Årsredovisning 2009 - Ernst Rosén

1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 och 0. Den här trycksaken, 

vår årsredovisning, handlar om siffror. Kanske lite 

förväntat och vid första tanken idéfattigt, men vi 

tycker att vackra bilder på just siffror väl kan 

symbolisera bredden av verksamhet i vår koncern. 

Det handlar självklart om fastigheter, det är vår 

huvudnäring, men vi försöker också ge en bild av vårt 

sätt att tänka, att alltid söka kreativa lösningar och 

ständig utveckling. 

Vi pratar också en del om miljö och trygghet. Det 

handlar om både dåtid, nutid och en hel del framtid 

och så pratar vi gärna om stolthet. Vi kan inte låta 

bli att berätta om att våra hyresgäster gillar oss och 

vi dem, det hänger nog ihop. När vi summerar årets 

kundenkäter, så ser vi att hårt arbete lönar sig, 

våra hyresgäster trivs. 

Det finns det siffror på. 

2 3

Produktion och idé: Clara, Karlstad / text: Florence Oppenheim / foto: Johan Palmborg, Mattias Larsson / 

kartor: Kartena AB / tryck: Knappen, Karlstad. Tryckt på miljögodkända munken lynx, omslag 240 g, inlaga 130 g. 

ERN5T ROSÉN 

Året som gått 6 

Fem år i siffror 8 

Affärsidé och vision 9 

VD har ordet 10 

Verksamhet och inriktning 12 

Geografi och bestånd 13 

Projekt på gång 14 

Ernst Roséns historia 16 

Mål och måluppfyllelse 18 

Organisation och medarbetare 20 

Fastigheter och förvaltning 22 

Hyresgäster och dialog 24 

Miljö och hållbarhet 26 

Aranäs och Kungsbacka 28 

Nääs Fabriker 30 

En levande mötesplats 32 

Flodén Byggnads AB 34 

Investeringar i framtid 36 

Marknadsanalys 38 

Ernst Rosén och marknaden 42 

ÅRSREDOVISN1NG 

Förvaltningsberättelse 48 

Resultaträkning 49 

Balansräkning 50 

Kassaflödesanalys 52 

Noter med redovisningsprinciper 

och bokslutskommentarer 58 

Undertecknande 70 

Revisionsberättelse 71 

Styrelse och ledningsgrupp 72 

F4STIGhETSbESTÅND 

Fastighetsförteckning 74 

Kartor 78 

4 5

Året som gått 

20 09 

UEFA U21 

Ernst Rosén vann – 

igen! I februari 2010 

tog Ernst Rosén emot 

Kundkristallen för Bästa 

Serviceindex 2009, för 

fjärde gången. I den 

årliga hyresgästenkäten 

i samarbete med 

AktivBo, vann Ernst 

Rosén totalt bland 

både kommunala och 

privata bostadsbolag. 

VALLDA GOLF 

& COUNTRY CLUB 

Segrarna i UEFA U21 

EM 2009, det tyska 

U21-landslaget, valde 

att under fyra veckor 

i juni abonnera hela 

Nääs Fabriker Hotell och 

Restaurang. ”Vårt hotell 

har klass, vi har optimala 

förutsättningar”, sa den 

tyske förbundskaptenen 

Horst Hrubesch om 

anläggningen. 

KUNDKRISTALLEN 

Vallda Golf & Country 

Club går mot strömmen 

och bygger en 

skotskinspirerad 

golfbana i Valldaområdet 

utanför Kungsbacka. 

Banan med 

18 hål öppnade 2009. 

Huvudfinansiär är 

Ernst Rosén och den 

officiella invigningen 

sker sommaren 2010. 

Lejonet & Björnen fortsätter att efter ägarbyte 

sälja kvalitetsglass i Ernst Roséns butikslokaler 

på Danska Vägen. Möbelföretaget Bratells 

valde också att stanna kvar hos Ernst Rosén 

på Danska vägen efter ägarbyte. 

Nääs Fabriker Hotell 

och Restaurang 

stärker sin position 

i branschen. Fem 

getingar i Expressen, 

med betyget ”får en 

att vilja frossa i superlativer” 

och medtagen 

i White Guide 2009 

med motiveringen 

”Modern design och 

kärleksfullt kök”. 

ATTRAKTIV STADSDEL 

BOMÄSSA 

NÄÄS FABRIKER 

HOTELL OCH RESTAURANG 

Ernst Rosén stärker 

sitt varumärke 

i Alingsås och 

Lerum. Under 

2009 har företaget 

deltagit i flera 

stora evenemang, 

till exempel Bomässa 

i Alingsås. 

Aranäs har under 2009 aktivt jobbat 

vidare som samhällsbyggare, med 

renoveringsprojekt och projektering av 

nya fastigheter i Kungsbacka. Under 

året fick två stora satsningar klartecken: 

Projekt Polstjärnan och Kolla Parkstad, 

båda med byggstart under 2010. 

Kungsmässan 

fortsätter att attrahera 

nya märkesbutiker. 

Under våren öppnade 

Kitchen Store och Design 

Only sina butiker. 

I december invigde 

Melrose Co sin klädbutik, 

i samma lokaler 

som trendcaféet Joe 

& The Juice, som 

gör Sverigepremiär i 

Kungsbacka. 

I augusti invigde 

Rabbalshede Kraft 

AB, med Ernst Rosén 

som stark delägare, 

Vindpark Kil med fyra 

vindkraftverk i norra 

Bohuslän. Parken 

är nummer två i 

bolagets expansiva 

planer att till och med 

2015 sätta cirka 250 

vindkraftverk i drift. 

6 7 

400 

NYA BOSTÄDER 

VINDKRAFT 

NYTT I KUNGSBACKA 

NY OUTLET 

Med en tydlig 

inriktning mot 

underhåll och 

service drivs 

byggverksamheten 

i Flodén 

Byggnads AB 

med stabil 

sysselsättning 

och goda 

resultat. 

LUNNAGATAN I LERUM 

Under en månad i december 

slogs portarna upp för Nääs 

Fabrikers 1300 kvm stora 

julklapps outlet. Besökare 

strömmade till över förväntan 

och succén var given. Nu 

pågår planering för en permanent 

outlet på Nääs Fabriker. 

FLODÉN BYGGNADS AB 

Fastigheten på Lunnagatan 

i Lerum har ombildats 

till bostadsrätter. 

Detta efter att Ernst 

Roséns hyresgäster 

fått erbjudande om att 

köpa fastigheten som 

lämpar sig ypperligt för 

egnahemsboende.

Fem år i siffror 

Nyckeltal* 

2009 2008 2007 2006 2005 

Total omsättning, Mkr 649 551 535 540 399 

Hyresintäkter, Mkr 400 390 370 356 349 

Hyresintäkter, kr/kvm 1 075 1 045 1 016 988 967 

Vakans bostäder 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 

Vakans lokaler 8 % 7 % 5 % 4 % 4 % 

Vakans totalt 2 % 2 % 2 % 1 % 1 % 

Uppskattat marknadsvärde fastigheter, Mkr 4 898 4 846 4 949 4 525 4 300 

Övervärde fastigheter, Mkr 2 607 2 561 2 837 2 574 2 398 

Balansomslutning, Mkr 2 813 2 759 2 568 2 299 2 237 

Balansomslutning inkl övervärde, Mkr 4 734 4 646 4 611 4 152 3 964 

Eget kapital, Mkr 210 190 185 181 147 

Eget kapital justerat, Mkr 2 132 2 077 2 227 2 034 1 874 

Soliditet 7 % 7 % 7 % 8 % 7 % 

Soliditet justerad 45 % 45 % 48 % 49 % 47 % 

Belåning, Mkr 2 389 2 366 2 164 1 952 1 925 

Belåningsgrad justerad 49 % 49 % 44 % 43 % 45 % 

Yta bostäder 251 500 252 500 252 400 250 400 250 600 

Yta lokaler 120 800 120 300 111 400 109 700 109 900 

Yta totalt 372 300 372 800 363 800 360 100 360 500 

Antal lägenheter 3 538 3 549 3 550 3 521 3 531 

Fastigheter 90 91 91 94 96 

Anställda 92 93 98 98 104 

* Nyckeltalen är beräknade på koncernens totala tillgångar och skulder inklusive 50 % av Aranäs AB. Från och med 2008 ingår även koncernens fastighets- 

innehav i USA. Marknadsvärdet är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell. 

DEFINITIONER 

Vakans Outhyrda kvadratmeter i procent av totala uthyrningsbara kvadratmeter. 

Övervärde fastigheter Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde. 

Balansomslutning inklusive övervärde Balansomslutning plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. 

Eget kapital justerad Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. 

Soliditet Eget kapital dividerat med balansomslutning. 

Soliditet justerad Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive övervärde fastigheter. 

Belåningsgrad justerad Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde. 

Affärsidé och vision. 

Affärsidé för Ernst Rosén. 

Vi skall tillhandhålla bostäder och lokaler som ger nöjda hyresgäster. 

Detta görs genom byggnation, ett långsiktigt ägande och egen förvaltning 

av fastigheter i Göteborg, Lerum, Alingsås och Kungsbacka. 

Vi är organiserade så att beslutsfattandet sker nära hyresgästen med 

engagerad och kompetent personal. Vi ska hålla en hög service- och 

kvalitetsnivå, vilket är grunden för fortsatt utveckling och tillväxt. 

8 9 

Vision för Ernst Rosén. 

• att med vårt arbetssätt inom kärnverksamheten vara 

ett föredöme i branschen. 

• att vara förstahandsvalet när det gäller bostäder, lokaler 

och byggservice på våra hemmamarknader. 

• att förena god avkastning med en hög kundnöjdhet. 

• att genom fastighetsförvärv samt investeringar inom 

närbesläktade verksamheter skapa tillväxt. 

Prioriterade mål fram till 2011 

• Genom marknadsinsatser och resursfördelning öka 

uthyrningsgraden för lokaler till 95 procent. 

• Genom riktade effektiviseringsåtgärder och med bibehållen 

servicenivå, sänka förvaltningskostnaderna med 3 procent. 

• Genom ökad och målinriktad marknadsföring stärka Nääs 

Fabriker Hotell och Restaurangs marknadsposition och 

uppnå ett resultat för 2011 om sex miljoner kronor.

VD har ordet 

Året som gått är det första som jag har haft hela Ernst Roséns 

verksamhet under mina vingar. I takt med att organisationen 

växer, går vi alltmer från att vara generalister till att bli specialister. 

För mig personligen innebär det att jag lägger allt mer 

kraft på att arbeta med strategiska frågor. 

Det är en mission för mig under 2010 att tydliggöra 

sambandet mellan vår vision och hur vår egen insats som 

individer påverkar våra mål. Att jobba målstyrt är en avgörande 

framgångsfaktor. En förutsättning är förstås att målen 

är konkreta och tydliga och att alla i organisationen kan ta 

dem till sig. Parallellt med ett fokuserat arbete med vision 

och affärsplan, har vi startat en process med att utveckla 

och stärka våra varumärken, både Ernst Rosén och Nääs 

Fabriker som profilerar vårt företagscenter. 

För oss är det allt viktigare att marknaden inte ser Ernst 

Rosén enbart som en bostadsförvaltare utan också som ett 

självklart alternativ när det gäller lokaler. Under 2009 förstärkte 

vi organisationen med en kundansvarig för lokaler och vi 

fortsätter att utveckla och effektivisera vår förvaltningsmodell 

även under 2010. Nästa steg blir att spetsa oss genom rekrytering 

av en chef med övergripande ansvar för utvecklingen 

av vår tekniska förvaltning. 

En framgångsfaktor i vår förvaltning är företagskulturen. 

Under många år har vi värnat den speciella Rosénanda som 

finns i vårt företag. För att ligga i framkant krävs ständig 

utveckling och för att utvecklas krävs aktiva, kreativa medarbetare 

med modet att föreslå förändring, om det leder till 

förbättring. Vi skall jobba smart, vi skall erbjuda den bästa 

upplevda lösningen, det ger den mest nöjda kunden och 

bästa avkastningen. Att lära sig av andras framgång och våga 

utsätta den egna verksamheten för andras blickar är en väg 

till fortsatt framgång. 

Under 2009 har vi också engagerat oss i att tillsammans 

med en grupp fastighetsägare och Hyresgästföreningen driva 

frågan om hyresrättens framtid. Ambitionen är att nå en långsiktig 

samsyn på marknaden om hyresrätten som en attraktiv 

boendeform för väldigt många människor. 

Satsningen på alternativa energikällor engagerar också 

många. Med en övertecknad nyemission under 2009 blåser 

10 11 

vindarna allt starkare för ”vårt” Rabbalshede Kraft som under 

2010 närmar sig börsen. Bolaget har två vindkraftsparker i 

drift och två under byggnation. Det är en styrka för oss att via 

vårt ägande i Rabbalshede Kraft, med god marginal tillgodose 

vårt eget behov av fastighetsel med vindel. 

Vindkraft är en god investering och en del av vår verksamhet 

men att utveckla fastigheter tillhör vår kärnverksamhet. 

