Procedimento de dúvida no Registro de Imóveis - Editora Saraiva

Procedimento de dúvida
no Registro de Imóveis

COORDENAÇÃO SÉRGIO JACOMINO
Procedimento de dúvida
no Registro de Imóveis
JJoão o ã o Pedro Pe d r o Lamana L a m a n a Paiva Pa i va
Aspectos práticos e
possibilidade de participação
do Notário e a evolução dos
Sistemas Registral e
Notarial no século XXI
2ª edição revista e ampliada
2010

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ISBN 978-85-02-09675-2
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)
(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Paiva, João Pedro Lamana
Procedimento de dúvida no registro de imóveis / João
Pedro Lamana Paiva. – 2. ed. rev. e ampl. – São Paulo :
Saraiva, 2010. – (Série direito registral e notarial /
coordenador Sérgio Jacomino)
1. Direito imobiliário - Brasil 2. Direito notarial - Brasil
3. Registro de propriedade - Brasil 4. Registro de imóveis
- Brasil I. Jacomino, Sérgio. II. Título. III. Série.
10-02554 CDU-347.235.11(81)
Índices para catálogo sistemático:
1. Brasil : Direito notarial 347.235.11(81)
2. Brasil : Direito registral imobiliário 347.235.11(81)
Diretor editorial Antonio Luiz de Toledo Pinto
Diretor de produção editorial Luiz Roberto Curia
Editora Manuella Santos
Assistente editorial Daniela Leite Silva
Produção editorial Lígia Alves
Clarissa Boraschi Maria
Preparação de originais Maria Lúcia de Oliveira Godoy
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Arte e diagramação Cristina Aparecida Agudo de Freitas
Isabel Gomes Cruz
Revisão de provas Rita de Cássia Queiroz Gorgati
Alzira Muniz Joaquim
Setsuko Araki
Serviços editoriais Elaine Cristina da Silva
Vinicius Asevedo Vieira
Capa Ricardo Gomes Barbosa
Data de fechamento da edição: 8-4-2010
Dúvidas?
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Nenhuma parte desta publicação poderá ser reproduzida por qualquer meio
ou forma sem a prévia autorização da Editora Saraiva.
A violação dos direitos autorais é crime estabelecido na Lei n. 9.610/98 e
punido pelo artigo 184 do Código Penal.

Dedico este trabalho à minha querida esposa, Yara,
aos meus adoráveis filhos, Jordana e Lourenço
e ao meu filho açucarado (neto) Bruno.

Nota à 22ª
edição
ESTA SEGUNDA EDIÇÃO do Procedimento de dúvida no Registro de Imóveis
deve-se à confiabilidade, credibilidade e à grande aceitação da obra no
mercado de Direito Registral e Notarial. Assim, é com enorme satisfação
que coloco à disposição dos leitores e operadores do Direito uma segunda
versão revisada e ampliada da obra.
Como se sabe, o trabalho está dividido em duas partes. Na primeira,
“O procedimento de dúvida no Registro de Imóveis: aspectos práticos
e possibilidade de participação do notário”, é defendida a participação
do Tabelião, como assistente ou opoente, no procedimento instituído pelo
art. 198 da LRP. Na segunda parte, “A evolução dos sistemas registral e
notarial no século XXI”, é apresentado um panorama das legislações pertinentes
aos Serviços Notariais e de Registros voltadas a desjudicializar os
processos de jurisdição voluntária.
Nesta nova edição foram realizadas atualizações importantes
em alguns pontos da matéria registral contemplada inicialmente na obra.
A primeira delas é a inclusão de algumas ponderações acerca da
alteração no registro tardio, em decorrência da Lei n. 11.790, de 2 de outubro
de 2008, que alterou o art. 46 da Lei n. 6.015/73, para permitir o
registro da declaração de nascimento fora do prazo legal, diretamente nas
serventias extrajudiciais.
A segunda atualização importante diz respeito à temática do direito
à moradia e do direito à propriedade, contemplada pela Lei n. 11.977,
de 7 de julho de 2009, que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha
Vida e a regularização de assentamentos localizados em áreas urbanas.
A terceira e última das atualizações refere-se ao erro evidente e
à retificação extrajudicial no Registro Civil de Pessoas Naturais, de acordo
com a recente Lei n. 12.100, de 27 de novembro de 2009.

