UNIVERSIDADE FEDERAL DA PARAÍBA CENTRO DE ... - CT-UFPB

UNIVERSIDADE FEDERAL DA PARAÍBACENTRO DE TECNOLOGIA – CTDEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVILAÍAS SANTINO DE LIMADESENVOLVIMENTO DE UM LAUDO DE AVALIAÇÃO DEUM IMÓVEL RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR LOCALIZADONO BAIRRO DO BESSA, NA CIDADE DE JOÃO PESSOA –PB.JOÃO PESSOA2012

AÍAS SANTINO DE LIMADESENVOLVIMENTO DE UM LAUDO DE AVALIAÇÃO DEUM IMÓVEL RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR LOCALIZADONO BAIRRO DO BESSA, NA CIDADE DE JOÃO PESSOA –PB.Monografia apresentada à UniversidadeFederal da Paraíba como requisito parcialpara a obtenção do título de Bacharel emEngenharia Civil.Orientador: Prof. Ubiratan H. O.PimentelÁrea de concentração:Data da defesa:Resultado: _____________BANCADA EXAMINADORA:___________________________________________________________________Prof.Msc. Ubiratan Henrique Oliveira Pimentel___________________________________________________________________Prof. Dr. Laudelino de Araújo Pedrosa Filho___________________________________________________________________Prof.Msc. Clóvis Dias

Aos meus pais e irmão por se fazerempresentes em todos os momentos da minhavida, me apoiando e me amandoincondicionalmente.

AGRADECIMENTOSA realização deste trabalho demandou muito esforço, coragem edeterminação. Eu não teria conseguido a concretização de tal façanha se estivessesozinho nessa empreitada da vida.Agradeço a Deus, em primeiro lugar, por seu amor ágape, sempre meperdoando por minhas falhas, me fazendo ultrapassar os obstáculos da vida, e meconcedendo vitórias além do que mereço.Agradeço aos meus pais, Davi Balbino de Lima e Zilene Santino de Lima, peloapoio de todas as horas, pela compreensão nos momentos de dificuldades, peladisponibilidade para ajudar, pelos princípios morais que fizeram de mim o que souhoje, e acima de tudo pela certeza de que tenho ao meu lado pessoas que meamam de verdade.Ao meu irmão Atos Santino de Lima, pelos momentos de distração emotivação.Agradeço a família em geral, pela estima, fato que sempre me fez correr atrásde melhores desempenhos na minha carreira.Aos amigos, em especial Johandeson Neves Gonçalo, pela distração dosfinais de semana, em momentos que eu já nem possuía mais ânimo, pela força emotivação nos momentos de desespero e pela disponibilidade na hora de ajudar.Aos colegas de curso, pelo apoio e compartilhamento das situações maisestreitas da jornada, onde precisávamos do incentivo de alguém quecompreendesse nossa situação, e ninguém melhor do que outra pessoa na mesmasituação que você para compreendê-lo.Aos professores, pela passagem de todos os conhecimentos adquiridos, epela formação.Ao Banco do Nordeste do Brasil, na pessoa do engenheiro Ricardo JoséMoreira Souto, pelo acompanhamento no período de estágio, voltado para a área deavaliação, e auxílio no desenvolvimento deste trabalho,A Universidade Federal da Paraíba, pela concessão de sua estrutura e corpodocente, durante o período de formação.

"O valor de todo o conhecimento está no seuvínculo com as nossas necessidades,aspirações e ações; de outra forma, oconhecimento torna-se um simples lastro dememória, capaz apenas - como um navioque navega com demasiado peso - dediminuir a oscilação da vida quotidiana."(V.O. Kliutchevski)

RESUMOO atual crescimento na indústria da construção civil é reflexo dodesenvolvimento urbano e consequentemente financeiro da sociedade e estárelacionado a tal pelo fato que, nesse contexto, a posse de bens imóveis representaostentação de elevado porte financeiro e demonstração de ascensão econômica. Opresente trabalho trata do desenvolvimento de um laudo de avaliação aplicado a umimóvel residencial localizado no bairro do Bessa na cidade de João Pessoa-PB, epretende através de tal estudo apresentar um modelo de avaliação paraempreendimentos residenciais direcionados à cidade de João Pessoa, utilizando-seassim da metodologia mais adequada, além de divulgar determinados órgãos quedisponibilizam dados pertinentes ao estudo do mercado local, haja vista que mesmocom as normatizações existentes percebe-se uma dificuldade dos profissionais daárea acerca da aplicação de alguns critérios de avaliação visto que variam de acordocom características locais e regionais, sendo necessária a criação de umanormatização adequada a cada cidade e região. Para a cidade de João Pessoaainda desenvolver-se-á uma análise do crescimento imobiliário em seus principaisbairros, pesquisas no mercado de imóveis, além dos orçamentos apresentados, queterão como fonte de dados órgãos de regimento local, no intuito de reforçar aqualidade do estudo desenvolvido.Palavras chave: avaliação de imóveis, bens imóveis, valor de mercado.

ABSTRACTThe current growth of civil building trade occurs due to urban andconsequently financial development of society and it is related to it by the fact that, inthis context, the holding realties represents showiness of high monetary poise anddemonstration of economic ascension. This paper discuss the development of anappraisal done about a residential building which is localized at Bessa district in thecity of João Pessoa-PB, and it intends through such research to show a model ofevaluation for residential ventures directed to the city of João Pessoa, using therebythe most proper methodology, beyond divulging certain agencies that providerelevant data to study the local market, considering that even with the existing rulesthere is a perceived difficulty of professionals about the application of somestandards for evaluating given that they vary according to local and regionalcharacteristics, necessitating the creation of a proper normalization to every city andregion. For city of João Pessoa also will develop an analysis of the real estate growthin its main neighborhoods, real estate market research, beyond the budgetspresented, which have as a data source agencies regiment place, in order toenhance the quality the study developed.Keywords: realties appraisal, realties, market value.

LISTA DE TABELASTabela 01 – Descrição das Edificações 31Tabela 02 – Áreas e Perímetros 41Tabela 03 – Áreas e Perímetros 41

LISTA DE IMAGENSImagem 01 – Fachada Leste 42Imagem 02 – Fachada Sul 42Imagem 03 – Localização de Terrenos 45Imagem 04 – Localização de Terrenos com distância entre 46400 e 1.000 metros do AvaliandoImagem 05 - Localização de Terrenos com distância entre 461000 e 1500 metros do Avaliando

LISTA DE PLANIHASPlanilha 01 – Pesquisa de Mercado de Imóveis – TERRENOS 44Planilha 02 – Estimativa do Valor do Terreno segundo média de valores 48para terrenos nas proximidadesPlanilha 03 – Correções de preços unitários das amostras de terrenos 50Planilha 04 – Composição do BDI 51Planilha 05–Planilha de Especificações da Obra – Pavimento 53semi-enterradoPlanilha 06 –Planilha de Especificações da Obra – Pavimento 54Pilotis e MezaninoPlanilha 07– Planilha de Especificações da Obra – Pavimento Tipo 55Planilha 08 – Planilha de Especificações da Obra – Coberta 56Planilha 09– Relação de Insumos 57Planilha 10 –Planilha Orçamentária 62

LISTA DE FOTOSFoto 01 – Infraestrutura da rua Norberto de Castro Nogueira e ao 72fundo cruzamento com a Rua José Gonçalves AbrantesFoto 02 – Infraestrutura da rua Norberto de Castro Nogueira 73

LISTA DE GRÁFICOSGráfico 01 – Variação do Custo Unitário de Lançamentos Imobiliários 78nos Principais Bairros de João Pessoa-PBGráfico 02 – Crescimento do valor imobiliário no bairro do Bessa 79Gráfico 03 – Variação do CUB para a cidade de João Pessoa 80

SUMÁRIO1.0 INTRODUÇÃO 161.1 Apresentação do tema 161.2 Estruturação do trabalho 172.0 OBJETIVO 192.1 Objetivo geral 192.2 Objetivo específico 193.0 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 203.1 Avaliação de imóveis urbanos 223.1.1 Atividades Básicas 233.1.1.1 Atividades Preliminares 233.1.1.2 Reconhecimento da documentação 233.1.1.3 Vistoria do imóvel avaliando 243.1.1.4 Coleta de dados 243.1.1.5 Escolha da metodologia 243.1.1.6 Tratamento dos dados 253.1.1.7 Identificação do valor de mercado 253.1.2 Avaliação de Terrenos 253.1.3 Avaliação de Benfeitorias 284.0 METODOLOGIA 344.1 Procedimentos metodológicos 344.1.1 Avaliação do Terreno 354.1.2 Avaliação das Benfeitorias 364.1.3 Análise Comparativa de Custo 384.1.4 Elaboração do Laudo de Avaliação 384.1.5 Avaliação Mercadológica do Custo da Construção Civil 395.0 ESTUDO DE CASO 405.1 Apresentação do imóvel 405.1.1 Caracterização do Terreno 435.2 Pesquisa Mercadológica de Terrenos 435.3 Avaliação do Terreno 475.4 Avaliação das Benfeitorias 51

5.5 Análise Comparativa de Custo 686.0 LAUDO DE AVALIAÇÃO 707.0 AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DO CRESCIMENTO 77DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO NO BAIRRO DOIMÓVEL AVALIADO8.0 CONCLUSÃO 819.0 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 82APÊNDICES:APÊNDICEA – PROJETOS DO CANTEIRO DE OBRAS 84Projetos ArquitetônicosProjeto ElétricoProjeto Hidro-sanitárioAPÊNDICEB – ORÇAMETO DO CANTEIRO DE OBRAS 89ANEXOS:ANEXO A – PROJETOS DO EMPREENDIMENTO 95Projetos ArquitetônicosProjeto ElétricoProjeto Hidro-sanitárioANEXO B – GEOMETRIA DO TERRENO 106

161.0 INTRODUÇÃO1.1 Apresentação do TemaResponsável por uma boa parte dos valores apresentados nas análiseseconômicas, o desenvolvimento urbanístico teve um crescimento consideravelmenteamplo nas ultimas décadas promovendo o lançamento de empreendimentos ligadosà construção civil que vem se apresentando cada vez mais constante, tendo emvista o crescimento da demanda no mercado imobiliário.Na sociedade atual a posse de imóveis representa ostentação de elevadoporte financeiro e demonstração de ascensão econômica. O conhecimentofinanceiro acerca de estipulações de valores imobiliários vem sido bastantesolicitado devido ao grau de importância econômica que transações relacionadasaos mesmos possuem, estando estas diretamente vinculadas a bens imóveis.A avaliação de imóveis é uma atividade bastante explorada em diferentesprocessos de empresas financeiras, pessoas físicas, jurídicas e instituições públicas,tendo como objetivo o cálculo do valor de mercado, e se faz presente na sociedadeà longas datas, tendo em vista que a necessidade de avaliar é contemporânea aoato de troca, compra e venda de produtos e mercadorias.A aplicação de atividades relacionadas ao assunto dar-se-á em negociaçõesque envolvem transferências de propriedades, financiamento e crédito, justaindenização nos casos de desapropriação, tomada de decisão sobre bens imóveis,dentre outras transações.Os imóveis podem ser classificados entre urbanos e rurais, e dentro dessaclassificação ainda se subdividem em terrenos e benfeitorias.A atividade de avaliar imóveis, atualmente, está ligada a normatização daABNT, que apresentam detalhadamente os procedimentos para realização de umaavaliação.No entanto, ainda existe uma grande polêmica e dificuldades por parte dosengenheiros, no que tange a precisão dos resultados das avaliações. Mesmo diantedas recomendações das normas é grande a divergência dos resultados, devido avariâncias de parâmetros estatísticos para estimativa de valores, apresentadas por

17diversos autores. Considerando também, que determinados fatores estãorelacionados às características locais da cidade ou região onde está se executandoa análise, promovendo assim uma considerável alteração nos resultados finais.Na cidade de João Pessoa não existe legislação local que se relacione com oassunto abordado, e todas as atividades avaliatórias realizadas estão baseadas emrecomendações da norma NBR 14653, partes 1, 2, 3 e 4 da ABNT e de normas deórgãos de estados próximos, em casos que se enquadrem em situaçõessemelhantes.O presente trabalho trata da avaliação de um edifício residencial. Tal atividadeabrangerá o contexto de avaliação de imóveis urbanos, constituído em avaliação doterreno e avaliação das benfeitorias, baseada nas recomendações das normas daABNT, utilizando-se ainda de elementos publicitários e órgãos que disponibilizamvalores de mercado locais para serviços e imóveis. E pretende-se por meio destecontribuir com a execução de avaliações futuras de imóveis assemelhados, nacidade de João Pessoa.1.2 Estruturação do trabalhoO capítulo 1 deste trabalho trata da introdução do mesmo, apresentando oassunto abordado com suas caracterizações e aplicações, juntamente com aapresentação de sua estrutura, que segue as recomendações da norma detrabalhos acadêmicos.O capítulo 2 refere-se aos Objetivos do trabalho, sendo estes divididos entregeral e específico.O capítulo 3 apresenta a fundamentação teórica do assunto abordadojuntamente com a análise das normatizações existentes acerca do assuntoabordado. Está ainda subdividido em 3.1, que retrata da avaliação de imóveisurbanos para a concepção do resultado esperado deste trabalho seguindo asrecomendações das normas.No capítulo 4 é apresentada a metodologia, detalhandoas atividades, desde apesquisa bibliográfica à coleta de dados, análise estatística das amostras de

18mercado, montagem do orçamento, até a composição do Laudo de Avaliaçãojuntamente com o cálculo do valor do imóvel.O capítulo 5 apresenta o estudo de caso, com as descrições detalhadas dodesenvolvimento deste, pesquisas de mercado, avaliação do terreno e avaliação dasbenfeitorias do terreno.Seguindo no capítulo 6 encontra-se o laudo de avaliação propriamente dito,que é o resultado dos valores encontrados para o trabalho.O capítulo 7 faz uma comparação entre os valores apresentados no laudocom os preços apresentados como padrões de mercado, tendo como fonte de dadosvalores de CUB para a região em estudo, disponibilizados pelo SINAPI.No capítulo 8 são feitas as considerações finais do trabalho executado.No capítulo 9 seguem as referências bibliográficas.

192.0 OBJETIVO2.1 Objetivo GeralEste trabalho monográfico tem por objetivo desenvolver um laudo deavaliação de um edifício residencial multifamiliar localizado no bairro do Bessa nacidade de João Pessoa, para se obtero valor de mercado de tal imóvel. Sendonecessária a execução de um procedimento correto segundo indicações das normasNBR’s 14653-1 Avaliação de Bens Parte 01: Procedimentos Gerais e 14653-2Avaliação de Bens Parte 02: Imóveis Urbanos da ABNT, em observância ainda adiversas normas necessárias para a obtenção de orçamentos, tendo por intençãoprincipal contribuir com a execução de trabalhos posteriores, relacionados aoassunto explorado. Pretende-se ainda executar a avaliação de terreno através decomparação mercadológica e posteriormente uma análise comparativa dos valoresencontrados como custo unitário da obra, pelo valor avaliado, e do valorapresentado para a região onde se encontra a edificação.2.2 Objetivo específicoEstudar e desenvolver a pesquisa de imóveis para levantamento do custode terrenos no bairro do Bessa, na cidade de João Pessoa;Determinar o valor do terreno;Determinar o valor das benfeitorias;Encontrar o valor total do imóvel;Comparar o valor total calculadopara a edificação com os valoresapresentados para imóveis semelhantes na região.

