Apoios ao Arrendamento Jovem

Opinião
JOÃO PEDRO GUEDES
Advogado Associado RSA - Raposo
Subtil e Associados
Apoios
ao Arrendamento
Jovem
Está na ordem do dia a dificuldade no
acesso à habitação, em particular pelos
segmentos mais jovens da nossa
população. Não obstante a crise na oferta
de habitação e da dificuldade objetiva de
lhe fazer frente de forma definitiva e eficaz,
têm vindo a ser criados mecanismos
de apoio financeiro direto, tendentes a facilitar
o acesso dos inquilinos ao mercado
do arrendamento.
Por não querermos ser exaustivos, destacamos
neste artigo o Porta 65 e o Programa
de Apoio ao Arredamento, de divulgação
mais abrangente, mas outros
existem, atribuídos pelos municípios ou
pela Administração Central, como o 1.º
Direito ou o Porta de Entrada - Programa
de Apoio ao Alojamento Urgente.
Porta 65
Criado em 2007 pelo Decreto-Lei n.º
308/2007, de 3 de setembro, este apoio foi
alterado, até à presente data, seis vezes,
sendo a redação atual conferida pelo Decreto-Lei
n.º 38/2023, de 29 de maio que
republicou o seu regime jurídico.
Sucintamente, este apoio confere aos beneficiários
uma subvenção mensal que
corresponde a uma percentagem do
montante da renda. São beneficiários os
jovens entre os 18 e os 35 anos, embora o
apoio possa também ser concedido a sujeitos
com idade não superior a 37 anos,
contanto que o outro elemento do agregado
não tenha idade superior a 35 anos,
ou por mais dois anos além dos 35 se, na
vigência do apoio, o beneficiário perfaça
essa idade.
O apoio destina-se à habitação própria e
permanente do beneficiário e seu agregado,
caso este exista, devendo dispor do
número de divisões adequadas. Nenhum
dos beneficiários ou membros do agregado
pode ser proprietário ou arrendatário
para fins habitacionais de outro prédio
ou fração habitacional. Saliente-se também
que nenhum dos beneficiários ou
membros do agregado pode ser parente
ou afim do senhorio na linha reta ou linha
colateral.
O critério do rendimento do beneficiário
e agregado é fulcral no apuramento
da concessão da subvenção. Com efeito,
existem alguns limites aplicáveis ao rendimento
mensal bruto: (i) não pode ser
superior a quatro vezes o valor da renda
máxima admitida (“RMA”); (ii) a soma
dos rendimentos brutos auferidos pelo
beneficiário e por todos os membros do
seu agregado tem de ser compatível com
uma taxa de esforço máxima de 60 % face
ao montante da renda e (iii) em qualquer
caso, o rendimento do beneficiário ou do
agregado, não pode exceder quatro vezes
a retribuição mínima mensal garantida
(em 2024 a RMMG é de €820,00). Para
mais fácil perceção, a título de exemplo,
observe-se que a renda máxima admitida
para o município de Lisboa, para um T1,
é de €900,00 (a tabela com a RMA para
cada município pode ser consultada no
Portal da Habitação).
No momento da candidatura, o jovem
já deverá ser titular de contrato de arrendamento
ou promessa de arrendamento
registado no Portal das Finanças.
A candidatura é sujeita a hierarquiza-
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ção, por aplicação do mapa de pontuação
constante do Quadro V da Portaria
277-A/2010 na redação atual que, por sua
vez, consoante a ordenação do candidato,
dará lugar a uma subvenção que oscilará
entre os 10% e os 50% do montante da
renda, como resulta do Quadro I anexo
à referida Portaria. As candidaturas estão
sujeitas a aprovação, até ao limite das verbas
atribuídas anualmente para a execução
do apoio. Para 2024, o Orçamento do
Estado prevê uma dotação de 37 milhões
de euros, mais 6 milhões de euros do que
em 2023.
Na sequência das recentes alterações a
este apoio, as candidaturas passaram a
poder ser feitas a todo o momento e não
por fases, devendo o Instituto da Habilitação
e Reabilitação Urbana (IHRU) pronunciar-se
no período de 45 dias úteis.
Fruto ainda dessas alterações, foi criado
o Porta 65+ que não impõe um limite de
idade e se destina a agregados com acentuada
quebra de rendimentos (superior a
20 %), bem como a agregados monoparentais.
