedslående. Misstaget var att satsa på 

enskilda uteplatser. Ofta efterfrågat av 

de boende – men här blev de alldeles för 

avgränsande, de spontana mötena uteblev. 

– Absolut viktigast för att möten ska 

uppstå är att gångstråk och aktivitetsplatser 

som sittgrupper, grillplatser, lekplatser 

och så vidare ligger nära varandra. Tyvärr 

tänkte man på 1970talet ofta i termer av 

funktionsseparering. 

Ett tänk som i många fall levde vidare 

när många av miljonprogrammets 

bostadsgårdar rustades på 1980talet. Allt 

som hade med miljonprogrammet att göra 

var fel. Bort med det grå och trista, in med 

en viktig insats för mångfalden 

Det är viktigt att gynna pollinatörerna. En fjärilsrestaurang 

är lätt att ordna. Växter som oregano, 

timjan och lavendel uppskattas av både människor, 

fjärilar och bin. Solitära bin hör till de viktigaste 

pollinatörerna av fruktträd och bärbuskar i 

våra trädgårdar. Att bygga ett bibatteri av bambustänger 

är enkelt. Att borra några hål i brädbitar 

eller stubbar blir också ett utmärkt hem. 

christina schaff ers 7 tips för lyckad stadsodling: 

1. BöRjA SmÅSKALigT. Det är lätt att det drar iväg när man står inför hela fröutbudet 

i trädgårdsaff ären. Men hellre lite och bra. Blir det för stort och svårskött 

dör engagemanget lätt ut. 

2. ATT oDLA i PALLKRAgAR, stora Big bag-påsar, hinkar (gör hål i botten) eller 

liknande fungerar utmärkt på asfalterade eller liknande hårdgjorda ytor. Det är 

också det bästa sättet att odla om det fi nns anledning att misstänka att jorden är 

förorenad. 

3. SATSA PÅ LÄTToDLADe gRöDoR: Sockerärtor och bönor är lätta och blir 

snabbt fi na. Jordärtskockor är väldigt enkla. Squash och pumpa kräver liten insats 

för mycket mat. Det där lilla extra – chili, koriander och basilika är hyfsat lättodlat. 

4. joRDen. Ofta är inte jordmånen på gården den bästa för odling. Ett par säckar 

vanlig plantjord är en bra lösning i stadsmiljö. Kompost är så klart rätt om man ska 

tänka hållbart, men risken är stor att den drar till sig råttor. Då är odlingen snabbt 

impopulär bland de andra grannarna. 

5. Se HeLA miLjönYTTAn. Allt som innehåller klorofyll renar luften. Fleråriga vedartade 

växter binder dessutom koldioxid. Allt som innehåller klorofyll renar luften. 

På asfalt och betong har dagvatten svårt att hinna rinna undan vid kraftiga skyfall. 

Då är det bra att satsa på mer genomsläppliga ytor. 

6. oRgAniSATion. Det krävs inte någon enormt stor organisation. Men var beredd på 

att entusiasmen kommer vara stor i början, men mindre när det ska vattnas i juli. Se till 

att lösa den detaljen i förväg. Kanske kan fastighetsägaren ställa upp med vattningen. 

7. AnPASSning. Anpassa odlingen till platsens förutsättningar. Det går att göra 

mer än vad man tror. Klängväxter kräver liten markyta. Utgå från befi ntliga resurser 

”man tager vad man haver”. Kanske fi nns gräsklipp i närheten att gödsla med? 

Tag vara på regnvatten. Kolla vem som är hemma när andra är borta. Vem vistas 

redan mycket på gården? 

fruktträd och bärbuskar. Men de rent 

strukturella problemen levde kvar. 

I många fall kan det krävas kostsamma 

åtgärder. Men glöm inte att de boende kan 

ta hand om en del – helt kostnadsfritt. • 

Några hål i trä blir perfekt hem för 

bin. Läs mer om bibatterier på 

www.naturochtradgard.se 

Christina Schaff er (längst t.v) 

med sina odlingsvänner på 

taket. Här är odling i bigbagsäckar 

en optimal lösning, då 

man måste tänka på vikten. 

är det inte giftigt? 

Sedan vi gick över till blyfri 

bensin försvann det mesta av tungmetallerna 

i stadsluften. Men partiklar 

från bildäck är fortfarande ett 

miljöproblem. Dessa sprids inte så 

långt, dock ska man undvika odling 

alldeles nära trafi kerade gator. 

Vad man måste ha ordentlig koll på 

är jorden som man odlar i. På många 

håll i staden har det en gång legat 

förorenande industrier. Ta ett jordprov. 

Att odla i upphöjda växtbäddar 

är alltid ett alternativ. 


Foto: lotta FlodÉn

Bli husets kung. 

Så blir du husets kung 

1. Inse att fastighetsadministration är en ledningsfråga. 

2. Skaffa dig en helhetssyn över företagets fastigheter. 

3. Styr arbetsflöden så att människor och system samverkar på bästa sätt. 

4. Njut av en bättre lönsamhet, medarbetare som trivs och känslan av att allt flyter. 

5. Eftersom du inte har möjlighet att göra allting själv, ta kontakt med oss på L.E.B System 

och låt oss göra jobbet i stället. 

6. Koncentrera dig på punkt 4. www.lebsystem.se

Fönster 

Dörrportar 

Ryds Glas är ett ledande glasmästeri lokaliserat på ett 

50 tal orter. Våra glasexperter är oavsett väderlek och 

tidpunkt alltid på plats och löser dina problem. 

Skaffa serviceavtal 

• Jour 

• Bättre pris 

• Snabbare åtgärd 

• Rätt glas rätt monterat 

Kontor 

Alltid beredd 

020-355 355 

www.rydsglas.se 

Säkerhet 

Butiksfönster 

Vill du också teckna ett fördelaktigt serviceavtal? 

Kontakta oss!

KoSTSAmmA KRAV ViD 

TiLLgÄngLigHeTSAnPASSning 

Jag äger fem 

fastig heter byggda 

i början av 70-talet. 

Vi står just nu inför en 

större renoveringsinsats 

av husen. I och med 

detta har jag blivit varse 

att det kan komma att 

innebära krav på omfattandetillgänglighetsanpassningar. 

I mitt fall 

kostsamma sådana. Vad 

gäller egentligen? 

TYVÄRR mÅSTe jag 

svara dig att det inte 

fi nns något entydigt 

svar på den frågan. 