203.0 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICAEntende-se por avaliação de imóveis o ato de desenvolver um estudofinanceiro acerca do preço de um determinado bem, comparandosuascaracterísticas com outros empreendimentos semelhantes, para posteriorlevantamento do valor de mercado do mesmo, assegurando através das NBR’sexistentes um considerável grau de confiança.Em definição (ABUNAHMAN, 2006, p.10) cita que: “Avaliação é, pois, umaaferição de um ou mais fatores econômicos especificamente definidos em relação apropriedades descritas com data determinada, tendo como suporte a análise dedados relevantes”.A atividade de avaliar um imóvel está então relacionada a uma suposta“ciência de observação”, onde posteriormente é tomada uma decisão de valorespertinentes ao objeto avaliado. Abunahman continua em sua dissertaçãoafirmando:“Uma avaliação é o processo e resultado de uma tentativa de responder auma ou mais perguntas específicas sobre valores definidos das partes de umimóvel...” (ABUNAHMAN, 2006, p.10).Em se tratando da decisão de valores, deve-se ter conhecimento da definiçãode custo, preço e valor de mercado, que segundo interpretação da NBR14653-1possuem os seguintes significados: custo - “Total dos gastos diretos e indiretosnecessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinadadata e situação”; preço - “Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, umatransação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”; valor de mercado -“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientementeum bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”.O estudo de avaliação, portanto, caracteriza-se por ser um levantamento domontante de custos gerados para a execução de um determinado empreendimento,seguido da estimativa do valor a ser cobrado em uma negociação imobiliária,incluindo os lucros, tendo como base o preço de outras negociações de venda deimóveis semelhantes ao avaliando, para cálculo do valor de mercado do mesmo.Gonzales e Formoso citado no artigo de Stivanin, afirmam: “A formação do preço devenda pode ser entendida como a soma de parcelas devidas aos diversos elementos

21importantes, que não podem ser individualizados diretamente, visto que não sãotransacionados separadamente, mas apenas em conjunto e em quantidades fixas (em“pacotes”). Em certo sentido, os valores dos imóveis podem ser compreendidos comomédias ponderadas dos atributos que os compõem, sendo que os pesos (os coeficientesdas equações) podem ser interpretados como preços implícitos destes atributos. Assim, énecessário inicialmente encontrar estes pesos para que se possa realizar a ponderação dosatributos dos imóveis em estudo e finalmente obter estimativas para o valor de mercadodestes imóveis, chamados no meio técnico de “avaliandos”.” (GONZÁLEZ e FORMOSO,2000, apud STIVANIN,2009).O ramo de avaliações é uma seção ainda em processo de desenvolvimentona engenharia, no entanto já se faz significativamente importante na sociedade,principalmente depois de suas inovações com utilização de artifícios estatísticospara estimativa do valor de mercado de imóveis.A Engenharia de Avaliações não é umaciência exata, mas sim a arte de estimar os valores de propriedades específicas onde oconhecimento profissional da engenharia e o bom julgamento são condições especiais. Oobjetivo de uma avaliação é encontrar a tendência central ou média ponderada do mercado,indicada por importantes transações imobiliárias (ABUNAHMAN, 1999, apud STIVANIN,2009).No que se refere à avaliação de bens imóveis, deve-se levar em consideraçãodiversos fatores que lhes dá propriedade, tais como: distribuição espacial, seususos, características físicas, valorização e aceitação no mercado, levando em contaque com o crescimento de uma cidade é comum a alteração espontânea esignificativa do perfil ocupacional de determinadas regiões e bairros, devendo assimo profissional de avaliações estar atento a essas transformações.Sobre tal assunto, dispõe-se de uma normatização dos procedimentosdisponibilizada pela ABNT, a nível nacional, e outras de diversos órgãos estaduais,que dispõem de normas aplicáveis à situação local, com adaptações de parâmetrose cenários.A primeira Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos, a NB-502/77,foi criada em 1977, sendo posteriormente alterada e registrada no INMETRO comoNBR5676 em 1980. Atualmentetêm-se como normas para embasamento eexecução correta de avaliações as NBR’s 14653-1 Avaliação de Bens Parte 01:Procedimentos Gerais; 14653-2 Avaliação de Bens Parte 02: Imóveis Urbanos;

2214653-3 Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais; e 14653-4 Avaliação de BensParte 04: Empreendimentos; datadas do ano de 2004. Estas normas também estãodiretamente relacionadas a outras que se referem à discriminação de serviços paraconstrução de Edifícios (NBR 12722: 2002); Uso e manutenção das Edificações(NBR 14037: 1998); Manutenção de Edifícios (NBR 5674: 1999); Avaliação decustos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições paracondomínios edilícios (NBR 12721: 2007); dentre outras que se fazem necessáriasao completo entendimento dos processos construtivos e comportamento dasedificações após finalização, tendo em vista que um bom laudo de avaliaçãonecessita de detalhamento dos parâmetros que, caso sejam omitidos, comprometemo valor de mercado de um imóvel.Da confiabilidade de um Laudo de avaliação, faz-se importante mencionarque, segundo especificações da Lei Federal 5194 de 24/12/1966 e a resolução nº218 do CONFEA, estão habilitados a atividade avaliatória apenas profissionais comformação em Engenharia e Arquitetura, legalmente vinculados aos ConselhosRegionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA’s.3.1 Avaliação de imóveis UrbanosA avaliação de imóveis urbanos está voltada à análise de mercado de bensimóveis localizados em regiões urbanas, que, por classificação, possuemcaracterísticas relevantes que variam de acordo com a localização, tipo de imóvel,infraestrutura e público alvo. Gonzáles comenta: Para o caso específico de imóveis, aavaliação consiste na determinação do seu valor de mercado, entendido como o preço maisprovável que este atingiria em uma transação normal, de acordo com suas características ecom as condições do mercado naquele momento. (GONZÁLES, 2002)São considerados como imóveis urbanos, casas, terrenos, lojas, restaurantes,prédios comerciais, edifícios residenciais e apartamentos. Tais imóveis, atualmentedetêm uma considerável parte dos investimentos financeiros, e por isso devem seravaliados para uma justa negociação entre partes interessadas.A Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP (2011) comenta: “Ocomprador é, portanto, um agente “do mercado”, que não pagará um preço maior do que oindicado pelo mercado. O vendedor está motivado, mas não compelido, a vender o bem nas

23condições de mercado, pelo melhor preço que lhe possam oferecer, após um marketingadequado.”Logo, faz-se necessário um trabalho preciso acerca do imóvel avaliando paraacertar uma negociação agradável para ambos os negociantes.Para a execução da atividade de avaliação, segundo normas 14.653 partes 1e 2 da ABNT, o engenheiro avaliador deve estar ciente dos deveres e obrigaçõesrelacionadas ao seu trabalho, que consistem em: a) manter-se atualizado quanto aoestado da arte, e receber encargos apenas para as atividades em que estejaqualificado; b) manter a discrição e sigilo dos resultados encontrados na pesquisa;c)não reproduzir trabalhos alheios sem as devidas citações;d) caso haja conflito deinteresses, declinar a contratação e informar as razões ao contratante; e)assessorar com independência a parte que o contratou;f) evitar a participação emcompetições que aviltem honorários profissionais; g) trabalhar com lealdade, emface da justiça e demais profissionais técnicos, sem falsear fatos relevantes.3.1.1 Atividades BásicasA seguir apresentam-se as atividades básicas que o Engenheiro ou Arquitetoavaliador deve executar, a partir do momento de contratação, segue o roteiroapresentado pelas normas da ABNT citadas no item anterior:3.1.1.1 Atividades PreliminaresAntes de executar qualquer análise, o avaliador deve tomar, junto com ocliente, informações referentes a: a) definição do seu objetivo; b) identificação doimóvel a ser avaliado; c) caracterização da finalidade do laudo; d) fundamentação eprecisão; e) prazo limite para apresentação do laudo; f) e condições de restrição,caso possua.3.1.1.2 Reconhecimento da documentaçãoNão faz parte do escopo de um trabalho avaliatório, vistoriar a regularidadedominial do imóvel avaliando, mas recomenda-se que o profissional avaliador soliciteao cliente toda a documentação pertencente ao bem para constatar a regularidadeou irregularidade do bem. Caso seja constatada alguma irregularidade o cliente deveser informado e isto deve ser explicitado no laudo.

243.1.1.3 Vistoria do imóvel avaliandoÉ extremamente necessária e importante a visita técnica para odesenvolvimento do laudo de avaliação. Devem ser analisadas as característicasfísicas e de utilização do bem em estudo para posterior enquadramento com osegmento de mercado do mesmo, levando em consideração, também, a presençade pontos atrativos e/ou prejudiciais que possam influenciar no aumento do valor doimóvel.3.1.1.4 Coleta de dadosA coleta de dados deve ser planejada com antecedência, paracompatibilização com as características do imóvel. Devem ser levantados dados deimóveis semelhantes, sempre tendo em vista os aspectos quantitativos e qualitativospara uma melhor segurança acerca do preço pesquisado.Os aspectos quantitativos estão relacionados à, quanto maior a amostragemmais real será o resultado da pesquisa. Já os aspectos qualitativos remetem atermos de maior semelhança entre os imóveis pesquisados com o imóvel em estudo,para uma melhor precisão em termos de valor.Para aprimoramento dos resultados ainda recomenda-se que os imóveispesquisados:a) devam ser do mesmo tipo do avaliando; b) possuam dimensõescompatíveis; c) possuam proximidade de pontos atrativos semelhantes; d) as fontesde informações devem ser identificadas; e) não admitir opiniões como dados demercado, mesmo que emitidas por agentes de mercado.3.1.1.5 Escolha da metodologiaA escolha da metodologia deve ser feita de acordo com a natureza do bem,finalidade da avaliação e disponibilidade de dados de mercado. Os métodosrecomendados se baseiam em ferramentas analíticas matemáticas e empesquisa/escuta/verificação/ascultação do mercado. Este trabalho de análise do mercado sedá em geral pela comparação de dados obtidos para bens semelhantes e que apresentemas mesmas características.(HIPÓLITO, 2007, p.13)São métodos para cálculo do valor de mercado de empreendimentosimobiliários, apresentados pela NBR 14653-2.

25Método Comparativo Direto – preferencialmente utilizado para avaliação deterrenos, prédios comerciais, casas padronizadas, apartamentos, escritórios,armazéns, entre outros, sempre que tiver dados semelhantes ao avaliando;Método Evolutivo e Involutivo – indicado para estimativa do valor demercado quando não há informações sobre outros imóveis semelhantes aoavaliando;Método da Capitalização de Renda – recomendado para imóveis de basesimobiliárias, como shoppings-centers e hotéis;Método da Quantificação de Custo – utilizado quando houver necessidadede levantar o custo do bem por via de orçamentos detalhados.Tais métodos devem ser analisados pelo profissional de avaliações no que dizrespeito a melhor adequação com cada caso estudado, e com a disponibilidade dedados relevantes à pesquisa.3.1.1.6 Tratamento dos dadosOs dados devem ser tratados para obtenção de modelos de acordo com ametodologia escolhida. Recomenda-se que a análise dos dados seja feita através dasumarização das informações na forma de gráficos e tabelas, levando emconsideração parâmetros que influenciam no valor de mercado de cada imóvelcomparado com o avaliado.3.1.1.7 Identificação do valor de mercadoEsta identificação de valor de mercado acontece através da análise dosdados de mercado coletados segundo a metodologia que melhor se enquadra para asituação, permitindo-se um arredondamento do valor do imóvel avaliando eidentificação de uma faixa de variação de preços de mercado admitida comotolerável em relação ao valor final.3.1.2 Avaliação de TerrenosA divisão de território geográfico disseminou-se com a posse de grandesespaços de terras denominadas glebas e suas subdivisões receberam o nome deterrenos, sendo estes utilizados com finalidades diversas, desde que possuíssemacessibilidade direta para vias oficiais.

26Os usos possíveis de um terreno, bem como sua proximidade a pontosatrativos, são o que definem seu valor de mercado. Tais definições são, de certaforma, indicadas pelos órgãos de planejamento urbano de cada município, tendocomo exemplo o plano diretor que classifica os tipos de ocupação do solosubdividindo o território municipal em zonas de interesses.(D’Amato, 2007, p.96) cita que: “Os diversos usos em um terreno urbano sãodeterminados também por legislações específicas municipais (Plano Diretor e Uso eocupação do solo), e se referem à moradia; ao comércio; prestação de serviçospúblicos com educação, cultura, saúde, segurança.”A caracterização de um terreno é de suma importância no levantamento doverdadeiro valor de comercialização que está associado a aspectos essenciais à suaindividualização, tais como:Características Físicas – relacionadas a situação territorial conjunta com otipo de superfície do solo, estando este interligado com as característicamétricas e geométricas do terreno, também com sua proporcionalidade entrea frente e a profundidade. Semelhante as características já citadas, tambémfaz parte das características físicas de um imóvel a topografia do terreno,constituição do solo e acessibilidade.Infra-estrutura e Equipamentos – A infraestrutura é todo o conjunto deobras ou serviços que auxiliam numa melhor utilização de determinadoespaço urbano. São itens de infraestrutura: redes de abastecimento de águas;coleta de lixo; coleta de esgoto; redes de concessão de energia; calçamento esistema viário local. No que tange aos Equipamentos, um determinado imóvelsofre alteração do seu valor quanto a proximidade de pontos de serviços eatendimento à população, como: postos de saúde; supermercados; praças;pontos de ônibus; escolas.Características Socioeconômicas – referem-se aos aspectos sócioeconômicosda população residente, que influenciam nas formas de usos edistribuição espacial, afetando assim as relações entre os imóveis e omercado consumidor da região onde se encontra.

27A análise na presença de infraestrutura e equipamentos urbanos deverá se dar nãosomente em termos quantitativos, ou seja, quais são e em que quantidade ocorrem no local,mas também em termos qualitativos, em que se verifica sua eficiência e/ou suas limitações,em função da área ou população servida por essa infraestrutura e equipamentos urbanos.(D’AMATO, 2007, p. 105)Como já foi exposto, no que tange as atividades básicas, o desenvolvimentode um laudo de avaliação de terrenos necessita de uma pesquisa de mercado, comlevantamento de dados de imóveis semelhantes ao avaliando dentro de um núcleode proximidade. Para tal avaliação é mais usual a utilização dos métodos,comparativo direto e involutivo, sendo este utilizado quando não existedisponibilidade de informação de imóveis semelhantes ao avaliando, na região; eaquele quando houver imóveis com características compatíveis.Na NBR 14653-1 verifica-se que: “é imprescindível a necessidade de vistoriado imóvel”. É na vistoria que se devem levantar todas as informaçõespreponderantes na tomada de preço do imóvel e na pesquisa de mercado.Das características importantes a serem observadas e utilizadas comoparâmetros comparativos de um laudo, deve-se considerar: a) localização; b) frenteou testada; c) profundidade; d) infraestrutura da rua onde se encontra o terreno; e)área; f) preço do imóvel; g) valor unitário; h) fonte de informação; i) e data da coletade dados. A quantidade das amostras também é preponderante para encontrar umresultado sólido da pesquisa.Após o levantamento de amostras de mercado através de fontes seguras énecessária à homogeneização dos dados pesquisados, tendo em vista as possíveisdiferenças entre os mesmos e o imóvel avaliando. A estimativa do valor de mercadoserá desenvolvida baseada na comparação entre os preços unitários das amostrasdisponíveis, tendo em vista que existe uma grande variação entre as áreas dosterrenos. Esta análise de amostras pode ser desenvolvida pela metodologia clássica,com aplicação de fatores ou científica, pela aplicação de métodos inferenciais.Para homogeneização de tais valores ABUNAHMAN (2006, p. 17) e NODY(2007, p. 307) citam que é necessária a utilização de alguns fatores de correção dasamostras. Estes fatores variam com os atributos que influenciam na formação dovalor do terreno que se deseja avaliar. Os principais fatores são:

28Fator fonte, utilizado para correção das amostras em oferta e produtos denegociações com os corretores e vendedores;Fator transposição, que é a razão entre os valores ou índices fiscais quedefinem os valores unitários de terreno, estabelecidos pela prefeitura localpara a região onde se situa o avaliando, e o custo unitário do elementopesquisado;Fator área, que consiste na razão entre os valores ou índices fiscais quedefinem os valores unitários de terreno, estabelecidos pela prefeitura localpara a região onde se situa o avaliando, e o custo unitário do elementopesquisado;E Fator de equivalência, sendo empregado quando o padrão construtivoda amostra difere daquele do avaliando.Estes fatores devem ser multiplicados pelos preços unitários de cada amostrada pesquisa para correção de seu valor de mercado.Após a homogeneização dos valores unitários das amostras deve-se fazer umtratamento estatístico com tais resultados, encontrando a média dos valores e seudesvio padrão, par encontrar seus limites máximos e mínimos de confiança atravésde teorias estatísticas, e assim encontrar um valor para ser imposto ao bemavaliando.Segundo a NBR 14653-2 da ABNT, a especificação da avaliação está ligadaao empenho do engenheiro avaliador e o mercado onde se encontra o imóvel que sedeseja avaliar, e se faz importante o grau de fundamentação para avaliação daprecisão do resultado do valor apresentado no laudo. Para isso dispõe-se de tabelasque classificam o grau de fundamentação do trabalho avaliatório segundo decisõestomadas durante tal atividade.3.1.3 Avaliação de BenfeitoriasAs benfeitorias, também possuem sua importante representação nasatividades avaliatórias de imóveis urbanos. Considerando o crescimento do mercadoimobiliário e o desenvolvimento da construção civil,fatos estes que são de sumaimportância para o cálculo do valor de mercado de imóveis que foram construídos.

29Segundo Figueiredo, Ferrari e Daniel (2007, p. 116) “Nos trabalhos deEngenharia de Avaliações são designadas como benfeitorias todas as construções erespectivos acessórios referentes ao imóvel cujo valor está sendo avaliado.” Lopes eAlonso (2007) também comentam que na elaboração dos orçamentos cada unidadeda construção, desde a fundação até a limpeza final, incluindo custos de projetos edespesas indiretas, deve ser considerada e orçada.O levantamento dos valores das benfeitorias de uma edificação depende dadisposição de informações relacionadas ao memorial descritivo da obra com áreas edimensões especificadas, além de caracterizações referentes ao tipo e padrão daconstrução, adequação ao meio e ao mercado, além da idade real e aparente,estado de conservação e manutenção da mesma.São diversos os tipos de construções urbanas passíveis de avaliação,podendo-se citar:Imóveis comerciais - agências bancárias; centros de compras; cinemas;escolas; escritórios; hospitais; indústrias; lojas; e outros.Imóveis residenciais - casas; apartamentos; prédios residenciaisunifamiliares e multifamiliares.Quanto ao padrão das edificações Figueiredo, Ferrari e Daniel (2007, p. 119)relacionam em forma crescente a título de exemplos os seguintes padrões: rústico;proletário; econômico; simples; médio; superior; fino; e luxo.É importante a análise da depreciação da edificação, quando esta já estápronta, e possui um tempo considerável de utilização, para a apuração da idade reale aparente da mesma juntamente com seu estado de conservação. Assim, segundoFigueiredo, Ferrari e Daniel (2007, p. 122) o avaliador deve apurar a idade real apartir do conhecimento da época em que a obra foi concluída; indícios de qualidadee frequência de manutenção; e a idade aparente do bem, estimada a partir decaracterísticas físicas e funcionais.Sobre a disponibilidade de custos unitários de execução de obras tem-secomo fontes confiáveis a editora PINI e o SINAPI, estando este alocado no site daCaixa Econômica Federal, que atualizam mensalmente valores de custos unitáriosde edificações de diversos tipos e padrões, tanto com características habitacionais

30como comerciais. Os Sindicatos das Indústrias da Construção Civil estaduais(SINDUSCON’s) também apresentam valores de CUB’s (Custos Unitários Básicos)para os diversos tipos de edificações.Em definição a NBR 12721, que dispões sobre avaliação de custos daconstrução, trata custo unitário básico como: “Custo por metro quadrado de construçãodo projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida noitem 8.3 desta Norma, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, e que serve debase para a avaliação dos custos de construção das edificações, os quais devem serarquivados no Ofício de Registro de Imóveis”.Quanto aos tipos e descrições das edificações urbanas existentes no contextosocial, segue planilha com siglas, nomes e descrições das edificações segundoapresentação da NBR 12721.

