Revista SECOVIRIO 127

CONSULTAS JURÍDICAS
pág. 15 » 22
CAPA
pág. 24 » 30
ENTREVISTA
pág. 49 » 53
ABRIL/MAIO/JUNHO 2022 • venda proibida
nº
127
MATÉRIA ESPECIAL
pág. 60 » 62
O SÍNDICO DO FUTURO
como inovar para ter uma
gestão de excelência?

PALAVRA DO PRESIDENTE
JURÍDICO • CONSULTAS
4
15
CURTINHAS
5
JURÍDICO • ARTIGO
10
CAPA
O SÍNDICO DO FUTURO:
COMO INOVAR PARA TER UMA GESTÃO DE EXCELÊNCIA?
24
ABRIL/MAIO/JUNHO 2022 / nº 127
INSTITUCIONAL
CHAME O SÍNDICO!
SECOVI RIO EM AÇÃO
ENTREVISTA
32
38
49
LEITURA RÁPIDA
MATÉRIA ESPECIAL
TERCEIRIZAÇÃO DE
CONDOMÍNIOS
SERVIÇOS E PRODUTOS
56
60
63
Em celebração ao Dia do Síndico, que é comemorado em 23 de
abril no Rio de Janeiro, a revista Secovi Rio traz uma matéria especial
para quem quer se destacar no segmento condominial. Seja por meio da
tecnologia ou do conhecimento, é importante que os síndicos busquem
Outro tema abordado nesta publicação são as vantagens e
desvantagens da terceirização nos condomínios.
Na entrevista, você vai entender um pouco mais sobre o
governança) com Felipe Faria, presidente do Green Building Council
Brasil (GBC Brasil).
Boa leitura!
EQUIPE SECOVIRIO
1

DIRETORIA SECOVI RIO
Efetivos
Presidente: Pedro José Maria Fernandes Wähmann
Vice-Presidente: Leonardo Conde Villar Schneider
Vice-Presidente Administrativo e Financeiro: Ronaldo Coelho Netto
Vice-Presidente Jurídico e de Assuntos Legislativos: Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa
Vice-Presidente de Marketing e Comunicação: João Augusto Pessôa
Vice-Presidente de Relações do Trabalho e Gestão Imobiliária: Dennys Abdalla Muniz Teles
Suplentes
Aldo Fernando Villar Hecht da Fonte; Antônio Carlos Ferreira; Antônio Henrique Lopes da Cunha; Rafael Thomé; Luís Carlos Bulhões Carvalho da
Fonseca Filho; Pedro Carlos Carsalade
DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO DO COMÉRCIO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
Efetivos
Pedro José Maria Fernandes Wähmann; Manoel da Silveira Maia
Suplentes
João Augusto Pessôa; Ronaldo Coelho Netto
CONSELHO FISCAL
Efetivos
Marco Antônio Moreira Barbosa; Antônio José Fernandes Costa Neto; Jorge Ronaldo Ferreira Santos
Suplentes
Marco Antônio Vieira de Mello; Frederico Honorato Rodrigues Moreira; Francisco Miguel Lowndes de Abreu Teixeira Castel-Branco
CONSELHO DE RELAÇÕES DE TRABALHO
Dennys Abdalla Muniz Teles – Presidente; Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa; Fernando Schneider; Maria Teresa Mendonça Dias; Antônio Henrique
Lopes da Cunha
REGIONAIS SECOVI RIO
Regional Baixada Fluminense
Regional Lagos
Regional Litorânea
Regional Noroeste Fluminense
Regional Norte Fluminense
Regional Costa Verde
Regional Serra Imperial
Regional Serra Norte
Regional Serra Verde
Regional Sul Fluminense
SEDE
A Revista Secovi Rio
EXPEDIENTE
Conselho Editorial: Pedro Wähmann e João Augusto Pessôa
Coordenador de Marketing e Comunicação: Vanderlei S. de Mendonça
REDAÇÃO
imprensa@secovirio.com.br
Jornalista responsável: Camilla Rua
Redação: Camilla Rua e Rita Vasconcelos
Arteiras Comunicação/Rafael Davila
Revisão: Arteiras Comunicação/Fernando Moraes
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Patricia Teixeira
2

