Cenário Zona Sul - 2019 - SECOVIRIO

Mercado Imobiliário • Zona Sul 

2019

SUMÁRIO 

APRESENTAÇÃO 

2 

CONDOMÍNIOS 

4 

IMÓVEIS RESIDENCIAIS 

LOCAÇÃO 

COMPRA E VENDA 

7 

8 

14 

IMÓVEIS COMERCIAIS 

LOCAÇÃO 

VENDA 

21 

22 

24 

Andre Melo-Andrade/Shutterstock.com

APRESENTAÇÃO 

Composta por 18 bairros, a Zona Sul tem cerca de 

700 mil habitantes e concentra 31% dos 

condomínios da cidade. Ela se destaca não apenas 

pelas praias e pontos turíscos, mas também pela 

infraestrutura urbana, oferta de espaços culturais, 

gastronômicos e lazer. Tudo que acontece nesta 

parte do Rio influencia diretamente o mercado 

imobiliário e é onde se concentram os imóveis mais 

caros da cidade. No Leblon, por exemplo, o metro 

quadrado do apartamento comum para venda está 

custando R$ 20,7 mil; em Ipanema, R$ 18,5 mil. 

Com o objevo de apresentar estes e outros dados, 

o Secovi Rio elaborou pelo terceiro ano consecuvo 

o “Cenário do Mercado Imobiliário da Zona Sul 

2019”, pesquisa que analisa os preços de venda e 

locação de imóveis residenciais e comerciais da 

região no período de janeiro a setembro de 2019, 

além de conter também informações sobre 

condomínios. 

De acordo com o documento, o mercado imobiliário 

finalmente começa a se recuperar após uma longa 

fase de crise. Mesmo que alguns ainda apareçam 

negavos, os números mostram que a 

desvalorização está menor e a melhora gradual do 

mercado está sendo puxada pelo segmento de imóveis de alto padrão. As 

mudanças na legislação municipal e a queda dos juros básicos, 

impulsionando a diversificação de invesmentos e reduzindo o custo do 

financiamento imobiliário, também foram fatores favoráveis. Os invesdores 

estão voltando a se senr confiantes para concrezar os negócios. 

O fato foi antecipadamente previsto no “Panorama do Mercado Imobiliário 

do Rio de Janeiro 2018”, publicação do Secovi Rio que já está indo para a 10ª 

edição em 2020; e cujo lançamento é um dos eventos mais importantes do 

segmento ao promover melhor entendimento do setor e ajudar empresas a 

fecharem negócios. 

Por dar uma noção precisa sobre o comportamento do mercado local, o 

“Cenário” auxilia imobiliárias e corretores a pracarem preços mais 

adequados à capacidade financeira dos clientes, além de colaborar para o 

aumento do poder de negociação de inquilinos e compradores. 

Boa leitura! 

2

Lukas Bischoff Photograph/Shutterstock.com

CONDOMÍNIOS 

A região é a mais densamente ocupada por edicios em toda a 

cidade, onde 95% deles são residenciais e apenas 2% são 

comerciais. Quase 81% dos condomínios são administrados por 

empresas que auxiliam no trabalho de gestão, algo indispensável 

para o equilíbrio financeiro e social dessas pequenas comunidades. 

A proporção entre o metro quadrado da taxa condominial e o do 

aluguel é de 28% no geral em toda a Zona Sul, porém a mais alta é 

a de São Conrado: uma proporção de 39%. Isso ocorre porque, 

para compensar o aluguel mais caro, a taxa condominial fica com o 

preço mais acessível. Ipanema, por exemplo, é detentora da 

proporção mais baixa de toda a região, de 23%, mas tem um dos 

metros quadrados mais caros, cerca de R$ 56. 

Confira os dados. 

