Dossier Especial - Principais Alterações do Programa Mais Habitação

Adoção de medidas que visa reforçar a proteção dos inquilinos
no contexto do arrendamento, com imposição de
limites na definição do valor da renda nos novos contratos.
Quando, por referência a um determinado imóvel, tenha
sido celebrado um contrato de arrendamento para fins habitacionais
entre 07 de outubro de 2018 e 07 de outubro de
2023 e em que o valor da renda convencionado tenha ultrapassado
os referenciais definidos por concelho e tipologia
constantes das tabelas 1 e 2 da Portaria n.º 176/2019, de 6
de Junho, a renda de um eventual novo contrato que venha
a ser firmado não poderá exceder 2% do valor da última
praticada no contrato anterior, com a ressalva de esse valor
52

poder incidir sobre a renda que resultaria
da aplicação do coeficiente dos três anos
anteriores, caso não tenha sido anualmente
promovida a respetiva atualização.
Caso o imóvel em apreço tenha sido objeto
de obras de remodelação ou restauro
profundos, à renda inicial dos novos contratos
pode acrescer o valor das despesas
suportadas pelo senhorio, até ao limite
anual de 15%.
Os contratos para fins habitacionais celebrados
em data anterior a 1990 não transitam
para o NRAU, desde que o arrendatário
comprove que o agregado familiar
é inferior a cinco vezes a retribuição mínima
nacional anual, que para o ano de
2023 é de €53.200,00, que tem idade igual
ou superior a 65 anos ou com deficiência
com grau de incapacidade igual ou superior
a 60%.
Nos casos de não aceitação da renda proposta
pelo senhorio, a atualização da renda
faz-se por apuramento do coeficiente
anual.
Caso o contrato tenha transitado para o
NRAU, se o arrendatário residir há mais
“
”
de 15 anos no locado e, à data da transição
do contrato, tiver idade igual ou superior
a 65 anos de idade ou grau comprovado
de deficiência igual ou superior
a 60 %, o senhorio só poderá opor-se à renovação
do contrato com o fundamento
da necessidade de demolição ou realização
de obras de remodelação ou restauro
profundos que obriguem à desocupação
do locado.
É modificado o regime do incidente de despejo
imediato, enxertado no âmbito de uma
ação de despejo quando o inquilino permanece
no locado na pendência do processo
sem proceder ao pagamento das rendas por
um período igual ou superior a dois meses,
devendo o Juiz, desde logo, pronunciar-se
53

Artigo 10.º Mais Valias
(Anterior Redação do presente
preceito no Código do IRS)
5. São excluídos da tributação os
ganhos provenientes da transmissão
onerosa de imóveis destinados
a habitação própria e permanente
do sujeito passivo ou do seu agregado
familiar, desde que verificadas,
cumulativamente, as seguintes condições:
a) (Inalterado)
b) (Inalterado)
c) (Inalterado)
d) (revogado)
6.
a) (inalterado)
b) (inalterado)
c) (revogado)
d) (inalterado)
quanto à autorização de entrada no domicílio
(a lei não fala em “locado”).
Passa a ser possível o recurso ao procedimento
especial de despejo mesmo quando
se frustre a notificação do arrendatário,
que tenha sido tentada, por exemplo,
através de notificação judicial avulsa.
O balcão nacional do arrendamento dá
lugar ao “Balcão do Arrendatário e do Senhorio”.
No âmbito do PED, os requeridos são notificados
para, querendo, deduzir oposição
à pretensão dos requerentes, com a
indicação expressa de que na falta de desocupação
do locado, de oposição dentro
do prazo legal ou do pagamento ou
depósito das rendas que se venceram na
pendência do PED, será proferida decisão
judicial para entrada imediata no domicílio,
com a faculdade de o requerente a
efetivar imediatamente.
