C. Studiu urbanistic ZP 10.pdf - Primăria Municipiului Bucureşti

MUNICIPIUL BUCUREŞTI – ZONA PROTEJATĂ NR. 10 – "DOROBANŢI" 

Cuprinsul reglementărilor 

2.A. STUDIU URBANISTIC (P.U.Z.) 

Conţinutul documentaţiei este conform reglementărilor tehnice: Metodologie de elaborare şi conţinutul cadru al documentaţiilor 

de urbanism pentru zone construite protejate (PUZ), anexă la Ordinul Ministrului Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului nr. 

562/2003 (M.Of. nr. 125 bis/11.02.2004) şi Ordinului MLPAT nr. 21/N/2000. 

2.B. REGULAMENT DE PROTECŢIE ŞI INTERVENŢIE (R.L.U.) 

Regulamentul de protecţie şi intervenţie respectă Regulamentul General de Urbanism aprobat prin HG 525/1996. Sunt preluate 

elementele valide ale regulamentului actual aferent PUZ Zone construite protejate în Municipiul Bucureşti, aprobat prin HCGMB 

nr. 269/2000, completat prin Regulamentul adiţional aprobat prin HCGMB nr. 34/2009, în condiţiile respectării cerinţelor 

Caietului de Sarcini. 

Aceste documente au o abordare unitară, similară corespondenţei P.U.Z. şi R.L.U, şi cuprind propunerile de dezvoltare, 

reglementările precum şi elemente care pot fundamenta operaţiuni de reabilitare a zonelor protejate respective. Anexele 

operaţionale sunt reprezentate de Fişele de reglementare a imobilelor, cuprinse în Addenda. 

A. Piese scrise: 

1. INTRODUCERE 

1.1. Date de recunoaştere a documentaţiei 

1.2. Scopul şi obiectivele studiului 

1.3. Baza legislativă 

2. LIMITELE ZONEI CONSTRUITE PROTEJATE 

2.1. Teritoriul P.U.Z. – zona istorică de referinţă (Z.I.R.) 

2.2. Subzone istorice de referinţă (S.I.R.) 

2.3. Evoluţia şi caracteristicile Z.I.R. 

3. STUDIU URBANISTIC 

3.1. Documentaţii de urbanism aprobate în teritoriul P.U.Z. 

3.2. Condiţionări ale P.U.G. şi P.U.Z. aprobate asupra Z.I.R. 

3.3. Poziţia Z.I.R. în zona centrală a Municipiului Bucureşţi 

3.4. Situaţia Z.I.R. şi disfuncţionalităţi 

3.4.1. Mediul natural şi construit 

3.4.2. Condiţii geotehnice generale 

3.4.3. Circulaţii carosabile şi pietonale 

3.4.4. Funcţiuni urbanistice 

3.4.5. Construcţii şi amenajări 

3.4.6. Suprafeţe în proprietate publică 

3.5. Obiective de protejare a valorilor cuprinse în Z.I.R. 

3.5.1. Domeniul public 

3.5.1.1. Elemente de valoare 

3.5.1.2. Natura protecţiei necesare 

3.5.2. Domeniul privat 



3.5.3. Intervenţii permise 

3.6. Potenţialul de dezvoltare al Z.I.R. 



Definirea regimului tehnic al construcţiilor supuse autorizării în zonele protejate şi în zonele de protecţie a monumentelor, în scopul protejării patrimoniului arhitectural şi urbanistic al 

municipiului Bucureşti. Etapa a II-a/2009 - Fundamentare teoretică. Beneficiar: Primăria Municipiului Bucureşti. Faza 2. Reglementare - U.A.U.I.M.-C.C.P.E.C./ Quattro Design S.R.L. – 

07.2011. 

Autori: arh. Sergiu Nistor, arh. Adrian Crăciunescu Pag. 1/53

4. PROPUNERI DE DEZVOLTARE 

4.1. Îmbunătăţirea situaţiei Z.I.R. 



4.1.3. Suprafeţe în proprietate privată 

4.1.3.1. Regimul de protecţie al clădirilor existente 

4.1.3.2. Conformarea clădirilor noi (volume şi fatade) 

4.1.3.3. Pavaje şi plantaţii 

4.1.3.4. Împrejmuiri 

4.1.4. Tratarea suprafeţelor în proprietate publică 

4.1.4.1. Circulaţii carosabile şi pietonale 

4.1.4.2. Plantaţii în zestrea străzilor 

4.1.4.3. Parcuri, grădini, scuaruri 

4.1.4.4. Firme şi reclame publicitare 

4.1.4.5. Iluminat public, mobilier urban 

4.2. Propuneri pentru investitii publice 

4.3. Alte intervenţii prioritare 

4.4. Costul estimativ al intervenţiilor 

4.4.1. Costul reabilitării clădirilor, după tipul intervenţiilor 

4.4.2. Alte costuri 

5. REGULAMENT DE PROTECŢIE ŞI INTERVENŢIE 

6. BIBLIOGRAFIE ŞI SURSE ALE DOCUMENTĂRII 

7. ANEXE 

7.1. Extras din planul urbanistic general al municipiului Bucureşti 

7.2. Extras din regulamentul aferent PUZ zone protejate construite – municipiul Bucuresti 

7.3. Bilanţ teritorial sintetic şi analitic 

Addenda: 

3. FIŞE DE REGLEMENTARE ALE IMOBILELOR 


B. Piese desenate: 

Planşa R.1. Teritoriul Z.P. – limitele Z.I.R. 

Planşa R.2. Regimul juridic de protecţie 

Planşa R.3.1. Situaţia existentă şi disfuncţionalităţi - Regim de înălţime, scara 1:1000 

Planşa R.3.2. Situaţia existentă şi disfuncţionalităţi - Funcţiuni urbanistice, scara 1:1000 

Planşa R.3.3. Situaţia existentă şi disfuncţionalităţi - Proprietatea asupra terenurilor, scara 1:1000 

Planşa R.4. Propunere de dezvoltare a Z.I.R. 

Planşa R.5.1. Reglementări urbanistice – Regim de protecţie, scara 1:1000 

Planşa R.5.2.1. Reglementări urbanistice – Regim de construire, scara 1:1000 

Planşa R.5.2.2. Reglementări urbanistice – Zonificare funcţională, scara 1:1000 



07.2011. 


1. INTRODUCERE 


1.1. Date de recunoaştere a documentaţiei 

Denumirea proiectului: Definirea regimului tehnic al construcţiilor supuse autorizării în zonele protejate şi 

în zonele de protecţie ale monumentelor istorice în scopul protejării patrimoniului 

arhitectural şi urbanistic al municipiului Bucureşti – etapa a II-a/2009 

Faze de proiectare: Faza 1. Analiza situaţiei existente 

Faza 1A. Studii preliminare 

Faza 1 B. Studiu istoric de fundamentare 

Faza 2. Reglementări 

Faza 2.a. Studiu urbanistic (P.U.Z.) 

Faza 2.b. Regulament de protecţie şi intervenţie (R.L.U.) 

Numărul contractului: 398/21.12.2010/13A/2010 – ZP NR. 10 DOROBANŢI 

Beneficiar (achizitor): Municipiul Bucureşti 

Elaborator (prestator): Asocierea Universitatea de Arhitectură şi Urbanism “Ion Mincu” 

Centrul de Cercetare, Proiectare, Expertiză şi Consulting 

şi 

S.C. Quattro Design S.R.L. Bucureşti – Arhitecţi şi urbanişti asociaţi 

Lider de asociere: Universitatea de Arhitectură şi Urbanism “Ion Mincu” 

Centrul de Cercetare, Proiectare, Expertiză şi Consulting 

Şef Proiect Complex: Conf.dr.arh. Sergiu Nistor 

Asociat: S.C. Quattro Design S.R.L. Bucureşti – Arhitecţi şi urbanişti asociaţi 

Şef Proiect: Arh. Irina Popescu-Criveanu 

Perioada contractului: 2010-2011 



07.2011. 



1.2. Scopul şi obiectivele studiului 

Studiul de faţă reprezintă fundamentarea istorică a documentaţiei de urbanism: "P.U.Z. – zona protejată nr. 10 – 

„Dorobanţi”, parte a documentaţiei: „Definirea regimului tehnic al construcţiilor supuse autorizării în zonele protejate şi în 

zonele de protecţie a monumentelor, în scopul protejării patrimoniului arhitectural şi urbanistic al municipiului Bucureşti. 

Etapa a II-a / 2009 – Fundamentare teoretică” 

Obiectivul general al studiului, asumat conform Caietului de sarcini care a stat la baza elaborării prezentului studiu este 

stabilirea unor reglementări integrate prin grade de protecţie şi restricţii şi permisivităţi de intervenţie, şi categorii de 

intervenţii încurajate de autorităţile locale în scopul susţinerii interesului public, care să orienteze dezvoltarea urbanistică 

a zonelor şi deblocarea/pregătirea procesului de investiţii compatibile cu funcţiunea dominantă a zonei. 

Acest obiectiv general se detaliază, din punctul de vedere al elaboratorilor, în două obiective specifice: 

OS1. Asigurarea continuităţii fizice, funcţionale şi spirituale a cadrului construit din oraş şi stimularea interesului economic şi 

cultural pentru utilizarea acestuia; 

OS2. Protejarea şi punerea în valoare a monumentelor istorice, a zonelor arheologice şi a ansamblurilor arhitecturale şi 

urbanistice deosebite, precum şi a contextului şi caracteristicilor care conturează semnificaţia lor istorică. 

Pentru atingerea acestor obiective, se va acţiona pe următoarele direcţii: 

(a) Decelarea valorilor istorice, arhitecturale şi urbanistice ale zonei, care contribuie la stabilirea restricţiilor şi permisivităţilor 

de intervenţie la nivelul planului urbanistic zonal; 

(b) Definirea regimului tehnic al construcţiilor supuse autorizării în zonele protejate, în scopul protejării patrimoniului arhitectural 

şi urbanistic al municipiului Bucureşti. 

(c) Înţelegerea caracteristicilor urbanistice evolutive ale zonei, care permite stabilirea unui mod de construire şi de 

amenajare adecvat în zonă consecvent cu păstrarea valorilor decelate şi în continuitate faţă de etapele anterioare de 

dezvoltare; 

(d) Constituirea unei baze de date istorice referitoare la componentele cu valoare culturală din zonă (clădiri, dar şi parcuri, 

străzi şi pieţe), în vederea utilizării acestora pentru informarea populaţiei. 

1.3. Baza legislativă 

Principalele acte normative care au stat la baza elaborării prezentei documentaţii sunt: 

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare 

Legea nr. 5/2000 privind aprobarea Planului de Amenajare a Teritoriului Naţional – secţiunea a III-a – zone protejate 

Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, republicată, cu modificările şi completările ulterioare 

Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, cu modificările şi completările ulterioare 

Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările şi completările ulterioare 

Ordonanţa Guvernului nr. 43/2000 privind protecţia patrimoniului arheologic şi declararea unor situri arheologice ca zone de 

interes naţional, republicată, cu modificările şi completările ulterioare 

Hotărârea Guvernului nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism 

OMLPAT nr. 21N/2000, Ghid privind elaborarea şi aprobarea Regulamentelor locale de urbanism 

OMLPAT nr. 176N/2000, Ghid privind metodologia de elaborare şi conţinutul-cadru al PUZ 

OMTCT nr. 562/2003 pentru aprobarea Reglementării tehnice "Metodologie de elaborare şi conţinutul cadru al documentaţiilor 

de urbanism pentru zone construite protejate (PUZ)" 

Pe lângă acestea, prezenta documentaţie respectă toate prevederile legale şi reglementare în vigoare privitoare la 

proprietate imobiliară, fond funciar, urbanism, construcţii, administraţie publică, patrimoniu natural şi construit, arheologie, 

cadastru şi publicitate imobiliară, mediu, transparenţă decizională ş.a.m.d., chiar dacă nu sunt în mod explicit listate mai 

sus. 



07.2011. 


2. LIMITELE ZONEI CONSTRUITE PROTEJATE 

2.1. Teritoriul P.U.Z. – zona istorică de referinţă (Z.I.R.) 


Teritoriul ZP nr. 10 – „Dorobanţi” cuprinde imobilele identificate în faza I, Fişa 1. Fişa de caracterizare a zonei protejate – Anexa 

1. Teritoriul P.U.Z. – zona protejată nr. 10 – "Dorobanţi" şi Anexa 3. Lista imobilelor cuprinse în zonă. Posibilele 

neconcordanţe faţă de numerele poştale actuale sunt eliminate prin referinţa la plan. 

Limitele teritoriului reglementat cuprind străzi în următoarele fragmente (de la sud la nord şi în sensul acelor de ceasornic) : 

- Bd. Dacia, 4 imobile 

- Str. Stanislav Cihoschi, 6 imobile 

- Str. Alexandru Macedonski, 2 imobile 

- Str. Maior Dimitrie Giurescu, 7 imobile 

- Str. Nicolae Beldiceanu, 4 imobile 

- Calea Dorobanţilor, 55 imobile 

- Str. Crăciun, 1 imobil 

- Str. Ion Slătineanu, 1 imobil 

- Intrarea G-ral Cantili, 3 imobile 

- Str. David Emannuel, 0 imobile 

- Intrarea Camil Petrescu, 5 imobile 

- Str. Profesor Ion Bogdan, 8 imobile 

- Str. Caragea Vodă, 1 imobil 

- Str. G-ral Ernest Broşteanu, 1 imobil 

- Str. Mihai Eminescu, 4 imobile 

Delimitarea este conformă P.U.Z.-Z.P.C. aprobat prin H.C.G.M.B. nr. 279/2000. 

În limitele actuale ale zonei construite protejate nr. 10 Dorobanţi se mai regăsesc şi imobile ce fac parte şi dintr-o zonă construită 

protejată învecinată. 

Lista imobilelor aparţinând în prezent simultan Z.C.P.nr. 10 – “Dorobanţi” şi Z.C.P. nr. 24 – “Eminescu”: 

- Dorobanţilor 8/Mihai Eminescu 17, 

- Dorobanţilor 10, 

- Mihai Eminescu 19-21, 

- Mihai Eminescu 23, 

- Mihai Eminescu 25, 

- Dacia 43/Mihai Eminescu 28, 

- Dacia 45/ Mihai Eminescu 30-32 

Teritoriul P.U.Z. a fost analizat în prima fază din punct de vedere atât al caracteristicilor fizice existente pe teren cât şi al 

evoluţiei istorice şi al contextului de imediata vecinătate. Concluzia analizelor a fost că există unele posibilităţi de 

reaşezare a limitelor actuale ale zonei protejate nr. 10 – Dorobanţi prin extindere în teritoriul zonelor construite protejate 

nr. 94 – “Căderea Bastiliei”, 95 – “Polonă” sau către Piaţa Lahovary respectiv prin restrângere faţă de zonele de 

intersecţie cu zona construită protejată nr. 24 – “Mihai Eminescu”. 

Totuşi, această modificare de limite ar fi avut un rezultat ce ar fi generat unele inconveniente administrative ţinând cont că 

unele perimetre sunt deja reglementate pe actualele limite. Soluţia de ajustare a acestei situaţii constă în definirea unor 

subzone istorice de referinţă care, pe de o parte evidenţiază caracteristicile speciale ale acestor perimetre ce justifică 

măsuri urbanistice diferenţiate şi, pe de altă parte, poate rezolva reglementarea în acord cu vecinătăţile directe ce sunt 

parte a altor segmente de reglementare, având în aceleaşi timp caracteristici înrudite. 

Teritoriul P.U.Z. a rămas în consecinţă cel definit iniţial fiind însă detaliat prin împărţire în trei zone istorice de refeinţă, 

descrise în studiul istoric al Fazei I – analiza situaţiei existente. Din punct de vedere operativ cele trei zone istorice de 

referinţă pot căpăta reglementări specifice, în conformitate cu particularităţile lor din cadrul zonei protejate. 

2.2. Subzone istorice de referinţă (S.I.R.) 

În momentul de faţă, Zona protejată nr. 10 – Dorobanţi este încadrată în categoria "axă de ţesut caracteristică pentru 

perioada de configurare a oraşului “burghez” şi element de modernizare a ţesutului premodern” iar caracteristicile 



07.2011. 



principale sunt identificate a fi profilul transversal constant şi echilibrat care este asociat unui segment secundar al 

bulevardelor tipice începutului de secol XX. 

O analiză mai detaliată a zonei, întreprinsă în Faza 1B – Studiu istoric de fundamentare, a contribuit la nuanţarea acestei 

încadrări, prin instrumentul împărţirii în subzone istorice de referinţă1 . Criteriile luate în considerare la definirea 

subzonelor sunt următoarele: 

Criteriul cronologic - configurarea ţesutului urban: avându-se în vedere specificul fondului construit din zona 

studiată, precum şi datarea şi calitatea surselor cartografice, s-au avut în vedere mai multe momente-limită între 

cele două perioade majore de constituire a ţesutului urban, de la cel de tip vernacular la cel regulementat. 

Acestea sunt în esenţă legate de planurile de aliniere – 1866 şi 1889 precum şi de măsurile târzii de deschidere 

de străzi pe vechi parcele ample sau fundături rezultate din iniţierea acestui proces în faze mai timpurii. 

Elementul de referinţă majoră rămân planurile cadastrale ale oraşului din 1895 şi 1911 care se află la cumpăna 

dintre etape (încheierea primei şi începutul celei de-a doua). Înainte de aceste momente avem de-a face cu un 

ţesut tradiţional, a cărui dezvoltare urmează logica modernizatoare a sec. XIX, atât în ceea ce priveşte parcelarul 

şi geneza lui, cât şi în ceea ce priveşte fondul construit pentru o zonă urbană rezidenţială situată la marginea 

perimetrului central; după 1911, structurarea ţesutului urban urmează logica funcţională şi de densificare a unei 

zone de tip central. 

Criteriul tipului operaţiunii urbanistice care a dat naştere ţesutului : 

1. ţesut urban aferent funcţiunilor excepţionale (vezi ansamblul de construcţii ale ASE) 

2. ţesut urban curent, constituit în timp 

3. ţesut urban rezultat în urma divizării parcelelor 

4. ţesut urban rezultat în urma divizării pentru fundături ale parcelelor şi practicării străpungerilor de noi 

străzi 

Cele trei subzonezone de referinţă identificate şi definite în cadrul memoriului Fazei I sunt, la rândul lor, compuse din 

subdiviziuni care sunt delimitate în prima fază a studiului pe baza caracteristicilor evoluţiei istorice şi a caracteristicilor 

arhitecturale respectiv de configurare urbanistică. Împărţirea teritoriului P.U.Z în respectivele subzone serveşte scopului 

de alăturare armonioasă, din punct de vedere al reglementărilor, cu zonele protejate care sunt direct învecinate. 

Subzonele istorice de referinţă pun în evidenţă unele aspecte urbanistice şi arhitecturale ce necesită un regim de 

reglementare distinct şi aplicat aşa cum este cazul S.I.R 10_1.2 Eminescu unde se află concentrate clădirile interbelice şi 

postbelice cele mai înalte şi cu gradul de ocupare al terenului cel mai ridicat, ca urmare a aplicării în acest perimetru a 

reglementărilor urbanistice în vigoare în perioada interbelică în Bucureşti. Consecinţa directă a acestei configurări istorice 

este mentinerea respectivelor caracteristici cu titlul de capacitate maximă de utilizare a terenului pentru întreg perimetrul 

P.U.Z. şi accentuarea faptului că aceste caracteristici nu trebuie să constituie un factor de presiune pentru restul zonei 

protejate, o justificare pentru solicitări de replicare a acestor caracteristici în restul teritoriului studiat. 

Împărţirea teritoriului în urma aplicării criteriilor de analiză au fost descrise în faza I după cum urmează: 

Subzona 1 (SIR 10_1) – DOROBANŢI - EMINESCU - 80 imobile 

ţesut urban majoritar rezidenţial, dezvoltat organic, constituit ante 1846 şi cu transformări regulatoare ante 1911, nuanţat după 

criteriul 3 (prezent în fişa de caracterizare a zonei la secţiunea 5) – al conformării ţesutului urban 

Poziţie: Două diviziuni în axul zonei studiate, pe tot parcursul Căii Dorobanţilor de la sud la nord, cuprinzând străzile care o 

intersectează 

Observaţii: în interiorul subzonei se găseşte tipul de ţesut urban întâlnit în Bucureşti, reglementat în perioada ante 1911, pe structura 

vernaculară preexistentă probabil reglementărilor iniţiate după 1831 şi care suferă o supradezvoltare generată de reglementările 

1 Zonă istorică de referinţă: Zonă din teritoriul administrativ care se defineşte şi se delimitează prin studiul istoric general şi care prezintă caracteristici coerente 

din punct de vedere urbanistic, arhitectural şi istoric care vor fi preluate în modul de dezvoltare viitor al teritoriului la nivelul P.U.G.+R.L.U. Subzonă istorică de 

referinţă: Zonă din teritoriul administrativ care se defineşte şi delimitează prin studiul istoric zonal în cadrul unei zone istorice de referinţă şi care prezintă 

caracteristici coerente din punct de vedere urbanistic, arhitectural şi istoric care vor fi preluate în modul de dezvoltare viitor al teritoriului la nivelul P.U.Z.+R.L.U. 

– definiţii extrase din O.M.TC.T. nr. 562/2003 pentru aprobarea Reglementării tehnice "Metodologie de elaborare şi conţinutul-cadru al documentaţiilor de 

urbanism pentru zone construite protejate (PUZ)" (M. Of., Partea I, Nr. 125 bis din 11 februarie 2004),Anexa 3. Conţinutul studiului istoric zonal. 



07.2011. 



interbelice. Cele două forme sunt grupate în două componente ce prezintă densităţi diferite de punere în aplicare a acestor 

reglementări. 

(SIR 10_1.1) – DOROBANŢI 

Poziţie: întreaga axă a Căii Dorobanţilor cu începere de la nr. poştale 14 respectiv 31-33 şi capetele străzilor afluente mai 

puţin strada Maior Giurescu 

Observaţii: cuprinde în limitele ţesutului definit toate tipurile constructive caracteristice Z.C.P. nr. 10 ceea ce o indică a fi 

perimetrul definitoriu al zonei 

(SIR 10_1.2) – EMINESCU 

Poziţie: 7 imobile aflate la colţul generat de intersecţia dintre străzile Dorobanţilor şi Eminescu, cu numerele poştale până 12 

inclusiv pe Dorobanţilor şi până la 25 inclusiv pe Mihai Eminescu. 

Observaţii: deşi se înscrie în caracteristicile de ţesut descrise pentru SIR 10_1, cuprinde doar un singur imobil din etapă de 

sfârşit de secol XIX, restul clădirilor fiind zona cea mai densă din întreaga Z.C.P. 10. Acestea sunt totodată şi imobilele 

cuprinse simultan în Z.C.P. 24 – „Eminescu”, la limita către străpungerea interbelică a Bd. Dacia care a impus supralicitarea 

terenurilor prin densitate şi regim de înălţime, fiind astfel articularea dintre cele două zone construite protejate învecinate 

Subzona 2 (SIR 10_2) – CIHOSCHI - Beldiceanu - 20 imobile 

ţesut urban exclusiv rezidenţial, dezvoltat planificat, constituit post 1911, nuanţat după criteriile 2 şi 3 (prezente în fişa de 

caracterizare a zonei la secţiunile 4 şi 5) – ale caracteristicilor majore respectiv ale conformării ţesutului urban 

Poziţie: Două diviziuni care cuprind străzile Cihoschi, Beldiceanu, Alexandru Macedonski şi fundătura realizată pe fosta „Aleia Petre 

Alexandrescu” ce exista pe planul din 1911, azi fără nume şi cuprinzând numerele poştale din Calea Dorobanţilor nr. 45, 45 A, 47 A 

şi 47 B. 

Observaţii: în interiorul subzonei se găseşte tipul de ţesut urban întâlnit în Bucureşti, rezultat prin deschiderea de noi străzi la 

sfârşitul secolului al XIX-lea şi începutul secolului al XX-lea, pe o structura vernaculară apărută ca o formă de densificare a ocupării 

terenului prin diviziuni de parcele şi apariţia de fundături pe parcelele anterioare mai ample. Cele două forme sunt grupate în două 

componente ce prezintă densităţi diferite de punere în aplicare a acestor dezvoltări imobiliare rezultate din divizări de parcele pentru 

crearea de fundături ulterior deschise ca străzi. Caracteristica importantă a acestei subzone este că trebuie corelată cu modul de 

gestiune al Z.C.P. nr. 94 – „Căderea Bastiliei” având în vedere că linia de demarcaţie dintre aceste zone se face pe axul unor străzi 

construite relativ compact şi unitar, aşa cum era practica momentului deschiderii de noi străzi în prima parte a secolului XX. 

(SIR 10_2.1) – BELDICEANU 

Poziţie: strada Beldiceanu, mai puţin imobilele din intersecţia cu Calea Dorobanţilor precum şi fosta fundătură Alexandrescu 

(denumirea din 1911) 

Observaţii: cuprinde în limitele ţesutului definit doar dezvoltări cu caracteristici arhitecturale apropiate curentului 

neoromânesc, parcele mici, cu densitate mare de utilizare, volume jucate şi regim de înălţime maxim P+2 şi mansardă. 

Frontul numerelor impare din strada Beldiceanu este unitar şi coerent în raport cu frontul opus, ce face parte din Z.C.P. nr. 94 

– „Căderea Bastiliei”, acesta fiind realizat pe teritoriul fostelor parcele din Calea Dorobanţilor nr. 49 şi 51 din anul 1930, an din 

care existaă un dosar arhivistic ce marchează apariţia acestei străzi. Construcţiile au fost realizate în perioadă scurtă de timp 

în jurul acestui an. 

(SIR 10_2.2) – CIHOSCHI 

Poziţie: străzile Stanislav Cihoschi, Alexandru Macedonski, Maior Giurescu, mai puţin fronturile determinate de clădirile 

Academiei de Studii Economice 

Observaţii: cuprinde în limitele ţesutului definit doar dezvoltări cu caracteristici arhitecturale apropiate specifice curentelor 

interbelice majore – neoromânesc şi modernism cât şi de expresie tipică afârşitului anilor 1940 – începutul anilor 1950. 

Parcele mici şi medii, cu densitate mare de utilizare, volume simple şi regim de înălţime maxim P+4 şi o cotă la cornişă 

coerentă, situată la circa 12-14 m. Frontul numerelor pare din strada Maior Giurescu se află la o cornişă mai joasă, aferentă 

unei medii de P+2, circa 8-10 m şi face legătura cu SIR 10_1.1 şi SIR 10_2.1. Arhitectura este relativ unitară având în vedere 

că toate arterele şi construcţiile sunt târzii, post 1920 (an de referinţă în criteriile privind clasarea monumentelor istorice – 

criteriul vechimii) 

Subzona 3 (SIR 10_3) – A.S.E. - 1 imobil 

ţesut urban destructurat, dezvoltat în perioada post stalinistă bazat pe princiile urbanistice legate de amplasarea „liberă” 

Poziţie: teritoriul aferent imobilului Academiei de Studii Economice, cu corpuri de clădiri distincte 

Observaţii: parcela acestui imobil are limitele insuficient definite şi este rezultatul comasării necontrolate a unor parcele istorice 

neregulate la mijlocul deceniului al şaptelea al secolului XX. Arhitectura, reprezentativă pentru perioada istorică de realizare, face 

notă discordantă în raport cu ţesutul urban de inserţie atât prinmod de amplasare cât şi prin gabarit sau expresie arhitecturală. 

Gabaritul atipic atât al terenului cât şi al construcţiei dar, mai ales prin prezenţa unui vast teren neamenajat, presupun o 

reglementare specifică pentru această situaţie urbană. 



07.2011. 


2.3. Evoluţia şi caracteristicile Z.I.R. 


2.3.1 Evoluţia contextului urban 

Zona analizată a făcut parte integral din mahalaua generată de biserica Precupeţii Noi, biserică aflată în cadrul ZCP 95 – Polonă, la 

limita ZCP 10. O altă biserică ce a cuprins în mahalaua sa porţiuni din teritoriul actualei ZCP 10 – Dorobanţi a fost Biserica Sf. 

Visarion Vechi. În mod obiectiv, dată fiind situarea periferică faţă de oraşul istoric medieval, terenurile din această parte a oraşului au 

fost mari, deservite de putine străzi, traseul principal al zonei fiind de la bun început uliţa ce ducea către satele şi moşiile din nordul 

oraşului – Herăstrău, Floreasca, Băneasa. Nu există date suficiente pentru a descrie situaţia anterioară secolului al XVIII-lea dar 

putem presupune că atestarea târzie a acestor două biserici este un indiciu că zona nu a avut o dezvoltare urbană relevantă anterior 

acestei epoci sau, cel puţin, nu există o continuitate care să suscite un interes privind protejarea patrimoniului. 

Apariţia bisericii Precupeţii Noi a dus la constituirea unei mahalale distincte de cea în care se găseau bisericile Dichiu şi Precupeţiii 

Vechi. Biserica iniţială a fost ctitorită de un precupeţ pe nume Constantin Milinescu în 1713 dar a fost ulterior demolată şi refăcută în 

1814. A fost mărită în 1865 şi consolidată în anii 1878 şi 1940. Biserica avea şi un cimitir parohial (care totuşi nu se distinge ca atare 

pe planurile istorice) ce a fost desfiinţat în 1878 2 . În legătură cu biserica a funcţionat şi o şcoală comunală de fete a cărei clădire se 

mai păstrează încă. 