4 

zjtmath/Shutterstock.com

CONDOMÍNIOS 

CONDOMÍNIOS POR CLASSIFICAÇÃO 

Residencial 

95,4% 

Comercial 

1,9% 

Misto 

2,7% 

DISTRIBUIÇÃO DOS CONDOMÍNIOS POR TIPO DE ADMINISTRAÇÃO 

Com 

administradora 

80,7% 

Sem 

administradora 

19,3% 

Fonte: Secovi Rio 

5

CONDOMÍNIOS 

PROPORÇÃO ENTRE O M² DA TAXA CONDOMINIAL E O M² DO ALUGUEL 

Bairros Aluguel Condomínio Prop. (%) 

Botafogo R$ 37,29 R$ 11,25 30% 

Catete R$ 33,99 R$ 11,36 33% 

Copacabana R$ 34,22 R$ 10,46 31% 

Cosme Velho R$ 29,72 R$ 10,19 34% 

Flamengo R$ 30,63 R$ 9,71 32% 

Gávea R$ 40,19 R$ 11,72 29% 

Glória R$ 33,02 R$ 9,63 29% 

Humaitá R$ 34,44 R$ 11,65 34% 

Ipanema R$ 55,76 R$ 12,82 23% 

Jardim Botânico R$ 38,16 R$ 10,97 29% 

Lagoa R$ 41,99 R$ 12,65 30% 

Laranjeiras R$ 29,53 R$ 10,05 34% 

Leblon R$ 57,57 R$ 13,87 24% 

Leme R$ 35,51 R$ 10,94 31% 

São Conrado R$ 32,62 R$ 12,57 39% 

Santa Teresa R$ 23,31 R$ 7,11 31% 

Urca R$ 39,77 R$ 10,13 25% 

ZONA SUL R$ 39,72 R$ 11,29 28% 

São Conrado 

Cosme Velho 

Laranjeiras 

Humaitá 

Catete 

Flamengo 

Leme 

Copacabana 

Santa Teresa 

Botafogo 

Lagoa 

Glória 

Gávea 

Jardim Botânico 

ZONA SUL 

Urca 

Leblon 

Ipanema 

34% 

34% 

34% 

33% 

32% 

31% 

31% 

31% 

30% 

30% 

29% 

29% 

29% 

28% 

25% 

24% 

23% 

39% 


6

IMÓVEIS 

RESIDENCIAIS 

Com o mercado imobiliário se recuperando, vemos o preço do 

aluguel subindo aos poucos com o passar dos meses. De uma 

forma geral, mesmo com alguns percentuais ainda negavos, os 

bairros estão com uma menor desvalorização se comparado ao 

ano passado. Cosme Velho se destaca, por exemplo, porque em 

julho de 2018 a variação de preço do apartamento-padrão estava 

em -15%, com o metro quadrado custando R$ 27. Em setembro de 

2019, esse mesmo metro quadrado está valendo R$ 30, com 

variação de 5%. Isso mostra uma grande recuperação, pois o bairro 

saiu de uma alta desvalorização para uma variação posiva. O 

mesmo acontece com o Leblon, com a variação saindo de -6% em 

2018 para quase 7% neste ano. A exceção é a Urca, que era a única 

a ter os números posivos e agora está com 10,5% de queda. 

Veja os números. 

LOCAÇÃO 

7 

CP DC Press/Shutterstock.com


LOCAÇÃO 

VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² DE LOCAÇÃO DE APARTAMENTOS-PADRÃO NA ZONA SUL 

Quartos jan/19 set/19 Var. (%) 

1 R$ 43,35 R$ 43,73 0,9% 

2 R$ 38,90 R$ 39,48 1,5% 

3 R$ 36,90 R$ 36,63 -0,7% 

4 R$ 41,32 R$ 43,13 4,4% 

GERAL R$ 39,38 R$ 39,72 0,9% 


marchello74/Shutterstock.com 

8


LOCAÇÃO 

VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² GERAL DE LOCAÇÃO DE APARTAMENTOS-PADRÃO NA ZONA SUL 

Bairros jan/19 set/19 Var. (%) 

