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INTRODUÇÃO 

AO PLANEJAMENTO 

E CONTROLE DE CUSTOS 

NA CONSTRUÇÃO CIVIL 

BRASILEIRA 

Pedrinho Goldman 

• Orçamento 

• NBR 12721 

• Incorporação Imobiliária 

• Gerenciamento

PEDRINHO GOLDMAN 

• Engenheiro civil formado 

em 1977 pela Pontifícia 

Universidade Católica 

do Rio de Janeiro. 

• Diretor da Pekman 

Engenharia Ltda. - Empresa 

de Consultoria em Planejamento 

de Edificações, fundada 

em 9/2/1982. 

• Professor do curso 

"Orçamento e 

Acompanhamento de Custos 

na Construção Civil" (Núcleo 

de Treinamento Tecnológico RJ). 

• Mestre em produção civil; 

curso concluído em 1999 pela 

Universidade Federal 

Fluminense do Rio de Janeiro

P I N P 

INTRODUÇÃO 

AO PLANEJAMENTO 

E CONTROLE DE CUSTOS 

NA CONSTRUÇÃO CIVIL 

BRASILEIRA 

Pedrinho Goldman 

• Orçamento 

• NBR 12721 

• Incorporação Imobiliária 

• Gerenciamento

Introdução ao planejamento e controle de custos na construção 

civil brasileira 

©Copyright Editora Pini Ltda. 

Todos os direitos de reprodução ou tradução reservados pela Editora Pini Ltda. 

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP) 

(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil) 

Goldman, Pedrinho, 1954- 

Introdução ao planejamento e controle de custos 

na construção civil brasileira / Pedrinho Goldman. -- 

4. ed. atual. -- São Paulo : Pini, 2004. 

Conteúdo parcial : Orçamento -- NBR 12721 -- 

Incorporação imobiliária - Gerenciamento 

Bibliografia. 

ISBN 85-7266-155-7 

1. Construção - Custos 2. Construção - 

Planejamento 3. Indústria da construção - Brasil 

4. Indústria da construção - Planejamento 

I. Título. 

04-2982 CDD-692.5 

índices para catálogo sistemático: 

1. Construção : Custos : Tecnologia 692.5 

Coordenação Manuais Técnicos: Raquel Cardoso Reis 

Projeto gráfica, capa e diagramação: LL Artes Gráficas 

Revisão: Mônica Costa 

Editora Pini Ltda. 

Rua Anhaia, 964 - CEP 01130-900 São Paulo, SP 

Fone: 11 3352-7558 - Fax 11 3352-7587 

Internet: www.piniweb.com - E-mail: manuais@pini.com.br 

4~ Edição 

1 a tiragem: 1.000 exemplares, maio/2004 

2 a tiragem: 1.000 exemplares, set/2005

prefácio 

Toda construção começa com uma pergunta: os recursos disponíveis serão suficientes 

para concluir a obra? Em tempos de ajustamento à economia globalizada, em que as margens 

vão diminuindo à proporção inversa da competitividade empresarial, poucos especialistas 

brasileiros estão tão qualificados a respondê-la quanto Pedrinho Goldman, engenheiro 

com 29 anos de atuação na indústria de construção civil, responsável por alguns dos 

maiores projetos imobiliários do Rio de Janeiro e autor deste livro que você compartilha 

comigo do privilégio de ter em mãos. 

"Introdução ao Planejamento e Controle de Custos na Construção Civil", esta quarta 

edição, revista e atualizada, é leitura obrigatória que preenche uma lacuna na ainda carente 

bibliografia técnica sobre planejamento e gerenciamento financeiro no atual mercado brasileiro 

de construção civil. Nos dias de hoje, o cálculo financeiro e o planejamento total cie 

um empreendimento, antes mesmo de seu início efetivo, assumiram a mesma importância 

de um cálculo estrutural, uma vez que as margens de negócio atingiram um patamar menor 

que no passado. Hoje, o erro é a linha divisória entre sucesso e fracasso, lucro e prejuízo. 

Destinado a estudantes, engenheiros, técnicos e incorporadores, o livro de Pedrinho 

Goldman é um instrumento de extraordinário valor didático, este sim, incalculável. O incrível 

desenvolvimento tecnológico experimentado pelas técnicas de construção nos últimos 

vinte anos abriu para empreiteiros e incorporadores um vasto leque de conquistas e desafios. 

As conquistas traduzem-se numa escala magnificente de difusão de informações e 

conhecimentos nunca antes vivenciada na história humana. Os desafios brotam de cada 

novo projeto, impondo a engenheiros, arquitetos e empreendedores uma permanente 

reciclagem e revisão da metodologia científica de tudo o que se entende por engenharia e 

administração de recursos. 

A consciência da importância das finanças remonta à Grécia dos tempos de Péricles, 

que consolidou a supremacia econômica de sua terra promovendo intenso programa de 

obras públicas para embelezar Atenas e gerar empregos para a população. E, finalmente, 

a Demóstenes, que ensinou como orador e homem público que "ter recursos é necessário 

e sem eles nada que é necessário pode ser feito". Essa cultura do pleno conhecimento 

financeiro de cada etapa de uma empreitada - que atravessou séculos como qualidade

imprescindível para o êxito de qualquer empreendimento - pode ser flagrada em cada 

página desta obra. 

Engenheiro, consultor, auditor, professor e escritor, Pedrinho Goldman concebeu notável 

trabalho intelectual ao apontar fachos de luz às dúvidas habituais que brotam durante as 

fases de planejamento e gestão orçamentária. O conteúdo técnico e a qualidade de "Introdução 

ao Planejamento e Controle de Custos na Construção Civil" motivarão, 

indubitavelmente, novos investimentos para o mercado imobiliário. Durante mais de dez 

anos de convivência, período em que trabalhamos conjuntamente - fosse contratado por 

mim ou por terceiros - em projetos que saltaram de páginas em branco para a paisagem 

urbana carioca, presenciei a paixão com que Pedrinho Goldman se entrega ao trabalho, 

nunca restringindo sua atividade à frente de micros e planilhas, mas saindo a campo para 

pesquisar e concretizar na prática os princípios matemáticos resultantes de mais de duas 

décadas de pesquisas. 

O Brasil, com riqueza de matéria-prima e mão-de-obra qualificada, é uma das dez 

maiores economias do mundo. Este modelo, entretanto, é insuficiente para consolidar a 

inserção do País à atual conjuntura econômica mundial. A dimensão moderna deste modelo 

orbita em torno do perfeito gerenciamento de capital, matéria-prima e recursos humanos. 

Esse conceito está no centro do novo modelo, do novo paradigma. E, amparada em alicerces 

científicos como os que folheamos nas páginas a seguir, temos a certeza de que a 

indústria de construção civil brasileira caminha para atingir, muito em breve, níveis 

tecnológicos que em nada ficarão a dever aos observados nos países do Primeiro Mundo. 

Uma certeza tão absoluta quanto um planejamento do engenheiro Pedrinho Goldman. 

ROGÉRIO JONAS ZYLBERSZTAJN 

Engenheiro

Dedico aos meus pais, 

Ela Berek Goldman e Kejla Goldman, 

pelo apoio que nunca faltou

Agradeço à equipe da Pekman Engenharia, em especial, 

a Michelle Valentic Ferreira e Amália de Souza Neta pela colaboração nas 

modificações dos textos e conteúdos técnicos para a elaboração desta edição

índice 

CAPÍTULO 1 A ESTRUTURA DE UM SETOR DE PLANEJAMENTO TÉCNICO 11 

0 setor de planejamento técnico na empresa de construção 15 

Fluxograma do sistema 15 

1 . J fase - Viabilidade da construção 17 

2. -1 fase - Planejamento técnico-econômico da construção 20 

3."' fase - Controle físico-financeiro da construção 23 

A.* fase - Resultados físico-financeiros da construção 26 

CAPÍTULO 2 O PLANO DE CONTA NOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 27 

Descrição de serviços principais 28 

Carimbo de lançamento contábil 38 

Plano de Contas de Construção detalhado 38 

CAPÍTULO 3 CADASTRO DE PREÇOS E COMPOSIÇÕES DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 67 

Cadastro de fornecedores 67 

Cadastro de preços de materiais e serviços 68 

Composições de serviços de construção 71 

Composição A - Execução de fôrma (e desforma) para 

fundações - sapatas, blocos e cintas 71 

Composição B - Preparo e lançamento de concreto estrutural 73 

Composição C Armação para estruturas de concreto 

(vigas, pilares e lajes) 76 

Composição D - Alvenaria de tijolo cerâmico furado 80 

Composição f Revestimento de piso cerâmico 83 

CAPÍTULO 4 ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS E DE ACABAMENTO DA OBRA 87 

Especificações gerais do empreendimento 89 

Generalidades 89 

Instalação da obra 90 

Movimentação de terra 90 

Fundações 91 

Estrutura 91 

Alvenaria 91

Soleiras, rodapés e peitoris 91 

Csquadrias 92 

Ferragens 92 

Vidros 92 

Cobertura 93 

Tratamentos 93 

Revestimentos 93 

Pinturas 94 

Pavimentação 94 

Instalações - generalidades 94 

Instalações elétricas 94 

Telefone 96 

Instalações hidráulicas 96 

Gás 96 

Incêndio 96 

Esgoto sanitário 97 

Águas pluviais 97 

Elevadores 97 

lixo 97 

Aparelhos 98 

Elementos decorativos 98 

Complementação da obra 98 

Fachadas 99 

Caderno complementar de especificações 99 

CAPÍTULO 5 ORÇAMENTO DA CONSTRUÇÃO POR ESTIMATIVAS 105 

Projetos 107 

Instalação da obra 107 

Serviços gerais 107 

Trabalhos em terra 107 

Fundação 108 

Estrutura 108 

Instalações 108 

Alvenaria 108 

Cobertura 108 

Tratamentos 108 

Esquadrias 108 

Revestimentos 108 

Pavimentação 109 

Rodapé, soleira e peitoril 109 

Ferragens 109 

Pintura 109

Vidros 109 

Aparelhos 109 

Complementarão 109 

Limpeza 109 

Remuneração da construtora 109 

Anexo I - Custos unitários/m- de área equivalente de construção 116 

Anexo II - Quadro percentual incidente de custo por serviço principal 117 

Anexo III - Quadro percentual incidente de custo por serviço principal 119 

CAPÍTULO 6 CONTROLE DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 121 

Materiais de utilização nos serviços 122 

Equipamentos 123 

Ferramentas 123 

Mão-de-obra 125 

Prazo de execução 126 

Considerações sobre o método de trabalho empregado 126 

A quantidade produzida do serviço 126 

Os custos correspondentes a cada insumo 128 

CAPÍTULO 7 

NBR 12721 - AVALIAÇÃO DE CUSTOS UNITÁRIOS E PREPARO DE ORÇAMENTOS 

DE CONSTRUÇÃO PARA INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIO EM CONDOMÍNIO 133 

Definições para os efeitos da NBR 12721 134 

Projeto aprovado 134 

Projetos-padrão 134 

Dependências de uso privativo 134 

Dependências de uso comum 134 

Área coberta padrão 134 

Área real 134 

Área equivalente de construção 134 

Área de divisão não-proporcional 135 

Área de divisão proporcional 135 

Área de construção sub-rogada 135 

Custo unitário básico 135 

Características principais dos projetos padrão utilizado 

na NBR 12721 136 

Exemplos de preenchimento dos quadros I a VIII da NBR 12721 138 

Comentários dos quadros preenchidos 151 

Quadros para preenchimento de informações para arquivo 

no registro de imóveis 157

CAPÍTULO 8 INTRODUÇÃO À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA BRASILEIRA 159 

Criação da empresa incorporadora 

Compra do terreno 161 

Estudo do projeto 161 

Estudo de viabilidade econômica do empreendimento 162 

Elaboração da documentação técnica e jurídica do 

empreendimento 163 

Construção do empreendimento 164 

Gerenciamento do empreendimento 165 

Venda do empreendimento 166 

Análise dos resultados 167 

Observações finais 167 

CAPÍTULO 9 INTRODUÇÃO AO GERENCIAMENTO DAS EDIFICAÇÕES 169 

I a Fase: viabilidade e planejamento da edificação 170 

2- Fase: produção 171 

3 a Fase: término da obra 172 

Anexo I - Percentual físico da obra 173 

Anexo 2 - Análise físico-financeira da construção 175

A estrutura de um setor 

de planejamento técnico 

O planejamento se constitui hoje em um dos principais fatores para o sucesso 

de qualquer empreendimento. No tocante à construção predial, faz-se necessário 

um sistema que possa canalizar informações e conhecimentos dos mais diversos 

setores e, posteriormente, direcioná-los de tal forma que todas essas informações e 

conhecimentos sejam utilizados para a construção. 

O setor de planejamento técnico surge exatamente desta necessidade de organização, 

deste complexo que á um empreendimento de construção predial. 

Com relação às empresas de construção, o setor de planejamento técnico interliga-se 

com quase todos os outros setores da empresa. Para que se conheça como 

esta engrenagem funciona, descrevemos a seguir o relacionamento do planejamento 

com os outros setores. 

a) Setor de planejamento e setor de arquitetura 

A primeira influência exercida pelo setor de planejamento no setor de arquitetura é 

no que tange à escolha de especificações a serem adotadas nas obras. Isto porque as 

facilidades ou dificuldades encontradas pela obra na execução de determinados materiais, 

como, por exemplo, se os materiais são de boa qualidade ou mais baratos que os 

similares, são informações e atribuições do setor de planejamento técnico. 

A perfeita coordenação do projeto arquitetônico com outros projetos (cálculo estrutural, 

instalações, outros) também é atribuição do planejamento. A responsabilidade 

na procura de novos materiais e serviços aliados à economia nos custos são atribuições 

que o planejamento deve dividir com o setor de arquitetura. 

b) Setor de planejamento e setor financeiro 

No setor financeiro, o planejamento geralmente fornece informações quanto à 

viabilidade econômica do empreendimento referente ao custo de construção obtido 

pelo orçamento detalhado da obra, pelo cronograma físico-financeiro e pelo 

custo de construção de cada unidade do empreendimento obtido da execução da 

NBR 12721, antiga NB 140.

Além disso, o planejamento também fornece as previsões de despesas da construção 

em períodos de interesse e as documentações técnicas necessárias ao pedido 

de financiamento. 

c) O setor de planejamento e o setor contábil 

É no setor contábil que o planejamento recebe os dados relativos às despesas reais 

de construção, para que possa avaliar, planejar e controlar os custos das obras. Também 

apropria todas as despesas de construção num sistema de codificações por item 

de serviços e o envia mensalmente ao setor de planejamento. 

O setor de planejamento pode, também, fornecer dados ao setor referentes às 

construções, sempre que for necessário, como no auxílio de dados de fiscalização 

contábil. 

d) O setor de planejamento e o setor de processamento de dados 

Os computadores eletrônicos são de grande valia para o setor de planejamento, 

principalmente na execução de serviços, tais como: 

Orçamentos 

Cronogramas físico-financeiros 

NBR12721 

Controle cie materiais e serviços 

Controle de despesas de construção 

Concorrências 

Previsões financeiras 

Projetos 

Gestão de contratos 

Relatórios gerenciais físico-financeiros 

Os itens descritos acima serão abordados posteriormente de maneira mais detalhada, 

pois eles formam a alma do planejamento. 

Estes serviços são praticamente todos elaborados por microcomputadores, inclusive 

nas empresas de pequeno porte. 

A elaboração dos projetos de arquitetura, cálculo estrutural e projetos de 

instalações com a utilização da informática estão em processo de crescimento 

no Brasil.

Acreditamos que este processo esteja em ritmo acelerado e as universidades têm 

um papel preponderante de difundir junto aos universitários, principalmente de engenharia 

e arquitetura, o hábito e a prática destas aplicações (CAD e softwares correlatos). 

e) O setor de planejamento e o setor de tesouraria 

É função do setor de planejamento enviar previsões de despesas ao setor de 

tesouraria, para o bom cumprimento das obrigações financeiras cia empresa. Em 

certos casos, as previsões financeiras são de grande importância, pois as empresas 

em geral colocam à disposição tão-somente os valores previstos pelo planejamento 

para o bom andamento do empreendimento. Caso as previsões apresentem grandes 

deformações, poderão acarretar sérios danos tanto para o empreendimento 

quanto para a empresa. 

f) O setor de planejamento e o setor jurídico 

O planejamento é responsável pelo envio da documentação técnica, que será 

anexada ao dossiê entregue nas repartições competentes para que o empreendimento 

seja efetivado. Entre outros, temos: 

Orçamento 

Cronograma físico-financeiro 

NBR 12721 

Especificações 

Cronograma detalhado 

g) O setor de planejamento e o setor de compras 

O setor de planejamento é em relação ao setor de compras o seu braço direito. 

Tanto serve de fornecedor como de controlador e age da seguinte maneira em 

relação a compras: 

-Todas as propostas são analisadas pelo planejamento, antes de fechadas, para 

serem comparadas com os respectivos valores orçamentários, fornecendo as 

devidas observações que serão enviadas ao setor de compras juntamente com 

a proposta em questão. 

- É com o auxílio do planejamento que o setor de compras adota o sistema de 

concorrência para determinados serviços ou materiais, pois se o planejamento 

tem um sistema de cadastro de materiais e conhece fatores como qualidade 

dos materiais, das empreiteiras, dificuldades de aplicação dos materiais e ou-

tros aspectos, possibilita que as concorrências tenham grande chance de ser 

bem-feitas e conseqüentemente os serviços sejam bem fechados. 

- O setor de planejamento deve montar um sistema integrado do tipo Planejamento-Obra-Compra, 

de forma que os pedidos de materiais, feitos pelas obras, 

sejam sempre conferidos pelo setor de planejamento, no sentido de serem estritamente 

necessários para a execução, não permitindo assim perdas desnecessárias 

que quase sempre afetam consideravelmente as despesas das obras. 

h) O setor de planejamento e o setor de engenharia-obras 

Finalmente, o planejamento afeta diretamente o fim último do empreendimento, 

ou seja, a execução da obra. 

Quase tudo que foi dito até agora em relação aos outros setores, de uma forma ou de 

outra, obriga a um relacionamento muito grande entre a obra e o planejamento. 

Existem empresas que procuram criar um setor de planejamento nas próprias 

obras, o que é correto no caso em que o porte destas não comporte ainda um setor 

nos seus escritórios. 

Porém, quando a empresa começa a se expandir, torna-se difícil o mecanismo 

de planejamento e controle isolado, necessitando de um centralizador de toclas as 

informações e dados das obras. 

Vários são os dados das obras que devem ser enviados ao planejamento, entre 

os quais: 

- Informações mensais de entrada de materiais, assim como seus gastos, locais 

de utilização e quantidade em estoque, com os quais montamos os sistemas 

de controle de materiais e apropriação de serviços. 

- Previsão de despesas, como programa de execução, para que não haja discrepância 

com o cronograma físico-financeiro. 

- Preenchimento de planilhas criadas pelo planejamento, com o objetivo de 

obter as produções efetuadas em obra. Estes dados, combinados com outros do 

planejamento, servirão de termômetro de custos, ou seja, fornecerão condições 

ao profissional do setor de planejamento para julgar o andamento físico-financeiro 

de qualquer obra. 

- Históricos técnicos de materiais e serviços, para que o setor de planejamento 

possa julgar a necessidade de manter ou alterar serviços, produtividade, 

empreiteiras, materiais, equipamentos e outros.

É junto à obra que o planejamento deve: 

-Testar novos materiais, assim como novas técnicas de execução. 

- Apropriar serviços, otimizando-os ao máximo. 

- Identificar as dificuldades da obra, para poder estudar e encontrar suas 

soluções. 

Em seguida, apresentamos um quadro em que se mostram as diversas fases de 

um empreendimento e como o setor de planejamento participa e atua. 

O SETOR DE PLANEJAMENTO TÉCNICO NA EMPRESA 

DE CONSTRUÇÃO 

- Responsável pelo estudo de viabilidade técnico-econômica do empreendimento 

- Responsável pelo planejamento técnico-econômico das obras 

- Responsável pelo controle técnico-econômico das obras em andamento 

- Responsável pela obtenção e análise dos resultados técnico-econômicos do 

empreendimento 

FLUXOGRAMA DO SISTEMA

Se analisarmos o percurso deste fluxograrna, concluímos: 

- Que ao iniciarmos os estudos dos novos empreendimentos, primeiro devemos 

fazer a sua viabilidade técnico-econômica. Se a resposta a essa viabilidade for 

não, trataremos de buscar novos empreendimentos. Caso contrário, seguiremos 

para a etapa seguinte. 

- Uma vez caracterizada a viabilidade técnico-econômica do empreendimento, 

parte-se para o planejamento propriamente dito. É nesta fase que 

toda a programação físico-financeira do empreendimento deve ser elaborada 

e não se deve considerar esta etapa como perda de tempo. Ao contrário, 

em geral um empreendimento bem planejado leva menos tempo de 

execução do que quando não o é. Além disso, nesta fase se constatam de 

maneira mais detalhada as informações financeiras elaboradas na fase de 

viabilidade. É bom lembrar que nunca é tarde para avaliar um mal que 

pode ser evitado, ou seja, caso as informações inviabilizem uma análise 

feita anteriormente, ainda há tempo de impedir que um empreendimento 

seja malsucedido. 

Em geral, o planejamento deve ser todo elaborado antes de a obra ser iniciada, 

o que ainda não ocorre na prática das construções de hoje. 

- A fase de controle de empreendimento se dá durante a sua execução. 

A qualidade deste controle está diretamente ligada à qualidade do planejamento 

previamente elaborado e à qualidade do acompanhamento 

físico-financeiro do empreendimento. Quanto melhor a organização da 

empresa e da obra, maior a probabilidade de as informações estarem 

corretas, possibilitando um bom controle. Nesta fase da obra não se faz 

apenas controle. O controle é feito para propiciar, neste mesmo período, 

um planejamento de curto prazo e obtenção de resultados, para 

que, nos casos de correções, estas possam ser feitas ainda durante os 

serviços em andamento e não pura e simplesmente para constatar uma 

deficiência já ocorrida. 

- Os resultados são obtidos através de comparação e avaliação das previsões 

e estudos do planejamento com as informações obtidas do controle do 

empreendimento. Estes resultados são obtidos tanto durante a execução da 

obra quanto após o seu término. Destes resultados, retornaremos às outras 

etapas de novos empreendimentos, para atualizar e melhorar os níveis do 

trabalho delas, formando assim a retroalimentação do sistema.

FASE - VIABILIDADE DA CONSTRUÇÃO 

Dados 

- Projeto arquitetônico 

- Especificações técnicas e de acabamento da obra 

- Prazo da obra 

Obter 

-Viabilidade do empreendimento 

Setores Envolvidos 

- Vendas: Valor do terreno 

Valor de venda dos imóveis 

Despesas com promoções 

- Financeiro: Despesas financeiras 

(financiamento ou recurso próprio) 

- Arquitetura: Estudos preliminares 

A I a 

fase - Viabilidade de construção - vê-se envolvida, 

principalmente, com três setores: 

a) Setor de Promoção e Comercialização 

As empresas de construção ou têm no seu quadro de funcionários profissionais altamente 

especializados no ramo de promoção e vendas, ou trabalham com empresas 

especializadas. Em função de uma série de fatores, tais como localização do terreno, 

padrão social da região, características do projeto, situação do mercado comprador e 

vendedor, entre outros aspectos, este setor fornecerá para a viabilidade: 

-Valor de terreno - Pode ser obtido diretamente com proprietários que tenham 

interesse na venda, através de um custo médio por m 2 de terreno (valores estimativos) 

e empresas imobiliárias especializadas. 

-Valor de venda dos imóveis - Pode ser obtido através de vendas de imóveis 

semelhantes, em regiões próximas ao local em estudo, através de anúncios 

publicados nos meios de comunicação, por estimativas do custo/m 2 de área útil 

da unidade, entre outros. 

- Despesas com promoções - Em função da política promocional da empresa 

ou através de percentual do volume geral de vendas, cobrado pelas empresas 

especializadas.

) Setor Financeiro 

Na obtenção da viabilidade econômica, outro setor de fundamental importância 

é o financeiro. Isto porque, em função da política da empresa empreendedora, 

pode-se empreender um projeto com recurso próprio, ou através de recursos de 

terceiros; entre eles, os financiamentos são os mais comuns. Tanto na utilização de 

recursos próprios como na utilização de recursos de terceiros, a empresa incorre 

em despesas financeiras que devem ser computadas na viabilidade do empreendimento. 

c) Setor Arquitetônico 

É o setor arquitetônico que fornecerá os subsídios básicos para a avaliação 

e para o próprio empreendimento, ou seja, o projeto arquitetônico e as 

especificações de acabamento de obra. Na fase do empreendimento, ou 

seja, a fase de viabilidade, em geral as empresas ainda não têm o projeto 

arquitetônico detalhado. Em muitos casos nem o projeto básico, mas simplesmente 

um estudo preliminar do empreendimento. O ideal é que, mesmo nesta 

fase, já se tenha o projeto arquitetônico detalhado. Ocorre que por questões de 

negociações nem sempre é possível esperar que o projeto esteja pronto, e por 

isso mesmo a viabilidade é feita de maneira "estimativa". 

Um elemento que hoje é também fundamental a uma correta viabilidade e que 

não se pode deixar de levar em conta é o prazo da obra. Considerando que o prazo 

é um pouco delimitado pelo prazo técnico de execução, não faz mal lembrar que 

a sua variação implica alterações no custo direto e indireto de construção e nas 

despesas financeiras, entre outros. 

A sua importância aumenta ainda mais, com acréscimo real dos custos da 

mão-de-obra e seus respectivos encargos sociais. 

Exemplo simplificado de uma viabilidade econômica: 

Seja uma edificação rnultifamiliar, formada por dez apartamentos com sala, três 

quartos, totalizando uma área equivalente de construção de 1.600 m 2 . O padrão de 

acabamento do empreendimento é normal, tendo um custo/m 2 de área equivalente 

de construção da ordem de RS 900,00/m 2 em setembro de 2003. 

A área do terreno tem 400,00 m 2 e o valor por metro quadrado do terreno é de 

R$ 600,00/m 2 . 

As despesas financeiras, levando-se em conta o prazo da construção, são de 8%. 

O valor da vencia de cada apartamento corresponde a R$ 270.000,00.

As despesas com promoção de vendas correspondem a 5% do valor geral de 

vendas. 

Pede-se: 

1 - Calcular o lucro do empreendimento 

2 - Calcular em porcentagem o lucro do empreendimento em relação às despesas 

da mesma 

3 - Calcular o índice que representa o lucro em relação ao valor do terreno 

4 - Calcular em porcentagem o lucro do empreendimento em relação à receita 

da mesma 

Solução: 

A - Receitas: 

- Quantidade: dez apartamentos 

-Valor venal: R$ 270.000,00 por apartamento 

- Receita total: 10 x R$ 270.000,00 = R$ 2.700.000,00 

B - Despesas: 

B.1 - Terreno: 

- Área do terreno: 400 m 2 

-Valor do terreno por metro quadrado de sua área: R$ 600,00/m 2 

Valor do terreno: R$ 600/m 2 x 400 m 2 = R$ 240.000,00 

B.2 - Construção: 

- Área total equivalente de construção: 1.600 m 2 

- Custo por metro quadrado de área equivalente de construção: 

R$ 900,00/m 2 

- Custo da construção: 1.600 m 2 x R$ 900,00/m 2 = R$ 1.440.000,00 

B.3 - Despesas financeiras: 

-Valor do custo da construção: R$ 1.440.000,00 

- Percentual de despesas financeiras: 8% 

- Despesas financeiras: 0,08 x R$ 1.440.000,00 = R$ 115.200,00

13.4 - Despesas com vendas: 

-Valor Geral de Vendas (V.G.V.): R$ 2.700.000,00 

- Percentual de despesas com vendas: 5% 

- Despesas com vendas: 0,05 x R$ 2.700.000,00 = R$ 135.000,00 

Total das despesas: B.1 + B.2+ B.3 + B.4 = R$ 1.930.200,00 

RESPOSTAS AOS QUESITOS: 

1- Lucro do Empreendimento: Receitas - Despesas = 

R$ 2.700.000,00 -1.930.200,00 = R$ 769.800,00 

2 - Percentagem do lucro em relação às despesas: 

(Lucro/Despesas) x 100 = (769.800,00/1.930.200,00) x 100 = 39,88% 

3 - índice do lucro em relação ao valor do terreno: 

(Lucro/terreno) x 100 = (769.800,00/240.000,00) x 100 = 320,75% 

4 - Percentagem do lucro em relação à receita total: 

(Lucro/Receita) x 100 = (769.800,00/2.700.000,00) x 100 = 28,51 % 

Nota: 

Apesar de termos apresentado um exemplo de forma simplista, adotamos nos 

quesitos cálculos muito usuais pelos incorporadores da construção civil. 

Eles podem variar consideravelmente pelo tipo de investimento, pela forma 

de obtenção dos recursos financeiros para empreender o projeto, pela expectativa 

de vendas (antes, durante e depois da construção), entre outros. 

2 a FASE - PLANEJAMENTO TÉCNICO-ECONÔMICO DA CONSTRUÇÃO 

Dados 

- Projeto arquitetônico completo 

- Projeto de cálculo estrutural completo (inclusive fundações especiais) 

- Projeto de instalações completas (inclusive os especiais) 

- Especificações técnicas e de acabamentos da obra

Obter 

- Quadros de áreas para fins de registro de imóveis (NBR 12721) 

e rateio das frações ideais 

- Orçamento detalhado da obra 

- Cronograma físico-financeiro da obra 

- Cronograma detalhado da obra 

- Relatórios para acompanhamento físico-financeiro 

Setores Envolvidos 

- Arquitetura e Projetos 

- Engenharia de Produção 

- Jurídico 

- Compras 

- Contabilidade 

- Financeiro 

A 2 a fase - Planejamento técnico-econômico da construção - envolve 

praticamente todos os setores da empresa: 

a) Setor de Arquitetura e Projetos 

Para uma boa elaboração do planejamento são necessários todos os projetos 

envolvidos, assim como as especificações de acabamentos. Quanto aos projetos, 

podemos citar entre os mais importantes: 

- Projeto arquitetônico básico e detalhado 

- Projeto de cálculo estrutural (inclusive fundação) 

- Projeto de instalações 

- Projetos especiais 

b) Setor de Engenharia de Produção 

É o setor que junto ao planejamento elaborará as especificações técnicas do empreendimento, 

tais como: equipes de trabalho, equipamentos e ferramentas a serem 

utilizados, o projeto de canteiro da obra, sistemas de execução de serviços, previsões 

de entrega de materiais, além de uma programação detalhada do andamento físico da 

obra, cujo prazo técnico conseqüentemente será caracterizado.

c) Setor Jurídico 

O setor de planejamento, nesta fase, fornece os subsídios e materiais técnicos 

necessários ao processamento jurídico do empreendimento, tais como a NBR 12721 

(antiga NB 140), quando da elaboração do memorial de incorporação, o valor do 

custo da construção e o prazo da obra, entre outros. 

d) Setor de Compras 

Nesta fase de planejamento do empreendimento, o setor de compras fornece o 

seu cadastro de preços atualizados, assim como o histórico das propostas fechadas 

para subsídios ao planejamento na elaboração do orçamento detalhado da obra. 

Além disso, pode alertar contra alguma especificação de material, sistema de 

serviço ou subempreitada aplicados anteriormente, que não tenham sido satisfatórios 

no aspecto compras. 

e) Setor Contábil 

Nesta fase, o setor de planejamento prepara o setor contábil para que na fase 

posterior, que é a de controle, este tenha um bom desempenho quanto às informações 

contábeis. 

f) Setor Financeiro 

É um setor muito importante do ponto de vista gerencial, que muitas vezes não 

recebe o devido valor por parte dos técnicos. A sua importância é devida à política 

cia empresa, já que o empresário, em geral, procura reservar apenas o capital 

necessário ao bom cumprimento de seus compromissos financeiros. Reservar mais 

que o necessário é perda de dinheiro, assim como reservar menos compromete a 

realização dos compromissos, podendo levar a graves conseqüências. Com isso, 

podemos ter a noção da importância e da responsabilidade da elaboração de um 

orçamento do custo da construção e, conseqüentemente, de uma previsão financeira 

realista à política financeira da empresa. 