O a doua biserică importantă pentru zonă prin constituirea unei comunităţi (mahala) în jurul acesteia era Biserica Sf. Visarion vechi. 

Datele despre această biserică sunt puţine şi fac referire la ultima parte a sec. XVIII ceea ce indică din nou importanţa relativ 

scăzută a acestei părţi a oraşului în epoca respectivă. Transformările urbanistice de amploare începute după desemnarea 

Bucureştiului drept capitală a Principatelor au dus la o ruptură destul de clară faţă de zona de influenţă a acestei de-a doua biserici 

căci între Strada Cometu (azi Căderea Bastiliei) şi strada Herăstrăului au existat puţine posibilităţi de comunicare pietonală în zona 

studiată, ba mai mult, în perioadă interbelică a apărut şi bariera suplimentară ce este astăzi strada Cihoschi, stradă ce constituie de 

altfel graniţa dintre zona studiată şi ZCP nr. 94 – Căderea Bastiliei. 

Datele istorice ale bisericii Precupeţii Noi concordă cu primele menţiuni istorice pe care ist. Cezara Mucenic le indica a fi din deceniul 

al optulea al sec. XVIII-lea. 

Din această perioadă, anterioară secolului al XIXlea, nu se mai păstrează, ca fond construit, nimic din ceea ce ar fi de interes pentru 

scopurile prezentului studiu. Planurile mai exacte ale mijlocului secolului XIX (1846, 1852) indică faptul că actuala configuraţie 

urbană era deja definită, cu elementele de traseu definitorii ce s-au păstrat până în prezent. Astfel, reţeaua de uliţe, prezentă în 

1846 şi 1852 – anii planurilor de referinţă - a generat actualele străzi Polonă, Eremia Grigorescu (fostă Armaşu), Dionisie Lupu (fostă 

Dionisie) Eminescu (fostă Romană), G-ral Broşteanu (fostă Precupeţii Noi) şi Calea Dorobanţilor (fosta uliţă a Herăstrăului, temporar 

Lahovari sau Alexandru I), toate contribuind la definirea actualei configuraţii urbane ce include Piaţa Lahovary sau străpungerea Bd. 

Dacia – elemente urbane aflate între şi în zona construită protejată nr. 34 – Pitar Moş. Această precizare trebuie făcută căci traseul 

iniţial al străzii Herăstrăului (Fierăstrăului, Herestreului) începea din Podul Mogoşoaiei (Calea Victoriei) cu continuitate până la 

bariera Herăstrăului, locul de intersecţie cu vechiul “raion” 3 al capitalei – Şoseaua Ştefan cel Mare. Acest tronson de traseu, rămas 

până azi în gabaritele celei de-a doua părţi a secolului al XIX-lea, păstrează mărturia vechii artere sub forma străzii George Enescu, 

stradă cuprinsă fragmentar în ZCP 28 – Amzei. De altfel, acest punct de intersecţie dintre uliţa Herestreului si ceea ce este astazi 

Şoseaua Ştefan cel Mare a fost unul foarte important din punct de vedere militar şi administrativ căci era unul din punctele de control 

– bariera Herăstrău. Rolul acestei bariere este evocat printre altele de Dimitrie Papasoglu în lucrarea sa “Istoria fondărei oraşului 

Bucureşti” când face referire la filtrele sanitare din timpul epidemiei de holeră din 1831. 

Perimetrul protejat studiat se afla în prima parte a secolului al XIX-lea într-o stare de semiurbanitate căci, deşi se afla în limitele 

administrative ale oraşului, se afla atotuşi dincolo de strada Romană (Mihai Eminescu astăzi) ce constituia aproximativ limita nordică 

a mahalalei Icoanei, zonă mai densă rezidenţial. Astfel, aici se întâlneau doar locuinţe modeste şi ample terenuri chiar utilizate 

pentru agricultură ori pentru exploatarea unor gropi de nisip. Raţiunea principală de a fi a străzii Herăstrăului era conexiunea cu zona 

de promenadă la spaţiul verde din zona de nord, ulterior cu zona de instrucţie a proaspăt înfiinţatei armate după 1831. De 

asemenea, la bariera Herăstrăului ce constituia capătul arterei majore în devenire se conectau drumurile externe către cătunele din 

jur – Băneasa, Floreasca sau Colentina. 

Transformările sistematice în ZCP 10 – Dorobanţi încep încă din 1866, an în care Consiliul Comunei Bucureşti aprobă alinierea Căii 

Dorobanţilor – denumită atunci “Callea Herestreului” 4 . Se poate remarca pe acest plan de alinieri că exista un fond construit cu 

aşezare neregulată faţă de prospectul străzii de atunci şi că, parţial, unele dintre proprietăţi s-au mărit pentru a ajunge să fie “puse 

pe aliniere”. Planul este semnat printre alţii de consilierul Dimitrie Brătianu, fratele lui Ion. C. Brătianu şi unchiul lui Dinu Brătianu, cel 

care la o lună de la şedinţa din februarie 1866 care a aprobat acest plan devenea primarul Bucureştiului. Remarcabil în acest plan 

este şi faptul că se evidenţiază conceptul iniţial de stradă rezidenţială cu capacitate de promenadă întrucât trotuarele sunt susţinute 

de câte un aliniament de arbori plantaţi la un pas regulat. Din această concepţie iniţială mai există şi astăzi martori în spaţiul verde al 

Căii Dorobanţilor căci un număr destul de mare de platani seculari încă mai supravieţuiesc. Din păcate, aceşti arbori se găsesc 

2 

date istorice consemnate de Gheorghe Parusi, op. cit. pag.160; 340 

3 

Dosar 1/1866, AN-DMB, Fond PMB-Tehnic conţine o corespondenţă privind stabilirea pe aceasta arteră - precursoarea şoselei de centură a epocii- a 

barierelor perimetrale ale oraşului si a limitei administrative a oraşului (deşi barierele sunt atestate documentar mult înainte) 

4 

AN- DMB, Fond PMB Alinieri, dosar 213/1866 



07.2011. 



astăzi la intervale neregulate şi nu mai pot fi percepuţi din această cauză la justa lor valoare urbanistică, de element care marca, prin 

prezenţa lor în aliniament regulat, statutul de arteră majoră în oraşul de la începuturile epocii de modernizare occidentală promovată 

după căpătarea statutului de capitală a Principatelor Unite şi, ulterior, a Regatului României. 

Planul de aliniere mai indică faptul că la acea dată strada era încă ceea e astăzi am numi uliţă, clădirile ce sunt reprezentate având 

aceleaşi caracteristici deja evidenţiate de planurile lui Borroczyn din 1846 şi 1852. Documente de arhivă indică menţinerea statutului 

de arteră importantă din punct de vedere al aprovizionării Bucureştiului cu diverse materiale, în special cărămidă. Acest material 

fusese interzis a se mai produce în oaş iar sursa o constituia grupul de fabrici dispuse de jur împrejurul oraşului, dincolo de actuala 

Şosea Ştefan cel Mare. Rolul controlului de bariera Herăstrăului era şi acela de a asigura controlul de calitate în sensul respectării 

dimensiunilor stabilite atât pentru cărămizi cât şi pentru piatra pentru pavaj. Poate nu este lipsit de relevanţă a se menţiona în acest 

context faptul că industriaşul Tonolla, celebru fabricant de cărămizi în a doua parte a secolului al XIX-lea este cel ce a deţinut 

proprietatea vândută ulterior lui Constantin Brătianu şi pe care acesta şi-a construit reşedinţa din Calea Dorobanţilor nr. 16 5 . 

Momentul 1871 – 1875 este surprins de planurile Pappasoglu. Planul general al oraşului este dublat de planul Culorii de Galben, 

impărţire administrativă care îngloba şi perimetrul studiat şi arată tendinţa de evoluţie lentă în raport cu începutul secolului. Deşi 

planul general al oraşului este relativ fantezist în ce priveşte parcelarul şi fondul construit, după cum am constatat prin verificarea 

acestui aspect şi în alte părţi ale Bucureştiului, este totuşi limpede că după unire si după venirea lui Carol I pe tron Strada 

Herăstrăului devine mult mai importantă iar tendinţa aceasta se va reflecta ulterior în preţul terenului şi în interesul pentru un anumit 

tip de reşedinţe din clasa superioară. Figurarea pe planul 1871 indică un traseu deja regularizat şi mai lat decât străzile învecinate. 

Străzile sunt însă aceleaşi, biserica Precupeţii Noi rămânând nucleul principal astfel că logica mahalalei constă în distribuţia caselor 

pe cele două străzi importante ale sale – Polonă şi Herăstrău – prin intermediul unor străduţe de irigare – Fetei, Precupeţii Noi în 

timp ce strada cea mai aractivă rezidenţial pare să fi rămas Romană (una dintre cele mai lungi si bine definite străzi ale acestei părţi 

de oraş). Strada Fetei devine astfel în acest interval o stradă în adevăratul sens al cuvântului având în vedere că două decenii mai 

devreme nu era decât o potecă printre proprietăţi ce ieşea în “Maidanul Pantelimonului”, un vast spaţiu neorganizat în cuprinsul 

viitoarei străzi Polonă. O legătură de acelaşi rang, devenită la acest moment stradă este Nisipari, stradă ce iniţial 6 făcea legătura cu 

exploatările de nisip din apropierea actualului spital de copii din strada Grigore Alexandrescu. Există documente de arhivă 7 care 

arată că locuitorii acestei străzi au încercat timp de 11 ani să determine pietruirea acestei străzi, între anii 1857 şi 1868, aparent fără 

succes. Printre proprietari figura şi Grigore Capşa “cofetarul”. Astfel, ZCP 10 Dorobanţi este una dintre ultimele porţiuni ale oraşului 

unde s-au închis exploatările de nisip în ultimul sfert al sec. XIX. 

În preajma anilor 1880 se produc mai multe rearanjări ale profilului străzii Romană şi se preconizeză importanta străpungere care se 

va transforma în Bulevardul Colţei, primul tronson realizat fiind astăzi Bd. Lascăr Catargiu. La sfârşitul aceluiaş deceniu se produce o 

nouă reglementare a alinierii Căii Dorobanţilor 8 care, în contextul segmentării traseului său de către noul Bulevard a Colţei, 

prelungirea sa din Piaţa Romană către Piaţa Universităţii, va duce în cele din urmă şi la o renumerotare radicală, prin pierderea a 60 

de numere din succesiunea iniţială, cu mici variaţii în timp ca urmare a reaşezării proprietăţilor. Astfel,monumentul istoric din Calea 

Dorobanţilor nr. 16 de astăzi, avea la momentul autorizării sale din 1909 nr. poştal 76. Numerotarea s-a schimbat post 1911. 

Reglementările urbanistice, lucrările edilitare de canalizare 9 şi de asigurare a pavajului tronsonului dintre Piaţa Lahovary şi Şoseaua 

Ştefan cel Mare au dus la o creştere substanţială a interesului imobiliar pentru această zonă. Diferenţa de preţ al terenului este 

relevantă pentru reflectarea acestui interes căci la în ceputul ultimului deceniu al sec. XIX, municipalitatea hotărâse 10 un standard de 

evaluare a preţurilor terenurilor, instrument foarte necesar în procesul de modernizare care uza atât de des de instrumentul 

exproprierii, ulterior al împroprietăririi după regularizarea traseelor şi a parcelelor. 

Astfel, preţul terenului poate fi comparat in raport cu străzile comerciale din centrul istoric al capitalei unde străzi precum Şelari sau 

Lipscani aveau o cotă de 100 lei/m² sau cu tronsonul de Calea Victoriei dintre strada Lipscani şi Grădina Episcopiei ce era evaluat la 

150 lei/ m² după cum urmează: 

- Calea Dorobanţilor – 25 lei/ m² pentru tronsonul dintre Dionisie şi Precupeţii Noi 

- Calea Dorobanţilor – 10 lei/ m² pentru tronsonul dintre Precupeţii Noi şi Ştefan cel Mare 

- Calea Dorobanţilor – 5 lei/ m² pentru tronsonul de dincolo de Ştefan cel Mare 

Aceste preţuri de teren erau deja în creştere şi se puteau pune în relaţie cu străzi din zonă: 

- Strada Romană - 30 lei/ m² din Victoriei până în Dorobanţi 

- Strada Fetei – 3 lei/ m² 

- Strada Cometa – 6 lei/ m² 

5 

AN-DMB, fond PMB Tehnic, dosarele 172/1910 privind datele de exproprierea ale unei părţi de teren pentru alinierea Căii Dorobanţilor precum şi cu 

informaţii referitoare la achiziţionarea proprietăţii de către Constantin (Dinu) Brătianu de la Maximilian Tonolla respectiv 8/1909 privind autorizarea 

construcţiei în baza proiectului semnat de Petre Antonescu 

6 

Planul Jung din 1856 indică această stradă sub denumirea de « Uliţa Vasilesku » dar petiţiile din dosarul 6/1864 arhivat la AN-DMB, fond PMB 

Tehnic vorbesc de strada « Nisiparul » şi încercările de pavare 

7 

idem 5 

8 

Dosarul se află la AN – DMB, Fond PMB Alinieri, nr. 159/1889 

9 

AN-DMB, fond PMB Tehnic, dosar 308/1895 despre « Dotarea şi transformarea canalelor de scurgere esistente în vederea aplicărei « Totului la 

Canal » Lotul V » 

10 

Date cuprinse în dosarul nr. 4/1892, arhivat în fondul PMB Tehnic de la AN-DMB 



07.2011. 



- Strada Precupeţii Noi – 10 lei/ m² 

Evoluţia este uşor de constatat căci în anii 1908-1911 un teren expropriat în strada Dorobanţi nr. 76 (azi 16) era evaluat 11 la 30 lei/m² 

iar în strada Precupeţii Noi nr. 5-7 preţul de adjudecare prin licitaţie publică era în jurul sumei de 60 lei/m², fapt care arată interesul în 

creştere pentru zonă 12 . O astfel de tendinţă de creştere accentuată precum şi situarea preţurilor sub străzi importante precum cea a 

Colţei (crescută de la 60 la 80 de lei/ m² in tabelul cu preţuri) arată pe de o parte motivul apariţiei unor reşedinţe individuale luxoase 

la finele secolului al-XIX-lea şi pentru puseul imobiliar din perioada interbelică descris mai jos, în capitolul II.5. 

2.3.2 Evoluţia şi caracteristicile tramei stradale şi a parcelarului 

- Trama stradală majoră este cea de la sfârşitul secolului al XVIII-lea şi începutul secolului XIX, momente ce sunt consemnate de 

primele planuri ale oraşului. Traseul Căii Herăstrăului este cel ce a structurat zona alături de cealaltă stradă majoră mai târzie, strada 

Romană şi în paralel cu alte străzi determinante Căderea Bastiliei (fostă Cometu) şi Polonă. Caracterul medieval al tramei, definit 

prin trasee sinuoase, cu lărgimi variabile ale uliţelor este bine reflectat de planulrile Borroczyn (1846 şi 1852) şi Jung (1856). Planul 

1789 arată, la rândul său, că ceea ce se află în prezent în zona studiată avea un profund caracter rural, termenul de “tramă stradală” 

nefiind totuşi potrivit pentru caracterizarea acestei epoci. Mijlocul secolului al XIX-lea indică însă configuraţia majoră actuală deja 

constituită, fiind suportul pe care s-au operat modernizările ulterioare încheiate din punct de vedere al tramei stradale în preajma 

anilor 1935-1940. 

Regularizările succesive nu au făcut decât să producă îndreptările traseelor, crerea de aliniamente ordonate prin lărgirea acestei 

trame iniţiale din punct de vedere al urbanizării acestei foste periferii. 

În procesul de modernizare, dat fiind spaţiile foarte ample cuprinse între căile de comunicaţie din epocă, a existat tendinţa firească 

de îndesire a acestei reţele de străzi ce s-a produs pe două căi majore descrise distinct mai jos: a) prin dezvoltarea unor fundături 

numeroase şi b) prin străpungeri practicate prin mijloace administrative, de expropriere şi reglementare a parcelarului şi 

reintroducerea parceleleor în circuitul public prin licitaţii publice. 

- Trama stradală modernă are un caracter regulat chiar în lipsa unei liniarităţi perfecte, exemplul cel mai bun fiind străpungerea 

interbelică a străzii Cihoschi ce se continuă practic printr-o curbă la aproape 90 grade cu strada Beldiceanu ca urmare a racordării 

dintre cele două străzi la începutul anilor 1930. S-a făcut astfel în acest caz racordarea unei alei private (strada Beldiceanu a fost 

iniţial o parcelare pe alee înfundată 13 ) cu o stradă ce fusese propusă de municipalitate de mai multă vreme dar a cărei străpungere 

nu s-a efectuat decât în prima parte a deceniului 4 al sec. XX. Sinuozitatea neregulată iniţială a străzii Precupeţii Noi (azi General 

Ernest Broşteanu) a fost corectată şi adusă la o curbură mai amplă, ce ar fi trebuit să fi fost adusă către o anumită liniaritate ce s-ar 

fi produs prin crearea unei piaţete publice în relaţie cu biserica principală a fostei mahalale, la intersecţia cu strada Caragea Vodă, 

stradă de dată recentă la acel moment. Respectiva intenţie urbanistică se află în afara zonei studiate dar are efect în practica de 

regularizare a tramei prin reglarea raportului de intersectare a acestei străzi cu artera majoră – Calea Dorobanţilor. Acest aspect 

ilustrează foarte bine procesul de regularizare intenţionat către apropierea cât mai pronunţată de o tramă ortogonală, această 

intersecţie fiind corectată în acest sens. 

- Parcelarul în formele incipiente ale urbanizării mahalalei Precupeţii Noi pare să fi fost variat dar cu preponderenţă în loturi de 

dimensiuni mari şi medii, dezvoltate mult în adâncime. Parcelele cu dimensiuni medii, erau preponderent localizate în relaţie cu 

traseul străzii Romane sau în străzile în formare precum strada Fetei sau strada Nisipari acesta fiinf un indicator pentru tendinţele de 

dezvoltare. Planurile din 1871 şi 1875 sunt relativ fanteziste în ce priveşte reprezentările parcelarului însă sunt relevante pentru că 

indică, prin comparaţie, ca gradul de fragmentare al terenului din această parte a oraşului era mult mai mic decât în restul urbei. Un 

aspect relevant al planului Borroczyn este acela că indică o practică curentă de segregare a curţii cu locuinţa de terenul din spate ce 

pare să fi fost rezervat diverselor forme de plantaţie sau agricultură, caracteristică ce se poate observa chiar şi la parcelele mai mici. 

- Parcelarul din perioada modernă urmează această tendinţă firească de divizare a parcelelor ce devin mai înguste dar menţin 

adâncimi mari. Acţiunile de regularizare a străzilor şi de creare de străzi noi s-a justificat în unele locuri tocmai pe această 

caracteristică prin faptul că, străzi precum Cihoschi sau Caragea Vodă au fost deschise pe traseul unor funduri de lot care au permis 

ulterior diviziunea şi crearea de noi parcele, jumătate din vechile parcele rămânand orientate la străzile vechi iar celelalte jumătăţi 

deschizând noi fronturi construibile către noile străzi. 

Un exemplu de diviziune este lotul de la Calea Dorobanţilor nr. 78 (azi 18) care adăposteşte în prezent două imobile distincte – 

Calea Dorobanţilor nr. 18 şi strada Gral Ernest Broşteanu 4. Prin contrast, există şi parcele care au fost unificate pentru crearea unor 

reşedinţe luxoase precum cea a lui Jean Lahovary, după cum rezultă şi din planul de aliniere al Căii Dorobanţilor din 1889. Pe 

actuala parcelă de la numerele 35-37 a existat intenţia, nematerializată, realizării unei alei – străpungere până în strada Cihoschi 

pentru realizarea unor blocuri de locuinţe interbelice. 14 

11 

Dosarele: 8/1909, 172/1910, Arhivele Naţionale, Direcţia Municipiului Bucureşti, fond PMB Tehnic 

12 

Dosar 135/1911, fond PMB Tehnic, Arhivele Naţionale Direcţia Municipiului Bucureşti 

13 

Fondul arhivei tehnice a PMB, dosar 114/1929, dosar 139/1930 şi dosar 212/1930 cu planul parcelării Calea Dorobanţilor 49-51 (numerele poştale 

la acea dată) unde se poate vedea indicat că în 1930 strada Cihoschi era încă în stadiul de « stradă proectată » 

14 

Fondul arhivei tehnice a PMB, dosar 249/1934 



07.2011. 



O parcelare realizată, sub numele de Fundătura Gaillac, azi intrarea Camil Petrescu, arată cum s-a fragmentat 15 un lot mai amplu în 

vederea speculării imobiliare a acestuia în timp ce de numele aceloraşi proprietari se leagă şi deschiderea Fundăturii Dorobanţilor 16 

azi strada Prof. David Emannuel. 

2.3.3 Evoluţia reglementărilor edilitare şi urbanistice 17 

Etapa post-medievală: prima jumătate a sec. XIX 

* 1831 – Regulamentul pentru starea sănătăţii şi paza bunei orânduieli în politia Bucureştilor, aprobat la 14 aprilie 1831 şi integrat 

Regulamentului Organic: Se prevede lărgirea obligatorie a obligatorie a străzilor "de obşte" (publice) până la 6 stânjeni (~12 m) – 

dimensiune minimă – prin cedarea de către riverani a unei fâşii de pământ către stradă şi închiderea străzilor netrebuincioase, 

proceduri care au condus la regularizarea tramei stradale. 

* 1847 – Regulament pentru împărţirea Capitalei Bucuresci în 3 ocoale: Ocoalele I şi II sunt cuprinse în limitele văpselii de roşu 

(centrul oraşului, în care zona studiată nu se încadrează), regulile referindu-se în special la creşterea calităţii materialelor de 

construcţie (zidărie, învelitoare, împrejmuire); în ocolul I sunt permise numai materiale necombustibile; apare posibilitatea utilizării 

metalului – la învelitoare (alături de ceramică), la parapetul cursivelor şi al balcoanelor şi la împrejmuirea proprietăţilor ("grilajuri de 

fier"); zona situată la est faţă de actualul Bd. Magheru este înscrisă în ocolul III, unde restricţiile sunt aproape inexistente. 

* 1848 – Regulament pentru alinieri şi clădiri: apar reglementări privind modul de construire, printre care grosimea zidurilor, obligaţia 

boltirii pivniţei în ocolul I (şi posibilitatea, în ocoalele II şi III, a unor tavane cu grinzi de lemn), coşurile de fum, obligaţia ridicării 

nivelului parterului faţă de nivelul străzii, reglementarea înăţimii minime pentru parter (11 picioare, adică cca 3.40 m, "socotit fără 

duşumea"); reglementări privind relaţia proprietar – constructor – administraţie, conţinutul proiectului supus aprobării; 

reglementări privind relaţia dintre construcţie şi stradă: interdicţia de a scoate în afara planului faţadei elemente funcţionale; 

prescripţii referitoare la ordonarea faţadei (goluri de aceeaşi lăţime, dispuse pe verticală; tratarea diferită a golurilor de la parter; 

evitarea elementelor din lemn în planul faţadei şi arcuirea golurilor parterului; limitarea reliefului faţadei; condiţii pentru balcoane). 

Etapa de constituire a tramei stradale: a doua jumătate a secolului XIX 

* 1850-1860: Reguli pentru construcţiunea clădirilor şi altora din cuprinsul ocolului I (apoi II şi III): 

- Reguli imprimate pe formularele de autorizare a construirii, printre care obligaţia proprietarului de a realiza "trotuar de peatră de 

Pietroasa" pe fâşia de teren pe care o ceda oraşului. 

* 1856: Regulament pentru deschiderea de noi uliţe în capitală: 

- Obligativitatea acceptului municipalităţii pentru deschiderea de străzi noi şi de pasaje acoperite; dimensiuni minime ale străzilor: 6 

stânjeni (~12 m) pentru străzi de peste 100 stânjeni (~200 m) şi 5 stânjeni (~10 m) pentru cele mai scurte; obligativitatea 

proprietarului de a realiza, pe cheltuiala sa, pavarea străzii, de a realiza trotuare şi de a asigura iluminatul şi întreţinerea curăţeniei; 

după îndeplinirea acestor condiţii, primăria o integrează domeniului public şi o ia în administrare; obligativitatea ca toate clădirile de 

pe noua stradă să aibă faţade uniforme iar în cazul "distribuţiilor egale" [a parcelelor], şi 

înălţimi egale (în cazul unor distribuţii diferite, arhitectul oraşului stabileşte soluţia potrivită). 

* 1864: Pachetul legislativ adoptat sub Alexandru Ioan Cuza după model francez, în procesul de modernizare a ţării: 

- Legea comunală (aprilie 1864): atribuţiile în domeniul urbanismului şi al reglementărilor interioare revin Consiliilor comunale; 

- Legea pentru adoptarea sistemului metric de măsuri şi greutăţi în România (septembrie 1864): înlocuirea stânjenului Şerban-Vodă 

cu metrul se va realiza treptat, până în deceniul 8 al sec. XIX; 

- Legea de espropriaţiune pentru cauză de utilitate publică (octombrie 1864): cauza de utilitate publică publică putea fi invocată 

pentru comunicaţiuni, salubritate publică şi lucrări de apărare a ţării; 

- Codul civil (decembrie 1864): în special articolele referitoare la servituţi – de trecere, picătura apei, distanţa minimă a clădirii faţă de 

limita parcelei atunci când există goluri practicate în faţada respectivă (1.90 m). 

25 Cf. Nicolae Lascu, op.cit. (capitol dezvoltat în: I. Popescu-Criveanu, S. Popescu-Criveanu, A. Juvara-Chiliman et al., Studiu istoric 

de fundamentare a P.U.Z. – Traseu cultural Str. Episcopiei, Str. Pictor A. Verona, Grădina Icoanei, dec. 2005) şi textele 

reglementare resprective. 

Etapa de constituire a fondului construit: sfârşitul sec. XIX şi prima jumătate a sec. XX 

* 1878: Regulament pentru construcţiuni şi alinieri (prima variantă: 1874): Zonificare a construirii pe ocoale (ambele fronturi ale 

străzilor de limită a ocoalelor – diferite faţă de cele anterioare – sunt incluse într-un singur ocol, pentru coerenţa fronturilor): în 

ocoalele I şi II sunt permise numai construcţii de cărămidă şi sunt interzise construcţiile din lemn, iar în ocolul III sunt permise 

construcţii din paiantă şi tolerate magaziile din lemn; zona studiată este încadrată în ocolul II; În ocoalele I şi II este nevoie de 

aprobare a construirii, moment în care se dictează alinierea clădirii; apar diferenţieri de tratare a regulilor în funcţie de importanţa 

străzii; se reia prevederea referitoare la lăţimea minimă – de 12 m – a străzilor; alinierea străzilor (prin proiect comunal) este însoţită 

15 Dosar 37/1892, AN-DMB, fond PMB Tehnic cu planul parcelării Gaillac 

16 Informaţii există în mai multe dosare, unul relevant fiind cel păstrat în arhiva tehnică a PMB, dosar nr. 2/1925 cu referire la imobilul aflat azi la nr. 6 

şi 6A din această stradă 

17 Cf. Nicolae Lascu, op.cit. (capitol dezvoltat în: I. Popescu-Criveanu, S. Popescu-Criveanu, A. Juvara-Chiliman et al., Studiu istoric de fundamentare 

a P.U.Z. – Traseu cultural Str. Episcopiei, Str. Pictor A. Verona, Grădina Icoanei, dec. 2005) şi textele reglementare resprective. 



07.2011. 



de "nivelarea" străzii şi de proiectarea canalizării; fixarea traseului străzilor se face, pentru prima oară, în funcţie de calitatea fondului 

construit şi nu "echitabil", pe ambele laturi ale străzii; până la o adâncime de 6 m de la stradă, aşezarea clădirilor trebuie 

să se realizeze paralel cu strada. Înălţimea clădirilor este diferenţiată în funcţie de lăţimea străzii şi determinată de aceasta: 

"înălţimea maximă a faţadelor caselor pe aliniere este determinată prin lărgirea definitivă a stradelor. Această înălţime... nu va putea 

trece peste lărgimea definitivă a stradelor". Pentru străzile cu lăţimea până în 8 m, înălţimea maximă a clădirilor este de 6 m (1 

nivel); pentru cele cu lăţimi între 8 şi 11 m, de 10 m (2 niveluri); pentru cele între 11-20 m, de 14 m (3 niveluri) iar pentru cele de 

peste 20 m, 17 m (4 niveluri). Clădirile situate la intersecţie puteau avea înălţimea corespunzătoare străzii mai largi. Înălţimea 

beciurilor şi mansardelor nu intra în calculul înălţimilor, ceea ce deschidea posibilitatea apariţiei unui nivel suplimentar, mansardat; 

apare posibilitatea teşirii sau rotunjirii clădirilor sau împrejmuirilor situate la intersecţii de străzi; sunt stabilite limitele de gabarit faţă 

de planul faţadelor ale balcoanelor (0.90 m), profilaturilor parterului (0.08 m), ancadramentelor uşilor şi ferestrelor (0.12/0.16m), a 

cornişelor, coloanelor şi pilaştrilor (0.16 m) – existând posibilitatea realizării de profiluri mai pregnante, cu o depărtare 

corespunzătoare a clădirii faţă de aliniere; nu erau admise reparaţii capitale decât în cazul construcţiilor existente aşezate la noua 

aliniere a străzii sau retras faţă de aceasta; pentru celelalte clădiri, era obligatorie aşezarea la noua aliniere. În 1881, prin completare 

a regulamentului, au fost stabilite 53 străzi unde toate clădirile aşezate la aliniere trebuia să aibă doua etaje minimum, cu înălţimea 

minimă de 10 m şi maximă de 11 m, independent de lăţimea străzilor respective. 

