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TRIBUTAÇÃO DO SETOR<br />
IMOBILIÁRIO E DA<br />
CONSTRUÇÃO CIVIL<br />
Martelene Carvalhaes
GESTÃO DE RISCOS<br />
• O mercado de empreendimentos<br />
imobiliários é onde as empresas<br />
operam com maior nível de riscos<br />
devido às particularidades deste<br />
mercado.<br />
• Os riscos estão associados às<br />
atividades de INCORPORAÇÃO e<br />
CONSTRUÇÃO.
LEI 4.591 de 1964<br />
Incorporação Imobiliária<br />
Necessita de muitos recursos financeiros,<br />
planejamento, organização e registro do<br />
desenho do empreendimento.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA<br />
• O INCORPORADOR somente poderá<br />
negociar sobre unidades autônomas,<br />
após ter arquivado no cartório<br />
competente do registro de imóveis o<br />
respectivo Memorial de Incorporação,<br />
na forma do art. 32 da Lei 4.591 de<br />
1964, e cumpridas as demais<br />
exigências do Registro de Imóveis <strong>para</strong><br />
o referido arquivamento
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA<br />
A Aquisição de um imóvel demanda<br />
mais recursos, mais tempo de<br />
produção e prazo <strong>para</strong> pagamento<br />
mais longo.<br />
A construção não é instantânea, e o<br />
imóvel incorpora inúmeros<br />
componentes de outros fornecedores,<br />
gerando responsabilidades<br />
conjuntas.
OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR<br />
VENDER – Registrar o Memorial da<br />
Incorporação no Registro de Imóveis<br />
• ADMINISTRAR A CONSTRUÇÃO<br />
A construção poderá ser contratada sob o<br />
regime de empreitada ou de administração.<br />
• REGULARIZAR A PROPRIEDADE
PRINCIPAL OBRIGAÇÃO DO<br />
INCORPORADOR<br />
TRANSMITIR A POSSE (ISS) E O<br />
DOMÍNIO DA UNIDADE<br />
AUTÔNOMA AO ADQUIRENTE<br />
(Contribuição Previdenciária).
TRIBUTAÇÃO<br />
Tributos Federais<br />
• LUCRO PRESUMIDO<br />
LUCRO REAL<br />
ANUAL<br />
TRIMESTRAL
Lucro Real<br />
Opção pelo Custo Orçado até a conclusão<br />
da construção.<br />
Pis e Cofins não cumulativo (alíquota de<br />
7,6% e 1,65% com crédito sobre os custos,<br />
inclusive os orçados).<br />
Tributação pelo Regime de Caixa<br />
(considerar os recebimentos até a entrega<br />
das chaves).<br />
Lucro Presumido somente após a conclusão<br />
da obra.
Lucro Presumido<br />
Lucro Presumido de 8% <strong>para</strong> o IR e<br />
de 12% <strong>para</strong> a CSLL.<br />
Em média lucro líquido superior a<br />
9% é vantagem o lucro<br />
presumido.
TRIBUTAÇÃO<br />
Lucro Presumido<br />
TRIBUTOS Mínima Máxima<br />
IR 1,20% 1,95%<br />
CSLL 1,08% 1,08%<br />
PIS 0,65% 0,65%<br />
COFINS 3,00% 3,00%<br />
ISS 2,00% 2,67%<br />
INSS 4,61% 5,89%<br />
ITBI 0,10% 0,16%<br />
TOTAL 12,64 % 15,40 %
ESTRUTURAÇÃO DO NEGÓCIO<br />
SEGREGAÇÃO DE PATRIMÔNIO<br />
• Proteção <strong>para</strong> excluir os riscos dos<br />
compradores e financiadores<br />
• Segurança jurídica<br />
SPE – SOCIEDADE DE PROPÓSITO<br />
ESPECÍFICO<br />
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
SPE<br />
• Personalidade jurídica própria<br />
• Autonomia patrimonial<br />
• Legitimidade de representação<br />
em juízo ou fora dele<br />
• Objeto: Empreendimento<br />
• Duração da sociedade
Lei 10.931 de 28 de abril de 2004<br />
Institui o Patrimônio de Afetação<br />
*Importante mecanismo de<br />
resolução extrajudicial.<br />
*Segregação do Patrimônio<br />
*Segurança jurídica <strong>para</strong> os<br />
compradores e financiadores.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO<br />
A Lei 10.931 de 2004 trata de<br />
importante mecanismo de resolução<br />
extrajudicial, de problemas<br />
decorrentes do desequilíbrio<br />
econômico-financeiro da<br />
incorporação, na medida em que<br />
independente de intervenção judicial<br />
possibilita aos adquirentes substituir<br />
o incorporador na administração do<br />
negócio e prosseguir a obra.<br />
Elimina a responsabilidade solidária<br />
dos compradores por dívidas das<br />
Construtoras ou Incorporadoras<br />
perante o Fisco da União.
