Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro - 2011 - SECOVIRIO

DIRETORIA SECOVI RIO GESTÃO 2010-2014
Presidente
Pedro José Maria Fernandes Wähmann
Vice-Presidente
Manoel da Silveira Maia
Vice-Presidente Financeira e de Desenvolvimento
Maria Teresa Mendonça Dias
Vice-Presidente Administrativo
Ronaldo Coelho Netto
Vice-Presidente de Marketing
João Augusto Pessôa do Nascimento
Vice-Presidente Jurídico
Rômulo Cavalcante Mota
Vice-Presidente de Assuntos Condominiais
Leonardo Conde Villar Schneider
Vice-Presidente de Locações
Antonio Paulo de Garcia Monnerat
Diretor-Adjunto de Relações do Trabalho
Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa
CENTRO DE PESQUISA E ANÁLISE DA INFORMAÇÃO (CEPAI)
Coordenador Estatístico
Mauricio Eiras Mesquita
INFORMAÇÕES E ESCLARECIMENTOS
cepai@secovirio.com.br
REDAÇÃO E EDIÇÃO
Gustavo Monteiro Amâncio
ASSISTENTE DE EDIÇÃO:
Margareth dos Santos e Santos
PROJETO GRÁFICO
Adriano Moura dos Santos
DIAGRAMAÇÃO
Ampersand Comunicação Gráfica

PANORAMA
DO MERCADO
IMOBILIÁRIO
DO RIO DE JANEIRO
2011

SUMÁRIO
4. Administração de locação......................................................................20
4.1. Imóveis residenciais........................................................................22
4.1.1. Valores médios do metro quadrado e variação
em 2011................................................................................................22
4.1.2. Variação do metro quadrado por regiões.................23
4.1.3. Variação do metro quadrado segundo o
número de quartos.............................................................24
4.1.4. Comparação do valor do metro quadrado –
2010 x 2011...........................................................................25
4.1.5. Proporção entre taxa condominial e aluguel..........26
4.1.6. Imóveis administrados......................................................27
4.1.7. Rentabilidade........................................................................27
4.1.8. Número de ofertas e perfis dos imóveis....................28
4.2. Imóveis comerciais..........................................................................30
4.2.1. Rentabilidade – salas comerciais..................................32
4.3. Impontualidade e inadimplência...............................................33
4.4. Garantias locatícias..........................................................................34
1. Apresentação................................................................................................8
2. Introdução....................................................................................................10
3. Administração de condomínios..........................................................12
3.1. Condomínios cadastrados no Secovi Rio................................13
3.2. Número médio de unidades .......................................................14
3.3. Número médio de empregados ................................................15
3.4. Valor médio da cota condominial..............................................15
3.5. Impontualidade e inadimplência ..............................................16
3.6. Despesas por rubricas.....................................................................17
3.7. Perfil dos lançamentos de 2011.................................................18
5. Compra e venda – imóveis usados.....................................................36
5.1. Imóveis residenciais........................................................................38
5.1.1. Valores médios do metro quadrado e variação
em 2011..................................................................................38
5.1.2. Variação do metro quadrado por regiões.................39
5.1.3. Variação do metro quadrado por quantidade
de quartos..............................................................................40
5.1.4. Comparação do valor do metro quadrado –
2010 x 2011...........................................................................42
5.1.5. Metro quadrado na orla....................................................43
5.1.6. Ruas de grife..........................................................................43
5.1.7. Coberturas.............................................................................44
5.1.8. Casas de condomínios......................................................45
4

5.1.9. Niterói......................................................................................46
5.1.10. Indicadores do Estado do Rio.........................................47
5.1.10.1. Região dos Lagos...............................................47
5.1.10.2. Baixada Fluminense.........................................48
5.1.10.3. Serra Norte...........................................................49
5.1.10.4. Noroeste Fluminense.......................................51
5.1.10.5. Região Litorânea................................................52
5.1.10.6. Norte Fluminense..............................................54
5.1.10.7. Serra Verde ..........................................................55
5.1.10.8. Sul Fluminense...................................................56
5.1.11. Tamanho médio dos imóveis por quantidade
de quartos (metros quadrados).....................................58
5.1.12. Número de ofertas e perfis dos imóveis...................59
5.2. Imóveis comerciais..........................................................................61
6. Compra e venda – imóveis novos.......................................................62
6.1. Número de unidades lançadas...................................................64
6.2. Tamanho médio das unidades lançadas
(metros quadrados).......................................................................................65
6.3. Faixas de preços por metro quadrado das unidades
lançadas ..............................................................................................66
6.4. Tipos de pagamento das unidades
escrituradas ........................................................................................67
7. Índices demográficos e habitacionais do município
do Rio ....................................................................................................68
7.1. Pirâmides etárias...............................................................................69
7.2. Situação e condição de ocupação dos domicílios
particulares ........................................................................................70
7.3. Evolução do número de moradores em diversos
bairros...................................................................................................71
8. Análises especiais......................................................................................72
8.1. Tendências para locação, compra e venda.............................73
8.1.1. Longe da bolha....................................................................74
8.1.2. A consolidação das UPPs.................................................76
8.1.3. A vez do interior..................................................................80
8.1.4. Imóveis no Rio estão ficando menores......................82
8.1.5. Casa ou apartamento: qual o melhor
investimento?.......................................................................82
8.1.6. “E-móveis”: locação e venda de imóveis pela
internet ganham força......................................................84
8.1.7. O valor do metro quadrado............................................85
8.1.8. Uma nova Avenida Brasil.................................................86
8.1.9. Nova Olaria............................................................................87
8.1.10. Reforço nos programas de habitação.......................87
8.1.11. Built to suit............................................................................92
8.1.12. Fundos de investimentos imobiliários
ganham força........................................................................93
8.2. Tendências para condomínios....................................................96
8.2.1. Administradora: a base sólida do condomínio.......96
8.2.2. Pelo fim da inadimplência em condomínios...........99
8.2.3. Condomínios sustentáveis...........................................100
8.2.4. Combate à irregularidade.............................................101
9. Desempenho do segmento de comércio
e serviços imobiliários...........................................................................104
10. Secovi Rio na mídia..............................................................................108
11. Conclusões..............................................................................................116
5

“O Hoje, a oferta de novas unidades pode
Rio de Janeiro vive pleno processo
de democratização do espaço urbano.
Prova disso são os novos lançamentos
imobiliários por toda a cidade.
ser constatada em Campo Grande, Jacarepaguá, Vila da
Penha, São Cristóvão e Irajá, por exemplo, e não somente
na Barra da Tijuca e no Recreio dos Bandeirantes, como
acontecia no passado. Em todas as localidades, os imóveis
são negociados antes mesmo do lançamento.
O momento é muito positivo para o setor imobiliário. O mercado
está aquecido na carona da boa fase econômica do
país e, sem dúvida, no excelente momento do Rio, que tem
a chancela de um calendário fantástico, que inclui a Rio
+20, a Copa das Confederações (2013), a Copa do Mundo
(2014) e as Olimpíadas (2016). Neste cenário, a proposta do
Panorama do Mercado Imobiliário 2011 de fornecer números
e indicar tendências para os próximos anos é mais
do que bem-vinda tanto para a iniciativa privada quanto para
a gestão pública.
É tempo de investir aqui. Importantes agências de classificação
de risco, como a Moody’s e a Fitch, atribuíram à cidade
grau máximo de confiança, em um claro reconhecimento
à prudência e responsabilidade com que tratamos nossas
políticas fiscais. A obtenção de excelentes notas de crédito
em tempos de crise financeira global é a melhor vitrine que
poderíamos ter para atrair investidores. E só confirma a qualidade
da nossa administração financeira.
Uma pesquisa recém-encomendada pela Prefeitura do Rio
ao Ibope para a revisão do Plano Estratégico da cidade revelou
que o carioca mostra-se feliz com a vida que está
6

levando e otimista em relação ao futuro da cidade. Estamos
trabalhando juntos – em todas as esferas de governo – para
o desenvolvimento do Rio. Um desenvolvimento que percorre
todas as regiões da cidade.
E é importante destacar nessa nova configuração imobiliária
a Região Portuária. Através do Porto Maravilha, estamos falando
da requalificação de 5 milhões de metros quadrados
de uma área que, por décadas, amargou o abandono. Estamos
preparando aquela imensa área para receber pelo
menos novos 80 mil moradores.
Enfim, o nosso esforço para tornar o Rio cada vez melhor é
enorme. Um trabalho que é feito em parceria com os cariocas.
Em dezembro, lançamos o Conselho da Cidade – um
supertime que reúne 150 cidadãos representantes de diferentes
segmentos para nos ajudar a pensar a revisão do Plano
Estratégico, que reúne as metas da Prefeitura. Esse grupo
é formado por profissionais representativos de diversas
áreas, como jornalismo, arquitetura, engenharia, economia,
artes, meio ambiente, entre outras. E tem por objetivo refletir
sobre a visão de futuro da Cidade Maravilhosa e definir o
Rio que o carioca deseja.
Para tornar nossa cidade cada vez mais integrada é preciso
dividir e trocar o conhecimento. Acredito nesse caminho para
acertar nas decisões, no direcionamento de políticas públicas
e na transparência da prestação de contas. Estamos trabalhando
para que a cidade perceba que a missão de transformar
não cabe somente ao poder público. À sociedade civil
também cabe o papel de dar novo rumo à história do Rio.”
Eduardo da Costa Paes,
prefeito da cidade do Rio de Janeiro
Praia de Botafogo
7

1. Apresentação
O
ano de 2008, quando o Secovi Rio criou o seu
Departamento de Pesquisa, foi emblemático:
uma crise financeira abalou o mundo. Mas,
apesar do susto, por aqui o momento era de
otimismo. A agência de classificação de risco
Standard and Poor’s concedeu ao Brasil grau de investimento
e, além disso, o país passou a credor externo, fato inédito
em nossa história econômica. Os empregos com carteira
assinada bateram recorde, e a classe C de consumo, pela
primeira vez, passou a concentrar o maior número de brasileiros,
superando as D e E. A primeira coleta de petróleo da
camada pré-sal foi feita no Espírito Santo.
O setor imobiliário passou longe do abismo criado pela crise
norte-americana. Naquele ano, estava apenas começando
o ciclo de expansão do crédito no país, que se fortaleceu
nos anos seguintes. No Rio de Janeiro, iniciava-se um momento
de forte valorização imobiliária, que ainda perdura.
A cidade, que sediará o maior evento esportivo do planeta
em 2016, está em constante processo de transformação e
passou a atrair os olhares de todo o mundo.
8

Foi nesse contexto que nasceu o Centro de Pesquisa e Análise
da Informação do Secovi Rio (Cepai). Apesar do momento
frágil para a economia mundial, era hora de iniciar
um projeto até então inexistente no Estado: o de coleta de
dados em um setor que se vem revelando cada vez mais
dinâmico. Com o Panorama do Mercado Imobiliário 2011,
comemoramos quatro anos de um trabalho que tem como
principal objetivo acompanhar o mercado, através dos números
que ele fornece, oferecendo aos empresários, à imprensa
e aos consumidores um amplo banco de dados que
possa contribuir para sua tomada de decisões.
Agradecemos a colaboração das entidades – públicas e
privadas – que compartilharam conosco seus dados estatísticos,
fundamentais para a elaboração desta publicação:
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, Federação do Comércio
do Estado do Rio (Fecomércio-RJ), Associação Brasileira
das Administradoras de Imóveis (ABADI), IBGE, Associação
de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário
(Ademi-RJ) e Associação Brasileira das Entidades de Crédito
Imobiliário e Poupança (Abecip). Nosso agradecimento
também às empresas que participaram do projeto Indicadores
Habitacionais, iniciado em 2010. São elas:
• Administradora Quatro Marias Ltda.
• AD’Rio Administração de Imóveis Ltda.
• Apsa – Administração Predial e Negócios Imobiliários
S.A.
• BCF Administradora de Bens Ltda.
• Cipa – Participações e Administração S.A.
• Crase-Sigma Empreendimentos Imobiliários Ltda.
• Emaci – Empresa de Assessoria a Condomínios e Imóveis
Ltda.
• Estasa – Empresa de Serviços Técnicos e Administrativos
Ltda.
• Imobiliária Zirtaeb Ltda.
• Lowndes & Sons S/A – Administração, Corretagem e Representação
• Marva – Administradora de Imóveis Ltda.
• ML Administração de Imóveis Ltda.
• Pacífica Administradora de Imóveis Ltda.
• Palmares Administradora de Imóveis Ltda.
• Tibúrcio Rodrigues Imóveis Ltda.
Praia de Copacabana
9

2. Introdução
Uma combinação de fatores, entre
eles a economia aquecida, a alta
demanda por imóveis para moradia,
a ampla oferta de crédito e as
melhorias na cidade por conta dos
grandes eventos esportivos, é responsável por
uma valorização imobiliária sem precedentes no
Rio de Janeiro. De 2001 a 2010, os preços de
unidades residenciais e comerciais chegaram a
subir 400% e 700%, respectivamente. Em 2011,
a valorização continuou acontecendo, mas se
perceberam taxas menores que as do ano anterior,
o que revela uma fase de estabilização dos
preços. A tendência de crescimento, entretanto,
permanece.
De janeiro a dezembro de 2010, o valor médio
do metro quadrado para venda subiu 42,1%, enquanto
em 2011 essa variação ficou em 15,8%.
Já na locação, a variação do metro quadrado,
em 2010, foi de 29,1%, contra os 16,1% do ano
passado. Para especialistas e empresas do setor,
a curva ascendente está chegando ao seu
patamar de estabilização, e a previsão é que
aconteçam crescimentos mais moderados. Entretanto,
algumas regiões da cidade estão se
sobressaindo e deverão seguir com essa característica
daqui para a frente.
Gávea e Lagoa, na Zona Sul, por exemplo, tiveram
uma valorização expressiva nos preços
do metro quadrado para venda. No primeiro, a
variação para apartamentos de 3 quartos, de
janeiro a dezembro de 2011, foi de 46,0%. No
segundo, os de 1 quarto tiveram valorização de
vultosos 91,5%, o maior índice registrado pelo
departamento de pesquisa nesta publicação.
Conforme previsto no início de 2011, a tendência
de valorização em bairros da Zona Norte
perdurou. Com a consolidação das UPPs, as diversas
melhorias de infraestrutura em andamento
e o aumento do número de construções com
padrão comparável ao dos empreendimentos
da Zona Sul, essa área da cidade vem atraindo
população crescente. Destaque para Vila Isabel
e Méier, que tiveram, respectivamente, valorização
do metro quadrado para venda de 46,9% (2
quartos) e 62,4% (4 quartos).
No que diz respeito à locação, o cenário se
manteve positivo, principalmente para o Centro
da cidade. Mais uma vez, as previsões do
Secovi Rio se confirmaram: a área, que se destaca
pela grande oferta de espaços culturais,
transporte e comércio, e tem sido afetada positivamente
pelas intervenções do projeto Porto
Vista panorâmica de Copacabana
10

Maravilha, permanece atraindo novos moradores. O metro
quadrado dos imóveis de 1 quarto, no bairro, valorizou
45,2% em 2011, índice bastante superior ao obtido em
2010, de 0,8%. Os de 2 quartos valorizaram 65,9%, ante os
10,2% do ano anterior.
Para os prováveis investidores, esta publicação traz outros
dados animadores. Um deles é que todos os bairros
pesquisados apresentaram taxas de rentabilidade (ver
metodologia de cálculo na página 27) bastante superiores
à variação dos principais índices financeiros (IGP-M,
INCC, poupança, IPCA e dólar). Destacam-se, mais uma
vez, Vila Isabel e Méier, cujos imóveis apresentaram rentabilidades
médias, de fevereiro a dezembro de 2011, de
45,5% e 45,2%, respectivamente. No segmento comercial,
Tijuca e Centro merecem ser citados: a rentabilidade dos
imóveis nesses bairros em 2011 chegou a 54,7% e 54,6%,
respectivamente.
Com o grande número de empreendimentos sendo lançados
a todo momento, a administração de condomínios
se firma como um serviço imprescindível. Afinal, não basta
construir, é preciso administrar com profissionalismo
para assegurar o bem-estar dessa população. Mas que
tipos de condomínios estão sendo administrados no Rio
de Janeiro? Quais as suas principais características? O
Panorama do Mercado Imobiliário 2011 nos revela: a
maior parte deles, 52,5%, está na Zona Norte da cidade,
bem mais que os 29,5% da Zona Sul. A diferença é fácil
de explicar: com área territorial expressivamente menor,
a região famosa pelas curvas das praias de Copacabana,
Ipanema e Leblon concentra, consequentemente, menos
edifícios.
Quanto aos tipos de condomínios cadastrados no Secovi
Rio, a publicação aponta: na maioria das áreas urbanas, a
proporção de edificações residenciais é muito maior. Nas
Zonas Sul, Norte e Oeste, 96,8%, 91,9% e 91,2% deles se
encaixam nesse perfil, respectivamente. Já no Centro se
percebe uma inversão: apenas 33,9% dos condomínios
são voltados para moradia. Ainda assim, essa taxa pode
ser considerada elevada se comparada à de décadas passadas,
quando a área se tornou eminentemente comercial.
A tendência atual é de recuperação de suas características
primordiais – o Centro era um dos principais locais de moradia
da cidade.
Os números deste documento refletem apenas algumas
das realidades do mercado imobiliário fluminense. Procuramos
coletar o máximo de informações sobre locação, compra,
venda, condomínios e outros índices socioeconômicos,
acreditando que este seja o caminho para desnudarmos o
complexo segmento de comércio e serviços imobiliários,
que o Secovi Rio representa há quase sete décadas.
Boa leitura!
Pedro Wähmann
Presidente
Vista Panorâmica do Pão de Açúcar
11

- A construção de um monumento
religioso no local foi sugerida pela
primeira vez em 1859, pelo padre lazarista
Pedro Maria Boss, à Princesa Isabel. No entanto,
apenas retomou-se efetivamente a ideia em
1921, quando se iniciavam os preparativos para as
comemorações do centenário da Independência.
A estrada de rodagem que dá acesso ao local
onde hoje se situa o Cristo Redentor foi construída
em 1824. Já a estrada de ferro teve o primeiro
trecho (Cosme Velho-Paineiras) inaugurado em
1884. No ano seguinte, 1885, o segundo trecho foi
concluído, completando a ligação com o cume. A
ferrovia, que tem 3.800 metros de extensão, foi a
primeira a ser eletrificada no Brasil, em 1906.
A construção do Cristo Redentor, ainda, é considerada
um dos grandes capítulos da engenharia
civil brasileira. Foi erguida em concreto armado e
revestida de um mosaico de triângulos de pedra-
-sabão originária da região de Carandaí, no Estado
de Minas Gerais.
3. Administração de
condomínios
12

O
Rio de Janeiro vive um momento especial.
Além da boa fase econômica, a cidade está
em pleno processo de transformação. A construção
civil ganha fôlego e, com isso, novos
condomínios vão surgindo. Pessoas que nunca
se imaginaram vivendo em “moradias verticais” agora
precisam se adaptar a um novo mundo. Neste capítulo, vamos
revelar os detalhes sobre esse tipo de moradia, que
está se mostrando cada vez mais a cara do Rio.
3.1. Condomínios cadastrados no Secovi Rio
Os cadastros do Secovi Rio apontam: existem em todo o
Estado do Rio cerca de 33 mil condomínios, 28 mil deles
localizados na capital. Entre esses, 20.416 forneceram informações
mais precisas sobre administração e tipo de uso.
A maior parte deles fica na Zona Norte: 52,5%. Espremida
entre o mar e as montanhas, a Zona Sul, bem menor territorialmente,
possui, em consequência, menos edificações:
29,5% do total. Por outro lado, é a região que apresenta a
maior proporção de condomínios que contam com o suporte
de administradoras: 74,3%.
Na Zona Norte, é o oposto: apenas 20,1% se valem dessa
assistência, fundamental para a saúde financeira dos edifícios
e o bem-estar dos moradores. Assim como a Zona
Oeste, o Centro, que tem o menor número de condomínios
da cidade (953), é a região onde a proporção é mais equilibrada:
metade dos prédios é administrada por empresas
do ramo.
Zona Norte, 91,9%; e na Zona Oeste, 91,2%. Já no Centro, a
coisa muda de figura: 66,1% das edificações se enquadram
nas classificações mista ou comercial. Considerando-se o
total de condomínios na capital fluminense, 91% são voltados
para a moradia.
Analisando as 10 regiões do Estado onde o Secovi Rio tem
representações, a que tem maior quantidade de condomínios
cadastrados é a dos Lagos: 1.368, ou 24,0% do total
existente fora da capital. Em segundo vem a Baixada Fluminense,
que concentra 1.106 edificações (19,4%). Completa
a lista das três mais bem colocadas a Serra Verde, representada
por Nova Friburgo: 720 condomínios, ou 12,6% do total
analisado fora do Rio.
Total de condomínios por tipo de administração
Zonas
Total dos Condomínios 2011
% por Zonas
Com Administradora Sem Administradora TOTAL 2011
Zona Sul
Zona Oeste
Zona Norte
Centro
4.481
1.372
2.153
478
1.550
1.333
8.574
475
6.031
2.705
10.727
953
(%)
(%)
(%)
(%)
74,3%
50,7%
20,1%
50,2%
25,7%
49,3%
79,9%
49,8%
100%
100%
100%
100%
29,5%
13,2%
52,5%
4,7%
TOTAL 8.484 11.932
20.416
% 42% 58%
100%
Fonte: Secovi Ri o
Em quase todas as regiões, a maioria absoluta dos condomínios
tem perfil residencial. Na Zona Sul, são 96,8%; na
13

Total de condomínios cadastrados no Secovi Rio por tipo
Zonas
Total dos Condomínios
% por Zonas
Residenciais Não Residenciais TOTAL 2011
Zona Sul
Zona Oeste
Zona Norte
Centro
5.840
2.466
9.858
323
191
239
869
630
6.031
2.705
10.727
953
(%)
(%)
(%)
(%)
96,8%
91,2%
91,9%
33,9%
3,2%
8,8%
8,1%
66,1%
100%
100%
100%
100%
29,5%
13,2%
52,5%
4,7%
TOTAL 18.487 1.929
20.416
% 91% 9%
100%
Fonte: Secovi Ri o
3.2. Número médio de unidades
Analisando os condomínios mais de perto, encontramos outros
dados reveladores. Um deles diz respeito ao número
de unidades (apartamentos ou salas). A média geral é de
32. Para os residenciais, menos ainda: 31. Já os mistos e
comerciais têm, em média, 48 unidades.
Total de condomínios cadastrados nas Regionais
do Secovi Rio
Regional TOTAL %
Baixada 1.106 19,4%
Costa Verde 206 3,6%
Lagos 1.368 24,0%
Litorânea 266 4,7%
Noroeste Fluminense 600 10,5%
Norte Fluminense 306 5,4%
Serra Norte 529 9,3%
Serra Verde 720 12,6%
Sul Fluminense 497 8,7%
Serra Imperial * 104 1,8%
TOTAL 5.702 100%
Fonte: Secovi Ri o
Fonte: Secovi Rio
* Administradoras de condomínios.
14

3.3. Número médio de empregados
Condomínio não é empresa, mas gera emprego. Por isso
não deixamos de fora desta publicação a análise da mão
de obra que atua nesse segmento. Constatou-se que os
edifícios comerciais absorvem mais trabalhadores: em média,
4,8. A explicação é simples: com grande circulação de
pessoas e um maior número de unidades, em comparação
com os residenciais, é necessário contratar mais porteiros/
recepcionistas, vigias e funcionários da área de manutenção
e limpeza. Por esse mesmo motivo, os mistos vêm em
segundo: média de 3,7 empregados. Os residenciais ficam
na média: 3,5 funcionários.
3.4. Valor médio da cota condominial
Vários fatores são levados em consideração na hora de definir
o valor do condomínio: número de empregados, quantidade
de serviços e áreas de lazer, despesas extras, vaga
de garagem e contas de consumo. Em 2011, os bairros da
Zona Sul foram os que apresentaram as maiores cotas condominiais
da cidade, à exceção da Barra da Tijuca, cujos
condomínios tradicionalmente possuem os valores mais
elevados, por conta das inúmeras opções de lazer, grande
quantidade de funcionários e outras vantagens, entre elas a
oferta de ônibus exclusivos.
No ranking dos seis mais caros (entre 22 bairros pesquisados),
considerando-se valores médios para apartamentos
de 2 quartos, a Zona Sul conta com cinco representantes:
Lagoa (R$ 752), São Conrado (R$ 748), Ipanema (R$ 658),
Gávea (R$ 631) e Leblon (R$ 615). Não é difícil deduzir os
motivos: considerados os “filés” da região, com vista para
belas paisagens, esses bairros também investem alto em
segurança (equipamentos e empregados), o que acarreta
altos custos condominiais, repassados aos moradores. Em
São Conrado, por exemplo, edifícios com incrementadas
áreas de lazer (piscinas, academias, churrasqueiras etc.)
são comuns.
Fonte: Secovi Rio
Isso sem falar que muitos desses bairros concentram construções
mais antigas, cujos custos de manutenção são mais
elevados. A Barra da Tijuca (R$ 725), na terceira colocação,
completa a lista. Nesse local, apesar da ampla oferta de serviços,
o grande número de apartamentos acaba diluindo o
valor das cotas. Não fosse isso, aí se encontrariam os condomínios
mais caros do Rio.
15