Nya möjligheter har öppnat sig kring vår sekelskiftesfastighet 

på Viktor Rydbergsgatan 20. Boendeformen ägarlägenhet har 

tillkommit och eftersom vi ser det som ett lyckat alternativ att 

återskapa boende i Lorensbergs villastad, satsar vi helhjärtat 

på denna linje. Vi ser också ett genombrott på väg i projekt 

Oscars på Marstrand. Ett fruktsamt samarbete med Länsstyrelsen 

och Kungälvs kommun har lett till att vi nu tar fram 

en genomförandebeskrivning för projektet som samtliga tre 

parter kan stå bakom. 

I Aranäs har vi en fortsatt, mycket stor utvecklings- 

– För att ligga i framkant krävs ständig utveckling. 

potential framför oss. Inom de närmaste fem, tio åren, har 

vi en omfattande projektportfölj med både nybyggnation av 

hyresrätter, bostadsrätter och kommersiella lokaler, samt omoch 

tillbyggnad av befintliga fastigheter. Fantastiska möjligheter 

i en fantastisk kommun! 

Som stora fastighetsägare i centrala Lerum följer vi med 

spänning kommunens planer på att utveckla och förnya 

Lerums centrum. I samma kommun ligger även vårt företagscenter 

Nääs Fabriker som jag får så otroligt mycket positiva 

kommentarer om, både hotell- och konferensverksamheten 

och framför allt när det gäller helheten i området. Miljön är berörande, 

så annorlunda från allt annat. Sjön har alltid ett eget 

uttryck, oavsett väder och årstid, som ger utrymme för kreativa 

tankar och lugn i själen. För mig känns det svårt att åka någon 

annanstans, nu när vi har denna unika miljö så nära. 

Vi har ett spännande år framför oss, ett år som andas utveckling. 

Utveckling av våra varumärken, fastigheter, arbetssätt 

och organisation, med fokus på ökad avkastning. 

När året är slut hoppas jag att vi även har genomfört ett 

och annat strategiskt förvärv. 

Thomas Lundh

Verksamhet och inriktning 

Ernst Rosén äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i de 

centrala delarna av Göteborg, Alingsås och Lerum. Företagscentret 

Nääs Fabriker utmärker sig i beståndet, bland annat 

genom det unika Nääs Fabriker Hotell och Restaurang. 

Bolaget bedriver också byggverksamhet genom det helägda 

dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Tillsammans med Ivar 

Kjellberg Fastighets AB, äger Ernst Rosén även Aranäs AB, 

den enskilt största fastighetsägaren i Kungsbacka. 

Ernst Rosén bedriver verksamhet för långsiktig hållbarhet, 

Ernst Roséns verksamhetsområden. 

Ernst Roséns kärnverk- 

samhet är att äga och 

förvalta fastigheter. 

Ernst Rosén äger och förvaltar 

företagscentret Nääs 

Fabriker med hotell, kontor, 

utbildning och handel. 

kundnöjdhet och avkastning. Kreativitet genomsyrar inte bara 

fastighetsförvaltningen utan även engagemanget i bolagets 

investeringsverksamhet där Ernst Rosén genom aktivt ägande 

bidrar till utveckling. 

Totalt äger Ernst Rosén med hälftenägda Aranäs ett 

hundratal fastigheter som för Ernst Rosén representerar ett 

uppskattat värde om 4,9 Mdr. Bolaget har varit verksamt i 

branschen i snart 60 år och är idag ett stabilt familjeföretag 

i fjärde generation. 

Ernst Rosén bedriver byggverksamhet 

genom dotterbolaget 

Flodén Byggnads AB. 

Ernst Rosén investerar i olika 

verksamheter för att med 

finansiell styrka och aktivt 

ägande bidra till utveckling. 

Geografi och bestånd 

38 hyresfastigheter 

188 000 m 2 förvaltad yta 

146 500 m 2 bostadsyta 

41 500 m 2 lokalyta 

2 121 hyreslägenheter 

GÖTEBORG 

GÖTEBORG 

KUNGSBACKA 






varav 35 000 m 2 avser 

Kungsmässan köpcenter. 

MALMÖ 

LERUM & GRÅBO 





57 hyreslägenheter 

12 13 

ALINGSÅS 





357 hyreslägenheter 

FÖRETAGSCENTRET NÄÄS FABRIKER 


60 företag i bruksmiljö med kontor, 

utbildning, handel samt hotell. 

ERNST ROSÉN 





STOCKHOLM 

inkl 50 % av vårt bestånd i Kungsbacka.

Projekt på gång 

FASTIGHETSUTVECKLING PÅ 

S:T PAULIGATAN 

Under 2009 beslutade Ernst Rosén om att 

förädla fastigheterna på S:t Pauligatan 3–11. 

I samband med stambyte planeras ombyggnad 

av badrummen till 2010 års standard. Hyresgästerna 

kommer också att få möjlighet att göra 

ytterligare tillägg och välja totalombyggd lägenhet. 

Arbetena planeras starta före sommaren 2010. 

RABBALSHEDE KRAFT INVESTERAR 

370 MSEK I Ny VINDPARK 

Rabbalshede Kraft fortsätter att stärka vindkraften 

som alternativ energikälla. Bolaget har sedan tidigare 

två vindkraftsparker i drift och två under byggnation. 

Den senaste investeringen gäller totalt 21 vindkraftverk, 

som Rabbalshede Kraft bygger tillsammans 

med Göteborg Energi i Töftedalsfjället i Dals-Eds 

kommun. Rabbalshede Kraft ökar därmed sin produktionskapacitet 

med cirka 70 procent. Ernst Rosén 

äger 24 procent i Rabbalshede Kraft AB. 

GENOMBROTT PÅ VÄG 

I PROjEKT PÅ MARSTRAND 

Förnyelsen av det före detta turisthotellet 

Oscars på Marstrand står 

inför ett genombrott. Ernst Rosén, 

som köpte fastigheten 2004, har 

tillsammans med Länsstyrelsen 

och Kungälvs kommun tecknat en 

principöverenskommelse om att 

ta fram en genomförandebeskrivning 

inför formellt beslut om att gå 

vidare i planprocessen. Avsikten är 

att genom varsam nedmontering 

bevara och förnya fastigheten så att 

den kan tillgodose samtidens behov 

av igenkännande i miljön. 

14 15 

HyLLAD GOLFBANA GER MERVÄRDE ÅT GOLFEN 

Under 2009 öppnades 18 hål på den attraktiva golfbanan Vallda Golf & 

Country Club i Vallda utanför Kungsbacka. Banan har skotskt tema och 

har redan hyllats för sin kvalitet, bland annat i Svenska Golfförbundets 

banrapport och i Golf Digest årliga ranking där Vallda, som helt nyanlagd 

bana, rankades nummer 26. Klubbens långsiktiga målsättning är att bli 

en genuin familjebana och juniorverksamheten lockade redan under 

första spelåret flera hundra barn och ungdomar. Under 2010 kommer 

klubbhuset att uppföras och göra anläggningen helt komplett. Ernst 

Rosén är huvudfinansiär för golfbanan. 

BILD? 

KLARTECKEN FÖR ARANÄS FÖRVÄRV OCH UTVECKLING 

AV KVARTERET VALAND I KUNGSBACKA 

Aranäs har tecknat ett samarbetsavtal med Kungsbacka kommun om 

förvärv av kvarteret Valand i Kungsbacka och ska bygga 250 lägenheter 

(50 procent hyresrätter och 50 procent bostadsrätter), 10 000 m2 kontor, 

2 000 m2 butikslokaler och ett parkeringsdäck med 350 parkeringsplatser. 

Målet är att ha ett planprogram klart under 2010, med planerad 

byggstart 2012.

Ernst Roséns historia 

1955 Persgatan 9 i Lunden 

byggs. Strategi i företaget, 

bygga, äga och förvalta. 

1952 Byggnadsfirman Ernst 

Rosén grundas av Ernst Rosén. 

1965–75 Deltar i byggnation 

av miljonprogrammet i bl a 

områdena Annedal, Vegastaden, 

Lunden, Landala. 

1982 Redbergsvägen 22–42 

blir sista fastigheten som byggs 

i egen regi. 

Byggnadsfirman Ernst Rosén grundades av 

Ernst Rosén 1952. Fyra generationer senare fortsätter 

familjeföretaget Ernst Rosén att utvecklas 

och bredda sin verksamhet. 

Under de första 30 åren uppförde Ernst Rosén inte mindre än 

45 egna fastigheter. De flesta är fortfarande kvar i bolagets 

ägo. Under 1960- och 70-talen deltog Ernst Rosén, som en 

av de stora byggmästarna i Göteborg, i riksdagens Miljonprogram, 

med mål att bygga en miljon bostäder på tio år. 

I mitten av 1980-talet koncentrerade Ernst Rosén verk- 

1989 Flodén Byggnads AB i 

Lerum förvärvas med byggverksamhet 

och fastigheter. 

1993 En tid med fokus på 

kundorienterad fastighetsförvaltning 

inleds. 

samheten till att förvalta de hus man valde att själva äga och 

förvalta. Under sju år påbörjades inga nya byggprojekt med 

egen byggpersonal. När Ernst Rosén förvärvade Flodén 

Byggnads AB 1989, återupptogs byggverksamheten i en 

annan form. I köpet ingick även ett fastighetsbestånd i Lerum 

och Alingsås. Ernst Rosén hade tagit det första steget utanför 

Göteborgs gränser. 

Under 1990-talet fortsatte Ernst Rosén att växa och stärka 

sin position i branschen. Med ett tydligt kundfokus, startade 

ett förbättringsarbete som resulterade i att Ernst Rosén blev 

Sveriges bästa fastighetsägare på service och kvalitet. 

1994 Reine Rosén tillträder 

som VD. 

1996 Byggnadsfirman Ernst Rosén 

och Ivar Kjellberg Fastighets 

AB köper Aranäs AB med bl a 

Kungsmässan i Kungsbacka. 

2004 Utsedd till Årets Fastighetsägare 

av Fastighetstidningen. 

Området Nääs Fabriker i Tollered, mellan Lerum och Alingsås, 

förvärvades i början av 1990-talet. Och 1996 ökade Ernst 

Rosén sitt fastighetsinnehav med 50 procent genom förvärvet 

av Aranäs AB i Kungsbacka, tillsammans med Ivar Kjellberg 

Fastighets AB. De senaste tio åren har Ernst Rosén genomfört 

ett flertal strategiska förvärv av fastigheter i både Göteborg, 

Lerum och Alingsås. 

Ernst Rosén har under åren också investerat i både utmanande 

och expansiva projekt utanför kärnverksamheten. 

Våren 2007 gick Ernst Rosén genom en nyemission in som en 

av huvudägarna i vindkraftsbolaget Rabbalshede Kraft AB. Ny- 

16 17 

2007 Ernst Rosén går in 

som ägare i vindkraftsbolaget 

Rabbalshede Kraft AB. 

2009 Ernst Rosén agerar under 

ett varumärke, med en gemensam, 

central organisation. 

1952 1955 1965 1982 1984 1989 1990 1993 1994 1996 1997 2004 2006 2007 2008 2009 

1984 Benny Rosén tillträder 

som VD. 

1990 Området Nääs Fabriker 

förvärvas. 

1997 Första årliga hyresgäst- 

enkäten delas ut till alla 

hyresgäster. 

2006 Thomas Lundh tillträder 

som VD. Ernst Rosén tar för 

första gången emot pris för 

Bästa serviceindex, 88 % i 

enkäten 2005. 

2008 Första, hela verksamhetsåret 

för Nääs Fabriker Hotell 

och Restaurang. 

emissionen möjliggjorde uppförandet av bolagets första två vindkraftsparker, 

med totalt 10 vindkraftverk, i Bohuslän. Därmed 

var också Ernst Rosén självförsörjande på fastighetsel från vindkraft. 

I oktober 2007 invigdes Nääs Fabriker Hotell och Restaurang 

– ett spektakulärt och prisat hotell med restaurang och 

konferensverksamhet. Med hotellet på plats, lever Nääs Fabriker 

nu upp till visionen om en levande mötesplats med handel, 

kontor, utbildning och hotell- och konferensverksamhet. För att 

driva verksamheten på ett effektivare sätt genomförde Ernst 

Rosén i slutet av 2008 en omorganisation av fastighetsförvaltningen 

och samlade all verksamhet till huvudkontoret i Göteborg.

Mål och måluppfyllelse 

De mål vi satte upp inför verksamhetsåret 2009 

handlade mycket om att utveckla våra processer för 

en effektivare organisation och förvaltning. Vi fortsätter 

i samma anda även 2010, med fokus på ökad 

avkastning men även med fortsatt hög servicenivå 

och kvalitet. 

Tre prioriterade utvecklingsmål inför 2009 var: 

Att öka effektiviteten och kvaliteten i våra rutiner och 

arbetssätt inom ramen för den nya organisationen. 

Att genomföra en eller flera modeller för lägenhetsutveckling 

i våra fastigheter. 

Att öka bearbetningen av marknaden för att genomföra 

strategiska förvärv, framför allt inom vår kärnverksamhet 

men också inom närbesläktade områden. 

Resultat 

Effektiviteten och kvaliteten i vårt arbetssätt har ökat genom 

att vi under året har utformat befattningsbeskrivningar för nya 

positioner och tydliggjort ansvarsområden för alla i organisationen. 

Rutinerna för hur vi ska arbeta i den nya organisationen 

har genomarbetats och dokumenterats. 