75 anos
de tradição
e inovação.
Experiência ou modernidade?
Aqui você escolhe ambas.
Já é consenso: contar com uma
administradora para manter a rotina
condominial em ordem é fundamental.
Quando essa administradora está há 75
anos participando do dia a dia de milhares
de habitantes da nossa Cidade
Maravilhosa, é certeza de que além da
experiência acumulada, a atualização de
seus processos e sistemas é constante.
A Zirtaeb alia tradição à inovação,
trazendo toda a bagagem de décadas de
atividade e o que há de mais moderno em
atendimento, funcionalidade e
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Documentos e recibos do condomínio
disponíveis no aplicativo, transparência na
prestação de contas em virtude da digitalização,
redução de custos promovida pela nossa equipe
e resolução de qualquer questão online.
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por WhatsApp, para que você possa sempre
contar conosco. Afinal, inovação é bem-vinda,
mas falar com pessoas é muito melhor do que
falar com robôs.
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verdade trabalhando para o seu condomínio ser
sempre o melhor lugar do mundo para você
e sua família.
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Zirtaeb Matriz
Rua da Alfândega, 108 - Centro / RJ
Tel: 3233-3500 - zirtaeb@zirtaeb.com
Zirtaeb Barra
Av. das Américas, 2901 GR. 411/412
Tel: 2439-8170 - barra@zirtaeb.com
Zirtaeb Recreio
Rua Amaury Monteiro, 35 GR. 201/217
Tel: 2437-9445 - recreio@zirtaeb.com
www.zirtaeb.com
fb.com/zirtaeb.com.br
instagram @zirtaeb_adm
75
Condomínios e Bens Imóveis
3

networking
4

janeiro de 2022
*(divisão do valor do m² de locação pelo valor do m² de venda)
Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários divulga relatório
sobre as ações realizadas em 2021
um todo.
5

Fim do convênio entre Secovi Rio e Creci-RJ
cepai@secovirio.com.br
6

8

Secovi Rio realiza palestras
gratuitas no YouTube sobre LGPD e
Rio de Janeiro se organiza
para entrar no universo das
criptomoedas
hub
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Feira de Condomínios & Encontro de Síndicos 2022 acontecerá no segundo
semestre no RJ
networking
10

• ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - EaD
• CHEFE DE PORTARIA - EaD
• ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS - EaD
• ROTINAS DE DEPARTAMENTO PESSOAL - EaD
• GESTÃO FINANCEIRA PARA CONDOMÍNIOS - EaD
• CIPA - PREVENÇÃO DE ACIDENTES E DOENÇAS
DECORRENTES DO TRABALHO - EaD
• IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIOS - EaD
• EXCELÊNCIA EM SERVIÇOS DE PORTARIA - EaD
11

ACORDO EXTRAJUDICIAL HOMOLOGADO
PELA JUSTIÇA DO TRABALHO
O
12

13

Do procedimento legal do acordo extrajudicial
“A Reforma Trabalhista
estabeleceu um prazo de
quinze dias, a contar da
conjunta[…]”
“[…] a doutrina destaca o acerto da lei em determinar que o juiz “analisará
o acordo”, não sendo, portanto, um mero homologador[…]”
14

Do acordo extrajudicial e pagamento de verbas rescisórias
15

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16

CONDOMÍNIO
1) Um condômino causou dano ao portão
ao bater nele com a sua bicicleta. A
o custo para o conserto do portão e
boleto de condomínio a ser enviado à
unidade do condômino causador do dano.
2) Há alguma proibição para a realização
da pintura da porta da unidade, pois há um
condômino que pretende pintar de uma
cor diferente do padrão do prédio?
17

18

19

3) Quando é exigida a presença do guardião de piscina?
2
4) Um morador que possui um carro e uma
moto pode estacionar os dois veículos na
mesma vaga? Esclareço que as vagas não
são amplas e não são demarcadas.
5) Posso cobrar o valor da multa aplicada
ao morador no mesmo boleto da cobrança
da cota condominial?
20

LOCAÇÃO
1) O locatário é obrigado a dar aviso prévio ao locador para
desocupação do imóvel no término do contrato?
TRABALHO
1) O condomínio, com base na convenção
seguro um empregado que possui 67 anos?
no caso de restrição imposta pelas
seguradoras.
Contudo, se não houver recusa
por parte da seguradora em renovar o seguro
o condomínio excluí-los da apólice.
e agora foi posto em liberdade?
21

trabalha na escala 12x36?
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22

4) O porteiro do condomínio ocupa o
e familiares, o que vem acarretando
reclamação por parte dos condôminos. A
administração do condomínio pode fazer
algo para evitar esse incômodo?
horário do almoço?
6) Um empregado, que recebe adicional de
manobra, bateu em um carro do morador
enquanto manobrava. O condomínio pode
descontar dele o reparo do carro e, se ele
deixar de fazer manobras para condomínio,
ato.
23