Conclusão: 

Esta etapa de planejamento busca canalizar o máximo de informações dos 

mais diversos setores da empresa, a fim de que o planejamento da obra leve em 

conta todos os detalhes pertinentes. Podemos citar como relatórios mais importantes 

nesta fase:

- NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção 

para incorporação de edifício em condomínio. 

- Orçamento detalhado da obra, para fins de acompanhamento e controle físico-financeiro. 

- Cronograma físico-financeiro da obra. 

- Fluxo de desembolso de despesas por insumos, para a aprovação da diretoria. 

- Relatórios de acompanhamento físico-financeiro. 

- Documentação técnica para obtenção de financiamento. 

3- FASE - CONTROLE FÍSICO-FINANCEIRO DA CONSTRUÇÃO 

Engenharia 

de produção 

Nesta fase, os principais setores envolvidos são praticamente os mesmos da fase 

de planejamento, embora se inter-relacionem de maneira um pouco diferente. 

O inter-relacionamento com o setor de arquitetura e projetos se dá ao longo de 

todo o andamento da obra. Levando-se em conta que todos os projetos, assim como as 

especificações de acabamento, foram bem detalhados, mesmo assim ocorrem inúmeras 

alterações e modificações no andamento da obra. Isto se deve ao desenvolvimento 

de novas técnicas de execução de serviço, à criação de novos materiais principais ou 

auxiliares ou até mesmo pela inexistência no mercado de alguns materiais especificados 

na fase cie planejamento. Outro aspecto que deve ser levado em conta são as 

possíveis alterações motivadas, seja pela necessidade de redução de custos, seja pela 

melhoria do padrão da obra para facilitar a venda do empreendimento. 

O setor financeiro deverá ser alimentado das informações de previsão, periodicamente, 

a fim de não permitir distorções grandes em previsões de médio e longo 

prazo. Às vezes ocorre o inverso, ou seja, por questões de ordem financeira, a obra 

poderá reduzir o seu ritmo ou até mesmo aumentá-lo, caso seja do interesse da 

política da empresa naquele determinado momento. As previsões financeiras, em 

geral, são divididas em duas partes:

1 a - A previsão de compromissos já assumidos (contas a pagar). 

2 J - A previsão de compromissos a assumir, em geral, elaborada pelo setor de 

planejamento em conjunto com o setor de produção. 

As previsões financeiras são feitas em parcelas semanais, podendo ser de curto, 

médio e longo prazos. Muitas empresas elaboram um previsão financeira completa 

na fase de planejamento e, ao longo da obra, previsões mensais (previsão bem 

detalhada) e de períodos em períodos (exemplo: três em três meses) uma previsão 

financeira de médio prazo. Com isso, o setor financeiro pode alterar as previsões 

conforme os resultados obtidos, a fim de não permitir um grande desvio entre o 

previsto e o gasto. 

O setor contábil, nesta fase, tem um papel preponderante para o setor de 

planejamento. Será a contabilidade informada, mensalmente, a ferramenta principal 

para a avaliação dos resultados entre os gastos reais da obra e os custos 

preestabelecidos em orçamento. Importante salientar a responsabilidade das 

informações prestadas, assim como a perfeita alocação dos gastos da construção 

segundo as suas contas correspondentes. Para isso será necessário que a 

empresa tenha um plano de serviços que seja o mesmo para todos os setores 

da empresa, para que todos possam usar uma mesma linguagem. Chamamos 

a este plano de serviços "plano de contas de construção''. Este plano de contas 

permitirá que tanto a contabilidade quanto o planejamento comparem 

valores de um mesmo insumo ou serviço. 

Ao setor de compras, o setor de planejamento interage nesta fase de maneira 

dinâmica. Praticamente todas as compras e contratos devem anteriormente ter o 

aval do setor de planejamento, a fim de não permitir deformações de ordem quantitativa 

e financeira. 

Uma vez efetuadas as compras e contratos, o planejamento deverá emitir 

seu parecer em nível de relatório gerencial, analisando a performance 

(vantagens e desvantagens) dos contratos fechados. Portanto, cabe ao setor 

de planejamento cumprir o papel de assessor técnico e de controlador com 

a finalidade de não permitir grandes deformações em relação às previsões. 

Características semelhantes ao inter-relacionamento com o setor de compras 

ocorrem com o setor de produção. Ao mesmo tempo em que o setor de planejamento 

assessora, ele controla. É por parte da obra que o planejamento receberá 

quase todas as informações de ordem quantitativa dos insumos (materiais, mãode-obra 

e equipamentos). Isto se dará através de planilhas de apropriação preen-

chidas na obra, sob a supervisão e orientação de profissionais do planejamento. 

Não é demais alertar para o perfeito preenchimento das informações, a fim de 

que as avaliações sejam precisas e confiáveis. Mais uma vez entra em cena o 

plano de contas de construção para possibilitar informações bem definidas, tornando 

possível a mesma linguagem à empresa. Por sua vez, o planejamento 

deve, sempre que possível, devolver as análises em curto prazo para que, nos 

casos de deformações indesejáveis, estas possam ser sanadas em tempo, propiciando 

o mínimo de prejuízo. 

Exemplo 1: 

Setor de Planejamento - Setor de produção 

Análise de execução de Alvenaria de barro 1/2 vez 

Obra 

Planejamento 

Descrição 

Unidade 

índice 

índice 

Quantidade 

Quant./m 2 

Quantidade 

Quant./m 2 

Produção m 2 100,00 - 1 30,00 - 

Produtividade 

Pedreiro hs 160,00 1,60 195,00 1,50 

Servente lis 90,00 0,90 130,0 1,00 

Consumos 

Cimento saco 19,00 0,19 26,00 0,20 

Areia m J 3,00 0,03 2,60 0,02 

Saibro m 3 2,00 0,02 3,90 0,03 

Tijolo 10x20x30 unid. 1.590,00 15,90 1.950,00 15,00 

Tijolo 10x20x20 unid. 370,00 3,70 650,00 5,00 

Perda dos tijolos % 10,20 - 10,00 - 

Exemplo 2: 

Setor de planejamento - Setor de compras 

Seja a análise da contratação dos serviços de pintura para uma edificação 

composta por 20 apartamentos de sala/dois quartos. Com base em contratos anteriormente 

fechados, em edificações com características muito semelhantes à que 

está em questão, temos:

Previsão: 20 apartamentos x RS 5.000,00/apartamento = RS 100.000,00 

Melhor proposta: RS 90.000,00, correspondente a R$ 4.500,00 por apartamento. 

4 a FASE - RESULTADOS FÍSICO-FINANCEIROS DA CONSTRUÇÃO 

Gastos 

^ . . Consumos Produtividades _ 4 

Contratos 

Estoques 

V 

Relatórios gerenciais 

4 a fase - Resultados 

É a fase em que, mesmo durante o andamento da obra ou quando do seu término, 

podemos perceber se a sua performance foi boa ou não. As principais informações 

nesta fase são dos setores de contabilidade, compras e produção. Podemos destacar: 

Principais Informações 

Setor 

1 - Contratos e compras compras 

2 - Consumos produção 

3 - Gastos financeiros contabilidade 

4 - Produtividade produção 

5 - Estoques produção 

Com todas estas informações, analisadas e comparadas com as preestabelecidas 

na fase de planejamento, podemos emitir pareceres que sairão sob a forma de "relatórios 

gerenciais". Estes relatórios são de grande valia para os setores técnicos e, principalmente, 

para a diretoria, já que em linhas gerais eles traçam um retrato físicofinanceiro 

da obra. 

Quando os relatórios forem elaborados apenas para serviços específicos, eles 

podem ser feitos em curtíssimo prazo (ex.: semana). Quando analisados todos os 

serviços da obra, são feitos mensalmente ou em períodos maiores de tempo. 

Comentário sobre os setores das empresas: 

Com a tendência de terceirização, um número expressivo de empresas está 

reformulando sua estrutura organizacional, reduzindo ou eliminando alguns setores, 

buscando como alternativa a contratação de empresas que venham a substituir 

parcialmente ou totalmente alguns setores, tais como de arquitetura, de contabilidade 

e o setor jurídico.

O plano de conta nos 

serviços de construção 

O primeiro passo necessário para que se tenha um bom planejamento e controle 

de obras é a organização. A construção de um modo geral é um complexo 

que deve ser bem caracterizado quanto aos seus insumos (materiais, mão-deobra 

e equipamentos). É baseando-se neste fato que se verifica a necessidade de 

uma plano, discriminando-o e procurando-se organizar as várias fases de execução 

da obra e, ao mesmo tempo, englobando tudo que afete diretamente a construção. 

Chamaremos tal organização de "Plano de Contas de Construção". 

É importante ressaltar que o plano de contas tem uma estrutura de modo a se 

adequar às construções em geral, mas esta deve ser modelada, detalhada a cada 

caso, a cada empresa junto às suas necessidades e nas diversas formas de trabalho. 

É em função cio plano de contas que obteremos a distribuição da obra em serviços, 

sendo mais específicos quanto mais detalhadamente se quiser controlar a obra. 

Através do plano de contas obteremos a sistemática do controle cios materiais por 

serviço e, finalmente, a integralização dos custos e materiais, que é sobretudo "o 

abrir de portas" para todas as possibilidades de planejamento, apropriação e controle 

de obras. 

Para fins de organização empresarial, adota-se que cada obra tenha um número 

que a identificará. Em seguida, cada serviço terá uma conta de identificação e 

cada um dos itens de serviço terá uma subconta como identificação. 

O plano de contas deve ser dinâmico, porque no decorrer do tempo novos 

materiais, técnicas de execução e mudanças de critérios de apropriação fazem 

com que deva ser sempre atualizado para que não ocorram discrepâncias entre o 

que é realizado nas obras e o que é apropriado a elas. 

O funcionamento do plano deve ser feito da seguinte forma: toclas as notas 

fiscais, faturas e outros tipos cie recebimento deverão levar um carimbo em que 

constarão o código da obra, o valor do recebimento, a conta e a subconta. Após 

esse processo, serão enviados ao escritório central (ou ficar na própria obra), onde 

serão contabilizados. Ao final de cada mês as contas serão totalizadas, dando 

condições ao perfeito controle das despesas por serviço.

O leitor deve sentir que, a partir do que foi acima descrito, todo o resto do sistema de 

planejamento e controle terá como base o plano de contas. 

O orçamento executado deverá também ser totalizado no sistema de contas de construção. 

As previsões financeiras também serão basedas nos desmembramentos de serviços 

do plano, assim como os materiais de obra. 

Abaixo, descrevemos um dos muitos planos de contas que podem ser utilizados 

nas diversas empresas de construção. 

DESCRIÇÃO DE SERVIÇOS PRINCIPAIS 

Conta 

Serviços 

001 Projetos 

002 Análise de Solos 

003 Análises de Custos 

004 Cópias e Reproduções 

005 Instalações Provisórias da Obra 

006 Equipamentos e Ferramentas 

007 Transportes e Carretos 

008 Impostos e Taxas 

009 Escritório da Obra 

010 Administração 

011 Diversos 

012 Trabalhos em Terra 

013 Fundações 

014 Estruturas 

015 Instalações 

016 Alvenaria 

017 Coberturas 

018 Tratamentos 

019 Esquadrias 

020 Revestimentos 

021 Pavimentações 

022 Rodapés 

023 Solei ras 

024 Peitoris 

025 Ferragens

026 Pinturas 

027 Vidros 

028 Aparelhos 

029 Ligações 

030 Utensílios Complementares 

031 Limpeza Final 

Descrição dos itens dos serviços principais 

001 - Projetos 

Subconta Descrição 

0001 Arquitetura 

0002 Maquete 

0003 Paisagismo 

0004 Desenho Decorativo 


0006 Cálculo Estrutural 

0007 Exaustão Mecânica 

0008 Ar Condicionado 

0009 Acústica 

0010 Prevenção a Incêndio 

0011 Piscina 

002-Análise de Solos 


0001 Sondagem 

0002 Serviços Topográficos 

0003 Serviços Aerofotogramétricos 

0004 Aspectos Geológicos 

003 - Análises de Custos 


0001 Orçamento 

0002 NBR 12721 

0003 Cronograma Físico-Financeiro 

0004 Documentação para Financiamentos 

0005 Assessoria e Acompanhamento de Custos

0006 Avaliações 

0007 Consultoria e Gerenciamento 

004 - Cópias e Reproduções 


0001 Cópias Heliográficas 

0002 Xerox 

0003 Vegetal Copiativa 

0004 Plotagem e Digitalização 

005 - Instalações Provisórias da Obra 


0001 Barracão 

0002 Tapume 

0003 Banheiros Provisórios 

0004 Cantinas 

0005 PC Provisório 

0006 Caixa-D'água Provisória 

0007 Materiais de Segurança 

0008 Placas de Obra 

0009 Demolição 

0010 Locação de Obra 

0011 Estande de Vendas 

006 - Equipamentos e Ferramentas 


0001 Equipamentos 

0002 Ferramentas 

007 - Transportes e Carretos 


0001 Transportes 

0002 Entulhos 

008 - Impostos e Taxas 


0001 Licenças

0002 Taxas 

0003 Registros 

0004 Seguros 

0005 Impostos 

0006 Multas 

0007 Certidões 

009 - Escritório da Obra 


0001 Manutenções 

0002 Medicamentos 

0003 Conduções 

0004 Telefonemas 

0005 Limpeza 

0006 Pagamentos 

0007 Vigilância 

010-Administração 


0001 Administração da Construtora 

0002 Impostos de Serviços da Construtora 

011 - Diversos 


0001 Proteção de Transeuntes 

0002 Reparo dos Vizinhos 

0003 Diversos 

012 - Trabalhos em Terra 


0001 Escavação 

0002 Muros 

0003 Escoramentos 

0004 Cortes 

0005 Aterros 

0006 Rebaixamento do Lençol Freático 

0007 Retirada de Terra e Materiais

013 - Fundações 


0001 Ferro 

0002 Madeira 

0003 Concreto Pré-Misturado 

0004 Estacas Metálicas 

0005 Estacas Pré-Moldadas 

0006 Materiais Auxiliares 

0007 Controle Tecnológico 

014-Estruturas 


0001 Ferro 

0002 Madeira 

0003 Escoras Metálicas 




0007 Protensào 

0008 Fôrmas de Isopor 

015 - Instalações 

Subconta 

Descrição 

0001 Instalações Hidráulicas 

0002 Instalações Elétricas 

0003 Instalações de Esgotos 

0004 Instalações de Gás 

0005 Pára-Raios 

0006 Antena Coletiva 

0007 Instalações Contra Incêndio 

0008 Compactador 

0009 Elevadores 

0010 Escada Rolante 



0013 Subempreitada

0014 Instalações de Infra-Estrutura 

0015 Drenagem 

016 - Alvenarias 


0001 Barro 

0002 Concreto 

0003 Placas Pré-Moldadas 

0004 Diversos 

0005 Painéis de Gesso Cartonado 

0006 Painéis de Isopor com Gradeamento Galvanizado 

017-Coberturas 


0001 Madeiramento 

0002 Telhamento 

0003 Subempreitada 

018-Tratamentos 


0001 Impermeabilizantes 

0002 Proteção Térmica 

0003 Proteção Acústica 

0004 Juntas de Dilatação 


019 - Esquadrias 


0001 Madeira 

0002 Ferro 

0003 Alumínio 

0004 P.V.C. 

020 - Revestimento 


0001 Aditivos

0002 Pastilhas 

0003 Andaimes 

0004 Lambris 

0005 Azulejos 

0006 Cerâmicas 

0007 Mármore 

0008 Granito 

0009 Gesso 

0010 Pedras 

0011 Fórmica 

0012 Papel de Parede 

021 - Pavimentações 


0001 Cimentado 

0002 Enchimentos 

0003 Tacos 

0004 Frisos 

0005 Cerâmica 

0006 Asfaltos 

0007 Mármore 

0008 Granito 

0009 Pedras 

0010 Carpete 

0011 Deck de Madeira 

0012 Marmorite 

0013 Pedra Portuguesa 

0014 Elementos Pré-Moldados 

022 - Rodapés 


0001 Mármore 

0002 Granito 

0003 Madeira 


0005 Cimentado

023- Soleiras 


0001 Mármore 

0002 Granito 

0003 Madeira 




024 - Peitoris 


0001 Mármore 

0002 Granito 

0003 Madeira 



025 - Ferragens para Esquadrias 


0001 Material 


026-Pinturas 


0001 Material 


027-Vidros 


0001 Liso 

0002 Laminado 

0003 Temperado 

028 - Aparelhos Sanitários 


0001 Louças 

0002 Metais

029 - Ligações 


0001 Provisórias 

0002 Definitivas 

030- Utensílios Complementares 


0001 Ajardinamento 

0002 In ter fone 

0003 Aparelho de Iluminação 

0004 Sauna 

0005 Piscina 

0006 Play-Cround 

031 - Limpeza Final 


0001 Material 


Como já foi dito anteriormente, cada empresa de construção criará um plano 

de contas de forma a atender às suas necessidades. Normalmente o plano é moldado 

em função do tipo de trabalho da empresa. Considerar que os serviços sob 

responsabilidade da empresa deverão ter maior desmembramento de itens, quando 

da necessidade de um controle mais rigoroso. 

Existem materiais e mão-de-obra que não podem ser alocados imediatamente 

após sua compra ou contrato, devido às grandes quantidades compradas ou contratadas, 

e servem para mais de um serviço específico. São eles, entre outros: 

Cimento 

Pedra 

Areia 

Saibro 

Cimento Branco 

Mão-de-Obra e Encargos Sociais 

Nestes casos, cabe ao responsável pelas requisições quantificar os materiais e 

mão-de-obra pelos serviços que serão utilizados, de tal forma que os mesmos se-

jam codificados segundo o plano de contas, antes de serem aplicados, da mesma 

forma que os demais insumos de construção. 

Antes de descrevermos o plano de contas detalhado, é importante comentarmos 

sobre a rotina da contabilização. 

Todos os materiais, mão-de-obra, equipamentos e demais serviços que incidam 

diretamente na construção deverão ser contabilizados na respectiva obra e segundo 

o código de contas. Para isso é necessário que se crie um carimbo para obra, a 

fim de que todas as notas fiscais, faturas, duplicatas ou outro documento de cobrança 

levem no seu verso os seguintes dados: 

- Código da obra; 

- N.° do documento; 

- N.° do pedido; 

-Tipo de compra; 

- Conta principal do plano de contas para cada insumo; 

- Subconta do plano de contas para cada insumo; 

-Valor do insumo correspondente a cada conta e subconta; 

-Valor total da nota; 

- Assinaturas do apontador e engenheiro; 

- Data do preenchimento. 

Este preenchimento é feito tanto na obra quanto no escritório. Normalmente, a maioria 

dos documentos são enviados para a obra e o restante para o escritório central. Em 

geral, o documento é carimbado e preenchido no próprio local de recebimento e é feita 

uma revisão pelo profissional responsável pelo lançamento dos custos no diário contábil. 

Todos os profissionais, responsáveis pelo preenchimento dos carimbos, deverão 

estar conscientes da responsabilidade e da importância do correto lançamento dos 

custos. Estes mesmos profissionais deverão possuir uma cópia completa do plano de 

contas, para que nos casos de dúvidas sejam feitas as consultas necessárias. É também 

muito importante a assessoria do profissional de planejamento aos elementos 

responsáveis pela contabilização dos insumos. O mais simples erro de lançamento 

contábil poderá gerar análises e conclusões completamente ilógicas e erradas. 

Exemplo: Digamos que na obra o apontador, ao receber uma nota fiscal de azulejos, 

codifique no verso da nota o valor da compra com o código do plano de contas 

para tijolos. Na análise dos dois serviços, mesmo que estes se apresentem com um 

andamento regular, a contabilidade acusará um custo excessivo de materiais em alvenaria 

e um saldo positivo considerável para a execução de revestimento-azulejo.

Quando os valores são razoavelmente altos, outras informações complementares 

(tais como contratos fechados, planilha de controle de materiais) podem nos alertar 

quanto a erros contábeis. Caso contrário, fica bastante difícil a constatação de erros. 

Portanto, todo cuidado é pouco e toda assessoria é salutar. 

Em seguida mostraremos um modelo de carimbo para a utilização nos documentos 

de contabilização. 

CARIMBO DE LANÇAMENTO CONTÁBIL 

Obra n° Documento n" Pedido Tipo 

Requisição 

Conla Subconta Valor 

Proposta 

Total 

Apontador Engenheiro Gerenciador Data 

PLANO DE CONTAS DE CONSTRUÇÃO DETALHADO 

0001 - Projetos 


0001 Arquitetura 

Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para 

a execução de projetos arquitetônicos para a prefeitura, projetos de 

execução, detalhes e elaboração de especificações. 

Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computador 

- CAD. 

0002 Maquete 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a elaboração 

de maquetes. 

0003 Paisagismo 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com projetos de 

paisagismo.

Desenho Decorativo 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e 

honorários profissionais para execução de desenhos decorativos. 



execução dos projetos de instalações hidráulicas, esgoto, elétrica, 

gás, P. I., P. C., telefone e águas pluviais. 

Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computador-CAD. 

0006 Cálculo Estrutural 


a execução de projetos completos de: 

a - Concreto Armado - fôrmas, armações e detalhes, 

b - Projetos especiais de fundação, concreto protendido e outros, 

c - Projetos com estruturas metálicas, 

d - Projetos de obra-de-arte. 

e - Consultorias e assessorias técnicas relativas a cálculo estrutural, 

f - Projeto auxiliado por computador - CAD. 



Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com desenhos e 

honorários profissionais para a execução de projeto para exaustão 

mecânica, assim como para consultoria técnica. 

Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computador-CAD. 



todos os honorários profissionais para a execução de projeto para 

ar condicionado, assim como para consultoria técnica. 


- CAD.

0009 Acústica 


todos os honorários profissionais para a execução de projeto para 

tratamento acústico, assim como para consultoria técnica. 

0010 Prevenção a Incêndio 


todos os honorários profissionais para a execução de projeto de prevenção 

a incêndios, assim como para consultoria técnica. 


- CAD. 

0011 Piscina 


a execução de projeto para piscinas. 

002 - Análise de Solos 


0001 Sondagem 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a execução 

de sondagens de reconhecimento, rotativa e outras, além das despesas 

com transporte de equipamento. 

0002 Serviços Topográficos 

Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais 

para a execução de serviços topográficos, desenhos e laudos. 

0003 Serviços Aerofotogramétricos 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para execução dos 

serviços aerofotogramétricos, plantas, fotos, relatórios e laudos. 

0004 Aspectos Geológicos 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a execução 

de estudos, relatórios e laudos sobre aspectos geológicos.

003 - Análise de Custos 


0001 Orçamento 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com todos os 

honorários para a elaboração de orçamentos básicos detalhados ou 

estimativas da construção. 

0002 NBR12721 

Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a 

elaboração da NBR 12721 (quadros I a VIII), inclusive os impostos sobre 

serviços correspondentes. 

0003 Cronograma Físico-Financeiro 


a elaboração de cronogramas físico-financeiros. 

0004 Documentação para Financiamentos 


a elaboração de documentação técnica para solicitação de financiamento 

junto aos órgãos financeiros, inclusive os impostos sobre 

serviços correspondentes. 

0005 Assessoria e Acompanhamento de Custos 


a assessoria e acompanhamento de custos, tais como criação cio 

plano de contas, criação do manual de rotinas operacionais, assessoria 

técnica e relatórios gerenciais. 

0006 Avaliações 


a elaboração de avaliações técnicas e perícias. Também estão incluídos 

neste item materiais necessários ao trabalho, tais como fotografias, 

plantas e outros. 

0007 Consultoria e Gerenciamento 

Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a 

consultoria e gerenciamento de obras.

004 - Cópias e reproduções 


0001 Cópias Heliográficas 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes às cópias 

heliográficas. 

0002 Cópias Reprográficas 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a cópias 

simples, duplex, reduzida ou emendada. 

0003 Vegetal Copiativa 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes à reprodução 

em vegetal copiativa. 

0004 Plotagem e Digitalização 


a digitalização de projetos por meio de computadores, assim como 

as impressões dos projetos por meio de plotagem. 

005 - Instalações Provisórias da Obra 


0001 Barracão 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais (tais 

como madeira e prego) e subempreitadas para a execução de barracões 

da obra. 

0002 Tapume 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais 

(tais como macieira e prego) e subempreitadas para a execução 

de tapume. 

0003 Banheiros Provisórios 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais, tais 

como madeira, prego, vaso, tubos e subempreitada para a execução 

de banheiros provisórios.

0004 Cantinas 


como madeira, prego, louça, torneira e subempreitada para a execução 

de cantina. 

0005 Quadro de Força Provisório 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais 

como fios, tubos, disjuntores e subempreitada para a execução do 

quadro de força provisório. 

0006 Caixa-D'água Provisória 


como madeira, prego, tubo, registro, caixa de fibrocimento e subempreitada 

para a execução de caixa-d'água provisória. 

0007 Materiais de Segurança 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como 

botinas, cinto de segurança, óculos de proteção, luvas, capacetes e outros 

para a proteção pessoal. 

0008 Placas da Obra 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a confecção 

e colocação das placas da obra. 

0009 Demolição 


subempreitadas para a execução de demolição de construções existentes. 

0010 Locação da Obra 


subempreitada para a execução da locação da obra. 

0011 Estande de Vendas 


como madeira, prego, ferragens e subempreitada para a execução 

de estande de vendas.

006 - Equipamentos e Ferramentas 


0001 Equipamentos 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas, seja através de 

compras de locações com equipamentos, tais como serra elétrica, 

betoneira, vibrador, grua, central de concreto, torres, guinchos, máquinas 

de furar e outros. Incluem-se ainda nesta subconta as despesas 

com peças de reposição e contratos de manutenção. 

0002 Ferramentas 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ferramentas, 

tais como serrote, martelo, ponteiras, talhadeiras, picaretas, baldes, 

pás, cordas e outros. Incluem-se ainda nesta subconta as despesas 

com manutenção para as ferramentas. 

007 - Transportes e Carretos 


0001 Transportes 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com transporte de 

materiais e equipamentos que não estejam vinculadas aos custos 

deles ou que venham de outras obras. 

0002 Entulho 

Nesta subconta serão lançados os gastos com carretos para a retirada 

de entulho no decorrer da obra. 

008 - Impostos e Taxas 


0001 Licenças 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com licenças, tais 

como alvará da obra, licença de placas de propaganda, abertura de 

logradouros, loteamento, modificação de projeto e outros. 

0002 Taxas 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com taxas de ligações 

provisórias e definitivas de água, luz, esgoto, gás e outros.

Registros 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com registros, tais 

como memorial de incorporação e outros. 

0004 Seguros 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com seguros, tais corno 

seguro de responsabilidade civil, contra incêndio e contra roubo. 

0005 Impostos 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com impostos, tais 

como imposto territorial e imposto predial. 

0006 Multas 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com multas. 

0007 Certidões 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com certidões, tais 

como certidões negativas e certidão de regularidade jurídico-fiscal. 

009 - Escritório da obra 


0001 Manutenção 


subempreitada para pequenas manutenções, tais como substituição 

de lâmpadas e fusíveis. 

0002 Medicamentos 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para 

pequenos socorros. 

0003 Condução 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com condução, 

tais como metrô, ônibus ou táxi. 

0004 Telefonemas 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas telefônicas.

Limpeza 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de 

limpeza durante a obra, tais como vassouras, detergente e ácidos. 

0006 Pagamentos 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com firmas 

especializadas em cálculos de folhas de pagamento, assim como transportes 

e entrega dos pagamentos. 

0007 Vigilância 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com firmas 

especializadas em vigilância do canteiro de obras. 

010 - Administração 


0001 Administração da Construtora 

Nesta subconta serão lançados todos os honorários correspondentes 

aos serviços da construtora. 

0002 Impostos de Serviços da Construtora 

Nesta subconta serão lançados todos os impostos sobre serviços correspondentes 

aos honorários da construtora. 

011 - Diversos 


0001 Proteção de Transeuntes 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para a 

proteção de transeuntes, tais como madeira, prego, tela de arame e 

subempreitada para a sua execução. 

0002 Reparo dos Vizinhos 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subempreitadas 

e materiais para reparo de danos causados pela obra aos vizinhos. 

0003 Diversos 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com serviços, tais como 

desratização, carro-pipa e gratificações.

012 - Trabalhos em Terra 


0001 Escavação 


serviços para escavação mecânica ou manual do terreno. 

0002 Muros 


serviços para a execução de muros de contenção. 

0003 Escoramentos 


serviços para a execução de escoramentos diversos do terreno. 

0004 Cortes 


serviços para a execução de cortes de pedra. 

0005 Aterros 


serviços para execução de aterros mecânicos e manuais. 

0006 Rebaixamento do Lençol Freático 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para execução de 

rebaixamento do lençol d'água, tais como aluguel de equipamentos. 

0007 Retirada de Terra e Materiais 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com carretos para 

retirada de terra ou outros materiais resultantes da escavação. 

013 - Fundações 


0001 Ferro 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ferro para a 

execução das fundações, tais como ferro CA 50, CA 60 e subempreitada.

0002 Madeira 


a execução das fundações, tais como tábuas, pernas e subempreitada. 


Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais e 

serviços com concreto pronto para a execução das fundações. 

0004 Estacas Metálicas 


como perfis metálicos, soldas e serviços para a execução de estaqueamento 

metálico. 

0005 Estacas Pré-Moldadas 


como estacas e serviços para a execução do estaqueamento em peças 

pré-moldadas. 



auxiliares à execução da fundação, tais como pregos, arames e 

aditivos para concreto. 


Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ensaios e testes 

referentes à fundação, tais como ensaios com corpos-de-prova de 

concreto. 

014-Estruturas 


0001 Ferro 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ferro para a execução 

cia estrutura, tais como ferro CA 50, ferro CA 60 e subempreitada. 

0002 Madeira 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com madeira para 

a execução de estrutura, tais como tábua, perna e subempreitada.

0003 Escoras Metálicas 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com escoras metálicas 

para a execução da estrutura, tais como aluguel ou aquisição dos 

equipamentos e subempreitada. 



serviços para a execução de concreto pré-misturado para estrutura. 



auxiliares à execução da estrutura, tais como pregos, arames e 

aditivos para concreto. 


Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com testes e ensaios 

de materiais e serviços para o controle tecnológico de estrutura, tais 

como verificação da resistência do concreto em corpos-de-prova. 

0007 Protensão 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com os serviços 

especializados de protensão em estruturas de concreto armado. 

0008 Fôrmas de Isopor 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com os serviços 

especializados cie execução de fôrmas para concreto armado em 

peças de isopor montáveis. 



0001 Instalações Hidráulicas 


e equipamentos de instalações hidráulicas, tais como tubos galvanizados, 

tubos de cobre, tubos em PVC, conexões e bombas 

de recalque.

Instalações Elétricas 


equipamentos de instalações elétricas, tais como fios, cabos, tubos 

eletrodutos, quadros disjuntores e quadro de força. 

Instalações de Esgoto 


instalação de esgoto, tais como tubos de ferro fundidos, tubos de 

PVC e conexões. 

Instalações de Gás 


instalação de gás, tais como tubo galvanizado, conexões e registros. 

Pára-Raios 


a execução de pára-raios, tais como cordoalha de cobre, captor, eletrodo 

e braçadeira. 

Antena Coletiva 


a instalação de antena coletiva, tais como fios e tubos eletrodutos. 

Instalação contra Incêndio 


equipamentos de instalação contra incêndio, tais como extintores, 

mangotes, registros, bomba de pressurização e sistema de sprinklers. 

Compactador 


equipamentos para compactador de lixo. 

Elevadores 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, equipamentos 

e serviços para execução de elevadores, além de impostos 

e valores correspondentes à correção monetária dos contratos.

0010 Escada Rolante 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, equipamentos 

e serviços para execução da escada rolante, além de impostos 

e valores correspondentes à correção monetária dos contratos. 


Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, 

equipamentos e serviços para execução da exaustão mecânica, 

tais como dutos, grelhas e exaustor. 


Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com o sistema 

de ar condicionado, tais como dutos, grelhas e maquinária. 


Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a 

subempreitadas de instalações hidráulicas, elétricas, de esgoto e gás. 

0014 Instalações de Infra-estrutura 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e mãode-obra 

subempreitada para a execução de instalações de infra-estrutura, 

tais como sistema de esgoto com estação de tratamento, dutos e 

cabos elétricos entre as edificações e a rede pública, rede hidraúlica 

entre edificações e a rede pública e rede de incêndio, entre outros. 