3.5. Impontualidade e inadimplência
Pode parecer um simples lapso, mas um atraso no pagamento
do condomínio tem consequências mais sérias do
que se imagina. Sem essa verba, os compromissos do edifício
com pagamentos de funcionários, contas de consumo,
fornecedores e prestadores de serviços, entre outras despesas
extraordinárias, ficam comprometidos. E todos saem
perdendo. O Panorama do Mercado Imobiliário 2011
constatou uma ligeira elevação na taxa de inadimplência
em 2011, em comparação com o ano anterior, para os condomínios
residenciais: de 9,1% para 9,8%. Já em relação à
impontualidade, quando o atraso no pagamento vai até 30
dias, o índice teve elevação um pouco maior: de 7,6%, em
2010, para 8,8%, em 2011.
Para o Secovi Rio, os leves aumentos da inadimplência e
da impontualidade residenciais, que não chegam a causar
apreensão no mercado, podem ser um reflexo do aumento
de despesas nos condomínios. A própria elevação dos
preços das cotas condominiais na cidade – no Flamengo,
por exemplo, a alta foi de 55,0% no primeiro semestre de
2011 – pode ser um motivador. Indicadores socioeconômicos
como o aumento do endividamento das famílias,
também contribuem. Ainda assim, os índices podem ser
considerados estáveis. Um dos motivos, segundo pesquisa
no portal do Sindicato, é que os síndicos estão mais
dispostos ao diálogo, obtendo, portanto, maiores índices
de sucesso em negociações de pagamento de cotas atrasadas
(veja dados da pesquisa na página 106).
16

3.6. Despesas por rubricas
Para os condomínios comerciais, notam-se, em 2011, índices
de inadimplência (12,9%) e impontualidade (8,3%)
mais altos que os dos residenciais. Isso porque eles têm
tradicionalmente tamanhos maiores e, consequentemente,
possuem gastos mais vultosos com folha de pagamento,
fornecedores, contas de consumo, manutenção, segurança
etc., o que eleva os custos condominiais – o valor médio
da cota de edifícios comerciais é de R$ 912, preço 21,0%
superior ao cobrado dos condôminos dos apartamentos residenciais
(2 quartos) do bairro onde o valor é mais alto, a
Lagoa. Ainda assim, os índices tiveram queda em relação
a 2010, quando se registraram 16,4% de inadimplência e
9,8% de impontualidade.
Um condomínio não visa ao lucro, mas funciona como uma
empresa: precisa de verba para arcar com o pagamento de
contas e de funcionários. Tradicionalmente, a rubrica para a
qual se destina a maior parte da arrecadação dos condomínios
fluminenses é a folha de pagamento. Em 2011, não
foi diferente: 38% do que se arrecadou, em média, foram
destinados aos salários e encargos.
A tarifa de água, uma das mais caras do país, permanece
com a segunda colocação: responde por 23% dos gastos
dos condomínios. Com a adesão crescente dos condomínios
à medição individualizada do produto, a expectativa é
que os gastos com a conta caiam nos próximos anos. A
manutenção, com 15%, completa a lista dos três itens mais
onerosos.
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
17

3.7. Perfil dos lançamentos de 2011
Referendando um dos apontamentos apresentados nas
pesquisas de 2010, quando se trata de espaços de lazer, os
condomínios cariocas estão cada vez mais incrementados.
Muitos dos lançamentos são praticamente clubes: oferecem
todo o conforto e comodidade para os moradores, com espaços
que antes só se encontravam do lado de fora.
De acordo com levantamento da Associação de Dirigentes
de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), dos 94
novos condomínios residenciais lançados no município em
2011, cerca de 90% possuem algum tipo de área de lazer. A
média é de oito espaços desse tipo por condomínio. A pesquisa
engloba um universo de 14.286 unidades lançadas –
média de 152 por empreendimento.
Lazer %
Piscina 76,5%
Salão de festas 74,1%
Academia 57,6%
Playground 41,2%
Churrasqueira 40,0%
Espaço Gourmet 35,3%
Sauna 35,3%
Brinquedoteca 25,9%
Quadras 25,9%
Fonte: Ademi
Fonte: Ademi-RJ
Em uma cidade tropical como o Rio, onde o calor aparece
o ano inteiro, um item foi campeão: a piscina – nada menos
que 76,5% dos lançamentos possuíam esse item. O salão
de festas vem em segundo: 74,1%. A preocupação dos cariocas
com a forma física coloca as academias na terceira
colocação: 57,6% dos condomínios lançados em 2011 contam
com espaços para aparelhos de ginástica. Confira:
18

19
Teatro Municipal

- O morro Pão de Açúcar
é um pico situado no Rio de Janeiro,
na entrada da Baía de Guanabara,
no bairro da Urca, com 396 metros
de altura.
É constituído por um monolítico, sendo
um bloco único de gnaisse facoidal, rocha
metamórfica originária do granito, que sofreu
alterações por pressão e temperatura,
emergindo com o choque entre os continentes
sul-americano e africano. Estima-
-se que tenha sido formado há mais de
600 milhões de ano. É circundado por um
resquício de Mata Atlântica.
É um dos principais pontos turísticos da
cidade do Rio de Janeiro.
4. Administração de
locação
20

O
Centro da cidade, definitivamente, parece estar
se tornando o grande filão do mercado imobiliário.
Com projetos que visam combater a desordem
urbana, a região vem se livrando de um
abandono de décadas. Entre as intervenções,
estão a recuperação das ruas e calçamentos, requalificação
da rede elétrica, restauração dos monumentos e outras melhorias.
Com tantos investimentos, os reflexos para o segmento
imobiliário são instantâneos. O trânsito, cada vez mais complicado
na cidade, é outro fator que contribui para o aumento
da procura por apartamentos para alugar na região central: o
tempo de deslocamento de casa para o trabalho diminui consideravelmente.
Outras áreas próximas, como Glória e Catete,
originariamente residenciais, estão retomando, aos poucos,
essa característica que remonta à época dos primeiros povoamentos,
mas que havia ficado em segundo plano.
Tamanha demanda contribui para a valorização dos imóveis
alugados na região. O valor médio do metro quadrado
de apartamentos de 2 quartos teve a maior variação entre
todos os bairros pesquisados – 65,9% –, passando de R$
13,35, em fevereiro, para R$ 22,15, em dezembro de 2011. A
procura crescente pelos apartamentos de 1 quarto também
fez com esse tipo de imóvel se valorizasse: o metro quadrado
(locação) subiu 45,2%. Fica atrás apenas da Tijuca, que
ainda colhe os frutos da pacificação em suas comunidades:
lá o metro quadrado (locação) variou 51,5%. Ipanema, que
permanece entre os bairros mais procurados pelos consumidores
da classe média, teve variação de 41,9% para locação
de apartamento de 1 quarto.
Destaque também para o Méier, cujos apartamentos de 3
quartos tiveram a maior taxa de valorização da cidade em
2011 – o preço do metro quadrado (locação) foi de R$ 10,31
a R$ 14,46, uma alta de 40,3%. O lançamento de novos empreendimentos
com infraestrutura de lazer e as melhorias
por conta dos preparativos para os eventos esportivos estão
atraindo novos moradores e gerando valorização nos
preços. É importante citar a ampla rede de comércio e serviços,
além da oferta de transporte e da proximidade com
as regiões centrais da cidade. A pouca distância da Tijuca,
onde a pacificação gerou forte valorização, também influencia.
Além disso, o aumento da renda média da população e
o reforço dos programas de financiamento imobiliário permitiram
que muitos consumidores das classes C e D concretizassem
o sonho da casa própria.
É importante ressaltar que, para esta análise, não consideramos
o mês de janeiro porque não houve dados suficientes
para calcular médias representativas.
Pão de Açúcar
21

4.1. Imóveis residenciais
4.1.1. Valores médios do metro quadrado e variação em 2011
Bairros
1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos
fev/ 11 dez/ 11 Var (%) fev/ 11 dez/ 11 Var (%) fev/ 11 dez/ 11 Var (%) fev/ 11 dez/ 11 Var (%)
Barra da Tijuca 23,02 30,87 34,1% 25,71 30,59 19,0% 27,95 30,97 10,8% 27,68 37,94 37,1%
Botafogo 31,73 38,81 22,3% 34,61 38,14 10,2% 37,63 35,44 -5,8%
Centr o 17,62 25,58 45,2% 13,35 22,15 65,9%
Copacabana 35,24 46,54 32,1% 33,35 39,57 18,7% 31,34 33,14 5,7% 33,19 33,35 0,5%
Fl amengo 30,42 39,85 31,0% 28,47 34,25 20,3% 28,70 33,44 16,5% 26,02 27,30 4,9%
Gávea 45,99 40,86 41,93 2,6% 37,85 34,91 -7,8% 38,72
Ipanema 42,20 59,89 41,9% 41,02 56,75 38,3% 45,86 58,31 27,2% 44,24 54,42 23,0%
Jacarepaguá 14,44 14,37 16,15 12,4% 15,46 15,59 0,8%
Jardim Botânico 37,96 39,82 41,48 4,2% 36,11 40,54 12,3%
Lagoa 40,00 51,36 28,4% 39,06 44,76 14,6% 42,85 57,84 35,0%
Laranjeiras 26,18 32,71 24,9% 27,41 30,40 10,9%
Leblon 50,83 60,28 18,6% 49,10 56,07 14,2% 46,85 54,44 16,2% 48,96 60,29 23,1%
Méi er 13,28 10,78 14,74 36,7% 10,31 14,46 40,3%
Recrei o 27,76 18,73 22,32 19,2% 18,22 20,48 12,4% 17,42 20,51 17,7%
Tijuca 17,62 26,69 51,5% 18,43 21,24 15,3% 19,23 19,40 0,9%
Vila Isabel 15,69 16,96 8,1% 16,37
Fonte: Secovi Ri o
Fonte: Secovi Rio
Obs: Os espaços em branco significam que não se atingiu um número mínimo de informações para o cálculo da média representativa.
22

4.1.2. Variação do metro quadrado por regiões
Zona Sul
Zona Oeste
Zona Norte
23

4.1.3. Variação do metro quadrado segundo o número
de quartos
24

4.1.4. Comparação do valor do metro quadrado –
2010 x 2011
No Panorama do Mercado Imobiliário 2010, previmos
a expansão do mercado imobiliário para a Zona Norte da
cidade. Os levantamentos recentes do Departamento de
Pesquisa do Secovi Rio comprovaram essa tendência. Com
lançamentos cada vez mais incrementados e as UPPs instaladas
em diversos bairros da região, a valorização nos preços
do metro quadrado para locação, em 2011, superou a
de 2010 em diversos locais.
Da Zona Sul, Ipanema foi o único bairro onde se registraram
índices expressivos de valorização na comparação entre
2010 e 2011. Para as unidades de 1 quarto, por exemplo, o
metro quadrado variou 41,9% em 2011, contra apenas 4,2%
em 2010. As de 2, 3 e 4 dormitórios também apresentaram
variações expressivas: de 6,6% para 38,3%; de 13,3% para
27,2%; e de 12,3% para 23,0%, respectivamente, nos mesmos
períodos citados anteriormente.
Na Tijuca, por exemplo, o metro quadrado do apartamento
de 1 quarto valorizou 51,5% em 2011, índice bastante superior
aos 27,6% registrados no
ano anterior. O Méier também
se destacou: enquanto a variação
do metro quadrado em
2010, para locação de apartamentos
de 3 quartos, foi negativa
(-1,1%), em 2011 a taxa
subiu para 40,3%.
O Centro também obteve bons
índices em 2011 em comparação
com o ano anterior. Para os
imóveis de 1 quarto, o metro
quadrado, que em 2010 havia
variado apenas 0,8%, valorizou
expressivos 45,2% em 2011.
Para os de 2 dormitórios, os
dados são ainda mais evidentes:
o metro quadrado variou
65,9% em 2011, bem mais que
os 10,2% de 2010.
25

4.1.5. Proporção entre taxa condominial e aluguel
Quando se pensa em condomínio, a Barra da Tijuca vem
imediatamente à cabeça. Afinal, o bairro é pioneiro na construção
de grandes empreendimentos ricos em opções de
lazer e serviços, os famosos condomínios-clube. Mas a manutenção
dessas minicidades tem um custo elevado. Por
isso a região tem as maiores taxas condominiais da cidade,
o que torna a proporção condomínio/aluguel uma das mais
elevadas: para as unidades de 2 quartos, 28,1%.
Embora os condomínios mais incrementados tenham surgido
na Barra, outros bairros vêm ganhando versões mais
modestas nos últimos anos, mas com o mesmo conceito:
proporcionar o máximo de bem-estar, lazer e conforto ao
morador em um só lugar, poupando-o do estresse dos deslocamentos
pela cidade. Méier, Jacarepaguá e Recreio dos
Bandeirantes são três exemplos de bairros onde tal tipo de
empreendimento está fazendo sucesso. Nesses locais, ainda
que as taxas condominiais não sejam elevadas, a proporção
sobe devido aos preços mais reduzidos dos aluguéis:
34,4%, 30,0% e 24,8% (para 2 quartos), respectivamente.
Se considerarmos os imóveis de 3 quartos, Jacarepaguá,
Méier e Barra permanecem na frente: a proporção fica em
30,9%, 29,7% e 24,5%, respectivamente.
Já na Zona Sul, onde os preços dos aluguéis são tradicionalmente
mais elevados, a proporção acaba ficando menor.
Para apartamentos de 3 quartos, Ipanema e Leblon apresentam
apenas 11,5% e 11,3%, respectivamente, as menores
proporções da cidade. Para os de 2 unidades, a proporção
aumenta um pouco, chegando a 12,7% (Ipanema) e
13,5% (Leblon), uma vez que os aluguéis são menores.
Bairros Itens 2 Qts 3 Qts 4 Qts
Aluguel R$ 2.579 R$ 3.562 R$ 7.319
Barra da Tijuca Condomínio R$ 724 R$ 874 R$ 1.428
Cond/ Alug 28,1% 24,5% 19,5%
Aluguel R$ 3.147 R$ 4.309 R$ 5.325
Botafogo Condomínio R$ 467 R$ 695 R$ 1.173
Cond/ Alug 14,8% 16,1% 22,0%
Aluguel R$ 3.286 R$ 4.509 R$ 8.078
Copacabana Condomínio R$ 477 R$ 709 R$ 1.175
Cond/ Alug 14,5% 15,7% 14,5%
Aluguel R$ 2.615 R$ 4.804 R$ 7.464
Flamengo Condomínio R$ 491 R$ 662 R$ 1.156
Cond/ Alug 18,8% 13,8% 15,5%
Aluguel R$ 5.181 R$ 8.105 R$ 11.806
Ipanema Condomínio R$ 658 R$ 931 R$ 1.468
Cond/ Alug 12,7% 11,5% 12,4%
Aluguel R$ 1.038 R$ 1.363
Jacarepaguá Condomínio R$ 311 R$ 421
Cond/ Alug 30,0% 30,9%
Aluguel R$ 4.570 R$ 7.499 R$ 11.608
Leblon Condomínio R$ 615 R$ 845 R$ 1.234
Cond/ Alug 13,5% 11,3% 10,6%
Aluguel R$ 877 R$ 1.272 -
Méier Condomínio R$ 302 R$ 378
Cond/ Alug 34,4% 29,7%
Aluguel R$ 1.782 R$ 2.385 R$ 3.152
Recreio dos
Condomínio R$ 442 R$ 529 R$ 680
Bandeirantes
Cond/ Alug 24,8% 22,2% 21,6%
Aluguel R$ 1.688 R$ 2.124
Tijuca Condomínio R$ 390 R$ 504
Cond/ Alug 23,1% 23,7%
Fonte: Secovi Ri o
26

4.1.6. Imóveis administrados
Em um universo de 17 mil imóveis administrados, que fizeram
parte da pesquisa “Indicadores Habitacionais” do
Secovi Rio, em parceria com a Abadi e a Fecomércio-RJ,
74,4% são do tipo residencial e 25,6%, comercial. Em 2010,
a porcentagem de unidades comerciais com o suporte de
administradoras era ligeiramente menor (22,2%), o que revela
uma tendência: com a boa rentabilidade desse tipo de
imóvel, em comparação com os residenciais, no ano de
2011, os investidores estão comprando mais salas e lojas –
e disponibilizando-as para locação –, mas não abrem mão
da administração do bem por empresas especializadas, o
que dá mais segurança ao patrimônio.
4.1.7. Rentabilidade
Para esta análise, consideramos o período entre fevereiro e
dezembro de 2011, visto que, em janeiro, a quantidade de
imóveis disponíveis para a pesquisa não foi suficiente para
cálculos de médias representativas. Para os prováveis investidores,
as informações são animadoras: todos os bairros
analisados apresentaram taxas de rentabilidade bastante
superiores à variação dos principais índices financeiros
(IGP-M, INCC, poupança, IPCA e dólar).
Ainda assim, quando comparadas com as de 2010, as taxas
de rentabilidade de 2011 são menores. Isso porque, embora
a tendência de valorização dos imóveis tenha se mantido,
isso ocorreu em um ritmo menos intenso. O Jardim Botânico
foi o bairro onde se registrou a maior rentabilidade no Rio,
46,5% (2 quartos), e um dos dois a superar a taxa de 2010
(36,3%), junto com o Recreio (41% ante 37,5%). Leblon e
Méier merecem ser citados, pois eles estão entre os quatro
com maiores taxas de rentabilidade: 42% e 41,9%, no que
diz respeito às unidades de 2 quartos, respectivamente. As
variações foram impulsionadas pela forte valorização dos
imóveis à venda nesses dois bairros, como se pode perceber
no capítulo “Compra e venda – imóveis usados”.
Conheça a metodologia para cálculo da rentabilidade
Fonte: Secovi Rio
• Consideramos que os imóveis analisados estavam
alugados e continuaram ocupados após a compra.
• Foram levados em conta os ganhos com a locação no
período analisado (fevereiro a dezembro de 2011).
• Foi tomado em consideração o aumento do valor de
venda do imóvel no período analisado (fevereiro a
dezembro de 2011).
27

Bairros
2 quartos 3 quartos 2 quartos 3 quartos
Barra da Tijuca 46,2% 40,2% 13,4% 14,5%
Botafogo 45,9% 43,2% 28,6% 23,7%
Centr o 49,3% - 36,2% -
Copacabana 53,8% 60,9% 29,1% 26,0%
Fl amengo 43,6% 54,9% 31,2% 14,4%
Gávea 46,2% 50,6% 39,2% 32,7%
Ipanema 53,4% 79,4% 23,5% 15,2%
Jacarepaguá 42,3% 28,4% 25,1% 27,7%
Jardim Botânico 36,3% 35,5% 46,5% 42,4%
Lagoa 41,3% 45,3% 37,8% 34,5%
Laranjeiras 52,1% 45,2% 18,9% 22,7%
Leblon 51,9% 59,2% 42,0% 26,0%
Méi er 47,9% 31,3% 41,9% 43,6%
Recrei o 37,5% 34,5% 41,0% 35,9%
Tijuca 53,7% 56,4% 36,8% 27,1%
Vila Isabel 65,3% 55,4% 36,2% -
Fonte: Secovi Ri o
2010 2011
Para um cálculo mais exato, é preciso descontar o Imposto
de Renda sobre o valor arrecadado com aluguéis – tabela
progressiva para pessoa física e 15% no caso de pessoa
jurídica. Também deve ser considerado o valor do imposto
sobre lucro imobiliário (15%), calculado sobre a diferença
entre o valor de compra e de venda do imóvel, após depreciação.
É importante lembrar que existe isenção desse
imposto no caso de imóveis vendidos por menos de R$
440.000 e quando há compra de outra unidade dentro de
180 dias. No entanto, mesmo aplicando esses descontos
de impostos, a tabela ratifica: quem investiu em imóveis em
2011 fez a coisa certa.
Variação de índices financeiros (fevereiro a dezembro)
> IGP-M = 4,3993%
> INCC = 6,9253%
> IPCA = 5,1009%
> Poupança = 6,8393%
> Dólar = 12,7894%
4.1.8. Número de ofertas e perfis dos imóveis
Entre os imóveis ofertados para locação no Rio de Janeiro
em dezembro de 2011, a maioria se enquadra na classificação
de apartamento-padrão: 64,7%. Depois vêm as coberturas,
que representam 11,1% da oferta, e as casas-padrão,
9,8%. Entre os apartamentos comuns, a maior parte é de
2 e 3 quartos (67,4%). No que diz respeito às coberturas,
77,6% são do tipo linear e 22,0%, duplex. Entre as casas-padrão,
90,7% são lineares e 6,6%, duplex. Já em relação às
casas de condomínio, ocorre o inverso: 44,9% são duplex e
42,6%, térreas. As quitinetes, que têm sido procuradas principalmente
por estudantes vindos de outros Estados, foram
poucas no ano passado: somente 3,2% da oferta.
A Zona Sul foi a região da cidade com a maior oferta de
imóveis para alugar (44,1%), seguida da Barra e adjacências
(37,5%) e da Zona Norte (12,9%). Os bairros de Copacabana,
Barra da Tijuca e Méier se sobressaíram em cada uma
dessas três áreas do município.
28

Tipo de Imóvel Qtd. %
Lof t 8 0,3%
Casa de vila 27 1,2%
Outros 36 1,5%
Apartamento-padrão
Cobertura
Casa-padrão
11,1%
9,8%
64,7%
Flat 52 2,2%
Casa de condomínio
5,9%
Quitinete 75 3,2%
Quitinete
3,2%
Casa de condomínio 136 5,9%
Flat
2,2%
Casa-padrão 227 9,8%
Outros
1,5%
Cobertura 259 11,1%
Casa de vila
1,2%
Apartamento-padrão 1.503 64,7%
TOTAL 2.323 100%
Loft
0,3%
Fonte: Secovi Ri o
PERFIL - APARTAMENTO PADRÃO
PERFIL - COBERTURA
Quartos Qtd % Tipo Qtd %
1 227 15,1% Linear 201 77,6%
2 516 34,3% Duplex 57 22,0%
3 497 33,1% Triplex 1 0,4%
4 246 16,4% TOTAL 259 100%
+ de 4 17 1,1% Fonte: Secovi Ri o
TOTAL 1.503 100%
Fonte: Secovi Ri o
PERFIL - CASA DE CONDOMÍNIO
PERFIL - CASA PADRÃO
Tipo Qtd % Tipo Qtd %
Térrea 58 42,6% Térrea 206 90,7%
Duplex 61 44,9% Duplex 15 6,6%
Triplex 17 12,5% Triplex 6 2,6%
TOTAL 136 100% TOTAL 227 100%
Fonte: Secovi Ri o
Fonte: Secovi Ri o
29

Regiões Qtd %
Centro 39 1,7%
Zona Oeste 88 3,8%
Zona Norte 300 12,9%
Barra e Adjacências 871 37,5%
Zona Sul 1.025 44,1%
TOTAL 2.323 100%
Fonte: Secovi Ri o
Zona Sul
Barra e Adjacências
Zona Norte
Zona Oeste
Cent ro
3,8%
1,7%
12,9%
37,5%
44,1%
4.2. Imóveis comerciais
ZONA NORTE
Bairros Qtd %
Méier 21 10,7%
Vila Valqueire 20 10,2%
Piedade 13 6,6%
Engenho de Dentro 9 4,6%
Olaria 9 4,6%
Outros (39 bairros) 125 63,5%
TOTAL 197 100%
Fonte: Secovi Ri o
O segmento de locação comercial voltou a crescer na Barra
da Tijuca. Com variação de apenas 4,0% no valor do
metro quadrado em 2010, o bairro parecia estar estagnado
com a migração dos inquilinos para o Centro e a Zona
Sul. Mas a entrega de empreendimentos de alta qualidade,
com toda a infraestrutura necessária, voltou a aquecer a
demanda, principalmente de profissionais liberais e empresas
multinacionais.
O resultado foi a valorização recorde das salas comerciais no
bairro, em 2011, de 34,5%. A Tijuca, porém, se destaca como
o bairro onde o metro quadrado das salas mais valorizou,
de janeiro a dezembro: 78,6%. A tranquilidade que as UPPs
trouxeram para a região fez com que crescesse a procura por
imóveis comerciais, acarretando o aumento dos preços.
30

