Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden - Boverket
Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden - Boverket
Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden - Boverket
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Boverket</strong><br />
<strong>Finanskrisen</strong> <strong>och</strong><br />
<strong>bostadsmarknaden</strong> i <strong>Norden</strong><br />
Dokumentation från Nordiskt bostadsmöte 2009
<strong>Finanskrisen</strong> <strong>och</strong><br />
<strong>bostadsmarknaden</strong> i <strong>Norden</strong><br />
<strong>Boverket</strong> september 2009
Titel <strong>Finanskrisen</strong> <strong>och</strong> <strong>bostadsmarknaden</strong> i <strong>Norden</strong><br />
Utgivare: <strong>Boverket</strong> september 2009<br />
ISBN pdf: 978-91-86342-41-8<br />
Sökord: ränteutveckling, bostadslån, prisutveckling, finanskris,<br />
bostadsbyggande, bostadsmarknad, bostadssubventioner,<br />
boendekostnader, invandring, ungdomar, ekonomi, statistik,<br />
prognoser, nordiska länder<br />
Omslagsfoto:Britt-Louise Morell<br />
Publikationen kan beställas från:<br />
<strong>Boverket</strong>, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona<br />
Telefon: 0455-35 30 50 eller 35 30 56<br />
Fax: 0455-819 27<br />
E-post: publikationsservice@boverket.se<br />
Webbplats: www.boverket.se<br />
Rapporten finns som pdf på <strong>Boverket</strong>s webbplats.<br />
Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran.<br />
©<strong>Boverket</strong> 2009
Förord<br />
Nordiskt Bostadsmöte 2009 hölls i på Marinmuseum i Karlskrona den<br />
26-28 augusti. Denna rapport är en sammanställning av de uppgifter som<br />
samlades in från de nordiska länderna inför detta möte. Materialet belyser<br />
utvecklingen på bostadsmarknaderna i de nordiska länderna de senaste<br />
mycket turbulenta åren. Högkonjunktur har följts av en världsomspännande<br />
finanskris <strong>och</strong> djup recession. – Vilka effekter har detta fått på<br />
<strong>bostadsmarknaden</strong>? Illustrationerna är hämtade från den presentation som<br />
gjordes muntligen av materialet på mötet.<br />
Rapporten är sammanställd av Ulrika Hägred <strong>och</strong> Hans-Åke<br />
Palmgren, experter på Analysenheten.<br />
Karlskrona september 2009<br />
Martin Hedenmo<br />
chef för Analysenheten
4<br />
Innehåll<br />
Inledning............................................................................................... 5<br />
Utveckling av bruttonationalprodukten................................................. 6<br />
Sämre utveckling redan under 2008.......................................................... 6<br />
Norge klarar sig bäst?............................................................................... 6<br />
Ränteutveckling för bostadslån............................................................ 7<br />
Successivt räntefall från 1990-talets början.............................................. 7<br />
Mycket låga räntor 2003-2006.................................................................. 7<br />
Snabb ränteuppgång.................................................................................. 8<br />
<strong>Finanskrisen</strong> möttes med sänkta räntor..................................................... 8<br />
Prisutveckling på privatägda småhus................................................... 8<br />
Snabba prisökningar i Danmark, Norge <strong>och</strong> Sverige................................ 8<br />
Vändpunkt redan innan finanskrisen?....................................................... 9<br />
Räntesänkningarna stabiliserande i vissa fall........................................... 9<br />
Priserna förväntas falla............................................................................. 9<br />
Bostadsbyggande ................................................................................ 9<br />
Vad var egentligen effekter av finanskrisen?........................................... 10<br />
Exemplet Sverige ..................................................................................... 11<br />
Nya hushåll på <strong>bostadsmarknaden</strong>.................................................... 11<br />
Många ungdomar som ska etablera sig på <strong>bostadsmarknaden</strong>............... 12<br />
Inflyttning från utlandet........................................................................... 13<br />
Rekordhög nettoinvandring 2008 ............................................................ 14<br />
Påverkas inflyttningen av finanskrisen?.................................................. 14<br />
Problem <strong>och</strong> utmaningar till följd av krisen ........................................ 15<br />
Dramatisk nedgång i bostadsbyggandet.................................................. 15<br />
Mer restriktiv kreditgivning <strong>och</strong> fallande bostadspriser ......................... 15<br />
Risk för fler avhysningar <strong>och</strong> tvångsauktioner........................................ 16<br />