Artigo 10.º Mais Valias
(Atual Redação, introduzida pela Lei
número 56/2023, de 6 de outubro)
5. São excluídos da tributação os ganhos provenientes
da transmissão onerosa de imóveis destinados
a habitação própria e permanente do sujeito
passivo ou do seu agregado familiar, desde
que verificadas, cumulativamente, as seguintes
condições:
a) (Inalterado)
b) (Inalterado)
c) (Inalterado)
d) (revogado)
e) O imóvel transmitido tenha sido destinado a
habitação própria e permanente do sujeito passivo
ou do seu agregado familiar, comprovada através
do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores
à data da transmissão;
f) Os sujeitos passivos não tenham beneficiado,
no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos
anteriores, do presente regime de exclusão, sem
prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo,
efetuada em procedimento de liquidação, de que
a não observância da presente condição se deveu
a circunstâncias excecionais.
6.
a) (inalterado)
b) (inalterado)
c) (revogado)
d) (inalterado)
e) O sujeito passivo ou o seu agregado familiar
não tenham fixado no imóvel o seu domicílio fiscal.
No PED, havendo oposição, quando esta
seja declarada improcedente, a decisão
condena o requerido a proceder à entrega
do imóvel no prazo de 30 dias, valendo
tal decisão como autorização de entrada
imediata no domicílio.
Aplicação do regime do arrendamento
forçado de habitações devolutas às frações
autónomas e às partes de prédios
suscetíveis de utilização independente
que sejam classificadas como devolutas e
que conservem essa classificação há mais
de dois anos, desde que se encontrem localizadas
fora dos territórios do interior.
A classificação de prédio como devoluto
é aferida de acordo com os pressupostos
do DL n.º 159/2006 de 8 de agosto, sendo
indícios de desocupação a inexistência de
contratos em vigor com empresas de telecomunicações
e de fornecimento de água,
gás e eletricidade ou de faturação relativa a
estes serviços. Não são abrangidos por este
regime os imóveis destinados a habitação
por curtos períodos (vulgo “casas de férias”),
os que tiverem sido adquiridos para
revenda, as casas de emigrantes portugueses
que tenham nessa morada a sua residência
fiscal ou de cidadãos portugueses
que desempenhem funções no estrangeiro
ao serviço do Estado Português.
Uma vez decorridos dois anos sobre a
classificação do prédio como devoluto, o
município notificará o proprietário dos
seus deveres de conservação e de dar uso
à fração, podendo o município executar
obras de conservação em caso de ausência
de resposta por parte do proprietário.
O proprietário poderá apresentar uma
proposta de arrendamento, desde que
o valor da renda não exceda em 30% os
limites do respetivo município e correspondente
tipologia. Caso em momento
algum apresente resposta às referidas notificações,
poderá o Município proceder
ao arrendamento forçado do imóvel, desde
que tal se justifique para garantia da
função social da habitação.
É instituída a criação de uma linha de financiamento
e uma política de cedên-
54

cia de terrenos e edifícios públicos, neste
caso sob a forma de cedência do direito
de superfície.
Podem beneficiar dos apoios as cooperativas
de habitação e construção, as sociedades
comerciais que se dediquem à
construção civil, a IHM - Investimentos
Habitacionais da Madeira, EPERAM,
e a Direção Regional da Habitação dos
Açores, os municípios e as juntas de freguesia,
misericórdias, as instituições
particulares de solidariedade social e as
pessoas coletivas de utilidade pública
administrativa ou de reconhecido interesse
público.
O funcionamento ideal do mercado
(Imobiliário) tem na base um equilíbrio
entre a lei da oferta e da procura, prosseguindo-se
reflexivamente um interesse
público e, em consequência, dispensando-se,
em princípio, a intervenção reguladora
do Estado. Porém, assim já não é,
se houver um qualquer desequilíbrio que
interfira nesta harmonia, sendo o Estado
chamado a intervir uma vez que há um
interesse coletivo que está comprometido
(o direito à habitação) e, por consequência,
têm de ser alocadas verbas públicas
para suprir eventuais lacunas e corrigir os
desequilíbrios do mercado.
Neste contexto, com a entrada em vigor
da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, pretende
o Estado, por um lado, satisfazer necessidades
públicas, através da afetação de
meios, corrigindo os mencionados desvios
no funcionamento do mercado e, por outro
lado, combater desigualdades, através
da distribuição de recursos, tendo sempre
presente uma ideia de justiça social.
