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TRIBUTAÇÃO DO SETOR
IMOBILIÁRIO E DA
CONSTRUÇÃO CIVIL
Martelene Carvalhaes

GESTÃO DE RISCOS
• O mercado de empreendimentos
imobiliários é onde as empresas
operam com maior nível de riscos
devido às particularidades deste
mercado.
• Os riscos estão associados às
atividades de INCORPORAÇÃO e
CONSTRUÇÃO.

LEI 4.591 de 1964
Incorporação Imobiliária
Necessita de muitos recursos financeiros,
planejamento, organização e registro do
desenho do empreendimento.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
• O INCORPORADOR somente poderá
negociar sobre unidades autônomas,
após ter arquivado no cartório
competente do registro de imóveis o
respectivo Memorial de Incorporação,
na forma do art. 32 da Lei 4.591 de
1964, e cumpridas as demais
exigências do Registro de Imóveis para
o referido arquivamento

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
A Aquisição de um imóvel demanda
mais recursos, mais tempo de
produção e prazo para pagamento
mais longo.
A construção não é instantânea, e o
imóvel incorpora inúmeros
componentes de outros fornecedores,
gerando responsabilidades
conjuntas.

OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
VENDER – Registrar o Memorial da
Incorporação no Registro de Imóveis
• ADMINISTRAR A CONSTRUÇÃO
A construção poderá ser contratada sob o
regime de empreitada ou de administração.
• REGULARIZAR A PROPRIEDADE

PRINCIPAL OBRIGAÇÃO DO
INCORPORADOR
TRANSMITIR A POSSE (ISS) E O
DOMÍNIO DA UNIDADE
AUTÔNOMA AO ADQUIRENTE
(Contribuição Previdenciária).

TRIBUTAÇÃO
Tributos Federais
• LUCRO PRESUMIDO
LUCRO REAL
ANUAL
TRIMESTRAL

Lucro Real
Opção pelo Custo Orçado até a conclusão
da construção.
Pis e Cofins não cumulativo (alíquota de
7,6% e 1,65% com crédito sobre os custos,
inclusive os orçados).
Tributação pelo Regime de Caixa
(considerar os recebimentos até a entrega
das chaves).
Lucro Presumido somente após a conclusão
da obra.

Lucro Presumido
Lucro Presumido de 8% para o IR e
de 12% para a CSLL.
Em média lucro líquido superior a
9% é vantagem o lucro
presumido.

TRIBUTAÇÃO
Lucro Presumido
TRIBUTOS Mínima Máxima
IR 1,20% 1,95%
CSLL 1,08% 1,08%
PIS 0,65% 0,65%
COFINS 3,00% 3,00%
ISS 2,00% 2,67%
INSS 4,61% 5,89%
ITBI 0,10% 0,16%
TOTAL 12,64 % 15,40 %

ESTRUTURAÇÃO DO NEGÓCIO
SEGREGAÇÃO DE PATRIMÔNIO
• Proteção para excluir os riscos dos
compradores e financiadores
• Segurança jurídica
SPE – SOCIEDADE DE PROPÓSITO
ESPECÍFICO
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

SPE
• Personalidade jurídica própria
• Autonomia patrimonial
• Legitimidade de representação
em juízo ou fora dele
• Objeto: Empreendimento
• Duração da sociedade

Lei 10.931 de 28 de abril de 2004
Institui o Patrimônio de Afetação
*Importante mecanismo de
resolução extrajudicial.
*Segregação do Patrimônio
*Segurança jurídica para os
compradores e financiadores.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
A Lei 10.931 de 2004 trata de
importante mecanismo de resolução
extrajudicial, de problemas
decorrentes do desequilíbrio
econômico-financeiro da
incorporação, na medida em que
independente de intervenção judicial
possibilita aos adquirentes substituir
o incorporador na administração do
negócio e prosseguir a obra.
Elimina a responsabilidade solidária
dos compradores por dívidas das
Construtoras ou Incorporadoras
perante o Fisco da União.

IN SRF no. 474 de 03 de
dezembro de 2004
Regula o RET – Regime Especial
de Tributação do Patrimônio de
Afetação
Opcional no Patrimônio de
Afetação.
Alíquota única dos tributos
federais = 7%
Lucro Presumido = 5,93%

COMPARAÇÃO COM LUCRO
PRESUMIDO
TRIBUTOS PRESUMIDO RET
IRPJ 1,20% 2,2%
CSLL 1,08% 1,15%
COFINS 3,00% 3,00%
PIS 0,65% 0,65%
TOTAL 5,93% 7,00%

SCP-Sociedade em Conta de
Participação
É uma sociedade totalmente diferente
das demais. É formada pela união de
duas ou mais pessoas, sendo, ao
menos uma delas pessoa jurídica.
Este tipo de sociedade é definida
como um contrato para uso interno
entre os sócios, existindo somente
entre eles e não aparecendo perante
terceiros.