IN SRF no. 474 de 03 de<br />
dezembro de 2004<br />
Regula o RET – Regime Especial<br />
de Tributação do Patrimônio de<br />
Afetação<br />
Opcional no Patrimônio de<br />
Afetação.<br />
Alíquota única dos tributos<br />
federais = 7%<br />
Lucro Presumido = 5,93%
COMPARAÇÃO COM LUCRO<br />
PRESUMIDO<br />
TRIBUTOS PRESUMIDO RET<br />
IRPJ 1,20% 2,2%<br />
CSLL 1,08% 1,15%<br />
COFINS 3,00% 3,00%<br />
PIS 0,65% 0,65%<br />
TOTAL 5,93% 7,00%
SCP-Sociedade em Conta de<br />
Participação<br />
É uma sociedade totalmente diferente<br />
das demais. É formada pela união de<br />
duas ou mais pessoas, sendo, ao<br />
menos uma delas pessoa jurídica.<br />
Este tipo de sociedade é definida<br />
como um contrato <strong>para</strong> uso interno<br />
entre os sócios, existindo somente<br />
entre eles e não aparecendo perante<br />
terceiros.
SCP-Características<br />
Não tem nome nem capital.<br />
Não tem personalidade jurídica.<br />
Não tem sede nem estabelecimento<br />
Não pode ser registrada na Junta<br />
Comercial.<br />
É sociedade oculta, mas não irregular.<br />
É sociedade secreta, mas não ilegal<br />
É sociedade despersonalizada.<br />
Pode ser registrada no Registro de títulos e<br />
documentos
SCP-Previsão legal<br />
O dispositivo legal que institui a<br />
sociedade em conta de<br />
participação é o Código Civil, arts.<br />
991 a 996 (Código Comercial, arts. 325 a<br />
328 – Revogado pela Lei nº 10.406, de<br />
10/01/2002 – Novo Código Civil)
SCP-Registro<br />
De acordo com o art. 993 do CC a<br />
constituição da sociedade em conta de<br />
participação produz efeito somente entre os<br />
sócios, e a eventual inscrição de seu<br />
instrumento em qualquer registro não<br />
confere personalidade jurídica à sociedade.<br />
O sócio participante poderá fiscalizar a<br />
gestão dos negócios sociais, mas não<br />
poderá tomar parte nas relações do sócio<br />
ostensivo com terceiros, sob pena de<br />
responder solidariamente com este nas<br />
obrigações em que intervir.
SCP-CNPJ<br />
Quanto à inscrição no CNPJ, a IN SRF<br />
02/2001, não fixa esta<br />
obrigatoriedade, dado que a<br />
responsabilidade pela apuração dos<br />
resultados, <strong>apresentação</strong> e<br />
recolhimento dos tributos devidos é<br />
atribuição do sócio ostensivo, único<br />
responsável pelas obrigações<br />
tributárias.
SCP-Contabilidade e Tributação<br />
Segundo o RIR/99 art. 148, estas<br />
sociedades são equi<strong>para</strong>das às pessoas<br />
jurídicas.<br />
Na apuração dos resultados dessas<br />
sociedades, assim como na tributação dos<br />
lucros apurados e dos distribuídos, serão<br />
observadas as normas aplicáveis às pessoas<br />
jurídicas em geral.