Höga priser på byggande <strong>och</strong> boende – men viss prispress just nu ........ 16<br />
Svårigheter särskilt för vissa hushåll att få bostad.................................. 16<br />
Svårare att finansiera upprustning <strong>och</strong> anpassning................................ 17<br />
Vad har man gjort för att möta krisen?............................................... 17<br />
Generella insatser viktigast..................................................................... 17<br />
Vanligt med åtgärder för att stärka finansmarknaderna......................... 18<br />
Flest stimulanser till byggande i Finland <strong>och</strong> Norge .............................. 19<br />
Stöd till renovering i alla länderna ......................................................... 19<br />
Inriktningen varierar i de olika länderna................................................ 19<br />
Mer ovanligt med stöd till hushållen ....................................................... 20<br />
Avslutande kommentar ...................................................................... 20
<strong>Finanskrisen</strong> <strong>och</strong> <strong>bostadsmarknaden</strong> i <strong>Norden</strong> 5<br />
<strong>Finanskrisen</strong>s effekter på<br />
bostadsmarknaderna i de nordiska<br />
länderna<br />
Ulrika Hägred <strong>och</strong> Hans-Åke Palmgren, <strong>Boverket</strong> 26 aug 2009<br />
Inledning<br />
Ett huvudtema för Nordiskt Bostadsmöte 2009 var ”finanskrisens effekter<br />
på <strong>bostadsmarknaden</strong>”. De nordiska länderna ombads att i förväg lämna<br />
in vissa uppgifter, som skulle belysa <strong>och</strong> göra det möjligt att jämföra<br />
vilka effekter som den internationella finanskrisen <strong>och</strong> den därpå följande<br />
ekonomiska recessionen haft på bostadsmarknaderna i de nordiska<br />
länderna.<br />
Sammanställningen här bygger på svaren från fem av länderna:<br />
Danmark, Finland, Norge, Sverige <strong>och</strong> Färöarna. Island hann inte besvara<br />
den enkät som sifferuppgifterna skulle hämtas ur, men skickade under<br />
sommaren över en egen sammanställning, ur vilken en del jämförbara<br />
uppgifter har kunnat hämtas. Grönland <strong>och</strong> Åland hade inte möjlighet att<br />
delta i Nordiskt Bostadsmöte i år.<br />
Denna rapport samt Islands skriftliga sammanställning, liksom övriga<br />
presentationer som gjordes under Nordiskt Bostadsmöte 2009, finns på<br />
webbplatsen www.boinorden.org.<br />
2009-08-26
6<br />
Utveckling av bruttonationalprodukten<br />
Först en överblick över den ekonomiska tillväxten: Alla de nordiska<br />
länderna har haft en successivt stigande real bruttonationalprodukt (BNP)<br />
under en mycket lång följd av år. Under åren 2004-2007 var ökningstakten<br />
god i alla länderna. Denna tillväxtperiod har troligen haft betydelse<br />
för dagens situation på <strong>bostadsmarknaden</strong>.<br />
Utvecklingen av BNP i reella tal + prognos<br />
180<br />
170<br />
160<br />
150<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
2003 2008<br />
1995<br />
1996<br />
1997<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
Danmark<br />
Finland<br />
Norge<br />
Sverige<br />
Färöarna<br />
Tillväxten under hela perioden 1996-2008 var starkast på Färöarna, med<br />
en ökning av BNP på över 70 procent. Även i Finland var tillväxten stark,<br />
med nära 60 procent realt. Sämre gick det för Danmark, där BNP ökade<br />
häften så mycket som i Finland under samma period. I ett mellanskikt<br />
ligger Sverige <strong>och</strong> Norge.<br />
Sämre utveckling redan under 2008<br />
År 2008 blev det, förutom på Färöarna, en märkbart sämre utveckling.<br />
För Sveriges del inträffade lågkonjunkturen under andra kvartalet. I<br />
Sverige <strong>och</strong> Danmark minskade BNP år 2008, för första gången sedan år<br />
1993.<br />
Norge klarar sig bäst?<br />
År 2009 förväntas BNP falla rejält i Finland <strong>och</strong> Sverige, med ca 6<br />
respektive 5 procent enligt de senaste prognoserna. Båda länderna har<br />
starkt exportberoende industrisektorer <strong>och</strong> påverkas avsevärt av det<br />
internationella raset i efterfrågan. BNP fortsätter att minska i Danmark. I<br />
Norge förväntas en liten minskning.<br />
Perioden med fallande BNP kan bli kort. I alla de fyra större länderna<br />
räknar man med en liten ökning av BNP redan under nästa år. I Norge<br />
ökade ”fastlands-BNP” (exklusive olja <strong>och</strong> shipping) redan under andra<br />
kvartalet enligt Statistisk sentralbyrå.<br />
2009-08-26
<strong>Finanskrisen</strong> <strong>och</strong> <strong>bostadsmarknaden</strong> i <strong>Norden</strong> 7<br />
Sett över perioden 2008-2010 förväntas Norge klara sig bäst av de större<br />
länderna, med faktiskt en ökad BNP under perioden. Danmark kommer i<br />
ett mellanskikt medan Sverige <strong>och</strong> Finland bedöms komma sämst ut.<br />
Det är inte uteslutet att återhämtningen kan bli långdragen i några av<br />