* 1878-1901: Regulamentul asupra salubrităţii construcţiilor şi locuinţelor: Introduce obligativitatea pentru toţi proprietarii de a-şi 

împrejmui proprietăţile; stabileşte un procent maxim de ocupare a parcelei (clădirea putea ocupa maxim 2/3 din suprafaţa parcelei, 

restul urmând a rămâne spaţiu liber); curtea trebuie să fie "nivelată şi aşternută cu pavagiu de piatră, pietriş, asphalt sau lemn 

sistematic"; introduce reglementări pentru sporirea confortului interior al locuinţelor; introduce obligativitatea grupurilor sanitare 

pentru locuinţe şi unele construcţii publice şi stabileşte primele prevederi referitoare la realizarea racordării la reţeaua de canalizare. 

* 1890-1891: Regulamentul pentru construcţiuni şi alinieri: introduce diferenţierea ocupării maxime a parcelelelor în funcţie de ocol: 

ocolul I: 4/5; ocolul II: 3/4; ocolul III: 1/3, prescripţie necorelată cu lăţimea străzilor; curtea trebuie să fie nivelată şi pavată; limitele 

ocoalelor sunt aceleaşi cu cele din 1878 şi sunt modificate major în 1891: zona situată la vest faţă de actualele străzi Polonă- 

Calderon este inclusă în 1891 ocolul I, iar zona situată la est faţă de acestea, în ocolul II; înălţimea clădirilor se menţine; introduce 

diferenţierea între străzi pe care aşezarea la aliniere este obligatorie şi străzi pe care este posibilă aşezarea la aliniere sau retras 

faţă de aceasta. În 1891, obligativitatea aşezării la aliniere s-a extins în tot ocolul I şi pe principalele artere ale oraşului (printre care 

au fost introduse şi bulevardele); tot aici, din 1890 se prevede obligativitatea realizării de împrejmuiri către stradă exclusiv din fier 

sau fontă, pe soclu de zidărie sau piatră; introduce obligativitatea pentru toţi proprietarii de a-şi împrejmui proprietăţile; teşitura 

clădirilor şi împrejmuirilor la intersecţii este posibilă (nu obligatorie); în rest, regulamentul reia prevederile regulamentelor din 1878 şi 

le unifică, cu anumite modificări; 

* În 1901, regulamentul este completat cu prevederi speciale pentru vecinătatea bisericilor: restricţii funcţionale, interzicerea 

practicării de goluri spre biserică în cazul anumitor funcţiuni, interzicerea construirii pe o rază de 10 m , iar dacă terenul aparţine 

bisericii, statului sau comunei, acesta va fi “rezervat exclusiv pentru piaţă, stradă sau grădină". 

Etapa de modernizare a fondului construit: deceniile 3-4 ale secolului XX 

* 1928: Regulamentul de construcţiuni şi alinieri: întreaga zonă studiată este cuprinsă în zona I (centrală); parcela minimă 

construibilă este definită în funcţie de tipul clădirii: clădiri comerciale: min. 80 mp (teren de colţ); min. 100 mp (câmp), lungimea 

aliniamentului în zona I – min. 8 m, adâncimea – min. 6 m; case de raport: min. 100 mp (teren de colţ); min. 150 mp (câmp), 

lungimea aliniamentului în zona I – min. 10 m, adâncimea – min. 8 m; vile grupate: min. 150 mp (teren de colţ); min. 200 mp (câmp), 

lungimea aliniamentului în zona I – min. 10 m, adâncimea – min. 10 m; vile izolate: min. 200 mp (teren de colţ); min. 250 mp (câmp), 

lungimea aliniamentului în zona I – min. 15 m, adâncimea – min. 15 m; celelalte tipuri de clădiri (locuinţe ieftine, industrii mari şi mici) 

nu apar în zona studiată. Regimul de aliniere depindea de vecinătăţi; prin excepţie, au fost stabilite 30 străzi "comerciale" pe care 

era impus regimul închis pe aliniere. Pentru "construcţiuni monumentale" se poate face excepţie de la normele de aşezare pentru 

strada respectivă. Regimul de înălţime prevăzut în perioada anterioară a fost modificat prin: creşterea înălţimii maxime pe teritoriul 

oraşului de la 16 m la 17 m (putându-se face şi derogări); modificarea raportului dintre înăţimea maximă a clădirilor (H) şi lăţimea 

străzii (L): H=L pentru majoritatea străzilor, dar H≥8 m; pentru strazile comerciale, H≤L+4 m; pentru bulevarde: înălţime sporită în 

general; posibilitatea de a construi peste cornişa principală a clădirii "în gabarit" – arc de cerc cu raza de 6 m pentru clădiri cu 

înălţimea peste 15 m şi cu raza de 10 m pentru clădiri cu înălţimea între 8 şi 15 m); elementele decorative ale acoperişului înscrise 

într-un arc de cerc cu rază cu 1 m mai mare decât cele menţionate; ocuparea parcelelor este definită printr-o fracţie minimă din 

parcelă care trebuie să rămână liberă: în zona centrală, minim 1/4 (1/6 pe bulevarde), dar nu mai puţin de 30 mp; se menţin 

reglementările referitoare la profilatura faţadelor; apare reglementarea referitoare la bovindou (care nu putea depăşi 1/3 din lungimea 

faţadei, trebuia situat peste limita de 3 m înălţime de la cota solului şi putea ieşi cu max. 0.90 m faţă de planul faţadei). 

* 1939: Regulamentul de construcţiuni şi alinieri: zona situată la vest faţă de actualele străzi Polonă-Caragiale – clasa IV; zona 

situată la est de acestea – clasa III; dreptul de parcelare este condiţionat de obţinerea unui certificat de aliniere şi regim şi a unei 

autorizaţii provizorii; autorizaţia definitivă se elibera numai după realizarea lucrărilor edilitare. În clasele III, IV şi V, parcela minimă 

construibilă era de 400 mp; lungimea minimă a aliniamentului era de 15 m şi adâncimea minimă a parcelei, de min. 20 m; procentul 

de ocupare a terenului: 



07.2011. 



în clasa III – 50%, în clasa IV – 65%; în clasa V – 75%; aşezarea clădirii pe parcelă este definită prin alinierile către stradă, alinierea 

de fund, alinierea laterală şi alinierea dosnică (pentru al doilea rând de clădiri); distanţa minimă dintre alinierea laterală a clădirii şi 

limita parcelei este definită ca fiind min. 1/4 din înălţimea clădirii la planul superior al fiecărui cat, şi nu mai mică de 3 m. În clasele III 

şi IV, regimul grupat este considerat o excepţie. În fapt, în clasele III-V, regimul închis devine singurul admis; distanţa minimă dintre 

alinierea de fund a clădirii şi limita de fund a parcelei este definită ca fiind min. 1/2 din înălţimea clădirii la planul superior al fiecărui 

cat la parcelări noi (min. 1/3 la terenurile existente), şi nu mai mică de 3 m; în clasele III, IV şi V sunt admise curţi închise cu 

suprafaţă de cel puţin 60 mp, având legătură cu strada printr-un gang; În clasele III şi IV, înălţimea la cornişa principală este egală cu 

lăţimea străzii, peste care se poate ridica cu max. 7m, în retragere (în gabarit); în clasa III, înălţimea maximă este de 15/18 m (+ 7 

m), adică 22/25 m. Normele privind profilatura faţadelor principale sunt extinse către celelalte faţade; suprafaţa bovindourilor este 

limitată la 1/3 din suprafaţa faţadei, situat peste 3.50 m. 

Definirea regimului tehnic al construcţiilor supuse autorizării în zonele protejate şi în zonele de protecţie a monumentelor, în scopul 

protejării patrimoniului arhitectural şi urbanistic al municipiului Bucureşti. Etapa I - Fundamentare teoretică - faza II/2005 - U.A.U.I.M. 

– C.C.P.E.C. – 06.2006. Autor al studiului istoric: arh.urb. Irina Popescu-Criveanu Pag. 15/27 

* momentul definitoriu în evoluţia zonei studiate este cel al proiectării tramei stradale moderne, în primele două decenii ale secolului 

XX. Un exemplar al planului 1911 (ediţia 1:1.000), din arhiva fostului Institut proiect Bucureşti 18 , conţine străzile proiectate, ampriza 

acestora, benzile de construibilitate. Datarea planului este incertă, cea mai mare probabilitate fiind ca acesta să fi fost realizat cca 

1913-1919 (şi, în orice caz, ante 1927), de inginerul Cincinat Sfinţescu. Planul, preluat şi de Planul de Sistematizare din 1935, 

prevedea realizarea de străpungeri importante în ţesutul urban pentru fluidizarea circulaţiei, circulare şi radiale, şi anume: 

- Trasarea Bd. Dacia – 28 m lăţime în zona Parcului Ioanid (20 m+2x4m) şi 30 m lăţime în tronsonul până la intersecţia cu Str. 

Icoanei; trasarea Str. Dumbrava Roşie – 20 m în tronsonul din zona Parcului Ioanid (12m+2x4m) şi 12 m în tronsoanele estice; 

trasarea Pieţei Spaniei peste Crematoriul de gunoaie – 35 m lăţime (2x12 m şi 11 m – scuarul central); realizarea unei pieţe de mici 

dimensiuni la intersecţia Str. A. Vlaicu şi d. Roşie (25 m lăţime, 43 m lungime); 

Trasarea Bulevardului Dacia a durat însă foarte mult în etapa de exproprieri astfel că el a fost finalizat abia după mai bine de 20 de 

ani, în special în partea care a vizat prelungirea acestui bulevard până în intersectarea traseului cu Calea Dorobanţilor 19 . Această 

operaţiune urbanistică a afectat direct proprietăţile cu număr par aflate pe strada Romană, între străzile Dorobanţi şi Polonă, acestea 

fiind expropriate şi primind construcţii noi, de alt gabarit şi expresie arhitecturală. Astfel, blocul de colţ realizat după planurile 

arhitectului Simotta 20 între străzile Dacia şi Eminescu precum şi primele blocuri interbelice care urmează pe frontul sudic al străzii 

Eminescu, ilustrează foarte bine această etapă urbanistică. Regimul de înălţime al acestora este de P + 5-7 etaje iar alinierea este 

făcută chiar pe aliniament, frontul fiind continuu pe acest segment de stradă. Tendinţa aceasta, ce îşi are originile în anii ’20 ai sec. 

XX, a fost continuată şi mult accentuată prin finalizarea în 1938 a masivului bloc din intersecţia Eminescu cu Dorobanţi 21 sau a 

blocului “Zodiac” din Calea Dorobanţilor nr. 36-40. 

Reglementările specifice zonei, care au marcat în mod direct zona studiată sunt planurile de alinieri de străzi ce intersectează 

acest teritoriu. Acestea, în ordine cronologică sunt: 

Alinierea Callea Herestreului, AN-DMB, Fond PMB Alinieri, dosar 213/1866 

Alinierile străzii Romană, AN-DMB, Fond PMB Alinieri, dosarele 658/1886, 175/1888 şi 628/1926 

Alinierea străzii Cometa, AN-DMB, Fond PMB Alinieri, dosar 695/1898 

Alinierea Căii Dorobanţilor, AN-DMB, Fond PMB Alinieri, dosar 159/1889 

Alinierea străzii Precupeţii Noi, AN-DMB, Fond PMB Alinieri, dosar 358/1869 

Alinierea străzii Caragea Vodă, AN-DMB, Fond PMB Alinieri, dosar 503/1903 

2.3.4. Evoluţia populaţiei şi a caracterului funcţional 

Populaţia din mahalaua Precupeţii Noi este greu de urmărit în evoluţia caracterului său dincolo de începuturile secolului XIX. Totuşi 

toponimele din zona mai largă din care face parte şi perimetrul analizat, conţine termenii care pot da o idee despre natura 

locuitorilor. Astfel, ctitorii unor biserici par a fi aparţinut unor bresle ce ţineau de comerţ si de producerea pâinii – Precupeţii Vechi, 

Precupeţii Noi, Manea Brutarul, Pitar Moş. De altfel, vastele terenuri neconstruite ce apar pe planul din 1789 arată o activitate de tip 

agricol. La trecerea în secolul XIX apar şi informaţii statistice referitoare la populaţia Bucureştiului în general. În plus, planul din 1846 

înregistrează multe persoane cu nume de “Brutaru” sau “Pitaru”. 

Evoluţia populaţiei 22 în Bucureşti şi periferia studiată are următoarele caracteristici: 

18 Copie a planurilor din zona studiată în arhiva I. Popescu-Criveanu. 

19 Acte de expropriere precum şi planuri de aliniere aflate la AN-DMB ilustrează această evoluţie 

20 In arhiva tehnică a PMB există în dosarul nr. 550/1936 dezbaterile şi variantele de aliniere propuse pentru această importantă parcelă de colţ ce 

risca să fie neconstruibilă şi să lase pentru multă vreme aparent calcanul construcţiei învecinate ; dosarul 199/1939 indică într-o lista de autorizaţii pe 

anul respectiv pe arh. Gheorghe Simotta ca autor al proiectului de autorizare la această adresă 

21 cf. Gheorghe Parusi, op. cit. pag. 590 

22 F. Georgescu, "Aspecte privind împărţirea administrativă şi evoluţia demografică din Bucurestii anilor 1831-1848, in: Materiale de Istorie şi 

Muzeografie, vol. III, f.a., f.ed. [Muzeul de Istorie a Oraşului Bucureşti], pp. 53-88. 



07.2011. 



- În 1789, oraşul Bucureşti era împărţit în 5 "plăşi" şi 80 mahalale; în total existau 6006 case. Plasa "Podul Mogoşoaiei" (16 

mahalale,1092 case) cuprindea şi mahalaua Precupeţii Noi; în 1807, oraşul a fost împărţit în 5 culori ("boiele"), sub administraţie 

rusească, redistribuite în 1831. 

- În momentul catagrafiei generale a oraşului din 1831, acesta cuprindea 78 mahalale, 58.893 locuitori, 9342 case; "văpseaua 

galbenă" (fosta plasă a Mogoşoaiei) avea 21 mahalale, 2018 case, 10.190 locuitori; În 1835, se reorganizează oraşul; plasa 

Mogoşoaia are 15 mahalale, printre care şi Precupeţii Noi. 

- În 1838, catagrafia generală indică o populaţie totală de 63.604 locuitori, în 10.601 case. "Culoarea de galben" (11.555 "suflete" în 

2449 case) avea 18 mahalale, printre care Precupeţii Noi. Din compararea acestor date, se poate observa că, în intervalul 1831- 

1838, sporul populaţiei în oraş a fost de +1.0%, iar cel al clădirilor de +13.48%; acest fapt reprezintă rezultatul dezvoltării zonei 

perimetrale a oraşului, începută în sec. XIX şi continuată până la cel de-al doilea război mondial. 

De această dezvoltare a beneficiat din plin zona mahalalei Precupeţii Noi pe toată această perioadă anterioară schimbării de regim 

politic după cel de-al doilea război mondial. 

Către mijlocul secolului al XIX-lea se observă din numele proprietarilor notaţi pe planul Borroczyn că populaţia era una de oameni 

modeşti. Foarte mulţi poartă nume cu caracter profesional de unde rezultă că o parte dintre ei erau brutari, pitari, zidari iar printre 

aceştia exista şi un olar sau un plugar. Locurile agricole sunt înca vaste şi concurează terenurile ce aveau gropi de nisip; acestea 

păreau a fi în posesia unor moştenitoare căci mai multe nume indică “Văduva”. Planul de aliniere al Căii Herestreului din 1869 

confirmă datele mai puţine din planul Boroczyn referitoare la categoriile sociale. Astfel, printre proprietari apar mai multe nume 

profesionale – “căruţaşul”, “birjarul”, “cismarul”, “precupeţul”, cârciumarul” şi chiar “vărarul”. Printre aceştia se distinge şi numele unui 

anume Ghiţă Rădulescu ce apare până în 1911 ca proprietar al mai multor parcele distincte din Calea Dorobanţilor deci o persoană 

cu venituri din exploatările imobiliare. Remarcabil este că numele marcate pe planul 1866 reflectă o componenţă etnică aproape 

exclusiv românească, componenţă destul de radical transformată in următoarea jumătate de secol. 

Acest profil de nivel social se potriveste cu imaginea planurilor de până spre 1890 care arată că zona aceasta era una dintre cele 

mai rarefiate ale capitalei deci şi cu cele mai puţine facilităţi urbane. Un plan din 1896 23 arată că pe Calea Dorobanţilor exista o linie 

de tramvai cel puţin cu începere din 1890. 

Se distinge creşterea prestigiului social în partea de sfârşit de secol XIX atunci când în perimetrul studiat se localizau proprietăţi ale 

unor personalităţi ale epocii ce acopereau toate curentele politice ale vremii. Nume sonore ce aveau proprietaţi în zona studiată sau 

în imediata apropiere a limitelor de azi ale acestei zone erau: Grigore Capşa, Jean Lahovary, Petre Carp, Take Ionescu, Bazil 

Assan, Nicolae Fleva, George Cantacuzino, Henry Catargi, Constantin I.C. Brătianu, Iuliu Maniu, Ernest Broşteanu. În mahalaua 

Precupeţii Noi se pare că s-a născut şi poetul Alexandru Macedonski a cărui casă a fost demolată cu ocazia construirii corpului nou 

al Academiei de Studii Economice şi în memoria căruia se mai păstrează azi fragmentul de stradă cu numele său. De asemenea, un 

nume sonor al culturii asociate perimetrului studiat este Iacob Negruzzi (a cărui casă se afla pe strada Romană pe terenul astăzi 

liber din faţa corpului nou al Academiei de Studii Economice expus la bd. Dacia). În cursul finalului de secol XIX şi început de secol 

XX aici îşi aveau proprietăţile şi persoane cu un statut social superior fie prin funcţii fie prin avere precum: N.T Fillitis sau vecinul său 

din Calea Dorobanţilor generalul Palladi ori familia Slătineanu ce a ridicat azilul ce se află astăzi în calea Dorobanţilor nr. 60 

În ciuda caracterului rezidenţial cu un nivel de social ridicat, în teritoriul actualei Z.C.P. nr. 10 – “Dorobanţi” s-au aflat multă vreme şi 

mai multe unităţi de diverse profile economice precum fabrica de aparatură “electro-tehnică sanitară” a lui Harry Feldman, “evreu 

pământean” ce se găsea pe terenul actualei adrese poştale Mihai Eminescu nr. 23. Acesta a făcut, de altfel, obiectul unor anchete 

sanitare căci atelierul pe care îl avea în strada Romană nr. 77 era considerat insalubru în ciuda faptului că era (conform antetului) 

furnizor de echipamente electrico-sanitare chiar pentru Ministerul de Război. Problema semnalată de poliţia sanitară a oraşului era 

faptul că nu exista un coş de fum de 30 sau 40 m deasupra solului (în două somaţii distincte se face referire la aceste valori diferite) 

ci, din declaraţia proprietarului, de numai 20 m (aproape echivalentul în înălţime al blocurilor interbelice). Deci, atelierul funcţiona cel 

puţin din 1913 în imediata apropiere de reşedinţele Filliti şi Brătianu cu un coş de fum de înălţimea unui imobil P+6! 24 . Acesta fusese 

chiar reclamat de vecini, după cum rezultă din dosarele citate, pentru faptul că unitatea sa industrială producea zgomot la ore 

matinale prin producerea ambalajelor acest aspect subliniind că, în ciuda prezenţei substanţiale a unor persoanalităţi în zonă, 

prezenţa claselor înferioare precum şi a clasei de mijloc era de asemenea importantă. Deşi poate părea anecdotică, una dintre cele 

5 autorizaţi de construire emise în cursul ocupaţiei Bucureştiului din 1917 este pentru această proprietate. 

Pe terenul ocupat astăzi de corpul Academiei de Studii Economice expus la Calea Dorobanţilor s-a aflat o proprietate a celebrei 

societăţi comerciale italiene Pirelli cu profil de producţie şi comercializare de anvelope care a preluat vechea locuinţă a fostului 

primar Nicolae Fleva. Acest aspect poate proba şi interese de acest tip pentru această parte a oraşului, interes ce mai este încă 

documentat prin prezenţa fizică a unui atelier-garaj art-deco ce se mai păstrează în Calea Dorobanţilor nr. 31-33, atelier ce datează 

din anii 1930 când aici a fost realizată o investiţie cu scopul expunerii, comercializării şi întreţinerii automobilelor. Din zona micilor 

industrii artizanale mai există şi azi mărturii pe terenul aflat astăzi în Calea Dorobanţilor nr. 54, autorizările din anul 1907 25 indicând 

aici, pe proprietatea inginerului Lorenti, ateliere de prelucrări ale metalului (forjă, strungărie) cu acces secundar către strada Fetei ca 

23 

La AN-DMB, Fond PMB Tehnic, dosar nr. 1345/1896 

24 

Dosare distincte privind autorizarea respectiv conflictul sanitar-administrativ : 195/1914, 251/1915; 50/1917 arhiva PMB, acte administrative 

25 

Dosar 95/1907, fond PMB Tehnic, AN-DMB; adresa poşatală la acea dată fiind Calea Dorobanţilor nr. 118 



07.2011. 



şi în prezent. Către stradă se aflau prăvaliile cu vânzarea pompelor pentru canalizare şi cazane precum şi pentru instalaţii de 

încăzire centrală şi băi după cum rezultă din desenul faţadei. Fără îndoială, această unitate de producţie nu era prima în zonă căci în 

1869, pe strada Herestreului la nr. 105 figura “Fabrica de maşini” din proprietatea unei doamne Micşunescu, probabil proprietarul 

etnic român. Această proprietate are continuitate încă din 1865 sub numele de Hartman 26 (Waller şi ulterior Adolf), cu profil de atelier 

şi comercializare utilaje agricole iar în planul oraşului din 1911 figurează ca proprietatea Clayton & Schullewart (fără îndoială o 

societate comercială). În anul 1934 aici se solicita o autorizare de către societatea Semănătoarea S.A.R. 27 în vederea construirii unui 

corp de clădire cu rol de expunere a maşinilor agricole. 

Prin urmare, acest loc din Bucureşti a fost pentru o lungă perioadă de timp, la sfârşitul sec. XIX şi începutul sec. XX un loc de 

amestec social şi de utilizare funcţională variată, cu tendinţe de concentrare aici a claselor sociale superioare, pentru ca în preajma 

anilor de dinaintea celui de-al doilea război mondial, presiunea interesului imobiliar să conducă spre o oarecare uniformizare a 

profilului funcţional legat de locuirea în diverse forme colective, specifice mai curând clasei de mijloc. 

Acest caracter social relativ superior dar şi tendinţa de a accentua ponderea locuirii colective s-au menţinut şi în perioada anilor 

regimului comunist în ciuda intervenţiilor consistente cu blocuri de locuinţe colective ce au fost realizate în anii de după cutremurul 

din 1977. Aceste blocuri masive au mărit inevitabil densitatea de locuire scăzând implicit gradul de confort urban în vecinătăţile 

imediate ale acestor inserţii. 

2.3.5 Evoluţia şi caracteristicile fondului construit 

Clădirile din perimetrul mai larg, care include şi Z.C.P. 10 – “Dorobanţi” se încadrează în tipare formale variate ce sunt caracteristice 

tranziţiei de la case astilistice de precupeţi de mahala la formele eclectice şi clasicizante ale sfârşitului de secol XIX şi, mai departe, 

către arhitectura premergătoare apariţiei stilurilor specifice perioadei interbelice – neoromânesc şi modernism. Arhitectura zonei este 

destul de eterogenă, însă într-o oarecare armonie a fiecărui fragment rezultat din respectarea unor succesiuni de reguli generale 

urbanistice, reguli ce s-au schimbat de cel puţin trei ori în decursul ultimilor circa 150 de ani lăsând amprente distincte în fondul 

construit existent. 

Arhitectura specifică mahalalelor celei de-a doua părţi de secol XIX mai poate fi identificată doar prin câteva clădiri concentrate în 

jurul bisericii Precupetii Noi, centrul vechi al mahalalei din care zona studiată făcea parte, pe strada G-ral Broşteanu sau pe strada 

ing. Emil Balaban. Este vorba de clădiri cu un singur nivel, cu decoraţie simplificată, concentrată în zona ancadramentelor ferestrelor 

şi la nivelul cornişei care se găseşte la o înălţime cuprinsă între 3 şi 5 m. Acest tip de arhitectură a fost treptat înlocuit sau, în 

cazurile în care a supravieţuit, a fost transformat drastic în ultimii ani în tendinţa de a consolida şi a “moderniza” fondul construit. 

Dintre aceste construcţii rămase, probabil cele mai reprezentative sunt clădirile din strada Gral Broşteanu nr. 6 sau cea a şcolii de 

lângă biserica Precupeţii Noi, clădire care nu participă însă la definirea spaţiului public. Aceste categorii de construcţii nu se mai 

regăsesc şi în limitele Z.C.P. 10 – “Dorobanţi” decât, eventual înglobate în structuri mai recente (o situaţie posibilă de acest tip ar 

putea să se regăsească în Calea Dorobanţilor nr. 43, o proprietate ce a fost comună cu cea de la nr. 41 actual). Printre acestea pot fi 

nominalizate casele îngemănate din Calea Dorobanţilor nr. 35-37, case ce au fost radical transformate în exterior dar care conservă 

materialul structural ce se evidenţiază a fi fost o alcătuire în oglindă de la bun început. Cum a fost menţionat deja, aceste două 

clădiri gemene la origine au fost pe punctul a fi desfiinţate în anul 1934 fapt care arată că astfel de case, mărturii ale unei etape 

urbanistice şi arhitecturale caracteristice ultimei treimi a sec. XIX au supravieţuit până astăzi doar ca un joc al întâmplării ceea ce le 

le dă un caracter implicit de raritate. 

Perioada tranzitorie dintre sfârşitul secolului al XIX-lea şi prima parte a secolului XX pare că a fost foarte productivă având în vedere 

că majoritatea caselor de pe străzile G-ral Broşteanu şi ing. Emil Balaban se înscriu în caracteristici. Acestea sunt: un regim de 

înălţime sporit la P+1 (de regulă), o abordare stilistică de tip eclectic sau cu influenţe neoromâneşti din perioada de început a acestui 

stil. Pentru loturile mai ample şi deţinute de persoanele mai avute arhitectura este foarte elaborată, cu regim de parter şi demisol 

înalte, acoperişuri ample şi bine definite, cu împrejmuiri transparente din fier forjat bogat decorat ce prilejuieşte participarea spaţiului 

verde privat la conturarea caracterului spaţiului public. Există între aceste două formule arhitecturale şi o clasă intermediară 

reprezentată de un grup de case care au fost realizate pe noua aliniere, post 1886, în zona străzii Mihai Eminescu. Este un grup 

relativ omogen şi compact, cu câteva corespondenţe ce pot fi identificate şi pe străzile G-ral Boşteanu, Vodă Cargea sau Calea 

Dorobanţilor. 

Pentru această perioadă avem, deci, construcţii pe loturi mai restrânse cu regim de înălţime la cornişă de circa 7 – 9 m, cu 

arhitectură de calitate medie şi peste medie, bazată pe formulele eclectice şi care se concentrează mai mult în perimetrul străzilor 

Broşteanu, Balaban şi Polonă dar din care se mai regăsesc încă şi pe traseul Căii Dorobanţilor. Urmează, cu un alt standard ce 

rezultă probabil din statutul social al proprietarilor iniţiali, o serie de clădiri grupate în strada Mihai Eminescu şi cu câteva exemple 

răzleţe pe străzile alăturate. Grupul de top al acestei perioade este constituit din reşedinţele de lux aflate pe traseul Căii 

Dorobanţilor, ridicate în general cu începere din ultimul deceniu al secolului al XIX-lea. Reperele cele mai reprezentative încă 

păstrate sunt Casa Petre Carp 28 , azi ambasadă sau Casa Jean Lahovary 29 astăzi şcoală însă aceste case se remarcă, spre 

26 

Construirea unui « magasin de maşine agricole » de către Waller Hartman, dosar arhivat la AN-DMB, Fond PMB Tehnic, nr. 43/1865 şi construirea 

unui şopron pentru adapostire masini agricole, proprietar Adolf Hartman, acelaşi fond arhivistic Dosar 36/1892. 

