EDIÇÃO 56 - REVISTA XEQUE MATE - DIVINÓPOLIS/MG - GIOVANI LIMA

DIREITO
XM: Quando posso colocar à venda suas
unidades futuras?
Kelly: Após cumpridas todas as exigências prescritas
na Lei n. 4.591/64 e registrado o memorial de
incorporação junto ao cartório de Registro de
Imóveis competente, poderão ser comercializadas
tais unidades. O adquirente e os responsáveis pela
formalização do negócio, como bancos ou notários
deverão analisar a matrícula referente à unidade que
esteja em construção.
XM: O que se entende por patrimônio de
afetação e quais os seus efeitos?
Kelly: A critério do incorporador, a incorporação
poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo
qual o terreno e as acessões objeto de incorporação
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio
do incorporador e constituirão patrimônio de
afetação, destinado à consecução da incorporação
correspondente e à entrega das unidades imobiliárias
aos respectivos adquirentes. Considera-se constituído
o patrimônio de afetação mediante averbação, a
qualquer tempo, no Ofício de Registro de Imóveis,
de termo firmado pelo incorporador e, quando for
o caso, também pelos titulares de direitos reais de
aquisição sobre o terreno, assim considerados o
proprietário do terreno, o promitente comprador, o
cessionário do terreno ou o promitente cessionário,
nos termos do art. 31, “a'', da Lei nº 4.591, de 1964.
XM: A permuta é uma modalidade de negócio
que vem sendo utilizada na incorporação
imobiliária?
Kelly. Sim. A permuta é uma modalidade de negócio
que vem sendo utilizada com muita frequência
quando se trata de incorporação imobiliária, podese
dizer que hoje é o principal meio pelo qual as
construtoras e incorporadoras vêm se utilizando para
a realização de seus empreendimentos imobiliários.
Por ser altamente interessante para o proprietário do
terreno e para o construtor, é de extrema importância
uma assessoria jurídica cuidadosa e atenta no intuito
de que todos obtenham o sucesso almejado na
implantação do empreendimento imobiliário.
XM: Quando encerra a figura da incorporação
imobiliária?
Kelly: Finalizada a construção, com o ‘habite-se’
e a CND (certidão negativa de débitos) relativos a
contribuições previdenciárias e de terceiros referentes
à obra averbados nas matrículas competentes, dá-se
por encerrada a figura da incorporação imobiliária.
“Conforme se observa, a atividade da incorporação
imobiliária é altamente complexa. É exigido do
incorporador uma série de atos que antecedem a
construção. Apenas com o registro do memorial de
incorporação é que o incorporador fica autorizado a
comercializar o produto da incorporação imobiliária,
ou seja, as unidades autônomas. Celebrado o
contrato de compra e venda com os adquirentes,
nasce a obrigação de construir e entregar as unidades
no prazo estabelecido no contrato, encerrando com a
“habite-se” e a certidão negativa de débitos relativos
a contribuições previdenciárias e de terceiros referente
à obra. Não há dúvidas, outrossim, que todo o
tramite deve ser devidamente acompanhado por
profissionais devidamente capacitados e habilitados
no sentido de permitir que tudo ocorra dentro das
diversas linhas de exigências que apresenta todo o
empreendimento. ” sintetiza Kelly.
Fevereiro/março de 2024 35