You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Panorama</strong> <strong>do</strong> Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong><br />
<strong>do</strong> <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong><br />
<strong>2012</strong>
CENTRO DE PESQUISA E ANÁLISE DA INFORMAÇÃO – CEPAI<br />
Coor<strong>de</strong>na<strong>do</strong>r estatístico – Maurício Eiras Mesquita<br />
INFORMAÇÕES E ESCLARECIMENTOS<br />
cepai@secovirio.com.br<br />
REDAÇÃO E EDIÇÃO<br />
Gustavo Monteiro Amâncio<br />
PROJETO GRÁFICO, CAPA E DIAGRAMAÇÃO<br />
Adriano Moura <strong>do</strong>s Santos<br />
FOTOGRAFIAS<br />
Banco <strong>de</strong> Imagens gratuito e Shutterstock.
DIRETORIA SECOVI RIO GESTÃO 2010/2014<br />
Presi<strong>de</strong>nte<br />
Pedro José Maria Fernan<strong>de</strong>s Wähmann<br />
Vice-Presi<strong>de</strong>nte<br />
Leonar<strong>do</strong> Con<strong>de</strong> Villar Schnei<strong>de</strong>r<br />
Vice-Presi<strong>de</strong>nte Financeira e <strong>de</strong> Desenvolvimento<br />
Maria Teresa Men<strong>do</strong>nça Dias<br />
Vice-Presi<strong>de</strong>nte Administrativo<br />
Ronal<strong>do</strong> Coelho Netto<br />
Vice-Presi<strong>de</strong>nte <strong>de</strong> Marketing<br />
João Augusto Pessôa<br />
Vice-Presi<strong>de</strong>nte Jurídico<br />
Rômulo Cavalcante Mota<br />
Vice-Presi<strong>de</strong>nte <strong>de</strong> Assuntos Con<strong>do</strong>miniais<br />
Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa<br />
Vice-Presi<strong>de</strong>nte <strong>de</strong> Locações<br />
Antonio Paulo <strong>de</strong> Garcia Monnerat
Sumário<br />
1. APRESENTAÇÃO ................................................................................................................................................................................................................... 8<br />
2. INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................................................................................................... 10<br />
3. ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS ........................................................................................................................................................................ 12<br />
. 3.1. Con<strong>do</strong>mínios cadastra<strong>do</strong>s no Secovi <strong>Rio</strong> ............................................................................................................................................................. 12<br />
3.2. Unida<strong>de</strong>s em con<strong>do</strong>mínios resi<strong>de</strong>nciais verticais ...............................................................................................................................................13<br />
3.3. Número médio <strong>de</strong> emprega<strong>do</strong>s ............................................................................................................................................................................ 14<br />
3.4. Número <strong>de</strong> emprega<strong>do</strong>s por bairro .......................................................................................................................................................................15<br />
3.5. Valor da taxa con<strong>do</strong>minial por metro quadra<strong>do</strong> ................................................................................................................................................ 16<br />
3.6. Percentual <strong>de</strong> atraso e inadimplência da cota con<strong>do</strong>minial ............................................................................................................................17<br />
3.7. Gasto por rubrica ......................................................................................................................................................................................................... 18<br />
3.8. Perfil <strong>do</strong>s lançamentos <strong>de</strong> <strong>2012</strong>: áreas <strong>de</strong> lazer ................................................................................................................................................. 19<br />
4. ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO ...................................................................................................................................................................................20<br />
4.1. IMÓVEIS RESIDENCIAIS ............................................................................................................................................................................................20<br />
4.1.1. Valores médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> e variação em <strong>2012</strong> ......................................................................................................................20<br />
4.1.2. Variação <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> por regiões ..................................................................................................................................................22<br />
4.1.3. Variação <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> segun<strong>do</strong> o número <strong>de</strong> quartos .............................................................................................................24<br />
4.1.4. Variação <strong>do</strong> valor <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> (2010 x 2011 x <strong>2012</strong>) .................................................................................................................26<br />
4.1.5. Proporção entre aluguel e con<strong>do</strong>mínio (por metro quadra<strong>do</strong>) ........................................................................................................... 27<br />
4.1.6. Percentual <strong>do</strong>s imóveis administra<strong>do</strong>s ........................................................................................................................................................28<br />
4.1.7. Garantias locatícias ...........................................................................................................................................................................................28<br />
4.1.8. Taxas <strong>de</strong> impontualida<strong>de</strong> e inadimplência .................................................................................................................................................29<br />
4.1.9. Rentabilida<strong>de</strong> ......................................................................................................................................................................................................30<br />
4.1.10. Número <strong>de</strong> ofertas <strong>de</strong> apartamentos-padrão ..........................................................................................................................................31<br />
4.1.11. Perfil <strong>do</strong>s imóveis oferta<strong>do</strong>s .........................................................................................................................................................................33<br />
4.2. IMÓVEIS COMERCIAIS ..............................................................................................................................................................................................36<br />
4.2.1. Valores médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> – salas comerciais ........................................................................................................................36<br />
4.2.2. Valores médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> – lojas .............................................................................................................................................. 37<br />
4.2.3. Impontualida<strong>de</strong> e inadimplência .................................................................................................................................................................38<br />
4.2.4. Garantias locatícias .........................................................................................................................................................................................38<br />
4.2.5. Rentabilida<strong>de</strong> ....................................................................................................................................................................................................39
5. COMPRA E VENDA - IMÓVEIS USADOS ......................................................................................................................................................................42<br />
5.1. IMÓVEIS RESIDENCIAIS ............................................................................................................................................................................................42<br />
5.1.1. Valores médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> e variação em <strong>2012</strong> ......................................................................................................................42<br />
5.1.2. Variação <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> segun<strong>do</strong> o número <strong>de</strong> quartos .............................................................................................................46<br />
5.1.3. Variação <strong>do</strong> valor <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> – 2010 x 2011 x <strong>2012</strong> ............................................................................................................... 47<br />
5.1.4. Ruas <strong>de</strong> grife .......................................................................................................................................................................................................49<br />
5.1.5. Coberturas ..........................................................................................................................................................................................................52<br />
5.1.6. Casas <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínio ......................................................................................................................................................................................53<br />
5.1.7. Tamanho médio <strong>do</strong>s imóveis por quartos e bairros ................................................................................................................................54<br />
5.1.8. Número <strong>de</strong> ofertas <strong>de</strong> apartamentos-padrão ...........................................................................................................................................55<br />
5.1.9. Número e perfil <strong>do</strong>s imóveis oferta<strong>do</strong>s ......................................................................................................................................................56<br />
5.2. Niterói .....................................................................................................................................................................................................................58<br />
5.2.1. Valores <strong>do</strong>s imóveis oferta<strong>do</strong>s para venda nos municípios atendi<strong>do</strong>s pelo Secovi <strong>Rio</strong> ................................................................60<br />
5.3. IMÓVEIS COMERCIAIS ..............................................................................................................................................................................................64<br />
5.3.1. Valores médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> – salas comerciais .......................................................................................................................64<br />
5.3.2. Valores médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> – lojas .............................................................................................................................................65<br />
6. COMPRA E VENDA - IMÓVEIS NOVOS .......................................................................................................................................................................66<br />
6.1. Número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s lançadas ................................................................................................................................................................................66<br />
6.2. Tamanho médio das unida<strong>de</strong>s lançadas (m²) .....................................................................................................................................................68<br />
6.3. Unida<strong>de</strong>s lançadas por faixa <strong>de</strong> preço ..................................................................................................................................................................70<br />
6.4. Lançamentos por bairro .............................................................................................................................................................................................71<br />
6.5. Minha Casa, Minha Vida ............................................................................................................................................................................................ 72<br />
7. ANÁLISES ESPECIAIS .......................................................................................................................................................................................................... 75<br />
7.1. UPPs ................................................................................................................................................................................................................................ 75<br />
7.2. Gastos mínimos na locação .....................................................................................................................................................................................80<br />
7.3. Garagem e suíte .......................................................................................................................................................................................................... 81<br />
7.4. Financiamentos imobiliários .....................................................................................................................................................................................82<br />
7.5. Coleta <strong>de</strong> lixo no município <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> ........................................................................................................................................................................84<br />
9. SECOVI RIO NA MÍDIA ......................................................................................................................................................................................................87<br />
9.1. Jornais, revistas e sites ...............................................................................................................................................................................................88<br />
9.2. TV ....................................................................................................................................................................................................................................90<br />
10. CONCLUSÕES ..................................................................................................................................................................................................................94
Cui<strong>de</strong>m, vigiem, cobrem<br />
José Mariano Beltrame<br />
Secretário <strong>de</strong> Esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> Segurança <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong><br />
O <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong> vive um momento crucial em sua história<br />
recente. As UPPs avançam como programa<strong>do</strong> e os efeitos,<br />
ainda que espera<strong>do</strong>s e previsíveis ao senso comum, estão<br />
geran<strong>do</strong> oportunida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>de</strong>senvolvimento muito além das<br />
projeções mais otimistas. É como se a metrópole estivesse<br />
aguardan<strong>do</strong> uma trégua na violência diária para recuperar seu<br />
papel no turismo, nos serviços, na cultura, no esporte e até<br />
mesmo na indústria. E esse processo continua contribuin<strong>do</strong><br />
para o fortalecimento <strong>do</strong> merca<strong>do</strong> imobiliário no <strong>Rio</strong>, como a<br />
edição <strong>de</strong> 2011 <strong>do</strong> <strong>Panorama</strong> <strong>do</strong> Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong> <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> <strong>de</strong><br />
<strong>Janeiro</strong> já havia <strong>de</strong>staca<strong>do</strong>.<br />
Não é uma solução mágica nem imediata. E muito menos<br />
consolidada, gostaria <strong>de</strong> ressaltar. É verda<strong>de</strong> que, juntamente<br />
com o programa <strong>de</strong> metas para redução <strong>do</strong>s crimes, as UPPs<br />
vão aos poucos trazen<strong>do</strong> <strong>de</strong> volta certa normalida<strong>de</strong> à vida <strong>do</strong><br />
carioca. O processo <strong>de</strong> pacificação <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> retirou os excessos,<br />
a gordura <strong>do</strong> crime, mas também está nos ensinan<strong>do</strong> uma<br />
lição importante: a gran<strong>de</strong> inter<strong>de</strong>pendência entre segurança<br />
pública, educação, saú<strong>de</strong> e <strong>de</strong>senvolvimento econômico.<br />
Constatamos isso quan<strong>do</strong> recebemos a notícia <strong>de</strong> que, nas<br />
escolas das áreas pacificadas, a frequência <strong>do</strong>s alunos aumentou<br />
e o rendimento escolar melhorou significativamente. Ou <strong>de</strong><br />
que nos hospitais públicos das áreas pacificadas o número<br />
<strong>de</strong> vítimas caiu bastante. Ou ainda quan<strong>do</strong> um dirigente <strong>do</strong><br />
Clube <strong>de</strong> Diretores Lojistas diz num jornal que o comércio<br />
<strong>de</strong> rua no entorno das áreas pacificadas está renascen<strong>do</strong>. As<br />
lojas voltaram a ficar abertas até as 22h e estão contratan<strong>do</strong><br />
funcionários novos, o número <strong>de</strong> estabelecimentos fechan<strong>do</strong><br />
portas é <strong>de</strong>crescente e a arrecadação <strong>do</strong> ISS só aumenta.<br />
Estu<strong>do</strong> da Fundação Getulio Vargas, que utilizou da<strong>do</strong>s <strong>de</strong><br />
instituições como o Sindicato da Habitação (Secovi <strong>Rio</strong>) para<br />
analisar indica<strong>do</strong>res socioeconômicos nas UPPs <strong>do</strong> Esta<strong>do</strong><br />
<strong>do</strong> <strong>Rio</strong> entre os anos <strong>de</strong> 2007 e 2010, mostra a ampliação e<br />
6
egularização <strong>do</strong> abastecimento <strong>de</strong> água em comunida<strong>de</strong>s <strong>do</strong><br />
<strong>Rio</strong>, o que fez com que muitos mora<strong>do</strong>res passassem a receber<br />
água potável pela primeira vez. O mesmo aconteceu com a<br />
energia elétrica, que começou a ser fornecida <strong>de</strong> maneira<br />
regular, com tarifas sociais. A iluminação pública e a coleta<br />
regular <strong>de</strong> lixo também chegaram a muitas vielas das áreas<br />
pacificadas.<br />
No dia <strong>do</strong> aniversário <strong>de</strong> quatro anos da primeira UPP, os jornais<br />
noticiaram que, <strong>de</strong> acor<strong>do</strong> com a Bolsa <strong>de</strong> Imóveis <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> <strong>de</strong><br />
<strong>Janeiro</strong>, o preço <strong>de</strong> uma residência na antiga favela Santa Marta<br />
– agora uma comunida<strong>de</strong> cada vez mais integrada ao bairro<br />
<strong>de</strong> Botafogo – subiu em média 20% <strong>de</strong>pois da pacificação. No<br />
Alemão, na Rocinha, no Vidigal os preços <strong>do</strong>s imóveis foram<br />
mais além.<br />
polícia, ou seja, a política <strong>de</strong> segurança em prática há seis anos<br />
não estará consolidada, enquanto for apenas uma política <strong>de</strong><br />
governo. É preciso transformá-la em política <strong>de</strong> Esta<strong>do</strong>, algo<br />
que ultrapasse o tempo <strong>do</strong>s mandatos e seus governantes.<br />
A história recente nos mostra que não po<strong>de</strong>mos ser ingênuos.<br />
E o apelo que faço a esta instituição é o mesmo que tenho feito<br />
nas outras casas organizadas que constituem a trama social<br />
que une os cariocas. Cui<strong>de</strong>m, vigiem e cobrem. Só assim to<strong>do</strong><br />
esse trajeto percorri<strong>do</strong> até aqui - o pouco que nos parece muito<br />
- não terá si<strong>do</strong> em vão.<br />
Mas, por trás <strong>de</strong>sse pequeno festival <strong>de</strong> notícias positivas, gostaria<br />
<strong>de</strong> chamar a atenção para o <strong>de</strong>talhe mais importante. As UPPs,<br />
o programa <strong>de</strong> metas, a tentativa <strong>de</strong> integração das polícias,<br />