CONTROLE DE SEGURANÇA DO EDIFÍCIO:
• Chance de faltar extintores: 0,01%
0,07%
0,03%
• Chance de incêndio em um apartamento
com carpetes: imprevisível.
Por mais que você planeje,
um condomínio é cheio de imprevistos.
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Saiba mais em corretoraapsa.com.br
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O síndico do futuro:
como inovar para ter uma
gestão de excelência?
25

O
de todos.
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28

O síndico estratégico está sempre em busca de excelência
29

Adaptações para uma gestão condominial de sucesso
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INSTITUCIONAL • ARTIGO
Chame o síndico!
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SECOVI RIO
EM AÇÃO
Veja as atividades realizadas
pelo sindicato em 2021
39

Mais uma vez, o Secovi Rio se superou e encerrou
2021 com números expressivos.
Nesta edição você vai conhecer as iniciativas
realizadas pela entidade no ano passado.
O relatório de atividades reforça a relevância do
Secovi Rio para o desenvolvimento de empresas,
condomínios e profissionais do segmento imobiliário
do Rio de Janeiro.
40

Cepai
Centro de Pesquisa e
Análise da Informação
No mês de fevereiro, foi realizado o “Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro”,
com a apresentação da evolução do mercado em 2020 e perspectivas para o ano de 2021. Em
virtude da pandemia, o evento foi feito no formato online.
No que diz respeito à coleta e análise de dados estratégicos do setor, foram elaboradas
grandes pesquisas sobre o mercado imobiliário carioca e, também, sobre outras áreas do estado,
incluindo Região dos Lagos, Baixada, Norte, Serrana e Niterói.
Além disso, foi assinado um acordo de cooperação entre o Secovi Rio e o IPP (Instituto
Pereira Passos) para a montagem de um “Painel do Mercado Imobiliário” da região central e
acompanhamento do “Reviver Centro”.
O Cepai inaugurou a nova página no site do Secovi Rio com diversos indicadores para o
mercado imobiliário.
Em parceria com a Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), o
Sindicato retomou a pesquisa “Indicadores Habitacionais”, com a geração de importantes dados
sobre administração de locações e condomínios.
No total, foram 207 divulgações dos indicadores do mercado imobiliário na mídia, 194
solicitações de relatórios e 71.538 consultas ao Sistema de Pesquisa Online.
• 207 divulgações dos indicadores do mercado imobiliário;
• 194 solicitações de relatórios;
• 71.538 consultas ao Sistema de Pesquisa Online;
• Nova página no site do Secovi Rio;
• Retorno da pesquisa “Indicadores
Habitacionais”;
• Início do convênio entre o Secovi Rio e o
IPP (Instituto Pereira Passos).
41

JURÍDICO
Em 2021, o departamento jurídico totalizou 1.797
atendimentos, sendo 964 em consultas por e-mail
e 831 por telefone. Em decorrência da pandemia, o
atendimento presencial retornou apenas neste ano de
2022.
Os decretos municipais editados semanalmente e
o “superferiado” da Páscoa acarretaram um aumento
considerável no número de consultas nos meses de
março, abril e maio.
Das consultas realizadas, verifica-se um equilíbrio
entre questões trabalhistas (44,30%) e condominiais
(44,80%). As demais abordaram temas como locação de
imóveis, tributos e previdência, entre outros (10,90%).
Como a pandemia é uma realidade que persiste
até o momento atual, a maioria das consultas versou
sobre esse tema.
Na área trabalhista podemos citar consultas sobre
a remuneração do “superferiado”, uso de máscaras e,
finalmente, a exigência do comprovante da vacinação
do empregado e a possibilidade de aplicação de
penalidades.
Na área condominial os assuntos mais recorrentes
foram o uso de partes comuns, utilização de máscaras,
convocação de assembleia presencial e, também, com o
avanço da vacinação, a exigência do passaporte vacinal
do condômino no acesso e permanência nas áreas
comuns como academias, quadras e piscinas.
A atuação do departamento jurídico do Secovi Rio
não se restringiu a consultas relacionadas à área. No
período do “superferiado” trabalhamos na pactuação
do termo aditivo com o sindicato representante dos
empregados das empresas do segmento imobiliário para
compensação dos dias da semana do “superferiado”,
minimizando os efeitos econômicos de tal medida.
Além disso, o Secovi Rio firmou 12 convenções
coletivas, definindo cláusulas normativas acerca de
condições de trabalho, pisos e reajustes salariais
de empregados de condomínios, administradoras e
imobiliárias, trazendo, deste modo, tranquilidade e
segurança jurídica nas relações de emprego dos setores
representados pela entidade.
1.797
atendimentos
jurídicos;
Principais dúvidas:
questões trabalhistas (44,30%)
e condominiais (44,80%).
Outros temas: locação de imóveis,
tributos e previdência, entre
outros (10,90%).
12
convenções
coletivas firmadas
42