0015 Drenagem 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a materiais 

e mão-de-obra empreitada para a execução de drenagem 

do terreno. 

0016 - Alvenaria 


0001 Barro 


tais como tijolos de barro furado e tijolos de barro maciço e subempreitada 

para a execução da alvenaria de barro.

0002 Concreto 


tais como bloco de concreto furado 10 x 20 x 40 e subempreitadas 

para a execução de alvenaria de concreto. 

0003 Placas Pré-Moldadas 


serviços para a execução de placas pré-moldadas, tais como concreto 

leve e fibra de vidro. 

0004 Diversos 


auxiliares e alvenaria, tais como madeira para andaimes, prego, 

tijolos de vidro e vergas. 

0005 Painéis de Gesso Cartonado 


serviços para a execução de painéis de gesso cartonados. 

0006 Painéis de Isopor com Gradeamento Galvanizado 


serviços para a execução de painéis de isopor com gradeamento 

galvanizado. 

017-Coberturas 


0001 Madeiramento 


tais como madeira e prego para a execução do madeiramento. 

0002 Telhamento 


como telhas de fibrocimento e parafusos para a execução do telhamento. 


Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subempreiteiros 

para a execução de madeiramento e telhamento.

018-Tratamentos 


0001 Impermeabilizantes 


para impermeabilizações, tais como pentox, betúvia, manta em 

pevefilm e sika. 

0002 Proteção Térmica 


para proteções térmicas, tais como lã de vidro e isopor. 

0003 Proteção Acústica 


para proteção acústica, tais como cortiça. 

0004 Juntas de Dilataçao 


para tratamento de juntas de dilataçao, tais como neoprene e isopor. 


Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subempreitadas 

para a execução de impermeabilização, proteção térmica, proteção 

acústica e tratamento de juntas de dilataçao. 



0001 Madeira 


como portas, janelas, aduelas, alizares, pregos e subempreitada para 

a execução de esquadrias de madeira. 

0002 Ferro 


tais como portão, basculante, gradis e subempreitada para a 

execução de esquadrias de ferro.



tais como portas, gradis e subempreitada para a execução de 

esquadrias de alumínio. 

0004 PVC 


tais como portas, janelas, basculantes e subempreitadas para a execução 

de esquadrias de PVC. 

020 - Revestimentos 


0001 Aditivos 


aditivos para revestimentos. 

0002 Pastilhas 


subempreitada para a execução de pastilhas, inclusive as despesas 

com materiais auxiliares. 

0003 Andaimes 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com compra, aluguel 

e manutenção de materiais e equipamentos para andaimes, 

para revestimentos, assim como serviços subempreitados. 

0004 Lambris 


subempreitada para a execução de lambris de madeira. 

0005 Azulejos 


tais como azulejos, materiais auxiliares e subempreitada para a 

execução de revestimentos em azulejos. 

0006 Cerâmicas 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais,

tais como cerâmicos, materiais auxiliares e subempreitada para a 

execução de revestimentos em cerâmica. 

0007 Mármore 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com mármores 

para revestimento, materiais auxiliares e subempreitada para a 

sua execução. 

0008 Granito 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com granitos 

para revestimento, materiais auxiliares e subempreitada para a 


0009 Gesso 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com gesso para 

revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a sua 

execução. 

0010 Pedras 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com pedras para 

revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a sua 

execução. 

0011 Fórmica 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com fórmicas 

para revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a 


0012 Papel de Parede 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com papel de parede, 

materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução. 

021 - Pavimentações 


0001 Cimentados 


subempreitada para a sua execução.

Enchimentos 


tais como concreto celular, blocos de concreto leve, tijolos e 

subempreitada para a execução de enchimento. 

Tacos 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com tacos de 

madeira, materiais auxiliares como pregos, piche e subempreitada 

para a sua execução. 

Frisos de Madeira 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com frisos de 

madeira, materiais auxiliares como pregos, granzepes e subempreitada 


Cerâmicas 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com cerâmica 

para pavimentação, materiais auxiliares, tais como cola e subempreitada 


Asfalto 


subempreitada para a execução do asfaltamento. 

Mármore 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com mármore 

para pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a 


Granito 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com granito para 

pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a sua 

execução. 

Pedras 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com pedras

para pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a 


0010 Carpete 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com carpete, materiais 

auxiliares como cola e subempreitada para a sua execução. 

0011 Deck de Madeira 


como madeira, prego e subempreitada para a sua execução. 

0012 Marmorite 


auxiliares e subempreitada para a execução de marmorite. 

0013 Pedra Portuguesa 


subempreitada para a execução de pedra portuguesa. 

0014 Elementos Pré-Moldados 


subempreitada para a execução de elementos pré-moldados. 

022 - Rodapés 

Subconta 

0001 

Descrição 

Mármore 


subempreitada para a execução de rodapés de mármore. 

0002 

Granito 


subempreitada para a execução de rodapés de granito. 

Madeira 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com rodapés de 

madeira, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.


Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com rodapés 

de cerâmica, materiais auxiliares e subempreitada para a sua 

execução. 



subempreitada para a execução de rodapés cimentados. 

023 - Soleiras 


0001 Mármore 


subempreitada para a execução de soleiras cie mármore. 

0002 Granito 


subempreitada para a execução de soleiras de granito. 

0003 Madeira 


subempreitada para a execução de soleiras de madeira. 



subempreitada para a execução de soleiras de cerâmica. 



subempreitada para a execução de soleiras cimentadas. 



subempreitada para a execução de soleiras de alumínio.

024 - Peitoris 


0001 Mármore 


subempreitada para a execução de peitoris de mármore. 

0002 Granito 


subempreitada para a execução de peitoris de granito. 

0003 Madeira 


subempreitada para a execução de peitoris de madeira. 



subempreitada para a execução de peitoris de alumínio. 



subempreitada para a execução de peitoris cimentados. 

025 - Ferragens 


0001 Material 


para ferragens, para portas e janelas, tais como fechadura, dobradiça 

e maçaneta. 


Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subempreitada 

para a colocação de ferragens. 

026-Pinturas 


0001 Material 


para pintura, tais como tintas e massas.


Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subempreitada 

para a execução de pintura. 

027-Vidros 


0001 Liso 


e subempreitada para a execução de vidro liso. 

0002 Laminado 


subempreitada para a execução de vidro laminado. 

0003 Temperado 


subempreitada para a execução de vidro temperado. 

028 - Aparelhos Sanitários 


0001 Louças 


como vaso, bidê, lavatório, cabide, papeleira e subempreitada para 

colocação das louças. 

0002 Metais 


tais como registros, torneiras, chuveiros, válvulas de descarga e 

subempreitada para colocação dos metais. 

029 - Ligações 


0001 Provisórias 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas necessárias à 

obtenção das ligações provisórias pelas concessionárias.

Definitivas 

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas necessárias à 

obtenção das ligações definitivas pelas concessionárias. 

030 - Utensílios complementares 


0001 Ajardinamento 


subempreitada para a execução de ajardinamento. 

0002 Interfone 


equipamentos e serviços para a instalação de interfone. 

0003 Aparelhos de iluminação 


equipamentos e serviços para a instalação de aparelhos de iluminação. 

0004 Sauna 


equipamentos e serviços para a instalação de sauna. 

0005 Piscina 


equipamentos e serviços para a instalação de piscina. 

0006 Play-Ground 


equipamentos e serviços para a instalação de play-ground. 

031 - Limpeza Final 


0001 Material 


limpeza, tais como detergente, escova, ácido, sabão e álcool.


Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subempreiteiros 

para a execução da limpeza final da obra. 

EXERCÍCIO: 

Codificar segundo o plano de contas os seguintes materiais: 

Código obra: 

Assinatura do responsável: 

Endereço 

Conta Descrição Valor 

Projeto de ar condicionado 

Serviços topográficos 

Despesas com cópias heliográíicas 

Escavação mecânica 

Tijolos dc barro 

Janelas dc alumínio 

Azulejos 

Vidro liso 

Rodapé de madeira 

Solução do Exercício: 

Descrição 

Plano de conta 

1 - Projeto de ar condicionado 001.0008 

2 - Serviços topográficos 002.0002 

3 - Despesas com cópias heliográficas 004.0001 

4 - Escavação mecânica 012.0001 

5 - Estacas metálicas 013.0004 

6 - Tijolos de barro 016.0001 

7 - janela de alumínio 019.0003 

8 - Azulejos 020.0005 

9 - Vidro liso 027.0001 

10 - Rodapé de madeira 022.0003

SISTEMAS DE CLASSIFICAÇÃO DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 

MASTER FORMAT 

O Instituto Americano de Especificações da Construção (CSI) em conjunto com 

o Instituto Canadense cie Especificações da Construção (CSC) têm desenvolvido 

normas que são aceitas por grande parte da indústria da construção de seus países. 

O "Master Format" é uma lista cie números e descrições para a indústria cia 

construção. Trata-se de um sistema para organização detalhada de informações de 

construção, em uma seqüência lógica, com base em produtos e métodos. 

O Master Format promove a normatização e facilidade de recuperação de 

informações. 

Subdividido em dezesseis divisões principais, discrimino abaixo essas divisões 

e correlaciono com os vinte grandes itens dos serviços de construção, que adotamos 

largamente para a elaboração de orçamentos no Brasil e que serão abordados em 

outros capítulos deste livro. 

Quadro comparativo entre Master Format e Itens Principais Orçamentários: 

Master Format 

Itens Principais de 

Serviços 

Divisão Descrição Item Descrição 

(01) Requisitos Gerais (01) Projetos 

(02) Local da Construção (02) Instalações da obra 

(03) Concreto (03) Serviços Gerais 

(04) Alvenaria (04) Trabalhos em terra 

(05) Metais (05) Fundação 

(06) Madeira e plástico (06) Estrutura 

(07) Proteção térmica e de chuva (07) Instalações 

(08) Portas e Janelas (08) Alvenaria 

(09) Acabamentos (09) Cobertura 

(10) Especiais (10) Tratamentos 

(11) Equipamentos (11) Esquadrias 

(12) Mobiliários (12) Revestimentos 

(13) Construções Especiais (13) Pavimentação

(14) Sistemas de Transporte (14) Rodapé, soleira e peitoril 

(15) Mecânico (15) Ferragens das esquadrias 

(16) Elétrico (16) Pinturas 

(17) Vidros 

(18) Aparelhos sanitários 

(19) Complementação 

(20) Limpeza Final 

Observação: 

Segundo estes institutos, as dezesseis divisões do Master Format não seguem 

uma seqüência da construção, nem está organizada segundo as contratações 

tradicionais ou negócios de construção. 

Seguem uma relação de grupamento lógico por conveniência de subdivisões e 

é de fácil memorização. 

Por outro lado, os vinte itens orçamentários têm uma ordenação lógica e 

seqüencial na construção brasileira para o subsetor de edificações, que está mais 

próxima da nossa realidade e facilita as avaliações e retroalimentações dos serviços 

da construção. 

Correlação entre o master format e os itens principais de serviços: 

Master Format 

Itens Principais de Serviços 

Divisão Descrição Item Descrição 

(01) Requisitos gerais (01) Projetos 

(03) Serviços Gerais 

(02) Local de construção (02) Instalação da obra 

(04) Trabalhos em terra 

(03) Concreto (05) Fundação 

(06) Estrutura 

(04) Alvenaria (08) Alvenaria

(05) Metais (06) Estrutura 

(11) Esquadrias 

(06) Madeiras e Plásticos (11) Esquadrias 

(12) Revestimento 

(13) Pavimentação 

(07) Proteção térmica e de chuva (10) Tratamentos 

(08) Portas e Janelas (11) Esquadrias 

(15) Ferragens das esquadrias 

(17) Vidros 

(09) Acabamentos (12) Revestimentos 

(13) Pavimentação 

(14) Rodapé, soleira e peitoril 

(19) Complementação 

(20) Limpeza geral 

(10) Especiais (19) Complementação 

(11) Equipamentos (18) Aparelhos sanitários 

(12) Mobiliários (19) Complementação 

(13) Construções Especiais (06) Estrutura 

(14) Sistemas de transportes (07) Instalações 

(15) Mecânico (07) Instalações 

(16) Elétrico (07) Instalações

Cadastro de preços e 

composições dos serviços 

de construção 

O setor responsável pela criação e manutenção de um cadastro de preços á, 

sem dúvida, o setor de compras. É para ele que serão encaminhados os pedidos de 

compras e através dele os fornecedores e empreiteiros serão convidados a participar 

das tomadas de preços. 

Além do cadastro de preços, o setor de compras é responsável também pela 

criação e manutenção do cadastro de fornecedores. Este cadastro tem como objetivo 

facilitar e agilizar o trabalho do profissional responsável pelo contato com os 

fornecedores. Além disso, facilita a consulta de qualquer pessoa que queira saber 

qual o fornecedor de determinado material ou serviço. 

CADASTRO DE FORNECEDORES 

O cadastro de fornecedores, assim como qualquer cadastro, deverá ter apenas 

os dados realmente necessários à consulta, evitando-se sempre que possível excessos 

de dados. 

Podemos citar como exemplo um cadastro de fornecedores que seja composto 

dos seguintes dados: 

- código do fornecedor; 

- nome do fornecedor; 

- endereço; 

- cidade; 

- Estado; 

-CEP; 

- contato; 

- telefone; 

- fax; 

- e-mail; 

- código do insumo. 

Sob a forma de planilha, pode ficar da seguinte maneira:

Cadastro dc Forncccdorcs 

Código Fornecedor Endereço Cidade listado CEP Contato Telefone Fax e-mail Código 

Insumo 

CADASTRO DE PREÇOS DE MATERIAIS E SERVIÇOS 

O Cadastro de Preços de Materiais e Serviços possibilita à construtora, entre 

outras vantagens: 

- reduzir o prazo de execução dos orçamentos de custo de construção das 

obras e o de execução de concorrências de materiais e serviços; 

- facilitar a consulta dos preços de materiais, equipamentos, mão-de-obra própria 

e subempreitadas, mantendo-os sempre atualizados. Pelo fato de ser um 

material de consulta freqüente, o cadastro deve ser simples e funcional. Em 

países cujos índices inflacionários são altos e, conseqüentemente, há alterações 

freqüentes nos preços dos insumos, é aconselhável que se façam atualizações 

nos preços em períodos não superiores a 30 dias. 

A classificação dos insumos pode ser feita de diversas maneiras, a critério e 

interesse da construtora. Podemos exemplificar uma destas formas: 

- materiais; 

- equipamentos; 

- mão-de-obra própria; 

- subempreitada. 

No caso de concorrências, assim como para cadastramento de preços dos 

insumos, é aconselhável que se faça a cotação de um insumo pelo menos em três 

fornecedores diferentes, a fim de que se possa comprar aquele que venha a oferecer 

melhores vantagens. No que tange ao orçamento, caso os valores apresentem 

diferenças consideráveis, é usual obter uma média dos valores informados para o 

cálculo dos custos do serviço ao qual o insumo se insere. 

São várias as formas possíveis de montagem de um cadastro de preços. Apresentamos 

uma dessas formas, que consta de: 

- código de insumo; 

- descrição do insumo;

- unidade; 

- preço unitário; 

- código do fornecedor correspondente; 

- data de atualização. 

Sob a forma de planilha, pode ficar da seguinte maneira: 

Cadastro de Preços de Materiais e Serviços 

Código Descrição Unidade Preço 

Unitário 

Código do 

Fornecedor 

Dala de 

Atualização 

COMPOSIÇÕES DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 

O orçamento detalhado da obra é, sem dúvida, a mais importante ferramenta 

para o planejamento e acompanhamento dos custos de construção. Para a sua 

elaboração é necessária, entre outras, a seguinte documentação relativa ao empreendimento: 

- Projeto arquitetônico completo; 

- Projeto de cálculo estrutural; 

- Projeto de instalações; 

- Projetos especiais e complementares; 

- Memorial descritivo das especificações técnicas e de acabamentos da obra. 

Com base nesta documentação, o técnico responsável pela elaboração do orçamento 

poderá iniciar o seu trabalho, que constará do levantamento dos quantitativos 

de cada serviço de construção. 

A etapa de levantamento das quantidades por serviço é muito importante, porque 

é nela que se definirão praticamente as quantidades de materiais que serão 

comprados na obra e o dimensionamento de equipes de trabalho em função dos 

prazos preestabelecidos. Portanto, é necessário o máximo de atenção na obtenção 

destes quantitativos. Para que a possibilidade de erros seja a menor possível, assinalamos 

dois itens de destaque nesta fase:

1 Q - Que todos os compartimentos do projeto tenham suas especificações 

de acabamentos totalmente definidos, a fim de que não se possa ter dúvidas 

quanto aos acabamentos a serem empregados ou possibilitar esquecimentos 

nos levantamentos das quantidades. 

2.° - Para cada serviço a ser executado, estarem plenamente definidos os métodos 

ou critérios adotados para os levantamentos das quantidades. Não nos 

esqueçamos de que os quantitativos orçamentários deverão corresponder à realidade 

construtiva e que estes deverão ser comparados aos quantitativos executados 

na obra, na fase de acompanhamento e controle. 

Para que se possa fechar o orçamento da obra é necessária a obtenção dos custos 

unitários correspondentes aos serviços já levantados na etapa anterior. Estes custos 

unitários dos serviços são obtidos através das chamadas "composições de custos". 

Denominamos "composição de serviço" a união de todos os insumos (materiais, 

mão-de-obra, equipamentos, ferramentas) que atuam diretamente em uma 

determinada atividade. 

Nos orçamentos, as composições de serviços são apresentadas sob a forma de 

composições de custos, onde cada um de seus insumos apresenta um índice de consumo 

por unidade de serviço que, multiplicado pelo respectivo custo unitário, resulta no 

valor unitário do insumo para a execução da unidade daquele serviço. 

As composições de custos foram desenvolvidas no sentido de agilizar e facilitar 

o trabalho do orçamentista. As composições permitem calcular todas as quantidades 

e custos dos insumos componentes de uma atividade, apenas com base no levantamento 

das quantidades do serviço em projeto e nos preços unitários dos insumos. 

Mas para que estas composições possam espelhar a realidade construtiva, ou por 

outra, para que o planejamento técnico possa ser confiável junto ao acompanhamento, 

é necessário que se saiba como obter uma composição correta ou de que 

forma foi obtida a composição de serviços que estamos utilizando. 

As composições de custos adotadas pelo mercado da construção, em geral, são 

obtidas por: 

1 - Apropriações de serviços feitos pela própria empresa em diversas obras; 

2 - Utilização de composições de revistas técnicas tradicionais no mercado; 

3 - Utilização de composições de livros técnicos tradicionais no mercado; 

4 - Utilização de composições de empresas de consultoria especializadas em 

planejamento de custos de construção;

5 - Utilização de composições de fabricantes, fornecedores e/ou empreiteiras 

de materiais e serviços de construção. 

Abordaremos a seguir alguns serviços de construção, levantando considerações 

quanto aos critérios e metodologias a serem empregadas, no intuito de obter composições 

de custos. 

COMPOSIÇÕES DE SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 

Composição A - Execução de fôrma (e desforma) para fundações - 

sapatas, blocos e cintas (unidade: m 2 ) 

Data-base: outubro de 2003 

Descrição Unidade Multiplicador Preço unitário Total R$ 

1 - pregos mistos kg 0,240 2,50 0,60 

2-tábua de pinho 3 J 1x12" ml 2,500 3,00 7,50 

3 - sarrafo de pinho 2' 1 1 x 4" ml 3,000 1,37 4,11 

4 - servente hora 1,30 4,70 6,11 

5 - carpinteiro hora 1,30 6,39 8,31 

Total: RS 26,63 /m> 

Análise e comentário 

- Trata-se de uma composição de custos referente à execução de moldagem e 

desmoldagem de fôrma para blocos, cintas e sapatas. Como características principais, 

que deverão ser levadas em conta nesta composição, podemos citar: 

I - A unidade desta composição é metro quadrado de área desenvolvida pelas 

fôrmas, para a execução do concreto armado. É importante a clareza deste 

critério, uma vez que o levantamento do quantitativo de projeto deverá ser 

feito desta forma. 

II - Para esta composição, foi levado em conta um reaproveitamento das tábuas, 

pernas e sarrrafos em duas vezes. 

III - Da composição: 

- Esta composição é formada por cinco insumos que aparecem sob a coluna de 

descrição. 

- Na coluna unidade, aparecem as unidades correspondentes aos insumos, em 

geral sob a forma de comercialização.

- Os multiplicadores de cada insumo representam o seu consumo por unidade 

do serviço, ou seja: 

1 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 0,24 kg de pregos mistos. 

2 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 2,50 ml de tábua de 

pinho 3. a 1 x 12". 

3 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 3,00 ml de sarrafo de 

pinho 2. a 1 x 4". 

4 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidas 1,30 horas de servente. 

5 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidas 1,30 horas de carpinteiro. 

Exemplo a: 

Em uma determinada obra serão executados 700 m 2 de fôrma desenvolvida 

para blocos, cintas e sapatas. Calcule os consumos de materiais e mão-de-obra 

para a execução total deste serviço: 

Solução: 

Para cada metro quadrado de fôrma desenvolvida temos os seguintes consumos 

unitários: 

Descrição Unidade Multiplicador 

1 - Pregos mistos kg 0,24 

2 - Tábua pinho 3. J 1 x 12" ml 2,50 

3 - Sarrafo pinho 2.' 1 1 x 4" ml 3,00 

4 - Servente horas 1,30 

5 - carpinteiro horas 1,30 

Para obtermos a quantidade necessária dos insumos, para a execução total do 

serviço, basta que multipliquemos todos os multiplicadores pela quantidade total, 

ou seja, 700 m 2 . Portanto: 

1 - Pregos 0,24 kg/m 2 x 700 m 2 168 kg 

2 - Tábua 2,50 ml/m 2 x 700 m 2 1.750 ml 

3 - Sarrafo 3,00 ml/m 2 X 700 m* 2.100 ml 

4 - Servente 1,30 horas/m 2 x 700 m' 910 hs 

5-Carpinteiro 1,30 horas/m 2 x 700 m 2 910 hs

-Voltando à composição original, a coluna relativa a preços unitários contém 

os preços unitários dos insumos em uma determinada data-base. Na composição 

descrita, os preços foram obtidos na base de outubro de 2003. Os preços 

unitários para mão-de-obra foram majorados dos encargos sociais, para que 

seja permitida a obtenção do custo global efetivo do serviço (encargos sociais 

aplicados no caso = 115%). 

- A coluna relativa ao custo total do insumo é obtida através da multiplicação 

do preço unitário do insumo pelo multiplicador correspondente. O custo total 

unitário da composição é o somatório do total obtido para cada insumo. 

Exemplo b: 

Calcule o custo total dos materiais e mão-de-obra para a execução de 1.000 m 2 

de fôrma para fundação: 

Solução: 

Aproveitando ainda a composição ora descrita, basta multiplicarmos a quantidade 

total a ser executada pelo preço total unitário obtido para cada um dos 

insumos separadamente, ou seja: 

1 - Pregos 

2 - Tábuas 

3 - Sarratos 

4 - Serventes 

5 - Carpinteiros 

R$ 0,60/m 2 x 1.000 m 2 

RS 600,00 

RS 8,31/m 2 x 1.000 m 2 RS 8.310,00 

R.$ 7,50/m ? x 1.000 m 2 

RS 7.500,00 

R$ 4,11/m 2 x 1.000 m 7 

RS 4.110,00 

RS 6,1 l/m 2 x 1.000 m ; 

RS 6.110,00 

Total de materiais: 

Total de mão-de-obra: 

Total geral: 

RS 12.210,00 

RS 14.420,00 

RS 26.630,00 

Composição B - Preparo e lançamento de concreto estrutural 

F ck = 150 kg/cm 2 ou 15 MPa (unidade: m 3 ) 

Data-base: outubro de 2003

Descrição Unidade Multiplicador Preço Total 

Unitário R$ R$ 

1 - Cimento saco 7,000 16,49 115,43 

2 - Areia m } 0,622 23,00 14,31 

3 - Pedra Britada n° 1 m» 0,364 33,00 12,01 

4 - Pedra Britada n° 2 m 3 0,364 33,00 12,01 

5 - Servente hora 8,000 4,70 37,60 

6 - Pedreiro hora 1,000 6,39 6,39 

Total: RS 197,75/m 1 


I - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de preparo e 

lançamento de concreto estrutural, preparado o concreto no canteiro da obra, com 

a utilização de betoneira no preparo e vibrador para o adensamento. 

II - A unidade desta composição é metro cúbico do volume dimensionado no 

projeto de cálculo estrutural. É importante a clareza deste critério, uma vez que o 

levantamento do quantitativo de projeto será feito desta forma. 

Nos casos em que a obra apresentar características diferentes das composições, 

deve-se adaptá-las a fim cie que possam retratar, o máximo possível, a situação 

real da obra. Podemos citar, por exemplo, a utilização de aditivos no preparo 

do concreto, ou a consideração de perdas de materiais, devido ao transporte ou 

dificuldades na execução do concreto. 

III - Da composição: 

- Esta composição é formada por seis insumos que estão descritos na coluna 

"descrição". 

- Na coluna "unidade", aparecem as unidades correspondentes aos insumos, 

em geral sob a forma de comercialização. 



1 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 7,0 sacos 

de cimento; 

2 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,622 m 3 

de areia; 

3 - Rira cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,364 m 3 de 

pedra britada n.° 1 ; 

4 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,364 m 3 de 

pedra britada n.° 2;

5 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidas 8,00 

horas de servente; 

6 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural é consumida 1,00 hora de 

pedreiro. 

Exemplo: 

Em uma determinada obra serão executados 80 m 3 de concreto estrutural, conforme 

levantamento feito pelo projeto de cálculo estrutural. Com base na composição 

B, anteriormente descrita, calcular: 

1 - Os consumos dos materiais e mão-de-obra para o serviço. 

2 - O custo total dos materiais e mão-de-obra para o serviço. 

Solução: 

1 - Utilizando os multiplicadores da composição, que são na realidade os 

consumos por unidade do serviço, temos: 

1 -Cimento 7,000 sacos/m 3 X 80 m 3 : 560 sacos 

2 - Areia 0,622 mVm 4 X 80 m 3 49,76 m 3 

3 - Pedra britada 1 0,364 mVm J X 80 m 3 29,12 m 3 

4 - Pedra britada 2 0,364 mVm J X 80 m 3 29,12 m 3 

5 - Servente 8,000 horas/m 3 X 80 m 3 : 640 horas 

6 - Pedreiro 1,000 horas/m 3 X 80 m 3 : 80 horas 

Através dos resultados obtidos, pode-se fazer uma boa programação de compras 

de materiais, assim como dimensionar corretamente a equipe de trabalho, em 

função do prazo previsto para a execução do serviço. Digamos que, para este 

exemplo, esteja prevista a concretagem em 30 horas de trabalho. O dimensionamento 

da equipe de trabalho seria: 

Servente: 640 horas/homem de trabalho -s- 30 horas = 22 homens p/ 

executar 80 m 3 

Pedreiro: 80 horas/homem de trabalho -s- 30 horas = 3 homens p/ executar 

80 m 3 

2 - Com relação ao custo total do serviço, basta multiplicarmos as quantidades 

obtidas pelo preço unitário de cada insumo:

1 -Cimento 560 sacos x R$ 16,49/saco = RS 9.234,40 

2 - Areia 49,76 m 3 x RS 23,00/m 3 RS 1.144,48 

3 - Pedra britada n° 1 29,12 m 3 x R$ 33,00/m 3 RS 960,96 

4 - Pedra britada n° 2 29,12 m 3 X R$ 33,00/m 3 RS 960,96 

5 - Servente 640,00 horas X R$ 4,70/hora RS 3.008,00 

6 - Pedreiro 80,00 horas X R$ 6,39/hora RS 511,20 

-Total de materiais: R$ 12.300,80 

-Total de mão-de-obra: R$ 3.519,20 

-Total Geral: R$ 15.820,00 

Composição C - Armação para estruturas de concreto (vigas, pilares e 

lajes) - unidade: kg 




1 - Arame recozido n° 1 8 kg 0,020 2,22 0,04 

2 - Ferro CA 50- 10,0 mm kg 0,112 1,78 0,20 

3-FerroCA 50- 12,5 mm kg 0,202 1,69 0,34 

4 - Ferro CA 50 - 16,0 mm kg 0,300 1,69 0,51 

5 - Ferro CA 50 - 20,0 mm kg 0,187 1,69 0,32 

6 - Ferro CA 60 - 4,6 mm kg 0,101 2,15 0,22 

7 - Ferro CA 60 - 6,4 mm kg 0,149 2,15 0,32 

8 - Servente hora 0,090 4,70 0,42 

9 - Armador hora 0,090 6,39 0,58 

Total: R$ 2,95/kg 


I - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de corte, dobramento 

e colocação de ferros para a execução de concreto armado. 

Vale lembrar que as composições são obtidas através de levantamentos de 

quantitativos em projetos, assim como de apropriações feitas em obras. 

Esta composição apresenta consumos unitários para armações conjugadas de 

vigas, pilares e lajes.

Observação: 

- Composição de custos para armação, obtidos por levantamentos efetuados 

por projetos de cálculos estruturais de diferentes projetistas, tendem a ser um pouco 

diferentes entre si. 

- A perda de ferro prevista nesta composição á de 5%. 

- A apropriação deste serviço e, conseqüentemente, a obtenção dos 

multiplicadores pode ser feita da seguinte maneira: 

a - Obtenção dos consumos de materiais no levantamento do projeto de cálculo 

estrutural. 

b - Consumos efetivamente gastos e perdas obtidas, através de apropriação do 

serviço e controle das saídas de materiais pelo estoque, 

c - Obtenção dos índices de produtividade da mão-de-obra, através das apropriações 

das horas gastas por profissional para a execução da armação e a 

produção efetiva. 

Um outro dado importante a ser levantado é quanto à tabela de pesos dos 

ferros. É interessante que a tabela utilizada pelo calculista seja a mesma que a do 

fornecedor dos ferros e que, por sua vez, esteja dentro dos parâmetros estabelecidos 

pelas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). 

II - Da composição: 

- Esta composição é formada por nove insumos, que estão descritos sob a coluna 

"descrição''. 

- Na coluna "unidade", aparecem as unidades correspondentes aos insumos, 

em geral, sob a sua forma de comercialização. 



1 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,020 kg de 

arame recozido n.° 18. 


ferro CA 50 - 10 mm. 


ferro CA 50 - 12,5 mm. 


ferro CA 50 - 16,0 mm. 


ferro CA 50-20,0 mm.


ferro CA 60 - 4,6 mm. 


ferro CA 60 - 6,4 mm. 

8 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidas 0,090 horas 

de servente. 

9 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidas 0,090 horas 

de armador. 

Exemplo: 

Em uma determinada obra foram levantados, em projeto, 8.000 kg de armação 

para execução de uma laje estrutural. Com base na composição C, calcular: 

a - Os consumos de materiais e mão-de-obra para o serviço; 

b - O custo total do serviço. 

Solução: 

a - Para obtermos os consumos por insumo para este serviço, basta multiplicarmos 

a quantidade a ser executada pelos consumos unitários apresentados pela 

composição, ou seja: 

1 - Arame recozido 0,020 kg/kg X 8.000 kg armação 160 kg 

2 - Ferro CA 50 - 10 mm 0,112 kg/kg X 8.000 kg armação 896 kg 

3 - Ferro CA 50 -12,5 mm 0,202 kg/kg X 8.000 kg armação = 1.616 kg 



6 - Ferro CA 60 - 4,6 mm 0,101 kg/kg X 8.000 kg armação 808 kg 

7 - Ferro CA 60 - 6,4 mm 0,149 kg/kg X 8.000 kg armação = 1.192 kg 

8 - Servente 0,090 horas/kg X 8.000 kg armação 720 horas 

9 - Armador 0,090 horas/kg X 8.000 kg armação 720 horas 

A programação de compra dos materiais pode ser feita com base nos consumos 

obtidos. As perdas correspondentes a 5% já estão incluídas. Com relação à mãode-obra, 

considerando que os operários trabalhem 10 horas/dia e tenham cinco 

dias para a execução da armação, quantos operários serão necessários para que o 

serviço seja cumprido em tempo?