Salas
Bairros Jan/ 11 Dez/ 11 Var (%) Var 2010 (%)
Barra da Tijuca R$ 56,25 R$ 75,65 34,5% 4,0%
Botafogo/ Flamengo R$ 53,51 R$ 59,89 11,9% -
Copacabana R$ 33,83 R$ 37,55 11,0% 52,9%
Leblon/ Ipanema R$ 122,86 R$ 114,52 -6,8% 18,7%
Tijuca R$ 19,54 R$ 34,90 78,6% 27,0%
Fonte: Secovi Ri o
CENTRO Jan/11 Dez/11 Var (%) Var (%)
Até 150m² R$ 21,91 R$ 33,14 51,3% 27,4%
151m² a 300m² R$ 51,19 R$ 62,89 22,9% 24,6%
Acima de 300m² R$ 52,21 R$ 74,35 42,4% 13,3%
Média Geral R$ 36,09 R$ 55,96 55,1% 14,4%
Quadrilátero de Ouro * R$ 48,73 R$ 63,43 30,2% -
* Imóveis ofertados compreendidos entre a Rua do Ouvidor e Av. Almirante Barroso.
Fonte: Secovi Ri o
O Centro permanece entre os bairros mais valorizados,
principalmente por conta do investimento em retrofit, o que
gera valor agregado às unidades, e também pela demanda
crescente. O metro quadrado médio (locação) variou
55,1%, contra os 14,4% de 2010. Na Zona Sul, a tendência
é de estabilização dos preços, por conta das valorizações
sucessivas. Leblon e Ipanema, por exemplo, tiveram leve
queda no valor do metro quadrado. Em Copacabana, Botafogo
e Flamengo, a variação ficou em 11,0%.
No que diz respeito às lojas, cujos preços do metro quadrado
o Secovi Rio analisou pela primeira vez em 2011,
percebe-se que a Barra da Tijuca não ostenta o mesmo desempenho
do segmento de salas. Com menor circulação de
pedestres nas ruas, a região costuma atrair menos lojistas
do que bairros movimentados, como Centro e Copacabana,
que tiveram, em 2011, as maiores variações nos preços do
metro quadrado: 47,4% e 20,4%, respectivamente. Leblon e
Ipanema apresentaram a menor variação entre os pesquisados,
de 7,5%, devido à acomodação dos preços, considerados
bastante elevados pelos lojistas em 2011.
31

Lojas
Bairros Jan/ 11 Dez/ 11 Var (%)
Barra da Tijuca R$ 70,96 R$ 76,90 8,4%
Botafogo/ Flamengo - R$ 59,18 -
Centro R$ 42,57 R$ 62,73 47,4%
Copacabana R$ 55,88 R$ 67,25 20,4%
Leblon/ Ipanema R$ 115,25 R$ 123,91 7,5%
Tijuca R$ 27,16 R$ 33,21 22,3%
Fonte: Secovi Ri o
Bairros
Rentabilidade
Composta
Tijuca 54,8%
Centr o 54,7%
Leblon/Ipanema 53,9%
Copacabana 45,8%
Barra da Tijuca 36,8%
Botafogo/Flamengo 33,0%
4.2.1. Rentabilidade – salas comerciais
No segmento comercial (salas), Tijuca e Centro merecem
ser citados: a rentabilidade dos imóveis nesses bairros, em
2011, chegou a 54,8% e 54,7%, respectivamente. Assim
como no segmento residencial, no bairro da Zona Norte
a segurança pública gerou benefícios. Novas lojas foram
abertas e outras, que se encontravam fechadas, voltaram a
apresentar liquidez. No Centro, a movimentação constante
de consumidores faz com que as lojas sejam um excelente
negócio.
Fonte: Secovi Ri o
Variação de índices financeiros (janeiro a dezembro)
> IGP-M = 5,2240%
> INCC = 7,3637%
> IPCA = 5,9732%
> Poupança = 7,4503%
> Dólar = 12,5795%
Na Zona Sul, os preços de venda e locação mais altos acabam
por puxar a rentabilidade para cima. As salas de Leblon
e Ipanema tiveram a terceira maior rentabilidade entre
os bairros pesquisados: 53,9%. Já em Botafogo e Flamengo,
com valores de venda mais baixos, a taxa foi a menor
da cidade: 33,0%. Ainda assim, nessa região, a rentabilidade
é de 4 a 7 vezes a variação da poupança. Para esta
análise, levou-se em consideração o período de janeiro a
dezembro de 2011.
32

4.3. Impontualidade e inadimplência
Em 2011, a inadimplência nas locações residenciais e comerciais
diminuiu em relação a 2010. Com a alta demanda
por imóveis na cidade, os inquilinos estão mais atentos: se
não pagam em dia, correm o risco de serem substituídos
rapidamente. Além disso, as mudanças na Lei do Inquilinato,
que possibilitaram mais agilidade nas ações de despejo
por falta de pagamento, deixaram os locatários apreensivos
com relação aos atrasos. Para os aluguéis residenciais, a
inadimplência caiu de 4,4%, em 2010, para 3,7%, em 2011.
A impontualidade, quando o pagamento atrasa até 30 dias,
também caiu: de 5,2% para 5,0%.
Fonte: Secovi Rio
No que diz respeito aos comerciais, as quedas na inadimplência
e na impontualidade foram ainda mais expressivas:
de 10,1% para 6,0%, e de 7,3% para 6,2%, respectivamente.
O motivo é que a demanda para esse tipo de imóvel se
encontra bastante aquecida na cidade e, por isso mesmo,
os inquilinos acabam pagando os aluguéis com mais responsabilidade,
evitando a perda do ponto, que pode ser
crucial para o negócio. Isso sem falar que o aquecimento
da economia fluminense tem gerado maior prosperidade
para empresários, comerciantes e profissionais liberais,
que, capitalizados, conseguem honrar seus compromissos
em dia.
Fonte: Secovi Rio
33

4.4. Garantias locatícias residenciais
As alterações na Lei do Inquilinato completaram dois anos
em janeiro de 2012 e trouxeram benefícios tanto para locadores
quanto para inquilinos. As garantias exigidas na hora
de firmar um contrato de locação ficaram mais maleáveis.
Apesar disso, o modelo mais tradicional, a fiança, continuou
sendo o mais utilizado no Rio de Janeiro. No ano
passado, 61,8% dos contratos tinham um fiador. O seguro-
-fiança, que vem ganhando espaço no mercado nos últimos
anos, foi a segunda garantia mais escolhida: esteve
em 24,6% dos contratos. O depósito, ou caução, completa
a lista das garantias mais presentes no segmento de locação
residencial: 7,5%.
Percentual médio no ano
63,8%
63,0%
61,6%
60,5%
60,1%
62,6%
63,4%
62,2%
61,3%
60,2%
60,0%
23,6%
24,6%
6,7%
6,6%
24,0% 24,1% 24,5% 24,7% 25,3% 25,5%
23,7%
25,4% 25,5%
6,8%
8,3%
8,0%
8,1%
6,8%
8,4% 8,3%
8,1%
8,0%
fev/ 11 mar /11 abr/ 11 mai/ 11 jun/ 11 jul/ 11 ago/11 set/11 out/11 nov/ 11 dez/ 11
Fiador Depósito Seg.-Fiança
Fonte: Secovi Ri o
34

Igreja da Candelária
35

- Apelidada de Princesinha do Mar,
Copacabana é um dos bairros nobres da Zona
Sul do Rio. No Réveillon, a tradicional queima
de fogos na Praia de Copacabana atrai milhares de
pessoas para o seu calçadão.
Há várias hipóteses para o nome: uma alega que o
termo teria vindo da língua quíchua, do antigo Império
Inca, cujo significado é “praia azul”; outra aponta
para a origem na língua aimará, falada na Bolívia,
significando “vista do lago”. Segundo a lenda, após
a chegada dos espanhóis àquela região, a santa teria
aparecido para um jovem pescador, que, em sua
homenagem, esculpiu a imagem hoje conhecida
como Nossa Senhora de Copacabana.
No século XVII, comerciantes bolivianos e peruanos
de prata trouxeram uma réplica dessa imagem
para a praia do Rio de Janeiro, então chamada de
Sacopenapã (nome tupi que quer dizer “caminho de
socós”). Sobre um rochedo construíram uma capela
em homenagem à santa. Com o tempo, passou
a designar a praia e o bairro. Demolida em 1914, a
construção deu lugar ao Forte de Copacabana.
5. Compra e venda ‒
imóveis usados
36

Em 2011, o mercado de compra e venda de imóveis,
no Rio de Janeiro, saiu do lugar-comum.
Ipanema e Leblon, sempre despontando nas
pesquisas, cederam espaço para dois novos
bairros da Zona Sul: Lagoa e Gávea, ambos com
valorizações expressivas nos valores médios do metro quadrado.
No primeiro, a variação foi de 91,5% para apartamentos
de 1 quarto, a maior da cidade (de R$ 8.107 para R$
15.523). Para imóveis de 3 quartos, a Gávea se destacou:
46,0% de variação no valor do metro quadrado (R$ 8.732
para R$ 12.751), de janeiro a dezembro do ano passado.
Um dos motivos para a valorização da Lagoa é a grande
demanda, especialmente de estrangeiros e migrantes de
outros Estados que desembarcam no Rio para trabalhar em
empresas multinacionais – muitos deles em projetos ligados
ao setor de petróleo ou de engenharia, por conta das
obras para as Olimpíadas de 2016. A Gávea se beneficia
pela proximidade com os demais bairros da Zona Sul e com
a Barra da Tijuca, e também pelas contínuas melhorias em
infraestrutura, sem falar na construção de uma das estações
da nova linha de metrô. No Jardim Botânico, a forte demanda
foi responsável por expressiva variação, em 2011, nos
preços do metro quadrado de imóveis de 2 quartos: 45,7%,
segunda maior para esse perfil de apartamento.
A Vila apresentou a maior variação no que diz respeito às
unidades de 2 quartos (metro quadrado): 46,9%. Quanto
aos apartamentos de 4 dormitórios, o bairro de Noel também
merece ser citado, pois apresentou a segunda maior
variação (fica atrás do Méier): 55,4%, com o metro quadrado
passando de R$ 2.363 a R$ 3.671. Desde a pacificação das
comunidades locais, em novembro de 2010, os imóveis vêm
sofrendo valorizações sucessivas no bairro.
Na Tijuca, a consolidação das UPPs pode ser comprovada
pela valorização constante dos imóveis. O bairro teve a
terceira maior variação do metro quadrado para unidades
de 1 quarto: 45,7%. A região central, que deverá se consolidar
como excelente opção de moradia, também apresentou
bons índices. O metro quadrado médio de unidades de 3
dormitórios, no Centro, foi um dos que mais valorizaram no
Rio: 40,0%.
Leme
Outros dois bairros se sobressaíram, mas na Zona Norte.
Com valorizações consideráveis, Méier e Vila Isabel encerraram
2011 como duas apostas para o mercado imobiliário.
No primeiro, o metro quadrado dos imóveis de 4 quartos
teve a maior valorização da cidade: 62,4%, passando de R$
1.944, em janeiro, para R$ 3.157, em dezembro. Os números
refletem o momento de grandes lançamentos de empreendimentos
de qualidade no local.
37

5.1. Imóveis residenciais
5.1.1. Valores médios do metro quadrado e variação em 2011
Bairros
1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos
jan/ 11 dez/ 11 Var (%) jan/ 11 dez/ 11 Var (%) jan/ 11 dez/ 11 Var (%) jan/ 11 dez/ 11 Var (%)
Barra da Tijuca 5.429 8.076 48,8% 5.612 6.805 21,2% 5.808 6.647 14,4% 6.312 7.772 23,1%
Botafogo 7.243 9.524 31,5% 7.015 9.048 29,0% 7.268 8.700 19,7% 8.379 7.954 -5,1%
Centr o 4.676 6.081 30,1% 4.210 5.632 33,8% 3.245 4.544 40,0%
Copacabana 8.079 10.692 32,3% 7.575 9.581 26,5% 7.117 8.759 23,1% 6.586 8.343 26,7%
Fl amengo 7.854 9.871 25,7% 6.916 8.917 28,9% 6.921 7.808 12,8% 6.115 7.736 26,5%
Gávea 8.987 12.301 36,9% 8.732 12.751 46,0% 8.538 12.509 46,5%
Ilha do Governador 2.454 3.366 37,2% 2.492 3.136 25,9% 2.656 3.617 36,2% 3.115 3.989 28,1%
Ipanema 12.107 15.482 27,9% 11.516 14.400 25,0% 13.198 15.440 17,0% 13.294 16.312 22,7%
Jacarepaguá 2.222 3.086 38,9% 2.821 3.413 21,0% 2.947 3.636 23,4% 2.747 3.873 41,0%
Jardim Botânico 11.720 7.947 11.576 45,7% 8.384 11.666 39,1% 9.554 13.372 40,0%
Lagoa 8.107 15.523 91,5% 9.794 13.455 37,4% 10.020 13.519 34,9% 10.926 13.846 26,7%
Laranjeiras 7.350 9.955 35,4% 6.874 8.178 19,0% 6.444 7.618 18,2% 5.121 6.408 25,1%
Leblon 11.652 16.080 38,0% 11.947 16.455 37,7% 13.330 16.665 25,0% 13.804 17.757 28,6%
Méi er 2.507 3.203 27,8% 2.502 3.382 35,2% 2.529 3.507 38,6% 1.944 3.157 62,4%
Recrei o 6.130 7.723 26,0% 4.517 5.588 23,7% 4.160 5.334 28,2% 4.535 5.527 21,9%
Tijuca 3.846 5.605 45,7% 3.959 5.128 29,5% 3.705 4.898 32,2% 3.641 5.174 42,1%
Vila Isabel 3.342 4.446 33,0% 2.932 4.308 46,9% 3.026 3.901 28,9% 2.363 3.671 55,4%
Fonte: Secovi Ri o
38

5.1.2. Variação do metro quadrado por regiões
Zona Sul
Zona Oeste
Zona Norte
39

5.1.3. Variação do valor do metro quadrado por quantidade de quartos
40

41

5.1.4. Comparação do valor do metro quadrado
– 2010 x 2011
A valorização dos imóveis no Rio deve perdurar nos próximos
anos, mas com menos intensidade. Em 2011, essa tendência
já pôde ser observada em diversos bairros, onde os
valores do metro quadrado variaram menos que em 2010.
Copacabana, Flamengo, Ipanema, Laranjeiras e Leblon são
os principais exemplos da Zona Sul.
Entretanto, muitos bairros dessa região registraram alta em
relação a 2010. Na Lagoa, por exemplo, o metro quadrado
dos imóveis de 1 quarto, em 2011, variou 91,5%, bem mais
que os 21,8% do ano anterior. O Jardim Botânico também se
destacou: para os apartamentos de 2, 3 e 4 quartos, as variações
médias do metro quadrado em 2011 foram maiores que
em 2010. Na Gávea, que vem recebendo uma série de melhorias,
o preço do metro quadrado (3 quartos) variou mais.
Em Jacarepaguá e na Barra da Tijuca, onde têm sido inaugurados
vários empreendimentos de alto padrão, a valorização
se mostrou mais expressiva em 2011, em comparação
com 2010, principalmente para os imóveis de 1 dormitório.
Com grande oferta de espaços de lazer, os condomínios
nesses bairros estão se tornando ótimas alternativas para
quem deseja fugir dos preços praticados na Zona Sul.
Variação (%)
Bairros
1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos
2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011
Barra da Tijuca 33,2% 48,8% 40,0% 21,2% 34,5% 14,4% 15,0% 23,1%
Botafogo 25,8% 31,5% 41,0% 29,0% 39,0% 19,7% 28,6% -5,1%
Centr o 83,0% 30,1% 43,8% 33,8% 36,5% 40,0%
Copacabana 53,3% 32,3% 48,6% 26,5% 55,3% 23,1% 31,2% 26,7%
Fl amengo 34,9% 25,7% 38,7% 28,9% 50,3% 12,8% 29,5% 26,5%
Gávea 42,3% 40,6% 36,9% 44,9% 46,0% 88,4% 46,5%
Ilha do Governador 35,4% 37,2% 25,5% 25,9% 7,5% 36,2% 24,2% 28,1%
Ipanema 53,4% 27,9% 46,6% 25,0% 72,2% 17,0% 59,0% 22,7%
Jacarepaguá 8,3% 38,9% 35,8% 21,0% 22,6% 23,4% 4,9% 41,0%
Jardim Botânico 31,1% 45,7% 30,8% 39,1% 29,3% 40,0%
Lagoa 21,8% 91,5% 36,6% 37,4% 40,6% 34,9% 42,6% 26,7%
Laranjeiras 46,9% 35,4% 46,8% 19,0% 40,2% 18,2% 30,7% 25,1%
Leblon 46,9% 38,0% 46,1% 37,7% 53,6% 25,0% 44,5% 28,6%
Méi er 40,4% 27,8% 42,1% 35,2% 26,0% 38,6% 8,4% 62,4%
Recrei o 43,6% 26,0% 31,8% 23,7% 29,1% 28,2% 43,1% 21,9%
Tijuca 54,3% 45,7% 48,7% 29,5% 51,5% 32,2% 45,1% 42,1%
Vila Isabel 64,2% 33,0% 59,6% 46,9% 49,5% 28,9% 24,0% 55,4%
Fonte: Secovi Ri o
42

5.1.5. Metro quadrado na orla
Em nenhuma outra cidade brasileira as belezas naturais têm
tanta influência para a variação de preços no mercado imobiliário
quanto no Rio. Historicamente, a vista para o mar é
um fator que faz toda a diferença nas negociações de preços.
Em Ipanema e Leblon, o valor médio do metro quadrado
na orla chega a ser mais que o dobro do registrado nas
demais áreas.
Na Avenida Vieira Souto (praia de Ipanema), por exemplo,
o metro quadrado custa R$ 33.496, valor 104,7% mais elevado
que a média do bairro, de R$ 16.360 (dezembro de
2011). Na Avenida Delfim Moreira (praia do Leblon), o preço
do metro quadrado, de R$ 37.222, é 114,8% superior
aos R$ 17.321 registrados no restante do bairro (dezembro
de 2011).
5.1.6. Ruas de grife
Certas ruas em alguns bairros têm um charme especial.
Seja pela praia, pela arquitetura dos prédios, pelo comércio,
pelos parques, praças e jardins, pelos passeios em pedras
portuguesas ou granito fosco, ou simplesmente pela bossa
das pessoas que as frequentam, elas acabam se valorizando
em relação às demais.
Na Barra da Tijuca, o metro quadrado nas Avenidas Sernambetiba
e Lúcio Costa, à beira-mar, é 45,6% mais caro
que o das demais ruas. Na Princesinha do Mar, Copacabana,
a fama do calçadão conhecido internacionalmente também
tem seu preço: o metro quadrado na Avenida Atlântica
custa 32,7% a mais que nos outros logradouros.
Ipanema e Leblon não chamam a atenção apenas pela orla.
Habitados por gente famosa, artistas, estrangeiros e pessoas
das classes A e B, os dois bairros têm variação de
27,9% e 27,4%, respectivamente, entre os preços das ruas
mais badaladas e as restantes. Em Botafogo, a Rua Eduardo
Guinle, com condomínios de alto padrão, tem o metro
quadrado 20% mais elevado.
Bairros
Tamanho
médio
Valor médio
(m²)
Barra da Tijuca 151 R$ 10.509
Botafogo 98 R$ 10.917
Copacabana 227 R$ 12.726
Fl amengo 280 R$ 8.923
Ipanema 166 R$ 20.932
Lagoa 153 R$ 15.010
Leblon 137 R$ 22.075
São Conrado 378 R$ 12.399
Fonte: Secovi Ri o
43

Ruas/avenidas consideradas nos bairros
• Barra da Tijuca: Avenidas Sernambetiba, Pepê e Lúcio
Costa
• Botafogo: Rua Eduardo Guinle
• Copacabana: Av. Atlântica
• Flamengo: Av. Rui Barbosa
• Ipanema: Av. Vieira Souto, Ruas Nascimento Silva,
Redentor e Barão de Jaguaripe
• Lagoa: Avenidas Epitácio Pessoa e Borges de
Medeiros
• Leblon: Av. Delfim Moreira, Ruas Rita Ludolf, Aristides
Espínola, Gen. Artigas, Rainha Guilhermina,
Gen. Venâncio Flores e Gen. Urquiza
• São Conrado: Av. Prefeito Mendes de Morais
é de 201m², quase o dobro dos 127m² dos apartamentos-
-padrão. As três maiores variações estão na Barra da Tijuca,
cujas coberturas são 113,8% maiores (278m² contra 130m²),
em Ipanema, onde esse tipo de imóvel é 84,7% maior, e em
Copacabana (75,8% a mais).
Analisando-se o período de janeiro a dezembro de 2011, a
maior variação no preço do metro quadrado de cobertura,
entre os bairros analisados, foi registrada em Copacabana:
44,6%, passando de R$ 6.238 a R$ 9.019. A porcentagem é
superior a todas as variações de metro quadrado de apartamentos-padrão
do bairro (1 a 4 quartos).
O Leblon, onde os preços das coberturas valorizaram 37,3% (o
metro quadrado), vem em seguida. O índice é bem próximo ao
registrado para imóveis-padrão de 2 quartos (37,7%) naquela
área. As coberturas do Jardim Botânico seguiram a tendência
de valorização geral do bairro: tiveram o preço aumentado em
31,8% (o metro quadrado) de janeiro a dezembro de 2011.
5.1.7. Coberturas
Coberturas costumam ser bem maiores que os apartamentos-
-padrão. Por isso mesmo, os valores médios do metro quadrado
desse tipo de imóvel tendem a ser menores, para não tornar
os preços discrepantes. Entre os bairros analisados, a maior
diferença pode ser percebida no Recreio dos Bandeirantes: lá,
o metro quadrado médio das coberturas custa R$ 4.610, valor
19,8% inferior aos R$ 5.526 dos apartamentos-padrão. Na Barra
da Tijuca, o metro quadrado das coberturas é 16,9% mais
barato, e, no Jardim Botânico, 12,7% mais em conta.
Quanto ao tamanho médio, as coberturas, nos bairros pesquisados,
são pelo menos 58,2% maiores. Essa é a porcentagem
registrada no Jardim Botânico, onde a área média
Bairros
Barra da Tijuca
Copacabana
Ipanema
Jardim Botânico
Leblon
Recreio dos Bandeirantes
Fonte: Secovi Ri o
Valor geral do m² - R$
Mínimo Médio Máximo
Valor do m² 4.009 6.168 9.372
Tamanho 67 278 980
Valor do m² 5.850 9.019 13.600
Tamanho 28 204 600
Valor do m² 9.231 14.876 22.340
Tamanho 65 266 900
Valor do m² 6.818 10.963 15.000
Tamanho 115 201 318
Valor do m² 9.839 15.984 23.171
Tamanho 70 258 660
Valor do m² 2.955 4.610 6.875
Tamanho 85 212 600
44