27 

Arhiva tehnică a PMB, dosar 216/1934 

28 

Proiect Paul Gottereau, AN-DMB, fond PMB Tehnic, dosar 53/1893 



07.2011. 



deosebire de majoritatea celorlalte din categoria lor, prin prezenţa lor în axul unor parcele mai vaste decât media. De altfel, după 

cum rezultă din planul de aliniere al Căii Dorobanţilor din 1889, Casa Lahovary a fost realizată graţie comasării a trei parcele mai 

înguste, numărul poştal alocat fiind 129 la data respectivă. 

În perioada cuprinsă între 1920 şi 1945 a existat o adevărată explozie în sectorul construcţiilor favorizat de noile deschideri de străzi 

şi de schimbare a încadrării urbanistice. Astfel, din această perioadă avem relativ compact grupul de blocuri ce marchează 

intersecţia străzii eminescu şi bd. Dacia. Şi aici se poate face distincţia între perioada de început – blocul Dacia România, o perioadă 

intermediară – blocul lui George Simotta de la intersecţia Dacia cu Eminescu şi o perioadă caracteristică modernismului consacrat 

bucureştean. Tot la această perioadă ar putea fi încadrate şi construcţiile foarte apropiate ca perioadă de primul război mondial care 

au supravieţuit între Piaţa Romană şi Dorobanţi dar şi blocul anilor ’50 din Piaţa Romană nr. 9 ce marchează cumva sfârşitul acestei 

perioade de exprimare arhitecturală. O grupare compactă de construcţii ale acestei perioade a rezultat prin deschiderea actualei 

străzi Maior Dimitrie Giurescu lăsându-ne să percepem gustul epocii precum şi manifestarea formelor de dezvoltare imobiliară – 

construcţii medii cu mai multe apartamente de densitate sporită. Această perioadă este bine ilustrată şi în străzile Beldiceanu şi 

Cihoschi, dezvoltări cu circa un deceniu mai târzii. 

Semnificative pentru această etapă rămân însă blocurile aflate la Calea Dorobanţilor cu începere din Piaţa Lahovary şi până la 

“Blocul Zodiac” alături de cele din flancul sudic al străzii Eminescu. Remarcabil în cazul blocului “Zodiac” este că Banca Naţională a 

Românei a comasat trei parcele după ce cu circa două decenii anterior proiectase la nr. 36, prin arhitectul Petre Antonescu, o 

impozantă reşedinţă neoromânească pentru guvernatorul băncii 30 . 

Construcţiile perioadei comuniste şi post-comuniste constituie o ultimă grupă importantă ce este caracterizată prin masivitate, 

caracter public sau locuire colectivă de foarte mare densitate. Chiar dacă aceste clădiri au continuat o tendinţă clar exprimată în anii 

anteriori, totuşi expresia arhitecturală oferită spaţiului public nu se ridică la calitatea epocii anterioare. Din păcate pentru spaţiul 

public, aceste imobile vor rămâne foarte multă vreme prezente în aceste locuri, acest lucru înseamnând că va trebui neapărat să fie 

integrate în viitoarele concepţii spaţiale aplicabile zonei. Trebuie subliniat că imobilele realizate în prima parte a perioadei comuniste 

folosesc, în mod special prin natura publică a lor, un limbaj arhitectural sobru şi individualizat, aplicat locului de amplasare şi cu 

utilizarea unor materiale de finisaj nobile în primă instanţă (Piaţa Romană 9, A.S.E.). Prin contrast, blocul de locuinţe P+10 realizat 

pe Calea Dorobanţilor la intersecţia cu strada G-ral Broşteanu are o expresie anonimă, cu placaj imitând structura de cărămidă 

aparentă şi cu o configurare ce l-ar putea plasa oriunde în Bucureşti – de la Bd. Ion Mihalache (fost 1 Mai) până la Şoseaua Iancului. 

Dacă arhitectura perioadei comuniste se încadra într-o aparentă coerenţă ce nu ignora chiar în totalitate contextul, multe dintre 

inserţiile recente făcute în special în Calea Dorobanţilor, strada Polonă şi pe legăturile dintre acestea, pot fi însă considerate o 

agresiune încă şi mai mare la adresa continuităţii şi a armoniei în dezvoltarea urbană în perimetrul studiat. 

Concluzia acestei inventarieri este că în zona analizată se întâlnesc toate formele de arhitectură ce pot ilustra evoluţia ultimilor 100 – 

150 de ani. Alăturarea acestor forme de expresie se face într-o anumită armonie până către mijlocul anilor ’30 ai secolului al XX-lea 

pentru ca, începând cu acest moment, să se producă o oarecare ruptură ce se manifestă foarte accentuat, chiar agresiv, în ultimii 

circa 15 ani. 

2.3.6 Evoluţia şi carcteristicile suprafeţelor plantate 

De la vegetaţia abundentă care caracteriza această parte a oraşului în secolele XVIII şi până târziu la începutul sec. XX, zona 

studiată a trecut la un regim de ocupare a terenului relativ intensivă în perioada transformărilor urbanistice majore din prima jumătate 

a sec. XX, cu explicaţiile furnizate în părţile capitolului II.3. Această manieră de dezvoltare a condus la faptul că vegetaţia ce 

contribuia la aspectul zonei atât din spaţiul public cât şi din proprietăţile private a dispărut treptat în perimetrele de dezvoltare 

imobiliară şi a avut tendinţa să fie redus doar la spaţiul verde privat. Nici gabaritul străzilor mai mici nu oferă aceeaşi premisă pe care 

Calea Dorobanţilor o fructificase încă de la momentul primei regularizări a traseului decretată în 1866. 

Astfel, plantaţiile publice din zona de interes se rezumă în prezent la cele de aliniament de pe Calea Dorobanţilor. Din această 

plantaţie de aliniament se mai păstrează o serie de arbori maturi, din specia platanilor. Dată fiind reprezentarea intenţiilor de plantare 

regulată descrise pe planul de aliniament din 1866 şi având în vedere diametrul unora dintre aceşti arbori, este destul de posibil ca 

aceştia să facă parte din planţaţiile ce trebuie să fi avut loc în această perioadă. Acest aspect va trebui studiat mai în amănunţime de 

către Administraţia Domeniului Public în vederea determinării metodelor de protejare a acestui fond verde, inclusiv prin protejarea 

individuală a unora dintre platanii respectivi. Totodată, este posibil ca aceşti arbori să facă parte din a doua campanie de 

regularizare a traseului Căii Dorobanţilor aşa cum a fost ea decretată prin planul de aliniere al străzii din 1889. 

Toate aceste analize istorice prezentate mai sus au concurat la formarea unei imagini complete a situaţiei prezente, la delimitarea 

subzonelor care prezintă în mod compact unele sau altele dintre manifestările evoluţiei urbane puse în evidenţă. Totodată există 

astfel identificate justificările obiective pentru intelegerea contextului actual respectiv pentru extragerea concluziilor necesare unei 

juste reglementării viitoare. 

29 

Proiect Louis Blanc, AN-DMB, fond PMB Tehnic, dosar 25/1889 

30 

Arhiva tehnică a PMB, dosar 211/1922 



07.2011. 



Prin urmare, caracteristicile Z.I.R derivă din: 

- contextele istorice care au condus la anumite tipuri funcţionale şi compoziţionale condiţionate social şi tehnic 

- conformarea la condiţiile legale şi de reglementare, care au evoluat şi au condus la tipuri diferite de ocupare a terenului 

(atât prin amplasare faţă de spaţiul public cât şi prin coeficienţii de utilizare ai proprietăţilor) 

- viziunile diferite în timp privind rolul acestei părţi de oraş, viziuni care au condus inevitabil la exproprieri, demolări şi 

construcţii relativ indiferente la context (aşa cum este cazul extinderii A.S.E, situaţie ce a determinat încadrarea acestui 

imobil într-o zonă de referinţă distinctă) 

3. STUDIU URBANISTIC 

3.1. Documentaţii de urbanism aprobate în teritoriul P.U.Z. 

Au fost cercetate şi inventariate documentaţiile de urbanism ale căror prevederi sunt încă în vigoare şi produc efecte în zona 

studiată; cercetarea a fost limitată de mai mulţi factori: (1) dificultatea de a obţine dosare complete de la arhivele P.M.B. şi ale 

primăriilor de sector pentru lucrările recente; (2) dificultatea de a obţine informaţii referitoare la documentaţii anterioare momentului 

de început al publicării pe Internet a Hotărârilor de aprobare a documentaţiilor de urbanism, în cazul primăriilor de sector şi (3) 

frecventele modificări ale competenţelor de aprobare a PUZ şi PUD în zonele protejate. 

Documentaţiile de urbanism aprobate în cadrul teritoriului reglementat prin P.U.Z. sunt prezentate în anexa 1.8 a studului de 

fundamentare din faza 1 

Nu a fost posibilă verificarea tuturor Hotărârilor de consiliu Sect. 1 - multe HCL ce privesc documentaţiile de urbanism nu sunt postate împreună cu anexa ce ar cuprinde adresele 

3.2. Condiţionări ale P.U.G. şi P.U.Z. aprobate asupra Z.I.R. 

Regimul urbanistic al Z.P. nr. 10 – Dorobanţi este stabilit, în principiu, de cea mai restrictivă, mai recentă şi mai detaliată 

documentaţie de urbanism referitoare la teritoriul său. 

Documentaţia elaborată special pentru reglementarea ZP nr. 10 este PUZ-ZPC aprobat prin HCGMB 279/2000, care instituie un 

regim de construire omogen în zonă, chiar dacă aceasta nu este, în fapt, omogenă. Astfel, nevoia de adaptare la situaţia concretă – 

pe lângă dorinţa proprietarilor de a construi intensiv - au favorizat regimul derogatoriu pentru intervenţiile din zonă. 

Această documentaţie este preluată şi către documentaţiile ulterioare importante (Planul Urbanistic General al Municipiului 

Bucureşti, aprobat cu HCGMB nr. 269/2000, alte Planuri Urbanistice Zonale ce sunt chiar în curs de derulare a procesului de 

aprobare 

Din analiza individuală şi comparată a acestor documentaţii reies următoarele observaţii: 

- delimitarea zonei protejate este, cel mai adesea, aproximativă şi neclară; nu sunt evidenţiate explicit imobilele care 

face parte din ZP; 

- nu sunt suficient detaliate tipurile de intervenţii posibile asupra fondului construit şi amenajărilor existente; 

- prevederile privitoare la utilizarea funcţională a parcelelor nu sunt corelate între documentaţii; 

- caracteristicile parcelelor stabilite RLU aferent PUZ ZPC (suprafeţe minime, lungimi de aliniament etc) nu sunt 

corelate cu specificul zonei şi nu sunt adaptate, de multe ori, la realitatea din teren; 

- unele prevederi regulamentare (în special din RLU aferent PUZ ZPC) sunt formulate neclar sau ambiguu, lăsând loc 

interpretărilor; de asemenea, majoritatea au un grad de generalitate prea mare; 

- reglementările referitoare la indicatori şi indici urbanistici (POT, CUT, Hmax) nu sunt date pe parcele, ci pe ansamblul 

zonei / subzonelor, ceea ce dă naştere unor situaţii de inaplicabilitate (sau aplicabilitate defectuoasă) a acestora; 

- valorile reglementate ale indicatorilor şi indicilor urbanistici nu sunt corelate între documentaţii, ceea ce produce 

situaţii de conflict; 

- elementele privitoare la reglementarea aspectului exterior al construcţiilor sunt vagi şi sumare. 

Condiţionările P.U.G. 

Acestea derivă din înscrierea zonei în parametrii reglementaţi sub indicativul Cp1 – subzona centrală; indicativul rezultat din 

regulamentul local fiind Cp1c. Reglementările generale ale P.U.G. pentru această subzonă impun condiţionări cu referire la: 



07.2011. 



- utilizare funcţională 

- condiţii de amplasare, echipare şi conformare a clădirilor 

- posibilităţi de ocupare şi utilizare maxime ale terenului 

Toate cele trei secţiuni sunt detaliate şi preluate în cadrul regulamentului local al zonei protejate prezentate în continuare. 

Prevederile regulamentului local determină: 

- limitarea procentului de ocupare al terenului P.O.T. la: 65 % (cu minim 30 m² de teren liber) 

- limitarea coeficientului de utilizare al terenului C.U.T. la: 3,2 

- menţinerea înălţimilor între minim 13 şi maxim 16 m, cu posibilitatea executării de cel mult două etaje retrase controlate 

geometric printr-un cerc cu raza de 4 m şi o tangentă la 45º faţa de orizontală; impunerea unei înălţimi de maxim 3 m în 

plus faţă de clădirile existente învecinate 

- interzicerea unor funcţiuni care pot produce degradări, poluare, de depozitare a materialelor de diverse naturi, în special 

cele cu caracter toxic, funcţiuni care se desfăşoară în construcţii provizorii 

- necesitatea menţinerii actualului parcelar 

- modul de amplasare pe parcelă 

- asigurarea spaţiului pentru parcarea autovehiculelor şi interzicerea staţionării sau garării acestora în construcţii multietajate 

dar în acelaşi timp împiedicarea creării de locuri suplimentare faţă de cele existente în interiorul parcelelor 

- asigurarea condiţiilor pentru mascarea unor racorduri, branşamente, a sistemelor de telecomunicaţie şi a instalaţiilor de 

climatizare atunci când acestea ar fi vizibile din spaţiul public 

- configurarea transparentă a împrejmuirilor 

- interzicerea materialelor folosite impropriu (placaje, metale vopsite în culori lucioase sau stridente) şi a suprafeţelor mari 

vitrate. 

Conflicte între condiţionările P.U.G. şi P.U.Z. 

Nu pot fi identificate conflicte între cele două paliere cu toate că există unele diferenţe între aceste niveluri de reglementare. 

Diferenţele sunt în sensul micşorării P.O.T. maxim (la 65% faţă de 70% cu opţiuni de ocupare şi restului de teren cu anexe) şi 

creşterii C.U.T. maxim (de la 3 pentru parcele mai mici de 350 mp la 3,2 cu titlu general) în regulamentul local în raport cu cel 

general. 

Un potenţial conflict ce poate rezulta din interpretări diferite ale regulamentelor se referă la construibilitatea parcelelor. Astfel, 

regulamentul P.U.G indică necesitatea comasării unor parcele mai mici de 400 m în vederea construirii unui regim superior P+4. 

Având în vedere prevederile regulamentului P.U.Z. care interzic astfel de comasări, ar putea să rezulte că în această zonă nu se 

poate atinge regimul de P+4. 

Eficienţa măsurilor de reglementare până la momentul prezentului studiu 

La constrângerile prezentate anterior se adaugă cele legate de avizarea prealabilă de către Ministerul Culturii şi Patrimoniului 

Naţional şi a instituţiei descentralizate a oricărei documentaţii prezentate în vederea autorizării prevăzute de legea 50/1991 privind 

autorizarea lucrărilor de construcţii. Dintre aceste prevederi reglementare, o parte au fost deja încălcate. Unele dintre respectivele 

interdicţii sunt prezente la construcţii ce erau deja executate la data eleborării prezentelor reglementări. Pentru aceste situaţii este 

necesară precizarea măsurilor viitoare, prin noul regulament de urbanism, astfel ca în situaţia intervenţiilor viitoare ce vor necesita 

autorizări, acele construcţii să poată fi aduse în standardele zonei. 

Concluzii şi direcţii de reglementare 

a) măsuri ce trebuie întărite 

Măsurile din aceasta categorie ţin de controlul calităţii imaginii zonei din punct de vedere al utilizării funcţionale, al expresiei 

arhitecturale manifestată prin volume, materiale şi culori, detalii de execuţie. 

b) măsuri ce trebuie nuanţate 

Nuanţare este necesară în domeniul regimul de ocupare al parcelelor în ceea ce priveşte regimul de aliniere, procentul de ocupare 

sau coeficientului de utilizare astfel încât racordările între diversele etape istorice să nu producă rupturi de scară sau gabarit. 

Această cerinţă este de altfel explicită în regulamentele P.U.G. şi P.U.Z în vigoare. 

Aspecte legate de formulări interpretabile din constrângerile prevăzute de reglementaea în vigoare în prezent trebuie limitate în aşa 

fel încât formulări de tipul “utilizare improprie” sau “culori stridente” să fie înlocuite de formulări mai exacte şi cu mai puţine posibilităţi 

de interpretare subiectivă. 

Între măsurile ce necesită precizări se mai regăseşte cea legată de menţinerea parcelarului în situaţia în care există deja situaţii în 

care proprietatea asupra mai multor parcele învecinate aparţine unei singure entităţi juridice fapt care conduce la o comasare de 

facto; răspunsul la această necesitate de protejare a parcelarului neputând fi decât cea legată de configurarea noilor construcţii ce 

vor fi propuse şi care să reflecte distincţia dintre parcelele iniţiale. 

măsuri ce trebuie abandonate sau schimbate radical din punct de vedere al orientării sau al parametrilor 



07.2011. 



În această categorie de măsuri pot fi încadrate cele legate de controlul numărului şi posibilităţii de parcare a autovehiculelor în 

condiţiile în care în prezent nu se face distincţie între autoturismele legate de reşedinţe şi cele legate de activităţi comerciale curente. 

Pentru descurajarea traficului rutier ar trebui limitată posibilitatea de a crea spaţii de parcare aferente activităţilor comerciale. Acest 

aspect este precizat în regulamentele în vigoare dar fără precizări sau formulări lămuritoare. Descurajarea traficului rutier şi 

inhibarea parcării în stradă trebuie să ţină însă cont de caracterul preponderent rezidenţial din zonă, caracter care nu poate fi 

despărţit de nevoia de a staţiona la locul de reşedinţă a mijloacelor de transport individuale. 

c) alte măsuri 

Alte constrângeri, ce ţin de protocolul diplomatic, se leagă de prezenţa în zonă a două ambasade şi a unui centru cultural străin, 

aceste instituţii presupunând măsuri şi dotări speciale în ceea ce priveşte asigurarea securităţii şi integrităţii acestora. Pentru a nu 

afecta coerenţa imaginii zonei protejate şi pentru a nu stânjeni persoanele aflate în trafic pietonal, o reglementare în ce priveşte 

acest aspect ar putea să fie necesară. 

3.3. Poziţia Z.I.R. în zona centrală a Municipiului Bucureşţi 

Z.C.P. nr. 10 – Dorobanţi face parte din extremitatea nordică a oraşului istoric, limita acestuia fiind constituită de actualul inel 1, 

arterele Iancu de Hunedoara şi Ştefan cel Mare fiind astăzi mărturia cea mai apropiată a acestei delimitări. Aşa cum a fost reflectat 

în expunerea evoluţiei istorice a perimetrului analizat, aici a fost una dintre zonele cele mai mobile ale ultimei părţi a secolului al XIXlea 

şi locul unde s-au manifestat atât măsurile de densificare ale urbanismulului local al anilor 1930 – 1940 cât şi măsurile de 

reconfigurare masivă din punct de vedere ale siluetei urbane din perioada comunistă de după anii 1960. 

Prin urmare, această poziţie asigură prezenţa în zonă a unor mici şi răzleţe mărturii ale finalului de secol XIX, cu arhitectură specifică 

zonelor periferice cu potenţial rezidenţial ale perioadei cât şi grupuri compacte de construcţii interbelice realizate în baza unor 

reglementări precise şi respectate alături de construcţii ieşite din scara locului, cu puternice tendinţe de presiune imobiliară în 

prezent ce-şi au originea în urbanismul care-si propunea anihilarea “oraşului burghez”. 

3.4. Situaţia Z.I.R. şi disfuncţionalităţi 

3.4.1. Regimul juridic de protecţie 

Zone protejate construite 

Zona studiată reprezintă zona protejată nr. 10 – „Dorobanţi”, aşa cum a fost definită prin P.U.Z. Zone Construite Protejate – 

Municipiul Bucureşti, aprobat în 2000, se învecinează cu următoarele alte zone protejate: ZCP 24 – Eminescu, ZCP 94 – Căderea 

Bastiliei, ZCP 95 – Polonă 

Monumente istorice 

Următoarele imobile din teritoriul P.U.Z. sunt înscrise în Lista Monumentelor Istorice, aprobată prin O.M.C.C. nr. 2361/2010 (M. Of. 

Partea I, nr. 670 bis din 1 octombrie 2010) în următoarele categorii (denumirile şi datele referitoare la monumentele istorice sunt 

conforme L.M.I): 

(01) Situri 

Practic tot teritoriul supus reglementării prin prezentul PUZ este componentă a monumentului istoric, categoria “sit”, cod lista 

monumentelor istorice: 

B-II-s-B-17910, Splaiul Independenţei - str. Vasile Pârvan - str. Berzei - str. Buzeşti - str. Sevastopol - str. Grigore Alexandrescu - str. 

Polonă - str. Mihai Eminescu – str. Traian– str. Popa Nan – str. Ţepeş Vodă – str. Traian – str. Dr. Maximilian Popper – str. Anton 

Pann – Bd. Mircea Vodă – Bd. Corneliu Coposu – str. Halelor (delimitat cf. M. Of. nr. 0670 bis/2010, Lista Monumentelor Istorice 

2010) 

(02) Ansambluri 

Pe teritoriul ZCP 10 – Dorobanţi nu se găsesc monumente istorice din categoria “ansamblu” 

(03) Monumente 

În perimetrul ZCP 10 – Dorobanţi se mai găsesc următoarele monumente istorice: 

B-II-m-B-18615, Calea Dorobanţilor nr. 39 



B-II-m-B-18614, Calea Dorobanţilor nr. 36-40 




07.2011. 



3.4.2. Condiţii geotehnice generale 

Condiţiile geotehnice generale din zona studiată rezultă din studiile geomorfologice, geologice, geotehnice şi hidrogeologice 

efectuate în mun. Bucureşti în scopul reabilitării construcţiilor avariate în al Doilea Război Mondial sau în cutremurele de pământ din 

1940 şi 1977, precum şi în scopul amplasării unor noi edificii, reţele de apă şi canal sau realizării Magistralei 2 de metrou. 

a. Condiţii geomorfologice 

Din punct de vedere geomorfologic, zona studiată se situează pe al doilea nivel de terasă de pe partea stângă a răului Dâmboviţa, 

cu altitudinea relativă de 3-7m. Lunca răului Dâmboviţa are o lăţime apreciabilă, în extravilan atingând chiar 1,5 km. 

Contactul cu fruntea nivelului superior de terasă, cu altitudinea relativă de 8-15m, lipseşte până în zona cartierului Fundeni. 

Contactul morfologic dintre al doilea nivel de terasă şi câmp este dificil de delimitat pe teritoriul mun. Bucureşti din cauza efectului 

acţiunilor antropice. 

Suprafaţa terenului în zona studiată este relativ plană şi orizontală, fiind situată intre partea umedă şi asanată din nordul oraşului şi 

partea relativ mai apropiată din sud care este rezultat al asanării şi rambleierii unor viroage preexistente care drenau apa izvoarelor 

spre râul Dâmboviţa şi generau zone de băltire locale de dimensiuni reduse (ex. zona Grădina Icoanei, zona scuarului dintre str. 

C.A. Rosetti – str. T. Arghezi – str. Şcoalei etc). 

b. Condiţii geologice 

Teritoriul mun. Bucureşti face parte din marea unitate structurală denumită Platforma Moesică şi se încadrează în unitatea Câmpiei 

Române. Formaţiunile care iau parte la alcătuirea geologică a Câmpiei Române aparţin Paleozoicului, Mezozoicului şi Neozoicului, 

depuse peste un fragment cutat constituit din şisturi verzi, la partea superioară existând depozite cuaternare bine dezvoltate. 

Studiile geologice privind subsolul Bucureştiului au început încă din anii 1865-1870 şi au continuat, cu întreruperi, până în zilele 

noastre. Ele au la bază executarea a cca 2500-3000 foraje hidrogeologice sau geotehnice cu adâncimi de 8-300m sau (pentru 

prospectarea gazelor şi apelor termo-minerale) de peste 2500-3000m. 

Sistematizarea geologică şi structurală a subsolului oraşului s-a realizat în anul 1923, după executarea primului foraj de studiu având 

adâncimea de 1000m realizat în Parcul Carol, când geologul Em. Protopopescu – Pache a întocmit profilul detaliat al stratelor forate, 

din care a rezultat următoarea stratificaţie a terenului: 

0-6,00m: aluviuni argiloase recente; 

6,00-9,00m: nisipuri aluvionare acvifere; 

9,00-60,00m: Cuaternarul, format din alternanţe de nisipuri şi pietrişuri, marne cu pietriş şi marne lacustre; 

60,00-300,00m: Levantinul, format din bancuri groase de nisipuri cenuşii mari, micacee, cu alternanţe de marne nisipoase cu 

concreţiuni, unele cu fosile şi apă arteziană; 

300,00-500,00m: Dacianul, alcătuit între 300-360m din orizonturi nisipoase, apoi din alternanţe de marne vineţii şi cenuşii, mai 

nisipoase sau mai argiloase, precum şi din strate subţiri de nisipuri; între 380-400m marnele conţin câteva orizonturi subţiri de 

lignit, iar între 450-480m se dezvoltă bancuri puternice, de 4-6m, de lignit negru-brun, cu structură lemnoasă, alternând cu 

depozite argiloase şi argile nisipoase; 

500,00-700,00m: Ponţianul, format în cea mai mare parte din marne mai mult sau mai puţin nisipoase şi nisipuri cenuşii sau 

vineţii, cu rare intercalaţii de lignit în strate subţiri; 

700,00-875,00m: Meoţianul, constituit din marne argiloase cu intercalaţii nisipoase, în majoritate cu fosile şi cu concreţiuni 

calcaroase; 

875,00-1000,00m: Sarmaţianul, format din marne cenuşii cu mulaje de pirită şi marne vineţii fosilifere, cu orizonturi nisipoase 

spre bază. 

Detalierea geologică stratigrafică şi paleontologică a depozitelor de suprafaţă din subsolul Bucureştiului s-a efectuat de către Emil 

Liteanu în anul 1952, care a deosebit următoarele trei orizonturi cuaternare: 

i. Depozitele fluviatile inferioare, constituite din trei bancuri de nisipuri cu pietrişuri, separate prin două intercalaţii argiloasemarnoase, 

de vârstă Pleistocen inferior, denumite „Stratele de Frăteşti”; 

ii. Depozitele lacustre argiloase-nisipoase, depuse sub un facies de mică adâncime, de vârstă Pleistocen mediu, denumite 

„Complexul marnos”; 

iii. Depozitele deltaice superioare, constituite la bază din depuneri groase de Nisipuri de Mostiştea, peste care urmează depozite 

lacustre şi subaeriene, iar apoi depozite fluviatile (bancul superior de nisipuri cu pietrişuri, denumite „Pietrişuri de Colentina”). 



07.2011. 



Peste toate aceste depozite există o manta de depozite argiloase-loessoide. Depozitele cuaternare au grosimea totală de cca 230m 

în Parcul Carol şi cca 350m la Băneasa – Podul Herăstrău, crescând considerabil spre nord şi nord-est de Bucureşti. 

c. Condiţii hidrogeologice 

Sistemul hidrogeologic din teritoriul mun. Bucureşti este constituit din următoarele corpuri de apă (acvifere): 

i. acviferul de mică adâncime, reprezentat prin următoarele orizonturi acvifere: 

- orizontul acvifer freatic din aluviunile permeabile ale luncii şi teraselor râului Dâmboviţa, cu nivel de curgere liber şi direcţia 

de curgere subterană conformă cu direcţia de curgere a apelor de suprafaţă (aprox. NV-SE), alimentat numai din precipitaţii, 

cu descărcare în râul Dâmboviţa; acest orizont acvifer reprezintă resursa de apă subterană a gospodăriilor individuale şi a 

grădinilor de zarzavat din jurul oraşului, deşi are vulnerabilitate maximă la poluare şi concentraţii ridicate de azotaţi, azotiţi, 

fosfaţi, materii organice etc. 

- orizontul acvifer de mică adâncime din Pietrişurile de Colentina, cu nivel de curgere liber şi grosimi de 4-8m, cantonat în 

pietrişuri şi nisipuri situate sub depozitele acoperitoare loessoide din câmp, având permeabilitate ridicată; este direct 

dependent de nivelul pluviometric şi foarte vulnerabil la poluare, deşi are nivelul hidrostatic la 5-10m sau chiar 15m faţă de 

suprafaţă; acest orizont este utilizat numai prin puţuri izolate. 