De grundläggande 

kraven fi nns i plan och 

bygglagen (PBL) och 

plan och byggförordningen 

(PBF). Tidigare 

gav Boverket ut Allmänna 

råd om ändring 

av byggnad (BÄR). Men 

sedan den 1 januari 2012 

ingår ändring av byggnad 

som bindande föreskrifter 

i Boverkets byggregler 

(BBR). 

Ändringsreglerna 

omfattar alla befi ntliga 

byggnader, från de allra 

äldsta till de som färdigställdes 

igår. Dessutom 

omfattas alla typer av 

ändringar som tillbyggnad 

och ombyggnad – 

såväl det lilla ingreppet 

som det stora. 

Utgångspunkten är att 

samma krav ska gälla för 

nya byggnader som vid 

ändring. Dagens nybyggnadskrav 

är i allmänhet 

mikael 

gulliksson 

Chefsjurist 


Sverige 


Kraven på tillgänglighetsanpassning 

kan 

innebära dyra 

renoveringar. 

skarpare för till exempel 

tillgänglighet, brand och 

energi. 

Men, och det här är viktigt 

att känna till, det är 

endast den ändrade delen 

som berörs. Byter man 

till exempel ett ventilationssystem 

gäller kraven 

enbart på ventilationssystemet. 

DeT FinnS även möjlighet 

att anpassa kraven. 

Line 

Zandén 

Fastighetsjurist 


Sverige 

ove 

Schramm 

Fastighetsjurist (brf) 


Stockholm 

Följande faktorer ska 

kommunen beakta för att 

anpassa ändringskraven: 

• ändringens omfattning, 

• byggnadens förutsättningar, 

• varsamhetskravet, 

• förvanskningsförbudet. 

En undersökning som 

genomfördes av tidningen 

Bofast i höstas 

visar att olika kommunersbygglovshandläggare 

ställer allt hårdare 

Ulla 

Werkell 

Skattejurist 


Sverige 

Fråga experterna 

krav vid ändring efter 

att de allmänna råden 

lyftes upp till föreskrifter. 

Undersökning visar också 

att det råder en stor spridning 

kring hur kommuner 

tillämpar ändringsreglerna. 

om BeDömningen blir 

att det inte handlar om en 

renovering utan att gränsen 

för ändring passerats 

– ja, då ska exempelvis 

Per 

Forsling 

Energispecialist 


Stockholm 

Rikard 

Silverfur 

Näringspolitisk expert 


Sverige 

Ställ din fråga till Fråga experterna, Fastighetsägarna, Box 16132 103 23 Stockholm eller mejla info@fastighetsagarna.se Märk mejlet med ”Fråga experterna”. 

illUstration: andreas oloFsson 

KonTRAKT 

eLLeR inFLYTT? 

När har en 

bostadshyresgäst 

erhållit sitt 

besittningsskydd? Är 

det vid undertecknandet 

av hyreskontraktet 

eller efter att 

hyresgästen har fl yttat 

in? 

Besittningsskyddet 

uppstår när 

avtal (muntligt eller 

skriftligt) om förhyrning 

träff ats, således 

ofta i samband med att 

hyreskontraktet undertecknas. 

line ZanDén 

badrummen ha svängrum 

för att kunna manövrera 

en rullstol. 

Därför är din oro befogad. 

Även den minsta 

ändring kan medföra krav 

på följdändringar. Studier 

visar att nivån på ändringskraven 

varierar från 

kommun till kommun. 

En halv miljon kronor 

per lägenhet är rimliga 

siff ror om man enbart tar 

den allra nödvändigaste 

tekniska upprustningen. 

Med energieff ektiviseringar 

och tillgänglighetskrav 

landar det på 

cirka 1,5 miljoner kronor 

per lägenhet. 

Det har hänt att nödvändiga 

renoveringar 

omöjliggjorts av tillkommande 

kostnader på 

grund av skärpta ändringskrav. 

riKarD silVerfur 

71

Driftnetto = 

energioptimering + kompetens 

Kontakta mig så 

berättar jag mer! 

Anders Lindh 

Försäljning & Marknad 

Mob. 072- 230 72 84 

Vi nns nära dig 

Rätt temperatur på rätt plats. 

Tel. 0771- 22 44 44 | www.tesab.se 

TESAB är ett nätverk av entreprenörer som installerar 

kyla, värme och energioptimerar din anläggning. 

Alla medlemmar tar ett totalt funktionsansvar för 

installationer som kännetecknas av säkerhet och 

kvalitet. 

Genom samverkan ger vi det stora företagets 

resurser, kompetens och förmånliga produktpriser 

med det lokala företagets närhet och exibilitet. 

Annons_Fastighetstidningen_89x128mm.indd 3 2012-09-05 13.13 

Human Bridge bildades 2001 genom att samordna 

material biståndsavdelningarna inom två svenska 

biståndsorganisationer, Läkarmissionen och Erikshjälpen. 

Textilierna vi samlar in bidrar till finansiering av: 

1. Insamling, rekonditionering och reparation of all slags 

sjukhusutrustning, handikapphjälpmedel och förnödenheter, 

samt utskick av dessa till sjukhus runtom i världen. 

2. Inköp av förnödenheter (mat, filtar, tält mm.) med leverans till katastrofområden. 

3. Insamling, sortering, packning och skeppning av kläder till biståndsinsatser. 

FASTIGHETS- 

ÄGARNA 

DOKUMENT 

– ett modernt, tryggt 

och enkelt sätt att hantera 

standardkontrakt och 

mallar! 

Varför nöja sig 

med mindre än 

branschstandard? 

fastighetsnära insamling av textilier, 

kläder och skor m.m. 

minska era kostnader för grovsoporna! 

Vi har bred erfarenhet och erbjuder hög service och flexibla lösningar. 

Vi samarbetar redan med flera stora Fastighetsbolag. 

Kontakta oss och bli en av dem ni också! 

Tel: 0383 – 46 74 70, Fax: 0383 – 506 56 

info@humanbridge.se 

Flexibelt, 

kostnadsFritt 

och För en 

god sak! 

www.humanbridge.se 


ALLA möjLigHeTeR TiLL ReHAB mÅSTe PRoVAS 

SjUKDom är som regel 

inget skäl för uppsägning 

av personal. För att det 

ska kunna föreligga saklig 

grund för uppsägning 

krävs att arbetsgivaren 

först vidtar alla åtgärder 

som går för att undvika 

en uppsägning. Det kan 

till exempel handla om 

rehabilitering, arbetsanpassning 

eller omplacering. 

Skyldighet att vidta 

dessa åtgärder föreligger 

oavsett på vilket sätt sjukdomen 

eller skadan har 

uppkommit. Alltså även 

skador som den anställde 

fått under fritiden. 