Botafogo R$ 36,49 R$ 37,29 2,2% 

Catete R$ 33,15 R$ 33,99 2,6% 

Copacabana R$ 34,29 R$ 34,22 -0,2% 

Cosme Velho R$ 28,34 R$ 29,72 4,9% 

Flamengo R$ 32,37 R$ 30,63 -5,4% 

Gávea R$ 42,75 R$ 40,19 -6,0% 

Glória R$ 31,90 R$ 33,02 3,5% 

Humaitá R$ 33,83 R$ 34,44 1,8% 

Ipanema R$ 52,93 R$ 55,76 5,3% 

Jardim Botânico R$ 38,58 R$ 38,16 -1,1% 

Lagoa R$ 41,92 R$ 41,99 0,2% 

Laranjeiras R$ 29,00 R$ 29,53 1,8% 

Leblon R$ 53,89 R$ 57,57 6,8% 

Leme R$ 35,94 R$ 35,51 -1,2% 

São Conrado R$ 32,02 R$ 32,62 1,9% 

Santa Teresa R$ 23,53 R$ 23,31 -0,9% 

Urca R$ 44,42 R$ 39,77 -10,5% 

-10,5% 

Leblon 

Ipanema 

Cosme Velho 

Glória 

Catete 

Botafogo 

São Conrado 

Humaitá 

Laranjeiras 

Lagoa 

-0,2% Copacabana 

-0,9% Santa Teresa 

-1,1% Jardim Botânico 

-1,2% Leme 

-5,4% Flamengo 

-6,0% 

Gávea 

Urca 

6,8% 

5,3% 

4,9% 

3,5% 

2,6% 

2,2% 

1,9% 

1,8% 

1,8% 

0,2% 


9


LOCAÇÃO 

VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² GERAL DE LOCAÇÃO DE COBERTURAS NA ZONA SUL 


Botafogo R$ 34,22 R$ 38,07 11,3% 

Copacabana R$ 43,40 R$ 41,80 -3,7% 

Ipanema R$ 57,61 R$ 61,53 6,8% 

Lagoa R$ 41,73 R$ 45,27 8,5% 


Leblon R$ 58,27 R$ 55,86 -4,1% 

Botafogo 

11,3% 

Lagoa 

8,5% 

Ipanema 

6,8% 

Laranjeiras 

2,8% 

-3,7% 

Copacabana 

-4,1% 

Leblon 


10


LOCAÇÃO 

VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² GERAL DE LOCAÇÃO DE QUITINETES NA ZONA SUL 


Botafogo R$ 44,82 R$ 40,85 -8,9% 

Catete R$ 39,02 R$ 37,28 -4,4% 

Copacabana R$ 43,25 R$ 43,16 -0,2% 

Flamengo R$ 42,88 R$ 44,40 3,5% 

Glória R$ 33,39 R$ 33,73 1,0% 

Ipanema R$ 61,95 R$ 56,32 -9,1% 


Laranjeiras 

6,3% 

Flamengo 

3,5% 

Glória 

1,0% 

-0,2% 

Copacabana 

-4,4% 

Catete 

-8,9% 

Botafogo 

-9,1% 

Ipanema 


11


LOCAÇÃO 

VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² GERAL DE LOCAÇÃO DE FLATS NA ZONA SUL 


Botafogo R$ 56,17 R$ 55,89 -0,5% 

Copacabana R$ 46,12 R$ 43,20 -6,3% 

Lagoa R$ 43,32 R$ 44,69 3,2% 

Leblon R$ 69,21 R$ 69,00 -0,3% 

Lagoa 

3,2% 

-0,3% 

Leblon 

-0,5% 

Botafogo 

-6,3% 

Copacabana 


12

IMÓVEIS 

RESIDENCIAIS 

Migel/Shutterstock.com 

No segmento de compra e venda, os preços dos apartamentos 

comuns também veram baixa desvalorização em relação ao ano 

anterior, mesmo com muitos números ainda negavos. Se no 

período entre julho de 2017 e 2018 a variação no preço do metro 

quadrado do apartamento-padrão para venda era de quase -8%, o 

menor da modalidade, agora está cerca de -3%. Cosme Velho, 

antes o segundo bairro com maior queda na variação de preço, 

com -6,5%, hoje é o segundo com maior ascensão, com 3%. A 

recuperação do mercado está acontecendo, porém de forma 

gradual e lenta. 