SCP-Características
Não tem nome nem capital.
Não tem personalidade jurídica.
Não tem sede nem estabelecimento
Não pode ser registrada na Junta
Comercial.
É sociedade oculta, mas não irregular.
É sociedade secreta, mas não ilegal
É sociedade despersonalizada.
Pode ser registrada no Registro de títulos e
documentos

SCP-Previsão legal
O dispositivo legal que institui a
sociedade em conta de
participação é o Código Civil, arts.
991 a 996 (Código Comercial, arts. 325 a
328 – Revogado pela Lei nº 10.406, de
10/01/2002 – Novo Código Civil)

SCP-Registro
De acordo com o art. 993 do CC a
constituição da sociedade em conta de
participação produz efeito somente entre os
sócios, e a eventual inscrição de seu
instrumento em qualquer registro não
confere personalidade jurídica à sociedade.
O sócio participante poderá fiscalizar a
gestão dos negócios sociais, mas não
poderá tomar parte nas relações do sócio
ostensivo com terceiros, sob pena de
responder solidariamente com este nas
obrigações em que intervir.

SCP-CNPJ
Quanto à inscrição no CNPJ, a IN SRF
02/2001, não fixa esta
obrigatoriedade, dado que a
responsabilidade pela apuração dos
resultados, apresentação e
recolhimento dos tributos devidos é
atribuição do sócio ostensivo, único
responsável pelas obrigações
tributárias.

SCP-Contabilidade e Tributação
Segundo o RIR/99 art. 148, estas
sociedades são equiparadas às pessoas
jurídicas.
Na apuração dos resultados dessas
sociedades, assim como na tributação dos
lucros apurados e dos distribuídos, serão
observadas as normas aplicáveis às pessoas
jurídicas em geral.

SCP-Contabilidade e Tributação
Por determinação do art. 994 do Código
Civil, a contribuição do sócio participante
constitui, com a do sócio ostensivo,
patrimônio especial objeto da conta de
participação relativa aos negócios sociais. A
especialização patrimonial somente produz
efeito em relação aos sócios.
Portanto, a Receita Federal do Brasil não
exige qualquer declaração ou informação do
Patrimônio objeto da Sociedade em Conta
de Participação, somente dos resultados, do
lucro real e dos tributos devidos pela SCP

SCP-Contabilidade e Tributação
Art. 254 RIR: A escrituração das operações de sociedade
em conta de participação, poderá, à opção do sócio
ostensivo, ser efetuada nos livros deste ou em livros
próprios, observando o seguinte:
I – quando forem utilizados os livros do sócio ostensivo,
os registros contábeis deverão ser feitos de forma a
evidenciar os lançamentos referentes à sociedade em
conta de participação;
II – os resultados e o lucro real correspondente à
sociedade em conta de participação deverão ser apurados
e demonstrados destacadamente dos resultados e do
lucro real do sócio ostensivo, ainda que a escrituração
seja feita nos mesmos livros;
III – nos documentos relacionados com a atividade da
sociedade em conta de participação, o sócio ostensivo
deverá fazer constar indicação de modo a permitir
identificar sua vinculação com a referida sociedade.

SCP-Contabilidade e Tributação
A opção da sociedade em conta de
participação pelo regime de
tributação com base no lucro
presumido não implica a simultânea
opção do sócio ostensivo, nem a
opção efetuada por este implica a
opção daquela.

SCP
Determina o art. 993 do CC que o
sócio participante não poderá tomar
parte nas relações do sócio ostensivo,
não podendo, portanto, ser
proprietário do terreno objeto da
incorporação, mesmo que
parcialmente, sob pena de
equiparação à pessoa jurídica para
efeito de tributação nos termos dos
artigos 151 a 154 do Regulamento do
Imposto de Renda.

SCP-Distribuição de Lucros
A partir do ano calendário de 1996, a
distribuição de lucros ou dividendos é
considerada isenta, em qualquer
circunstância, inclusive dos lucros
auferidos nas sociedades em conta de
participação

ISS – IMPOSTO SOBRE SERVIÇOS
DE QUALQUER NATUREZA
Tributo Municipal instituído pelo
Decreto-lei 406 de 1968.
O conceito de serviços, foi substituído
por uma lista, inicialmente com 29 itens
ampliado para mais de 100.
A construção civil foi incluída na lista
pelo Ato Complementar no.34 de 1967.
O ISS é disciplinada pela LC 116/2003 e
leis municipais.

ISS – REGULARIZAÇÃO DE OBRAS
A Certidão Negativa do ISS deve
ser obtida antes de requerer o Auto
de Conclusão ou Habite-se e é
documento indispensável para a
regularização da obra e
transmissão da posse.

ISS – REGULARIZAÇÃO DE OBRAS
O Certificado de Quitação do ISS
não pode ser expedido sem o
pagamento do imposto na base
mínima dos preços fixados pela
Secretaria de Finanças e
Desenvolvimento Econômico, em
pauta que reflita os correntes na
praça.

OBRIGADO PELA ATENÇÃO
Martelene