Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden - Boverket

Boverket
Finanskrisen och
bostadsmarknaden i Norden
Dokumentation från Nordiskt bostadsmöte 2009

Finanskrisen och
bostadsmarknaden i Norden
Boverket september 2009

Titel Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden
Utgivare: Boverket september 2009
ISBN pdf: 978-91-86342-41-8
Sökord: ränteutveckling, bostadslån, prisutveckling, finanskris,
bostadsbyggande, bostadsmarknad, bostadssubventioner,
boendekostnader, invandring, ungdomar, ekonomi, statistik,
prognoser, nordiska länder
Omslagsfoto:Britt-Louise Morell
Publikationen kan beställas från:
Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona
Telefon: 0455-35 30 50 eller 35 30 56
Fax: 0455-819 27
E-post: publikationsservice@boverket.se
Webbplats: www.boverket.se
Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats.
Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran.
©Boverket 2009

Förord
Nordiskt Bostadsmöte 2009 hölls i på Marinmuseum i Karlskrona den
26-28 augusti. Denna rapport är en sammanställning av de uppgifter som
samlades in från de nordiska länderna inför detta möte. Materialet belyser
utvecklingen på bostadsmarknaderna i de nordiska länderna de senaste
mycket turbulenta åren. Högkonjunktur har följts av en världsomspännande
finanskris och djup recession. – Vilka effekter har detta fått på
bostadsmarknaden? Illustrationerna är hämtade från den presentation som
gjordes muntligen av materialet på mötet.
Rapporten är sammanställd av Ulrika Hägred och Hans-Åke
Palmgren, experter på Analysenheten.
Karlskrona september 2009
Martin Hedenmo
chef för Analysenheten

4
Innehåll
Inledning............................................................................................... 5
Utveckling av bruttonationalprodukten................................................. 6
Sämre utveckling redan under 2008.......................................................... 6
Norge klarar sig bäst?............................................................................... 6
Ränteutveckling för bostadslån............................................................ 7
Successivt räntefall från 1990-talets början.............................................. 7
Mycket låga räntor 2003-2006.................................................................. 7
Snabb ränteuppgång.................................................................................. 8
Finanskrisen möttes med sänkta räntor..................................................... 8
Prisutveckling på privatägda småhus................................................... 8
Snabba prisökningar i Danmark, Norge och Sverige................................ 8
Vändpunkt redan innan finanskrisen?....................................................... 9
Räntesänkningarna stabiliserande i vissa fall........................................... 9
Priserna förväntas falla............................................................................. 9
Bostadsbyggande ................................................................................ 9
Vad var egentligen effekter av finanskrisen?........................................... 10
Exemplet Sverige ..................................................................................... 11
Nya hushåll på bostadsmarknaden.................................................... 11
Många ungdomar som ska etablera sig på bostadsmarknaden............... 12
Inflyttning från utlandet........................................................................... 13
Rekordhög nettoinvandring 2008 ............................................................ 14
Påverkas inflyttningen av finanskrisen?.................................................. 14
Problem och utmaningar till följd av krisen ........................................ 15
Dramatisk nedgång i bostadsbyggandet.................................................. 15
Mer restriktiv kreditgivning och fallande bostadspriser ......................... 15
Risk för fler avhysningar och tvångsauktioner........................................ 16
Höga priser på byggande och boende – men viss prispress just nu ........ 16
Svårigheter särskilt för vissa hushåll att få bostad.................................. 16
Svårare att finansiera upprustning och anpassning................................ 17
Vad har man gjort för att möta krisen?............................................... 17
Generella insatser viktigast..................................................................... 17
Vanligt med åtgärder för att stärka finansmarknaderna......................... 18
Flest stimulanser till byggande i Finland och Norge .............................. 19
Stöd till renovering i alla länderna ......................................................... 19
Inriktningen varierar i de olika länderna................................................ 19
Mer ovanligt med stöd till hushållen ....................................................... 20
Avslutande kommentar ...................................................................... 20

Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden 5
Finanskrisens effekter på
bostadsmarknaderna i de nordiska
länderna
Ulrika Hägred och Hans-Åke Palmgren, Boverket 26 aug 2009
Inledning
Ett huvudtema för Nordiskt Bostadsmöte 2009 var ”finanskrisens effekter
på bostadsmarknaden”. De nordiska länderna ombads att i förväg lämna
in vissa uppgifter, som skulle belysa och göra det möjligt att jämföra
vilka effekter som den internationella finanskrisen och den därpå följande
ekonomiska recessionen haft på bostadsmarknaderna i de nordiska
länderna.
Sammanställningen här bygger på svaren från fem av länderna:
Danmark, Finland, Norge, Sverige och Färöarna. Island hann inte besvara
den enkät som sifferuppgifterna skulle hämtas ur, men skickade under
sommaren över en egen sammanställning, ur vilken en del jämförbara
uppgifter har kunnat hämtas. Grönland och Åland hade inte möjlighet att
delta i Nordiskt Bostadsmöte i år.
Denna rapport samt Islands skriftliga sammanställning, liksom övriga
presentationer som gjordes under Nordiskt Bostadsmöte 2009, finns på
webbplatsen www.boinorden.org.
2009-08-26

6
Utveckling av bruttonationalprodukten
Först en överblick över den ekonomiska tillväxten: Alla de nordiska
länderna har haft en successivt stigande real bruttonationalprodukt (BNP)
under en mycket lång följd av år. Under åren 2004-2007 var ökningstakten
god i alla länderna. Denna tillväxtperiod har troligen haft betydelse
för dagens situation på bostadsmarknaden.
Utvecklingen av BNP i reella tal + prognos
180
170
160
150
140
130
120
110
100
2003 2008
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Danmark
Finland
Norge
Sverige
Färöarna
Tillväxten under hela perioden 1996-2008 var starkast på Färöarna, med
en ökning av BNP på över 70 procent. Även i Finland var tillväxten stark,
med nära 60 procent realt. Sämre gick det för Danmark, där BNP ökade
häften så mycket som i Finland under samma period. I ett mellanskikt
ligger Sverige och Norge.
Sämre utveckling redan under 2008
År 2008 blev det, förutom på Färöarna, en märkbart sämre utveckling.
För Sveriges del inträffade lågkonjunkturen under andra kvartalet. I
Sverige och Danmark minskade BNP år 2008, för första gången sedan år
1993.
Norge klarar sig bäst?
År 2009 förväntas BNP falla rejält i Finland och Sverige, med ca 6
respektive 5 procent enligt de senaste prognoserna. Båda länderna har
starkt exportberoende industrisektorer och påverkas avsevärt av det
internationella raset i efterfrågan. BNP fortsätter att minska i Danmark. I
Norge förväntas en liten minskning.
Perioden med fallande BNP kan bli kort. I alla de fyra större länderna
räknar man med en liten ökning av BNP redan under nästa år. I Norge
ökade ”fastlands-BNP” (exklusive olja och shipping) redan under andra
kvartalet enligt Statistisk sentralbyrå.
2009-08-26

Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden 7
Sett över perioden 2008-2010 förväntas Norge klara sig bäst av de större
länderna, med faktiskt en ökad BNP under perioden. Danmark kommer i
ett mellanskikt medan Sverige och Finland bedöms komma sämst ut.
Det är inte uteslutet att återhämtningen kan bli långdragen i några av
länderna. Som exempel räknar Konjunkturinstitutet med att BNP i
Sverige först mot slutet år 2011 har återhämtat sig till nivån före krisen.
Ränteutveckling för bostadslån
De kortfristiga räntorna är intressanta att följa mot bakgrund av de tvära
penningpolitiska vändningarna under 2000-talet. Utvecklingen för räntor
med längre bindningstider har varit likartad, om än inte med lika stora
svängningar.
Ränteutveckling för bostadslån
a) kortfristig ränta, procent
12
10
8
6
4
2
0
1995
1996
2003 2006 2008
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Danmark
Finland
(alla lån)
Norge
Sverige
Färöarna
(fem år)
Diagrammet visar utvecklingen för räntor med korta bindningstider, för
Danmark, Norge och Sverige. För Finland visas ett genomsnitt för
samtliga lån, och för Färöarna femåriga räntor. Några av serierna är
upplåningsräntor, några är utlåningsräntor.
Successivt räntefall från 1990-talets början
De nominella räntorna har i alla de fyra större länderna fallit avsevärt
ända sedan 1990-talets början, i takt med fallande inflation, vilket bara
delvis framgår av diagrammet.
Från 1997 och fram till början av 2000-talet var räntorna stabila utom
i Norge, där penningpolitiken stramades åt.
Mycket låga räntor 2003-2006
I början av 2000-talet började räntorna åter att falla; först i Danmark,
Finland och på Färöarna. Under åren 2003/2004 till och med 2006 var de
korta räntorna mycket låga. Det var en period med god ekonomisk till-
2009-08-26