a reforma curricular das aca<strong>de</strong>mias <strong>de</strong> ensino, o aumento <strong>do</strong><br />
quadro <strong>de</strong> servi<strong>do</strong>res <strong>de</strong> segurança, a valorização da função <strong>de</strong><br />
7<br />
Complexo <strong>do</strong> Alemão
1. APRESENTAÇÃO<br />
O <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong> nunca esteve tão em evidência como agora.<br />
Em janeiro <strong>de</strong> 2013, o jornal americano The New York Times<br />
colocou a cida<strong>de</strong> em primeiro lugar na lista <strong>de</strong> melhores<br />
<strong>de</strong>stinos turísticos, à frente <strong>de</strong> outros 45 <strong>de</strong> to<strong>do</strong> o mun<strong>do</strong>.<br />
Para on<strong>de</strong> quer que se olhe as melhorias são nítidas. Ainda há<br />
um longo caminho a percorrer e muitos problemas a serem<br />
resolvi<strong>do</strong>s, mas as intervenções, que farão parte <strong>do</strong> lega<strong>do</strong> <strong>do</strong>s<br />
Jogos Olímpicos <strong>de</strong> 2016, estão levantan<strong>do</strong> a autoestima <strong>do</strong>s<br />
cariocas.<br />
con<strong>do</strong>miniais por metro quadra<strong>do</strong>, o gasto total com a locação<br />
em diversos bairros (luz, gás, con<strong>do</strong>mínio e aluguel), número <strong>de</strong><br />
imóveis oferta<strong>do</strong>s mensalmente para venda e locação, relação<br />
entre número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s e quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> emprega<strong>do</strong>s nos<br />
con<strong>do</strong>mínios, diferença <strong>de</strong> preços entre imóveis com garagem<br />
e suíte e unida<strong>de</strong>s sem essas vantagens.<br />
Em sua terceira edição, o <strong>Panorama</strong> <strong>do</strong> Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong><br />
preten<strong>de</strong> ajudar os consumi<strong>do</strong>res, os empresários e os<br />
jornalistas a enten<strong>de</strong>r o momento que o <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong> está<br />
viven<strong>do</strong>, contribuin<strong>do</strong> assim para a evolução <strong>do</strong> setor e o<br />
<strong>de</strong>senvolvimento da Cida<strong>de</strong> Maravilhosa.<br />
Nesse contexto <strong>de</strong> mudanças, o merca<strong>do</strong> imobiliário também<br />
vem evoluin<strong>do</strong>. A expansão da cida<strong>de</strong> para a Zona Oeste,<br />
a recuperação da Zona Norte, o or<strong>de</strong>namento urbano na<br />
Zona Sul, os projetos <strong>de</strong> revitalização <strong>do</strong> Centro e da região<br />
portuária estão transforman<strong>do</strong> a vida <strong>de</strong> milhões. Programas<br />
como o Minha Casa, Minha Vida estão permitin<strong>do</strong> a milhares<br />
<strong>de</strong> pessoas terem contato com uma nova realida<strong>de</strong>: morar em<br />
con<strong>do</strong>mínios.<br />
Para avaliar o impacto <strong>de</strong>ssas transformações e o<br />
comportamento <strong>do</strong> segmento, cuja dinâmica se confun<strong>de</strong> com<br />
a própria evolução da cida<strong>de</strong>, o <strong>de</strong>partamento <strong>de</strong> pesquisa <strong>do</strong><br />
Secovi <strong>Rio</strong> segue firme na missão <strong>de</strong> coletar e analisar da<strong>do</strong>s<br />
estatísticos sobre con<strong>do</strong>mínios, compra, venda, locação e<br />
administração <strong>de</strong> imóveis resi<strong>de</strong>nciais e comerciais.<br />
Sempre buscan<strong>do</strong> ampliar o alcance e fortalecer sua importância<br />
como fonte <strong>de</strong> informação no segmento, incluíram-se<br />
itens inéditos no <strong>do</strong>cumento, entre eles os preços das taxas<br />
8
Agra<strong>de</strong>cemos a colaboração das entida<strong>de</strong>s<br />
– públicas e privadas – que compartilharam<br />
conosco seus da<strong>do</strong>s estatísticos, fundamentais<br />
para a elaboração <strong>de</strong>sta publicação: Prefeitura<br />
da Cida<strong>de</strong> <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong>, Fe<strong>de</strong>ração<br />
<strong>do</strong> Comércio <strong>do</strong> Esta<strong>do</strong> <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong><br />
(Fecomércio-RJ), Associação Brasileira das<br />
Administra<strong>do</strong>ras <strong>de</strong> Imóveis (Abadi), IBGE,<br />
Associação <strong>de</strong> Dirigentes <strong>de</strong> Empresas <strong>do</strong><br />
Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong> (A<strong>de</strong>mi-RJ), Associação<br />
Brasileira das Entida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> Crédito <strong>Imobiliário</strong><br />
e Poupança (Abecip), CEG, Comlurb e Light.<br />
Nosso agra<strong>de</strong>cimento também às empresas<br />
que participaram <strong>do</strong> projeto Indica<strong>do</strong>res<br />
Habitacionais, inicia<strong>do</strong> em 2010. São elas:<br />
∞ Administra<strong>do</strong>ra Quatro Marias Ltda.<br />
∞ AD’<strong>Rio</strong> Administração <strong>de</strong> Imóveis Ltda.<br />
∞ Apsa – Administração Predial e Negócios <strong>Imobiliário</strong>s S.A.<br />
∞ BCF Administra<strong>do</strong>ra <strong>de</strong> Bens Ltda.<br />
∞ Cipa – Participações e Administração S.A.<br />
∞ Crase-Sigma Empreendimentos <strong>Imobiliário</strong>s Ltda.<br />
∞ Emaci – Empresa <strong>de</strong> Assessoria a Con<strong>do</strong>mínios e Imóveis Ltda.<br />
∞ Estasa – Empresa <strong>de</strong> Serviços Técnicos e Administrativos Ltda.<br />
∞ Imobiliária Zirtaeb Ltda.<br />
∞ Lown<strong>de</strong>s & Sons S/A – Administração, Corretagem e Representação<br />
∞ Marva – Administra<strong>do</strong>ra <strong>de</strong> Imóveis Ltda.<br />
∞ ML Administração <strong>de</strong> Imóveis Ltda.<br />
∞ Pacífica Administra<strong>do</strong>ra <strong>de</strong> Imóveis Ltda.<br />
∞ Palmares Administra<strong>do</strong>ra <strong>de</strong> Imóveis Ltda.<br />
∞ Tibúrcio Rodrigues Imóveis Ltda.<br />
9<br />
Lagoa Rodrigo <strong>de</strong> Freitas
2. INTRODUÇÃO<br />
Em <strong>2012</strong>, os preços médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> <strong>de</strong> imóveis<br />
resi<strong>de</strong>nciais para venda subiram menos que em 2011 e 2010. Os<br />
números obti<strong>do</strong>s nas pesquisas para o <strong>Panorama</strong> <strong>do</strong> Merca<strong>do</strong><br />
<strong>Imobiliário</strong> <strong>2012</strong> confirmam a tendência <strong>de</strong> estabilização, mas<br />
ainda apontam valorização. A forte <strong>de</strong>manda e o bom momento<br />
econômico da cida<strong>de</strong> fizeram com que os valores subissem<br />
acima da inflação - em to<strong>do</strong>s os bairros pesquisa<strong>do</strong>s, a variação<br />
foi superior a 5%.<br />
Para o merca<strong>do</strong> imobiliário, <strong>2012</strong> foi o ano das Zonas Norte e<br />
Oeste, conforme previmos na última edição da publicação. A<br />
expansão <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> para essas regiões, capitaneada pela instalação<br />
das UPPs, pelos investimentos em mobilida<strong>de</strong> urbana e pela<br />
construção <strong>de</strong> espaços <strong>de</strong> lazer como o Parque <strong>de</strong> Madureira,<br />
fez renascer o bairrismo e o orgulho <strong>do</strong>s mora<strong>do</strong>res. Dos<br />
10 maiores índices <strong>de</strong> valorização para venda, oito foram<br />
registra<strong>do</strong>s nessas áreas.<br />
Destaque para o Méier, on<strong>de</strong> o metro quadra<strong>do</strong> <strong>do</strong>s apartamentos<br />
<strong>de</strong> 4 quartos valorizou 48,1%, índice mais eleva<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>2012</strong>. O<br />
aumento <strong>do</strong> policiamento no bairro influenciou o merca<strong>do</strong>,<br />
uma vez que <strong>de</strong>volveu liqui<strong>de</strong>z a imóveis antes <strong>de</strong>svaloriza<strong>do</strong>s.<br />
Na Zona Oeste, investimentos em transporte e infraestrutura,<br />
como o BRT TransOeste, impulsionam o merca<strong>do</strong>. A região, que<br />
sediará gran<strong>de</strong> parte das competições <strong>do</strong>s Jogos Olímpicos <strong>de</strong><br />
2016, está passan<strong>do</strong> por uma série <strong>de</strong> melhorias e tem si<strong>do</strong> um<br />
<strong>do</strong>s alvos preferi<strong>do</strong>s das construtoras.<br />
No que diz respeito à locação, a Gávea <strong>de</strong>sponta. Próxima ao<br />
Jardim Botânico e à Lagoa, e a poucos quilômetros <strong>de</strong> São<br />
Conra<strong>do</strong> e da Barra da Tijuca, ela oferece aos seus mora<strong>do</strong>res<br />
uma série <strong>de</strong> vantagens: comércio varia<strong>do</strong>, bares e restaurantes,<br />
espaços <strong>de</strong> lazer etc. Soman<strong>do</strong>-se a isso, a expectativa pela<br />
inauguração da Linha 4 <strong>do</strong> metrô está mexen<strong>do</strong> com o merca<strong>do</strong><br />
<strong>de</strong> locação resi<strong>de</strong>ncial local.<br />
De acor<strong>do</strong> com o levantamento <strong>do</strong> <strong>de</strong>partamento <strong>de</strong> pesquisa<br />
<strong>do</strong> Secovi <strong>Rio</strong>, duas das cinco maiores variações no preço <strong>do</strong><br />
metro quadra<strong>do</strong>, no ramo <strong>de</strong> aluguéis, entre to<strong>do</strong>s os bairros<br />
analisa<strong>do</strong>s, foram registradas na Gávea: 28,3% (3 quartos) e 37,6%<br />
(2 quartos). De clima agradável, o tranquilo Jardim Botânico<br />
também tem se <strong>de</strong>staca<strong>do</strong>: nesse local, apurou-se variação <strong>do</strong><br />
metro quadra<strong>do</strong> <strong>de</strong> 29,0% para unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> 3 quartos.<br />
Quan<strong>do</strong> se fala em rentabilida<strong>de</strong>, mais uma vez as Zonas Norte<br />
e Oeste saem na frente. Vila Isabel, Jacarepaguá, Tijuca e<br />
Méier foram os bairros on<strong>de</strong> se registraram as maiores taxas<br />
<strong>de</strong> rentabilida<strong>de</strong> simples em <strong>2012</strong>, ou seja, representaram<br />
excelentes opções para os interessa<strong>do</strong>s em investir em imóveis<br />
10
para locação resi<strong>de</strong>ncial. Consi<strong>de</strong>ran<strong>do</strong>-se apenas os preços<br />
<strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> para locação e venda, em <strong>de</strong>zembro <strong>de</strong><br />
<strong>2012</strong>, o bairro com a maior rentabilida<strong>de</strong> foi Vila Isabel (0,47%),<br />
segui<strong>do</strong> <strong>de</strong> Jacarepaguá (0,45%), Tijuca (0,44%) e Méier (0,43%).<br />
Vale lembrar que os índices são superiores ao rendimento da<br />
poupança (0,4273%).<br />
Ao longo <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, muito se falou em aumento <strong>de</strong> aluguéis<br />
por conta da pouca oferta <strong>de</strong> apartamentos-padrão em certas<br />
regiões da cida<strong>de</strong>. Mas, ao analisar as quantida<strong>de</strong>s colocadas<br />
nesse merca<strong>do</strong>, o <strong>Panorama</strong> <strong>do</strong> Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong> <strong>2012</strong><br />
revelou o oposto: <strong>de</strong> janeiro a <strong>de</strong>zembro, aumentou em 66,62%<br />
o número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s disponíveis.<br />
No tocante à quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> quartos, percebe-se que o merca<strong>do</strong><br />
<strong>de</strong> imóveis compactos, <strong>de</strong> apenas 1 <strong>do</strong>rmitório, <strong>de</strong>spontou,<br />
com aumento <strong>de</strong> 88,88% no número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s ofertadas <strong>de</strong><br />
janeiro a <strong>de</strong>zembro (279 para 527). Apesar disso, a quantida<strong>de</strong><br />
ainda está bastante aquém da alta <strong>de</strong>manda por apartamentos<br />
com esse perfil.<br />
A publicação aponta ainda que existem no <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong> 28.175<br />
con<strong>do</strong>mínios. Entre os 19.790 que forneceram informações<br />
mais específicas, 9.867 – ou seja, 49,9% – estão na Zona Norte.<br />
A Zona Sul, com 6.029, vem em seguida. A Zona Oeste conta<br />
com número menor, 2.948, mas a tendência é <strong>de</strong> mudança<br />
nesse cenário para os próximos anos, uma vez que a cida<strong>de</strong> está<br />
se expandin<strong>do</strong> para essa região. O Centro, on<strong>de</strong> a construção<br />
civil caminha mais <strong>de</strong>vagar, possui apenas 946.<br />
Uma gran<strong>de</strong> parcela não está atenta à importância <strong>de</strong> ter o<br />
auxílio <strong>de</strong> uma administra<strong>do</strong>ra na gestão <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio:<br />
55,2% ainda não utilizam tal tipo <strong>de</strong> serviço. Muitos gestores<br />
não atentaram para o fato <strong>de</strong> que um edifício <strong>de</strong>sassisti<strong>do</strong> fica<br />
suscetível a sérias perdas financeiras, o que po<strong>de</strong> prejudicar os<br />
mora<strong>do</strong>res e <strong>de</strong>svalorizar o patrimônio. Por isso a parceria com<br />
uma administra<strong>do</strong>ra é <strong>de</strong> extrema importância. Mesmo para os<br />
síndicos mais experientes, esse respal<strong>do</strong> é imprescindível. Porém,<br />
aos poucos, síndicos e mora<strong>do</strong>res vão se conscientizan<strong>do</strong>:<br />
44,8% contam com o suporte <strong>de</strong> uma administra<strong>do</strong>ra <strong>de</strong><br />
imóveis.<br />
Em um merca<strong>do</strong> dinâmico como o carioca, a coleta <strong>de</strong><br />
informações tem se torna<strong>do</strong> uma tarefa cada vez mais<br />
complexa, mas o Secovi <strong>Rio</strong> segue firme no propósito <strong>de</strong> levar<br />
a to<strong>do</strong>s os seus representa<strong>do</strong>s números que reflitam não só o<br />
comportamento <strong>do</strong>s preços, mas um pouco sobre o mo<strong>do</strong> <strong>de</strong><br />
vida <strong>de</strong> uma parcela crescente da população. Mais <strong>do</strong> que um<br />
levantamento estatístico, o <strong>Panorama</strong> <strong>do</strong> Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong><br />
<strong>2012</strong> preten<strong>de</strong> <strong>do</strong>cumentar uma parte da história da moradia<br />
no <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong>.<br />
Boa leitura!<br />
11
3. ADMINISTRAÇÃO DE<br />
CONDOMÍNIOS<br />
3.1. Con<strong>do</strong>mínios cadastra<strong>do</strong>s no Secovi <strong>Rio</strong><br />
Apesar <strong>do</strong> <strong>de</strong>sempenho menos expressivo, em comparação<br />
com os <strong>de</strong> 2011 e 2010, o setor da construção civil cresceu 4%<br />
em <strong>2012</strong>. A taxa <strong>de</strong> investimentos no setor ficou em torno <strong>do</strong>s<br />
17,5% <strong>do</strong> PIB. Em todas as gran<strong>de</strong>s cida<strong>de</strong>s, é nítida a proliferação<br />
<strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios. O aumento da renda da população e a oferta<br />
<strong>de</strong> crédito permitiram a milhões <strong>de</strong> brasileiros alcançar o sonho<br />
da casa própria.<br />
Uma gran<strong>de</strong> parcela não está atenta à importância <strong>de</strong> ter o<br />
auxílio <strong>de</strong> uma administra<strong>do</strong>ra na gestão <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio:<br />
55,2% ainda não utilizam tal tipo <strong>de</strong> serviço. Mas, aos poucos,<br />
síndicos e mora<strong>do</strong>res vão perceben<strong>do</strong> que uma administração<br />
profissional é imprescindível para a tranquilida<strong>de</strong> <strong>de</strong> to<strong>do</strong>s os<br />
habitantes e para a valorização <strong>do</strong> patrimônio: 44,8% contam<br />
com o suporte <strong>de</strong> uma administra<strong>do</strong>ra <strong>de</strong> imóveis.<br />
Total <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios por tipo <strong>de</strong> administração<br />
No <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong>, todas as regiões receberam empreendimentos<br />
<strong>de</strong> excelente qualida<strong>de</strong>. O programa Minha Casa, Minha Vida<br />
também ampliou o acesso da população aos con<strong>do</strong>mínios.<br />
Morar em espaços como esses está se tornan<strong>do</strong> comum nos<br />
gran<strong>de</strong>s centros urbanos.<br />
De acor<strong>do</strong> com levantamento realiza<strong>do</strong> para esta publicação,<br />
existem no <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong> 28.175 con<strong>do</strong>mínios, mas 19.790,<br />
ou seja, 70% <strong>de</strong>les, forneceram informações mais específicas,<br />
como finalida<strong>de</strong> <strong>do</strong> empreendimento e tipo <strong>de</strong> administração.<br />
A tabela mostra que a Zona Norte concentra a maior parte <strong>do</strong>s<br />
con<strong>do</strong>mínios, 9.867, seguida da Zona Sul, com 6.029. A Zona<br />
Oeste conta com número menor, 2.948, mas a tendência é <strong>de</strong><br />
mudança nesse cenário para os próximos anos, uma vez que a<br />
cida<strong>de</strong> está se expandin<strong>do</strong> para essa região. O Centro, on<strong>de</strong> a<br />
construção civil caminha mais <strong>de</strong>vagar, possui apenas 946.<br />
12<br />
A gran<strong>de</strong> maioria <strong>do</strong>s con<strong>do</strong>mínios se classifica como resi<strong>de</strong>ncial<br />
na cida<strong>de</strong> <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong>: 90,4%, o que significa um universo<br />
<strong>de</strong> 17.882 empreendimentos. O restante, 1.908, enquadrase<br />
na categoria “não resi<strong>de</strong>ncial”, classifican<strong>do</strong>-se, portanto,<br />
como con<strong>do</strong>mínios para fins comerciais. A região com maior<br />
número <strong>de</strong> edifícios resi<strong>de</strong>nciais é a Zona Sul, on<strong>de</strong> 96,8%<br />
<strong>de</strong>les se enquadram nessa categoria. Do la<strong>do</strong> oposto, o Centro<br />
concentra o maior volume <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios não resi<strong>de</strong>nciais,<br />
66,2%, confirman<strong>do</strong> a vocação comercial da área.
Total <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios por classificação<br />
A Zona Oeste é a região com a maior proporção <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios<br />
resi<strong>de</strong>nciais com até 10 unida<strong>de</strong>s: 62,3%. Apesar <strong>de</strong> a Barra da<br />
Tijuca ser famosa pelas gran<strong>de</strong>s construções com milhares <strong>de</strong><br />
mora<strong>do</strong>res, uma área <strong>de</strong>sse bairro, o Jardim Oceânico, conta<br />
com um expressivo volume <strong>de</strong> edifícios pequenos, <strong>de</strong> apenas<br />
cinco unida<strong>de</strong>s, o que justifica a alta porcentagem. O mesmo<br />
ocorre no Recreio <strong>do</strong>s Ban<strong>de</strong>irantes. No outro extremo, o<br />
Centro <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> é o que tem a maior proporção <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios<br />
com mais <strong>de</strong> 100 unida<strong>de</strong>s: 16,0%.<br />
Em números absolutos, a Zona Norte tem a maior quantida<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios com até 10 unida<strong>de</strong>s, 3.696, seguida da Zona<br />
Sul, com 1.577. Já a Zona Oeste conta com a maior quantida<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios verticais resi<strong>de</strong>nciais com mais <strong>de</strong> 100<br />
apartamentos, 209, seguida da Zona Norte, com 170.<br />
3.2. Unida<strong>de</strong>s em con<strong>do</strong>mínios<br />
resi<strong>de</strong>nciais verticais<br />
No <strong>Rio</strong>, a área que possui a maior<br />
quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios resi<strong>de</strong>nciais<br />
verticais é a Zona Norte: 8.102. Uma<br />
análise sobre o número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s nos<br />
con<strong>do</strong>mínios resi<strong>de</strong>nciais <strong>de</strong>ssa natureza<br />
em toda a cida<strong>de</strong> aponta que a maior parte<br />
<strong>de</strong>les (47,1%) possui poucos apartamentos:<br />
até 10. A faixa seguinte, <strong>de</strong> 11 a 20 unida<strong>de</strong>s,<br />
engloba 26,5% <strong>do</strong> total. E apenas 3,6%<br />
<strong>de</strong>les possuem mais <strong>de</strong> 100.<br />
13
3.3. Número médio <strong>de</strong> emprega<strong>do</strong>s<br />
Para que um con<strong>do</strong>mínio possa funcionar, é necessário que<br />
ele tenha um quadro <strong>de</strong> emprega<strong>do</strong>s eficientes e <strong>de</strong>dica<strong>do</strong>s.<br />
Mas você já parou para pensar em qual é o número médio <strong>de</strong><br />
colabora<strong>do</strong>res por con<strong>do</strong>mínio? Uma análise sobre a quantida<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong> profissionais nas quatro principais zonas da cida<strong>de</strong> revela<br />
que a Oeste tem o maior número médio <strong>de</strong> funcionários por<br />
con<strong>do</strong>mínio: cinco. A Zona Norte está no la<strong>do</strong> oposto, com o<br />
menor número médio: 2,9.<br />
A Zona Oeste é também a que possui a maior proporção <strong>de</strong><br />
empreendimentos com apenas um emprega<strong>do</strong>: 65,1%. Isso<br />