Arbetet med att ta fram och genomföra modeller för 

lägenhetsutveckling har resulterat i två stora projekt. I våra 

lägenheter på S:t Pauligatan 3–11, planerar vi före sommaren 

stamrenovering i badrum. Vi har också tagit fram en modell 

där hyresgästerna dels kan välja tillägg, dels en totalombyggd 

lägenhet. I Annedal har en modell för standardhöjning av kök 

tagits fram och ska påbörjas under 2010. 

Genom omorganisation och omfördelning av resurser har 

vi under året kunnat öka bearbetningen av marknaden för att 

genomföra strategiska förvärv. Vi har blivit mer aktiva i våra 

kontakter och har tydligare profilerat oss som aktiva köpare. 

Prioriterade mål 2010–2011 

Genom marknadsinsatser och resursfördelning öka uthyrningsgraden 

för lokaler till 95 procent per 2011-12-31. 

Genom riktade effektiviseringsåtgärder och med bibehållen 

servicenivå, sänka förvaltningskostnader fram till 2011 med 

3 procent. 

Genom ökad och målinriktad marknadsföring stärka Nääs 

Fabriker Hotell och Restaurangs marknadsposition och 

uppnå ett resultat för 2011 om sex miljoner kronor. 

Några punkter ur vår handlingsplan för 2010 

Under 2009 anställde Ernst Rosén en Kundansvarig, Lokaler 

som möjliggör att vi under 2010 kommer att öka bearbetningen 

av marknaden. Vi profilerar oss tydligare som en 

lokaluthyrare och ska under 2010 genomföra en lokalhyresgästenkät. 

En förutsättning för ökad kreativitet och en effektivare 

fastighetsförvaltning är Benchmarking. Vi fortsätter att vara 

aktiva och ta tillfället att utbyta erfarenheter med andra i 

branschen. Våren 2010 förstärker vi genom nyrekrytering 

också organisationen inom Affärsstöd Fastighet med ytterligare 

kompetens inom teknikområdet. 

Ernst Rosén satsar målmedvetet på marknadsföring av 

hotellet för att öka kännedomen hos en vidare kundkrets. 

Lovorden om hotellet och restaurangen bekräftar att vi har 

en helt unik produkt, som vi gärna delar med oss av. 

”Att jobba målstyrt är en 

avgörande framgångsfaktor.” 

Thomas Lundh 

Att vi tycker det är viktigt att ta ett socialt ansvar i samhället är ingen hemlighet. Vi har under många år hjälpt Göteborgs 

ungdomar till nya segrar. I ÖIS betyder det bland annat ökade möjligheter för alla elva ungdomslag i fotboll. 

18 19

Organisation och medarbetare 

En tydlig organisation och en gemensam målbild är 

viktiga delar i vårt framgångskoncept. Under 2010 

arbetar vi fokuserat med att ytterligare tydliggöra 

organisation och mål hos alla i organisationen. 

Vi vet att vi är starka, mycket tack vare engagerade 

och delaktiga medarbetare. 

Ernst Rosén är verksamt inom fyra områden: 

Fastigheter – vår kärnverksamhet är att äga, förvalta och 

utveckla fastigheter. 

Företagscenter – Nääs Fabriker med unika Nääs Fabriker 

Hotell och Restaurang samt kontor, utbildning och handel. 

Byggverksamhet – genom dotterbolaget Flodén Byggnads AB. 

Investeringar – genom aktivt ägande bidrar vi till utveckling av 

olika verksamheter. 

Området fastigheter är uppdelat i de geografiska affärsområdena 

Väst och Öst. Stödfunktioner inom ekonomi, marknad, 

administration och information är samlade i ett Affärsstöd 

som stödjer ledningen och affärsområdena i det vardagliga 

arbetet. Under 2010 förändras organisationen genom att 

separera stödenheten för Affärsstöd Fastighet som också 

förstärks genom nyrekrytering. 

Ernst Roséns organisation. 

Ekonomi / Administration / 

IT / Marknad / Information 

Kundansvarig / Fastighetsansvariga / Hantverkare 

Personalomsättningen hos Ernst Rosén är mycket låg liksom 

sjukfrånvaron. En attraktiv arbetsplats, där delaktighet och 

engagemang skapar god stämning och ansvarskänsla, har 

stor betydelse för ett företags framgång. 

I bolaget finns ett bonussystem som är lika för alla. 

Bonusen utgår från företagets mål, både mjuka och hårda 

faktorer, där serviceindex är en betydande del. Med ett 

bonussystem som inte baserar sig på enskilda individers 

prestationer, har alla samma möjligheter att påverka. Minst 

två gånger per år samlas hela personalen under de så kallade 

Roséndagarna för att förankra och nå en enighet kring 

företagets mål och strategier. Team building, diskussioner 

och grupparbeten är viktiga för att skapa delaktighet och 

engagemang i aktuella utvecklingsfrågor. Att medarbetarna 

jobbar tillsammans mot gemensamma mål, är en stor styrka 

hos Ernst Rosén. 

I en allt större organisation krävs att medarbetarna specialiserar 

sig och bygger kompetens. För att ytterligare stärka 

våra medarbetare, ska vi under 2010 jobba mer målinriktat 

med kompetensutveckling. Det gynnar både företaget och 

den enskilde. Alla medarbetare har tydliga befattningsbeskrivningar, 

förankrade i företagets nygamla struktur, och 

vi ser framför oss en övergång från att våra medarbetare är 

generalister till att bli specialister. 

Drift / Tillsyn / Skötsel / Underhåll / Utveckling 

* ** 

Kundansvariga / Fastighetsansvariga / Hantverkare 

Vi vill gärna vara nummer ett för alla som söker bostad eller lokal. Det är en del av vår affärsidé. 

Det förpliktigar, vi vet, men det är vår vardag att alltid försöka hitta lösningar som skapar nöjda kunder. 

Vi har lyckats bra, nu gäller det att ödmjukt kämpa på för att hålla vår position. 

20 21

Fastigheter och förvaltning 

Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga, förvalta och 

utveckla fastigheter. I vårt arbete att hitta kreativa 

lösningar för en effektiv och utvecklad fastighetsförvaltning, 

strävar vi efter att tillhandahålla en attraktiv 

boendemiljö för våra hyresgäster. 

Totalt äger och förvaltar företaget ett 70-tal helägda fastigheter 

i de centrala delarna av Göteborg, Lerum och Alingsås. 

Beståndet är koncentrerat till bostadsyta men ca 30 procent 

av totalt 250 000 kvm består av lokalytor. De flesta fastigheterna 

i Göteborg är byggda i egen regi under 1960- och 

70-talen. Ernst Roséns fastighetsbestånd är uppdelat i två 

affärsområden, Väst och Öst, med var sin affärsområdeschef 

som har övergripande ansvar för fastigheterna, hyresgästerna, 

personalen och ekonomin. Med 2 100 lägenheter är 

Ernst Rosén den femte största, privata fastighetsägaren i 

Göteborg. I Alingsås är Ernst Rosén också en av de största 

privata fastighetsägarna, med en totalyta på 37 200 kvm. 

I Lerum äger bolaget huvudsakligen kommersiella lokaler, 

Affärsområden. 

Annedal 

Vasastaden 

2 rok 

40 % 

Lägenhetsstorlekar 

Lägenhetsstorlekar 

3 rok 

25 % 

4 rok 

16 % 

1 rok 

16 % 

Bostadsbeståndet har en attraktiv sammansättning 

med tyngdpunkt på 2 och 3-rumslägenheter. 

Vegastaden 

Nedre Johanneberg 

Lorensberg 

Landala 

5 rok el. större 

3 % 

belägna i centrum. I Affärsområde Öst ingår även företagscentret 

Nääs Fabriker i Tollered, en unik fabriksmiljö och en 

levande mötesplats. Här har ett 60-tal företag sin verksamhet, 

i väldesignade lokaler från 15 kvm till 1 300 kvm. 

Vi strävar efter att finnas nära hyresgästerna och möta 

kunden med egen personal. ER Boendeservice har den mesta 

av den dagliga kontakten med hyresgästen och ansvarar för 

att lokalhyresgäster och boende får den service de förväntar 

sig. Totalt finns åtta expeditioner: en i Lerum, en i Alingsås, 

en på Nääs Fabriker och fem i Göteborg. Uthyrning av bostäder, 

lokaler och garage samt löpande lägenhetsunderhåll och 

lokalhyresgästanpassningar ansvarar våra kundansvariga för. 

Framtid 

Ernst Rosén jobbar aktivt med att utveckla fastigheter, förvaltning 

och olika boendeformer. Under 2010 planeras ett ombyggnadsprojekt 

på S:t Pauligatan, med i första hand stambyte 

och renovering av badrummen, men där vi också erbjuder 

våra hyresgäster att göra tillägg eller bygga om hela lägenheten. 

Ytterligare ett förädlingsprojekt är på gång i Annedal. 

Mindre är 1 år 

3 % 

10 år eller 

längre 36 % 

Boendetid 

Boendetid 

Genomsnittlig boendetid är drygt 9 år. 

1–2 år 

23 % 

6–9 år 

15 % 

3–5 år 

23 % 

Med aktiv förvaltning och tät dialog med hyresgästen åstadkommer 

vi en mycket låg omflyttning på 13 procent om året. 

Alingsås 

Olskroken 

Bagaregården 

Kallebäck 

Lerum 

Lunden 

Företagscentret 

Nääs Fabriker 

i Tollered 

Nääs Fabriker, ett makalöst vackert område, med ett unikt hotell och flera spännande företag som 

förstår värdet av kreativ arbetsmiljö. Idag satsar vi på att utveckla området ytterligare och på att skapa 

en riktigt levande mötesplats för de cirka sextio olika entreprenörer som idag verkar här. 

22 23

Hyresgäster och dialog 

Våra hyresgäster och deras syn på den service vi erbjuder 

är ett viktigt mått på framgång. Vi fortsätter 

att ligga i topp bland både privata och kommunala 

fastighetsägare när det gäller nöjda kunder. 

Ernst Rosén fortsätter att vara ett av de bästa företagen i 

branschen när det gäller andelen nöjda kunder. Vårt arbetssätt, 

med fokus på en nära relation till de som bor och verkar i 

våra fastigheter, gör det möjligt att föra en kontinuerlig dialog 

med kunderna. I möten med kunden tar vi tillvara synpunkter 

och förslag som vi sedan använder i vårt förbättringsarbete. 

Under drygt tio år har vi genomfört årliga kundenkäter 

där vi i samarbete med konsultföretaget AktivBo mäter vad 

hyresgästerna tycker om sitt boende. Det område vi använder 

som mått på kundnöjdhet, heter Serviceindex och innehåller 

frågor i kategorierna Ta kunden på allvar, Rent och snyggt, 

Trygghet och säkerhet samt Få hjälp när det behövs. 

De senaste åren har Serviceindex legat stadigt över 88 

procent och vi har under åren tagit emot många utmärkelser 

vid AktivBo:s årliga BenchMarkEvent i Stockholm. Fyra 

gånger av fem möjliga har vi tilldelats utmärkelsen Kund- 

AktivBo AB är ett konsultföretag i fastighetsbranschen som genomför årliga enkätundersökningar bland hyresgäster 

i cirka 425 000 privata och kommunala lägenheter (motsvarar cirka 30 procent av Sveriges hyresrätter). 

Ernst Roséns enkätresultat senaste fem åren 

2009* 2008 2007 2006 2005 

Serviceindex 88,4 88,8 88,9 88,5 90,4 

Ta kunden på allvar 90,4 91,8 91,5 90,5 94,1 

Trygghet 86,4 86,8 86,0 85,9 87,4 

Rent och snyggt 86,9 87,3 86,4 86,0 88,2 

Hjälp när det behövs 91,6 91,7 92,4 93,3 93,5 

Produktindex 78,2 79,0 79,8 79,3 80,3 

Lägenhet 

Allmänna 

75,4 75,9 76,4 75,7 76,4 

utrymmen 87,7 84,3 85,1 85,5 85,0 

Utemiljö 76,2 82,0 83,7 83,7 85,4 

Attraktivitet 97,4 95,7 95,6 94,5 95,5 

Profil 89,4 88,9 90,2 90,5 93,1 

Prisvärdhet 69,4 72,9 78,5 79,4 79,1 

Trend 91,3 92,1 92,5 89,0 91,0 

* I 2009 års resultat ingår förutom Göteborg även våra fastigheter i Alingsås och Lerum. 

kristallen för Bästa Serviceindex. 

Serviceindex vid 2009 års enkät slutade på 88,4 procent. 

Det var första gången som bostadsfastigheterna i Göteborg, 

Alingsås och Lerum sammanställdes i ett gemensamt 

resultat. Områdena Ta kunden på allvar och Hjälp när det 

behövs ökade båda till över 90 procent, en bekräftelse på 

att vårt förbättringsarbete ger resultat, trots den redan höga 

servicenivån. Och i Göteborgsbeståndet kunde vi konstatera 

att Serviceindex hade ökat till hela 89 procent. 

Två gånger av två möjliga (2007 och 2009) har Ernst 

Rosén tilldelats utmärkelsen Bästa Serviceindex i kategorin 

”över 500 lägenheter i Göteborgsregionen” vid BenchMark 

Göteborg. 2010 kommer vi för första gången även att genomföra 

en enkät bland våra lokalhyresgäster. Resultatet kommer 

att ligga till grund för ett förbättringsarbete som inleds mot 

denna kundkategori. 