Variação no valor geral do metro quadrado – 2011
Bairros jan/ 11 dez/ 11 Var (%)
Barra da Tijuca R$ 5.391 R$ 6.168 14,4%
Copacabana R$ 6.238 R$ 9.019 44,6%
Ipanema R$ 11.463 R$ 14.876 29,8%
Jardim Botânico R$ 8.316 R$ 10.963 31,8%
Leblon R$ 11.645 R$ 15.984 37,3%
5.1.8. Casas de condomínios
Morar em uma casa pode oferecer uma série de vantagens,
em comparação com os apartamentos. Preço mais
em conta, privacidade e espaço são as três principais
qualidades apontadas por quem opta por esse tipo de
moradia. O Panorama do Mercado Imobiliário 2011 revela
que, nos três bairros pesquisados, o tamanho médio
das casas é bem maior que o dos apartamentos. Em Jacarepaguá,
por exemplo, uma casa tem área média 4,8
vezes superior: 299m² contra 69m². Na Barra, 4,4 vezes
(580m² contra 130m²), e no Recreio, 2,4 vezes (267m²
contra 108m²).
Assim como ocorre com as coberturas, os preços do metro
quadrado das casas também são mais acessíveis. Na
Barra da Tijuca, por exemplo, esse valor é 43,8% mais
barato: R$ 5.017 contra R$ 7.215 do valor médio geral
do metro quadrado dos apartamentos. No Recreio, 31,3%
(R$ 4.206 em vez dos R$ 6.197), e, em Jacarepaguá,
21,1% mais em conta (R$ 2.936 em vez dos R$ 3.554).
45
Quanto à variação de janeiro a dezembro de 2011, Jacarepaguá
foi o bairro cujas casas de condomínios tiveram
a maior valorização entre os pesquisados: 27,4%, passando
de R$ 2.305 a R$ 2.936. Isso porque os empreendimentos
lançados na região estão cada vez mais incrementados,
muitos deles em pé de igualdade com os da
vizinha Barra da Tijuca. O Recreio ficou com a segunda
variação: 15,9%.
Recreio dos Bandeirantes R$ 3.975 R$ 4.610 16,0%
Valor geral do m² - R$
Bairros
Fonte: Secovi Ri o Mínimo Médio Máximo
Barra da Tijuca
Valor do m² 3.075 5.017 7.250
Tamanho 162 580 1.892
Jacarepaguá
Recreio dos Bandeirantes
Fonte: Secovi Ri o
Valor do m² 1.786 2.936 4.188
Tamanho 62 299 1.200
Valor do m² 2.640 4.206 6.197
Tamanho 44 267 800
Variação no valor geral do metro quadrado – 2011
Bairros jan/ 11 dez/ 11 Var (%)
Barra da Tijuca R$ 4.506 R$ 5.017 11,3%
Jacarepaguá R$ 2.305 R$ 2.936 27,4%
Recreio dos Bandeirantes R$ 3.630 R$ 4.206 15,9%
Fonte: Secovi Ri o

5.1.9. Niterói
A boa fase do mercado imobiliário carioca gera influência
também em Niterói, onde os imóveis têm se valorizado com
índices expressivos nos últimos anos. Outros fatores, como
a instalação do Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro
(Comperj) na vizinha Itaboraí e o desenvolvimento da indústria
naval, bem como a famosa qualidade de vida, que é
marca registrada do município, estão atraindo novos moradores
e investidores.
A localização estratégica do Ingá, próxima ao Centro e às
praias das Flechas, Icaraí e Boa Viagem, do campus da
UFF, além da boa infraestrutura e do comércio local, coloca
o bairro entre os preferidos pelos compradores. Lá, a valorização
do metro quadrado fechou 2011 em 25,2%, o terceiro
maior índice registrado na cidade.
De janeiro a dezembro de 2011, São Francisco, na Zona
Sul niteroiense, foi o bairro cujo metro quadrado mais
valorizou: 32,7%. A região vem se revelando uma ótima
opção de investimento, já que proporciona qualidade de
vida, comércio ativo, boa rede de transportes, sem falar na
qualidade de seu polo gastronômico. Com condomínios
de alto padrão e um cenário paradisíaco, a Região Oceânica
também vem caindo no gosto dos compradores: Itaipu
teve a segunda maior valorização do metro quadrado no
ano passado, de 25,7%.
MAC Niterói
46

5.1.10. Indicadores do Estado do Rio
As previsões do Panorama do Mercado Imobiliário 2010
foram precisas: em 2011, o bom momento econômico do
Estado influenciou o mercado imobiliário em todos os cantos.
No Norte e Noroeste Fluminenses, por exemplo, o setor
do petróleo e a construção do Superporto do Açu, no
município de São João da Barra, com geração de 50 mil
empregos, tiveram um peso significativo. Em Macaé, os valores
dos imóveis atingiram os maiores patamares fora da
região metropolitana, praticamente alcançando os do bairro
de Laranjeiras, na Zona Sul do Rio, um dos mais procurados
pela classe média.
Itaboraí e cidades vizinhas se beneficiarão com a conclusão
das obras do Complexo Petroquímico do Rio (Comperj),
cujas operações devem se iniciar em 2014, e a construção de
um megaporto de apoio com previsão de término em 2015,
em Maricá (Ponta Negra). Nessa cidade, os preços dos imóveis
se equiparam aos de bairros como Jacarepaguá e Méier.
Na Região dos Lagos, principal polo do turismo fluminense,
o crescimento populacional de 46,8%, na última década,
está contribuindo para impulsionar o mercado imobiliário. A
diversificação da economia de Cabo Frio, por exemplo, vem
atraindo um número crescente de moradores fixos, com
forte aumento na demanda por imóveis e vultosos investimentos
na construção civil. Os preços dos apartamentos
e casas estão entre os mais altos do Estado fora da região
metropolitana, comparando-se aos praticados, em 2011, na
Barra da Tijuca e em Botafogo.
5.1.10.1. Região dos Lagos
Principal destino turístico fora da capital fluminense, a cidade
de Cabo Frio, na Região dos Lagos, teve um dos maiores
crescimentos populacionais do Estado entre 2000 e 2010,
de acordo com o último Censo: 46,8%, passando de 128.828
para 186.222 habitantes. Mas a economia da cidade, onde
está situada uma unidade regional do Secovi Rio, vem se
diversificando ao longo dos anos, atraindo moradores fixos
e gerando, consequentemente, um incremento no mercado
imobiliário. Ainda assim, a taxa de imóveis não ocupados de
uso ocasional é uma das maiores do Estado (33,1%), o que
ratifica a vocação turística da cidade.
Os preços dos apartamentos variam de R$ 162.740 (1 quarto)
a R$ 575.237 (4 quartos), faixa semelhante aos valores
médios das unidades de 1 quarto da Ilha do Governador (R$
180.700), Jacarepaguá (R$ 166.841), Barra da Tijuca (R$
557.677) e Botafogo (R$ 480.481). Já as casas têm preços
menores, variando de R$ 111.025 (1 quarto) a R$ 546.769
(4 quartos). Cada vez mais incrementados, os condomínios
têm apartamentos e casas cujos preços estão entre os mais
altos do Estado fora da região metropolitana.
Cabo Frio
47

Do total de domicílios particulares na região
5.1.10.2. Baixada Fluminense
Para se aproximar dos seus representados na Baixada Fluminense,
o Secovi Rio instalou um escritório em Nova Iguaçu,
único município que, de acordo com dados do último Censo
(2010), teve queda no número de habitantes na última década,
passando de 920.599, em 2000, para 795.212, em 2010.
Com os investimentos do governo federal em programas
populares de habitação e o desenvolvimento econômico da
região, a tendência é que a cidade passe a receber um número
maior de empreendimentos imobiliários, o que pode
acarretar o crescimento populacional.
Valores dos imóveis ofertados para venda
No município, onde se destacam os setores de comércio,
serviços e indústria de transformação, os preços das casas
variam de R$ 140.783 (2 quartos) a R$ 204.000 (4 quartos),
valores próximos aos das unidades de 1 quarto nos bairros
cariocas do Méier (R$ 149.063), Jacarepaguá (R$ 166.841)
e Ilha do Governador (R$ 188.700).
Linha Vermelha
48

Já em Duque de Caxias se registrou crescimento populacional
de 10,3% (de 775.456 para 855.046) no mesmo período
considerado pelo IBGE, o que pode ser justificado, em
parte, pelo crescimento da economia da cidade, considerada
o maior parque industrial do Estado. O valor médio de
uma casa de 3 quartos é 29,6% superior ao praticado em
Nova Iguaçu. Os preços vão de R$ 135.913 (2 quartos) a
R$ 242.500 (4 quartos).
Valores dos imóveis ofertados para venda
CASAS
DUQUE DE CAXIAS
5.1.10.3. Serra Norte
NOVA IGUAÇU
Em 2011, a cidade de Nova Friburgo, onde está situada a
Regional Serra Norte do Secovi Rio, recebeu um duro golpe:
as chuvas de janeiro fizeram centenas de vítimas e danificaram
seriamente dezenas de edifícios residenciais e
comerciais. Os preços dos imóveis em áreas menos afetadas
tiveram valorização por conta do aumento na demanda:
para os de 2 e 3 quartos, 26,1%.
Os apartamentos na cidade, que tem 182.016 habitantes,
custam entre R$ 195.769 (2 quartos) e R$ 371.792 (3 quartos)
e estão entre os mais altos do Estado, fora da capital.
Os valores se comparam aos praticados em bairros cariocas
como Centro (R$ 372.507, para 2 quartos) e Vila Isabel
(R$ 311.334, para 2 quartos). Já o preço médio de uma casa
49

de 4 quartos pode chegar a R$ 448.571, próximo ao que se
apresenta na Ilha do Governador (R$ 444.434, para 3 dormitórios).
Do total de domicílios particulares na região
Quanto aos índices populacionais, na cidade serrana o Censo
registrou crescimento de 5,0% de 2000 a 2010. No que
diz respeito ao turismo, o cenário é menos desanimador
porque não houve hotéis destruídos. Ações de divulgação
da cidade em feiras e eventos estão colaborando para atrair
os turistas novamente. Os dados referentes ao perfil dos
domicílios confirmam essa vocação de Nova Friburgo: 9,0%
dos imóveis se enquadram na classificação “não-ocupados
de uso ocasional”.
Pedra do Cão Sentado - Friburgo
Valores dos imóveis ofertados para venda
50

5.1.10.4. Noroeste Fluminense
Tendo como principal representante a cidade de Campos,
onde o Secovi Rio mantém sua Regional, o Noroeste Fluminense
está passando por uma boa fase econômica, capitaneada
pelo desenvolvimento dos setores petrolífero,
de comércio, serviços e construção civil. Com quase 500
mil habitantes, Campos se destaca também como polo
universitário.
Os novos empreendimentos imobiliários buscam atender à
grande demanda de migrantes vindos de várias partes do
país. Além disso, a conclusão das obras do Superporto do
Açu, em 2013, na cidade de São João da Barra, deverá gerar
mais valorização no mercado imobiliário.
De acordo com o levantamento feito para esta publicação,
os preços dos apartamentos variam de R$ 166.351
(2 quartos) a R$ 404.778 (4 quartos), valores bastante inferiores
aos praticados na vizinha Macaé. Apesar disso, a
tendência é de valorização, uma vez que o mercado imobiliário
está se expandindo para áreas antes ocupadas pela
produção rural.
No que diz respeito ao crescimento populacional, o número
de habitantes aumentou 13,9% de 2000 a 2010, passando
de 406.989 para 463.545. Embora a taxa não seja tão expressiva,
a expectativa é que esse número chegue a 1 milhão
dentro de cinco anos.
Do total de domicílios particulares na região
Bacia de Campos
51

Valores dos imóveis ofertados para venda
significa mais domicílios e, consequentemente, um incremento
do mercado imobiliário.
A vizinha de Niterói está se tornando uma das opções mais
procuradas, principalmente por conta do Comperj, em Itaboraí,
e da construção de um megaporto, na Praia de Jaconé,
que deverá ser um dos maiores do país, com previsão
de conclusão até 2015. O município atrai também compradores
em busca de casas de veraneio, interessados em fugir
do caos da cidade grande.
5.1.10.5. Região Litorânea
Com unidade de atendimento em Maricá, o Secovi Rio estende
a oferta de serviços para as cidades próximas: Itaboraí,
Rio Bonito, Saquarema e Tanguá. Dessas, Maricá foi
a que obteve o maior crescimento populacional no período
analisado pelo Censo (66,2%), seguida de Saquarema
(41,5%) e Itaboraí (16,3%). Um número maior de habitantes
Apesar da demanda, os preços das casas em Maricá ainda
são inferiores aos praticados em Saquarema, tradicionalmente
mais procurada por quem deseja comprar uma residência
de praia. Na primeira, os valores vão de R$ 150.408
(2 quartos) a R$ 246.480 (4 quartos). Já na segunda, os
preços são mais altos: R$ 156.923 (2 quartos) e R$ 252.727
(4 dormitórios).
A exceção são as casas de 3 dormitórios, cujos preços são
bastante próximos nos dois municípios: cerca de R$ 206 mil.
Itaboraí ainda tem os preços mais baixos da região: uma
casa de 2 quartos fica na média de R$ 104.727, algo próximo
aos valores de imóveis de 1 quarto nos bairros cariocas
de Irajá (R$ 95.333) ou Madureira (R$ 93.977).
Vista da Pedra do Elefante - Itaipuaçu
52

Do total de domicílios particulares
ITABORAÍ
SAQUAREMA
Valores dos imóveis ofertados para venda
MARICÁ
CASAS
53

5.1.10.6. Norte Fluminense
Do total de domicílios particulares na região
Quando se analisa o mercado imobiliário fora da Região Metropolitana
do Rio, a cidade de Macaé, onde se concentra a
atividade petrolífera do Estado, é a que tem os maiores preços.
A dinâmica populacional, influenciada principalmente
pelo movimento migratório, contribui para a valorização dos
imóveis. O município, onde o Secovi Rio mantém uma representação,
apresentou o segundo maior crescimento populacional
de 2000 a 2010, segundo o Censo: de 132.461
para 206.748. E a tendência é que essa lógica perdure. Com
o aumento da demanda, novos empreendimentos vêm sendo
lançados.
Os valores dos apartamentos vão de R$ 274.917 (2 quartos)
a R$ 624.750 (4 quartos), comparando-se aos preços
de imóveis de 1 quarto na Tijuca (R$ 291.834) e de 2 quartos
em Laranjeiras (R$ 637.103). Já os preços das casas
são mais baixos, variando de R$ 223.717 (2 quartos) a R$
497.083 (4 dormitórios).
Valores dos imóveis ofertados para venda
Praia do Cavaleiros - Macaé
54

5.1.10.7. Serra Verde
Do total de domicílios particulares na região
Distando apenas 76 quilômetros de Nova Friburgo, o município
de Teresópolis, que conta com um escritório do Secovi Rio,
também sofreu um revés em janeiro de 2011: foi a segunda
cidade mais atingida pelo desastre natural. Ao todo, foram afetadas
49 mil pessoas, cerca de 30% da população. Tamanha
catástrofe não poderia deixar de influenciar o mercado imobiliário.
Casas de 4 quartos, com boa infraestrutura, sofreram
desvalorização, sendo vendidas por apenas R$ 150 mil.
Por outro lado, a procura pelos apartamentos aumentou,
elevando os preços. A maior valorização, de acordo com
representantes do segmento imobiliário local, foi observada
nas unidades de 2 quartos: 30,5% de janeiro a julho de
2011. Os preços, que estão entre os mais altos do Estado
fora da região metropolitana, vão de R$ 143.254 (1 quarto) a
R$ 438.333 (4 quartos). A título de comparação, com valores
aproximados, é possível comprar unidades de 1 dormitório
em Inhaúma (R$ 131.350) e São Cristóvão (R$ 157.000) ou
de 2 dormitórios em Santa Teresa (R$ 430.826).
Valores dos imóveis ofertados para venda
Mirante do Dedo de Deus - Teresópolis
55

5.1.10.8. Sul Fluminense
Considerada o centro econômico do Sul Fluminense, Volta
Redonda, que conta com uma representação do Secovi
Rio, está situada em uma área estratégica, a 127 quilômetros
do Rio de Janeiro e a 310 quilômetros de São Paulo.
A cidade, que abriga a CSN, maior siderúrgica da América
Latina, se destaca também pela presença de indústrias de
menor porte, voltadas para as áreas de metal-mecânica,
alimentos e vestuário.
O desenvolvimento econômico do município gera influências
no mercado imobiliário: os apartamentos e casas estão
entre os mais valorizados do Estado fora do Rio. De
acordo com o levantamento do Panorama do Mercado
Imobiliário 2011, os preços das unidades de 2 e 3 quartos
ficam na média de R$ 217.333 e R$ 333.571, respectivamente,
valores que se aproximam dos praticados na Tijuca,
para apartamentos de 1 quarto (R$ 291.834).
Já as casas têm preços mais elevados: as de 3 quartos
ficam na média de R$ 348.542, e as de 4, em R$ 554.286.
A título de comparação, um apartamento de 4 dormitórios
no Méier custa, em média, R$ 436.625.
Outro importante município dessa região, Resende também
conta com um mercado imobiliário em expansão.
Polo industrial, automotivo, metalúrgico e turístico, a cidade,
onde se situa a sede do segundo maior complexo
militar do mundo, a Academia Militar das Agulhas Negras,
tem imóveis com preços menores que os de Volta Redonda.
O apartamento de 2 quartos custa R$ 171.579, e o de
3, R$ 253.235. Já as casas de 2, 3 e 4 quartos podem ser
compradas por R$ 149.000, R$ 339.737 e R$ 400.833, respectivamente.
Do total de domicílios particulares na região
BARRA MANSA
Pico das Agulhas Negras
56

RESENDE
Valores dos imóveis ofertados para venda
VOLTA REDONDA
57

5.1.11. Tamanho médio dos imóveis por quantidade de
quartos (metros quadrados)
Com a pouca oferta de espaços para construção de edifícios
residenciais na cidade, os novos empreendimentos
têm sido erguidos com unidades menos espaçosas e partes
comuns mais amplas e incrementadas. A análise do tamanho
dos imóveis em diversos bairros aponta: o Centro é o
lugar onde os apartamentos são menores, com áreas que
variam de 42m² (1 quarto) a 87m² (3 quartos).
Jacarepaguá e Méier, que vêm se destacando pelos inúmeros
lançamentos com características semelhantes às dos
condomínios-clube tradicionais, também se caracterizam
pela presença de apartamentos menos amplos, com metragem
quadrada próxima à registrada no Centro. No primeiro,
as médias, para 2, 3 e 4 quartos, ficam em 66m², 91m² e
140m², respectivamente. No segundo, as médias ficam em
68m², 86m² e 158m².
No lado oposto, a Lagoa tem os maiores imóveis da cidade:
de 59m² (1 quarto) a 149m² (3 quartos). O Flamengo também
conta com apartamentos mais espaçosos em relação
aos demais bairros: os de 3 e 4 quartos, por exemplo, têm
algumas das maiores áreas médias do Rio – 146m² e 277m²,
respectivamente. Na Barra da Tijuca se encontram os maiores
apartamentos de 1 quarto: média de 65m².
Bairros 1 qt 2 qts 3 qts 4 qts
Bangu 57 75
Barra da Tijuca 65 82 111 208
Botafogo 50 80 114 203
Centr o 42 67 87
Copacabana 44 81 133 230
Fl amengo 45 81 146 277
Gávea 84 125 173
Ilha do Governador 51 72 114 197
Ipanema 52 83 134 229
Jacarepaguá 53 66 91 140
Jardim Botânico 50 84 112 176
Lagoa 59 91 149 198
Laranjeiras 47 76 115 235
Leblon 51 88 119 189
Méi er 53 68 86 158
Recreio dos Bandeirantes 52 79 110 154
Tijuca 54 82 116 165
Vila Isabel 56 75 108 168
Fonte: Secovi Ri o
58

5.1.12. Número de ofertas e perfis dos imóveis
A maior parte dos 43.817 imóveis disponíveis no Rio (dezembro
de 2011) para compra e venda se enquadra na classificação
“apartamento-padrão”: 60,0%. Em seguida vêm as
casas-padrão, que representam 16,0% da oferta. As coberturas
são o terceiro tipo de imóvel mais ofertado na cidade
(11,7%), seguidas das casas de condomínio (9,2%).
Entre os 26.295 apartamentos-padrão oferecidos em dezembro,
40,6% são de 2 quartos, e 36,2%, de 3 quartos. Os
de 1 quarto são poucos: apenas 9,3% do total. Quanto às
4.047 casas de condomínios ofertadas, 50,0% são térreas, e
36,2%, duplex. Já entre as 7.019 casas-padrão, a oferta de
imóveis de 1 pavimento é predominante: 86,7% se enquadram
nesse perfil.
A região da cidade que concentra o maior número de ofertas
é a da Barra da Tijuca e adjacências: 43,5%. A Zona Sul,
com 25,3%, e a Zona Norte, com 24,7%, vêm em seguida.
Apesar da grande procura pelo Centro, ainda é pequena a
oferta de unidades à venda no bairro: apenas 1,3%, o que
acaba refletindo no aumento dos preços.
PERFIL - APARTAMENTO-PADRÃO
Quartos Qtd %
1 2.443 9,3%
2 10.682 40,6%
3 9.513 36,2%
4 3.421 13,0%
+ de 4 236 0,9%
TOTAL 26.295 100%
Fonte: Secovi Ri o
PERFIL - APARTAMENTO-PADRÃO
PERFIL - COBERTURA
Tipo de Imóvel Qtd. %
Lof t 29 0,1%
Flat 181 0,4%
Casa de vila 358 0,8%
Outros 365 0,8%
Quitinete 383 0,9%
Casa de condomínio 4.047 9,2%
Cobertura 5.140 11,7%
Casa-padrão 7.019 16,0%
Apartamento-padrão 26.295 60,0%
TOTAL 43.817 100%
Fonte: Secovi Ri o
Quartos Qtd % Tipo Qtd %
1 2.443 9,3% Linear 4.080 79,4%
Apartamento-padrão 2 10.682 40,6% 60,0%
Duplex 977 19,0%
Casa-padrão 3 16,0% 9.513 36,2% Triplex 83 1,6%
4 3.421 13,0% TOTAL 5.140 100%
Cobertura 11,7%
+ de 4 236 0,9% Fonte: Secovi Ri o
Casa de condomínio TOTAL 9,2% 26.295 100%
Fonte: Secovi Quitinete Ri o 0,9%
PERFIL - CASA DE CONDOMÍNIO
Outros 0,8%
Tipo Qtd %
Casa de vila 0,8%
Térrea 2.023 50,0%
Duplex 1.467 36,2%
Flat 0,4%
Triplex 557 13,8%
Loft 0,1%
TOTAL 4.047 100%
Fonte: Secovi Ri o
59

PERFIL - CASA-PADRÃO
Tipo Qtd %
Térrea 6.083 86,7%
Duplex 708 10,1%
Triplex 228 3,2%
TOTAL 7.019 100%
Fonte: Secovi Ri o
Regiões Qtd %
Centro 560 1,3%
Zona Oeste 2.322 5,3%
Zona Norte 10.823 24,7%
Zona Sul 11.066 25,3%
Barra e Adjacências 19.046 43,5%
TOTAL 43.817 100%
Fonte: Secovi Ri o
Barra e Adjacências
Zona Sul
Zona Norte
Zona Oeste
5,3%
25,3%
24,7%
43,5%
Centro
1,3%
QUANTIDADE POR QUANTIDADE BAIRROS POR BAIRROS
ZONA NORTE
ZONA SUL
ZONA SUL
BARRA E ADJACÊNCIAS BARRA E ADJACÊNCIAS
Bairros Qtd %
Bairros Qtd Bairros % Qtd Bairros % BairrosQtd % Qtd %
Tijuca 2.633 24,3%
Copacabana
Copacabana
3.339 30,2%
3.339
Barra
30,2%
da Tijuca
Barra da
7.654
Tijuca
40,2%
7.654 40,2%
Ilha do Governador 774 7,2%
Botafogo
Botafogo
1.338 12,1%
1.338 12,1%
Jacarepaguá
Jacarepaguá
6.369
6.369
33,4%
33,4%
Vila Isabel 607 5,6%
Ipanema 1.189 10,7% Recreio 4.390 23,0%
Ipanema 1.189 10,7% Recreio 4.390 23,0%
Méier 602 5,6%
Leblon 1.094 9,9% Vargem Pequena 382 2,0%
Leblon 1.094 9,9% Vargem Pequena 382 2,0%
Vila Valqueire 539 5,0%
Flamengo 880 8,0% Vargem Grande 251 1,3%
Flamengo 880 8,0% Vargem Grande 251 1,3%
Outros (78 bairros) 5.668 52,4%
Outros (15 bairros) 3.226 29,2% TOTAL 19.046 100%
TOTAL 10.823
Outros
100%
(15 bairros) 3.226 29,2% TOTAL 19.046 100%
TOTAL 11.066 100% Fonte: Secovi Ri o
Fonte: Secovi Ri o
TOTAL 11.066 100%
Fonte: Secovi Ri o
Fonte: Secovi Ri o
Fonte: Secovi Ri o
60