se <strong>de</strong>ve à gran<strong>de</strong> incidência <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios com poucas<br />
unida<strong>de</strong>s, em áreas como o Jardim Oceânico e Recreio <strong>do</strong>s<br />
Ban<strong>de</strong>irantes, que requerem menos mão <strong>de</strong> obra.<br />
Ao mesmo tempo, essa região, on<strong>de</strong> também está situada a<br />
Barra da Tijuca, com seus imensos con<strong>do</strong>mínios-clube, é<br />
a que tem a maior proporção <strong>de</strong> edifícios com mais <strong>de</strong> sete<br />
funcionários: 16,0%. A alta incidência é facilmente justificável:<br />
quanto maiores as construções e os espaços comuns, maior<br />
a <strong>de</strong>manda por trabalha<strong>do</strong>res para cuidar da limpeza, da<br />
segurança, da manutenção etc.<br />
Ainda <strong>de</strong> acor<strong>do</strong> com a análise, a maior parte <strong>do</strong>s con<strong>do</strong>mínios,<br />
ou seja, 39,7%, conta com apenas um funcionário para as<br />
ativida<strong>de</strong>s básicas <strong>do</strong> dia a dia. Mas também é expressivo o<br />
número <strong>de</strong> empreendimentos com equipe <strong>de</strong> quatro a sete<br />
funcionários: 2.181, ou seja, 28,1%.<br />
14
3.4. Número <strong>de</strong> emprega<strong>do</strong>s por bairro<br />
O <strong>Panorama</strong> <strong>do</strong> Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong> <strong>2012</strong> fez uma análise mais<br />
apurada sobre a quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> emprega<strong>do</strong>s nos con<strong>do</strong>mínios<br />
resi<strong>de</strong>nciais verticais em diversos bairros <strong>de</strong> todas as regiões. De<br />
uma maneira geral, os da Zona Sul têm uma proporção maior<br />
<strong>de</strong> funcionários em relação ao número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s.<br />
Isso significa que a média <strong>de</strong> apartamentos por emprega<strong>do</strong><br />
é mais baixa que em outras áreas <strong>do</strong> município. Para alguns<br />
especialistas, a justificativa é que, nessa região, on<strong>de</strong><br />
tradicionalmente os prédios são menores, os mora<strong>do</strong>res<br />
<strong>de</strong>mandam mais conforto e comodida<strong>de</strong>s, o que inclui uma<br />
prestação <strong>de</strong> serviços mais personalizada. Consequentemente,<br />
o número <strong>de</strong> funcionários precisa ser mais robusto.<br />
Nos edifícios resi<strong>de</strong>nciais <strong>do</strong> Leblon, por exemplo, está a<br />
maior proporção <strong>de</strong> funcionários. A média <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s por<br />
emprega<strong>do</strong>, portanto, é a menor da cida<strong>de</strong>: quatro. A Lagoa<br />
vem em seguida, com cinco. E, quanto menor a quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong><br />
apartamentos por colabora<strong>do</strong>r, maior o custo con<strong>do</strong>minial.<br />
No la<strong>do</strong> oposto, a região central e a Zona Norte são as áreas<br />
on<strong>de</strong> se registra a menor proporção <strong>de</strong> emprega<strong>do</strong>s por<br />
apartamento. Consequentemente, a média <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s por<br />
funcionário é bem mais expressiva. A maior <strong>de</strong>las foi registrada<br />
no Centro: 19. Ilha <strong>do</strong> Governa<strong>do</strong>r e Irajá também têm médias<br />
altas: 17 e 16, respectivamente.<br />
Confira a tabela:<br />
15
3.5. Valor da taxa con<strong>do</strong>minial<br />
por metro quadra<strong>do</strong><br />
Um con<strong>do</strong>mínio tem muitas <strong>de</strong>spesas:<br />
folha <strong>de</strong> pagamento, contas <strong>de</strong> consumo,<br />
intervenções para manutenção e<br />
conservação das partes comuns,<br />
procedimentos administrativos, compra<br />
<strong>de</strong> materiais <strong>de</strong> limpeza e uniformes etc.<br />
To<strong>do</strong>s esses gastos soma<strong>do</strong>s compõem<br />
o valor que será ratea<strong>do</strong> entre os<br />
mora<strong>do</strong>res, ou seja, servem <strong>de</strong> base para<br />
o cálculo da taxa con<strong>do</strong>minial.<br />
Governa<strong>do</strong>r (R$ 3,59/m²), Vila Isabel (R$ 4,84/m²) e Méier (R$ 5,01/m²). Nesses locais,<br />
há menos emprega<strong>do</strong>s por unida<strong>de</strong>s que em outras áreas da cida<strong>de</strong>, principalmente em<br />
comparação com a Zona Oeste. Por isso o valor <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio acaba cain<strong>do</strong>. Veja os<br />
números na tabela:<br />
Pela primeira vez o <strong>de</strong>partamento <strong>de</strong><br />
pesquisa <strong>do</strong> Secovi <strong>Rio</strong> analisou o valor da<br />
taxa associada à área <strong>do</strong>s apartamentos.<br />
Os três maiores valores médios <strong>do</strong><br />
con<strong>do</strong>mínio em relação aos metros<br />
quadra<strong>do</strong>s foram encontra<strong>do</strong>s na Barra<br />
da Tijuca (R$ 8,51/m²), Lagoa (R$ 8,13/<br />
m²) e Jardim Botânico (R$ 7,85/m²). No<br />
bairro da Zona Oeste, o que aumenta o<br />
valor <strong>do</strong> rateio são as inúmeras opções<br />
<strong>de</strong> lazer que muitos con<strong>do</strong>mínios<br />
costumam oferecer. Já na Zona Sul, os<br />
custos com emprega<strong>do</strong>s e segurança<br />
são os fatores que pesam na conta.<br />
Os três bairros on<strong>de</strong> se registram as<br />
menores taxas con<strong>do</strong>miniais em relação<br />
aos metros quadra<strong>do</strong>s são Ilha <strong>do</strong><br />
16
3.6. Percentual <strong>de</strong> atraso e inadimplência da<br />
cota con<strong>do</strong>minial<br />
Percentual <strong>de</strong> inadimplência <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio resi<strong>de</strong>ncial<br />
- 2011 x <strong>2012</strong><br />
Nos últimos <strong>do</strong>is anos, o número <strong>de</strong> inadimplentes e pessoas<br />
que atrasam o pagamento da taxa con<strong>do</strong>minial em até 30<br />
dias cresceu cerca <strong>de</strong> 20% no município <strong>do</strong> <strong>Rio</strong>. Especialistas<br />
alegam que o aumento foi causa<strong>do</strong> pelas mudanças <strong>do</strong> Código<br />
Civil, em vigor <strong>de</strong>s<strong>de</strong> 2003, que reduziram o limite da multa por<br />
atraso da cota <strong>de</strong> 20% para 2%.<br />
Síndicos e administra<strong>do</strong>ras <strong>de</strong>vem estar atentos. Se o<br />
con<strong>do</strong>mínio arrecada menos que o programa<strong>do</strong>, po<strong>de</strong> acabar<br />
<strong>de</strong>ixan<strong>do</strong> <strong>de</strong> arcar com algumas responsabilida<strong>de</strong>s. O caixa<br />
<strong>de</strong>sfalca<strong>do</strong> interfere nos pagamentos <strong>de</strong> contas <strong>de</strong> consumo,<br />
na realização <strong>de</strong> obras importantes para a saú<strong>de</strong> da edificação e<br />
na segurança <strong>do</strong>s mora<strong>do</strong>res, só para citar alguns exemplos.<br />
Em <strong>2012</strong>, acen<strong>de</strong>u o sinal <strong>de</strong> alerta: os índices <strong>de</strong> inadimplência<br />
foram maiores que os registra<strong>do</strong>s em quase to<strong>do</strong>s os meses<br />
<strong>do</strong> ano anterior analisa<strong>do</strong>s nesta pesquisa. Os picos chegaram<br />
a 12,3%, em junho, e 12,5%, em julho, meses em que os gastos<br />
das famílias aumentam por conta das férias escolares. A boa<br />
notícia é que, <strong>de</strong> julho em diante, a inadimplência veio cain<strong>do</strong>,<br />
fechan<strong>do</strong> novembro em 10,0%.<br />
Percentual <strong>de</strong> atraso <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio resi<strong>de</strong>ncial - 2011 x <strong>2012</strong><br />
No que diz respeito aos atrasos (não pagamento até o limite <strong>de</strong><br />
30 dias), os índices mais altos <strong>de</strong> <strong>2012</strong> ocorreram em janeiro<br />
(10,7%) e fevereiro (10,9%), meses em que as <strong>de</strong>spesas com IPTU,<br />
IPVA, material escolar, férias e parcelamentos <strong>de</strong> compras <strong>de</strong> fim<br />
<strong>de</strong> ano costumam pesar no bolso. Em <strong>2012</strong>, a impontualida<strong>de</strong><br />
foi maior que em 2011 durante quase to<strong>do</strong> o ano, exceto em<br />
setembro, outubro e novembro.<br />
Com relação aos con<strong>do</strong>mínios comerciais, a taxa <strong>de</strong><br />
inadimplência ficou acima da <strong>do</strong>s resi<strong>de</strong>nciais em <strong>2012</strong>,<br />
oscilan<strong>do</strong> entre 10,4% e 16,8%. Ainda assim, foi menor que<br />
em quase to<strong>do</strong>s os meses <strong>de</strong> 2011. Da mesma forma que os<br />
resi<strong>de</strong>nciais, os picos ocorrem no meio <strong>do</strong> ano: junho (16,1%),<br />
julho (15,9%) e agosto (16,8%).<br />
17
Já a curva <strong>de</strong> atrasos <strong>de</strong>monstra algo curioso: <strong>de</strong> fevereiro a<br />
maio, 2011 teve índices mais expressivos que no ano seguinte.<br />
De junho em diante, houve uma inversão: a taxa <strong>de</strong> atrasos<br />
foi maior em <strong>2012</strong>. Novamente, os picos ocorreram em junho<br />
(9,0%) e julho (9,4%). Acompanhe:<br />
Percentual <strong>de</strong> inadimplência <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio comercial<br />
– 2011 x <strong>2012</strong><br />
3.7. Gasto por rubrica<br />
Quan<strong>do</strong> um mora<strong>do</strong>r paga a taxa con<strong>do</strong>minial, nem sempre<br />
se dá conta <strong>de</strong> que aquele valor é imprescindível para garantir<br />
o bem-estar e o conforto <strong>de</strong> to<strong>do</strong>s. Um edifício é como um<br />
organismo vivo: precisa <strong>de</strong> muitos cuida<strong>do</strong>s para seguir<br />
funcionan<strong>do</strong>. Consequentemente, os gastos são muitos. Uma<br />
tendência entre os con<strong>do</strong>mínios cariocas é gastar a maior parte<br />
da arrecadação para pagar os emprega<strong>do</strong>s: nada menos que<br />
42% <strong>do</strong>s recursos, em média, são direciona<strong>do</strong>s para isso.<br />
Percentual <strong>de</strong> atraso <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio comercial - 2011 x <strong>2012</strong><br />
A água é outro item que encarece. Embora um número<br />
crescente <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios esteja se conscientizan<strong>do</strong> em<br />
relação ao <strong>de</strong>sperdício, a<strong>do</strong>tan<strong>do</strong> medidas como a captação<br />
da água da chuva e a medição individualizada, o produto ainda<br />
é caro na nossa cida<strong>de</strong> – em comparação com outros esta<strong>do</strong>s<br />
<strong>do</strong> país –, representan<strong>do</strong> 18% das <strong>de</strong>spesas. A manutenção,<br />
fundamental para o dia a dia, vem em terceiro: consome 13%<br />
<strong>do</strong>s recursos.<br />
18
3.8. Perfil <strong>do</strong>s lançamentos <strong>de</strong> <strong>2012</strong>: áreas <strong>de</strong><br />
lazer<br />
Sinal <strong>do</strong>s tempos: os mora<strong>do</strong>res <strong>de</strong> edifícios têm preferi<strong>do</strong><br />
aproveitar o tempo livre <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> seus con<strong>do</strong>mínios. Além<br />
<strong>do</strong>s transtornos causa<strong>do</strong>s pelos <strong>de</strong>slocamentos, evitam-se os<br />
gastos com lazer. Atentas a essa tendência, as construtoras têm<br />
ofereci<strong>do</strong> aos consumi<strong>do</strong>res empreendimentos cada vez mais<br />
incrementa<strong>do</strong>s, com áreas <strong>de</strong> lazer e espaços <strong>de</strong> convivência<br />
que atendam mora<strong>do</strong>res <strong>de</strong> todas as ida<strong>de</strong>s.<br />
Os cariocas são festeiros, gostam <strong>de</strong> praticar exercícios<br />
físicos e têm uma atração quase embrionária pela água,<br />
por causa <strong>do</strong> clima <strong>de</strong> verão durante quase to<strong>do</strong> o ano. O<br />
perfil <strong>do</strong>s con<strong>do</strong>mínios lança<strong>do</strong>s em <strong>2012</strong> veio ao encontro<br />
<strong>de</strong>ssas características. De acor<strong>do</strong> com da<strong>do</strong>s da Associação<br />
<strong>de</strong> Dirigentes <strong>de</strong> Empresas <strong>do</strong> Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong> (A<strong>de</strong>mi), a<br />
piscina é o espaço <strong>de</strong> lazer mais presente: está em 94,70% <strong>do</strong>s<br />
con<strong>do</strong>mínios lança<strong>do</strong>s.<br />
A aca<strong>de</strong>mia fica em segun<strong>do</strong>: 81,60% <strong>do</strong>s empreendimentos<br />
têm os equipamentos <strong>de</strong> ginástica em suas <strong>de</strong>pendências.<br />
Os playgrounds vêm em seguida: 76,30% <strong>do</strong>s lançamentos<br />
contam com esse espaço para a garotada. Segun<strong>do</strong> a A<strong>de</strong>mi,<br />
até novembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong> foram lança<strong>do</strong>s 76 con<strong>do</strong>mínios, com<br />
12.281 unida<strong>de</strong>s (média <strong>de</strong> 162 unida<strong>de</strong>s por con<strong>do</strong>mínio).<br />
Lagoa Rodrigo <strong>de</strong> Freitas<br />
19
4. ADMINISTRAÇÃO DE<br />
LOCAÇÃO<br />
4.1. IMÓVEIS RESIDENCIAIS<br />
4.1.1. Valores médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> e<br />
variação em <strong>2012</strong><br />
A Gávea está na crista da onda. Próxima ao Jardim Botânico<br />
e à Lagoa, <strong>do</strong>is <strong>do</strong>s bairros mais valoriza<strong>do</strong>s da Zona Sul, e a<br />
poucos quilômetros <strong>de</strong> São Conra<strong>do</strong> e da Barra da Tijuca, ela<br />
oferece aos seus mora<strong>do</strong>res uma série <strong>de</strong> vantagens: comércio<br />
varia<strong>do</strong>, bares e restaurantes, espaços <strong>de</strong> lazer, um shopping<br />
center quase exclusivo, uma universida<strong>de</strong> <strong>de</strong> renome, sem falar<br />
nas belezas naturais que a cercam. O Centro Cultural Instituto<br />
Moreira Salles, com seus jardins projeta<strong>do</strong>s por Burle Marx, e o<br />
Gávea Tra<strong>de</strong>, um mall com mix diversifica<strong>do</strong> <strong>de</strong> lojas e serviços,<br />
contribuem para dar o tom cosmopolita ao local. Soman<strong>do</strong>-se<br />
a esses pontos, a expectativa pela inauguração da Linha 4 <strong>do</strong><br />
metrô está mexen<strong>do</strong> com o merca<strong>do</strong> <strong>de</strong> locação resi<strong>de</strong>ncial<br />
na área. Os estudantes, oriun<strong>do</strong>s <strong>de</strong> vários esta<strong>do</strong>s <strong>do</strong> país,<br />
também ajudam a aquecer a <strong>de</strong>manda pelo aluguel.<br />
De acor<strong>do</strong> com o levantamento <strong>do</strong> <strong>de</strong>partamento <strong>de</strong> pesquisa<br />
<strong>do</strong> Secovi <strong>Rio</strong>, duas das cinco maiores variações no preço <strong>do</strong><br />
metro quadra<strong>do</strong>, no ramo <strong>de</strong> aluguéis, entre to<strong>do</strong>s os bairros<br />
analisa<strong>do</strong>s, foram registradas na Gávea: 28,3% (3 quartos) e 37,6%<br />
(2 quartos). De clima agradável, o tranquilo Jardim Botânico<br />
também tem se <strong>de</strong>staca<strong>do</strong>: nesse local, apurou-se variação <strong>do</strong><br />
metro quadra<strong>do</strong> <strong>de</strong> 29,0% para unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> 3 quartos.<br />
Do outro la<strong>do</strong> da cida<strong>de</strong>, os índices <strong>de</strong> valorização estão<br />
mostran<strong>do</strong> que a qualida<strong>de</strong> <strong>de</strong> vida permanente não é um<br />
privilégio da Zona Sul. Em Vila Isabel, famosa pelo ambiente<br />
<strong>de</strong>scontraí<strong>do</strong>, pelas notas musicais que brotam <strong>de</strong> suas<br />
calçadas, pelo farto comércio e, claro, pela força <strong>do</strong> samba, o<br />
aluguel segue se valorizan<strong>do</strong> pelo segun<strong>do</strong> ano consecutivo.<br />
A pacificação das comunida<strong>de</strong>s que cercam o bairro <strong>de</strong> Noel<br />
Rosa contribui para atrair um número crescente <strong>de</strong> mora<strong>do</strong>res.<br />
O preço <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> para locação variou expressivos<br />
34,8% (3 quartos) e 24,8% (2 quartos).<br />
Em Ipanema e no Leblon, <strong>do</strong>is <strong>do</strong>s bairros mais cobiça<strong>do</strong>s da<br />
Zona Sul, o cenário é diferente. Com valorizações vultosas em<br />
2010 e 2011, quan<strong>do</strong> os preços <strong>do</strong>s imóveis foram atualiza<strong>do</strong>s<br />
para seus valores <strong>de</strong> merca<strong>do</strong>, esses bairros apresentaram<br />
variações negativas no metro quadra<strong>do</strong> da locação <strong>de</strong> janeiro<br />
a <strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>. Em Ipanema, -3,0% (3 quartos) e -3,3% (1<br />
quarto). A título <strong>de</strong> comparação, em 2011 as variações foram<br />
<strong>de</strong> 27,2% (3 quartos) e 41,9% (1 quarto). No Leblon, o metro<br />
quadra<strong>do</strong> para imóveis <strong>de</strong> 1 quarto teve variação <strong>de</strong> -1,0%, bem<br />
diferente <strong>do</strong> ano anterior, quan<strong>do</strong> houve valorização <strong>de</strong> 18,6%.<br />
Para especialistas <strong>do</strong> setor, a estabilização em alguns bairros<br />
da Zona Sul está acontecen<strong>do</strong> porque a valorização <strong>do</strong>s anos<br />
anteriores já havia si<strong>do</strong> bastante expressiva. A partir <strong>de</strong> agora,<br />
os reajustes nessa região <strong>de</strong>vem ficar próximos aos índices da<br />
inflação.<br />
20
Botafogo<br />
21
4.1.2. Variação <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> por<br />
regiões<br />
Embora os preços <strong>do</strong>s aluguéis na Zona Sul estejam se<br />
estabilizan<strong>do</strong>, comprova-se que não há <strong>de</strong>svalorização, apesar<br />
das variações negativas em alguns bairros. Ao contrário, o valor<br />
<strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> continua em alta. Esse é o caso da Gávea<br />
e <strong>do</strong> Jardim Botânico, que tiveram algumas das variações mais<br />
elevadas entre os analisa<strong>do</strong>s.<br />
Ipanema representa um caso atípico, porque, apesar das<br />
variações negativas, teve valorização expressiva <strong>de</strong> 25,6%<br />
para unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> 4 quartos, ocasionada pela alta procura <strong>de</strong><br />
executivos <strong>de</strong> fora <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> que chegam à cida<strong>de</strong> em busca <strong>de</strong><br />
apartamentos espaçosos <strong>de</strong> alto padrão, um tipo <strong>de</strong> imóvel ainda<br />
pouco oferta<strong>do</strong>. Leblon e Copacabana foram os outros <strong>do</strong>is<br />
bairros da Zona Sul, além <strong>de</strong> Ipanema, com índices negativos:<br />
no primeiro, -1,0% (1 quarto); no segun<strong>do</strong>, -0,9% (2 quartos).<br />
Na Zona Oeste, que está passan<strong>do</strong> por uma série <strong>de</strong> melhorias<br />
em virtu<strong>de</strong> <strong>do</strong>s preparativos para os gran<strong>de</strong>s eventos esportivos<br />
que virão, também houve alta nos valores <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong><br />
para locação: 34,2% (Recreio <strong>do</strong>s Ban<strong>de</strong>irantes, 4 quartos), 13,4%<br />
(Jacarepaguá, 2 quartos) e 12,0% (Barra da Tijuca, 2 quartos).<br />
Na Zona Norte, beneficiada pela implantação <strong>de</strong> diversas<br />
UPPs e pelas intervenções urbanísticas <strong>do</strong>s últimos anos, as<br />
valorizações foram bastante significativas: 34,8% (Vila Isabel, 3<br />
quartos), 20,3% (Tijuca, 3 quartos) e 17,3% (Méier, 2 quartos).<br />
Veja os da<strong>do</strong>s nas tabelas a seguir:<br />
ZONA SUL<br />
22
Barra da Tijuca<br />
ZONA OESTE<br />
ZONA NORTE<br />
23
4.1.3. Variação <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> segun<strong>do</strong><br />
o número <strong>de</strong> quartos<br />
Analisan<strong>do</strong>-se o comportamento <strong>do</strong>s preços segun<strong>do</strong> o<br />
número <strong>de</strong> <strong>do</strong>rmitórios, percebe-se claramente que as maiores<br />
valorizações estão associadas a apartamentos <strong>de</strong> 3 e 4 quartos.<br />
A provável explicação para isso é a redução na oferta <strong>de</strong>sse<br />
tipo <strong>de</strong> imóvel, aliada à elevação, especialmente na Zona<br />
Sul, da <strong>de</strong>manda <strong>de</strong> estrangeiros e migrantes brasileiros que<br />
<strong>de</strong>sembarcam no <strong>Rio</strong> para trabalhar.<br />
as valorizações mais expressivas estão na Gávea (37,6%), em Vila<br />
Isabel (24,8%) e no Méier (17,3%). Confira:<br />
1 quarto<br />
De janeiro a <strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, as maiores variações no metro<br />
quadra<strong>do</strong> da locação resi<strong>de</strong>ncial para unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> 3 quartos<br />
foram registradas em Vila Isabel (34,8%), Jardim Botânico (29,0%)<br />
e Tijuca (20,3%). Para 4 quartos: Recreio <strong>do</strong>s Ban<strong>de</strong>irantes<br />
