OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA DA ... - Porto Maravilha

8. VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS NA OUCPRJ
8.1. Taxa Interna de Retorno
Com a finalidade de demonstrar as vantagens de se investir na área da OUCPRJ
com a aquisição de CEPAC serão efetuados estudos de viabilidade econômica de
empreendimentos, no âmbito dos subsetores que compõem o seu perímetro, sob a ótica do
investidor imobiliário, através de modelos hipotéticos montados com base em situações
paradigmas e em premissas estabelecidas que podem ser verificadas no Capítulo 5 do Laudo
23.941/10.
Esse estudo também possibilitará indicar qual uso (residencial ou não residencial) é
mais vantajoso em cada subsetor e faixa de equivalência, através da comparação das TIR,
entre eles e em comparação à taxa praticada pelo mercado, nas seguintes condições:
“ Empreendimento situado no interior do perímetro aderido à OUCPRJ,
ou seja, projetado sobre terreno com área igual a paradigma e com área
construída computável obtida através da aplicação do coeficiente de
aproveitamento máximo possibilitado pela indigitada operação”
A TIR (para medir o ganho proporcional periódico futuro) será obtida através do
fluxo financeiro dos empreendimentos projetados para cada subsetor.
Outros indicadores de qualidade, relacionados com o investimento, que também
serão obtidos através do fluxo financeiro dos empreendimentos são: exposição máxima de
capital (define o valor máximo do investimento) e payback (mensura o tempo de retorno do
capital investido).
A composição do fluxo de cada empreendimento considera: a faixa de equivalência
para conversão de CEPAC, a área de terreno, o valor unitário do terreno, o valor da
contrapartida financeira em CEPAC, as despesas com aprovação e projetos, o custo da
construção e seu cronograma físico-financeiro, as despesas com marketing, a comissão do
vendedor, o lucro do incorporador, os tributos (como premissa: Imposto de Renda e
Contribuição Social) e a receita com a comercialização das unidades que considera, além do
valor da unidade, a forma de pagamento, a velocidade de vendas e a valorização, conforme
planilha resumo a seguir:
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