Finalmente, é importante ressaltar que os comentários aqui realizados
constituem uma das possíveis leituras acerca dos conteúdos normativos
que compõem o cada vez mais complexo Sistema Notarial e Registral
brasileiro.
Sapucaia do Sul-RS, fevereiro/2010.
8
O Autor

Nota do autor
A PRESENTE OBRA FOI apresentada no Curso de Especialização Stricto
Sensu na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais, contando
com a brilhante orientação do eminente Dr. Francisco Rezende, grande
amigo. A defesa da monografia ocorreu na própria Universidade – sendo,
nesta ocasião, atribuído a ela o grau máximo. Posteriormente, o trabalho
foi apresentado – e aprovado – no XXXIV Encontro de Oficiais do Registro
de Imóveis do Brasil em Florianópolis, perante uma mesa composta
pelo Des. Ricardo Dip e pelos Registradores Sérgio Jacomino, Francisco
Rezende e Ricardo Coelho. Nesta oportunidade, foi objeto de questionamentos,
debates e de pontuais observações, merecendo, em seu conteúdo,
revisão.
Agradeço a todos os que, direta e indiretamente, me apoiaram
nesse ínterim, principalmente, à minha família que me acompanhou e se
manteve ao meu lado todo esse tempo – como sempre, e ao meu querido
e admirável sogro, César Beck Machado, que foi o grande exemplo, modelo
e responsável pelo meu ingresso nos Serviços de Registros Públicos.
Também aos grandes nomes do Direito Imobiliário Registral: Dr. Antonio
Albergaria Pereira, Des. Décio Antônio Erpen, Dr. Francisco José Rezende
dos Santos, Dr. Mário Pazutti Mezzari, Des. Ricardo Dip, Dr. Sérgio
Jacomino e ao Dr. Walter Ceneviva. Igualmente, ao meu estimado sobrinho,
Dr. Tiago Machado Burtet, e à minha assessora, Drª Ana Paula Gavioli
Bittencourt, dentre tantos outros que iluminam e enriquecem a doutrina
do Direito Notarial e Registral.
9

Lista de siglas e abreviaturas
CC – Código Civil
CCIR/INCRA – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – Instituto
Nacional de Colonização e Reforma Agrária
CF – Constituição Federal
CNJ – Conselho Nacional de Justiça
CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica
CPC – Código de Processo Civil
CREA – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia
DERAT – Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária
DETRAN – Departamento Estadual de Trânsito
DJ – Diário de Justiça
DJU – Diário da Justiça da União
DOE – Diário Oficial Eletrônico
DRF – Delegacia da Receita Federal
EC – Estatuto da Cidade
IBAMA – Instituto Brasileiro do Meio Ambiente
IBGE – Instituto de Geografia e Estatística
IN – Instrução Normativa
INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária
IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano
ITR – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural
LICC – Lei de Introdução ao Código Civil
11

LRP – Lei de Registros Públicos
RCPJ – Registro Civil de Pessoas Jurídicas
RCPN – Registro Civil de Pessoas Naturais
RI – Registro de Imóveis
RTD – Registro de Títulos e Documentos
SRF – Secretaria da Receita Federal
ZEIS – Zona Especial de Interesse Social
12