(34,2%), Ipanema (25,6%) e Copacabana (25,6%).<br />
Para os apartamentos <strong>de</strong> 1 e 2 quartos, a valorização <strong>do</strong> aluguel<br />
foi menos robusta se comparada à <strong>do</strong>s <strong>de</strong>mais tipos <strong>de</strong> imóvel.<br />
Uma das explicações é que, historicamente, os <strong>de</strong> 2 quartos<br />
representam a maior parte <strong>do</strong> que é construí<strong>do</strong> na cida<strong>de</strong>.<br />
E a quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> 1 quarto lançadas a cada ano<br />
tem cresci<strong>do</strong> justamente para aten<strong>de</strong>r à <strong>de</strong>manda gerada pelos<br />
novos arranjos familiares. Os <strong>do</strong>is tipos <strong>de</strong> imóvel representavam,<br />
juntos, 53,6% <strong>do</strong> total <strong>de</strong> apartamentos-padrão disponíveis no<br />
merca<strong>do</strong> (da<strong>do</strong> <strong>de</strong> novembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>).<br />
Ainda assim, é crescente a procura, o que faz com que a<br />
valorização continue acontecen<strong>do</strong>. Entre os imóveis <strong>de</strong> 1 quarto,<br />
as maiores variações foram registradas no Méier (26,8%), no<br />
Flamengo (23,8%) e em Botafogo (14,0%). Para os <strong>de</strong> 2 quartos,<br />
24
2 quartos<br />
3 quartos<br />
25<br />
Flamengo
4 quartos<br />
Isso significa que os aluguéis continuam valorizan<strong>do</strong>, mas com<br />
menos intensida<strong>de</strong> que em 2010 e 2011.<br />
A Gávea, que vem se fortalecen<strong>do</strong> como excelente opção <strong>de</strong><br />
moradia, e o Jardim Botânico, <strong>de</strong> clima agradável e próximo à<br />
área mais nobre da Zona Sul, foram os <strong>do</strong>is bairros <strong>de</strong>ssa região<br />
com <strong>de</strong>staque em <strong>2012</strong>: o metro quadra<strong>do</strong> para locação variou<br />
29,3% e 22,7%, respectivamente.<br />
4.1.4. Variação <strong>do</strong> valor <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong><br />
(2010 x 2011 x <strong>2012</strong>)<br />
Se na Zona Sul parece que os preços estão alcançan<strong>do</strong> um<br />
teto, a Zona Norte começa a viver um momento auspicioso.<br />
As transformações por que essa área vem passan<strong>do</strong> e a<br />
consolidação da política <strong>de</strong> segurança pública geram melhoria<br />
na qualida<strong>de</strong> <strong>de</strong> vida e, consequentemente, maior <strong>de</strong>manda<br />
por imóveis para locação. Três <strong>do</strong>s cinco bairros cujo metro<br />
quadra<strong>do</strong> para aluguel mais se valorizou em <strong>2012</strong> estão nessa<br />
região: Vila Isabel (28,6%), Méier (22,3%) e Tijuca (16,9%).<br />
Em 2010, o merca<strong>do</strong> imobiliário carioca vivia um momento<br />
bastante particular: diversos fatores econômicos e conjunturais<br />
provocaram um boom imobiliário, em vez da bolha que muitos<br />
temiam. Nos anos seguintes, contu<strong>do</strong>, as altas variações<br />
<strong>de</strong> preços <strong>de</strong>ram espaço a valorizações mais mo<strong>de</strong>stas,<br />
principalmente na Zona Sul, on<strong>de</strong> os aluguéis já estavam<br />
bastante eleva<strong>do</strong>s.<br />
Comparativamente aos anos anteriores, os bairros que tiveram<br />
maiores quedas na valorização <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong>, <strong>de</strong><br />
2010 para <strong>2012</strong>, foram Botafogo, com perda <strong>de</strong> 57,7 pontos<br />
percentuais, Tijuca, com menos 29,7 pontos, e Leblon, com<br />
menos 27,1. De 2011 para <strong>2012</strong>, Tijuca, Ipanema e Lagoa tiveram<br />
as maiores perdas: -27,2, -24,2 e -18,3 pontos percentuais,<br />
respectivamente.<br />
Em <strong>2012</strong>, perceberam-se sinais <strong>de</strong> estabilização nessa região,<br />
até porque o merca<strong>do</strong> já vinha se ajustan<strong>do</strong>. Mas não se<br />
po<strong>de</strong> falar em queda <strong>de</strong> preços, apenas <strong>de</strong> valorizações mais<br />
mo<strong>de</strong>stas. Dos 10 bairros com maiores variações no preço<br />
<strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> para locação resi<strong>de</strong>ncial, em <strong>2012</strong>, cinco<br />
estão na Zona Sul, três são da Zona Norte e <strong>do</strong>is da Zona Oeste.<br />
O freio na valorização <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> para os bairros da<br />
Zona Sul po<strong>de</strong> ser explica<strong>do</strong> pelas altas variações <strong>do</strong>s anos<br />
anteriores. Na Zona Norte, a Tijuca, que registrou um boom já<br />
no anúncio da instalação da primeira UPP, em 2010, começou<br />
a apresentar menores valorizações nos anos seguintes. Veja a<br />
seguir:<br />
26
As maiores proporções foram registradas no Méier: 31% para<br />
2 quartos e 27% para 3 quartos. Isso ocorre porque, no bairro,<br />
gran<strong>de</strong> parte <strong>do</strong>s con<strong>do</strong>mínios oferece diversos espaços <strong>de</strong><br />
lazer e serviços diferencia<strong>do</strong>s, comparan<strong>do</strong>-se aos da Barra da<br />
Tijuca e outras áreas consi<strong>de</strong>radas nobres. Isso faz com que<br />
as taxas con<strong>do</strong>miniais aumentem. Como os aluguéis ainda são<br />
mais baratos que os pratica<strong>do</strong>s em outras regiões, a proporção<br />
con<strong>do</strong>mínio/aluguel sobe.<br />
A Barra da Tijuca também se sobressai pela alta proporção, com<br />
27% para 2 quartos e 25% para 3 quartos. Os valores médios das<br />
taxas con<strong>do</strong>miniais, por metro quadra<strong>do</strong>, são os mais eleva<strong>do</strong>s<br />
entre to<strong>do</strong>s os bairros pesquisa<strong>do</strong>s: R$ 9,21 (2 quartos), R$ 7,98<br />
(3 quartos) e R$ 7,66 (4 quartos), o que contribui para elevar essa<br />
proporção.<br />
4.1.5. Proporção entre aluguel e con<strong>do</strong>mínio<br />
(por metro quadra<strong>do</strong>)<br />
Não é incomum o valor <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio correspon<strong>de</strong>r à meta<strong>de</strong><br />
<strong>do</strong> aluguel ou mais. A proporção entre essa taxa e o preço da<br />
locação, consi<strong>de</strong>ran<strong>do</strong>-se os valores por metro quadra<strong>do</strong>,<br />
varia <strong>de</strong> 11% a 31% no <strong>Rio</strong>, entre os bairros analisa<strong>do</strong>s pelo<br />
<strong>de</strong>partamento <strong>de</strong> pesquisa <strong>do</strong> Secovi <strong>Rio</strong>. Quanto maior o valor<br />
<strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio em relação ao aluguel, maior a porcentagem.<br />
Já na Zona Sul, as proporções entre as duas variáveis são as mais<br />
mo<strong>de</strong>stas, por um motivo simples: as taxas con<strong>do</strong>miniais por<br />
metro quadra<strong>do</strong> são baixas em relação aos aluguéis pratica<strong>do</strong>s<br />
na região. Sen<strong>do</strong> assim, os <strong>de</strong>nomina<strong>do</strong>res das frações<br />
aumentam e as proporções diminuem. Em Ipanema, registramse<br />
13%, para 2 e 3 quartos, e 11% para 4 quartos. No Leblon, 13%<br />
para 2 quartos, 12% para 3 quartos e 11% para 4 quartos.<br />
É importante ressaltar que, <strong>de</strong> uma maneira geral, taxas<br />
con<strong>do</strong>miniais elevadas geram redução nos aluguéis, como<br />
forma <strong>de</strong> compensação. O Méier tem uma <strong>de</strong>manda bem<br />
específica: os mora<strong>do</strong>res estão adapta<strong>do</strong>s aos preços mais<br />
altos <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio, mas esperam aluguéis mais baixos para<br />
equilibrar os gastos. Ao contrário, na Barra da Tijuca, os aluguéis<br />
mais caros já fazem parte das expectativas <strong>do</strong>s inquilinos.<br />
27
4.1.6. Percentual <strong>do</strong>s imóveis administra<strong>do</strong>s<br />
A maior parte <strong>do</strong>s imóveis aluga<strong>do</strong>s na cida<strong>de</strong> com o suporte<br />
<strong>de</strong> administra<strong>do</strong>ras <strong>de</strong> imóveis é resi<strong>de</strong>ncial: 74,5%. Já os<br />
comerciais representam 25,5% <strong>do</strong> total. Tamanha polarida<strong>de</strong><br />
se <strong>de</strong>ve a um motivo simples: quase 91% <strong>do</strong>s con<strong>do</strong>mínios<br />
cariocas são resi<strong>de</strong>nciais. Para os próximos anos, com a<br />
revitalização da Zona Portuária, a expectativa é <strong>de</strong> aumento na<br />
quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios comerciais, o que <strong>de</strong>verá elevar<br />
a porcentagem <strong>de</strong> empreendimentos <strong>de</strong>ssa natureza com<br />
suporte <strong>de</strong> administra<strong>do</strong>ras <strong>de</strong> imóveis.<br />
4.1.7. Garantias locatícias<br />
Entre os diversos tipos <strong>de</strong> garantia exigi<strong>do</strong>s para a formalização<br />
<strong>do</strong>s contratos <strong>de</strong> locação, o fia<strong>do</strong>r é, historicamente, o mais<br />
requisita<strong>do</strong>: em novembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, a porcentagem <strong>de</strong> contratos<br />
basea<strong>do</strong>s na fiança tradicional chegou a 57,5%. Mas, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> o<br />
começo <strong>do</strong> ano, houve queda <strong>de</strong> quase 3 pontos percentuais<br />
para a modalida<strong>de</strong>.<br />
28
Para gran<strong>de</strong> parte <strong>do</strong>s proprietários, a figura <strong>do</strong> fia<strong>do</strong>r traz mais<br />
tranquilida<strong>de</strong>, mas, para a maioria <strong>do</strong>s inquilinos, essa é uma<br />
solução complicada, pois muitos não têm um membro na<br />
família que possa fazer tal papel, e o tempo necessário para<br />
obter toda a <strong>do</strong>cumentação é um problema sério num cenário<br />
<strong>de</strong> poucas ofertas. Por isso, gradativamente, outras garantias<br />
vêm ganhan<strong>do</strong> terreno.<br />
Garantias locatícias – <strong>2012</strong><br />
O seguro-fiança, que em janeiro <strong>de</strong> <strong>2012</strong> representava a garantia<br />
<strong>de</strong> 24,9% <strong>do</strong>s contratos <strong>de</strong> locação, terminou o ano com 26,1%,<br />
um ganho <strong>de</strong> 1,2 ponto percentual. A tendência, segun<strong>do</strong><br />
especialistas, é que esse produto continue cada vez mais em<br />
ascensão, o que, a médio prazo, <strong>de</strong>verá baratear o custo <strong>de</strong><br />
contratação. Um levantamento feito para esta publicação junto<br />
às maiores administra<strong>do</strong>ras <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> revela: nos últimos seis<br />
meses, o seguro esteve presente em 45% <strong>do</strong>s novos contratos.<br />
O <strong>de</strong>pósito, ou caução, está em 9,3%.<br />
Levan<strong>do</strong>-se em consi<strong>de</strong>ração que há cerca <strong>de</strong> 10 anos a fiança<br />
tradicional reinava absoluta, estan<strong>do</strong> presente em quase 100%<br />
das transações, estamos viven<strong>do</strong> um momento bastante<br />
particular, em que a tendência será a flexibilização <strong>do</strong>s contratos,<br />
mas sem que isso signifique menos eficiência e controle por<br />
parte <strong>do</strong>s administra<strong>do</strong>res e proprietários.<br />
Fonte: Secovi <strong>Rio</strong><br />
4.1.8. Taxas <strong>de</strong> impontualida<strong>de</strong> e<br />
inadimplência<br />
Os índices <strong>de</strong> inadimplência na locação são bastante inferiores<br />
aos <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio, uma vez que a multa por atraso no<br />
pagamento <strong>do</strong>s aluguéis normalmente fica em torno <strong>de</strong> 10%,<br />
po<strong>de</strong>n<strong>do</strong> chegar a 20%, <strong>de</strong>pen<strong>de</strong>n<strong>do</strong> <strong>do</strong> contrato. Bem mais<br />
que os 2% <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio <strong>de</strong>termina<strong>do</strong>s pelo Código Civil.<br />
Assim, o índice <strong>de</strong> não pagamento em perío<strong>do</strong> superior a 30<br />
dias ficou quase irrisório em <strong>2012</strong>: apenas 2,1%, com perda<br />
percentual <strong>de</strong> 1,1 ponto ao longo <strong>do</strong> ano.<br />
Os meses com maiores taxas foram janeiro (3,2%) e fevereiro<br />
(3,3%), perío<strong>do</strong> em que normalmente os orçamentos familiares<br />
estão mais aperta<strong>do</strong>s por conta <strong>do</strong>s gastos <strong>de</strong> início <strong>de</strong> ano:<br />
férias, material escolar, impostos etc., comprometen<strong>do</strong> o<br />
pagamento <strong>de</strong> outras obrigações. O ano <strong>de</strong> 2011 teve índices<br />
mais eleva<strong>do</strong>s que <strong>2012</strong> em to<strong>do</strong>s os meses, com <strong>de</strong>staque<br />
para janeiro (5,0%) e fevereiro (3,9%).<br />
29
No que diz respeito à impontualida<strong>de</strong> (não pagamento por um<br />
perío<strong>do</strong> inferior a 30 dias), os índices foram mais expressivos que<br />
os da inadimplência em <strong>2012</strong>, oscilan<strong>do</strong> entre 4,1% (outubro) e<br />
5,0% (maio). Em 2011, a oscilação ficou entre 4,5% (junho) e<br />
5,4% (setembro). Confira:<br />
4.1.9. Rentabilida<strong>de</strong><br />
O que Vila Isabel, Jacarepaguá, Tijuca e Méier têm em comum?<br />
Em <strong>2012</strong>, foram os bairros on<strong>de</strong> se registraram as maiores taxas<br />
<strong>de</strong> rentabilida<strong>de</strong> simples, ou seja, representaram excelentes<br />
opções para os interessa<strong>do</strong>s em investir em imóveis para<br />
locação resi<strong>de</strong>ncial.<br />
Consi<strong>de</strong>ran<strong>do</strong>-se apenas os preços <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> para<br />
locação e venda, em <strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, o bairro com a maior<br />
rentabilida<strong>de</strong> foi Vila Isabel (0,47%), segui<strong>do</strong> <strong>de</strong> Jacarepaguá<br />
(0,45%), Tijuca (0,44%) e Méier (0,43%). Os índices são superiores<br />
ao rendimento da poupança (0,4273%).<br />
Analisan<strong>do</strong>-se a rentabilida<strong>de</strong> composta, que leva em<br />
consi<strong>de</strong>ração a valorização <strong>do</strong> imóvel no perío<strong>do</strong> <strong>de</strong> um ano,<br />
os índices foram ainda mais anima<strong>do</strong>res. Novamente, <strong>de</strong>staque<br />
para a Zona Norte: Vila Isabel (2,80%) e Méier (1,95%), mas <strong>de</strong>ssa<br />
vez com um bairro da Zona Oeste no grupo, Jacarepaguá<br />
(2,00%).<br />
Maracanã<br />
30
4.1.10. Número <strong>de</strong> ofertas <strong>de</strong> apartamentospadrão<br />
Ao longo <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, muito se falou em aumento <strong>de</strong> aluguéis por<br />
conta da pouca oferta <strong>de</strong> apartamentos-padrão em certas regiões<br />
da cida<strong>de</strong>. Mas, ao analisarmos as quantida<strong>de</strong>s colocadas nesse<br />
merca<strong>do</strong>, o que se observa é o oposto: <strong>de</strong> janeiro a <strong>de</strong>zembro,<br />
aumentou em 66,62% o número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s disponíveis.<br />
De maio para junho, por exemplo, a quantida<strong>de</strong> saltou <strong>de</strong> 2.751<br />
para 3.420, um acréscimo <strong>de</strong> 24,32%, a maior taxa <strong>de</strong> <strong>2012</strong>. De<br />
março para abril, a variação subiu 17,72% (2.443 para 2.876). De<br />
janeiro para fevereiro, 11,97% (2.181 para 2.442).<br />
No tocante à quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> quartos, percebe-se que o merca<strong>do</strong><br />
<strong>de</strong> imóveis compactos, <strong>de</strong> apenas 1 <strong>do</strong>rmitório, <strong>de</strong>spontou,<br />
com aumento <strong>de</strong> 88,88% no número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s ofertadas <strong>de</strong><br />
janeiro a <strong>de</strong>zembro (279 para 527). Foi uma resposta à gran<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>manda <strong>do</strong>s últimos anos.<br />
¹ Divisão <strong>do</strong> valor <strong>do</strong> m² <strong>de</strong> locação pelo valor <strong>do</strong> m² para venda no mês <strong>de</strong><br />
outubro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>.<br />
² Para realizar tal análise, foi consi<strong>de</strong>ra<strong>do</strong> que o imóvel compra<strong>do</strong> em outubro<br />
<strong>de</strong> 2011 estava aluga<strong>do</strong> e assim permaneceu até outubro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>. Além disso,<br />
foi consi<strong>de</strong>rada a valorização <strong>do</strong> m² para venda <strong>de</strong> outubro <strong>de</strong> 2011 a outubro<br />
<strong>de</strong> <strong>2012</strong>.<br />
Os <strong>de</strong> 2 quartos tiveram crescimento <strong>de</strong> 84,23% na oferta,<br />
passan<strong>do</strong> <strong>de</strong> 793, em janeiro, para 1.461 em <strong>de</strong>zembro. A oferta<br />
<strong>do</strong>s <strong>de</strong> 3 <strong>do</strong>rmitórios cresceu 59,22% e <strong>do</strong>s <strong>de</strong> 4 quartos, 26,03%.<br />
Os <strong>de</strong> 2 e 3 quartos representam, juntos, 72% da oferta total <strong>de</strong><br />
apartamentos-padrão em <strong>2012</strong>.<br />
Esses números ajudam a explicar a tendência <strong>de</strong> estabilização<br />
<strong>do</strong>s preços <strong>do</strong>s aluguéis observada em <strong>2012</strong>: com a oferta maior,<br />
os valores ten<strong>de</strong>m a subir menos. Analistas <strong>do</strong> setor afirmam<br />
que um <strong>do</strong>s motivos para o aumento da oferta é a valorização<br />
crescente para venda: com mais dificulda<strong>de</strong> para fechar<br />
negócios, por conta <strong>do</strong>s preços eleva<strong>do</strong>s, muitos proprietários<br />
31
estão optan<strong>do</strong> pela locação. Isso sem falar, claro, na atuação<br />
cada vez mais efetiva <strong>do</strong>s investi<strong>do</strong>res, que compram os imóveis<br />
para auferir lucro com a locação.<br />
Confira a tabela e os gráficos:<br />
32<br />
Jardim Botânico
4.1.11. Perfil <strong>do</strong>s imóveis oferta<strong>do</strong>s<br />
Entre to<strong>do</strong>s os 4.788 imóveis oferta<strong>do</strong>s para locação<br />
em <strong>2012</strong>, a maioria absoluta era <strong>de</strong> apartamentospadrão:<br />
74,6%. Os outros tipos <strong>de</strong> moradia – que,<br />
soma<strong>do</strong>s, representam 25,4% – são, em or<strong>de</strong>m<br />
<strong>de</strong>crescente <strong>de</strong> quantida<strong>de</strong>, coberturas, casaspadrão,<br />
casas <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínio, quitinetes, flats,<br />
casas <strong>de</strong> vila e lofts.<br />
Entre os apartamentos-padrão, a maior quantida<strong>de</strong><br />
contém 2 e 3 quartos. Esses <strong>do</strong>is tipos <strong>de</strong> imóvel<br />
representam, soma<strong>do</strong>s, 72,4%. As unida<strong>de</strong>s com<br />
apenas 1 quarto ainda são uma pequena parcela,<br />
14,3% <strong>do</strong> total, apesar <strong>de</strong> os lançamentos <strong>de</strong>sse<br />
tipo <strong>de</strong> apartamento terem aumenta<strong>do</strong> nos últimos<br />
anos. As unida<strong>de</strong>s com 4 quartos ou mais totalizam<br />
13,3%.<br />
No que diz respeito às coberturas, 80,1% <strong>de</strong>las<br />
se enquadram no tipo linear, 18,9% são duplex,<br />
e apenas 1,0% triplex. Entre as casas-padrão, a<br />
maioria absoluta é térrea, 86,4%, ao passo que as<br />
duplex representam 10,3% <strong>do</strong>s 330 imóveis <strong>de</strong>sse<br />
tipo oferta<strong>do</strong>s em novembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>. Já entre as<br />
casas <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínio percebe-se uma dinâmica<br />
diferente: residências térreas e duplex têm quase<br />
a mesma fatia – 47,0% e 40,0%, respectivamente.<br />
E, nesse caso, a quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> mo<strong>de</strong>los triplex é<br />
bastante superior em comparação com as casaspadrão:<br />
13,0% <strong>do</strong> total.<br />
Analisan<strong>do</strong>-se as regiões on<strong>de</strong> os imóveis estão<br />
sen<strong>do</strong> oferta<strong>do</strong>s, percebe-se que Barra da Tijuca e<br />
adjacências (Recreio <strong>do</strong>s Ban<strong>de</strong>irantes, Jacarepaguá,<br />
Vargem Pequena e Vargem Gran<strong>de</strong>) respondiam,<br />
juntas, em novembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, pela maior parte da<br />
oferta <strong>de</strong> imóveis na cida<strong>de</strong>: 43,3%.<br />
Desses, 64,3% estão na própria Barra. O Recreio<br />
vem em seguida, com 22,6% das ofertas. Na<br />
análise, optou-se por separar esses quatro locais<br />
da classificação <strong>de</strong> Zona Oeste porque os <strong>de</strong>mais<br />
bairros da região (Bangu, Campo Gran<strong>de</strong>, Realengo,<br />
Santa Cruz etc.) contam com oferta menor, o que<br />
gera discrepância nos da<strong>do</strong>s.<br />
A Zona Sul é a região com a segunda maior oferta <strong>de</strong><br />
unida<strong>de</strong>s para locação resi<strong>de</strong>ncial na cida<strong>de</strong>: 39,8%<br />
<strong>do</strong> total. Com expressiva quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> gran<strong>de</strong>s<br />