Servente = 720 homens/hora ^-(10 horas x 5 dias) = 15 homens 

Armador = 720 homens/hora + (10 horas x 5 dias) = 15 homens 

b - O custo total do serviço pode ser obtido pela multiplicação dos custos 

unitários dos insumos pela quantidade a ser executada: 

Descrição Preço da composição Unidade Quantidade Total 

unitária 

RS 

1 - Arame recozido 0,04 R$/kg 8.000,00 320,00 

2 - Ferro CASO -10,0 mm 0,20 RS/kg 8.000,00 1.600,00 

3 - Ferro CASO -12,5 mm 0,34 R$/kg 8,000,.00 2.720,00 

4-Ferro CA50-16,0 mm 0,51 R$/kg 8.000,00 4.080,00 

5 - Ferro CASO - 2,0 mm 0,32 RSfkg 8.000,00 2.560,00 

6- Ferro CA60 - 4,6 mm 0,22 R$/kg 8.000,00 1.760,00 

7 - Ferro CA60 - 6,4 mm 0,32 R$/kg 8.000,00 2.560,00 

8 - Servente 0,42 R$/kg 8.000,00 3.360,00 

9 - Armador 0,58 RS/kg 8.000,00 4.640,00 

Total de materiais: R$ 15.600,00 

Total de mão-de-obra: R$ 8.000,00 

Total geral: R$ 23.600,00 

Para esta composição, os percentuais cios custos cie materiais e mão-de-obra, 

em relação ao serviço, se apresentam da seguinte forma: 

- Material: 66,10% 

- Mão-de-obra: 33,90% 

-Total: 100,00%

Composição D - Alvenaria de tijolo cerâmico furado - 10 cm - unidade: rrr 




1 - Qualimassa 

saco 

0,400 

6,80 2,72 

2 - Tijolo cerâmico furado 10 x 20 x 30 

mil 

0,015 

285,00 4,28 

3 - Tijolo cerâmico furado 10 x 20 x 20 

4 - Servente 

5 - Pedreiro 

mil 

hora 

hora 

0,005 

1,000 

1,000 

190,00 0,95 

4,70 4,70 

6,39 6,39 

Total: R$ 19,04/m-' 

Análise e comentário: 

I - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de alvenaria de 

barro furado, espessura 10 cm, traço da argamassa de 1:3:3. Nesta composição 

estão englobados os serviços de marcação, assentamento propriamente dito e aperto 

da alvenaria. 

A perda considerada para os tijolos foi de 10%. 

II - Para obtenção dos quantitativos de projetos para fins de orçamento detalhado 

da obra, o critério a ser estabelecido para o levantamento da alvenaria é o 

cálculo do metro quadrado de paredes efetivo. 

Quer dizer, será levantada a metragem quadrada de paredes do projeto, descontando-se 

todos os vãos que interfiram nelas. 

III - Existem casos em que as composições ou a obra propriamente dita executam 

a alvenaria através da mão-de-obra empreitada. Neste caso, o critério de 

quantidades de metros quadrados a serem executados poderá ser diferente. Em 

alguns casos utilizam-se critérios de não serem descontados vãos de até dois 

metros quadrados, sendo que para vãos maiores que dois metros quadrados todo 

o resto será descontado, ou será descontado 50% do que exceder a dois metros 

quadrados. Enfim, o importante é que na previsão orçamentária, ou seja, na fase 

de planejamento, as composições a serem utilizadas sejam aquelas que melhor 

refletirão a realidade construtiva. 

IV - A determinação de uma composição como esta pode ser feita de uma boa 

apropriação em obra.

Por um lado, os materiais serão controlados através de saídas dos almoxarifados e 

do controle de consumos por material ensacado ou padiolas. A mão-de-obra, por sua 

vez, é controlada segundo as horas efetivamente gastas na execução do serviço. 

Finalmente, a produção é obtida pelo levantamento, no local, do serviço executado. 

Os consumos com materiais e mão-de-obra, segundo as unidades de 

comercialização, divididas pela produção efetiva em metros quadrados, resultarão 

em índices de consumos por unidade de serviço, ou seja, os multiplicadores da 

composição. 

V - Da composição: 

- Esta composição é formada por cinco insumos, descritos sob a coluna "descrição". 

- Na coluna "unidades" aparecem as unidades dos insumos sob a sua forma de 

comercialização. 

- Os "multiplicadores" de cada insumo representam o seu consumo pela unidade 


1 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidos 0,400 sacos de 

qualimassa. 

2 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 15,00 unidades 

de tijolo cerâmico furado 10x 20x 30. 

3 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 5,00 unidades 

de tijolo cerâmico furado 10x 20x20. 

4 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 1,00 hora de 

servente. 

5 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 1,00 hora de 

pedreiro. 

Exemplo: 

Em uma determinada obra foram levantados, em projetos, 600 m 2 de alvenaria em 

tijolo de barro furado - 10 cm de espessura. Com base na composição D, calcular: 

a - Os consumos totais de materiais e mão-de-obra para o serviço; 


Solução: 

a - Para obtermos os consumos dos insumos, basta multiplicarmos a quantidade 

levantada em projeto pelos multiplicadores apresentados pela composição. Vejamos:

Descrição 

1 - Qualimassa 

2 -Tijolo 10x20x30 

3-Tijolo 10x20x20 

4 - Servente 

5 - Pedreiro 

Multiplicador 

0,400 saco 

0,015 mil 

0,005 mil 

1,000 horas 

1,000 horas 

Quantidade 

Consumo 

600 m 2 

240,00 sacos 

600 m 2 

9,00 mil 

600 m 2 

3,00 mil 

600 m 2 

600,00 horas 

600 m 2 600,00 horas 

Uma vez obtidas as quantidades a serem gastas fica fácil fazer uma programação 

de compras. As perdas dos tijolos já estão incluídas nos quantitativos. 

Se quisermos dimensionar a equipe da mão-de-obra para a execução do serviço 

em 20 dias úteis, por exemplo, temos: 

20 dias úteis x 10 horas/dia = 200 horas 

Portanto: 

Servente: 600 horas/homem 

Pedreiro: 600 horas/homem 

200 horas = 3 homens 

200 horas = 3 homens 

b - O custo total do serviço pode ser obtido pela multiplicação dos custos 

unitários dos insumos pela quantidade a ser executada: 

Descrição Custo unitário da Unidade Quantidade (m 2 ) Total R$ 

composição 

1 -Qualimassa 2,72 RS/m 2 600 1.632,00 

2-Tijolo 10x20x30 4,28 R$/m- 600 2.568,00 

3-Tijolo 10x20x20 0,95 R$/m 2 600 570,00 

4 - Servente 4,70 R$/m 2 600 2.820,00 

5 - Pedreiro 6,39 R$/m 2 600 3.834,00 

Total de materiais: RS 4.770,00 

Total de mão-de-obra: R$ 6.654,00 

Total geral: RS 11.424,00 

Para esta composição, os pesos dos custos de materiais e mão-de-obra em relação 

ao serviço se apresentam da seguinte forma: 


- Mão-de-obra: 58,25 % 

-Total: 100,00%

Composição E - Revestimento de piso cerâmico (unidade: m 2 ) 


Descrição Unidade Multiplicador Preço unitário R$ Total R$ 

1 - Areia m 5 0,050 23,00 1,15 

2 - Cimento saco 0,040 16,49 0,66 

3 - Rejunte kg 0,284 1,50 0,43 

4 - Piso cerâmico 20 x 20 m ? 1,050 13,00 13,65 

5 - Ladrilheiro hora 1,75 6,39 11,43 

6 - Servente hora 1,75 4,70 8,23 

Total: r$ 35,55/m 2 

Análise e comentário: 

I -Trata-se de uma composição de custos referente à execução de piso cerâmico 

incluindo-se a regularização de base e o assentamento propriamente dito, ambos 

executados pelo profissional auxiliado por servente. A perda considerada para o 

material cerâmico é de 5%. 

II - Para a obtenção dos quantitativos de projetos para fins orçamentários, o 

critério de levantamento é o cálculo da metragem quadrada de piso efetivo, ou 

seja, a área do piso com os descontos de áreas que não levem o material cerâmico. 

III - Muitas vezes a execução de piso cerâmico é feita por empresas 

especializadas, subcontratadas para a execução do serviço. Nestes casos, a composição 

deve estar compatível com o sistema executivo, para que a previsão não 

corra riscos de consideráveis diferenças financeiras. 

IV - Da composição 

- Esta composição é formada por seis insumos, descritos sob a coluna "descrição". 

- Na coluna "unidade" aparecem as unidades dos insumos sob a forma de 

comercialização. 

-Os "multiplicadores" cie cada insumo representam o seu consumo pela unidade 


1 - Para cada metro quadrado cie piso cerâmico são consumidos 0,050 m 3 de 

areia. 

2 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidos 0,040 sacos 

de cimento.

3 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidos 0,284 kg de 

rejunte. 

4 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidos 1,050 m 2 de 

piso cerâmico. 

5 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidas 1,750 horas 

de ladrilheiro 

6 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidas 1,750 horas 

de servente. 

Exemplo: 

Em uma determinada obra foram levantados, em projetos, 300 m 2 

cerâmico. Com base na composição E, calcular: 

a - Os consumos totais de materiais e mão-de-obra para o serviço; 


de piso 

Solução: 

a - Para obtermos os consumos dos insumos, basta multiplicarmos a quantidade 

levantada em projeto pelos multiplicadores apresentados pela composição E. Portanto: 

1 - Areia 0,050 m 3 /m 2 x 300 m 2 = 15,00 m J 

2 -Cimento 0,040 sacos/m 2 x 300 m 2 = 12,00 sacos 

3 - Rejunte 0,284 kg/m 2 X 300 m 2 = 85,20 kg 

4 - Piso cerâmico 1,050 m 2 /m 2 X 300 m 2 = 315,00 m 2 

5 - Ladrilheiro 1,75 horas/m 2 X 300 m 2 = 525,00 horas 

6 - Servente 1,75 horas/m 2 X 300 m 2 = 525,00 horas 

Obtidas as quantidades totais a serem consumidas, pode-se fazer uma programação 

completa das compras dos materiais, assim como dimensionar a equipe de trabalho em 

função do prazo de término do serviço. 

Considere que para a execução deste serviço foi planejado um prazo de dez dias 

úteis e que cada operário trabalha 8 horas/dia. Para dimensionar a equipe, temos: 

- Ladrilheiro 690 horas/homem + (10 dias x 8 horas) = 9 homens 

- Servente: 600 horas/homem +(10 dias x 8 horas) = 8 homens

- O custo total do serviço pode ser obtido pela multiplicação dos custos 

unitários dos insumos pela quantidade a ser executada. 

Descrição Preço unitário da Unidade Quantidade Total R$ 

composição 

1 - Areia 1,15 R$/m 2 300 345,00 

2 - Cimento 0,66 R$/m- 300 198,00 

3 - Rejunte 0,43 R$/m 2 300 129,00 

4 - Piso cerâmico 13,65 R$/m- 300 4.095.00 

5 - Ladrilheiro 11,43 R$/m' 300 3.429,00 

6 - Servente 8,23 R$/m 2 300 2.469,00 

Total de materiais: RS 4.767,00 

Total de mão-de-obra: RS 5.898,00 

Total geral: RS 10.665,00 

Para esta composição, os pesos dos custos de materiais e mão-de-obra em relação 

ao serviço se apresentam da seguinte forma: 


-Mão-de-obra: 55,30% 

-Total: 100,00%

4 

Especificações 

técnicas 

e de acabamento da obra 

As especificações técnicas e de acabamento de uma obra representam fatores 

importantes para o planejamento e a execução da obra. Elas incidem diretamente em: 

1 - Custos da construção. 

2 - Métodos construtivos para a execução dos serviços. 

3 - Prazo técnico da obra. 

4 - Padrão de acabamento do empreendimento. 

As especificações técnicas, que devem ser determinadas ainda na fase do planejamento 

da obra (portanto antes do início da construção), são aquelas que definem 

métodos e técnicas para a execução de serviço de construção, descritos ou 

não nos projetos. 

Estas informações são primordiais para a elaboração de um orçamento de obra, 

para fins de acompanhamento físico-financeiro. A falta destas informações leva o 

orçamentista a fazer considerações a respeito das características técnicas da obra 

que, muitas vezes, fogem bastante da realidade construtiva. 

Com as definições prévias das especificações técnicas o engenheiro da obra 

comete o mínimo possível de improvisos. Além disso, elas possibilitam uma programação 

para fechamento de contratos (materiais e serviços), com a antecedência 

conveniente. 

Para subsidiar o planejamento técnico da obra, podemos citar os seguintes elementos, 

como relevantes, a serem especificados: 

- Detalhamento dos projetos: sempre que possível, desenvolver os projetos 

no seu melhor nível de detalhamento. 

- Tipo de sondagem a ser executada. 

- Projeto de canteiro da obra: trata-se de uma ferramenta valiosa, desde que 

bem elaborada. Constam deste projeto a execução de barracões, almoxarifados, 

silos, tapumes, área de passagens, inclusive para acesso a caminhões 

de transporte, equipamentos e suas localizações.

- Equipe de administração da obra: constam desta equipe mestre, engenheiros, 

encarregados gerais, vigias, almoxarifes, guincheiros. 

- Seguros: os tipos de seguro usualmente utilizados para a obra. 

-Trabalhos em terra: definições dos trabalhos que serão executados, tais como 

escavação mecânica, escavação manual, contenções, rebaixamento do lençol 

d'água, desmonte de rocha, aterros. 

-Tipo de fundação: se a fundação será direta ou profunda, sistema de execução 

a ser empregado, resistência característica do concreto, entre outros. 

-Tipo de estrutura: sistema construtivo das fôrmas, tipo de escoramento, método 

de execução do concreto, resistência característica do concreto. 

- Marca e padrão de elevadores. 

- Entre os principais serviços a serem executados, quais serão com mão-deobra 

própria e com a utilização de subempreiteiros. 

- Sistema de aquecimento de água. 

- Definição dos equipamentos complementares da obra, tais como iluminação 

das partes comuns, equipamentos para hall social, interfone. 

-Taxa de remuneração da construtora. 

- Prazo de execução da obra. 

As especificações de acabamento definem claramente quais serão os materiais 

que comporão os revestimentos e acessórios do empreendimento, em cada compartimento 

e no seu todo. 

Vários são os critérios a serem adotados para a definição dos acabamentos do 

projeto. Podemos citar, entre outros: 

- Conforto na sua utilização; 

- Aspecto estético; 

- Conservação e manutenção dos materiais; 

- Aspecto de redução dos custos; 

- Limitações da legislação local; 

- Característica de comercialização do empreendimento. 

Muitas vezes as especificações de acabamentos são alteradas durante a obra, 

motivadas por situações como falta do material no mercado, materiais que não 

são mais fabricados, alteração do padrão de especificação por parte dos investidores, 

para adequá-lo às condições de mercado. Quanto mais detalhado for o caderno 

de especificações, mais detalhado e preciso será o planejamento técnico.

Para que o leitor perceba melhor a importância destas definições, descrevemos, 

a seguir, as especificações técnicas e de acabamento de uma edificação residencial 

multifamiliar. Constam ainda deste caderno de especificações algumas generalidades 

que dizem respeito à responsabilidade da construtora no empreendimento. 

ESPECIFICAÇÕES GERAIS DO EMPREENDIMENTO 

Obra: Rua A, n.° 10 

Incorporadora: Incorporadora XXX 

Prazo da obra: 24 meses 

01 - Generalidades: 

01.01 - Equipe administrativa: 

- um engenheiro residente 

- um mestre-de-obras 

- um apontador 

- um almoxarife 

- um vigia noturno 

- um vigia diurno 

01.02 - Equipamentos que serão utilizados: 

- uma betoneira 

- dois guinchos de embreagem 

- duas torres metálicas com pranchas de cargas 

- uma serra portátil 

- dois vibradores de imersão 

- uma máquina de cortar ferro 

- uma máquina de dobrar ferro 

01.03 - As normas, projetos de normas, especificações, métodos de ensaios e 

padrões aprovados e recomendados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas, 

bem como toda a legislação em vigor, referentes a obras civis, inclusive sobre 

segurança do trabalho, serão parte integrante destas especificações, como se nelas 

estivessem transcritas. 

01.04 - Estas especificações são complementadas pelos projetos e detalhes de 

execução, devendo ser integralmente obedecidas.

01.05 - Em caso de divergências, prevalecerão: 

- As especificações estabelecidas sobre os desenhos; 

- As cotas assinaladas sobre as dimensões medidas em escalas; 

- Os desenhos de maior escala sobre os de menor escala. 

01.06 - A mão-de-obra e os materiais a serem empregados na execução dos 

serviços deverão ser de boa qualidade, em obediência a estas especificações e 

aos padrões em vigor. 

01.07 - A aplicação de materiais industrializados ou de emprego especial obedecerá 

às recomendações dos fabricantes, cabendo à construtora, em qualquer 

caso, a responsabilidade técnica. 

01.08 - Os ensaios de materiais julgados necessários serão providenciados pela 

construtora. 

01.09 - São de responsabilidade da construtora: 

- As licenças e suas prorrogações. 

-Todas as providências junto aos órgãos públicos, institutos de previdência e 

concessionárias de serviços públicos, cumprindo quaisquer formalidades e sanções 

exigidas, desde que digam respeito à obra ou a sua execução. 

-Todas as medidas para a obtenção do "Habite-se", bem como averbação da 

construtora no Registro Geral de Imóveis, inclusive o fornecimento de documentos 

e pagamentos de taxas e emolumentos. 

02 - Instalação da obra: 

02.01 - Serão demolidas as construções porventura existentes no terreno e este 

roçado e limpo. 

02.02 - A obra será cercada por tapume de aspecto agradável e dotada de 

dispositivos que garantam as condições adequadas de segurança. 

02.03 - A construtora providenciará, junto aos órgãos competentes, as ligações 

de serviços públicos. 

02.04 - O canteiro deverá ser organizado e limpo, cabendo à construtora manter 

estas condições durante a obra, retirando quaisquer materiais, equipamentos, 

entulhos e outros que não sejam necessários à execução. 

03 - Movimentação de terra: 

03.01 - A locação da obra será feita rigorosamente de acordo com os níveis e 

indicações constantes dos projetos e detalhes.

03.02 - As escavações manuais ou mecânicas serão executadas dentro cia melhor 

técnica comprovada pela experiência e/ou normas, assim como garantindo as 

condições adequadas de segurança. 

03.03 - Os aterros que porventura existirem serão executados em camadas 

uniformes, constituídas por material escolhido e isento de matéria orgânica, molhada 

e compactada. 

04 - Fundações: 

04.01 - As fundações serão projetadas de acordo com as características do 

terreno e orientadas por sondagens a serem realizadas previamente. 

05 - Estrutura: 

05.01 - A estrutura será em concreto armado, obedecendo às normas da ABNT: 

NB-1, NB-4 e NB-5, com a resistência do concreto fixada de acordo com cálculo 

estrutural e com tensões calculadas nos diversos elementos estruturais. Durante a 

execução serão previstas as passagens necessárias para a execução das instalações. 

05.02 - Serão realizados ensaios com corpos-de-prova, de acordo com as recomendações 

da ABNT. 

05.03 - A execução será feita como determina a boa técnica, sendo o concreto 

adensado por meio de vibradores. 

06 - Alvenaria: 

06.01 - As paredes serão de tijolos de barro ou blocos de concreto, assentados 

com argamassa de cimento, cal e areia, no traço recomendado, regularmente 

colocados, perfeitamente nivelados e aprumados, nos alinhamentos e dimensões 

indicados nos projetos e detalhes aprovados. 

06.02 - Os apertos serão executados com argamassa de cimento e areia no 

traço recomendado, com espessura máxima de 0,03 m e somente após decorridos 

dez dias do levantamento das paredes. 

06.03 - Sobre os vãos de portas e janelas, sempre que necessário, serão colocadas 

vergas de concreto convenientemente dimensionadas. 

07 - Soleiras, rodapés e peitoris: 

07.01 - As janelas e basculantes terão peitoris de mármore branco, onde 

indicadas no projeto, sendo assentados com argamassa de cimento e areia, sobre 

base limpa, observados os nivelamentos e dimensões indicadas no projeto.

07.02 - As soleiras serão de mármore, onde indicado no projeto, colocadas 

onde houver mudança de piso. 

08 - Esquadrias: 

08.01 - As esquadrias de madeira serão previamente secas, isentas de falhas, 

não empenadas, sem nós ou fendas. 

08.02 - As aduelas e alizares serão de madeira de lei, colocadas em esquadro, 

fixadas em tacos de madeira ranhurados, imunizados e previamente colocados na 

alvenaria, em quantidades adequadas. 

08.03 - As portas serão executadas de acordo com as dimensões especificadas 

no projeto aprovado, todas em compensado de cedro semi-ocas, preparadas para 

pintura a óleo. 

08.04 - As portas de acesso aos apartamentos serão folheadas em cerejeira. 

08.05 - As janelas e basculantes serão de esquadrias de alumínio, de acordo 

com o projeto, em perfis de linha 25, anodizados e fixados por meio de contramarcos 

com alizares. 

08.06 - As esquadrias de ferro serão protegidas da oxidação por meio de pintura 

antiferruginosa. 

09 - Ferragens: 

Serão empregadas ferragens de marca recomendada, a seguir discriminadas: 

a) Nas portas de entrada das unidades: 

-Três dobradiças 3" x 2.1/2" 

- Conjunto de fechaduras 

- Placa esmaltada com número de unidade 

b) Nas portas internas: 

-Três dobradiças 3" x 2.1/2" 


c) Nas portas dos banheiros: 

-Três dobradiças 3" x 1/2" 


10 - Vidros: 

10.01 - Os vidros serão assentados com massa própria, nas dimensões compatíveis, 

sem ondulações, contraventamento ou falhas. 

10.02 - As janelas de alumínio receberão vidros lisos de 4 mm.

10.03 - Os basculantes receberão vidro canelado. 

10.04 - No hall social do prédio será colocado um painel de vidro temperado, 

na espessura adequada. 

11- Cobertura: 

11.01 - A cobertura do prédio será protegida em chapas onduladas (fibrocimento 

6 mm), com recobrimento mínimo recomendado pelo fabricante, assentes sobre 

estrutura de madeira de lei. 

11.02 - As chapas serão aparafusadas na estrutura de acordo com as instruções 

do fabricante, utilizando-se os acessórios necessários para a vedação. 

11.03 - Deverá ser observado cuidado especial na colocação das colunas de ventilação 

cie esgoto, a fim de evitar a possibilidade de infiltração. 

11.04 - Serão executados rufos de concreto onde as telhas se encontrarem com 

as paredes. 

12 - Tratamentos: 

12.01 - Os interiores dos reservatórios d'água, as lajes de cobertura e áreas 

descobertas levarão um tratamento à base de material impermeabilizante, para 

evitar infiltração de água. A sua execução será em total conformidade com as 

recomendações do fabricante, executadas com a boa técnica e o que prescrevem 

as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas. 

13 - Revestimentos: 

13.01 - As argamassas de revestimento, do tipo emboço paulista, serão de 

cimento, areia e cal, nos traços recomendados com acabamento camurçado, executadas 

de forma cuidadosa, bem niveladas e aprumadas, sem depressões, saliências 

ou trincas, arrematadas em canto vivo. 

13.02 - As argamassas prontas deverão ser aplicadas conforme recomendações 

do fabricante, assumindo total responsabilidade pelos resultados obtidos. 

13.03 - Os tetos em que houver passagem de tubulação aparente serão rebaixados 

em gesso, sempre que o projeto assim o indicar. 

13.04 - Os azulejos serão de marca recomendada, de primeira qualidade, isentos 

de falhas, trincas ou diferenças na tonalidade, assentados com junta reta e rejuntados 

com cimento branco.

14 - Pinturas: 

14.01 - As superfícies a serem pintadas serão isentas de quaisquer defeitos de 

revestimento. 

14.02 - Deverão ser dadas tantas demãos quantas forem necessárias, no mínimo 

duas, até se obter a coloração uniforme e o cobrimento desejado. 

14.03 - As esquadrias de madeira serão emassadas e lixadas, quando necessário, 

e deverão ser aplicadas tantas demãos de óleo quantas sejam necessárias ao 

bom acabamento. 

15 - Pavimentação: 

15.01 - Os pisos cerâmicos ou de madeira serão assentados sobre argamassa de 

cimento, areia e cal, na espessura e traço recomendados, perfeitamente alisados, 

nivelados e limpos. 

15.02 - Os pisos cerâmicos serão de marca recomendada, de primeira qualidade, 

rejuntados com cimento branco. 

16 - Instalações - Generalidades: 

16.01 - Caberá à construtora desenvolver, aprovar e executar os projetos de 

acordo com a legislação vigente, assumindo a responsabilidade técnica sobre eles. 

16.02 - A construtora providenciará as ligações definitivas do empreendimento 

às redes públicas. 

17 - Instalações elétricas: 

17.01 - Caberá à construtora a execução de toda a rede elétrica, a seu ônus, 

inclusive subestações, câmaras subterrâneas, trechos externos e tudo o mais que 

vier a ser exigido pela concessionária, para a ligação à rede pública existente. 

17.02 - O material básico a ser empregado deverá atender ao que segue: 

a) As caixas serão em chapas de ferro, pintadas com uma demão de zarcão e 

esmalte isolante preto, com tampa aparafusada e nas dimensões compatíveis 

com a aplicação. 

b) Chaves: terão base de ardósia ou outro material aceito pela concessionária. 

c) Condutores: serão de cobre, isolados por camada de plástico. 

d) Eletrodutos: serão de ferro ou PVC rígido, conforme normas da concessionária. 

e) Espelhos e placas para caixas: serão de material plástico resistente, bem 

acabados, sem rebarbas, de marca recomendada. 

f) Interruptores e tomadas: serão de embutir, de marca recomendada.

g) Quadros de distribuição: com dispositivos de comando quick-lag montados 

em quadro de ferro esmaltado com porta. 

1 7.03 - Cada unidade autônoma disporá de quadro de distribuição instalado de 

acordo com o projeto, dotado de circuito independente para os aparelhos de arcondicionado. 

17.04 - Haverá tomadas para instalações adequadas à utilização de aparelhos 

de ar-condicionado, com a tubulação e fiação na sala e nos quartos. 

17.05 - Serão instaladas luminárias nas partes comuns do prédio, de acordo 

com o projeto. 

17.06 - Cada apartamento terá tubulação seca para futura instalação, pelo 

condomínio, de sistema de antena coletiva. 

1 7.07 - Cada apartamento possuirá previsão para um ponto de telefone interno 

de comunicação com a portaria de prédio. 

1 7.08 - As unidades autônomas disporão dos seguintes pontos de luz: 

Sala: 2 pontos no teto 

1 interruptor 

2 tomadas baixas 

1 tomada para ar-condicionado 

1 tomada para antena coletiva 

Quartos: 

1 ponto no teto 

1 interruptor 

2 tomadas baixas 

1 tomada para ar-condicionado 

Circulação: 


1 interruptor 

Banheiro: 


1 interruptor 

1 tomada 

Cozinha/área de serviço: 

2 pontos no teto 

2 interruptores

1 tomada para geladeira 

1 tomada 

1 tomada para máquina de lavar 

1 campainha 

1 ponto para interfone 

18 - Telefone: 

18.01 - Caberá à construtora executar todos os serviços a partir do ponto de 

alimentação deixado pela concessionária, inclusive tubulação e tomadas. 

18.02 - Haverá tomada para telefone externo nas salas das unidades autônomas, 

além de outros compartimentos, de acordo com as exigências da concessionária. 

19 - Instalações hidráulicas: 

19.01 - Os serviços da construtora partirão do ponto de alimentação deixado 

pela concessionária, compreendendo tubulações, registros, caixas e tudo o mais 

que, constante ou não dos projetos, se faça necessário ao adequado funcionamento 

das instalações. 

19.02 - Serão atendidas todas as exigências da concessionária. 

19.03 - Além dos aparelhos assinalados no projeto aprovado, serão previstos: um 

ponto de espera de filtro em cada cozinha, um ponto de água com registro para 

máquina de lavar em cada área de serviço e torneiras para lavagem nas área externas. 

19.04 - Os tubos e conexões serão de ferro galvanizado de marca recomendada, 

onde necessário, ou também de PVC rígido, onde exigido pelo projeto. 

19.05 - O prédio será dotado de duas bombas de recalque de comando automático, 

dimensionadas para funcionarem independentes, de marca recomendada. 

20 - Gás: 

20.01 - Serão atendidas as normas da concessionária. 

20.02 - As tubulações e conexões serão de ferro galvanizado, de marca recomendada. 

20.03 - Haverá P.l. com locais previstos para instalação de medidores individuais 

para cada unidade autônoma. 

21 - Incêndio: 

21.01 - Serão instalados todos os dispositivos de prevenção e combate a incêndio, 

em conformidade com o Laudo de Exigências e o projeto aprovado pelo Corpo 

de Bombeiros.

22 - Esgoto sanitário: 

22.01 - Os serviços da construtora compreenderão tudo o que, constante ou 

não dos projetos, se faça necessário ao esgotamento das águas servidas, devendo 

ser atendidas todas as exigências da concessionária. 

22.02 - As tubulações e conexões serão de ferro fundido ou de PVC rígido, de 

marcas recomendadas. 

22.03 - As áreas de serviços serão providas de instalações adequadas à utilização 

de máquina de lavar roupa, independente do tanque, de modo a evitar o 

transbordamento de sabão pelo ralos. 

22.04 - Os ralos simples e sifonados serão de PVC com grelha. 

23 - Águas pluviais: 

23.01 - Será executado um sistema de drenagem nas áreas externas cio empreendimento, 

conforme projeto específico. 

23.02 - Serão colocados ralos, sempre que necessário, conforme dimensionamento 

do projeto. 

23.03 - As calhas serão dotadas de ralos de ferro fundido, do tipo "abacaxi". 

24 - Elevadores: 

24.01 - Os elevadores, compreendendo máquinas, cabines e sistemas auxiliares, 

serão de marca recomendada. 

24.02 - As cabines terão as medidas adequadas à capacidade, em conformidade 

com o cálculo de tráfego, sendo revestidas internamente de acordo com o projeto, 

com iluminação fluorescente, sistema de ventilação natural e porta pintada. 

24.03 - As portas dos pavimentos serão cie eixo vertical, com fecho de segurança 

e visor, pintadas a esmalte. 

24.04 - Serão dotados dos dispositivos de segurança exigidos pela municipalidade 

e pelo Corpo de Bombeiros. 

25 - Lixo: 

25.01 - Será executado sistema de acumulação cie lixo, de acordo com projeto 

em conformidade com as normas da municipalidade. 

25.02 - Será colocada uma porta-caçamba metálica em cada pavimento, dentro 

do compartirnento apropriado.

26 - Aparelhos: 

26.01 - Os aparelhos sanitários e peças complementares serão de louça de 

primeira qualidade, de marcas recomendadas. 

26.02 - Os metais serão cromados, de marcas recomendadas. 

26.03 - São os seguintes os aparelhos sanitários e respectivos pertences a serem 

instalados nos locais assinalados no projeto aprovado: 

a) Lavatório 

- Lavatório médio 

-Torneira de 1/2" cromada 

-Válvula de PVC cromada de 1" x 2" 

- Sifão de PVC de 1" x 1" 

b) Vaso sanitário 

- Vaso sanitário 

-Vávula de descarga com registro 

-Tubo de conexão com canopla 

c) Banca de cozinha 

- Banca de mármore branco 

- Pia de aço 1/2" cromada 

-Válvula de PVC cromada de 1" x 2" 

- Sifão de PVC de 1" x 1" 

d) Tanque de louça 

- Tanque de louça 

-Torneira de 1/2" cromada 

-Válvula de PVC 1" x 2" 

26.04 - As peças de embutir deverão ficar perfeitamente niveladas e aprumadas. 

26.05 - As bancas de pia das cozinhas terão as dimensões do projeto. 

27 - Elementos decorativos: 

27.01 - O prédio será dotado de escaninho de correspondência, de acordo com 

as exigências da Empresa de Correios e Telégrafos. 

28 - Complementação da obra: 

28.01 - A obra será entregue inteiramente limpa e acabada, isenta de quaisquer 

vestígios de obra.

29 - Fachadas: 

29.01 - As fachadas serão revestidas com pastilha cerâmica de marca recomendada, 

reboco camurçado e concreto aparente, de acordo com detalhamento do projeto. 