5.2. Imóveis comerciais
A recuperação do mercado imobiliário comercial na Barra
da Tijuca, com lançamentos de alto padrão, vem gerando
aumento na procura por esse tipo de imóvel – já que os preços
são bastante inferiores aos da área nobre da Zona Sul –
e, consequentemente, valorização. Enquanto a variação do
metro quadrado das salas na Barra, em 2010, foi de 12,0%,
em 2011 registrou-se mais que o dobro, 27,9%, o que pode
significar uma reversão do processo de esvaziamento comercial
do bairro, iniciado com a migração dos empresários
em direção às áreas mais centrais da cidade.
Como o Centro passou a competir com outras áreas, os preços
no bairro começam a se estabilizar. Enquanto em 2010
a variação no valor do metro quadrado (salas) foi de 84,5%,
em 2011 registrou-se quase metade disso: 42,4%. Apesar da
desaceleração, foi a terceira maior variação entre os bairros
analisados. Assim como no segmento de locação, a Tijuca foi
o bairro com maior variação no preço do metro quadrado em
2011, de 49,0%, o que reflete a boa fase econômica iniciada
com a chegada das UPPs em junho de 2010.
Leblon e Ipanema, que tiveram resultados negativos nos preços
do metro quadrado para locação de salas comerciais,
revelam bom desempenho no segmento de venda: variação
de 44,9%, o dobro da registrada em 2010. Isso porque a
oferta desse tipo de imóvel ainda é pequena, ao passo que
a demanda de investidores vem crescendo sensivelmente.
Quanto às lojas, o Centro é o bairro onde se percebe maior
valorização em 2011: de 42,1%, mais que os 37,6% de Copacabana.
Com grande circulação de pedestres e turistas,
esses dois bairros seguem como os preferidos pelos lojistas,
que conseguem auferir lucros mais expressivos. Esses
dados estão entre as novidades apresentadas pelo Secovi
Rio na pesquisa de 2011.
Salas
Lojas
CENTRO Jan/ 11 Dez/ 11 Var (%) Var 2010 (%)
Até 150m² R$ 3.199 R$ 5.030 57,2% 93,0%
151m² a 300m² R$ 3.649 R$ 5.723 56,8% 105,3%
Acima de 300m² R$ 4.549 R$ 4.271 -6,1% 49,3%
Média Geral R$ 3.521 R$ 5.012 42,4% 84,5%
Quadrilátero de Ouro * R$ 4.251 R$ 6.171 45,2% -
Fonte: Secovi Ri o
Bairros Jan/ 11 Dez/ 11 Var (%) Var 2010 (%)
Barra da Tijuca R$ 7.597 R$ 9.718 27,9% 12,0%
Botafogo/ Flamengo R$ 7.995 R$ 9.992 25,0% -
Copacabana R$ 6.760 R$ 9.453 39,8% 53,6%
Leblon/ Ipanema R$ 16.332 R$ 23.667 44,9% 22,0%
Tijuca R$ 4.066 R$ 6.059 49,0% 38,5%
Fonte: Secovi Ri o
* Imóveis ofertados compreendidos entre a Rua do Ouvidor e Av. Almirante Barroso.
Bairros Jan/ 11 Dez/ 11 Var (%)
Barra da Tijuca R$ 7.549,18 R$ 9.459,39 25,3%
Botafogo/ Flamengo R$ 8.718,51 R$ 10.462,53 20,0%
Centro R$ 2.980,89 R$ 4.237,33 42,1%
Copacabana R$ 6.561,20 R$ 9.030,97 37,6%
Leblon/ Ipanema R$ 14.544,21 R$ 18.499,28 27,2%
Tijuca R$ 3.423,12 R$ 4.357,02 27,3%
Fonte: Secovi Ri o
61

- Bairro da Zona Sul do Rio de Janeiro,
Ipanema tem uma praia com 2,6km de extensão,
considerada uma das mais famosas da cidade.
Perde apenas para Copacabana em popularidade
e prestígio internacional. A praia de Ipanema inspirou
o compositor Vinícius de Moraes, que lançou
a canção “Garota de Ipanema”, um dos ícones da
Bossa Nova, em 1963, e da qual Tom Jobim foi o
responsável pela melodia.
Menina dos olhos da maioria dos cariocas, Ipanema
é um bairro residencial e comercial em medidas
iguais. Onde a moda se consuma e se consome, a
Avenida Visconde de Pirajá é uma verdadeira passarela,
tanto pela beleza das roupas quanto pelos
corpos esculturais que as vestem. Fazem parte da
paisagem duas grandes praças: Gen eral Ozório,
que abriga a Feira Hippie todos os domingos, e
Nossa Senhora da Paz, com jardim, lago, lazer infantil
e muitos bancos à sombra.
O Posto 9 faz parte do enredo do bairro e de muita
gente famosa do país. Foi símbolo de ousadia
e palco de diversos episódios da nossa história. É
ainda local de irreverentes manifestações e diversidade
de tribos que se encontram e convivem em
clima pacífico.
6. Compra e venda ‒
imóveis novos
62

Os dados fornecidos pela Ademi-RJ para esta
publicação apontam: o número de unidades
de 1 quarto lançadas nos últimos anos no Rio
de Janeiro vem aumentando expressivamente.
Um sinal claro de que o mercado da construção
civil está se adaptando aos novos arranjos familiares.
Afinal, a demanda por esse tipo de moradia vem crescendo
ano após ano.
Para analistas do segmento, é o formato de imóvel que melhor
atende às necessidades dos consumidores mais jovens,
que estão saindo de casa para desfrutar sua independência,
mas também agrada aos estudantes, que migram para o Rio
em busca de melhores oportunidades, e aos empregados
de empresas de médio e grande porte – nacionais e estrangeiras
–, que vêm se instalar na cidade, atraídos pelas boas
ofertas de trabalho.
Com os filhos encaminhados, as pessoas idosas também
preferem trocar os apartamentos mais espaçosos pelos de
menor porte, o que barateia os custos e ameniza a sensação
de solidão. Enquanto que, em 2008 e 2009, o número
de lançamentos de unidades de 1 quarto foi irrisório, em
2010 houve a grande virada: o crescimento foi de 539,2%,
passando de 28 para 179. De 2010 para 2011, mais uma
vez, a variação foi positiva: construíram-se 16,7% mais apartamentos
com essa característica. Ainda assim, eles representam
apenas 1,6% dos lançamentos.
Já o número de unidades de 2 e 3 quartos diminuiu 26,7%
e 13,0%, respectivamente, de 2010 para 2011, embora a demanda
continue expressiva. Apesar disso, os de 2 representam
a maior parte dos lançamentos na cidade: 64,3%, índice
que se equipara ao registrado em 2009. O boom se deu em
2010, quando se lançaram 82,2% mais unidades de 2 quartos,
passando de 6.128 para 11.169. O crescimento pode
ser explicado pelos recordes de financiamentos, tanto para
as construtoras quanto para os consumidores com núcleos
familiares maiores.
Da mesma maneira que os de 1 quarto, os de 4 representam
uma parcela pequena do que foi lançado em 2011: apenas
5,1%. O número de unidades caiu 41,8%, a maior variação
negativa registrada nesta pesquisa – de 1.112 para 647.
O melhor momento para esse tipo de imóvel aconteceu de
2009 para 2010, época do boom imobiliário, quando houve
aumento de 232,9% na quantidade de unidades lançadas:
de 334 para 1.112.
Vista da praia de Ipanema
63

6.1. Número de unidades lançadas
64

6.2. Tamanho médio das unidades lançadas
(metros quadrados)
Quanto à área dos imóveis, a tendência é de queda. Três
fatores contribuem para isso: primeiro, a escassez de terrenos,
o que acaba elevando os custos para as construtoras.
Para aumentar as margens de lucro, essas companhias focam
suas ações no aumento da velocidade de venda, o que
se concretiza com a comercialização de um número maior
de unidades. Como existe a limitação do espaço físico dos
terrenos, a alternativa é construir mais unidades com áreas
menores.
Não se pode deixar de citar que os números recordes de
financiamentos nos últimos anos acarretam lançamentos de
condomínios com grande número de unidades para atender
à forte demanda. Por último, nota-se a mudança no perfil
dos consumidores, que vêm demandando espaços menores
para morar.
Embora se perceba um discreto aumento no tamanho médio
dos imóveis de 1, 2 e 3 quartos, de 2010 para 2011, a
tendência é que ocorra o contrário nos próximos anos. De
2009 para 2010, a maior variação no tamanho de imóveis
se deu para os apartamentos de 1 quarto – de 50,1m² para
42,7m². De 2008 para 2009, a redução mais expressiva ocorreu
no tamanho das unidades de 4 dormitórios: de 158,6m²
para 121,2m². A maior estabilidade pode ser percebida para
os de 3 quartos, cuja área média vem oscilando menos ao
longo dos anos.
65

6.3. Faixas de preços por metro quadrado das
unidades lançadas
Em 2011, a maior parte dos imóveis lançados no Rio
(29,7%) ficou na faixa de R$ 4.001 a R$ 6.000 o metro quadrado
(3.771 unidades). A faixa anterior, entre R$ 3.001 e R$
4.000 o metro quadrado, também representa porcentagem
expressiva de lançamentos: 24,0%, com 3.049 unidades.
Isso pode ser explicado pela forte valorização observada no
mercado imobiliário nos últimos dois anos.
Em 2010, com o fortalecimento do programa Minha Casa,
Minha Vida, o número de lançamentos na segunda faixa de
preço mais baixa (R$ 1.001 a R$ 2.000) foi expressivo: 3.007
unidades, ou 18,0% do total. Já em 2011, essa faixa representa
apenas 1,8% dos lançamentos. O maior número de
lançamentos em 2010 ocorreu na faixa seguinte (R$ 2.001
a R$ 3.000), representando 32,8% do total (5.480 imóveis).
66

6.4. Tipos de pagamento das unidades
escrituradas
No que diz respeito às modalidades de pagamento, a maior
parte das unidades escrituradas no Rio de Janeiro em 2011
(86,8%), de acordo com o levantamento da Ademi-RJ, foi financiada
através de bancos privados. As transações diretas
vêm em seguida: representaram 12,3%. O total de unidades
escrituradas chegou a 17.503. O momento atual é animador
tanto para os consumidores quanto para as construtoras: o
volume de financiamentos foi o maior já registrado no país,
com R$ 79,9 bilhões.
Relógio da Central do Brasil
67

- Um dos cartões-postais do Rio,
os Arcos da Lapa são, na verdade, um projeto
criado para trazer as águas do Rio Carioca para
a cidade ‒ o Aqueduto da Carioca, de 1750. Considerada
a obra arquitetônica de maior porte empreendida
no Brasil durante o período colonial, é hoje
um símbolo representativo do Rio Antigo preservado
no bairro boêmio da Lapa.
Na segunda metade do século XIX, durante o Império
e, posteriormente, diante do advento da República,
novas alternativas para o abastecimento de água
aos moradores da cidade do Rio de Janeiro foram
sendo oferecidas. O aqueduto, a partir de 1896, passou
a ser utilizado como viaduto para os novos bondes
de ferro da Companhia de Carris Urbanos, principal
meio de acesso do Centro aos altos do bairro
de Santa Teresa, até os dias atuais.
Os antigos arcos coloniais servem também de pano
de fundo para diversos eventos, como as festividades
da Semana Santa e o tradicional Auto de Natal
da cidade.
7. Índices demográficos
e habitacionais
do município do Rio
68

Nenhuma outra cidade brasileira esteve tão em
evidência quanto o Rio de Janeiro nos últimos
anos. Em 2011, diversas transformações foram
mais facilmente percebidas que no ano anterior
em todos os cantos. Costuma-se dizer que estamos
vivendo em um “canteiro de obras”. E é verdade: a
Cidade Maravilhosa está se repaginando para atender às
exigências internacionais, mas também com o objetivo de
promover mais qualidade de vida a seus habitantes.
Nesse cenário de mudanças, um fenômeno vem passando
quase despercebido: a dinâmica populacional. Com o desenvolvimento
econômico e as oportunidades de trabalho, vem
crescendo o número de novos moradores. Visitantes acabam
fixando residência, alimentados pela esperança de um futuro
promissor. Uma nova dinâmica social se estabelece, influenciando
diretamente o mercado imobiliário. Neste capítulo, vamos
conhecer um pouco mais sobre aquela que é a principal
responsável por dar vida à habitação: a população do Rio.
infantil também caiu no período: de 69 para 21 óbitos por mil
crianças nascidas vivas.
O Rio, que ocupa uma das melhores posições do Estado no
Índice Firjan de Desenvolvimento Municipal (IFDM), também
está percebendo o envelhecimento de sua população ao
longo das décadas, reflexo do incremento na qualidade de
vida. Mas Copacabana merece ser citada: o bairro possui o
maior número absoluto de idosos entre todos os bairros do
país, segundo o IBGE. São 43.431 moradores com 60 anos
ou mais, quase um terço da população do local.
No lado oposto, a Zona Portuária é uma das regiões onde
se concentra o menor número de idosos. A população jovem
predomina: na faixa de 10 a 24 anos, por exemplo, a pirâmide
etária indica porcentagem superior à média da capital. Já a
população com mais de 65 anos é sensivelmente menor.
Rio de Janeiro
7.1. Pirâmides etárias
Os brasileiros estão vivendo mais. A expectativa de vida ao
nascer, em 2010, alcançou 73,5 anos, segundo a pesquisa
de Tábuas de Mortalidade divulgada em dezembro de 2011
pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Ao
longo de três décadas, o aumento foi de 10 anos e 11 meses
na expectativa de vida, segundo o órgão.
As mulheres continuam vivendo mais do que os homens:
77 anos e 4 meses, contra 69 anos e 9 meses para eles.
Isso pode ser explicado, em parte, pela violência, que mata
mais pessoas do sexo masculino. Uma das razões para o
aumento da esperança média de vida é que a mortalidade
Copacabana x Área portuária
69

7.2. Situação e condição de ocupação dos
domicílios particulares
Embora a maioria das pessoas imagine o contrário, o tipo
de moradia predominante no Rio de Janeiro são as casas:
61,3%, de acordo com o Censo 2010. Já os apartamentos
representam 37,6%. Há uma década, o número de casas
aumentou 20,7%, variação superior à registrada para apartamentos
(18,6%). Isso pode ser explicado pelo grande volume
de construções de condomínios de casas nos últimos
anos, especialmente na Zona Oeste da cidade.
Com relação à condição, percebe-se que as residências
próprias ainda são a maioria na capital fluminense: representam
73,1% do total (conforme o Censo 2010). Entretanto,
o número de unidades alugadas aumentou sensivelmente
no município: de 341,7 mil, em 2000, para 478,6 mil, em
2010, ou seja, 40,1% a mais. A proporção está bem acima
do estimado para o Brasil: 19,4% (9,6 milhões de unidades)
de imóveis alugados.
Conforme apontamos no Panorama do Mercado Imobiliário
2010, o setor de locações encontra-se aquecido no Rio,
principalmente devido ao crescimento populacional e ao
aumento da renda familiar. O déficit habitacional (471,8 mil
moradias apenas na capital), o estoque praticamente constante
de imóveis na Zona Sul e a valorização nos preços de
venda são outros fatores que levam as pessoas a optar pelo
aluguel.
70

Tipo 2000 % 2010 % Var (%)
Casa 1.089.820 60,5% 1.315.591 61,3% 20,7%
Apartamento 680.393 37,8% 806.769 37,6% 18,6%
Cômodo 31.643 1,8% 22.103 1,0% -30,1%
TOTAL 1.801.856 100% 2.144.463 100% 19%
Fonte: Censos 2000 e 2010
Condição 2000 % 2010 % Var (%)
Próprio 1.345.546 74,7% 1.567.785 73,1% 16,5%
Alugado 341.740 19,0% 478.661 22,3% 40,1%
Cedido 86.464 4,8% 83.378 3,9% -3,6%
Outro 28.106 1,6% 14.639 0,7% -47,9%
TOTAL 1.801.856 100% 2.144.463 100% 19%
Fonte: Censos 2000 e 2010
7.3. Evolução do número de moradores
em diversos bairros
No que diz respeito à população, a cidade está crescendo
para a Zona Oeste. Pelo menos é o que aponta a tabela
a seguir, elaborada com base nos dados do Censo 2010.
Segundo os números, os cinco bairros mais representativos
da região tiveram crescimento populacional superior a
20,9% de 2000 para 2010. Vargem Pequena, com variação
de 136,2%, foi aquele cuja população mais cresceu. Recreio
e Vargem Grande vêm em seguida. Se somarmos as populações
dos cinco primeiros bairros da tabela, a variação na
década é de 32,8%, ou seja, o número de habitantes saltou
de 648 mil para 860,9 mil.
Já na Zona Sul, percebe-se o oposto: o número de habitantes
nos bairros que fazem parte da região caiu de 533,1 mil
para 527,8 mil, de 2000 a 2010 (-1,0%). Um dos motivos é
que, com a valorização dos preços dos imóveis nos últimos
anos, muitos estão migrando para áreas com preços de locação
e venda mais acessíveis. Lagoa e Urca foram os únicos
bairros dessa parte da cidade com variação positiva no
período: 13,5% e 4,6%, respectivamente. O Centro, que vem
se tornando mais residencial, merece destaque: ficou em 9º
entre os 25 bairros da tabela. Nessa região, a população aumentou
de 39,1 mil para 41,1 mil pessoas, de 2000 a 2010.
Evolução do número de moradores em alguns bairros
Bairro 2000 2010 Var (%)
Vargem Pequena 11.536 27.250 136,2%
Recreio dos Bandeirantes 37.572 82.240 118,9%
Vargem Grande 9.306 14.039 50,9%
Barra da Tijuca 92.233 135.924 47,4%
Jacarepaguá 497.395 601.454 20,9%
Lagoa 18.675 21.198 13,5%
Ramos 37.537 40.792 8,7%
Botafogo 78.259 82.890 5,9%
Centro 39.135 41.142 5,1%
Vila Isabel 81.858 86.018 5,1%
Urca 6.750 7.061 4,6%
Ilha do Governador 186.267 187.726 0,8%
Tijuca 163.636 163.805 0,1%
Copacabana 147.021 146.392 -0,4%
Santa Teresa 41.145 40.926 -0,5%
Bangu 244.518 243.125 -0,6%
Leblon 46.670 46.044 -1,3%
São Conrado 11.155 10.980 -1,6%
Laranjeiras 46.381 45.554 -1,8%
Madureira 51.410 50.106 -2,5%
Méier 51.344 49.828 -3,0%
Flamengo 53.268 50.043 -6,1%
Jardim Botânico 19.560 18.009 -7,9%
Gávea 17.475 16.003 -8,4%
Ipanema 46.808 42.743 -8,7%
TOTAL 2.036.914 2.251.292 10,5%
Total no município 5.857.904 6.320.446 7,9%
Fonte: IBGE (Censos 2000 e 2010)
71

- Composta de água
salgada, embora tributária das águas de diversos
rios, a Lagoa Rodrigo de Freitas possui duas pequenas
ilhas: Piraquê, na margem oeste, e Caiçaras,
na margem sul. Inicialmente habitada pelos tamoios,
que a denominavam Piraguá (água parada), a Lagoa
ganhou este nome em homenagem ao jovem oficial
de cavalaria português, Rodrigo de Freitas de Carvalho,
que se casou em 1702 com Petronilha Fagundes,
bisneta de Sebastião Fagundes Varela, latifundiário e
proprietário de terras na região.
A Lagoa representa atualmente uma das principais
atrações turísticas da capital. E é conhecida como
“O Coração do Rio de Janeiro”. Com 2,4 milhões de
metros quadrados de superfície, sobre o seu espelho
dʼágua praticam-se esportes aquáticos, como o
remo, ou simplesmente passeia-se de pedalinho. O
entorno possui uma ciclovia e uma vasta área de lazer,
além de quiosques de alimentação.
Desde 1995, no fim do ano, há a tradição de se montar
uma gigantesca árvore de Natal iluminada, aproveitando
o seu espelho dʼágua. O monumento flutuante
atrai turistas de todas as partes da cidade.
8. Análises especiais
72

8.1. Tendências para locação, compra e venda
Não é de hoje que a alta de preços de imóveis no Rio de
Janeiro, reflexo de um ajuste natural no mercado imobiliário
da cidade, vem gerando apreensão. Mas em 2011 o susto
parece ter sido ainda maior: a população e a imprensa demonstraram
preocupação com o que poderia ser o prenúncio
de uma bolha imobiliária. Entretanto, os analistas foram
quase unânimes em afirmar que, no Brasil, a situação é bem
diferente, principalmente por dois motivos: a dívida com financiamentos
imobiliários é baixa se comparada à dos Estados
Unidos, e o aumento de preços é resultado de pressões
de oferta e demanda na economia real.
Os valores estão bem abaixo dos praticados no resto do
mundo. Prova disso é que vem crescendo o número de estrangeiros
interessados em adquirir imóveis na cidade-sede
das Olimpíadas de 2016. Levantamento feito pelo Global
Property Guide, Ibope e JP Morgan, em 2011, comprova:
os imóveis brasileiros ainda estão relativamente baratos. O
país ocupa a 65ª posição num levantamento de preços realizado
em 94 nações.
A boa fase do mercado imobiliário fluminense se materializa
também fora da região metropolitana. Na Baixada Fluminense
e no Norte do Estado, por exemplo, as perspectivas são
animadoras. Com as obras do Complexo Petroquímico do
Rio de Janeiro (Comperj), em Itaboraí, do Arco Metropolitano
do Rio e do Superporto do Açu, em São João da Barra,
a geração de empregos deverá aumentar a demanda por
imóveis para aluguel e venda, fomentando o setor de construção
civil.
Mas não é preciso ir longe para perceber a expansão do
mercado imobiliário. Na própria capital, novas possibilidades
estão surgindo. As áreas às margens da Avenida Brasil,
por exemplo, estão incluídas em um projeto do governo
municipal que tem como objetivo permitir o uso residencial
nas zonas industriais e, principalmente, reverter o processo
de degradação em que hoje se encontra a avenida mais famosa
do Rio.
Fugindo do lugar-comum, outra região que se mostrou uma
excelente opção em 2011, revelando uma nova faceta do
mercado carioca, foi a que ganhou o apelido de “Nova Olaria”,
englobando ainda os bairros de Bonsucesso, Ramos,
Penha e Olaria. Moradores do local exaltam suas qualidades:
preços mais acessíveis de aluguel, ótima localização,
com acessos para as Linhas Amarela e Vermelha e para
bairros da Zona Norte, como Tijuca e Méier, além de comércio
farto, oferta de escolas públicas e privadas, posto
de saúde e um hospital de grande porte. Isso sem falar no
clima familiar do local. Mas Nova Olaria ainda tem muito que
crescer: é preciso investir em transporte e lazer.
Na cidade olímpica como um todo, o perfil das construções
está se adaptando às mudanças das famílias, numericamente
menores em comparação com as de décadas
passadas. A escassez de amplos terrenos, especialmente
na Zona Sul da cidade, contribui para uma tendência: nos
últimos anos, vêm sendo erguidos prédios com apartamentos
menos espaçosos. Novos empreendimentos com
apenas um dormitório registraram expansão de 539,3% em
2010, de 28 para 179.
No que diz respeito ao tamanho dos imóveis, aliás, este Panorama
traz um dado interessante: no Rio, as casas costumam
ser bem maiores que os apartamentos. Ainda assim,
os valores médios do metro quadrado de casas, para venda,
na maioria dos bairros pesquisados, são menores que os de
73

apartamentos. No Leblon, por exemplo, a tendência é bastante
nítida: enquanto as casas têm área média de 547m 2 , a
dos apartamentos é de 138m 2 , ou seja, as unidades prediais
são 296,4% menores.
Para quem está à procura do sonhado lar, a internet tem
se revelado a melhor opção. Uma pesquisa encomendada
pelo Google em 2008 revela que, dos 1,6 bilhão de usuários
e 3,5 milhões de buscas por dia, 88% estão interessados em
comprar imóveis pela internet. A palavra “imóvel” foi acessada
mais de 5 milhões de vezes, e mais de 1,9 milhão de
internautas buscaram apartamentos. O número de visitas à
Rede Rio de Imóveis, do Secovi Rio, segue crescente: em
2011, a média foi de 24.862, número 46% superior ao de
2010. No total, foram 323.206.
Uma nova era está se descortinando para o segmento. Bastante
difundida nos Estados Unidos e na Europa, a operação
imobiliária chamada built to suit, que quer dizer “construído
para servir”, tem sido um modelo de negócios bastante utilizado
no Rio de Janeiro. Os usuários desse sistema são, na
maioria dos casos, provenientes dos ramos comercial, educacional,
hospitalar, industrial e de serviços, que têm como
prioridade a customização dos espaços.
E as tendências não param por aí: os fundos de investimentos
imobiliários (FII) estão se fortalecendo como uma boa
alternativa para pequenos e médios investidores. Segundo
a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o número de fundos
dessa natureza aumentou 40% de 2010 para 2011. E
a razão é simples: os FII servem de porta de entrada para
investidores em um mercado que, normalmente, exige uso
intensivo de capital.
8.1.1. Longe da bolha
Diante do cenário de supervalorização imobiliária dos últimos
anos, especialmente no Rio de Janeiro, uma pergunta
assombrou o empresariado, os investidores e os consumidores
em 2011: o nosso mercado imobiliário corre o risco
de uma bolha, como a que estremeceu a economia norte-
-americana em 2008?
Os analistas são quase unânimes ao dizer que a probabilidade
de que isso aconteça no Brasil é muito pequena, já
que a forte demanda por imóveis – e, consequentemente,
a alta dos preços – está mais relacionada à prosperidade
econômica do que a um excessivo endividamento da população,
fator desencadeador da crise nos Estados Unidos.
E, apesar do aumento da concessão de crédito no Brasil,
a dívida brasileira com financiamento imobiliário correspondia,
em meados de 2011, a apenas 5% do Produto Interno
Bruto (PIB), um índice ínfimo em comparação com os de
países como Espanha e Estados Unidos, onde os financiamentos
superaram 50% dos PIBs.
No evento Cityscape Latin America 2011, ocorrido entre 7
e 9 de novembro de 2011, em São Paulo, os debatedores
chegaram a uma conclusão animadora: não há risco de
uma bolha imobiliária estourar no Brasil. Veja os argumentos
apontados no evento para justificar a afirmação:
• Apenas no ano de 2009 superou-se o volume total de
unidades que o país havia financiado até 1980, quando
da quebra do Banco Nacional da Habitação (BNH).
Tirou-se, portanto, um atraso de décadas.
74