edifícios, muitos <strong>de</strong>les com <strong>de</strong>zenas <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s<br />
por andar, Copacabana é o bairro on<strong>de</strong> se registra a<br />
maior oferta – 20% –, à frente <strong>de</strong> Ipanema e Leblon<br />
(ambos com 15,8%), Flamengo (10,2%) e Botafogo<br />
(10,1%).<br />
Na Zona Norte, que oferece 11,9% <strong>de</strong> to<strong>do</strong>s os<br />
imóveis da cida<strong>de</strong>, a Tijuca é o bairro que se<br />
sobressai, com 23,9% das unida<strong>de</strong>s da região. Méier<br />
e Vila Isabel vêm em seguida, com 6,9% e 6,0%,<br />
respectivamente.<br />
33
34<br />
Perfil <strong>do</strong>s imóveis oferta<strong>do</strong>s para locação
Imóveis oferta<strong>do</strong>s para locação por regiões e bairros<br />
35
4.2. IMÓVEIS COMERCIAIS<br />
4.2.1. Valores médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> –<br />
salas comerciais<br />
Próxima ao Centro, bem servida por diversas linhas <strong>de</strong> ônibus<br />
e pelo metrô, e valorizada por conta da instalação das UPPs,<br />
a Tijuca reforçou, em <strong>2012</strong>, sua vocação para o setor <strong>de</strong><br />
comércio e serviços. A maior circulação <strong>de</strong> novos mora<strong>do</strong>res,<br />
atraí<strong>do</strong>s pela qualida<strong>de</strong> <strong>de</strong> vida <strong>do</strong> bairro, impulsiona também os<br />
negócios, geran<strong>do</strong> valorização das salas comerciais. De janeiro<br />
a <strong>de</strong>zembro, o metro quadra<strong>do</strong> para locação no bairro da Zona<br />
Norte foi o que mais valorizou entre os locais analisa<strong>do</strong>s pelo<br />
<strong>de</strong>partamento <strong>de</strong> pesquisa <strong>do</strong> Secovi <strong>Rio</strong>: 36,5%. O preço subiu<br />
<strong>de</strong> R$ 37,82 para R$ 51,62.<br />
11,5%, passan<strong>do</strong> <strong>de</strong> R$ 55,37 para R$ 61,74. As salas menores,<br />
<strong>de</strong> até 150m², foram as mais valorizadas: o preço <strong>do</strong> metro<br />
quadra<strong>do</strong> aumentou 19,1% <strong>de</strong> janeiro a <strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>.<br />
Entre os bairros analisa<strong>do</strong>s, Copacabana e Barra da Tijuca<br />
apresentaram as menores variações <strong>de</strong> preços. No primeiro,<br />
o valor <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> permaneceu praticamente estável,<br />
em torno <strong>do</strong>s R$ 43. Na Barra, on<strong>de</strong> ocorreu a maior parte<br />
<strong>do</strong>s lançamentos em 2011 e <strong>2012</strong>, o aumento da oferta gerou<br />
queda <strong>de</strong> 2,7% no preço <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong>: <strong>de</strong> R$ 81,85 para<br />
R$ 79,62. Confira a tabela:<br />
Valor <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> das salas comerciais<br />
Apesar da alta, Leblon e Ipanema permanecem com os preços<br />
mais eleva<strong>do</strong>s da cida<strong>de</strong>. Nesses <strong>do</strong>is bairros, o valor médio <strong>do</strong><br />
metro quadra<strong>do</strong> para locação <strong>de</strong> salas comerciais subiu <strong>de</strong> R$<br />
104,90 para R$ 126,34 em <strong>2012</strong>, uma variação <strong>de</strong> 20,4%, abaixo<br />
apenas da Tijuca. As melhorias que a região está receben<strong>do</strong><br />
e as diversas obras <strong>de</strong> infraestrutura, entre elas a construção<br />
da Linha 4 <strong>do</strong> Metrô, bem como a instalação <strong>de</strong> empresários<br />
atraí<strong>do</strong>s pela qualida<strong>de</strong> <strong>de</strong> vida <strong>do</strong> local, geram aumento da<br />
<strong>de</strong>manda por escritórios, elevan<strong>do</strong> os preços.<br />
O Centro se consolida como o coração financeiro da cida<strong>de</strong><br />
e se <strong>de</strong>staca também no setor <strong>de</strong> serviços, o que movimenta<br />
o merca<strong>do</strong> <strong>de</strong> salas comerciais. O fortalecimento <strong>do</strong> retrofit e<br />
as perspectivas por conta <strong>do</strong>s novos negócios que surgirão na<br />
Zona Portuária geram um movimento <strong>de</strong> valorização em to<strong>do</strong><br />
o entorno. Nesse local, o valor médio <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> subiu<br />
36
Variação <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> das salas comerciais<br />
Em Leblon e Ipanema o preço <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> caiu 14,5%:<br />
são 22 pontos percentuais em relação a 2011. Apesar <strong>de</strong> na<br />
estação <strong>de</strong> metrô da Praça General Osório <strong>de</strong>sembarcarem<br />
diariamente milhares <strong>de</strong> pessoas oriundas <strong>de</strong> diversas regiões<br />
da cida<strong>de</strong>, ocasionan<strong>do</strong> uma movimentação nas lojas, os<br />
valores eleva<strong>do</strong>s <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> (os mais altos da cida<strong>de</strong>)<br />
ocasionaram migração <strong>de</strong> empresários para outros locais, o<br />
que fez com que os preços começassem a baixar. De janeiro a<br />
<strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, o metro quadra<strong>do</strong> caiu <strong>de</strong> R$ 129,61 para<br />
R$ 110,84.<br />
Valor e variação <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> das lojas<br />
4.2.2. Valores médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> –<br />
lojas<br />
A sensação <strong>de</strong> segurança na Tijuca aumentou não só para os<br />
empresários como também para os consumi<strong>do</strong>res. Ter mais<br />
pessoas circulan<strong>do</strong> pelas avenidas e calçadas significa aumento<br />
<strong>do</strong> consumo e, consequentemente, um crescimento <strong>do</strong> número<br />
<strong>de</strong> lojas. Assim, o bairro vai aos poucos recuperan<strong>do</strong> sua fama<br />
<strong>de</strong> “paraíso <strong>do</strong> comércio”. O reflexo no merca<strong>do</strong> imobiliário é<br />
níti<strong>do</strong>: o metro quadra<strong>do</strong> médio das lojas foi o que mais subiu<br />
em <strong>2012</strong> entre os bairros analisa<strong>do</strong>s pelo Secovi <strong>Rio</strong>, passan<strong>do</strong><br />
<strong>de</strong> R$ 38,79 para R$ 43,91, uma variação <strong>de</strong> 13,2%.<br />
Famosa no mun<strong>do</strong> inteiro pela vocação turística, Copacabana<br />
segue como uma das preferidas pelos lojistas. O valor médio<br />
<strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> na Princesinha <strong>do</strong> Mar ficou em 11,4%.<br />
A Barra, que tem recebi<strong>do</strong> nos últimos anos uma série <strong>de</strong><br />
empreendimentos comerciais, teve variação <strong>de</strong> 11,2% no valor<br />
<strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> das lojas.<br />
37
Valor e variação <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> das lojas<br />
Fonte: Secovi <strong>Rio</strong><br />
4.2.4. Garantias locatícias<br />
4.2.3. Impontualida<strong>de</strong> e inadimplência<br />
Na locação comercial, o índice <strong>de</strong> inadimplência em <strong>2012</strong><br />
foi um pouco superior ao da locação resi<strong>de</strong>ncial: oscilou <strong>de</strong><br />
3,2% (outubro) a 4,0% (janeiro e julho). Isso acontece porque<br />
os aluguéis comerciais costumam ser mais caros. Ainda assim,<br />
os índices são consi<strong>de</strong>ra<strong>do</strong>s bastante baixos por analistas<br />
<strong>do</strong> segmento. Assim como no setor resi<strong>de</strong>ncial, os meses<br />
com índices mais altos foram janeiro e fevereiro, época <strong>de</strong><br />
compromissos financeiros que não po<strong>de</strong>m ser adia<strong>do</strong>s pelas<br />
famílias. A impontualida<strong>de</strong>, ou seja, o não pagamento por<br />
até 30 dias após o vencimento, também superou os índices<br />
resi<strong>de</strong>nciais, varian<strong>do</strong> <strong>de</strong> 4,1% (setembro) a 6,4% (fevereiro).<br />
O fia<strong>do</strong>r é a garantia preferida pelos loca<strong>do</strong>res comerciais: ele<br />
está presente em 62,6% <strong>do</strong>s contratos. O <strong>de</strong>pósito, ou caução,<br />
fica em segun<strong>do</strong> lugar na preferência, com 15,6%, bem à frente<br />
<strong>do</strong>s 9,3% resi<strong>de</strong>nciais. Já o seguro-fiança, que está ganhan<strong>do</strong><br />
espaço no merca<strong>do</strong> resi<strong>de</strong>ncial, tem menos a<strong>de</strong>ptos nas<br />
transações relacionadas a lojas e salas, representan<strong>do</strong> apenas<br />
11,0% <strong>do</strong>s contratos.<br />
Fonte: Secovi <strong>Rio</strong><br />
38
4.2.5. Rentabilida<strong>de</strong><br />
Se levarmos em consi<strong>de</strong>ração a rentabilida<strong>de</strong> simples, Centro,<br />
Botafogo/Flamengo e Barra da Tijuca são os bairros mais<br />
interessantes para os investi<strong>do</strong>res <strong>do</strong> ramo imobiliário comercial.<br />
Tanto para o setor <strong>de</strong> lojas quanto para o <strong>de</strong> salas, esses foram<br />
os bairros com os maiores índices em <strong>2012</strong>.<br />
O Centro saiu na frente, com rentabilida<strong>de</strong> <strong>de</strong> 1,0% para lojas<br />
e 0,96% para salas, quase três vezes mais que o rendimento<br />
da poupança no mesmo mês. Isso ocorre porque os preços<br />
<strong>do</strong>s aluguéis são altos em relação aos <strong>de</strong> venda, fazen<strong>do</strong> com<br />
que o <strong>de</strong>nomina<strong>do</strong>r da fração caia. O bairro se <strong>de</strong>staca mais<br />
ainda na rentabilida<strong>de</strong> composta, ou seja, quan<strong>do</strong> consi<strong>de</strong>rada<br />
a valorização anual <strong>do</strong>s imóveis.<br />
De uma maneira geral, a rentabilida<strong>de</strong> das lojas é maior que<br />
a das salas porque os aluguéis são mais caros. E os índices<br />
comerciais superam os resi<strong>de</strong>nciais, o que significa que, para os<br />
loca<strong>do</strong>res, esse é um nicho em que vale a pena investir.<br />
Compare nas tabelas:<br />
Salas comerciais<br />
Apesar <strong>de</strong> não terem apresenta<strong>do</strong> valorização expressiva<br />
<strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> em <strong>2012</strong>, Flamengo e Botafogo tiveram<br />
rentabilida<strong>de</strong>s simples importantes no ano: 0,9% para lojas e<br />
0,73% para salas, fican<strong>do</strong> atrás apenas <strong>do</strong> Centro. A Barra da<br />
Tijuca apresentou índices bastante próximos: 0,85% (lojas) e<br />
0,69% (salas). Já a rentabilida<strong>de</strong> composta das salas no bairro da<br />
Zona Oeste chegou a 2,03%, quase cinco vezes o rendimento<br />
da poupança em <strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>.<br />
Em Leblon/Ipanema, apesar <strong>de</strong> a variação no valor <strong>do</strong> metro<br />
quadra<strong>do</strong> das lojas ter si<strong>do</strong> negativa em <strong>2012</strong>, a rentabilida<strong>de</strong><br />
mensal composta <strong>de</strong>sse tipo <strong>de</strong> empreendimento alcançou o<br />
índice <strong>de</strong> 4,7%, fican<strong>do</strong> atrás apenas <strong>do</strong> Centro. Isso porque,<br />
embora os aluguéis tenham caí<strong>do</strong>, os valores ainda são bastante<br />
altos em relação às <strong>de</strong>mais regiões da cida<strong>de</strong>.<br />
39
Lojas<br />
¹ Divisão <strong>do</strong> valor <strong>do</strong> m² <strong>de</strong> locação pelo valor <strong>do</strong> m² para venda no mês <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>.<br />
² Para realizar tal análise, foi consi<strong>de</strong>ra<strong>do</strong> que o imóvel compra<strong>do</strong> em janeiro <strong>de</strong><br />
<strong>2012</strong> estava aluga<strong>do</strong> e assim permaneceu até <strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>. Além disso, foi<br />
consi<strong>de</strong>rada a valorização <strong>do</strong> m² para venda <strong>de</strong> janeiro a <strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>.<br />
40<br />
Vista <strong>do</strong> alto <strong>do</strong> Pão <strong>de</strong> Açucar
41
5. COMPRA E VENDA -<br />
IMÓVEIS USADOS<br />
5.1. IMÓVEIS RESIDENCIAIS<br />
5.1.1. Valores médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> e<br />
variação em <strong>2012</strong><br />
Para o merca<strong>do</strong> imobiliário <strong>de</strong> compra e venda, <strong>2012</strong> foi o ano<br />
das Zonas Norte e Oeste, conforme previmos na última edição<br />
<strong>do</strong> <strong>Panorama</strong> <strong>do</strong> Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong> <strong>do</strong> Secovi <strong>Rio</strong>. A expansão<br />
da cida<strong>de</strong> para essas regiões, capitaneada pela instalação<br />
das UPPs, pelos investimentos em mobilida<strong>de</strong> urbana e pela<br />
construção <strong>de</strong> espaços <strong>de</strong> lazer como o Parque <strong>de</strong> Madureira,<br />
fez renascer o bairrismo e o orgulho <strong>do</strong>s mora<strong>do</strong>res. Dos 10<br />
maiores índices <strong>de</strong> valorização, oito foram registra<strong>do</strong>s nessa<br />
área <strong>do</strong> município.<br />
No Méier, o metro quadra<strong>do</strong> <strong>do</strong>s apartamentos <strong>de</strong> 4 quartos<br />
valorizou 48,1%, índice mais eleva<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>2012</strong>. O aumento <strong>do</strong><br />
policiamento no bairro influenciou o merca<strong>do</strong>, uma vez que<br />
<strong>de</strong>volveu liqui<strong>de</strong>z a imóveis antes <strong>de</strong>svaloriza<strong>do</strong>s. Unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong><br />
1 e 3 quartos valorizaram 16,9% e 20,6%, respectivamente. Vila<br />
Isabel, que teve incremento também no merca<strong>do</strong> <strong>de</strong> locações,<br />
merece ser citada neste capítulo: a segurança trouxe <strong>de</strong> volta<br />
a alegria <strong>de</strong> residir no bairro, que registrou altas valorizações:<br />
34,2% (4 quartos), 24,0% (3 quartos), 23,7% (2 quartos) e 21,4%<br />
(1 quarto).<br />
Na Zona Oeste, investimentos em transporte e infraestrutura,<br />
como o BRT TransOeste, impulsionam o merca<strong>do</strong> imobiliário.<br />
A região, que sediará gran<strong>de</strong> parte das competições <strong>do</strong>s Jogos<br />
Olímpicos <strong>de</strong> 2016, está passan<strong>do</strong> por uma série <strong>de</strong> melhorias<br />
e tem si<strong>do</strong> um <strong>do</strong>s alvos preferi<strong>do</strong>s das construtoras. Barra da<br />
Tijuca e Bangu registraram a maior valorização. Em seguida,<br />
Jacarepaguá, com variação <strong>de</strong> 22,7% no preço <strong>do</strong> metro<br />
quadra<strong>do</strong> <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> 3 quartos.<br />
Embora a Zona Sul esteja viven<strong>do</strong> um momento <strong>de</strong> acomodação<br />
<strong>de</strong> preços, <strong>do</strong>is bairros se sobressaíram em <strong>2012</strong>: Botafogo e<br />
Leblon. No primeiro, a qualida<strong>de</strong> <strong>de</strong> vida, com ampla oferta<br />
<strong>de</strong> comércio, escolas, opções <strong>de</strong> lazer e transporte, atraiu<br />
compra<strong>do</strong>res, elevan<strong>do</strong> o preço <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong>, que variou<br />
41,0% (4 quartos), 22,2% (3 quartos) e 20,1% (1 quarto). Tamanho<br />
<strong>de</strong>staque se <strong>de</strong>ve a um processo <strong>de</strong> revitalização <strong>do</strong> bairro,<br />
cujos antigos casarões e outros estabelecimentos térreos vão<br />
ce<strong>de</strong>n<strong>do</strong> espaço a incrementa<strong>do</strong>s con<strong>do</strong>mínios. Nesse senti<strong>do</strong>,<br />
o retrofit também tem um papel relevante.<br />
Conviven<strong>do</strong> em harmonia com shopping centers, bares e ótimos<br />
restaurantes, os edifícios <strong>do</strong> bairro voltaram a ser cobiça<strong>do</strong>s.<br />
Até mesmo os gran<strong>de</strong>s prédios da orla, antes <strong>de</strong>precia<strong>do</strong>s<br />
pela <strong>de</strong>sor<strong>de</strong>m, parecem estar receben<strong>do</strong> um "choque <strong>de</strong><br />
organização” para se adaptar a essa boa fase. Da rua da praia ao<br />
Humaitá – aprecia<strong>do</strong> pelo público jovem –, o bairro, margea<strong>do</strong><br />
por um <strong>do</strong>s mais belos cartões-postais da cida<strong>de</strong>, a enseada<br />
<strong>de</strong> Botafogo, está reconquistan<strong>do</strong> o seu mereci<strong>do</strong> espaço no<br />
Olimpo <strong>do</strong>s mais cobiça<strong>do</strong>s <strong>do</strong> <strong>Rio</strong>.<br />
No Leblon, on<strong>de</strong> as residências <strong>de</strong> alto padrão têm ti<strong>do</strong> gran<strong>de</strong><br />
procura, os imóveis <strong>de</strong> 4 quartos tiveram valorização <strong>de</strong><br />
expressivos 34,9%, a terceira maior <strong>de</strong> <strong>2012</strong>. Veja os da<strong>do</strong>s:<br />
42
43
Variação <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> por regiões<br />
ZONA SUL<br />
Fonte: Secovi <strong>Rio</strong><br />
Fonte: Secovi <strong>Rio</strong><br />
44
ZONA NORTE<br />
Fonte: Secovi <strong>Rio</strong><br />
ZONA OESTE<br />
Fonte: Secovi <strong>Rio</strong><br />
45
5.1.2. Variação <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> segun<strong>do</strong><br />
o número <strong>de</strong> quartos<br />
Embora o merca<strong>do</strong> <strong>de</strong> imóveis compactos esteja aqueci<strong>do</strong>,<br />
é crescente a procura por unida<strong>de</strong>s mais espaçosas,<br />
principalmente por compra<strong>do</strong>res <strong>de</strong> outros esta<strong>do</strong>s ou países,<br />
<strong>de</strong> alto po<strong>de</strong>r aquisitivo, que chegam ao <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong> para<br />
trabalhar ou investir em um negócio próprio. Entre as cinco<br />
maiores valorizações <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, quatro foram <strong>de</strong> imóveis <strong>de</strong> 4<br />
quartos: 48,1% (Méier), 41,0% (Botafogo), 34,9% (Leblon) e 34,2%<br />
(Vila Isabel).<br />
Normalmente situa<strong>do</strong>s em prédios <strong>de</strong> alto padrão, com áreas<br />
comuns incrementadas, serviços diferencia<strong>do</strong>s e próximos<br />
a pontos turísticos ou <strong>do</strong> mar, os imóveis <strong>de</strong> 4 quartos ainda<br />
representam uma pequena fatia da oferta – 12,5% –, daí a alta<br />
valorização <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong>.<br />
Já a oferta <strong>do</strong>s <strong>de</strong> 2 e 3 quartos, apesar <strong>de</strong> bem mais expressiva<br />
(77,1% <strong>do</strong> total ofereci<strong>do</strong> em <strong>2012</strong>), ainda está aquém da<br />
<strong>de</strong>manda, aquecida por conta <strong>do</strong> aumento da renda e <strong>do</strong><br />
crédito abundante. Por isso a valorização acentuada <strong>do</strong> metro<br />
quadra<strong>do</strong> em Bangu, Vila Isabel e Jacarepaguá. No primeiro,<br />
29,6% para 2 quartos; no segun<strong>do</strong>, 24,0% e 23,7% para 3 e 2<br />
quartos, respectivamente; no terceiro, 22,7% para 3 quartos.<br />
Acompanhe:<br />
Fonte: Secovi <strong>Rio</strong><br />
Fonte: Secovi <strong>Rio</strong><br />
46
Fonte: Secovi <strong>Rio</strong><br />
Fonte: Secovi <strong>Rio</strong><br />
5.1.3. Variação <strong>do</strong> valor <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> –<br />
2010 x 2011 x <strong>2012</strong><br />
Em <strong>2012</strong>, os preços médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> subiram menos<br />
que em 2011 e 2010. Os números obti<strong>do</strong>s nas pesquisas para<br />
esta publicação confirmam a tendência <strong>de</strong> estabilização nos<br />
valores <strong>do</strong>s imóveis, mas ainda apontam valorização. A forte<br />
<strong>de</strong>manda e o bom momento econômico da cida<strong>de</strong> fizeram<br />
com que os valores subissem acima da inflação – em to<strong>do</strong>s os<br />
bairros pesquisa<strong>do</strong>s, a variação foi superior a 5%.<br />
Ainda assim, em certos bairros da Zona Sul, on<strong>de</strong> os preços já<br />
vinham se ajustan<strong>do</strong> ao valor real <strong>do</strong>s imóveis, as valorizações<br />
foram bem menores que em 2011. No Jardim Botânico, foram<br />
33,6 pontos percentuais a menos, com valorização <strong>de</strong> 10,9%;<br />
na Lagoa, menos 32,6 pontos, com valorização <strong>de</strong> 6,6%; e, na<br />
Gávea, valorização 31,9 pontos menor, <strong>de</strong> 12,2%.<br />
No Centro, que continua atrain<strong>do</strong> mora<strong>do</strong>res, o metro quadra<strong>do</strong><br />
variou bem menos que nos anos anteriores, <strong>de</strong>vi<strong>do</strong> também<br />
a um ajuste <strong>de</strong> merca<strong>do</strong>: em 2010, o preço já havia subi<strong>do</strong><br />
60,4%, maior variação daquele ano. Em <strong>2012</strong>, a variação foi bem<br />
menor (9,1%), o que significa um alento para os interessa<strong>do</strong>s em<br />
morar no local, com fartas opções <strong>de</strong> lazer e espaços culturais,<br />
transporte e comércio.<br />
47
Com a revitalização da Zona Portuária, a tendência é se<br />
construírem mais unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> 3 e 4 quartos, visan<strong>do</strong> aten<strong>de</strong>r à<br />