- orizontul acvifer de mică adâncime, cantonat în Nisipurile de Mostiştea, este cel mai important orizont acvifer de mică 

adâncime, fiind exploatat prin captările de apă subterană Ulmi, Potlogi, Arcuda şi, parţial, Bragadiru. 

ii. acviferul de medie adâncime, din Stratele de Frăteşti, constituit din orizonturile A, B şi C, cantonate în nisipuri cu pietrişuri, 

separate de două orizonturi argiloase, însumând grosimea de 100-125m. Zona de alimentare este situată la vest şi nord-vest de 

râul Argeş, spre contactul cu Subcarpaţii, iar apa subterană circulă cu nivel liber în sectorul vestic al Câmpiei Române şi are 

circulaţie sub presiune cu nivel hidrostatic ascensional spre centrul acesteia. Zona de drenare se află în sudul Câmpiei Române, 

la contactul cu terasele Dunării. Acest acvifer constituie sursa de apă cea mai exploatată din jumătatea sudică a României, 

furnizând debite de 3-14 l/s şi puţ forat, apa fiind, în general, potabilă. 

iii. acviferul de mare adâncime carstic, cantonat în complexul de roci predominant calcaroase fisurate şi carstificate de vârstă 

mezozoică (Jurasic – Cretacic inferior), apare ca o placă cvasi-continuă în toată Câmpia Română şi în Dobrogea, ca o 

continuare a Platformei Prebacanice din Bulgaria. Aceste roci apar la zi pe malul Dunării şi se afundă treptat spre nord, fiind 

faliate şi compartimentate în blocuri tectonice cu caracteristici geologice diferite. Ansamblul sistemului acvifer fisural, carstic, 

prezintă continuitate hidraulică şi hidrodinamică în întregul areal. Zona de alimentare principală a acviferului se află pe teritoriul 

Bulgariei, dar şi unele sectoare din lungul Dunării reprezintă zone de alimentare secundare la fel de importante. Acviferul este 

foarte neuniform şi anizotrop atât pe verticală, cât şi pe orizontală, ceea ce are drept consecinţă variabilitatea foarte diferită a 

debitelor de apă furnizate prin puţuri forate foarte adânci (1-100 l/s şi puţ forat). Din acelaşi motiv, temperatura apei subterane 

este variabilă, crescând, în general, de la sud către nord: 

+15°C pe o fâşie paralelă cu Dunărea, cu o lăţime de 20-22 km la nord de aceasta; 

+18°C în localitatea Uzunu, jud. Giurgiu; 

+36°C la Bucureşti, lângă Casa Presei Libere; 

+60,4 – 68,7°C la Otopeni; 

+72°C la Periş, jud. Ilfov. 

Mineralizaţia totală a apei subterane creşte de la sud spre nord-vest. În general este de sub 1,0 g/l, dar în zona nord-vest, acolo 

unde apele sunt termale, atinge şi valori de 2,0-2,7 g/l, pe seama contaminării cu ape de zăcământ din profunzime, ceea ce le 

conferă caracterul de ape termo-minerale cu proprietăţi balneare, încă nevalorificate. 

d. Condiţii geotehnice 

În ansamblul teritoriului mun. Bucureşti condiţiile geotehnice sunt foarte diferite, ceea ce a condus la întocmirea de către 

geotehnicienii din Institutul Proiect Bucureşti a unui plan sc. 1/15.000 cu zonarea geotehnică. Acest plan a fost perfecţionat treptat, 

pe baza desfăşurării diferitelor studii şi proiecte. 

Pe acest plan este marcată „zona de luncă a râului Dâmboviţa” (în care se găseşte şi zona studiată), având următoarele 

caracteristici geotehnice generale: terenul de fundare este constituit din pământuri argiloase-nisipoase slab consolidate, 

compresibile, cu apă freatică la adâncimi medii de 2-4m şi intensitate seismică de gradul 7,5-8,0; se pot proiecta construcţii P+8 – 

P+10 fundate direct, cu rigidizări suplimentare ale fundaţiilor; pentru clădiri mai înalte se vor prevedea fundaţii directe pe piloţi. 



07.2011. 



Studiile geotehnice efectuate pentru Magistrala 2 de metrou între Piaţa Universităţii şi Piaţa Victoriei, pentru Hotelul Intercontinental, 

extinderea UAU „Ion Mincu”, Teatrul Naţional, blocul Eva ş.a. au confirmat existenţa caracteristicilor geotehnice generale menţionate 

mai sus, scoţând în evidenţă următoarele: 

- partea superioară a terenului este dominată de un strat de umpluturi neomogene, semiconsolidate sau consolidate, de 

natură anorganică (cărămizi, moloz, nisip, argilă, fier-beton, sârmă ş.a.), care apare în toate forajele, pe grosimi de 1,0 – 

5,5m; acest strat este nerecomandabil pentru fundare, deşi în unele cazuri, acest fapt s-a realizat (ex. unele corpuri ale 

A.S.E., U.A.U.I.M., clădiri de locuinţe P sau P+1 etc); 

- prezenţa apei subterane freatice la adâncimi relativ reduse şi cu niveluri piezometrice variabile, care poate provoca 

inundări periodice ale subsolurilor existente şi chiar tasări ale terenului de fundare; combaterea acestor disfuncţii necesită 

prevederea de izolaţii hidrofuge şi sisteme de epuisment dimensionate corespunzător., 

e. Seismicitatea, adâncimea de îngheţ şi încadrarea terenului de fundare 

Din punct de vedere seismic, teritoriul mun. Bucureşti se încadrează, pe baza STAS 11100/1-93, în zona de intensitate seismică de 

gradul 81 (indicele 1 corespunzând unei perioade de revenire de 50 ani). În „Codul de proiectare seismică – Partea I – Prevederi de 

proiectare pentru clădiri”, indicativ P100-1:2006, se menţionează că mun. Bucureşti are următoarele caracteristici seismice: 

- valoarea de vârf a acceleraţiei orizontale a terenului pentru cutremure având IMR=100 ani este 0,24g; 

- perioada de control (colţ) a spectrului de răspuns are valoarea 0,7s < TC < 1,0s, reprezentând graniţa dintre palierul de 

valori maxime în spectrul de acceleraţii absolute şi palierul de valori maxime în spectrul de viteze absolute. 

Adâncimea de îngheţ pe teritoriul mun. Bucureşti este de 80-90cm, în conformitate cu STAS 6054-77 „Zonarea după adâncimea de 

îngheţ”. 

Terenul de fundare din zona studiată are, după criteriile din „Normativ privind documentaţiile geotehnice pentru construcţii”, indicativ 

NP 074-2007, următoarele caracteristici: 

- terenuri medii – 3 pct. 

- epuismente normale – 2 pct. 

- clasificarea construcţiilor după categorii de importanţă – 3 pct. 

- vecinătăţi majore – 3 pct. 

TOTAL – 11 pct. 

Punctajul total caracterizează terenurile de fundare cu risc geotehnic moderat, de categoria geotehnică 2. 


Zona este traversată de una dintre arterele urbane de maximă importanţă (Calea Dorobanţilor) restul străzilor fiind de rang inferior şi 

debuşând în aceasta. De asemenea, zona este bordată, către sud, de Bd. Dacia, care reprezintă una din axele majore pe direcţia 

est-vest în paralel cu inelul principal. 

Majoritatea arterelor carosabile din zonă sunt de categoriile III şi IV şi fac parte din sistemul de sensuri unice implementat în zona 

centrală a mun. Bucureşti pentru facilitarea traficului auto, ceea ce permite amenajarea de locuri de parcare pe ambele laturi ale 

acestor străzi. 

Intersecţia complexă dintre Calea Dorobanţilor, Bd. Dacia şi strada Mihai Eminescu este semaforizată. 

Nu există străzi care să fie închise circulaţiei auto dar există alei înfundate ce deservesc practic un număr restrâns de imobile. 

Zona este traversată de trasee ale unor mijloace de transport în comun, parcurs de câteva linii de autobuze (131, 301, 331) ce 

parcurg relaţia dintre Piaţa Romană şi zona de nord a oraşului cu dublu sens pe segmentul corespunzator Căii Dorobanţilor. În 

interiorul ZP 10 se regăseşte o singură staţie a mijloacelor de transport în comun, plasată pe sensul de mers dinspre Şoseaua 

Ştefan cel Mare spre Piaţa Romană, în dreptul ASE. 

Sistemul de circulaţii pietonale este compus din trotuarele arterelor carosabile, care au lăţimi în general mici şi foarte mici(1 – 2,5m). 

Zona nu are amenajări pietonale şi nici din cele destinate deplasării pe mijloace de transport individuale pe două roţi. 

Disfuncţionalităţile legate de circulaţiile carosabile şi pietonale ţin de: 

a. neconcordanţa între nevoia excesivă de locuri de parcare în timpul zilei şi suprafaţa rezervată acestora; 



07.2011. 



b. densitatea mare de accese carosabile în imobile în lungul străzilor; 

c. desfăşurarea unei circulaţii de tranzit cu o intensitate diurnă mai mare decât capacitatea de preluare în condiţii optime. 

d. lipsa amenajărilor pentru facilitarea transportului alternativ nemotorizat sau a zonelor de staţionare pentru taximetre 


În teritoriul studiat predomină locuirea, însă proximitatea faţă de centrul oraşului, precum şi caracteristicile fondului construit au ca 

efect prezenţa semnificativă şi a unor activităţi din sectorul terţiar (în special în spaţii de birouri), de cele mai multe ori în clădiri care 

au avut anterior destinaţia de locuinţă. De altfel, în multe cazuri, aceste două funcţiuni (locuire / birouri) se regăsesc în cadrul 

aceluiaşi imobil sau chiar al aceleiaşi clădiri. 

Se remarcă, de asemenea, prezenţa importantă a funcţiunilor de tip cuaternar (activităţi ale unor organisme internaţionale), sub 

forma ambasadelor şi a altor organizaţii de-teritorializate. 

Se mai întâlnesc activităţi din domeniul educaţiei (atât universitar cât şi gimnazial respectiv liceal la graniţa cu zona protejată 94 – 

Căderea Bastiliei), ocrotirii sănătăţii (policlinici, spitale de mici dimensiuni) şi din domeniul comercial sau al serviciilor. Deşi au existat 

în mod istoric şi activităţi de tipul micii industrii sau ateliere, acestea nu se mai regăsesc decât în zona unor mici ateliere cu ieşire în 

strada prof. Ion Bogdan din parcela aflată în Calea Dorobanţilor nr. 54 sau în garajul aflat în Calea Dorobanţilor nr. 31-33. Se află în 

construcţie sau intenţie de dezvoltare, imobile care adăpostesc sau vor primi funcţiuni hoteliere. 

Nu se remarcă situaţii de incompatibilităţi funcţionale flagrante (fie ele între activităţi situate pe terenuri adiacente sau între funcţiune 

şi statutul urban al zonei), singurele disfuncţii din acest punct de vedere fiind cele ce decurg din traficul auto generat de activităţile cu 

pronunţat caracter public. 

Valoarea zonei este influenţată de existenţa următoarelor dominante funcţionale: 

- educaţie şi cultură prin prezenţa ASE, a şcolii americane şi a unei grădiniţe, respectiv a Centrului Cultural Britanic 

– British Council 

- comerţ şi alimentaţie publică în relaţie strictă cu arterele majore – Calea Dorobanţilor şi Bulevardul Dacia 

- servicii şi birouri aflate tot în relaţie cu arterele principale 

- servicii diplomatice reprezentate încă prin ambasadele Turciei şi a Serbiei 

Elementele negative sunt în mică măsură prezente în perimetrul analizat. O caracteristică disfunţională ar putea fi considerată 

densitatea locuirii prea ridicată în ce priveşte blocurile anilor 1980 având în vedere că pentru această funcţiune urbanistică nu sunt 

prevăzute suficiente locuri pentru parcarea autoturismelor. Din acelaşi punct de vedere, amplasarea la calea principală de acces a 

unor funcţiuni generatoare de trafic dar mai ales de oprire/staţionare de autovehicule este un aspect care produce unele 

inconveniente. Astfel, o mare parte dintre autoturismele care blocheaza frecvent trotuarele precum şi accesul în strada G-ral 

Broşteanu sunt rezultate din lipsa locurilor de parcare pentru apartamentele din Calea Dorobanţilor 20-28 respectiv pentru unitatea 

de alimentaţie publică de la parterul acestui bloc. Staţionări neregulamentare se mai produc accidental în dreptul şcolii americane, 

prilejuite de luarea şi lăsarea copiilor la şcoală. 

Din punct de vedere obiectiv, având in vedere constrângerile legate de securitatea instituţiilor cu caracter diplomatic, prezenţa 

gheretelor sau a amenajărilor legate de paza şi controlul obiectivelor generează inevitabil imagini ce nu pot fi percepute decât ca 

parazitare. 

Oportunităţi de dezvoltare au fost identificate de investitori privaţi ţinând cont că în prezent există mai multe şantiere deschise. Există 

o tendinţă de diversificare funcţională prin construcţia în fază avansată a uni hotel şi existenţa unor documentaţii de urbanism în 

lucru pentru construirea unui complex format din hotel de clasă superioară cu dotările publice aferente şi cu cazino. 

Tendinţe negative manifestate prin diverse planuri de urbanism recente conduc la aportul de spaţii consistente de birouri şi de 

comerţ de suprafaţă medie (cazul intenţiei avizate de dezvoltare a parcelei din Calea Dorobanţilor nr 31-33) ceea ce ar genera o 

intensitate de utilizare mare a zonei, cu un efect de suplimentare de trafic corespunzătoare. 

3.4.5. Construcţii şi amenajări 

Având în vedere marea varietate formală a arhitecturii din zonă, dată de coexistenţa mai multor tipuri de clădiri şi expresii stilistice, 

analiza fondului construit a urmărit în principal două criterii: 

(A) tipologia spaţial-volumetrică şi funcţională; (B) vechimea şi stilul. 

Aceste analize se reflectă atât în planşele de analiză cât şi în fişele de imobil de la faza I a studiului. 

a) Mediul construit, atât cel privat cât şi cel public reflectă în general evoluţia concepţiilor urbanistice reglementate în timp. 

Totuşi, apariţia în ultimii ani a unor construcţii agabaritice, cu utilizarea unor expresii arhitecturale, ce ţin atât de volumetrie cât şi de 



07.2011. 



plastică a faţadelor, poate fi considerată o disfuncţie din punct de vedere al controlului imaginii şi caracterului zonei. Extinderile 

succesive ale ASE, inserţiile de blocuri de locuinţe colective cu caracter tipizat se încadrează în această categorie. Acestora li se 

adaugă acele construcţii de după 1990 care forţează individualizarea prin forme, materiale şi culori ce nu-şi au corespondenţa în 

tipicul perimetrului studiat. 

Caracterul valoros al mediului construit din zonă este dat de: o anumită coerenţă volumetrică, relativă omogenitate de expresie 

arhitecturală indusă de raporturile plin-gol sau de tehnicile şi materialele folosite. 

Elementele negative sunt în general prezente la construcţiile mai recente. Se remarcă în multe locuri, la construcţiile existente, 

folosirea de tehnici şi materiale noi în cursul reabilitărilor astfel că, unele dintre construcţiile esenţiale pentru imaginea spaţiului public 

afişează în prezent faţade violent colorate, cu alterarea decoraţiilor de origine, cu pierderea elementelor de tâmplărie prin înlocuirea 

cu unele noi, tipizate şi lipsite de personalitate, înlocuirea învelitorilor din tablă fălţuită sau din ceramică cu unele viu colorate, din 

plăci de tablă amprentată în imitaţie de ţiglă (exemple prezente în Calea Dorobanţilor numerele 30 şi 70) sau cu material de tipul 

şindrilelor bituminoase, cu alterarea proporţiilor lucarnelor originale ca urmare a schimbului de material. Deşi regulamentul precedent 

interzicea utilizarea de mari suprafeţe vitrate există totuşi inserţii recente care nu numai că au volume aproape integral vitrate dar 

faţada este construită în plan înclinat, cu totul nepotrivit în raport cu existentul – a se vedea clădirea executată în strada Ion Bogdan 

nr. 4. 

Un alt aspect disfuncţional pentru coerenţa imaginii publice a spaţiului este excesul de elemente publicitare – panouri, firme, 

pânze de promovare a diverselor anunţuri, firme de diverse forme şi amplasamente. Toate acestea generează o imagine haotică a 

cursului arterei principale a zonei. 

Oportunităţile de dezvoltare a mediului construit pot fi puse în legătură cu potenţialul ridicat de reabilitare pe care cea mai mare 

parte a construcţiilor existente îl au. De altfel, activităţile cele mai intense par să fie localizate în astfel de construcţii reabilitate. 

Există şi tendinţe negative care se manifestă în zonă. Tendinţa actuală de “reabilitare termică” poate să fie o ameninţare la 

adresa coerenţei şi autenticităţii fondului construit aşa cum se poate constata, de exemplu, în cazul imobilului din Calea Dorobanţilor 

70. 

Segmentarea proprietăţii sau administrarea unor clădiri în mod fragmentar conduce la tratamente diferite practicate de utilizatorii ce 

coexistă în unele clădiri astfel că se alterează unitatea atât volumetrică a acestor construcţii (închideri de balcoane sau terase, 

schimbări de tâmplării neunitare) cât şi plastică (tehnici de finisaj diferite la parterele comerciale ale unor construcţii, culori diferite la 

părţi de faţadă ale unui imobil unitar). 

Amenajările mediului natural sunt prezente atât în forma lor privată cât şi în cea publică. 

Mediul natural privat a fost într-o continuă remisie istorică odată cu apariţia construcţiilor interbelice, realizate după regulamentul 

ce conducea la ocuparea parcelelor la aliniament, cu tendinţa generării unui front continuu. Din această cauză, prezenţa spaţiului 

verde privat, cu participare la conturarea imaginii publice s-a diminuat, rămânând mai curând o caracteristică a imobilelor de sfârşit 

de secol XIX şi început de secol XX. Acest fapt a fost accentuat de reducerea drastică în timp a parcelelor pe care s-a construit 

precum se poate observa de exemplu în situaţia din străzile Nicolae Beldiceanu sau Maior Dimitrie Giurescu. 

Mediul natural public este reprezentat de plantaţiile de aliniment ale Căii Dorobanţilor. Şi acesta a fost afectat în timp de 

înlocuirea arborilor de origine – platanii – cu alte specii mai puţin valoroase. De asemenea, gabaritul redus al străzilor deschise în 

prima parte a secolului al XX-lea a exclus posibilitatea existenţei unor spaţii plantate precum cele din artera principală. O altă sursă 

de spaţiu verde este terenul liber cuprins între extinderea ASE şi Bd. Dacia însă şi acesta sufereră de o lipsă de sistematizare sau 

de configurare peisagistică adecvată unui astfel de loc public. 

În esenţă, imaginea mediului natural prezent în Z.C.P. 10 - Dorobanţi generează impresia unui relativ abandon, a unei lipse de 

preocupare privind menţinerea unui standard ridicat al amenajării şi al controlului calităţii vegetaţiei. 

Sintetic, mediul natural poate fi caracterizat prin: 

Elementele valoroase reprezentate de menţinerea unui număr mare de arbori (în special în vechiul aliniament al Căii 

Dorobanţilor) plantaţi sistematic, existenţa unor spaţii plantate private ce participă la spaţiul public, prezenţa unor specii cu 

coronament amplu şi relativ rezistente la poluare. 

Elemente negative care se leagă de aparenta lipsă de îngrijire a zonelor verzi (atât în domeniul public cât şi în cel privat), de 

înlocuirea în timp a arborilor valoroşi cu unii mai puţin valoroşi, de tendinţa istorică de reducere a spaţiilor verzi private amenajate 

peisagistic sau de anulare a transparenţei vechilor împrejmuiri reglementare, acolo unde s-au mai păstrat. 

Oportunităţile de dezvoltare a acestui domeniu se leagă de spaţiul amplu din vecinătatea ASE, în special cel aflat între corpul 

nou şi Bd. Dacia care are potenţial de amenajare, de posibilitatea refacerii continuităţii aliniamentului dintre strada G-ral Ernest 

Broşteanu şi strada Mihai Eminescu. Pentru spaţiile private se menţine încă un important fond construit cu aliniere retrasă de 

aliniament care oferă posibilitatea întreţinerii unor grădini de faţadă; aceste alinieri pot fi preluate şi în cazul inserţiilor viitoare. 

Tendinţele disruptive au ca origine dorinţa de exploatare maximală a terenurilor atât private (spaţiile concepute a rămâne libere 

sunt luate în calcul mai curând statistic şi mai puţin de relaţionare cu fondul construit şi domeniul public ceea ce le plasează 

încategoria de spaţiu rezidual impropriu pentru plantare) cât şi publice (mărirea căilor de rulare, asfaltarea generalizată şi micşorarea 

excesivă a alveolelor din jurul trunchiurilor arborilor, ocuparea trotuarelor cu chioşcuri, gherete sau instalaţii publicitare). De 



07.2011. 



asemenea, creşterea continuă a poluării alterează fondul vegetal aşa cum o face şi toaletarea arborilor nelegată de caracteristicile 

biologice ci de traseele diverselor cabluri aeriene, ale sistemelor de semnalizare sau a celor de iluminat public. 

3.4.6. Reţele edilitare 

Problema alimentării cu apă a oraşului s-a supus etapelor de evoluţie istorică, urmărind asigurarea cerinţelor populaţiei atât din 

punct de vedere cantitativ, cât şi al cerinţelor de calitate a apei, care au devenit, în timp, din ce în ce mai severe. 

Astfel, în prima parte a existenţei oraşului, necesarul de apă al populaţiei se asigură fie din fântâni individuale sau de cartier, 

echipate cu găleţi, fie din râul Dâmboviţa, prin intermediul sacagiilor care distribuiau apa preluată din puncte mai puţin afectate de 

acţiuni poluante. 

Creşterea populaţiei şi a densităţii construcţiilor au avut ca efect o acţiune de degradare generală a calităţii apei atât din stratul 

freatic, prin infiltrarea apelor rezidenţiale în sol, cât şi a celei din râul Dâmboviţa prin descărcarea apelor cu substanţe solide şi 

încărcătură bacteriologică ridicată. 

Următoarea etapă a adaptării alimentării cu apă la evoluţia localităţii a constat în realizarea unor fântâni comunale, realizate cu 

asigurarea unei zone de protecţie sanitară, unele beneficiind chiar de instalaţii de extragere mecanică a apei. 

În prima jumătate a secolului XIX începe să se pună problema realizării unui sistem centralizat de alimentare cu apă a oraşului 

Bucureşti, prin cuplarea apei râului Dâmboviţa în amonte (comuna Bâcu), prin realizarea unor instalaţii de tratare şi aducere a apei 

în Bucureşti şi prin distribuirea printr-o reţea alimentată gravitaţional. Realizarea reţelei a rezolvat şi o altă problemă deosebit de 

importantă, respectiv asigurarea debitului de apă pentru protecţia clădirilor la incendii. 

Ulterior, ca urmare a creşterii urbane, s-a impus intercalarea în sistem a unor rezervoare de înmagazinare la Cotroceni şi a unei 

staţii de pompare la Grozăveşti, continuată cu crearea unei reţele de conducte principale care să permită reţelei de distribuţie peste 

limitele ce erau posibile prin sistemul gravitaţional. 

În prima jumătate a secolului XX s-a realizat o reţea de conducte principale care, având ca bază staţia de pompare Grozăveşti, 

formează o schemă similară ramurilor unui copac: 

• o ramură cu diametrul de 900 mm are traseul pe şos. Nicolae Titulescu – şos. Ştefan cel Mare; 

• o ramură cu diametrul de 600 mm are traseul pe bd. Lascăr Catargiu – bd. Dacia – str. Mihai Eminescu; 

• o ramură cu diametrul de 500 mm are traseul pe str. Berthelot – str. George Enescu – str. Jules Michelet – str. Tudor 

Arghezi – str. C.A. Rosetti; 

• o ramură cu diametrul de 400 mm are traseul pe Calea Victoriei – str. Ion Câmpineanu – str. Batiştei; 

Fiecare dintre aceste conducte alimentează conductele de serviciu de pe străzile ce se dezvoltă de o parte şi de alta a traseului. 

Zona studiată este traversată de ramura cu diametrul de 500 mm, ceea ce asigură un nivel de servire complet în ceea ce priveşte 

alimentarea cu apă. 

Toate aceste conducte principale şi secundare au, cu mici excepţii, vechime mare, cu durata de serviciu normată depăşită ele 

rezistând datorită materialului de construcţie – fontă – şi reuşind să îşi îndeplinească rolul prin completările efectuate asupra 

sistemului general de alimentare cu apă în ultimii 50 de ani. 

Astfel, au fost realizate numeroase staţii de pompare în jurul municipiului, precum şi numeroase noi conducte principale care au 

redus bazinele deservite de vechile conducte, care reuşesc în acest fel să facă faţă debitelor în continuă creştere. Totuşi, pentru 

etapa viitoare se are în vedere înlocuirea treptată atât a conductelor principale cât şi a celor secundare pentru a le asigura o 

capacitate crescută de transport şi pentru eliminarea pierderilor mari din reţeaua existentă. 

În ce priveşte canalizarea, din punct de vedere istoric ea a fost condiţionată de caracterul plat al terenului precum şi de hidrogeologia 

solului. Acestea au făcut ca, în trecut, pe ambele părţi ale Dâmboviţei să existe numeroase lacuri, bălţi si pâraie care, din cauza 

unor considerente naturale şi a acţiunilor de asanare, au dispărut pe rând. 

Zona oraşului Bucureşti, în trecut zonă cu o hidrologie accentuată, este marcată de prezenţa unor straturi de apă subterană cu nivel 

ridicat, care determină, în zone depresionare, apariţia izvoarelor, a lacurilor şi bălţilor cu pâraie de scurgere spre emisarii naturali. 

În zona studiată este menţionată prezenţa unui astfel de loc (Balta Icoanei sau Lacul Bulindroiului). Din acest loc se forma pârâul 

Bucureştioara, care se descărca în râul Dâmboviţa. 

Schimbările meteorologice şi dispariţia pădurilor din jurul Bucureştiului (Codrii Vlăsiei) au condus la scăderea nivelului apelor 

subterane şi la dispariţia surselor de apă care alimentau lacurile, bălţile şi pâraiele, unele trasee fiind păstrate pentru scurgerea apei 

meteorice. Acţiunea de cea mai mare anvergură legată de controlul nivelului apelor subterane, în vederea eliminării caracterului 



07.2011. 



mlăştinos al teritoriului, a fost canalizarea râului Dâmboviţa prin rectificarea traseului şi adâncimea albiei ce a avut loc începând cu 

anul 1880. 

Creşterea populaţiei, dezvoltarea construcţiilor, corelată şi cu cerinţele asigurării unor condiţii de viaţă mai bune au pus problema 

creării unui sistem de colectare şi evacuare a apelor uzate menajere şi meteorice. Amenajarea râului Dâmboviţa a creat un emisar 

care a făcut posibilă apariţia unui sistem de canalizare la sfârşitul secolului XIX. Astfel, în cca 30 de ani, principalele cartiere ale 

oraşului beneficiau de prezenţa unei reţele de canalizare care prelua atât apele uzate cât şi apele provenite din ploi. 

Soluţia adoptată a fost crearea unui sistem de canalizare în sistem unitar (apele uzate menajere şi pluviale se colectează printr-o 

singură reţea), cu o schemă de reţea paralel etajată (sistem spic). Apele ajungeau în albia râului Dâmboviţa, de unde erau preluate 

de câte un colector, de o parte şi alta a râului şi se descărcau direct în albia râului în zona pod Abator. 

O ramura a sistemului paralel etajat are traseul pe bd. Vasile Lascăr – bd. Magheru – bd. Bălcescu – str. Sfânta Vineri – Pod 

Mărăşeşti cu secţiuni între 220/220 cm şi Dn 250 cm. Altă ramură are traseul pe Calea Dorobanţilor – str. Dionisie Lupu – str. C.A. 

Rosetti – str. Mircea Vodă – Pod Mărăşeşti, cu secţiuni între 100/150 cm şi 160/290 cm. 

Către aceste colectoare principale, aflate de o parte şi de alta a teritoriului studiat, se îndreaptă canalele secundare de pe străzile 

cartierului, canale care preiau apele uzate menajere din precipitaţii prin racorduri şi apele pluviale de pe străzi prin guri de scurgere 

amplasate în lungul rigolelor străzii. Rolul gurilor de scurgere este de a asigura accesul total al apelor pluviale de pe străzi, evitând 

băltirea lor la nivelul pavajului. 

Caracterul unitar al reţelei de canalizare implică dimensionarea acesteia la o ploaie de calcul normată care reprezintă o ploaie cu 

frecvenţă la 1÷2 ani, acest aspect indicând că pot exista ploi mai puternice la care reţeaua nu poate face faţă, determinând intrarea 

acesteia sub presiune pentru o perioadă limitată. În această situaţie pot fi inundate spaţiile de sub nivelul terenului racordate diferit la 

canalizarea publică fără măsuri speciale. Pentru evitarea situaţiilor de acest gen este de avut în vedere fie canalizarea indirectă a 

acestor spaţii prin pompare, fie prevederea de clapete şi vane de închidere. 

Alimentarea cu energie electrică a zonei studiate se realizează din reţeaua urbană de joasă tensiune, nesemnalându-se disfuncţii 

importante. Întreaga zonă este racordată la reţeaua de gaze naturale şi telefonie fixă. 

3.4.7. Suprafeţe în proprietate publică 

Suprafeţele în proprietate publică din teritoriul studiat se încadrează în trei categorii: 

a. suprafeţe din domeniul public al mun. Bucureşti cu acces nelimitat: străzi (carosabil + trotuare), lipsind pieţele sau scuarurile; 

b. imobile din domeniul public al mun. Bucureşti, cu destinaţie specială şi acces controlat (dotări din domeniul educaţiei, dotări de 

sănătate publică); 

c. imobile din domeniul public al statului, cu destinaţie specială şi acces controlat (ASE). 