Tänk på att arbetsgivaren 

är skyldig att 

pröva alla ”rehabiliteringsåtgärder” 

för att 

den anställde inte skall 

behöva sägas upp på 

grund av sjukdom eller 

skada och som syftar till 

att denne kan fortsätta 

utföra arbete åt arbetsgivaren. 

ReHABiLiTeRing i 

egentlig mening, är 

åtgärder som ska förbättra 

den anställdes 

arbetsförmåga så att han 

eller hon bättre ska klara 

av arbetsuppgifter som 

kan erbjuds, det vill säga 

de arbetsuppgifter som 

avser den befattning den 

anställde innehar eller 

de arbetsuppgifter den 

anställde har rätt att bli 

omplacerad till. 

Exempel på åtgärder 

är att den anställde prövar 

eller tränar på olika 

arbetsuppgifter eller får 


vidareutbildning eller 

omskolning. Samtliga 

åtgärder ska syfta 

till att den anställde 

kan komma tillbaka 

i arbete hos den egna 

arbets givaren. 

Ibland kan det krävasanpassningsåtgärder 

på arbetsplatsen 

som ska undanröja 

eller minska hinder 

för sjuk eller skadad 

anställd. Ofta rör det 

sig om införande av 

tekniska hjälpmedel 

eller andra fysiska förändringar 

på arbetsplatsen. 

Vidare föreligger 

en skyldighet 

att i viss utsträckning 

anpassa organisationen 

för att på så sätt 

få den sjuke eller skadade 

tillbaka i arbete 

– det kan röra sig om 

ändrade arbetstider 

och omfördelning av 

befi ntliga arbetsuppgifter 

genom att samla 

ihop arbetsuppgifter 

som den sjuke eller 

skadade kan klara av. 

Vid bedömningen 

av hur omfattande 

anpassningsåtgärder 

arbetsgivaren är 

skyldig att genomföra 

ska fördelarna vägas 

mot de nackdelar 

åtgärderna medför 

för arbetsgivaren och 

övriga anställda. 

Vad gäller omorganisation 

fi nns det ingen skyldighet 

för arbetsgivaren 

att skapa nya arbetsuppgifter 

eller utvidga verksamheten. 

ALmegA SVARAR om STUDieLeDigHeT 

Vi har en anställd som 

ska vara studieledig på 

deltid. Vi vill att han 

arbetar på förmiddagen, 

men han vill arbeta på eftermiddagen. 

Vem 

bestämmer? 

Fastighetsarbetsgivarna Fråga Almega 

Det är arbetstagaren som 

bestämmer uppläggningen 

av studierna och därmed 

ledigheten. Om arbetsgivaren 

och arbetstagaren inte kan 

komma överens om förläggningen 

kan arbetsgivaren 

DeT FöReLiggeR 

också en skyldighet för 

arbetsgivaren att försöka 

lösa den sjukes eller skadades 

problem genom 

att omplacera denne, 

antingen till en ledig 

skjuta upp ledigheten i enlighet 

med reglerna i studieledighetslagen 

( i praktiken 

upp till sex månader från 

framställan). 

Almega är en organisation för små och stora tjänste företag inom en mängd branscher. 

Almega Fastighets arbetsgivarna erbjuder expertstöd i rollen som arbets givare. 

Almegas huvudkontor: 

Postadress: Box 55545, 102 04 Stockholm 

Besöksadress: Sturegatan 11 Telefon: 08-762 69 00 Fax: 08-762 69 48 

Telefonjour: 08-762 69 90 Förlag: 026-24 90 27 almega.epost@almega.se www.almega.se 

befattning eller också 

till en arbetsuppgift som 

skapas genom en omfördelning 

av arbetsuppgifterna. 

Skyldigheten att 

anpassa verksamheten 

genom att omfördela 

Torbjörn carlberg 

Förhandlare/Rådgivare 

08-762 66 26 

Arbetsgivaren 

har skyldighet 

att omplacera 

den som är sjuk 

eller skadad. 

arbetsuppgifter utvidgar 

alltså omplaceringsskyldigheten 

jämfört med 

andra uppsägningsfall. 

peter linDGren 

peter.lindgren@almega.se 

Peter Lindgren 

Arbetsrättsjurist 

08-762 69 93 

73 

illUstration: andreas oloFsson

Föreningens 

hjälte är den 

som kan öka 

värdet på 

huset. 

Ett riktigt bra tv-utbud är bara en av alla fördelar med att välja oss. 

Vi har allt som fastigheten behöver. Snabbt bredband. Bättre tv. 

Plus massor av andra bra tjänster. 

Du 

får: 

• Upp till 1 Gbit/s 

• Bredband, IP-tv & telefoni 

• Analog-tv 

• Halva månadskostnaden 

med gruppanslutning 

Läs mer om hur alla i huset kan bli nöjda 

på bredbandsbolaget.se/fastighetsagare 

eller ring 0770 - 111 333

nytt från din förening 

Redaktör: Victoria Gillberg, victoria.gillberg@fastighetstidningen.se 

på Fastighetsägarnas utbildningar får du chans att lära dig nya saker, träffa andra människor i 

branschen och diskutera aktuella frågor. 

efter klockan sex är det kurs i fastighetsägarnas Hus 

Ett av Fastighetsägarnas mål är att höja kompetensen inom fastighetsbranschen. Därför 

erbjuder de ett brett utbud av kurser runt om i landet. Fastighetstidningen följde med på 

kursen ”Styrelsens ansvar och befogenheter”. 

Klockan är sex en gråmulen tisdagskväll. På 

de flesta kontor börjar ljusen släckas men på 

Fastighetsägarnas Hus i Stockholm är det 

tänt. 

Ikväll är det utbildning. Ett tjugotal 

styrelseledamöter från bostadsrättsföreningar 

sitter i konferenslokalen Gamla 

stan i Fastighetsägarnas hus, äter smörgåsar 

och bläddrar igenom det ordentliga 

informations material som legat på varje 

plats. 

Just ikväll är det dags för kursen ”Styrelsens 

ansvar och befogenheter”. En 

basutbildning i styrelsearbete; allt ifrån hur 

stämman ska hållas till stadgevillkor och 

ekonomiskt ansvar. Eva Sönevall och Christine 

Hallberg, jurister på Fastighetsägarna, 

håller i kvällens utbildning. Flera av kursdeltagarna 

är nya som styrelsemedlemmar och 

frågorna är många. 

– Kom ihåg att aldrig fatta beslut om 

specialerbjudande på el 

nU FöRLÄngeR Nordic Green sitt mässerbjudande 

som de erbjöd alla besökande 

medlemmar på Fastighetsägarna Syds förmånsmässor. 