<strong>de</strong>manda das famílias que migrarão para a região. O movimento<br />
<strong>de</strong>ve ser semelhante ao que ocorreu em cida<strong>de</strong>s como Buenos<br />
Aires e Barcelona, que tiveram suas áreas portuárias totalmente<br />
revitalizadas.<br />
Bangu, beneficia<strong>do</strong> pelas melhorias na Zona Oeste, foi o único<br />
entre os bairros pesquisa<strong>do</strong>s com valorização maior que em 2011:<br />
o metro quadra<strong>do</strong> subiu 36,2%, a maior <strong>de</strong> <strong>2012</strong>. A valorização<br />
foi influenciada, entre outros fatores, pelo <strong>de</strong>senvolvimento <strong>de</strong><br />
Campo Gran<strong>de</strong>, on<strong>de</strong> as construtoras têm investi<strong>do</strong> pesa<strong>do</strong>,<br />
inclusive com a inauguração recente <strong>de</strong> um shopping center<br />
<strong>de</strong> alto padrão.<br />
Confira a tabela:<br />
48
5.1.4. Ruas <strong>de</strong> grife<br />
Variação <strong>do</strong> valor geral <strong>do</strong> m² nas áreas nobres<br />
No dia 1º <strong>de</strong> julho <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, o <strong>Rio</strong> tornou-se a primeira cida<strong>de</strong><br />
<strong>do</strong> mun<strong>do</strong> a receber o título da Unesco <strong>de</strong> Patrimônio Mundial<br />
como Paisagem Cultural Urbana. A honraria só veio confirmar<br />
o que to<strong>do</strong> mun<strong>do</strong> já sabia: nenhuma outra cida<strong>de</strong> consegue<br />
aliar <strong>de</strong> forma tão harmônica belezas naturais, equipamentos<br />
urbanos, edifícios e casas.<br />
Alguns cantos são ainda mais privilegia<strong>do</strong>s pelas paisagens<br />
que os cercam. No ramo imobiliário, chamamos esses locais<br />
<strong>de</strong> "ruas <strong>de</strong> grife", cujos con<strong>do</strong>mínios, abraça<strong>do</strong>s por belos<br />
cartões-postais, com florestas, parques, jardins, lagoas e praias,<br />
têm imóveis mais caros que os das <strong>de</strong>mais áreas.<br />
Em <strong>2012</strong>, os apartamentos situa<strong>do</strong>s nas Avenidas Prefeito<br />
Men<strong>de</strong>s <strong>de</strong> Morais (São Conra<strong>do</strong>), Vieira Souto (Ipanema),<br />
Delfim Moreira (Leblon), Atlântica (Copacabana), Lúcio Costa<br />
(Barra da Tijuca), Rui Barbosa (Flamengo) e Epitácio Pessoa<br />
(Lagoa) tiveram o metro quadra<strong>do</strong> bem mais valoriza<strong>do</strong> que o<br />
<strong>de</strong> outras ruas <strong>de</strong> cada bairro.<br />
Em São Conra<strong>do</strong>, por exemplo, o metro quadra<strong>do</strong> nobre<br />
valorizou 39,0%, enquanto o metro quadra<strong>do</strong> geral <strong>do</strong> bairro<br />
teve variação <strong>de</strong> 12,2%, passan<strong>do</strong> <strong>de</strong> R$ 10.605, em janeiro, para<br />
R$ 11.897, em <strong>de</strong>zembro. Em Ipanema, o preço nas áreas mais<br />
badaladas subiu 27,5%, enquanto o restante variou 11,5%. Em<br />
Copacabana, 21,1% na Avenida Atlântica contra 18,5% <strong>do</strong> geral.<br />
Na Barra, a variação na rua da praia foi <strong>de</strong> 18,1%, contra 16,4% <strong>do</strong><br />
metro quadra<strong>do</strong> médio local. Veja os da<strong>do</strong>s:<br />
Ruas/avenidas consi<strong>de</strong>radas nos bairros<br />
Barra da Tijuca – Avenidas Sernambetiba, <strong>do</strong> Pepê e Lúcio Costa<br />
Copacabana – Av. Atlântica<br />
Flamengo – Av. Rui Barbosa<br />
Ipanema – Avenida Vieira Souto, Ruas Nascimento Silva, Re<strong>de</strong>ntor e Barão <strong>de</strong><br />
Jaguaripe<br />
Lagoa – Avenidas Epitácio Pessoa e Borges <strong>de</strong> Me<strong>de</strong>iros<br />
Leblon – Avenida Delfim Moreira, Ruas Rita Lu<strong>do</strong>lf, Aristi<strong>de</strong>s Espínola, General<br />
Artigas, Rainha Guilhermina, Venâncio Flores e General Urquiza<br />
São Conra<strong>do</strong> – Av. Prefeito Men<strong>de</strong>s <strong>de</strong> Morais<br />
49
Variação <strong>do</strong> valor geral <strong>do</strong> m² – área geral x área nobre<br />
Ruas/avenidas consi<strong>de</strong>radas nos bairros:<br />
Barra da Tijuca – Avenidas Sernambetiba, <strong>do</strong> Pepê e Lúcio Costa<br />
Copacabana – Av. Atlântica<br />
Flamengo – Av. Rui Barbosa<br />
Ipanema – Avenida Vieira Souto, Ruas Nascimento Silva, Re<strong>de</strong>ntor e Barão <strong>de</strong><br />
Jaguaripe<br />
Lagoa – Avenidas Epitácio Pessoa e Borges <strong>de</strong> Me<strong>de</strong>iros<br />
Leblon – Avenida Delfim Moreira, Ruas Rita Lu<strong>do</strong>lf, Aristi<strong>de</strong>s Espínola, General<br />
Artigas, Rainha Guilhermina, Venâncio Flores e General Urquiza<br />
50<br />
São Conra<strong>do</strong> – Av. Prefeito Men<strong>de</strong>s <strong>de</strong> Morais<br />
Metro quadra<strong>do</strong> na orla<br />
Arara-azul-gran<strong>de</strong> (Ano<strong>do</strong>rhynchus hyacinthinus)s
51
5.1.5. Coberturas<br />
Variação no valor geral <strong>de</strong> venda <strong>do</strong> m² <strong>de</strong> cobertura<br />
Como forma <strong>de</strong> compensação, o preço <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> <strong>de</strong><br />
uma cobertura costuma ser menor que o <strong>de</strong> um apartamentopadrão,<br />
já que o tamanho <strong>do</strong> imóvel, geralmente, é bastante<br />
superior. Em <strong>2012</strong>, Barra da Tijuca e Leblon foram os <strong>do</strong>is<br />
bairros em que a valorização <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> das coberturas<br />
foi mais expressiva: 26,6% e 24,7%, respectivamente. No la<strong>do</strong><br />
oposto, Copacabana e Recreio <strong>do</strong>s Ban<strong>de</strong>irantes: 7,5% e 10,8%,<br />
respectivamente.<br />
De uma maneira geral, a valorização das coberturas nos bairros<br />
pesquisa<strong>do</strong>s foi maior que a <strong>do</strong>s apartamentos comuns, com<br />
exceção <strong>de</strong> Copacabana. A explicação <strong>do</strong>s analistas é que a<br />
oferta não dá conta <strong>de</strong> aten<strong>de</strong>r à gran<strong>de</strong> procura.<br />
Na comparação com 2011, a valorização das coberturas foi<br />
menor em to<strong>do</strong>s os bairros analisa<strong>do</strong>s, exceto na Barra, que<br />
teve uma variação 12,2 pontos percentuais maior: 26,6%, ante<br />
14,4%. Isso se <strong>de</strong>ve à alta qualida<strong>de</strong> <strong>do</strong>s empreendimentos e à<br />
estrutura <strong>de</strong> lazer e serviços <strong>do</strong>s con<strong>do</strong>mínios, que acabam por<br />
aumentar os preços. Veja nas tabelas:<br />
Valor <strong>de</strong> venda <strong>do</strong> m² e tamanho médio<br />
– apartamento-padrão x cobertura<br />
52
5.1.6. Casas <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínio<br />
Variação no valor geral <strong>do</strong> m² <strong>de</strong> casas <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínio<br />
Para este item, foram analisa<strong>do</strong>s os três bairros on<strong>de</strong> esse tipo<br />
<strong>de</strong> moradia é mais comum, to<strong>do</strong>s na Zona Oeste da cida<strong>de</strong>.<br />
O Recreio <strong>do</strong>s Ban<strong>de</strong>irantes apresentou a maior valorização,<br />
24,3%, superan<strong>do</strong> o índice <strong>de</strong> 2011 (15,9%). Com número<br />
crescente <strong>de</strong> empreendimentos, a área tem ti<strong>do</strong> alta procura, e<br />
não é <strong>de</strong> hoje. Segun<strong>do</strong> da<strong>do</strong>s <strong>do</strong> IBGE, a população na região<br />
praticamente <strong>do</strong>brou nos últimos 10 anos.<br />
Um <strong>do</strong>s fatores responsáveis pelo imenso crescimento são as<br />
obras com vistas aos Jogos Olímpicos <strong>de</strong> 2016. A Zona Oeste<br />
<strong>de</strong>ve continuar receben<strong>do</strong> investimentos em infraestrutura,<br />
saneamento, ro<strong>do</strong>vias, transporte público etc., o que está<br />
influencian<strong>do</strong> diretamente o merca<strong>do</strong> imobiliário local.<br />
53
5.1.7. Tamanho médio <strong>do</strong>s imóveis por quartos e bairros<br />
Na Zona Sul, com construções mais antigas, os apartamentos costumam ser maiores, o que se confirma na pesquisa realizada para esta<br />
publicação. Copacabana, Flamengo, Ipanema, Lagoa e Laranjeiras têm alguns <strong>do</strong>s maiores metros quadra<strong>do</strong>s médios da cida<strong>de</strong>. Barra<br />
da Tijuca e Vila Isabel completam a lista <strong>do</strong>s bairros com os maiores apartamentos.<br />
Consi<strong>de</strong>ran<strong>do</strong>-se os <strong>de</strong> 1 quarto, a Lagoa se sobressai: a unida<strong>de</strong> tem, em média, 60m². A Barra vem em seguida, com imóveis <strong>de</strong> 1<br />
quarto <strong>de</strong> 59m². Em Vila Isabel, a área média para esse tipo <strong>de</strong> imóvel é <strong>de</strong> 53m².<br />
Para os <strong>de</strong> 2 e 3 quartos, a Zona Sul tem as maiores áreas. Lagoa, Ipanema e Gávea têm apartamentos com tamanho médio <strong>de</strong> 98m²,<br />
86m² e 85m², respectivamente, para 2 quartos. Para os <strong>de</strong> 3, Lagoa e Ipanema, com imóveis <strong>de</strong> 156m² e 151m², respectivamente.<br />
Copacabana vem em seguida, com 147m². Os maiores <strong>de</strong> 4 quartos também estão nessa região da cida<strong>de</strong>: 283m² (Flamengo), 275m²<br />
(Laranjeiras) e 255m² (Copacabana).<br />
Tamanho médio <strong>do</strong>s imóveis (m²) – apartamentos-padrão<br />
54
5.1.8. Número <strong>de</strong> ofertas <strong>de</strong> apartamentos-padrão<br />
De janeiro a <strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, a oferta <strong>de</strong> apartamentos para venda na cida<strong>de</strong> aumentou 5%, conforme aponta esta tabela elaborada<br />
pelo <strong>de</strong>partamento <strong>de</strong> pesquisa <strong>do</strong> Secovi <strong>Rio</strong>. Em janeiro, havia 27.628 unida<strong>de</strong>s disponíveis, contra 29.031 em <strong>de</strong>zembro. Analisan<strong>do</strong> os<br />
da<strong>do</strong>s mês a mês, constata-se que a maior variação positiva na quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s ofertadas ocorreu <strong>de</strong> março para abril: 5,9% (<strong>de</strong><br />
27.554 para 29.180). A maior queda na oferta, durante o ano, ocorreu <strong>de</strong> abril para maio: -4,8%.<br />
Ofertas <strong>de</strong> apartamentos-padrão<br />
Copacabana<br />
55
5.1.9. Número e perfil <strong>do</strong>s imóveis oferta<strong>do</strong>s<br />
Ao analisar o perfil <strong>do</strong>s 47.092 imóveis oferta<strong>do</strong>s para venda<br />
em <strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, constata-se que os apartamentospadrão<br />
são a maior parte: 58,8%. As casas-padrão representam<br />
14,3% da oferta (6.716 unida<strong>de</strong>s), e as coberturas, 12,9% (6.094).<br />
Consi<strong>de</strong>ran<strong>do</strong>-se apenas os apartamentos, 77,1% das unida<strong>de</strong>s<br />
são <strong>de</strong> 2 e 3 quartos. Apesar da gran<strong>de</strong> procura, os <strong>de</strong> 1<br />
quarto representam ainda uma pequena parte: 8,5%. Os <strong>de</strong> 4<br />
<strong>do</strong>rmitórios são a minoria: 1,9%.<br />
Quanto às casas-padrão, 80,5% são térreas e 14,7%, duplex.<br />
Entre as coberturas, 76,9% são lineares e 21,1%, duplex. A maior<br />
porcentagem <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s <strong>do</strong> tipo duplex ocorre em casas <strong>de</strong><br />
con<strong>do</strong>mínio, 32,7%, embora a maior parte seja térrea (52,9%).<br />
No que diz respeito às regiões on<strong>de</strong> os imóveis foram oferta<strong>do</strong>s<br />
em <strong>2012</strong>, a Zona Oeste sai na frente: 43,9% das unida<strong>de</strong>s estão<br />
situadas nessa área. A Zona Sul oferece 27,6%. A <strong>de</strong>speito da<br />
gran<strong>de</strong> <strong>de</strong>manda, o Centro ainda oferece uma pequena parte<br />
<strong>do</strong>s imóveis, apenas 1,3%.<br />
56<br />
Mico-Leão-Doura<strong>do</strong> (Leontopithecus rosalia)<br />
O bairro com o maior número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s disponíveis foi a<br />
Barra da Tijuca, com 9.870 unida<strong>de</strong>s, seguida <strong>de</strong> Jacarepaguá,<br />
com 5.555, e Recreio, com 4.622. Copacabana vem <strong>de</strong>pois,<br />
com 3.565. A Tijuca completa a relação <strong>do</strong>s bairros com mais<br />
oferta para venda: 2.994.
57
5.2. Niterói<br />
O aquecimento <strong>do</strong> merca<strong>do</strong> imobiliário no <strong>Rio</strong> acaba<br />
geran<strong>do</strong> reflexos em to<strong>do</strong> o Esta<strong>do</strong> – e especialmente<br />
nas cida<strong>de</strong>s mais próximas. Em Niterói, a valorização<br />
<strong>do</strong>s imóveis para venda é uma realida<strong>de</strong> que ten<strong>de</strong> a<br />
perdurar. A fama <strong>de</strong> ser uma das melhores cida<strong>de</strong>s <strong>do</strong><br />
país em qualida<strong>de</strong> <strong>de</strong> vida, conservan<strong>do</strong> características <strong>de</strong><br />
municípios <strong>do</strong> interior, mas com todas as facilida<strong>de</strong>s que<br />
uma gran<strong>de</strong> metrópole oferece, é um <strong>do</strong>s fatores que<br />
têm atraí<strong>do</strong> compra<strong>do</strong>res.<br />
E a expectativa <strong>do</strong> setor é que a procura continue, ten<strong>do</strong><br />
em vista o gran<strong>de</strong> número <strong>de</strong> investi<strong>do</strong>res que estão<br />
compran<strong>do</strong> apartamentos <strong>de</strong> olho na valorização futura<br />
ou pensan<strong>do</strong> nos lucros com os aluguéis.<br />
Os índices <strong>de</strong> valorização <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> médio, em<br />
to<strong>do</strong>s os bairros pesquisa<strong>do</strong>s, ficaram acima <strong>do</strong>s 13,0%.<br />
Destaque para Barreto e Camboinhas. No primeiro, o<br />
lançamento <strong>de</strong> diversos empreendimentos com padrão<br />
compatível ao das áreas mais nobres está contribuin<strong>do</strong><br />
para incrementar os espaços urbanos. Apesar <strong>de</strong> o metro<br />
quadra<strong>do</strong> ser um <strong>do</strong>s mais baixos da cida<strong>de</strong> (R$ 4.045, em<br />
<strong>de</strong>zembro), a variação <strong>de</strong> preço foi a maior: 30,8%.<br />
Especialistas explicam que, além <strong>do</strong>s preços ainda<br />
convidativos, a proximida<strong>de</strong> com a região central e a<br />
Ponte <strong>Rio</strong>-Niterói tem atraí<strong>do</strong> mora<strong>do</strong>res <strong>de</strong> diversas<br />
regiões, inclusive <strong>de</strong> cida<strong>de</strong>s vizinhas como Itaboraí e São<br />
Gonçalo, e até mesmo <strong>do</strong> subúrbio carioca.<br />
58
Em Camboinhas, cujo metro quadra<strong>do</strong> médio variou 26,1%<br />
em <strong>2012</strong>, a procura por compra<strong>do</strong>res que sonham em morar<br />
perto <strong>do</strong> mar está movimentan<strong>do</strong> o merca<strong>do</strong> <strong>de</strong> imóveis. Com<br />
o preço <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> médio em R$ 6.434, o bairro tem<br />
apartamentos com preços bem mais em conta que os <strong>de</strong> Boa<br />
Viagem (R$ 7.773), São Francisco (R$ 7.560) e Icaraí (R$ 6.901).<br />
A título <strong>de</strong> comparação, o valor se aproxima daquele pratica<strong>do</strong><br />
no Recreio <strong>do</strong>s Ban<strong>de</strong>irantes (R$ 5.457), área geograficamente<br />
parecida.<br />
Não se po<strong>de</strong> <strong>de</strong>ixar <strong>de</strong> citar a forte valorização <strong>do</strong> Centro, on<strong>de</strong><br />
a procura tem si<strong>do</strong> crescente. Com projetos <strong>de</strong> reor<strong>de</strong>namento,<br />
a região oferece transporte, comércio varia<strong>do</strong> e, além disso,<br />
se <strong>de</strong>staca pela proximida<strong>de</strong> com o <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong>. O metro<br />
quadra<strong>do</strong> médio subiu <strong>de</strong> R$ 3.790 para R$ 4.578, uma<br />
valorização <strong>de</strong> expressivos 20,8%, bastante superior ao registra<strong>do</strong><br />
para o Centro <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> (9,1%). Acompanhe as tabelas:<br />
Niterói<br />
59
5.2.1. Valores <strong>do</strong>s imóveis oferta<strong>do</strong>s para<br />
venda nos municípios atendi<strong>do</strong>s pelo Secovi<br />
<strong>Rio</strong><br />
Para esta publicação, o Secovi <strong>Rio</strong> analisou o merca<strong>do</strong><br />
imobiliário <strong>do</strong>s nove municípios on<strong>de</strong> possui representações no<br />
Esta<strong>do</strong>. A coleta <strong>de</strong> da<strong>do</strong>s ficou aquém <strong>do</strong> espera<strong>do</strong>, <strong>de</strong>vi<strong>do</strong> à<br />
insuficiência <strong>de</strong> informações nos classifica<strong>do</strong>s <strong>do</strong>s jornais locais.<br />
Ainda assim, o <strong>de</strong>partamento <strong>de</strong> pesquisa <strong>do</strong> Sindicato segue<br />
trabalhan<strong>do</strong> para que, nas próximas edições <strong>do</strong> <strong>Panorama</strong> <strong>do</strong><br />
Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong>, consiga tabular os preços em metros<br />
quadra<strong>do</strong>s, como já é <strong>de</strong> praxe no merca<strong>do</strong> carioca.<br />
conclusão das obras <strong>do</strong> Superporto <strong>do</strong> Açu, programada para<br />
2013, <strong>de</strong>verá gerar mais valorização.<br />
A Baixada Fluminense também <strong>de</strong>sponta no merca<strong>do</strong><br />
imobiliário. Em Nova Iguaçu, on<strong>de</strong> se <strong>de</strong>stacam os setores <strong>de</strong><br />
comércio, serviços e indústria <strong>de</strong> transformação, o preço médio<br />
<strong>do</strong>s apartamentos <strong>de</strong> 3 quartos, <strong>de</strong> R$ 350.563, equivale aos <strong>do</strong><br />
Centro <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> (R$ 304.874, <strong>de</strong> 1 quarto) e <strong>do</strong> Méier (R$ 345.715,<br />
<strong>de</strong> 3 quartos). Veja a seguir da<strong>do</strong>s sobre estas e outras cida<strong>de</strong>s<br />
fluminenses:<br />
Os da<strong>do</strong>s apontam que a cida<strong>de</strong> <strong>de</strong> Cabo Frio, na Região <strong>do</strong>s<br />
Lagos, é on<strong>de</strong> se registram os maiores preços <strong>de</strong> imóveis entre<br />
to<strong>do</strong>s os pesquisa<strong>do</strong>s. O valor médio <strong>de</strong> um apartamento <strong>de</strong><br />
2 quartos é <strong>de</strong> R$ 498.105, próximo ao pratica<strong>do</strong> em Santa<br />
Teresa (R$ 451.233) e Tijuca (R$ 471.349). O potencial turístico<br />
da cida<strong>de</strong>, que atrai compra<strong>do</strong>res <strong>de</strong> toda a Região Su<strong>de</strong>ste,<br />
principalmente <strong>de</strong> Minas Gerais, estimula o lançamento <strong>de</strong><br />
empreendimentos <strong>de</strong> alto padrão.<br />
Cabo Frio<br />
No Norte Fluminense, que está passan<strong>do</strong> por uma boa fase<br />
econômica, capitaneada pelo <strong>de</strong>senvolvimento <strong>do</strong>s setores<br />
petrolífero, <strong>de</strong> comércio, serviços e construção civil, os preços<br />
<strong>do</strong>s apartamentos se aproximam <strong>do</strong>s pratica<strong>do</strong>s em bairros da<br />
Zona Norte carioca. Em Campos, os <strong>de</strong> 2 quartos custam, em<br />
média, R$ 207.947. A título <strong>de</strong> comparação, em Irajá e Ramos,<br />
os preços ficam em R$ 218.930 e R$ 207.232, respectivamente.<br />
Nessa região, os empreendimentos buscam aten<strong>de</strong>r à gran<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>manda <strong>de</strong> migrantes vin<strong>do</strong>s <strong>de</strong> várias partes <strong>do</strong> país. A<br />
60
61
62
63<br />
<strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong>
5.3. IMÓVEIS COMERCIAIS<br />
Valor <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> das salas comerciais<br />
5.3.1. Valores médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> –<br />
salas comerciais<br />
O efeito positivo das UPPs para o merca<strong>do</strong> <strong>de</strong> salas comerciais<br />
na Tijuca não gerou valorização apenas <strong>do</strong>s aluguéis. O<br />
preço médio <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> para venda também variou<br />
positivamente, passan<strong>do</strong> <strong>de</strong> R$ 6.546, em janeiro, para R$ 7.978,<br />
em <strong>de</strong>zembro, o que representou a maior valorização entre os<br />
bairros pesquisa<strong>do</strong>s: 21,9%.<br />
O Centro também vive um bom momento: o processo <strong>de</strong><br />
or<strong>de</strong>namento, as melhorias físicas nos espaços urbanos e as<br />
perspectivas positivas com relação ao Porto Maravilha são itens<br />
que favorecem a instalação <strong>de</strong> empresas. Nesse bairro, o preço<br />
médio <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> variou 20,9%. Se consi<strong>de</strong>rarmos os<br />
imóveis compreendi<strong>do</strong>s entre a Rua <strong>do</strong> Ouvi<strong>do</strong>r e a Avenida<br />
Almirante Barroso, área chamada <strong>de</strong> Quadrilátero <strong>de</strong> Ouro, a<br />
valorização foi ainda mais consi<strong>de</strong>rável: 43,3%.<br />
Variação <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> das salas comerciais<br />