29.02 - As pastilhas serão nas cores definidas pelo autor do projeto. 

CADERNO COMPLEMENTAR DE ESPECIFICAÇÕES 

I - Fachadas 

Revestimento - pastilha cerâmica e reboco camurçado 

Esquadrias - alumínio anodizado fosco 

Vidro fume 4 mm 

II - Áreas sociais comuns 

11.1 - Entrada social e hall social 

Piso - lambri de madeira 

Parede - acabamento liso - pintura plástica 

Teto - forro de gesso - pintura plástica 

Esquadrias - porta de madeira - pintura a óleo 

11.2 - Hall de circulação - Pavimentos-tipo 

Piso - cerâmica 

Parede - acabamento liso - pintura plástica 

Teto - emboço paulista - pintura plástica 

III - Áreas comuns 

II 1.1 - Estacionamento 

Piso - cimentado áspero em placas 

Parede - emboço paulista - pintura plástica 


111.2 - Entrada de serviço e hall de serviço 


Parede - emboço paulista - pintura Emalux 



Ferragens - cromadas 

111.3 - Medidores de gás e força-luz 

Piso - cimentado liso

Parede - emboço paulista - caiação 

Teto - emboço paulista - caiação 



111.4 - Escadas 

Piso - mármore 

Paredes - emboço paulista - pintura Emalux 


Esquadrias - porta tipo corta-fogo 

111.5 - Depósito de lixo e compartimento de lixo nos andares 


Paredes - azulejo branco até o teto 


II 1.6 - Recreação coberta e descoberta 

Piso - pedra São Tomé 


Teto - acabamento liso - pintura plástica 

III.7 - Sala de administração 




Esquadrias - alumínio anodizado tosco 

porta de madeira - semi-oca para pintura a óleo 


II 1.8 - Copa da administração 


Parede - azulejo de cor até o teto 



Vidro - canelado 

Equipamentos - banca de pia em mármore branco nacional 

metais - crornados

II 1.9 - Banheiro de uso comum 





|x>rta de macieira - compensada semi-oca para pintura a óleo 


Vidro - canelado 

Equipamentos - louças - marcas recomendadas 

metais - cromados 

banca do lavatório em mármore branco nacional 

IV - Unidades autônomas 

IV. 1 - Varandas 


Paredes - pastilha cerâmica 


Gradil - alumínio anodizado fosco 

IV.2 -Salas 

Piso - tábua corrida em macieira cie lei 




porta de madeira - semi-oca folheada em cerejeira 


IV.3 - Quartos 

Piso - tábua corrida em macieira de lei 




porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo 


VI.4 - Circulação 

Piso - tábua corrida em macieira de lei



IV.5 - Banheiros 


Parede - azulejo decorado até o teto 


Esquadrias - porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo 




Vidros - canelado 

IV.6 - Cozinhas 



Teto - acabamento liso - pintura plástica 

Esquadrias - porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo e folheada em cerejeira 


Equipamentos - louças - banca de pia em mármore branco nacional 

metais - cromados - cuba em aço inoxidável 

IV.7 - Área de serviço 




Equipamentos - tanque em louça - marca recomendada 


IV.8 - Banheiro de empregada 


Parede - azulejo branco até o teto 


Esquadrias - porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo 

Ferragens - cromadas




V - Cobertura 

V.l - Casa de bombas de incêndio 

Piso - cimentado liso 




alumínio anodizado fosco 


V.2 - Casa de máquinas de elevadores 

Piso - cimentado liso 




alumínio anodizado fosco 


VI - Apartamento do zelador 

VI.1 - Sala 

Piso - tábua corrida em madeira de lei 







VI.2 - Banheiro 



Teto - emboço paulista - pintura plástica







VI.3 - Cozinha 





porta cie madeira - semi-oca - pintura a óleo 



Equipamentos - banca de mármore branco nacional 


VI.4 - Área de serviço 


Paredes - azulejo branco até o teto 


Equipamentos - louça - marca recomendada 

metais - cromados

5 

Orçamento 

da construção 

por estimativas 

O orçamento da obra é uma das primeiras informações que o empreendedor 

deseja conhecer ao estudar determinado projeto. Seja um empreendimento com 

fins lucrativos ou não, sabemos que a construção implica gastos consideráveis e 

por isso mesmo elevem ser determinados, já que, em função de seu valor, o empreendimento 

estudado será viável ou não. 

Muitas empresas fazem o estudo de viabilidade do empreendimento ainda com 

o projeto arquitetônico em fase de anteprojeto, com as especificações técnicas e 

de acabamentos por serem totalmente definidas e ainda com os projetos complementares 

(estrutura, instalações especiais) por fazer. 

Nestes casos, é praticamente impossível executar um bom orçamento detalhado. 

Além disso, nem há tempo hábil para tal, uma vez que em poucos dias o 

empreendimento ou parle dele precisa ser comercializado. 

Em face deste problema, procura-se criar uma alternativa a fim de que o empresário 

não fique desprovido de informações importantes para o estudo de viabilidade 

econômica do empreendimento. Executa-se, portanto, o que chamamos de 

orçamento por estimativas. 

O orçamento por estimativas nada mais é que um orçamento simplificado da 

obra. Ele tem como objetivo obter o custo de construção da obra levando em 

conta apenas os ciados técnicos que ela possa dispor, assim como obter os resultados 

em tempo consideravelmente inferior ao que seria obtido, caso fosse executado 

o orçamento detalhado. 

Naturalmente que, em contrapartida, o fato de o orçamento por estimativas 

não poder dispor, e considerar vários aspectos de ordem técnica por não estarem 

ainda definidos, leva o trabalho a uma margem de incerteza que deve ser levada 

em conta no estudo de viabilidade do empreendimento. 

Várias são as alternativas viáveis de orçamento por estimativas para o cálculo 

do custo da construção. Citaremos duas formas possíveis de serem obtidos os 

custos da construção por orçamentos expeditos. São elas: 

a - Cálculo simplificado, obtido pelo custo unitário do metro quadrado da construção:

Trata-se de um orçamento estimativo, obtido através da multiplicação de dois 

fatores: 

1Área equivalente de construção: É a somatória das áreas equivalentes de 

todos os pavimentos da construção. As áreas reais da obra nem sempre têm o 

mesmo padrão de especificação, como por exemplo o estacionamento e a 

sala dos apartamentos. A Norma Brasileira revisada, NBR 12721 (Avaliação 

de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação 

de edifício em condomínio), antiga NB 140, estabelece critérios para o cálculo 

de transformação de áreas reais de padrões diferentes em áreas equivalentes 

correspondentes a um mesmo padrão. 

2.°) Custo unitário do metro quadrado de construção: É o custo unitário obtido 

cie revistas técnicas, sindicatos da construção e empresas de consultoria, 

que fornecem mensalmente o custo por metro quadrado de área equivalente 

de construção para os diversos casos de edificação, inclusive para os variados 

padrões de especificação. De acordo com o disposto no item 4.2.3.4 da 

NBR 12721, até o dia 5 de cada mês os Sindicatos Estaduais de Construção 

Civil divulgarão os valores dos Custos Unitários Básicos, correspondentes 

aos diversos projetos-padrão. 

O Sindicato da Indústria da Construção Civil do Município do Rio cie janeiro apresenta 

os Custos Unitários da construção de projetos-padrão com um, quatro, oito e 12 

pavimentos, para apartamentos de dois e três quartos nos padrões baixo, normal e alto. 

Exemplo: 

Um empreendimento é composto de: 

- pavimento de acesso 

- 1.72.° pavimentos-tipo 

- cobertura 

- casa de máquinas 

A edificação apresenta uma área real total de 2.356 m 2 e uma área equivalente 

de construção correspondente a 1.885 rn 2 , e tem um total de 12 unidades residenciais. 

Sabendo-se que o custo por metro quadrado de área equivalente de construção 

para o padrão correspondente a este empreendimento é de R$ 1.200,00/m 2 

(um mil e duzentos reais por metro quadrado em outubro de 2003), calcular o

valor do custo da construção desta edificação. Qual é o custo médio de construção 

por apartamento? 

Solução: 

1° ) Área Equivalente de Construção: 1.885 m 2 

2 o ) Custo por metro quadrado de construção: R$ 1.200,00/m 2 

- Custo da construção total: 

1.885 m 2 x R$ 1.200,00/m 2 = R$ 2.262.000,00 

- Custo médio por apartamento: 

R$ 2.262.000,00/12 apartamentos = RS 188.500,00 por apartamento. 

b - Orçamento por estimativas, segundo os principais itens e serviços de construção: 

Trata-se de um orçamento estimativo, levando-se em conta os principais serviços 

de construção, calculando-se seus custos de maneira simplificada e rápida. 

Neste caso, faz-se necessário um arquivo com valores unitários históricos e atuais 

de determinados serviços, a fim de que os cálculos unitários não sejam trabalhosos 

pois, caso contrário, tal solução não atenderá aos objetivos desejados. 

Entre outros, podemos dar o seguinte tratamento para a obtenção do orçamento 

estimativo: 

1 - Projetos 

O cálculo deste item pode ser obtido através da multiplicação da área real total da 

construção pelo custo por metro quadrado dos projetos. 

2 - Instalação da obra 

O cálculo estimado do custo deste item pode ser obtido através da área total do 

terreno multiplicada pelo custo unitário desta mesma área. 

3 - Serviços gerais 

O valor estimado do custo de serviços gerais pode ser obtido através cio custo 

unitário mensal do item pelo prazo total da obra. 

4 - Trabalhos em terra 

Pode ser estimado com base numa estimativa em volume cie escavação mecânica 

multiplicado pelo preço unitário do metro cúbico de escavação.

5 - Fundação 

O valor estimado para o custo deste item pode ser obtido através do custo unitário 

de concreto armado multiplicado pelo volume estimado de concreto para fundação. 

6 - Estrutura 

Assim como no item Fundação, o custo em estrutura pode ser obtido da multiplicação 

do custo unitário do metro cúbico de concreto pelo valor estimativo do 

volume total da estrutura. 


O valor estimado deste item pode ser obtido pela multiplicação do número de 

unidades existentes em projeto pelo valor unitário de instalações (material e mãode-obra) 

correspondente à unidade. Caso haja elevadores, pode-se calcular o custo 

unitário da parada de elevador multiplicado pelo número de paradas existentes. 

8 - Alvenaria 

O cálculo do valor estimativo de alvenaria pode ser feito através da multiplicação 

do custo unitário de alvenaria pelo quantitativo estimado. 

9 - Cobertura 

O cálculo do custo deste item pode ser feito através do custo unitário do serviço 

multiplicado pela quantidade estimada. 

10- Tratamentos 

Assim como no item Cobertura, o cálculo estimado para a obtenção dos custos 

de tratamentos se faz através da multiplicação do custo unitário do serviço pela 

quantidade estimada. 


Obtém-se o valor estimado do serviço através das estimativas de quantidades 

multiplicadas por seus respectivos custos unitários. 

12 - Revestimentos 

O cálculo de estimativa deste item pode ser feito através de estimativas de 

quantidades multiplicadas por seus respectivos custos unitários. Outra alternativa 

é a de ser comparada a custos de outros serviços, levando-se em conta a proporção 

de custos, como por exemplo as esquadrias.

13 - Pavimentação 

O valor estimativo de custos deste item pode ser obtido através da estimativa 

de quantidades multiplicadas pelos correspondentes custos unitários. 

14 - Rodapé, soleira e peitoril 

Uma alternativa possível para estimativa de seu custo é através da avaliação de 

um percentual de custos em relação a outros serviços, por exemplo, pavimentação. 

15 - Ferragens 

Pode-se calcular o custo deste item pela multiplicação do número de unidades 

do empreendimento pelo seu custo unitário. 

16 - Pintura 

Calcula-se o valor estimativo de pintura, multiplicando-se o preço por unidade 

do serviço pelo total de unidades do empreendimento. 

17-Vidros 

Multiplicando-se a quantidade total de vidros pelos custos unitários correspondentes, 

obtemos, portanto, o seu custo estimado. 

18 - Aparelhos 

O cálculo do custo pode ser obtido pela multiplicação do custo de aparelhos por 

apartamento pelo número de unidades do empreendimento. 

19 - Complementação 

Em função do padrão da obra estima-se uma verba para as despesas com 

complementação da obra. 

20 - Limpeza 

Para a avaliação deste serviço multiplica-se o número de unidades do empreendimento 

pelo custo de limpeza por apartamento. 

21 - Remuneração da construtora 

Quando não fornecido, o percentual de remuneração em relação ao custo da 

construção é estimado em função da área da obra, do porte da construtora e do 

volume de dinheiro envolvido.

Exemplo: 

Seja um prédio com as seguintes áreas reais: 

Térreo - 500 m 2 

Pilotis - 300 m 2 

1ao 5.° tipo - 250 m 2 (três apartamentos com sala e dois quartos por andar) 

Telhado-250 m 2 

Considerando ainda que: 

1 - O item Projetos custa R$ 18,00/m 2 de área real. 

2 - O item Instalações da obra custa R$ 60,00/m 2 de área do terreno. 

3 - O Prazo da obra é de 20 meses e o custo de Serviços Gerais é cie R$ 

11.000,00/mês. 

4 - A Escavação Mecânica (trabalhos em terra) será executada até 1,50 metros 

de profundidade cio nível do terreno, em 80% de sua área. 

5 - O volume da fundação direta é de 25% da área do terreno. 

6 - A laje média da estrutura é 0,18. O total da área estrutural é de 1.800,00 m 2 . 

7 - O custo dos materiais e da mão-de-obra de instalações é de R$ 15.000,00/ 

apartamento. O prédio tem 14 paradas de elevadores. 

8 - O projeto apresenta um consumo cie alvenaria da ordem de 250 m 2 meia 

vez por apartamento. 

9 - A cobertura será executada 80% de sua área em madeiramento e telhamento 

fibrocimento. 

10 - A área a ser impermeabilizada representa 25% da área total real do prédio. 

11 - O prédio apresenta o seguinte consumo de esquadrias: 

- 13 portas por apartamento. 

- 20 m 2 de esquadrias de alumínio por apartamento. 

12 - O revestimento do prédio representa cerca de 100% a mais que o valor 

das esquadrias. 

13 - A área a ser pavimentada (pavimentação) apresenta uma metragem da 

ordem de 140 m 2 por apartamento. 

14 - Rodapé, soleira e peitoril representam 20% do custo da pavimentação. 

15 - O custo de ferragens é de R$ 1.000,00 por apartamento. 

16 - A pintura tem um custo de R$ 6.800,00 por apartamento. 

17 - Os vidros apresentam um consumo de 20,00 m 2 por apartamento. 

18 - O valor de louças e metais é de aproximadamente R$ 3.500,00 por apartamento.

19 - Estima-se uma verba de serviços complementares da ordem de R$ 45.000,00. 

20 - A limpeza final apresenta um custo de R$ 600,00 por apartamento. 

21 - A remuneração da construtora é 15% do valor total da obra. 

22 - Data-Base: outubro de 2003. 

Pergunta-se: 

1 - Qual o total por item de serviço? 

2 - Quanto custa a obra? 

3 - Qual seu custo/m 2 , levando-se em conta que a área equivalente de construção 

é cerca de 80% da área real? 

4 - Quais os percentuais de cada um dos serviços em relação ao total da obra? 

Dados complementares: 

1 - Custo/m 3 de escavação mecânica: R$ 13,00/m 3 . 

2 - Custo/m 3 de fôrma, concreto e armação para fundação: R$ 630,00/m 3 . 

3 - Custo/m 3 de concreto, fôrma e armação para a estrutura: RS 795,00/m 3 . 

4 - A composição de alvenaria meia vez apresenta um custo de RS 17,70/m 2 . 

5 - O custo de madeiramento e telhamento de fibrocimento é de RS 37,00/m 2 . 

6 - Custo por m 2 de impermeabilização: R$ 29,00/m 2 . 

7 - Os preços médios para esquadrias são: 

- Portas: RS 200,00 por unidade. 

- Esquadria de alumínio: RS 275,00 por metro quadrado. 

8 - Cada parada do elevador custa RS 7.000,00. 

9 - O preço médio de pisos por metro quadrado é de RS 40,00/m 2 . 

10 - O preço unitário do vidro é de RS 37,00 por metro quadrado. 

Solução: 

Quesito 1: 

1 - Projetos: 

Custo unitário: RS 18,00/m 2 

Área real total: 

500 m 2 - térreo 

300 m 2 - pilotis 

5 x 250 m 2 - 1 o ao 5 o tipo 

250 m 2 - telhado 

2.300,00 m 2 -total

Custo de projetos = RS 18,00/m 2 x 2.300 m 2 = R$ 41.400,00 

2 - Instalações da obra: 

Área real total do terreno: 500 m 2 

Custo unitário : R$ 60,00/m 2 

Custo de instalações da obra: 500,00 m 2 x R$ 60,00/m 2 = R$ 30.000,00 

3 - Serviços Gerais: 

Custo unitário : R$ 11.000,00/mês 

Prazo da obra: 20 meses 

Custo de Serviços Gerais = RS 11,000,00/mês x 20 meses = RS 220.000,00 

4 - Trabalhos em Terra: 

Volume de escavação: 1,5 metros x 500 m 2 terreno x 80% = 600 m 3 . 

Custo/m 3 escavação: RS 13,00/m 3 

Custo de Trabalho em Terra: RS 13,00/m 3 x 600 m 3 = RS 7.800,00 

5 - Fundação: 

Volume de concreto: 25% x 500 m 2 = 125 m 3 

Custo unitário para fundação: R$ 630,00/m 3 

Custo de Fundação: 125 m 3 x RS 630,00/m 3 = R$ 78.750,00 

6 - Estrutura: 

Volume de concreto: 0,18 m x 1.800 m 2 = 324,00 m 3 

Custo por m 3 de concreto armado: R$ 795,00/m 3 

Custo de Estrutura: 324 m 3 x RS 795,00/m 3 = R$ 257.580,00 

7 - Instalações: 

Custo do material e mão-de-obra por unidade: RS 15.000,00/apartamento. 

Total de apartamentos: 5 pavimentos x 3 apartamentos/pavimento = 15 apartamentos. 

Número de parada de elevadores: 14. 

Custo de elevadores por parada: RS 7.000,00/parada 

Custo de instalações: RS 15.000,00/apartamento x 15 apartamentos + 14 paradas 

x R$ 7.000,00/parada = RS 323.000,00

8 - Alvenaria: 

Quantidade de alvenaria: 250 m 2 /apartamento x 15 apartamentos = 3.750 m 2 

Custo unitário da alvenaria: R$ 17,70/m 2 

Custo de Alvenaria: 3.750 m 2 x R$ 17,70/m 2 = R$ 66.375,00 

9 - Cobertura: 

Quantidade de telhamento: 80% x 250 m 2 = 200 m 2 

Custo de telhamento: R$ 37,00/m 2 

Custo da Cobertura: 200 m 2 x R$ 37,00/m 2 = R$ 7.400,00 

10- Tratamentos: 

Quantidade de impermeabilização: 0,25 x 2.300 = 575 m 2 

Custo unitário de impermeabilização: R$ 29,00/m 2 

Custo de Impermeabilização: 575 m 2 x R$ 29,00/m 2 = R$ 16.675,00 

11- Esquadrias: 

Quantidade de esquadrias: 

a - 13 portas/apartamento x 15 apartamentos = 195 portas 

b - 20 m 2 de esquadrias de alumínio/apartamento x 15 apartamentos = 300 m 2 

esquadrias 

Custos unitários: 

-portas: R$ 200,00/unid. 

- esquadria de alumínio: R$ 275,00/m 2 

Custos de Esquadrias: 195 portas x R$ 200,00/unidade + 300 m 2 esquadrias x R$ 

275,00/m 2 = R$ 121.500,00. 

12 - Revestimentos: 

Valor da esquadria: R$ 121.500,00 

Custo de Revestimento: 2 x R$ 121.500,00 = R$ 243.000,00 

13 - Pavimentação: 

Quantidade de pavimentação: 140 m 2 /unid. x 15 unidades = 2.100 m 2 

Custo unitário de pavimentação: R$ 40,00/m 2 

Custo de Pavimentação: 2.100 m 2 x R$ 40,00/m 2 = R$ 84.000,00

14 - Rodapé, soleira e peitoril: 

Valor da pavimentação: R$ 84.000,00 

Custo de rodapé, soleira e peitoril: 20% x R$ 84.000,00 = R$ 16.800,00 

15 - Ferragens: 

Quantidade: 15 unidades 

Custo/unidade: RS 1.000,00/unidade 

Custo de Ferragens: 15 unidades x RS 1.000,00/unid. = R$ 15.000,00 

16 - Pintura: 

Quantidade: 15 apartamentos 

Custo unitário: RS 6.800,00/apartamento. 

Custo de Pintura: 15 apart. x RS 6.800,00/apart. = R$ 102.000,00 

17 - Vidros: 

Quantidade de vidros: 15 unidades x 20 m 2 /apart. = 300 m 2 

Custo unitário do vidro: R$ 37,00/m 2 

Custo do Vidro: 300 m 2 x RS 37,00/m 2 = R$ 11.100,00 

18 - Aparelhos: 

Quantidade: 15 unidades 

Custo/apartamento: R$ 3.500,00/apartamento 

Custo de aparelhos: 15 unidades x RS 3.500/unid = R$ 52.500,00 

19 - Complementação: 

Custo de complementação: RS 45.000,00 

20 - Limpeza: 

Quantidade: 15 apartamentos 

Custo unitário: RS 600,00/apart. 

Custo de Limpeza: 15 apart. x RS 600,00/apart. = RS 9.000,00 

21- Remuneração da Construtora: 

Valor total da obra = Somatório dos Serviços = RS 1.748.880,00 

Percentual de remuneração: 15% 

Valor de Remuneração da Construtora: 15% x R$ 1.748.880,00 = RS 262.332,00

Quesito 2 

Custo global da obra: R$ 1.748.880,00 + 262.332,00 = R$ 2.011.212,00 

Quesito 3 

Área equivalente de construção: 80% x 2.300 m 2 = 1.840 m 2 

Custo global da obra: R$ 2.011.212,00 

Custo da obra por m 2 de construção: R$ 2.011.212,00/1.840 m 2 = R$ 1.093,05/m 2 . 

Item Valor % 

Quesito 4 

1 - Projeto: R$41.400,00 2,37 

2 - Instalações da obra: R$30.000,00 1/72 

3 - Serviços gerais: R$ 220.000,00 12,58 

4 - Trabalhos em terra: R$ 7.800,00 0,45 

5 - Fundações: R$ 78.750,00 4,50 

6 - Estrutura: R$257.580,00 14,73 

7 - Instalações: R$323.000,00 18,47 

8 - Alvenaria: R$66.375,00 3,80 

9 - Cobertura: R$ 7.400,00 0,42 

10 - Tratamentos: R$ 16.675,00 0,95 

11 - Esquadrias: R$ 121.500,00 6,95 

12 - Revestimentos: R$243.000,00 13,89 

13 - Pavimentações: R$ 84.000,00 4,80 

14 - Rodapé, soleira e peitoril: R$ 16.800,00 0,96 

15 - Ferragens: R$15.000,00 0,86 

1 6 - Pintura: R$ 102.000,00 5,83 

17-Vidros: R$11.100,00 0,63 

18 - Aparelhos: R$52.500,00 3,00 

19 - Complementação: R$45.000,00 2,57 

20 - Limpeza: R$ 9.000,00 0,51 

Subtotal R$ 1.748.880,00 100 

Com a finalidade de possibilitar que o leitor se utilize de informações práticas 

com base na elaboração de orçamento detalhado de edificações, apresentamos os 

seguintes anexos:

ANEXO I 

Custos unitários/m 2 de área equivalente de construção 

Padrão R$/m 2 

Baixo 500,00 a 700,00 

Normal 701,00 a 900,00 

Normal/alto 901,00 a 1.100,00 

Alto 1.101,00 a 1.700,00 

Comercial 1.000,00 a 2.200,00 

Comentários: 

- O quadro anexo I foi elaborado com base em orçamentos para a cidade do 

Rio de Janeiro. 

- O custo-base é de outubro de 2003. 

- Observações: 

Os valores informados pretendem apenas fornecer aos leitores valores obtidos 

com base em orçamentos elaborados detalhadamente ao longo de 2003, para fins 

de orçamentos por estimativas. 

Exemplo: 

Seja uma edificação residencial multifamiliar, formada por pavimento térreo, 

pav. garagem elevada, pav. uso comum. 1 o a 5 o pavimento-tipo e pav. de telhado. 

A edificação apresenta como área real total 2.616 m 2 e área equivalente de construção 

2.051 m 2 . Cada pavimento-tipo contém dois apartamentos com sala, três 

quartos, dois banheiros sociais, varanda, cozinha, área de serviço, quarto e w.c. de 

empregada. Sabendo-se que o padrão de especificação de acabamentos é normal/ 

alto, pede-se: 

1) Custo estimativo global da obra; 

2) Custo por apartamento. 

Solução: 

Tomando-se como base o mês de outubro de 2003, temos: 

(a) Custo por m 2 padrão normal/alto: R$ 901,00/m 2 a R$ 1.100,00/m 2 

(b) Número de apartamentos: 2x5 = 10 unidades.

(1) Custo Global Estimado: 

- Área equivalente de construção da obra: 2.051,00 m 2 

- Custo/m 2 médio padrão normal/alto: (901,00 + 1.100,00)/2 = RS 1.000,50/m 2 

- Custo global: R$ 1.000,50/m 2 x 2.051 m 2 = R$ 2.052.025,50 

(2) Custo por apartamento: RS 2.052.025,50/10 unidades = R$ 205.202,55/unid. 

ANEXO II 

Quadro percentual incidente de custo por serviço principal: 

Descrição do serviço Percentual de custo (%) 

Projetos 1,60 a 2,70 

Instalação da obra 2,20 a 4,40 

Serviços gerais 8,00 a 13,00 

Trabalhos em terra 0,50 a 1,00 

Fundação 4.50 a 6,50 

Estrutura 14,00 a 19,00 

Instalações 12,00 a 17,00 

Alvenaria 3,30 a 6,50 

Cobertura 0,60 a 1,10 

Tratamentos 1,00 a 2,70 

Esquadrias 5,50 a 7,50 

Revestimentos 8,50 a 14,00 

Pavimentação 4,50 a 7,50 

Rodapé, soleira e peitoril 0,80 a 1,60 

Ferragens 0,80 a 1,50 

Pinturas 2,20 a 4,40 

Vidros 1,00 a 2,20 

Aparelhos 2,70 a 5,50 

Complementação 0,50 a 0,90 

Limpeza 0,15 a 0,45 

Observações: 

- Os percentuais de custos dos serviços representam a parcela de custo do 

serviço em relação ao custo total da obra.

- Os índices foram obtidos com base em cerca de 100 orçamentos detalhados 

de edificações, dos mais diversos padrões de acabamentos de obras da cidade do 

Rio de Janeiro, no período de 1982 a 1985. 

Várias são as possibilidades de utilização destes percentuais para o planejamento 

de custos das obras. Uma delas á a previsão de custo de construção a curto, 

médio e longo prazo. 

Exemplo: 

Aproveitando os resultados do exemplo anterior, e sabendo que nos seis primeiros 

meses de obra o cronograma íísico-financeiro da obra indica a execução de: 

Projetos 100% 

Instalações da obra 100% 

Serviços gerais 30% 

Trabalhos em terra 100% 

Fundação 100% 

Estrutura 80% 

Instalações 30% 

Calcular, com base na média dos pesos do anexo II, o gasto no final do 6.° mês, 

por serviço. 

Solução: 

Custo global da obra: R$ 2.052.025,50 

(a) 

(b) 

Descrição dos Serviços % média de custo % cronograma a x b x custo glolwl 

Projetos 2,15 100 44.118,55 

Instalações da obra 3,30 100 67.716,84 

Serviços gerais 10,50 30 64.638,80 

Trabalhos em terra 0,75 100 15.390,19 

Fundação 5,50 100 112.861,40 

Estrutura 16,50 80 270.867,37 

Instalações 14,50 30 89.263,11 

Total: R$664.856,26 

O valor previsto, ao final do 6° mês, corresponde a 32,40% do custo global da obra.

ANEXO III 

Quadro percentual incidente de custo por serviço principal: 

1995 e 1996 2002 e 2003 

Descrição dos serviços Percentual de custo (%) Percentual de custo (%) 

Projetos 2,00 a 4,00 2,30 a 4,40 

Instalações da obra 2,00 a 4,00 2,20 a 4,00 

Serviços gerais 10,00 a 20,00 12,00 a 24,00 

Trabalhos em terra 0,70 a 2,00 0,30a 1,60 

Fundação 4,00 a 7,50 3,00 a 8,00 

Estrutura 14,00 a 19,00 11,50 a 20,50 

Instalações 12,00 a 18,00 10,00 a 15,00 

Alvenaria 3,00 a 6,00 3,00 a 4,00 

Cobertura 0,30 a 1,00 0,30 a 1,00 

Tratamentos 1,00 a 3,00 1,20 a 3,50 

Esquadrias 5,50 a 8,00 4,00 a 9,00 

Revestimentos 8,00 a 12,00 8,00 a 14,00 

Pavimentação 4,00 a 7,50 4,00 a 7,40 

Rodapé, soleira e peitoril 0,50 a 1,50 1,20 a 2,70 

Ferragens 0,30 a 0,80 0,20 a 0,50 

Pinturas 2,50 a 5,00 2,20 a 4,30 

Vidros 0,50 a 2,50 0,50 a 2,20 

Aparelhos 2,00 a 3,50 1,20 a 3,30 

Complementação 0,50 a 1,50 0,40 a 2,50 

Limpeza 0,40 a 0,80 0,20 a 0,70 

Observações: 

- Os percentuais de custos dos serviços representam a parcela de custo do 

serviço em relação ao custo total da obra. 

- Os índices foram obtidos com base em vinte orçamentos detalhados de 

edificações dos mais diversos padrões de acabamentos de obras da cidade do Rio 

de janeiro em 1995 e 1996 e em treze orçamentos detalhados em 2002 e 2003.

6 

Controle dos serviços de 

construção 

O controle dos serviços de construção, assim como o planejamento, é de suma 

importância para o sucesso do empreendimento. Ele requer do profissional que exercerá 

o papel de controlador um bom conhecimento dos diversos serviços que irá controlar. 

Quando isto não for possível, o profissional deverá buscar informações junto às técnicas 

gabaritadas, subsídios a fim de que não se deixem passar certos detalhes que possam 

afetar consideravelmente a eficiência do controle. Antes que efetivamente se comece a 

controlar, é necessário que o serviço já esteja devidamente detalhado, através do planejamento 

previamente elaborado, permitindo uma seleção de prioridades e importâncias 

no controle. Quando não há esta preocupação, muitas vezes os profissionais se perdem 

em controles minuciosos, que trarão pouco ou nenhum benefício. 

Muitos são os métodos possíveis de controle. Em geral não existe um "pacote" 

prefixado de como adotar o sistema ideal de controle. Cada serviço, em cada caso 

ou em cada empresa, poderá ter uma maneira própria de ser controlado. E a resolução 

da maneira mais apropriada de controle deve ser aquela que puder resultar 

em respostas mais precisas às questões formuladas. Nem sempre o melhor sistema 

de controle é aquele mais minucioso, cheio de informações. 

Com o advento dos computadores eletrônicos, os sistemas de controle se desenvolveram 

consideravelmente. Os computadores permitem reduzir, em segundos 

ou minutos, dezenas ou centenas de horas de trabalho de profissionais, com 

precisões difíceis de serem superadas. Em contrapartida, as empresas passam a 

depender destas máquinas e cie suas manutenções. 

O controle dos serviços deve ser muito bem interligado ao planejamento correspondente, 

pois um sempre estará assessorando o outro. O controle somente poderá 

ser bem-feito se o planejamento correspondente tiver sido elaborado corretamente. 

Como já foi dito anteriormente, para um bom controle deve-se conhecer tudo o que 

acontece em torno dos serviços a controlar. Portanto, elevem ser conhecidas as 

especificações técnicas e de acabamentos, os projetos, o orçamento detalhado, o 

cronograma físico-financeiro e o de execução, os detalhes construtivos e outros elementos 

que porventura possam afetar direta ou indiretamente o andamento ou custo da obra.