8
växt samtidigt med låg inflation. Centralbankerna agerade i enlighet med
sina inflationsmål och sänkte sina styrräntor.
Snabb ränteuppgång
Perioden med mycket låg inflation upphörde för Sveriges del i början av
år 2006. Centralbankerna agerade unisont med en snabbt åtstramad
penningpolitik. På kort tid höjdes de korta räntorna med storleksordningen
två till fyra procentenheter. I Sverige kom den sista höjningen så
sent som den 10 september 2008.
Finanskrisen möttes med sänkta räntor
I september 2008 slog finanskrisen snabbt till med full kraft. Långivningen
lamslogs, med brist på kapital och höga upplåningskostnader.
Centralbankerna agerade resolut, och sänkte styrräntorna markant.
De nominella räntorna är nu historiskt låga. I Sverige var till exempel
de rörliga bostadsräntorna 1,75 procent i mitten av augusti 2009. Notera
att diagrammet för år 2009 visar ett genomsnitt av räntorna sedan årets
början fram till våren eller sommaren.
Prisutveckling på privatägda småhus
I diagrammet nedan ser utvecklingen i förstone väldigt samstämmig ut
men det är faktiskt ganska betydande skillnader – både när det gäller
dramatiken i prisutvecklingen och ifråga om när priserna började falla.
Prisutveckling på privatägda småhus på
andrahandsmarknaden (bruktboliger)
fasta priser
300
250
200
150
100
50
0
1995
1996
Snabba prisökningar i Danmark, Norge och Sverige
Under den redovisade perioden 1995-2007 ökade småhuspriserna
kraftigt, mätt i fasta priser, i alla de fyra större länderna. Men det var ändå
betydande skillnader. Priserna ökade mest i Norge, med nära 150 procent
realt, vilket var 50 procentenheter mer än i Finland. Däremellan kommer
2003
2007
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Danmark
Finland
Norge
Sverige
Färöarna
2009-08-26

Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden 9
Sverige och Danmark. Notera dock att bilden av utvecklingen beror på
vilket basår som väljs, i detta fall år 1995.
Under åren 2004-2007, med hög BNP-tillväxt och i huvudsak låga
räntor, ökade priserna mycket snabbt i Danmark, Norge och Sverige; med
mellan 42 och 52 procent. Mest extrem var utvecklingen i Danmark där
priserna på två år, 2005 och 2006, steg med 36 procent realt. I Finland
ökade priserna hälften så mycket under denna period, trots att man hade
störst BNP-tillväxt och en likartad ränteutveckling. Det vore mycket
intressant att analysera hur skillnaderna i utveckling kan förklaras.
Vändpunkt redan innan finanskrisen?
Under 2008 föll småhuspriserna realt jämfört med föregående år, i de fyra
länderna. Priserna föll betydligt mer i Danmark och Norge än i Sverige
och Finland.
På en del marknader, kanske på t.o.m. på de flesta, började prisfallet
redan innan finanskrisen blev akut, i september 2008. I Danmark började
exempelvis priserna i huvudstadsområdet nominellt att falla redan under
fjärde kvartalet 2006. Men i Sverige, å andra sidan, började småhuspriserna
falla först under sensommaren 2008
Räntesänkningarna stabiliserande i vissa fall
Efter centralbankernas stora räntesänkningar har det i några länder, men
inte i alla, skett en viss stabilisering av bostadspriserna.
Priserna förväntas falla
I Danmark förväntas bostadspriserna realt komma att falla med i genomsnitt
15 procent mellan år 2007 och år 2009. Där är det dock mycket stora
skillnader mellan olika regioner. I Huvudstadsregionen har småhuspriserna
nominellt fallit med 30 procent efter tredje kvartalet 2006, medan
priserna i Nordjylland under samma period har stigit med 10 procent.
Norge förväntas priserna falla knappt 10 procent från 2007 till 2009,
men stabiliseras år 2010. Norges Bank beräknar att prisfallet huvudsakligen
beror på åtstramad kreditprövning.
I Sverige, där småhuspriserna började falla sist, har vi under första
halvåret sett en återhämtning av priserna. Realt kan dock småhuspriserna
ha fallit något sedan toppen. BKN:s prognos har är småhuspriserna i
Sverige kommer att falla 15-20 procent realt, sett över en fyraårsperiod.
Bostadsbyggande
Vi kan se en likartad utveckling över hela den här perioden i tre av
länderna – Norge, Danmark och Sverige. Finland hade däremot en
mycket kraftig uppgång i bostadsbyggandet från ca 18 000 bostäder 1995
till 35 000 under 1999, följt av en lika snabb nedgång fram till år 2001.
Under 2002 till 2006 – med lite variationer i brytpunkterna – hade alla
fyra länderna en uppgång i bostadsbyggandet. Finland, som toppade
redan 2005 hade inte lika kraftig ökning som de andra länderna. Även här
utmärker sig Finland genom en mycket mer stabil utveckling, med ett
bostadsbyggande som har varierat jämförelsevis lite under den redovisade