– 2010 x 2011 x <strong>2012</strong><br />
Botafogo e Flamengo tiveram o metro quadra<strong>do</strong> <strong>de</strong> suas salas<br />
valoriza<strong>do</strong> em 18,7%. Os atrativos são muitos: a proximida<strong>de</strong><br />
com o Centro, o excelente padrão <strong>do</strong>s imóveis, as belezas<br />
naturais e, claro, os preços bem mais em conta que os <strong>de</strong> bairros<br />
nobres da Zona Sul: enquanto o valor <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> fica<br />
em R$ 11.144, em Ipanema/Leblon o custo é <strong>de</strong> R$ 23.032, valor<br />
106,6% mais eleva<strong>do</strong>. Confira nas tabelas:<br />
64
5.3.2. Valores médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> –<br />
lojas<br />
O paraíso das compras. Assim po<strong>de</strong> ser <strong>de</strong>fini<strong>do</strong> o Centro da<br />
cida<strong>de</strong>. Tem para to<strong>do</strong>s os gostos e bolsos. A Saara, templo<br />
<strong>do</strong> comércio popular, é prova disso. Com circulação quase<br />
ininterrupta <strong>de</strong> transeuntes, as ruas <strong>do</strong> bairro estão sempre<br />
cheias <strong>de</strong> consumi<strong>do</strong>res ávi<strong>do</strong>s por encontrar os mais varia<strong>do</strong>s<br />
produtos. Tamanha diversida<strong>de</strong> tem atraí<strong>do</strong> número crescente<br />
<strong>de</strong> interessa<strong>do</strong>s em comprar lojas. O metro quadra<strong>do</strong> valorizou<br />
54,9%, o maior índice da cida<strong>de</strong>. Ainda assim, o preço é mais<br />
acessível se compara<strong>do</strong> ao pratica<strong>do</strong> em outros locais:<br />
R$ 6.824, mais caro apenas que o da Tijuca (R$ 6.191).<br />
com a segunda maior variação: 47,8%. Ao contrário da locação,<br />
que teve queda <strong>de</strong> 14,5%, a venda obteve ótimos resulta<strong>do</strong>s.<br />
Com um fluxo cada vez maior <strong>de</strong> turistas e consumi<strong>do</strong>res <strong>de</strong><br />
alto po<strong>de</strong>r aquisitivo circulan<strong>do</strong> pelas belas calçadas <strong>de</strong> pedras<br />
portuguesas, abrir um negócio nesses locais é um investimento<br />
com retorno certo. Em Copacabana, cujo metro quadra<strong>do</strong><br />
variou 40,9%, a lógica é semelhante. Acompanhe:<br />
Valor <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> das lojas<br />
Já Leblon e Ipanema estão no outro extremo, com o preço<br />
mais alto entre os pesquisa<strong>do</strong>s: R$ 27.374 o metro quadra<strong>do</strong>,<br />
Parque <strong>de</strong> Madureira<br />
65
6. COMPRA E VENDA -<br />
IMÓVEIS NOVOS<br />
6.1. Número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s lançadas<br />
As famílias brasileiras estão diminuin<strong>do</strong>: segun<strong>do</strong> da<strong>do</strong>s <strong>do</strong><br />
Censo 2010, <strong>do</strong> IBGE, cada residência tem, em média, 3,3<br />
pessoas, contra 3,7 <strong>de</strong> 10 anos atrás. Com famílias menores,<br />
é natural que a procura por apartamentos mais compactos<br />
cresça. Para aten<strong>de</strong>r a essa <strong>de</strong>manda que segue aumentan<strong>do</strong> a<br />
cada ano, o setor está investin<strong>do</strong> na construção <strong>de</strong> imóveis <strong>de</strong><br />
1 quarto.<br />
De acor<strong>do</strong> com o levantamento feito para esta publicação,<br />
com a colaboração da Associação <strong>de</strong> Dirigentes <strong>de</strong> Empresas<br />
<strong>do</strong> Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong> (A<strong>de</strong>mi), em <strong>2012</strong> foram lançadas 306<br />
unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> 1 <strong>do</strong>rmitório: 20,0% a mais que no ano anterior.<br />
Ainda assim, esse tipo <strong>de</strong> imóvel representa apenas 2,6% <strong>do</strong>s<br />
11.580 lança<strong>do</strong>s no ano.<br />
registrou-se a maior queda no número <strong>de</strong> lançamentos: 27,3%,<br />
<strong>de</strong> 9.254 para 6.729. Para os <strong>de</strong> 3 quartos, redução <strong>de</strong> 5,6%, <strong>de</strong><br />
3.918 para 3.708.<br />
O número <strong>de</strong> lançamentos <strong>de</strong> apartamentos <strong>de</strong> 4 quartos caiu<br />
6,6%, <strong>de</strong> 896 para 837 unida<strong>de</strong>s. Ainda assim, a procura pelos<br />
imóveis mais espaçosos vem aumentan<strong>do</strong> há alguns anos, para<br />
aten<strong>de</strong>r as famílias que agregam pais, filhos casa<strong>do</strong>s e netos,<br />
além daquelas que reúnem filhos <strong>de</strong> casamentos anteriores. De<br />
2009 para 2010, por exemplo, cresceu em 238% a quantida<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong> imóveis <strong>de</strong> 4 <strong>do</strong>rmitórios lança<strong>do</strong>s.<br />
Depois <strong>do</strong> boom <strong>de</strong> 2010, quan<strong>do</strong> se registrou o maior número<br />
<strong>de</strong> lançamentos <strong>do</strong>s últimos cinco anos, influencia<strong>do</strong> por fatores<br />
como o aumento da oferta <strong>de</strong> crédito e o fortalecimento <strong>do</strong><br />
programa Minha Casa, Minha Vida, o número <strong>de</strong> lançamentos<br />
veio cain<strong>do</strong>. De 2011 para <strong>2012</strong> a redução foi <strong>de</strong> 19,2%, <strong>de</strong> 14.323<br />
para 11.580. Veja a tabela:<br />
A tendência, daqui para a frente, é que o número <strong>de</strong> lançamentos<br />
<strong>de</strong> apartamentos <strong>de</strong> 1 quarto aumente, para aten<strong>de</strong>r a diversos<br />
perfis <strong>de</strong> compra<strong>do</strong>res e inquilinos, entre eles estudantes<br />
e profissionais que <strong>de</strong>sembarcam no <strong>Rio</strong> atraí<strong>do</strong>s pelo<br />
<strong>de</strong>senvolvimento econômico e pela oferta <strong>de</strong> empregos.<br />
Apesar <strong>de</strong>sse cenário, o merca<strong>do</strong> segue priorizan<strong>do</strong> a<br />
construção <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> 2 e 3 quartos, cuja <strong>de</strong>manda ainda<br />
é bastante alta. Juntos, esses <strong>do</strong>is tipos <strong>de</strong> imóvel representam<br />
90,1% <strong>do</strong> total lança<strong>do</strong> em <strong>2012</strong>. Entretanto, para 2 <strong>do</strong>rmitórios,<br />
66
* Da<strong>do</strong>s até novembro<br />
67
6.2. Tamanho médio das unida<strong>de</strong>s lançadas<br />
(m²)<br />
Com os espaços para construção cada vez mais restritos na<br />
cida<strong>de</strong>, a tendência é <strong>de</strong> redução no tamanho médio <strong>do</strong>s<br />
apartamentos a serem lança<strong>do</strong>s nos próximos anos. Para<br />
aten<strong>de</strong>r à <strong>de</strong>manda sempre crescente <strong>de</strong> compra<strong>do</strong>res, muitas<br />
construtoras estão i<strong>de</strong>alizan<strong>do</strong> empreendimentos com um<br />
número maior <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s, com tamanhos mais mo<strong>de</strong>stos,<br />
privilegian<strong>do</strong>, por outro la<strong>do</strong>, as partes comuns, cada vez mais<br />
incrementadas com diversas áreas <strong>de</strong> lazer.<br />
De 2008 a <strong>2012</strong>, observam-se discretas variações no tamanho<br />
médio <strong>do</strong>s imóveis. De 2011 para <strong>2012</strong>, os <strong>de</strong> 1 quarto tiveram<br />
a maior variação <strong>de</strong> tamanho, só que negativa: -8,9%, cain<strong>do</strong><br />
<strong>de</strong> 45,69m² para 41,61m². Já os <strong>de</strong> 4 quartos tiveram a maior<br />
variação positiva no tamanho médio: 3,6%, <strong>de</strong> 127,53m² para<br />
132,14m². Os <strong>de</strong> 2 e 3 quartos tiveram variação bastante suave,<br />
fican<strong>do</strong> em 59,20m² e 86,56m², respectivamente. Veja:<br />
68
69
6.3. Unida<strong>de</strong>s lançadas por faixa <strong>de</strong> preço<br />
Quanto aos preços, o maior número <strong>de</strong> lançamentos em<br />
<strong>2012</strong> foi <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s na faixa <strong>de</strong> R$ 4.001 a R$ 6.000 o metro<br />
quadra<strong>do</strong>: 35% <strong>do</strong>s 11.580 imóveis. A título <strong>de</strong> comparação,<br />
esses valores ficam próximos aos <strong>de</strong> apartamentos usa<strong>do</strong>s em<br />
Jacarepaguá (R$ 4.183/m² para 2 quartos) e Tijuca (R$ 5.553/<br />
m² para 3 quartos). Na faixa seguinte, <strong>de</strong> R$ 6.001 a R$ 10.000,<br />
estão 30% <strong>do</strong>s lançamentos. Nas faixas extremas (até R$ 2.000/<br />
m² ou acima <strong>de</strong> R$ 10.000/m²), registrou-se o menor número<br />
<strong>de</strong> lançamentos: 1% e 9%. A maior parte, 74%, foi <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s<br />
com preço acima <strong>de</strong> R$ 4.000 o metro quadra<strong>do</strong>. Confira:<br />
70
6.4. Lançamentos por bairro<br />
A expansão da cida<strong>de</strong> para a Zona Oeste é uma realida<strong>de</strong> <strong>de</strong>s<strong>de</strong><br />
os anos 1980, quan<strong>do</strong> o boom da construção civil começou<br />
a transformar a Barra da Tijuca. Nos últimos anos, o merca<strong>do</strong><br />
imobiliário re<strong>de</strong>scobriu a região, que se diferencia <strong>de</strong> outras<br />
áreas, principalmente da Zona Sul, pela oferta <strong>de</strong> espaços para<br />
construir.<br />
Da Zona Sul, Botafogo é o único bairro presente no levantamento:<br />
foram 155 apartamentos lança<strong>do</strong>s, ou seja, 1,3% <strong>do</strong> total. O baixo<br />
número <strong>de</strong> lançamentos po<strong>de</strong> ser explica<strong>do</strong> pela escassez <strong>de</strong><br />
terrenos, o que contribui, inclusive, para a elevação <strong>do</strong>s preços.<br />
Veja a tabela:<br />
Os investimentos em or<strong>de</strong>namento urbano, pavimentação,<br />
infraestrutura e transporte facilitam a ocupação. Além disso, a<br />
Zona Oeste estará sob os holofotes nos Jogos Olímpicos <strong>de</strong><br />
2016, o que justifica os investimentos públicos e priva<strong>do</strong>s.<br />
Segun<strong>do</strong> os da<strong>do</strong>s forneci<strong>do</strong>s pela A<strong>de</strong>mi, 60,1% <strong>do</strong> total <strong>de</strong><br />
lançamentos em <strong>2012</strong> foram contabiliza<strong>do</strong>s nos principais<br />
bairros da Zona Oeste: Jacarepaguá (3.254), Recreio <strong>do</strong>s<br />
Ban<strong>de</strong>irantes (2.361) e Barra da Tijuca (1.342). Campo Gran<strong>de</strong><br />
vem em seguida, com 722 unida<strong>de</strong>s lançadas.<br />
A Zona Norte também merece <strong>de</strong>staque. Tijuca, com 608<br />
unida<strong>de</strong>s lançadas, e Guadalupe, com 500, ocupam a primeira<br />
e segunda posições. Soman<strong>do</strong>-se a esses os lançamentos <strong>de</strong><br />
Tomás Coelho, Rocha Miranda, Vila da Penha, Del Castilho,<br />
Engenho Novo, Cachambi e Madureira, contabilizam-se 3.293<br />
unida<strong>de</strong>s nessa região, ou seja, 28,4% <strong>do</strong> total.<br />
Analistas <strong>do</strong> setor consi<strong>de</strong>ram o fenômeno bastante positivo<br />
porque contribuiu para a expansão da cida<strong>de</strong> para além <strong>do</strong><br />
eixo Centro-Sul, tornan<strong>do</strong>-a mais homogênea. As melhorias<br />
geradas pelos investimentos em infraestrutura e incremento<br />
<strong>do</strong>s espaços <strong>de</strong> lazer, com a construção <strong>de</strong> parques e praças,<br />
são fatores que contribuem para atrair as construtoras.<br />
Fonte: A<strong>de</strong>mi<br />
71
A segunda fase <strong>do</strong> Minha Casa, Minha Vida, iniciada em 2011,<br />
estabeleceu novas metas, sen<strong>do</strong> a principal <strong>de</strong>las a construção<br />
<strong>de</strong> 2 milhões <strong>de</strong> residências até 2014, ano da Copa <strong>do</strong> Mun<strong>do</strong>,<br />
com um investimento <strong>de</strong> R$ 71,7 bilhões.<br />
Campo Gran<strong>de</strong>, na Zona Oeste, recebeu a maior parte <strong>do</strong>s<br />
lançamentos: 31,1%, com 4.214 unida<strong>de</strong>s. A transformação <strong>do</strong><br />
bairro, com 280,3 mil habitantes, é nítida: antes consi<strong>de</strong>ra<strong>do</strong><br />
parte da zona rural, agora ostenta <strong>de</strong>zenas <strong>de</strong> con<strong>do</strong>mínios,<br />
comércio varia<strong>do</strong>, restaurantes e até um shopping center <strong>de</strong><br />
alto padrão.<br />
Na última década, a Zona Oeste teve um aumento populacional<br />
<strong>de</strong> até 150%, segun<strong>do</strong> o IBGE. Para os próximos anos, a tendência<br />
é que mais pessoas passem a morar nessa área. Conforme os<br />
da<strong>do</strong>s da A<strong>de</strong>mi, Jacarepaguá e Barra da Tijuca tiveram, juntos,<br />
33,1% <strong>do</strong>s lançamentos <strong>do</strong> Minha Casa, Minha Vida, <strong>de</strong> 2009 a<br />
<strong>2012</strong>: foram 4.490 unida<strong>de</strong>s.<br />
6.5. Minha Casa, Minha Vida<br />
Consi<strong>de</strong>ra<strong>do</strong> um <strong>do</strong>s mais importantes programas habitacionais<br />
<strong>do</strong> país, o Minha Casa, Minha Vida, <strong>do</strong> governo fe<strong>de</strong>ral, vem<br />
contribuin<strong>do</strong> para o aquecimento da construção civil e <strong>do</strong><br />
merca<strong>do</strong> imobiliário <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong> <strong>de</strong>s<strong>de</strong> o seu lançamento,<br />
em 2009. De lá para cá, foram lança<strong>do</strong>s 13.570 apartamentospadrão<br />
<strong>de</strong>ntro <strong>do</strong> programa, a maioria <strong>de</strong>les <strong>de</strong> 2 quartos<br />
(12.109).<br />
A Zona Norte também foi beneficiada pelo programa, com<br />
<strong>de</strong>staque para Rocha Miranda, São Cristóvão, Honório Gurgel,<br />
Méier, Tomás Coelho e Pavuna, que, juntos, tiveram 3.028<br />
apartamentos lança<strong>do</strong>s no perío<strong>do</strong> pesquisa<strong>do</strong>, ou seja, 22,3%<br />
<strong>do</strong> total.<br />
Dentro <strong>do</strong> perío<strong>do</strong> analisa<strong>do</strong>, o maior número <strong>de</strong> lançamentos<br />
ocorreu em 2010, ano <strong>de</strong> consolidação <strong>do</strong> programa: 6.501, ou<br />
47,9% <strong>do</strong> total. Já <strong>2012</strong> teve o menor número <strong>de</strong> lançamentos<br />
<strong>de</strong> apartamentos-padrão <strong>de</strong>ntro <strong>do</strong> Minha Casa, Minha Vida<br />
nesse perío<strong>do</strong> <strong>de</strong> quatro anos: 964, ou 7,1% <strong>do</strong> total.<br />
72
Veja os números:<br />
Lançamentos <strong>de</strong> apartamentos-padrão por ano - 2009 a <strong>2012</strong><br />
Lançamentos <strong>de</strong> apartamentos-padrão por bairro<br />
- 2009 a <strong>2012</strong><br />
Lançamentos <strong>de</strong> apartamentos-padrão por região - 2009 a <strong>2012</strong><br />
73
74
7. ANÁLISES ESPECIAIS<br />
7.1. UPPs<br />
Em 2008, a Secretaria Estadual <strong>de</strong> Segurança Pública <strong>do</strong> Esta<strong>do</strong><br />
<strong>do</strong> <strong>Rio</strong> lançou a primeira Unida<strong>de</strong> <strong>de</strong> Polícia Pacifica<strong>do</strong>ra (UPP),<br />
na comunida<strong>de</strong> instalada no Morro Santa Marta, em Botafogo,<br />
na Zona Sul <strong>do</strong> <strong>Rio</strong>. De lá para cá, as transformações sociais<br />
ficaram bastante nítidas para to<strong>do</strong>s os cariocas, mora<strong>do</strong>res<br />
<strong>de</strong> comunida<strong>de</strong>s ou não. Para o merca<strong>do</strong> imobiliário, as UPPs<br />
representaram um marco. Imóveis em áreas próximas às favelas,<br />
antes <strong>de</strong>precia<strong>do</strong>s por conta da violência, ganharam liqui<strong>de</strong>z<br />
e passaram a se valorizar. Muitos apartamentos fecha<strong>do</strong>s<br />
retornaram ao merca<strong>do</strong>.<br />
O efeito positivo não se restringiu às ruas próximas às<br />
comunida<strong>de</strong>s, esten<strong>de</strong>n<strong>do</strong>-se por perímetros maiores. Em to<strong>do</strong><br />
o bairro <strong>de</strong> Botafogo, os apartamentos <strong>de</strong> 2 quartos valorizaram<br />
139,6% <strong>de</strong> 2008, quan<strong>do</strong> da instalação da UPP, a <strong>2012</strong>, com<br />
o preço médio subin<strong>do</strong> <strong>de</strong> R$ 329.294 para R$ 789.099. Nos<br />
quatro anos anteriores à intervenção da PM, a valorização havia<br />
si<strong>do</strong> <strong>de</strong> 33,3%.<br />
Em Jacarepaguá, bairro que ganhou a segunda UPP, em<br />
2009, a valorização <strong>do</strong>s apartamentos também é relevante: o<br />
preço <strong>do</strong>s <strong>de</strong> 1 quarto saltou <strong>de</strong> R$ 72.123, naquele ano, para<br />
R$ 179.312 em <strong>2012</strong>, ao passo que nos anos anteriores a variação<br />
havia si<strong>do</strong> <strong>de</strong> 5,7%. Na Cida<strong>de</strong> <strong>de</strong> Deus, a segurança <strong>de</strong>volveu<br />
a tranquilida<strong>de</strong> e permitiu a chegada <strong>de</strong> novos mora<strong>do</strong>res.<br />
Segun<strong>do</strong> o Instituto Pereira Passos (IPP), da Prefeitura <strong>do</strong> <strong>Rio</strong>, o<br />
número <strong>de</strong> <strong>do</strong>micílios na comunida<strong>de</strong> aumentou 28% <strong>de</strong> 2000<br />
a 2010 e a população cresceu 9%, passan<strong>do</strong> <strong>de</strong> 43 mil para<br />
47 mil pessoas.<br />
No Morro da Babilônia e no Chapéu Mangueira, em Copacabana,<br />
a UPP chegou em junho <strong>de</strong> 2009. De 2000 a 2010, o IPP apurou<br />
uma variação <strong>de</strong> 73% no número <strong>de</strong> <strong>do</strong>micílios, uma das maiores<br />
entre as comunida<strong>de</strong>s que receberam as unida<strong>de</strong>s em toda a<br />
cida<strong>de</strong>. No bairro, on<strong>de</strong> o segmento <strong>de</strong> locação resi<strong>de</strong>ncial é<br />
bastante aqueci<strong>do</strong>, o preço médio <strong>do</strong> aluguel <strong>do</strong> apartamento<br />
<strong>de</strong> 1 quarto variou 106,7% <strong>de</strong> 2009 a <strong>2012</strong>, saltan<strong>do</strong> <strong>de</strong> R$ 1.087<br />
para R$ 2.247. No mesmo perío<strong>do</strong> <strong>de</strong> tempo, anterior à UPP, a<br />
variação registrada foi bem menor: 36,2%.<br />
75
Também em 2009, Ipanema viu a chegada <strong>de</strong> sua UPP:<br />
Cantagalo/Pavão-Pavãozinho. O merca<strong>do</strong> imobiliário local,<br />
já aqueci<strong>do</strong> naquele ano, ficou ainda mais movimenta<strong>do</strong>.<br />
O preço médio <strong>do</strong>s imóveis <strong>de</strong> 1 quarto, por exemplo, subiu<br />
<strong>de</strong> R$ 412.460, em <strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> 2009, para R$ 925.545, em<br />
<strong>de</strong>zembro <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, ou seja, 124,4% (ante 55% no perío<strong>do</strong><br />
anterior à unida<strong>de</strong>). Na locação, as variações pós e pré-UPP<br />
foram <strong>de</strong> 89,7% e 12,9%. De acor<strong>do</strong> com o IPP, a comunida<strong>de</strong> é<br />
uma das que mais crescem entre as atendidas pelas Unida<strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong> Polícia Pacifica<strong>do</strong>ra: <strong>de</strong> 2000 a 2010, o número <strong>de</strong> <strong>do</strong>micílios<br />
aumentou 53%.<br />
A Zona Norte foi amplamente beneficiada. Na Tijuca, primeiro<br />
bairro da região a receber as unida<strong>de</strong>s, em 2010 – nas<br />
comunida<strong>de</strong>s <strong>do</strong> Borel (junho), Formiga (julho) e Salgueiro<br />
(setembro) –, a valorização <strong>do</strong>s imóveis para venda só não foi<br />
mais expressiva após a implantação porque, antes mesmo <strong>de</strong><br />
o governo estadual fincar a ban<strong>de</strong>ira da polícia nos morros, os<br />
preços já haviam da<strong>do</strong> um salto. Ainda assim, o valor <strong>do</strong> aluguel<br />
das unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> 2 quartos aumentou 91,1%, <strong>de</strong> R$ 950 para<br />
R$ 1.815, ao passo que no perío<strong>do</strong> anterior a valorização havia<br />
si<strong>do</strong> <strong>de</strong> 56,5%. Segun<strong>do</strong> o IPP, o número <strong>de</strong> <strong>do</strong>micílios no Borel<br />
cresceu 23% <strong>de</strong> 2000 a 2010.<br />
A ocupação <strong>do</strong> Complexo <strong>do</strong> Alemão pela Polícia Militar, em<br />
2010, foi a que mais repercutiu nos meios <strong>de</strong> comunicação. A<br />
ação mu<strong>do</strong>u o cotidiano <strong>do</strong> conjunto <strong>de</strong> favelas, consi<strong>de</strong>ra<strong>do</strong><br />
um <strong>do</strong>s mais perigosos <strong>do</strong> <strong>Rio</strong>. Na Penha, bairro on<strong>de</strong> está<br />
situada uma parte <strong>do</strong> complexo, os aluguéis <strong>do</strong>s imóveis <strong>de</strong><br />
2 quartos valorizaram 76,1% (R$ 549 para R$ 967) <strong>de</strong> 2010 a<br />
<strong>2012</strong>, enquanto no perío<strong>do</strong> anterior a variação registrada foi<br />
<strong>de</strong> 20,9%. O número <strong>de</strong> <strong>do</strong>micílios no perío<strong>do</strong> analisa<strong>do</strong> pelo<br />
IPP aumentou 53%, e a população saltou <strong>de</strong> 10.712 para 15.094<br />
mora<strong>do</strong>res. A UPP foi implantada oficialmente em 30 <strong>de</strong> maio<br />