Nota à 2ª edição, 7
Nota do autor, 9
Lista de siglas e abreviaturas, 11
Lista de figuras, 25
Lista de quadros, 27
Apresentação, 29
Prelúdio, 31
Prefácio, 35
PRIMEIRA PARTE
O procedimento de dúvida no Registro de Imóveis:
aspectos práticos e possibilidade de participação do notário, 41
1 Introdução, 43
2 Direito Registral e Notarial, 45
3 Alguns princípios registrais, 47
3.1 Princípio da rogação ou instância, 47
3.2 Princípio da prioridade, 47
3.3 Princípio da territorialidade, 48
3.4 Princípio da qualificação, 48
3.5 Princípio da legalidade, 49
3.6 Princípio da continuidade, 50
3.7 Princípio da disponibilidade, 51
3.8 Princípio da especialidade, 51
3.9 Princípio da inscrição, 52
13
Sumário

3.10 Princípio da publicidade, 53
3.11 Princípio da concentração, 53
4 Títulos, 57
4.1 Notariais, 59
4.2 Particulares, 59
4.3 Judiciais, 60
4.4 Administrativos, 60
4.5 Estrangeiros, 60
5 Procedimento de dúvida, 61
5.1 Conceito, 61
5.2 Cabimento e não cabimento, 62
5.3 Natureza jurídica, 63
5.4 Do procedimento, 63
5.5 Aplicabilidade, 68
5.6 Competência, 69
5.7 Partes, 70
5.7.1 Suscitante, 70
5.7.2 Interessado e apresentante, 72
5.7.3 Terceiros, 73
5.8 Dúvida do tabelião de notas: assistência simples, 75
5.9 Dúvida inversa, 82
5.10 Recorribilidade, 86
5.10.1 Apelação, 86
5.10.2 Embargos de declaração, 87
5.10.3 Agravo de instrumento, 87
5.10.4 Recurso especial e extraordinário, 88
5.11 Mandado de segurança, 89
5.12 Conflito de competência, 91
5.13 Efeitos da sentença, 93
5.14 Conclusão, 94
14

MODELOS
Modelo de organograma do procedimento de suscitação de dúvida
– regra geral: alcança, nos termos do art. 296 da LRP, o Registro
Civil de Pessoas Naturais, o Registro Civil de Pessoas Jurídicas, o
Registro de Títulos e Documentos e o Registro de Imóveis, 95
Modelo de requerimento para suscitação de dúvida, 95
Modelo de certidão em atendimento ao art. 198, III, da LRP, 96
Modelo de notificação da parte para impugnação, 96
Modelo de suscitação de dúvida de mandado judicial que viola o
princípio da disponibilidade, 97
Modelo de peças do processo de dúvida, 99
Modelo de suscitação de dúvida de formal de partilha, 100
Modelo de peças do processo de dúvida, 102
Modelo de suscitação de dúvida sobre dissolução de sociedade e
obrigatoriedade da transferência de bens da pessoa jurídica para o
sócio retirante, 102
Modelo de peças do processo de dúvida, 105
Modelo de suscitação de dúvida decorrente de loteamento
clandestino, 106
Modelo de peças do processo de dúvida, 109
Modelo de suscitação de dúvida para determinar o livro competente
de registro de atas da assembleia geral de uma associação, 110
Modelo de peças do processo de dúvida, 114
Modelo de suscitação de dúvida de carta de adjudicação que fere os
princípios registrais, 115
Modelo de peças do processo de dúvida, 123
Modelo de suscitação de dúvida sobre escritura pública de
constituição de hipoteca (prazo), 125
Modelo de peças do processo de dúvida, 127
15