Förmånsavtalet ger medlemmar 

i Fastighetsägarna Syd förmånliga priser 

på gröna elavtal. Bland annat innehåller 

erbjudandet el till inköpspris i sex månader. 

Läs mer på www.nordicgreen.se och se 

fler medlemsförmåner på www.fastighetsagarna.se 


något som inte är med på dagordningen, 

säger Eva Sönevall. 

Det är onekligen mycket information att 

ta in och kursdeltagarna antecknar febrilt. 

Elin Fhölenhag kommer från bostadsrättsföreningen 

Tegelsjö i Bromma och är ny på 

sin post. 

– Det är väldigt mycket matnyttig information 

och de presenterar den i ett bra 

tempo. Jag har lärt mig mycket ikväll, säger 

Elin Fhölenhag. 

Den här kursen är bara en av många kurser 

i olika ämnen som Fastighetsägarnas 

föreningar arrangerar runt om i landet. Varje 

kurs leds av en expert inom området så du 

är garanterad aktuell information och hög 

kvalitet. 

Läs mer om vilka kurser som erbjuds och 

vad de kostar på www.fastighetsagarna.se/ 

utbildning. 

fastighetsjurist även i Växjö 

nU FinnS Fastighetsägarnas 

fastighetsjurist Monica Holmberg 

ska vara två dagar i 

veckan på kontoret i Växjö. 

Monica Holmberg kommer 

att arbeta med förhandlingar 

och juridiska ärenden i Kronoberg 

från och med den 2 april. Monica Holmberg 

Monica har arbetat på Fastighetsägarnas 

Syds kontor i Helsingborg i två år. 

Foto: victoria gillberg 

Vi på Fastighetsägarna 

Bertil Jönsson och Lennart 

alexandersson på avtackningen. 

nu tackar lennart 

alexandersson för sig 

Efter 39 år på Fastighetsägarna 

och 32 år som vd på 

Fastighetsägarna GFR är det 

nu dags för nya äventyr för 

Lennart Alexandersson. Den 

16 april avtackades han av 

branschen och kollegor. 

Hur var avtackningen? 

– Den var alldeles fantastisk. 

Det blev ett väldigt fint avslut 

på en lång tjänstgöring hos 

Fastighetsägarna. 

något du speciellt kommer 

att minnas från de här åren? 

– Framför allt hur bilden av 

den privata fastighetsägaren 

har förändrats sedan jag 

började. Jag kommer också 

minnas hur vi som organisation 

har utvecklats till att bli en 

aktad samhällsspelare som är 

med och bygger Sverige. Idag 

är vi delaktiga och påverkar 

Sveriges utveckling. 

en viktig bedrift du minns? 

– Ett viktigt initiativ har varit 

förändringen till större regioner. 

När jag började hade vi 26 

regioner och idag har vi fyra. 

Det är en förutsättning för att 

vi ska kunna bygga upp en 

kraftfull näringspolitisk organisation. 

Nu hoppas jag att vi 

kan gå från fyra regioner till 

en. Och det tror jag inte ligger 

allt för långt bort. 

Vad ska du göra nu? 

– Förutom att jag har ett antal 

styrelseuppdrag som kommer 

att uppta ungefär en tredjedel 

av min tid så ska jag vara 

mer med min familj och resa. 

Jag ska också försöka ha ett 

par tomma dagar och bara se 

vad dagen har att ge. Sådana 

dagar har jag inte haft på 

länge. 

75

En leverantör för din fastighetsadministration 

Hogia Fastighetssystem har en bredd av produkter som få leverantörer i branschen. 

Efter 20 års egen erfarenhet av fastighetsförvaltning utvecklar vi anpassade system 

som täcker fastighetsbranschens behov. Tillsammans med partners, branschanpasad 

support och med möjligheter att låta oss drifta hela din IT-miljö med vår tjänst Hogia 

Cloud behöver du bara en leverantör! 

Lönesystem 

Personalsystem 

Elektronisk 

fakturahantering 

Kvalitetsanalys 

Bokslut 

Skatt 

Beslutsstöd 

Hogia Fastighetssystem Pro 

Webbrapporter 

Hogia Cloud 

www.hogia.se/fastighetssystem 

Ekonomisystem 

Anläggningsredovisning 

Koncernredovisning 

Ladda ner vår app 

Beräkna rätt lokalhyra direkt 

i telefonen.

nytt från din förening 

Redaktör: Victoria Gillberg, victoria.gillberg@fastighetstidningen.se 

Bostadsminister Stefan attefall och Charlotte andersson, vd på Fastighetsägarna GFR. 

bostadsministerns besök lockade storpublik 

BoSTADSminiSTeR STeFAn ATTeFALL 

(KD) deltog på Fastighetsägarna GFR:s 

fullmäktigemöte den 10 april. Ett evenemang 

som fi ck oväntat många besökare 

och givande diskussioner. 

Varje år träff as de 59 fullmäktigeledamöterna 

i Fastighetsägarna GFR för 

att styra inriktningen på organisationens 

arbete. På plats i år var alltså även 

bostadsministern och besöket blev väldigt 

uppskattat. 

– Det var jätteintressant och jag tror 

aldrig att vi haft så många ledamöter på 

våra möten, säger Charlotte Andersson, 

vd på Fastighetsägarna GFR. 

Ämnet i fokus för bostadsministerns 

besök var varför det byggs så få bostä- 

många nya medlemmar i mittnord 

Fastighetsägarna Sverige 

vd Reinhold Lennebo 

post Box 16132, 

103 23 Stockholm 

Besök Drottninggatan 33 

Tel 08 613 57 00 

www.fastighetsagarna.se 

info@fastighetsagarna.se 

1. Fastighetsägarna 

MittNord 

vd Björn Söderholm 

post/besök Kristina gatan 

14, 724 61 Västerås 

Tel 021 41 04 35 

www.fastighetsagarna.se/ 

mittnord 

info@mittnord.fastighetsagarna.se 

post/besök 

Kungs gatan 6–8, 3 tr, 

632 20 Eskilstuna 

Tel 016 17 22 50 

post/besök Åsgatan 41, 

791 71 Falun 

Tel 023 280 65 

post 803 20 Gävle 

Besök Norra 

Slottsgatan 6, 4 tr 

Tel 026 54 66 30 

post/besök Storgatan 35, 

972 32 Luleå 

Tel 0920 24 41 60 

post/besök 

Drottninggatan 19, 

602 24 Norrköping 

Tel 011 19 39 70 

post/besök Södra 

Järnvägs gatan 49C, 

931 32 Skellefteå 

Tel 0910 140 50 

post Box 602, 

851 08 Sundsvall 

Besök Esplanaden 25 

Tel 060 64 69 90 

post/besök 

Renmarkstorget 10, 

903 26 Umeå 

Tel 090 71 18 50 

post/besök 

Väderkvarnsgatan 30 

753 29 Uppsala 


der i Sverige. I diskussionerna pekade 

bostadsministern bland annat på Hyresgästföreningens 

och Fastighetsägarnas 

gemensamma ansvar för att det blir en 

bra hyressättning. 