Integrado num pacote legislativo global,
tendente a promover o acesso à habitação
no atual contexto económico adverso, o
artigo 27.º da Lei número 56/2023, de 6
de outubro, veio dar nova redação ao artigo
10.º, número 5, do Código do IRS,
introduzindo requisitos mais exigentes
para a exclusão da tributação os ganhos
provenientes da transmissão onerosa de
imóveis destinados a habitação própria e
permanente do sujeito passivo ou do seu
agregado familiar.
Até à entrada em vigor da nova lei, existiam
três grandes requisitos para a aplicação
do referido regime de exclusão de
tributação:
1. Que o valor de realização (“Vr”) – deduzido
de imediato do valor da amortização
de eventual empréstimo contraído
para aquisição do imóvel que
originou a mais-valia – fosse reinvestido,
numa das seguintes situações:
i. Na aquisição de propriedade de outro
imóvel;
ii. Na aquisição de terreno para construção;
iii. Na aquisição de terreno para construção
e/ou respetiva construção;
iv. Na ampliação ou melhoramento de
outro imóvel exclusivamente com o
mesmo destino situado em território
português ou no território de outro
Estado membro da União Europeia
ou do Espaço Económico Europeu,
desde que, neste último caso, existisse
intercâmbio de informações em
matéria fiscal;
2. O Imóvel objeto do reinvestimento teria
de ser destinado à habitação própria
e permanente do sujeito passivo ou do
seu agregado familiar;
3. O reinvestimento teria de ser efetuado
entre os 24 meses anteriores e os 36 meses
posteriores, contados da data de realização
da mais-valia.
55

“
”
4. O Sujeito Passivo teria de manifestar
na declaração anual de rendimentos
singulares (modelo 3) a intenção de
proceder ao reinvestimento do Valor
de Realização, ainda que parcialmente,
mencionando sempre o montante que
pretendia reinvestir.
A Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro, veio
tornar o regime de “Exclusão de Tributação”
de mais restritivo acesso, uma vez
que vem, agora, impor duas novas condicionantes,
a saber:
5. O imóvel objeto da alienação terá de ter
sido a habitação própria e permanente
do Sujeito Passivo e/ou do seu agregado,
nos 24 meses anteriores à data da
respetiva escritura;
6. Este regime de “exclusão de tributação”
em caso de reinvestimento da totalidade
do produto resultante da alienação
do anterior imóvel, irá ter uma limitação
temporal, isto é, o sujeito passivo
apenas poderá beneficiar desta exclusão
de tributação, se dela não tiver já
beneficiado, no ano de obtenção das
mais valias e nos três anos imediatamente
anteriores.
7. O sujeito passivo e/ou o seu agregado
familiar terão de ter domicílio fiscal no
imóvel. 1
Apesar de todos as alterações legislativas
levadas a cabo nesta matéria, o legislador
previu também, em matéria de mais valias,
um regime transitório 2 que limitasse
o impacto negativo de uma eventual aplicação
imediata e sem restrições do novo
regime.
Este regime transitório é aplicável às
transmissões imobiliárias realizadas entre
1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro
de 2024, desde que:
i) O imóvel transacionado tenha sido um
terreno para construção ou um imóvel
habitacional que não esteja afeto a
habitação própria e permanente (por
exemplo, uma casa de férias);
ii) O valor de realização 3 seja amortizado
em eventual crédito a habitação contraído
para adquirir um imóvel destinado
à habitação própria e permanente,
num prazo de três meses, contados
da data da transmissão (v.g., Escritura
Pública).
