Hyror i Sverige år 1975 till 2009 - Boverket

ÅTERRAPPORTERING 

M2009/4802/A (dElvIs) 

Hyror i sverige år 1975 till 2009

Hyror i Sverige år 1975 till 2009 

Boverket december 2010

Titel: Hyror i Sverige år 1975 till 2009 

Utgivare: Boverket december 2010 

Upplaga: 1 

Antal ex: 85 

Tryck: Boverket internt 

ISBN tryck: 978-91-86559-69-4 

ISBN pdf: 978-91-86559-70-0 

Sökord: Bostäder, hyresrätter, hyror, historik, betalningsförmåga, 

produktionskostnader, statistik 

Dnr: 212-4463/2010 

Publikationen kan beställas från: 

Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona 

Telefon: 0455-35 30 50 eller 35 30 56 

Fax: 0455-819 27 

E-post: publikationsservice@boverket.se 

Webbplats: www.boverket.se 

Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats. 

Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. 

Boverket 2010

Förord 

Enligt Boverkets instruktion 3 § 5 ska Boverket följa och analysera ut 

veckling på bostadsmarknaden. Boverket ska dessutom enligt reglerings 

brevets återrapporteringskrav ta fram en rapport med en fördjupad analys 

av situationen för särskild grupp eller utifrån relevant frågeställning inom 

ramen området Bostadsmarknad. 

Hyresrätten är Sveriges vanligaste upplåtelseform. Ungefär 44 procent 

av Sveriges bostäder är upplåtna med hyresrätt och nästan var tredje per 

son i Sverige bor i en hyresrätt. Då utgiften för boende för de allra flesta 

hushåll är den största enskilda utgiften är hyror och hyresnivåer givetvis 

av central betydelse för många hushålls ekonomi. 

Denna rapport redovisar hur utvecklingen har sett ut de senaste 35 

åren vad gäller hyror, hyror i nyproducerade bostäder och även något kort 

om produktionskostnader och hushållens inkomster. 

Rapporten är sammanställd av Roger Gustafsson, analysenheten, 

Anna Andersson, planenheten och Jan Henriksson, analysenheten. 

Karlskrona december 2010 

Janna Valik 

generaldirektör 

3

4 Hyror i Sverige - 1975-2009

Innehåll 

Sammanfattning ............................................................................. 7 

1 Inledning...................................................................................... 9 

1.1 Bakgrund........................................................................................ 9 

1.2 Syfte ............................................................................................. 10 

1.3 Avgränsningar .............................................................................. 10 

1.4 Datamaterial................................................................................. 11 

1.5 Läsanvisning ................................................................................ 11 

2 Hyror i beståndet ....................................................................... 13 

2.1 Hyressättningssystemet ............................................................... 13 

2.2 Hyror sedan 1975......................................................................... 15 

2.3 Hyror 2009.................................................................................... 17 

3 Produktionskostnader................................................................ 19 

3.1 Vad är produktionskostnader och hur mäts de? .......................... 19 

3.2 Utvecklingen 1975-2008 .............................................................. 20 

3.3 Produktionskostnader 2008 ......................................................... 22 

4 Hyror och produktionskostnader................................................ 23 

4.1 Samband mellan produktionskostnader och hyror....................... 23 

4.2 Utvecklingen 1975-2009 .............................................................. 24 

4.2.1 Två rum och kök ............................................................................. 25 

4.2.2 Tre rum och kök.............................................................................. 27 

4.3 Är det dyrt att bo i nyproducerade hyresrätter? ........................... 27 

5 Utvecklingen av hyrorna på regional nivå, 1990-2009 .............. 29 

5.1 Regionalt läge 2009 ..................................................................... 29 

5.2 Utveckling 1990-2009 .................................................................. 30 

5.2.1 Storstockholm ................................................................................. 30 

5.2.2 Storgöteborg................................................................................... 31 

5.2.3 Övriga kommuner med mer än 75 000 invånare ............................ 33 

5.2.4 Övriga kommuner med mindre än 75 000 invånare....................... 34 

5.3 Konklusion.................................................................................... 35 

6 Hyror, inkomster och hushållens betalningsförmåga................. 37 

6.1 Hushållens inkomster................................................................... 37 

6.2 Hyror och hushållens betalningsförmåga..................................... 38 

6.3 Framtiden ..................................................................................... 39 

Källförteckning och datakällor....................................................... 41 

Källförteckning.................................................................................... 41 

Datakällor ........................................................................................... 41 

Tabellbilaga .................................................................................. 43 

5


Sammanfattning 

Rapporten syftar till att studera utvecklingen av hyrorna i Sverige under 

perioden 1975-2009. Vi tittar både på hyresutvecklingen i beståndet samt 

hyrorna i nyproduktionen. Dessutom tittar vi kortfattat även på de histo 

riska sambanden mellan utvecklingen av hyror och av produktionskost 

naderna 

Hyror i beståndet 

Under 1970-talen och 1980-talen steg hyrorna ganska mycket. Till stor 

del berodde detta på att det allmänna prisläget, inflationen, ökade kraftigt. 

I samband med skattereformen 1990/1991 steg hyrorna exceptionellt 

mycket. 1991 var den genomsnittliga hyran närmare 45 procent högre än 

två år tidigare. 

Sedan början på 1990-talet har det penningpolitiska målet bidragit till 

att inflationen varit måttlig vilket i sin tur gjort att de nominella hyrorna 

inte ökat i samma utsträckning som tidigare. 

Sett till hela perioden 1975-2009 har hyrorna i genomsnitt ökat med 

närmare 7 procent per år men sedan 1995 har ökningen varit måttligare, 

2,2 procent per år. Då vi räknar bort inflationen och i stället tittar på den 

reala utvecklingen har ökningen varit 1,7 procent per år under 1975-2009. 

Sedan 1995 har ökningen endast varit knappt 1 procent per år. 

Den enskilda hyran är givetvis beroende av en mängd faktorer men år 

2009 var den genomsnittliga hyran i Sverige ungefär 900 kronor per kva 

dratmeter. Detta motsvarar knappt 5 000 tusen kronor i månaden för en 

genomsnittlig lägenhet. 

Produktionskostnader 

I en studie av hyror och i synnerhet av hyror i nyproduktionen är det en 

omöjlighet att helt bortse från produktionskostnaderna. 

Produktionskostnaderna för byggande av bostäder har stigit kraftigt de 

senaste åren. År 2008 var produktionskostnaderna för att bygga hyresrät 

ter nästan 25 procent högre än två år tidigare. 

Produktionskostnaden för att bygga en hyresrätt var 2008 närmare 

25 500 kronor per kvadratmeter. Av denna produktionskostnad stod 

markpriser för cirka 13 procent medan själva byggnadskostnaden var 87 

procent. 

Hyror och produktionskostnader 

Att det finns en kausalitet mellan produktionskostnader och hyror är täm 

ligen självklart, åtminstone på lång sikt. Exakt hur sambanden ser ut är 

svårare att säga. Den stora frågan som vi inte löser i denna rapport torde 

dock vara huruvida priserna (hyran) styr produktionskostnaderna eller om 

orsaksförhållandet är den omvända. 

Vad vi dock kan konstatera är att hyror och produktionskostnader följt 

varandra relativt väl över tiden men att vi under den senaste tioårsperio 

den kunnat konstatera att produktionskostnaderna ökat i en betydligt hög- 

re takt än hyrorna. 

7

8 Hyror i Sverige - 1975-2009 

Då vi mer explicit studerar sambanden mellan hyror i beståndet och hyror 

i nyproduktionen ser vi att dessa samvarierat under nästan hela perioden, 

men under de senaste tre åren har dock nyproduktionhyrorna ökat relativt 

kraftigt. Nyproduktionshyrorna har under 1975-2009 i genomsnitt varit 

140 procent av hyrorna i det totala beståndet. Den senaste treårsperioden 

har detta ökat till i genomsnitt närmare 160 procent, med en topp 2009 på 

nästan 170 procent. 

Skälet till detta är troligen att sedan den 1 juli 2006 är nyproduktionen 

undantagen från bruksvärdessystemet. Den kraftiga ökningen i nyproduk 

tionshyrorna sammanfaller även med de senaste åren kraftiga uppgångar 

av produktionskostnaderna. 

Utvecklingen på regional nivå 

Hyresnivåerna är givetvis högre i storstadsregioner och i områden med 

hög efterfrågan. Det gäller för såväl hyrorna i beståndet som för nypro 

duktionshyrorna. Detta är helt naturligt och en konsistent del av hyressättningssystemet 

där hushållens preferenser ska synas. 

I Storstockholm ligger hyrorna i storleksordningen 10 procent över 

riksgenomsnittet medan motsvarande siffra för Storgöteborg är 5 procent. 

I kommuner med färre än 75 000 invånare ligger hyrorna följaktligen un 

gefär 10 procent under riket som helhet. 

En intressant iakttagelse är att utvecklingen av nyproduktionshyrorna 

jämfört med hyrorna i beståndet skiljer sig åt i huvudstadsregionen jäm 

fört med övriga riket. I Storstockholm har kvoten mellan nyproduktions 

hyrorna och hyrorna i beståndet inte ökat de senaste åren. 

Hyror, inkomster och hushållens betalningsförmåga 

Även om hyror och hyresnivåer är intressanta i sig måste man alltid rela 

tera dessa till hushållens inkomster. Så länge hushållen har tillräckligt 

höga inkomster spelar den nominella hyresnivån mindre roll. De senaste 

åren har hushållen fått en kraftigt ökad inkomst. Andelen av de disponib 

la inkomsterna som ett genomsnittligt hyresrättshushåll betalar i hyra har 

minskat från 29,1 procent år 2004 till 27,6 procent år 2008. 

Det är även intressant att notera att utvecklingen av hyrorna i nypro 

duktionen, trots den kraftiga uppgången de senaste åren, väl följer utvecklingen 

av hushållens disponibla inkomster. 

Avslutningsvis vill vi notera att alla hushållstyper fått det bättre de se- 

naste åren. Bättre då i bemärkelsen att man betalar mindre andel av den 

disponibla inkomsten i hyra och har mer över till övrig konsumtion då 

boendet är betalt. Olika hushållstyper har dock mycket skilda ekonomiska 

förutsättningar och det blir centralt att följa utvecklingen då det nya hy- 

ressättningssystemet sjösätts 1 januari 2011.

1 Inledning 

1.1 Bakgrund 

Enligt Boverkets regleringsbrev ska ”Boverket tillhandahålla ett kvalifi 

cerat kunskapsunderlag som fungerar som stöd för regeringen, dess myndigheter 

och aktörerna inom området bostadsmarknad”. Ett av Boverkets 

återrapporteringskrav inom området Bostadsmarknad är att ”ta fram en 

rapport med en fördjupad analys av situationen för en särskild grupp eller 

utifrån en relevant frågeställning inom ramen för området Bostadsmark- 

nad.” 

I innevarande rapport ska vi titta närmare på hyresrätten, eller mer 

precist på hyrorna. Det finns ett antal skäl till att studera hyresrätten och 

hyrorna lite extra. 

Hyresrätten är den vanligaste upplåtelseformen i Sverige. Av Sveriges 

drygt 4,5 miljoner bostäder är 44 procent upplåtna med hyresrätt. Med 

andra ord finns det närmare 2 miljoner hyresrätter i Sverige. Ungefär 

85 procent av alla hyresrätter är lägenheter i flerfamiljshus. Det inne 

bär att det finns i runda tal 1,7 miljoner lägenheter i flerfamiljshus 

som är upplåtna med hyresrätt. Det betyder att det är den vanligast förekommande 

lägenhetstypen, något fler än äganderätt i småhus. Om vi 

tittar på antalet personer som bor i hyresrätt är det ungefär 30 procent 

av alla människor i Sverige som bor i en hyresrätt. Således är hyresnivåer 

och hyrornas utveckling något som mycket direkt påverkar 

en 

mycket stor del av Sveriges befolkning. 