Programa de Apoio
ao Arrendamento (PAA)
Inicialmente denominado Programa de
Arrendamento Acessível, foi criado em
2019 pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de
22 de maio, tendo sofrido três alterações,
sendo a redação atual conferida pelo Decreto-Lei
n.º 38/2023, de 29 de maio.
Este apoio visa promover a oferta de mais
habitação com rendas acessíveis, ficando
o senhorio isento de tributação sobre
os rendimentos prediais que auferir. Ou
seja, ao contrário do Porta 65 e 65+ que
consiste num apoio direto ao inquilino
mediante atribuição de uma subvenção,
o PAA concede um benefício fiscal ao
senhorio, contanto que este celebre um
contrato de arrendamento cujo montante
da renda esteja contido dentro dos limites
que o diploma prevê.
Visando promover a estabilidade no arrendamento
habitacional, os contratos
de arrendamento para habitação permanente
têm de ter uma duração inicial mínima
de 5 anos, sendo que o termo das
renovações pode ser livremente estabelecido
entre as partes. Não assim no caso
de contratos afetos a fins de residência
temporária (estudantes, pessoal docente
e não docente, formadores, técnicos especializados)
que poderão ter uma duração
mínima de 9 meses.
O regime impõe também a contratação
de seguros obrigatórios pelo inquilino e
senhorio, previstos em diploma próprio
(Decreto-Lei n.º 69/2019, de 22 de maio)
que visam proteger o senhorio, através
da atribuição de indemnização em caso
de falta de pagamento de renda ou danos
provocados no locado, e o inquilino, por
quebra involuntária de rendimentos, desemprego,
ou alteração na composição do
seu agregado familiar.
Depois, o principal fator que determina o
enquadramento do contrato de arrendamento
neste programa é o do montante
da renda. Assim, a renda mensal de um
alojamento deve ser inferior aos seguintes
limites: (i) o limite geral de preço de
renda por tipologia, tal como definido na
Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho (por
exemplo, à semelhança dos limites aplicáveis
ao Porta 65, para um T1 em Lisboa
o limite é de €900), e (ii) o limite específico
de preço de renda por alojamento,
calculado de acordo com as fórmulas
constantes do Anexo II e III da Portaria
n.º 176/2019, de 06 de junho.
Também o rendimento dos candidatos
deve estar contido dentro de certos limites.
O valor máximo de rendimento anual
para efeitos de elegibilidade para o PAA
consta da Portaria n.º 175/2019, de 6 de
junho, sendo que, se o agregado for composto
por uma pessoa, é de €35.000,00
o montante máximo admitido e de
€45.000,00 caso o agregado seja composto
por duas pessoas. Por cada pessoa adicional
no agregado, acrescerá €5.000,00.
Ademais, o montante da renda mensal
deve corresponder a uma taxa de esforço
máxima de 35% do rendimento mensal
do agregado. Assim, há que conjugar
o montante da renda máximo admitido
aplicável à área na qual o imóvel se situa e
ao concreto imóvel em questão, com este
limite máximo da taxa de esforço, para
apurar o montante que a renda poderá
assumir no caso particular. O Portal da
Habitação dispõe de simulador que auxilia
os candidatos no cálculo da renda máxima
admissível.
As recentes alterações ao PAA promovidas
pelo Decreto-Lei n.º 38/2023, de 29
de maio, vieram agilizar o processo de
candidatura, devendo o contrato de arrendamento
ficar automaticamente enquadrado
no programa, com efeitos a
partir da data de celebração do mesmo,
após submissão da documentação. Tem
também sido feito um esforço de atualização
e interoperabilidade das plataformas
do IHRU e da Autoridade Tributária
para que a troca de informações, a análise
da documentação e o deferimento dos
pedidos, seja mais célere.
Constata-se que, não obstante a promoção
destes apoios ao arrendamento ter
sido incrementada nos últimos anos, a
complexidade dos procedimentos tem
impedido uma aplicação generalizada.
Efetivamente, o governo pretendia que
o PAA se aplicasse a mais de 20% da totalidade
dos novos contratos de arrendamento,
quando na realidade tal meta se
encontra ainda muito distante. A sistemática
alteração de legislação e recurso
sistemático a Portarias de regulamentação
e o permanente estado de incerteza
e de insegurança jurídicas que tais práticas
sempre acarretam na interpretação e
aplicação das normas, bem como na necessidade
de continuamente rever procedimentos,
não facilitam em nada a tarefa
dos serviços.
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