Confira. 


13



VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² DE VENDA DE APARTAMENTOS-PADRÃO NA ZONA SUL 

Quartos jan/19 set/19 Var. (%) 

1 R$ 13.026 R$ 12.874 -1,2% 

2 R$ 12.707 R$ 12.541 -1,3% 

3 R$ 13.159 R$ 12.918 -1,8% 

4 R$ 16.130 R$ 15.381 -4,6% 

GERAL R$ 13.413 R$ 13.168 -1,8% 


Celso Diniz/Shutterstock.com 

14



VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² GERAL DE VENDA DE APARTAMENTOS-PADRÃO NA ZONA SUL 


Botafogo R$ 12.142 R$ 12.019 -1,0% 

Catete R$ 9.854 R$ 10.071 2,2% 

Copacabana R$ 11.573 R$ 11.151 -3,6% 

Cosme Velho R$ 9.828 R$ 10.117 2,9% 

Flamengo R$ 10.456 R$ 10.346 -1,1% 

Gávea R$ 16.393 R$ 15.997 -2,4% 

Glória R$ 8.755 R$ 8.747 -0,1% 

Humaitá R$ 12.186 R$ 11.742 -3,6% 

Ipanema R$ 19.164 R$ 18.552 -3,2% 

Jardim Botânico R$ 14.805 R$ 14.893 0,6% 

Lagoa R$ 16.504 R$ 16.171 -2,0% 

Laranjeiras R$ 9.947 R$ 9.883 -0,6% 

Leblon R$ 20.900 R$ 20.729 -0,8% 

Leme R$ 11.963 R$ 11.655 -2,6% 

São Conrado R$ 11.775 R$ 11.720 -0,5% 

Santa Teresa R$ 6.741 R$ 6.977 3,5% 

Urca R$ 14.731 R$ 14.701 -0,2% 

Santa Teresa 

Cosme Velho 

Catete 


-0,1% Glória 

-0,2% Urca 

-0,5% São Conrado 

-0,6% Laranjeiras 

-0,8% Leblon 

-1,0% Botafogo 


-2,0% 

Lagoa 

-2,4% 

Gávea 

-2,6% 

Leme 

-3,2% 

Ipanema 

-3,6% 

Humaitá 

-3,6% 

Copacabana 

0,6% 

2,2% 

3,5% 

2,9% 


15



VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² GERAL DE VENDA DE COBERTURAS NA ZONA SUL 


Botafogo R$ 11.178,09 R$ 11.060,19 -1,1% 

Catete R$ 9.756,35 R$ 10.084,17 3,4% 

Copacabana R$ 12.055,29 R$ 11.893,14 -1,3% 

Flamengo R$ 10.570,51 R$ 10.372,33 -1,9% 

Gávea R$ 16.170,27 R$ 15.563,03 -3,8% 

Glória R$ 7.942,15 R$ 8.024,63 1,0% 

Humaitá R$ 12.636,28 R$ 12.441,72 -1,5% 

Ipanema R$ 20.054,12 R$ 19.801,32 -1,3% 

Jardim Botânico R$ 13.769,70 R$ 13.115,35 -4,8% 

Lagoa R$ 15.602,24 R$ 15.333,59 -1,7% 

Laranjeiras R$ 10.414,99 R$ 10.396,84 -0,2% 

Leblon R$ 21.263,35 R$ 21.391,80 0,6% 

Leme R$ 10.896,00 R$ 11.010,00 1,0% 

São Conrado R$ 11.357,02 R$ 11.681,34 2,9% 

Urca R$ 13.731,02 R$ 12.447,00 -9,4% 

-9,4% 

Catete 

São Conrado 

Leme 

Glória 

Leblon 

-0,2% Laranjeiras 

-1,1% Botafogo 

-1,3% Ipanema 


-1,5% 

-1,7% 

Humaitá 

Lagoa 


-3,8% 

Gávea 

-4,8% Jardim Botânico 

Urca 

1,0% 

0,6% 

1,0% 

2,9% 

3,4% 


16



VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² GERAL DE VENDA DE QUITINETES NA ZONA SUL 