länderna. Som exempel räknar Konjunkturinstitutet med att BNP i<br />
Sverige först mot slutet år 2011 har återhämtat sig till nivån före krisen.<br />
Ränteutveckling för bostadslån<br />
De kortfristiga räntorna är intressanta att följa mot bakgrund av de tvära<br />
penningpolitiska vändningarna under 2000-talet. Utvecklingen för räntor<br />
med längre bindningstider har varit likartad, om än inte med lika stora<br />
svängningar.<br />
Ränteutveckling för bostadslån<br />
a) kortfristig ränta, procent<br />
12<br />
10<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
0<br />
1995<br />
1996<br />
2003 2006 2008<br />
1997<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
Danmark<br />
Finland<br />
(alla lån)<br />
Norge<br />
Sverige<br />
Färöarna<br />
(fem år)<br />
Diagrammet visar utvecklingen för räntor med korta bindningstider, för<br />
Danmark, Norge <strong>och</strong> Sverige. För Finland visas ett genomsnitt för<br />
samtliga lån, <strong>och</strong> för Färöarna femåriga räntor. Några av serierna är<br />
upplåningsräntor, några är utlåningsräntor.<br />
Successivt räntefall från 1990-talets början<br />
De nominella räntorna har i alla de fyra större länderna fallit avsevärt<br />
ända sedan 1990-talets början, i takt med fallande inflation, vilket bara<br />
delvis framgår av diagrammet.<br />
Från 1997 <strong>och</strong> fram till början av 2000-talet var räntorna stabila utom<br />
i Norge, där penningpolitiken stramades åt.<br />
Mycket låga räntor 2003-2006<br />
I början av 2000-talet började räntorna åter att falla; först i Danmark,<br />
Finland <strong>och</strong> på Färöarna. Under åren 2003/2004 till <strong>och</strong> med 2006 var de<br />
korta räntorna mycket låga. Det var en period med god ekonomisk till-<br />
2009-08-26
8<br />
växt samtidigt med låg inflation. Centralbankerna agerade i enlighet med<br />
sina inflationsmål <strong>och</strong> sänkte sina styrräntor.<br />
Snabb ränteuppgång<br />
Perioden med mycket låg inflation upphörde för Sveriges del i början av<br />
år 2006. Centralbankerna agerade unisont med en snabbt åtstramad<br />
penningpolitik. På kort tid höjdes de korta räntorna med storleksordningen<br />
två till fyra procentenheter. I Sverige kom den sista höjningen så<br />
sent som den 10 september 2008.<br />
<strong>Finanskrisen</strong> möttes med sänkta räntor<br />
I september 2008 slog finanskrisen snabbt till med full kraft. Långivningen<br />
lamslogs, med brist på kapital <strong>och</strong> höga upplåningskostnader.<br />
Centralbankerna agerade resolut, <strong>och</strong> sänkte styrräntorna markant.<br />
De nominella räntorna är nu historiskt låga. I Sverige var till exempel<br />
de rörliga bostadsräntorna 1,75 procent i mitten av augusti 2009. Notera<br />
att diagrammet för år 2009 visar ett genomsnitt av räntorna sedan årets<br />
början fram till våren eller sommaren.<br />
Prisutveckling på privatägda småhus<br />
I diagrammet nedan ser utvecklingen i förstone väldigt samstämmig ut<br />
men det är faktiskt ganska betydande skillnader – både när det gäller<br />
dramatiken i prisutvecklingen <strong>och</strong> ifråga om när priserna började falla.<br />
Prisutveckling på privatägda småhus på<br />
andrahandsmarknaden (bruktboliger)<br />
fasta priser<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
1995<br />
1996<br />
Snabba prisökningar i Danmark, Norge <strong>och</strong> Sverige<br />
Under den redovisade perioden 1995-2007 ökade småhuspriserna<br />
kraftigt, mätt i fasta priser, i alla de fyra större länderna. Men det var ändå<br />
betydande skillnader. Priserna ökade mest i Norge, med nära 150 procent<br />
realt, vilket var 50 procentenheter mer än i Finland. Däremellan kommer<br />
2003<br />
2007<br />
1997<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
Danmark<br />
Finland<br />
Norge<br />
Sverige<br />
Färöarna<br />
2009-08-26
<strong>Finanskrisen</strong> <strong>och</strong> <strong>bostadsmarknaden</strong> i <strong>Norden</strong> 9<br />
Sverige <strong>och</strong> Danmark. Notera dock att bilden av utvecklingen beror på<br />
vilket basår som väljs, i detta fall år 1995.<br />
Under åren 2004-2007, med hög BNP-tillväxt <strong>och</strong> i huvudsak låga<br />
räntor, ökade priserna mycket snabbt i Danmark, Norge <strong>och</strong> Sverige; med<br />
mellan 42 <strong>och</strong> 52 procent. Mest extrem var utvecklingen i Danmark där<br />
priserna på två år, 2005 <strong>och</strong> 2006, steg med 36 procent realt. I Finland<br />
ökade priserna hälften så mycket under denna period, trots att man hade<br />
störst BNP-tillväxt <strong>och</strong> en likartad ränteutveckling. Det vore mycket<br />
intressant att analysera hur skillnaderna i utveckling kan förklaras.<br />
Vändpunkt redan innan finanskrisen?<br />
Under 2008 föll småhuspriserna realt jämfört med föregående år, i de fyra<br />
länderna. Priserna föll betydligt mer i Danmark <strong>och</strong> Norge än i Sverige<br />
<strong>och</strong> Finland.<br />
