OPERAÃÃO URBANA CONSORCIADA DA ... - Porto Maravilha
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Os empreendimentos comerciais de classificação AA são os que requerem maior valor de investimento. Nesse contexto destaca-se o Setor A, cujos produtos são de padrão superior ao dos demais setores. Além disso, temos como outro destaque o Setor M, cuja potencialidade construtiva gera maior área construída e consequentemente maiores investimentos. Os fluxos montados com base nas premissas, parâmetros e modelos assumidos e apresentados no Laudo 23.941/10 – página 84 indicaram que o menor tempo de retorno do investimento (payback) nos empreendimentos residenciais ocorre nos Setores E e de gabarito limitado, sendo que o de maior ocorre nos Setores B e C. Da mesma forma, considerando os empreendimentos não-residenciais, o menor tempo de retorno do investimento (payback) ocorre no Setor E, e o maior ocorre no Setor B. 8.2. Análise Paramétrica 8.2.1. Valor Máximo do CEPAC Adotando-se a Taxa Mínima de Atratividade praticada em empreendimentos imobiliários, na ordem de 15% (quinze por cento) nos modelos hipotéticos de estudo de viabilidade, determinou-se os valores máximos de viabilização do CEPAC para cada um dos subsetores/faixas de equivalência. As demais premissas para os cálculos e os fluxos financeiros estão detalhados junto ao Capítulo 5 do laudo 23.941/10 – página 87, sendo relacionado a seguir a planilha com os valores mínimos para empreendimentos residenciais e comerciais: VALORES MÍNIMO DO CEPAC TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE = 15% AO ANO 153
Subsetor CEPAC MÁXIMO Faixa de Equivalência TMA Residencial Comercial A 15% 745,00 680,00 B1 15% 705,00 850,00 B1 - BG 15% 545,00 950,00 B2 15% 610,00 690,00 B2 - BG 15% 770,00 810,00 B3 15% 725,00 810,00 B3 - BG 15% 925,00 940,00 C1 15% 565,00 810,00 C2 15% 710,00 810,00 C3 15% 1.015,00 1.080,00 D1 15% 600,00 750,00 D2 15% 760,00 910,00 D3 15% 915,00 1.060,00 E 15% 965,00 900,00 E - BG 15% 835,00 800,00 M 15% 780,00 590,00 Através da presente abordagem constata-se que lançando o CEPAC a valor de R$ 545,00 (quinhentos e quarenta e cinco reais) a OUCPRJ é viável em todo o seu território. 8.2.2. Valor Máximo de Terreno Adotando-se a Taxa Mínima de Atratividade praticada em empreendimentos imobiliários, na ordem de 15% (quinze por cento) e variando o valor do CEPAC de R$ 400,00 (quatrocentos reais) a R$ 600,00 (seiscentos reais) nos modelos hipotéticos de estudo de viabilidade, determinou-se o comportamento do valor unitário de terrenos que viabilizassem a adesão a OUCPRJ em cada um dos subsetores/faixas de equivalência. As premissas abordadas neste tópico, para os cálculos e os fluxos financeiros estão detalhados junto ao Capítulo 5 do laudo 23.941/10 – página 88. A seguir a planilha com o comportamento dos terrenos para empreendimentos residenciais e comerciais: 154
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Subsetor<br />
CEPAC MÁXIMO<br />
Faixa de Equivalência TMA Residencial Comercial<br />
A 15% 745,00 680,00<br />
B1 15% 705,00 850,00<br />
B1 - BG 15% 545,00 950,00<br />
B2 15% 610,00 690,00<br />
B2 - BG 15% 770,00 810,00<br />
B3 15% 725,00 810,00<br />
B3 - BG 15% 925,00 940,00<br />
C1 15% 565,00 810,00<br />
C2 15% 710,00 810,00<br />
C3 15% 1.015,00 1.080,00<br />
D1 15% 600,00 750,00<br />
D2 15% 760,00 910,00<br />
D3 15% 915,00 1.060,00<br />
E 15% 965,00 900,00<br />
E - BG 15% 835,00 800,00<br />
M 15% 780,00 590,00<br />
Através da presente abordagem constata-se que lançando o CEPAC a valor de R$<br />
545,00 (quinhentos e quarenta e cinco reais) a OUCPRJ é viável em todo o seu território.<br />
8.2.2. Valor Máximo de Terreno<br />
Adotando-se a Taxa Mínima de Atratividade praticada em empreendimentos<br />
imobiliários, na ordem de 15% (quinze por cento) e variando o valor do CEPAC de R$<br />
400,00 (quatrocentos reais) a R$ 600,00 (seiscentos reais) nos modelos hipotéticos de estudo<br />
de viabilidade, determinou-se o comportamento do valor unitário de terrenos que<br />
viabilizassem a adesão a OUCPRJ em cada um dos subsetores/faixas de equivalência. As<br />
premissas abordadas neste tópico, para os cálculos e os fluxos financeiros estão detalhados<br />
junto ao Capítulo 5 do laudo 23.941/10 – página 88. A seguir a planilha com o<br />
comportamento dos terrenos para empreendimentos residenciais e comerciais:<br />
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