Botafogo R$ 13.316 R$ 12.427 -6,7% 

Catete R$ 10.771 R$ 11.174 3,7% 

Copacabana R$ 14.258 R$ 13.387 -6,1% 

Flamengo R$ 13.272 R$ 13.013 -2,0% 

Glória R$ 11.350 R$ 11.019 -2,9% 

Ipanema R$ 21.512 R$ 20.811 -3,3% 

Laranjeiras R$ 11.305 R$ 10.914 -3,5% 

Leblon R$ 22.465 R$ 19.438 -13,5% 

Leme R$ 16.473 R$ 13.671 -17,0% 

Catete 

3,7% 

-2,0% 

Flamengo 

-2,9% 

-3,3% 

Glória 

Ipanema 

-3,5% 

Laranjeiras 

-6,1% 

-6,7% 

Copacabana 

Botafogo 

-13,5% 

Leblon 

-17,0% 

Leme 


17



VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² GERAL DE VENDA DE FLATS NA ZONA SUL 

Janeiro jan/19 set/19 Var. (%) 

Botafogo R$ 14.158,08 R$ 14.295,16 1,0% 

Copacabana R$ 15.056,43 R$ 14.824,44 -1,5% 

Flamengo R$ 11.857,43 R$ 11.956,75 0,8% 

Ipanema R$ 25.123,37 R$ 24.451,64 -2,7% 

Lagoa R$ 20.687,70 R$ 19.511,08 -5,7% 

Leblon R$ 26.886,98 R$ 26.552,85 -1,2% 

Botafogo 

1,0% 

Flamengo 

0,8% 

-1,2% 

Leblon 

-1,5% 

Copacabana 

-2,7% 

Ipanema 

-5,7% 

Lagoa 


18



RENTABILIDADE RESIDENCIAL – APARTAMENTOS-PADRÃO 

Glória 

Catete 

Santa Teresa 

Botafogo 

Copacabana 

Leme 

Ipanema 

Laranjeiras 

Flamengo 

Cosme Velho 

Humaitá 

São Conrado 

Leblon 

Urca 

Lagoa 


Gávea 

0,38% 

0,34% 

0,33% 

0,31% 

0,31% 

0,30% 

0,30% 

0,30% 

0,30% 

0,29% 

0,29% 

0,28% 

0,28% 

0,27% 

0,26% 

0,26% 

0,25% 


19



RENTABILIDADE RESIDENCIAL – COBERTURAS 

RENTABILIDADE RESIDENCIAL – QUITINETES 

Copacabana 

0,35% 

Laranjeiras 

0,36% 

Botafogo 

0,34% 

Flamengo 

0,34% 

Laranjeiras 

0,32% 

Catete 

0,33% 

Ipanema 

0,31% 

Botafogo 

0,33% 

Lagoa 

0,30% 

Copacabana 

0,32% 

Flamengo 

0,27% 

Glória 

0,31% 

Leblon 

0,26% 

Ipanema 

0,27% 

RENTABILIDADE RESIDENCIAL – FLATS 

Botafogo 

0,39% 

Ipanema 

0,38% 

Flamengo 

0,36% 

Copacabana 

0,29% 

Leblon 

0,26% 

Lagoa 

0,23% 


20

IMÓVEIS 

COMERCIAIS 

Para este tópico, o Secovi Rio analisou oito bairros da Zona Sul 

onde o segmento comercial apresentou mais força. Apenas 

Ipanema, Copacabana, Gávea e Catete não registraram aumento 

no valor do metro quadrado no período de janeiro a setembro de 

2019. Flamengo lidera as estascas, com variação posiva de 4%, 

valendo R$ 74. O vizinho Botafogo não vem muito atrás. Antes com 

a pior queda, de -8% na variação dos preços, agora vem crescendo 

com variação de 2% e o metro quadrado custando quase R$ 87, o 

segundo mais caro da região. 

Veja. 