På en del marknader, kanske på t.o.m. på de flesta, började prisfallet<br />
redan innan finanskrisen blev akut, i september 2008. I Danmark började<br />
exempelvis priserna i huvudstadsområdet nominellt att falla redan under<br />
fjärde kvartalet 2006. Men i Sverige, å andra sidan, började småhuspriserna<br />
falla först under sensommaren 2008<br />
Räntesänkningarna stabiliserande i vissa fall<br />
Efter centralbankernas stora räntesänkningar har det i några länder, men<br />
inte i alla, skett en viss stabilisering av bostadspriserna.<br />
Priserna förväntas falla<br />
I Danmark förväntas bostadspriserna realt komma att falla med i genomsnitt<br />
15 procent mellan år 2007 <strong>och</strong> år 2009. Där är det dock mycket stora<br />
skillnader mellan olika regioner. I Huvudstadsregionen har småhuspriserna<br />
nominellt fallit med 30 procent efter tredje kvartalet 2006, medan<br />
priserna i Nordjylland under samma period har stigit med 10 procent.<br />
Norge förväntas priserna falla knappt 10 procent från 2007 till 2009,<br />
men stabiliseras år 2010. Norges Bank beräknar att prisfallet huvudsakligen<br />
beror på åtstramad kreditprövning.<br />
I Sverige, där småhuspriserna började falla sist, har vi under första<br />
halvåret sett en återhämtning av priserna. Realt kan dock småhuspriserna<br />
ha fallit något sedan toppen. BKN:s prognos har är småhuspriserna i<br />
Sverige kommer att falla 15-20 procent realt, sett över en fyraårsperiod.<br />
Bostadsbyggande<br />
Vi kan se en likartad utveckling över hela den här perioden i tre av<br />
länderna – Norge, Danmark <strong>och</strong> Sverige. Finland hade däremot en<br />
mycket kraftig uppgång i bostadsbyggandet från ca 18 000 bostäder 1995<br />
till 35 000 under 1999, följt av en lika snabb nedgång fram till år 2001.<br />
Under 2002 till 2006 – med lite variationer i brytpunkterna – hade alla<br />
fyra länderna en uppgång i bostadsbyggandet. Finland, som toppade<br />
redan 2005 hade inte lika kraftig ökning som de andra länderna. Även här<br />
utmärker sig Finland genom en mycket mer stabil utveckling, med ett<br />
bostadsbyggande som har varierat jämförelsevis lite under den redovisade
10<br />
tidsperioden, samtidigt som antalet påbörjade bostäder ligger i närheten<br />
av målsättningarna.<br />
Man kan notera att, trots stora skillnader i invånarantal, låg bostadsbyggandet<br />
på ganska precis samma nivå i alla länderna kring år 2006.<br />
Grovt sett har utvecklingen av bostadsbyggandet i Danmark, Norge <strong>och</strong><br />
Sverige följts åt under 2000-talet. Det innebär att bostadsbyggandet per<br />
invånare räknat har varit betydligt lägre i Sverige än i de andra länderna.<br />
Man bör dock vara medveten om att skillnaderna i nivån på bostadsbyggandet<br />
inte säger någonting om behovet av nyproduktion. Hur mycket<br />
som behöver byggas beror på många samverkande faktorer, t.ex.<br />
flyttmönster, hushållsbildning <strong>och</strong> omfattningen av det befintliga<br />
bostadsbeståndet. Antalet bostäder per tusen invånare har ökat successivt<br />
i alla de nordiska länderna. Sverige har, trots ett jämförelsevis lågt<br />
bostadsbyggande, under hela perioden haft flest bostäder i förhållande till<br />
befolkningen.<br />
Antal nybyggda bostäder per år<br />
40 000<br />
35 000<br />
30 000<br />
25 000<br />
20 000<br />
15 000<br />
10 000<br />
5 000<br />
0<br />
1995<br />
1996<br />
2002 2006 2008<br />
1997<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
Danmark<br />
Finland<br />
Norge<br />
Sverige<br />
Färöarna<br />
Vad var egentligen effekter av finanskrisen?<br />
Från <strong>och</strong> med 2006 eller 2007 vände utvecklingen igen <strong>och</strong> bostadsbyggandet<br />
minskade mycket kraftigt. I alla länderna började alltså nedgången<br />
i bostadsbyggandet redan innan den globala ekonomiska krisen var ett<br />
faktum <strong>och</strong> i en tid med god ekonomisk utveckling, sett till BNP. På<br />
Island minskade dock bostadsbyggandet först 2008.<br />
I alla länderna verkar det också som om nedgången nu har bromsats<br />
upp, men bostadsbyggandet är för närvarande mycket lågt överallt. Norge<br />
verkar ha klarat sig bäst även i detta avseende.<br />
Detta föranleder en del frågor: – Varför minskade bostadsbyggandet<br />
redan 2006/2007? – Vad händer framöver? – Vad händer med bostadspriserna?<br />
– Hur kommer bostadsbyggandet att utvecklas? – Är det troligt<br />
att byggandet kommer upp i 2006 års nivåer? – Är detta önskvärt?<br />
2009-08-26
<strong>Finanskrisen</strong> <strong>och</strong> <strong>bostadsmarknaden</strong> i <strong>Norden</strong> 11<br />
Exemplet Sverige<br />
I Sverige var det i stort sett bara byggandet av hyresrätter som minskade<br />
under loppet av 2007 <strong>och</strong> första halvåret 2008. Antalet påbörjade hyresrätter<br />
halverades. Det berodde bland annat på de borttagna statliga stöden,<br />
men även på snabbt stigande byggkostnader. Småhusbyggandet minskade<br />
