Outras formas contratuais de gozo e exploração de imóveis

Opinião
SANDRA NEVES
Consultora Jurídica - RSA- Raposo
Subtil e Associados
Outras formas
contratuais
de gozo
e exploração
de imóveis
Muito se fala atualmente na habitação e no
direito à habitação. De facto, em Portugal
a habitação é um direito constitucional
consagrado no artigo 65º e a própria Lei de Bases
da Habitação, aprovada em setembro de 2019,
considera que o Estado é o garante deste direito.
Vale a pena transcrever o texto constitucional,
que, no essencial, mantém a dimensão e profundidade
consagradas aquando da sua aprovação
originária em 1976:
Como facilmente se pode constatar existe um
enquadramento complexo (de base económica ,
social e cultural) e uma linha de rumo definida,
que se designa por estimular “o acesso à habitação
própria ou arrendada”.
No entanto, quando se abordam estes temas o
foco é sempre em torno da habitação associada
a propriedade plena de um imóvel ou a habitação
por via de contrato de arrendamento. Mas
serão só estas as figuras às quais deve estar associado
o direito à habitação?
37 OUTUBRO | NOVEMBRO | DEZEMBRO 2023

Partindo de uma análise dos vários direitos
que podem integrar o direito de gozo
de um imóvel, temos, desde logo, os direitos
base inerentes aos direitos reais de
propriedade, entre os quais o natural direito
de propriedade plena de um imóvel.
Mas temos também o direito de superfície
sobre o mesmo e o direito de usufruto.
Mas serão apenas esses no nosso ordenamento
jurídico? A resposta é claramente
negativa. Existem outras formas legais de
que nos podemos socorrer para sustentar
um direito sobre determinado imóvel.
Temos, desde logo, o direito de uso e habitação,
previsto no art. 1484º do Código
Civil (CC). O direito de uso traduz-se
na faculdade de se servir de certa coisa
alheia e haver os respectivos frutos, na
medida das necessidades, quer do titular,
quer da sua família” e nos casos em que
incide sobre a casa de morada de família,
designa-se direito de habitação. Este não
se confunde com o direito de usufruto supra
referido na medida em que os direitos
de uso e habitação não atribuem um
direito de gozo pleno sobre a coisa, como
nos casos do usufruto, ou seja, por exemplo,
quando este incide sobre uma casa o
seu beneficiário não pode arrendar pois
o uso não engloba os frutos civis, apenas
confere o direito de habitar não podendo
transmitir, dispor, alienar ou onerar esse
direito.
Existe, ainda, todo um conjunto de direitos,
configurados em diferentes diplomas
que têm, ainda assim, associado um direito
de habitação de imóveis, ainda que
com especificidades próprias, mas que
nos mostram que direito a habitação não
se cinge a propriedade plena e arrendamento:
• Direito Real de Habitação Períódica
(DRHP), previsto no DL n.º 275/93, de
5 de agosto – este é um direito que incide
sobre unidades de alojamento integradas
em empreendimentos turísticos,
que permite a “habitação” dessas
mesmas unidades durante determinado
período do ano
• Direito Real de Habitação Duradoura
(DHD), previsto no DL n.º 1/2020, de
9 de janeiro – este traduz-se, essencialmente,
num direito permanente e vitalício
de residir numa habitação alheia,
mediante o pagamento ao proprietário
de uma caução inicial e de uma prestação
mensal acordada entre as partes.
“ Temos, desde logo, o direito de uso e
habitação, previsto no art. 1484 o do Código
Civil (CC). O direito de uso traduz-se na
faculdade de se servir de certa coisa alheia
e haver os respectivos frutos, na medida das
necessidades, quer do titular, quer da sua
família” e nos casos em que incide sobre
a casa de morada de família, designa-se
direito de habitação.
”
• Locatário financeiro (de bem imóvel),
previsto no DL n.º 149/95, de 24
de junho – neste caso existe um contrato
através do qual, mediante remuneração,
uma parte cede a outra o gozo
temporário de um bem imóvel, o qual
pode ser comprado pelo locatário decorrido
o período acordado para o efeito.