Det finns givetvis många skäl till att ett hushåll väljer att bo i hyres 

rätt. Det kan handla om att man uppskattar den service som är förknippad 

med hyresrätten eller att man slipper att binda ett stort kapital 

i sitt boende. Men till skillnad från boende i bostadsrätt och äganderätt 

är det troligtvis ett relativt stort antal hushåll som bor i hyresrätt för 

att 

man inte har något annat val. Det kan bero på ekonomiska faktorer 

som till exempel att de inte har möjlighet att få några lån. Det är säkerligen 

ovanligare med den omvända situationen, dvs. att man bor i 

9


en äganderätt eller en bostadsrätt för att man är tvungen. 1 Det är också 

ett faktum, givetvis sammanhängande med ovanstående, att en större 

andel hushåll boende i hyresrätt har snävare ekonomiska ramar än bo- 

ende i andra upplåtelseformer. I en rapport från 2007 visade Boverket 

att år 2005 fanns det ungefär 430 000 hushåll med låga disponibla in- 

komster. Knappt 300 000, eller 70 procent, av 

dessa hushåll bodde i 

hyresrätt. 

Det är stora förändringar på gång inom hyresrättens område. Den 1 ja- 

nuari 2011 införs en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag 

och samtidigt förändras hyreslagstiftningen. För att kunna 

studera konsekvenser av det nya regelverket är det 

viktigt att ha grepp 

om utvecklingen innan de reglerna införs. 

1.2 Syfte 

Boverket ska följa och analysera utveckling på bostadsmarknaden. Detta 

för att tillhandahålla ett kvalificerat kunskapsunderlag som fungerar som 

stöd för regeringen, 

dess myndigheter och aktörerna inom området bostadsmarknad. 

Syftet med innevarande 

rapport kan delas upp i ett antal delar. I rap- 

porten ska vi: 

studera hur hyrorna i beståndet samt hyrorna 

i nyproducerade hyres- 

rätter utvecklats under 1975-2009 

kortfattat belysa utvecklingen 

av produktionskostnaderna under perio- 

den 1975-2008 

undersöka hur relationen mellan hyror 

i nyproduktionen och hyror i 

beståndet utvecklats under perioden 

kortfattat sätta utvecklingen av hushållens 

disponibla inkomster i rela- 

tion till utvecklingen av hyrorna 

Det är i synnerhet av intresse att studera utvecklingen av hyrorna i nyproduktionen 

under perioden 2007-2009. Från 1 juli 2006 kan hyror i nypro- 

duktionen, under en tioårsperiod, undantas från bruksvärdessystemet. Vi 

ska försöka utröna huruvida detta haft några effekter 

på hyrorna i nyproducerade 

hyresrätter. 

1.3 Avgränsningar 

Vi har valt att studera en relativt lång tidsperiod i rapporten. Företrädesvis 

tittar vi på perioden 1975-2009. Huvudskälet till detta är att det är 

nödvändigt för att kunna identifiera mer långsiktiga förändringar. Detta 

framförallt då vi ser på hyror i nyproduktionen där de kortsiktiga variationerna 

kan vara ganska stora. 1975 känns som en rimlig startpunkt då 

det nuvarande hyressättningssystemet introducerades i slutet av 1960talet 

men inte var i ”full drift” förrän i mitten av 1970-talet. 

I kapitel 4 och 5 tittar vi framförallt på två- och trerumslägenheter. 

Jämförelse med hela beståndet är inte lämpligt då produktionen av lägen- 

f- 

1 Det kan givetvis tänkas att man bor i en äganderätt/bostadsrätt i någon del av landet och 

man omöjligen kan sälja på grund av marknadssituationen, dvs. att det inte finns någon e 

terfrågan.

1 Inledning 11 

heter kan variera över åren. Anledningen till att vi väljer just två- och trerumslägenheter 

är att de är de vanligaste lägenhetsstorlekarna både i be- 

ståndet och i nyproduktionen. Enligt SCB:s statistik var år 2009 ungefär 

70 procent av hyresbeståndet två- eller trerummare. Detta gäller även för 

nyproduktionen, även 

om variationerna enskilda år som sagt kan vara relativt 

stora. 

1.4 Datamaterial 

Datamaterialet i innevarande rapport är uteslutande hämtat från Statistis- 

ka Centralbyrån (SCB). Det är framförallt statistik från undersökningarna 

”hyror i bostadslägenheter” (HiB) statistiska meddelanden serie BO 39 

och ”avgifter/hyror för nybyggda lägenheter” serie BO 30 som använts. 

Dessutom har vi använt produktionskostnadsstatistiken som presenteras i 

statistiska meddelanden serie BO 26. För det mer historiska datamateria- 

let har vi använt SCB:s årliga publikation, ”Bostads- och byggnadsstatistisk 

årsbok” där delar av statistikmaterialet ur ovanstående publikationer 

finns presenterat. Vi har även, om än i mindre uträckning, använt 

material 

från SCB:s urvalsundersökning Hushållen Ekonomi (HEK). Se datakällor 

på sidan 41 för de exakta referenshänvisningarna. 

1.5 Läsanvisning 

Rapporten är upplagd enligt följande. I kapitel 2 inleder vi med att be 

skriva hyressättningssystemet samt utvecklingen av hyrorna i beståndet 

under perioden 1975-2009 för att i kapitel 3 övergå till att kortfattat titta 

på produktionskostnadernas utveckling. I kapitel 4 studerar vi sambanden 

mellan produktionskostnader, hyror i beståndet samt hyror i nyproduce- 

rade hyresrätter. I kapitel 5 tittar vi på utvecklingen av hyror i beståndet 

och i nyproduktionen på regional nivå. Avslutningsvis tittar vi i kapitel 6 

kort på hushållens inkomster och reflekterar något om den framtida utvecklingen.


2 Hyror i beståndet 

I detta kapitel ska vi inleda med en kort beskrivning av det svenska hy 

ressättningssystemet för att sedan se hur hyrorna utvecklats under perio 

den 1975-2009. Vi avslutar med att något mer ingående titta på hyresni 

våerna år 2009. 

2.1 Hyressättningssystemet 

Det svenska hyressättningssystemet är en relativt invecklad procedur och 

det finns mängder av litteratur skrivet på området. Vi kommer här endast 

kortfattat beskriva hur systemet är uppbyggt. 

Grunden till dagens hyressättningssystem infördes 1969 och har sedan 

genomgått en rad, företrädesvis mindre, förändringar. Detta system för 

hyressättning infördes som en efterträdare till den hyresreglering som in 

troducerades under andra världskriget, närmare bestämt 1942. 

Hyror för bostadslägenheter bestäms genom en samverkan av flera 

olika regelverk men hyressättningssystemet kan sägas stå på tre grundpe 

lare: bruksvärdessystemet, allmännyttans hyresledande roll och det kollektiva 

hyresförhandlingssystemet. 

arkabores- 

2 

Bruksvärdessystemets syfte är att, i någon mån, efterlikna ett m 

nadssystem men samtidigt utgöra en spärr mot oskäliga hyror och att 

skapa ett starkt besittningsskydd för hyresgästerna. Enligt 55 § första 

stycket hyreslagen ska hyran inte anses skälig om den är påtagligt högre 

än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. 

Hyran enligt bruksvärdet ska spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en 

marknad präglad av långsiktig jämvikt och hyran ska inte kunna pressas 

upp till följd av en bristsituation. 

Den andra grundpelaren i hyressättningssystemet är alltså allmännyttans 

hyresledande roll. Detta innebär att det är främst de kommunal 

stadsföretagens hyror som ska tillmätas avgörande betydelse vid hy 

2 

Man skulle även kunna säga att hyresförhandlingssystemet står på två grundpelare, 

bruksvärdessystemet och hyresförhandlingssystemet, och i så fall se allmännyttans hyres 

ledande roll som en del av bruksvärdessytemet. Detta är dock en fråga av mer filosofisk 

karaktär. 

13


prövningen. De kommunala bostadsföretagens hyror bestäms med utgångspunkt 

i en självkostnadsprincip, dvs. i princip ska hyrorna täcka fö- 

retagens kostnader plus en skälig avkastning på insatt kapital. 

Det tredje 

grundpelaren, det kollektiva hyresförhandlingssystemet, regleras 

i hyresförhandlingslagen och grundar sig på kollektiva lokala för- 

handlingar mellan en hyresvärd och en hyresgästorganisation (oftast hy- 

resgästföreningen). Dock har inte en enskilds hyresgästs medlemskap i 

hyresgästorganisationen någon praktisk betydelse vid tillämpningen av 

det kollektiva förhandlingssystemet. 

I bland brukar man uttrycka det som 

”om bruksvärdessystemet sålunda 

syftar till att lika lägenheter ska ha lika hyra kan det kollektiva hyres 

förhandlingssystemet sägas syfta till att olika lägenheter ska ha olika 

hyra”. 

Som nämndes inledningsvis har de flesta förändringar av hyressättningssystemet 

varit av mindre karaktär. En stor förändring har 

dock skett 

de senaste åren. Sedan den förste juli 2006 ska hyran för nybyggda hyres- 

fastigheter under en tioårsperiod kunna undantas från bruksvärdespröv 

ningen och anses skälig om den bestämts i en kollektiv förhandlingsöver 

enskommelse. 

Om förändringarna av systemet 

hittills varit av mindre karaktär komme 

r det nu att ske en genomgripande förändring av systemet, vilken gäller 

från den 1 januari 2011. Förändringarna kan sammanfattas i fyra punkter 

där de två första ska förtydliga definitionen av kommunala bostadsak- 

tiebolag och ställa nya krav på hur verksamheten bedrivs två 

ift ska vara att i 

tande 

örhandlade hyror ska vara normerande 

3 medan de 

sista är direkta förändringar i hyreslagen: 

Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppg 

allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen 

i kommunen och erbjuda hyresgästerna infly 

Bolagen ska drivas enligt affärsmässiga principer. 

Kollektivt f 

Ny skyddsregel mot kraftiga hyreshöjningar 

De största förändringarna torde således vara att självkostnadsprincipen 

överges 

för att i stället ersättas av att de kommunala bostadsföretagen ska 

drivas på affärsmässiga grunder. Dessutom kommer de kommunala bostadsföretagens 

hyresnormerande roll att ersättas med en normerande roll 

för kollektivt förhandlade hyror. Med andra ord kommer även de privata 

företagen att medverka vid hyresförhandlingarna. 

get 

allmänna hyres 

4 

Hur dessa förändringar kommer att påverka hyresnivåer är i dagslä 

svårt att uttala sig om men Boverkets bedömning är att den 

nivån antagligen kommer att höjas. 5 

3 

En ny lag om kommunala bostadsaktiebolag ska ersätta den tidigare lagen om allmän 

nyttiga bostadsföretag, Allbo-lagen från 2002. 

4 

Prop. 2009/10:185, Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hy- 

ressättningsregler. 

5 

Se Boverkets yttrande över ”EU, allmännyttan och hyrorna”, dnr 2011-2262/2008.

2 Hyror i beståndet 15 

2.2 Hyror sedan 1975 

Som synes från figur 2.1 låg den genomsnittliga årliga kvadratmeterhyran 

på ungefär 100 kronor 1975. Denna har ökat till närmare 900 kronor år 

2009. Samtidigt har den genomsnittliga månadshyran ökat från 513 kronor 

år 1975 till 4 968 kronor år 2009. Detta innebär en genomsnittlig årlig 

ökning på 6,7 respektive 7,0 procent. Att månadshyran ökat mer än kvadratmeterhyran 

innebär att den genomsnittliga boendeytan ökat, om än 

6 

marginellt. 