O parte dintre aceste construcţii şi amenajări au o valoare cultural – istorică ridicată şi se vor supune unor reguli speciale de 

intervenţie (v. Cap 4 şi 5). Pe de altă parte, determinarea naturii juridice a acestor proprietăţi rămâne cu un statut incert în lipsa 

informaţiilor oficiale. 

3.5. Obiective de protejare a valorilor cuprinse în Z.I.R. 

Protecţia comportă trei direcţii complementare: 

(1) protecţia fondului construit şi plantaţiilor valoroase; 

(2) protecţia tipurilor de ţesut urban valoroase prin perpetuarea principiilor de construire valoroase şi definirea de moduri de 

construire viitoare compatibile cu acestea 

(3) direcţionarea dezvoltării urbane astfel încât să se obţină coerenţă a cadrului urban. 

Pentru asigurarea unei dezvoltări coerente în zona studiată, este necesară coroborarea a două unghiuri de vedere: regularizarea zonei, 

prin impunerea de dezvoltări similare în subzonele cu caracteristici omogene şi, în cadrul fiecărei subzone, armonizarea diferitelor tipuri 

de ţesut urban pentru asigurarea coerenţei fronturilor. Pentru a putea obţine această coerenţă, este obligatorie acceptarea ideii de 

reglementare diferită a fiecărui imobil. 

Riscurile principale care planează asupra dezvoltării viitoare a zonei sunt: 

(a) desfiinţarea clădirilor cu valoare istorică şi arhitecturală, a căror valoare de piaţă este inferioară celei a terenului; 



07.2011. 



(b) construirea intensivă pe parcele cu formă neregulată, prin raportare simplă la vecini, cu consecinţa limitării potenţialului 

de dezvoltare al imobilelor vecine şi degradarea cadrului urban; 

(c) tratarea inadecvată a clădirilor cu valoare istorică şi arhitecturală prin introducerea de materiale inadecvate (tâmplării, 

zugrăveli, învelitori ş.a.); 

(d) mansardarea sau extinderea construcţiilor în manieră inadecvată; 

(e) distrugerea suprafeţelor plantate, obturarea împrejmuirilor, construirea de corpuri-anexă nocive; 

Protecţia necesară împotriva manifestării acestor riscuri trebuie să respecte următoarele direcţii: 

(a) protejarea, prin P.U.Z., a clădirilor cu valoare istorică şi arhitecturală mare şi medie; 

(b) stabilirea unui regim de construire adecvat zonei, cu limitarea indicilor de construibilitate la valori acceptabile pentru zonă 

şi cu stabilirea unui mod de aşezare pe parcelă adecvat vecinătăţilor; 

(c) introducerea, prin P.U.Z., a unor reguli stricte referitoare la aspectul exterior al clădirilor; 

(d) protejarea, prin P.U.Z., a spaţiilor libere şi plantate valoroase, a împrejmuirilor; 

(e) consecvenţa administraţiei publice locale şi centrale în aplicarea reglementărilor P.U.Z. 

Valorile prezente în Z.C.P. 10 – Dorobanţi sunt sintetizate în regulamentul de zonă protejată în vigoare prin fraza: “axă de ţesut 

caracteristică pentru perioada de configurare a oraşului “burghez” şi element de modernizare a ţesutului premodern”. 

Aceasta se traduce prin interesul protejării caracteristicilor urbanistice care: 

- evidenţiază etapele istorice parcurse şi a elementelor de arhitectură şi mediu; 

- conturează fizic această evoluţie. 

Prin urmare, protejarea se referă la: 

- elementele de aliniere şi amplasare faţă de aliniere; 

- gabaritele construcţiilor şi la expresiile lor arhitecturale; 

- calitatea utilizării spaţiului prin controlul funcţiunilor, a densităţilor de utilizare şi a relaţiei dintre spaţiul public sau 

privat cu domeniul public. 

Rezultatul aşteptat prin conturarea regulamentului de urbanism al zonei protejate este menţinerea unui caracter distinct şi 

recognoscibil al zonei, sporirea calităţii utilizării spaţiului construit şi neconstruit, creşterea valorii în ansamblu a zonei. 



Elementele valoroase ale domeniului public derivă din constanţa şi echilibrul profilului transversal al străzilor, din coerenţa 

relativă a configurării fronturilor acestora. 

Aspectul caracteristic al zonei este dat de artera principală şi de prezenţa, încă din intenţiile de regularizare a cursului străzii din 

1866, a arborilor ce definesc traseul acesteia. Un alt element valoros este modul de reconfigurare istorică a unora dintre marile 

parcele din a doua parte a secolului al XIX-lea prin practicarea unor fundături şi străpungeri de străzi, spaţiul iniţial privat al acestor 

parcele fiind astăzi domeniu public cu caracteristici specifice ca rezultat al acestei origini. Prin urmare, spaţii cu caracter public dar 

cu o nuanţă privată precum fundătura creată de proprietăţile din Calea Dorobanţilor dintre numerele 43 şi 47 sau precum Intrarea 

Camil Petrescu sunt spaţii ce dau caracter zonei şi o individualizează; coerenţa utilizării acestora fiind unul dintre aspectele 

valoroase demne de a fi menţionate. 

Pierderile de valoare se manifestă în zona spaţiului neconstruit prin întreruperea ritmului platanilor de aliniament, inserţia 

necontrolată de mobilier stradal sau de elemente de informare, inclusiv din zona publicitară, modul haotic în care sunt amplasate 

cablurile de comunicaţie 

Oportunităţile de creştere a valorii domeniului public sunt în special legate de reconfigurarea circulaţiilor respectiv a spaţiilor 

verzi existente. Dotările urbane precum staţiile de transport în comun, locurile de staţionare a taximetrelor, punctele de informare, 

mobilierul urban sunt deficitare iar cele existente nu au o prezenţă remarcabilă şi adaptată contextului ceea ce oferă o plajă largă de 

posibilităţi de intervenţii care să poată fi făcute cu caracter integrat. 

Tendinţele disruptive ţin de lipsa de preocupare a intervenţiilor private în raport cu impactul vizual şi relaţionarea cu contextul, 

de utilizarea abuzivă a domeniului public în diverse ipostaze ce ar putea fi considerate minore. Exemple în acest sens ar putea fi 

evocate staţionările neregulamentare, amplasarea de chioşcuri, gherete şi alte asemenea piese în relaţie aleatorie cu contextul, 

plasarea haotică de elemente publicitare pe faţade, conducerea apelor pluviale direct în zona pietonală, alte asemenea situaţii de 

abuzare a domeniului public. 



07.2011. 




În esenţă, protecţia necesară se referă la: 

- menţinerea şi punerea în valoare a spaţiului public plantat; 

- asigurarea coerenţei imaginii spaţiilor construite care definesc limitele spaţiului public; 

- eliberarea acolo unde este cazul şi inhibarea folosirii în viitor a instalaţiilor aparente sau a panotajelor de diverse 

tipuri, în vederea facilitării perceperii fondului construit sau a amenajărilor valoroase; 

- diminuarea factorilor de poluare, inclusiv fonică şi vizuală 

3.5.1.3. Intervenţii permise 

a) În raport cu spaţiile verzi 

Se pot permite plantări şi toaletări de arbori pentru asigurarea coerenţei aliniamentelor existente. Este acceptabilă reconfigurarea 

spaţiilor cu potenţial peisagistic neexploatat corespunzător până în prezent. 

b) Cu efect în politicile de trafic 

Pot fi permise amenajări menite să împiedice staţionarea autovehiculelor pe domeniul public în locuri neamenajate special în acest 

scop. Amenajarea unor locuri de parcare bine definite pe străzile existente, în vederea arondării acestora pe bază de abonament 

către locuitorii reşedinţelor antebelice este de aşteptat. 

c) În raport cu spaţiile de circulaţie 

Pot fi executate schimbări de finisaj ale suprafeţelor de călcare în situaţia folosirii materialelor naturale, în dale mari sau în format 

cubic, cu excluderea pişcoturilor prefabricate. Schimbările de material respective nu pot fi acceptate decât dacă sunt executate în 

mod unitar, pe toată lungimea unui tronson de trotuar/stradă cuprins între două intersecţii consecutive. În acest context este de 

aşteptat îmbunătăţirea mediului pentru arbori prin mărirea alveolelor care să permită respiraţia solului şi udarea naturală în jurul 

trunchiurilor. 

d) În raport cu infrastructura 

Se pot schimba elementele de infrastructură de electricitate şi comunicaţii prin cablu cu prioritate în vederea transferului de la regim 

aerian la regim subteran. Stâlpii de iluminat pot fi înlocuiţi în măsura în care un model unitar este propus şi acceptat în interiorul 

întregii zone protejate. Se pot amplasa elemente de publicitate sau de informare numai în măsura în care acestea nu obturează 

perceperea fondului construit sau neconstruit valoros. 

Conservarea, pe perioada de valabilitate a P.U.Z., prin instrumentul R.L.U. aferent acestuia, a suprafeţelor plantate cu valoare 

istorică şi peisagistică şi a spaţiilor libere fără valoare peisagistică dar care pot fi puse în valoare, situate în domeniul public, poate fi 

făcută prin următoarele măsuri: 

(1) Conservarea, restaurarea şi punerea în valoare a spaţiilor plantate publice cu valoare istorică şi peisagistică 

(2) Conservarea, pe perioada de valabilitate a PUZ, prin instrumentul RLU aferent acestuia, a suprafeţelor plantate sau 

destinate plantaţiilor din domeniul public sau privat al Municipiului Bucureşti care contribuie la definirea spaţiului public 

al zonei 



În perimetrul Z.C.P. 10 – Dorobanţi valorile aflate în domeniul privat se referă atât la spaţiile construite cât şi la cele neconstruite, 

aceste valori fiind neuniform distribuite în teritoriul studiat. 

Valoarea spaţiilor neconstruite ale domeniului privat se poate identifica în câteva caracteristici prezente la unele dintre construcţiile 

rămase din etapa ultimei părţi a secolului al XIX-lea. 

Acestea sunt: 

- amenajări ale acceselor de onoare ale reşedinţelor precum cele din Calea Dorobanţilor 16, 18, 34 sau 39 care au 

alei şi pavaje caracteristice epocii de realizare a construcţiilor; 

- prezenţa unor arbori sau spaţii verzi ce participă la conturarea unei imagini caracteristice zonei protejate; 

- existenţa unor detalii legate de delimitarea proprietăţilor precum împrejmuirile decorative din fier forjat 

Unele imobile au pierdut din aceste elemente dar au totuşi potenţialul ca acestea să poată fi recompuse. 

Valoarea spaţiilor construite derivă din mai multe elemente, la rândul lor distribuite diferit în cadrul teritoriului, aspect evidenţiat şi prin 

diviziunea în subzone istorice de referinţă. Elementele valoroase sunt rezultatul căutărilor expresiilor arhitecturale de calitate, 

adecvate statutului social al personalităţilor din înalta societate a secolului al XIX-lea sau a aspiranţilor la acest statut. Acestea ţin de 

respectarea condiţionărilor urbanistice ale epocii de realizare, de calitatea copozitională în raport cu prezenţa in spaţiul public, de 

scara şi calitatea detaliilor păstrate, de raporturile de masă, textură şi culoare care se constituie între diversele construcţii. 



07.2011. 



Părţile negative identificate în ţesutul studiat se leagă de inserţii nepotrivite prin gabarit, prezenţă în spaţiul public prin aliniere sau 

formă, detalii stridente prin raportare la context. 

Tendinţele pozitive dar şi cele negative corespund celor descrise la punctul 3.4.1. în cadru referirilor la mediul construit şi natural. În 

general acestea sunt legate în mod direct de costurile imobiliare ridicate din zonă. 

Elementele de valoare sunt reflectate în planşa de analiză, în fişele de imobil şi în desfăşurările de imagini ale construcţiilor care 

compun perimetrul protejat. 

Spaţii plantate private cu valoare peisagistică 

Grădini de faţadă cu funcţie de reprezentare sau cu rol în perceperea unei construcţii valoroase (precum imobilele din 

Calea Dorobanţilor 39, 72) – plantaţii cu valoare peisagistică şi istorică; 

Alte grădini de faţadă şi spaţii plantate private cu rol în perceperea volumelor construite, structurarea spaţiului public 

sau ameliorarea microclimatului, conform Planşei 06 – plantaţii cu valoare peisagistică (precum imobilele din Calea 

Dorobanţilor 16, 18 sau 34). 

Alte construcţii şi amenajări 

Împrejmuiri cu valoare mare sau medie – cf. Planşei în raport cu spaţiile verzi; 

Împrejmuirile care, prin configurarea lor sau prin elementele de detaliu de execuţie sunt importante pentru menţinerea imaginii şi a 

caracterului zonei protejate se găsesc la următoarele adrese poştale, de regulă asociate şi cu spaţiile verzi private ce sunt aduse în 

spaţiul verde graţie caracterului transparent al acestor împrejmuiri: 

1. Beldiceanu Nicolae 7, 

2. Dorobanţilor 39, 











13. Dorobanţilor 50A, 

14. Dorobanţilor 52 (posibil de refăcut după fragment), 

15. Dorobanţilor 54 (poarta gangului), 









24. Eminescu Mihai nr. 23, 

25. Eminescu Mihai nr. 25, 

26. Giurescu Dimitrie 9. 



07.2011. 




A. Conservarea, pe perioada de valabilitate a PUZ, prin instrumentul RLU aferent acestuia, a clădirilor cu valoare istorică şi 

arhitecturală excepţională, medie sau mare: 

(A1) În cazul clădirilor cu valoare istorică şi arhitecturală mare şi a monumentelor istorice, desfiinţarea va fi interzisă, iar 

intervenţiile condiţionate de obţinerea unui aviz favorabil al D.C.P.C.N.-M.B 

(A2) În cazul clădirilor cu valoare istorică şi arhitecturală medie, intervenţiile vor fi condiţionate de obţinerea unui aviz 

favorabil al D.C.P.C.N.-M.B., această instituţie putându-se, după cercetarea cazului, opune desfiinţării totale sau parţiale a clădirii pe 

baza P.U.Z. şi R.L.U., fără a avea nevoie de o procedură administrativă specială 

B. Clădirile cu valoare arhitecturală mică sau fără valoare arhitecturală nu vor fi protejate prin P.U.Z., desfiinţarea fiind permisă după 

obţinerea unui aviz favorabil al D.C.P.C.N.-M.B. Această instituţie se va putea opune demolării numai prin începerea unei proceduri 

de clasare în L.M.I., în cazul în care consideră încadrarea din P.U.Z. ca fiind eronată. În toate cazurile, D.C.P.C.N.-M.B. va putea 

solicita elaborarea unui releveu amănunţit. De asemenea, D.C.P.C.N. – M.B., în urma analizelor istorico-arhitecturale elaborate în 

cazul intervenţiilor pe aceste imobile, poate solicita menţinerea şi integrarea în construcţiile noi propuse a unor elemente 

fragmentare (părţi de faţadă, de împrejmuiri, alte amenajări perceptibile din spaţiul public) care au un aport în conturarea caracterului 

zonei dar care, deşi valoroase în sine, nu pot determina menţinerea şi conservarea respectivului imobil în ansamblul său. 

C. Conservarea, pe perioada de valabilitate a P.U.Z., prin instrumentul R.L.U. aferent acestuia, a suprafeţelor plantate cu valoare 

istorică şi peisagistică şi a spaţiilor libere fără valoare peisagistică care pot fi puse în valoare, situate în incinte, prin următoarele 

măsuri: 

(C1) Conservarea obligatorie a suprafeţelor plantate private cu valoare istorică şi peisagistică mare, punerea în valoare a 

acestora (unde se combină prezenţa plantaţiilor valoroase cu prezenţa elementelor de patrimoniu construit). 

(C2) Conservarea, cel puţin până la obţinerea unei Autorizaţii de construire pentru construcţii noi sau desfiinţarea unor 

construcţii existente, a suprafeţelor plantate private cu valoare peisagistică medie şi a suprafeţelor libere, fără valoare peisagistică 

mare în momentul de faţă, care pot fi puse în valoare prin plantaţii decorative şi luarea lor în considerare în elaborarea P.U.Z. şi în 

definirea posibilelor zone în care se poate permite construirea de clădiri noi 

D. În cazul clădirilor cu valoare istorică, se recomandă amplasarea de inscripţii sau plăci memoriale, avizate de M.C.P.N.; în cazul 

clădirilor realizate de arhitecţi importanţi, se recomandă amplasarea de plăci cu numele arhitectului şi data realizării clădirii respectiv 

curăţarea şi evidenţierea plăcilor deja existente. În cazul clădirilor cu valoare istorică şi arhitecturală mare, studiul recomandă 

demararea procedurii de clasare în Lista Monumentelor Istorice în grupa valorică B (monumente istorice de importanţă locală, 

categoria monument sau ansamblu – încadrarea va fi stabilită ulterior). Respectivele construcţii sunt indicate distinct în planşa de 

analiză a valorilor. 

Sintetic, se poate spune că protecţia se referă la gestionarea valorilor existente, la limitarea caracteristicilor negative, stimularea 

tendinţelor pozitive şi inhibarea practicilor disruptive care se manifestă în prezent. 

Aceste obiective pot fi atinse prin: 

- asigurarea reglementărilor specifice ale parcelelor astfel încât să se asigure racordarea construcţiilor noi la 

vecinătăţile directe fără a considera vreuna dintre etapele istorice prezente ca fiind determinantă în dauna celorlalte 

(gabarit, formă, stilistică); 

- păstrarea şi reabilitarea fondului construit valoros prin mărturia pe care o oferă referitor la evoluţia oraşului şi a 

fenomenului arhitectural atât prin conservarea carcasei cât şi a interiorului, după caz, acolo unde construcţiile 

prezintă susceptibilitatea că ar putea fi clasate în viitor în lista monumentelor istorice; 

- controlul funcţiunilor care urmează a fi atribuite fondului imobiliar existent sau viitor; 

- menţinerea unei densităţi de utilizare a suprafeţelor construite desfăşurate corespunzătoare mediei subzonei de 

investiţie 

- menţinerea unui coeficient de utilizare al terenului în concordanţă cu acest indicator aşa cum era el aplicat anterior 

anilor 1930 (moment al iniţierii dezvoltărilor intensive) dar, în acelaşi timp, asigurarea unei medii în raport cu 

vecinătăţile directe ce au alţi coeficienţi şi care pot intra în categoria de “drept deja câştigat”; 

- menţinerea unui standard al calităţii fondului construit prin menţinerea caracterului generat de proporţia suprafeţelor 

arhitecturale – raport plin-gol, profilaturi sau diferenţiere a planurilor prezente în faţade, textură şi culoare; 

- crearea unui echilibru între contribuţia calităţii spaţiului public la creşterea valorii domeniului privat şi aportul 

domeniului privat în constituirea unui spaţiu public de calitate prin refacerea, unde situaţia permite, a grădinilor de 

faţadă şi a împrejmuirior transparente 



07.2011. 



3.5.3. Intervenţii permise 

Conform Regulamentului adiţional – Zone protejate, aprobat prin HCGMB 34/2009, pe teritoriul zonelor construite protejate sunt 

posibile, condiţionat, următoarele tipuri de intervenţii asupra imobilelor existente: 

Intervenţiile de conservare-restaurare constau dintr-un ansamblu organizat de lucrări care presupun respectarea 

elementelor tipologice, formale şi structurale ale imobilului şi conduc la conservarea şi punerea în valoare a caracterului 

său, astfel încât să permită utilizarea adecvată a caracteristicilor sale intrinseci. 

Intervenţiile de restaurare şi de îmbunătăţire a stării de conservare sunt admise pentru fiecare corp de clădire care 

deţine un grad de protecţie mare şi se află într-o stare bună sau mediocră de conservare, şi constau într-un ansamblu 

organizat de lucrări care presupun respectarea elementelor tipologice, formale şi structurale ale imobilului şi conduc la 

conservarea şi punerea în valoare a caracterului său, astfel încât să permită utilizarea adecvată a caracteristicilor sale 

intrinseci prin: identificarea relevantă şi recuperarea completă a elementelor de natură tipologică, structurală şi morfologică 

a fondului construit; asigurarea funcţionalităţii prin respectarea elementelor tipologice, formale şi structurale ale fondului 

construit ce permit destinaţii de utilizare compatibile cu ele; consolidarea, renovarea şi înlocuirea elementelor constitutive 

ale clădirii, introducerea elementelor secundare de echipament şi de instalaţii conform exigenţelor de utilizare; desfiinţarea 

şi eliminarea elementelor nocive prin îndepărtarea lor de fondul construit originar. 

Intervenţiile de asanare - dezvoltare presupun o conservare preponderentă şi un grad de protecţie mediu al fondului 

construit sunt admise pentru fiecare imobil înscris în această categorie de valori culturale şi constau dintr-un ansamblu 

organizat de lucrări care urmăresc atât protecţia, punerea în valoare şi conservarea caracterului pe care acestea îl deţin, cât 

şi dezvoltarea fondului construit în limitele permise de reglementările corespunzătoare ale zonei construite protejate din care 

face parte, astfel încât să permită utilizarea adecvată a caracteristicilor intrinseci ale sale şi ale zonei. 

Intervenţiile de conservare-restaurare a faţadelor presupun o conservare totală şi un grad de protecţie maxim al faţadelor 

identificate prin studiile preliminare avizate şi aprobate în conformitate cu legislaţia în vigoare, şi constau într-un ansamblu 

organizat de lucrări (posibil de realizat independent de intervenţiile stabilite pentru celelalte părţi componente ale imobilului 

sau clădirii) care presupun respectarea elementelor tipologice, formale şi structurale ale clădirii şi conduc la conservarea şi 

punerea în valoare a caracterului său, astfel încât să permită utilizarea adecvată a caracteristicilor intrinseci ale imobilului şi 

ale zonei din care aceasta face parte. 

Intervenţiile de restructurare a fondului construit şi de integrare în valorile culturale ale zonei învecinate presupun 

condiţionări de conservare generală şi un grad de protecţie ridicat al valorilor culturale identificate prin studiile preliminare 

avizate şi aprobate în conformitate cu legislaţia în vigoare, pentru zona învecinată imobilului pentru care se solicită 

restructurarea fondului construit şi care nu deţine condiţionări proprii de conservare. 

Intervenţiile de restructurare urbană şi de integrare în valorile culturale ale zonei învecinate presupun condiţionări de 

conservare generală şi un grad de protecţie ridicat al valorilor culturale identificate prin studiile preliminare avizate şi 

aprobate în conformitate cu legislaţia în vigoare, pentru zona învecinată imobilului sau grupului de imobile care participă la 

restructurarea urbană şi care deţine condiţionări proprii de conservare doar în ceea ce priveşte cercetarea potenţialului 

arheologic. 



07.2011. 



Tabelul de mai jos detaliază relaţia dintre gradul de protecţie impus asupra imobileor şi tipurile de intervenţii 

permise: 

Construcţii şi spaţii, în funcţie de gradul de 

protecţie 

I. Grad mare 

de protecţie 

Imobile, în funcţie de 

modul instituirii protecţiei Monumente 

istorice (1) 

Restricţii şi permisivităţi de intervenţie, 

conform Regulamentului adiţional – Zone 

protejate, aprobat 

prin HCGMB 34/2009 

Clădiri şi corpuri de clădire 

cu grad mare de protecţie 

Suprafeţe libere/plantate 


II. Grad mediu de 

protecţie 

Imobile protejate prin PUZ – ZP 34 

III. Grad redus 

de protecţie 

INTERVENŢII PERMISE (P) I.1 I.2 I.3 II.1 II.2 II.3 III.1 III.2 III.3 

1. Intervenţii de conservare-restaurare P P P P P P P P P 

2. Intervenţii de restaurare şi îmbunătăţire 

a stării de conservare 

3. Intervenţii de asanare – dezvoltare a 

imobilelor 

4. Intervenţii de conservare-restaurare a 

faţadelor 

5. Intervenţii de restructurare a fondului 

construit, cu integrarea valorilor culturale 

ale imobilelor învecinate 

6. Intervenţii de desfiinţare a fondului 

construit, cu obligativitatea remodelării 

arhitecturii prin integrarea în 

caracteristicile zonei 

REPREZENTARE PLANŞĂ 



07.2011. 

Autori: arh. Sergiu Nistor, arh. Adrian Crăciunescu Pag. 32/53 




cu grad mediu de protecţie 






cu grad redus de protecţie 





P P P P P P P P P 

- - - P P P P P P 

- - - P - - P - - 

- - - - - - P P P 

- - - - - - P P P 

(1) Construcţiile şi spaţiile din incintele monumentelor istorice care sunt încadrate la un grad 

de protecţie inferior pot suporta intervenţiile permise pentru gradul de protecţie respectiv, în 

condiţiile legii 422/2001


Aceste intervenţii nu pot fi întreprinse decât în contextul elaborării şi aprobării studiilor şi documentaţiilor de 

fundamentare prealabile conform tabelului de mai jos: 

Construcţii şi spaţii, în funcţie de gradul de I. Grad mare 

protecţie de protecţie 

Imobile, în funcţie de 

modul instituirii protecţiei Monumente 

istorice (1) 

Construcţii şi spaţii, în funcţie de valoarea 

culturală (arhitecturală, artistică, 

urbanistică, memorial-simbolică, raritate şi 

unicitate) 

Construcţii şi spaţii, în funcţie de regimul 

juridic instituit prin PUZ 

Valoare culturală mare 






II. Grad mediu 

de protecţie 

Imobile protejate prin PUZ – ZP 34 

III. Grad redus 

de protecţie 

specifice 

Intervenţii 

STUDII DE FUNDAMENTARE NECESARE I.1 I.2 I.3 II.1 II.2 II.3 III.1 III.2 III.3 

Rc Releveu al construcţiilor 

Rp 

OF 

SI 

[ ] 

[ +] 

Releveu parţial 

Obligaţia privind folosinţa MI 

Studiu istoric elaborat de 

specialist/expert MCPN 

Aviz MCPN 

Aviz MCPN + MDRT 

permise prin RLU 

CRc - Conservare-restaurare 

C+ - Restaurare şi îmbunătăţire 







07.2011. 