São múltiplas as hipóteses que podem decorrer
destas regras, mas consideraremos
apenas duas, relativas ao ponto ii), que
nos parecem ser as que mais frequentemente
se poderão colocar:
1. Se o valor de realização for superior
ao valor do crédito contraído para a
compra do imóvel que irá ser a habitação
própria e permanente do sujeito
passivo, resultando um saldo positivo
desta operação, esse saldo positivo irá
ser sujeito à tributação nos termos gerais,
2. Se o valor de realização for maior ou
igual ao valor do crédito contraído
para a compra do imóvel, porém o sujeito
passivo não pretenda amortizar
o crédito à habitação com a totalidade
dos fundos provenientes daquele
Valor de realização, a exclusão de tributação
será apenas proporcional. Por
exemplo:
A mora em casa dos pais e é proprietário
de uma casa de férias, que havia comprado
por 400.000,00€ decidindo, agora,
aliená-la pelo valor de 500.000,00€. Entretanto
adquiriu uma casa para habitação
própria e permanente, contraindo
para tal um crédito de 500.000,00€, porém,
quando posteriormente o vai amortizar
o mesmo utiliza apenas parcialmente
o montante do valor de realização, no
valor de 300.000,00€.
Pela venda que realizou e que gerou na
sua esfera (desconsiderando o coeficiente
de correção monetária e eventuais
despesas e encargos) uma mais-valia de
100.000,00€, o A deveria ser tributado
de acordo com a seguinte fórmula:
Valor da Mais-Valia / 2 x Taxa
*artigo 43.º, n.º 2, al. b) e 68.º do C.IRS
Porém e, na medida em que o A utilizou
na amortização parcial do seu crédito
apenas 60% do valor de realização (isto
é, 300.000,00 X 100/ 500.000,00€ = 60%)
a fórmula acima referida passará a ser a
seguinte:
Valor da Mais-valia / 2 x Taxa x 40%
56

No regime ainda em vigor, para que seja
possível beneficiar da taxa de IVA de 6%,
é necessário que se verifiquem, cumulativamente,
os seguintes requisitos:
1. Tratar-se de uma empreitada específica
de Reabilitação Urbana, para efeitos do
Decreto-Lei número 307/2009, de 23
de outubro (Regime Jurídico da Reabilitação
Urbana), localizada em Área de
Reabilitação Urbana;
2. Obtenção de uma declaração emitida
pela Câmara Municipal competente,
a atestar a natureza da empreitada e a
respetiva localização em Área de Reabilitação
Urbana, nos termos do requisito
anterior;
Quanto ao requisito geral da existência
de um contrato de empreitada, o seu
preenchimento decorre diretamente do
artigo 1207.º do Código Civil que estabelece
a noção legal de contrato de empreitada.
Maiores dificuldades suscita o requisito
da qualificação da empreitada em causa
como Empreitada de Reabilitação Urbana.
Nos termos do já citado Decreto-Lei número
307/2009, Reabilitação Urbana é
“a forma de intervenção integrada sobre
o tecido urbano existente, em que o
património urbanístico e imobiliário é
mantido, no todo ou em parte substancial,
e modernizado através da realização
de obras de remodelação ou beneficiação
dos sistemas de infraestruturas
urbanas, dos equipamentos e dos espaços
urbanos ou verdes de utilização coletiva
e de obras de construção, reconstrução,
ampliação, alteração, conservação
ou demolição dos edifícios”.
Naquele diploma prevêem-se ainda, por
um lado, a criação de ARU (Áreas de
Reabilitação Urbana), atribuindo-se aos
Município a competência para, caso a
caso, determinar quais as parcelas do seu
território que se integram em ARU; prevendo-se,
por outro, e em paralelo, a realização,
dentro das ARU, de ORU, isto é,
de Operações de Reabilitação Urbana que,
podemos sintetizá-lo, consubstanciam
a programação e o planeamento das intervenções
a efetuar nas ARU. A criação
das ORU não é obrigatória, sendo a única
consequência da inexistência da ORU
a caducidade da ARU, decorridos 3 anos
sobre a respetiva criação, sem a criação
(ou realização?) da correspondente ORU.
Do exposto resulta o seguinte:
A verba 2.23 da Lista I Anexa ao Código
do IVA, ao remeter para o conceito de obra
de reabilitação urbana daquele Decreto-
-Lei, remete para um conceito de obra de
reabilitação urbana muito amplo, onde
parecem caber tanto construções novas
como obras de reabilitação de edificações
existentes, ou as meras ampliações destas,
desde que localizadas em ARU.