31Descrição das edificaçõesSiglaR1-BR1-NNome/ DescriçãoResidencial unifamiliar padrão baixoResidendial unifamiliar padrãonormalNº dePavimentos11R1-AResidencial unifamiliar padrão alto3RP1Q Residencial unifamiliar popular 1PISResidencial multifamiliar - Projeto Térreo + 4interesse socialtipoPP-BResidencial multifamiliar - Prédio Térreo + 3popular padráo baixotipoPP-NRresidencial multifamiliar - Prédio Pilotis + 4popular padrão normaltipoR8-BResidencial multifamiliar padrão Térreo + 7baixotipoR8-NResidencial multifamiliar padrão Pilotis + 8normaltipoR8-APilotis + 8Residencial multifamiliar padrão alto tipoR16-NResidencial multifamiliar padrão Pilotis + 16normaltipoR16-APilotis + 16Residencial multifamiliar padrão alto tipoCSL-8Térreo + 8Edifício comercial com lojas e salas tipoCSL-16Térreo + 16Edifício comercial com lojas e salas tipoCAL-8Edifício comercial com lojas e Térreo + 8andares livrestipoGIGalpão industrial com áreaadministrativa, 2 wc, 1 vestiário e 1depósito1Tabela 01 - Fonte: NBR 12721 (2007) - ABNTO método de quantificação de custo por orçamento é mais detalhistas quantoàs especificações de serviços e consequentemente mais exatos no resultado dovalor orçado. Segundo Lopes e Alonso (2007), trata-se de um método usualmenteutilizado por engenheiros que já possuem uma boa experiência no ramo daconstrução civil, tendo em vista que é necessário o conhecimento de todas asetapas construtivas de uma obra para melhor detalhamento e decisão de execuçãodos serviços.A montagem de um orçamento se dá por diversas etapas, a saber:vistoria para levantamento das condições existentes em loco comodetalhamento de materiais utilizados em acabamento;

32disponibilidade de mão-de-obra, dificuldade ou facilidade de execução dedeterminados serviços;definição das etapas construtivas necessárias para execução da obra;análise dos projetos arquitetônico, estrutural, elétrico, telefônico,hidrossanitário, incêndio e outros, para levantamento quantitativo deserviços e material;adoção da fonte onde vão ser feitas as composições dos preços, tantocomo fontes de valores atualizados dos insumos para cada etapa;cálculo dos custos indiretos gerados durante a execução da edificação.As etapas básicas de construção de uma edificação a serem utilizadas em umorçamento são: a) serviços preliminares; b) fundação; c) estrutura; d) alvenarias; e)cobertura; f) revestimentos; g) esquadrias; h) instalações elétricas; i) instalações decombate a incêndio; j) instalações hidráulicas e sanitárias; k) instalações telefônicase de TV; l) pintura; m) instalação de equipamentos; n) e serviços complementares;segundo descrição do projeto de Norma para Elaboração de orçamento de obras deconstrução civil, do Instituto de Engenharia – Norma Técnica IE – nº1/2011.Segundo Lopes e Alonso (2007) O BDI, Bonificações e Despesas Indiretas,de uma edificação deve englobar as despesas relacionadas a equipe administrativada sede da empresa; aluguéis; impostos; taxas e licenças; provisão e tarifas deenergia elétrica, água e telecomunicações; veículos; logística; equipamentos deproteção individual; treinamento de pessoal; riscos de execução de serviços, comseguros em geral; despesas legais com impostos, PIS, Confins, etc.; e o lucroesperado pelo empreendedor.Outra atividade importante durante a concepção de um orçamento é acomposição dos serviços, onde se define o que se faz necessário em termos deinsumos e mão-de-obra para a execução de determinado serviço. Como fonteconfiável de informação para promoção de composições de serviços pode-se citar olivro TCPO – Tabela de Composição de Preços para Orçamento, da editora PINI,que apresenta detalhamento de composições para todos os tipos de serviçosexistentes em obras de edificações. Outro aliado para composição de serviços deconstrução civil é o SINAPI, sistema nacional de informação de preços de insumos ecomposição de serviços de construção civil que é atualizado mensalmente com

33valores de mercado, com adequação para cada estado, disponível no site da CaixaEconômica Federal.O valor de mercado, avaliado, de uma edificação urbana, será a soma dovalor de mercado encontrado na avaliação do terreno com o valor encontrado noorçamento detalhado das benfeitorias.

344.0 METODOLOGIA4.1 Procedimentos metodológicosA execução do presente trabalho inicia-se com pesquisas bibliográficaspara aprendizagem acerca da teoria do assunto necessária para um considerávelembasamento teórico,com finalidade de descrição das atividades e desenvolvimentocorreto dos procedimentos avaliatórios para um resultado preciso da estimativa dovalor de mercado do imóvel avaliado.A revisão bibliográfica serve de embasamento para maior segurança quantoaos procedimentos de avaliação para o trabalho, pois tem-se conhecimento de umaconsiderável quantidade de estudos acerca de laudos mau elaborados.Em sequencia, iniciou-se o estudo de caso, que tratado desenvolvimento deum laudo de avaliação de um edifício residencial multifamiliar no bairro do Bessa nacidade de João Pessoa-PB, edifício este denominado Residencial Cândido Portinari.Tal etapa consta da coleta de dados acerca do imóvel avaliando, com visita técnicaà região onde está situado para análise da infraestrutura do local, e decaracterísticas imprescindíveis à caracterização, tanto do terreno quando doempreendimento.Das características importantes para a avaliação do empreendimento, podesecitar:características físicas, as quais estão relacionadas às característicaspropriamente físicas do bem e do local onde se situa;infraestrutura e equipamentos, no que se trata da valorização pelaproximidade de pontos atrativos e equipamentos comunitários; ecaracterísticas sócio econômicas, estas ligadas ao porte econômico dopúblico alvo.Para o desenvolvimento do Laudo de Avaliação do Empreendimento, asatividades metodológicas dividiram-se em duas etapas, sendo estas a avaliação doterreno e a avaliação das benfeitorias.

354.1.1 Avaliação de TerrenoA avaliação do terreno consistiu, em primeiro plano, na visita à região delocalização do empreendimento para análise das características físicas do mesmo,juntamente com a infraestrutura da rua de referência, e proximidade de pontosatrativos, como praças, lanchonetes, restaurantes, shoppings, supermercados,paradas de ônibus e hospitais.O método de avaliação foi o Método Comparativo Direto, seguindo asrecomendações normativas da ABNT.Concluído o levantamento de dados, e consequentemente a caracterizaçãodo terreno seguiu-se com a pesquisa de mercado, que é a buscade terrenossemelhantes ao avaliando em anúncios publicitários como classificados de jornais,propagandas de imobiliárias, indicações verbais, dentre outras.Neste estudo de caso utilizou-se como fonte de pesquisa, anúncios declassificados do jornal Correio da Paraíba, datados entre os meses de setembro de2011 a abril de 2012.Com a pesquisa de mercado realizada, fez-se uma triagem prévia dos imóveisque mais se assemelhavam com o que se deseja avaliar, e eliminou-se as amostrasque apresentam muita disparidade de valores.Acerca do tratamento dos dados para estimativa do valor de mercado doterreno, ainda aplicam-se os fatores de correção para as amostras pesquisadas paraposterior apresentação do valor corrigido. Dos fatores tem-se:Fator de Fonte ( ): Também chamado de fator de oferta, este deve estarsituado na faixa entre 0,85 e 1,00, sendo este ultimo utilizado quando não houveaceitação de nenhuma proposta de negociação pelo vendedor, por valor abaixooferecido. Abunahman (2006) recomenda a utilização do valor de 0,9 para imóveisem oferta de venda.Fator de Transposição ( ): Nas cidades onde não houver a existênciadesse cadastro, o avaliador deve se valer do bom censo e estabelecer essesparâmetros. Este fator pode variar entre 0,85 e 1,15, e quando houver extrapolaçãodesta margem deve-se justificar a permanência de tal amostra na pesquisa.

36Fator de Área (): Seus valores são calculados da seguinte forma:quando a diferença for menor que 30%equando a diferença for maior que 30%Fator de Equivalência ( ): Para terrenos este fator é, na maioria das vezes1,00, mas existem casos de existência de alguma edificação no terreno de amostraque pode interferir em seu valor.Corrigido os valores de cada amostra coletada, fez-se a média dos valoresunitários corrigidos para posterior multiplicação pela área do terreno avaliando,encontrando assim o valor de mercado do mesmo.4.1.2 Avaliação das benfeitoriasOs métodos mais utilizados para levantamento do custo da edificação são osmétodos: comparativo direto e quantificação de custo. O primeiro desenvolve-sesemelhante ao já exposto para levantamento do valor do terreno, com pesquisa demercado, discretização dos dados e aplicação de fatores de correção. Já o segundodeve ser utilizado quanto se dispõe de informação suficiente sobre a edificação, comdetalhamento de projetos, cronogramas físicos, detalhamento de material a serutilizado e atualização de valores de produtos e mão-de-obra, e consiste nolevantamento do orçamento detalhado da obra.Acerca destes, ateve-se ao método de quantificação de custo, tendo em vistaque para este trabalho é a melhor alternativa de desenvolvimento da atividadeavaliatória. Tal método se subdivide em duas formas, sendo estas: por custo unitáriode construção e por orçamento detalhado. Esta se refere ao levantamento detalhadodas atividades construtivas com suas respectivas unidades de medidas, preçosunitários, quantitativo e preço total, diferente daquela onde procura-se estipular opreço do empreendimento através da utilização de valores unitários, apresentadospor fontes confiáveis, para diversos tipos de obras nas diversas classificaçõesexistentes.

37Utilizou-se do modelo de orçamento detalhado para concepção do cálculo dasbenfeitorias, seguindo a análise dos documentos pertencentes à edificação, comdetalhamento de material e padrão de acabamento, e respectiva inserçãodosimpostos indiretos e Leis sociais na planilha orçamentária, para implementaçãodaavaliação como um caso real.Foram geradas as planilhas de composição do BDI da obra; Tabela deInsumos; Tabela de composições e Planilha orçamentária com cada item de serviçoexecutado na obra com seus devidos custos unitários e totais. Tais valores decustos, insumos e composições têm por referência o SINAPI, que é um sistema depesquisa de insumos da construção civil que tem por divulgador a Caixa EconômicaFederal. A tabela de Serviços e insumos disponibilizada pelo SINAPI e adotada parao orçamento da obra tem por data base o mês de fevereiro de 2012.Lopes e Alonso (2007, p.337) apresentam uma fórmula que representa ocálculo do BDI.Onde:Ʃ IDi = somatório dos diversos índices percentuais de despesas indiretas estimadas,incidentes sobre os custos diretos.Ʃ Ivi = somatório dos índices percentuais de benefícios (lucro líquido) e outrasdespesas indiretas (impostos e taxas) incidentes sobre o preço de venda.As Leis sociais são impostos relacionados aos encargos sociais e trabalhistasda mão de obra, que varia de acordo com o regime de pagamento, podendo sermensalista ou horista. Seguindo as recomendações da Norma técnica IE nº 1/2011adotou-se o regime de leis sociais horista, que para nossa região, tem como valorpercentual de encargos 127,96%.A concepção da planilha orçamentária deu-se através das especificações deacabamento, em conjunto com os valores de áreas e perímetros dos cômodosexistentes na edificação. Os levantamentos de quantitativos de material e serviços

38foram feitos através de consultas aos projetos: arquitetônico, estrutural, e deinstalações complementares, que constam em anexo (Anexo 01).Foi orçado um canteiro de obras como instalação preliminar paraacomodação de pessoas e materiais. Na planilha orçamentária da obra constaapenas um item como canteiro de obras, mas segue no Apêndice B o orçamentodetalhado deste, em conjunto com a apresentação dos projetos, arquitetônico e deinstalações complementares presentes no Apêndice A.O valor orçado para as benfeitorias será o somatório total dos valores dosserviços executados na obra, segundo as composições do SINAPI.4.1.3 Análise comparativa de custoApós o cálculo do custo da edificação foi feita uma comparação do valorencontrado para o custo da obra com os valores de CUB apresentados peloSindicato da Construção Civil municipal SINDUSCON-JP, para conferência daprecisão da avaliação desenvolvida, sabendo que, segundo exemplos de outroslaudos, para atingir um grau de confiança aceitável o valor calculado não pode diferirmais que 15% dos valores de CUB para imóveis semelhantes ao avaliando.4.1.4 Elaboração do Laudo de AvaliaçãoO laudo foi redigido segundo especificações da NBR 14653-2e seguindo omodelo disponibilizado por Abunahman (2006).Este laudo será subdividido nos seguintes requisitos:Solicitante:Proprietário:Objeto da Avaliação:o LocalizaçãoObjetivo da Avaliação:Fundamentação da Avaliação:Metodologiao Terrenoo Edificaçãoo Fatores utilizados:

39Características do imóvel:o Acesso e infraestrutura:o Lotes:o Prédio Residencial:Determinação do valor do imóvel:o Determinação do valor do terreno:o Determinação do valor das benfeitorias:o Valor do imóvel:Valor Final:Anexos:4.1.5 Avaliação mercadológica do crescimento do custo de construção civil nobairro do imóvel avaliandoPor fim, executou-se uma avaliação mercadológica da evolução dos custos daconstrução civil, tendo como fonte pesquisas realizadas pelo SINDUSCON-JP, como intuito de descrever a atual situação imobiliária diante do crescimento da demandade imóveis residenciais urbanos.Tal avaliação consistiu na seleção dos cinco bairros que mais cresceram emrelação a lançamentos imobiliários na cidade de João Pessoa, e análise de seuscomportamentos quanto aos parâmetros de crescimento de interesse imobiliário nointervalo de janeiro de 2011 a março de 2012.Este estudo vem com o intuito de proferir mais confiabilidade na avaliação, erespaldo teórico à pesquisa.

405.0 ESTUDO DE CASO5.1 Apresentação do ImóvelO Residencial Cândido Portinari está situado na Rua Norberto de CastroNogueira, S/Nº, Quadra 040, Lotes 0438 e 0454, Bairro do Bessa, João Pessoa –PB. É composto por 9 pavimentos e um semi-subsolo, sendo no pavimento térreo,Pilotis e Mezanino, e os demais,8 pavimentos tipo, composto por 2 apartamentoscada, totalizando 16 unidades autônomas.Segundo a legislação municipal o empreendimento classifica-se como umaR8, empreendimento residencial com pilotis, semi-subsolo e 8 pavimentos tipo.Cada apartamento é constituído por 1 sala de estar, 1 sala de jantar, 1varanda, 1 lavabo, 3 suítes, 1 copa/cozinha, 1 área de serviço, circulação, 1 quarto e1 banheiro de empregada. E como áreas comuns: hall do elevador social, circulaçãode serviço e escada.A área do terreno é de 840,00 m² e área construída total é de 2048,96 m².Sendo a área de cada pavimento de 256,12 m² e de 128,07 m² a área dosapartamentos tipo. (Anexo A)A edificação possui as seguintes dimensões para os diversos ambientes:

41Áreas e PerímetrosÁreas e PerímetrosAmbientePilotis e MezaninoÁrea(m²)DimensõesPerímetro(m)Hall de Entrada 15,85 23,34Guarita 2,53 6,70WC Lavabo 1,73 5,30Estar/ Recepção Social 23,72 19,49Circulação 2,15 6,06Salão de Jogos 33,24 24,80Salão de Festas 44,65 27,95Hall do Elevador Social 6,55 11,11Terraço/ Lazer 170,37 80,70WC Masculino 2,55 6,40WC Feminino 2,55 6,40Copa de apoio 5,77 10,05Circulação de Serviço 4,15 9,80Garagem 318,43 92,46Tabela 02 - Fonte: do autorAmbienteApartamentos - TipoÁrea(m²)DimensõesPerímetro(m)Sala de Estar/Jantar 25,71 24,81Varanda 8,73 12,88Lavabo 2,23 6,59Copa/ Cozinha 15,15 17,7Área de Serviço 3,88 8,00Suíte 01 14,10 17,1Suíte 02 9,34 12,75Suite 03 10,71 14,76WC Suite 01 3,52 8,59WC Suite 02 3,39 8,05WC Suite 03 3,29 7,95DCE 5,00 9,00WC DCE 3,00 7,40Circulação 3,83 10,15Área Técnica 2,23 6,89Hall de Elevador eEscada 2,88 6,80Circulação Serviço 4,26 12,22Escada 10,7 14,4Tabela 03 -Fonte: do autor

42Fachada LesteImagem 01 - Fonte: M ArquiteturaFachada SulImagem 02 - Fonte: M Arquitetura