10
tidsperioden, samtidigt som antalet påbörjade bostäder ligger i närheten
av målsättningarna.
Man kan notera att, trots stora skillnader i invånarantal, låg bostadsbyggandet
på ganska precis samma nivå i alla länderna kring år 2006.
Grovt sett har utvecklingen av bostadsbyggandet i Danmark, Norge och
Sverige följts åt under 2000-talet. Det innebär att bostadsbyggandet per
invånare räknat har varit betydligt lägre i Sverige än i de andra länderna.
Man bör dock vara medveten om att skillnaderna i nivån på bostadsbyggandet
inte säger någonting om behovet av nyproduktion. Hur mycket
som behöver byggas beror på många samverkande faktorer, t.ex.
flyttmönster, hushållsbildning och omfattningen av det befintliga
bostadsbeståndet. Antalet bostäder per tusen invånare har ökat successivt
i alla de nordiska länderna. Sverige har, trots ett jämförelsevis lågt
bostadsbyggande, under hela perioden haft flest bostäder i förhållande till
befolkningen.
Antal nybyggda bostäder per år
40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
1995
1996
2002 2006 2008
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Danmark
Finland
Norge
Sverige
Färöarna
Vad var egentligen effekter av finanskrisen?
Från och med 2006 eller 2007 vände utvecklingen igen och bostadsbyggandet
minskade mycket kraftigt. I alla länderna började alltså nedgången
i bostadsbyggandet redan innan den globala ekonomiska krisen var ett
faktum och i en tid med god ekonomisk utveckling, sett till BNP. På
Island minskade dock bostadsbyggandet först 2008.
I alla länderna verkar det också som om nedgången nu har bromsats
upp, men bostadsbyggandet är för närvarande mycket lågt överallt. Norge
verkar ha klarat sig bäst även i detta avseende.
Detta föranleder en del frågor: – Varför minskade bostadsbyggandet
redan 2006/2007? – Vad händer framöver? – Vad händer med bostadspriserna?
– Hur kommer bostadsbyggandet att utvecklas? – Är det troligt
att byggandet kommer upp i 2006 års nivåer? – Är detta önskvärt?
2009-08-26

Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden 11
Exemplet Sverige
I Sverige var det i stort sett bara byggandet av hyresrätter som minskade
under loppet av 2007 och första halvåret 2008. Antalet påbörjade hyresrätter
halverades. Det berodde bland annat på de borttagna statliga stöden,
men även på snabbt stigande byggkostnader. Småhusbyggandet minskade
tydligt först under andra kvartalet 2008 och byggandet av bostadsrätter
inte förrän tredje kvartalet 2008.
Trots stigande arbetslöshet tror nu allt fler bedömare på stabila
nominella bostadspriser under 2009, och möjligen också under 2010.
Låga räntor, stigande börs och Sveriges ganska återhållsamma bostadsbyggande
under 2000-talet kan bidra till att det snarare blir en ”mjuklandning”
av priserna än ett prisras. Men det finns en oro för prisfall
2010-2011, när räntorna förväntas stiga markant.
Boverkets senaste prognos (juni 2009) var att bostadsbyggandet skulle
öka marginellt nästa år. De senaste månadernas fortsatt starka försäljning
av nya småhus och bostadsrätter tyder på att byggandet kan öka något
mer än prognosen.
I ett femårigt perspektiv kan vi få se en viss återhämtning i byggandet
av bostadsrätter och småhus, kanske redan under 2010-2012. Men eftersom
antalet påbörjade hyresrätter sannolikt blir lågt, är det inte troligt att
vi kommer i närheten av 2006 års bostadsbyggande under den kommande
femårsperioden.
Nya hushåll på bostadsmarknaden
Avsikten var också att belysa förändringar på efterfrågesidan. Frågan är
bland annat i vilken situation som nämnda effekter inträder – vilka som
kommer att drabbas av utvecklingen på bostadsmarknaden. Det beror
mycket på demografiska förhållanden.
Nya hushåll på bostadsmarknaden
2009-08-26