Este foi o entendimento perfilhado por
muitos Municípios e promotores e que
levou a que este benefício fiscal fosse de
muito ampla utilização.
A Administração Tributária, nunca aderiu
integralmente a esta interpretação,
tendo suscitado duas dificuldades ou restrições
interpretativas principais em relação
à aplicação da dita verba, a saber:
1.ª restrição – Só nas empreitadas localizadas
em sítios em que exista simultaneamente
ARU e ORU é que a referida regra
é aplicável (e as ORU são muito mais escassas
que as ARU);
2.ª restrição – Só obras de reabilitação de
edifícios é que cabem no âmbito de aplicação
da dita verba.
Existem diversos contenciosos nesta matéria,
não havendo, por ora, decisões judiciais
transitadas em julgado que tornem
possível determinar o sentido concreto
de uma corrente jurisprudencial dominante.
Entretanto a Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro,
apresentada, como se disse, no
âmbito do designado programa “Mais
Habitação” veio modificar a questão da
aplicabilidade da taxa reduzida de IVA
em empreitadas de reabilitação, ou seja,
veio alterar a referida verba do Código do
IVA.
No novo diploma o legislador veio revogar
a atual verba 2.23 da Lista I anexa
57

ao código do IVA e consagrar uma nova
verba com a referência a “empreitadas de
reabilitação de edifícios” ao invés de “empreitadas
de reabilitação Urbana”.
Assim, a nova redação da verba 2.23 da
Lista I anexa ao Código do IVA passa a
ser:
“2.23 – As empreitadas de reabilitação
de edifícios localizados em áreas de reabilitação
urbana (áreas críticas de recuperação
e reconversão urbanística, zonas de
intervenção das sociedades de reabilitação
urbana e outras) delimitadas nos termos
legais, ou no âmbito de operações de requalificação
e reabilitação de reconhecido
interesse público nacional.”
Ou seja, o requisito inicial de se estar perante
um contrato de empreitada relativo
a obra de reabilitação urbana, é agora esclarecido
e especificado, exigindo-se que
se trate de empreitada de reabilitação de
edifício.
Permanece, se a AT não abdicar da exigência
de emissão desse documento pelos
Municípios, a necessidade de comprovativo
de realização da obra em zona de
ARU).
Como se pode constatar, a aplicação de
uma taxa reduzida de IVA (6%) passa agora
a aplicar-se essencialmente, e apenas, a
empreitadas de reabilitação de edifícios,
(e ainda, embora com menor relevo, a empreitadas
de construção ou reabilitação
de equipamentos de utilização coletiva de
natureza pública, localizados em áreas de
reabilitação urbana (Zonas ARU)).
No artigo 2.º, do Decreto-lei 307/2009,
de 23 de outubro na alínea i) encontramos
a definição de reabilitação de edifícios,
que é a seguinte: «Reabilitação de
edifícios» a forma de intervenção destinada
a conferir adequadas características
de desempenho e de segurança funcional,
estrutural e construtiva a um ou a vários
edifícios, às construções funcionalmente
adjacentes incorporadas no seu logradouro,
bem como às frações eventualmente
integradas nesse edifício, ou a conceder-
-lhes novas aptidões funcionais, determinadas
em função das opções de reabilitação
urbana prosseguidas, com vista a
permitir novos usos ou o mesmo uso com
padrões de desempenho mais elevados,
podendo compreender uma ou mais operações
urbanísticas».
Ou seja, a nova verba que substitui a referida
verba 2.23 na sua redação anterior,
aproxima-se da posição que a Autoridade
Tributária já vinha sustentando.
Tal como já era sugerido no projeto de
Lei, o diploma final veio prever que a
presente alteração legislativa não será
imediatamente aplicável, nos seguintes
casos:
1. Pedidos de licenciamento, comunicações
prévias ou pedidos de informação
prévia respeitantes a operações urbanísticas
submetidas junto da Câmara
Municipal territorialmente competente,
antes da data de entrada em vigor
da nova lei.
