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Tributação do Imobiliário<br />
Aquisição de imóveis:<br />
o risco oculto dos privilégios<br />
creditórios fiscais<br />
ANA SOUSA<br />
Manager, Tax Services<br />
A corrida ao mercado<br />
imobiliário continua.<br />
É neste cenário que<br />
se torna imperativa<br />
a abordagem de um<br />
tema já antigo e<br />
pouco comentado: os<br />
privilégios creditórios<br />
imobiliários.<br />
Tal como previsto no artigo 733.º<br />
do Código Civil, “o privilégio creditório<br />
é a faculdade que a lei, em<br />
atenção à causa do crédito, concede<br />
a certos credores, independentemente<br />
do registo, de serem<br />
pagos com preferência a outros”.<br />
Assim, e apesar de, regra geral, o<br />
património do devedor constituir<br />
garantia geral dos créditos tributários,<br />
no caso dos impostos sobre o<br />
património (v.g. Imposto Municipal<br />
sobre Imóveis (IMI), Imposto Municipal<br />
sobre a Transmissão Onerosa<br />
de Imóveis (IMT) e Imposto<br />
do Selo), são concedidos privilégios<br />
creditórios especiais que permitem<br />
a extrapolação desta regra.<br />
De uma forma que pode vir a revelar-se<br />
bastante gravosa para o<br />
adquirente de um imóvel, o direito<br />
à satisfação tributária do Estado –<br />
enquanto credor fiscal – poderá<br />
acompanhar o bem. Significa isto<br />
que, existindo dívidas de IMT, Imposto<br />
do Selo e IMI relativas a um<br />
determinado imóvel transacionado,<br />
o Estado tem privilégios imobiliários<br />
especiais na graduação<br />
dos respetivos créditos, ainda que<br />
o atual proprietário do imóvel não<br />
seja o mesmo que incumpriu com<br />
as referidas obrigações fiscais.<br />
Assim, importa salientar que estes<br />
privilégios não só passam a ser<br />
oponíveis a terceiros que adquiram<br />
os imóveis, ou o direito real<br />
sobre os mesmos, como ainda<br />
podem ser preferenciais face a<br />
outros créditos.<br />
Tais obrigações estão naturalmente<br />
dependentes da verificação de<br />
um conjunto de requisitos, uma<br />
vez que os credores têm de reclamar<br />
os referidos créditos em meio<br />
próprio e dentro de determinados<br />
prazos. Não obstante, esta é uma<br />
temática que tem sido descurada<br />
no âmbito das transações imobiliárias<br />
e para a qual deverá ser<br />
dada especial atenção tendo em<br />
consideração o atual contexto<br />
económico.<br />
Relativamente à classificação da<br />
tipologia de créditos têm surgido<br />
divergentes entendimentos. Sendo<br />
certo que os impostos sobre<br />
o património gozam de privilégio<br />
imobiliário especial, estando os<br />
mesmos reconhecidos no Código<br />
Civil e nos respetivos Códigos fiscais,<br />
o mesmo não sucede com os<br />
restantes impostos.<br />
Apesar da controvérsia do tema<br />
e da discussão existente ao nível<br />
do tipo de privilégio conferido<br />
aos créditos de Imposto sobre o<br />
Rendimento das Pessoas Coletivas<br />
(IRC), Imposto sobre o Rendimento<br />
das Pessoas Singulares e de contribuições<br />
para a Segurança Social,<br />
a verdade é que o Código Civil e<br />
os respetivos diplomas legais não<br />
reconhecem a existência de privilégios<br />
imobiliários especiais, mas<br />
sim, privilégios imobiliários gerais.<br />
Neste cenário, o dever contributivo<br />
não deverá ser oponível a terceiros<br />
que adquiram os imóveis.<br />
Sem prejuízo e sendo certo que<br />
os impostos sobre o património<br />
não fogem às regras previstas nos<br />
privilégios imobiliários especiais,<br />
a análise de contingências/riscos<br />
fiscais no âmbito da aquisição de<br />
imóveis não deverá ser menos prezada,<br />
devendo, ao invés ser alvo de<br />
uma atenção cuidada, atendendo<br />
à dimensão do risco que pode potencialmente<br />
envolver.<br />
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