12
I Sverige talar man mycket om den så kallade ungdomspuckeln och då
avses de ovanligt stora barnkullarna från början av 90-talet, som ska ut på
bostadsmarknaden de närmaste åren. Problemet är att det sker i en
situation med ett extremt lågt bostadsbyggande, som minskar rörligheten
på bostadsmarknaden, i kombination med höga hyror i det lilla som
byggs och en rekordhög och ökande arbetslöshet bland ungdomar.
Många ungdomar som ska etablera sig på bostadsmarknaden
I Sverige har antalet unga människor i befolkningen ökat sedan början av
2000-talet. Ökningen tog fart från 2005 och toppen förväntas runt år
2013, följt av en minskning. Det innebär att det kommer att finnas bortåt
150 000 fler ungdomar i "etableringsåldern" Sverige år 2013 än i början
av 2000-talet!
Tillskott av 20-25-åringar jämfört med år 2000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
-50 000
-100 000
2000
2001
2008 2013
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Danmark
Finland
Norge
Sverige
Färöarna
X 10
Svängningarna verkar inte vara riktigt lika stora i de andra länderna, men
både Danmark och Norge har ett ökande antal ungdomar att försörja med
bostäder framöver. År 2013 förväntas antalet ungdomar ha stigit med ca
56 000 i Norge jämfört med år 2000.
I Danmark minskade antalet 20-25-åringar under år 2000-2006 och
ökningen därefter innebär närmast att man kommer upp i något fler
ungdomar än man hade år 2000.
Finland har inte redovisat uppgifter för perioden innan 2008, men
jämfört med nuläget förväntas antalet ungdomar inte förändras nämnvärt
fram till 2015.
Procentuellt sett är det Färöarna som förväntar den största ökningen,
med bortåt 30 procent. (Obs att siffrorna för Färöarna har multiplicerats
med 10 för att bli synliga i diagrammet!)
På Island ökade antalet 20-25-åringar 2008 och 2009, men minskar
igen sedan. Man förväntar däremot en ny ökning från 2013.
2009-08-26

Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden 13
Inflyttning från utlandet
En annan demografisk faktor som påverkar behovet av nya bostäder är
inflyttningen från utlandet. I Sverige består en stor del av invandringen av
flyktingar eller deras anhöriga, som kommer hit från krigshärjade
områden i världen. Men utvidgningen av EU år 2004 och förändrade
regler för invandring av arbetskraft till EU-området har lett till en ökad
arbetskraftsinvandring.
Nettoinvandringen påverkas förstås också av hur många som
utvandrar och om de yngre och mest flyttbenägna åldersgrupperna ökar,
som vi nyss konstaterat, så är det troligt att också utvandringen ökar.
Nya hushåll på bostadsmarknaden
2009-08-26

14
Rekordhög nettoinvandring 2008
Nettoinvandringen ökade kraftigt mellan 2005 och 2008 i Sverige, Norge
och Danmark och var rekordhög under 2008. Finland har länge haft en
mycket låg nettoinvandring men den har ökat successivt under 2000-talet.
Färöarnas nettoinvandring var som högst i början av 2000-talet, ca
500 personer, vilket krympte till ett minus på ungefär lika många år 2005.
Förra året låg nettoinvandringen åter på plus och den förväntas öka något
i år. (Obs att siffrorna för Färöarna har multiplicerats med 10 för att bli
synliga i diagrammet!)
Alla länderna har alltså nyligen fått betydande tillskott av nya hushåll
från utlandet på bostadsmarknaden.
Nettoinvandring
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
-10 000
1995
1996
Påverkas inflyttningen av finanskrisen?
Sverige och Danmark redovisar, liksom Färöarna, en prognos för 2009. I
båda länderna förväntas en minskning, för Danmarks del en mycket
kraftig nedgång – från nästan 30 000 till mindre än 5 000 personer.
För Sveriges del beror minskningen dels på att situationen i Irak är
mer stabil, vilket gör att färre asylsökande därifrån får uppehållstillstånd,
men också på att arbetskraftsinvandringen förväntas minska – som en
konsekvens av lågkonjunkturen.
Island hade hög nettoinvandring 2005-2007 men den minskade
kraftigt 2008, i samband med att den ekonomiska krisen var ett faktum.
Nu förväntar man en befolkningsminskning på Island, vilket är första
gången på 100 år.
2005
2008
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Danmark
Finland
Norge
Sverige
Färöarna
X 10
2009-08-26

Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden 15
Problem och utmaningar till följd av krisen
Vad som är de allvarligaste problemen på bostadsmarknaden och hur
allvarliga de är beror på vem man frågar – och säkert också på tillfälligheter
när det gäller vad som är mest aktuellt just när frågan besvaras. Det
är också svårt att avgränsa de problem som har direkt koppling till
finanskrisen.
Problem och utmaningar till följd av krisen
Minskat bostadsbyggande
Minskad aktivitet på bostadsmarknaden, inlåsningseffekter, osålda
lägenheter – en byggindustri i kris
Bankerna restriktiva mot låntagare - företag eller hushåll
Fallande priser på ägarbostäder – och fastigheter i övrigt
Ökad skuldbörda för hushållen
Fler avhysningar (udsættelser) från hyresbostäder (lejeboliger)
Risk för ökat antal tvångsauktioner av ägarbostäder
Dramatisk nedgång i bostadsbyggandet
Gemensamt för de nordiska länderna är att bostadsbyggandet har minskat
närmast dramatiskt – men den minskningen inträdde som sagt redan
innan finanskrisen nått Norden. Den ekonomiska krisen har förstärkt
nedgången i bostadsbyggandet. Man vittnar också om minskad aktivitet
på bostadsmarknaden, med lägre rörlighet och fler osålda lägenheter.
Men detta med osålda lägenheter verkar inte längre vara ett stort problem
i Sverige och Norge. På Island, däremot, talar man om en byggindustri i
kris, med mycket låg aktivitet, tusentals osålda bostäder och hög arbetslöshet
i byggbranschen. I Danmark finns också väldigt många osålda
bostäder, inte minst i Huvudstadsregionen.
Mer restriktiv kreditgivning och fallande bostadspriser
I Norge och Sverige anger man att krisen gjort att bankerna har blivit mer
restriktiva när det gäller att bevilja kredit för bostadsbyggande. Det har
också blivit svårare för hushållen att få lån för att bygga eller köpa sig en
bostad. Detta gäller möjligen i alla länderna.
Priserna på ägarbostäder har fallit, som en följd av krisen. I Sverige
var det så inledningsvis, men marknaden har åtminstone delvis återhämtat
sig på senare tid.
På Island är hushållens ökade skuldbörda ett stort problem. Många
hushåll har skulder som nu överstiger värdet av bostaden. Fastighetspriserna
har fallit dramatiskt, vilket minskar hushållens förmögenhet.
2009-08-26