2. Pedidos de licenciamento ou de comunicação
prévia submetidos junto
da Câmara Municipal territorialmente
competente após a entrada em vigor
da nova lei, desde que submetidas ao
abrigo de uma informação prévia favorável
em vigor;
O Regime do Imposto Municipal sobre
as Transmissões Onerosas de Imóveis sofreu
já, aquando da entrada em vigor do
Orçamento de Estado para 2023, uma
enorme alteração quanto à questão da
isenção pela aquisição de prédios para
revenda, prevista no artigo 7.º do código
do IMT, o n.º 2.
Hoje, o referido preceito prevê uma isenção
de IMT, apenas quando se reconhecer
que o adquirente exerce normal e habitualmente
a atividade de comprador de
prédios para revenda, motivo pelo qual
lhe é atribuída a isenção sem pagamento.
Mas afinal o que se entende com o conceito
de “exercício normal e habitual”
dessa atividade?
Esse conceito encontra-se definido no n.º
3 do artigo 7.º, que foi alterado através da
Lei do OE/2023, Lei n.º 24-D/2022, de 30
de dezembro.
Para o reconhecimento desse exercício de
atividade passa a exigir-se que a certidão
emitida pelo serviço de finanças comprove
a realização, de, pelo menos, uma operação
de revenda, em cada um dos dois
anos anteriores de prédios adquiridos antes
para esse mesmo fim.
Resulta daqui que, por exemplo, uma sociedade
cujo objeto social seja a compra e
venda de imóveis, apenas pode obter uma
isenção de IMT sem pagamento, se nos
dois anos anteriores tiver (em cada ano)
revendido pelo menos um prédio adquirido
para esse fim.
Vem, agora, a Lei n.º 56/2023 alterar o
n.º 4 do artigo 7.º e o artigo 11.º do Código
do IMT e encurtar o prazo de revenda
dos imóveis, de três ano para um ano,
e diminuir o âmbito de abrangência da
isenção de IMT.
Isto é, nos termos do artigo 7.º, n.º 4, o
sujeito passivo tem, agora, apenas o prazo
de um ano para vender o imóvel (que outrora
adquiriu para revenda), sob pena de
caducar a isenção de IMT prevista.
Em suma, podemos ver a isenção de IMT
caduca, havendo lugar ao pagamento do
imposto, por referência à data da aquisição,
acrescido de juros compensatórios,
por um dos seguintes motivos:
1) Se o prédio que foi adquirido para revenda,
não for revendido no prazo máximo
de um ano;
2) Se o Sujeito Passivo não exercer com
caráter normal e habitual a atividade
de compra para revenda, isto é, se nos
dois anos anteriores à compra do imóvel,
aquele não tiver revendido outros
imóveis em cada um dos dois anos anteriores.
3) Se o sujeito Passivo declarar a compra
para revenda, mas o destino final do
imóvel não for para revenda.
4) Quando o prédio tenho sido revendido
e for sujeito a nova revenda, isto é,
a contario, a isenção só não caduca, se
o prédio foi revendido, sem ser novamente
para revenda;
58

Quanto ao ponto 3) importa dar nota de
que o legislador pretendendo evitar aquelas
situações – nas quais o Sujeito Passivo
declara que está a comprar determinado
imóvel para revenda e não o revende,
dando-lhe um destino diferente da revenda
– densificou o que considera um “destino
diferente da revenda”.
Como podemos observar, no n.º 10 do
artigo 11.º do Código do IMT considera-se
que foi dado um destino diferente
da revenda sempre e quando a conclusão
de obras, sejam elas de edificação ou de
melhoramento ou quaisquer outras alterações
possam comportar uma variação
do seu Valor Patrimonial Tributário
(VPT).
Regulada pelo Decreto-Lei n.º
128/2014, de 29 de agosto (“RJEEAL”),
o exercício da atividade de alojamento
local (“AL”) tem sido alvo de restrições,
tendo em vista o reequilíbrio do mercado
habitacional, do lado da oferta. Destacamos
as principais alterações resultantes
do Programa “Mais Habitação”
que alteram o paradigma deste setor de
atividade.