Figur 2.1 Hyror 1975-2009 

Kronor per månad 

5 000 

4 000 

3 000 

2 000 

1 000 

0 

Källa: SCB 

1975 

1977 

1979 

1981 

1983 

1985 

1987 

1989 

1991 

1993 

1995 

1997 

1999 

2001 

2003 

2005 

2007 


Hyra per lägenhet och månad (vänster skala) Hyra per kvadratmeter och år (höger skala) 

Kronor per 

kvadratmeter 

1 000 

Vilket illustreras i ovanstående figur har ökningstakten varit långt i från 

jämn över åren. För att tydligare belysa detta tittar vi även på hyresför- 

ändringar de enskilda åren. Som synes i figur 2.2 på nästa sida har hyres- 

höjningarna varit relativt måttliga sedan mitten av 1990-talet. Efter år 

1995 har hyreshöjningarna endast varit över 4 procent under ett enskilt år, 

1996. Den genomsnittliga höjningen har under perioden 1995-2009 varit 

2,2 procent per år. Under 1970-talet, 1980-talet och början på 1990-talen 

var höjningarna betydligt högre med toppar i samband med skatterefor- 

7,8 

men 1990/1991. 

Det viktigaste skälet till de lägre höjningarna sedan mitten av 1990talet 

är givetvis omläggningen av den ekonomiska politiken som gjorde 

inflationsmålet till norm för penningpolitiken. Detta innebar att den all- 

ä- 

6 Då vi inte uttryckligen nämner något annat mäter vi hyran som: årshyra i kr per kvm l 

genhetsyta. 

7 Under 1990 och 1991 ökade hyrorna med ungefär 14 respektive 25 procent. 

8 Skattreformen innebar bland annat att hushållen själva fick bära en större andel av bostadens 

totala kostnader. I samband med detta byggdes även bostadsbidragssystemet ut. 

Mellan år 1992 och 1995 ökade antalet bidragshushåll från 360 000 till 576 000. Till viss 

del kompenserades således hushållen för de kraftigt ökade utgifterna. Se t.ex. Boverket 

(2000) Bostadsbidragen under 90-talet – Ett samarbetsprojekt mellan Boverket och försäkringskassorna 

i Blekinge-, Kalmar- och Kronobergs län. 

800 

600 

400 

200 

0


männa prisnivån kom att stiga betydligt mindre än tidigare vilket även 

fått genomslag på de nominella hyrorna. 

Figur 2.2 Hyresförändring jämfört med föregående år 1975-2009 

Procent 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 


1977 

Källa: SCB 

1979 

1981 

1983 

1985 

1987 

1989 

1991 

Även om det på kort sikt är lätt att fokusera på nominella förändringar är 

det över tiden de reala förändringarna som är det intressanta. Höga reala 

hyreshöjningar över tiden innebär, allt annat lika, att hushållen måste läg 

9 

ga en större del av sina inkomster på hyrorna. De reala förändringarna 

av hyresnivån uppvisar således betydligt lägre ökningar även före lågin- 

flationspolitiken. I samband med skattereformen steg dock hyrorna kraftigt 

även med reala mått mätt. Under de två åren 1991 och 1992 steg hyrorna 

sammanlagt med över 20 procent realt sett. 

Figur 2.3 Real hyresförändring jämfört med föregående år, 1975-2009 

Procent 

16 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

-2 


1977 

1979 

1981 

1983 

1985 

1987 

1989 

1991 

9 För att ge en jämförelse har hushållens reala disponibla inkomster växt med i genomsnitt 

1993 

1993 

1995 

1995 

ungefär 1,5 procent per år under perioden 1975-2008. 

1997 

1997 

1999 

1999 

2001 

2001 

2003 

2003 

2005 

2005 

2007 

2007 


2009

2 Hyror i beståndet 17 

Källa: SCB 

Totalt under perioden 1975-2008 var de genomsnittliga reala hyreshöj 

ningen knappt 2 procent per år. För perioden 1995-2009 sjönk höjningen 

till i genomsnitt 0,8 procent per år. År 2009 ökade de reala hyrorna med 

i 

genomsnitt 3,9 procent vilket var den största ökningen sedan 1992. För 

att tydliggöra den reala utvecklingen visas hyrorna för ett antal år omräknat 

till 2009 års priser (se tabell 2.1). 

Tabell 2.1 Hyror i 2009 års priser 

1975 1980 1990 2000 2009 

Årshyra per kvadratmeter 489 524 603 832 898 

Månadshyra per lägenhet 2 532 2 742 3 286 4 567 4 968 

Källa: SCB samt egna beräkningar 

2.3 Hyror 2009 

Låt oss avsluta detta kapitel med att kortfattat belysa hur läget såg ut 

2009. I föregående avsnitt berörde vi som hastigast den genomsnittliga 

hyran i riket totalt sett. Låt oss inleda med att titta på hyror i beståndet 

och i nyproduktionen uppdelat på lägenhetsstorlekar. 

Den genomsnittliga årshyran per kvadratmeter låg 2009 på 898 kro- 

nor. Vilket illustreras i tabell 2.2 låg hyran per kvadratmeter under ge- 

nomsnittet för lägenheter med ett rum och kök samt två rum och kök. 

Hyrorna i nyproducerade allmännyttiga hyresrätter låg under 2009 på 

ungefär 1 425 kronor per kvadratmeter medan motsvarande siffra för privatägda 

hyresrätter var drygt 1 550 kronor. 

Tabell 2.2 Genomsnittliga årshyror per kvadratmeter, 2009 

Bestånd Nyprod. (allmänn.) Nyprod. (privat) 

1 rum och kök 978 1 615 1 808 

2 rum och kök 907 1 474 1 653 

3 rum och kök 857 1 422 1 540 

4 rum och kök 836 1 355 1 429 

5 rum och kök 821 1 411 1 225 

Totalt 

Källa: SCB 

898 1 426 1 558 

Genomgående kan sägas att ju större lägenhet, ju lägre hyra per kvadrat 

meter. Den enkla förklaringen till detta har med just produktionskostna 

der att göra. De enskilt dyraste rummen att producera är badrum/toaletter 

och kök. Då dessa finns i alla lägenheter gör det att produktionskostnaden, 

och även hyran, per kvadratmeter blir högre ju mindre lägenheten är. 

Hyra per kvadratmeter 

kan vara ett lite abstrakt begrepp som är svårt 

att relatera till. Låt oss därför kort titta på genomsnittshyror per lägenhet. 

Som tidigare nämnts kostade en genomsnittlig hyresrätt i Sverige år 2009 

närmare 5 000 kronor i månaden. 

Som synes från tabell 2.3 på nästa 

sida kan man kort säga att hyran 

ung efär ökar med en tusenlapp för varje ytterligare rum som lägenheten 

består av.


Tabell 2.3 Genomsnittliga månadshyror per lägenhet, 2009 

Bestånd Nyprod. (allmänn.) Nyprod. 

(privat) 

1 rum och kök 3 372 5 704 6 428 

2 rum och kök 4 537 6 959 8 459 

3 rum och kök 5 540 8 935 10 

066 

4 rum och kök 6 803 10 445 11 

437 

5 rum och kök 8 574 13 

213 11 826 

Totalt 

Källa: SCB 

4 968 8 425 9 473 

Vi övergår nu till att i nästa kapitel kortfattat se på utvecklingen av pro- 

duktionskostnaderna 

under 1975-2008.

3 Produktionskostnader 

I en studie som belyser hyresnivåer, och i synnerhet hyresnivåer i ny 

byggda bostäder, är det omöjligt att inte beröra ämnet produktionskostna 

der. Detta även om kopplingen mellan produktionskostnader 

och hyror 

inte är helt klar (se vidare kapitel 4). Syftet med denna rapport är dock 

inte att analysera utvecklingen av och orsaker till hur produktionskostna- 

10 

derna förändrats varför vi endast kortfattat berör ämnet. 

3.1 Vad är produktionskostnader och hur 

mäts de? 

Det uppstår ofta en viss begreppsförvirring då man diskuterar produk- 

tionskostnader för att bygga bostäder. Begrepp som byggkostnad, 

bygg- 

nadskostnad, entreprenadkostnad, byggherrekostnad och produktionskostnad 

används ofta utan att preciseringar om deras inbördes relationer 

görs. Låt oss kort försöka reda ut begreppen. 

upp i entrepreByggi 

in 

köpare be- 

0a). Bekost- 

11 

Den totala produktionskostnaden kan till exempel delas 

nadkostnad och byggherrekostnad, dvs.; Entreprenadkostnad + 

herrekostnad samt moms och avgifter = Total produktionskostnad. 12 

I SCB:s officiella statistik, som ofta refereras till och som vi använder 

nevarande rapport, definieras produktionskostnaden som: ”Kostnaden 

utgörs av den av byggherren redovisade kostnaden inklusive mervärdesskatt 

när projektet påbörjas. Kostnaden är lika med det pris en 

talar för ett försäljningshus (småhus) eller det pris en bostadsrättsförening 

respektive ett fastighetsföretag betalar för sitt projekt” (SCB 201 

greppet produktionskostnader omfattar enligt denna definition mark 

10 

SCB publicerar produktionskostnadsstatistiken för 2009 den 15 december varför vi inte 

haft möjlighet att inkludera denna i innevarande rapport. 

11 

Se SOU 2002:115 sid. 195-197 för en mer ingående beskrivning av hur de olika be- 

greppen relaterar till varandra. 

12 

Entreprenadkostnaden är det pris som byggherren betalar för enbart entreprenadarbete 

na i ett projekt. Dessa 

kostnader kan följsas i SCB:s entreprenadprisindex. 

19


naden och byggnadskostnaden, dvs.; Markkostnad + Byggnadskostnad 

= 

13 

Total produktionskostnad. 

Låt oss avslutningsvis kort nämna något om kostnadsbegreppet. I 

princip alltid, då vi diskuterar kostnader för att producera bostäder, är det 

inte de faktiska kostnaderna vi mäter. I stället är det priset som kunden 

betalar som mäts och i detta ingår inte bara kostnader utan även vinster i 

en rad mellanled. 

yresas 

av 

14 Dessa distinktioner är viktiga att ha i minnet då man 

exempelvis diskuterar frågor som huruvida produktionskostnaderna är 

höga. I denna rapport är det hyror vi företrädesvis studerar och då spelar 

ovanstående problematik mindre roll. För slutkunden, i detta fall h 

gästen, spelar det ingen roll om det pris som betalas, hyran, påverk 

faktiska kostnader eller vinster i mellanleden. 

3.2 Utvecklingen 1975-2008 

I denna rapport är det företrädesvis den totala produktionskostnaden vi är 

intresserade av. SCB presenterar de totala produktionskostnaderna på två 

sätt: 

Byggnadsprisindex 

Pris per kvadratmeter 

Byggnadsprisindex (BPI) tar hänsyn till om husen som byggs skiljer sig 

åt beträffande kvalitet och utformning mellan åren. BPI tar även hänsyn 

till om det skett förskjutningar i byggproduktionen t.ex. mellan olika re 

gioner. 

vaserklanitt 

a- 

15 Pris per kvadratmeter tar inte hänsyn till sådana kvalitativa 

skillnader. I figur 3.1 och 3.2 visas utvecklingen av BPI och pris per k 

dratmeter samt den årliga procentuella förändringen. 16 Som synes från figurerna 

följer serierna varandra rätt väl, åtminstone under en längre tid 

period. 

Oberoende av vilket av de två måtten vi använder kan vi se några g 

nerella tendenser i utvecklingen. Produktionskostnaderna ökade stadigt i 

relativt hög takt fram till 1990. En del av den höga ökningstakten fö 

ras givetvis av det höga inflationsläget. Under perioden 1975-1990 ökade 

produktionskostnaderna (mätt som förändring i BPI) med i genoms 

knappt 12 procent per år. Denna utveckling bröts under första halvan av 

1990-talet då kostnaderna sjönk (BPI) eller ökade måttligt (pris per kvadratmeter). 

Sedan mitten av 1990-talet har produktionskostnaderna återigen ökat 

kraftigt, med undantag av perioden 2002-2006. Denna gång kan vi inte 

härleda ökningen till hög inflation, även i reala termer har ökningarna v 

rit stora. 

13 

I begreppet markkostnad ingår: (i) tomtkostnader inkl. kostnader för gator vägar och 

VA utanför kvartersmark, (ii) anslutningsavgifter för VA samt (iii) byggherrekostnader 

som kan hänföras till dessa poster. I begreppet byggnadskostnad ingår: (i) kostnad för 

byggnadsarbeten, (ii) anslutningsavgifter för el och fjärrvärme, (iii) kostnader för finpla- 

nering och tomtutrustning, (iv) kostnader för grundberedning och grovplanering, (v) kostnader 

för gator, vägar och VA på kvartersmark samt (vi) byggherrekostnader som kan 

hänföras till dessa poster. 