ASSUNTOS INSTITUCIONAIS
E LEGISLATIVOS
Ao longo de 2021, monitoramos 354 projetos de lei, sendo 163 sobre condomínios, 62 sobre
locação, 31 sobre comercialização e 98 que abordam temas gerais, como legislação tributária e
trabalhista.
Dentre os assuntos em destaque, estão:
• o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não superior ao
IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo);
• a suspensão de despejo por falta de pagamento em razão da Covid-19, desde que
comprovada a alteração da situação econômico-financeira decorrente da pandemia e que
resulte em incapacidade de pagamento, sem prejuízo da subsistência familiar;
• alteração do Código Civil para permitir votações por meio eletrônico em assembleia de
condôminos.
Participamos de debates sobre a Reforma Tributária e o impacto no setor de comércio e
serviços imobiliários.
Além disso, a Declaração Anual de Cadastros de IPTU DeCad/Rio e o plano “Reviver Centro”
foram aprovados com os ajustes propostos pelo Secovi Rio e já colhem os primeiros frutos em
2022.
Para os condomínios, apresentamos soluções para o cumprimento de legislação ambiental
de logística reversa, sem custo de coleta, em parceria com o IDC (Instituto de Direito Coletivo) &
Reciclus.
Na busca constante por soluções para as empresas do setor, reforçamos nossa parceria
com as concessionárias de serviços públicos, criando um canal de atendimento exclusivo para
nossos representados.
43

• 354 Projetos de Lei em acompanhamento
- 55 municipais;
- 80 estaduais;
- 219 federais.
• Principais temas: condomínios (45%),
locação (17%), comercialização (12%) e temas gerais
como legislação tributária e trabalhista (26%);
• 648 ações institucionais voltadas para o poder
público, entidades sindicais e parceiros institucionais.
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44

A UniSecovi Rio realizou 19 cursos em 2021, totalizando carga horária de 381 horas e 664
alunos inscritos.
Além disso, foram realizadas 10 palestras ao vivo no Youtube, com especialistas de diversas
áreas sobre diferentes temas.
Entre os assuntos debatidos nas palestras, os principais foram: segurança do trabalho,
desafios da locação de imóveis, marketing digital, uso do Whatsapp Business na gestão
condominial, descarte correto de lixo, manutenção predial, legislação condominial e apresentação
do portal da Naturgy.
Uma novidade da UniSecovi Rio para o ano de 2021 foi o lançamento da primeira turma
do curso de “Administração de Locação de Imóveis”. Outro curso que ganhou destaque no ano
passado foi o de “Excelência em Serviços de Portaria”.
• Carga horária total de cursos:: 381 horas;
• 664 alunos inscritos;
• 19 cursos;
•10 palestras gratuitas no YouTube;
• Lançamento do curso de Administração de
Locação de Imóveis – EAD;
• Realização do evento ‘Secovi Talks – Semana do
Síndico’ em abril (formato online).
45

MARKETING
Em 2021, o Secovi Rio publicou quatro edições da revista institucional, totalizando 24.490
exemplares distribuídos. Além disso, a publicação digital também ficou disponível para leitura
no site do Sindicato.
As matérias de capa das publicações contaram com assuntos de grande interesse para
nosso público, incluindo: o crescimento do mercado imobiliário do Rio, violência doméstica nos
condomínios, combate às pragas nos condomínios e a atuação constante do sindicato em prol do
desenvolvimento do setor da habitação.
Graças à nossa relevância no Rio de Janeiro, alcançamos 10.846 seguidores nas principais
redes sociais (Instagram, Facebook e Linkedin) e 1.143 inscritos no YouTube. O site do Secovi Rio
teve 234 notícias cadastradas e cerca de 112 mil acessos.
O bom relacionamento do Secovi Rio com a imprensa, o conhecimento dos nossos diretores
e a relevância dos dados divulgados pelo Cepai resultou em 85 matérias divulgadas em diferentes
veículos de grande circulação, entre eles: O Globo, O Dia, Extra, Valor Econômico, Terra, Estadão,
G1 e TV Record.
Todas as matérias foram fruto de divulgação espontânea na mídia, ou seja, conquistadas
por meio do envio de notas, releases e sugestões de pautas para jornalistas.
Para garantir ainda mais qualificação e conhecimento aos profissionais do setor, em abril
foi realizado o evento ‘Secovi Talks – Semana do Síndico’. Com transmissão ao vivo pelo YouTube,
o encontro foi organizado em parceria com a Abadi (Associação Brasileira das Administradoras
de Imóveis) e contou com uma programação rica em conteúdo e debates.
• 4 edições da Revista Secovi Rio publicadas;
• 24.490 exemplares da revista distribuídos;
• 85 matérias de destaque na imprensa
(O Globo, O Dia, Extra, Valor Econômico, Terra, Estadão, G1, entre outros);
• 10.846 seguidores nas principais redes sociais;
• 1.143 inscritos no YouTube;
• 234 notícias no site;
• 112.150 acessos ao site.
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47