435.1.1 Caracterização do terrenoO terreno em questão possui as seguintes características:Sua área, segundo a análise da região onde se localiza, possui utilidadesdiversas, sendo como a de maior interesse, a construção deempreendimentos residenciais, tendo em vista a existência de outros imóveisnas proximidades;Possui geometria de um quadrilátero, com seções não semelhantes, comopode-se conferir na figura em anexo com suas respectivas dimensões (Anexo02);Localiza-se em rua com infraestrutura completa;Está situado em região de topografia plana, nas proximidades da praia, o quecaracteriza o solo como arenoso, e profundidade baixa do lençol freático;Sua localização é privilegiada, com proximidade de praça (260,00m),academia (350,20m), parada de ônibus (550,15m), supermercado (500,50m),Igreja (450,00m), praia (450,0m), shopping (950,09m) e restaurantes(400,10m).5.2 Pesquisamercadológica de terrenosForam feitas pesquisas de mercado para levantamento de propostas devenda de terrenos semelhantes ao que se pretende avaliar.Como fonte de pesquisa utilizou-se dos classificados de imóveis do jornallocal, CORREIO DA PARAÍBA, que disponibiliza diariamente propostas de venda,troca e aluguéis de imóveis. Foram selecionados todos os jornais de domingodatados entre os meses de setembro de 2011 a abril de 2012, para possuir umamelhor homogeneidade de dados de valores.A pesquisa se desenvolveu com o intuito de encontrar terrenos semelhantesao que se deseja avaliar, com localização no mesmo bairro, proximidadessemelhantes a equipamentos comunitários, atrativos de entretenimento,supermercados, dentre outros aspectos de influenciam no valor de venda de umimóvel.Segue planilha com pesquisa de mercado:

44PESQUISA DE MERCADO DE IMÓVEIS - TERRENOSAMOSTRA CÓD. DO ANÚNCIO BAIRRONº daINFRAESTRUT FRENTE PROFUNDIDADEValor Unitário DATA DOEMDEREÇOÁREA (m²) Valor (R$)amostraURA (m)(m)(R$)ANÚNCIOFONTE1 342533 Bessa T1 Av. João Maurício/ Arg. De Figueiredo 1 10 90 900 3.500.000,00 3.888,89 04/09/2011 9104-85152 240183 Bessa T2 no final do bessa (próx. Ao ponto final do 603) 42 30 1260 600.000,00 476,19 04/09/2011LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS - 3246-9580/ 9983-29903 240183 Bessa T3 na rua do Superbox 0 14 38 532 450.000,00 845,86 04/09/2011LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS 3246-9580/ 9983-29904 330464 Bessa T4 1 42 30 1260 950.000,00 753,97 04/09/2011ARGEMIRO HOLANDA 3247-2442/9302-02425 333182 Bessa T5(6 lotes formando uma ponta de quadra/ 3 frentes)Próx aocolégio Pio XI 0 2180 1.600.000,00 733,94 04/09/2011 HABITACIONAL 3247-59996 333173 Bessa T6 Av. Campos Sales 1 30 35 1050 950.000,00 904,76 04/09/2011 HABITACIONAL 3247-60007 239211 Bessa T7 Próx . Ao Pio XI 0 12 30 360 165.000,00 458,33 04/09/2011 8891-5570/ 9925-04048 239193 Bessa T8 Av. Afonso Pena Oport 1 15 32 480 520.000,00 1.083,33 04/09/2011 3247-4470/ 3043-6141/ 8861-16679 342173 Bessa T9R. Francisco Leocádio Ribeiro Coutinho (Próx. Ao BessaShopping) 1 28 50 1400 1.400.000,00 1.000,00 04/09/2011 GIL 3246-0707/ 9610-080810 240184 Bessa T10 Av. Fernando Luiz Henrique 1 84 30 2520 2.100.000,00 833,33 04/09/2011LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS - 3246-9580/ 9983-299011 403607 Bessa T11 R. Coate Marcos Afonso (Por trás do Pio XI) 0 32 46 1472 1.200.000,00 815,22 22/04/2012IMOBILIÁRIA PIONEIRA 3241-8727/8899-019712 388872 Bessa T12 Av. argemiro de Figueiredo (próx. Ao Iate club) 1 15 50 750 1.800.000,00 2.400,00 22/04/2012 Rosemildo 9981-4301/ 8898-703713 385801 Bessa T13 Próx. Ao bar de ornaldo, entre a BR e a praia 1 12 30 360 180.000,00 500,00 22/04/2012www.gilimoveispb.com.br/ Gil3246-0707/ 9610-080814 385798 Bessa T14R. Moacir Rocha Mendonça (Olhando para a lateral doShopping Caiçara) 0 0 900.000,00 #DIV/0! 04/03/2012 GIL 3246-0707/ 9610-080815 396446 Bessa T15 Rua Norberto de Castro Nogueira (na 3ª quadra da praia) 1 12 30 360 450.000,00 1.250,00 15/04/2012CLEMENTINO EMP. 3221-2568/ 8868-423516 397119 Bessa T16 Próx. Ao Bessa Shopping 1 12 30 360 220.000,00 611,11 15/04/2012 8822-281517 387173 Bessa T17 Próx. A pista do Superbox 0 12 30 360 180.000,00 500,00 18/03/2012 8705-8011/ 9947-769818 240216 Bessa T18 Mareachal Herles da Fonseca 1 26 30 780 230.000,00 294,87 20/11/2011LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS 3246-9580/ 9983-299019 351902 Bessa T19 Prox. A Sorveteria Zero Grau 1 12 30 360 220.000,00 611,11 20/11/2011 3245-4519/ 8865-179920 351897 Bessa T20 Próx. Ao Clube dos Médicos 1 35 30 1050 950.000,00 904,76 20/11/2011 3245-4519/ 8865-180021 334415 Bessa T21 na Av. do Hiper-Bompreço 1 1050 1.100.000,00 1.047,62 20/11/2011 8771-1005/ 8614-181422 351900 Bessa T22 Próx. Ao Mercado Público do Bessa 12 30 360 130.000,00 361,11 20/11/2011 3245-4519/ 8865-179923 339856 Bessa T23 Vizinho ao Aeroclub 1 24 30 720 600.000,00 833,33 06/11/2011MORAES CORRETOR 8717-5680/3042-334024 227584 Bessa T24 Prox. Ao retão, entre o sup. Rabelo e o Shopping Manaíra 1 14 30 420 500.000,00 1.190,48 11/09/2011 FREITAS 3246-4301/ 8890-2522Planilha 01 - Fonte: Do autor

45Também foram procurados e localizados no mapa, a maioria das amostras,para tomar como referência as características físicas relacionadas ao CandidoPortinari.Segue imagem com localização dos terrenos:Localização de TerrenosImagem 03 - Fonte: Google Earth

46Localização de Terrenos com distância entre 400 e 1.000 metros do AvaliandoImagem 04 - Fonte: Google MapsLocalização de Terrenos com distância entre 1.000 e 1.500 metros do AvaliandoImagem 05 - Fonte: Google Maps

475.3 Avaliação do terrenoDas tais amostras, apresentadas anteriormente, foi feita uma triagem comeliminação de algumas amostras, devido discrepâncias de valores unitáriosrelacionados a algumas características influentes.As amostras de número 2, 13, 18 e 22 foram eliminadas por apresentaremvalores unitários muito abaixo da média. Esta discrepância está relacionada a faltade infraestrutura da rua onde estão localizados os terrenos; distância de pontos deônibus e equipamentos de entretenimento.Já as amostras 1 e 12 foram eliminadas por diferenças relacionadas asupervalorização imobiliária. E as amostras 5, 14 e 21 foram eliminadas por falta dedados de precisão quanto as frentes e profundidades dos terrenos.Após a eliminação de tais amostras, inadequadas a avaliação do imóvel emquestão, utilizou-se do método comparativo direto e fez-se uma média dos valoresunitários das amostras restantes para obtenção da primeira estimativa de valor parao terreno.Segue planilha com amostras resultantes e valor médio unitário para terrenoslocalizados no bairro do Bessa, em condições parecidas com o avaliando.

48Estimativa do valor do Terreno segundo média de valores apresentados para terrenos nas proximidades (MÉTODO COMPARATIVO DIRETO)Nº daINFRAESTRUT FRENTE PROFUNDIDADEValor Unitário DATA DOITEM CÓD. DO ANÚNCIO BAIRROEMDEREÇOÁREA (m²) Valor (R$)amostraURA (m)(m)(R$)ANÚNCIO3 240183 Bessa T3 na rua do Superbox 0 14 38 532 450.000,00 845,86 04/09/2011FONTELIRA CORRETOR DE IMÓVEIS 3246-9580/ 9983-2990ARGEMIRO HOLANDA 3247-2442/9302-02424 330464 Bessa T4 1 42 30 1260 950.000,00 753,97 04/09/20116 333173 Bessa T6 Av. Campos Sales 1 30 35 1050 950.000,00 904,76 04/09/2011 HABITACIONAL 3247-60007 239211 Bessa T7 Próx . Ao Pio XI 0 12 30 360 165.000,00 458,33 04/09/2011 8891-5570/ 9925-04048 239193 Bessa T8 Av. Afonso Pena Oport 1 15 32 480 520.000,00 1.083,33 04/09/2011 3247-4470/ 3043-6141/ 8861-16679 342173 Bessa T9R. Francisco Leocádio Ribeiro Coutinho (Próx. Ao BessaShopping) 1 28 50 1400 1.400.000,00 1.000,00 04/09/2011 GIL 3246-0707/ 9610-0808LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS - 3246-10 240184 Bessa T10 Av. Fernando Luiz Henrique 1 84 30 2520 2.100.000,00 833,33 04/09/20119580/ 9983-299011 403607 Bessa T11 R. Coate Marcos Afonso (Por trás do Pio XI) 0 32 46 1472 1.200.000,00 815,22 22/04/2012IMOBILIÁRIA PIONEIRA 3241-8727/8899-019715 396446 Bessa T15 Rua Norberto de Castro Nogueira (na 3ª quadra da praia) 1 12 30 360 450.000,00 1.250,00 15/04/2012CLEMENTINO EMP. 3221-2568/ 8868-423516 397119 Bessa T16 Próx. Ao Bessa Shopping 1 12 30 360 220.000,00 611,11 15/04/2012 8822-281517 387173 Bessa T17 Próx. A pista do Superbox 0 12 30 360 180.000,00 500,00 18/03/2012 8705-8011/ 9947-769819 351902 Bessa T19 Prox. A Sorveteria Zero Grau 1 12 30 360 220.000,00 611,11 20/11/2011 3245-4519/ 8865-179920 351897 Bessa T20 Próx. Ao Clube dos Médicos 1 35 30 1050 950.000,00 904,76 20/11/2011 3245-4519/ 8865-1800MORAES CORRETOR 8717-5680/23 339856 Bessa T23 Vizinho ao Aeroclub 1 24 30 720 600.000,00 833,33 06/11/20113042-334024 227584 Bessa T24 Prox. Ao retão, entre o sup. Rabelo e o Shopping Manaíra 1 14 30 420 500.000,00 1.190,48 11/09/2011 FREITAS 3246-4301/ 8890-2522Área do terreno que se deseja avaliar (m²):840,00 Valor Unitário médio (R$)839,71Valor do Terreno (R$):705.353,93Planilha 02 - Fonte: Do autor

49Os valores de mercado para o terreno, nas planilhas 01 e 02 foramencontrados segundo a média dos preços unitários para os imóveis pesquisados,multiplicada pela área do terreno que se deseja avaliar, como pode-se ver nafórmula a seguir:No entanto, deve-se fazer uma correção dos custos unitários das amostraspesquisadas segundo os fatores de correção para obtenção da avaliação correta.Para adoção dos valores representativos dos fatores de correção foramtomadas as seguintes decisões:fator de fonte foram adotados valores iguais para todas as amostras de 0,9,considerando que os todos os imóveis pesquisados estavam em oferta devenda.fator de equivalência será de valor igual a 1,00, considerando que todos osimóveis pesquisados possuem características estritamente semelhantes aoavaliando.fator de área foi variável para cara amostra, conforme orientaçõesapresentadas no capítulo 4 deste.fator de transposição também será de valor igual a 1,00 para todas asamostras, tendo em vista que todos os imóveis se localizam no mesmo bairroe não existem variâncias no valor de imóveis dentro deste mesmo bairro.Segue planilha com apresentação dos valores unitários corrigidos dasamostras dos terrenos, pesquisadas, e o valor de mercado do terreno avaliando.

50Correção de preços unitários das amostras de terrenosAmostraDadosMatriz dos FatoresDados FinaisIniciais (R$) Ff Fe Fa Ft (R$)3 845,86 0,9 1 0,944505 1 719,034 753,97 0,9 1 1,05199 1 713,856 904,76 0,9 1 1,057371 1 861,007 458,33 0,9 1 0,899504 1 371,058 1.083,33 0,9 1 0,932439 1 909,139 1.000,00 0,9 1 1,065936 1 959,3410 833,33 0,9 1 1,316074 1 987,0611 815,22 0,9 1 1,072639 1 786,9915 1.250,00 0,9 1 0,899504 1 1.011,9416 611,11 0,9 1 0,899504 1 494,7317 500,00 0,9 1 0,899504 1 404,7819 611,11 0,9 1 0,899504 1 494,7320 904,76 0,9 1 1,057371 1 861,0023 833,33 0,9 1 0,962195 1 721,6524 1.190,48 0,9 1 0,917004 1 982,50Valor Unitário médio corrigido (R$):Valor do Tereno (R$):751,92631.611,10Planilha 03 - Fonte: do autorO cálculo do valor do terreno a partir do valor unitário médio corrigido ésemelhante ao apresentado para o valor médio unitário.Foi utilizado o valor corrigido, levando em consideração as correções feitasem termos da variância de áreas das amostras pesquisadas.

515.4 Avaliação das BenfeitoriasFoi feito uma vistoria minuciosa das etapas construtivas, materiais e serviçosrelacionados à execução do empreendimento, no intuito de produzir um orçamentodetalhado com todas as fases da construção, segundo recomendações da normaNBR 14653-2.No orçamento detalhado da edificação, foi necessário desenvolver ou calculartodos os componentes de um orçamento, a saber: BDI, Leis Sociais, Insumos,Composiçõese Custos unitários dos serviços.Detalhando cada componente orçamentário pode-se falar do BDI, que estárelacionada a serviços indiretos da obra e ao tipo de administração da obra,impostos gerais, exceto leis sociais, dentre outros fatores onerosos ao valor da obra.Segue tabela de cálculo de BDI.COMPOSIÇÃO DO BDI (Benefícios e Despesas Indiretas)¹ITEMDESCRIÇÃOTAXA%1.0 CUSTOS INDIRETOS2.951.1 Administração Central2.001.2 Garantias e seguros0.001.3 Riscos0.651.4 Despesas financeiras0.302.0 TRIBUTOS5.003.0 LUCRO5.503.1 Lucro Bruto5.50Total do BDI²15.01 - A metodologia utilizada para a obtenção do BDI levou em consideraçãoo ACÓRDÃO 325 - 2007 - TCU - Plenário de 13 de março de 2007.2 - BDI calculado a partir da seguinte fómula básica:Planilha 04 - Fonte: Do autorPara melhor precisão no desenvolvimento do estudo orçamentário foifeitoolevantamento dos materiais utilizados nos serviços de acabamento da obra,

52levando em conta que esta etapa possui peso bastante considerável no valor doorçamento, e que uma descrição indevida desses materiais poderia acarretar em umacréscimo ou diminuição do valor real do imóvel. Seguem planilhas deespecificações dos materiais de acabamento da obra.