– Att få igång bostadsbyggandet är 

en av våra viktigaste framtidsfrågor. 

Det råder bostadsbrist i nära hälften av 

landets kommuner, bristen på hyresrätter 

är akut och samtidigt är byggandet 

rekordlågt. Här gäller det att regeringen 

agerar snabbt. Bostadsbyggande är en 

nyckelfaktor för att stimulera både sysselsättning 

och välfärd, sa Charlotte Andersson 

och poängterade också att det under 

mötet blev tydligt att regeringen och 

Fastighetsägarna har gemensamma mål. 

SeDAn ÅRSSKiFTeT har Fastighetsägarna MittNord fått 64 nya medlemmar. En av de 

nyaste medlemmarna är det kommunala fastighetsbolaget Ljusdalshem. Tidigare har 

Ljusdalshem köpt olika tjänster från Fastighetsägarna, som till exempel kurser och 

system för egenkontroll men nu blir de också medlemmar. 

Här hittar du oss 

Tel 018 12 80 37 

post/besök 

Fabriks gatan 8, 5tr, 

702 10 Örebro 

Tel 019 13 05 40 

post/besök 

Stora Torget 2, 

891 33 

Örnsköldsvik 

Tel 0660 132 50 

post/besök 

Pedagogens 

väg 2, 831 40 

Östersund 

Tel 063 57 66 90 

3 


Stockholm 

vd Christer 

Jansson 


Service 

vd Christina 

Lindström Olsson 

post Box 12871 


4 

1 

Besök 

Fastighetsägarnas 

hus, 

Alströmergatan 

14 

Tel 

08 617 75 00 

www.fastighetsagarna.se/stockholm 

stockholm@ 

fastighets agarna.se 

2 


Göteborg Första 

Regionen 

vd Lennart 

Alexandersson 

Tel 031 755 33 01 

Massmediekontakt 

Magnus Ersman 

Tel 031 755 33 48 


400 14 Göteborg 

Besök Vasagatan 45 

Tel 031 755 33 00 

Foto: FastighetsÄgarna gFr 

Henrik olsson – årets 

centrumutvecklare 

nU ÄR DeT KLART vem som får utnämningen 

Årets centrumutvecklare, som 

delas ut av Centrumutvecklare.se. Den går 

till Henrik Olsson på Kungsbacka Innerstad. 

Bolaget ägs gemensamt av Fastighetsägarna, 

Kungsbacka kommun och 

Kungsbacka Köpmannaförening. 

– Det känns fantastiskt. Personligen är 

det här ett erkännande att jag är en eldsjäl, 

men det intressanta är vad den här utmärkelsen 

betyder för staden och för de många 

eldsjälar, människor och individer bakom 

allt detta som har jobbat stenhårt för att ta 

oss dit vi är idag, säger Henrik Olsson. 

Aktuella remisser 

Näringsdepartementet 

implementering av artikel 7 i 

energieff ektivitetsdirektivet – 

Energimyndighetens beräkningar 

och förslag med kompletteringar, 

samt Bensin- och dieselkonsumtion i 

Sverige – ekonometriska skattningar 

av priselasticiteter. Slutdatum 3 maj. 

(yogesh.kumar@fastighetsagarna.se) 

Finansdepartementet promemoria 

vissa skattefrågor inför 

budgetpropositionen för 2014. 

Slutdatum 7 maj. 

(ulla.werkell@fastighetsagarna.se) 

Boverket Språkkrav för 

prestandadeklarationer och vissa 

andra handlingar om byggprodukter. 


(rikard.silverfur@fastighetsagarna.se) 

Finansinspektionen Förslag till ny 

lag om förvaltare av alternativa 

investeringsfonder m.m. 


(ulla.werkell@fastighetsagarna.se) 


infogfr@fastighets agarna.se 

post/besök Källegatan 14, 

503 38 Borås 

Tel 033 23 30 60 

post/besök Karl XI:s väg 

33, 302 36 Halmstad 

Tel 035 17 68 60 

post/besök 

Kapellgatan 5B, 

553 17 Jönköping 

Tel 036 30 49 80 

post Box 295, 391 23 

Kalmar 

Besök Fiskare gatan 44 A 

Tel 0480 44 47 40 

post/besök Drottninggatan 

21, 652 25 Karlstad 

Tel 054 13 75 50 

post/besök Ågatan 43, 

582 22 Linköping 

Tel 013 24 86 60 

post Box 194, 

541 24 Skövde 

Besök Skolgatan 22 

Tel 0500 46 69 40 

post/besök 

Riverside, Museigatan 2, 

451 50 Uddevalla 

Tel 0522 64 55 60 

4. Fastighetsägarna Syd 

vd Stefan Lindvall 


203 11 Malmö 

Besök Engelbrekts gatan 7 

Tel 040 35 01 70 


info@syd.fastighetsagarna.se 

post/besök 

Hamntorget 5, 

252 21 Helsingborg 

Tel 042 26 92 30 

post/besök 

Östra Vittusgatan 36, 

371 32 Karlskrona 

Tel 0455 190 70 

post Box 411, 351 06 Växjö 

Besök Linnégatan 27 

Tel 0470 130 25 

77

du behöver bara 

en kontakt. 

Projektledning kan låta krångligt. 

Det är det inte för Perfecta. Vi är 

specialister på att driva projekt i 

bygg- och fastighetsbranschen. 

Vi ser till att arbetet utförs effektivt 

och utan extra kostnader. Stort eller 

litet projekt – Perfecta är den enda 

kontakt du behöver. 

www.perfecta-projektledning.se 

08-54 90 38 90 

stambyte 

besiktning 

kontrollansvar 


Alexandra Stråberg 

rekryteras 

som ny chef för 

Research & Analysis 

på Skanska 

Financial Services. 

Närmast 

kommer Stråberg 

från näringslivets ekonomifakta 

där hon varit chef sedan 

2006 och hon har även tidigare 

arbetet på Svenskt näringsliv 

och ekonomistyrningsverket. 

camilla jonsson har utsetts 

till ny chef för fastighetskontoret 

i Stockholms stads 

fastighetsavdelning. Närmast 

kommer Camilla Jonsson från 

Locum där hon varit kundchef. 

newsec får en 

ny chef för den 

svenska rådgivningsverksamheten. 

max Barclay 

blir ny på posten. 