48

49

O
Felipe Augusto FariaGreen Building Council Brasil
entrevista
50

SECOVI RIO: Primeiramente, poderia
fazer um breve resumo sobre o conceito
ESG (sigla em inglês para Meio Ambiente,
Social e Governança) e a relevância
deste tema para o mercado imobiliário e
condominial?
FELIPE:
SECOVI RIO: Como funcionam e qual
a importância dos selos verdes para os
FELIPE:
SECOVI RIO
empreendimentos atuais e quais critérios
são analisados para a obtenção dos
FELIPE:
51

faça seu negócio
decolar!
REVISTA SECOVIRIO
Seja visto pelo público certo!
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52
Condomínios
Verdes

SECOVI RIO:
podem conquistá-las?
FELIPE:
Felipe Faria, CEO da GBC Brasil
SECOVI RIO: De que forma esse
empreendimentos mais sustentáveis
resulta na valorização do imóvel,
proprietários?
FELIPE:
53

SECOVI RIO:
FELIPE:
SECOVI RIO:
FELIPE:
SECOVI RIO:
FELIPE:
www.gbcbrasil.org.br/curso/leed-om-online/
54

CONHEÇA OS ASSOCIADOS E OS
SÓCIOS SOLIDÁRIOS DO SECOVI RIO
ASSOCIADOS
ACIR ADMINISTRAÇÃO S/A
ADIPLANTEC ADMINISTRAÇÃO DE
ADJUVE IMOBILIÁRIA LTDA - EPP
ADMINISTRADORA NACIONAL LTDA
ADMINISTRADORA QUATRO MARIAS LTDA
AJF COSTA NETO CONDOMÍNIOS E LOCAÇÕES LTDA
APSA - ADMINISTRAÇÃO PREDIAL
ART NOVA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA
BAP ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA
BCF ADMINISTRADORA DE BENS LTDA
BERVEL EMPREENDIMENTOS LTDA
CIPA - PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO SA
CRASE-SIGMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
EMACI EMPRESA DE ASSESSORIA A CONDOMÍNIOS
ESTASA EMPRESA DE SERVIÇOS TÉCNICOS
E ADMINISTRATIVOS LTDA
FINANCIAL ADMINISTRADORA S/A
IGAB ADMINISTRADORA DE BENS LTDA
IMAGEM IMOBILIÁRIA E ASSESSORIA GERAL
DE EMPRESAS LTDA
IMOBILIÁRIA MAUÁ LTDA
IMOBILIÁRIA ZIRTAEB LTDA
IMODATA ADMINISTRAÇÃO, COMPRA
IRIGON PROGRAMAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA
LOWNDES CONDOMÍNIOS E LOCAÇÕES
NOVO MUNDO ADMINISTRADORA LTDA
55

PRIMAR - PREDIAL RIO, MAIOR ADMINISTRADORA
DE BENS LTDA
PROTEL ADMINISTRADORA
PROTEST ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS LTDA
QUALITY HOUSE PARTICIPAÇÃO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA
BASE SOFTWARE LTDA
FEDCORP CORRETORA E AGENCIADORA DE SEGUROS
FICHA CERTA - ASSECAD BRASIL ASSESSORIA CADASTRAL LTDA
INVEXTCRED CONSULTORIA LTDA
SiiLA BRASIL
TECNOLOGIA ADM E CORRETORA DE SEGUROS
SINAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
VIVENDA CENTER PRESTACAO DE SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA
XCON ADMINISTRADORA
Tradição e modernidade
no setor da habitação
www.secovirio.com.br
56

Dia do Trabalho:
mercado condominial potencializa
geração de empregos no país
E
2021.
57

invista em você, invista no seu desenvolvimento!
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A Revista Secovi Rio cita cinco vantagens na contratação desse serviço:
Previsibilidade dos custos:
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