53PLANILHA DE ESPECIFICAÇÕES - OBRAPAVIMENTO SEMI-ENTERRADOAMBIENTESPÉ DIREITO (m) ÁREA (m²) PERÍMETRO (m)MATERIAIS PISO MATERIAIS PAREDE MATERIAIS TETOESTACIONAMENTOESCADACIRCULAÇÃO2,802,802,80657,86 141,6210,66 14,406,81 16,40Pedra granítica irregular tiporachinha, lajota de concretoou concreto desempoladoCerâmica PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,Porto Belo, Cecrisa ouIncefraReboco com pintura pvalátexReboco com pintura pvalátex sobre massacorridaReboco com pintura pvalátex sobre massacorridaConcreto aparenteReboco com pintura pvalátex sobre massacorridaPintura PVA látex sobreforro de gessoPlanilha 05 - Fonte: Do autor

54PLANILHA DE ESPECIFICAÇÕES - OBRAPAVIMENTO PILOTIS/MEZANINOAMBIENTESPÉ DIREITO (m) ÁREA (m²) PERÍMETRO (m)MATERIAIS PISO MATERIAIS PAREDE MATERIAIS TETOESTACIONAMENTOESCADACIRCULAÇÃOGUARITAWC'SSALÃO DE FESTAS/JOGOSESTAR/RECEPÇÃO/HALLTERRAÇO DESCOBERTOPISCINAPlanilha 06 - Fonte: Do autorPedra granítica irregular tipo286,87 82,55 rachinha, lajota de concreto2,80ou concreto desempoladoCerâmica PEI-IV, marca10,66 14,40 Elizabeth, Pamesa, Eliane,2,80Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marca6,55 11,11 Elizabeth, Pamesa, Eliane,2,80Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marca2,53 6,70 Elizabeth, Pamesa, Eliane,2,80Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marca11,74 27,90 Elizabeth, Pamesa, Eliane,2,80Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,2,80 76,82 53,55 Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,2,80 30,27 27,00 Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,- 129,58 80,10 Porto Belo, Cecrisa ouRevestimento Incefra marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,- 27,13 29,93 Porto Belo, Cecrisa ouIncefraReboco com pintura pvalátexReboco com pintura pvalátex sobre massacorridaReboco com pintura pvalátex sobre massacorridaReboco com pintura pvalátex sobre massacorridaCerâmica PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa,Eliane, Porto Belo,RebocoCecrisacomoupinturaIncefrapvalátex sobre massacorridaReboco com pintura pvalátex sobre massacorridaCerâmica PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa,Eliane, Porto Belo,Cecrisa ou IncefraRevestimento marcaElizabeth, Pamesa,Eliane, Porto Belo,Cecrisa ou IncefraConcreto aparenteReboco com pintura pvalátex sobre massacorridaPintura PVA látex sobreforro de gessoPintura PVA látex sobremassa corridaPintura PVA látex sobreforro de gessoPintura PVA látex sobreforro de gessoPintura PVA látex sobreforro de gesso--

55PLANILHA DE ESPECIFICAÇÕES - OBRAPAVIMENTO TIPOAMBIENTESPÉ DIREITO (m) ÁREA (m²) PERÍMETRO (m)MATERIAIS PISO MATERIAIS PAREDE MATERIAIS TETOESCADACIRCULAÇÃOSALA DE ESTAR/JANTARQUARTOSWC'sCOZINHAÁREA DE SERVIÇOVARANDAQUARTO DE EMPREGADAPlanilha 07 - Fonte: Do autor10,66 14,402,8013,39 34,602,8052,62 49,622,8067,44 88,622,8030,86 77,162,8030,3 35,402,807,76 16,002,8017,46 25,762,802,80 10,00 18,00Cerâmica PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,Porto Belo, Cecrisa ouCerâmica Incefra PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,Porto Belo, Cecrisa ouIncefraCerâmica PEI-IV, marcaElizabeth ou PamesaCerâmica PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa, Eliane,Porto Belo, Cecrisa ouIncefraReboco com pintura pvalátex sobre massacorridaReboco com pintura pvalátex sobre massacorridaPintura PVA látex sobremassa corridaPintura PVA látex sobremassa corridaCerâmica PEI-IV, marcaElizabeth, Pamesa,Eliane, Porto Belo,Cerâmica Cecrisa PEI-IV, ou Incefra marcaElizabeth, Pamesa,Eliane, Porto Belo,Cerâmica Cecrisa PEI-IV, ou Incefra marcaElizabeth, Pamesa,Eliane, Porto Belo,Cerâmica Cecrisa PEI-III, ou Incefra marcaElizabeth, Eliane, Atlas,Porto Belo, Cecrisa ouIncefraPintura PVA látex sobremassa corridaReboco com pintura pvalátex sobre massacorridaPintura PVA látex sobreforro de gessoPintura PVA látex sobreforro de gessoPintura PVA látex sobreforro de gessoPintura PVA látex sobreforro de gessoPintura PVA látex sobreforro de gessoPintura PVA látex sobreforro de gessoPintura PVA látex sobreforro de gessoPintura PVA látex sobreforro de gesso

56PLANILHA DE ESPECIFICAÇÕES - OBRACOBERTAAMBIENTESPÉ DIREITO (m) ÁREA (m²) PERÍMETRO (m)MATERIAIS PISO MATERIAIS PAREDE MATERIAIS TETOCASA DE MÁQUINA 2,80 13,69 16,50CAIXA D'ÁGUA 2,00 13,69 16,50CimentadoConcreto impermeabilizadoReboco com pintura pvaConcreto láteximpermeabilizadoConcreto aparenteConcretoimpermeabilizadoFACHADAMATERIAIS PAREDECerâmica PEI-III, marca Elizabeth, Eliane, Atlas, Porto Belo, Cecrisa ou IncefraPlanilha 08 - Fonte: Do autor

57Dando continuidade foi montada uma planilha de insumos, que segue.OBRA:CONSTRUÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CÂNDIDO PORTINARILOCAL DA OBRARUA NOBERTO DE CASTRO NOGUEIRARELAÇÃO DOS INSUMOSITEM INSUMOS UNIDADE PREÇO UNITÁRIO1. MÃO DE OBRA1.1 Servente h 2,731.2 Carpinteiro de formas h 3,591.3 Operador de máquinas e equipamentos h 5,291.4 Pedreiro h 3,591.5 Ajudante h 2,731.6 Operador de betoneira (caminhão) h 5,021.7 Ajudante de carpinteiro h 2,961.8 Armador h 3,591.9 Telhadista h 3,591.10 Gesseiro h 3,591.11 Eletricista ou oficial eletricista h 3,591.12 Encanador ou bombeiro hidráulico h 3,591.13 Ajudante de encanador h 3,011.14 Pintor h 3,591.15 Estucador h 3,591.16 Ajudante de pedreiro h 2,961.17 Marmorista/graniteiro h 3,591.18 Motorista de caminhão e carreta h 5,451.19 Azulejista ou ladrilhista h 3,591.20 Serralheiro h 3,591.21 Vidraceiro h 3,591.22 Carpinteiro de esquadria h 3,591.23 Ajudante instalador hidráulico h 3,011.24 Auxiliar de encanador ou bombeito hidrulico h 2,731.25 Montador h 4,772. MATERIAIS2.1 Peça de madeira lei 1A qualidade 2,5 X 7,5cm (1 X 3") não aparelhada m 4,272.2Placa de obra (identificação) para construção civil em chapa galvanizadanum 22 (não inclui colocação) m² 108,002.3 Prego de aço 18 X 30 kg 6,992.4 Peça de madeira 3A/4A qualidade 7,5 x 7,5 cm (3x3) m 5,532.5 Areia Média m³ 40,002.6 Pedra Britada Nº 2 ou 25 mm m³ 85,002.7 Cimento Portland comum CP I- 32 kg 0,412.8 Arame recozido 18 BWG - 1,25 mm - 9,60 g/m kg 8,242.9 Tábua madeira 3A qualidade 2,5 x 23 cm (1x9")N m 4,472.10 Óleo Diesel l 1,972.11 Graxa kg 10,772.12 Óleo lubrificante para motores de equipamentos pesados l 9,002.13 Pedra Britada Nº 1 ou 19 mm m³ 88,002.14 Aço ca-50 6,3 a 12,5 mm kg 4,342.15 Aluguel de bombeamento concreto c/ bomba reboque ou estacionaria m³ 30,002.16 Arame galvanizado sem revestimento, 14bwg (2,1 mm) - 0,026kg/m kg 8,74

58ITEM INSUMOS UNIDADE PREÇO UNITÁRIO2.17 Arame recozido 18 bwg - 1,25mm (9,6g/m) kg 7,252.18 Compensado resinado 12mm - Madeirit ou similar m² 14,052.19 Concreto usinado bombeavel b0-b1 fck=30mpa m³ 240,002.20 Desmoldante desmol (vedacit) ou separol (sika) - p/ formas de madeira - ou similar l 6,322.21 Madeira mista serrada - pinho 3ª (tábua/sarrafo) 2,2 x 10,0cm - 0,0022 m3/m m 3,452.22 Madeira mista serrada (barrote) 6 x 6cm - 0,0036 m3/m (angelim, louro) m 3,242.23 Pregos 16x24 kg 7,19Tinta asfáltica p/ concreto e argamassa tipo NEUTROLIN OTTO2.24 BAUMGART ou marca equivalente l 7,682.25 Tijolo cerâmico furado 8 furos 10 X 20 X 20 cm und 0,402.26 Prego de aço 17 X 27 kg 6,952.27 Tábua madeira 3A qualidade 2,5 X 30,0cm (1 X 12") não aparelhada m² 20,862.28 Aço CA-60 - 7,0mm kg 4,402.29Conjunto arruelas de vedação 5/16" p/ telha fibrocimento (uma arruelametálica e uma arruela PVC - cônicas) CJ 0,142.30 Parafuso zincado rosca soberba 5/16" X 110mm p/ telha fibrocimento und 0,672.31 Telha fibrocimento ondulada 6mm - 2,44 X 1,10m m² 17,992.32 Madeira lei 1A qualidade serrada aparelhada m³ 2912,002.33 Prego de aço 18x27 kg 7,512.34 Aço CA-60 - 4,6mm kg 4,572.35 Areia grossa m³ 40,002.36 Desmoldante para forma de madeira l 9,482.37 Peça de madeira roliça d = 15cm p/ escoramentos m 12,682.38 Peça de madeira 3A qualidade 2,5 X 10cm não aparelhada m 2,842.39 Prego de aço 2 1/2 X 10 kg 7,512.40 Tábua madeira 3A qualidade 2,5 X 30,0 cm (1 X 12") não aparelhada m 6,262.41 Arame galvanizado 18 BWG - 1,24mm - 9,0 g/m kg 8,042.42 Placa gesso 60 X 60cm E=12mm p/forro m² 5,922.43 Gesso kg 0,302.44 Quadro de distribuição de embutir sem barramento und 25,402.45 Extintor de incêndio c/ carga de pó químico seco PQS 4 kg und 120,932.46 Tubo PVC roscável EB-892 p/ água fria predial 3/4" m 3,612.47 Fita veda rosca em rolos 18mmx10m und 1,502.48 Joelho PVC c/ rosca 90G p/ água fria predial 3/4" und 0,842.49 Anel borracha p/ tubo esgoto predial EB 608 DN 100 und 1,502.50 Pasta lubrificante para tubos de PVC c/anel de borracha (pote 5000G) und 150,942.51 Tubo PVC série normal - esgoto predial DN 100 mm m 8,002.52 Joelho PVC sold 90G PB p/ esg predial DN 100 mm und 3,052.53 Torneira cromada tubo móvel p/ parede 1/2" ou 3/4" und 94,232.54 Bucha e arruela alumínio fundido p/ eletroduto 20m CJ 0,702.55 Caixa PVC 4" x 2" p/ eletroduto und 0,852.56 Tomada embutir p/ telefone padrão telebrás c/placa und 10,182.57 Cabo telefônico sem blindagem interna CCI 1 par m 0,272.58 Eletroduto PVC rosca s/ luva 20mm - 3/4" m 1,822.59 Curva PVC 90G p/ eletroduto roscável 3/4" und 1,132.60 Luva PVC roscável p/ eletroduto 3/4" und 0,652.61 Tinta texturizada acrílica p/ pintura interna/externa l 11,152.62 Estopa kg 4,152.63 Solvente diluente a base de aguarras l 6,842.64 Cal hidratada, de 1A. Qualidade, para argamassa kg 0,352.65Ceramica esmaltada extra ou 1A qualid p/ parede 20 X 20cm PEI-4 -linha padrão médio m² 13,342.66 Energia elétrica até 2000 KWH industrial, sem demanda KW/H 0,322.67 Emulsão asfáltica, tipo neosin a base de agua p/ imperm l 6,252.68 Peça de madeira 1A qualidade 1 X 5cm não aparelhada m 1,15

59ITEM INSUMOS UNIDADE PREÇO UNITÁRIOPedra britada N. 0 pedrisco ou cascalhinho posto pedreira (sem frete)2.69m³ 87,462.70 Agregado de alta resistência p/ piso industrial kg 0,512.71 Cimento branco kg 1,392.72 Junta dilatação plástica p/ piso H=20mm E=3,0mm m 0,552.73 Pedra britada bica corrida (não classificada) m³ 79,262.74 Conjunto pneus espalhador rebocável agregados 4 rodas und 1679,672.75Ceramica esmaltada extra ou 1A qualidade p/ piso PEI-4 - linha padrãomédio m² 14,002.76 Argamassa ou cimento colante em pó para fixação de peças ceramicas kg 0,222.77 Braçadeira c/ parafuso D = 1 1/4" und 2,532.78Tubo aço galv c/ costura DIN 2440/NBR 5580 classe média DN 1.1/4"(32mm) E=3,25mm - 3,14KG/m m 22,222.79 Aço CA-50 3/8" (9,52 mm) kg 3,962.80 Fundo anticorrosivo TIPO ZARCAO OU EQUIV l 15,892.81Porta aluminio abrir, perfil serie 25, TP veneziana c/ guarnição 87 X210cm m² 297,052.82 Janela aluminio serie 25 TP maxim air 90 X 110cm m² 221,632.83 Janela de correr em alumínio (série 25) sem bandeira, com 4 folhas para vidro, (duas m² fixas e duas móveis), 219,82 de 1,60 X 1,10 m,2.84Porta aluminio abrir, perfil serie 25, chapa corrugada c/ guarnição 87 X210cm m² 295,682.85 Aluminio anodizado kg 25,002.86Porta de correr em aluminio serie 25, com duas folhas para vidro eguarnição, de 1,80 X 2,10 m m² 231,352.87 Janela aluminio correr serie 25 veneziana s/ bandeira 160 X 110cm m² 294,50Jogo de ferragens cromadas p/ porta de vidro temperado, uma folhacomposta: dobradiça superior (101) e inferior (103),trinco (502),2.88 fechadura (520),contra fechadura (531),COM CAPUCHINHO CJ 198,642.89 Vidro temperado incolor 10mm m² 143,222.90 Puxador concha latão cromado ou polido p/ porta/jan correr - 3 X 9cm und 7,192.91 Mola hidraulica de piso p/ vidro temperado 10mm und 592,762.92Aduela/batente duplo/caixão/grade caixa 13 X 3cm p/ porta 0,60 a 1,20X 2,10m madeira cedrinho/pinho/canela ou similar jg 30,302.93 Porta madeira semi-oca almofadada regional 1A 80 X 210 X 3cm und 283,042.94 Prego de aço 1" X 17" kg 13,892.95 Dobradiça latão cromado 3 X 3" c/ aneis und 13,892.96Peça de madeira 1A qualidade 10 X 10 X 3cm p/ fixação esquadrias ourodapé und 0,692.97 Parafuso rosca soberba aço zinc cabeça chata fenda simples 7 X 65mm und 0,412.98 Fechadura embutir externa (c/ cilindro) completa - linha popular CJ 23,502.99 alizar / guarnição 5 X 2cm madeira cedrinho/pinho/canela ou similar m 2,702.100 Porta EUCATEX EUCADUR pronta para pintura 60 X 210 X 3,5cm und 112,122.101 Prego de aço 15 X 15 c/ cabeça kg 7,942.102 dobradiça latão cromado 3 X 3" sem aneis und 13,612.103Caixa para medição indireta p/ transformadores até 112 kva, dim.1,50x0,70x0,25m und 499,002.104 Fio rígido, isolação em PVC 450/750V 4,0mm² m 1,262.105 Caixa de passagem 4" X 2" em ferro galv" und 0,632.106 Eletroduto de PVC roscável, sem luva, de 12,5 mm (1/2") m 1,332.107 Espelho em PVC 4X2" und 1,482.108 Fita isolante adesiva anti-chama em rolos 19mm X 5m und 0,782.109 Luva redução ferro galv rosca 1" X 1/2" und 3,772.110 Caixa PVC 4" X 2" p/ eletroduto " und 0,852.111 Eletroduto PVC flexível corrugado 16mm tipo TIGREFLEX OU EQUIV m 0,872.112 Interruptor simples embutir 10A/250V c/placa, tipo SILENTOQUE PIAL und 4,93Caixa de passagem octogonal 4" X 4" fundo móvel, em chapa2.113 galvanizada" und 1,262.114 Fio rígido, isolação em PVC 450/750V 2,5mm² m 0,79Tomada embutir 2P universal redonda 10A/250V c/ placa, tipo2.115 SILENTOQUE PIAL OU EQUIV und 5,252.116 Conjunto ARSTOP p/ ar condicionado c/ disjuntot 25A und 36,05

60ITEM INSUMOS UNIDADE PREÇO UNITÁRIO2.117 Eletroduto PVC flexível corrugado 20mm tipo TIGREFLEX OU EQUIV m 1,112.118Cabo de cobre isolamento anti-chama 450/750V 6mm², TP PIRASTICPIRELLI OU EQUIV m 2,352.119 Caixa PVC octogonal - 4" und 3,352.120 Disjuntor termomagnetico monopolar 30A und 9,002.121 Disjuntor termomagnetico monopolar 40A und 10,942.122 Disjuntor termomagnetico tripolar 100A und 72,372.123 Extintor de incendio c/ carga de agua pressurizada AP 10L und 138,752.124 Extintor de incendio c/ carga gas carbonico CO2 6KG und 490,582.125Bucha nylon S-8 c/ paraf rosca soberba aço zincado cab chata fendasimples 4,8 X 75mm und 0,452.126Adaptador em latão p/ instalação predial de combate a incendio engaterapido 2 1/2" X rosca interna 5 fios 2 1/2" und 52,832.127Caixa de incendio/abrigo de mangueiras em chapa sae 1020 laminada afrio, porta c/ ventilação e visor suporte 1/2 lua p/ mang, de embutir,inscr. Incendio 75 X 45 X 17cm und 188,242.128Esguicho em latão jato solido p/ instalação predial combate a incendioengate rapido 1 1/2" X 13mm und 39,282.129 Mangueira de incendio c/ capa simples tecida fio poliester tubo int und 200,002.130borracha Redução sint fixaABNT tipo TP STORZ 1 p/ inst latão PR, p/ comp inst. c/ Predial uniões e combate empat int a latão incendio c/engate rapido 2.1/2" X 1.1/2" und 79,972.131Registro ou válvula globo angular de latão, 45 graus, D = 2 1/2", parahidrantes em instalação predial de incêndio und 150,002.132Luminaria calha sobrepor em chapa aço c/ 1 lampada fluorescente 20W(completa, incl. Reator part rapida e lampada) und 29,002.133 Registro gaveta 2.1/2" bruto latão ref 1502-B und 134,032.134 Cap PVC c/rosca p/agua fria predial 2 1/2" und 8,752.135Valvula retenção vertical bronza (PN-16) 2 1/2" 200PSI - extremidadesc/ rosca" und 93,262.136 Hidrometro 1,5 M3/H und 78,742.137 Estopa ou corda alcatroada p/ junta de tubos concreto/ceramico kg 2,952.138 Valvula de esfera em bronze ref 1552-B 1" bruta und 29,162.139 Valvula pé c/ crivo bronze 1 1/2" und 50,852.140 Automatico de boia superior 10A/250V und 30,002.141Adaptador PVC soldável c/ flanges e anel de vedação p/ caixa d' agua40mm 11/4" und 17,492.142 Adesivo PVC frasco c/ 850G und 19,352.143 Solução limpadora frasco plastico c/ 1000cm³ und 22,922.144 Fita veda rosca em rolos 18mmX25m und 3,452.145 Registro gaveta 1.1/4" REF 1509-C - c/ canopla acab cromado simples und 62,282.146 Adaptador PVC soldável curto c/ bolsa e rosca p/ registro 32mm X 1" und 1,112.147 Registro gaveta 1" REF 1509-C - c/ canopla acab cromado simples und 40,942.148 Tijolo ceramico maciço 5 X 10 X 20cm und 0,202.149 Peça de madeira 3A/4A qualidade 2,5 X 5cm não aparelhada m 1,752.150 Caixa sifonada PVC 100 X 100 X 50mm c/ grelha redonda branca und 8,092.151 Junta plastica de vedação - bisnaga 250G kg 20,152.152 Vaso sanitário sifonada c/caixa acoplada louça branca - padrão médio und 143,262.153Parafuso niquelado p/ fixar peça sanitária - incl porca cega, arruela ebucha nylon S-10 und 7,542.154 Tampo plastico standard p/ vaso sanitário und 15,902.155 Engate ou rabicho flexivel plastico (PVC OU ABS) branco 1/2" X 30cm und 2,312.156 Valvula em plastico branco 1" sem unho c/ ladrão p/ lavatório und 2,162.157 Marmore branco polido p/ bancada e = 3cm m² 296,382.158 Torneira cromada 1/2" ou 3/4" REF 1193 p/ lavatório - padrão popular und 26,452.159Lavatório/cuba de sobrepor oval louça branca 50 X 55cm ou equiv - c/ladrão - padrão alto und 32,882.160 Sifão plástico p/ lavatório/pia tipo copo 40 mm und 7,14