14 

Se t.ex. SOU 2002:115 (sid. 199-202) och Kalbro m.fl. (2009, sid. 40-41). 

15 

Se SCB (2010). 

16 

Priser för ordinära flerbostadshus, både hyresrätt och bostadsrätt.

3 Produktionskostnader 21 

Figur 3.1 Produktionskostnader, ordinära flerbostadshus, 1975-2008 

Index 1968 = 100 

1 800 

1 600 

1 400 

1 200 

1 000 

800 

600 

400 

200 

0 

Källa: SCB 


1977 

1979 

1981 

1983 

1985 

1987 

1989 

1991 

1993 

1995 

1997 

1999 

2001 

2003 

2005 

2007 

Byggnadsprisindex (vänster skala) Produktionskostnad per kvadratmeter (höger skala) 

Kronor per 

kvadratmeter 

36 000 

32 000 

28 000 

24 000 

20 000 

16 000 

12 000 

Avslutningsvis kan noteras att kostnaderna ökat kraftigt under 2007 och 

2008. Mätt som BPI var produktionskostnaderna 18,5 procent högre 2008 

jämfört med 2006, men mätt som produktionskostnad per kvadratmeter 

var uppgången hela 32,1 procent. 17 Detta är den största ökningen av produktionskostnaden 

per kvadratmeter över en tvåårsperiod sedan 1979- 

1981. För att hitta en lika hög ökning i reala termer måste vi gå tillbaka 

till 1977-1978. 

Figur 3.2 Produktionskostnader, årlig procentuell förändring 1975-2008 

Procent 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

-5 

-10 


1977 

Källa: SCB 

1979 

1981 

1983 

1985 

1987 

1989 

1991 

1993 

1995 

1997 

1999 

2001 

Byggnadsprisindex Produktionskostnad per kvadratmeter 

17 

Denna uppgång sammanfaller med borttagandet av de generella produktionsstöden och 

införandet av nya regler för hyressättning i nyproducerade bostäder. Om och exakt hur 

dessa förändringar påverkat produktionskostnaderna ligger utanför ramen för denna rap 

port även om vi i kommande kapitel kommer att diskutera förändringen i hyressättnings- 

systemet något. 

2003 

2005 

8 000 

4 000 

0 

2007


3.3 Produktionskostnader 2008 

Hur mycket kostar det då att bygga bostäder enligt den senast tillgängliga 

statistiken? 

roduk- 

00 

- 

18 I tabell 3.1 visas en kort sammanställning. Som synes från 

tabellen var kostnaderna mycket olika beroende på om bostäderna som 

byggdes var hyresrätter eller bostadsrätter. Den genomsnittliga p 

tionskostnaden för en hyresrätt var år 2008 närmare 25 500 kronor per 

kvadratmeter. Motsvarande kostnad för en bostadsrätt var drygt 33 5 

kronor, dvs. kostnaden för produktion av bostadsrätter var mer än 30 procent 

högre. 

Det är i synnerhet markkostnaderna som varit betydligt högre för bo 

stadsrätterna. Markkostnaderna var för bostadsrätter mer än dubbelt så 

stora som för hyresrätter. Av den totala produktionskostnaden stod markkostnaden 

för 13 procent i hyresrätten men för hela 22,6 procent i bostadsrätten. 

Tabell 3.1 Produktionskostnader i riket 2008, kronor per kvadratmeter 

Markkostnad Byggnadskostnad Produktionskostnad 

Riket 6 062 24 648 30 709 

Hyresrätt 3 307 22 168 25 476 

Bostadsrättföreningar 

Källa: SCB (2010a) 

7 574 26 012 33 586 

Produktionskostnaderna skiljer sig även kraftigt åt beroende på var i lan 

19 

det bostäderna byggs. I tabell 3.2 åskådliggörs detta. År 2008 var kostnaderna 

i Stockholm 17 procent högre än i Göteborg och 30 procent högre 

än i Malmö. I riket utanför storstadsregionerna var produktionskostna 

derna hela 35 procent lägre än i Storstockholm. 

Tabell 3.2 Produktionskostnader regionalt 2008, kronor per kvadratme- 

ter 

Markkostnad Byggnadskostnad Produktionskostnad 

Storstockholm 8 530 27 465 35 995 

Storgöteborg 4 154 23 450 27 604 

Stormalmö 4 881 25 755 30 636 

Riket i övrigt 2 840 20 206 23 046 

Källa: SCB (2010a) 

Även om själva byggnadskostnaden är högre i storstadsregionerna påver 

kas byggkostnaderna i än högre grad av markkostnaderna. Exempelvis 

är 

markpriserna i Storstockholm 200 procent högre än i riket utanför storstadsregionerna. 

I Storstockholm var närmare 25 procent av produktions- 

kostnaden markkostnad. Motsvarande siffror i övriga storstadsregioner 

var ungefär 15 procent och i riket i övrigt drygt 12 procent. 

18 

Det ligger utanför ramen för denna rapport att diskutera huruvida produktionskostnaderna 

är ”för höga” och vad som i så fall ska göras åt detta. För diskussioner i det ämnet 

se t.ex. SOU 2000:44, Boverket (2002), SOU 2002:115, Statskontoret (2009) och Boverket 

(2009) med referenser däri. 

19 

Notera att i tabell 2.2 visas den genomsnittliga produktionskostnaden per region, dvs. 

utan hänsyn till upplåtelseform.

4 Hyror och 

produktionskostnader 

I innevarande kapitel ska vi börja med att i avsnitt 4.1 kortfattat diskutera 

sambandet mellan produktionskostnader och hyror för att i 4.2 titta på 

den empiriska utvecklingen från 1975 och framåt. I avsnitt 4.3 övergår vi 

till att explicit titta på utvecklingen i hyresbostäder med två rum och kök 

respektive tre rum och kök. Här studerar vi inte enbart hyresnivån i beståndet 

utan även hyror i nyproduktionen 20 

4.1 Samband mellan produktionskostnader 

och hyror 

Hur ser sambanden mellan produktionskostnader och hyror ut? Det är en 

fråga som är långt ifrån enkel att svara på. Frågan kan dessutom delas 

upp i två delar: dels huruvida det finns något samband och hur starkt detta 

samband är och dels hur kausaliteten i detta samband i så fall ser ut? Det 

vill säga, styr produktionskostnaderna hyran eller är det betalningsviljan 

hos konsumenterna som styr produktionskostnaden? 

Att det på lång sikt måste finnas ett samband mellan kostnaderna och 

hyran står utom allt rimligt tvivel. Produktionskostnaderna och en rimlig 

avkastning till fastighetsbolaget/fastighetsägaren ska täckas av hyrorna. 

På kort sikt, och framförallt vad gäller hyror i nyproduktionen är detta 

mer osäkert. Man kan exempelvis tänka sig att hyresgästerna i en fastig 

hetsägares bestånd får vara med och ”subventionera” hyrorna i nyproduk 

tionen för att hålla dessa nere. 

Samband mellan nybyggnadskostnader och hyror har exempelvis stu- 

derats i en artikel från SCB. Där finner man endast ett svagt samband 

mellan de undersökta variablerna. 21 I en studie har Bejrum m.fl. (2004) 

20 Anledningen till att vi väljer just dessa två lägenhetstyper är att vi då täcker in ungefär 

70 procent av hyresbeståndet samt ungefär samma andel av nyproduktionen. Vi tittar på 

hyror (och produktionskostnader) per kvadratmeter. Om det produceras många lägenheter 

ett visst år som avviker i storlek från beståndet kan jämförelsen bli missvisande. 

21 SCB (2006) Byggindex 1:06. 

23


undersökt hur det går till när företag tar steget från produktionskostnad 

till att sätta hyran. Författarna visar att steget från produktionskostnad till 

hyra är kalkyltekniskt relativt enkelt och att den inledande hyresnivån i 

första hand är beroende av produktionskostnaden och i andra hand av vil 

ken utvecklingstakt som tillskrivs hyran. Men man visar också att den beräknade 

hyresnivån är ytterst känslig för förändringar i förutsättningarna. 

Med ett systematiskt val av nivåer på olika parametrar kan man visa ”vad 

som helst”. 

Det ligger dock utanför ramen med denna rapport att utreda hur sam 

banden mellan produktionskostnader och hyror ser ut, hur starkt det är 

och hur kausaliteten ser ut. Frågan är dock mycket intressant och värd att 

studeras närmare. Se till exempel diskussionen i Kalbro m.fl. (2009) 

4.2 Utvecklingen 1975-2009 

I figur 4.1 beskrivs utvecklingen av hyresnivåer, konsumentpriser och 

produktionskostnader or- 

22 från 1975 och framåt. Serierna i figuren är n 

maliserade till 100 år 1992. 

Figur 4.1 Hyror, produktionskostnader och konsumentprisindex 

Index 1992 = 100 

250 

200 

150 

100 

50 

0 


1977 

1979 

1981 

1983 

1985 

1987 

1989 

1991 

1993 

Hyror Byggnadsprisindex Produktionskostnader Konusmentprisindex 

Källa: SCB och egna beräkningar 

Anledningen till att vi valt att normalisera just till år 1992 är att det i nå 

gon mening betecknar starten på det penningpolitiska läget i dag. Det 

pennigpolitiska målet om prisstabilitet antogs visserligen inte förrän 1993 

men redan 1992 hade inflationen sjunkit till i storleksordningen 2 procent 

varför det för våra syften går att hävda att låginflationspolitiken i prakti 

ken var införd. Dessutom hade de stora hyreshöjningarna som skedde i 

enom- 

22 Notera att produktionskostnaderna per kvadratmeter är, liksom i figur 2.1, de g 

snittliga för samtliga upplåtelseformer. Senare i detta kapitel ska vi explicit se på produktionskostnaderna 

för hyresrätter. 

1995 

1997 

1999 

2001 

2003 

2005 

2007 


4 Hyror och produktionskostnader 25 

samband med de stora skattereformerna 1990/1991 klingat av (se kapitel 

23 

2). 

Som synes följdes utvecklingen av hyror och produktionskostnader 

varandra mycket väl fram till 1986-87. Därefter ökade produktionskost- 

naderna i högre takt än hyrorna men i samband med skattereformen 1990 

91 steg hyrorna kraftigt. Som nämndes i föregående kapitel ökade de nominella 

hyrorna med närmare 45 procent från 1989 till 1991. Motsvarande 

uppgång i produktionskostnaderna var runt 20 procent. Under första 

halvan av 1990-talet (från 1991 till 1995) föll, i spåren av fastighetskrisen 

och den allmänna ekonomiska nedgången, produktionskostnaderna med 

ungefär 1,5 procent per år mätt som förändring i BPI. Detta medan hyrorna 

ökade med ungefär 6 procent om året. 

- 

t mer än 

24 Under 2000-talet har återigen 

byggkostnaderna ökad betydligt snabbare än hyrorna. Vi kan även kon 

statera att både hyror och produktionskostnader har ökat betydlig 

konsumentpriserna under perioden. 

4.2.1 Två rum och kök 

I figur 4.2 illustreras utvecklingen 

av den genomsnittliga hyran för en hy- 

resrätt på 2 rum och kök mellan 1975 och 2009. Dels visas utvecklingen 

i 

beståndet och dels visas utvecklingen i nyproduktionen (uppdelad 

på allmännyttan 

och privata). 