I vår strävan att vara nära våra kunder, har vi under 2009 

ökat vår närvaro på publika arrangemang. I april deltog vi på 

Bodagarna på EnBo 09 i Alingsås, som är Nordens största 

mässa i sitt slag, och under hösten var vi på plats både under 

Bo- och Energidagarna i Lerum och 

ljusfestivalen Lights in Alingsås. 

”Hjälpsamma, 

trevliga och 

proffsiga.” 

I de stora kundundersökningar som årligen görs säger 89 procent av våra hyresgäster i Göteborg att vi gör 

ett kanonjobb. ”Svenska mästare i nöjda hyresgäster”. Vi är otroligt stolta över det resultatet. 

24 25

Miljö och hållbarhet 

Under 2009 fortsatte Ernst Rosén att fokusera på att 

minska energi- och vattenanvändningen, något som 

resulterade i att vi med god marginal kunde nå våra 

miljömål för 2009. Noterbart är också att Ernst 

Rosén nu indirekt täcker hela behovet av fastighetsel 

med vindkraft via Rabbalshede Kraft AB. 

Ernst Roséns detaljerade miljömål sträcker sig ytterligare några 

år framåt, till 2012. Ett av dem är att minska energianvändningen 

i form av värme och vatten med minst tio procent 

(jämfört med 2002). Vi är på god väg att nå det målet redan 

nu, med en besparing på nio procent fram till 2009-12-31. 

Bland övriga miljömål för 2009 märks framför allt en 

minskning av elanvändningen med 6,5 procent (målet var 

minst 1 procent) och minskad vattenanvändning med 2,2 

procent, jämfört med målet 1 procent. 

På Nääs Fabriker fanns tidigt ett tydligt miljötänkande. Det 

har bland annat inneburit att där sedan länge finns sjövärme 

installerad, för uppvärmning på vintern och kylning sommartid. 

I 2009 års enkätresultat kan vi konstatera att våra hyresgäster 

är mycket nöjda med företagets engagemang i miljöfrågor. 

Vi jobbar vidare med information till våra hyresgäster 

och genomför konkreta åtgärder för att ytterligare minska vår 

miljöpåverkan 2010. 

Vårt engagemang i Rabbalshede Kraft AB, där Ernst 

Rosén äger 24 procent, har under 2009 resulterat i att ytterligare 

en vindkraftspark har tagits i drift i norra Bohuslän. 

ENERGI FÖR UPPVÄRMNING OCH VARMVATTEN, 

NORMALÅRSKORRIGERAD kWh / M 2 / ÅR 

210 

180 

150 

120 

90 

60 

30 

0 

163,6 

159,8 

2006 2007 

152,7 

147,2 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

Det innebär indirekt att Ernst Rosén nu täcker hela sitt behov 

av fastighetsel med vindel. I samarbete med Göteborg Energi 

har Rabbalshede Kraft också beslutat att investera i 21 nya 

vindkraftverk i Dals Ed, en investering som ökar företagets 

produktionskapacitet med 70 procent. 

Ernst Roséns verksamhet i Göteborg är sedan år 2000 

miljödiplomerad av Göteborgs stad. Under 2009 gjordes en 

omdiplomering som gäller till och med juli 2011 och som 

även omfattar fastigheterna i Alingsås och Lerum samt Nääs 

Fabriker. 

Ernst Roséns miljöledningssystem är certifierat enligt ISO 

14 001. Under 2010 ska företagets kvalitets- och miljöledningssystem 

integreras i ett komplett verksamhetssystem. 

ELANVÄNDNING, 

FASTIGHETSEL kWh / M 2 / ÅR 

29,8 

28,9 

28,7 

2008 2009 2006 2007 2008 2009 2006 2007 2008 2009 

26,6 

1 500 

1 400 

1 200 

1 000 

* Från och med 2008 ingår förutom Göteborg, även våra fastigheter i Alingsås och Lerum. 

Miljöpolicy. 

Ernst Roséns verksamhet ska bedrivas med minsta möjliga 

påverkan på miljön, för att bidra till en hållbar utveckling. Ernst 

Rosén betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar 

som minimikrav. Vi ska sträva efter ständig förbättring för att 

minska miljöbelastningen och för att förebygga föroreningar. 

Vi betraktar miljöarbetet som en förutsättning för att kunna 

nå företagets samtliga mål. Miljöpolicyn omfattar hela verksamheten: 

såväl administration, drift och underhåll som ny- och 

ombyggnadsprojekt. 

800 

600 

400 

200 

0 

1 440 

VATTENANVÄNDNING, 

LITER / M 2 / ÅR 

1 434 

1 296 

1 267 

Det känns gott att investera i energi som är miljöanpassd. 

54 vindkraftverk klara för produktion hade vi för ett år sedan, idag producerar 10 verk el, 

21 verk är i byggfas, 21 verk är tillståndsgivna och 72 verk är i ansökningsfas. 

26 27

Aranäs och Kungsbacka 

Med ett 50-procentigt ägande i Aranäs AB, deltar 

Ernst Rosén som en aktiv samhällsutvecklare i Kungsbacka. 

I sin projektportfölj blandar Aranäs tradition 

med nytänkande och är, som den största, privata 

fastighetsägaren i Kungsbacka kommun, aktiv i 

utvecklingen av nya boendeformer. 

Ernst Rosén äger Aranäs tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets 

AB. Totalt äger och förvaltar Aranäs cirka 50 procent av 

alla hyreslägenheter i staden. De är också störst på lokaler, 

med drygt 40 procent av alla butiks- och kontorslokaler. I beståndet 

ingår det populära köpcentret Kungsmässan. Bolaget 

äger också 840 000 kvm mark i bra och exploaterbara lägen. 

Kungsmässan fortsätter att attrahera både besökare och 

starka varumärken. I december var det gemensam invigning 

för klädföretaget Melrose & Co, tillsammans med trendiga 

Joe & The Juice, som därmed öppnar sitt första café i Sverige. 

Trots Kungsmässans starka ställning, fortsätter Aranäs att 

utveckla konceptet inför framtiden. I visionsprojektet Kungsmässan 

2015 arbetar ett antal utvalda arkitektkontor med 

idéarbete kring olika utvecklingsmöjligheter. 

Under 2009 har Aranäs jobbat vidare med planering och 

projektering av nya projekt. 

Polstjärnan har fått klartecken för byggnation av ett 70-tal 

bostadsrättslägenheter. Byggstart i mars 2010. 

Efter förvärv ska Aranäs bygga 250 lägenheter, kontor, 

butikslokaler och parkeringsdäck i Kvarteret Valand i Kungs- 

backa. Planprogram ska upprättas under 2010, detaljplane- 

arbete under 2011 och beräknad byggstart 2012. 

I Kolla Parkstad, Kungsbackas största detaljplan någonsin 

med totalt cirka 1100 bostäder, planerar Aranäs byggnation 

av totalt cirka 400 lägenheter varav cirka 100 hyresrätter 

och 300 bostadsrätter. Området beräknas vara klart för 

byggstart hösten 2010. 

Nya anläggningar planeras för Statoil och McDonald’s med 

flera vid Onsalamotet. Beräknad byggstart i augusti 2010. 

Med sin närvaro på både bostads- och lokalmarknaderna, är 

Aranäs en naturlig del av Kungsbackabornas vardag. Vid 2010 

års BenchMark Event i Stockholm i februari, var Aranäs nominerade 

i kategorin ”Bästa Serviceindex” (där Ernst Rosén tog 

hem priset) och ”Bästa profil”. Att bli nominerade till Kungsbackas 

arkitekturpris 2009 för de nybyggda bostadsrätterna 

på Dr. Svedbergs gata, var också ett tecken på framgång. 

För att ytterligare förstärka organisationen, har Aranäs 

under 2009 rekryterat nya chefer för ekonomi och förvaltning, 

en projektledare för fastighetsutveckling, en bostadsförvaltare 

och en marknadskoordinator. 

I Kolla Parkstad planeras byggnation av 38 kvarter med arkitektur liknande Kungsbacka innerstad. 

Aranäs kommer att bygga 400 lägenheter, här markerade med gult och rosa. 

Lugnet lägger sig över Kungsmässan i Kungsbacka. Men skenet bedrar, här sjuder det av aktivitet och 

blomstrande näringsliv. I Kungsbacka har vi idag 42 fastigheter som vi äger, förvaltar och utvecklar. 

28 29


Nääs Fabriker är en levande mötesplats där verksamheter 

ska utvecklas och berika varandra. Ernst Rosén 

jobbar aktivt för att skapa förutsättningar för en 

kreativ utveckling i synergi. 

Nääs Fabriker är ett företagscenter med ett 60-tal företag inom 

olika verksamheter. Centret är beläget vid sjön Sävelången i 

Tollered, cirka 20 minuter med bil från Göteborg. Fastigheten 

är ett före detta bomullsspinneri där Ernst Rosén har lyckats 

bevara den unika fabriksmiljön och kombinera den med 

modern inredning och design. Detta gäller inte minst Nääs 

Fabriker Hotell och Restaurang, hotell- och konferensverksamheten 

som finns i området sedan hösten 2007. 

Företagscentret erbjuder väldisponerade lokaler från cirka 

15 m2 upp till 1 300 m2 . Med sitt läge i en historisk miljö direkt 

vid sjöstranden, nära Göteborg och lättillgängligt, är Nääs 

Fabriker ett attraktivt alternativ för många verksamheter. Förutom 

hotell och handel, anordnas segeltävlingar och andra 

events som bidrar till att skapa en levande miljö. På Nääs 

Fabriker finns också en hantverks- och designutbildning som 

drivs av Lerums kommun. 

Under 2010 kommer båtlivet på sjön att återupplivas. 

I ett samverkansprojekt har en eldriven båt införskaffats som 

ska användas för olika arrangemang runt sjön. Ernst Rosén 

planerar också att investera i en egen båt som kan nyttjas av 

besökande på Nääs Fabriker. 

Ett återkommande och framgångsrikt arrangemang på 

Nääs Fabriker är soppluncher med föredrag i samarbete 

med Lerums kommun och det lokala näringslivet. Luncherna 

lockar många besökare och uppmuntrar till möten och nya 

kontakter. Genom olika samarbeten med kommunen, har 

Ernst Rosén med Nääs Fabriker en självklar plats som aktiv 

och ansvarsfull aktör i Lerum. 

Nääs Fabriker Hotell och Restaurang, med en unik 

design, vänder sig både till privatpersoner och till företag. 

Under den korta tid som hotellet varit öppet, har det stått 

värd för många bröllop och många konfererande företag 

ser hotellet som ”sitt ställe”. På Nääs Fabriker finns också 

Nääs SkönhetsFabrik som erbjuder behandlingar inom hår, 

hud och kroppsvård och olika träningsformer. Tillsammans 

med hotellet, erbjuder de även olika paketlösningar för både 

privatpersoner och konferensgäster. 

Under 2010 planeras outlethandel på 1 300 kvm i 

Mellersta Fabriken. En märkesoutlet med kända varumärken 

som exempelvis Replay kommer att komplettera Nääs 

Fabriker som en levande mötesplats på ett mycket bra sätt. 

Arbetet med att förbättra och förtydliga områdets skyltning 

pågår också. Under 2010 har Ernst Rosén också som mål att 

öka kännedomen om Nääs Fabriker Hotell och Restaurang 

och få flera att upptäcka och få möjlighet att nyttja den unika 

produkten. 

Ett av de mest spännande projekt vi investerat i är fantastiska Nääs Fabriker Hotell och Restaurang. 

Mitt i ett område fyllt av aktivitet och ständig utveckling hittar du ett av Sveriges bästa hotell, vackert 

beläget vid Sävelångens strand, med 57 unika rum, färdiga att välkomna kräsna gäster. 

30 31

En levande mötesplats 

En kreativ plats för möten och inspiration. Det är 

visionen för Nääs Fabriker. En mångfald av olika 

företag och evenemang, hotell- och konferensverksamhet, 

utbildning och butiker. En levande mötesplats för 

människor att växa i och njuta av. 

På Nääs Fabriker är ett 60-tal företag verksamma 

inom olika områden. I en unik fabriksmiljö, 

med modern design och ett läge direkt vid 

sjöstranden, kan olika verksamheter utvecklas i 

synergi på en levande och kreativ mötesplats. 

Vid Nääs Fabriker har segelsällskapet Nääs Yacht Club sin 

verksamhet. Klubben arrangerar segeltävlingar, bland annat 

för ungdomar, och har vunnit SM i lagsegling för optimistjollar. 

Nääs SkönhetsFabrik 

i det gamla spinneriet 

erbjuder professionella 

behandlingar 

och rådgivning för 

hälsa och skönhet. Här 

hålls även intressanta 

föreläsningar om hälsa 

och välmående, och 

utbildning för frisörer. 

Generationer av 

människor har upplevt 

livets alla viktiga ögonblick 

i och omkring 

de historiska byggnaderna. 

Allt fler väljer 

att fira sin högtidsdag 

på Nääs Fabriker 

Hotell och Restaurang 

och abonnerar hela 

anläggningen. 

Hos inredningsbutiken 

Signed Living 

kan besökaren 

botanisera bland 

unika, asiatiska 

inrednings- och 

presentartiklar 

som passar 

särskilt bra i 

svenska hem. 