tydligt först under andra kvartalet 2008 <strong>och</strong> byggandet av bostadsrätter<br />
inte förrän tredje kvartalet 2008.<br />
Trots stigande arbetslöshet tror nu allt fler bedömare på stabila<br />
nominella bostadspriser under 2009, <strong>och</strong> möjligen också under 2010.<br />
Låga räntor, stigande börs <strong>och</strong> Sveriges ganska återhållsamma bostadsbyggande<br />
under 2000-talet kan bidra till att det snarare blir en ”mjuklandning”<br />
av priserna än ett prisras. Men det finns en oro för prisfall<br />
2010-2011, när räntorna förväntas stiga markant.<br />
<strong>Boverket</strong>s senaste prognos (juni 2009) var att bostadsbyggandet skulle<br />
öka marginellt nästa år. De senaste månadernas fortsatt starka försäljning<br />
av nya småhus <strong>och</strong> bostadsrätter tyder på att byggandet kan öka något<br />
mer än prognosen.<br />
I ett femårigt perspektiv kan vi få se en viss återhämtning i byggandet<br />
av bostadsrätter <strong>och</strong> småhus, kanske redan under 2010-2012. Men eftersom<br />
antalet påbörjade hyresrätter sannolikt blir lågt, är det inte troligt att<br />
vi kommer i närheten av 2006 års bostadsbyggande under den kommande<br />
femårsperioden.<br />
Nya hushåll på <strong>bostadsmarknaden</strong><br />
Avsikten var också att belysa förändringar på efterfrågesidan. Frågan är<br />
bland annat i vilken situation som nämnda effekter inträder – vilka som<br />
kommer att drabbas av utvecklingen på <strong>bostadsmarknaden</strong>. Det beror<br />
mycket på demografiska förhållanden.<br />
Nya hushåll på <strong>bostadsmarknaden</strong><br />
2009-08-26
12<br />
I Sverige talar man mycket om den så kallade ungdomspuckeln <strong>och</strong> då<br />
avses de ovanligt stora barnkullarna från början av 90-talet, som ska ut på<br />
<strong>bostadsmarknaden</strong> de närmaste åren. Problemet är att det sker i en<br />
situation med ett extremt lågt bostadsbyggande, som minskar rörligheten<br />
på <strong>bostadsmarknaden</strong>, i kombination med höga hyror i det lilla som<br />
byggs <strong>och</strong> en rekordhög <strong>och</strong> ökande arbetslöshet bland ungdomar.<br />
Många ungdomar som ska etablera sig på <strong>bostadsmarknaden</strong><br />
I Sverige har antalet unga människor i befolkningen ökat sedan början av<br />
2000-talet. Ökningen tog fart från 2005 <strong>och</strong> toppen förväntas runt år<br />
2013, följt av en minskning. Det innebär att det kommer att finnas bortåt<br />
150 000 fler ungdomar i "etableringsåldern" Sverige år 2013 än i början<br />
av 2000-talet!<br />
Tillskott av 20-25-åringar jämfört med år 2000<br />
200 000<br />
150 000<br />
100 000<br />
50 000<br />
0<br />
-50 000<br />
-100 000<br />
2000<br />
2001<br />
2008 2013<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
2011<br />
2012<br />
2013<br />
2014<br />
2015<br />
Danmark<br />
Finland<br />
Norge<br />
Sverige<br />
Färöarna<br />
X 10<br />
Svängningarna verkar inte vara riktigt lika stora i de andra länderna, men<br />
både Danmark <strong>och</strong> Norge har ett ökande antal ungdomar att försörja med<br />
bostäder framöver. År 2013 förväntas antalet ungdomar ha stigit med ca<br />
56 000 i Norge jämfört med år 2000.<br />
I Danmark minskade antalet 20-25-åringar under år 2000-2006 <strong>och</strong><br />
ökningen därefter innebär närmast att man kommer upp i något fler<br />
ungdomar än man hade år 2000.<br />
Finland har inte redovisat uppgifter för perioden innan 2008, men<br />
jämfört med nuläget förväntas antalet ungdomar inte förändras nämnvärt<br />
fram till 2015.<br />
Procentuellt sett är det Färöarna som förväntar den största ökningen,<br />
med bortåt 30 procent. (Obs att siffrorna för Färöarna har multiplicerats<br />
med 10 för att bli synliga i diagrammet!)<br />
På Island ökade antalet 20-25-åringar 2008 <strong>och</strong> 2009, men minskar<br />
igen sedan. Man förväntar däremot en ny ökning från 2013.<br />
2009-08-26
<strong>Finanskrisen</strong> <strong>och</strong> <strong>bostadsmarknaden</strong> i <strong>Norden</strong> 13<br />
Inflyttning från utlandet<br />
En annan demografisk faktor som påverkar behovet av nya bostäder är<br />
inflyttningen från utlandet. I Sverige består en stor del av invandringen av<br />
flyktingar eller deras anhöriga, som kommer hit från krigshärjade<br />
områden i världen. Men utvidgningen av EU år 2004 <strong>och</strong> förändrade<br />
regler för invandring av arbetskraft till EU-området har lett till en ökad<br />
arbetskraftsinvandring.<br />
Nettoinvandringen påverkas förstås också av hur många som<br />
utvandrar <strong>och</strong> om de yngre <strong>och</strong> mest flyttbenägna åldersgrupperna ökar,<br />
som vi nyss konstaterat, så är det troligt att också utvandringen ökar.<br />
Nya hushåll på <strong>bostadsmarknaden</strong><br />
2009-08-26
14<br />
Rekordhög nettoinvandring 2008<br />
Nettoinvandringen ökade kraftigt mellan 2005 <strong>och</strong> 2008 i Sverige, Norge<br />