Figur 4.2 Hyror i nyproduktion respektive beståndet 

Kronor per 

kvadratmeter 

1 750 

1 500 

1 250 

1 000 

750 

500 

250 

0 


1977 

Källa: SCB 

1979 

1981 

1983 

1985 

1987 

1989 

1991 

1993 

Hyra bestånd Hyra nyproduktion (allmännytta) Hyra nyproduktion (privat) 

Som 

synes från figuren har hyran per kvadratmeter och år ökat från 97 

kronor år 1975 till 907 kronor år 2009. Det innebär en genomsnittlig hyreshöjning 

på 6,8 procent per år. Hyrorna i nyproduktionen ökade i ge- 

nomsnitt med 7,5 procent per år under samma period. Det är inte heller 

23 

Ett mer pragmatiskt skäl till detta val av normaliseringspunkt är att vi i kapitel 5 endast 

kommer studera tidsperioden 1990-2009. 

24 

Om vi istället mäter byggkostnaderna som pris per kvadratmeter föll kostnaderna endast 

under 1993 och 1994. Under perioden 1991-1995 steg kvadratmeterpriset med 7,4 

procent. 

1995 

1997 

1999 

2001 

2003 

2005 

2007 



möjligt att se några tendenser angående hyror i nyproducerade allmännyttiga 

lägenheter jämfört med de privata. En del år ligger nyproduktionshy 

rorna högre i allmännyttan och en del år i de privata, men på lite längre 

sikt följer de varandra väl. 

Kvoten mellan hyrorna i nyproduktionen och 

hyrorna i beståndet har 

de senaste åren varit större än någon gång tidigare under den undersökta 

tidsperioden. Under 1975-1977 respektive 1991-1993 låg hyrorna i nyproduktionen 

i storleksordningen 30-40 procent högre än i beståndet. 

Motsvarande siffra för perioden 2007-2009 var närmare 60 procent. (Se 

vidare avsnitt 4.3.) 

I figur 4.3 inkluderar 

vi även produktionskostnaderna. Liksom i figur 

4.1 har vi normaliserat alla serierna till 100 år 1992 för att lättare kunna 

göra jämförelser. 25 

Figur 4.3 Hyror i nyproduktion respektive beståndet samt produktions- 

kostnader, normaliserad 1992 

Index 1992 = 100 

225 

200 

175 

150 

125 

100 

75 

50 

25 

0 


1977 

1979 

1981 

1983 

1985 

1987 


1989 

1991 

1993 

Hyra bestånd Hyra nyproduktion Produktionskostnader (hyresrätt) 

Fram 

till början av 1990-talet följer samtliga serier varandra väl. Detta 

bortsett från den tidigare diskuterade ”eftersläpningen” i hyrorna som 

”togs i fatt” i samband med skattereformen. Från 1992 till 1999 stod pro 

duktionskostnaderna i princip stilla medan hyran i såväl beståndet som 

nyproduktionen ökade med i storleksordningen 25 procent. Från 1999 

och framåt har produktionskostnaderna ökat kraftigt med undantag av ett 

par år. Från 1999 till 2008 ökade produktionskostnaderna med drygt 80 

procent. Under samma tidsperiod ökade hyrorna i beståndet med drygt 

20 

procent och hyrorna i nyproduktionen med drygt 40 procent. 

Värt att notera från figur 4.3 är utvecklingen de senaste åren. Vid 

halvårsskiftet 2006 ändrades reglerna för hyressättning i nyproduktionen, 

då nyproduktionen är undantaget från bruksvärdessystemet under de för- 

25 I figur 4.2 är hyrorna i nyproduktionen ej uppdelade på allmännyttan och privata utan 

bägge är inkluderade i samma serie. För perioden 1997-2009 finns denna serie på SCB:s 

hemsida medan vi för perioden 1975-1996 beräknat den som ett ovägd medelvärden av 

hyrorna i allmännyttan och privata. 

1995 

1997 

1999 

2001 

2003 

2005 

2007 


4 Hyror och produktionskostnader 27 

sta 10 åren. Detta tycks ha satt avtryck i hyrorna i nyproduktionen, dessa 

låg 2009 närmare 22 procent högre än 2006. 

4.2.2 Tre rum och kök 

För att ge mer robusthet år resultaten har vi gjort samma beräkningar som 

ovan även för tre rum och kök. Som nämndes inledningsvis betyder det 

att vi täcker in ungefär 70 procent av beståndet och ungefär samma andel 

av nyproduktionen. 

Resultaten är mycket 

liknande varför vi bara helt kort går igenom dem 

här. 

Datamaterialet finns tillgängligt i tabellbilagan (tabell B.2). 

De genomsnittliga årshyrorna för en lägenhet om tre rum och kök 

ökade från 100 kronor år 1975 till 857 kronor år 2009. Det innebär en ökning 

på 6,5 procent per år. Under samma period ökade hyran i nyprodu- 

cerade lägenheter med ungefär en procentenhet mer. 

Relationen mellan hyrorna i beståndet och i nyproduktionen ser i princip 

ut som för hyreslägenheter med två rum och kök. 2007-2009 var hy 

rorna i nyproduktionen ungefär 60 procent högre än i beståndet som helhet. 

Motsvarande siffror under perioderna 1975-1977 och 1991-1993 var 

i storleksordningen 25-35 procent. 

4.3 Är det dyrt att bo i nyproducerade 

hyresrätter? 

Ja, det beror givetvis på vad man jämför med. Det tycks dock som om det 

skett en relativ uppgång av hyrorna i nyproduktionen sedan förändringen 

i lagstiftningen vid halvårsskiftet 2006. 

Figur 4.4 Nyproduktionshyror i procent av hyror i beståndet, 1975-2009 

Procent 

170 

160 

150 

140 

130 

120 


1977 

1979 

1981 

1983 

1985 

1987 


1989 

1991 

1993 

1995 

1997 

2 rum och kök 3 rum och kök 

Under perioden 1975-2009 har hyrorna i nyproduktionen legat på i genomsnitt 

140 procent av hyrorna i beståndet. Som synes från figur 4.4 

är 

avvikelserna år från år relativt stora men i stora drag pendlar hyrorna i 

nyproduktionen mellan 130 och 150 procent av hyrorna i beståndet. Ut- 

1999 

2001 

2003 

2005 

2007 



vecklingen de senaste åren är dock intressant. Under perioden 2007-2009 

har det ökat för att 2009 ligga på närmare 170 procent. 

Det är antagligen något för tidigt att dra alltför stora slutsatser 

av detta, 

exempelvis såg vi att hyrorna i nyproduktionen låg relativt högt jäm- 

fört med hyrorna i beståndet även 2001-2003. Det är dock troligt att för- 

ändringarna i hyreslagen som infördes 1 juli 2006 har påverkat nyproduk- 

tionshyrorna uppåt. 

Frågan är varför detta skett. Det finns flera möjliga förklaringar till 

detta. 

Beror 

den förändrade relationen på att det i någon mån har blivit ”enk- 

lare” att ta ut högre hyror? Det vill säga, var det svårt att tidigare ta 

ut 

högre hyror i nyproduktionen även om det utifrån bruksvärdet var motiverat? 

Har hyrorna i nyproduktionen 

blivit mer marknadsmässiga? Det vill 

säga, när de nyproducerade lägenheterna kan undantas från bruksvärdesregeln 

har hyrorna kommit att sättas utifrån vad marknaden 

är be- 

redd att betala? 

Har standarden i nyproduktionen ökat de senaste åren? Med standard 

menas i detta avseende inte bara attributen hos själva lägenheten utan 

även läget etc. Har betalningsviljan, för en höjd standard, ökat hos 

hushållen ökat under de senaste åren i samband med att hushållens in- 

komster ökat kraftigt? 

Ett syfte med de stöd för byggande av hyresbostäder som funnits har 

varit att kunna erbjuda hyresrätter till hushåll med vanliga inkomster. 

Stöden för byggande av hyresbostäder har därför lämnats på villkor att 

de hyror som tagits ut av hyresgästen begränsats. När stöden tagits 

bort har byggherrens incitament att bygga bostäder med lägre hyror 

försvunnit, vilket också detta kan ha bidragit till att hyrorna stigit i 

nyproduktion. 

Detta 

är inte möjligt att svara på dessa frågor utan att göra en ingående 

undersökning av vad som byggts och hur standarden är i förhållande till 

standarden i tidigare nyproduktion. Vi nöjer oss med att i denna rapport 

konstatera att relationen har förändrats de senaste åren men orsaken till 

dessa höjningar av nyproduktionshyrorna relativt hyrorna i beståndet kan 

vi inte svara på.

5 Utvecklingen av hyrorna på 

regional nivå, 1990-2009 

I detta kapitel ska vi studera hyrorna ur ett regionalt perspektiv. Vi tittar 

på en lite kortare tidsperiod än i föregående kapitel. Vilket illustrerats ti 

digare följer hyrorna i beståndet hyrorna i nyproduktionen väl under 

1970- och 1980-talen. Därför redovisas i detta avsnitt utvecklingen från 

1990 och framåt. 

Vi kommer att försöka studera läget under perioden 2007-2009 lite extra 

för att försöka identifiera några tecken på om nyproduktionens undan 

tag från bruksvärdessystemet satt några spår. Siffrorna i innevarande 

ka- 

pitel bör dock tolkas med viss försiktighet då det under vissa år kan vara 

relativt få projekt och höga eller låga hyror i några projekt kan få stort 

genomslag på genomsnitten. I bilaga B.3 redovisas antalet nyproducerade 

hyresrätter som statistiken bygger på. 

5.1 Regionalt läge 2009 

Vi börjar med att helt kort titta på hyresnivåerna i beståndet och i nypro 

duktionen ur ett regionalt perspektiv. Genomgående i kapitlet kommer 

vi 

att använda årshyran per kvadratmeter som mått på hyran. 

Tabell 5.1 Hyror, 2009 

Bestånd Nyprod. (allmänn.) Nyprod. (privat) 

2 r.o.k. 3 r.o.k. 2 r.o.k. 3 r.o.k. 2 r.o.k. 3 r.o.k. 

Storstockholm 1 018 934 1 527 1 446 1 980 1 872 

Storgöteborg 958 898 1 373 1 459 1 547 1 407 

Stormalmö 1 693 1 536 1 423 1 424 

Övriga + 75 000 26 909 851 1 637 1 355 1 240 1 246 

Övriga – 75 000 

Källa: SCB 

828 795 1 114 1 181 1 412 1 289 

26 

I beståndsstatistiken ingår Stormalmö i gruppen övriga kommuner med mer än 75 000 

invånare. 

29


Vilket illustreras i tabell 5.1 ligger hyrorna i Storstockholm i storleksord 

ningen 10 procent högre än riksgenomsnittet. Motsvarande siffra för Stor 

göteborg är cirka 5 procent. Däremot ser vi inget direkt mönster i hyrorna 

i nyproduktionen. Exempelvis är hyrorna i nyproducerade tvårummare 

snarast högre i kommuner med mer än 75 000 invånare än i Stockholm 

och Göteborg. Att titta på hyrorna i nyproduktionen för ett enskilt år kan, 

som nämndes inledningsvis, vara missvisande, varför man inte bör dra 

alltför långtgående slutsatser utifrån dessa siffror. 

5.2 Utveckling 1990-2009 

I innevarande avsnitt ska vi titta på utvecklingen 

på regional basis. Den 

indelning som används är: Storstockholm, Storgöteborg, kommuner med 

fler än 75 000 invånare samt kommuner med mindre än 75 000 invånare. 

Vi presenterar utvecklingen för två rum och kök. Siffrorna för tre rum 

och kök finns presenterade i tabell B.4 i tabellbilagan. I stora drag är re- 

sultaten de samma som för 2 rum och kök och de kvalitativa slutsatserna 

förändras inte. 

5.2.1 Storstockholm 

Nyproduktionshyrorna har de senaste 10 åren i genomsnitt pendlat mellan 

1 200 och 1 600 kronor per kvadratmeter. 2009 drog hyrorna iväg något 

framförallt i den privata produktionen. Hyrorna i såväl beståndet som i 

nyproduktionen har under perioden 1990-2009 ökat med i genomsnitt 4, 6 

procent per år. 