Restaurangen på Nääs Fabriker Hotell 

och Restaurang är en upplevelse i sig. 

Vällagade franska delikatesser och 

handtillverkade jämtländska gårdsostar 

handplockas på lagret hos grannarna 

på Nääs Fabriker, Hugo Ericson Ost. 

De är ett familjeföretag som har lagrat 

och sålt ost sedan 1920-talet. 

Hantverk & Design på Nääs Fabriker 

är en gymnasie- och vuxenutbildning 

som drivs av Lerums kommun. Här 

samlas ungdomar från hela regionen 

för en grundläggande hantverks- och 

designutbildning på gymnasienivå. 

I Hotellgalleriet på Nääs Fabriker Hotell och Restaurang pryds 

väggarna med konst årets alla dagar. De skiftande utställningarna 

förstärker den kreativa atmosfär som alltid varit områdets signum. 

32 33 

Nääs Fabriker ligger precis vid vattnet längs Sävelångens 

östra strand. En fantastisk och inspirerande miljö för 

promenader eller en stunds stilla ro vid strandkanten. 

De populära soppluncherna på Nääs 

Fabriker har under flera år lockat 

mängder av besökare. Här visar sig 

Nääs Fabriker sin styrka som en levande 

mötesplats – när engagerade föreläsare 

tar upp tänkvärda ämnen och inspirerar 

till möten i en skönt avslappnad miljö.

Flodén Byggnads AB 

Trots en svår konjunktur har Flodén Byggnads AB 

klarat att behålla både god sysselsättning och en stabil 

vinst under 2009. Löpande serviceavtal har dominerat 

verksamheten även detta år. 

Ernst Rosén bedriver byggverksamhet i hela Göteborgsområdet 

via dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Företaget har 

en stabil kundkrets och utför alla typer av fastighetsunderhåll 

med höga krav på kvalitet, kapacitet och miljöansvar. 

Huvuddelen av uppdragen kommer från externa kunder 

men Flodén Byggnads AB är också en flitigt anlitad leverantör 

till Ernst Roséns egen fastighetsförvaltning och till 

hälftenägda Aranäs AB i Kungsbacka. 

Flodén Byggnads AB är sedan 80 år tillbaka en välrenommerad 

aktör inom bygg- och fastighetsbranschen i 

Lerum och Alingsås. Marknaden har efter hand blivit allt 

större och omfattar idag hela Göteborgsområdet. Företaget 

har sedan några år en servicepool för löpande service, akuta 

reparationer och försäkringsskador för avtalskunder. Denna 

verksamhet har vuxit ytterligare under 2009, med ett stort 

antal nya årsavtal med försäkringsbolag och bostadsrättsföreningar. 

Väletablerade kontakter med beställare på de 

marknader där bolaget är verksamt, har under 2009 också 

resulterat i ett antal omoch tillbyggnader av bland annat 

skolor och andra kommunala verksamheter i Lerum, Alingsås 

och Kungsbacka. 

Mångåriga, stabila kundrelationer, kombinerat med 

en profil som till stor del handlar om service och löpande 

underhåll, ger Flodén Byggnads AB en mycket stabil grund 

att stå på, även i en lågkonjunktur. Företaget arbetar aktivt 

med kundvård vilket ytterligare befäster deras ställning på de 

lokala marknaderna. 

Under 2009 klarade Flodén Byggnads AB den årliga 

miljörevisionen med bravur och blev återigen miljödiplomerade 

av Lerums kommun. 

Över 80 år i branschen ger rutin och gedigen kunskap. Det har slagits i 

en och annan spik sedan starten. Någon tumme har vi nog på samvetet också. 

34 35

Investeringar i framtid 

Ernst Rosén förvaltar inte bara långsiktigt fastigheter 

utan investerar också i framtid, ny energi, nya 

boendeformer och nya områden. Vi investerar också 

i framtiden genom våra satsningar på barn- och 

ungdomsverksamhet. 

Vindkraft 

Ernst Rosén gick in som tidig ägare i Rabbalshede Kraft AB 

redan 2007 och har stått för en avgörande insats i företagets 

uppbyggnadsskede. Idag äger Ernst Rosén 24 procent i 

bolaget. Trots ett tufft år på grund av finanskrisen och en 

uppskjuten börsintroduktion, har Rabbalshede Kraft lyckats 

behålla utbyggnadsplanerna att driftsätta cirka 250 vindkraftverk 

till 2015. Under 2009 startade bolagets andra vindkraftspark, 

Vindpark Kil, med fyra vindkraftverk i norra Bohuslän. 

Hösten 2009 gjordes en nyemission som snabbt blev 

övertecknad. Det positiva utfallet av emissionen visar på ett 

mycket stort intresse för vindkraft och en stark tro på Rabbalshede 

Kraft AB och deras investeringsplaner. 

Ernst Rosén stödjer organisationen Friends som arbetar mot mobbing. 

Fastigheter 

Under 2009 fick projektet att förnya och utveckla fastigheten 

”Oscar” på Marstrand ett genombrott. Ambitionen har från 

början varit att med varsam hand och traditionella metoder 

förnya fastigheten och därmed utveckla den genuina miljön 

på hamnpromenaden. Ernst Rosén har lagt mycket kraft i 

projektet och under senhösten 2009 tecknade företaget en 

principöverenskommelse tillsammans med Länsstyrelsen och 

Kungälvs kommun om att ta fram en genomförandebeskrivning, 

som ska ligga till grund för ett formellt beslut om att gå 

vidare i processen. 

I Kalifornien, norr om San Diego, är Ernst Rosén delak- 

tiga i exploatering av nya områden. Sedan 2007 äger Ernst 

Rosén 75 procent av en fastighet i Ocean Side. I fastigheten, 

som omfattar 1 100 kvm lokaler, har uthyrningstakten kunnat 

behållas på en stabil nivå, trots den mycket allvarliga situationen 

på fastighetsmarknaden i USA under 2009. 

På Viktor Rydbergsgatan 20, sekelskiftesfastigheten som 

Ernst Rosén ägt sedan 2002, planeras nu att genomföra en 

ombyggnation till den nya boendeformen, ägarlägenheter. 

Det ger oss en möjlighet att uppnå vårt mål att återskapa 

boende i Lorensbergs villastad efter en trend av kontorisering 

i området. 

Samhällsengagemang 

Barn och ungdomar är vår framtid. Därför har Ernst Rosén en 

lång historik kring sitt engagemang bland annat för idrotten. 

Idrotten har en ansvarsfull och viktig uppgift att fylla. Ernst 

Rosén stödjer många idrottsliga verksamheter där samarbetet 

med den ideella barn- och ungdomsorganisationen mot 

mobbning och andra kränkningar, Friends, och Öis utmärker 

sig som särskilt viktigt. 

Golf 

Satsade för framtiden gjorde Ernst Rosén också när vi gick in 

som finansiär i en golfbana i Vallda i den expansiva kommunen 

Kungsbacka. Den skotskinspirerad artonhålsbanan är en 

helt ny typ av bana, byggd enligt de modernaste metoderna. 

Den har fyra mils dränering som möjliggör spel under en 

längre säsong än vad som är normalt i Sverige. 

Ernst Rosén bidrar till utvecklingen av alternativ 

energi genom sitt engagemang i vindkraft. 

Ett stenkast ifrån Gamla Ullevi, i det otroligt vackra, gamla barnhuset på 

Stampgatan 20, hittar du oss. Det är här vi har vår bas, även om vi alltid försöker vara nära 

våra kunder, på plats ute i verkligheten. Vi tror att ”nära” är en nyckel till framgång. 

36 37

Marknadsanalys 

Text av Jones Lang Lasalle 

Ekonomisk utveckling 

Försvagningen i den globala ekonomin under de senaste åren har 

varit den största sedan andra världskriget, men både framåtriktade 

indikatorer och faktiska siffror indikerar att botten har passerats 

och att en återhämtning inletts. Detta har gynnat den svenska 

ekonomin och även den har gått in i en återhämtningsprocess. 

BNP minskar med 4,4 procent 2009 enligt Konjunkturinstitutet. 

Men ökad export och stigande konsumtion förbättrar läget och 

tillväxten beräknas bli 2,7 procent 2010 och 3,3 procent 2011. 

En viktig dragkraft är den förbättrade internationella konjunkturen. 

Men eftersom den globala återhämtningen blir trög och 

kronan stärks blir inte exporten en lika stark motor som under 

tidigare uppgångar. I stället spelar den stigande konsumtionen 

en större roll. Genom låga räntor och skattesänkningar ökar 

hushållens disponibla inkomster med över 3 procent 2009 och 

fortsätter upp under 2010 och 2011. Krisen har främst minskat 

sysselsättningen inom industrin men också tjänstesektorn har 

drabbats. I offentlig sektor stiger sysselsättningen både 2010 och 

2011, främst på grund av en expansiv finanspolitik. Den totala 

sysselsättningen fortsätter dock att falla under 2010, men nedgången 

bromsar in kraftigt under året för att stiga igen 2011. 

I år har företag inom tillverkningsindustrin i Västra Götaland 

kraftigt minskat sysselsättningen efter höstens och vinterns varselvåg 

men alla branscher i regionen har fått vidkännas personalneddragningar. 

Omkring 36 000 arbetstillfällen beräknas ha 

försvunnit vid fjärde kvartalets utgång 2009 jämfört med 2008, 

motsvarande ca 5 procent. Samma period 2010 beräknas sysselsättningen 

ha minskat med ytterligare uppemot 10 000 personer, 

drygt 1 procent. Störst är minskningen inom byggbranschen, 

transport och tillverkningsindustrin. I och med den turbulens 

som råder inom fordonsindustrin och dess underleverantörer har 

några kommuner i länet drabbats hårt av nedgången på arbetsmarknaden 

medan andra kommuner med ett mer differentierat 

näringsliv har klarat sig bättre. Göteborg, med en stor andel av 

fordonsindustrin har tack vare en större privat tjänstesektor och 

turism, klarat sig bättre än många andra kommuner i länet. 

Befolkningsutveckling 

Befolkningsutvecklingen i samtliga Ernst Roséns verksamhetsområden 

har varit positiv under 2009 och samtliga områden 

präglas av ett positivt flyttnetto (skillnaden mellan antalet 

in- och utflyttade i respektive kommun). Invånarantal den 1:a 

november 2009; 

Göteborg 506 730 (499 747) 

Kungsbacka 73 763 (72 587) 

Lerum 38 253 (38 082) 

Alingsås 37 465 (37 141) 

Källa; SCB 

Den långsiktiga prognosen för Västra Götaland är att växa med 

drygt 100 000 personer fram till år 2020 vilket innebär en årlig 

tillväxt med 0,5 procent per år. Prognosen för Göteborg är att 

fram till 2020 växa med ca 5 000 personer per år och nå drygt 

560 000 invånare 2020. Befolkningstillväxten är ett resultat av 

både en förväntad nettoinflyttning och ett födelseöverskott. 

Största fastighetsägare hyresrätter Göteborg 

Privata Antal lgh Totalt kvm 

Stena Fastigheter 8 000 560 000 

SGS Studentbostäder 5 610 168 000 

Acta 3 100 270 000 

Wallenstam 2 930 201 468 

Ernst Rosén 2 100 188 000 

Diligentia 1 800 124 000 

Bygg-Göta 1 600 100 000 

Holger Blomstrands Byggnads AB 1 350 100 000 

ES Fastigheter 1 200 80 000 

Ivar Kjellberg Fastighets AB 1 100 70 000 

Kommunala Antal lgh Totalt kvm 

Bostads AB Poseidon 23 500 1 589 000 

Bostadsbolaget 22 500 1 390 000 

Familjebostäder 18 100 1 122 000 

Gårdstensbostäder 2 700 196 000 

Hjällbostaden 2 300 173 000 

Nybyggnation 

göteborg 

Under 2009 har 1 440 lägenheter färdigställts i Göteborg varav 

1 280 lägenheter genom nybyggnation, resterade är tillskott 

genom ombyggnationer. Nyproduktionen fördelar sig på 320 

småhus, 930 lägenheter i flerbostadshus (ca 600 bostadsrätter 

och 330 hyresrätter) och 30 gruppbostäder. Bland de färdigställda 

projekten finns ca 300 bostadsrätter och 150 hyresrätter 

i Sannegården (Lundby), de sista etapperna av bostadsrätter i 

kvarteret Venus (Centrum) och av hyresrätter vid Smörgatan 

(Örgryte) och den första etappen vid Porslinsfabriken (Lundby). 

Nyproduktionen under 2009 nästan halverades jämfört med 

toppåret 2008 då fler lägenheter färdigställdes än under något 

år sedan mitten av 70-talet. I genomsnitt har det färdigställts 

ca 1 650 nyproducerade lägenheter per år under de fem senaste 

åren. Vid slutet av 2009 pågick nyproduktion av drygt 1 900 

lägenheter och av de pågående nybyggena är ca 1 700 lägenheter 

i flerbostadshus, varav ca 600 bostadsrätter och ca 1 100 

hyresrätter. Flest lägenheter byggs i Centrum, (ca 750 lägenheter), 

Lundby (knappt 500 lägenheter) och Högsbo (ca 150 

lägenheter). Andra intressanta nybyggnadsprojekt i Göteborg är 

pågående byggnation av kontorshus i Gårda (17 000 kvm) samt 

vid Lindholmens Science Park (16 000 kvm) vilka beräknas 

färdigställas under 2010. Nya handelsytor tillkommer vid 

Frölunda Torg där omoch nybyggnation just nu sker vilket 

tillför ytor för både handel, kontor och bostäder. Ett utvecklingsområde 

i Göteborg som kommer att få stort fokus när det 

gäller framtida nybyggnation är Skeppsbron där det idag finns 

relativt stora ytor som används för parkering och som framöver 

kommer att bebyggas med bostäder och kommersiella lokaler. 