<strong>och</strong> Danmark <strong>och</strong> var rekordhög under 2008. Finland har länge haft en<br />
mycket låg nettoinvandring men den har ökat successivt under 2000-talet.<br />
Färöarnas nettoinvandring var som högst i början av 2000-talet, ca<br />
500 personer, vilket krympte till ett minus på ungefär lika många år 2005.<br />
Förra året låg nettoinvandringen åter på plus <strong>och</strong> den förväntas öka något<br />
i år. (Obs att siffrorna för Färöarna har multiplicerats med 10 för att bli<br />
synliga i diagrammet!)<br />
Alla länderna har alltså nyligen fått betydande tillskott av nya hushåll<br />
från utlandet på <strong>bostadsmarknaden</strong>.<br />
Nettoinvandring<br />
60 000<br />
50 000<br />
40 000<br />
30 000<br />
20 000<br />
10 000<br />
0<br />
-10 000<br />
1995<br />
1996<br />
Påverkas inflyttningen av finanskrisen?<br />
Sverige <strong>och</strong> Danmark redovisar, liksom Färöarna, en prognos för 2009. I<br />
båda länderna förväntas en minskning, för Danmarks del en mycket<br />
kraftig nedgång – från nästan 30 000 till mindre än 5 000 personer.<br />
För Sveriges del beror minskningen dels på att situationen i Irak är<br />
mer stabil, vilket gör att färre asylsökande därifrån får uppehållstillstånd,<br />
men också på att arbetskraftsinvandringen förväntas minska – som en<br />
konsekvens av lågkonjunkturen.<br />
Island hade hög nettoinvandring 2005-2007 men den minskade<br />
kraftigt 2008, i samband med att den ekonomiska krisen var ett faktum.<br />
Nu förväntar man en befolkningsminskning på Island, vilket är första<br />
gången på 100 år.<br />
2005<br />
2008<br />
1997<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
Danmark<br />
Finland<br />
Norge<br />
Sverige<br />
Färöarna<br />
X 10<br />
2009-08-26
<strong>Finanskrisen</strong> <strong>och</strong> <strong>bostadsmarknaden</strong> i <strong>Norden</strong> 15<br />
Problem <strong>och</strong> utmaningar till följd av krisen<br />
Vad som är de allvarligaste problemen på <strong>bostadsmarknaden</strong> <strong>och</strong> hur<br />
allvarliga de är beror på vem man frågar – <strong>och</strong> säkert också på tillfälligheter<br />
när det gäller vad som är mest aktuellt just när frågan besvaras. Det<br />
är också svårt att avgränsa de problem som har direkt koppling till<br />
finanskrisen.<br />
Problem <strong>och</strong> utmaningar till följd av krisen<br />
Minskat bostadsbyggande<br />
Minskad aktivitet på <strong>bostadsmarknaden</strong>, inlåsningseffekter, osålda<br />
lägenheter – en byggindustri i kris<br />
Bankerna restriktiva mot låntagare - företag eller hushåll<br />
Fallande priser på ägarbostäder – <strong>och</strong> fastigheter i övrigt<br />
Ökad skuldbörda för hushållen<br />
Fler avhysningar (udsættelser) från hyresbostäder (lejeboliger)<br />
Risk för ökat antal tvångsauktioner av ägarbostäder<br />
Dramatisk nedgång i bostadsbyggandet<br />
Gemensamt för de nordiska länderna är att bostadsbyggandet har minskat<br />
närmast dramatiskt – men den minskningen inträdde som sagt redan<br />
innan finanskrisen nått <strong>Norden</strong>. Den ekonomiska krisen har förstärkt<br />
nedgången i bostadsbyggandet. Man vittnar också om minskad aktivitet<br />
på <strong>bostadsmarknaden</strong>, med lägre rörlighet <strong>och</strong> fler osålda lägenheter.<br />
Men detta med osålda lägenheter verkar inte längre vara ett stort problem<br />
i Sverige <strong>och</strong> Norge. På Island, däremot, talar man om en byggindustri i<br />
kris, med mycket låg aktivitet, tusentals osålda bostäder <strong>och</strong> hög arbetslöshet<br />
i byggbranschen. I Danmark finns också väldigt många osålda<br />
bostäder, inte minst i Huvudstadsregionen.<br />
Mer restriktiv kreditgivning <strong>och</strong> fallande bostadspriser<br />
I Norge <strong>och</strong> Sverige anger man att krisen gjort att bankerna har blivit mer<br />
restriktiva när det gäller att bevilja kredit för bostadsbyggande. Det har<br />
också blivit svårare för hushållen att få lån för att bygga eller köpa sig en<br />
bostad. Detta gäller möjligen i alla länderna.<br />
Priserna på ägarbostäder har fallit, som en följd av krisen. I Sverige<br />
var det så inledningsvis, men marknaden har åtminstone delvis återhämtat<br />
sig på senare tid.<br />
På Island är hushållens ökade skuldbörda ett stort problem. Många<br />
hushåll har skulder som nu överstiger värdet av bostaden. Fastighetspriserna<br />
har fallit dramatiskt, vilket minskar hushållens förmögenhet.<br />
2009-08-26
16<br />
Risk för fler avhysningar <strong>och</strong> tvångsauktioner<br />
Danmark rapporterar att antalet avhysningar (udsættelser) från hyresbostäder<br />
har ökat. Från Danmarks sida pekar man också på risken för att<br />
antalet tvångsauktioner ökar till följd av ökad arbetslöshet. Det kan man<br />
befara även i Sverige, när de många varsel som lagts verkställs <strong>och</strong><br />
många fler hushåll drabbas av arbetslöshet.<br />
Andra utmaningar – oavsett krisen(?)<br />
• Höga hyror i nybyggda hyresbostäder<br />