• Um financiamento imobiliário no Brasil corresponde a
algo entre 58% e 75% do valor do bem, com prazos de
até 30 anos (a média não atinge 20 anos), o que significa,
portanto, que o mercado cresce de forma sustentável.
• O comprometimento da renda dos mutuários está limitado
a cerca de 30%.
• O sistema de Informações do Banco Central, Sisbacen,
contribui para evitar o endividamento excessivo.
• Só se permite um CPF por financiamento. O país ainda
está criando condições para a aquisição do primeiro
imóvel e são raros os casos de compradores com mais
de um financiamento.
• O aumento de preços é resultado de pressões de oferta
e demanda na economia real.
• No Brasil, os preços dos imóveis estavam deprimidos.
Eles tendem a se estabilizar, mas não devem mudar de
patamar.
• O crédito imobiliário virou business para os bancos, que
têm negociado financiamentos com taxas de juros menores.
O prazo de liberação, que era de dois a três meses,
hoje caiu para cerca de 15 dias. Os bancos estão
disputando clientes e oferecendo de seis a oito produtos
diferentes.
• Não há operações alavancadas, o sistema bancário é
muito forte no Brasil. No crédito imobiliário tudo é regulado,
regulamentado e fiscalizado, com boa gestão de
risco.
• Criou-se uma mobilidade econômica e social: milhões
de brasileiros foram incorporados ao mercado (parte
das classes D e E migrou para C).
• Redução radical da inadimplência – de 15% a 20% para
apenas 1,5% – com a figura da alienação fiduciária, que
permite a transferência da posse do imóvel do devedor
ao credor para garantir o cumprimento de uma obrigação.
Além disso, o rito de retomada do imóvel ficou mais
célere: caiu de 4 a 6 anos (com as hipotecas) para cerca
de 4 a 6 meses nos dias atuais.
• O percentual do financiamento imobiliário em relação ao
PIB é baixo: em 2011, foi estimado em cerca de 5%. Ao
longo dos anos, esse percentual tem crescido moderadamente,
ou seja, ainda há espaço para incremento do
crédito imobiliário.
Cachoeira Floresta da Tijuca
75

8.1.2. A consolidação das UPPs
Parece que foi ontem, mas a ocupação, pela Polícia Militar
fluminense, das comunidades dominadas pelo tráfico
e pelas milícias, no Rio, teve início em dezembro de 2008,
quando da instalação da primeira Unidade de Polícia Pacificadora,
no Morro Dona Marta. Desde então, mais 17 UPPs
foram inauguradas, beneficiando cerca de 280 mil pessoas
em todas as regiões da cidade.
Mas talvez o passo mais ousado tenha sido dado no dia 13
de novembro de 2011, quando foram ocupadas as favelas
da Rocinha, Vidigal e Chácara do Céu. A ação, que teve
a participação de 3 mil homens – e se celebrizou como a
menos violenta de todas (sem um disparo sequer de arma
de fogo) –, gerou efeitos quase instantâneos no mercado
imobiliário local: em apenas três dias, levantamentos informais
apontavam valorização de mais de 50% em imóveis
situados dentro das comunidades.
Para as regiões vizinhas à Rocinha, entre elas São Conrado,
Vidigal e Alto da Gávea, analistas do segmento acreditam
que os imóveis, antes depreciados, voltarão a ter alta liquidez,
com aumento de preços entre 30% e 60% nos próximos
meses.
Nas tabelas deste item, o Secovi Rio analisou variações de
preços dos imóveis (locação e venda) em dois períodos
para os principais bairros onde foram instaladas UPPs: do
mês de implantação da unidade a dezembro de 2011, e a
mesma quantidade de meses da implantação para trás. As
conclusões são bastante reveladoras.
Botafogo sentiu rapidamente a valorização nos preços com
a chegada da unidade ao Dona Marta. Em três anos, os
imóveis de 2 quartos disponíveis para venda no bairro valorizaram
112,7%, contra apenas 42,7% no período anterior à
UPP. Para locação, os de 1 quarto valorizaram 190,0%.
O projeto também beneficiou Leme e Copacabana, quando
da instalação da unidade nas comunidades Babilônia e
Chapéu Mangueira, em junho de 2009. No local, os apartamentos
de 2 quartos tiveram os preços valorizados em
146,4% e 98,2%, para venda e locação, respectivamente,
em dois anos. Antes, a variação havia sido negativa.
Ipanema foi uma das maiores beneficiadas com a pacificação,
não só pela sensação de paz para as comunidades,
mas também pelos bons resultados para o mercado imobiliário.
De dezembro de 2009, quando a UPP chegou ao Pavão-Pavãozinho
e Cantagalo, até o mesmo mês de 2011, o
valor médio (venda) dos imóveis de 3 quartos subiu 132,5%,
índice bastante superior aos 69,2% do período anterior (dezembro
de 2007 a dezembro de 2009). Na locação, a variação
para 1 quarto foi de 63,4%.
A Zona Norte, que vinha sofrendo havia décadas um esvaziamento
por conta da violência, viu o processo se reverter
com a implantação das UPPs. Na Tijuca, antes mesmo da
tomada das comunidades do Salgueiro e Turano, em setembro
de 2010, o mercado de compra e venda já havia reagido
positivamente. O levantamento feito para esta publicação
revela: até dezembro de 2011, os preços dos imóveis de
1 quarto, por exemplo, haviam valorizado 69,0%, contra
43,5% do período anterior. Os aluguéis valorizaram ainda
mais: 81,8% (1 dormitório).
O Complexo da Penha, ocupado em dezembro de 2010,
deverá receber sua UPP em março de 2012. Mesmo assim,
a valorização dos preços para venda de unidades de 2
76

quartos até dezembro de 2011 foi expressiva: 32,3%, contra
18,8% do período anterior. A locação desse mesmo tipo de
unidade valorizou 30,2%, contra 8,7% nos dois anos passados.
Confira as tabelas:
Variação no valor dos imóveis ofertados para venda em bairros com UPPs
COPACABANA Venda Var(%) JACAREPAGUÁ Venda Var(%)
dez/ 06 R$ 149.991 - abr/ 06 R$ 66.600 -
1 Qt jun/ 09 R$ 189.652 26,4% 1 Qt fev/ 09 R$ 72.123 8,3%
dez/ 11 R$ 416.273 119,5% dez/ 11 R$ 161.337 123,7%
dez/ 06 R$ 329.169 - abr/ 06 R$ 113.040 -
2 Qts jun/ 09 R$ 299.609 -9,0% 2 Qts fev/ 09 R$ 105.432 -6,7%
dez/ 11 R$ 738.208 146,4% dez/ 11 R$ 220.787 109,4%
dez/ 06 R$ 425.330 - abr/ 06 R$ 188.000 -
3 Qts jun/ 09 R$ 539.411 26,8% 3 Qts fev/ 09 R$ 225.987 20,2%
dez/ 11 R$ 1.102.866 104,5% dez/ 11 R$ 328.629 45,4%
dez/ 06 R$ 599.750 - abr/ 06 R$ 241.526 -
4 Qts jun/ 09 R$ 861.473 43,6% 4 Qts fev/ 09 R$ 336.900 39,5%
dez/ 11 R$ 1.915.250 122,3% dez/ 11 R$ 496.600 47,4%
Fonte: Secovi Rio
BOTAFOGO Venda Var(%) IPANEM A Venda Var(%)
dez/ 05 R$ 180.343 - dez/ 07 R$ 244.562 -
1 Qt dez/ 08 R$ 234.538 30,1% 1 Qt dez/ 09 R$ 412.460 68,7%
dez/ 11 R$ 463.845 97,8% dez/ 11 R$ 748.710 81,5%
dez/ 05 R$ 230.752 - dez/ 07 R$ 408.880 -
2 Qts dez/ 08 R$ 329.294 42,7% 2 Qts dez/ 09 R$ 675.455 65,2%
dez/ 11 R$ 700.250 112,7% dez/ 11 R$ 1.244.874 84,3%
dez/ 05 R$ 338.440 - dez/ 07 R$ 576.972 -
3 Qts dez/ 08 R$ 434.730 28,5% 3 Qts dez/ 09 R$ 976.487 69,2%
dez/ 11 R$ 934.899 115,1% dez/ 11 R$ 2.270.778 132,5%
dez/ 05 R$ 451.315 - dez/ 07 R$ 693.823 -
4 Qts dez/ 08 R$ 595.052 31,8% 4 Qts dez/ 09 R$ 1.447.542 108,6%
dez/ 11 R$ 1.449.697 143,6% dez/ 11 R$ 4.254.792 193,9%
Fonte: Secovi Rio
77

Tucano-toco
(Ramphastos toco)
TIJUCA Venda Var(%) PENHA Venda Var(%)
ago/ 09 R$ 120.600 - dez/ 09 R$ 65.435 -
1 Qt out/ 10 R$ 173.033 43,5% 1 Qt dez/ 10 R$ 100.000 52,8%
dez/ 11 R$ 292.560 69,1% dez/ 11 R$ 93.579 -6,4%
ago/ 09 R$ 193.962 - dez/ 09 R$ 110.638 -
2 Qts out/ 10 R$ 272.610 40,5% 2 Qts dez/ 10 R$ 131.426 18,8%
dez/ 11 R$ 412.465 51,3% dez/ 11 R$ 173.920 32,3%
ago/ 09 R$ 249.462 - dez/ 09 R$ 120.076 -
3 Qts out/ 10 R$ 394.941 58,3% 3 Qts dez/ 10 R$ 149.353 24,4%
dez/ 11 R$ 554.154 40,3% dez/ 11 R$ 220.429 47,6%
ago/ 09 R$ 453.300 - abr/ 10 - -
4 Qts out/ 10 R$ 639.883 41,2% 4 Qts dez/ 10 - -
dez/ 11 R$ 803.626 25,6% ago/ 11 - -
Fonte: Secovi Rio
Variação no valor dos imóveis ofertados para locação em bairros com UPPs
COPACABANA Locação Var(%) JACAREPAGUÁ Locação Var(%)
dez/ 06 R$ 1.015 - abr/ 06 R$ 512 -
1 Qt jun/ 09 R$ 1.087 7,1% 1 Qt fev/ 09 R$ 557 8,8%
dez/ 11 R$ 2.089 92,2% dez/ 11 R$ 608 9,2%
dez/ 06 R$ 1.633 - abr/ 06 R$ 538 -
2 Qts jun/ 09 R$ 1.598 -2,1% 2 Qts fev/ 09 R$ 641 19,1%
dez/ 11 R$ 3.168 98,2% dez/ 11 R$ 1.038 61,9%
dez/ 06 R$ 2.104 - abr/ 06 R$ 799 -
3 Qts jun/ 09 R$ 2.692 27,9% 3 Qts fev/ 09 R$ 823 3,0%
dez/ 11 R$ 4.238 57,4% dez/ 11 R$ 1.358 65,0%
dez/ 06 R$ 3.071 - abr/ 06
4 Qts jun/ 09 R$ 4.156 35,3% 4 Qts fev/ 09
dez/ 11 R$ 7.692 85,1% dez/ 11
Fonte: Secovi Rio
> A data do meio é o mês de instalação da UPP.
78

BOTAFOGO Locação Var(%) IPANEM A Locação Var(%)
dez/ 05 R$ 729 - dez/ 07 R$ 1.690 -
1 Qt dez/ 08 R$ 687 -5,8% 1 Qt dez/ 09 R$ 1.654 -2,1%
dez/ 11 R$ 1.992 190,0% dez/ 11 R$ 2.703 63,4%
dez/ 05 R$ 851 - dez/ 07 R$ 2.711 -
2 Qts dez/ 08 R$ 1.237 45,4% 2 Qts dez/ 09 R$ 3.559 31,3%
dez/ 11 R$ 2.968 139,9% dez/ 11 R$ 4.800 34,9%
dez/ 05 R$ 1.274 - dez/ 07 R$ 2.994 -
3 Qts dez/ 08 R$ 1.570 23,2% 3 Qts dez/ 09 R$ 5.524 84,5%
dez/ 11 R$ 3.974 153,1% dez/ 11 R$ 7.789 41,0%
dez/ 05 R$ 1.636 - dez/ 07 R$ 3.495 -
4 Qts dez/ 08 R$ 1.800 10,0% 4 Qts dez/ 09 R$ 9.243 164,5%
dez/ 11 R$ 5.173 187,4% dez/ 11 R$ 12.136 31,3%
Fonte: Secovi Rio
TIJUCA
Locação Var(%) PENHA Locação Var(%)
ago/ 09 R$ 517 - dez/ 09 R$ 381 -
1 Qt out/ 10 R$ 658 27,3% 1 Qt dez/ 10 R$ 435 14,2%
dez/ 11 R$ 1.196 81,8% dez/ 11 R$ 524 20,5%
ago/ 09 R$ 667 - dez/ 09 R$ 505 -
2 Qts out/ 10 R$ 950 42,4% 2 Qts dez/ 10 R$ 549 8,7%
dez/ 11 R$ 1.502 58,1% dez/ 11 R$ 715 30,2%
ago/ 09 R$ 997 - dez/ 09
3 Qts out/ 10 R$ 1.400 40,4% 3 Qts dez/ 10
dez/ 11 R$ 2.088 49,1% dez/ 11
ago/ 09 abr/ 10
4 Qts out/ 10 4 Qts dez/ 10
dez/ 11 ago/ 11
Fonte: Secovi Rio
> A data do meio é o mês de instalação da UPP.
79

8.1.3. A vez do interior
Em Itaguaí, Maricá e Rio das Ostras, o mercado imobiliário
está aquecido: é grande o movimento de compra de terrenos
para construir, e novos edifícios residenciais estão
surgindo. Em Itaboraí, Magé, Guapimirim, Duque de Caxias,
Nova Iguaçu, Japeri, Seropédica e Itaguaí, as obras do
Complexo Petroquímico do Rio (Comperj) e do Arco Metropolitano
do Rio também vão gerar aquecimento econômico
e imobiliário. Para o Norte Fluminense, Campos e São João
da Barra, onde está sendo construído o Superporto do Açu,
as perspectivas são animadoras.
Em Nova Iguaçu, o mercado imobiliário ganhou fôlego há
cerca de oito anos, época em que aumentou o volume de investimentos
na cidade. Com o desenvolvimento econômico,
pessoas de municípios vizinhos foram residir no município
da Baixada, o que representou um aumento expressivo da
demanda por moradias. Houve um boom de construções.
Os preços dos aluguéis também seguem a tendência de
alta já registrada na Região Metropolitana. O valor médio
do aluguel de um imóvel de 2 quartos, na região central da
cidade, por exemplo, subiu de R$ 300 para R$ 1,2 mil nos
últimos três anos, uma elevação de 300%. O valor médio do
metro quadrado de salas comerciais (venda) beira os R$
8,5 mil, preço superior ao praticado na Tijuca (R$ 5.989) e
próximo ao de Copacabana (R$ 9.252).
A conclusão das obras na RJ-081 – mais conhecida como
Via Light –, em 2010, e a construção do Arco Metropolitano,
80

com 145 quilômetros, que servirá como ligação entre as cinco
principais rodovias que cortam a Região Metropolitana
do Estado (previsão de conclusão em 2012), também vêm
contribuindo para o desenvolvimento da região.
Para especialistas do segmento, o Estado do Rio está vivendo
um momento de “interiorização” do desenvolvimento
econômico. Na região norte do Estado do Rio, o mercado
imobiliário está se expandindo para áreas antes ocupadas
pela produção rural. Com a mudança do perfil econômico
local, os setores petrolífero, de comércio e serviços, bem
como o da construção civil, ganham fôlego. A dinâmica populacional
também merece atenção: a expectativa é que o
número de habitantes dê um salto de 550 mil para 1 milhão
nos próximos cinco anos.
Se até a década de 1980, em Campos, o forte era a agricultura,
com destaque para a produção da cana-de-açúcar,
agora a cidade desponta como polo universitário e de serviços.
Os novos empreendimentos imobiliários buscam
atender também à grande demanda de migrantes vindos de
várias partes do país. A conclusão, em 2013, das obras do
Superporto do Açu – empreendimento do empresário Eike
Batista –, na cidade de São João da Barra, vai beneficiar
todo o Norte Fluminense.
Os bairros campistas mais valorizados são Centro, Dom
Bosco, Guarus, Parque Tamandaré, Pecuária, Pelinca e Turfe
Clube. Nesses locais, o preço médio do aluguel de um
apartamento de 2 quartos varia de R$ 600 a R$ 1.100, o
equivalente ao custo de um imóvel com características semelhantes
nos bairros cariocas de Inhaúma, Irajá, Ramos e
São Cristóvão. Para venda, o investimento médio em uma
unidade de 2 quartos varia de R$ 180 mil a R$ 200 mil, valores
próximos aos praticados no Méier, em Jacarepaguá,
na Ilha e em São Cristóvão (dados de dezembro de 2011).
Dedo de Deus - Teresópolis
81

8.1.4. Imóveis no Rio estão ficando menores
Dados estatísticos do segmento, do ano de 2011, apontam
que os imóveis estão ficando menores ao longo do tempo.
O tamanho médio das unidades residenciais lançadas
nos últimos três anos revela um fenômeno interessante: os
apartamentos de 1 e 2 quartos vêm tendo a área reduzida
ano a ano.
Além da escassez de terrenos, o movimento atende à demanda
das novas famílias brasileiras, numericamente menores
que aquelas das décadas passadas. A dinâmica populacional
influencia o mercado: pessoas de mais idade,
principalmente as que moram na Zona Sul, começam a
procurar imóveis menores para morar depois que os filhos
saem de casa. A demanda por esse tipo de unidade está
aumentando, e as construtoras estão atentas à tendência.
Entre sete bairros pesquisados pelo Secovi Rio, aquele
que registra o menor tamanho médio de imóveis é o Centro:
53m 2 . Depois vem Botafogo, com 102m 2 . Do outro lado,
Ipanema, cujos apartamentos apresentam área média de
142m 2 .
O Leblon vem logo em seguida: lá as unidades residenciais
têm, em média, 134m 2 . Analistas do segmento apontam outros
motivos para a redução do tamanho dos imóveis. Um
deles é que as áreas disponíveis para construção no Rio de
Janeiro estão cada vez menores. Com isso, são erguidos
prédios com apartamentos menos espaçosos, mas com
áreas de lazer mais incrementadas. Segundo o Departamento
de Pesquisa do Sindicato, novos empreendimentos
com apenas 1 quarto registraram expansão de 539,3% em
2010, de 28 para 179.
Essa tendência deve se intensificar, devido ao crescente
número de investimentos na cidade por conta dos grandes
eventos esportivos nos próximos anos (Copa do Mundo de
2014 e Olimpíadas de 2016). Com eles, mais pessoas vêm
para o Rio a trabalho, ocupando imóveis menores.
8.1.5. Casa ou apartamento: qual o melhor investimento?
O crescimento econômico e o desenvolvimento das grandes
metrópoles fizeram surgir os edifícios e condomínios,
que, com o passar dos anos, foram substituindo as antigas
vilas e casas de rua. No entanto, muita gente ainda resiste
ao apelo dos grandes “espigões” – como eram chamados
os primeiros prédios residenciais – e mantém a tradição de
viver em casarões.
Segurança, privacidade, espaço, convivência... Na hora de
comprar ou alugar um imóvel, há diversos fatores que influenciam
na escolha de uma casa ou de um apartamento.
Questões como preço, conforto e localização são as mais
analisadas quando se decide que imóvel adquirir ou locar. É
o perfil do futuro morador e a rotina do local que vão definir
a melhor escolha.
Viver em um apartamento requer uma boa dose de tolerância
e aceitação de regras. Para pessoas que vivem sozinhas
ou passam a maior parte do tempo fora de casa, a segurança
oferecida por um condomínio pode ser uma grande
vantagem. A presença do porteiro, por si só, já inibe a ação
de um bandido.
Além disso, a manutenção de um apartamento é muito mais
barata que a de uma casa, e também menos trabalhosa, já
82

que os funcionários cuidam da limpeza e conservação das
áreas comuns. Por outro lado, a convivência com vizinhos
antissociais e o rateio das despesas condominiais – nem
sempre aprovadas por todos e que às vezes pesam no bolso
– podem se tornar grandes empecilhos.
Morar em uma casa tem vantagens imprescindíveis para
algumas pessoas. O espaço oferecido conta muito, e a ausência
de vizinhos tão próximos é bastante valorizada por
quem busca maior privacidade. Mas, afinal, qual é a melhor
opção? Os números podem ajudar. De acordo com o Departamento
de Pesquisa do Secovi Rio, na maioria dos bairros
pesquisados, os valores médios do metro quadrado de
casas para venda são mais baixos que os de apartamentos.
Quanto ao tamanho dos imóveis, mais um ponto para as casas:
as áreas médias desse tipo de moradia, nos 10 bairros
pesquisados, são bem maiores que as dos apartamentos.
Outro bairro que se destaca em relação ao preço das casas
é a Tijuca: lá, o metro quadrado desse tipo de moradia custa
R$ 3.406, bem menos que os R$ 4.949/m² dos apartamentos.
Além do Leblon, o bairro que apresenta menor desproporção
de preços, entre os pesquisados, é a Ilha do Governador:
o metro quadrado médio (venda) de casas custa R$
3.043, um pouco menos que os R$ 3.435 dos apartamentos.
O bairro onde se registra menor discrepância entre os tamanhos
de casas e apartamentos é a Tijuca. Ainda assim,
a desproporção é expressiva: as casas são 110% maiores.
O local onde se registra a maior variação de tamanhos é o
Leblon: enquanto a área média das casas é de 547m 2 , a dos
apartamentos é de 138m 2 , ou seja, as unidades prediais são
296% menores.
Quanto aos preços, em nove dos 10 bairros pesquisados,
os valores do metro quadrado de casas para venda são,
pelo menos, 11% mais baixos. O único bairro onde o metro
quadrado de casas é mais caro é o Leblon: o valor médio
é de R$ 18.943, um pouco acima dos R$ 18.364 por metro
quadrado dos apartamentos. No lado oposto está Laranjeiras,
onde as casas são 40% mais em conta: R$ 4.791/m 2 ,
contra R$ 8.033/m 2 das unidades prediais.
Orquídea – Jardim Botânico
83