Detaljplanarbetet är igång och byggnationen kan möjligtvis 

starta under 2010-2011. 

Ny- och ombyggnation bostäder Göteborg 2009 

Nyproduktion småhus 320 

Nyproduktion bostadsrätter 600 

Nyproduktion hyresrätter 330 

Nyproduktion gruppbostäder 30 

Ombyggnationer 160 

kungsbacka 

Under de senaste 30 åren har Kungsbacka varit en av de mest 

expansiva kommunerna i Sverige och trycket har varit mycket 

stort att bygga nya bostäder i området. I Kungsbacka har det 

byggts drygt 500 nya bostäder per år under de senaste 5 åren 

och kommunen har för avsikt att fortsätta i den takten även de 

kommande åren. Kommunen har vid årsskiftet 2009/2010 cirka 

28 500 bostäder. Av dessa upplåts 8 200 med hyresrätt, 2 300 

med bostadsrätt och cirka 18 000 är ägda småhus. I Kungsbacka 

råder just nu brist på bostäder vilket till stora delar är ett resultat 

av den stora inflyttningen från Göteborgsregionen. Det stora inflyttningstrycket 

och den kraftiga befolkningsökningen innebär 

att bristen på bostäder i praktiken fungerar som begränsande 

faktor för kommunens tillväxt. Exempel på stora projekt som 

är under uppförande eller på planeringsstadiet; Området direkt 

söder om innerstaden kallat Söderstaden som är en helt ny 

stadsdel som omfattar stor utbyggnad av Aranäsgymnasiet, 300 

bostäder samt infrastruktur med bland annat nytt parkeringshus. 

Björkris, med start 2009 som omfattar drygt 500 bostäder 

varav en tredjedel hyresrätter. I Kolla stadsdel planeras start för 

nybyggnation under 2010 vilket omfattar drygt 1000 bostäder 

varav en tredjedel hyresrätter. Tölö ängar 2, med start 2010 som 

omfattar 200 bostäder varav en tredjedel hyresrätter. 

lerum 

De senaste tio åren har Lerum växt med i genomsnitt 300 

invånare per år. Det gör att Lerums kommuns befolkning har 

ökat med 10 procent på ett decennium och det har i genomsnitt 

byggts ca 200 nya bostäder om året under samma tid. Under 

2009 färdigställdes det bland annat ytterligare bostäder vid Norra 

Hallsås i området kallat Halssmycket (25 bostäder) samt 12 

bostäder i området Norra Höjden, 4 km norr om Lerums centrum. 

Under 2010/2011 planeras det för att byggas ett högre punkthus 

(Höjdpunkten) samt tre parhus med sex lägenheter (Kamhusen) 

i området kring Hallsås. Under 2009 slutfördes renoveringen 

av Solkatten köpcentrum i centrala Lerum. Renoveringen har 

pågått under ett år och inneburit en total omdaning för drygt 

40 miljoner kronor. I centrala Lerum planeras det för ytterligare 

utbyggnad genom bland annat nya handelsytor på ca 5 000 

kvm i en första etapp vid Bagges Torg som skall utnyttjas för 

sällanköpshandel, framförallt kläd- och skobutiker. I en andra 

och tredje etapp om ca 5 000 kvm vardera, kommer ytterligare 

handelsytor att etableras väster om torget. En förutsättning för 

38 39 

utvecklingen av Lerums centrum är att tillgängligheten från 

resecentrum och från E20 förbättras. En ny avfart från E20 ska 

byggas under perioden 2009-2011, och en ny bro över Säveån 

kommer att underlätta för trafikflödet genom centrum. Det 

planeras även för ytterligare industriell utbyggnad framförallt 

vid Stenkullens industriområde. 

alingsås 

Under åren 2000-2008 färdigställdes det i snitt drygt 150 

bostäder i Alingsås. Den planerade bostadsproduktionen i 

bostadsprogrammet för 2010-2012 är totalt cirka 500 bostäder, 

fördelat över tre år vilket innebär i genomsnitt 165 bostäder 

per år. Främsta utvecklingsområdena de närmsta åren är bland 

annat Norra Stadsskogen, kvarteret Klinten, västra Ringgatan 

(kvarteret Ljuset) samt Enevägen (kvarteret Hasseln). I fördjupningen 

av översiktsplanen över Alingsås som antogs i mars 2008 

föreslås staden framförallt växa längs de större kommunikationsstråken 

inom 3 kilometer från Resecentrum. Ny bebyggelse kan 

tillkomma dels genom komplettering och förnyelse i de flesta 

stadsdelar, dels i helt nya stadsdelar. Nya stadsdelar med både 

bostäder och verksamheter föreslås bland annat i Stadsskogen, 

Bolltorp-Tomtered, Tuvebo-Rosendal, Ängabo och i Tegelbruket. 

Sammantaget ger planförslaget möjlighet till ca 5 000 nya 

bostäder, vilket ger plats för ytterligare ca 10 000 invånare.

Lokalhyresmarknaden 

Det som framförallt påverkar vakansgrader, hyresnivåer och 

nyuthyrningsvolymer är sysselsättningstillväxten. Personalneddragningar 

har under 2009 varit omfattande för företagen i 

Västra Götaland men under hösten har olika indikatorer och statistik 

glädjande nog gett positiva signaler för arbetsmarknadens 

utveckling. Dock sker uppryckningen från historiskt låga nivåer 

och enligt de flesta prognos-instituten väntas arbetslösheten 

fortsätta stiga för att hamna omkring 10 procent vid slutet av 

2010. Exportindustrin, som drabbats hårdast av den ekonomiska 

krisen, är den näringsgren som fortfarande tynger ned 

konjunkturbilden för regionen och även om läget där håller på 

att förbättras befinner sig större delen av tillverkningsindustrin 

fortfarande i en lågkonjunktur. 

Den negativa sysselsättningsutvecklingen väntas bidra till 

en ökande vakansgrad under de kommande kvartalen i likhet 

med vad vi sett under hela 2009. Vakansgraden totalt för 

Göteborg låg på 8,3 procent i slutet av 2009 vilket innebär en 

uppgång med 0,7 procentenheter från Q4 2008. Uppgången 

i vakanser är således fortfarande relativt begränsad och generellt 

brukar man säga att det råder balans på hyresmarknaden 

när vakansgraden ligger omkring 8 procent så fortfarande är 

Göteborgsmarknaden en välmående och balanserad marknad. 

Även i Lerum har efterfrågan varit relativt stabil under det 

senaste året och här återfinns vakansgraden för kontorslokaler på 

drygt 8 procent. Efterfrågan på kontorslokaler i Kungsbacka och 

Alingsås har minskat under 2009 och den totala vakansgraden 

för kontorslokaler i de båda städerna ligger omkring 10 procent 

vid utgången av året. Även om företagen ser mer optimistiskt 

på år 2010, i takt med att efterfrågan på varor och tjänster ökar, 

släpar sysselsättningen efter vilket leder till en fortsatt relativt 

svag efterfrågan på kommersiella lokaler framförallt under första 

halvan av 2010. Vi beräknar att vakansgraden för kontor på 

de ovan nämnda delmarknaderna kommer stiga under första 

delen av 2010 och för Göteborg totalt bedöms vakansgraden 

att hamna omkring 10 procent vid slutet av året. Vi bedömer 

även att det kommer att ske ett distinkt skifte bland företagen i 

regionen när det gäller lokalstrategier; 2009 handlade till stora 

delar om att överleva för företagen vilket innebar fokus på att 

göra sig av med outnyttjade lokalytor samt försöka reducera 

hyresnivån, ofta genom andrahands uthyrningar. 2010 kommer 

fokus istället handla om att hitta kostnadseffektiva, flexibla och 

miljövänliga lokaler som kan uppfylla lokalbehovet på lång sikt. 

Tack vare en modest omfattning av nybyggnation i Göteborg de 

senaste åren så bedöms moderna lokaler med hög standard vara 

fortsatt attraktivt att omlokalisera till för företagen i regionen. 

Moderna kostnadseffektiva ytor förväntas absorberas relativt väl 

då hyresgäster i högre utsträckning söker yt- och kostnadseffektiva 

lösningar i tider av ekonomisk turbulens. Genom detta 

förväntas exempelvis nybyggnationer såsom Projekt Gårda och 

vid Lindholmen Science Park att fyllas på med flera hyresgäster 

under de kommande kvartalen. Den goda efterfrågan på moderna 

lokaler väntas bidra till att hyresfallet för B-klassade lokaler beräknas 

blir större än för A-klassade lokaler. Våra genomlysningar 

av fastighetsmarknaden tyder på att hyror i prime fastigheter 

minskat omkring 5-10 procent samt hyror i B-fastigheter minskat 

med 10-15 procent under 2009. De högsta hyrorna i Göteborg 

har legat stabilt omkring 2 100 kr/kvm – 2 300 kr/kvm (för 

lokaler >500 kvm) mellan år 2000-2009 och de högsta hyrorna 

kommer med största sannolikhet att befinna sig i det spannet 

även under de kommande åren. I Kungsbacka har hyresnivåerna 

legat relativt stabilt under året på omkring 1 100-1 300 för 

kontor i centralt läge. I Alingsås och Lerum ligger hyresnivåerna 

för kontor i centralt läge på 800-1 200 kr/kvm respektive 

800-1 100 kr/kvm. 

Direktavkastningskrav Vakansgrad kontor 

kontor (centralt) (centralt) 

Göteborg 5.50-6.50% 6,5% 

Kungsbacka 6.75-7.75% 10% 

Lerum 7.75-8.75% 8% 

Alingsås 7.75-8.75% 10% 

Direktavkastningskrav bostäder 

Göteborg 3.00-4.50% 

Kungsbacka 4.50-6.50% 

Lerum 5.00-7.00% 

Alingsås 4.50-6.50% 

Transaktionsmarknaden 

Första halvan av 2009 präglades av låg aktivitet på investeringsmarknaden 

men aktiviteten ökade kraftigt efter sommaren. 

Under helåret 2009 genomfördes transaktioner i Sverige till ett 

värde om 48 miljarder kronor enligt Jones Lang LaSalles bedömning. 

Detta motsvarar en nedgång med 60 procent jämfört 

med 2008 och ligger i nivå med transaktionsvolymen under 

2003. Transaktionsvolymen för s.k. cross border-transaktioner 

minskade samtidigt med 71 procent, vilket väl speglar den 

svaga aktivitet från utländska aktörer som har präglat den 

40 41 

svenska fastighetsmarknaden under 2009. De två dominerande 

fastighetsslagen på den svenska transaktions-marknaden är bostadshyreshus 

och kontorshyreshus, som tillsammans utgör 56 

procent av den totala transaktionsvolymen. Andelen transaktioner 

av kontorshyreshus har under 2009 minskat till att omfatta 

25 procent (42 procent), samtidigt som det bör noteras att 

detaljhandelsfastigheternas andel ökar till 9 procent (6 procent). 

De övriga fastighetsslagen (hotell, tomtmark, blandfastigheter 

samt vissa typer av publika och offentliga fastigheter) ökar till 

att nu utgöra 28 procent av den totala transaktionsvolymen 

jämfört med 23 procent under 2008. 

För Göteborgs del har det under hela 2009 genomförts 

transaktioner för drygt 3,6 mdkr vilket är på ungefär samma 

nivå som under 2008. Bland de större transaktioner som 

genomförts under 2009 finns exempelvis; Wallenstam som köpt 

Inom Vallgraven 6:1, Lorensberg 56:8 och Lorensberg 56:9 

från Vasakronan för drygt 350 Mkr. Jernhusen köpte under året 

Centralhuset av tyska III (Internationales Immobilien Insititut 

GmBh) för drygt 410 Mkr. För de bästa kontorsfastigheterna 

i centrala Göteborg uppgår direktavkastningskravet i slutet 

av 2009 till omkring 6,15 procent, vilket innebär att avkastningsnivåerna 

sett en klar stabilisering under 2009. I centrala 

Göteborg har avkastningsnivåerna ökat 15 punkter sedan Q4 

2008 och liknande utveckling har noterats i delmarknaderna 

Övriga innerstaden och på Norra Älvstranden som ligger på 

6,90 procent (+15 punkter) respektive 7,50 procent (+25). Den 

största förändringen sedan förra hösten har skett för sekundära 

fastigheter där direktavkastningskraven ökat dramatiskt i 

många fall. Detta både på grund av en större rädsla för stigande 

vakanser i dessa objekt, men också större svårigheter att få 

finansiering. 