16
Risk för fler avhysningar och tvångsauktioner
Danmark rapporterar att antalet avhysningar (udsættelser) från hyresbostäder
har ökat. Från Danmarks sida pekar man också på risken för att
antalet tvångsauktioner ökar till följd av ökad arbetslöshet. Det kan man
befara även i Sverige, när de många varsel som lagts verkställs och
många fler hushåll drabbas av arbetslöshet.
Andra utmaningar – oavsett krisen(?)
• Höga hyror i nybyggda hyresbostäder
• Stigande produktionskostnader, låg produktivitetsökning i byggsektorn,
begränsad konkurrens i byggmaterialindustrin
• Ökande priser på bostäder på sikt
• Begränsat utbud av billiga bostäder
• Svårigheter för ungdomar och invandrare att etablera sig på
bostadsmarknaden
• Användningen av bostadsbeståndet är inte effektiv
• Stora upprustningsbehov i delar av bostadsbeståndet, inkl. energiåtgärder
• Stort behov av tillgänglighetsanpassning i delar av bostadsbeståndet
• Problem i utsatta bostadsområden / i almene boligsektorn
Höga priser på byggande och boende – men viss prispress just nu
Höga hyror i nyproduktionen är en utmaning i flera länder, men knappast
en effekt av den ekonomiska krisen. Snarare är det väl så att man alltid
upplever det senast byggda som jämförelsevis mycket dyrt att bo i.
Danmark upplever stigande produktionskostnader till följd av låg produktivitetsökning
i byggsektorn, begränsad konkurrens i byggmaterialindustrin
och att det är svårt att få fram mark för bostadsbyggande. I
Sverige är detta en bra beskrivning på utvecklingen fram till finanskrisen
men knappast betecknande för den situation vi står inför just för tillfället.
Nu är det snarare så att den ekonomiska krisen sätter viss press på
materialpriser och byggkostnader. Allmännyttan har t.ex. vittnat om lägre
anbudspriser och har med framgång kunnat ta över planerade bostadsrättsprojekt.
Från Norges sida befarar man att bostadspriserna kommer att stiga på
sikt, när efterfrågan åter ökar i tid då bostadsbyggandet länge legat på en
låg nivå.
Svårigheter särskilt för vissa hushåll att få bostad
Norge och Färöarna lyfter särskilt fram bristen på billiga bostäder. Brist
på bostäder, i synnerhet på bostäder till rimliga priser, drabbar ofta hushåll
som är nya på bostadsmarknaden, t.ex. ungdomar och invandrare.
På Färöarna upplever man att bostadsbeståndet inte utnyttjas på ett
effektivt sätt. Små hushåll, där barnen flyttat ut, bor kvar i mycket stora
bostäder, medan de nya barnfamiljerna bor trångt.
2009-08-26

Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden 17
Svårare att finansiera upprustning och anpassning
Danmark pekar på behovet av att få ner energianvändningen i bostadssektorn,
vilket är en fråga som känns igen i såväl Norge som Sverige.
Upprustningsbehoven är överhuvudtaget stora i betydande delar av
bostadsbeståndet – främst i storskaliga 1960- och 70-talsområden. Den
ekonomiska krisen kan påverka möjligheterna att finansiera en upprustning,
dels genom att bankerna är mer restriktiva, dels genom att hushållen
får ännu svårare att klara de hyreshöjningar som skulle krävas.
Ett problem som i högsta grad är på tapeten i Norge och Sverige är att
det finns alldeles för många bostäder som inte är tillgängliga för rörelsehindrade
personer. Man skulle behöva sätta in hiss och på andra sätt
tillgänglighetsanpassa stora delar av bostadsbeståndet. Det skulle förstås
kräva avsevärda hyreshöjningar, vilket kanske inte låter sig göras i tider
av osäker inkomstutveckling för hushållen.
Slutligen ser man i flera av länderna allvarligt på situationen i vissa
storskaliga bostadsområden. I Danmark gäller det framförallt inom den
almene boligsektorn. Även i Sverige det rör sig ofta om områden som
domineras av allmännyttiga bostäder, byggda på 1960- och 70-talet. Det
är områden där behovet av fysisk upprustning förstärks av att områdena
inte är särskilt välfungerande socialt sett, med hög arbetslöshet, många
som har försörjningsstöd, låg utbildningsnivå etc. Sådana problem kan
förstås förvärras av den ekonomiska krisen.
Vad har man gjort för att möta krisen?
Den sista frågan som ställdes till de nordiska länderna inför 2009 års
Nordiska Bostadsmöte gällde vilka åtgärder man satt in för att motverka
effekterna på bostadsmarknaden av den ekonomiska krisen. Också här är
det en grannlaga uppgift att sammanställa och göra svaren från de olika
länderna jämförbara. Och, liksom när det gäller vad man tar upp som
aktuella problem, är det inte självklart vilka åtgärder eller virkemiddel
som på ett direkt sätt har med den ekonomiska krisen att göra.
Generella insatser viktigast
Under denna kris är det kanske de generella insatserna för att få igång det
finansiella systemet, som är de mest betydelsefulla för bostadsmarknaden,
byggbranschen och samhällsekonomin i stort.