8.1.6. “E-móveis”: locação e venda de imóveis pela internet
ganham força
Uma pesquisa encomendada pelo Google em 2008 revela
que, dos 1,6 bilhão de usuários e 3,5 milhões de buscas por
dia, 88% estão interessados em comprar imóveis pela internet.
A palavra “imóvel” foi acessada mais de 5 milhões de vezes,
e mais de 1,9 milhão de internautas buscaram apartamentos.
Enquete realizada no portal do Secovi Rio, de 13 de julho
a 9 de setembro de 2011, confirma o fortalecimento dos
negócios imobiliários virtuais. A pergunta era “Como você
procura um imóvel para comprar ou alugar?”. A maior parte
dos respondentes, 38%, escolheu as opções “nos sites
das imobiliárias” (18%) e “em sites específicos de buscas”
(20%). Os classificados dos jornais ficaram com a segunda
colocação: 33% escolheram essa opção.
Outro dado relevante quanto aos hábitos dos consumidores
virtuais é que a maior parte deles prefere procurar o imóvel em
dias de semana. Um levantamento feito pela Rede Rio de Imóveis,
portal do Secovi Rio que oferece unidades para locação
e venda, aponta que, no primeiro semestre do ano passado,
75% dos cliques ocorreram de segunda a sexta-feira. Os finais
de semana ficaram com apenas 25%. O dia da semana com o
maior número de cliques foi a terça-feira (14.296), 26% a mais
que o sábado, que está no outro extremo.
detalhes de imóveis, contra 21.014 no primeiro semestre e
18.510 no segundo semestre de 2010. A visualização de páginas
chegou à expressiva marca de 862.059 em 2011.
Segundo informações contidas na 24ª edição do relatório
WebShoppers, realizado pela e-bit, com o apoio da Câmara
Brasileira de Comércio Eletrônico, o crescimento do setor
de e-commerce no primeiro semestre de 2011, em relação
ao mesmo período do ano anterior, foi de 24%. Embora os
dados não incluam a venda de imóveis, eles traduzem uma
tendência: os consumidores estão utilizando cada vez mais
a internet como veículo para o consumo.
O documento Perfil de Compradores e Vendedores de
Imóveis Residenciais da Associação Nacional dos Realtors
(NAR) – que congrega corretores, gerentes de imóveis e
avaliadores norte-americanos –, de 2007, aponta que as fotografias
e as informações detalhadas sobre os imóveis são
consideradas os dois recursos de website mais valiosos por
compradores e vendedores.
Igreja da Penha
O número de visitas à Rede Rio de Imóveis segue crescente:
em 2011, a média foi de 24.862, número 46% superior
ao de 2010. No total, foram 323.206. Apenas em dezembro,
contabilizaram-se 33.705 visitas, maior número mensal desde
o lançamento da Rede, em 2008. No segundo semestre
do ano passado, registrou-se média de 43.855 acessos a
84

8.1.7. O valor do metro quadrado
Muito se fala sobre o aquecimento do mercado imobiliário
no Rio de Janeiro. A valorização do metro quadrado para
venda, nos últimos dois anos, é um fato. Mas, quando se
comparam os preços cariocas com os praticados em outros
países, percebe-se uma discrepância: o Rio está bem
abaixo no ranking. Prova disso é que vem crescendo o
número de estrangeiros interessados em adquirir imóveis
na cidade-sede das Olimpíadas de 2016.
Levantamento feito pelo Global Property Guide, Ibope e
JP Morgan, publicado na revista Exame, em maio do ano
passado, comprova: os imóveis brasileiros ainda estão
relativamente baratos. O país ocupa a 65ª posição num
levantamento de preços realizado em 94 nações. Mônaco
está na dianteira: lá o metro quadrado custa US$ 59,8 mil.
Inglaterra (US$ 23,3 mil/m²) e Rússia (US$ 18,4 mil/m²)
completam a lista dos três países mais bem colocados.
De acordo com a pesquisa, o preço do metro quadrado
no Rio é de US$ 2,61 mil, valor pouco inferior ao praticado
na Argentina (US$ 2,62 mil), que ocupa a 64ª posição.
Entretanto, quando se analisa o Leblon, bairro mais valorizado
do Rio, na Zona Sul, esse valor pode ser bem mais
elevado. Segundo o Departamento de Pesquisa do Secovi
Rio (dezembro de 2011), na Avenida Delfim Moreira,
que margeia a praia, o valor do metro quadrado chega a
R$ 37,2 mil, o que equivale a cerca de US$ 20,8 mil (cotação
de janeiro de 2012).
Se o Leblon fosse um país, estaria na terceira colocação
do ranking mundial elaborado pela Exame. Seguindo o
mesmo critério, Ipanema ganharia a sexta colocação,
perdendo para Cingapura (US$ 16,6 mil/m²) e Hong Kong
(US$ 16,4 mil/m²). Na Avenida Vieira Souto, junto ao mar,
o valor médio do metro quadrado, conforme aponta pesquisa
do Secovi Rio, é de R$ 33,4 mil, ou US$ 18,8 mil
(cotação de janeiro de 2012).
Ainda assim, os imóveis brasileiros saltam aos olhos dos
gringos. O Conselho Regional dos Corretores de Imóveis
(Creci-RJ) revela que, de todo o volume de negócios realizados
no Rio no primeiro semestre de 2011, 30% estão
associados a compradores de fora do Brasil, especialmente
dos Estados Unidos, da Itália e da França, nessa
ordem.
Conheça as ruas mais caras do mundo
1ª
2ª
3ª
4ª
5ª
6ª
Avenue Princess Grace,
em Mônaco
Severn Road, no bairro The
Peak, em Hong Kong
5ª Avenida, em Manhattan,
em Nova York
Kensington Palace Gardens,
em Londres
Avenue Montaigne,
em Paris
Ostozhenka Street,
em Moscou
US$ 190 mil/m²
US$ 120 mil/m²
US$ 80 mil/m²
US$ 77 mil/m²
US$ 54 mil/m²
US$ 40 mil/m²
85

8.1.8. Uma nova Avenida Brasil
Potencial para ser um grande centro comercial e abrigar
moradias populares ela tem de sobra. Com 58 quilômetros
de extensão, que vão desde a Rodoviária Novo Rio até o
bairro de Santa Cruz, a Avenida Brasil corta 26 bairros do
Rio de Janeiro e é considerada a mais importante via expressa
da cidade. Não resta dúvida de que é uma área
estratégica para o dinamismo do município, além do seu
inegável valor histórico.
De olho na revitalização da Zona Norte, a Prefeitura do Rio
desenvolveu o projeto do Corredor Expresso Metropolitano
da Avenida Brasil, que pretende operar em sistema BRT
(Bus Rapid Transit), com infraestrutura de vias segregadas,
estações modernas, novos terminais, reurbanização das
áreas de entorno, ciclovia, além de sistemas eletrônicos de
informação para os usuários e operadores, com vistas à mobilidade
urbana e ao desenvolvimento sustentável.
Avenida Brasil
A Secretaria Municipal de Urbanismo foi ainda mais ambiciosa
e elaborou projeto para alterar os parâmetros da região,
considerada um retrato do abandono social e da migração
econômica, provocados pela violência ao longo de
duas décadas. A finalidade é, entre outras coisas, alterar a
legislação que restringe grandes trechos de Campo Grande
e quarteirões de Irajá, Penha e Bonsucesso (na parte que
dá margem à via) a construções predominantemente industriais.
Se a proposta for aprovada na Câmara dos Vereadores,
essas localidades poderão ter concessões de licença
para casas, comércio e moradias mistas.
A Prefeitura espera incentivar a adaptação ou substituição
de imóveis industriais em estado de abandono. A intenção
é manter a coexistência de empreendimentos residenciais
com atividades geradoras de emprego e renda, de forma
a reduzir as distâncias no deslocamento da população
entre casa e trabalho. Permitir o uso residencial nas zonas
industriais e, principalmente, reverter o processo de
degradação em que hoje se encontra a Avenida Brasil e
outros corredores viários estruturantes são outras grandes
mudanças propostas.
Para o segmento imobiliário, com os benefícios oferecidos
pela flexibilização das regras urbanísticas, torna-se
vantajoso construir numa região que já conta com infraestrutura
e que receberá investimentos do poder. O projeto
sugere a criação de espaços verdes ao longo da avenida
(um adensamento arbóreo que permita caminhadas no
seu interior) como forma de contribuir para a melhoria das
condições ambientais, com uma área de solo permeável
na região.
86

8.1.9. Nova Olaria
Nos últimos dois anos o Rio de Janeiro cresceu e apareceu.
Como era de se esperar, o perfil de certos bairros se modificou,
e, a exemplo do que já aconteceu em várias regiões no
passado, alguns mudaram de nome e tiveram a demanda
por imóveis ampliada. É o caso da Leopoldina, que agora
está sendo chamada de Nova Olaria, englobando ainda os
bairros de Bonsucesso, Ramos, Penha e Olaria.
Diversas áreas da cidade vêm colhendo os frutos da pacificação
nas comunidades, com a chegada das Unidades de
Polícia Pacificadora (UPPs). A tão sonhada valorização está
acontecendo, e o próprio perfil dos bairros está mudando.
Segundo dados do Secovi Rio, em agosto de 2010 o valor
médio do metro quadrado na região de Nova Olaria era de
R$ 1.691. Em dezembro de 2010, já valia R$ 1.841, apontando
uma alta de 8,9%. Cinco meses após a instalação das
UPPs no Complexo do Alemão e na Vila Cruzeiro, o valor
atingiu o patamar de R$ 2.157, uma valorização de 17,2%
em relação a agosto do ano retrasado.
Moradores do novo bairro exaltam suas qualidades: preços
mais acessíveis de aluguel, ótima localização, com acessos
para as Linhas Amarela e Vermelha e para bairros da Zona
Norte, como Tijuca e Méier, além de comércio farto, oferta
de escolas públicas e privadas, posto de saúde e um hospital
de grande porte. Isso sem falar no clima familiar do local.
Mas Nova Olaria ainda tem muito que crescer: é preciso investir
em transporte e lazer.
De acordo com imobiliárias que atuam na região da Leopoldina,
em Olaria é possível destacar as Ruas Carlina, Bariri, Filomena
Nunes e João Silva como as de maior interesse entre
os compradores. Já em Bonsucesso, as atenções estão voltadas
para as Ruas Teixeira de Castro e Cardoso de Moraes.
Em Ramos, são as Ruas Felisbelo Freire e Tupi que têm as
maiores demandas por compra e locação de imóveis.
8.1.10. Reforço nos programas de habitação
O programa Minha Casa, Minha Vida, lançado pelo governo
federal em 2009, em parceria com os Estados e municípios,
foi um marco na história da habitação brasileira. Os financiamentos
de bancos públicos e privados para a compra da
casa própria deram um salto em 2010. Em maio de 2011, o
cenário não foi diferente: teve início a segunda fase do Minha
Casa, Minha Vida, que contará com investimentos, até
2014, de R$ 71,7 bilhões.
Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito
Imobiliário e do Banco Central revelam: os financiamentos
para a construção e a compra de imóveis em 2011 alcançaram
o maior volume já registrado no país, com R$ 79,9
bilhões. Foram emprestados R$ 23,7 bilhões a mais que
em 2010, o que representou um crescimento de 42%. Chegou
a 493 mil o número de unidades financiadas, 17% a
mais.
Considerando-se apenas os financiamentos para aquisição,
2011 registrou, de janeiro a dezembro, outro número expressivo:
265.759 unidades, 21,0% a mais que no ano anterior.
O valor desses imóveis alcançou a cifra de R$ 44,7
bilhões, 40,7% a mais que em 2010. Ainda de acordo com
o Banco Central e a Abecip, o valor médio das unidades
financiadas aumentou 21,6% de 2010 para 2011, chegando
a R$ 162.133,00.
87

Quantidade de financiamentos Imobiliários com Funding POUPANÇA
Obs.: Reforma e material para construção estão inclusos em Construção.
88

Valor (em milhões de Reais R$) dos financiamentos imobiliários com Funding POUPANÇA
Obs.: Reforma e material para construção estão inclusos em Construção.
89

Valor médio em Reais (R$) de financiamento imobiliário com Funding POUPANÇA
Obs.: Reforma e material para construção estão inclusos em Construção.
90

Quantidade e valor (em milhões de Reais) de financiamento imobiliário com Funding FGTS
91

8.1.11. Built to suit
Bastante difundida nos Estados Unidos e na Europa, a operação
imobiliária chamada built to suit, que quer dizer “construído
para servir”, foi introduzida no Brasil há cerca de 10
anos. Desde então, tem sido um modelo de negócios bastante
utilizado no Rio de Janeiro. Com o mercado imobiliário
carioca em plena expansão, por conta de diversos fatores
socioeconômicos, sem falar no grande afluxo de empresas
estrangeiras e investidores de outros Estados brasileiros, o
sistema tende a ganhar um espaço ainda maior em terras
cariocas.
De acordo com artigo escrito pelo engenheiro e advogado
Francisco Maia Neto na coluna “Mercado Imobiliário”, do
jornal Estado de Minas, o built to suit é “uma construção sob
medida, que consiste em um contrato através do qual um
investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo
os interesses de um futuro usuário, que irá utilizá-lo por
um período preestabelecido, garantindo o retorno do investimento
e a remuneração pelo uso do imóvel”.
O especialista afirma que os usuários desse sistema são, na
maioria dos casos, provenientes dos ramos comercial, educacional,
hospitalar, industrial e de serviços, que têm como
prioridade a customização dos espaços. Como principais
características das construções destinadas ao built to suit
os especialistas apontam o rigor das especificações técnicas
do futuro usuário e o prazo curto exigido para a conclusão
do empreendimento. Alguns exemplos de empresas
que optaram pelo modelo são a Petrobras, a Rede Globo de
Televisão, as indústrias Alpargatas (fabricantes das Havaianas)
e o centro de distribuição da rede C&C de materiais de
construção.
Mas quais as vantagens da modalidade? O built to suit é uma
excelente alternativa para aqueles que necessitam de imóveis
sob medida, que atendam às suas expectativas e perspectivas
de crescimento. Muitas empresas optam pela compra, em vez
da locação sob medida, e utilizam parte do seu capital de giro
em ativos imobilizados, quando poderiam investir em tecnologia,
inovação, pesquisa, pessoal, estratégias de marketing etc.
O resultado pode ser a queda de competitividade.
Para o empreendedor que investe na construção de um imóvel
desse tipo, o retorno se dá basicamente no pagamento
do aluguel e na exigibilidade de permanência do usuário por
longos períodos. O prazo do contrato é calculado de modo
que o lucro obtido com o uso do imóvel cubra os custos do
empreendimento. Essa longa relação locador-locatário, associada
às previsibilidades e à segurança do fluxo projetado,
permite também a securitização do contrato, através da
distribuição de títulos a investidores, que terão como lastro
o pagamento das parcelas contratadas.
Apesar dos benefícios, há quem enxergue desvantagens. Francisco
Maia Neto alerta, em seu artigo: “Ainda que os contratos
sejam soberanos entre as partes, existe uma corrente doutrinária
que entende ser o contrato na modalidade built to suit uma
locação típica, o que pode significar um risco para o empreendedor,
ao se sujeitar às mudanças na legislação do inquilinato,
bem como no tocante à redução proporcional da multa.”
Mas o entendimento dominante, diz o especialista, busca respaldo
no conceito primordial do contrato, que abrange não
só a remuneração do imóvel, como na Lei de Locações, mas
também a amortização dos investimentos realizados para
concretização do negócio contratado: “Dessa forma, ao ocorrer
um eventual rompimento do contrato pelo usuário, deverá
92

ser estabelecida uma multa que reflita a soma dos valores
contratados, garantindo assim as obrigações assumidas, especialmente
no que se refere aos fluxos esperados.”
8.1.12. Fundos de investimentos imobiliários ganham força
Os fundos de investimentos imobiliários (FII) estão se fortalecendo
como uma boa alternativa para pequenos e médios
investidores. De acordo com a Comissão de Valores
Mobi liários (CVM), o número de fundos dessa natureza aumentou
40% de 2010 para 2011. E a razão é simples: os
FII servem de porta de entrada para investidores em um
mercado que normalmente exige uso intensivo de capital.
O cenário de otimismo, desenhado pela diversificação dos
fundos, contribui para o aquecimento do mercado. Trata-se
de uma alternativa para investidores que teoricamente não
teriam capacidade financeira para comprar imóveis.
Dos 9.600 fundos de investimentos registrados na CVM, 94
são fundos de investimentos imobiliários, totalizando um patrimônio
superior a R$ 5 bilhões. Em outubro de 2008, através
da edição da Instrução nº 472, a entidade modernizou
as regras incidentes sobre a constituição, administração,
funcionamento, política de investimentos e divulgação de
informações dos FII.
Segundo a CVM, a maior parte dos FII em atividade destina-
-se a auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação
das unidades do empreendimento imobiliário alvo de
investimento – são comuns as locações de escritórios, shopping
centers e pontos comerciais em geral. O FII é um produto
que, a critério do ofertante e do coordenador-líder da distribuição
de cotas, pode ser oferecido ao público de varejo.
A modernização desse tipo de investimento, que ampliou
consideravelmente o rol de ativos aptos ao investimento dos
FII, tende a diversificar o perfil dos fundos. Um exemplo
são aqueles destinados ao investimento em certificados de
recebíveis imobiliários. A tendência é que, do mesmo modo,
surjam fundos destinados ao investimento em valores mobiliários
(ações, debêntures etc.), em ativos imobiliários do
setor bancário, em cotas de outros fundos e daí por diante,
nos termos do art. 45 da citada Instrução.
Museu Imperial - Petrópolis
Afinal de contas, o que é um FII? Nada mais que uma comunhão
de recursos captados por meio do sistema de distribuição
de valores mobiliários, constituídos sob a forma de
condomínios fechados – o resgate de cotas não é permiti -
do – e destinados à aplicação em ativos imobiliários, sejam
ativos financeiros com lastro em operações imobiliárias, sejam
direitos reais sobre bens imóveis.
93

Ao aplicar nesse tipo de fundo de investimento, o investidor
estará sujeito a riscos. Portanto, cautela é necessário. A
seguir, os cuidados e os erros mais comuns ao aplicar em
fundos de investimentos imobiliários.
Cuidados ao aplicar
• Ler atentamente o Regulamento do fundo (seu
“Estatuto”), que contém, dentre outras, as normas
que incidirão sobre suas atividades e sobre a relação
entre os cotistas e entre esses e os prestadores de
serviços do fundo.
• Ler atentamente o prospecto, que deve conter todas
as informações necessárias a uma tomada refletida
de decisão de investimento.
• Entender perfeitamente a política de investimentos do
fundo e os riscos do investimento.
• Verificar se o administrador e o gestor do fundo
possuem políticas internas para abordar: controle de
risco, compliance, conflitos de interesses.
• Questionar o distribuidor de cotas sobre a
adequação de seu perfil de investidor ao FII que
está sendo ofertado.
• Se não entender o produto, não compre.
Barra da Tijuca
94

Os 10 erros mais comuns ao aplicar em fundos de
investimentos imobiliários
• Investir sem ler atentamente o prospecto e o
Regulamento do fundo, o que muitas vezes carece de
ajuda especializada.
• Confundir o produto com um fundo de renda fixa
tradicional.
• Desprezar o fato de que se trata de um fundo fechado
– inexiste resgate de cotas.
• Formar expectativas de rentabilidade futura com base
em rentabilidades passadas.
• Não verificar se as cotas serão admitidas à
negociação em mercado secundário, o que, na
inexistência de resgates, pode ser a única forma de o
investidor sair do fundo.
• Confundir o investimento no fundo, um produto de
mercado de capitais, com investimento em imóveis –
cotas são valores mobiliários, não imóveis.
• Ser levado a desconsiderar o risco em virtude do
apelo do produto, seja através do distribuidor de
cotas, seja via material publicitário. Se a expectativa
de rentabilidade for elevada, atentar ainda mais para
os riscos da operação, pois riscos e benefícios são
positivamente relacionados: “there’s no free lunch”.
• Desconhecer seu perfil de investidor e, assim,
desconsiderá-lo quando da tomada de decisão de
investimento.
• Investir unicamente porque um amigo/colega/
parente/gerente de banco falou que é um bom
negócio, sem realizar sua própria diligência.
• Não comparecer às assembleias de cotistas e não
ler com atenção as informações encaminhadas pelo
administrador.
95

8.2. Tendências para condomínios
Os condomínios estão mudando ao longo do tempo. Mas
não estamos falando apenas de concreto e decoração. O
material humano, que “preenche” os edifícios e casas, também
está passando por transformações. Cada vez mais exigentes,
os consumidores não se contentam mais com uma
gestão medíocre. A presença de uma administradora se faz,
portanto, imprescindível. O bem-estar dos moradores é diretamente
proporcional à eficiência da empresa contratada.
Monumentos dos Pracinhas - Aterro do Flamengo
Por mais bem-intencionado que o síndico seja, um apoio
profissional pode ajudar, e muito. Afinal, o descuido em
qualquer área, seja com relação à manutenção, ao combate
à inadimplência, às dívidas trabalhistas etc., pode gerar
grandes dores de cabeça. O cerco aos inadimplentes, aliás,
é importante. A falta de recursos gerada pela falta de pagamento
da cota condominial impede que os condomínios
arquem com suas responsabilidades, interferindo nos pagamentos
de contas de consumo e impedindo que sejam
realizadas obras importantes para a saúde da edificação e a
segurança dos moradores, por exemplo.
Uma boa gestão não se faz apenas com medidas administrativas.
O respeito ao meio ambiente também é um fator
que diferencia os bons gestores dos excepcionais. E já tem
muita gente consciente disso. É crescente o número de edifícios
verdes no Rio de Janeiro, dedicados ao uso eficiente
de recursos, principalmente energia e água, bem como à
produção mínima de resíduos como efluentes e lixo. A integração
dos custos de construção com os de operação da
edificação ao longo de toda a sua vida útil, em vez de focar
somente nos custos de construção, é outra característica
que define esse tipo de empreendimento.
Ainda que o setor de construção civil esteja a todo vapor no
Rio de Janeiro e o acesso à moradia tenha se ampliado nos
últimos anos, a cidade ainda sofre com a expansão desordenada
dos povoamentos e as falhas na fiscalização pelo
poder público. Esse cenário acaba por favorecer o surgimento
de condomínios e loteamentos irregulares, carentes
de condições mínimas de infraestrutura: abastecimento de
água, coleta de esgoto e lixo, escoamento de águas pluviais,
calçamento, iluminação etc. A boa notícia é que o poder
público está se dedicando a resolver o problema.
8.2.1. Administradora: a base sólida do condomínio
Muitos síndicos e moradores costumam afirmar que contratar
uma administradora é jogar dinheiro fora. Grande parte
deles acaba optando pela autogestão, por acreditar que
96

ninguém conhece melhor o condomínio do que os próprios
moradores. Tudo bem, eles não estão completamente errados,
mas é nesse pensamento que mora o perigo. Os condomínios
precisam ser geridos de forma profissional, independentemente
do porte da edificação, e por isso a parceria
com uma administradora é de extrema importância.
É preciso cuidar de tudo com rédeas curtas, afinal o descuido
em qualquer área, seja com relação à manutenção, ao
combate à inadimplência, às dívidas trabalhistas etc., pode
resultar no aumento da cota condominial – o que gera o
descontentamento da comunidade – ou na desvalorização
das unidades. Mesmo para os síndicos mais experientes, o
respaldo de uma administradora de condomínio, que ofereça
um atendimento jurídico de qualidade, é imprescindível.
Assim como uma empresa, o condomínio possui obrigações
legais, como a de prestar contas, contratar o seguro da edificação,
realizar obras respeitando o quórum estabelecido,
entre outras. Existem também obrigações referentes aos
funcionários, tais como elaboração da folha de pagamento
e controle de horas extras, avaliação da necessidade de
instalação da Comissão Interna de Prevenção de Acidentes
(Cipa), realização do Programa de Controle Médico de Saúde
Ocupacional (PCMSO), elaboração da Relação Anual de
Informações Sociais (Rais), pagamento das contribuições
sindicais (INSS, FGTS, PIS, Dirf etc.).
O condomínio é responsável ainda pelas obrigações relativas
à estrutura das edificações, tais como limpeza da caixa-d’água,
emissão de laudo técnico de para-raios, manutenção dos elevadores
etc. E não para por aí. Nos dias atuais, quando se fala
em redução de desperdício, é preciso estar atento ao controle
do consumo de água, gás e luz, fazendo, se possível, comparativos
no quadro de avisos. Não se pode esquecer a organização,
análise e administração da locação de áreas comuns,
como cobertura, lajes, garagens e fachadas.
É muita coisa com o que se preocupar, deixando clara a necessidade
de contratação de uma boa administradora para
gerir o condomínio e cumprir com todas as suas obrigações
legais. Mas como saber se a administradora está dando
conta do recado? Bem, embora os contratos de prestação
de serviços variem, aquelas que atuam nesse segmento devem
estar preparadas para as seguintes atividades:
Gerais
• Arrecadação das taxas aprovadas em assembleias
gerais – até mesmo em juízo, se for o caso.
• Movimento financeiro do condomínio, inclusive
pagamento das obrigações, provisionamento etc.
• Elaboração das prestações de contas.
• Gerenciamento do departamento pessoal,
elaboração das folhas de pagamento, escala de
folgas, encargos sociais etc.
• Assistência às assembleias gerais.
• Assistência jurídica.
• Apoio logístico ao síndico.
97