<strong>de</strong> <strong>2012</strong>.<br />
Veja as tabelas a seguir:<br />
Santa Marta<br />
76
Variação no valor <strong>do</strong>s imóveis oferta<strong>do</strong>s para venda<br />
Variação no valor <strong>do</strong>s imóveis oferta<strong>do</strong>s para locação<br />
77
78<br />
Número <strong>de</strong> <strong>do</strong>micílios nas comunida<strong>de</strong>s com UPP
População nas comunida<strong>de</strong>s com UPP<br />
79<br />
Rocinha
7.2. Gastos mínimos na locação<br />
Um ranking elabora<strong>do</strong> pela consultoria Mercer divulga<strong>do</strong> em<br />
junho <strong>de</strong> <strong>2012</strong> revela que o <strong>Rio</strong> é a terceira cida<strong>de</strong> mais cara<br />
<strong>do</strong> Brasil – per<strong>de</strong>n<strong>do</strong> apenas para São Paulo (1ª) e Manaus (2ª)–<br />
e a 29ª com o custo <strong>de</strong> vida mais alto da América <strong>do</strong> Sul. Ao<br />
la<strong>do</strong> <strong>de</strong> São Paulo, a Cida<strong>de</strong> Maravilhosa continua entre as mais<br />
caras <strong>do</strong> mun<strong>do</strong> para um estrangeiro viver, segun<strong>do</strong> o mesmo<br />
estu<strong>do</strong>. A pesquisa, apurada com base nos preços pratica<strong>do</strong>s em<br />
2010, consi<strong>de</strong>ra as <strong>de</strong>spesas com mais <strong>de</strong> 200 itens, incluin<strong>do</strong><br />
alimentação, educação, lazer, transporte e moradia.<br />
O aluguel é uma modalida<strong>de</strong> bastante difundida no <strong>Rio</strong>: 22,3%<br />
<strong>do</strong>s imóveis são ocupa<strong>do</strong>s por inquilinos, <strong>de</strong> acor<strong>do</strong> com o<br />
Censo 2010. Mas outros gastos compõem o custo total da<br />
moradia. Pela primeira vez o <strong>de</strong>partamento <strong>de</strong> pesquisa <strong>do</strong><br />
Secovi <strong>Rio</strong> analisou os itens luz, gás, con<strong>do</strong>mínio e aluguel, que,<br />
juntos, representam o gasto com moradia em diversos locais.<br />
Na Zona Norte, o aluguel representa uma fração menor <strong>do</strong><br />
custo total, perto <strong>do</strong>s 70,0%, em comparação com a Zona Sul.<br />
Já o con<strong>do</strong>mínio tem um peso maior na conta: 20,0%.<br />
Os menores custos com a moradia foram registra<strong>do</strong>s no Méier<br />
e em Jacarepaguá: R$ 1.813,59 e R$ 1.825,55, respectivamente.<br />
Em to<strong>do</strong>s os locais, o gás é o item que menos pesa na conta:<br />
fica entre 0,7% (Ipanema) e 3,0% (Bangu). A luz representa uma<br />
fatia maior: entre 1,7% (Ipanema) e 7,6% (Bangu).<br />
De uma maneira geral, quanto maior o gasto com o aluguel<br />
em um bairro, menor o peso das contas <strong>de</strong> consumo na<br />
composição <strong>do</strong> custo total da moradia. Para os bairros com<br />
aluguel mais acessível, as contas <strong>de</strong> luz e gás representam uma<br />
fatia maior.<br />
Veja os da<strong>do</strong>s:<br />
Entre os 11 bairros analisa<strong>do</strong>s, Ipanema e Leblon foram os<br />
que apresentaram os maiores custos totais: R$ 10.804,97 e<br />
R$ 10.251,39, respectivamente. O aluguel representa mais <strong>de</strong><br />
85,0% <strong>de</strong>sses valores, e o con<strong>do</strong>mínio, em torno <strong>de</strong> 10,0%,<br />
tendência que se repete em outros bairros da Zona Sul.<br />
Na Barra da Tijuca, o gasto médio total com a moradia chega<br />
a R$ 6.232,84, terceiro maior entre os pesquisa<strong>do</strong>s. O valor<br />
médio <strong>do</strong> con<strong>do</strong>mínio, <strong>de</strong> R$ 1.063,75, o segun<strong>do</strong> mais eleva<strong>do</strong>,<br />
representa 17,1% <strong>do</strong> custo com a moradia.<br />
80
A maior diferença foi registrada em Botafogo: o preço <strong>do</strong> metro<br />
quadra<strong>do</strong> <strong>de</strong> um apartamento com vaga na garagem e suíte é,<br />
em média, 30,9% mais alto. Em Laranjeiras a diferença chega<br />
a 26,2%, e em Copacabana a 20,7%. Nesta análise, não foram<br />
consi<strong>de</strong>ra<strong>do</strong>s imóveis <strong>de</strong> 3 e 4 quartos, que normalmente<br />
já possuem essas vantagens. Foram analisa<strong>do</strong>s apenas os<br />
apartamentos <strong>de</strong> 2 <strong>do</strong>rmitórios. Confira:<br />
Valor <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> oferta<strong>do</strong> para venda nos bairros –<br />
garagem e suíte<br />
7.3. Garagem e suíte<br />
A frota <strong>de</strong> automóveis no Esta<strong>do</strong> <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong> será quase<br />
o <strong>do</strong>bro da atual até 2020, segun<strong>do</strong> estimativa <strong>de</strong> um estu<strong>do</strong><br />
da Coppe/UFRJ (Universida<strong>de</strong> Fe<strong>de</strong>ral <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong>). Entre<br />
2016 e 2020, o <strong>Rio</strong> terá um carro para cada <strong>do</strong>is mora<strong>do</strong>res. A<br />
frota atual <strong>de</strong> quase 2 milhões <strong>de</strong> automóveis <strong>de</strong>verá ultrapassar<br />
os 3 milhões nos próximos oito anos.<br />
Nesse cenário, os prédios com garagem tornam-se verda<strong>de</strong>iros<br />
tesouros. Em bairros com construções mais antigas, como<br />
Copacabana, esse po<strong>de</strong> ser um gran<strong>de</strong> problema, já que as<br />
garagens não foram dimensionadas para comportar um número<br />
gran<strong>de</strong> <strong>de</strong> veículos – ou a elevada quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s<br />
inviabiliza a oferta <strong>de</strong> vagas para to<strong>do</strong>s os mora<strong>do</strong>res.<br />
Outro item bastante cobiça<strong>do</strong> por quem procura um<br />
apartamento para comprar é a suíte, que garante mais conforto<br />
aos mora<strong>do</strong>res. Juntas, garagem e suíte são responsáveis por<br />
aumentar o valor <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> <strong>de</strong> um imóvel em pelo<br />
menos 15,0% nos seis bairros analisa<strong>do</strong>s pelo Secovi <strong>Rio</strong>.<br />
Vitória-régia (Victoria amazonica)<br />
81
7.4. Financiamentos imobiliários<br />
O <strong>Panorama</strong> <strong>do</strong> Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong> contou com a colaboração<br />
da Associação Brasileira das Entida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> Crédito <strong>Imobiliário</strong> e<br />
Poupança (Abecip) para analisar os financiamentos em <strong>2012</strong>.<br />
Embora o total <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s financiadas com recursos da<br />
poupança – consi<strong>de</strong>ran<strong>do</strong>-se construção e aquisição – tenha<br />
caí<strong>do</strong> 8,7% (<strong>de</strong> 492.908 para 453.209) entre 2011 e <strong>2012</strong>, o<br />
financiamento apenas para aquisição, também com recursos<br />
da poupança, aumentou 7,3% no mesmo perío<strong>do</strong>, <strong>de</strong> 265.759<br />
para 285.064 unida<strong>de</strong>s.<br />
De acor<strong>do</strong> com a entida<strong>de</strong>, o crédito com recursos da poupança<br />
bateu o recor<strong>de</strong> <strong>de</strong> R$ 82,8 bilhões em <strong>2012</strong>, representan<strong>do</strong><br />
alta <strong>de</strong> 3,6% frente a 2011, quan<strong>do</strong> o acumula<strong>do</strong> foi <strong>de</strong> R$ 79,9<br />
bilhões. Já o financiamento volta<strong>do</strong> para reformas e compra <strong>de</strong><br />
materiais <strong>de</strong> construção, consi<strong>de</strong>ran<strong>do</strong>-se também a poupança<br />
como fonte, caiu expressivos 26% no mesmo perío<strong>do</strong>: <strong>de</strong><br />
227.149 para 168.145 unida<strong>de</strong>s.<br />
82
Para a Abecip, a queda no número total <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s financiadas<br />
com recursos da poupança se <strong>de</strong>veu, entre outros fatores, à<br />
redução no número <strong>de</strong> lançamentos <strong>de</strong> 2011 para <strong>2012</strong>,<br />
acompanhada pela diminuição <strong>do</strong>s estoques, que em novembro<br />
<strong>de</strong> <strong>2012</strong> somavam 7,7% <strong>do</strong>s imóveis novos. Outro fator que<br />
prejudicou o <strong>de</strong>sempenho foi o fraco crescimento <strong>do</strong> Produto<br />
Interno Bruto (PIB) em <strong>2012</strong>, em cerca <strong>de</strong> 1%.<br />
Apesar disso, a entida<strong>de</strong> espera expansão <strong>de</strong> 15% no crédito<br />
imobiliário em 2013, <strong>de</strong>vi<strong>do</strong> ao aumento da renda média real da<br />
população, que passou <strong>de</strong> R$ 1.740, em outubro <strong>de</strong> 2011, para<br />
R$ 1.810 no mesmo mês <strong>de</strong> <strong>2012</strong>, acompanha<strong>do</strong> pela queda no<br />
<strong>de</strong>semprego, que fechou <strong>2012</strong> em 5,6%.<br />
Analisan<strong>do</strong>-se apenas as transações com recursos <strong>do</strong> FGTS,<br />
percebe-se um aumento <strong>de</strong> 4,0% no número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s<br />
financiadas <strong>de</strong> 2011 para <strong>2012</strong>: <strong>de</strong> 478.631 para 497.572.<br />
Soman<strong>do</strong>-se poupança e FGTS, chega-se ao número <strong>de</strong> quase<br />
1 milhão <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s financiadas em <strong>2012</strong>. Veja os da<strong>do</strong>s<br />
forneci<strong>do</strong>s pela Abecip:<br />
Financiamentos imobiliários com funding poupança<br />
Financiamentos imobiliários com funding FGTS<br />
83
Financiamentos imobiliários com funding poupança + FGTS<br />
parte da população resi<strong>de</strong>nte em con<strong>do</strong>mínios não tem se<br />
esforça<strong>do</strong> para implementar a coleta seletiva.<br />
Cerca <strong>de</strong> 23% <strong>do</strong> que a Comlurb recolhe <strong>do</strong>s <strong>do</strong>micílios são<br />
materiais potencialmente recicláveis, segun<strong>do</strong> cálculos da<br />
própria entida<strong>de</strong>. Entretanto, a companhia coleta, porta a porta,<br />
700 toneladas por mês, ou seja, 2,6% <strong>do</strong> lixo reciclável. Com o<br />
programa <strong>de</strong> ampliação da coleta seletiva, a Comlurb preten<strong>de</strong><br />
alcançar o recolhimento <strong>de</strong> 19% <strong>do</strong> material, ou seja, 5,8 mil<br />
toneladas mensais. A meta se aproxima <strong>do</strong>s 25% alcança<strong>do</strong>s em<br />
alguns países <strong>de</strong>senvolvi<strong>do</strong>s.<br />
7.5. Coleta <strong>de</strong> lixo no município <strong>do</strong> <strong>Rio</strong><br />
Com o <strong>de</strong>senvolvimento da economia no país, o aumento da<br />
população e <strong>do</strong> consumo nas gran<strong>de</strong>s cida<strong>de</strong>s, a quantida<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong> lixo gerada também vem crescen<strong>do</strong>. Segun<strong>do</strong> da<strong>do</strong>s da<br />
Comlurb, apenas no <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong> são 10,1 mil toneladas por<br />
dia. Meta<strong>de</strong> <strong>de</strong>sse volume é proveniente da coleta <strong>do</strong>miciliar<br />
regular. Nos últimos cinco anos, a quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> lixo recolhida<br />
nos con<strong>do</strong>mínios e casas veio crescen<strong>do</strong> gradativamente,<br />
passan<strong>do</strong> <strong>de</strong> 1,51 milhão, em 2008, para 1,84 milhão <strong>de</strong><br />
toneladas, em <strong>2012</strong>, ou seja, 21,3% a mais.<br />
A boa notícia é que, <strong>de</strong> acor<strong>do</strong> com a Associação Brasileira<br />
<strong>de</strong> Embalagem (Abre), o Brasil, mesmo quan<strong>do</strong> compara<strong>do</strong><br />
a alguns países <strong>de</strong>senvolvi<strong>do</strong>s, apresenta eleva<strong>do</strong>s índices <strong>de</strong><br />
reciclagem. Mas ainda há um longo caminho pela frente: boa<br />
Copacabana<br />
84
Fonte: Comlurb<br />
Fonte: Comlurb<br />
85
86
8. SECOVI RIO NA MÍDIA<br />
Em <strong>2012</strong> o Secovi <strong>Rio</strong> consoli<strong>do</strong>u ainda mais a sua posição<br />
<strong>de</strong> principal fonte <strong>de</strong> informação <strong>do</strong> segmento. O Sindicato<br />
da Habitação marcou presença na mídia durante to<strong>do</strong> o ano,<br />
fornecen<strong>do</strong> da<strong>do</strong>s relevantes sobre o merca<strong>do</strong> imobiliário<br />
fluminense aos jornalistas. Foram 638 ocorrências em jornais,<br />
revistas, sites, emissoras <strong>de</strong> televisão e rádio.<br />
Na mídia impressa (jornais e revistas) foram 211 aparições. Na<br />
mídia on-line, contabilizaram-se 360 ocorrências, um recor<strong>de</strong>.<br />
Ao longo <strong>do</strong> ano, houve 46 inserções na TV e 21 nas estações<br />
<strong>de</strong> rádio, totalizan<strong>do</strong> 8 horas, 46 minutos e 12 segun<strong>do</strong>s <strong>de</strong><br />
mídia espontânea.<br />
87
Veja algumas matérias veiculadas ao longo <strong>de</strong> <strong>2012</strong>:<br />
8.1. Jornais, revistas e sites<br />
28/10/12<br />
FOLHA DE S. PAULO: Favelas vivem expansão <strong>do</strong> merca<strong>do</strong> <strong>de</strong><br />
aluguéis (com da<strong>do</strong>s <strong>do</strong> Cepai).<br />
1º/10/12<br />
VEJA RIO: Matéria sobre a 22ª edição da Casa Cor aborda uma<br />
tendência mundial: a crescente procura por apartamentos<br />
compactos (com da<strong>do</strong>s <strong>do</strong> Cepai e <strong>de</strong> Leonar<strong>do</strong> Schnei<strong>de</strong>r).<br />
88
9/8/12<br />
EXAME.COM: Os 10 bairros on<strong>de</strong> o aluguel mais subiu no <strong>Rio</strong> <strong>de</strong><br />
<strong>Janeiro</strong> (com da<strong>do</strong>s prepara<strong>do</strong>s com exclusivida<strong>de</strong> pelo Secovi<br />
<strong>Rio</strong> e por Leonar<strong>do</strong> Schnei<strong>de</strong>r).<br />
5/8/12<br />
O GLOBO: Zona Norte valoriza mais que Zona Sul (com pesquisa<br />
e exclusiva <strong>do</strong> Cepai e <strong>de</strong> Leonar<strong>do</strong> Schnei<strong>de</strong>r).<br />
89
8.2. TV<br />
18/7/12<br />
O GLOBO: Na coluna <strong>de</strong> Flávia Oliveira, nota sobre a disputa<br />
<strong>de</strong> preços <strong>do</strong> m² (venda), entre Leblon e Ipanema (com da<strong>do</strong>s<br />
prepara<strong>do</strong>s com exclusivida<strong>de</strong> pelo Cepai).<br />
15/9/12<br />
GLOBONEWS: Reportagem da edição das 18h aborda o aumento<br />
da inadimplência da taxa con<strong>do</strong>minial (com a participação <strong>do</strong><br />
vice-presi<strong>de</strong>nte <strong>do</strong> Secovi <strong>Rio</strong>, Manoel Maia).<br />
90
14/9/12<br />
TV GLOBO: No Bom Dia <strong>Rio</strong>, coluna <strong>de</strong> Economia, a jornalista<br />
Flávia Oliveira comenta o aumento <strong>do</strong>s aluguéis (com<br />
participação ao vivo <strong>do</strong> vice-presi<strong>de</strong>nte <strong>do</strong> Secovi <strong>Rio</strong>, Manoel<br />
Maia).<br />
19/3/12<br />
SBT: Preços <strong>do</strong>s aluguéis disparam no <strong>Rio</strong> (com Maria Teresa<br />
Men<strong>do</strong>nça Dias, por conta da divulgação <strong>do</strong> <strong>Panorama</strong> <strong>do</strong><br />
Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong> 2011).<br />
91
18/1/12<br />
CNT: Com a estabilização <strong>do</strong>s preços <strong>de</strong> imóveis em 2011, apesar<br />
da valorização, cai a rentabilida<strong>de</strong> (com Leonar<strong>do</strong> Schnei<strong>de</strong>r).<br />
92
93
9. CONCLUSÕES<br />
Com o aquecimento da economia <strong>do</strong> país, os setores <strong>de</strong><br />
construção civil e <strong>de</strong> comércio <strong>de</strong> imóveis ganharam força em<br />
to<strong>do</strong> o território nacional. O sonho da casa própria permanece<br />
vivo para a maioria <strong>do</strong>s brasileiros, principalmente por conta<br />
da expansão <strong>do</strong> crédito imobiliário nos últimos anos. Mas em<br />
nenhuma outra cida<strong>de</strong> o segmento gera tantas discussões<br />
quanto no <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong>.<br />
Por esses e outros motivos, é crescente o número <strong>de</strong> pessoas<br />
– estrangeiros ou não – que querem se estabelecer aqui.<br />
Tamanha exposição reflete diretamente no merca<strong>do</strong> imobiliário.<br />
Uma cida<strong>de</strong> melhor para se viver gera aumento da procura por<br />
imóveis para comprar ou alugar, sem falar no impacto sobre os<br />
ramos hoteleiro e <strong>de</strong> hospedagem <strong>do</strong>miciliar. Os preços, claro,<br />
são influencia<strong>do</strong>s por esses fatores.<br />
Nunca estivemos tão expostos como agora. Além <strong>de</strong> se<strong>de</strong><br />
da Copa <strong>do</strong> Mun<strong>do</strong> <strong>de</strong> 2014 e das Olimpíadas <strong>de</strong> 2016, o <strong>Rio</strong><br />
receberá, em 2013, a Copa das Confe<strong>de</strong>rações (junho) e a<br />
Jornada Mundial da Juventu<strong>de</strong> (julho). Foi escolhi<strong>do</strong> pelo The<br />
New York Times o principal <strong>de</strong>stino turístico <strong>do</strong> ano. Em julho <strong>de</strong><br />
<strong>2012</strong>, tornou-se a primeira cida<strong>de</strong> <strong>do</strong> mun<strong>do</strong> a receber o título<br />
da Unesco <strong>de</strong> Patrimônio Mundial como Paisagem Cultural<br />
Urbana.<br />
As UPPs são um case <strong>de</strong> sucesso na difícil empreitada contra a<br />
violência. Não se po<strong>de</strong> <strong>de</strong>ixar <strong>de</strong> citar os pesa<strong>do</strong>s investimentos<br />
em or<strong>de</strong>namento urbano e infraestrutura, com a construção<br />
<strong>de</strong> áreas <strong>de</strong> lazer e a expansão <strong>do</strong> sistema <strong>de</strong> transporte <strong>de</strong><br />
massa.<br />
O assunto está sempre na or<strong>de</strong>m <strong>do</strong> dia. Seja na mesa <strong>do</strong> bar,<br />
na praia ou no escritório, to<strong>do</strong> mun<strong>do</strong> quer saber se os preços<br />
<strong>do</strong>s apartamentos e casas vão continuar subin<strong>do</strong> ou se existe<br />
tendência <strong>de</strong> estabilização. São perguntas difíceis <strong>de</strong> respon<strong>de</strong>r.<br />
O merca<strong>do</strong> imobiliário é dinâmico, e seu comportamento<br />
<strong>de</strong>pen<strong>de</strong> <strong>de</strong> uma série <strong>de</strong> fatores econômicos e conjunturais.<br />
Mas o Secovi <strong>Rio</strong> criou seu <strong>de</strong>partamento <strong>de</strong> pesquisa em<br />
2008 justamente para tentar preencher essas lacunas. O<br />
acompanhamento regular <strong>de</strong> to<strong>do</strong>s os aspectos <strong>do</strong> segmento,<br />
contan<strong>do</strong> com a parceria <strong>de</strong> outras entida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> alta<br />
credibilida<strong>de</strong> para o fornecimento <strong>de</strong> da<strong>do</strong>s, po<strong>de</strong> ajudar a<br />
<strong>de</strong>senhar tendências para o merca<strong>do</strong> imobiliário, contribuin<strong>do</strong><br />
para que os mora<strong>do</strong>res <strong>do</strong> <strong>Rio</strong> possam planejar melhor seu<br />
futuro.<br />
94
Ao reunir esses levantamentos em um <strong>do</strong>cumento, o Sindicato<br />
espera contribuir para traçar o raio X <strong>de</strong> uma pequena parte da<br />
história da habitação no <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong>, que continuará sen<strong>do</strong><br />
escrita por muitas outras mãos. O estu<strong>do</strong> constatou: em <strong>2012</strong>,<br />
os preços médios <strong>do</strong> metro quadra<strong>do</strong> subiram menos que<br />
em 2011 e 2010, o que confirma a tendência <strong>de</strong> estabilização<br />
nos valores <strong>do</strong>s imóveis. Ainda assim, a valorização <strong>de</strong>verá<br />
perdurar.<br />
Apesar das evidências, não existem verda<strong>de</strong>s absolutas nesse<br />
setor. Por isso o Secovi <strong>Rio</strong> segue pesquisan<strong>do</strong> e buscan<strong>do</strong><br />
informações que possam gerar alguma previsibilida<strong>de</strong>. A missão<br />
é difícil. Afinal, o <strong>Rio</strong> e o merca<strong>do</strong> imobiliário ainda passarão por<br />
gran<strong>de</strong>s transformações nos próximos anos. Esperamos que as<br />
futuras edições <strong>do</strong> <strong>Panorama</strong> <strong>do</strong> Merca<strong>do</strong> <strong>Imobiliário</strong> aju<strong>de</strong>m<br />
a captar esse dinamismo, servin<strong>do</strong> como fonte <strong>de</strong> informação<br />
para muitas gerações.<br />
95
Av. Almirante Barroso, 52 - 9º andar | Centro - <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong>-RJ | Brasil<br />
CEP: 20.031-918 | Tel.: (21) 2272-8000<br />
Site: www.secovirio.com.br<br />
E-mail: secovi@secovirio.com.br<br />
To<strong>do</strong>s os direitos reserva<strong>do</strong>s. É expressamente proibi<strong>do</strong> qualquer tipo <strong>de</strong> reprodução total ou parcial <strong>de</strong>sta obra, sem a prévia autorização <strong>do</strong><br />
Secovi <strong>Rio</strong> por escrito. Os infratores estarão sujeitos às penalida<strong>de</strong>s previstas por lei.
Realização<br />
Avenida Almirante Barroso, 52/9º andar • Centro • <strong>Rio</strong> <strong>de</strong> <strong>Janeiro</strong>-RJ<br />
www.secovirio.com.br<br />
(21) 2272-8000<br />
(21) 98547-2812