• Stigande produktionskostnader, låg produktivitetsökning i byggsektorn,<br />
begränsad konkurrens i byggmaterialindustrin<br />
• Ökande priser på bostäder på sikt<br />
• Begränsat utbud av billiga bostäder<br />
• Svårigheter för ungdomar <strong>och</strong> invandrare att etablera sig på<br />
<strong>bostadsmarknaden</strong><br />
• Användningen av bostadsbeståndet är inte effektiv<br />
• Stora upprustningsbehov i delar av bostadsbeståndet, inkl. energiåtgärder<br />
• Stort behov av tillgänglighetsanpassning i delar av bostadsbeståndet<br />
• Problem i utsatta bostadsområden / i almene boligsektorn<br />
Höga priser på byggande <strong>och</strong> boende – men viss prispress just nu<br />
Höga hyror i nyproduktionen är en utmaning i flera länder, men knappast<br />
en effekt av den ekonomiska krisen. Snarare är det väl så att man alltid<br />
upplever det senast byggda som jämförelsevis mycket dyrt att bo i.<br />
Danmark upplever stigande produktionskostnader till följd av låg produktivitetsökning<br />
i byggsektorn, begränsad konkurrens i byggmaterialindustrin<br />
<strong>och</strong> att det är svårt att få fram mark för bostadsbyggande. I<br />
Sverige är detta en bra beskrivning på utvecklingen fram till finanskrisen<br />
men knappast betecknande för den situation vi står inför just för tillfället.<br />
Nu är det snarare så att den ekonomiska krisen sätter viss press på<br />
materialpriser <strong>och</strong> byggkostnader. Allmännyttan har t.ex. vittnat om lägre<br />
anbudspriser <strong>och</strong> har med framgång kunnat ta över planerade bostadsrättsprojekt.<br />
Från Norges sida befarar man att bostadspriserna kommer att stiga på<br />
sikt, när efterfrågan åter ökar i tid då bostadsbyggandet länge legat på en<br />
låg nivå.<br />
Svårigheter särskilt för vissa hushåll att få bostad<br />
Norge <strong>och</strong> Färöarna lyfter särskilt fram bristen på billiga bostäder. Brist<br />
på bostäder, i synnerhet på bostäder till rimliga priser, drabbar ofta hushåll<br />
som är nya på <strong>bostadsmarknaden</strong>, t.ex. ungdomar <strong>och</strong> invandrare.<br />
På Färöarna upplever man att bostadsbeståndet inte utnyttjas på ett<br />
effektivt sätt. Små hushåll, där barnen flyttat ut, bor kvar i mycket stora<br />
bostäder, medan de nya barnfamiljerna bor trångt.<br />
2009-08-26
<strong>Finanskrisen</strong> <strong>och</strong> <strong>bostadsmarknaden</strong> i <strong>Norden</strong> 17<br />
Svårare att finansiera upprustning <strong>och</strong> anpassning<br />
Danmark pekar på behovet av att få ner energianvändningen i bostadssektorn,<br />
vilket är en fråga som känns igen i såväl Norge som Sverige.<br />
Upprustningsbehoven är överhuvudtaget stora i betydande delar av<br />
bostadsbeståndet – främst i storskaliga 1960- <strong>och</strong> 70-talsområden. Den<br />
ekonomiska krisen kan påverka möjligheterna att finansiera en upprustning,<br />
dels genom att bankerna är mer restriktiva, dels genom att hushållen<br />
får ännu svårare att klara de hyreshöjningar som skulle krävas.<br />
Ett problem som i högsta grad är på tapeten i Norge <strong>och</strong> Sverige är att<br />
det finns alldeles för många bostäder som inte är tillgängliga för rörelsehindrade<br />
personer. Man skulle behöva sätta in hiss <strong>och</strong> på andra sätt<br />
tillgänglighetsanpassa stora delar av bostadsbeståndet. Det skulle förstås<br />
kräva avsevärda hyreshöjningar, vilket kanske inte låter sig göras i tider<br />
av osäker inkomstutveckling för hushållen.<br />
Slutligen ser man i flera av länderna allvarligt på situationen i vissa<br />
storskaliga bostadsområden. I Danmark gäller det framförallt inom den<br />
almene boligsektorn. Även i Sverige det rör sig ofta om områden som<br />
domineras av allmännyttiga bostäder, byggda på 1960- <strong>och</strong> 70-talet. Det<br />
är områden där behovet av fysisk upprustning förstärks av att områdena<br />
inte är särskilt välfungerande socialt sett, med hög arbetslöshet, många<br />
som har försörjningsstöd, låg utbildningsnivå etc. Sådana problem kan<br />
förstås förvärras av den ekonomiska krisen.<br />
Vad har man gjort för att möta krisen?<br />
Den sista frågan som ställdes till de nordiska länderna inför 2009 års<br />
Nordiska Bostadsmöte gällde vilka åtgärder man satt in för att motverka<br />
effekterna på <strong>bostadsmarknaden</strong> av den ekonomiska krisen. Också här är<br />
det en grannlaga uppgift att sammanställa <strong>och</strong> göra svaren från de olika<br />
länderna jämförbara. Och, liksom när det gäller vad man tar upp som<br />
aktuella problem, är det inte självklart vilka åtgärder eller virkemiddel<br />
som på ett direkt sätt har med den ekonomiska krisen att göra.<br />
Generella insatser viktigast<br />
Under denna kris är det kanske de generella insatserna för att få igång det<br />
finansiella systemet, som är de mest betydelsefulla för <strong>bostadsmarknaden</strong>,<br />
byggbranschen <strong>och</strong> samhällsekonomin i stort.