Barclay har varit 

anställd inom 

alexandra 

Stråberg 

Max 

Barclay 

Newsec sedan 1997 och har 

lång erfarenhet från fastighetsbranschen. 


Fastighetsfolk 

redaktionen@fastighetstidningen.se 

Lars Åsberg blir ny vd för 

Bollnäs Bostäder. Den första 

september kommer han att 

efterträda Anders Wikström 

som då går i pension. Lars 

Åsberg har tidigare varit samhällsbyggnadschef 

i Bollnäs. 

Styrelsen för 

Kungsleden har 

utsett Anders 

Kvist till tillförordnad 

vd i 

samband med att 

den tidigare vd:n 

Thomas erséus 

anders 

Kvist 

lämnat bolaget. Anders Kvist 

var tidigare vice vd och ekonomi- 

och fi nansdirektör på 

företaget. 

SSm Bygg & Fastigheter 

fortsätter att expandera och 

anställer fyra nya personer. 

eva Pettersson blir ny HR-chef 

efter att ha arbetat bland annat 

på Setterwalls. SSM anställer 

även johan Perslow som 

projektchef, Anna Bergkrantz 

som projektledare inom försäljning 

och emma Lindfeldt 

som assistent. 

Kalendariet 

redaktionen@fastighetstidningen.se 

Svenska stadskärnor, Visby, 30 maj 

Nu är det dags för Svenska Stadskärnors årskonferens och 

utnämningen av Årets Stadskärna 2013. 

www.svenskastadskarnor.se 

elfack 

Göteborg, 13–17 maj 

Elfack är den största branschmässan 

för hela elindustrin i 

Norden. 

www.elfack.se 

miljonprogrammen 

– en ny tillväxtmotor? 

Stockholm, 22 maj 

Nu anordnar Fastighetsägarna 

Stockholm ett lunchseminarium 

kring utmaningarna för 

miljonprogrammen. 


stockholm 

www.althiss.se 

ALVESTA • STOCKHOLM • G ÖTEBORG • MALMÖ • SUNDSVALL • P ITEÅ 

FASTIGHETSRÄTTEN BLIR ALLTMER KOMPLICERAD 

Vi på Hellström Advokatbyrå har den erfarenhet du behöver 

Välkommen att kontakta oss på 08-22 09 00 

www.hellstromlaw.com 

Bygg och fastighetsbar 

Göteborg, 23 maj 

Bygg- och fastighetsbar på 

Palace i centrala Göteborg 

för alla i bygg- och fastighetsbranschen. 

www.fastighetsagarna.se/gfr 

Solenergimöte 

Örebro, 29 maj 

Nu kan du som funderat på 

solenergi får svar på frågor och 

farhågor på inspirationskväll 

hos energikontoret i Örebro. 


mittnord 

79

BrF inFo 

Årsabonnemang 

Basic 

3.900kr 

energieFFektivisering Fönster 

5 

Starka skäl för 

1. Förlängd livslängd på rörsystemen 

2. Sänkt underhållskostnad 

3. Minskad energiförbrukning 

4. Klart bättre vatten 

5. Naturligtvis utan kemikalier 

FastighetssYsteM 

Bauer Watertechnology AB 

Box 243, 177 24 Järfälla 

Tel. 08-580 380 66 

www.bauer-wt.com 

email: info@bauer-wt.se 

FastighetssYsteM 

juridik 

09 

JURISTFIRMAN BRINK & PARTNERS 

Vi är specialiserade på juridiken kring 

fastighetsförvaltning, bl a hyressättning av bostäder och 

lokaler, uppsägningar, hyresnämndsärenden, 

bostadsrättsfrågor samt övriga tvister. 

Juris kandidaterna 

Olle Brink 

Robert Lidqvist 

Jesper Hasselquist 

i samarbete med: Björn Rydén, Juseco HB 

tel: 08-781 04 10 fax: 08-781 04 20 

Box 3134 


mail: info@brinkpartners.se 

www.brinkpartners.se 

juridik 

- när det gäller fastigheter - 

Fullservicebyrån inom 

fastighetsrätt 

Hyresrätt │Bostadsrätt │Arrenderätt 

Utbildning │ Fastighetstransaktioner 

juridik 

www.steinmann.se 

Din affärsjurist 

Hyresjuridik 

Arrende och servitut 

Fastighetsöverlåtelser 

Entreprenadjuridik 

Tvistelösning 

Kontakta oss på 

031-730 74 00 

08-563 054 80 

info@lawsolution.se 

Göteborg | Stockholm 

www.lawsolution.se 

relining 

TÄNKER DU PÅ STAMBYTE? 

TÄNK PÅ OSS ISTÄLLET! 

VI TAR HAND OM RESTEN! 

www.proline.se 


elining 

”Det ” Det känns 

bra i hjärtat” 

Så svarade en av våra auktoriserade 

installatörer på frågan om varför 

de installerar Sacpipe Connection 

System. De vet att de lämnar ifrån 

sig en produkt som är bra. De installerar 

verkligen nya rör i kundernas 

dåliga avloppsrör. 

www.sacpipe.se/installatorer 

skYltar 

ALLA SKYLTAR TILL 

DIN FASTIGHET 

ÖVER 4000 PRODUKTER 

Tel: 040-671 77 50 E-mail: sales@havaskyltar.se 

www.havaskyltar.se 

övrigt 

Hjälp oss 

att rädda dig. 

Vi är en ideell förening utan bidrag från staten. 

Ditt stöd behövs för att vi ska kunna rädda liv till sjöss. 

Ge ett bidrag eller bli medlem på sjöräddning.se. 

Du kan också ringa 077-579 00 90. 

Medlems- Medlems- och 

branschtid schtidningen 

för Fastighetsägarna 

 

 

Pris: 

 

STORT TEMA 

OM BELYSNING 

TRÄTREND HOS 

BYGGARNA 

Tar din kollega alltid 

din tidning? 

Teckna ytterligare en prenumeration på 

Fastighetstidningen till halva priset! 

Just nu kan du som redan prenumererar på Fastighetstidningen 

få en extra prenumeration till halva priset. 

Betala endast 235 kr (ordinarie pris 470 kr/år) och ge en 

kollega eller vän möjlighet att läsa fastighetsbranschens 

ledande branschtidning i ett år. Teckna din prenumeration 

på www.fastighetstidningen.se eller mejla till 

prenumeration@fastighetstidningen.se 

Förlängt erbjudande till 31 maj. 