LOCAÇÃO 

21 

Catarina Belova/Shutterstock.com


LOCAÇÃO 

VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² DE LOCAÇÃO DE SALAS COMERCIAIS NA ZONA SUL 


Botafogo R$ 85,27 R$ 86,87 1,9% 

Catete R$ 56,77 R$ 52,94 -6,8% 

Copacabana R$ 36,74 R$ 35,49 -3,4% 

Flamengo R$ 71,41 R$ 74,18 3,9% 

Gávea R$ 97,33 R$ 88,76 -8,8% 

Glória R$ 39,58 R$ 39,81 0,6% 

Ipanema R$ 85,83 R$ 82,86 -3,5% 

Leblon R$ 129,77 R$ 133,36 2,8% 

Flamengo 

3,9% 

Leblon 

2,8% 

Botafogo 

1,9% 

Glória 

0,6% 

-3,4% 

Copacabana 

-3,5% 

Ipanema 

-6,8% 

Catete 

-8,8% 

Gávea 


22

IMÓVEIS 

COMERCIAIS 

Neste segmento, o bairro de Botafogo pracamente manteve os 

preços estáveis, variando 4,2% entre janeiro e setembro de 2019. 

O metro quadrado mais caro connua sendo o do Leblon, de 

R$ 31.178, com crescimento de 1,3% no mesmo período. Já 

Ipanema sofreu queda de 8% na variação dos preços e está com 

o metro quadrado custando R$ 22.184 para venda. 

LaurensT/Shutterstock.com 

Confira os dados. 

VENDA 

23


VENDA 

VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² DE VENDA DE SALAS COMERCIAIS NA ZONA SUL 


Botafogo R$ 14.366 R$ 14.967 4,2% 

Catete R$ 14.628 R$ 14.155 -3,2% 

Copacabana R$ 10.880 R$ 10.707 -1,6% 

Flamengo R$ 13.038 R$ 12.719 -2,4% 

Glória R$ 6.499 R$ 6.394 -1,6% 

Ipanema R$ 24.165 R$ 22.184 -8,2% 

Lagoa R$ 23.227 R$ 22.714 -2,2% 

Leblon R$ 30.780 R$ 31.178 1,3% 

Botafogo 

Leblon 


-1,6% Glória 

-2,2% Lagoa 


1,3% 

4,2% 

-3,2% 

Catete 

-8,2% 

Ipanema 

RENTABILIDADE COMERCIAL 

Glória 

0,62% 

Flamengo 

0,58% 

Botafogo 

0,58% 

Leblon 

0,43% 

Catete 

Ipanema 

Copacabana 

0,33% 

0,37% 

0,37% 


24

EXPEDIENTE 

DIRETORIA SECOVI RIO - GESTÃO 2018/2020 

PRESIDENTE 

Pedro José Maria Fernandes Wähmann 

VICE-PRESIDENTE 

Leonardo Conde Villar Schneider 

VICE-PRESIDENTE ADMINISTRATIVO E FINANCEIRO 

Ronaldo Wähmann Coelho Neo 

VICE-PRESIDENTE DE COMUNICAÇÃO E MARKETING 

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VICE-PRESIDENTE JURÍDICO E DE ASSUNTOS LEGISLATIVOS 

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VICE-PRESIDENTE DE RELAÇÕES DO TRABALHO E GESTÃO IMOBILIÁRIA 

Dennys Abdalla Muniz Teles 

COORDENADOR 

Leonardo Conde Villar Schneider 

AUTORES 

Maurício Eiras Mesquita 

Paula Crisna Barbosa Figueiredo Rocha 

REDAÇÃO E EDIÇÃO 

Ana Clara Carvalho 

PROJETO GRÁFICO E DIAGRAMAÇÃO 

Henrique Vasconcellos 

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CENTRO DE PESQUISA E ANÁLISE DA INFORMAÇÃO 

Coordenador estasco: Maurício Eiras Mesquita 

INFORMAÇÕES E ESCLARECIMENTOS 

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Cenário Zona Sul - 2019 - SECOVIRIO

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