61ITEM INSUMOS UNIDADE PREÇO UNITÁRIO2.161 Engate ou rabicho flexível em metal cromado 1/2" x 30cm und 15,152.162 Aparelho misturador cromado p/ bide c/ ducha CJ 217,782.163 Chuveiro eletrico comum plastico TP ducha 110/220V und 25,952.164 Fita veda rosca em rolos 18mmX50m und 6,552.165 Pia aço inoxidavel 200 X 60cm c/2 cubas und 242,562.166 Talha manual 2T und 898,272.167 Nipel ferro galv rosca 1" und 3,302.168 União ferro galv rosca 1" und 12,142.169 Luva redução ferro galv rosca 1" X 3/4" und 3,822.170Caixa de passagem N 4 padrão TELEBRAS dim 60 X 60 X 12cm em chapade aço galv und 87,892.171 Aço CA-50 1/4" (6,35 mm) kg 4,462.172 Gasolina comum l 3,452.173 Graxa kg 10,772.174 Bloco vedação concreto 10 X 20 X 40cm und 1,232.175 Bucha redução ferro galv rosca REF. 3/4"X1/2" und 1,862.176 Cap ou tampão ferro galv rosca 1/2" und 1,372.177 Joelho ferro galv 90G rosca 1/2" und 1,892.178 Luva ferro galv rosca 1/2" und 1,742.179 Luva ferro galv rosca 3/4" und 2,552.180 Nipel ferro galv rosca 1/2" und 1,372.181 Nipel redução ferro galv rosca 1/2" X 1/4" und 1,372.182 Tê ferro gakvanizado 90G 1/2" und 2,472.183 Tê ferro galvanizado 90G 3/4" und 3,752.184Tubo aço galv c/ costura din 2440/NBR 5580 classe média DN 1/2"(15mm) e = 2,65mm - 1,22KG/M m 8,322.185 União ferro galv rosca 1/2" und 7,752.186 Valvula de esfera em brinze REF 1552-B 1/2" bruta und 17,792.187 Registro ou regulador p/ gas cozinha marca aliança REF 76506/1 und 11,932.188 Lixa p/ parede ou madeira und 0,282.189 Massa corrida a base latex PVA l 3,032.190 Tinta latex PVA l 11,602.191 Lixa p/ ferro und 1,262.192 Tinta esmalte sintético alto brilho l 17,032.193 Tinta acrílica para piso l 10,052.194 Fita crepe em rolos 25mmX50m und 4,262.195 Verniz sintético brilhante gl 43,312.196 Acido muriático (solução ácida) l 2,442.197 Conjunto moto-bomba schneider bc-91s ou similar, motor 1 cv, monofásico, hm und = 14 a 26 m, q = 2,5 a 7,0 825,63 m3/h2.198 Chave magnética p/motor 3cv-220v und 78,502.199 Massa para vidro kg 2,672.200 Vidro temperado incolor 6mm m² 100,253. EQUIPAMENTOS3.1Escavadeira hidráulica diesel 92CV CAPAC 0,78m³ incluindo operador -com 3 braços articulados braço intermediário ajustável em 3 posições h 146,373.2 Betoneira 320L diesel 5,5HP s/ carregador mecânico h 2,703.3 Betoneira 320L elétrica trifásica 3HP c/ carregador mecânico h 2,103.4 Betoneira 580L elétrica trifasica 7,5HP c/ carregador mecanico h 3,003.5Veiculo comercial leve - capacidade de carga até 700 KG com motor agasolina TIPO VW-SAVEIRO OU SIMILAR h 8,783.6 Máquina elétrica p/ polimento de piso h 2,80Planilha 09 - Fonte: SINAPI – Fevereiro de 2012

62As composições dos serviços também tiveram como fonte de dados oSINAPI, que já apresenta os valores de materiais e mão de obra necessária para aexecução de cada serviço, já incluindo os encargos sociais pela mão de obra.Segue planilha orçamentária da obra.

63PLANILHA ORÇAMENTÁRIAOBRA:CONSTRUÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CÂNDIDO PORTINARIEMPRESA:DATA BASE:fev-12ÁREA CONSTRUÍDA (m²):2048,96LOCAL DA OBRA CUSTO TOTAL: CUSTO/m²:RUA NOBERTO DE CASTRO NOGUEIRA 2.845.648,17 1388,83ITEM CÓDIGOS DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL %1. SERVIÇOS PRELIMINARES 109.716,55 3,861.1 74209/001 Placa de obra em chapa de aço galvanizado m² 8,00 214,88 1.719,041.2 73948/016 Limpeza manual do terreno (c/ raspagem superficial) m² 840,00 2,13 1.789,20Locação convencional de obra, através de gabarito de tabuas corridas74077/0011.3pontaletadas, sem reaproveitamento m² 574,79 6,79 3.902,821.4 Canteiro de obras und 1,00 102.305,49 102.305,492. FUNDAÇÃO 76.976,39 2,71Escavação mecânica de vala em material 2A. Categoria de 2,01 até 4,00729172.1m de profundidade com utilização de escavadeira hidráulica m³ 1.592,80 14,97 23.844,222.2 55835 Aterro interno compactado manualmente m³ 50,59 29,87 1.511,122.3 73981/002 Lastro de concreto magro 1:4:8, espessura 5 cm, preparo mecânico m² 3,40 24,68 83,91Concreto Armado fck=30,0MPa, usinado, bombeado, adensado e07369/ORSE lançado, para uso Geral, com formas planas em compensado resinado2.412mm (05 usos) m³ 30,21 1.516,91 45.825,85Impermeabilização com tinta betuminosa em fundações, duas demãos74106/0012.5m² 759,48 7,52 5.711,293. ESTRUTURA 908.280,20 31,92Concreto Armado fck=30,0MPa, usinado, bombeado, adensado e3.1 07369/ORSElançado, para uso Geral, com formas planas em compensado resinado12mm (05 usos) m³ 598,77 1.516,91 908.280,20

64ITEM CÓDIGOS DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL %4. ALVENARIA 184.588,00 6,49Alvenaria em tijolo cerâmico furado 10x20x20cm, 1/2 vez, assentado73935/0014.1em argamassa traço 1:4 (cimento e areia),e=1cm m² 4.965,34 35,65 177.014,37Verga e Contraverga 10x10cm em concreto pré-moldado FCK=20Mpa74200/001 (preparo com betoneira) aço CA60, bitola fina, inclusive fôrmas tábua4.23A m 521,60 14,52 7.573,635. COBERTA 54.615,48 1,92Telhamento com telha de fibrocimento ondulada, espessura 6 mm74088/0015.1incluso juntas de vedação e acessórios de fixação m² 294,54 33,68 9.920,11Estrutura para telha ondulada fibrocimento, em madeira aparelhada,73931/0015.2apoiada em laje ou parede m² 294,54 47,20 13.902,295.3 74098/001 Rufo em concreto armado, largura 40cm, espessura 3cm m 20,42 27,21 555,63Forro de gesso em placas pré-moldadas 60x60cm, e=1,20cm, inclusive73986/0015.4fixação em arame m² 1.519,47 19,90 30.237,456. REVESTIMENTOS 624.734,78 21,956.1 73928/002 Chapisco traco 1:3 (cimento e areia), espessura 0,5cm, preparo manual m² 9.930,68 4,03 40.020,646.2 5990 Emboço traço 1:2:11(CIMENTO, CAL E AREIA), espessura 2,0CM, preparo m² mecânico 9.930,68 16,81 166.934,73Emboço Paulista (MASSA UNICA) traço 1:2:9 (CIMENTO, CAL E AREIA),6.3 73927/007 espessura 2,0 cm m² 5.694,54 18,07 102.900,346.4 73912/001Ceramica esmaltada em paredes 1a, pei-4, 20x20cm, padrao medio,fixada m² 4.236,14 28,19 119.416,796.5 73919/005Contrapiso em argamassa traco 1:3 (cimento e areia), interno sobrelaje, aderido, espessura 2,5cm, preparo mecanico m² 1.689,84 20,79 35.131,776.6 683336.7 96916.8 737116.9 6060Piso em concreto desempenado preparo mecanico, espessura 7cm,incluso juntas de dilatacao e lastro impermeabilizado (subsolo) m² 634,24 39,76 25.217,38Piso em granilite branco, incluso juntas de dilatacao plasticas epolimento mecanizado (estacionamento do mezanino) m2 m² 151,64 68,18 10.338,82Base para pavimentacao com brita corrida, inclusive compactacao(subsolo) m³ 634,24 151,35 95.992,22Piso em cerâmica esmaltada20X30CM p/ piso, PEI-4, 1ª qualidade, c/arg. Colante incl. Rejunte c/ cimento branco, considerando 5% deperdas para a ceramica m² 903,96 31,84 28.782,09

65ITEM CÓDIGOS DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL %7.0 ESQUADRIAS 200.387,49 7,047.1 73632 Porta corta-fogo 0,90x2,10x0,04m und 10,00 506,01 5.060,107.2 74072/003 Corrimao em tubo aco galvanizado 1 1/4" com bracadeira m 92,80 65,92 6.117,387.3 73665Escada tipo marinheiro em aco ca-50 9,52mm, incluso pintura comfundo m 8,00 41,93 335,447.4 74071/002Porta de abrir em aluminio tipo veneziana, perfil serie 25, comguarnicoes m² 2,94 423,58 1.245,337.5 73809/001 Janela de aluminio tipo maxim-air, serie 25 m² 36,40 344,10 12.525,247.6 74067/001 Janela aluminio de correr, 2 folhas para vidro, sem bandeira, linha 25 m² 100,32 326,39 32.743,44Porta de abrir em aluminio tipo chapa corrugada, perfil serie 25, com11,767.7 74071/001 guarnicoes (mezanino) m2 m²421,81 4.960,49Gradil de aluminio anodizado tipo barra chata para varandas, altura 0,47.8 73737/001 m m m 74,72 146,35 10.935,277.9 68050Porta de correr em aluminio, perfil serie 25, com 02 folhas para vidrom2 m² 82,56 326,00 26.914,567.10 74067/004Porta aluminio de correr, veneziana, sem bandeira, linha 25 (casa degás e lixeira) m2 m² 7,00 425,16 2.976,127.11 73838/001Porta de vidro temperado, 0,9x2,10m, espessura 10mm, inclusiveacessorios (hall de serviço e de entrada do mezanino) und 2,00 1.484,37 2.968,747.12 73880/002Porta de madeira almofadada semi-oca 1a 0,80 a 2,10 incluso aduela,alizar, dobradiça e fechadura externa padrão popular und 96,00 633,54 60.819,84Porta em chapa de fibra de eucalipto lisa para pintura,7.13 73934/003 0,60x2,10 m, incluso aduela 3a, alizar 3a e dobradica und 81,00 336,70 27.272,707.14 72118 Vidro temperado incolor espessura 6mm m² 37,36 147,56 5.512,848.0 INSTALÇÕES ELÉTRICAS 86.111,05 3,03Quadro de medição indireta para transformadores de até 112 kv, dim.8.1 03188/ORSE 1,50x0,70x0,25m, exceto disjuntores und 1,00 1.281,31 1.281,318.2 74114/001 Ponto para chuveiro eletrico com caixa, eletroduto e fio PT 64,00 81,44 5.212,168.3 74054/001 Ponto de luz (caixa, eletroduto, fios e interruptor) und 368,00 98,66 36.306,888.4 74054/002 Ponto de tomada (caixa, eletroduto, fios e tomada) und 357,00 83,57 29.834,498.5 74054/003Ponto de tomada para ar condicionado (caixa, eletroduto, fios etomada) und 48,00 169,02 8.112,968.6 74132/024Instalacao 1 conjunto 8 pontos luz equivalente 9 varas eletroduto pvc3/4", 57m de fio 2,5mm2 caixas conexoes luvas e considerando ocontrole dos pontos direto no quadro de distribuicao de luz und 2,00 398,08 796,16

66ITEM CÓDIGOS DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL %8.7 74131/0038.8 74130/0018.9 74130/0028.10 74130/005Quadro de distribuicao de energia em chapa metalica, de embutir, semporta, para 12 disjuntores termomagneticos monopolares, semdispositivopara chave geral, sem barramentos fases e com barramentoneutro, fornecimento e instalacao un und 20,00 85,73 1.714,60Disjuntor termomagnetico monopolar padrao nema (americano) 10 a30a 240v, fornecimento e instalacao un und 167,00 13,73 2.292,91Disjuntor termomagnetico monopolar padrao nema (americano) 35 a50a 240v, fornecimento e instalacao un und 21,00 16,40 344,40Disjuntor termomagnetico tripolar padrao nema (americano) 60 a 100a240v, fornecimento e instalacao un und 2,00 107,59 215,189.0 INSTALÇÕES DE INCÊNDIO 21.185,77 0,749.1 73775/001 Extintor incendio tp po quimico 4kg fornecimento e colocacao und 21,00 174,93 3.673,539.2 73775/002Extintor incendio agua-pressurizada 10l incl suporte parede cargacompleta fornecimento e colocacao und 19,00 199,28 3.786,329.3 72554 Extintor de co2 6kg - fornecimento e instalacao und 1,00 676,79 676,799.4 72283Abrigo para hidrante, 75X45X17CM, com registro globo angular 45º2.1/2 ", adaptador STORZ 2.1/2", mangueira de incêndio 15M, redução2.1/2X1. 1/2" e esguincho em latão 1.1/2" – fornecimento e instalação und 11,00 1.054,14 11.595,549.5 73953/001Luminaria tipo calha, de sobrepor, com reator de partida rapida elampada fluorescente 1x20w, completa, fornecimento e instalacao und 20,00 56,86 1.137,209.6 74180/001 Registro gaveta 2.1/2" bruto latao - fornecimento e instalacao und 1,00 194,44 194,449.7 74091/001Valvula retencao vertical bronze (pn-16) 2.1/2" 200psi - extremidadescom rosca - fornecimento e instalacao un und 1,00 121,95 121,9510.0 INSTALÇÕES HIDRO-SANITÁRIAS 165.693,25 5,8210.1 Instalações Hidráulicas 27.249,59Ponto de agua fria pvc 3/4" - media 5,00m de tubo de pvc roscavel aguafria 3/4" e 2 joelhos de pvc roscavel 90graus agua fria 3/4" -10.1.1 73959/001 fornecimento e instalacao pt 298,00 69,33 20.660,3410.1.2 74217/003 Hidrometro 1,50m3/h, d=1/2" - fornecimento e instalacao und 17,00 109,22 1.856,7410.1.3 73870/003 Válvula de esfera em bronze ø 1.1/4" - fornecimento e instalação und 1,00 48,83 48,8310.1.4 73796/003 Válvula de pé com crivo ø 40mm (1.1/2") - fornecimento e instalação und 1,00 69,28 69,2810.1.5 74092/001 Automatico de boia superior 10a/250v - fornecimento e instalacao und 2,00 57,93 115,86Adaptador pvc soldavel com flanges e anel para caixa d'agua10.1.6 72786 40mmx1.1/4" - fornecimento e instalacao und 2,00 25,84 51,6810.1.7 73797/001Registro de gaveta com canopla ø 32mm (1.1/4") -fornecimento e instalação und 1,00 91,02 91,0210.1.8 73663Registro de pressão com canopla ø 25mm (1") -fornecimento e instalação und 64,00 68,06 4.355,84