Kronor per 

kvadratmeter 

2 000 

1 750 

1 500 

1 250 

1 000 

750 

500 

250 

0 

Källa: SCB 

1990 

1991 

1992 

1993 

1994 

1995 

1996 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 


Bestånd Nyproduktion (allmännytta) Nyproduktion(privata) 

I figur 5.2 har vi normaliserat både hyrorna i nyproduktionen och i be- 

ståndet till 100 år 1992 (se diskussion på sidan 24). gsvis 

27 Det är inlednin 

27 I figur 5.2 är hyrorna i nyproduktionen ej uppdelade på allmännyttan och privata utan 

bägge är inkluderade i samma serie. För perioden 1997-2009 finns denna serie på SCB:s 

hemsida medan vi för perioden 1990-1996 beräknat den som ett ovägt medelvärde av hy-

5 Utvecklingen av hyrorna på regional nivå, 1990-2009 31 

värt att notera att hyrorna i Storstockholm ökat mer än i riket som helhet. 

Som illustrerades i figur 4.3 ökade genomsnittshyran i riket för en lägenhet 

på två rum och kök med knappt 60 procent mellan 1992 och 2009. I 

Storstockholm var motsvarande ökning ungefär 70 procent. 

Ökningen 

i nyproduktionshyrorna har följt ökningen i hyrorna i beståndet 

relativt väl under perioden 1990-2009. Vi ser tillfälliga avvikelser 

men dessa är av kortvarig natur. 

Vi noterade i avsnitt 4.2 att, i riket som helhet, 

översteg hyrorna i nyproduktionen 

hyrorna i beståndet under 2007-2009 med 60 procent me 

dan motsvarande siffra 1991-1993 var cirka 30 procent. I Storstockholm 

är fallet inte så utan 2007-2009 var hyrorna både i nyproduktionen 

och i 

beståndet 47 procent högre än 1991-1993. 

Figur 5.2 Hyror i nyproduktion respektive beståndet, normaliserad 1992 

Index 1992 = 100 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

1990 

1991 

1992 

1993 

1994 

1995 

1996 

1997 

1998 


Bestånd Nyproduktion 


1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 


5.2.2 Storgöteborg 

Hyrorna i nyproduktionen 

i Storgöteborg uppvisar ett något annorlunda 

mönster jämfört med Stockholmsregionen. Nyproduktionshyrorna har 

under större delen av 2000-talet pendlat mellan 1 000 och 1 300 kronor 

per kvadratmeter. De senaste två åren har hyrorna i nyproduktionen i genomsnitt 

legat en bit över 1 400 kronor. 

Hyrorna i beståndet har ökat från knappt 

500 kronor per kvadratmeter 

och år till närmare 1 000. Ökningen har varit lägre i Göteborgsregionen 

jämfört med Stockholmsregionen. Faktum är att fram till och med år 

2000 var kvadratmeterpriset högre i Storgöteborg än i Storstockholm. 

Detta har sedan successivt förändrats och 2009 var hyrorna drygt 6 pro- 

cent högre i Stockholmsregionen. 

rorna i privat och allmännyttig nyproduktion. Detsamma gäller för figurerna 5.4, 5.6 och 

5.8 längre fram i kapitlet.


Kronor per 

kvadratmeter 

2 000 

1 750 

1 500 

1 250 

1 000 

750 

500 

250 

0 

Källa: SCB 

1990 

1991 

1992 

1993 

1994 

1995 

1996 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 


I figur 5.4 är serierna normaliserade till 100 år 1992. 28 Som synes ligger 

nyproduktionshyrorna stadigt över beståndshyrorna under 2000-talet 

(med något undantag). Det innebär således att hyrorna i nyproduktionen 

har ökat i en högre takt än hyrorna i beståndet. Sedan år 1999 har hyrorna 

i nyproducerade hyresrätter ökad med igenomsnitt 4,1 procent per år medan 

motsvarande ökning i beståndet var knappt 2 procent. 

Figur 5.4 Hyror i nyproduktion respektive beståndet, normaliserad 

1992 

Index 1992 = 100 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 


1990 

1991 

1992 

1993 

1994 

1995 

1996 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 



2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 


Under 

2007-2009 låg hyrorna i nyproduktionen i storleksordningen 45-50 

procent över hyrorna i beståndet. Detta är mer än under perioden 1991- 

1993 då motsvarande siffra var strax över 35 procent. Det är dock svårt 

att dra alltför långtgående slutsatser huruvida detta kan vara till följd av 

det nya regelverket att nyproduktionen inte behöver ingå i bruksvärdessy- 

28 Se fotnot 27.


stemet. Exempelvis låg hyrorna i nyproduktionen under 2002-2004 

drygt 

50 procent över hyrorna i beståndet. 

5.2.3 Övriga kommuner med mer än 75 000 invånare 29 

Hyrorna i nyproducerade hyresrätter har stigit stadigt den senaste 

20- 

årsperioden. I genomsnitt har ökningen varit 3,9 procent per år under perioden 

1990-2009. Efter att ha legat relativt stabilt under den första hal- 

van av 2000-talet kan vi dock se en tendens till en snabbare ökningstakt 

under 2006-2009 då ökningstakten varit i genomsnitt 5,8 procent 

per år. 

Höjningarna i beståndet har under perioden 1990-2009 varit något lägre 

än i nyproduktionen, 4,1 procent per år. Detta beror dock på de kraftiga 

ökningarna i samband med skattereformen i början på 1990-talet. Om vi 

istället ser på perioden 1992-2009 har uppgången varit 2,7 procent i be- 

ståndet och 3,1 procent i nyproduktionen. 


Kronor per 

kvadratmeter 

2 000 

1 750 

1 500 

1 250 

1 000 

750 

500 

250 

0 

Källa: SCB 

1990 

1991 

1992 

1993 

1994 

1995 

1996 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 



figur 5.6 är serierna normaliserade till 100 år 1992. 30 I 

Uppgångarna i 

nyproduktionshyrorna har i någon bemärkelse gått i vågor. I den senaste 

”uppgångsfasen” har produktionskostnaderna stigit med närmare 20 procent 

sedan år 2005. 

Under perioden 2007-2009 

låg nyproduktionshyrorna drygt 47 procent 

över 

hyrorna i beståndet. Som tidigare diskuterats är det troligt att detta 

kan hänföras till det faktum att nyproduktionen sedan den 1 juli 2006 är 

undantagen från bruksvärdessystemet. Liksom i Göteborgsregionen ser vi 

dock även här exempel på att detta även tidigare varit fallet. Även under 

första halvan av 2000-talet ser vi en period där hyran i nyproduktionen 

ligger betydligt högre än hyrorna i beståndet. 

29 Notera att statistiken för kommuner med mer än 75 000 invånare inte är helt jämförbar. 

I beståndsstatistiken ingår Malmö medan Malmö inte ingår i nybyggnadsstatistiken. Detta 

betyder dock inget för de kvalitativa resonemangen. 

30 Se fotnot 27.



Index 1992 = 100 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 


1990 

1991 

1992 

1993 

1994 

1995 

1996 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 


2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 


5.2.4 Övriga kommuner med mindre än 75 000 invånare 

Hyrorna i nyproduktion har stigit relativt konstant sedan 1990 även om 

det finns en tendens till en höjd takt under de senaste åren. De tre senaste 

åren har hyrorna i nyproduktionen i genomsnitt legat på drygt 1 200 kro 

nor per kvadratmeter. Under perioden 1990-2009 har ökningstakten varit 

i genomsnitt 3,8 procent per år. Motsvarande ökningstakt i hela beståndet 

har varit 3,9 procent. 


Kronor per 

kvadratmeter 

2 000 

1 750 

1 500 

1 250 

1 000 

750 

500 

250 

0 

Källa: SCB 

1990 

1991 

1992 

1993 

1994 

1995 

1996 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 



I figur 5.8 är serierna normaliserade till 100 år 1992. 31 Under perioden 

2007-2009 låg nyproduktionshyrorna drygt 50 procent över hyrorna i be- 

ståndet. Vilket lätt kan utläsas från figuren är detta betydligt högre än ti- 

31 Se fotnot 27.


digare under perioden 1990-2009. Som tidigare diskuterats är det möjligt 

att detta kan hänföras till det faktum att nyproduktionen sedan den 1 juli 

2006 är undantagen från bruksvärdessystemet. Liksom i Göteborgsregio 

nen ser vi dock även här exempel på att detta även tidigare varit fallet. 

Även under första halvan av 2000-talet ser vi en period där hyran i ny- 

produktionen ligger betydligt högre än hyrorna i nyproduktionen. Tills 

skillnad från vad fallet var i Göteborg är dock differensen här större än 

i 

början på 2000-talet. 


Index 1992 =100 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

1990 

1991 

1992 

1993 

1994 

1995 

1996 

1997 

1998 


5.3 Konklusion 


1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 


Efter all denna sifferexercis kan det vara på sin plats att försöka samman 

fatta resultaten lite kort. 

Som visats i kapitlet har utvecklingen varit olika i olika delar av lan 

det. Generellt kan sägas att hyrorna är högre i storstadsområden. Detta 

gäller såväl hyrorna i beståndet som hyrorna i nyproducerade bostäder. Ju 

större stad, ju högre hyror, helt enkelt. Det finns inget förvånande i detta 

faktum. För det första är produktionen av bostäder något dyrare i stor 

stadsregioner, framförallt på grund av högre markpriser men även en viss 

differens finns i exempelvis löner. Den andra aspekten är att det via 

bruksvärdessystemet bör slå igenom att hyresgästerna värderar bostäder i 

attraktiva lägen högre, och i någon bemärkelse anses det säkerligen mer 

attraktivt att bo i storstadsregioner. 

Vad som dock kan vara något förvånande är hur relationen mellan hy 

ror i nyproduktionen och hyror i beståndet utvecklats över åren. I tabell 

5.2 ges en sammanfattning av kvoten mellan hyrorna i nyproduktionen 

och i beståndet. Som syns i tabellen är denna kvot, då vi ser på genom- 

snittet för perioden 1990-2009, högst i Storstockholm, 150-160 procent, 

medan den i övriga riket ligger mellan 135 och 140 procent. Detta gäller 

dock inte för den senaste treårsperioden (2007-2009). Under dessa år ligger 

kvoterna relativt lika i hela riket. Det är också så att kvoterna har


sjunkit något i Storstockholm medan den ökat med i storleksordningen 10 

till 15 procent i övriga riket. 32 

Tabell 5.2 Nyproduktionshyran som andel av hyran i hela beståndet 


1990-2009 2007-2009 1990-2009 2007-2009 

Storstockholm 152,3 146,4 158,8 156,8 

Storgöteborg 135,1 146,7 138,9 152,5 

Mer än 75 000 136,4 145,7 140,9 153,1 

Mindre än 75 000 138,3 151,3 136,5 154,1 

Riket 141,9 155,5 144,4 158,6 


Som nämndes inledningsvis i detta kapitel bör siffrorna tolkas med viss 

försiktighet men det tycks ändå som om borttagandet av nyproduktions 

hyrorna från bruksvärdessystemet har givit ett visst genomslag. Vi kan, 

Storstockholm undantaget, se att hyrorna i nyproduktionen är högre 

rela- 

tivt hyrorna i beståndet under åren 2007-2009 än de varit tidigare. 

Det är dock viktigt att ha 

i minnet att vi enbart ser till de faktiska hyrorna 

mätt i kronor. Som diskuterades i avsnitt 4.3 finns det en rad orsa 

ker som kan förklara utvecklingen. 

Vi övergår nu till att i nästa kapitel avslutningsvis 

även föra in hushållens 

inkomster i diskussionen. 

32 

Det kan tyckas märkligt att kvoten för riket (155,5) är högre än samtliga ingående delar. 

Detta förklaras troligtvis av att Malmö ingår i beståndssiffrorna men ej i nybyggnads 

siffrorna. Under 2009 var hyran i nyproduktionen osedvanligt hög i Stormalmö i förhål- 

lande till övriga kommuner med mer än 75 000 invånare. Det medför att kvoten i verkligheten 

är betydligt högre än den i tabellen (145,7). De kvantitativa resultaten påverkas 

dock ej av detta.

6 Hyror, inkomster och 

hushållens betalningsförmåga 

I denna rapport har vi fokuserat på hyror, den största enskilda utgiftspos 

ten för de allra flesta hushåll boende i hyresrätt (liksom i övriga upplåtelseformer). 