No que diz respeito ao RH
• Preencher o Atestado de Afastamento de Trabalho
para solicitação e concessão do auxílio-doença.
• Atualizar as carteiras de trabalho.
• Fazer a Comunicação de Acidente de Trabalho (CAT)
para solicitação e concessão do auxílio-acidente.
• Garantir o 13° salário.
• Definir e controlar o quadro de férias.
• Elaborar e recolher as Guias da Previdência Social
(GPS).
• Preencher a declaração para concessão de
aposentadoria.
• Obter Certidão Negativa de Débito com INSS (CND).
• Recolher as guias de FGTS.
• Escolher e checar os uniformes dos funcionários.
• Homologar as rescisões de contrato.
Na área financeira
• Elaborar a previsão de gastos para o ano.
• Elaborar um quadro de gastos.
• Informar os gastos e receita do condomínio para o
condômino que desejar.
• Cobrar os devedores.
• Controlar vencimentos das contas.
• Prestar contas mensalmente.
• Emitir boletos bancários.
• Estabelecer uma meta para redução de gastos
supérfluos.
98

8.2.2. Pelo fim da inadimplência em condomínios
Para alguns, não pagar a cota condominial pode soar como
um esquecimento inocente, mas, sob a ótica da administração
do condomínio, esse esquecimento pode ter consequências
mais graves do que se imagina. A falta de recursos
gerada pela inadimplência impede que os condomínios
arquem com suas responsabilidades, interferindo nos pagamentos
de contas de consumo e impedindo que sejam
realizadas obras importantes para a saúde da edificação e
a segurança dos moradores, só para citar dois exemplos.
Muitas vezes, para compensar a inadimplência, os gestores
acabam optando por aumentar o valor da cota condominial,
ou seja, quem paga em dia sai perdendo. Em 2011, o percentual
médio de inadimplência da cota condominial foi de
9,8% nos condomínios residenciais, mais que os 9,1% do
ano anterior. Portanto, todo cuidado é pouco. A administradora
pode ajudar o síndico a monitorar os pagamentos de
perto, mas o síndico também é capaz de auxiliar nessa tarefa
ao adotar algumas medidas:
• Enviar notificação escrita de cobrança, concedendo
prazo para pagamento do débito.
• Enviar notificação escrita de cobrança por via judicial.
• Comunicar na assembleia geral quais imóveis estão
inadimplentes.
• Informar no balancete mensal enviado aos
condôminos quais os imóveis inadimplentes, quantas
cotas não foram pagas e o montante da dívida.
• Manter uma forma de cobrança que seja do
conhecimento de todos, estabelecendo prazo para
primeira e segunda notificações e notificação de
cobrança judicial.
• Acionar o condômino judicialmente com a devida
ação de cobrança.
• Representar o condomínio nas ações judiciais.
O que o síndico não deve fazer?
• Expor o condômino a uma situação vexatória por falta
de pagamento da cota condominial.
• Colocar o nome do condômino inadimplente no mural
de recados do condomínio.
• Conceder descontos e parcelamentos sem que a
assembleia ou a Convenção autorizem.
99

8.2.3. Condomínios sustentáveis
O World Business Council for Sustainable Development
define sustentabilidade como “atender às necessidades
das pessoas hoje sem comprometer a capacidade das
futuras gerações de atender às suas próprias necessidades”.
Quando nos preocupamos com assuntos ligados à
sustentabilidade, é comum que nos venham à cabeça setores
como o de transportes, o madeireiro, o siderúrgico
etc., considerados causadores de grandes impactos ao
meio ambiente.
O que não é de conhecimento de boa parte das pessoas,
porém, é que o setor imobiliário, ao longo de sua cadeia
produtiva – desde a produção dos insumos e a construção
de empreendimentos, até a operação de imóveis durante
sua vida útil –, tem enorme impacto no meio ambiente.
Para se ter uma ideia desse impacto, basta dizer
que o setor:
Catedral de São Sebastião do Rio de Janeiro
• Representa 72% do total da eletricidade consumida.
• É responsável por 38% das emissões de dióxido de carbono.
• Consome 40% da matéria-prima produzida.
• É responsável por 30% dos resíduos gerados.
• Utiliza 14% do total de água potável consumida 1 .
A boa notícia é que ações em prol de maior sustentabilidade
nesse segmento produzem resultados muito maiores, e em
prazo menor do que em outros setores, como o automobilístico.
Nesse sentido, o foco das discussões tem sido em torno
de edifícios verdes e seus benefícios para a sociedade.
Embora utilizados frequentemente na mídia como se fossem
sinônimos, existe uma grande diferença entre o conceito de
edifício sustentável e edifício verde. O correto seria adotar a
classificação de edifício sustentável apenas quando se refere
a um condomínio que não cause impacto algum no meio
ambiente, ou seja, tudo aquilo que ele consome é compensado
pelo que produz ou reutiliza. Na prática, não existe ainda
nenhum edifício que possa obter essa classificação.
Por outro lado, os edifícios verdes são, de forma bastante
resumida, aqueles que causam impactos significativamente
menores no meio ambiente do que outros com características
similares, ou, dito de outra forma, que utilizem mais
racionalmente os recursos necessários para que pessoas
possam neles residir e/ou trabalhar. Em resumo, todo edifício
sustentável é um edifício verde, mas nem todo edifício
verde é um edifício sustentável.
1 Dados do mercado norte-americano do US Green Building Council (USGBC).
100

Edifícios verdes e suas características
Ainda que não exista um consenso universal em relação
às características ou aos padrões mínimos a serem
obedecidos por edifícios verdes, é correto afirmar que
eles compartilham os seguintes fundamentos:
• Uso eficiente de recursos, principalmente energia e
água, bem como produção mínima de resíduos como
efluentes e lixo.
• Prioridade para uso de materiais produzidos
localmente, com o objetivo de diminuir o gasto com
energia necessária para o transporte deles.
• Impacto reduzido em seu entorno pela diminuição
das suas emissões de gases de efeito estufa.
• Melhora na qualidade de vida de quem mora ou
trabalha nesses edifícios.
• Integração dos custos de construção com os de
operação do edifício ao longo de toda a sua vida útil,
em vez de focar somente nos custos de construção.
• Localização próxima a transportes públicos,
diminuindo assim a necessidade de utilização de
veículos particulares.
• A operação do edifício é parte crítica a ser
observada e deve ser realizada da forma mais
eficiente possível. É desejável auditar a eficiência
obtida na operação versus o que foi prometido na
fase de construção 2 .
Embora longe de esgotarem o tema, essas são as principais
características e denominadores comuns existentes
nos edifícios verdes. Cabe notar que o peso de cada característica
mencionada varia de acordo com o local onde
o edifício está localizado (cidade, país), pois, em última
análise, vai depender da escassez de recursos, de fatores
culturais etc.
8.2.4. Combate à irregularidade
Ainda que o setor de construção civil esteja a todo vapor
no Rio de Janeiro e o acesso à moradia tenha se ampliado
nos últimos anos, com programas governamentais de amplo
alcance, como o Minha Casa, Minha Vida, a cidade ainda
sofre com a expansão desordenada dos povoamentos e
2 Nos EUA, utiliza-se o termo “commissioning costs” para fazer referências a custos com auditagem da operação do edifício por profissionais independentes, para que dessa
forma seja possível averiguar se a eficiência prometida na construção está sendo cumprida ao longo da operação do edifício.
101

as falhas na fiscalização pelo poder público. Especialmente
nas áreas rurais, esse cenário acaba por favorecer o surgimento
de condomínios e loteamentos irregulares, carentes
de condições mínimas de infraestrutura: abastecimento de
água, coleta de esgoto e lixo, escoamento de águas pluviais,
calçamento, iluminação etc.
Mas como combater esse tipo de prática? A Lei Municipal
nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo
urbano no Rio de Janeiro, pretende ordenar o espaço urbano
destinado à habitação, coibindo a ação dos loteadores
clandestinos através da proibição de venda, promessa
de venda, parcela de loteamento ou desmembramento
não registrados.
Ainda assim, não é raro o parcelamento irregular do solo
por fração ideal. Na tentativa de coibir tal prática, o Tribunal
de Justiça do Rio de Janeiro determinou aos oficiais
de Registro de Imóveis, através do Aviso CGJ n° 477, que
estes fiscalizem o uso da escritura de compra e venda de
fração ideal com formação de condomínio civil, que pode
ser usada para viabilizar a criação de loteamentos irregulares
ou clandestinos, burlando a Lei de Parcelamento do
Solo.
Com o aviso do TJ-RJ, os cartórios deixaram de efetuar
escritura por fração ideal de condomínio ou loteamento
irregular, o que de certa forma coibiu a fraude do parcelamento
irregular do solo e a degradação ambiental. As
medidas acabam por gerar conflitos com os adquirentes
dessas frações, que, movidos pelo sonho de construir sua
moradia, acabam comprando algo ilegal. Para essas pessoas,
o lado bom é que existem soluções para a regularização.
Entretanto, fica o alerta: antes de realizar a compra
de um terreno, é recomendável contratar um especialista
para avaliar sua situação.
102

Arara-azul grande (Anodorhynchus hyacinthinus)
103

- Inaugurada em 1974, a Ponte
Presidente Costa e Silva, mais conhecida como
Ponte Rio-Niterói, é um importante marco da
capacitação da engenharia nacional, por suas dimensões,
audaciosa concepção e criatividade nos
processos construtivos, em seus 13,3 quilômetros
de extensão sobre a Baía de Guanabara.
É uma construção superlativa: a maior ponte do
Hemisfério Sul; o maior vão em viga reta contínua do
mundo ‒ o central, de 300 metros de comprimento
e 60 metros de altura; a mais importante estrutura
protendida das Américas, com mais de 2.150 quilômetros
de cabos em suas entranhas; uma das três
maiores pontes do mundo em volume espacial, que
é a relação entre o comprimento, a largura e a altura
dos pilares e fundações.
A Ponte é o elo fundamental entre o Rio de Janeiro
e Niterói, São Gonçalo e região. Também atende aos
deslocamentos da população para as localidades
adjacentes, como a Região dos Lagos, e ao transporte
intermunicipal e interestadual de cargas. Hoje, a
Ponte recebe 144 mil veículos, em média, por dia,
nos dois sentidos de direção. Os engenheiros responsáveis
pelo projeto foram Antônio Alves de
Noronha Filho, Benjamin Ernani Diaz e o americano
James Graham.
9. Desempenho do
segmento de comércio e
serviços imobiliários
104

Porto Maravilha a todo vapor
Quem passa pela Zona Portuária do Rio já sente a diferença:
a região se tornou um imenso canteiro de obras. Se alguém
ainda duvidava da credibilidade do projeto, que promete
remodelar a área até 2016, não há mais razão para desconfianças.
Na segunda fase, iniciada em junho de 2011,
as intervenções serão feitas em uma área de 5 milhões de
metros quadrados e incluem ações polêmicas como a demolição
de parte do Elevado da Perimetral (entre a Candelária
e a Rodoviária, região central da cidade). Estão previstas
ainda a construção de 4 quilômetros de túneis, a reurbanização
de 70 quilômetros de vias e a reconstrução de 700
quilômetros de redes de infraestrutura urbana.
A onda verde
Se em 2010 a preocupação com a ecologia já havia se tornado
um dos pilares da sociedade, em 2011 ela entrou de
vez para a agenda dos condomínios do Estado do Rio. Uma
enquete publicada no portal do Secovi Rio de 26 de setembro
a 8 de novembro de 2011, com a pergunta “O seu condomínio
adotou alguma medida ecológica ao longo de 2011?”,
revelou: a maior parte dos votantes (56%) se preocupou com
a questão: 27% deles implantaram a coleta seletiva, e 23%
reforçaram as ações contra o desperdício de água e energia
elétrica. Seis por cento adotaram medidas mais sofisticadas,
como implantação da medição individualizada de água (3%)
e instalação de coletores e reservatórios de água da chuva
(3%). O restante dos respondentes (44%) não adotou medida
ecológica alguma ao longo de 2011.
Espírito esportivo
Anos antes de acontecerem, os Jogos Olímpicos de 2016
já são responsáveis por uma imensa transformação na cidade
e no espírito das pessoas, ainda mais orgulhosas de
morarem no Rio. De acordo com o Comitê Organizador, o
ano de 2011 foi emblemático: deu-se ênfase a importantes
obras de infraestrutura. Outras ações, como o lançamento
das marcas dos Jogos, a conquista de novos patrocinadores
e o anúncio do projeto vencedor para o Plano Geral Urbanístico
do Parque Olímpico, marcaram o ano que passou.
Todos os compromissos e prazos acordados com o Comitê
Olímpico Internacional (COI) e o Comitê Paraolímpico Internacional
(IPC) foram cumpridos. Nos bairros próximos aos
locais de competição, entre eles Barra da Tijuca, Centro,
Jacarepaguá e Tijuca, as variações nos valores gerais do
metro quadrado para venda ficaram entre 20% e 36% de
janeiro a dezembro de 2011.
Grande Méier se destaca
Os cariocas estão redescobrindo o Méier. O lançamento
de novos empreendimentos com infraestrutura de lazer,
comparados aos da Zona Sul, sem falar nas melhorias
por conta dos preparativos para os eventos esportivos,
está atraindo novos moradores e gerando valorização
nos preços. É importante citar a ampla rede de comércio
e serviços, além da oferta de transporte e da proximidade
com as regiões centrais da cidade, o que facilita os deslocamentos.
105

O aumento de renda de parte da população é outro fator
que contribui: é crescente o número de pessoas que trocam
bairros mais afastados ou na Baixada Fluminense pela Zona
Norte do Rio. A proximidade com a Tijuca, área onde a pacificação
das comunidades gerou forte valorização, também
influencia. Levantamento do Departamento de Pesquisa do
Secovi Rio aponta que o Méier foi o segundo bairro da Zona
Norte cujo metro quadrado residencial médio mais se valorizou
no ano passado: 39,7%, perdendo apenas para Vila
Isabel, onde os preços das unidades subiram 43,0%.
Entre amigos
Não é novidade que, depois dos conflitos entre os moradores,
a inadimplência é um dos principais problemas
na gestão de um condomínio. Mas os gestores prediais
estão lidando com os pagamentos atrasados de forma
mais amistosa. Foi o que apontou o resultado da enquete
“Como seu condomínio lida com a inadimplência?”, realizada
no portal do Secovi Rio, de 24 de janeiro a 13 de
abril de 2011. A maioria dos internautas respondeu que o
síndico propõe acordos, avaliando caso a caso. Dos votos
computados, 50% foram nessa opção. Em segundo
lugar, com 27%, ficou a alternativa “o síndico prefere que
a administradora resolva o problema”. Do lado oposto, as
opções menos votadas foram “o síndico exige o pagamento
imediatamente e não aceita acordos” (1%) e “o síndico
proíbe os inadimplentes de usufruir das áreas de lazer
e/ou votar nas assembleias” (2%).
Cais do Porto
106

Tem gringo no samba
Primeiro foi o anúncio de que o Brasil iria sediar a Copa do
Mundo de 2014. Depois veio a conquista do sonho de inúmeros
brasileiros: o Rio de Janeiro será sede das Olimpíadas
de 2016. Só a expectativa desses dois eventos já trouxe
investimentos e fez do Rio a cidade mais desejada da Federação.
A Zona Sul, por conta de sua privilegiada geografia,
continua sendo a grande vedete da Cidade Maravilhosa. No
entanto, com a implantação de programas governamentais
de urbanização e pacificação nas comunidades, locais até
então esquecidos vivem um momento de revitalização. Bairros
como Tijuca, São Cristóvão, Penha, Olaria, Bonsucesso,
Lapa e Centro também atraem um crescente número de investidores
estrangeiros.
Segunda casa
Apesar dos investimentos em construção de vias expressas
e metrô, o trânsito ainda é um grande problema para grande
parte dos moradores do Rio – e de outras grandes cidades
brasileiras. Para fugir dos grandes engarrafamentos, muitas
pessoas estão optando por alugar uma segunda residência
mais próxima do trabalho, ocupando-a de segunda a sexta-
-feira. Em 2011, esse movimento se intensificou, especialmente
para quem mora na Barra da Tijuca, Jacarepaguá,
Recreio ou Vargem Grande e trabalha na Zona Sul ou no
Centro. Analistas do mercado imobiliário veem vantagens
nessa mobilidade, principalmente para o comércio e para o
mercado de locações de tais regiões. Além de Lapa e Bairro
de Fátima, bairros como Botafogo, Flamengo, Tijuca e São
Cristóvão têm sido escolhidos para o aluguel da segunda
moradia.
Retrofit se consolida
Com grande concentração de edificações antigas, especialmente
nas regiões centrais da cidade, o Rio de Janeiro vem
vivendo nos últimos anos um boom de empreendimentos
oriundos de retrofit, que altera o interior da edificação sem
mexer na estrutura externa. Em 2011, a solução parece ter
ganhado ainda mais prestígio entre engenheiros e arquitetos,
preocupados em preservar a memória das edificações
comerciais mais antigas. A nova onda, porém, vai além da
simples adaptação dos espaços internos: as obras têm visado
também garantir o uso eficiente de recursos como água
e energia elétrica. E a tendência não tem a ver apenas com
estética ou sustentabilidade, é uma questão comercial. Afinal,
em grandes metrópoles como Rio e São Paulo, a oferta
de terrenos vai ficando mais escassa ano após ano, o que
confirma a posição do retrofit como uma excelente alternativa
de negócio.
Projeto Porto Maravilha
107

- Arpoador é o nome
dado a um pedaço de praia e a
uma pedra situada entre o Forte
de Copacabana e o início da praia de
Ipanema. Tem espaço restrito, por se
tratar de uma praia pequena, com cerca
de 500 metros. É conhecida como a
praia dos surfistas, uma vez que conta
com muitas ondas grandes, propícias
à prática do esporte. Conta também
com iluminação especial à noite e um
famoso pôr do sol, com o morro Dois
Irmãos ao fundo.
O nome do local provém do fato de
que era possível, no passado, arpoar
baleias nas proximidades da costa.
Ali encontra-se o Parque Garota de
Ipanema, que leva o nome da famosa
música de Vinicius de Moraes e Tom
Jobim. Além de ponto de recreação
e lazer, o parque também serve de
palco para apresentações de artistas
conhecidos.
10. Secovi Rio
na mídia
108

Site
BBC de Londres - 27/6/2011 El periódico de Tucumán - 30/6/2011
109

TV
Globo News - 16/5/2011 TV Brasil 15/3/2011
110

Jornal
TV Globo 13/3/2011 Folha de S. Paulo - 10/7/11
111

Jornal
O Estadão - 3/4/2011 O Globo – Suplemento Especial de Imóveis - 28/4/2011
112

Jornal do Commércio - 10/5/2011
O Globo – Economia - 13/9/2011
113

Revista
IstoÉ Dinheiro - 27/4/2011
114

115
Veja - 27/7/2011

- Considerado o bairro mais nobre do
município, o Leblon possui diversos restaurantes
e bares tradicionais na cidade. Seus habitan-
tes pertencem, em sua maioria, à classe média alta,
incluindo alguns dos nomes da elite cultural, econômica
e política carioca. O bairro abriga também
a sede do time de futebol com o maior número de
torcedores na cidade, o Clube de Regatas do Flamengo.
Até as últimas décadas do século XIX, o local era
um território arenoso ocupado por algumas chácaras.
Um francês chamado Carlos Leblon, possuidor
de uma empresa de pesca de baleias, tinha ali uma
dessas chácaras desde 1845, razão pela qual a região
ficou sendo conhecida como Campo do Leblon, denominação
informal que acabou fixada ao bairro.
Com o metro quadrado mais caro do Estado, é conhecido
por sua vida noturna agitada e sofisticada,
que serve de inspiração para autores de novela
e músicos, que já retrataram o bairro em canções
como O Quereres (Caetano Veloso), Inverno (Adriana
Calcanhotto) e Óculos (Paralamas do Sucesso).
11. Conclusões
116

O
ano de 2011 foi tenso, especialmente para a
Europa, onde alguns países amargaram taxas
de desemprego próximas de 25%. Espanha,
Grécia, Irlanda, Itália e Portugal, principalmente,
viram-se obrigados a adotar medidas
socioeconômicas drásticas, que poderão acarretar em recessão,
com desemprego em massa, corte de benefícios
sociais, elevação de impostos e insatisfação popular. Nos
Estados Unidos as dificuldades também foram nítidas: em
maio, a dívida pública do país chegou a US$ 14,3 trilhões,
valor máximo estabelecido por lei.
Apesar dos tempos difíceis, no Brasil a atividade econômica
teve franca expansão. Medidas para frear a inflação
foram adotadas pelo Banco Central, com resultados satisfatórios.
A contenção de gastos foi outra medida importante,
embora o nível de investimentos tenha ficado aquém do
esperado. Foco também na oferta de empregos, ampliada
com programas como PAC e Minha Casa, Minha Vida, sem
falar nas obras voltadas para a Copa de 2014.
Foram postas em prática políticas de desoneração de impostos
para alguns setores, de estímulo às exportações
e de simplificação tributária. Feitos com cautela, os movimentos
econômicos de 2011 colocaram o Brasil em destaque
no cenário internacional. Ainda há muito trabalho
a ser feito, especialmente nas áreas de educação, saneamento
básico, obras de infraestrutura, tecnologia e inovação.
No setor habitacional, temos um longo caminho
pela frente.
A contenção de gastos se refletiu em um crescimento menor
do crédito, e o mercado imobiliário refletiu essa mudança.
No entanto, a cidade do Rio de Janeiro vive um
momento diferente do das outras capitais brasileiras. Em
função dos Jogos Olímpicos de 2016 e das obras de revitalização
da área do Porto, além dos programas federais
já citados anteriormente, o mercado imobiliário carioca se
manteve bastante aquecido e deverá se fortalecer como o
mais pujante do país nos próximos anos.
Para quem vive aqui as perspectivas são animadoras: o desenvolvimento
econômico e as melhorias físicas e estruturais
proporcionarão ainda mais qualidade de vida. Com a oferta
de emprego, transporte de qualidade, espaços de lazer e
equipamentos culturais, entre outros benefícios, o fluxo de
migrantes – e até mesmo de imigrantes – tende a aumentar,
dinamizando os setores de compra, venda e locação
Vista panorâmica da Lagoa Rodrigo de Freitas
117

de imóveis. Um exemplo é o fato de que diversas empresas
estrangeiras estão comprando para seus executivos imóveis
no Rio e em diversas regiões fluminenses – especialmente
Norte e Noroeste, onde o setor de petróleo se destaca –,
contribuindo para a valorização dos imóveis.
Outro ponto a se considerar é o desenvolvimento mais
abrangente da cidade. Antes com foco na Zona Sul, a
ação das construtoras e o interesse dos consumidores
estão se voltando para outras áreas, principalmente Norte
e Oeste, que também se beneficiarão com as transformações
em andamento. A tendência para os próximos
anos é que os empreendimentos nesses dois locais se
aproximem, em quantidade e qualidade, aos de áreas
mais nobres. A população está se redistribuindo.
Junto com a proliferação dos condomínios modernos e
os novos arranjos populacionais, ganha espaço o setor
de administração imobiliária, fundamental para uma boa
gestão operacional, financeira, de RH etc. Síndicos e moradores
estão percebendo que cuidar de todos os aspectos
da rotina condominial não é tarefa fácil. Mas ainda há
um longo caminho a percorrer. Por isso o segmento está
buscando, cada vez mais, aprimorar seus procedimentos.
Uma cidade desenvolvida tem a ver também com a segurança
pública, sem a qual a esperança de um futuro melhor
cai por terra. Nesse quesito, também estamos evoluindo.
A ocupação pacífica das comunidades continuará
a acontecer, devolvendo a esperança de dias melhores
para milhares de pessoas. É mais um fator que contribuirá
para o fortalecimento do mercado imobiliário.
Não apenas para o Rio, mas para todo o país, as perspectivas
são animadoras. Até 2014, a Caixa Econômica
Federal e o Banco do Brasil devem fazer investimentos de
mais de R$ 125 bilhões no programa Minha Casa, Minha
Vida. Está prevista também a redução na tributação para
mais de 5 milhões de pequenas empresas e microempreendedores
individuais, que terão crédito mais fácil e com
juros mais baixos.
É nesse clima de otimismo que encerramos esta publicação,
certos de que o desenvolvimento do mercado imobiliário,
em todos os cantos do Brasil, só será verdadeiramente
positivo se os bons resultados econômicos também
gerarem benefícios sociais.
Até a próxima!
Vista panorâmica da Lagoa Rodrigo de Freitas
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Vista aérea da Marina da Glória

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