SCP-Contabilidade e Tributação<br />
Por determinação do art. 994 do Código<br />
Civil, a contribuição do sócio participante<br />
constitui, com a do sócio ostensivo,<br />
patrimônio especial objeto da conta de<br />
participação relativa aos negócios sociais. A<br />
especialização patrimonial somente produz<br />
efeito em relação aos sócios.<br />
Portanto, a Receita Federal do Brasil não<br />
exige qualquer declaração ou informação do<br />
Patrimônio objeto da Sociedade em Conta<br />
de Participação, somente dos resultados, do<br />
lucro real e dos tributos devidos pela SCP
SCP-Contabilidade e Tributação<br />
Art. 254 RIR: A escrituração das operações de sociedade<br />
em conta de participação, poderá, à opção do sócio<br />
ostensivo, ser efetuada nos livros deste ou em livros<br />
próprios, observando o seguinte:<br />
I – quando forem utilizados os livros do sócio ostensivo,<br />
os registros contábeis deverão ser feitos de forma a<br />
evidenciar os lançamentos referentes à sociedade em<br />
conta de participação;<br />
II – os resultados e o lucro real correspondente à<br />
sociedade em conta de participação deverão ser apurados<br />
e demonstrados destacadamente dos resultados e do<br />
lucro real do sócio ostensivo, ainda que a escrituração<br />
seja feita nos mesmos livros;<br />
III – nos documentos relacionados com a atividade da<br />
sociedade em conta de participação, o sócio ostensivo<br />
deverá fazer constar indicação de modo a permitir<br />
identificar sua vinculação com a referida sociedade.
SCP-Contabilidade e Tributação<br />
A opção da sociedade em conta de<br />
participação pelo regime de<br />
tributação com base no lucro<br />
presumido não implica a simultânea<br />
opção do sócio ostensivo, nem a<br />
opção efetuada por este implica a<br />
opção daquela.
SCP<br />
Determina o art. 993 do CC que o<br />
sócio participante não poderá tomar<br />
parte nas relações do sócio ostensivo,<br />
não podendo, portanto, ser<br />
proprietário do terreno objeto da<br />
incorporação, mesmo que<br />
parcialmente, sob pena de<br />
equi<strong>para</strong>ção à pessoa jurídica <strong>para</strong><br />
efeito de tributação nos termos dos<br />
artigos 151 a 154 do Regulamento do<br />
Imposto de Renda.
SCP-Distribuição de Lucros<br />
A partir do ano calendário de 1996, a<br />
distribuição de lucros ou dividendos é<br />
considerada isenta, em qualquer<br />
circunstância, inclusive dos lucros<br />
auferidos nas sociedades em conta de<br />
participação
ISS – IMPOSTO SOBRE SERVIÇOS<br />
DE QUALQUER NATUREZA<br />
Tributo Municipal instituído pelo<br />
Decreto-lei 406 de 1968.<br />
O conceito de serviços, foi substituído<br />
por uma lista, inicialmente com 29 itens<br />
ampliado <strong>para</strong> mais de 100.<br />
A construção civil foi incluída na lista<br />
pelo Ato Complementar no.34 de 1967.<br />
O ISS é disciplinada pela LC 116/2003 e<br />
leis municipais.
ISS – REGULARIZAÇÃO DE OBRAS<br />
A Certidão Negativa do ISS deve<br />
ser obtida antes de requerer o Auto<br />
de Conclusão ou Habite-se e é<br />
documento indispensável <strong>para</strong> a<br />
regularização da obra e<br />
transmissão da posse.
ISS – REGULARIZAÇÃO DE OBRAS<br />
O Certificado de Quitação do ISS<br />
não pode ser expedido sem o<br />
pagamento do imposto na base<br />
mínima dos preços fixados pela<br />
Secretaria de Finanças e<br />
Desenvolvimento Econômico, em<br />
pauta que reflita os correntes na<br />
praça.
OBRIGADO PELA ATENÇÃO<br />
Martelene