För ett hushålls ekonomi är detta givetvis bara en sida av myntet. 

Det spelar egentligen ingen roll hur hög hyran är så länge bara en rimlig 

del av hushållets inkomster går åt för att betala den. Låt vara att det 

alltid kan diskuteras hur stor denna rimliga del är. Låt oss dock kortfattat 

titta på hur hushållens inkomstutveckling kontra utvecklingen av hyrorna 

samt avsluta med att resonera något om framtiden. 

6.1 Hushållens inkomster 

I tabell 6.1 illustreras utvecklingen av hushållens inkomster tillsammans 

med utvecklingen av hyrorna. inrmaterna 

n 

t 

33 Inkomsterna är mätta som disponibel 

komst per konsumtionsenhet. 34 Liksom tidigare i rapporten har vi no 

liserat serierna till 1992. Hyrorna steg betydligt snabbare än inkoms 

under första halvan av 1900-talet. Detta berodde, som beskrivits tidigare, 

inte på några drastiska hyreshöjningar utan på att inkomstutvecklinge 

var mycket svag i spåren av 1990-talskrisen. Från 1992 till 1995 var de 

disponibla inkomsterna i princip oförändrade, vilket i reala termer innebar 

minskning med drygt åtta procent. Från och med mitten på 1990-tale 

har de disponibla inkomsterna ökat betydligt mer än hyrorna. Framförallt 

ser vi en mycket stark inkomstutveckling under de senaste åren. År 2008 

33 

Hyran är mätt som genomsnittlig årshyra per kvadratmeter för en lägenhet om tvårum 

och kök. 

34 

Anledningen till att vi inte specifikt tittar på inkomster för boende i hyresrätt är att vi 

inte har tillgång till en konsistent serie för hela tidsperioden. Vi har dock undersökt data 

från Bostads- och hyresundersökningen (BHU) för perioden 1978-2002 och utvecklingen 

av disponibel inkomst för boende i hyresrätt följer mycket väl den serie som presenteras i 

figur 6.1. Utifrån statistik från Hushållens Ekonomi (HEK) ser vi även att utvecklingen 

under 2005-2008 följer varandra mycket väl. Vi anser därför att utvecklingen av disponi- 

bel inkomst för samtliga hushåll är en god approximation för inkomstutvecklingen för boende 

i hyresrätt. 

37


var medianinkomsten närmare ungefär 20 procent högre än 2005, vilket i 

reala termer innebär en ökning på cirka 12 procent. 

Figur 6.1 Hushållens inkomster och hyror 

Index 1992 = 100 

175 

150 

125 

100 

75 

50 

25 

0 


1977 

Källa: SCB 

1979 

1981 

1983 

1985 

1987 

1989 

1991 

1993 

1995 

1997 

1999 

2001 

Hyra (bestånd) Hyra (nyproduktion) Disponibel inkomst 

6.2 Hyror och hushållens betalningsförmåga 

I många delar av rapporten har vi tittat på både hyrorna i nyproduktionen 

samt hyrorna i beståndet. Denna uppdelning är inte möjlig i innevarande 

avsnitt då vi inte vet något explicit om inkomsterna för boende i nyproducerade 

hyresrätter. 

Tabell 6.1 Boendeutgiftsandel för hushåll boende i hyresrätt, 2008 

Hushållstyp Procent 

Ensamboende utan barn 33, 6 

Ensamboende utan barn, kvinnor 18-64 år 

31,3 

Ensamboende utan barn, män 18-64 år 26,7 

Ensamboende utan barn, kvinnor 65+ år 43,0 

Ensamboende utan barn, män 65+ år 36,1 

Sammanboende utan barn 20,4 

Sammanboende utan barn, 18-64 år 

17,6 

Sammanboende utan barn, 65+ år 26,2 

Ensamstående med barn 30,3 

Sammanboende med 1 barn 20,2 

Sammanboende med 2 barn 21,0 

Sammanboende med 3+ barn 21,8 

Övriga hushåll 19,9 

Samtliga hushåll Källa: SCB 

27,6 

År 2008 betalade ett genomsnitthushåll, boende i hyresrätt, ungefär 28 

procent av den disponibla inkomsten i hyra. Det är dock värt att påminna 

om att detta är genomsnittssiffror. Det finns många grupper (hushållstyper) 

som betalar betydligt större andel av sin disponibla inkomst 

i hyra. 

2003 

2005 

2007

6 Hyror, inkomster och hushållens betalningsförmåga 39 

Vilket illustreras i tabell 6.1 finns det vissa hushållstyper som betalar 

be- 

tydligt över 30 procent i hyra. Ensamstående pensionärer är den enskilda 

grupp som betalar störst andel av inkomsten, i storleksordningen 40 procent. 

Istället för att titta på hur stor 

andel man betalar i hyra kan vi se på hur 

mycket 

hushållen har över när man betalat boendet. Vilket illustreras i tabell 

6.2 hade det genomsnittliga hushållet boende i hyresrätt år 2008 un- 

gefär 133 000 kronor kvar till övrig konsumtion då boendet var betalt. 

Det var i jämförelse med boende i andra upplåtelseformer relativt lite 

men utvecklingen har under de senaste åren varit mycket god. Under pe 

rioden 2004-2008 har konsumtionsutrymmet ökat från cirka 106 000, 

dvs. en ökning med 27 000, eller cirka 25 procent. Även här ser vi stora 

skillnader mellan olika hushållstyper. Den enskilda grupp som haft lägst 

ökning är sammanboende med tre eller fler barn. 

Tabell 6.2 Konsumtionsutrymme per konsumtionsenhet 

för boende i hyresrätt, 

2008 

Hushållstyp 

Kkr 

Ensamboende utan barn 

121 

Ensamboende utan barn, kvinnor 18-64 år 

117 

Ensamboende utan barn, män 18-64 år 147 

Ensamboende utan barn, kvinnor 65+ år 89 

Ensamboende utan barn, män 65+ år 104 

Sammanboende utan barn 179 

Sammanboende utan barn, 18-64 år 

198 

Sammanboende utan barn, 65+ år 143 

Ensamstående med barn 88 

Sammanboende med 1 barn 135 

Sammanboende med 2 barn 107 

Sammanboende med 3+ barn 79 

Övriga hushåll 125 

Samtliga hushåll Källa: SCB 

133 

6.3 Framtiden 

Låt oss avslutningsvis reflektera något om hur framtiden kan komma att 

te sig. Som nämnts tidigare införs ett nytt regelverk för de allmännyttiga 

bostadsföretagen den 1 januari 2011. Exakt hur detta kommer att påverka 

hyresnivåerna är ännu osäkert men Boverket anser att det är rimligt att tro 

att den allmänna hyresnivån kommer att höjas. 

det viktigaste att en 

rim 

i inte 

i 

e 

35 

Som nämndes i inledningen till detta kapitel är 

lig del av hushållens inkomster räcker för att betala hyran. Eller, om 

man vill uttrycka sig på ett annat sätt, att hushållen har tillräckliga resurser 

över till övrig konsumtion då boendet är betalt. Det innebär att v 

bara måste ha kunskap om framtida hyror utan även om framtida inkomster 

för att bedöma hushållens betalningsförmåga. De senaste åren har v 

upplevt en exceptionell utveckling av de disponibla inkomsterna för de 

flesta hushållstyper. Detta beroende såväl på löneutvecklingen som på d 

35 Se Boverkets yttrande över ”EU, allmännyttan och hyrorna”, dnr 2011-2262/2008.


skattesänkningar som genomförts under de senaste åren. Att de disponibla 

inkomsterna ska fortsätta öka i denna omfattning är knappast troligt. n politiska viljan finns bör det finnas utrymme för reformer om 

nå 

ecklingr 

de enskilda grupper vi redan nu vet har relativt 

snä na som 

36 

Sverige har dock i dagsläget ett statsfinansiellt mycket gynnsamt läge 

och om de 

gra grupper skulle komma att drabbas hårt av de förändrade hyressättningsreglerna. 

Detta är således synnerligen viktigt att följa den framtida utv 

en, kanske framförallt fö 

va ekonomiska ramar, både vad gäller utvecklingen av hyror 

dessa gruppers inkomstutveckling. 

eta- 

36 Om hyrorna skulle höjas med exempelvis 5 procent om året skulle ett hushåll som b 

lar 25 procent av sin disponibla inkomst behöva öka inkomsten med 1,25 procent om året 

för att denna andel ska vara oförändrad.

Källförteckning och datakällor 

Källförteckning 

Bejrum, H., M. Berglund, A. Hellström, H. Lind och S. Lundström 

(2004), Bostadsföretagens väg från byggkostnad till hyra för en lä 

genhet, Uppsats nr 26, Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, 

KTH, Stockholm. 

Boverket (2000) Bostadsbidragen under 90-talet – Ett samarbetsprojekt 

mellan Boverket och försäkringskassorna i Blekinge-, Kalmar- och 

Kronobergs län, Boverket, Karlskrona. 

Boverket (2002) Bostadsbyggandet och byggkostnaderna åren 1960 till 

1999, Boverket, Karlskrona. 

Boverket (2009) Skärpning på gång i byggsektorn!, Boverket, Karlskrona. 

Holmqvist, L. och R. Thomsson (2006) Hyreslagen – en kommentar, 

Norsteds juridik AB, Stockholm. 

Karlbro, T., L. Lind och S. Lundström (2009), En effektiv och flexibel bo 

stadsmarknad – problem och åtgärder, KTH, Stockholm. 

SOU 2000:44 Från byggsekt till byggsektor – byggkostnadsdelegations 

betänkande, Fritzes, Stockholm 

SOU 2002:115 Skärpning gubbar! Om konkurrensen, kvaliteten, kostna 

derna och kompetensen i byggsektorn, Stockholm. 

Statistiska Centralbyrån och Sveriges Byggindustrier (2006) Starkt sam- 

band mellan insatser och produktionskostnader, Byggindex nr 1 2006, 

SCB och BI, Stockholm. 

Statskontoret (2009) Sega gubbar? En uppföljning av byggkommissio 

nens betänkande ”Skärpning gubbar!”, Statskontoret, Stockholm 

Datakällor 

Statistiska Centralbyrån 

(1977-2010, årlig), Bostads- och byggnadsstatistisk 

årsbok. 

SCB (2010a), Avgifter/hyror för 

nybyggda bostäder år 2009, Statistiska 

meddelanden – BO 30 SM 1001, Statistiska centralbyrån, Stockholm. 

SCB 

(2010b), Byggande. Priser för nyproducerade bostäder 2008, Statistiska 

meddelanden – BO 26 SM 0901, Statistiska centralbyrån, Stock- 

holm. 

SCB (2010c), Hyror 

i bostadslägenheter 2009, Statistiska meddelanden – 

BO 39 SM 1001, Statistiska centralbyrån, Stockholm. 