Autori: arh. Sergiu Nistor, arh. Adrian Crăciunescu Pag. 33/53 







Valoare culturală medie 



CRc; C+; A+D - Asanare – 

dezvoltare a imobilelor; 

CRf - conservare-restaurare a 

faţadelor 

SUBIECTUL INTERVENŢIILOR(*) 

1. Intervenţii la construcţii definitive REGIM TEHNIC DE FUNDAMENTARE 





dezvoltare a imobilelor 





dezvoltare a imobilelor 

Valoare culturală mică 



Fără valoare culturală 









CRc; C+; A+D; CRf ; 

Rst - Restructurare –integrare 

valorilor zonei; DR - desfiinţare cu 

remodelare arhitecturală 

CRc; C+; A+D; 




CRc; C+; A+D; 




1.1 Intreţinere OF (1) OF (1) OF (1) - - - - - - 

1.2 Reparaţii interioare OF (1) 

[Rp] 

Nu e 

cazul 

Nu e 

cazul 

- Nu e 

cazul 

- - Nu e 

cazul 

- 

1.3 Schimbarea funcţiunilor construcţiilor OF (1) [SI] OF (1) - [SI] - - - - 

şi utilizării spaţiilor 

[Rc] Rc [Rc] 

Rp 

1.4 Modificarea interiorului, 

[SI] Nu e Nu e [SI] Nu e Nu e [Rc] Nu e Nu e 

(recompartimentare), mansardare Rc cazul cazul Rc cazul cazul 

cazul cazul 

1.5 Tencuieli, zugraveli, tâmplării şi 

vopsitorii interioare, exclusiv reparaţii 

la cele existente 

[SI] 

Rp 

Nu e 

cazul 

Nu e 

cazul 

[Rc] Nu e 

cazul 

Nu e 

cazul 

- Nu e 

cazul 

Nu e 

cazul 

1.6 Zugraveli, tâmplării şi vopsitorii [SI] Nu e [SI] [SI] Nu e [SI] [Rc] Nu e [Rc] 

exterioare, exclusiv reparaţii la cele 

existente 

Rc cazul Rc Rc cazul Rc 

cazul 

1.7 Reparaţii exterioare OF(1) Nu e OF(1) [Rc] Rp [Rc] [Rc] - [Rc] 

[Rp] cazul [Rp] 

1.8 Modificarea faţadelor/aspectului [SI] Nu e [SI] [SI] Nu e [SI] [Rc] Nu e [Rc] 

exterior 


cazul 

1.9 Conservare – restaurare [SI] 

Rc 

[SI] 

Rc 

[SI] 

Rc 

[SI] 

Rc 

[SI] 

Rp 

[SI] 

Rc 

[SI] 

Rp 

- [SI] 

Rp 

1.10 Consolidare [SI] Nu e [SI] [SI] Nu e [SI] [Rc] - [Rc] 


1.11 Consolidare – intervenţie de urgenţă [Rp/c] Nu e [Rp/c] [Rp/c] Nu e [Rp/c] [Rp/c] [Rp/c] [Rp/c] 

cazul 

cazul 

1.12 Construire Nu e 

cazul 

[SI] 

Rc 

Nu e 

cazul 

Nu e 

cazul 

[SI] 

Rp 

Nu e 

cazul 

Nu e 

cazul 

- Nu e 

cazul 

1.13 Reconstruire [SI] [SI] [SI] [SI] [SI] [SI] [SI] [SI] [SI] 

Rc Rc Rc Rc Rp Rc Rp Rp Rp 

1.14 Extindere - supraetajare [SI] [SI] [SI] [SI] [SI] [SI] [Rc] [Rc] [Rc] 

Rc Rc Rc Rc Rp Rc 

1.15 Protejare (construcţii temporare – 

amenajări de protecţie) 

OF (1) OF(1) OF (1) [Rp/c] [Rp] [Rp/c] [Rp] [Rp] [Rp]


1.16 Dezafectare – desfiinţare, exclusiv 

construcţiile MI, sau avizul MCPN 

[SI] 

Rc 

[SI] 

Rc 

[SI] 

Rc 

[SI] 

Rc 

[SI] 

Rp 

[SI] 

Rc 

[Rc] [Rp] [Rc] 

2. Intervenţii la reţele şi dotări 

2.1 Racordări – branşamente (inclusiv 

Inst. Th şi AC) 

[Rp] 

[Rp] [Rp] 

2.2 Construire [SI] 

[SI] 

[Rp] 

Rp 

Rp 

2.3 Reconstruire, modernizare, 

modificare, extindere şi reabilitare 

[Rp] 

[Rp] [Rp] 

2.4 Foraje şi excavări [SI] 

[SI] 

[Rp] 

Rp 

Rp 

2.5 Exploatări de suprafaţă sau 

[SI] 

[SI] 

[Rc] 

subterane 

Rc 

Rc 

3. Interventii in spaţii libere publice - 

private 

3.1 Mobilier urban [Rp] [Rp] [Rp] 

3.2 Amenajări spaţii verzi [SI] 

[SI] 

[Rp] 

Rp 

[Rp] 

3.3 Imprejumuiri [SI] 

[SI] 

[Rp] 

[Rp] 

[Rp] 

3.4 Trotuare, pavimente, carosabile [SI] 

Rp 

[SI] 

[Rp] 

[Rp] 

4. Construcţii provizorii şi anexe 

gospodăreşti 

4.1 Scari şi rampe (inclusiv pentru 

persoane cu nevoi speciale) 

[Rp] [Rp] [Rp] 

4.2 Amplasare anexe gospodăreşti şi 

garaje 

[SI] 

Rp 

[Rp] [Rp] 

4.3 Amplasare de chioşcuri, tonete, 

cabine 

[Rc] [Rc] [Rc] 

4.4 Amplasare de corpuri şi panouri de 

afişaj şi reclame 

[Rp] 

[Rp] 

[Rp] 

4.5 Amplasare de firme [Rp] [Rp] [Rp] 

5. Schimbarea regimului juridic şi de 

administrare al imobilelor 

5.1 Clasare - Declasare [SI] 

Rc 

Nu e 

cazul 

Nu e 

cazul 

5.2 Dezmembrare, reparcelare, 

comasare 

[SI+] 

[SI+] 

[SI+] 

5.3 Instituirea de servituţi [Rc+] [Rc] [Rc] 

5.4 Înstrăinare [OF] (1) - - 

5.5 Concesionare [OF] (1) - - 

5.6 Închiriere [OF] (1) - - 

3.6. Potenţialul de dezvoltare al Z.I.R. 

Prezentul PUZ va asigura cadrul urbanistic necesar satisfacerii necesităţilor funcţionale şi configurative ale zonei studiate, astfel 

încât potenţialul de dezvoltare a zonei sa poată fi satisfăcut. Acest potenţial este reprezentat de un model de dezvoltare în care zona 

îşi valorifică centralitatea, accesibilitatea şi prestigiul urban, în condiţiile respectării valorilor arhitectural-urbanistice identificate de 

prezentul studiu, valori care îi conferă caracter şi specificitate. 

Dezvoltarea se poate realiza prin: 

Înnoirea fondului construit vetust, prin restaurarea/reabilitarea clădirilor protejate; 

Înlocuirea clădirilor fără valoare istorică şi arhitecturală cu clădiri care respectă caracteristicile bine definite ale ţesutului 

urban adiacent; 

Protejarea spaţiilor libere şi plantate valoroase şi introducerea unui procent minim de suprafeţe plantate pe parcele; 

Regenerarea plantaţiilor publice existente şi realizarea de plantaţii noi. 

Asigurarea menţinerii unei densităţi de utilizare rezonabile a terenului în toate situaţiile funcţionale permise şi încurajate 

Aceste modele se vor aplica diferenţiat, în funcţie de restricţiile şi permisivităţile specifice parcelei în cauză. 




07.2011. 



Pentru domeniul public există câteva zone ce prezintă un interes din punct de vedere al dezvoltării şi al îmbunătăţirii calităţii de 

utilizare a acestuia şi a nume: spaţiile verzi, sistemul de trafic, amplasarea de opere de artă. 

Astfel, o serie de măsuri aplicabile domeniului public în vederea dezvoltării Z.I.R. ar putea fi următoarele: 

- Terenul liber situat între clădirea ASE şi Bd. Dacia poate căpăta o amenajare peisagistică menită să aducă mai multă vegetaţie şi 

să atenueze în acelaşi timp prezenţa disproporţionată a Academiei de Studii Economice fără însă a împiedica total perceperea 

arhitecturii acesteia, reprezentative pentru anii ’60 – ’70 ai sec. XX. 

- Continuitatea aliniamentului de platani ar putea fi refăcută în segmentul dintre străzile Mihai Eminescu şi G-ral Broşteanu ţinând 

cont că acesta este un segment aliniat pe ideea unei supralărgiri interbelice, care nu a mai continuat operativ şi este improbabil a 

continua într-un viitor previzibil ceea ce permite revenirea în prospectul curent al Căii Dorobanţilor până în Şoseaua Ştefan cel Mare. 

- În cadrul unei amenajări peisagistice, terenul situat între clădirea ASE şi Bd. Dacia poate primi o serie de obiecte de artă în 

memoria unor personalităţi, precum Nicolae Fleva, fost primar al Bucureştiului sau Iacob Negruzzi fost preşedinte al Academie 

Române, ambii avându-si locuinţele pe terenul ocupat în prezent de corpul nou al ASE. Alte personalităţi care au locuit în zonă, 

precum Constantin (Dinu) I.C. Brătianu - fost preşedinte al PNL, deputat şi ministru sau Jean Lahovary - important om politic, fost 

ministru, ar merita amplasarea unor lucrări sculpturale în legătură cu vechile lor proprietăţi ce încă mai există şi cu arhitecţii care leau 

proiectat – Petre Antonescu şi Louis Blanc. 

- Traficul din zonă ar avea perspectiva recalibrării printr-un sistem de sensuri unice, profitând de paralelismul Căii Dorobanţilor cu 

strada Polonă, stradă relativ apropiată ca gabarit dacă nu se ia în calcul prezenţa transportului public aflat exclusiv pe Calea 

Dorobanţilor; această acţiune ar avea ca scop individualizarea traseului transportului public, lărgirea trotuarelor şi crearea culoarelor 

de circulaţie pentru biciclete şi alte mijloace de transport individual nemecanizate. 

- Amenajările la sol, cu pavaje tradiţionale, eventual cu recuperarea pietrei cubice sacrificate pe bulevardele Prezan şi Aviatorilor, ce 

ar putea fi executate în zona intrărilor/fundăturilor sau a străzilor mici precum Maior Dimitrie Giurescu sau Nicolae Beldiceanu, ar 

putea stimula creşterea valorii clădirilor de locuit în formua actuală şi inhibarea în viitor a alterării fondului construit grupat în jurul 

acestor spaţii publice ca urmare a întăririi caracterului unitar al acestor subzone. 


Presiunea de dezvoltare imobiliară a terenurilor private este foarte pregnantă, ţintele vizate de diverşii investitori urmărind coeficienţi 

e utilizare ai terenurilor ce ar depăşi 4,0. 

Oportunităţile de dezvoltare în segmentul privat ar trebui să fie orientate către reabilitarea fondului construit existent şi eventuala 

reconversie funcţională către funcţiuni de reprezentare, cu acces de public şi care să poată compensa economic şi prin imagine 

tentaţiile de pură speculare a terenurilor. Utilizarea casei Jean Lahovary ca un complex de învăţământ de un tip special precum este 

Şcoala Americană este un exemplu de utilizare potrivită a unui imobil cu mare putere de reprezentare. În vederea scăderii intensităţii 

de utilizare a terenurilor este preferabilă orientarea investiţiilor către un mix de funcţiuni, care să nu conţină locuinţe în proporţie 

foarte mare şi care ar duce la o densitate de locuire ce ar scădea calitatea vieţii. 

Utilizările funcţionale care asigură fluxuri de persoane uniform distribuite pe parcursul zilei, cu evitarea situaţiilor migratorii cu ore de 

vârf ar fi recomandabile. Apariţia hotelurilor este în acest sens un plus căci această funcţiune are aceste caracteristici care se 

apropie de locuire şi nu creează migraţii în fluxuri compacte la intervale orare de vârf. 



07.2011. 


4. PROPUNERI DE DEZVOLTARE 

4.1. Îmbunătăţirea situaţiei Z.I.R. 


Pentru uşurinţa înţelegerii motivaţiilor măsurilor propuse, acest capitol a fost structurat în subcapitole aferente tipurilor de probleme, 

care au fost la rândul lor explicitate prin tabele SWOT. 

Măsurile propuse sunt fundamentate de analiza SWOT aferentă şi sunt prezentate pe pachete: 

Măsuri de îmbunătăţire a situaţiei existente, marcate cu acronimul (MXX+) 

Măsuri de reducere a riscurilor induse de mediul extern marcate cu acronimul (MXX-) 

Măsurile propuse sunt prezentate cu scopul, obiectivele şi ţintele lor, pentru a putea fi detaliate ca proiecte. 


Puncte tari(*) 

Zona este traversată de una dintre arterele urbane de 

maximă importanţă (Calea Dorobanţilor) restul străzilor 

fiind de rang inferior şi debuşând în aceasta. De 

asemenea, zona este bordată, către sud, de Bd. Dacia, 

care reprezintă una din axele majore pe direcţia est-vest 

în paralel cu inelul principal. 

Majoritatea arterelor carosabile din zonă sunt de 

categoriile III şi IV şi fac parte din sistemul de sensuri 

unice implementat în zona centrală a mun. Bucureşti 

pentru facilitarea traficului auto, ceea ce permite 

amenajarea de locuri de parcare pe ambele laturi ale 

acestor străzi. 

Intersecţia complexă dintre Calea Dorobanţilor, Bd. 

Dacia şi strada Mihai Eminescu este semaforizată. 

Nu există străzi care să fie închise circulaţiei auto dar 

există alei înfundate ce deservesc practic un număr 

restrâns de imobile. 

Oportunităţi(*) 

Zona este traversată de trasee ale unor mijloace de 

transport în comun, parcurs de câteva linii de autobuze 

(131, 301, 331) ce parcurg relaţia dintre Piaţa Romană şi 

zona de nord a oraşului cu dublu sens pe segmentul 

corespunzator Căii Dorobanţilor. În interiorul ZP 10 se 

regăseşte o singură staţie a mijloacelor de transport în 

comun, în dreptul ASE. 

Prezenţa în vecinătate a Str. Polonă, paralelă cu C. 

Dorobanţi pe traseul dintre Sos. Stefan cel Mare şi Str. M. 

Eminescu permite studierea unui sistem de sensuri unice 

sporind capacitatea de trafic auto şi permiţînd 

introducerea pistelor cicliste. 

restrângerea carosabilului la lătimea restului arterei 

Căii Dorobanţilor in dreptul numerelor 10,12,14,16 şi 18, 

poate permite amenajarea unor staţionări pentru taximetre 

(*) cf. Analizei din Cap. 3.4.3 

Puncte slabe(*) 

Sistemul de circulaţii pietonale este compus din 

trotuarele arterelor carosabile, care au lăţimi în general 

mici şi foarte mici(1 – 2,5m). 

Zona nu are amenajări pietonale şi nici din cele 

destinate deplasării pe mijloace de transport individuale pe 

două roţi. 

Disfuncţionalităţile legate de circulaţiile carosabile şi 

pietonale ţin de: 

o neconcordanţa între nevoia excesivă de 

locuri de parcare în timpul zilei şi suprafaţa 

rezervată acestora; 

o densitatea mare de accese carosabile în 

imobile în lungul străzilor; 

Ameninţări(*) 

desfăşurarea unei circulaţii de tranzit cu o intensitate 

diurnă mai mare decât capacitatea de preluare în condiţii 

optime. 

regimul de investiţii către construcţii de mare densitate, 

coroborat cu HCL nr6/2006 privind necesarul de locuri de 

parcare, va conduce la supra solicitarea infrastructurii 

rutiere 



07.2011. 



Măsuri de îmbunătăţire a circulaţiei carosabile (MCC+) Măsuri de minimizare a riscurilor afectând sau generate de 

circulaţia carosabilă (MCC-) 

Măsura MCC+1: implementarea unei soluţii de trafic pe sensuri Măsura MCC-1: construirea unor parcaje publice 

unice, pe străzile Polonă şi Calea Dorobanţilor 

Scop: 

asigurarea unei fluenţe mai mari a traficului 

Obiective: 

descongestionarea intersecţiei Dacia – Eminescu – 

Dorobanţi prin eliminarea unui flux conflictual prin virare 

la stânga 

Ţinte: 

scăderea numărului de opriri şi staţionări 

neregulamentare 

Scop: 

inhibarea congestiei carosabile ca urmare a staţionării 

neregulamentare sau haotice 

Obiective: 

evaluarea unor amplasamente potenţiale în zonă destinate 

prioritar locuinţelor 

Ţinte: 

interzicerea parcării pe stradă 

reducerea staţionării 

Măsuri de îmbunătăţire a circulaţiei pietonale (MCP+) Măsuri de minimizare a riscurilor afectând circulaţia pietonală 

(MCP-) 

Măsura MCP+2: Incurajarea circulaţiei cicliste şi pietonale Măsura MCP-2: facilitarea circulaţiei pietonale şi 

Scop: 

adaptarea volumului traficului la capacitatea străzilor 

Obiective: 

amenajarea de piste pentru biciclete şi lărgirea trotuarelor 

Ţinte: 

scăderea ocupării trotuarelor cu autovehicole parcate 

scăderea poluării fonice, atmosferice şi vizuale 


Puncte tari (*) 

Proximitatea faţă de centrul oraşului 

Nu se remarcă situaţii de incompatibilităţi funcţionale 

flagrante (fie ele între activităţi situate pe terenuri 

adiacente sau între funcţiune şi statutul urban al zonei) 

Amplasarea corectă în raport cu reţeaua de străzi a 

funcţiunilor majore şi simbolice ale zonei (educaţia, 

ambasadele) 


prezenţa importantă a funcţiunilor de tip cuaternar 

(activităţi ale unor organisme internaţionale), sub forma 

ambasadelor şi a altor organizaţii de-teritorializate. 

mixitatea funcţională ce alătură locuirea cu educaţia, 

serviciile şi sectorul serviciilor sanitare şi cuaternare 

tendinţă de diversificare funcţională, inclusiv prin 

refuncţionalizarea clădirilor de locuit 

(*)cf. Analizei din Cap. 3.4.4 

Scop: 

reducerea riscurilor circulaţiei pietonale 

Obiective: 

introducerea unor puncte pentru traversarea pietonală cu 

semaforizare pe bază de comandă tactilă în cazurile de 

necesitate 

Ţinte: 

eliminarea timpilor de aşteptare inutili la semafor, atât de 

câtre conducători auto, cât şi de câtre pietoni 

disciplinarea participanţilor la trafic 


Densitatea prea ridicată a locuirii în ce priveşte 

blocurile anilor 1980 având în vedere că pentru această 

funcţiune urbanistică nu sunt prevăzute suficiente locuri 

pentru parcarea autoturismelor 

constrângerile legate de securitatea instituţiilor cu 

caracter diplomatic 


Efecte nocive ale creşeterii ponderii unor funcţiuni (de 

regula terţiare) în detrimentul celor tradiţionale ce au 

generat fondul construit (locuirea, cu preponderenţă) 

aportul de spaţii consistente de birouri şi de comerţ de 

suprafaţă medie (cazul intenţiei avizate de dezvoltare a 

parcelei din Calea Dorobanţilor nr 31-33) ceea ce ar 

genera o intensitate de utilizare mare a zonei, cu un efect 

de suplimentare de trafic corespunzătoare. 



07.2011. 



Măsuri de reabilitare şi eficientizare funcţională (MRF+) Măsuri de minimizare a riscurilor afectând funcţiunile zonei 

protejate (MRF-) 

Măsura MRF+1: Incurajarea reabilitării construcţiilor şi 

mixităţii funcţionale 

Scop: 

Dezvoltarea funcţională a zonei în contextul păstrării 

fondului construit valoros 

Obiective: 

Păstrarea mixităţii funcţionale ca resursă a viabilităţii zonei 

Ţinte: 

Pastrarea construcţiilor de valoare arhitecturală protejate 

prin regulamentul de iuntervenţie în ZP 

Reabilitarea construcţiilor vechi şi nadaptarea lor pentru 

funcţiunile permise în ZP 

Măsura MRF+2: favorizarea funcţiunilor de servicii publice 

(formare, educaţie, cultură, sănătate, administraţie, comerţ 

de proximitate) 

Scop: 

accentuarea rolului spaţiului accesibil publicului în artera 

principală a zonei protejate 

Obiective: 

conturarea unui profil funcţional care să sublinieze 

caracterul zonei 

Ţinte: 

creşterea numărului de imobile deschise funcţional 

publicului şi serviciilor publice 

4.1.3. Suprafeţe în proprietate privată 

4.1.3.1. Regimul de protecţie al clădirilor existente 


un regim de protecţie general instituit asupra imobilelor 

prin includerea lor în cadrul sitului istoric de cod 188 . B-IIs-B-17910 

clasarea celor mai valoroase clădiri în Lista 

Monumentelor Istorice 

o structură socială situată în zona „middle class” spre 

„upper middle class” 


un regim de protecţie general instituit asupra imobilelor 

ce permite odata cu rafinarea prevederilor de protejare o 

conservare a valorilor culturale şi dezvoltarea teritoriului 

Măsura MRF-1: Reducerea riscurilor monopolului 

funcţional pe subzone 

Scop: 

menţinerea caracterului principal de zonă rezidenţială cu 

funcţiuni complementare 

Obiective: 

impunerea unor limite maxime funcţiunilor complementare 

(in special de birouri) 

Ţinte: 

atragerea prioritară a serviciilor care presupun birouri de 

mică amploare, cu puţini angajati, făra necesităţi de trafic 

auto fundamentale pentru desfăşurarea activităţii 

atragerea comerţului mic, de proximitate 


suprapunerea mai multor regimuri (LMI şi urbanistice) 

şi clase de protecţie(Monumente istorice, Situri istorice) cu 

prevederi 

construire 

contradictorii de regim de conservare si 

proprietatea este fărâmiţată în interiorul unor imobile 

sau, în unele cazuri, incertă 


presiunea imobiliară 

neclarităţile sau contradicţiile legislative şi dintre 

regiurile de avizare, autorizare şi monitorizare a 



07.2011. 


existenţa unor caracteristici urbanistice şi arhitecturale 

relativ omogene în cadrul subzonelor identificate oferă 

premisa unui fond faţă de care construcţiile şi amenajările 

propuse se pot raporta 

(*)cf. Analizei din Cap. 3.5 

Măsuri de îmbunătăţire a regimului de protecţie al clădirilor 

(MRP+1) 

Măsura MRP+1: Elaborarea unui PUZ pentru ZP 10 

Scop: 

stabilirea unor prevederi de protejare eficiente (opozabile 

terţilor) şi a unor măsuri de dezvoltare integrată 

Obiective: 

protecţia fondului construit şi plantaţiilor valoroase 

protecţia tipurilor de ţesut urban valoroase prin perpetuarea 

principiilor de construire valoroase şi definirea de moduri de 

construire viitoare compatibile cu acestea 

direcţionarea dezvoltării urbane astfel încât să se obţină 

coerenţă a cadrului urban 

Ţinte: 

stabilirea regimului tehnic al imobilelor şi implementarea 

acestuia prin documentele de informare (CU) şi prin 

aprobarea şi avizarea documentaţiilor tehnice de construiredesfiiinţare 

stabilirea zonelor de intervenţie de amenajare integrată - 

unitară 

fişarea tehnică, istorică şi arhitecturală a imobilelor ZP într-o 

bază de date deschisă 

acoperirea intregului teritoriu al ZP cu prevederi de protejare 

şi intervenţie prin RLU 


intervenţiilor permit o conservare „selectivă” , adică 

desfiinţarea clădirilor cu valoare istorică şi arhitecturală, a 

căror valoare de piaţă este inferioară celei a terenului 

o eludare a obligaţiilor de protejare şi punere în valoare 

a patrimoniului arhitectural, prin construirea intensivă, 

distrugerea suprafeţelor plantate 

folosirea de tehnici şi materiale noi în cursul 

reabilitărilor construcţiilor valoroase existente 

pierderea elementelor de tâmplărie prin înlocuirea cu 

unele noi, tipizate şi lipsite de personalitate, 

înlocuirea învelitorilor din tablă fălţuită sau din 

ceramică cu unele viu colorate, din plăci de tablă 

amprentată în imitaţie de ţiglă sau cu material de tipul 

şindrilelor bituminoase, 

alterarea proporţiilor lucarnelor originale ca urmare a 

schimbului de material de învelitoare 

programul actual de “reabilitare termică” poate să fie o 

ameninţare la adresa coerenţei şi autenticităţii fondului 

construit 

Măsuri de minimizare a riscurilor afectând protecţia clădirilor 

(MRP-1) 

Măsura MRP-1: fondarea unui parteneriat social pentru 

punerea în valoare a patrimoniului arhitectural urbanistic 

Scop: 

eliminarea pierderilor de valoare culturală prin cunoaşterea 

detaliată a evoluţiei istorice a imobilelor 

Obiective: 

implementarea unei baze de date publice deschise asupra 

regimului tehnic al imobilelor şi utilizarea acesteia prin 

documentele de informare (CU) 

Ţinte: 

punerea la dispoziţia publicului a bazei de date asupra 

trăsăturilor istorico-arhitecturale a imobilelor, a regimului lor 

tehnic de autorizare 



07.2011. 


4.1.3.2. Conformarea clădirilor noi (volume şi fatade) 


parte din teritoriul ZP 10 are 

potenţial de dezvoltare (cf. Plansei Reglementări 5.2.1) pe 

o suprafaţa totală de cca. mp 


Aria construita desfăşurată a construcţiilor noi potenţial 

a fi edificate pe teritoriul ZP este de mp 




apariţia în ultimii ani a unor 

construcţii agabaritice 

extinderile succesive ale ASE 

inserţiile de blocuri de locuinţe 

colective cu caracter tipizat 

construcţii de după 1990 care 

forţează individualizarea prin forme, materiale şi culori ce 

nu-şi au corespondenţa în tipicul perimetrului studiat 

formele complexe ale imobilelor 

sau dimensiunile reduse ale acestora fac dificilă racordarea 

noilor construcţii la teren şi construcţiile învecinate, mai 

ales când este vorba de suprafeţe construite importante 


tendinţa de supra construire 

utilizarea de mari suprafeţe vitrate, ori volume aproape 

integral vitrate 

Măsuri de îmbunătăţire a conformării clădirilor noi (MCN+) Măsuri de minimizare a riscurilor generate de conformarea 

construcţiilor noi (MCN-) 

Măsura MCN+1: Intărirea caracterului şi valorilor zonei 

Măsura MCN-1: impunerea regulilor de conformare şi 

prin construcţiile noi 

monitorizarea aplicării acestora 

Scop : 

armonizarea construcţiilor noi cu cadrul constituit. 

Obiective : 

definirea caracterului zonei şi subzonelor 

elaborarea unor prevederi de reglementare care generează 

respectul caracteristicilor zonei şi a subzonelor 

Ţinte : 

autorizarea clădirilor noi în armonie sau în contrast pozitiv 

cu acest caracter 

Scop: 

creşterea valorii culturale complexe a ZP prin punerea în 

valoare a acesteia de noi construcţii şi amenajări 

Obiective: 

eliminarea posibilităţii autorizării construcţiilor aflate în 

contradicţie cu caracterul zonei, prin apelul la avizul DCPN 

– MB şi la concluziile studiului istoric zonal şi ale studiului 

istoric pe obiectiv 

Ţinte: 

elaborarea unui instrument de lucru simplu, eficient şi 

versatil pentru cunoaşterea prevederilor PUZ şi 

transcrierea lor în CU 

elaborarea unui sistem de certificare, avizare şi autorizare 

uşor de monitorizat prin confruntarea cu reglementările 

PUZ 



07.2011. 




Plantaţiile publice sunt reprezentate de plantaţiile de 

aliniment ale Căii Dorobanţilor 

Menţinerea unui număr mare de arbori (în special în 

vechiul aliniament al Căii Dorobanţilor) plantaţi sistematic, 

Existenţa unor spaţii plantate private ce participă la 

spaţiul public, 

Prezenţa unor specii cu coronament amplu şi relativ 

rezistente la poluare. 

Existenţa unor pavaje originale de sec. XIX în imobile 

ale zonei 


sursă potenţială de spaţiu verde este terenul liber 

cuprins între extinderea ASE şi Bd. Dacia 

posibilitatea refacerii continuităţii aliniamentului Căii 

Dorobanţi dintre strada G-ral Ernest Broşteanu şi strada 

Mihai Eminescu 

un important fond construit cu aliniere retrasă de 

aliniament care oferă posibilitatea întreţinerii unor grădini 

de faţadă 

existenţa unor structuri noi sau vechi, cu ample 

suprafeţe de acoperitre în terasă sau potenţial a fi 

transformate în acest sens (a se vedea acoperirea 

garajului de la Calea Dorobanţilor 31-33), oferă aceste 

suprafeţe pentru utilizarea lor ca grădini suspendate şi de 

sporie a spaţiului verde amenajat 


Scop: 

asigurarea coerenţei imaginii spaţiului public 

Obiective: 

creşterea calităţii peisagere 

adecvarea soluţiilor de design la nevoile persoanelor 

handicapate 

Tinte: 

reconfigurarea spaţiilor de parcare şi a trotuarelor 

tratament diferit şi calitativ superior al pavajului 



lipsa de sistematizare sau de configurare peisagistică 

adecvată a plantaţiilor pe domeniul public 

lipsă de îngrijire a zonelor verzi (atât în domeniul public 

cât şi în cel privat), 

înlocuirea în timp a arborilor valoroşi cu unii mai puţin 

valoroşi 


tendinţa istorică de reducere a spaţiilor verzi private 

amenajate peisagistic 

dorinţa de exploatare maximală a terenurilor 

mărirea căilor de rulare, 

asfaltarea generalizată 

micşorarea excesivă a alveolelor din jurul trunchiurilor 

arborilor, 

creşterea continuă a poluării 

ocuparea trotuarelor cu chioşcuri, gherete sau instalaţii 

publicitare 

Măsuri de îmbunătăţire a pavajelor şi plantaţiilor (MPP+) Măsuri de minimizare a riscurilor generate de conformarea 

pavajelor şi plantaţiilor (MPP-) 

Măsura MPP+1/MSCP+1: reconfigurarea circulaţiilor în Măsura MPP-1: cod al intervenţiilor peisagere ZP 

corelare cu spaţiile verzi existente (dotări, mobilier urban, 

pavaje) 

Scop: 

asigurarea unor intervenţii de calitate peisageră 

Obiective: 

reglementarea intervenţiilor asupra pavajelor şi plantaţiilor prin 

PUZ 

Ţinte: 

elaborarea unui paletar de culori şi materiale 



07.2011. 


4.1.3.4. Împrejmuiri 


Împrejmuirile sunt alături de faţadele construcţiilor 

interfaţa dintre domeniul public şi cel privat. În ZP 10 s-au 

păstrat împrejmuiri de sec. XIX şi înc. sec. XX ce 

imbogăţesc caracteristicile arhitecturale şi urbanistice ale 

zonei. 


Retragerile impuse de reglementările zonei impun 

existenţa unor împrejmuiri şi dau acestora un rol important 

în imaginea domeniul public 




O parte din împrejmuirile noilor construcţii nu respectă 

caractericile de material, transparenţă, înălţime tradiţionale 

pentru zonă 


Tendinţa de anulare a transparenţei vechilor 

împrejmuiri reglementare 

construirea exclusiv la aliniament, pe toată lăţimea 

parcelelor, conducând la eliminarea împrejmuirilor 

valoroase sau la nerealizarea unora noi 

Măsuri de îmbunătăţire a stării împrejmuirilor (MI+) Măsuri de minimizare a riscurilor generate de conformarea 

împrejmuirilor (MI-) 

Măsura MI+1: Valorificarea împrejmuirilor valoroase 

Măsura MI-1: Monitorizarea intervenţiilor în ZP 

Scop: 

creşterea calităţii spaţiului urban 

Obiective: 

conservarea, restaurarea împrejmuirilor valoroase 

Ţinte 

menţinerea şi întreţinerea împrejmuirilor existente 

utilizarea modelelor existente în grupul caselor valoroase 

din Calea Dorobanţilor 14,16,18,30,32, 39 sau 72 atunci 

când există nevoia de împrejmuire 

4.1.4. Tratarea suprafeţelor în proprietate publică 

4.1.4.1. Circulaţii carosabile şi pietonale 


Suprafeţele afectate circulaţiilor sunt continui pe 

intregul teritoriu al ZP permiţînd accesul carosabil şi 

pietonal in toate imobilele (fie direct fie prin servitute). 