18<br />
Mer generella insatser<br />
Stöd till<br />
finansmarknaden<br />
Insatser för att främja<br />
sysselsättningen i<br />
byggbranschen<br />
Sänkta skatter<br />
Danmark<br />
X<br />
X<br />
X<br />
Finland<br />
Vanligt med åtgärder för att stärka finansmarknaderna<br />
De flesta länder har det vidtagits omfattande generella åtgärder för att<br />
stärka finansmarknaderna. Man har också satt in stöd med mer eller<br />
mindre explicit inriktning på att främja sysselsättningen i byggbranschen.<br />
I Danmark <strong>och</strong> Finland, liksom på Färöarna, förefaller dessa stöd vara<br />
avgränsade till åtgärder i bostäder. I Sverige kan stöd lämnas till hushållens<br />
köp av tjänster, som kan utföras såväl i bostäder som i fritidshus.<br />
Danmark är på gång med att genomföra en skattereform, som innebär<br />
sänkta marginalskatter på arbete. Den ska delvis finansieras genom<br />
minskade värden på ränteavdrag i beskattningen, från dagens 33 till 25<br />
procent. Reformen har dock inte anpassats särskilt till den senaste tidens<br />
utveckling på bostadsmarknaderna.<br />
X<br />
X<br />
Norge<br />
X<br />
X<br />
Sverige<br />
X<br />
X<br />
Färöarna<br />
2009-08-26
<strong>Finanskrisen</strong> <strong>och</strong> <strong>bostadsmarknaden</strong> i <strong>Norden</strong> 19<br />
Flest stimulanser till byggande i Finland <strong>och</strong> Norge<br />
När det gäller stimulans av byggande <strong>och</strong> renovering har Finland <strong>och</strong><br />
Norge vidtagit flest åtgärder medan Sverige har nöjt sig med betydligt<br />
färre, vilket i sig inte säger något om omfattningen av insatserna.<br />
Stimulans av byggande <strong>och</strong> renovering<br />
Investeringsstöd till bostadsbyggande<br />
Stöd till finansiering av bostadsbyggande<br />
(lån, räntestöd,<br />
borgen/kreditgaranti)<br />
Stimulans till hyresbostäder<br />
Stimulans av socialbostäder<br />
/allmännyttiga bostäder<br />
Stöd till renovering av bostäder,<br />
t.ex. energiåtgärder<br />
Stöd för att riva bostäder<br />
Danmark<br />
Stöd till renovering i alla länderna<br />
Alla länderna har infört någon form av stöd för renovering av bostäder<br />
<strong>och</strong> tre av länderna har infört någon slags stöd till finansiering av<br />
bostadsbyggande. I Finland <strong>och</strong> Norge har ökade stöd för byggande av<br />
hyreshus införts.<br />
X<br />
X<br />
X<br />
Finland<br />
Inriktningen varierar i de olika länderna<br />
En viss inriktning på energibesparing finns i Danmark. På Färöarna har<br />
stöd införts för isolering av bostadshus. I Sverige kan det generella<br />
renoveringsstödet till hushåll användas till energibesparing, möjligen<br />
gäller detta även renoveringsstöden i Finland.<br />
Inriktningen i Danmark har varit att stötta renoveringar <strong>och</strong> allmännyttigt<br />
nybyggeri, men ett stöd kan även användas för rivningar. I Finland<br />
är inriktningen liknande. Målet har främst varit att främja sysselsättningen<br />
inom byggbranschen, genom att stimulera reparationer <strong>och</strong><br />
byggande av hyresbostäder.<br />
I Norge finns ett brett spektrum av åtgärder. Bland annat har tillgången<br />
till billig finansiering stärkts, genom att Husbanken fått en ökad<br />
utlåningsram.<br />
I Sverige har ett generellt stöd införts till hushåll för reparation <strong>och</strong><br />
tillbyggnad av bostäder m.m. Vidare har en kreditgaranti för lån under<br />
byggtiden införts.<br />
X<br />
X<br />
X<br />
X<br />
X<br />
Norge<br />
X<br />
X<br />
X<br />
X<br />
X<br />
Sverige<br />
X<br />
X<br />
Färöarna<br />
X<br />
2009-08-26
20<br />
Mer ovanligt med stöd till hushållen<br />
Det finns inte så många exempel på stöd som har inrättats på grund av<br />
konjunkturnedgången <strong>och</strong> som riktats direkt till hushållen.<br />
Stöd till hushållen<br />
Stöd till hushållen för köp av bostad<br />
Stöd till särskilt utsatta grupper<br />
Insatser mot avhysning /udsettelse<br />
Danmark<br />
X<br />
Finland<br />
I Finland har två stöd utökats för att främja de ungas etablering på<br />
<strong>bostadsmarknaden</strong>. Vidare har ett stöd till specialgruppernas bostadsförhållanden<br />
utökats.<br />
De stöd som på Färöarna ges till isolering av bostadshus riktar sig<br />
speciellt till pensionärer.<br />
I Sverige har det omfattande skatteavdraget för renovering <strong>och</strong><br />
tillbyggnad, som tidigare nämnts, riktats till hushållen, dock inte till<br />
särskilt resurssvaga hushåll.<br />
I Danmark har man satt in åtgärder mot avhysningar.<br />
Avslutande kommentar<br />
Det nordiska utbytet kring bostadspolitiska frågor syftar till att dra nytta<br />
av att de nordiska länderna har många gemensamma drag, inte minst när<br />
det gäller värdegrund, övergripande mål <strong>och</strong> bostadssociala ambitioner,<br />
samtidigt som det finns olika traditioner <strong>och</strong> intressanta skillnader när det<br />
gäller vilka bostadspolitiska styrmedel man väljer att använda.<br />
Den typ av övergripande, systematisk jämförelse, som vi här har presenterat,<br />
visade sig fungera bra som underlag för fruktbara diskussioner<br />
<strong>och</strong> skulle därför kunna vara ett återkommande inslag i det nordiska<br />
utbytet kring bostadsfrågor.<br />
X<br />
X<br />
Norge<br />
Sverige<br />
Färöarna<br />
X<br />
2009-08-26
Box 534, 371 23 Karlskrona<br />
Tel: 0455-35 30 00. Fax: 0455-35 31 00<br />
www.boverket.se