DISPOSIÇÕES LEGAIS
Procedimento de suscitação de dúvida: arts. 198 a 207 da LRP, art.
30 da Lei n. 8.935/94, art. 18 da Lei n. 9.492, de 10-9-1997, e art.
156 da LRP, 129
SEGUNDA PARTE
A evolução dos sistemas registral e notarial no século XXI, 133
1 Introdução, 135
2 Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 10-7-2001, que regulamentou
os arts. 182 e 183 da CF), 137
2.1 Plano Diretor, 138
2.2 Institutos que têm acesso direto ao Registro de Imóveis, 140
MODELOS
Atos (Registro/Averbação) dos instrumentos que têm acesso ao
Fólio Real, 147
DISPOSIÇÃO LEGAL
Art. 4º Do Estatuto da Cidade anotado, 155
3 Georreferenciamento (Lei n. 10.267, de 28-8-2001), 157
3.1 Integração do georreferenciamento nos títulos
registráveis, 161
3.2 Panorama histórico: Decreto n. 4.449/2002 x Decreto n.
5.570/2005, 162
3.3 A rotina registral imobiliária, 167
3.4 Benefícios, 171
3.5 Conclusão, 172
MODELOS
Modelo de averbação de georreferenciamento com abertura de
matrícula e encerramento, 175
Modelo de abertura de matrícula de imóvel georreferenciado, 176
4 Código Civil, 179
4.1 Parte geral, 179
16

5 Do patrimônio de afetação, 181
5.1 Nota introdutória, 181
5.2 A ontologia do patrimônio de afetação, 181
5.2.1 Panorama histórico, 181
5.2.2 Aspectos conceituais do patrimônio de afetação, 183
5.2.3 Atos constitutivos do patrimônio de afetação, 184
5.3 O patrimônio de afetação e a segurança jurídica, 186
5.3.1 A redução de riscos através do patrimônio de afetação,
186
5.4 Extinção do patrimônio de afetação, 188
5.5 Conclusões, 188
MODELO
Modelo de matrícula do patrimônio de afetação e sequência dos
atos registrais, 190
DISPOSIÇÃO LEGAL
Do patrimônio de afetação e os aspectos fiscais, 195
Lei n. 10.931, de 2-8-2004, comentada, 195
6 Retificações consensuais no Registro de Imóveis (Lei n. 6.015/73,
alterada pela Lei n. 10.931/2004), 209
6.1 Retificação de erro evidente (antes da Lei n.
10.931/2004), 209
6.2 Retificação de área (antes da Lei n. 10.931/2004), 209
6.3 Lei n. 6.015/1973, alterada pela Lei n. 10.931/2004, 210
6.4 Formas de retificação imobiliária, 211
6.4.1 Retificação de ofício ou mediante requerimento do
interessado (UNILATERAL – art. 213, I), 211
6.4.2 Retificação consensual (BILATERAL – art. 213,
II), 212
6.4.2.1 Aplicação, 213
6.4.2.2 Documentação, 214
17

6.4.2.3. Anuência dos confrontantes, 214
6.4.2.4. Espécies de anuências, 214
6.4.2.5 Problema do aumento de área, 215
6.4.2.6 Possibilidade de realização de diligências pelo
Oficial do Registro, 217
6.4.3 Retificação judicial, 218
6.4.3.1 Ministério Público, 218
6.5 Independem de retificação, 218
6.6 Responsabilidades, 219
MODELOS
Despacho deferitório, 220
Modelos de atos registrais de retificações consensuais, 220
Modelos de matrículas abertas no Serviço de Registro de
Imóveis, 226
7 Da penhora no Registro de Imóveis (Lei n. 11.382, de 6-12-
2006, que altera dispositivos do Código de Processo Civil), 229
7.1 Princípio constitucional, 229
7.2 Novidade trazida pela Lei n. 11.382/2006, 229
7.3 Fraude à execução, 231
7.4 Certidão acautelatória e/ou premonitória (CPC, art.
615-A), 232
7.5 Reserva de bens no Registro Imobiliário, 232
7.6 Presunção: absoluta ou relativa?, 234
7.7 Registro x averbação, 234
7.8 Princípio da especialidade x princípio da
temporalidade, 235
7.9 Defensores da averbação, 236
7.10 Defensores do registro, 237
7.11 Lei n. 11.419/2006, 237
18