Nedgången i ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter 

i Göteborg fortsatte under 2009 och endast 470 hyresrätter 

ombildades till bostadsrätter vilket det är det lägsta antalet 

ombildade hyresrätter under 2000-talet. Bland de större ombildningar 

som skedde under året fanns exempelvis 70 lägenheter 

vid Verktumsgatan i Högsbo samt 40 lägenheter vid Eklandagatan 

i Johanneberg. Sedan år 2000 har ca 12 800 hyresrätter 

ombildats till bostadsrätter, varav nästan hälften under åren 

2004-2006. Generellt har transaktionsmarknaden avseende 

bostadsfastigheter i jämförelse med andra fastighetsslag varit 

relativt stabil under 2009 vilket är ett resultat av att bostäder 

ofta är lättare att finansiera för investerare samt upplevs ha låg 

risk. Detta har inneburit att avkastningsnivåerna för bostäder i 

centrala Göteborg legat stabilt kring 3,00-4,50 procent under 

2009. Det stora intresset för bostäder och andra fastigheter med 

begränsad risk kommer troligtvis att hålla i sig även under 2010. 

Hyresgästbildade bostadsrätter i Göteborg 

2004 2005 2006 2007 2008 2009 

1733 2115 1978 1192 1008 470 

Källa; Fastighetskontoret

Ernst Rosén och marknaden 

Lågkonjunkturen påverkar alla, där är Ernst Rosén 

inget undantag. Men tack vare ett strategiskt beläget 

fastighetsbestånd, med tyngdpunkt på bostäder, har 

verksamheten lämnats relativt oberörd. 

Ernst Rosén äger och förvaltar fastigheter i en expansiv del av 

Sverige, Göteborg med kranskommuner. Fastighetsbeståndet 

är beläget i de centrala delarna av Göteborg, Kungsbacka, 

Lerum och Alingsås. I en region som präglas av ökande 

befolkningstillväxt, en låg nyproduktion av hyresrätter samt 

löpande ombildningar till bostadsrätter, är risken för vakanser 

i våra bostäder i princip obefintlig. 

De flesta av våra lokaler finns insprängda i våra bostadshus 

där uthyrningsgraden är relativt okänslig för konjunktursvängningar, 

detta med anledning av att de framför allt hyrs 

ut till verksamheter som efterfrågas direkt i boendemiljön. 

Under 2009 har uthyrningsgraden i de helt kommersiella 

fastigheterna framför allt påverkats genom att uthyrningarna 

har tagit längre tid än normalt. Hyresintäkterna ligger dock 

kvar på en stabil nivå. Intressenterna har varit mer försiktiga 

med beslutet att byta lokal eller öka sina ytor, men vi ser 

redan nu i början av 2010 en vändning. 

På marknaden är Ernst Rosén mest känd som en bostadsförvaltare 

men en tredjedel av beståndet består faktiskt av 

lokaler. Under 2010 inleder vi ett varumärkesarbete där 

målet är att tydligare profilera oss som en lokalförvaltare. Vi 

har förstärkt vår närvaro på marknaden genom nyrekryteringen 

av en Kundansvarig lokaler, som är fokuserad på att 

utveckla den kommersiella uthyrningen. 

Ernst Rosén förvärvar fastigheter för långsiktig förvaltning. 

Idag ligger prisnivån för bostadsfastigheter på en mycket hög 

nivå, med direktavkastningskrav ner till två, tre procent, beroende 

på läge. Det extremt låga ränteläget under lågkonjunkturen 

har motverkat eventuella prisfall som man skulle kunnat 

förvänta sig, men som uteblev helt. Ernst Rosén är trots låga 

avkastningskrav köpare till fastigheter som kompletterar det 

befintliga beståndet. 

Hotell- och konferensverksamheten har under 2009 haft 

ett mycket tufft år i Göteborgsregionen. Att då konstatera att 

Nääs Fabriker Hotell och Restaurang har ökat beläggningen 

markant är noterbart. Produktens utformning med kvalitet, 

hög service och design, har visat sig vara mindre konjunkturkänslig. 

Under 2010 kommer en riktad satsning på marknadsföring 

och profilering att genomföras, som ska stärka 

kännedomen och ytterligare öka beläggningen. 

Det har gått några år nu, sedan vår historia startade, närmare bestämt 58 stycken. 

Vi börjar lära oss en del. Vi drivs av ständig utveckling, det är det som gör framtiden så spännande, 

att hela tiden hitta nya kreativa lösningar, för vår bransch och för vår verksamhet. 

42 43

LEIF ELVESTÅL, TEAMLEDARE 

I AFFÄRSSTÖD FASTIGHET 

JOHAN ROSÉN, KUNDANSVARIG 

ANDREAS BJÖRKNER 

FASTIGHETSANSVARIG 

MIKAEL ASPLUND 


JONAS LUNDIN, 


MARIE MIKKELSEN, 

KUNDANSVARIG LOKALER 

MAGNUS ANDRÉASSON, 


JOHANNA WALLENTIN, 

EKONOMI OCH RECEPTION 

ANNIKA ANDERSSON, 

STÄDANSVARIG, 

ÅRSREDOVI5NING 

44 45

Å R S 

redovisning 

46 47 

Hoppas du gillade vad du just läst och sett. 

Ord om hur vi tänker och hur vi jobbar, om 

året som gått och om år som komma skall. 

Allt bildsatt med just bilder på siffror. 

Nu blir det fler siffror, men i korrekta 

uppställningar och utan alla vackra bilder, 

precis som sig bör i en bra årsredovisning. 

Välkommen till summeringen av vårt år 

2009, ett år vi är mycket stolta över.

48 49

50 51

52 53

54 55

56 57

58 59

60 61

62 63

64 65

66 67

68 69

70 71

Styrelse 

Benny Rosén född 1929 

Byggmästare och styrelseledamot 

sedan 1984. 

Styrelsens ordförande 

1994–2006. Verkställande 

direktör 1984–1994. 

Övriga uppdrag: Hedersordförande 

i Örgryte IS. 

Thomas Lundh född 1954 

Civilekonom och fastighetsjurist. 

Verkställande direktör 

sedan 2006. Fastighetschef 

1994–2006, Ekonomichef 

1988–1993. 

Övriga uppdrag: Styrelseledamot 

Fastighetsägarna 

Göteborg Första Regionen, 

Göteborgskretsen samt 

distrikt öst. 

Birgitta Hanning född 1967 

Civilekonom. Adjungerad 

i styrelsen sedan 1995. 

Affärsstödschef sedan 

2008, Koncerncontroller 

1994-2007. 

Per Rosén född 1982 

Copywriter. Styrelseledamot 

sedan 2007. 

Styrelsesuppleant 

2006–2007. 

Reine Rosén född 1951 

Byggnadsingenjör och 

styrelseordförande sedan 

2006. Styrelseledamot 

1984–2006. Verkställande 

direktör 1994–2006. 

Övriga uppdrag: Styrelseledamot 

i Rabbalshede Kraft 

AB sedan 2007. 

Gustav Edvardsson född 1951 

MBA, civilekonom och fil. 

kand. Styrelseledamot sedan 

2007. Entreprenör och 

managementkonsult. 

Övriga uppdrag: Styrelseordförande 

i Sveriges Möbelhandlare, 

Möbelvision AB, 

och Waxy Franchise Sweden 

AB. Styrelseledamot i Validera 

i Borås AB. 

johan Rosén född 1978 

Förvaltare. Styrelseledamot 

sedan 2007. 

Styrelsesuppleant 

2006-2007. Kundansvarig 

sedan 2008. 

Ledningsgrupp 

Birgitta Hanning 

Affärsstödchef. 

Anställd sedan1994. 

1994–2007 Koncerncontroller. 

Annika Fagrell 

Affärsområdeschef Öst. 

Anställd sedan 2008. 

72 73 

Andreas Ericsson 

Affärsområdeschef Väst. 


2007–2008 Projektansvarig 

Thomas Lundh 

VD. 


1988–1993 Ekonomichef. 

1994–2006 Fastighetschef.

Fastighetsförteckning 

Fast.beteckning Adress Byggår Tax.v Total Antal Antal Yta (m 2 ) Yta (m 2 ) Garage- 

Göteborg 

Tkr 

yta (m lägenheter 

2 ) lokaler lägenheter lokaler platser 

Lunden 22:15 Danska Vägen 69/ 

Liedstrandsgatan 3 Omb 79 11 362 1 247 18 5 1 126 121 - 

Lunden 22:9 Danska Vägen 73 Omb 74 10 153 998 21 1 889 109 - 


Torkelsgatan 1 Omb 75 10 579 1 131 18 2 919 212 - 

Lunden 25:26 Pärlstickaregatan 4 Omb 75 5 743 639 12 2 568 71 - 

Lunden 17:27 Danska Vägen 72 58 9 696 1 078 17 3 989 89 - 

Lunden 17:26 Danska Vägen 74 73 21 630 2 385 31 1 2 010 375 - 

Lunden 17:25,17:23 Danska Vägen 76–78 72 48 642 4 968 66 15 4 095 873 122 

Lunden 17:24 Danska Vägen 80–82 74 21 376 2 305 35 2 1 825 480 - 

Lunden 17:28 S:t Pauligatan 20–30 72 41 393 4 477 78 11 4 115 362 - 

Lunden 17:21 Danska Vägen 86–96 66 77 080 10 472 49 9 5 112 5 360 203 

Lunden 17:19 S:t Pauligatan 6–16 65 53 703 6 540 60 10 5 449 1 091 - 

Lunden 16:25 S:t Pauligatan 1/ 

Mäster Johansg. 8, 12 72 46 520 6 241 38 16 3 583 2 658 51 

Lunden 16:22 S:t Pauligatan 3–7 62 44 314 5 205 41 20 3 501 1 704 104 

Lunden 16:20 S:t Paulgatan 9–11 58 24 101 3 335 25 17 1 792 1 543 36 

Olskroken 1:17 Redbergsvägen 22–42/ 

L:a Redbergsgatan 2 82 196 602 18 961 192 18 14 523 4 438 176 

Bagaregården 5:10 Kungälvsgatan 4 84 20 800 1 882 28 - 1 882 - - 

Lunden 3:4 Platågatan 4 63 7 086 717 9 2 692 25 9 

Lunden 25:24 Danska Vägen 77 62 7 561 898 9 2 684 214 - 


Pärlstickaregatan 2 Omb 77 9 705 1 119 17 4 1 033 86 - 

Lunden 17:22 Danska Vägen 84 65 38 902 4 288 50 11 3 564 724 75 

Kallebäck 4:5 Mejerigatan 18–22 63 55 282 6 006 75 - 6 006 - 75 

Heden 25:1 Engelbrektsgatan 63/ 

Hedåsgatan 83 41 467 2 930 34 2 2 625 305 - 

Vasastaden 12:4 Nedre Fogelbergsg. 4 81 29 204 2 007 24 1 1 918 89 21 

Vasastaden 12:5 Nedre Fogelbergsg. 6 Omb 82 36 431 2 756 29 1 2 692 64 - 

Vasastaden 22:20 Karl Gustavsg. 53–67 71 162 794 11 852 173 7 10 938 914 107 

Annedal 19:16 Brunnsgatan 1/ 

Västergatan 11–15/ 

Övre Husarg. 6–12 74 158 596 11 488 174 8 10 307 1 181 172 

Annedal 19:19 Övre Husarg. 14–26 75 132 606 10 447 140 10 8 937 1 510 - 

Annedal 19:17 Västergatan 19–29 75 109 326 8 845 155 9 8 519 326 - 

Olivedal 5:23 Nordostpassagen 41–43 68 39 912 3 347 48 5 2 903 444 27 

Olivedal 3:25 Vegagatan 22–38 69 131 065 10 656 114 22 8 984 1 672 125 

Olivedal 27:11 Jungmansgatan 31–33 73 84 972 7 692 112 12 6 292 1 400 101 

Stampen 26:1 Stampgatan 20 Omb 87 28 600 2 258 - 6 - 2 258 5 

Lorensberg 10:5 Viktor Rydbergsg 14 Omb 05 19 517 973 - 1 - 973 - 

Lorensberg 11:6 Viktor Rydbergsg 20 21 3 886 860 - - 860 - - 

Krokslätt 43:11 Falkenbergsgatan 14 77 17 387 1 415 21 - 1 415 - 20 

Krokslätt 82:19 Utlandagatan 6–8/ 

Gyllenkrooksgatan 10/ 

Rudedammsgatan 6 77 222 600 22 651 155 38 12 563 10 088 191 

Torp 24:6 Anders Zornsgatan 25 Omb 92 20 541 1 706 29 - 1 706 - 12 

Torp 27:5 Anders Zornsgatan 36 Omb 96 16 501 1 400 24 3 1 372 28 5 

Totalt Göteborg 2 017 635 188 175 2 121 276 146 388 41 787 1 637 

I vår vardag har vi delat upp arbetet i fyra olika verksamhetsområden. 

Fastigheter, företagscenter, byggverksamhet och investeringar. I alla gäller självklart vår vision 

om kreativa lösningar för ständig utveckling. Till nytta för både våra kunder och oss. 