Vill du också synas här? 

Nu utökar vi antalet platser på gula sidorna! 

www.newsfactory.se 

Missa inte möjligheten att nå ut till 

Fastighetstidningens 20.000 läsare, 

Boka DIN plats på gula sidorna NU! 

magnus johansson 

Tel: 08-505 738 13 

magnus.johansson@newsfactory.se 

simon Knudsen • affärsområdeschef 

Tel: 08-587 865 38 

simon.knudsen@newsfactory.se 


81 

Så skapar ljus trygghet 

och bättre värden 

Medlems s och oc 

branschtidning htidningen 

för Fastighetsä ighetsägarna 

Nr 6 – september ptember 2012 2012 

Pris: 60 krronor 

Hyr Hyr Hyr Hyr Hyr ut ut ut ut ut I I I I ställEt ställEt ställEt ställEt ställEt 

För För För För För Att Att Att Att Att säljA säljA säljA säljA säljA 

Nya bostadsrättslägenheter 

görs om till hyresrätter 

götEBorg götEBorg götEBorg götEBorg götEBorg götEBorg götEBorg götEBorg götEBorg götEBorg PÅ PÅ PÅ PÅ PÅ PÅ PÅ PÅ PÅ PÅ 

EFtErKälKEN 

EFtErKälKEN 

EFtErKälKEN 

EFtErKälKEN 

EFtErKälKEN 

EFtErKälKEN 

EFtErKälKEN 

EFtErKälKEN 

EFtErKälKEN 

EFtErKälKEN 

Fler hyreshus 

Vart sjätte hus byggs i trä ”DET ÄR REN 

Svårt Svårt att att få få lice lice 

utländska utländska byggar byggar 

WALLENSTAM 

WALLENSTAM 

WALLENSTAM 

WALLENSTAM 

WALLENSTAM 

WALLENSTAM 

WALLENSTAM 

WALLENSTAM 

WALLENSTAM 

WALLENSTAM 

IN IN IN IN IN IN IN IN IN PÅ PÅ PÅ PÅ PÅ PÅ PÅ PÅ PÅ PÅ LIVET LIVET LIVET LIVET LIVET LIVET LIVET LIVET LIVET LIVET 

”FRÅN ”FRÅN BÖRJAN BÖRJAN VILLE VILLE JAG JAG 

INTE INTE JOBBA JOBBA MED MED MIN MIN PAPPA” PAPPA” 

ÅRETS FASTIGHETSÄGARE DESIGN/ARKITEKTUR ENERGIKRÖNIK 

ENERGIKRÖNIKA 

”DET ÄR REN 

PROTEKTIONISM 

PROTEKTIONISM 

TIPS OCH 

Mats Pettersson och Magnus Anya Sebton skapar Hur länge kan n regeringe regeringen 

Så arbetar du 

Bergentz förädlar och förvaltar ljuddämpare inspirerade säga säga en en sak sak men men 

e ektivt 

ektivt med med dd 

med stort socialt ansvar. 

av Sergels torg. 

göra en annan? n? 

underhållspla 

Lotta Bångens 

Medlems- och 

branschtidningen 

för Fastighetsägarna Nr 10 

December 2012/Januari 2013 

Pris: 60 kronor 

NYA NYA VÅTRUM 

VÅTRUM 

HÅLLER HÅLLER INTE INTE TÄTT 

TÄTT 

Tester visar att limfogar 

i tätskikt släpper 

ORON ORON VÄXER 

VÄXER 

I I KIRUNA 

KIRUNA 

Stor osäkerhet 

inför framtidens fl ytt 

Medlems- s- 

och bransc ranschtidningen 

tidningen för för 

Fastighets 

ägarna 

Nr 7 

Oktober ber 2012 20 

Pris: : 60 60 kronor kronor 

OSÄKERT 

2013 

Branschens experter 

siar om framtiden 

REGINA 

REGERAR 

BORGARRÅDET SOM VILL ATT 

STOCKHOLMS HUS SKA STICKA UT 

BAROMETERN SISTA BESÖKET 

TYCK TILL MER KRYSSA I JUL! 

De tunga investerarna Vi är med när 

En förening med 

Lös vårt julkorsord och 

lockas till det 

brf Josephina gården 

många motioner är vinn ett spännande spel. 

expansiva Västerås. ror miljona är i hamn. Carl Stenberg en sund förening. 

Medlems- Medlems- Medlems- och oc oc 

branschtidn chtidningen 

chtidn 

för för för Fastighetsägarna 

Fastighets 

Fastighets 

Nr 9 • • • December Dece Dece 2012 

Pris: 60 60 60 kronor kr kr 

tuFFArE tAg mOt 

för enstegstätade 

SÅ SlÅr NyA 

tAxErINgEN 

Här hittar du listan för 

de 10 största orterna 

iNgEN iNgEN iNgEN iNgEN iNgEN iNgEN iNgEN iNgEN iNgEN iNgEN iNgEN iNgEN iNgEN iNgEN iNgEN StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

StANDARD 

FöR FöR FöR FöR FöR FöR FöR FöR FöR FöR FöR FöR FöR FöR FöR KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

KVALitEt 

Bra Bra Bra kvalitet kvalitet kvalitet ska ska ska påverka påver påver hyran 

men men men oklart oklart oklart hur hur hur det det det mäts mäts mäts 

RiV RiV RiV RiV RiV RiV RiV RiV RiV RiV iNtE iNtE iNtE iNtE iNtE iNtE iNtE iNtE iNtE iNtE 

uPP uPP uPP uPP uPP uPP uPP uPP uPP uPP gOLVEt gOLVEt gOLVEt gOLVEt gOLVEt gOLVEt gOLVEt gOLVEt gOLVEt gOLVEt 

Ny Ny metod metod att att reparera reparer 

våtrumsskador 

våtrumsskador 

ARBETE ARBETE ARBETE ARBETE ARBETE ARBETE ARBETE ARBETE ARBETE ARBETE 

PÅGÅR PÅGÅR PÅGÅR PÅGÅR PÅGÅR PÅGÅR PÅGÅR PÅGÅR PÅGÅR PÅGÅR 

tema: tema: KONTORENS FRAMTID OCH 

FRAMTIDENS FRAMTIDENS KONTOR KONT 

I I STOCKHOLM STOCKHOLM CITY CITY 

STOR STOR STOR I I I GRÄSTORP 

GRÄSTO GRÄSTO 

DEBATT 

Henrik k Andersson Ander är 

27 år och redan edan ortens ortens 

störste störste hyresvärd. 

hyre 

Dags att stärka fastighetsägarens 

rätt, anser Hans 

LInd, professor på KTH. 