O controle tem um papel importante a cumprir junto ao planejamento, que é o 

de, em tempo e hora, fornecer os subsídios físico-financeiros para a análise do 

serviço. Isto permite que, caso haja algo funcionando mal, possa ser sanado em 

pouco tempo, não permitindo que este mal prossiga até o final do serviço e que 

possa trazer resultados negativos. 

O projeto de canteiro de obra, ferramenta que deve ser desenvolvida ainda em 

fase de planejamento, tem grande influência nos resultados obtidos pelo controle. 

Um canteiro bem organizado propicia uma redução nas perdas de materiais, tão 

comuns em transportes e estocagens. Propicia também uma otimização de gastos 

de horas de mão-de-obra em transportes de materiais e deslocamentos em frentes 

de trabalho. Quando não há o projeto ou quando este é mal elaborado, os resultados 

dos serviços, quase sempre, ao findar a obra, ficam meio obscuros e os analistas 

não conseguem enxergar os motivos dos excessos (perdas de materiais e horas 

a mais de operários), o que pode provocar análises distorcidas. 

O controle dos serviços requer quase sempre desmembramentos em: 

a) Materiais que serão utilizados na execução dos serviços. 

b) Os equipamentos auxiliares para execução. 

c) As ferramentas de trabalho dos operários. 

d) A mão-de-obra necessária à execução. 

e) O prazo de execução do serviço. 

f) Considerações sobre o método de trabalho empregado. 

g) A quantidade produzida do serviço. 

h) Os custos correspondentes a cada insumo. 

Para que o controle possa ser eficiente, é necessário que a obra disponha de 

condições favoráveis à obtenção criteriosa dos itens discriminados anteriormente. 

Caso isto não ocorra, corre-se o risco de as informações não serem de todo confiáveis. 

Chamamos de condições favoráveis o apoio incondicional da diretoria da empresa, 

do setor de produção propriamente dito, da capacidade profissional dos 

elementos que trabalharão diretamente no controle e a organização nas apropriações 

dos serviços. 

A) MATERIAIS DE UTILIZAÇÃO NOS SERVIÇOS 

Os materiais de utilização serão definidos e especificados ainda em fase de 

planejamento do empreendimento. Os insumos serão levantados segundo os lo-

cais especificados, para a utilização no planejamento e controle. De posse do 

material quantificado, monta-se um quadro do qual poderão constar: 

Previsão 

- previsão orçamentária da quantidade. 

- previsão das datas de inicio e término do serviço. 

- previsão do prazo do serviço. 

Execução 

- quantidade efetivamente executada. 

- as datas de início e término reais do serviço. 

- o prazo efetivamente utilizado para execução do serviço. 

Exemplo: 

Analisar a situação do material azulejo, de acordo com o quadro adiante discriminado: 

Análise: 

1 A obra gastou 550 m 2 de azulejo contra 500 m 2 previstos em orçamento. Isto 

corresponde a um consumo de 10% superior ao previsto. 

2.°) O serviço teve início na mesma data que o previsto. Quanto ao término, a 

obra levou dez dias a menos que o previsto, que corresponde a cerca de 11%. 

(Ver quadro comparativo de materiais.) 

B) EQUIPAMENTOS 

Para a previsão de utilização de equipamentos, o profissional responsável deve 

selecionar ainda em fase de planejamento os equipamentos que melhor seriam aproveitados 

para a execução dos serviços. O controle físico é feito de maneira similar ao 

dos materiais, ou seja, por meio de comparações entre o planejado e o executado do 

quantitativo físico, das datas de início e término e finalmente do prazo de execução. 

Na fase de planejamento, é muito importante que o profissional encarregado 

de estudar os equipamentos que serão utilizados nos serviços tenha conhecimento 

da potencialidade de cada equipamento a fim de que se possa otimizar os serviços 

e possibilitar uma redução em prazos e custos. 

C) FERRAMENTAS 

Da mesma forma que os equipamentos, a seleção das ferramentas deverá ser feita

PLANEJAMENTO 

REAL 

Descrição Quantidade Início Término Prazo Descrição Quantidade Início Término Prazo 

Azulejo 500 m 2 01.11.03 30.01.04 90 dias Azulejo 550 m 2 01.11.03 20.01.04 80 dias

por profissional que conheça as possibilidades e aproveitamentos que cada ferramenta 

proporciona. A cada período novas ferramentas e métodos de trabalho surgem no mercado. 

É importante estar atento para este avanço tecnológico. Verificamos muitas vezes 

diferenças gritantes entre métodos e materiais de trabalho, num mesmo serviço, entre 

empresas de mesmo porte. E isto se deve exatamente a diferenças de importância entre 

empresas, na pesquisa de novas alternativas de execução. 

D) MÃO-DE-OBRA 

Este é um item que além de ter um peso de custos bastante considerável em 

relação ao empreendimento, muito pode ser feito pela otimização e controle. A 

mão-de-obra nos serviços de construção possibilita, em certas ocasiões, bons resultados 

práticos nos custos dos serviços, mas em proporção muitas vezes superior, os 

gastos são maiores, provocando até o comprometimento da viabilidade econômica 

do empreendimento. 

Na realidade, o problema todo se resume em se estruturar, de tal ordem que, 

com um controle razoável da mão-de-obra, seja possível obter, em tempo e hora, 

as informações necessárias e a avaliação dos gastos. Se constatadas nas avaliações 

diferenças indesejadas, é possível que sejam corrigidas sem que estas deformações 

possam comprometer todo o trabalho. 

No quadro de controle, muito semelhante ao elaborado para materiais, devem 

constar: 

- previsão orçamentária da quantidade de horas consumidas por profissional. 

- previsão das datas de início e término do serviço. 

- previsão do prazo de duração do serviço. 

- quantidade de horas efetivamente gastas. 

- as datas de início e término reais do serviço. 

- o prazo efetivamente utilizado para execução. 

Exemplificamos a situação da mão-de-obra de colocação de azulejo, conforme 

o quadro adiante: 

Análise: 

1 A obra consumiu com ladrilheiro 1.300 horas, enquanto o orçamento previa 

1.250 horas. Isto corresponde a um consumo superior a 4% do previsto. 

2.°) A obra consumiu com ajudante 1.200 horas, enquanto o orçamento previa 

1.250 horas. Isto correspondeu a um consumo inferior a 4% cio previsto.

3.°) O serviço teve início na data prevista. Quanto ao término, a obra ficou 

pronta dez dias antes do previsto, o que corresponde a uma redução de prazo 

de cerca de 11 %. 

(Ver quadro comparativo da mão-de-obra.) 

E) PRAZO DE EXECUÇÃO 

O prazo de execução é um fator muito importante para o planejamento e o 

controle da construção. A cada serviço o profissional de planejamento avaliará 

as condições da atividade para determinar o prazo técnico compatível. O ideal 

é que a execução cumpra o serviço de acordo com o prazo técnico determinado. 

Na realidade, a execução do empreendimento está intimamente ligada a uma 

série de fatores não-técnicos, fazendo com que inúmeras vezes os prazos de 

execução não sejam os prazos técnicos obtidos. Podemos citar como exemplo as 

condições do mercado para compra e vencia de imóveis, disponibilidade de caixa 

do empreendedor, condições climáticas, condições políticas e outros. 

Se analisarmos somente do ponto de vista técnico, verificamos que ao ultrapassar 

o prazo técnico de execução possivelmente já estarão ocorrendo ociosidades e 

despesas não previstas, o cjue implicará um dispêndio financeiro maior. 

F) CONSIDERAÇÕES SOBRE O MÉTODO DE TRABALHO EMPREGADO 

Cada serviço da construção será executado segundo um metodologia de trabalho. 

Verificamos que a construção, assim como outras áreas produtivas, evoluiu com 

o passar do tempo. Vários tipos de métodos construtivos foram criados e são adotados 

amplamente. É necessário ficar atento a estas evoluções a fim de manter-se em dia 

com os novos métodos empregados. Dentro deste ponto de vista podemos dizer que 

as novas técnicas tendem a otimizar o trabalho, trazendo o barateamento de custos, 

simplificando soluções, reduzindo prazos e atendendo necessidades do mercado. 

As pesquisas de novos métodos podem ser feitas através de livros técnicos, 

revistas técnicas especializadas, visitas a fabricantes e empreiteiros, visitas e encontros 

com empresas da mesma atividade, participação em congressos e exposições, 

participação em cursos de reciclagem. 

G) A QUANTIDADE PRODUZIDA DO SERVIÇO 

Para se controlar a quantidade produzida por serviço, primeiro é necessário que se 

escolha um profissional que tenha condições de cumprir de forma eficiente a tarefa. 

Isto porque o controle de quantidade envolve algumas tarefas específicas, tais como:

Obra: 

Exemplo: 

Data-base: 

Quadro comparativo da mão-de-obra 

PLANEJAMENTO 

REAL 

Descrição Quantidade Início Término Prazo Descrição Quantidade Início Término 

Ladrilheiro 1.250 hs 01.11.03 30.01.04 90 dias 

Ajudante 

1.250hs 

Ladrilheiro 1.300 hs 01.11.03 20.01.04 80 dias 

Ajudante 

1.200 hs

- organização de planilha de controle por lotes, tais como compartimentos, 

apartamentos, pavimentos. 

- bom entrosamento com os elementos administrativos, tais como mestre, encarregado, 

apontador, almoxarife. 

- percorrer periodicamente a obra, indicando, seja em projeto ou no local, os 

serviços executados de tal forma que, ao final do serviço, estas indicações 

possam ser transformadas nas quantidades executadas reais. Na maioria das 

vezes, além das indicações de serviço, o profissional necessita informar também 

o operário que executou a tarefa e a respectiva data. 

- obter as quantidades desejadas em tempo hábil. 

- ser perseverante e preciso nas anotações dos serviços, pois o seu trabalho será 

a base para a avaliação dos resultados das execuções dos serviços. 

H) OS CUSTOS CORRESPONDENTES A CADA INSUMO 

Por se ter um controle efetivo dos serviços, é importante que se controlem os 

custos correspondentes. O controle é feito com base no controle contábil da obra. 

Todos os materiais e serviços terão um código numérico, segundo o plano de contas 

de construção, e serão lançados numa planilha contábil conforme o seu consumo. 

0 controle se dará através da comparação dos custos realmente gastos com os 

previstos em orçamento, levando-se em conta as correções correspondentes para a 

época. Além disso, o controle também é feito por meio da comparação entre o 

custo unitário de cada serviço, calculado através da divisão dos gastos pelas quantidades 

executadas, e os custos unitários de mercado, obtidos por informações de 

fornecedores, empreiteiros, revistas técnicas ou empresas de consultoria. 

Dependendo da organização da empresa, o profissional responsável pela análise 

poderá obter as informações de custos na obra ou no escritório. 

Exemplo: 

Seja a execução de alvenaria V2 vez em tijolos de barro furado. A obra apresentou 

os seguintes dados: 

1 - A quantidade de alvenaria levantada no local do serviço totalizou 300 m 2 . 

2 - O número de horas trabalhadas pelos profissionais foi: 

- Pedreiro - 588 horas trabalhadas 

- Servente - 432 horas trabalhadas 

3 - O consumo de materiais, obtido através da planilha de controle de gastos 

dos materiais, foi o seguinte:

- qualimassa - 135 sacos 

- tijolo 10 x 20 x 30 - 4.920 unidades 

- tijolo 10x20x 20- 1.080 unidades 

4 - O custo global de material e mão-de-obra correspondeu a R$ 8.313,12. 

5 - Para o planejamento técnico do serviço, foram considerados os seguintes 

elementos: 

a - Produtividade da mão-de-obra 

- Pedreiro - 1,00 hora/m 2 de alvenaria 

- Servente - 1,00 hora/m 2 de alvenaria 

b - Consumo dos materiais: 

- qualimassa - 0,400 sacos/m 2 

- tijolo 10 x 20x 30- 15,00 unidades/m 2 de alvenaria 

- tijolo 10 x 20 x 20 - 5,00 unidades/m 2 de alvenaria 

c - Custo unitário de alvenaria Vi vez: 

O custo previsto foi de R$ 19,04/m 2 

d - Quantidade de serviço: 

- foi prevista a quantidade de 310 m 2 de alvenaria Vi vez. 

Com base nas informações apresentadas, analisar os resultados obtidos em comparação 

aos dados previstos pelo planejamento. 

Análise e Comentário: 

I) Produção: 

Descrição Unidade Obra Planejamento 

Alvenaria'/2 vez m 2 300,00 310 

Comentário: 

A obra executou 10 rn 2 a menos que o previsto pelo planejamento, ou seja, o 

planejamento projetou um quantidade 3,33% a mais que o realmente executado.

II) Produtividade: 


Pedreiro horas/m 2 1,96 1,50 

Servente horas/m 2 1,44 1,00 

Total horas/m 2 3,40 2,50 

Comentários: 

Para a obtenção dos índices da produtividade, dividimos as horas correspondentes 

a cada profissional pela produção total do serviço. Portanto, temos: 

- índice de produtividade do pedreiro: 588 horas + 300 m 2 = 1,96 horas/m 2 

- índice de produtividade do servente: 432 horas -r 300 m 2 = 1,44 horas/m 2 

Numa análise global, o consumo de horas trabalhadas por metro quadrado foi 

superior ao previsto em planejamento cerca de 36%. 

III) Consumos: 


qualimassa sacos/m 2 0,45 0,40 

tijolo 10x20x30 unidade/m 2 16,40 15,00 

tijolo 10x20x20 unidade/m 2 3,60 5,00 

Comentários: 

Para a obtenção dos consumos unitários reais, dividimos a quantidade gasta de 

cada material pela produção total do serviço. Portanto, temos: 

- consumo de qualimassa: 135 sacos -f 300 m 2 = 0,45 sacos/m 2 

- consumo de tijolo 10 x 20 x 30: 4.920 unidades -r 300 m 2 = 16,40 unidades/m 2 

- consumo de tijolo 10 x 20 x 20: 1.080 unidades -f 300 m 2 = 3,60 unidades/m 2 

Numa comparação com o previsto em planejamento, verificamos: 

- O consumo de qualimassa por metro quadrado foi superior ao previsto no 

planejamento em 12,50%. 

- O consumo de tijolo 10x20x30 por metro quadrado foi superior ao previsto 

em planejamento em 9,33%. 

- O consumo de tijolo 10 x 20 x 20 por metro quadrado foi inferior ao previsto 

em planejamento em 28%.

Para obtenção da perda efetiva de tijolos, transformaremos os tijolos consumidos 

em áreas de ocupação. Assim procedendo, temos: 

- 1 tijolo 10 x 20 x 30 corresponde a 0,20 x 0,30 = 0,06 m 2 Vi vez 

- 1 tijolo 10 x 20 x 20 corresponde a 0,20 x 0,20 = 0,04 m 2 Vi vez 

Quantidade gasta na obra = 4.920 unidades x 0,06 m 2 + 1.080 unidades x 0,04 

m 2 = 295,20 m 2 + 43,20 = 338,40 m 2 

Perda de tijolos na execução = 

Quantidade gasta - Quantidade produzida 

Quantidade produzida 

300,00 

Perda prevista em planejamento: 

338,40-300,00 = 12,80% 

= 10,00% 

Tijolo 10 x 20x 30- 15 tijolos/m 2 x (0,20 x 0,30) m 2 /tijolos 

= 15 x 0,06 = 0,90 m 2 

Tijolo 10 x 20 x 20 - 5 tijolos/m 2 x (0,20 x 0,20) m 2 /tijolos 

= 5 x 0,04 = 0,20 m 2 

Perda de tijolos em planejamento = 

(0,90+ 0,20)-1,00 1,10- 1,00 

1,00 1,00 

IV) Custos: 

Descrição 

Custo global Alvenaria 

Custo unitário 

Unidade 

Obra 

R$ 

R$/m 2 8.313,12 

27,71 

Planejamento 

5.902,40 

19,04

Comentários: 

- O custo unitário de execução foi obtido da divisão do custo global informado 

pela metragem quadrada produzida, ou seja: 

Custo unitário do serviço: R$ 8.313,12/300 m 2 = R$ 27,71/m 2 

- O custo global de planejamento foi obtido pela multiplicação do custo unitário 

previsto pela quantidade também prevista, portanto: 

Custo global de planejamento = R$ 19,04/m 2 x 310 m 2 = R$ 5.902,40 

A obra terminou o serviço com um custo global superior ao previsto em planejamento 

cerca de 40,84%.

NBR 12721 - 

7Avaliação de custos unitários 

e preparo de orçamentos de 

construção para incorporação 

de edifício em condomínio 

O objetivo da Norma Brasileira Revisada 12721 (antiga NB 140) é o de atender 

ao que foi prescrito à Associação Brasileira de Normas Técnicas pela Lei Federal 

n.° 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações 

e as incorporações imobiliárias. 

A Lei 4.591 impõe exigências no propósito de definir as responsabilidades dos 

diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas 

em que estas se realizam, para a alienação total ou parcial da edificação. 

Alguns dos principais itens de artigos componentes da Lei n.° 4.591: 

- A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno 

e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. 

- O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter 

arquivado no cartório competente de registro de imóveis os seguintes dados, 

entre outros: 

a) Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes. 

b) Cálculo das áreas cias edificações discriminando área global, a das partes 

comuns, e indicando em cada tipo de unidade a respectiva metragem de 

área construída. 

c) Memorial descritivo das edificações da obra projetada. 

d) Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, 

discriminado-se também o custo de construção da cada unidade. 

- Os Sindicatos Estaduais da Indústria da Construção Civil ficam obrigados a 

divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção 

a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais. 

- Na ocorrência de omissão de Sindicato Estadual, o construtor usará os índices 

fixados por outro Sindicato Estadual, em cuja região os custos de construção 

mais se assemelhem aos da sua obra. 

NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de consiruçáo para incorporação de editiclo em condomínio 133

- É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo em proposta 

contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação 

falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do 

terreno ou sobre a construção das edificações. 

Pena: Reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a 50 vezes o maior 

salário mínimo legal vigente no país. 

DEFINIÇÕES PARA OS EFEITOS DA NBR 12721 

- Projeto aprovado: 

É o projeto de plantas da edificação aprovado pela autoridade local competente. 

- Projetos-padrão: 

São os projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos 

de edificações usualmente empregados nas incorporações e definidos segundo os 

números de pavimentos, número de dependências por unidade, áreas de construção 

privativa das unidades autônomas e o padrão de construção. 

- Dependências de uso privativo: 

São dependências de uma unidade autônoma, cuja utilização é reservada aos 

respectivos titulares de direito. 

- Dependências de uso comum: 

São dependências da edificação que poderão ser utilizadas em comum 

por todos ou parte dos titulares de direito das unidades autônomas. 

- Área coberta padrão: 

É a área coberta com padrão de acabamento semelhante ao do tipo escolhido, 

dentre os padronizados na norma, para avaliação do custo global de construção. 

- Área real: 

É a área medida da superfície de quaisquer dependências, nela incluídas as 

superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos. 

- Área equivalente de construção: 

É a área estimada, correspondente a uma área real de padrão diferente, que, ao 

Custo Unitário Básico determinado, tenha o mesmo valor estimado em reais.

Exemplo: 

- Área real de padrão diferente: 100 m 2 , correspondente a R$ 50.000,00. 

- Área equivalente de construção: 50 m 2 

- Custo unitário básico: R$ 1.000,00/m 2 

- Custo: 50 m 2 x R$ 1.000,00/m 2 = R$ 50.000,00 

- Área de divisão não-proporcional: 

É a área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua construção 

atribuída à responsabilidade dos titulares de direito, independente de qualquer 

relação de proporcionalidade. Exemplos: apartamentos, vaga de garagem. 

- Área de divisão proporcional: 

É área de uso comum cuja construção é de responsabilidade dos titulares de 

direito das diferentes unidades autônomas, que compõe a edificação na proporção 

das respectivas áreas de construção de divisão não proporcional. Exemplos: hall 

social, apartamento do porteiro. 

- Área de construção sub-rogada: 

É a área de construção a ser entregue em pagamento de parte ou de todo o terreno. 

- Custo unitário básico: 

É a parte do custo por metro quadrado da construção do projeto-padrão considerado, 

calculada de acordo com a norma, pelo Sindicato Estadual da Construção 

Civil. No cálculo do valor do custo unitário básico não são consideradas as despesas 

relativas às fundações especiais, elevadores, instalações e equipamentos diversos, 

obras complementares, impostos e taxas, honorários profissionais com projetos 

e outros. 

Para atender aos objetivos, a NBR 12721 é composta por oito quadros para 

preenchimento cias informações correspondentes à edificação, que servirão de 

informações para arquivo no Registro de Imóveis. São eles: 

Quadro I - Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais. 

Quadro II - Cálculo das áreas das unidades autônomas. 

Quadro III - Avaliação do custo global da construção e do preço por metro 

quadrado cia construção. 

Quadro IV - Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma. 

Quadro V - Informações gerais. 

NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio 135

Quadro VI - Memorial descritivo dos equipamentos. 

Quadro VII - Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso 

privativo. 

Quadro VIII - Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso 

comum. 

Para a obtenção dos custos unitários básicos, para uso dos Sindicatos de Construção, 

a NBR 12721 estabeleceu projetos-padrão, com as seguintes características 

principais e especificações de acabamento: 

a) Edificação: 

Foram consideradas as edificações habitacionais e comerciais. 

b) Designação do projeto-padrão: 

Foram considerados os seguintes projetos: 

- habitacional com um pavimento. 

- habitacional com quatro pavimentos. 

- habitacional com oito pavimentos. 

- habitacional com 12 pavimentos. 

Todos os projetos habitacionais, considerando dois ou três quartos da unidade 

autônoma, excluído o de empregadas. 

-Comercial com 12 pavimentos. 

c) Padrão de construção: 

Foram considerados os padrões: 

- alto. 

- normal. 

- baixo. 

d) Área de construção 

Foram consideradas as seguintes áreas de construção privativa das unidades 

autônomas: 

- 60 metros quadrados 

- 100 metros quadrados.

Os custos unitários básicos serão determinados pelos Sindicatos Estaduais da 

Construção Civil, para cada um dos projetos-padrão considerados para esse fim e 

representados pelos lotes básicos de materiais e mão-de-obra. Para os projetospadrão 

com oito e 12 pavimentos, poderão ser adotados os mesmos custos unitários 

básicos calculados para os projetos-padrão de quatro pavimentos, desde que a 

diferença entre os custos unitários básicos correspondentes não exceda 5%. 

A obtenção do valor estimado do custo global da construção é feita através da 

adição de: 

1 ° - Produto da área de construção global pelo custo unitário básico correspondente 

ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto da 

incorporação. 

2 o - Parcelas adicionais relativas a todos os elementos não incluídos quantitativamente 

pelo projeto-padrão considerado, tais como: 

- Acréscimo de custos a fundações especiais, elevadores, instalações especiais, 

equipamentos diversos, obras complementares. 

- Impostos e taxas. 

- Custo dos projetos. 

- Remuneração do construtor. 

Para um melhor entendimento da montagem e funcionamento da Norma Brasileira 

Revisada NBR 12721, apresentamos os oito quadros preenchidos para uma 

edificação residencial. 

NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edilicio em condominio 1 3 7

w 

CO 

Informações para Arquivo do Registro de Imóveis 

-O 

CD 

o. 

o 

o 

o. 

3 

l.ocal do imóvel 

(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 

Quadro 1 - Cálculo das Áreas nos Pavimentos e das Áreas Globais 

Colunas 1 a 18 

Folha 

n° 1 

Adotar numeração 

seguida do quadro 1 ao VIII 

Total de tolhas: 13 

Nome: 

Assinatura: 

Data: 

Incorpora dor 

Profissional responsável pelo cálculo 

Nome: 

Assinatura: 

Dala: 3 junho, 2003 Registro CREA: 

Áreas de divisão não-proporcional 

Área de divisão proporcional 

Coberta 

padrão 

Área privativa Área de uso comum Área dc uso comum 

Coberta 

de padrão 

diferente ou 

descoberta 

Real 

Real 

(2 + 3) 

Totais 

Equivalente 

cb 

construção 

Reconstrução 

12 + 4) 

| 

"3 

i 

o 

Coberta de 

padrão diferente 

ou descoberta 

Real 

Equivalente 

de 

construção 

Real 

(7 + 8) 

Totais 

ce 

construção 

(7 + 9) 

Pavimento 

Coberla 

padrão 

Coberta de 

padrãoditerente 

ou descoberta 

Real 

Equivalentede 

construção 

Real 

(12+13) 

Totiis 

Q> 

construção 

(12+14) 

Área do pavimento 

Real 

(5+10+ 

15) 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 

Q? 

construção 

(6+11 + 

16) 

Acesso 657,35 328,39 657,35 328,39 157,39 259,31 69,27 416,70 226,66 1.074,05 555X15 1 

Mezanir» 423,80 211,90 423,80 211,90 46,48 88.93 44.46 135,41 90,94 559,21 .502,84 1 

2"|>iso 798,77 399,39 798,77 39939 86,62 42,02 21,01 128,64 107,63 927,41 507,02 1 

3"|)iso 528,32 179.67 111,87 707,99 640,19 75,67 75,67 75,67 783,66 715,86 1 

4 ()",«'•, 

10* pisos 562,54 26,20 20,% 588,74 583,50 22,01 22,01 22,01 610,75 60531 4 

5", ?', 

9 o pisos 528,32 2620 20,% 554,52 549,28 75,67 75,67 75,67 630,19 624,95 3 

Casa de 

máquinas 56,21 570,4-1 114,09 626,65 170,30 626,65 170,30 1 

total £ 4.363,44 363,07 258,59 4.726,51 4.622,03 0,00 1.879,92 939,68 1.879,92 939,68 737,42 960,70 248,83 1.698,12 986,25 8304,53 6347,96 

Área real global: 8.3M,55 Área de construção global: 6347,96 

Observações

CO 

DD 

ro 

-vi 

ro 


(Lei 4.591 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 

Quadro II - Cálculo das Áreas das Unidades Autônomas 


Folha 

n° 2 

Local do imóvel 



Total de folhas: 13 

S 

Nome: 

Assinatura: 

Data: 

Incorpora dor 

Nome: 

Assinatura: 

Data: 3 junho, 2003 


Registro CR EA: 

Áreas de divisão não proporcional 

Área dc divisão proporcional 

"2. 

Unidade 

Coberta padrão 

Área privativa 

Coberta 

de padrão 

diferente ou 

desccberta 

Real 

Re.il 

(20+21) 

Totais 

Decora 

trução 

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis 

(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 

Quadro III - Avaliação dos Custo Global da 

Construção c do Preço por m 2 da Construção 

Folha 

n" 3 

Local do Imóvel 

Nome: 

Assinatura: 

Data: 

Incorporador 


seguida do 

quadro I ao VIII 



Nome: 

Assinatura: 

Data: 3 junho, 2003 Registro CRFA: 

a: 

< 

£ 

a: 

o. 

O 

u- < 

5 

Cd 

C 

u. 

O 

U* 

ac 

C — 

O 

L> L_ 

Cí 

Q. 

u 

o 

C 

•< 0 

< 

1 

l. Projeto-Padrão (Lei 4.591 art. 53 í t) que mais se assemelha ao d.» incorporação projetada. 

Designação 

fòdrâode 

número de dependências de uso privativo da unidade autônoma 

área de construção 

acabamento 

pavimentos quartos salas banheiros 

ew.c. 

quartos de 

empregados 

da unidade privativa 

autônoma 

II n/a 8 3 l 4 ou 5 1 Variável 

2. Sindicato que forneceu o custo básico: 

3. Custo unitário básico: RS 

•4. Áreas globais do prédio projetado 

4.1 Área real privativa global 

4.2 Área real de uso comum global 

•4.3 Área real global 

4.4 Árcadeconstr. privativa global 

4.5 Área de constr. comum global 

4.6 Área de construção vjobal 

826.81 /nv I Maio 2003 

(mês) (ano > 

(Ql. £5) 

(QI, I10 + E15) 

(QU17) 

(QI.3E6) 

(Ql. Ill +116) 

tQI.118) 

5. Area de construção global (4.6) x Custo unitário básico (3) 

6. Parcelas adicionadas não consideradas no projeto padrão 

6. l Fundações especiais < no projeto padrão foram consideradas fundações diretas 50 à m) 2, 

6.2 Elevadores 

6.3 Equipamentos dc instalações de: 

6.3.1 fogões 

6.3.2 Aquecedores 

6.3.3 Bombas de recalque 

6.3.4 Compactador 

6.3.5 Ar condicionado 

6.3.6 Calefação 

6.3.7 Ventilação e exaustão 

6.3.8 Garagem 

6.3.9 * Play ground" 

6.3.10 

6.3.11 

6.4 Obras e serviços complementares: 

6.4.1 Terraplanagem 

6.4.2 Urbanização 

6.4.3 Recreação (piscinas, campos de esporte) 

6.4.4 Ajardinamento 

6.4.51 igações dc serviços públicos (art. 51) 

6.4.6 Instalação e regulamentação do condomínio 

6.4.7 

6.4.8 

6.5 Outros serviços discriminados em anexo: 

7. l ü SubTotal 

8. Impostos e taxas 

9. Projeto 

9.1 Honorários do autor do projeto arquitetônico 

9.2 Honorários do autor do projeto estrutural 

9.31 lonorários do autor do projeto de instalações 

9.4 Projeto de custos 

9.5 

10.2-Subtotal 

11. Remuneração do construtor: 15% 

12. Remuneração do incorporadoc 

13. Custo global da construção: 

14. Preço por nv (Li construção: (13) • (4) = RS1010,00/nv" 

N8 - Os valores correspondentes aos itens 9.1, 9.2, 9.3. quando ainda não contratados, 

fornecidas pelos respectivos órgãos de classe. 

4.726,51 ni 

3.578.04 m 

8.304,55 m 

4.662,03 m 

1.925,93 m 

6.547,96 m 

56,91 % 

43,09% 

100,00% 

71,20% 

29,41% 

100.00% 

ks; 5.413.920,60 

RS 110.000.00 

RS 122.400,00 

RS 

RS 

RS 1.000.00 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 

RS 5.647320,00 

RS 

RS 

RS 50.000,00 

RS 30.000,00 

RS 17.000,00 

RS 6.500,00 

RS 

RS 5.750.820,00 

RS 862.623,00 

RS 

RS 6.613.443,00 

poderão ser calculados de acordo com as tabela

o 

-J 

rvj 

Quadro IV 


(Lei 4.591 16/12/64 - Art. 32 e Nfi 140) 

Avaliação do Custo de Construção de Cada Unidade Autônoma 


1 local do Imóvel 


> 

seguida do 

g. 


W O Total de folhas: 13 

CO 

0 

C 

Incorporador 


Nome: 

Nome: 

§ Assinatura: Assinatura: 

SB Bi Data: Data: 3 junho, 2003 Registro CREA: 

i 

CD 

rs 

cZ 

T3 

Cus:o de construção 


(Lei 4.591 - 16/12/64 - Ari. 32 e NB 140) 

Quadro V - Informações gerais Folha n° 5 

local do Imóvel 

Incorporador 

Nome: 

Assinatura: 

Data: 

Adotar numeração seguida 

do quadro I ao VIII 



Nome: 

Assinatura: 

Data: 3 junho, 2003 Registro CR LA: 

DO EMPREENDIMENTO 

Trata-se de um empreendimento para construção de prédio residencial multifamiliar localizado 

a 

• Autor do Projeto de Arquitetura: 

• Autor do Projeto de Cálculo Estrutural: 

• Autor do Projeto de Instalações: 

• Responsável Técnico da Obra: 

• Prazo da Obra: 50 meses 

DA EDIFICAÇÃO 

Composta por uma edificação residencial com pavimento de acesso e 22 vagas para 

estacionamento; mezanino com 13 vagas para estacionamento; 2 o piso-G3 com 21 vagas para 

estacionamento; 3 o , 5°, 7° e 9° pavimentos com 8 apartamentos formando duplex com os 

pavimentos 4°, 6 o , 8° c 10° e pavimento de casa de máquinas. 

DAS UNIDADES 

APARTAMENTOS 304. 307 DUPLEX 

Hall, sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço, 

despensa, varanda, terraço, escada, 2 quartos, 2 circulações, banheiro, closet, 1 quarto com 

banheiro formando suíte. 

APARTAMENTO? 305. 300 • DUPLEX, 

Sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço, despensa, 

terraço, escada, circulação, 3 quartos com 3 banheiros formando suíte. 