67ITEM CÓDIGOS DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL %10.2 Instalações Sanitárias 27.700,49Ponto de esgoto pvc 100mm - media 1,10m de tubo pvc esgoto predialdn100mm e 1 joelho pvc 90graus esgoto predial dn 100mm -10.2.1 73958/001 fornecimento e instalacao pt 296,00 81,14 24.017,4410.2.2 74104/001 Caixa de Inspeção(Base= 60 cm x 60 cm,H = 60cm) und 3,00 115,91 347,7310.2.3 74051/002Caixa de gordura simples em concreto pre-moldado dn40mm com tampa - fornecimento e instalacao und 4,00 71,39 285,5610.2.4 72292 Caixa sifonada(100mm x 100mm x 50 mm) und 98,00 31,12 3.049,7610.3 Louças e Acessórios 110.743,1710.3.1 74193/001 Vaso sanitario com caixa de descarga acoplada - louca branca und 83,00 281,60 23.372,8010.3.2 74230/001Assento para vaso sanitario de plastico padrao popular - fornecimentoeinstalacao und 83,00 21,28 1.766,2410.3.3 74148/001 Lavatorio em banca marmore branco 80x55cm com cuba embutir oval und 85,00 355,13 30.186,0510.3.4 74123/002Aparelho misturador cromado para bide com ducha com engateflexivel em metal cromado 1/2"x30cm - fornecimento e instalacao und 83,00 376,95 31.286,8510.3.5 9535Chuveiro eletrico comum corpo plastico tipo ducha, fornecimento einstalacao und 64,00 41,83 2.677,1210.3.6 73949/004Torneira cromada tubo movel de parede 1/2" ou 3/4" parapia de cozinha padrao medio - fornecimento e instalacao und 16,00 142,11 2.273,7610.3.7 73949/005Torneira cromada 1/2" ou 3/4" de bancada paralavatorio, padrao popular com engate flexivel em metalcromado 1/2"x30cm- fornecimento e instalação und 85,00 71,12 6.045,2010.3.8 74050/002Pia aco inoxidavel 200x60cm com 2 cubas - fornecimentoe instalacao und 16,00 377,89 6.046,2410.3.9 73837/001 Instalacao de conj.moto bomba submerso ate 5 cv und 5,00 108,19 540,9510.3.10 72675 Niple de aco galvanizado 1" - fornecimento e instalacao und 1,00 10,12 10,1210.3.11 72476 Uniao de aco galvanizado 1" - fornecimento e instalacao und 1,00 25,22 25,2210.3.12 02648/ORSEConjunto moto-bomba com motor de 1 cv, monofásico, bombacentrífuga, sucção=1", recalque=1", pr. máx. 28 mca, alt. sucção 8 mca.faixas hm (m) - q (m3/h) : (26-2,5)(23-4,2)(20-5,2)(17-6,3)(14-7,0),inclusive chave de partida direta und 5,00 1.299,70 6.498,5010.3.13 72657 Luva reducao aco galvanizado 1x3/4" - fornecimento e instalacao und 1,00 14,12 14,12

68ITEM CÓDIGOS DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL %11.0 INSTALAÇÕES TELEFÔNICAS E DE TV 9.371,93 0,3311.1 74052/001Quadro de distribuicao para telefone n.4, 60x60x12cm em chapametalica , sem acessorios, padrao telebras, fornecimento e instalacao und 1,00 180,81 180,81Caixa enterrada para instalacoes telefonicas tipo r1 medidas11.2 73749/0010,60x0,35x0,50m em blocos de concreto estrutural 0,10x0,20x0,40massentados com argamassa de cimento e areia traco 1:4 und 2,00 148,52 297,0411.3 73662Ponto de tomada para telefone, com tomada padrao telebras em caixade pvc com placa, eletroduto de pvc rigido e fiacao ate a caixa dedistribuicao do pavimento pt 64,00 112,38 7.192,3211.4 73915/002 Ponto de tv seco para edificios und 64,00 26,59 1.701,7612.0 INSTALAÇÕES DE GÁS 3.899,81 0,14Instalacoes gas central p/ edificio residencial c/ 16 unid. Uma central12.1 74003/001 por bloco com 16 pontos und 1,00 3.899,81 3.899,8113.0 PINTURA 110.070,70 3,87Emassamento com massa latex pva para ambientes internos, uma13.1 73955/001 demao (parede e teto) m² 5.694,54 4,00 22.778,1613.2 73750/001 Pintura latex pva ambientes internos, duas demaos (parede e teto) m² 5.694,54 8,56 48.745,26Pintura com tinta texturizada acrilica para ambientes13.3 73746/001 internos/externos (subsolo e escada) m² 1.587,27 15,33 24.332,8813.4 73924/001 Pintura esmalte brilhante, duas demaos, para ferro m² 24,48 16,77 410,5813.5 41595 Demarcacao com tinta acrilica para pisos de faixas em garagem m 383,56 5,88 2.255,3313.6 73924/001 Pintura esmalte brilhante, uma demão, para tubulação m 220,87 16,77 3.703,9913.7 6082 Pintura em verniz sintetico brilhante em madeira, tres demaos m² 646,17 12,14 7.844,5014.0 EQUIPAMENTOS 274.074,90 9,6314.1 OTIS Elevadores und 1,00 232.760,00 232.760,0014.2 Gerador de energia und 1,00 41.314,90 41.314,9015.0 SERVIÇOS COMPLEMENTARES 15.941,87 0,5615.1 9537 Limpeza final da obra m² 2.048,96 1,33 2.725,1215.2 73948/003 Limpeza cerâmica de fachada m² 4.236,14 3,12 13.216,75TOTAL GERAL:Planilha 10 - Fonte: Do autorTOTAL GERALDois Milhões, Oitocentos e Quarenta e Cinco Mil, Seicentos e Quarenta e Oito reais e Dezessete Centavos2.845.648,17 100,00

695.5 Análise comparativa de custoCom a obtenção do valor final do orçamento, anteriormente montado, divideseo valor total pela área construída da edificação, para a obtenção do custo unitárioda obra.Sabendo que os valores de custos foram orçados para a data-base defevereiro de 2012, buscou-se os dados de CUB, disponibilizados pelo SINDUSCON-JP para tal data, adequando a classificação do empreendimento em apresso.Conforme discriminado no site do SINDUSCON-JP, o cálculo do CUBdesenvolvido pelo mesmo não inclui alguns itens que devem ser considerados emum orçamento, a saber: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes,rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações, taiscomo: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado,calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não classificado comoárea construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação(piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação docondomínio; impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetosarquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais;remuneração do construtor; remuneração do incorporador.Logo, faz-se necessário a eliminação dos itens e valores referentes aosequipamentos de elevadores e gerador de energia, além da desconsideração do BDIde 15%.O novo valor orçado será o valor geral da obra atual, subtraído dos valores deequipamentos e dividido por 1,15, que é a representação do BDI.

70O valor disponibilizado pelo SINDUSCON-JP para a data base de fevereiro de2012, e dentro das classificações do empreendimento em estudo (R8), juntamentecom seu padrão de acabamento (padrão alto) foi de 956,13 R$/m².O custo unitário encontrado para o orçamento desenvolvido diferiu doapresentado pelo SINDUSCON em 14,14%, estando assim dentro do intervaloaceitável, como já exposto na metodologia, de 15% e em conformidade com osvalores de mercado.

716.0 LAUDO DE AVALIAÇÃO1.0 Solicitante:Universidade Federal da Paraíba2.0 Proprietário:Universidade Federal da Paraíba3.0 Objeto da Avaliação:Imóvel residencial multifamiliar constituído de sub-solo, térreo, mezanino eoito pavimentos tipo, com área construída de 2.048,96 m², averbado de benfeitoriasque o qualificam no padrão de alto acabamento na classificação dada peloSINDUSCON-JP.3.1 LocalizaçãoO imóvel está localizado na rua Norberto de Castro nogueira, s/n, quadra 040,lotes 0438 e 0454 do bairro do Bessa na cidade de João Pessoa PB. E está limitadoem suas extremidades por outros lotes.4.0 Objetivo da Avaliação:Determinar o Valor de Mercado5.0 Fundamentação da Avaliação:Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terreno eedificação enquadrando-se no Grau II de Fundamentação, conforme Tabela 12 deenquadramento e definições constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, normada ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, tendo sido utilizada asmetodologias descritas a seguir.6.0 Metodologia:Na obtenção do valor de mercado foi utilizado o Método Involutivo, no item8.2.2 da NBR 14653-2, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.6.1 TerrenoO Método Comparativo Direto dos Dados de Mercado é o que melhor seenquadra à realidade do valor de mercado de terrenos.

726.2 EdificaçãoA edificação, também chamada de benfeitorias do imóvel, foi avaliadasegundo o Método de Quantificação de Custo por Orçamento Detalhado, onde éapurado o valor da mesma através de orçamento minucioso de todas as etapasconstrutivas e comparado com os valores de Custos Unitários apresentados peloSINDUSCON-JP para o tipo e padrão construtivo adequados.6.3 Fatores UtilizadosDescrevemos os fatores utilizados de acordo com as característicaspeculiares do lote.Fator de Fonte ( ): utilizado para correção das amostras em oferta eprodutos de negociações com os corretores e vendedores. Na avaliação foramadotados valores iguais para todas as amostras de 0,9.Fator de Transposição ( ):é a razão entre os valores ou índices fiscais quedefinem os valores unitários de terreno, estabelecidos pela prefeitura local para aregião onde se situa o avaliando, e o custo unitário do elemento.Foi adotado valorigual a 1,00 para todas as amostras, tendo em vista que todos os imóveis selocalizam no mesmo bairro.Fator de Área (): Seus valores são calculados da seguinte forma:quando a diferença for menor que 30%equando a diferença for maior que 30%Fator de Equivalência ( ): empregado quando o padrão construtivo daamostra difere daquele do imóvel avaliando. Para terrenos este fator é, na maioriadas vezes 1,00, valor que também foi adotado na avaliação.Mas existem casos deexistência de alguma edificação no terreno de amostra que pode interferir em seuvalor.

737.0 Características do imóvel:7.1 Acessos e infraestruturaO acesso se dá através da rua José Gonçalves Abrantes ou pela rua Dr.Lindolfo José Correia das Neves. Possui os seguintes equipamentos urbanos:pavimentação em pedras graníticas, meio fio esarjetas, arborização, rede deenergia, rede telefônica fixa e móvel, iluminação pública,rede de água tratada, redede esgotos domésticos e coleta de lixo como se pode observar a seguir:Infraestrutura da Rua Norberto de Castro Nogueira e ao fundocruzamento com a Rua José Gonçalves Abrantes(Residencial Candido Portinari à direita)Foto 01 - Fonte: Do autor

74Infraestrutura da Rua Norberto de Castro Nogueira(Residencial Candido Portinari à esquerda)Foto 02 - Fonte: Do autor7.2 LotesLotes - 02 lotes (numeração de 0438 e 0454)Área total –840,00 m²Testada –29,14 m (frente para Rua Norberto de Castro Nogueira)Formato - Irregular

75Topografia – Plana7.3 PrédioResidencialÁrea total –2.048,96 m²Área do apartamento tipo – 128,07 m²Área do pavimento tipo – 256,12 m²Pavimentos – 10 pavimentos, sendo estes 1semi-subsolo, Mezanino e 8pavimentos tipo.Pé direito –2,80 mTaxa de ocupação – 30,49%Índice de aproveitamento – 2,44Características ConstrutivasFundação – A fundação foi do tipo rasa, com sapatasexecutadas em concretoarmado.Fechamento lateral e interno - Alvenaria de tijolos cerâmico nas dimensões9x19x19cm e acunhadas na estrutura por argamassa de cimento.Estrutura - Concreto armado moldada em loco.Estrutura da cobertura - Tesouras de madeira com inclinação de 10% ecaimento para calha central e laje na parte das calhas e caixa d’água.Cobertura - Telhas fibrocimento 6mm e laje.Esquadrias - As esquadrias foram executadas em perfis de alumínio e vidrona linha “Gold” da distribuidora de perfis de alumínio ALCOA.Pisos - Piso em lajotas de concreto para as áreas de garagem e revestimentocerâmico PEI-IV Elisabeth para as áreas úteis e internas dos apartamentos.Revestimento interno e externo - Reboco com pintura látex pva.

768.0 Determinação do valor do imóvel:A composição do valor total do imóvel foi obtida através da conjunção dosmétodos utilizados para o cálculo do valor de mercado do terreno e das benfeitorias,ou seja:Onde:VI = valor do imóvel, VT = valor do terreno e VB = valor das benfeitorias.As planilhas de cálculo utilizadas para a elaboração de tais valores, tanto paraterreno quanto para a edificação, constam em anexo.8.1 Determinação do valor do terrenoApós a pesquisa de mercado para terrenos com as mesmas característicasdo avaliando, e fazendo as devidas correções nos preços unitários com os fatoresde correção apresentados anteriormente, obteve-se o seguinte resultado:8.2 Determinação do valor das benfeitoriasFace ao método de cálculo das construções através de orçamentodiscriminativo, os cálculos resultaram em:8.3 Valor do imóvelValor Unitário médio Área do Valor do terrenocorrigido (R$/m²) Terreno (m²) (R$)751,92 840,00 631.612,80Edificação Orçamento (R$)Prédio Residencial 2.845.648,17Diante do fato do prédio ser novo e devido o mercado na cidade de Cidadeencontrar-se ativo, o valor final do imóvel avaliando corresponderá ao somatório dosvaloresadotados para o lote e edificação, conforme segue:Valor do Terreno R$: 631.612,80Valor das Benfeitorias R$: 2.845.648,17Valor do imóvel R$: 3.477.260,97

779.0 Valor Final:Em função do contido nos itens anteriores, o valor total do imóvel é:R$ 3.447.260,97 (Três milhões quatrocentos e quarentae sete mil duzentos e sessenta reais e noventa e setecentavos)João Pessoa, 19 de outubro de 2012.Responsável técnico:_______________________________Eng. Civil:AíasSantino de LimaCREA PB: 3636-3

787.0 Avaliação mercadológica do crescimento do custo deconstrução no bairro do imóvel avaliadoPara proferir mais respaldo teórico e confiabilidade ao trabalho, decidiu-seexplanar um estudo acerca do desenvolvimento financeiro relacionado alançamentos imobiliários na cidade de João pessoa, em especial no bairro do Bessa,onde se situa o imóvel avaliando, haja vista um melhor esclarecimento da situaçãodo mercado local.Para o desenvolvimento da análise dos valores de mercado de imóveisresidenciais primeiro procurou-se o enquadramento do empreendimento que sedeseja avaliar, para posterior pesquisa de imóveis semelhantes.O empreendimento Candido Portinari classifica-se como um R8-A -Residência multifamiliar, padrão alto: Garagem, pilotis e 8 pavimentos-tipo.Para a análise estatística dos dados e valores de mercado para imóveissemelhantes ao avaliado, tomou-se como fonte de dados algumas informaçõesdisponibilizadas pelo SINDUSCON-JP.O bairro do Bessa encontra-se, segundo pesquisas realizadas mensalmentepelo SINDUSCON-JP, como o bairro com maior número de lançamentos imobiliáriodos últimos tempos dentro da cidade de João pessoa.Diante destes valores buscou-se aferir a variação dos preços unitários deimóveis nos 5 bairros que mais se desenvolveram nos últimos anos, que são estesBessa, Tambaú, Manaíra, Cabo Branco e Bancários. Os dados coletados para acomposição do gráfico tiveram como datas de pesquisa desde janeiro de 2011 afevereiro de 2012. Segue gráfico apresentando o crescimento do valor unitário deoferta de imóveis nos principais bairros da cidade de João Pessoa.

79Gráfico 01 - Fonte: Do autorAnalisando o crescimento do custo de imóveis ofertados apenas no bairro doBessa, pôde-se desenvolver outro estudo. Diante da dispersão de valoresapresentados entre as datas de janeiro de 2011 e fevereiro de 2012 foi executadauma análise estatística com base no método matemático dos mínimos quadradosonde pode-se encontrar uma curva que mais se assemelha ao comportamento de talcrescimento. A curva que mais se aproximou ao comportamento apresentado pelavariação dos valores de mercado no intervalo da análise foi a curva polinomial degrau 2, com equação apresentada no gráfico. Sua adequação se dá pelo fato de queseu coeficiente de correlação foi o mais próximo de 1.

80Crescimento do valor imobiliário no bairro doBessa3.500,003.400,003.300,003.200,003.100,003.000,00y = -0,002x 2 + 180,1x - 4E+06R² = 0,853Crescimento do valorimobiliário no bairro do BessaPolinômio (Crescimento dovalor imobiliário no bairro doBessa)2.900,00nov/10 fev/11 jun/11 set/11 dez/11 abr/12Gráfico 02 - Fonte: Do autorDeve-se levar em conta que o valor de venda de quaisquer imóveis envolvem,além do custo de construção, valores que correspondem a bonificações, despesasindiretas e lucro. Estes valores não podem ser considerados quando se estádesenvolvendo uma avaliação de benfeitorias de um empreendimento.Para tal avaliação se faz necessária uma pesquisa de CUB’s (CustosUnitários Básicos) relacionados à edificação em apresso. O SINDUSCONJP,também disponibiliza em seu site, os indicadores da construção civil onde o CUB éum importante item a ser observado.Foi desenvolvido um gráfico apresentando uma dispersão dos valores deCUB para a cidade de João Pessoa entre as datas de janeiro de 2011 e março de2012, para uma possível estimativa de comportamento pelo método dos mínimosquadrados, já citado anteriormente. A curva mais adequada para o comportamentoda variação dos valores de CUB também foi a Polinomial de grau 2, com funçãoapresentada abaixo.