TIPS TIPS OCH OCH RÅD RÅD 

Rätt kunskap om 

brandsäker erhet kan 

rädda många många liv liv. 

FÅ FÅ FÅ FÅ FÅ ELEVER ELEVER ELEVER ELEVER ELEVER ViLL ViLL ViLL ViLL ViLL BLi BLi BLi BLi BLi 

FAStigHEtSSKötARE 





Svalt intresse för gymnasiets 

fastighetsinriktningar 

EXTRA EXTRA BILAGA BILAGA 

Håller Håller dig dig uuppdaterad 

ppdaterad 

om om det det sen senaste inom 

IT IT och Fastighet. 

ngens

i nästa nummer – ute den 4 juni 

PORTRÄTT: OLAV THON 

norsk fastighetsmiljardär som 

gör städer av svenska gränsbyar. 

SKA VI HA SOCIAL 

HOUSING ÄVEN I SVERIGE? 

analys av ett boende som är vanligt i europa 

och som fl er vill se i sverige. 

TIPS OCH RÅD – SÄKERHET 

skapa trygghet när hyresgästerna lämnar 

huset i sommar. Fastighetstidningen har 

tipsen. 

FASTIGHETS- 

ÄGARNA 

DOKUMENT 

– ett modernt, tryggt 

och enkelt sätt att hantera 

standardkontrakt och 

mallar! 

Varför nöja sig 

med mindre än 

branschstandard? 

Foto: linn malmÉn 

www.fastighetstidningen.se 

Telefon redaktionen 010-212 20 43 Fax 010-212 28 16 

epost redaktionen@fastighetstidningen.se 

Postadress Fastighetstidningen, Intellecta Corporate, 

Box 19063, 104 32 Stockholm 

Besöksadress Birger Jarlsgatan 57 B, Stockholm 

Prenumerationsfrågor Katja Kalda, 08-613 57 81 

Fastighetstidningen är sedan 1910 organ för landets fastighetsägare. 

Utgivare är Fastighetsägarna Sverige, en del av branschorganisationen Fastighetsägarna 

(se nedan). Fastighetstidningens redaktionella innehåll lagras/publiceras elektroniskt 

och publiceras på www.fastighetstidningen.se. Förbehåll mot detta accepteras ej. 

För insänt obeställt material ansvaras ej. 

Redaktionschef 

Redaktionssekreterare 

Art Director 

Redaktör 

(inkl. webb) 

Ansvarig 

utgivare 

Redaktionsråd 

Ragnhild Backman, 0660-185 75 

Christina Lindström Olsson, 

08-617 75 00 

Martin Lindvall, 08-613 57 32 

Arne Skoglund, 018-51 65 43 

Johanna Starkenberg Fröjd, 

031-755 33 36 

Anna-Karin Elfverson, 

040-35 01 77 

SVenSK FASTigHeTSTiDning 

Tidningsproduktion 

Intellecta Corporate 

Repro Turbin 

David grossman 

010-212 20 42 

david.grossman@fastighetstidningen.se 

erik Hörnkvist 

010-212 20 43 

erik.hornkvist@fastighetstidningen.se 

malin Age 

010-212 20 28 

malin.age@fastighetstidningen.se 

Victoria gillberg 

010-212 20 81 

victoria.gillberg@fastighetstidningen.se 

martin Lindvall 

08-613 57 32, 070-829 57 32 

martin.lindvall@fastighetsagarna.se 

Prenumeration 

Katja Kalda, 08-613 57 81 

prenumeration@fastighetsagarna.se 

Bankgiro: 562-9662, Postgiro: 53 112-9 

Abonnemang helår 10 nummer 

470 kronor (ordinarie pris) inkl. moms. 

Lösnummer 60 kr inkl. moms och porto. 

Annonser 

Simon Knudsen, 08-587 86 538 

simon.knudsen@newsfactory.se 

Magnus Johansson, 08-505 73 813 

magnus.johansson@newsfactory.se 

Tryck Sörmlands Grafi ska AB Katrineholm 2013 

Miljömärkt trycksak (Svanen), Medlem av Sveriges Tidskrifter 

TS-kontrollerad upplaga 2011: 20 200 

ISSN 0348-5552 

Box 16132, 103 23 Stockholm 

Telefon 08-613 57 00, Fax 08-613 57 01 

www.fastighetsagarna.se info@fastighetsagarna.se 

Fastighetsägarna är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande 

fastighetsmarknad. Våra fyra regionala fastighetsägareföreningar har tillsammans drygt 

17 000 medlemmar, som är ägare av lokal- och bostadshyreshus, industrifastigheter 

samt bostadsrättsföreningar. Organisationen tillhör grundarna av och 

är medlem i European Property Federation, EPF, med säte i Bryssel. 

Mer information om Fastighetsägarna fi nns på www.fastighetsagarna.se. 


Vi förstår inte 

bara boende, 

vi vet vad 

du behöver 

också 

Längtar du också ibland efter en förvaltningspartner som tänker lite 

mer som du och som verkligen förstår bostäder. Som förstår vad som 

krävs för att skapa attraktiva boendemiljöer. Som redan idag förvaltar 

160000 lägenheter. Som balanserar de boendes krav med dina behov 

som ägare eller fastighetsutvecklare. Och som finns på 180 orter över 

hela landet och kan leverera vad du behöver på ett sätt som verkligen 

adderar värde till din affär. Vill du prata vidare om dina behov, är du 

välkommen till riksbyggen.se. 

Vi utvecklar, förbättrar och förvaltar rummen som du bor och arbetar i.

Viessmann Värmeteknik AB · Gunnebogatan 34 · 163 53 Spånga · Tel.: +46 (0)8 - 474 88 00 

Posttidning B 

Adressändring 

• för medlem meddelas till resp. fastighetsägareförening; 

• för direktprenumerant: lämna skriftligt meddelande 

till Fastighetsägarna, Fastighetstidningen 

Prenumeration, Box 16132, 103 23 Stockholm. 

Glöm ej att ange abonnemangsnumret. 

Fastighetsvärmepumpar från Viessmann – 

Effektiva, pålitliga och extremt tysta ! 

Värmepumpar 

Solvärmesystem Pellets-, vedoch 

flispannor 

Gaspannorkondenserande 

Solcellssystem 

Viessmanns fastighetsvärmepumpar är 

uppbyggda med den senaste tekniken 

vilken ger mycket höga verkningsgrader och 

en väldigt låg ljudeffektsnivå,

Nr 4, 2013 - Fastighetstidningen

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?