APARTAMENTOS 301, 302, 501, 502, 701, 702, 901, 902 DUPLEX. 


04 varandas, escada, circulação, 03 quartos com 03 banheiros formando suíte. 

APARTAMENTOS 505, 506, 705, 706, 905, 906 DUPLEX. 


escada, circulação, 03 quartos com 03 banheiros formando suíte. 

APARTAMENTOS 303.304.307, 309,503.504,507. 508. 703,704.707.709,903.904.907. 

9Q8 - DUPLEX. 

Hall, sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço, 

despensa, 02 varandas, escada, 2 quartos, 2 circulações, banheiro, closct, 1 quarto com banheiro 

formando suíte. 

DOS PAVIMENTOS 

Pavimento Térreo 

Partes comuns: Compostas por estacionamento com 22 vagas de garagem com 657,35 m 2 

real e 328,39 nr de construção, ambas áreas de uso comum de divisão não proporcional; 

portaria, circulação, lavatório, banheiro def. , salão de festas, entrada e saída de automóveis, 

rampa de acesso ao mezanino, lixeira, escada enclausurada, 2 elevadores, 416,70 m 2 real e 

226,66 m- de construção ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 

1.074,05 m 2 real e 555,05 nr de construção para o pavimento.


(Lei 4.591 - 10/12/64 - Art. 32 e NB 140) 

Quadro V - Informações gerais Folha n° 6 


Incorporador 

Nome: 

Assinatura: 

Data: 





Nome: 

Assinatura: 

Data: 3 junho, 2003 Registro CREA: 

Me^aninp 

Partes comuns: Constituídas por estacionamento com 13 vagas de garagem com 423,80 nv' 

real e 211,90 nv' de construção, ambas áreas de uso comum de divisão não proporcional; 2 

elevadores, circulação, antecâmara, lixo, duto, escada enclausurada, rampas de acesso ao 

térreo e ao 2 o piso com 135,41 m- real e 90,94 nv de construção ambas áreas de uso comum de 

divisão proporcional; totalizando 559,21 nv' real e 302,84 nv' de construção para o pavimento. 

2° Piso - G3 

Partes comuns: Constituídas por estacionamento com 21 vagas de garagem com 798,77 nv' 

real e 399,39 nv' de construção, ambas áreas de uso comum de divisão não proporcional; 2 

armários para bateria de gás, 2 elevadores, circulação, aniecâmera, lixo, duto, escada 

enclausurada, rampas de acesso ao mezanino, sala, banheiro, cozinha, área de serviço e 

quarto; 128,64 nv' real e 107,63 nv de construção ambas áreas de uso comum de divisão 

proporcional; totalizando 927.41 nv' real e 507,02 nv' de construção para o pavimento. 

3° Pavimento 

Partes privativas: Constituídas por 8 apartamentos formando duplex com o 4 o pavimento, já 

anteriormente descritos com 707,99 nv 2 real e 640,19 nv' de construção, ambas áreas de uso 

privativo de divisão não proporcional. 

Partes comuns: Constituídas por circulação, 2 elevadores, antecâmara, duto, escada 

enclausurada e lixeira, com 75,67 nv real e 75,67 nv' de construção, ambas áreas de uso comum 

de divisão proporcional; totalizando 783,66 nv' real e 715,86 nv' de construção para o pavimento. 

4°. 6°. 8° e 10° Pavimentos 

Partes privativas: Constituídas por 8 apartamentos formando duplex com os pavimentos 

ímpares, já anteriormente descritos com 588,74 nv' real e 583,50 m 2 de construção, ambas áreas 

de uso privativo de divisão não proporcional. 

Partes comuns: Constituídas por 2 vãos de elevadores e escada enclausurada, com 22,01 nv' 

real e 22,01 m J de construção, ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 

610,75 nv' real e 605,51 nv' de construção para o pavimento. 

5°. 7° e 9" Pavimentos 

Partes privativas: Constituídas por 8 apartamentos formando duplex com os pavimentos 

pares, já anteriormente descritos com 554,52 nv' re.il e 540,28 nv tle construção, ambas áreas 

de uso privativo de divisão não proporcional. 

Partes comuns: Constituídas por circulação, 2 elevadores, antecâmara, duto, escada 

enclausurada e lixeira, com 75,67 nv' real e 75,67 nv' de construção, ambas áreas de uso comum 

de divisão proporcional; totalizando 630,19 nv' real e 624,95 nv' de construção para o pavimento. 

Pavimento da Casa de máquinas 

Partes comuns: Constituídas por circulação, telhado, duto, escada enclausurada, casa de 

máquinas, casa de bombas, sala de antenas com 626,65 nv' real e 170,30 nv' de construção, 

ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 626,65 nv' real e 170,30 nv' de 

construção para o pavimento. 

NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edilicio em condorninio 1 43


(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 

Quadro V - Informações gerais olha n° 7 


Incorporador 

Nome: 

Assinatura: 

Data: 



Tolal de folhas: 13 


Nome: 

Assinatura: 

Data: 3 junho, 2003 Registro CREA: 

Quadro de áreas reais (m 2 ) 

Unidade (X) Privativa Comum Total 

301, 302, 501, 502, 701, 8 149,83 83,56 233,39 

702, 901, 902 

304, 307 2 154,10 84,04 238,14 

305 1 204,25 92,29 296,54 

306 1 195,24 90,63 285,87 

505, 506, 705, 706, 

6 132,42 79,12 21 1,54 

905, 906 

303, 308, 503, 504, 507 14 144,69 82,52 227,21 

508, 703, 704, 707, 708, 

903, 904, 907, 908 

Vagas 24 38,69 38,69 

Total 4.726,51 3.578,04 8.304,55

CD 

ZD 

ro 

-vi 

rvo 

"2. 

S. 


Nome: 

Assinatura: 

Data: 


(Lei 4.591 16/12/64 Art. 32 e NB 140) 

Quadro VI - Memorial Descritivo dos Equipamentos Folha n° 8 

Incorporador 

Nome: 

Assinatura: 


Equipamento Tipo (ou marca) Acabamento Detalhes gerais 

• Bombas de recalque 

• Equipamento de incêndio 

• Elevadores 

• Instalações elétricas 

• l ios e cabos 

• Eletrodutos 

• Disjuntores 

• Interruptores e tomadas 

• Quadro corta-circuito 

• Instalações hidráulicas 

• Tubos e conexões 

• Registro de gaveta 

• Instalações sanitárias 

• Telefone 

• Instalações de gás 

• Tubos e conexões 

• Instalações esgoto / 

águas pluviais 

Dancor, Worthington 

ou Berkley 

Firestop, Ecil 

Atlas, Thyssen-Sur, 

Otis ou Schindler 

Pirelli / Siemens/ Ficap 

Apoio / Tigre / lortilit 

Eletromagnético 

Padrão Piai Legran 

Tigre/ lortilit 

Fabrimar / Deca 

Tigre / Fortilit 

Ferro 

PVC 

Motor fechado 

("obre eletrolítico 

PVC rígido ou flexível 

eletromagnéticos ou fusíveis 

Caixas metálicas com portas 

PVC e CPVC Rígido 

PVC e CPVC Rígido 

PVC Rígido 

Galvanizado sem costura 

Rígido 


seguida do 

quadro 1 ao VIII 



Registro CRLA: 

Serão instaladas bombas de recalque automáticas 

com potência adequada ao consumo do prédio. 

Execução dos serviços e projetos de acordo 

com as normas da ABNT e CBERJ. 

Serão instalados 02 (Dois) Elevadores, com 

capacidade e velocidade adequada ao tráfego. 

Execução dos serviços e projetos de acordo com 

as normas da ABNT e Concessionária. 


com as normas da ABNT e Concessionária. 





Execução dos serviços e projetos de acordo com as 

normas da ABNT e Concessionária. 

Vi

Local raça tfc> Rio cie Janeiro • RJ. 

2 - Não foram incluídas nas especificações eorçamentos da obra, e serão rateadas pelos condôminos, em épocas próprias e na proporção da fração ideal do terreno de cada um, as seguintes despesas: Subestação de força, 

se exigida pela l ight, Projetos de Instalações especiais que venham a ser exigidos pelas Concessionárias de serviço público ou autarquias federais, estaduais ou municipais, no prédio ou nas Redes Externas, inclusive 

extensões de redes de abastecimento de águi, Antenas Coletivas de IV e respectiva fiação,Instalação e Decoração do Hall Social, Equipamentos e fiação de interfonia, Central Telefônica, Automatização de Portões. Circuito 

Fechado de T\{ Sistemas de Informatização, TV a Cabo, Equipamentos de Piscina, Equipamentos de Sauna, Brinquedos da Recreação Infantil, Porteiro Eletrônico, Ajardinamento, Equipamentos doCoffee-Shop e dos Vestiários, 

Taxas e Orçamentos para execução de ligações Definitivas, exigências para plantiode árvores pelo Departamento de Parques e Jardins da PMRJ, instalação de gerador e de luzes de emergência, extensão de redes de luz 

e gás, rede externa de água, rede de gás, ligação de águas pluviais, serviços de vault, cabos de interligação definitiva da rua até o PC, taxas e emolumentos cobrados pela I ight com a ligação de luz. portões das garagens, 

estação de tratamento de esgotos ou fossa liltro, ligação de esgoto e instalação do condomínio. 

3 - Também não foram incluídos nestas es|>ecificações e orçamento da obra e ficarão por conta de cada condômino: Fogões. Armários Embutidos, Aparelhos de Ar-Condicionado, Filtros, Armários e Espelho nos banheiros. 

Aquecedores, Padeiras, Saboneteiras, Luminárias e Mobiliário em Geral, fiaçãodos aparelhos de ar-cortdicionado,alarmes nos acessos das vagas dos estacionamentos, persianas, fechamento-padràodo vão para o exterior 

das áreas de serviço, secadores de roupas, chuveiro elétrico, fechamento dos boxes dos banheiros, pedidos de ligação de luz, gás e telefone para as unidades residenciais, olho mágico nas portas, grades não previstas 

no Projeto de Arquitetura ou em qualquer outro projeto inerente à obra. 

4 - Fica estipulado que as diferenças de metragens que porventura ocorrerem na construção das áreas comuns ou nas de utilização privativa, de até 5% daquelas constantes no projeto aprovado.não darão aos contratantes 

quaisquer direitos e ressarcimento pelas diferenças que até aquele limite resultarem da execução dasobras.

CO 

DD 

ro 

-vi 

ro 


(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 

Quadro VII - Memorial Descritivo dos Acabamentos 

(dependências de uso privativo) 

Folha 

n° 10 



seguida do 



S 

Nome: 

Assinatura: 

Data: 

Incorporador 

Nome: 

Assinatura: 



Registro CREA: 

"2. 

-s, 

S. 

Dependências pisos paredes letos peitoris 

Revestimento acabamento soleira revestimento acabamento rodapé revestimento acabamento 

3 o , 5 o , 7 o e 9® pisos 

Varanda cerâmica esmaltada granito cera nuca esmaltada granito gesso pintura granito 

WcempfeçKb cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada gesso pintura granito 

Quarto cm|X€gada cimentado p' laminado liso granito emboço emassamento/ pintura madeira emboço piníura granito 

Sala cimentado p/ laminado liso granito emboço emassamento/ pintura madeira enix>ço pintura granito 

Serviço cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada gesso pintura granito 

Copa cozinha cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada - gesso pintura granito 

Despensa cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada - gesso pintura granito 

Lavabo ceramica esmaltada granito cera nuca esmaltada gesso pintura granito 

Escada intema cimentado p/ laminado liso granito emlxiço emassamento/ pintura madeira - pintura solxe concreto - 

Hall cimentado p' laminado liso granito emboço emissamcnto/ pintura madeira gesso pintura 

Terraço ceramica esmaltada granito ceramica esmaltada granito - • 

4 o , 6 o , 8 o e 10' pisos 

Varanda ceramica esmaltada granito ceramica esmaltada granito gesso pintura granito 

Banheiros suites cerarmca esmaltada granito ceramtca esmaltada granito gesso pintura granito 

Suíte ceramica esmaltada granito cera nuca esmaltada granito enijoço pintura granilo 

Circulação cimentado p/ laminado liso granito emlxx, o/reboco pintura madeira gesso pintura granito 

Banheirosocial ceramica esmaltada granito ceramica esmaltada gesso pintura granito 

(Quarto cimentado p/ca-j)ete liso granito emlxiço pintura madeira emboço pintura granito 

Closet cimentado p/capete liso granito emboço pintura madeira eniboço pintura - 

Circulação suíte cimentado p/capete liíO granito emboço pintura madeira emíwço pintura granito

"D 

CD 

CL 

O 

o 

cs. 

3 

local do Imóvel 

Nome: 

Assinatura: 

Data: 


(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 

Quadro VIII - Memorial Descritivo dos Acabamentos 

(dependências de uso comum) 

Incorporador 

Folha 

n° 11 


seguida do 




Nome: 

Assinatura: 



Dependências pisos paredes tetos peitoris 


1 o piso (acesso) 

Área frontal pedra portuguesa - • - - - 

Pbrtaria granito polido granito emboço pintura granito gesso pintura granito 

Garagem cimentado liso granito emboço pintura ardósia - pintura sobre concreto - 

Rampa acesso mezanino cimentado liso granito emboço pintura ardósia • pintura sobre conc reto 

Circulação cimentado liíO granito emboço pintura ardósia gesso pintura granito 

MaSdcres cimentado liso granito emboço pintura ardósia emboço pintura - 

Salão de festas ceramtca esmaltada granito emboço pintura madeira cmlxx^o pintura granito 

Lavatóno cerâmica esmaltada granito ceramtca esmaltada - gesso pintura granito 

Banheiro ceramica esmaltada granito ceramtca esmaltada - gesso pintura granito 

Lixeira ceramtca esmaltada granito ceramtca esmaltada • gesso pintura 

Escada cimentado liso granito emboço pintura - emboço pintura - 

Mezanino 

Circulação ceramtca esmaltada granito emboço pintura granito gesso pintura 

Lixeira ceramica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura - 

Antecâmara cimentado liso granito emboço pintura - emboço pintura -

CO 

DD 

ro 

-vi 

ro 


Nome: 

Assinatura: 

Data: 


(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 


(dependências de uso comum) 

Incorporador 

Folha 

n° 12 


seguida do 




Nome: 

Assinatura: 



"2. 

a 



Garagem dmentado liso granito emboço pintura ardósia - pintura sobre concreto 

Rampas deacesso cimentado liso ardósia emboço pintura ardósia laje cm concreto pintura solxeconcreto - 

Escada cimentado liso ardósia emboço pintura • laje cm concreto pintura solxeconcreto 

2°piso-G3 

Garagem ementado liso ardósia emboço pintura ardósia laje em concreto pintura solxeconcreto 

Sala ceramica esmaltada granito cmlxiço pintura madeira emlxjço pintura granito 

Cozinha ceramica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura granito 

Serviço cerâmica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura granito 

Quuto cerâmica esmaltada granito emboço pintura madeira emboço pintura granito 

Banheiro ceramica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura granito 

Escada dmentado liso granito emboço pintura - emboço pintura - 

Antecâmara dmentado liso granito emboço pintura - emboço pintura 

Circulação ceramica esmaltada granito emboço pintura granito gesso pintura 

Lixeira ceramica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura - 

3° piso 

Circulação ceramica esmaltada granito emboço pintura granito gesso pintura granito



(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 


Folha 

(dependências de uso comum) n° 13 


seguida do 


Total de tolhas: 13 

Incorporador 


Nome: 

Nome: 

Assinatura: 

Assinatura: 

Data: Data: 3 junho, 2003 Registro CRI A: 



Ante câmara Cimentado Liso Ardósia Emboço Pintura - Emboço Pintura - 

Escada Cimentado Liso Granào Emboço Pintura - Laje em concreto Pintura - 

Terraço Cerâmica Esmaltada Granito Cerâmica Esmaltada Granito - - 

Casa de máquinas 

Casa de máquinas Cimentado Liso Ardósia Emboço Pintura Laje em concreto Pintura Ardósia 

Antenas 

Casa de bombas 

Cimentado 

Cmentado 

Liso 

liso 

Ardósia 

Ardósia 

frHxx;o 

Emboço 

Pintura 

Pintura 

Ardósia 

Laje em concreto 

Laje em concreto 

Pintura 

Pintura 

Ardósia 

Ardósia 

Escada Cimentado Liso Ardósia Emboço Pintura Laje em concreto Pintura Aidósia 

CircuLição Cmentado liso Ardósia Emboço Pintura Ardósia Laje cm concreto Pintura Ardósia 

Fachadas 

Frontal - - - Granito/cerámica Polido/esmaltada - - - - 

Fundos - - - Granito/cerámica Polido/esmaltada - - - - 

Laterais • • - Cerâmica Esmaltada • - •

COMENTÁRIOS DOS QUADROS PREENCHIDOS 

Quadro I 

Este quadro tem o objetivo de destacar as diversas áreas do empreendimento, 

totalizando-as por pavimento. A sua montagem é desmembrada segundo as colunas: 

- Pavimento 

- Área de divisão não-proporcional, colunas 2 a 11 podendo compor-se de 

áreas privativas ou áreas de uso comum. 

- Área cie divisão proporcional, colunas 12 a 16, composta por área de uso 

comum. 

- Área total do pavimento, colunas 17 e 18. 

Neste exemplo, o empreendimento é composto de acesso, mezanino, 2 o , 3 Q , 

4-, 6 Q , 8 2 , 10

- Unidade, coluna 19. 

- Áreas de divisão não-proporcional, podendo compor-se de áreas privativas ou 

áreas de uso comum, colunas 20 a 30. 

- Coeficiente de proporcionalidade, coluna 31. 

-Área de divisão proporcional, composta pela área de uso comum, colunas 32 a 36. 

- Área total da unidade, colunas 37 e 38. 

Neste exemplo, a edificação é formada por oito apartamentos por andar, todos 

duplex, em oito pavimentos. Além disso, contém 24 vagas de garagem comercializadas 

em separado. 

-As áreas privativas de divisão não-proporcional estão desmembradas por apartamento, 

difenciando-se do quadro I. 

- Áreas de uso comum, referentes às vagas de automóveis, são informadas 

unitariamente. 

- O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma é obtido pela 

divisão da área de construção de divisão não-proporcional de cada unidade, 

pela soma das áreas de todas as unidades e somente delas, inclusive as vagas 

independentes. 

- Com base nos coeficientes de proporcionalidade de cada unidade é feito o 

rateio das áreas de divisão proporcional, obtidas no quadro I, pelas respectivas 

unidades autônomas. 

- As áreas totais (real e de construção) das unidades são calculadas pela somatória 

das áreas de divisão não-proporcional e proporcional. 

- As áreas totais (real e de construção) do empreendimento deverão ser iguais 

ao do quadro I. 

Quadro III 

O quadro III faz uma avaliação global da construção e do preço por metro 

quadrado da construção. 

As informações preliminares destacam as caracterísitcas do empreendimento 

em relação às designadas pela norma, o custo unitário básico por metro quadrado 

fornecido pelo Sindicato Regional e as principais áreas do projeto segundo os 

quadros I e II, referentes ao empreendimento. 

Na avaliação do custo global e preço por metro quadrado de construção é 

calculado o valor da construção obtido pelo custo unitário básico, somado aos 

valores complementares não constantes do custo unitário básico. O total do

custo da construção dividido pela área de construção global resultará no custo 

de construção por metro quadrado. 

Quadro IV 

O quadro IV trata da avaliação do custo da construção de cada unidade autônoma. 

Isto é feito pela combinação das informações do quadro II, através das áreas de 

construção de cada unidade, com as informações do quadro III, relativo ao valor do 

custo global de construção. 

As informações das áreas de construção possibilitam calcular o coeficiente de 

construção relativo a cada unidade. Por sua vez, o custo global da obra multiplicado 

pelo coeficiente de cada unidade resultará no valor de construção da unidade. 

Neste exemplo, há área sub-rogada. Neste caso, cada unidade autônoma é 

acrescida de uma parcela de área de sua responsabilidade e, conseqüentemente, 

é acrescentado ao seu custo de construção. As unidades sub-rogadas estão indicadas 

em observações e são rateadas proporcionalmente às demais unidades, como indicado 

nas colunas 43 a 45 

Quadro V 

O quadro V trata das informações gerais do empreendimento, tais como o tipo 

de edificação e os responsáveis pelo empreendimento e projetos, e faz uma descrição 

sumária dos compartimentos de cada pavimento, relacionando-os com as 

áreas obtidas nos quadros I e II. 

Quadro VI 

O quadro VI destaca o memorial descritivo dos equipamentos componentes da 

edificação. É formado pela descrição dos equipamentos, pelo ti|x> ou marca do equipamento, 

as características relativas ao seu acabamento e finalmente os detalhes gerais. 

Quadro VII 

O quadro VII tem como objetivo descrever as especificações de acabamentos 

relativas às dependências de uso privativo. Esta discriminação é feita por dependência, 

abordando os acabamentos de pisos, paredes, tetos e complementos como 

rodapé, soleira e peitoril. 

Quadro VIII 

Tem o objetivo de descrever as especificações de acabamentos relativas às 

NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edilicio em condomínio 153

dependências de uso comum da edificação. Esta discriminação é feita da mesma 

forma que a do quadro VII. 

Exercício: 

Seja uma edificação composta de: 

- Pavimento térreo contendo 14 vagas para automóveis. 

- Pilotis elevado. 

- Seis pavimentos-tipo, compostos de dois apartamentos por andar. 

- Pavimento de cobertura, formado por um apartamento. 

- Telhado. 

Levando-se em conta que os cálculos das áreas do empreendimento foram feitos 

segundo as "planilhas de cálculo de áreas" apresentadas a seguir, efetuar o 

preenchimento dos quadros I e II da Norma Brasileira Revisada, NBR 12721. 

Solução: 

a) Quadro I 

- O primeiro pavimento a ser preenchido é o pavimento térreo. As suas áreas 

compõem-se de área de uso comum de divisão não-proporcional, relativas às 

vagas de estacionamento e áreas de uso comum de divisão proporcional, relativas 

ao hall social, portaria, depósito e outros. 

- Pilotis - As áreas que compõem o pilotis, neste exemplo, são todas de divisão 

proporcional, correspondente ao apartamento do zelador, escada e pilotis social. 

- Pavimento-tipo - São lançadas as áreas relativas aos apartamentos no quadros 

de áreas privativas de divisão não-proporcional, enquanto as partes comuns, como 

circulação e escada, são lançadas nas áreas de divisão proporcional. 

- Pavimento de cobertura - Dá-se o mesmo tratamento que no do pavimento-tipo. 

-Telhado - As áreas componentes são todas de uso comum de divisão proporcional. 

Na linha de somatória, são obtidos os totais para cada coluna e finalmente os 

totais de área real e área de construção para o prédio. 

b) Quadro II 

- O preenchimento é feito para obtenção de áreas para cada unidade. Nas 

colunas relativas à área privativa de divisão não-proporcional são alocadas as

áreas correspondentes aos apartamentos: a área do apartamento em coberta-padrão, 

a área das varandas em coberta diferente da padrão (real) e a área das varandas 

correspondente à equivalência de construção. 

Nas colunas de áreas de uso comum de divisão não-proporcional são lançadas 

as áreas correspondentes às vagas de garagens. Elas podem ser lançadas vinculadas 

aos apartamentos ou desmembradas conforme o exemplo. 

A coluna de total de área de construção (coluna 30) corresponde à soma das 

áreas equivalentes cie construção para área privativa e comuns de divisão nãoproporcional. 

O coeficiente de proporcionalidade é obtido através da divisão da área de 

construção da unidade pela área total de construção das unidades autônomas. A 

soma destes coeficientes logicamente resultará em 100%. Neste exemplo, as vagas 

de garagem foram desmembradas cias unidades e não contêm coeficiente de 

proprocionalidade. De posse destes coeficientes, as áreas de uso comum de divisão 

proporcional serão rateadas proporcionalmente às unidades, segundo os coeficientes 

obtidos. A soma das áreas rateadas a cada unidade resultará na quantidade 

total utilizada previamente. 

Para se calcular, por unidade, a área total real e a área total de construção, 

basta somar o total correspondente às áreas cie divisão não-proporcional com o 

total das áreas cie divisão proporcional. A soma de todas as unidades e vagas 

resultará no total da obra, exatamente igual ao obtido pelo quadro I. 

NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio 155

Ul 

"D 

CD 

o. 

o 

o. 

3 

O) 

Cálculo de áreas 

Obra: Fls 1 Data: 

Pavimento Medições % Cob. pad. Real Equival. 

1 - Térreo - 254,00 m 2 

Coberta-padrão (hall. 

portaria, escada, outros) 1,00 49,40 

Depósito 0,60 19,60 11,76 

- Estacionamento Acessos independentes - 14 vagas 0,50 - 185,00 92,50 

Subtotal 254,00 153,66 

2 - Pilotis - 303,00 m 2 

- Coberta-padrão (sala 

adminislr., apart. zelador, escada) 1,0 138,70 

- Pilotis social 0,65 - 164,30 106,80 

Subtotal 303,00 245,50 

3 Pavimento tipo (x 6) 

Parte comum 1,0 31,02 

Apt. 01 1,0 108,59 

Varandas 0,8 9,64 7,71 

Apt. 02 1,0 1 12,95 

- Varandas - 9,79 7,83 

271,99 268,10 

Subtotal (x 6) 1.631,94 1.608,60 

4 - Apt. dc cobertura = 279,01 m 2 

- Partes comuns 1,0 30,69 

Apt. cober. padrão 1,0 108,39 - - 

Varandas 0,8 - 4,05 3,24 

Terraço descoberto 0,65 135,88 88,32 

Subtotal 279,01 230,64 

5 Telhado = 155,22 m 2 

- Cobcrtura-padrão 1,0 34,90 

- Telhados e calhas 0,2 - 120,32 24,06 

Subtotal 155,22 58,96 

Total 2.623,17 2.297,36 

Verificação em planta:

CO 

DD 

ro 

-vi 

ro 

"2. 


Nome: 

Assinatura: 

Data: 

Pavimento 

Coberta 

padrão 


(Lei 4.591 16/12/64 - Art. 32 e NB 140) 

Quadro 1 - Cálculo das Áreas nos Pavimentos e das Áreas Globais 


Incorporador 

Nome: 

Assinatura: 

Data: 


Registro CRFA: 


Áreas de divisão proporcional 

Area privativa Área de uso comum Área de uso comum 

Coberta 

Coberta 

Totais 

de padrão Totais 

depodrão Totais 

diferente ou 

diferente ou 

Coberta 

descoberta 

Coberta descoberta 

padrão 

Real 

(2 + 3) 

Coberta 

de padrão 

diferente ou 

descoberta 

E(|uivalenlede 

Real ctostnjção 

üeconstnição 

(2+4) 

Real 

Equivalente 

de 

construção 

Real 

(7 + 8) 

Cfe 

construção 

(7 + 9) 

iXKlrào 

Real 

Ecjuivalente 

de 

COOv 

tnição 

Folha 

n° 1 



Total tis. 

Real 

(12+13) 

De construção 

(12+14) 

Real 

(5+10+15) 

Área do % 

pavimento 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 K) 11 12 13 M 15 16 17 18 

Temo 

Pílotrs 

- - - - - - 185,00 92,50 185.00 92 r 50 49,40 

13870 

19/30 

164,30 

1176 

10680 

69,(X) 

303,00 

61,16 

245,50 

254,00 

303,00 

De construção 

(6+11+16) 

153,66 

245,50 

a 

tipo 

7 o cobertura 

Telhado 

221,54 

108.39 

19.43 

139.93 

1554 

91,56 

240.97 

248.32 

237.08 

199.95 - - - - - 

31,02 

30.69 

34.90 120.32 24.06 

totais Z 1.437.63 256.51 184.80 1.694.14 1.622.43 - 185.00 92.50 185.00 92.50 439.81 3-34.22 142.62 744.03 582,43 2.623.17 2.297.36 

Área real global (total da coluna 17); Área de construção global (total coluna 18) 

31,02 

30,69 

155.22 

31,02 

30,69 

58,96 

271.99 

279,01 

155.22 

268.10 

230,64 

58,96 

x6 

wi 

VI


(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 c NB 140) 

Quadro II - Cálculo das áreas das unidades autônomas 


Folha 

n°2 



seguida do quadro I ao VIII 

Total fls. 

Nome: 

Assinatura: 

Data: 

Incorporador 

Nome: 

Assinatura: 

Data: 




Áreas de divisão proporcional 

Unklíde 

Coberta 

padião 

Área privativa 

Coberta 

de padrão 

diferente ou 

descoberta 

Rftil 

Rftil 

(20+21) 

Totais 

Equivalente 

de 

construção 

Reconstrução 

(20+22) 

o 

£ 

2 

J 

Área de uso comum 

Coberta de 

|xadrãodiierente 

(xj descoberta 

Real 

Equivalente 

de 

construção 

Real 

Totais 

(25 + 26) 

Oi 

construção 

(25+27) 

Total 

área do 

construção 

'24 + 29) 

Coeficiente 

de 

ixqxrcionalidade 

30 

130 

Coberta 

padrão 

31 x XI2 

Área de uso comum 

Coberta de 

|xidrão diferente 

ou descoberta 

Real 

31x113 

[quivalentede 

construção 

31xSI4 

Real 

Totais 

(32 + 33) 

De 

construçõo 

(32+34) 

Real 

(23+28+35) 

Areada 

unidade 

Cfe 

construção 

(30 +36) 

Observações 

19 33 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 31 35 36 37 38 

101,toi 

IQMÍOB 

103,59 

112,95 

10839 

9j&1 

9.7) 

139,93 

771 

783 

91,56 

1183 

122.74 

24832 

11630 

12078 

199,95 

- 

70\ 

Vags 

1321 661 1321 661 

Tolais I 1.437.63 256,51 184.80 1.694,14 1.622,43 - 185,00 92,50 185,00 92,50 1.714,93 1,00 439,81 304,22 142,62 744,03 582,43 2.623.17 2.297,36 

Área real global (total da coluna 37); Área de construção global (total coluna 38) 

11630 

120.78 

199,95 

661 

007168 

0XJ7444 

0,12324 

3153 

3274 

54,19 

2181 

22,65 

37,46 

1022 

10,62 

17,58 

5334 

5539 

91,65 

4175 

4336 

7177 

17157 

178,13 

339,97 

1321 

158X5 

161,14 

271,72 

661 

x6 

x6 

xl4

8 

Introdução 

à Incorporação 

Imobiliária Brasileira 

O intuito de acrescentar este capítulo tem o sentido de dar uma idéia de como 

funciona a incorporação imobiliária e qual a sua importância no Brasil. 

Acreditamos que o investimento na área imobiliária brasileira é um dos melhores 

e mais seguros do País. 

De um modo geral, os valores dos imóveis no Brasil acompanham ou superam 

as correções monetárias provenientes da inflação. 

Mesmo ao longo de vários planos de estabilização monetária e nos mais variados 

estágios políticos que o País atravessou, a propriedade foi sempre respeitada. 

Mais ainda, passa a ter um valor mais significativo exatamente pela segurança 

que representa. 

Estima-se hoje um déficit habitacional superior a dez milhões de habitações. 

Se considerarmos que ainda não há um plano habitacional estratégico em execução 

para a redução deste déficit a curto prazo e que continua havendo um razoável 

crescimento populacional, sem dúvida alguma há um mercado bastante promissor 

na área das edificações. 

Esta carência de habitações implica uma valorização crescente dos imóveis. 

Citamos como exemplo para reflexão uma edificação de pequeno porte, com 

10 unidades residenciais e cerca de 2.000 m 2 . 

Considere uma equipe média de 40 operários por mês e um custo de construção 

global estimado da obra de R$ 2.000.000,00 e que serão consumidos mais de 500 

diferentes insumos (materiais, equipamentos e ferramentas de construção) com 

variáveis quantidades. 

Com este quadro, dá para se ter uma idéia da importância econômica e social: 

- Pela absorção de mão-de-obra e conseqüentemente o número de famílias a 

serem sustentadas. 

- Pelo movimento industrial dos mais diversos setores da construção, gerando 

produtos, impostos e mais uma vez absorvendo um contingente razoável de 

mão-de-obra.

- Pelo crescimento econômico da região, através deste magnífíco movimento 

financeiro. 

