OPERAÃÃO URBANA CONSORCIADA DA ... - Porto Maravilha
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O setor imobiliário brasileiro está sujeito à extensa regulamentação sobre construção e zoneamento, que emana de diversas autoridades federais, estaduais e municipais e que afeta as atividades de aquisição de terrenos, incorporações e construções. O setor está sujeito também à regulamentação sobre crédito e proteção ao consumidor. As empresas que atuam no ramo imobiliário são obrigadas a obter aprovação de diversas autoridades governamentais para suas atividades de incorporação, construção e comercialização, havendo a possibilidade de serem adotados novos regulamentos ou promulgadas novas leis, ou as leis ou os regulamentos serem interpretados de tal sorte a afetarem os resultados das operações dessas empresas. As atividades das empresas do ramo também estão sujeitas à legislação e regulamentação brasileira federal, estadual e municipal do meio ambiente. Caso ocorra alteração na regulamentação relativa ao setor imobiliário, inclusive na regulamentação sobre o meio ambiente, as atividades e os resultados dessas empresas poderão ser afetados de maneira adversa. Da mesma forma, não é possível prever a obtenção das licenças e autorizações ambientais necessárias. Tal cenário sugere oscilação para baixo dos preços praticados no mercado imobiliário, que, se ocorrer, poderá afetar a demanda por CEPAC e, consequentemente, seu valor. FATORES DE RISCO DO EMISSOR Riscos Políticos O Município possui um plano diretor instituído pela Lei Complementar Municipal nº. 111, de 1º de fevereiro de 2011,, elaborado de acordo com o Estatuto da Cidade, que autoriza expressamente a emissão de CEPAC pelo Município para financiamento de Intervenções no âmbito de operações urbanas consorciadas. A OUCPRJ foi criada pela LC 101/2009 (vide página 06), e está expressamente prevista no atual Plano Diretor Atual (vide páginas 07 e 113). Quaisquer leis, federais ou municipais, estão sujeitas a modificações por outras leis, ou podem ser revogadas, expressa ou tacitamente, mediante iniciativa do Poder Legislativo e sanção do Poder Executivo. São possíveis alterações legislativas que tragam mudanças em relação à prioridade das Intervenções executadas, ou, ainda, modificações de coeficientes ou de valores básicos de imóveis em quaisquer áreas do Município, que, portanto, alterem o cenário considerado pelo investidor no momento da aquisição dos CEPAC, apostando na valorização da área e de seus títulos. Não existe garantia de manutenção das características da OUCPRJ, ainda que definidas em legislação específica, pois esta poderá ser modificada a qualquer tempo, observados os trâmites legais. Alteração da Política de Investimentos O governo municipal poderá estabelecer políticas que venham a retardar ou paralisar a implementação das Intervenções na OUCPRJ. Portanto, algumas ou todas as Intervenções previstas na OUCPRJ que ainda não tenham sido objeto de Distribuição (vide página 05) de CEPAC poderão sofrer modificações, ser substituídas, ou simplesmente não se realizar. 92
O estabelecimento, pela Prefeitura, de políticas mais favoráveis ao mercado imobiliário de outras regiões do Município, pode afetar o crescimento e o interesse imobiliário na região abrangida pela OUCPRJ e, portanto, a valorização dos CEPAC. FATORES DE RISCO DOS CEPAC Inovação Os CEPAC constituem uma modalidade de investimento recentemente introduzida no mercado de valores mobiliários brasileiro, que não constitui crédito contra seu emissor, não estando, portanto, sujeitos a rendimento pré-determinado ou resgate, e que ainda não tiveram sua utilização disseminada e difundida amplamente. Tais aspectos podem resultar em uma dificuldade maior de aceitação dos CEPAC se comparados a outras modalidades de investimento disponíveis no mercado de valores mobiliários, ou com outros ativos disponíveis para investimento. Liquidez O mercado secundário de CEPAC ainda é incipiente. Não há como prever quais serão as movimentações futuras de compra e venda de CEPAC no mercado secundário. Inexistência de Garantia de Financiamento da Intervenção Não existe garantia de que haverá interesse do mercado em adquirir todos os CEPAC necessários para financiar as Intervenções. Caso não haja procura para os CEPAC e, portanto, não haja recursos suficientes para o término das Intervenções, o Município, a CDURP e/ou o Fundo de Investimento (vide página 06) não têm a obrigação de adquirir os CEPAC ou utilizar recursos próprios para fazer os pagamentos futuros. Com isso, nada assegura que o Município conseguirá distribuir tantos CEPAC quanto necessários para a realização de qualquer Intervenção (vide página 06) no âmbito da OUCPRJ e que o Município complemente o custeio de qualquer Intervenção (vide página 06), o que pode resultar em uma valorização menor que a projetada na respectiva AEIU (vide página 04) da Região do Porto do Rio de Janeiro, podendo impactar os CEPAC. Descasamento de Fluxos Não há como prever se o fluxo de recursos captados com as Distribuições de CEPAC será compatível com os cronogramas físico-financeiros das Intervenções. Assim, caso ocorra o descasamento de fluxos, os valores orçados para as Intervenções poderão sofrer incrementos de valor inviabilizando sua finalização. Pagamento à Prazo e Inadimplência 93
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a valorização dos CEPAC.<br />
FATORES DE RISCO DOS CEPAC<br />
Inovação<br />
Os CEPAC constituem uma modalidade de investimento recentemente introduzida no mercado de valores<br />
mobiliários brasileiro, que não constitui crédito contra seu emissor, não estando, portanto, sujeitos a<br />
rendimento pré-determinado ou resgate, e que ainda não tiveram sua utilização disseminada e difundida<br />
amplamente. Tais aspectos podem resultar em uma dificuldade maior de aceitação dos CEPAC se<br />
comparados a outras modalidades de investimento disponíveis no mercado de valores mobiliários, ou com<br />
outros ativos disponíveis para investimento.<br />
Liquidez<br />
O mercado secundário de CEPAC ainda é incipiente. Não há como prever quais serão as movimentações<br />
futuras de compra e venda de CEPAC no mercado secundário.<br />
Inexistência de Garantia de Financiamento da Intervenção<br />
Não existe garantia de que haverá interesse do mercado em adquirir todos os CEPAC necessários para<br />
financiar as Intervenções.<br />
Caso não haja procura para os CEPAC e, portanto, não haja recursos suficientes para o término das<br />
Intervenções, o Município, a CDURP e/ou o Fundo de Investimento (vide página 06) não têm a obrigação de<br />
adquirir os CEPAC ou utilizar recursos próprios para fazer os pagamentos futuros.<br />
Com isso, nada assegura que o Município conseguirá distribuir tantos CEPAC quanto necessários para a<br />
realização de qualquer Intervenção (vide página 06) no âmbito da OUCPRJ e que o Município complemente<br />
o custeio de qualquer Intervenção (vide página 06), o que pode resultar em uma valorização menor que a<br />
projetada na respectiva AEIU (vide página 04) da Região do <strong>Porto</strong> do Rio de Janeiro, podendo impactar os<br />
CEPAC.<br />
Descasamento de Fluxos<br />
Não há como prever se o fluxo de recursos captados com as Distribuições de CEPAC será compatível com<br />
os cronogramas físico-financeiros das Intervenções. Assim, caso ocorra o descasamento de fluxos, os<br />
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