18
Mer generella insatser
Stöd till
finansmarknaden
Insatser för att främja
sysselsättningen i
byggbranschen
Sänkta skatter
Danmark
X
X
X
Finland
Vanligt med åtgärder för att stärka finansmarknaderna
De flesta länder har det vidtagits omfattande generella åtgärder för att
stärka finansmarknaderna. Man har också satt in stöd med mer eller
mindre explicit inriktning på att främja sysselsättningen i byggbranschen.
I Danmark och Finland, liksom på Färöarna, förefaller dessa stöd vara
avgränsade till åtgärder i bostäder. I Sverige kan stöd lämnas till hushållens
köp av tjänster, som kan utföras såväl i bostäder som i fritidshus.
Danmark är på gång med att genomföra en skattereform, som innebär
sänkta marginalskatter på arbete. Den ska delvis finansieras genom
minskade värden på ränteavdrag i beskattningen, från dagens 33 till 25
procent. Reformen har dock inte anpassats särskilt till den senaste tidens
utveckling på bostadsmarknaderna.
X
X
Norge
X
X
Sverige
X
X
Färöarna
2009-08-26

Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden 19
Flest stimulanser till byggande i Finland och Norge
När det gäller stimulans av byggande och renovering har Finland och
Norge vidtagit flest åtgärder medan Sverige har nöjt sig med betydligt
färre, vilket i sig inte säger något om omfattningen av insatserna.
Stimulans av byggande och renovering
Investeringsstöd till bostadsbyggande
Stöd till finansiering av bostadsbyggande
(lån, räntestöd,
borgen/kreditgaranti)
Stimulans till hyresbostäder
Stimulans av socialbostäder
/allmännyttiga bostäder
Stöd till renovering av bostäder,
t.ex. energiåtgärder
Stöd för att riva bostäder
Danmark
Stöd till renovering i alla länderna
Alla länderna har infört någon form av stöd för renovering av bostäder
och tre av länderna har infört någon slags stöd till finansiering av
bostadsbyggande. I Finland och Norge har ökade stöd för byggande av
hyreshus införts.
X
X
X
Finland
Inriktningen varierar i de olika länderna
En viss inriktning på energibesparing finns i Danmark. På Färöarna har
stöd införts för isolering av bostadshus. I Sverige kan det generella
renoveringsstödet till hushåll användas till energibesparing, möjligen
gäller detta även renoveringsstöden i Finland.
Inriktningen i Danmark har varit att stötta renoveringar och allmännyttigt
nybyggeri, men ett stöd kan även användas för rivningar. I Finland
är inriktningen liknande. Målet har främst varit att främja sysselsättningen
inom byggbranschen, genom att stimulera reparationer och
byggande av hyresbostäder.
I Norge finns ett brett spektrum av åtgärder. Bland annat har tillgången
till billig finansiering stärkts, genom att Husbanken fått en ökad
utlåningsram.
I Sverige har ett generellt stöd införts till hushåll för reparation och
tillbyggnad av bostäder m.m. Vidare har en kreditgaranti för lån under
byggtiden införts.
X
X
X
X
X
Norge
X
X
X
X
X
Sverige
X
X
Färöarna
X
2009-08-26

20
Mer ovanligt med stöd till hushållen
Det finns inte så många exempel på stöd som har inrättats på grund av
konjunkturnedgången och som riktats direkt till hushållen.
Stöd till hushållen
Stöd till hushållen för köp av bostad
Stöd till särskilt utsatta grupper
Insatser mot avhysning /udsettelse
Danmark
X
Finland
I Finland har två stöd utökats för att främja de ungas etablering på
bostadsmarknaden. Vidare har ett stöd till specialgruppernas bostadsförhållanden
utökats.
De stöd som på Färöarna ges till isolering av bostadshus riktar sig
speciellt till pensionärer.
I Sverige har det omfattande skatteavdraget för renovering och
tillbyggnad, som tidigare nämnts, riktats till hushållen, dock inte till
särskilt resurssvaga hushåll.
I Danmark har man satt in åtgärder mot avhysningar.
Avslutande kommentar
Det nordiska utbytet kring bostadspolitiska frågor syftar till att dra nytta
av att de nordiska länderna har många gemensamma drag, inte minst när
det gäller värdegrund, övergripande mål och bostadssociala ambitioner,
samtidigt som det finns olika traditioner och intressanta skillnader när det
gäller vilka bostadspolitiska styrmedel man väljer att använda.
Den typ av övergripande, systematisk jämförelse, som vi här har presenterat,
visade sig fungera bra som underlag för fruktbara diskussioner
och skulle därför kunna vara ett återkommande inslag i det nordiska
utbytet kring bostadsfrågor.
X
X
Norge
Sverige
Färöarna
X
2009-08-26

Box 534, 371 23 Karlskrona
Tel: 0455-35 30 00. Fax: 0455-35 31 00
www.boverket.se