- Pela criação de novas habitações, em geral de boa qualidade, oferecendo o 

que há de mais moderno para melhorar a qualidade de vida dos habitantes da 

região. 

- Finalmente, proporcionando lucratividade aos investidores do empreendimento, 

que terão motivação para novos investimentos. 

Em relação às incorporações imobiliárias, podemos citar, entre outros, os seguintes 

aspectos que devem ser levados em conta, para o seu sucesso: 

1 - Criação da empresa incorporadora. 

2 - Compra do terreno. 

3 - Estudo do projeto. 

4 - Estudo de viabilidade econômica do empreendimento. 

5 - Elaboração de documentação técnica e jurídica do empreendimento. 

6 - Construção do empreendimento 

7 - Gerenciamento do empreendimento. 

8 - Venda do empreendimento. 

9 - Entrega dos imóveis. 

10 - Análise dos resultados. 

1 - CRIAÇÃO DA EMPRESA INCORPORADORA 

A partir do momento em que exista a certeza do investimento na área imobiliária 

através de um empreendimento definido, é necessário que se processe a 

parte legal para a incorporação. 

Sugerimos que seja feito por profissionais experientes e tradicionais do mercado, no 

sentido de se levar em conta as reais necessidades e flexibilidade que possam vir a 

compor as áreas de atuação da empresa. 

É usual que os futuros contadores da empresa preparem o contrato social, levando-se 

em conta os diversos aspectos de participação imobiliária. 

A escolha dos parceiros para uma sociedade nesta área é fundamental. Nunca 

é demais lembrar que se trata de uma empresa em que os investimentos a serem 

aplicados são bastante consideráveis e os ganhos de investimentos podem ser de 

médio a longo prazo. O perfil do investidor, a capacidade de investimentos, os 

objetivos comuns dos sócios são alguns dos elementos a serem considerados.

2 - COMPRA DO TERRENO 

A compra do terreno é sem dúvida o primeiro passo efetivo para empreender 

um projeto. 

Para os investidores muitas vezes a prioridade de uma edificação não está 

exatamente no tipo do empreendimento a ser edificado, mas o retorno que ele 

poderá oferecer. 

Para qualquer dos tipos, a escolha do terreno requer um cuidado "absoluto". O sucesso 

do empreendimento também vai depender da escolha e da compra do terreno. 

Sugerimos que a procura e a compra do terreno sejam feitas com a assessoria 

de empresas corretoras de imóveis tradicionais, com um bom nome no mercado. 

Obviamente, as compras de terrenos podem ser feitas diretamente com os proprietários 

ou por meio de pequenos corretores e ser bem-sucedidas. 

Acreditamos que através de empresas tradicionais no mercado os riscos técnicos 

e jurídicos são minimizados, principalmente para as empresas incorporadoras 

que estejam iniciando neste mercado. 

Entendemos como boa compra a escolha de um terreno bem localizado, em 

solo de boa qualidade para a construção, junto a boa vizinhança, em área adequada 

ao projeto que se quer empreender e a um custo igual ou inferior ao do mercado 

em questão. 

É importante uma pesquisa de mercado com algumas corretoras da região ou 

consultas pessoais, para se ter uma noção razoável dos preços dos terrenos da 

região. 

3 - ESTUDO DO PROJETO 

Uma vez escolhido o terreno, é importante a elaboração do projeto arquitetônico 

e sua aprovação junto aos órgãos competentes. 

Em muitos casos, a escolha do terreno e o estudo do projeto caminham juntos. 

Para a possível compra do terreno, é usual solicitar a um projetista arquitetônico 

que faça um estudo do que poderá ser edificado. 

Qualquer que seja o caso, mais uma vez sugerimos a utilização de profissionais 

gabaritados com experiência profissional do mercado em questão. 

É importante o conhecimento do código de obras da região para maximizar a 

utilização das áreas a serem construídas e das áreas das unidades privativas e 

minimizar as deficiências do projeto, tanto na questão da legislação como nas 

questões práticas para a execução da obra.

4 - ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO 

De posse do estudo do projeto arquitetônico, do terreno em questão ou opção 

para a sua compra, é preciso elaborar um estudo de viabilidade econômica do 

empreendimento, para que os incorporadores tenham a dimensão exata das despesas, 

riscos e margem de lucratividade do empreendimento. 

Esta talvez seja a fase mais importante do processo, pois é nela que será decidido 

o destino do empreendimento. 

Consideramos como principais variáveis para a viabilidade do empreendimento: 

Despesas: 

- Custo do terreno. 

- Custo do projeto e viabilidade econômica. 

- Custos da construção. 

- Custo de venda (lançamento, corretagem). 

- Custos financeiros por empréstimos ou financiamentos. 

- Despesas jurídicas, impostos e taxas. 

- Despesas administrativas da construção e das vendas. 

Receitas: 

-Venda das unidades do empreendimento. 

Algumas metodologias são usadas nas análises de viabilidade de um empreendimento. 

Podemos citar: 

- Percentual do valor do lucro em relação ao valor do terreno. 

- Percentual do valor do lucro em relação ao valor das despesas do empreendimento. 

-Valor do lucro em relação ao número de meses de duração do empreendimento. 

- Renda mensal decorrente da locação do empreendimento pronto. 

- Percentual da renda mensal total em relação às despesas do empreendimento. 

- Percentual dos lucros em relação aos recursos próprios alocados. 

Cada empreendedor tem sua maneira de analisar a viabilidade do empreendimento 

e suas margens mínimas de lucratividade. 

Muitas vezes esses empreendedores comparam os resultados com os outros 

tipos de investimento, não necessariamente na área imobiliária.

Um fator extremamente importante na viabilidade econômica são as condições 

de venda do empreendimento e de pagamentos e a época da venda. 

Isto porque no estudo de viabilidade econômica é feita uma projeção de custeio 

ao longo do tempo e também das receitas. Um empreendimento pode dar resultados 

conservadores, caso tudo se confirme como o previsto em planejamento. 

Podemos obter resultados absolutamente surpreendentes, quando se lançam à 

venda as unidades de um bom projeto, em condições financeiras favoráveis ao 

mercado, ainda na fase inicial ou até mesmo antes do início do empreendimento. 

Um fluxo de caixa bem elaborado, em casos de vendas bem-sucedidas, possibilita 

um desembolso muito reduzido dos recursos próprios, resultando em 

lucratividades altas na análise de lucros obtidos pelos recursos próprios alocados. 

Para o estudo de viabilidade é importante a participação conjunta dos profissionais 

envolvidos diretamente com o empreendimento, tais como: 

- Incorporadores. 

- Escritório de arquitetura. 

- Escritório de planejamento e gerenciamento. 

- Escritório de promoção e propaganda. 

- Escritório cie vendas. 

- Escritório jurídico. 

5 - ELABORAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA E JURÍDICA DO 

EMPREENDIMENTO 

Com relação à parte técnica, deve ser providenciado todo o planejamento 

técnico da obra, tais como orçamento detalhado da obra, cronograma físico-financeiro, 

cronograma descritivo das atividades e demais relatórios afins. 

Nesta fase todos os projetos deverão estar completos: projetos de arquitetura, cálculo 

estrutural, instalações, instalações especiais, especificações de acabamento. 

Deve-se preparar a estrutura necessária para os lançamentos gerenciais das despesas 

e receitas do empreendimento segundo o plano de contas, que resultarão em 

relatórios analíticos (controle cie insumos e financeiro) para a contabilização da obra. 

Quanto aos aspectos jurídicos, podemos citar a elaboração da NBR 12721, o 

contrato cie construção, os contratos para a incorporação (parcerias), convenção 

de condomínio e as certidões negativas pelos órgãos competentes. 

Enfatizamos a importância de cada documentação jurídica, como forma de 

clareza no negócio e prevenção para não ocorrerem surpresas inesperadas e muitas 

vezes sérias ao longo do empreendimento ou após a sua conclusão.

Mais uma vez mencionamos a necessidade de profissionais tradicionais e 

gabaritados, que estejam acostumados à elaboração da documentação e conheçam 

bem os "detalhes sutis". 

Esta é uma área em que algumas vezes vimos o barato sair caro e o caro sair 

barato. Profissionais gabaritados podem apresentar honorários mais caros, mas podem 

redundar em economia para o empreendimento. 

Muitas vezes, profissionais menos preparados podem custar mais barato inicialmente, 

podendo acarretar fortes dores de cabeça ou consideráveis prejuízos. Esta 

ressalva serve tanto para o aspecto técnico quanto para o jurídico. 

6 - CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO 

Os empreendimentos são executados em geral sob duas formas: 

(a) - A construção a preço de custo, em que uma construtora é contratada por 

meio de boas indicações do mercado ou por conhecimento anterior de algum dos 

incorporadores. 

Ela administra todos os materiais, mão-de-obra, equipamentos e ferramentas 

do empreendimento. Obedece aos projetos apresentados e se remunera usualmente 

por uma porcentagem dos custos diretos da obra. 

Faz uma prestação de contas mensal, ou quinzenal, em que apresenta todas as 

receitas oriundas das incorporadoras, a pasta com todas as notas fiscais e as faturas 

dos pagamentos efetuados no mês em questão e o saldo resultante no final do mês. 

O incorporador assina com a construtora um contrato de construção, no qual constam 

as cláusulas principais que envolvem as operações da construção civil, no sentido 

de se definir as responsabilidades de ambas as partes, agindo com transparência nas 

atitudes e diminuindo as possíveis dúvidas para evitar problemas no futuro. 

Prazo de execução, formas de liberação de verbas, formas de compras e 

contratações, autorização de representantes dos incorporadores, formas de prestações 

de contas, responsabilidade do construtor, multas por não-cumprimento de 

etapas, entre outras, fazem parte integrante do contrato de construção. 

(b) - A construção por empreitada global, em que é feita uma licitação com 

várias construtoras tradicionais do mercado com base em todos os projetos já 

definidos, as especificações de acabamentos completas, a situação jurídica do 

terreno legalizada e a licença da obra liberada. 

Após a análise técnica, jurídica e financeira das concorrentes, é escolhida a 

vencedora, que garante a execução do empreendimento a um prazo e custo pre-

viamente definidos, com seu desembolso efetuado ao longo do cronograma de 

execução da obra. 

Também haverá um contrato de construção, que deverá ser elaborado em 

conjunto com engenheiro e advogado que mil item nesta área, a fim de garantir 

todos os aspectos técnicos e jurídicos, para que antes, durante e depois do empreendimento 

concluído todos os integrantes do contrato tenham seus direitos e 

obrigações claramente caracterizados. 

7 - GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO 

Trata-se da empresa que será a representante técnica dos incorporadores 

junto à construtora. Em geral, ela inicia a sua participação ainda na fase da 

elaboração dos projetos, prestando toda a sua experiência nos detalhes construtivos, 

nas especificações de acabamento da obra, na implantação do canteiro 

da obra, entre outros. 

Colaborará na elaboração do contrato de construção, na abertura e análise da 

licitação e na decisão da empresa que construirá a obra. 

Finalmente, fará o acompanhamento físico-financeiro da obra. Prestará todas as 

informações aos incorporadores através de relatórios gerenciais em que constarão 

dados desde compras de insumos, estoques, mão-de-obra (quantidades e custos), 

situação física cios diversos serviços de construção através de planilhas e fotografias, 

situação das receitas, despesas e contrato dos diversos serviços de construção. 

No caso de obras por empreitada global, responcJe pela planilha física e financeira 

periódica da obra para a liberação das parcelas devidas à construtora, sempre 

de acordo com o descrito no contrato de construção. 

Sem dúvida, é na fase de andamento da obra que começam a aparecer os 

problemas de relacionamento entre incorporadores e construtores. 

Cabe à empresa gerenciadora, representante legítima dos incorporadores, utilizar 

sempre o bom senso e principalmente o profissionalismo para resolver os problemas. 

Costumamos afirmar que quanto mais detalhado o projeto, mais definidas as 

especificações e mais completo o contrato de construção, menos problemas ocorrerão 

ao longo da obra. 

Cabe ainda à empresa gerenciadora ter uma postura isenta e profissional, 

antevendo os possíveis problemas para buscar as soluções. 

Um cios maiores problemas, sem dúvida, são as modificações do projeto original. 

É quando se criam as primeiras possibilidades para a construtora pleitear acréscimo 

no custo previsto.

Insistimos que cabe à gerenciadora lutar para que sejam mínimas tais modificações 

e, quando estas virem a ocorrer, utilizar junto aos construtores os mesmos 

critérios de cobrança efetuados na planilha de custos da empresa, quando ainda 

da época da licitação. 

8 - VENDA DO EMPREENDIMENTO 

Um empreendimento da construção civil envolve na maioria dos casos investimentos 

muito altos. 

Acreditamos que para serem bem-sucedidos tais empreendimentos devam ser trabalhados 

de maneira extremamente profissional. 

No caso de vendas do empreendimento, não poderia ser diferente. Deve-se trabalhar 

com empresas tradicionais do mercado, renomadas, que tenham estrutura para 

suportar a capacidade cie vencia necessária. 

Muitos empreendimentos hoje em dia distribuem suas vendas com mais de uma 

empresa imobiliária. Além de aumentar a perspectiva de vendas, tais empresas têm 

carteira de bons investidores, o que permite boa alavancagem de vendas. 

Trata-se também de criar uma espécie de competição positiva, em que todos 

têm a ganhar. 

Pi\ra a obtenção de uma tabela de vendas realista é preciso uma boa pesquisa 

mercadológica. 

O perfil dos futuros compradores, o preço unitário de vendas do mercado, as mercadorias 

em oferta, a localização do empreendimento, as áreas das unidades e das 

partes comuns do empreendimento, as áreas de lazer, o número de vagas de garagem, 

entre outros, são alguns dos aspectos a serem considerados. 

Ao se trabalhar com empresas imobiliárias tradicionais do mercado, praticamente 

já se terá estas informações, comuns a essas empresas. 

9 - ENTREGA DOS IMÓVEIS 

Muitas empresas não dão o devido valor ao momento da entrega dos imóveis. 

Consideramos que o ato da entrega deve ser cuidadoso e atencioso. É o 

momento da realização do sonho de cada comprador ou investidor da mercadoria 

comprada. 

É quando se fará mais um cliente em potencial para as futuras realizações e, 

além dele, certamente seus amigos e parentes tomarão conhecimento e visitarão 

os imóveis. Estes poderão se tornar clientes em potencial. 

Acreditamos que junto com as chaves deve ser entregue ao proprietário do imóvel

uma pasta orientativa, um manual do proprietário/usuário, com orientações gerais 

sobre o funcionamento do imóvel. 

Deve-se enfatizar a utilização e verificação das instalações elétricas, hidráulicas, 

de esgoto, telefone, da manutenção das portas e janelas, conservação de pisos e 

paredes, de possíveis economias com eletricidade, entre outros. 

Deve-se anexar ainda a convenção de condomínio, que deverá enfatizar os itens 

mais importantes, até mesmo por meio de exemplos práticos. 

10-ANÁLISE DOS RESULTADOS 

É quando os empreendedores farão seu fechamento financeiro e a análise dos 

resultados obtidos pelo empreendimento. 

Deve-se tomar cuidado com esta análise, para que os custeios sejam alocados nos 

respectivos itens. Na verdade deverá ser feito um paralelo entre a viabilidade financeira 

antes do início do empreendimento e os custeios reais ocorridos. 

Com base neste paralelo, os empresários terão uma visão global do que foi previsto 

e o que foi realizado. 

É neste momento que se cria a perspectiva de novos negócios, através da motivação 

dos empresários que foram bem-sucedidos no seu negócio, ou se perdem investimentos 

futuros, em função da frustração de empreendimentos malsucedidos. 

Alertamos para o aprofundamento da análise de resultados. Muitas vezes eles se 

apresentam camuflados em função de um momento de mercado. Outras vezes, 

criam-se perspectivas bem melhores num prazo médio ou longo. Não são poucas as 

variáveis para uma boa análise. 

OBSERVAÇÕES FINAIS 

Com a bagagem de militarmos nesta área por cerca de 29 anos e de muita participação 

em gerenciamento e incorporações imobiliárias, podemos afirmar que o investimento 

imobiliário é um dos melhores e mais seguros investimentos do País. 

Como destaques de necessidade e importância, temos: 

O déficit habitacional, o crescimento populacional, a necessidade de crescimento 

econômico do País nos próximos anos, a legislação e a história da política nacional 

quanto à garantia da propriedade privada. Citamos ainda o permanente desejo do ser 

humano de melhoria das condições de vida e de moradia e o crescente nível de 

investimento de moedas estrangeiras no País. 

Tudo isso indica e até garante que projetos bem elaborados tecnicamente, com 

estudos de mercado adequados, serão investimentos com alto grau de segurança e 

retorno em curto, médio ou longo prazo.

9 

Introdução 

ao Gerenciamento 

das Edificações 

A cada dia, torna-se mais importante o papel do gerenciamento em empreendimentos 

imobiliários. Seja para obras no sistema de preço de custo, seja por empreitada 

global, a participação do gerenciador junto aos investidores possibilita uma 

transparência das informações técnicas e financeiras, intermediando a relação dos 

investidores com a construtora. Permite ainda avaliações permanentes da performance 

física e financeira da obra, intervindo de maneira positiva para a melhoria da qualidade, 

no cumprimento dos prazos e barateamento cios custos. Aos construtores, 

exerce um trabalho de controle e gestão, que quando entendido sob a forma de 

parceria cria benefícios inclusive para a construtora, pois com a organização das 

informações, o acompanhamento dos serviços e as avaliações periódicas, induz a 

uma maior eficiência e organização para a execução do produto e conseqüentemente 

da empresa. 

Podemos destacar como sendo co-responsabilidade da empresa gerenciadora as 

atividades descritas em três fases do empreendimento: 

1 a fase: Viabilidade econômica e planejamento técnico da edificação, em que 

destacamos: 

- Projeto de custos; 

- Carta-convite e documentação técnica para licitação; 

- Contrato de construção. 

2 a fase: Produção da edificação, em que destacamos: 

- Gestão física e financeira da edificação; 

- Gestão da qualidade da construção; 

- Relatório gerencial físico-financeiro; 

- Relatório gerencial da qualidade da construção.

3 a fase: Conclusão da obra, em que destacamos: 

- Entrega do empreendimento; 

- Avaliação dos resultados. 

1 a FASE: VIABILIDADE E PLANEJAMENTO DA EDIFICAÇÃO 

(a) Projeto de custos: 

É tecnicamente interessante que a empresa gerenciadora elabore o projeto de custos, 

com base nos projetos completos de arquitetura, cálculo estrutural, instalações, nos 

projetos especiais e no memorial descritivo completo. O projeto de custos (orçamento 

detalhado, cronograma tísico-financeiro, programação de compras e contratações), neste 

caso, servirá de base para a licitação em caso de a obra ser contratada sob a forma de 

empreitada global, ou referência para todo o acompanhamento da obra, no caso de 

contratação da construtora sob a forma de preço de custo. 

(b) Carta-convite e documentação técnica para licitação: 

Em caso de a obra ser contratada sob a forma de empreitada global, pode caber 

à gerenciadora a co-responsabilidade do preparo da carta-convite e da documentação 

técnica para a execução da licitação, em que podemos destacar como documentos 

relevantes os projetos completos, o memorial descritivo, minuta do contrato 

de construção, relação dos documentos técnicos, jurídicos, fiscais, bancários e 

contábeis, currículo da empresa e dos diretores, entre outros. 

(c) Contrato de construção: 

Com base na experiência do gerenciador, seja do ponto de vista da construção 

por administração ou por empreitada, entendemos como importante a sua participação 

na elaboração do contrato, enfatizando pontos que podem se tornar polêmicos 

se não forem destacados antes da assinatura do contrato, como por exemplo: 

- A equipe operacional que fará parte da obra, tais como apontador, vigia, 

guincheiro, mestre. 

- O engenheiro residente ou supervisor, em que algumas empresas incluem o 

profissional no custo da obra, e em alguns casos consideram também para fins 

de remuneração da construtora. 

- A remuneração da construtora sobre custos que consideramos indiretos, tais 

como IPTU, despesas contábeis, despesas jurídicas e legais, entre outras. Enten-

demos que a remuneração da construtora se justifica sobre os custos diretos da 

obra. Os custos indiretos elevem ser avaliados a cada caso. 

- O valor total do orçamento da obra, o cronograma físico-financeiro, o fator de ajuste 

inflacionário e a apresentação de relatórios periódicos que avaliem a previsão. 

- A pré-fixação do limite de remuneração da construtora em função do orçamento 

previsto. 

- O percentual a ser aplicado de encargos sociais sobre a mão-de-obra. 

2 a FASE: PRODUÇÃO 

Nesta fase, o papel do gerenciamento é permanente, ou seja, acompanha diariamente 

a obra no seu aspecto físico-financeiro. 

Recomendamos que a empresa gerenciadora tenha um preposto na obra, com a 

responsabilidade de acompanhar junto aos responsáveis da construtora: 

(a) Recebimentos dos materiais, quanto à quantidade, qualidade, transporte e 

estocagem na obra. 

(b) Conferência das notas fiscais relativas às quantidades, preços unitários e 

totais, condições de pagamento e reajustamento. 

(c) Conferência das folhas de pagamento dos operários, os salários-hora, as horas 

normais e as extras e o total da folha de pagamento. 

(d) Conferência das faturas dos empreiteiros, com base nos levantamentos de 

quantidades, preços unitários dos contratos e o total a ser pago. Avaliação dos 

cálculos dos descontos e impostos a serem retidos. 

(e) Avaliação física da obra (anexo 1), em que os serviços mais relevantes do 

ponto de vista físico-financeiro serão avaliados para o cálculo do percentual 

físico executado até o período e que constará do relatório gerencial da obra, em 

comparação com a avaliação financeira. 

(f) Anal isar ciando seu parecer para aos fechamentos de todas as compras e contratações 

da edificação, com base nas licitações enviadas pela construtora, por e-mail ou fax, 

em comparação com o orçamento atualizado e de preços do mercado de construção. 

Sempre que possível deve-se recomendar outras empresas, fornecedores ou 

empreiteiros tradicionais no mercado da construção para serem incluídos na licitação. 

Além de possibilitar uma licitação mais transparente e independente, permite 

um possível barateamento da construção com serviços de qualidade.

(g) No encerramento do período, cabe à construtora enviar as pastas de contas à 

gerenciadora para que ela possa analisá-las e dar seu parecer e fazer comentários 

que sejam pertinentes às receitas e despesas do empreendimento. 

Todos os documentos constantes da pasta de contas devem conter o visto do 

preposto da gerenciadora, caracterizando, portanto, que os documentos foram 

conferidos na obra antes de seus pagamentos. 

(h) Emitir um relatório gerencial mensal, no qual é abordada de forma lógica e 

objetiva a performance física e financeira. Inclui uma projeção para o final de obra, 

considerando seus aspectos positivos e negativos encontrados até a data (anexo 2). 

3 a FASE: TÉRMINO DA OBRA 

a) Entrega do empreendimento: 

É o momento da conclusão e da realização do projeto do investidor ou do morador. 

É recomendável a elaboração prévia de uma lista de checagem para conferência 

dos equipamentos e qualidade do produto, junto com a construtora. Uma vez 

completa e conferida, é feita a vistoria da unidade privativa, com o proprietário, 

para que seja efetivado o recebimento, sem qualquer tipo de exigência, ou indicados 

os problemas para serem sanados de imediato. 

b) Avaliação dos resultados: 

Concluído o empreendimento, mesmo que ainda haja recebimentos ou vendas 

a serem efetuados, recomendamos a avaliação dos resultados com base nos dados 

de receitas e despesas do momento, e de suas projeções futuras, em comparação 

aos estudos efetuados na viabilidade do empreendimento. 

É neste momento que os resultados influenciarão os investidores a continuarem 

a empreender, aumentar o montante a ser investido, reduzir ou até mesmo desistir 

de futuros investimentos imobiliários. 

O gerenciador, juntamente com a construtora, tem o papel de identificai a cada 

momento a situação do empreendimento, interferindo e tomando decisões que possam 

aumentar a sua viabilidade. 

Lembramos que os investimentos em empreendimentos imobiliários são uns 

dos mais seguros do País, gerando riqueza real, além de possibilitar a criação 

expressiva de empregos para mão-de-obra especializada e nâo-especializada.

ANEXO 1 - PERCENTUAL FÍSICO DA OBRA 

No quadro anexo, apresentamos a avaliação física de uma obra, na qual constam 

os seguintes elementos: 

- itens e serviços correspondentes à obra; 

- pesos percentuais dos custos dos serviços em relação ao custo total da obra; 

- percentual físico dos últimos três meses da obra; 

- pesos representativos de cada serviço, levando em conta os percentuais executados 

do último mês, multiplicado pelo peso percentual do custo do serviço. 

A soma de todos os pesos representativos dos serviços leva ao percentual físico 

da obra, no mês em referência. 

Considerações sobre a avaliação física: 

- Projetos: Considerando que o cálculo do seu percentual é a multiplicação do 

seu peso financeiro representativo pelo percentual executado, neste caso, seu 

percentual pode ser avaliado pelos desenvolvimentos dos projetos ou pelos gastos 

efetuados neste item. 

- Instalações da obra: O percentual físico pode ser avaliado pelos serviços executados 

no canteiro da obra, de acordo com os respectivos itens orçamentários. 

- Serviços gerais: Os serviços deste item, em geral, estão de acordo com o prazo da 

obra e com o cronograma físico-financeiro, pois se trata geralmente da equipe técnica 

e de despesas operacionais da obra. Neste caso, a avaliação se dá pelo cronograma 

ou pela proporcionalidade cio prazo cumprido em relação ao prazo total da obra. 

- Elevador: Em geral, os pagamentos são feitos antes da montagem do equipamento 

na obra. Recomendamos em especial, neste caso, que a avaliação física 

leve em conta os pagamentos, uma vez que se trata de valores expressivos e 

elevem expressar um percentual ao longo do tempo. 

- Demais serviços: A avaliação física leva em conta a quantidade executada 

do serviço em relação ao total previsto. Os percentuais dos serviços dentro de 

um mesmo item, como fôrma, armação e concreto, e dentro do item supraestrutura, 

devem ser considerados com base nos valores e pesos previstos em 

orçamento, em relação ao total do item. 

Nesta avaliação, consta ainda uma análise comparativa do percentual físico 

encontrado em relação ao previsto no cronograma, enfocando adiantamento ou 

atraso em dias corridos.

Percentagem física da obra: Novembro 03 - Data de medição: 1/12/2003. ANEXO 1 

OBRA : PERCENTAGEM FÍSICA Setembro Outubro Novembro 

ITENS SERVIÇOS PESO % % % TOTAL 

PROIFTOS 4.40 80.00 81.00 81.00 3 56 

INSTAI.ACÒES DA OBRA 3 98 60.00 62.00 65.65 2.61 

SFRVIÇOS CIFRAIS 22.42 38.68 47.91 51.91 1 1.64 

TRABAI NOS FM TFRRA 0.82 99.00 99.00 1 00.00 0.82 

INFRA-ESTRUTURA 6.73 100.00 100.00 100.00 6.73 

SUPRA-FSTRUTURA 13.28 100.00 100.00 100.00 13.28 

PAREDES F PAINÉIS AIVFNARIA 3 0? 93 00 98.00 98.00 2.96 

ESQUADRIAS DF MADEIRA 1.26 0.00 

ESQUADRIAS MFTÁI ICAS 4 07 10.00 25 00 25 00 1 02 

EERRACFNS 0.28 0.00 

VIDROS 1.35 0.00 

rOBFRTURAS F PROTEÇÕES TFI HA DO 0.20 1 00.00 0.20 

IMPERMEABILIZAÇÃO 2 82 21 00 48.00 82.00 2.31 

REVESTIMENTO F PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 1 45 12.00 30.00 39.00 0.57 

RFVFSTIMFNTO FXTFRNO 3.53 36.00 1.27 

A/L II FIOS/FÕRMICAS 1 95 4000 83 00 1 62 

ESPECIAIS 7 5? 8.00 0.20 

PINTURA 7 73 0 00 

PAVIMFNTACÕFS TACOS F TAPFTFS 1.21 0.00 

CERÂMICAS 2.04 6.00 6.00 0.12 

OUTROS 3.1

ANEXO 2 - ANÁLISE FÍSICO-FINANCEIRA DA CONSTRUÇÃO 

O objetivo deste relatório gerencial é apresentar de forma sucinta uma posição 

físico-financeira do empreendimento, com base no mês mais recente das informações, 

para que os investidores e a construtora conheçam o desempenho geral dos 

custos do empreendimento. 

Segundo o quadro anexo, temos: 

1 - Análise financeira global: 

A análise enfoca o orçamento inicial do empreendimento e a variação inflacionária 

dos custos de construção com base nos custos unitários básicos do Sindicato 

da Construção. Considera ainda o saldo a pagar até o final da obra, levando em conta 

a aplicação dos ajustes orçamentários pela variação inflacionária ou por re-orçamentos. 

Informa também o prazo final previsto para a conclusão do empreendimento segundo 

o cronograma previsto em planejamento. 

2 - Análise física da obra: 

Apresenta uma comparação física em relação ao cronograma, pelas informações 

apresentadas no item 1 deste relatório, e na avaliação dos percentuais físicos, 

segundo o anexo 1. 

3 - Conclusão: 

É avaliada a situação físico-financeira, assim como sugeridas medidas a serem 

tomadas para um melhor posicionamento da gestão do empreendimento.

ANEXO 2 

RIO Df JANEIRO, 10 dc janeiro dc 2004 

Obra: NOVEMBRO DE 2003 

ASSUNTO: Análise físico-financeira da obra: 

1 - Análise Financeira Global: 

a - Orçamento Inicial (janeiro 2003): RS 1.576.728,58 ou 2.429,96 CUBs 

Custo Unitário Básico - Sindiscon RJ (Jan./03): 648,87 

Custo Unitário Básico Sinduscon RJ (Nov./03): 738,12 

VARIAÇÃO INFI.ACIONÁRIA (NOVEMBRO 03/JANEIRO 03): 13,75% 

b - Cálculo do saldo a pagar de 1/12/2003 até o final da obra (Julho/04) : 

Previsão orçamentária dos custos diretos da obra: 

Gastos diretos até 30/11/03: 

Saldo a gastar de dezembro/03 até julho/04: 

RS 1.576.728,58 

R$ 932.956,27 

RS 643.772,31 

0,00% 

59,17% 

40,83% 

Prazo de Conclusão da Obra: 8 meses para término da obra (julho de 2004) 

baseado no orçamento de janeiro de 2003 

A confirmar pelo relatório de novembro de 2003 da construtora 

Sem levar em conta a variação inflacionária no período de 

janeiro/03 a novembro/03 correspondente a 13,75% 

2 - Análise Física da Obra: 

- Segundo o cronograma físico-financeiro, em 30 de novembro de 2003 a obra deveria apresentar um percentual de 53,84% para uma arrecadação total de RS 848.914,34. 

A obra apresenta um percentual de 58,24% em 1/12/2003 para um gasto direto de RS 932.956,27 até 30/11/2003. 

A ser confirmado com o relatório de novembro de 2003 da construtora. 

3 - Conclusão: 

- A obra se apresenta adiantada em cerca de vinte e um dias, em relação ao cronograma físico-financeiro. 

- Recomendamos que os aportes sejam ajustados levando-se em conta a inflação de construção, para que o andamento físico-financeiro não 

seja comprometidos ao longo do tempo.

INTRODUÇÃO AO PLANEJAMENTO E CONTROLE 

DE CUSTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL BRASILEIRA 

O objetivo deste livro é fornecer ao leitor subsídios básicos e 

práticos na área de planejamento e controle de custos na 

construção civil. 

Para o sucesso de um empreendimento é fundamental o seu 

planejamento através de um estudo de viabilidade econômica, do 

desenvolvimento de orçamento detalhado da obra e da 

elaboração de cronogramas que sirvam de parâmetros para um 

acompanhamento físico-financeiro. 

Da mesma forma o acompanhamento e o gerenciamento são 

fundamentais para que a obra tenha uma performance adequada, 

de acordo com o previsto pelo planejamento. 

Este livro é de grande utilidade para engenheiros, arquitetos, 

estudantes, técnicos de edificações e investidores que atuam no 

ramo da construção civil. 

Os capítulos foram elaborados de forma didática, com exemplos 

práticos para a consolidação dos conceitos desenvolvidos.

p18maa8vut11j41euo10dhrrh1d7p4.pdf

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