OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA DA ... - Porto Maravilha

1. INTRODUÇÃO
Trata o presente da síntese do Laudo nº 23.941/10, elaborado pela empresa Amaral
d´Avila Engenharia de Avaliações - Estudo de Viabilidade da OUCPRJ.
A versão integral do laudo pode ser consultada diretamente na CDURP -
Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro, sito à Rua
Gago Coutinho, 52 – 5º Andar – Parte, bem como no website da Prefeitura da cidade do Rio
de Janeiro (“Prefeitura”), no endereço eletrônico
http://www.portomaravilhario.com.br/canal-do-investidor .
2. OBJETIVO
O principal objetivo do estudo é a análise da viabilidade dos Certificados de
Potencial Adicional de Construção (CEPAC) como valor mobiliário no âmbito da OUCPRJ,
tendo em vista a dinâmica do mercado imobiliário naquela região.
O trabalho contempla quatro grandes estudos, que podem ser sintetizados da
seguinte maneira:
a) A viabilidade do CEPAC: indicado a partir da determinação do maior valor que
poderá ser assumido por ele para manter o custo do empreendimento competitivo, utilizandose
como parâmetro de comparação o valor mínimo estabelecido de R$ 400,00 (quatrocentos
reais) pela Lei Complementar Municipal nº 101 de 23 de novembro de 2.009 (“LC
101/2.009”), lançando-se mão do Método do Terreno Virtual, cujo princípio é a comparação
entre o imóvel ao qual se agrega o benefício da OUCPRJ, com um outro terreno de mesmas
características cuja área seja virtualmente maior, de tal forma que a potencialidade
construtiva seja atingida sem o pagamento de contrapartida financeira. A aplicação do
Método do Terreno Virtual, largamente utilizado em estudos de valorização do solo criado,
não sendo normatizada, não permite afirmações quanto à viabilidade econômica do
empreendimento;
b) Viabilidade de empreendimentos: tem como objetivo demonstrar, sob a ótica do
investidor e através de modelos hipotéticos montados com base em situações paradigmas e
em premissas estabelecidas, a viabilidade econômica do CEPAC com base na comparação da
Taxa Interna de Retorno (“TIR”) de empreendimentos residenciais e comerciais, no âmbito
dos subsetores que compõem a OUCPRJ;
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