A alteração que mais avulta é a suspensão
da emissão de novos registos de estabelecimento
de AL, nas modalidades
de apartamentos e estabelecimentos de
hospedagem. Desta suspensão estão excluídos
os estabelecimentos de AL na
modalidade de moradia e de quartos 4 e
também os alojamentos localizados nas
Regiões Autónomas e no interior do
país 5 . Importa também sublinhar que a
suspensão não é indefinida no tempo,
conferindo a Lei autonomia aos municípios
para, nas respetivas Cartas Municipais
de Habitação 6 , levantar tal suspensão.
Com o Mais Habitação, os registos de estabelecimento
de AL passam a ter duração
de cinco anos, renovável por iguais
períodos. Porém, todos os registos emitidos
até à entrada em vigor do Mais Habitação
só serão sujeitos a reapreciação em
2030 e, a partir dessa data, renovar-se-ão
por mais cinco anos mediante deliberação
expressa da Câmara Municipal. Já os
imóveis adquiridos com recurso ao crédito
hipotecário não terão o registo sujeito
a reapreciação, contanto que a amortização
integral ocorra posteriormente a 31
de dezembro de 2029. Porém, assim que
a amortização integral tenha ocorrido,
ocorrerá a reapreciação.
Compete também aos titulares do estabelecimento
de AL comprovar, até ao próximo
dia 07 de dezembro de 2023, mediante
formulário online próprio, a prova da
manutenção da exploração, sob pena de
caducidade, excluindo-se de tal obrigação
os estabelecimentos que se localizem
em habitação própria e permanente do titular
e contanto que a exploração não exceda
os 120 dias por ano. Será suficiente,
para tal prova, a declaração contributiva
(em sede de IRS, IRC ou IVA).
Os novos registos que se reportem a estabelecimentos
de AL localizados em frações
autónomas destinadas à habitação passam a
estar sujeitos a deliberação prévia da assembleia
de condóminos, aprovada por unanimidade,
sendo a respetiva ata documento
de apresentação obrigatória aquando da
instrução do pedido de registo de AL.
Para os registos já em vigor, o condomínio
poderá agora opor-se ao exercício da
atividade de AL mediante deliberação
de 2/3 da permilagem do edifício, salvo
quando o título constitutivo expressamente
preveja a utilização da fração para
fins de alojamento local ou quando tenha
havido uma deliberação expressa da
assembleia de condóminos a autorizar a
utilização da fração para aquele fim.
Antes da alteração do RJEEAL promovida
pelo Mais Habitação, previa-se
que apenas o registo de estabelecimento
de AL nas modalidades de “moradia”
e “apartamento” localizados em área de
contenção seriam intransmissíveis, ainda
que na titularidade ou propriedade de
pessoa coletiva. Com esta alteração, a intransmissibilidade
estende-se a todas as
modalidades de AL estejam ou não em
área de contenção. Mais, quando o titular
do registo seja pessoa coletiva, a transmissão
de qualquer parte do capital social
– independentemente da percentagem –
implica caducidade do registo, ao passo
que anteriormente só provocariam a caducidade
do registo transmissões superiores
a 50% do capital social.
A Contribuição Extraordinária sobre o
Alojamento Local (“CEAL”) é uma contribuição
extraordinária que incide sobre
a afetação de imóveis ao exercício da
59

atividade de Alojamento Local (“AL”),
visando consignar a receita à promoção
de políticas públicas na área da habitação,
arrendamento habitacional e reabilitação.
A CEAL incide sobre imóveis habitacionais
7 afetos a AL, mas apenas em três
das suas quatro modalidades, a saber, i)
os apartamentos, ii) estabelecimentos de
hospedagem e iii) quartos, ficando, portanto,
de fora deste regime o AL na modalidade
de moradia.
Só estão abrangidos imóveis que, no dia
31 de dezembro de cada ano civil, estejam
afetos à atividade de AL (o facto tributário).