Esta operação tem intrínseca uma
modalidade de financiamento a médio
ou longo prazo, onde o locador irá disponibilizar
um bem ao locatário, sendo
que este pagará uma renda, com opção
de compra ou não no final.
• Arrendamento habitacional, previsto
no art. 1092º e ss do CCe na Lei 6/2006,
de 27 de fevereiro (NRAU) – trata-se
de um contrato pelo qual uma das partes
(senhorio) se obriga a proporcionar
à outra (inquilino ou arrendatário) o
gozo temporário de uma coisa imóvel,
mediante prestação pecuniária periódica
(renda). O arrendamento é urbano
se referente a um prédio urbano e
pode ter fim habitacional ou não habitacional.
• Direito de habitação não permanente
ou para fins transitórios, previsto no
art. 1095º/3 do CC – em regra os contratos
de arrendamento para habitação
têm a duração mínima de um ano, estando
excecionados os casos em que o
locado se destine a habitação não permanente
ou para fins especiais transitórios.
Alguns desses fins especiais
transitórios, poderão ser motivos profissionais,
de educação e formação ou
turísticos.
• Direito de “turista residencial” em
empreendimento turístico constituído
em propriedade plural, previsto no
DL n.º 39/2008, de 7 de março – nos
empreendimentos turísticos constituídos
em propriedade plural podem
existir vários proprietários de unidades
de alojamento do mesmo e nessa
mesma qualidade podem arrogar-se o
direito de “residir” nessas unidades o
ano inteiro, ainda que sujeitos às contingências
da exploração turística do
empreendimento e aos custos à mesma
associados.
• Direito de “ocupante” de estabelecimento
de Alojamento Local, previsto
no DL n.º 128/2014, de 29 de agosto
– tem inerente serviços de alojamento
temporário mediante remuneração,
permitindo “habitar” determinado
imóvel durante um período de tempo
determinado.
• Direito de habitação colaborativa, referido
na Lei n.º 83/2019 de 3 de setembro
(Lei de Bases da Habitação) e
Portaria n.º 269/2023, de 28 de agosto -
trata-se de uma solução de natureza habitacional
que se organiza em contexto
de comunidade, ou seja, é uma “resposta
social de caráter residencial, temporária
e ou permanente, que assenta num
modelo de habitação colaborativa e comunitária,
organizada em unidades habitacionais
independentes, próximas ou
contíguas, de apartamentos, moradias
ou outra tipologia de habitação similar,
e que dispõe de áreas e espaços de
utilização comum, compartilhada, bem
como de serviços de apoio partilhados
e subsidiários, promotores de interação
social, intergeracionalidade e inclusão
social dos seus residentes”.
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Enquanto todas estas tipologias que suprarreferimos
têm previsão e enquadramento
legal, existem, no entanto, outras
figuras que, ainda que sem um enquadramento
legal especifico, não deixam de ser
uma realidade e que, como tal, é importante
abordar. Faz sentido referir as seguintes
situações:
• Direito de habitação por indicação de
empresa arrendatária – o vulgo designado
arrendamento corporativo – coexiste
um contrato de arrendamento, cujo
arrendatário será uma empresa, ficando
esta com a prerrogativa de indicar terceiros,
colaboradores da mesma, para residirem
nesse mesmo imóvel. No entanto,
esses colaboradores não constam do contrato
de arrendamento, ainda que sendo
aqueles que efetivamente vão ocupar o
imóvel para efeitos de habitação.
• Direito a alojamento na prestação
de serviços – enquadra-se aqui, por
exemplo, o regime dos contratos de habitação
de porteiros ou os ditos caseiros.
Estas entidades prestam serviços
no âmbito de uma relação laboral com
características próprias, entre as quais
o fornecimento de alojamento pela entidade
empregadora.