74 75

Fastighetsförteckning Fastighetsförteckning 

Fast.beteckning Adress Byggår Tax.v Total Antal Antal Yta (m2 ) Yta (m2 ) Garage- 

Fast.beteckning Adress Byggår Tax.v Total Antal Antal Yta (m 

lägenheter lokaler lägenheter lokal platser 

2 ) Yta (m2 ) Garage- 

yta (m lägenheter lokaler 

platser 

2 Tkr yta (m ) lokal 

2 ) Tkr 

lägenheter 

Lerum 

Torp 2:9 Göteborgsv 16 80 15 342 2 157 - 2 - 2 157 - 

Hallsås 1:5 Brobacken 2 89 21 631 2 455 3 12 248 2 207 56 

Hallsås 1:44 Brobacken 10 84 13 096 1 970 14 4 928 1 042 6 

Ölslanda 10:71 Hantverksvägen 2 44 2 348 959 - 12 - 959 53 

Hallsås 2:261 Åsenvägen 2 87 6 160 1 318 - 10 - 1 318 46 

Lextorp 3:198 Ljungvik Monv 11-89 93 20 919 3 105 40 - 3 105 - 20 

Tollered 5:1 Tollered 29 54 631 14 500 - 122 - 14 500 - 

Totalt Lerum 134 127 26 464 57 162 4 281 22 183 181 

Alingsås 

Polstjärnan 2 Nordostpassagen 11 Omb 83 2 434 388 8 2 363 25 3 

Polcirkeln 16 Nordostpassagen 16 Omb 85 3 366 550 8 1 528 22 2 

Tjuren 9 Ahlströmerg 6A–B Omb 80 8 088 1 260 13 1 1 144 116 - 

Liljan 4 Östra Kyrkog 3 85 10 996 1 619 20 2 1 464 155 3 

Konfektasken 13 Sidenvägen 9A Okänt 806 589 1 6 50 539 21 

Norrskenet 21 Hallbovägen 7 Omb 86 2 322 340 7 - 340 - 8 

Polstjärnan 3 Nordostpassagen 13 Omb 84 2 685 411 7 - 411 - 4 

Enigheten 7 Ahlströmerg 5/Kungsg 40–42 Omb 81 15 014 2 208 23 7 1 465 743 35 

Enigheten 8 Drottningg 43 82 5 763 802 12 - 802 - - 

Enigheten 9 Östra Ringgatan 8A 82 1 146 105 1 - 105 - - 

Enigheten 10 Östra Ringgatan 8B 82 1 146 104 1 - 104 - - 

Enigheten 11 Östra Ringgatan 8C 82 1 146 105 1 - 105 - - 

Enigheten 13 Ö Ringg 6/Drottningg 41 83 8 108 1 130 16 - 1 130 - - 

Kämpen 9 Plang 25, Nygatan 21 73 5 813 1 086 8 3 468 618 3 

Färgaren 11 Färgaregatan 18 62 21 138 3 808 27 4 2 391 1 417 15 

Gustaf 3 Ö Kyrkog 6–8, Torgg/ 

Kungsgatan 14 85 32 736 4 492 44 14 3 424 1 068 27 

Solen 9 Drottninggatan 7–11 79 3 502 556 8 - 556 - 6 

Solen 13 Kungsgatan 10–12 85 18 616 2 600 28 10 2 283 317 38 

Pärlan 11 Kungsgatan 24 64 10 610 1 468 2 4 260 1 208 - 

Russinet 1 Lövskogsgatan 6–18 89 15 808 2 188 21 - 2 188 - - 

Pumpan 1 Lövskogsgatan 1–13 90-91 23 756 3 285 35 3 2 929 356 - 

Kvarnberget 6 Kvarnbacken 46 90 14 146 2 145 24 - 2 145 - 58 

Kvarnberget 7 Kvarnbacken 48 90 18 251 2 795 31 - 2 795 - - 

Pelikan 5 Lilla Torget 3 65 22 854 3 186 11 7 870 2 316 11 

Totalt Alingsås 250 250 37 220 357 64 28 320 8 900 234 

Totalt helägda fastigheter 2 402 012 251 859 2 535 502 178 989 72 870 2 052 

Kungsbacka 

Korpen 8 Guldgubbegatan 5 61 24 608 3 742 51 11 3 495 247 52 

Korpen 9 Guldgubbegatan 3 63 46 146 6 505 105 3 6 486 19 67 

Korpen 10 Guldgubbeg 1/ 

Drottningg 6 62 33 067 4 793 63 4 4 476 317 75 

Korpen 11 Drottninggatan 2+4 60 28 804 4 001 67 1 3 998 3 32 

Polstjärnan 1 Gullregnsvägen 1–47 70 117 064 16 503 225 12 16 338 165 317 

Varla 12:18 Östanvindsgatan 3–19 71 38 487 5 324 68 10 5 143 181 100 




Facklan 11 Södra Torgg 13–17/ 

Östergatan 3–5 04 21 781 1 647 20 2 1 487 160 18 

Kolla 1:31, 33 Valhallsv 1–12/ 

Munins väg 19–31 92 72 042 7 170 87 1 6 948 222 115 

Kolla 3:34 Askvägen 25 02 60 242 6 006 71 1 4 804 1 202 - 

Kolla 3:42 Kolla backe 5+7 06 25 404 1 994 32 - 1 994 - 33 

Varla 9:29 Ivarsgårdsg 1–23,2–50 83 34 530 4 220 58 3 3 914 306 56 

Varla 9:30 Ivarsgårdsg 25–47,52–94 84 35 264 3 996 56 1 3 988 8 55 

Varla 9:46 Ivarsgårdsgatan 96–136 86 20 622 2 336 32 - 2 336 - 37 

Varla 9:47 Ivarsgårdsgatan 137–179 86 34 144 3 919 55 1 3 914 5 58 



Varla 9:28 Bäckmans Gård 2–40 87 31 620 3 559 50 - 3 559 - 62 

Varla 9:49 Bäckmans Gård 42–64 87 26 155 2 969 42 - 2 969 - 37 

Varla 9:39, 40, 50 Bäckmans Gård 

80–116,120–132 88–89 57 220 6 418 87 3 6 354 64 141 

Varla 9:52 Nydalsgatan 1–12/ 

Boplatsgatan 1–5 91 42 661 5 038 50 - 5 038 - 71 

Varla 9:53 Boplatsgatan 15–18/ 

Dragstedsg 1-4, 6-12 

Smeagatan 1–3, 92 49 443 5 402 54 - 5 402 - 62 

Varla 12:32 Stormgatan 4–38 74 73 392 10 233 138 26 9 799 434 188 

Varla 12:33 Stormgatan 40–72 77 78 530 10 917 133 29 10 616 301 71 

Ejdern 1 Kungsgatan 5 56 1 727 286 5 - 286 - - 

Södercentrum 1 Nygatan 10 Omb 09 vårdbygg 4 987 - 8 - 4 987 - 

Facklan 10 N:a Torgg 8–12, Österg 7 Omb 04 allm.bygg. 2 768 - 11 - 2 768 - 

Hamnen 3 Nygatan 2 Omb 91 3 708 500 - 3 - 500 - 

Hamnen 5 Hamntorget 1 Omb 91 6 053 717 - 5 - 717 8 

Söderbro 11 Södra Torggatan 16–18/ 

Kyrkogatan 6 76 53 800 7 554 - 12 - 7 554 6 

S:t Gertrud 8 Storg 33–35, Vallg 1–3 68 54 200 8 390 46 21 2 231 6 159 66 

Alania 11 Storg 31, Vallg 6 Omb 08 23 009 1 933 17 3 1147 786 - 

Varla 9:32 Bäckmans Gård 68–76 88 vårdbygg. 1 133 - 6 - 1 133 - 

Varla 9:44 Teknikgatan 2–10 86 19 600 3 438 - 8 - 3 438 - 

Varla 9:45 Teknikgatan 12–20 90 28 600 4 142 - 5 - 4 142 - 

Varla 8:16 Kabelgatan 11 74 3 130 1 107 - 1 - 1 107 - 

Kungsbacka 4:71 Lantmannagatan 5 05 37 486 3 739 - 1 - 3 739 

Valand 4 Borgmästaregatan 8 Omb 99 13 208 2 319 - 6 - 2 319 - 

Kungsbacka 2:1 Borgmästaregatan 5 Omb 07 617 956 35 115 - 112 - 35 115 2 

Tölö 6:15 Tölövägen 25 08 vårdbygg 4510 50 1 3416 1094 - 

Totalt Kungsbacka 2 007 769 224 503 2 006 353 144 646 79 857 2 040 

Totalt koncernen inklusive 50 % av 

Aranäs AB:s fastighetsbestånd 3 405 896 364 111 3 538 678 251 312 112 799 3 072 

76 77

Kartor 

Ernst Rosén äger och förvaltar centrala fastigheter i Göteborg, Lerum, Alingsås och Kungsbacka. Totalt äger Ernst Rosén 

111 fastigheter, varav 42 finns i Kungsbacka och ägs tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB. I dessa 111 fastigheter 

inrymms 4 541 lägenheter. 

Göteborg 

Våra fastigheter i Göteborg 

1 Danska vägen 69/ 

Liedstrandsgatan 3 

2 Danska vägen 73 


Pärlstickaregatan 2 


Torkelsgatan 1 

5 Pärlstickaregatan 4 



8 Danska vägen 76–78 



11 Sankt Pauligatan 20–30 



14 Sankt Pauligatan 1/ 

Mäster Johansgatan 8, 12 



17 Redbergsvägen 22–42/ 

Lilla Redbergsgatan 2 

18 Kungälvsgatan 4 

19 Platågatan 4 


21 Engelbrektsgatan 63 

22 Nedre Fogelbergsgatan 4 

23 Nedre Fogelbergsgatan 6 

24 Karl Gustavsgatan 53–67 

25 Brunnsgatan 1/ 

Västergatan 11–15/ 

Övre Husargatan 6–12 

26 Övre Husargatan 14–26 

27 Västergatan 19–29 

28 Nordostpassagen 41–43 

29 Vegagatan 22–38 

© Kartena AB 

30 Jungmansgatan 31–33 

31 Stampgatan 20 

32 Viktor Rydbergsgatan 14 

33 Viktor Rydbergsgatan 20 

34 Falkenbergsgatan 14 

35 Utlandsgatan 6–8/ 

Gyllenkroksgatan 10/ 

Rudedammsgatan 6 

36 Anders Zornsgatan 25 

37 Anders Zornsgatan 36 

38 Mejerigatan 18–22 

Våra fastigheter i Alingsås 

1 Ahlströmerg 6A–B 

2 Drottninggatan 43 

3 Ahlströmerg 5, Kungsg 40–42 

4 Östra Ringgatan 8A 

5 Östra Ringgatan 8B 

6 Östra Ringgatan 8C 

7 Ö Ringg 6/Drottng 41 

8 Plang 25, Nygatan 21 

9 Färgaregatan 18 

10 Lilla Torget 3 

11 Kungsg 10–12 

12 Kungsg 24 

Våra fastigheter i Lerum 

1 Göteborgsv 16 

2 Brobacken 2 

3 Brobacken 10 

4 Åsenvägen 2 

5 Hantverksv 2 

6 Ljungvik Monv 11–89 

7 Spinnerivägen 1, 

Företagscentret 


Våra hälftenägda fastigheter 

i Kungsbacka 

1 Drottninggatan 2+4 

2 Guldgubbegatan 1/ 

Drottninggatan 6 

3 Guldgubbegatan 3 

4 Guldgubbegatan 5 

5 Stormgatan 4–38 

6 Stormgatan 40–72 

7 Bäckmans Gård 80–116, 

120–132 

8 Bäckmans Gård 68–76 



11 Nydalsgatan 1–12/ 

Boplatsgatan 1–5 

12 Boplatsg 15–18 

Dragstedtsg 1–4, 6–12 

Smeag 1–3 

13 Tölövägen 25 

14 Ivarsgårdsgatan 137–179 




18 Ivarsgårdsgatan 25–47, 52–94 

19 Ivarsgårdsgatan 1–23, 2–50 

20 Kabelgatan 11 

Lerum 

Kungsbacka 

78 79 

© Kartena AB 

Alingsås 

ÅRSREDOVISNING 

13 Ö Kyrkog 6–8,Torgg, Kungsg 14 

14 Östra Kyrkog 3 

15 Drottningg 7–11 

16 Lövskogsgatan 6–18 

17 Lövskogsgatan 1–13 

18 Sidenvägen 9 

19 Nordostpassagen 16 



22 Hallbov 7 

23 Kvarnbacken 46 

24 Kvarnbacken 48 

7 

21 Teknikgatan 2–10 

22 Teknikgatan 12–20 

23 Östanvindsgatan 3–19 




27 Borgmästaregatan 5 

28 Borgmästaregatan 8 

29 Storgatan 31, Vallgatan 6 

30 Storgatan 33–35, Vallgatan 1–3 

31 Norra Torggatan 8–12, 

Östergatan 7 

32 Södra Torggatan 13–17, 

Östergatan 3–5 

33 Södra Torggatan 16–18, 

Kyrkogatan 6 

34 Hamntorget 1 

35 Nygatan 2 

36 Nygatan 10 

37 Lantmannagatan 

38 Gullregnsvägen 1–47 

39 Valhallsvägen 1–12/ 

Munins väg 19–31 

40 Askvägen 25 

41 Kolla backe 5+7 

42 Kungsgatan 5

BOx 135, 401 22 GÖTEBORG. BESÖKSADRESS: STAMPGATAN 20. TELEFON: 031-80 60 80. E-POST: INFO@ERNSTROSEN.SE. WWW.ERNSTROSEN.SE 

80

Årsredovisning 2009 - Ernst Rosén

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?