Mai puţin intr. Camil Petrescu, suprafeţele carosabile 

sunt acompaniate de cele ale trotuarelor în toate arterele 

ZP. 

Infrastructura de bază (apă, canalizare, gaz) este 

realizată şi nu necesită lucrări majore care să afecteze 

suprafaţa carosabilă sau pietonală. 


constanţa şi echilibrul profilului transversal al străzilor, 

din coerenţa relativă a configurării fronturilor acestora 

practicarea unor fundături şi străpungeri de străzi, 

spaţiul iniţial privat al acestor parcele fiind astăzi domeniu 

Scop: 

reducerea intervenţiilor distructive neautorizate 

Obiective: 

conservarea împrejmuirilor valoroase 

Ţinte 

menţinerea şi întreţinerea împrejmuirilor existente 

conştientizarea proprietarilor de valoare ambientală a 

împrejmuirilor 


Uniformitatea acoperamântului stradal / asfalt 

inserţia necontrolată de mobilier stradal sau de 

elemente de informare, inclusiv publicitară 

modul haotic în care sunt amplasate cablurile de 

comunicaţie 

dimensiuni insuficiente (mici) ale trotuarelor pe 

majoritatea aliniamentelor, mai puţin în dreptul ASE şi pe 

C. Dorobanţi între nr. 12 -40 


Poluarea vizuală 

Ridicarea nivelului de calcare şi de circulaţie auto 

datorată asfaltărilor repetate generate de întreţinerea 

multianuală 



07.2011. 


public 

spaţiu amplu de circulaţie pietonală în dreptul ASE 

reconfigurarea traficului, a spaţiilor de parcare şi a 

trotuarelor poate permite o variaţie de tratament al 

pavajului - cu precădere pe strazile laterale Căii Dorobanţi 

- pentru îmbunătăţirea calităţii estetice şi utilizării spaţiului 

public, inclusiv prin refacerea unităţilor vegetale 


Măsuri de îmbunătăţire a suprafeţei carosabilului si pietonalelor 

(MSCP+) 

Măsura MPP+1/MSCP+1: reconfigurarea circulaţiilor în 

corelare cu spaţiile verzi existente (design, pavaje) 

Scop: 


Obiective: 

reconfigurarea spaţiilor de parcare şi a trotuarelor 

tratament diferit şi calitativ superior al pavajului 

Ţinte: 

creşterea calităţii peisagere a spaţiului carosabil şi 

pietonal 

adecvarea soluţiilor de design la nevoile persoanelor 

handicapate 

Măsura MSCP+2: valorizarea spaţiilor prin mobilier urban 

Scop: 

asigurarea coerenţei şi caltăţii spaţiului public 

Obiective: 

reconfigurarea mobilierului urban 

Ţinte: 

adecvarea soluţiilor de design la nevoile zonei 

4.1.4.2. Plantaţii în zestrea străzilor 


Prezenţa unor arbori pe C. Dorobanţilor din perioada 

regularizării străzii (1866) 


Existenţa reperelor configurative istorice ce permit 

refacerea coerenţei aliniamentului de platani 

Existenţa unor spaţii cu potenţial de amenajare (ASE) 

Existenţa unor grădini de faţadă cu funcţii de 

reprezentare ce, prin îngrădiri de natură discontinuă sau 

transparentă, contribuie la imaginea „verde” a spaţiului 

public 



Măsuri de minimizare a riscurilor generate de conformarea 

suprafeţelor carosabilului şi pietonalelor (MSCP-) 

Măsura MSCP-1: controlul intervenţiilor şi al amplasării 

cablurilor şi echipamentrlor 

Scop: 


Obiective: 

reducerea şi eliminarea poluării vizuale şi a ocupării 

abuzive a domeniului public cu instalaţii şi echipamente 

Ţinte: 

Monitorizarea ZP în vedera prevenirii ocupării abuzive a 

domeniului public cu instalaţii şi echipamente 


Întreruperea ritmului platanilor de aliniament 

Asfaltarea trotuarelor şi a carosabilului este extensivă 

şi a limitat alveolele arborilor 


Traficul 

Poluarea 

Lipsa de îngrijire periodică de către specialişti în 

horticultură 



07.2011. 



Măsuri de îmbunătăţire a plantaţiilor (MP+) Măsuri de minimizare a riscurilor plantaţiilor (MP-) 

Măsura MSCP+1: menţinerea şi punerea în valoare a spaţiului 

public plantat 

Scop: 

Conservarea suprafeţelor plantate cu valoare istorică şi 

peisagistică 

Obiective: 

asigurarea coerenţei imaginii spaţiilor construite care 

definesc limitele spaţiului public 

Ţinte : 

Ingrijiri, plantări şi toaletări de arbori 

4.1.4.3. Parcuri, grădini, scuaruri 

Nu este cazul 

Măsura MSCP-1: diminuarea factorilor de poluare, inclusiv 

fonică şi vizuală 

Scop: 

facilitarea perceperii fondului construit sau a amenajărilor 

valoroase 

Obiective: 

inhibarea folosirii instalaţiilor aparente sau a panotajelor de 

diverse tipuri 

Ţinte: 

mărirea alveolelor la dimensiuni care să permită respiraţia 

solului şi udarea naturală în jurul trunchiurilor 



07.2011. 


4.1.4.4. Firme şi reclame publicitare 


N/A 


Compactitatea zonelor comerciale face mai simplă 

reglementarea panotajului 

(*)cf. Analizei din Cap. 3.4.5. 



excesul de elemente publicitare – panouri, firme, pânze 

de promovare a diverselor anunţuri, firme de diverse forme 

şi amplasamente 

acoperirea unor suprafeţe arhitecturale valoroase de 

suprafeţele mesh-urilor publicitare sau suprapunerea 

imaginilor publicitare pe suprafeţele arhitecturale protejate. 


Dezvoltarea publicităţii stradale prin creşterea 

suprafeţelor publicitare şi prin agresivitatea dispunerii 

acestora în spaţiul public 

Măsuri de îmbunătăţire a reclamei publicitare (MRP+) Măsuri de minimizare a riscurilor generate de reclama 

Măsura MRP+1: adoptarea şi implementarea unui regulament 

publicitară (MRP-) 

Măsura MRP-1: adoptarea şi implementarea unui regulament 

municipal de publicitate stradală cu prevederi individualizate municipal de publicitate stradală cu prevederi individualizate 

pentru zonele protejate 

pentru zonele protejate 

Scop: 

Controlul strict al publicităţii stradle şi eliminarea publicităţii 

agresive dpdv vizual 

Obiective: 

Delimitarea zonelor de publicitate stradală 

Interzicerea publicităţii stradale în anumite zone 

Ţinte: 

Precizarea pentru arterele ZP a gabaritului şi caracteristicilor 

tehnice ale publicităţii stradale admise 

4.1.4.5. Iluminat public, mobilier urban 


Existenţa iluminatului public dispus pe toate străzile: 

Pe axul străzii, suspendat de cabluri (Cal. Dorobanţi) 

Pe stălpi dedicaţi amplasaţi pe un trotuar al străzii (Str. 

Gr. Alexandrescu, Str. N. Beldiceanu, Str. I. Bogdan, Str. 

G-ral Broşteanu, Str. G-ral Gr. Cantili, Str. Crăciun, Str. D. 

Emanuel, Str. Maior Giurescu, Str. I. Slătineanu,) 

Pe stâlpi multifuncţionali amplasaţi pe un trotuar al 

străzii (Str. S. Cihoschi) 


Existenţa unor posibilităţi de îmbunătăţire a iluminatului 

general 

Existenţa unor valori arhitecturale susceptibile de a fi 

subiectul iluminatului arhitectural 

Existenţa unor oportunităţi de imbunătăţiure a 

Scop: 

Controlul strict al publicităţii stradle şi eliminarea publicităţii 

agresive dpdv vizual 

Obiective: 

Delimitarea zonelor de publicitate stradală 

Interzicerea publicităţii stradale în anumite zone 

Ţinte: 

Precizarea pentru arterele ZP a gabaritului şi caracteristicilor 

tehnice ale publicităţii stradale admise 


Lipsa unui iluminat dedicat spaţiului pietonal (C. 

Dorobanţi) 

Lipsa iluminatului arhitectural pentru obiectivele de 

valoare culturală 

Lipsa unei mobilări urbane coerente şi adecvate 

nevoilor 

Calitatea scăzută a designului stâlpilor de iluminat 

Iluminarea insuficienta a străzilor secundare 


Lipsa de profesionalism în alegerea mobilierului stradal 

prin achiziţii publice ce favorizează ieftinul în defavoarea 

calităţii 

Lipsa de expertiză în materie de iluminat arhtectural 



07.2011. 


mobilierului stradal (staţii RATB, spaţii de important flux 

public precum ASE sau British Council) 

(*)cf. Analizei din Cap. 3.4.5. 

Măsuri de îmbunătăţire a iluminatului public şi a mobilierului 

urban (MIMU+) 

Măsura MIMU+1: Imbunătăţirea iluminatului public în ZP 

Scop: 

creşterea viabilităţii spaţiului public 

Obiective: 

creşterea siguranţei cetăţeanului 

Ţinte: 

iluminarea dedicată pentru pietoni pe C. Dorobanţi 

iluminarea specială a locurilor de traversare a căilor de 

circulaţie publică 

iluminarea dedicată a staţiilor de autobuz 

Măsura MIMU+2: Imbunătăţirea iluminatului arhitectural în ZP 

Scop: 

punerea în valoare a calităţilor arhitecturale ale clădirilor 

Obiective: 

clădirile şi spaţiile publice de valoare mare istorică şi 

arhitecturală 

Ţinte: 

iluminarea specifică a clădiilor MI 

iluminareaspecifică a clădirilor protejate de mare valoare 

culturală 

iluminarea specifică a spaţiilor publice amenajate 

Măsura MIMU+3 / MSCP+2: valorizarea spaţiilor prin mobilier 

urban 

Scop: 

asigurarea coerenţei şi caltăţii spaţiului public 

Obiective: 

reconfigurarea mobilierului urban 

Ţinte: 

adecvarea soluţiilor de design la nevoile zonei 


Măsuri de minimizare a riscurilor asupra iluminatului public şi 

mobilierului urban (MIMU-) 

Măsura MIMU-1: strategie anti grafitti 

Scop: 

îmbunătăţirea calităţii vizuale a ZP 

Obiective: 

reducerea fenomenului grafitti 

Ţinte: 

iluminarea spaţiului public susceptibil de a fi poluat 

ofertă alternativa de manifesare a creativităţii grafice 



07.2011. 



4.2. Propuneri pentru investiţii publice 

Propunerile pentru investiţiile publice vin în concordanţă cu măsurile propuse la analiză pe domenii a îmbunătăţiriii situaţiei 

existente a ZIR. 

Prin urmare aceste propuneri vor fi prezentate în ordinea priorităţii lor, în corelare cu domeniile şi măsurile de îmbunătăţire a 

situaţiei ZIR, astfel: 

P1 

Propunerea Domeniul Măsura 

amenajarea peisagistica a spatiului din fata ASE, cu 

amplasarea unor opere de arta 

P2 amenajarea tronsonului de Calea Dorobantilor intre Dacia si 

Maior Giurescu, pe ambele parti. Pe partea cu numere pare - 

plantarea platanilor şi amenajarea trotuarului parţial carosabil în 

dreptul numerelor de la 10 la 18, iar pe partea ASE revizuirea 

staţiei de autobuz şi repozitionarea chioscurilor 

P3 amenajarea in legatura cu staţia şi chioşcurile a străpungerii 

pietonale din C. Dorobanţi in str. A. Macedonski, cu plantari in 

str. A. Macedonski, regularizarea imprejmuirii celor trei imobile 

P4 

regândirea circulaţiei carosabile pe strazile secundare ale zonei 

in sistem de sensuri unice 

P5 refacerea pavajului pe strazile secundare ale zonei cu largirea 

trotuarelor si producerea de alveole de parcare delimitate, cu 

atribuire rezidentilor şi cu plata in intervale orare pentru cei ce 

nu au numarul de inmatriculare atribuit; 

P6 

P7 

revizuirea sistemului de iluminat al strazilor. 

reabilitarea fatadelor bocurilor de anii 1980 pentru obtinerea 

unui efect mai clar de fragmentare si de rupere a lugimii 

excesive de front continuu 

P8 gasirea unei solutii elegante pentru paza ambasadelor si British 

Council 

P9 introducerea unei/unor treceri de pietoni intermediare pe Calea 

Dorobantilor cu semforizare la buton de necesitate 

4.1.3.1. Regimul de 

protecţie al clădirilor 

existente 



existente 

MRP+1 

MRP+1 

4.1.3.3. Pavaje şi plantaţii MPP+1/MSCP+1 

4.1.1. Circulaţii carosabile 

şi pietonale 


MCC+1 

MPP+1/MSCP+1 

4.1.3.3. Pavaje şi plantaţii MPP+1/MSCP+1 

4.1.4.5. Iluminat public, 

mobilier urban 




existente 

4.1.4.1. Circulaţii carosabile 

şi pietonale 


şi pietonale 

MIMU+1 

MRF+1 

MRP+1 

MSCP+2 

MCP-2 



07.2011. 


4.3. Alte intervenţii prioritare 

Propunere 

elaborarea unui studiu pentru circularea pe sensuri unice pe 

Dorobanţi-Polonă pentru lărgirea trotuarelor/piste biciclete 

odată stabilită soluţia de trafic, amplasarea noilor staţii 

intermediare ale autobuzelor, de trecut la refacerea 

carosabilului simultan cu refacerea infrastructurii 

elaborarea unui cod de design mobilier urban specific ZP 

rezolvarea problemei publicităţii outdoor 

4.4. Costul estimativ al intervenţiilor 


Domeniu 


şi pietonale 

4.1.4.1. Circulaţii carosabile şi 

pietonale 

4.1.4.5. Iluminat public, mobilier 

urban 

4.1.4.4. Firme şi reclame 

publicitare 

Măsura 

MCC+1 

MPP+1/MSCP+1/ 

MSCP-1 

MIMU+3 / MSCP+2 

MRP+1 / MRP-1 

4.4.0. Costurile în construcţii; indicele costurilor în construcţii şi metodologia de calcul a acestuia 

a. Indicele costurilor în construcţii; terminologie 

Indicele de cost în construcţii este un indicator statistic care măsoară evoluţia costurilor practicate la realizarea lucrărilor de 

construcţii executate într-o anumită perioadă faţă de o perioadă de referinţă. 

Principalele nomenclatoare utilizate în calculul indicelui costului lucrărilor de construcţii sunt: 

Nomenclatorul lucrărilor de construcţii pe principalele categorii de lucrări şi obiecte de construcţii. 

Nomenclatorul lucrărilor de construcţii pe categorii de obiecte 

Nomenclatorul lucrărilor specializate în cadrul lucrărilor de construcţii 

Nomenclatorul lucrărilor de întreţinere şi reparaţii curente pe principalele domenii de lucrări 

Nomenclatorul materialelor de construcţii 

Nomenclatorul utilajelor de construcţii 

Nomenclatorul mijloacelor de transport folosite în construcţii 

În timpul anului activitatea de construcţii este urmărită pe trei categorii principale de lucrări de construcţii: 

- lucrări de construcţii noi; 

- lucrări de reparaţii capitale; 

- lucrări de întreţinere şi reparaţii curente. 

Construcţiile noi reprezintă rezultatul acelor activităţi care determină direct crearea de noi spaţii (de locuit sau cu altă utilizare) sau 

crearea de noi structuri la construcţiile civile existente. 

Lucrările de reparaţii capitale reprezintă complexul de lucrări care se execută la clădiri şi construcţii existente după expirarea 

fiecărui ciclu de funcţionare prevăzut în normativele tehnice şi care au ca scop asigurarea menţinerii caracteristicilor tehnicoeconomice 

pe întreaga durată de serviciu normată. 

Lucrările de întreţinere şi reparaţii curente 

reprezintă ansamblul de operaţii (lucrări curente de zidărie, lucrări de vopsitorie, lucrări de încălzire şi 

climatizare, lucrări de instalaţii de distribuire a gazului etc.) ce se realizează la o construcţie existentă pentru a se asigura 

continuitatea folosirii ei, împiedicarea unei uzuri rapide şi prelungirea duratei de funcţionare. 

Fiecare categorie de lucrare este împărţită pe trei tipuri de obiecte de construcţii: 

- clădiri rezidenţiale; 

- clădiri nerezidenţiale; 

- construcţii inginereşti. 



07.2011. 



Clădirile rezidenţiale sunt destinate în exclusivitate, sau în principal, pentru locuit (peste 50% din spaţiul locuibil sau din volumul 

construit este utilizat pentru locuit). Clădirile pentru colectivităţi (case de bătrâni, orfelinate) se consideră clădiri rezidenţiale. 

Clădirile nerezidenţiale sunt destinate în exclusivitate, sau în principal, altor scopuri decât 

cele rezidenţiale (magazine, cinematografe, birouri, spaţii administrative, clădiri industriale). 

Construcţiile inginereşti reprezintă acele obiecte de construcţii care nu îndeplinesc caracteristicile de 

clădiri şi au ca scop crearea condiţiilor pentru realizarea activităţilor de producţie sau desfăşurarea activităţilor social-culturale 

(drumuri, căi ferate, poduri, aeroporturi, stadioane, viaducte etc.). 

Nu se includ în activitatea de construcţii: 

- reparaţiile capitale ale utilajelor care se includ în ramura industrie; 

- montajul utilajului şi construcţiilor metalice executate de către întreprinderile "industriale" producătoare / furnizoare. 

b. Metodologia de calcul a indicelui costurilor în construcţii 

Indicele de cost în construcţii este un indicator statistic care măsoară evoluţia costurilor practicate la realizarea lucrărilor de 

construcţii executate într-o anumită perioadă faţă de o perioadă de referinţă . 

Indicele de cost este o mărime medie relativă, acesta determinându-se atât pe total activitate cât şi pe elemente componente. 

Obiectivul principal al calculării indicelui costurilor în construcţii este de a determina evoluţia lucrărilor de construcţii noi, 

reparaţiilor capitale şi lucrărilor de întreţinere şi reparaţii curente executate de către agenţii economici cu activitate 

specifică, în scopul realizării unor obiecte de construcţii sau refacerii acestora . 

Indicele de cost în construcţii poate fi utilizat în principal în următoarele scopuri: 

a) exprimarea în termeni reali prin deflatare a indicatorilor valorici sau a elementelor componente din cadrul activităţii de 

construcţii raportată în preţuri curente ale perioadei de către agenţii economici cu activitate de construcţii; 

b) informarea beneficiarilor şi agenţilor economici care au activitate principală de construcţii; 

c) furnizarea către organisme internaţionale a volumului de construcţii realizat într-o anumită perioadă de timp, la cerere sau prin 

completarea chestionarelor curente. 

c. Algoritm de calcul a indicelui costurilor în construcţii 

La calculul indicelui costului în construcţii se va folosi formula Laspeyres, prin care se înregistrează evoluţia costurilor în 

activitatea de construcţii din perioada curentă faţă de perioada considerată bază de comparaţie. Ca element de ponderare se 

foloseşte greutatea specifică ( structura ) fiecărui element de cheltuială faţă de total. 

Principalele elemente de cheltuieli sunt: 

- materialele (reprezintă valorile materialelor de construcţii ) ; 

- manopera (reprezintă câştigurile salariale brute lunare în ramura construcţii); 

- echipamentele (reprezintă cheltuielile pentru utilajele proprii,precum şi cheltuielile cu utilajele închiriate); 

- transportul (reprezintă cheltuielile pentru transportul materialului de la producător până la locul execuţiei categoriei de obiecte de 

construcţii ); 

- cheltuielile indirecte (reprezintă salariile personalului indirect productiv, cheltuielile de aprovizionare, depozitare, cheltuielile cu regia 

întreprinderii : chirii, energie, birotică, comunicaţii). 

În vederea determinării ponderilor elementelor de cheltuieli în cadrul fiecărei categorii de lucrări şi obiecte este necesară efectuarea 

periodică ( la doi sau trei ani ) a unor cercetări statistice speciale, în care scop au fost proiectate următoarele chestionare statistice: 

CLD -“Construirea sau reparaţia capitală a clădirilor realizate în anul 2001”; 

CING-“Construirea sau reparaţia capitală a construcţiilor inginereşti realizate în anul 2001”; 

LIRC -“Lucrările de întreţinere şi reparaţii curente la clădiri rezidenţiale / clădiri nerezidenţiale / construcţii inginereşti 

realizate în anul 2001” 

Pe elemente de cheltuieli, indicii de preţ de tip Laspeyres folosiţi sunt : 

Indici ( sursa ) Elemente de cheltuieli 

IPPI pentru materiale de construcţii materiale 

Indicele câştigului salarial brut în construcţii manoperă 

IPPI pentru utilaje de construcţii echipamente 

IPPI pentru mijloace de transport transport 

IPC cheltuieli indirecte 



07.2011. 



Volumul lucrărilor de construcţii se urmăreşte pe principalele categorii de lucrări ( construcţii noi, reparaţii capitale, lucrări de 

întreţinere şi reparaţii curente ) şi pe categorii de obiecte ( clădiri rezidenţiale, clădiri nerezidenţiale şi construcţii inginereşti ) având 

în vedere că indicele de cost al lucrărilor de construcţii va fi un indice utilizat pentru deflatarea volumului lucrărilor de construcţii. 

Indicii de cost în construcţii pe categorii de obiecte şi pe elemente de structură, în 2011, cf. INSSE, Buletin Statistic de Preţuri 

(http://www.insse.ro/cms/files/arhiva_buletine2011/bsp_4.pdf) 



07.2011. 


4.4.1. Costul reabilitării clădirilor, după tipul intervenţiilor 


a. Standarde de cost. Generalităţi 

Standardele de cost stabilite prin HG se adresează ordonatorilor de credite pentru: 

Fundamentarea necesarului de fonduri publice 

Fundamentarea indicatorilor tehnico-economici 

Ghidarea membrilor comisilor de evaluare în analiza ofertelor 

În anul 2010 prin HG nr 363 din 14 Aprilie 2010 publicată în Monitorul Oficial al României Partea I nr. 311-12.V.2010, au fost stabilite 

un număr de 15 standarde de cost pentru obiective de investiţii finanţate din fonduri publice, din care relevante pentru cazul zonei 

protejate sunt următoarele: 

b. Standarde de cost pentru construcţii noi: 

Standard de cost pentru sală de sport şcolară nivel competiţional (SCOST-01 MDRT) 

Cost / mp Acd (Euro) = 374 E 

Standard de cost pentru centru cultural (SCOST-02 MDRT) 


Standard de cost pentru bloc locuinţe pentru tineri (SCOST-03 MDRT) 


Standard de cost pentru şcoală cu 8 săli de clasă (SCOST -01 MEdCTS) 


Standard de cost pentru grădiniţă cu 4 săli de grupă (SCOST -02 MEdCTS) 


Standard de cost pentru cămin studenţesc (SCOST -03 MEdCTS) 


c. Standarde de cost pentru reabilitarea construcţiilor: 

Standard de cost pentru reabiliare termică anvelopă bloc de locuinţe (SCOST-04 MDRT) 


Pentru restaurarea clădirilor monument istoric sau de valoare arhitecturală NU EXISTA STANDARDE DE COST PENTRU 

CONSOLIDAREA CLĂDIRILOR SAU PENTRU CONSERVAREA ŞI RESTAURAREA CONSTRUCŢIILOR MONUMENT ISTORIC 

SAU DE VALOARE ARHITECTURALĂ. Se poate totuşi considera că restaurările clădirilor de valoare arhitecturală şi a 

monumentelor istorice costă la nivelul costurilor maxime ale construcţiilor noi (cu materiale, manoperă şi finisaje premium) 

Mai jos sunt prezentate câteva oferte de preţ (manopera) pentru lucrări ce fac de obicei obiectul reabilitării construcţilor 



07.2011. 



OPERATIE UM Lei 

Montare termosistem de fatada mp 25 - 30 

Zidarie din caramida plina mc 45 - 65 

Zidarie din caramida GV 290 si 365 mm mc 35 - 40 

Cofrare si decofrare elemente beton si beton armat mp 15 - 17,5 

Turnare beton armat structura case, inclusiv prepararea betonului. mc 75 - 100 

Pardoseli din beton sclivisite mp 25 - 30 

Sarpante din lemn + astereala la case , vile etc... mp 38,5 - 45 

Zidarie din BCA mc 30 - 35 

Tencuiala interioara maxim 1,5 cm grosime mp 15 - 20 

Tencuiala exterioara maxim 2,5 cm grosime mp 15 - 25 

Reparatii la tencuieli interioare - exterioare mp 20 - 25 

Tencuieli armate cu plasa sudata la consolidari, >2,5 cm grosime mp 20 - 25 

Montare de gresie cu adeziv mp 20 - 25 

Montare faianta cu adeziv mp 25 - 30 

Glet euroglet sau similar mp 7 - 10 

Zugraveli simple sau lavabile mp 5 - 10 

OPERAŢIE Unitate măsura Lei 

1. BETOANE: 

Săpături fundații Mc 40 

Cofrare Mp 25 

Montat popi Mp 7 

Fasonat și montat armatura Kg 1,5 

Turnat beton în fundații, radiere, subsoluri Mc 22 

Scări din beton armat 

2. ZIDARII 

Ml 45 

Zidărie cărămidă Mc 110 

Zidărie BCA Mc 90 

Demolat zidărie Mc 70 

Demolat ziduri, fundații 

3. TENCUIELI SI FINISAJE 

Mc 240 

Tencuiala brut interior Mp 19 

Tencuiala exterior Mp 21 

Tinci (drișcuiala, finisaj tencuiala) Mp 5 

Glet grosier Mp 6 

Glet de finisaj (Atlas) Mp 5 

Șlefuit, uniformizat glet Mp 2 

Glafuri uși/ferestre Ml 30 

Amorsa perete/tavan Mp 1 

Vopsea lavabila alba interior (o mana) Mp 2,5 

Vopsea lavabila colorata interior (o mana) 

4. ŞAPE 

Mp 3,5 

Şapa autonivelanta Mp 8 

Şapa de nivel 

5. PAVIMENTE 

Mp 15 

Gresie, faianța Mp 25 



07.2011. 



Placare marmura Mp 40 

Placare granit Mp 30 

Montaj parchet + plinta Mp 9 

Montaj parchet stratificat Mp 15 

Montaj parchet clasic masiv Mp 12 

6.TAVANE ȘI GHIPS-CARTON 

Montaj tavan casetat Mp 22 

Montaj tavan ghips-carton + izolație de vata minerala Mp 15 

Montaj pereți ghips-carton + izolație de vata minerala Mp 14 

Scafe, grinzi de ghips-carton Ml 35 

Montaj termosistem (izolație polistiren) Mp 20 

4.4.2. Alte costuri 

Pentru costurile lucrărilor pe domeniul public, respectiv de reabilitare a străzilor cu 

- dezafectarea sistemului rutier vechi 

- reabilitarea sistemului de utilitati 

- reabilitarea infrastructurii stradale 

pot fi luate ca reper de evaluare lucrările din centrul istoric şi preţurile la care au fost ele adjudecate sau estimate, după caz. 

In ianuarie 2011 s-au semnat noile contracte de proiectare si executie pentru reabilitarea infrastructurii stradale din Centrul Istoric, 

care presupun atat dezafectarea infrastructurii rutiere vechi cat si refacerea pavajului si a sistemului rutier pe strazile nefinalizate de 

Sedesa. 

- Lotul I – str. Lipscani, Zarafi si Smardan 

- Constructor – Asocierea SC Apolodor Grup Construct SRL & SC Grup Construct SRL & SC Engineering Design 

- Valoare contract – 1,936,950.75 lei 

- Lotul II - str. Franceza si Piata Sf. Dumitru 



- Lotul III – str. Filitti si Tonitza 



- PACHET 2 – cuprinde 3 loturi 

- Constructor - – Asocierea SC Apolodor Grup Construct SRL & SC Engineering Design 

- Lotul 1 – str. Postei si Stavropoleos 


- Lotul 2 – str. Covaci, Gabroveni, Selari, Soarelui si Pasaj Francez 


- Lotul 3 – str. Caldarari, Sepcari si Piata Sf. Anton 


- PACHET 3 (neatribuit)– amenajari stradale zona pilot A incadrata de Calea Victoriei, Bulevardul I.C. Bratianu, Splaiul 

Independentei si strada Lipscani 

- Valoare estimata – 5,147,548 lei 



07.2011.

C. Studiu urbanistic ZP 10.pdf - Primăria Municipiului Bucureşti

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?