• Direito de hospedagem familiar – este
pode-se configurar como um contrato
atípico misto, que irá integrar prestações
dos contratos de locação e de
prestação de serviços. Trata-se de contratos
de arrendamento para habitação,
na qual reside quer o arrendatário quer
um máximo de 3 hóspedes deste, comprometendo-se
o arrendatário a proporcionar
habitação aos mesmos a a
prestar serviços, mediante pagamento
de uma determinada retribuição.
Apesar da sua distinção, a verdade é que
existem elementos base essenciais que
acabam por ser inerentes a todos eles, tais
como:
• Prazos,
• contrapartidas financeiras,
• direito do titular do direito de gozo,
• formas de extinção do contrato,
• vias de desocupação coerciva do imóvel,
• especificidades da relação com o condomínio,
• regime fiscal aplicável.
Mas embora todos estes contratos possam
prever estes aspetos, a verdade é que
a parametrização de cada um deles é diferente
de contrato para contrato.
A realidade mostra-nos que, de facto, o
acesso a um imóvel indispensável à satisfação
da necessidade básica de habitação
permanente, que a Lei de Bases da Habitação
(LBH) designa como “a utilizada
como residência habitual e permanente
pelos indivíduos, famílias e unidades de
convivência” pode revestir várias e diferentes
formas.
Importa, no entanto, avaliar em que medidas
cada uma dessas formas é tratada,
nomeadamente no que respeita aos instrumentos
para remover os incumprimentos
contratuais ou ocupações ilegais.
A LBH refere no seu art. 13º que:
“Artigo 13. (Proteção e acompanhamento
no despejo)
1 – Considera-se despejo o procedimento
de iniciativa privada ou pública para
promover a desocupação forçada de habitações
indevida ou ilegalmente ocupadas”
Mas o que aconteceu na realidade?
Olhemos, por exemplo, para os mecanismos
legais para desocupação coerciva de
um imóvel em arrendamento habitacional
(como seja o caso do recurso ao BAS
– balcão do arrendatário e senhorio),
o qual, pela forma como está previsto e
configurado pelo legislador não será de
aplicação a nenhuma destas outras figuras
aqui abordadas.
Ou seja, depois de outras novidades,
como o arrendamento forçado pelo Estado,
o legislador só pretendeu regular
no plano processual o incumprimento
das “relações de arrendamento”, em sentido
restrito, sem atender à realidade decorrente
do exercício do direito a habitar
(residir ou ocupar) um imóvel, sem estar
em causa um contrato de arrendamento
celebrado entre particulares.
A celeridade e segurança do procedimento
de despejo (desocupação coerciva de
um imóvel), promovido por privados ou
entidades públicas, deveria ser assegurada
e respeitar um normativo processual
comum, para fomentar a credibilidade
indispensável ao cumprimento dos contratos
e, em consequência, reduzir o risco
dessas relações contratuais (valor da contrapartida
de habitar um imóvel).
Na LBH foram consagradas as bases para
um direito processual em matéria de Habitação
(em sentido amplo), comum a todas
as situações de desocupação de imóveis
“habitacionais”, com fundamento em
“ocupações indevidas ou ilegítimas”.
Também deveria o Legislador regular a
execução judicial de outros contratos, assegurando
uma tramitação célere e credível,
assim como as garantias para as famílias
despejadas dos imóveis, próprios
ou arrendados, quando estiverem nas
condições previstas na LBH.
Com efeito, e não obstante a LBH vir
impor o dever de regulamentação em
matérias especificas (veja-se o já referido
art. 13º e o art. 67º, por exemplo),
a verdade é que a mesma ficou
aquém do que seria expectável e devido.
Nessa medida, seria adequado e legalmente
fundamentado (tendo por base a LBH)
que o quadro da locação previsto no Código
Civil fosse, de facto, aplicado aos restantes
contratos de “gozo de imóveis para
residência/habitação” a título de regime
supletivo que fosse, na medida em que estarão
em causa similares direitos à habitação.
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