81Variação do CUB para a cidade de JoãoPessoa980960940920900880860840nov/10 fev/11 jun/11 set/11 dez/11 abr/12Variação do CUB para acidade de João PessoaPolinômio (Variação do CUBpara a cidade de JoãoPessoa)y = -0,000x 2 + 24,44x - 50225R² = 0,826Gráfico 03 - Fonte: Do autorEm face de tais resultados de comportamento do valor imobiliário do bairro doBessa e da variação dos Custos Básicos para a cidade de João Pessoa, pode-seperceber que os dois apresentaram comportamento semelhante, se adequando acurvas de mesmo modelo e com ascensão equivalente. Logo conclui-se que o bairrodo Bessa, considerado um dos birros de maior crescimento em empreendimentos nomunicípio, representa claramente, em número e proporção o desenvolvimentourbanístico da cidade de João Pessoa.

828.0 CONCLUSÃOO presente trabalho tratou do desenvolvimento de um laudo de avaliação deum imóvel residencial, utilizando como embasamento as recomendações dasnormas brasileiras da ABNT, no que se adequa a situação local para a cidade deJoão Pessoa, trouxe em seu escopo conhecimentos importantes sobre a análise domercado imobiliário local, além do comportamento financeiro acerca de preços deinsumos e mão de obra para a cidade de João Pessoa.A revisão bibliográfica permitiu uma avaliação das questões pertinentes àEngenharia de Avaliações, ramo ainda pouco explorado, mas com um grau deimportância considerável, além da revisão das recomendações das normasexistentes sobre o assunto abordado, com suas características e variações,permitindo sempre que o profissional de avaliações tome decisões acerca dedeterminado estudo individual, contando assim com o bom censo e experiência noramo.Também faz-se importante comentar sobre o conhecimento acerca dasnormatizações atualmente disponíveis para embasamento teórico nodesenvolvimento de qualquer atividade relacionada e dos órgãos que disponibilizamdados preços de insumos e serviços para o mercado consumidor, juntamente cominformações sobre custos unitários relacionados aos diversos tipos de edificaçõespresentes no mercado imobiliário.O estudo desenvolvido acerca do crescimento imobiliário no bairro delocalização do imóvel avaliando também serviu como artifício de reforço evalorização da pesquisa realizada, tornando-a mais pertinente no que tange aaplicabilidade em futuros estudos local, na cidade de João Pessoa.Por fim, pode-se concluir que o laudo de avaliação exposto neste trabalhoapresenta uma das formas precisas de avaliação de imóveis, tendo em vista oestudo mais aprofundado do empreendimento para desenvolvimento do orçamentodetalhado, conferindo também valores de Bonificações, Leis sociais e lucros,aplicáveis em situações reais do mercado da construção civil e imobiliário, além daanálise comparativa direta de lotes na região para estipulação do valor do terreno.

829.0 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAShttp://www.sindusconjp.com.br/indicadores/indicadores.jsphttp://www.estimativa.com.br/metodologia_de_c%C3%A1lculo_de_bdi.htmhttp://www1.caixa.gov.br/gov/gov_social/municipal/programa_des_urbano/SINAPI/index.aspABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e deAvaliações. São Paulo: Pini, 2006, 3ª edição.GOMIDE, Tito Lívio Ferreira. Engenharia de Avaliações – capítulo 2 – Panoramageral e importância jurídica. São Paulo: Pini, 2007.D’AMATO, Mônica. Engenharia de Avaliações – capítulo 4 – Terrenos. SãoPaulo: Pini, 2007.GOMIDE, Tito Lívio Ferreira. Engenharia de Avaliações – capítulo 2 – Panoramageral e importância jurídica. São Paulo: Pini, 2007.FIGUEIREDO, NETO E DANIEL, Flávio Fernando, Alcides Ferreira, Emílio.Engenharia de Avaliações – capítulo 5 – Benfeitorias Urbanas. São Paulo: Pini,2007.FILHO, Nelson NadyNór. Engenharia de Avaliações– capítulo 9 – Avaliação deTerrenos Urbanos. São Paulo: Pini, 2007.LOPES e ALONSO, José TarcisioDoubek, Nelson Roberto Pereira. Engenharia deAvaliações– capítulo 10 – Avaliação de Benfeitorias Urbanos. São Paulo: Pini,2007.RODRIGUES, César de Sousa. Avaliação de Imóveis Urbanos – Uma análisecrítica da aplicação da norma NBR 14653 por profissionais de engenharia. BeloHorizonte, Escola de Engenharia da UFMG, 2006. Especialização em ConstruçãoCivil, Escola de Engenharia da UFMG, Belo Horizonte, 2006.HIPÓLITO, Hernane Chaves. Métodos e Normas Utilizados em Diferentes Paísesna Avaliação de Imóveis.Belo Horizonte, Escola de Engenharia da UFMG,2007.Especialização em Construção Civil, Escola de Engenharia da UFMG, BeloHorizonte, 2007.

83GONZÁLEZ, Marco Aurélio Stumpf González. Aplicação de técnicas dedescobrimento de conhecimento em bases de dados e de inteligência artificialem avaliação de imóveis. Porto Alegre : PPGEC/UFRGS, 2002.STIVANIN, Ariovaldo Hiancki. Verificação de variáveis de avaliações imobiliáriasresidenciais no município de Curitiba – PR. Curitiba, Universidade Federal doParaná UFPR, 2009. Dissertação de Mestrado, UFPR, Curitiba, 2009.NBR 14653-1: 2001 – Avaliação de Bens Parte 01: Procedimentos GeraisNBR 14653-2: 2004 – Avaliação de Bens Parte 02: Imóveis UrbanosNBR 10520: 2002 – Informações e Documentos – Citações em Documentos –ApresentaçãoNBR 12721: 2005 – Avaliação de Custo de Construção para Incorporação Imobiliáriae outras Disposições para Condomínios EdilíciosNBR 12722: 1998 – Discriminação de Serviços para Construção de EdifíciosNBR 14724: 2011 - Informações e Documentos – Citações em Documentos –Apresentaçãohttp://www.fag.edu.br/professores/ronaldpd/1-Aula%201-Civil-Avalia%E7%F5es%20e%20Per%EDcias.pdf – Aula de Avaliação e Períciahttp://www.otis.com/site/pt/Pages/default.aspxAcaua - Comercio e ServicosEletromecanicosLtda – Orçamento de Gerador deEnergia – Fevereiro de 2012.

APÊNDICE A – PROJETOS DO CANTEIRO DE OBRAS84

APÊNDICE B – ORÇAMENTO DO CANTEIRO DE OBRAS89

90PLANILHA ORÇAMENTÁRIAOBRA: BDI ADOTADO: DATA:CONSTRUÇÃO DO CANTEIRO DE OBRA - CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CÂNDIDO PORTINARI 15,00% fev-12EMPRESA: ENCARGOS SOCIAIS: ÁREA CONSTRUÍDA (m²):N&A ENGENHARIA 127,96% 200,03LOCAL DA OBRA CUSTO TOTAL: CUSTO/m²:RUA NORBERTO DE CASTRO NOGUEIRA 102.305,49 511,45ITEM CÓDIGO DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL1. SERVIÇOS PRELIMINARES 5.708,23Locação convencional de obra, através de gabarito de tabuas corridas74077/0011.1pontaletadas, sem reaproveitamento m² 200,03 6,79 1357,20Tapume de chapa de madeira compensada (6mm) - pintura a calaproveitamento2 x m² m² 72,12 39,79 2869,6574220/0011.21.3 68054 Portão de ferro em chapa plana 14" m² 8,00 185,17 1481,382. MOVIMENTO DE TERRA 2.394,882.1 6430 Escavação manual de cavas(fundações rasas,=2,00 m) m³ 18,58 25,59 475,422.2 55835 Aterro interno compactado manualmente m³ 64,27 29,87 1919,463. FUNDAÇÃO 11.200,853.1 73981/002 Lastro de concreto magro 1:4:8, espessura 5 cm, preparo mecânico m² 37,16 24,68 917,07Alvenaria em pedra rachão ou pedra de mão, assentada traço 1:674053/0013.2(cimento e areia) m³ 18,58 334,18 6209,04Alvenaria em tijolo cerâmico furado 10x20x20cm, 1 vez, assentado em73987/001 argamassa traço 1:2:8 (cimento, cal e areia), juntas 10mm3.3(embasamento) m² 18,58 63,11 1172,623.4 73605 Cinta de amarração completa, concreto, ferragem e fôrma m³ 2,23 1100,86 2454,92Impermeabilização com tinta betuminosa em fundações, duas demãos74106/0013.5m² 59,46 7,52 447,20

91ITEM CÓDIGO DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL4. ESTRUTURA 1.377,12Laje pre-moldada para piso, sobrecarga 200Kg/m² vaos até 3,50/ E=8cm4.1 74202/002m³ 2,54 74,36 188,87Concreto armado para pilar e fundação, FCK = 18,0 Mpa e 77Kg/m³ de65014.2aço, preparo com betoneira, inclui lançamento m³ 0,75 1584,33 1188,255. ALVENARIA 8.932,74Alvenaria de 1/2 vez em tijolo cerâmico. Ass. Arg. 1:2:85.1 73982/001 Cim:Cimecal:Areia m² 274,28 31,58 8661,495.2 9875 Elemento vazado - cobogó m² 0,36 75,67 27,245.3 74200/001Verga e Contraverga 10x10cm em concreto pré-moldado FCK=20Mpa(preparo com betoneira) aço CA60, bitola fina, inclusive fôrmas tábua3Am 16,80 14,52 244,016. PAVIMENTAÇÃO 7.828,37Contrapiso em argamassa traço 1:4 (cimento e areia), espessura 4,00cm,6.1 73919/003 preparo manual m² 187,58 21,16 3969,196.2 73465Piso cimentado e=1,5 cm, com argamassa 1:3 cimento areia alisadocolher sobre base existente m² 187,58 20,57 3859,187. REVESTIMENTO 10.831,59Chapisco em paredes traço 1:4 (cimento:areia), espessura 0,5 cm,7.1 73928/006 preparo manual m² 548,56 4,04 2214,267.2 73927/007Massa única traço 1:2:9 (cimento, cal e areia), espessura 2,0cm, preparomanual m² 548,56 15,71 8617,338. INSTALAÇÃO ELÉTRICA PROVISÓRIA 4.834,318.1 74054/001 Ponto de Luz (Caixa, Eletroduto, Fios e Interruptor) pt 14,00 98,66 1381,228.2 73917/003 Ponto de tomada (Caixa, Eletroduto, Fios e Tomada) pt 25,00 69,30 1732,488.3 73953/006Luminária tipo calha. de sobrepor, p/ 02 lâmpada fluorescente de 50W,inclusive reator de partipa convercional, completa, fornec. e instalação und 14,00 92,81 1299,278.4 00339/ORSE Quadro de medição trifásica (acima de 10 kva) com caixa em noril und 1,00 287,01 287,018.574131/001 Quadro de distribuição em pvc p/ até 3 circuitos monopolares, inclusiveinstalação e disjuntoresund1,00 52,00 52,008.6 68069 Haste de aterramento und 1,00 41,14 41,148.7 74130/001 Disjuntor termomagnético de 10 a 30 A und 3,00 13,73 41,19

92ITEM CÓDIGO DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL9. INSTALAÇÕES HIDRO-SANITÁRIAS PROVISÓRIAS 23.761,119.1 Instalações Hidráulicas 2.067,189.1.1 73959/001 Ponto de água fria com rede pt 21,00 69,33 1456,009.1.2 74092/001 Bóia de mercúrio 3/4" para caixa d'água und 1,00 57,93 57,939.1.3 01448/ORSECaixa d´água em fibra de vidro - instalada, sem estrutura de suportecap. 1.000 litros und 1,00 553,25 553,259.2 Instalações Sanitárias 2.466,579.2.1 73958/001 Ponto de esgoto com rede pt 20,00 81,14 1622,889.2.2 74104/001 Caixa de Inspeção(Base= 60 cm x 60 cm,H = 60cm) und 4,00 115,91 463,639.2.3 74051/001 Caixa de gordura und 1,00 162,23 162,239.2.4 72292 Caixa sifonada(100mm x 100mm x 50 mm) und 7,00 31,12 217,839.3 Louças e Acessórios 3.110,93Vaso sanitário, assento plástico, caixa de descarga PVC de sobrepor, und9.3.1 74101/001 engate plástico, tubo de descida e bolsa de borracha6,00 208,10 1248,579.3.2 02092/ORSE Mictório em aço inox, coletivo, l=1.40 m und 1,00 532,23 532,239.3.3 74057/001Lavatório louça branca suspenso 29,5 x 39,0cm, padrão popular, comconjunto para fixação - fornecimento e instalaçãound4,00 70,99 283,97Bancada (tampo) mármore sintético 120X60cm com cuba - und9.3.4 74056/001 fornecimento e instalação1,00 109,23 109,23und9.3.5 73956/002 Torneira plástica 1/2" para pia e lavatório - fornecimento e instalação5,00 17,63 88,149.3.6 68061 Chuveiro Plástico Branco Simples - fornecimento e instalação und 4,00 11,65 46,609.3.76049Tanque simples pre-moldado de concreto com valvula em plasticobranco 1.1/4" x 1.1/2", sifao plastico tipo copo 1.1/4" e torneira demetal amarelo curta 1/2" ou 3/4" para tanque - fornecimento einstalaçãound3,00 153,79 461,38Banco de concreto aparente larg=45cm e 10cm espessura sobre doism9.3.8 74228/001 apoios do mesmo material com seção de 10X30cm2,50 136,32 340,81

93ITEM CÓDIGO DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL9.4 Fossa séptica 2656,729.4.1 73357 Escavação em mat. 1ª categoria m³ 8,10 29,86 241,889.4.2 73981/002 Lastro de concreto magro, no traço 1:4:8, E=5,0 cm m² 5,40 24,68 133,26Alvenaria em tijolo cerâmico furado 10x20x20cm, 1 vez, assentado emargamassa traço 1:2:8 (cimento, cal e areia), juntas 12mm9.4.3 73987/001 (embasamento) m² 15,30 63,11 965,589.4.4 73928/006 Chapisco de aderência traço 1:4 (cimento: areia) m² 15,30 4,64 71,029.4.5 73741/001 Massa única cim:areia traço 1:4 com impermeabilizante m² 15,30 22,46 343,589.4.6 6087 Tampão em concreto armado 60cmx 60cm und 2,00 25,44 50,899.4.7 73944/001 Concreto Simples, fck = 13,5 MPa, preparo com betoneira m³ 0,76 445,89 338,889.4.8 74202/002 Laje pré-moldada p/piso, vãos até 3,50 m m² 6,88 74,36 511,639.5 Sumidouro 13459,719.5.1 73357 Escavação em mat. 1ª categoria m³ 9,00 29,86 268,76Alvenaria de tijolos maciços, E=10 cm , c/ argamassa cim/ cal/areia, m²73943/0019.5.2traço 1:2:818,00 66,36 1194,539.5.3 74112/001 Laje da tampa de concreto armado, Fck 25 Mpa m³ 6,10 1857,68 11331,829.5.4 74164/004 Lastro de brita nº 4 m³ 4,50 142,04 639,169.5.5 6087 Tampão em concreto armado 60cmx 60cm und 1,00 25,44 25,4410. COBERTA 18.975,31Telhamento com telha de fibrocimento ondulada, espessura 6 mm10.1 74088/001 incluso juntas de vedação e acessórios de fixação m² 203,49 33,68 6854,3710.2 73931/001Estrutura para telha ondulada fibrocimento, em madeira aparelhada,apoiada em laje ou parede m² 203,49 47,20 9604,7310.3 73986/001Forro de gesso em placas pré-moldadas 60x60cm, e=1,20cm, inclusivefixação em arame m² 32,16 19,89 639,6810.4 72105 Calha em chapa galvanizada nº 24, desenvolvimento = 50,00 cm m 42,47 44,18 1876,53

94ITEM CÓDIGO DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL11. ESQUADRIAS 3.396,50Porta de madeira compensada lisa para pintura, 0,80x2,10m, incluso11.1 73910/005 aduela 2A, alizar 2A e dobradiça und 8,00 273,08 2184,6611.2 73910/001Porta de madeira compensada lisa para pintura, 0,60x2,10m, inclusoaduela 2A, alizar 2A e dobradiça und 2,00 266,38 532,7611.3 6103 Janela basculante de ferro em cantoneira 5/8"x1/8", linha popular und 3,00 226,36 679,0812. PINTURA 2.423,07Pintura com cal, em paredes internas, três demãos, incluso óleo de12.1 73999/001 linhaça m² 548,56 4,42 2423,0713. INSTALAÇÕES DE COMBATE E PREVENÇÃO A INCÊNDIO 374,2213.1 73775/001 Extintor de pó químico - 4kg( Fornecimento e instalação) und 1,00 174,93 174,9313.2 73775/002 Extintor de água pressurizada cap. 10 Litros -AP und 1,00 199,29 199,2914. DIVERSOS 267,1914.1 9537 Limpeza final da obra m² 200,03 1,34 267,19Total Geral:Cento e dois mil, trezentos e cinco reais e quarenta e nove centavosTOTAL GERALOBS.:BDI de 15,00% e Encargos Sociais de 127,96%Preços Unitários referentes aos valores do SINAPI de Fevereiro de 2012 (Códigos SINAPI - Abrangência: Nacional) e ORSE de Março de 2012.102.305,49

ANEXO A – PROJETOS DO EMPREENDIMENTO95

ANEXO B – GEOMETRIA DO TERRENO106