Hushållens 

Ekonomi (HEK) 

http://www.ssd.scb.se/databas 

er/makro/Produkt.asp?produktid=HE0103 

41


Tabellbilaga 

Tabell B.1 Hyror, produktionskostnader och konsumentpriser, 1975-2009 

BPI* P.K.** Hyra*** Hyra**** KPI***** 

1975 162 1 722 513 99 887 

1976 183 2 019 572 110 979 

1977 220 2 512 630 122 1 090 

1978 257 3 042 714 138 1 200 

1979 298 3 473 797 153 1 286 

1980 346 4 060 915 175 1 461 

1981 381 4 736 1 041 196 1 638 

1982 397 5 043 1 201 221 1 778 

1983 423 5 635 1 321 241 1 937 

1984 467 6 162 1 405 260 2 092 

1985 485 6 458 1 512 279 2 246 

1986 522 6 990 1 616 298 2 341 

1987 582 7 943 1 726 318 2 440 

1988 678 9 096 1 850 340 2 582 

1989 759 9 834 1 995 366 2 748 

1990 865 11 331 2 279 418 3 036 

1991 904 11 914 2 870 524 3 319 

1992 901 12 698 3 130 568 3 395 

1993 883 12 559 3 398 614 3 553 

1994 860 12 378 3 538 640 3 631 

1995 850 12 798 3 640 658 3 723 

1996 892 12 957 3 785 685 3 740 

1997 995 14 679 3 890 705 3 760 

1998 1 007 14 990 3 914 711 3 754 

1999 1 115 17 483 3 938 716 3 772 

2000 1 229 18 122 3 981 724 3 809 

2001 1 341 21 921 4 027 732 3 902 

2002 1 439 23 005 4 161 755 3 986 

2003 1 476 23 546 4 279 774 4 063 

2004 1 378 21 475 4 405 798 4 078 

2005 1 475 23 680 4 520 818 4 097 

2006 1 518 23 224 4 558 826 4 152 

2007 1 717 27 890 4 646 842 4 244 

2008 1 800 30 678 4 794 867 4 390 

2009 4 968 898 4 378 

*Byggnadsprisindex ordinära flerbostadshus 

**Produktionskostnader per kvadratmeter (ordinära flerbostadshus) 

***Hyra per lägenhet och månad 

****Årshyra per kvadratmeter 

*****Konsumentprisindex 

43


Tabell B.2 Hyror i beståndet och nyproduktionen 


Bestånd 

Nyprod. 

(allmän.) 

Nyprod. 

(privat) Bestånd 

Nyprod. 

(allmän.) 

Nyprod. 

(privat) 

1975 97 123 142 100 118 130 

1976 108 136 159 110 131 145 

1977 120 153 185 122 147 165 

1978 136 187 213 138 184 200 

1979 151 213 245 153 207 227 

1980 173 249 279 173 240 264 

1981 197 276 298 196 266 302 

1982 223 309 338 221 299 329 

1983 245 333 349 241 318 346 

1984 260 354 362 256 345 360 

1985 280 387 393 274 375 400 

1986 300 399 402 292 388 396 

1987 320 435 422 312 425 418 

1988 344 475 464 333 459 453 

1989 369 528 527 358 511 504 

1990 420 623 620 408 607 602 

1991 527 737 691 512 715 671 

1992 571 777 758 555 751 746 

1993 618 791 785 598 774 772 

1994 645 955 939 619 824 915 

1995 663 825 934 636 800 909 

1996 692 901 902 660 984 931 

1997 711 972 946 677 966 918 

1998 715 918 984 681 956 955 

1999 719 1 000 939 685 1 042 905 

2000 726 1 031 974 693 941 964 

2001 735 1 172 1 004 699 1 065 987 

2002 758 1 178 965 720 1 143 945 

2003 779 1 242 1 101 739 1 279 1 104 

2004 803 1 114 1 074 761 1 106 1 050 

2005 824 1 035 1 283 780 1 011 1 230 

2006 833 1 249 1 255 784 1 195 1 175 

2007 849 1 231 1 258 800 1 158 1 236 

2008 875 1 297 1 383 825 1 278 1 353 

2009 907 1 474 1 653 857 1 422 1 540 

Anmärkning: Årshyra per kvadratmeter

Tabellbilaga 45 

Tabell B.3a Antal nyproducerade, 2 rum och kök, allmännyttan 

Stockholm Göteborg Malmö > 75 000 < 75 000 Riket 

1997 57 48 54 95 121 375 

1998 0 6 56 43 88 193 

1999 32 75 35 31 74 247 

2000 0 56 34 65 97 252 

2001 58 0 156 23 126 363 

2002 59 115 29 243 225 671 

2003 213 43 27 195 372 850 

2004 276 193 132 269 210 1 080 

2005 147 55 105 381 450 1 138 

2006 777 150 199 188 393 1 707 

2007 526 125 160 473 464 1 748 

2008 519 180 85 405 318 1 507 

2009 1 121 93 75 18 172 1 479 

Tabell B3b Antal nyproducerade, 2 rum och kök, privat 

Stockholm Göteborg Malmö +75000 -75 000 Riket 

1997 12 15 2 173 123 325 

1998 31 37 14 87 73 242 

1999 9 35 27 185 160 416 

2000 19 35 0 120 127 301 

2001 23 8 19 62 116 228 

2002 0 18 6 17 83 124 

2003 24 16 38 124 119 321 

2004 0 143 102 187 79 511 

2005 276 92 256 163 223 1 010 

2006 383 168 40 280 295 1 166 

2007 265 179 268 304 349 1 365 

2008 466 218 292 341 314 1 631 

2009 224 91 48 95 93 551 

Tabell B.3c Antal nyproducerade, 2 rum och kök, totalt 


1997 69 62 57 268 244 700 

1998 31 42 70 130 161 434 

1999 41 110 62 216 234 663 

2000 19 91 34 184 224 552 

2001 81 8 176 85 242 592 

2002 59 134 36 260 308 797 

2003 237 60 65 324 492 1 178 

2004 276 336 234 456 290 1 592 

2005 423 147 361 544 674 2 149 

2006 1 160 318 239 468 688 2 873 

2007 792 304 428 777 813 3 114 

2008 985 398 377 745 633 3 138 

2009 1 345 184 124 113 265 2 031


Tabell B.3d Antal nyproducerade, 3 rum och kök, allmännyttan 


1997 100 50 18 51 82 301 

1998 2 0 77 47 79 205 

1999 79 73 24 54 88 318 

2000 0 12 11 41 96 160 

2001 61 0 88 23 116 288 

2002 96 92 29 110 259 586 

2003 304 20 30 128 264 746 

2004 226 254 163 148 302 1 093 

2005 105 150 47 165 411 878 

2006 748 68 163 243 480 1 702 

2007 480 117 101 332 750 1 780 

2008 393 119 104 207 456 1 279 

2009 1 153 47 73 97 206 1 576 

Tabell B3e Antal nyproducerade, 3 rum och kök, privat 


1997 23 35 16 191 87 352 

1998 33 70 26 73 53 255 

1999 4 26 16 65 129 240 

2000 20 16 0 74 84 194 

2001 4 23 29 22 88 166 

2002 0 16 5 58 53 132 

2003 29 28 30 25 129 241 

2004 22 126 153 158 95 554 

2005 168 55 96 93 236 648 

2006 255 91 76 260 359 1 041 

2007 188 135 267 322 309 1 221 

2008 202 183 228 351 412 1 376 

2009 202 84 73 61 170 590 

Tabell B.3f Antal nyproducerade, 3 rum och kök, totalt 


1997 123 85 34 242 169 653 

1998 36 70 102 120 132 460 

1999 84 98 39 119 217 557 

2000 20 28 11 115 180 354 

2001 64 23 117 45 205 454 

2002 96 108 34 168 312 718 

2003 333 48 61 165 393 1 000 

2004 248 380 316 306 397 1 647 

2005 273 206 143 257 648 1 527 

2006 1 003 159 239 503 840 2 744 

2007 668 252 368 654 1 059 3 001 

2008 595 302 332 558 868 2 655 

2009 1 356 131 147 158 376 2 168

Tabellbilaga 47 

Tabell B.4a Hyror i beståndet och nyproduktionen, Storstockholm 

Bestånd 

Nyprod. 

(allmän.) 

Nyprod. 


Nyprod. 

(allmän.) 

Nyprod. 

(privat) 

1990 432 683 687 416 673 669 

1991 549 819 863 533 773 813 

1992 601 916 923 582 847 892 

1993 660 890 919 636 854 889 

1994 693 964 1 159 665 927 1 086 

1995 709 1 058 677 907 

1996 758 1 076 1 249 703 1 047 1 196 

1997 781 1 090 1 412 728 1 043 1 383 

1998 793 1 236 732 1 009 1 241 

1999 798 1 146 1 192 741 1 106 1 193 

2000 806 1 330 749 1 344 

2001 825 1 231 1 509 770 1 300 1 900 

2002 846 1 448 784 1 469 

2003 880 1 557 916 809 1 530 1 218 

2004 902 1 208 828 1 213 1 615 

2005 926 1 221 1 553 855 1 246 1 434 

2006 946 1 354 1 371 861 1 319 1 326 

2007 952 1 309 1 463 875 1 258 1 498 

2008 981 1 366 1 344 899 1 394 1 431 

2009 1 018 1 527 1 980 934 1 446 1 872 

Anmärkning: Årshyra per kvadratmeter 

Tabell B.4b Hyror i beståndet och nyproduktionen, Storgöteborg 

Bestånd 

Nyprod. 

(allmän.) 

Nyprod. 


Nyprod. 

(allmän.) 

Nyprod. 

(privat) 

1990 474 678 762 447 637 729 

1991 592 804 758 555 764 720 

1992 639 804 835 600 775 820 

1993 699 820 877 658 784 847 

1994 730 910 883 685 921 833 

1995 757 847 817 706 844 871 

1996 778 766 967 724 745 952 

1997 802 975 938 748 802 900 

1998 805 841 1 101 749 819 1 071 

1999 804 979 1 090 748 964 864 

2000 807 1 348 1 166 751 1 176 1 010 

2001 803 1 014 746 1 031 

2002 833 1 314 1 154 773 1 242 1 127 

2003 849 1 405 1 249 787 1 235 1 106 

2004 867 1 252 1 079 809 1 248 1 124 

2005 885 1 194 1 019 828 1 079 1 147 

2006 891 1 176 1 467 830 1 112 1 363 

2007 905 1 172 1 259 848 1 126 1 171 

2008 927 1 368 1 457 866 1 351 1 459 

2009 958 1 373 1 547 898 1 459 1 407 



Tabell B.4c Hyror i beståndet och nyproduktionen, Kommuner med mer 

än 75 000 invånare 

Nyprod. Nyprod. 


Bestånd (allmän.) (privat) Bestånd (allmän.) (privat) 

1990 423 613 642 413 581 606 

1991 530 712 706 516 702 692 

1992 574 765 773 557 733 738 

1993 625 768 753 602 752 745 

1994 654 812 790 623 768 756 

1995 674 864 818 642 812 751 

1996 673 918 854 643 884 874 

1997 693 970 912 661 952 879 

1998 702 1 099 921 668 1 284 772 

1999 705 1 067 934 672 1 190 908 

2000 715 992 843 678 931 917 

2001 725 1 131 988 681 1 108 1 024 

2002 751 1 102 1 334 707 1 078 909 

2003 770 1 183 1 107 727 1 060 1 061 

2004 791 1 026 1 055 754 1 084 1 049 

2005 816 1 038 1 027 772 1 045 1 083 

2006 824 1 198 1 156 774 1 131 1 150 

2007 842 1 256 1 233 788 1 209 1 191 

2008 874 1 171 1 398 818 1 181 1 290 

2009 909 1 637 1 240 851 1 355 1 246 

Anmärkning: Årshyra per kvadratmeter 

Tabell B.4d Hyror i beståndet och nyproduktionen, Kommuner med 

mindre än 75 000 invånare 



Bestånd (allmän.) (privat) Bestånd (allmän.) (privat) 

1990 402 605 587 391 583 569 

1991 502 699 651 490 669 635 

1992 546 722 700 533 695 686 

1993 590 753 731 565 738 714 

1994 608 1 026 744 584 748 710 

1995 624 767 800 601 757 795 

1996 648 798 829 626 742 763 

1997 663 893 938 634 840 860 

1998 660 884 830 637 847 860 

1999 664 892 871 641 827 877 

2000 671 878 979 649 842 834 

2001 678 881 946 653 776 925 

2002 697 1 089 883 673 987 942 

2003 715 1 067 974 686 1 052 960 

2004 735 976 1 051 703 895 843 

2005 754 940 1 034 718 915 995 

2006 759 1 089 1 102 723 1 039 1 045 

2007 781 1 153 1 104 740 1 076 1 123 

2008 801 1 223 1 367 766 1 165 1 302 

2009 828 1 114 1 412 795 1 181 1 289 


Box 534, 371 23 Karlskrona 

Besök: drottninggatan 18 

Telefon: 0455-35 30 00 

Webbplats: www.boverket.se

Hyror i Sverige år 1975 till 2009 - Boverket

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?