Encontram-se excluídos do âmbito de
incidência objetiva da CEAL os imóveis
localizados no interior, como tal identificados
em anexo à Portaria número
208/2017, de 13 de julho, bem como os
AL que operem em habitação própria e
permanente do titular da licença, contanto
que a exploração não ultrapasse o período
de 120 dias num ano.
Também estão excluídos os imóveis que,
não se localizando no interior do país,
se localizem em municípios nos quais,
cumulativamente:
a) Tenha sido aprovada uma Carta Municipal
de Habitação, que é um instrumento
municipal de planeamento
e ordenamento territorial em matéria
de habitação, que evidencie o equilíbrio
de oferta de habitações no Município;
b) Não tenha sido declarada a situação de
carência habitacional e,
c) Não tenham qualquer parte do seu território
como zona de pressão urbanística.
São sujeitos passivos nesta relação tributária
os titulares da exploração do AL.
Caso o titular não seja o proprietário do
imóvel no qual o AL opera, o proprietário
será subsidiariamente responsável pelo
pagamento da contribuição. Ou seja, se o
titular do AL não pagar a contribuição, o
proprietário terá de o fazer.
A CEAL é calculada aplicando uma taxa
fixa de 15% que irá incidir sobre uma
base tributável variável em função da
conjugação de três fatores, a saber:
1. Coeficiente económico do alojamento
local
2. Coeficiente de pressão Urbanística
3. Área bruta privativa dos imóveis habitacionais
Note-se que, os coeficientes supramencionados
deverão ser publicados anualmente
por portaria do membro do Governo
responsável pela área das finanças
à área bruta privativa do imóvel (doravante
“ABP”).
Quanto ao presente ano, o Governo deverá
publicar os coeficientes no prazo de 60
dias após publicação do Mais Habitação,
em 06 de outubro de 2023, ou seja, até 05
de dezembro de 2023.
Os coeficientes relevantes para apuramento
da base tributável são:
(i) o coeficiente económico do AL (para
comodidade de exposição “CE”), que
resulta do quociente entre o rendimento
anual por quarto explorado em regime
de AL e a área bruta mínima de um
fogo habitacional de tipo T1;
(ii) coeficiente de pressão urbanística
(doravante “CP”) que varia de zona
para zona, identificando-se esta com a
freguesia 8 na qual o imóvel se situa, e
consistindo no quociente entre a variação
da renda de referência 9 por m 2 nessa
zona entre 2015 e o ano anterior ao
facto tributário e a variação positiva da
renda de referência por m 2 na zona em
que esta seja mais elevada a nível nacional;
Em síntese:
O responsável pelo pagamento da contribuição
terá de preencher a declaração de
modelo oficial a ser publicada por portaria
do membro do Governo responsável
pela área das finanças, até ao dia 20
do mês de junho do ano seguinte ao facto
tributário. Se o responsável pelo pagamento
não o fizer, a Autoridade Tributária
liquida oficiosamente a contribuição,
cabendo em ambos os casos o seu pagamento
até dia 25 do mês de junho do ano
seguinte ao facto tributário.
Por fim, importa acrescentar que, caso
o responsável pelo pagamento da CEAL
seja uma pessoa coletiva, grosso modo,
uma sociedade, esta contribuição extraordinária
não será um encargo dedutível
para efeitos de determinação do lucro
tributável. Ou seja, a partir do momento
em que obtenho a coleta, este montante
terá de se somar ao resultado líquido do
período, embora contabilisticamente se
qualifique como um gasto.
Assim sendo, acreditamos que o artigo
23.º- A do Código do Imposto sobre o
Rendimento das Pessoas Coletivas deve
ser atualizado, passando a contemplar
este encargo não dedutível e, por consequência,
a modelo 22 ser alterada, por
forma a permitir acrescer esta contribuição
extraordinária ao resultado líquido
do período, concorrendo para o apuramento
do lucro tributável, à semelhança
de outras contribuições extraordinárias,
como é o caso, por exemplo, da contribuição
extraordinária sobre o setor energético.
60

61