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II FINANÇAS PESSOAIS | Diário Económico Sexta-feira 8 Janeiro 2010
TEMA DE CAPA : COMO BAIXAR A PRESTAÇÃO DO SEU CRÉDITO À HABITAÇÃO
‘SPREAD’
O valor do ‘spread’ resulta
principalmente de três
variáveis: rácio
financiamento/ garantia, ou
seja, o montante pedido
face ao valor de avaliação
do imóvel. Quanto mais
baixo for este rácio mais
baixo será o seu ‘spread’.
Os bancos têm vindo a
baixar este rácio e
actualmente a maioria não
aceita rácios superiores a
80%; da taxa de esforço,
istoé,opesodetodosos
seus empréstimos no
rendimento do agregado
familiar; e, finalmente,
depende na maioria dos
casos da subscrição de
produtos adicionais, como
cartões de crédito ou
seguros.
Saiba quais são os bancos
com o melhor ‘spread’
As taxas Euribor subiram, pela primeira vez em mais de um ano, em Dezembro.
Com a subida das taxas, o ‘spread’ vai começar apesar cada vez mais no orçamento
em 2010. Conheça as instituições que praticam os custos mais vantajosos.
MARTA MARQUES SILVA
marta.marquessilva@economico.pt
“Taxas Euribor voltam a descer em todos os prazos”. Durante
mais de 120 dias consecutivos a notícia repetiu-se.
Apesar disso, a euforia dos portugueses não parecia diminuir.
Em jeito de confissão, nenhum outro assunto foi
capaz de mobilizar tantos ‘clicks’ no site do “Diário Económico”
em 2009 como este. Afinal, qualquer descida
diária era tida como augúrio de mais uns euros na carteira
à data da próxima revisão. Razão válida e suficiente.
Um cenário que pertence já ao passado. Pela primeira vez
desde Setembro de 2008 a média mensal das taxas Euribor
subiu, em Dezembro, em relação ao mês anterior.
Embora esta subida não tenha efeitos imediatos para
quem revê a prestação em Janeiro, ou mesmo em Fevereiro,
ela marca o início de uma nova tendência já esperada
pelomercado–odeaumentodosindexantesmaisutilizados
no crédito à habitação em Portugal. Um assunto
que toca a muitos. Em Portugal existem cerca de 2,1 milhões
de famílias com crédito à habitação, das quais mais
de 90% estão sujeitas às variações da taxa de juro.
Se em relação ao aumento dos juros pouco ou nada haverá
a fazer, o mesmo não se aplica ao factor ‘spread’. Os juros
pagos no empréstimo para a casa resultam do indexante
acrescido do ‘spread’, ou seja, em termos simplistas, a
margem de lucro do banco. E, se do lado dos indexantes,
2009 ficou marcado pelos mínimos históricos, os
‘spreads’ conheceram uma realidade inversa. Desde finais
de 2008 os ‘spreads’ máximos sofreram um aumento considerável
– cerca de 1% – e, embora os bancos justifiquem
este aumento com as dificuldades de acesso ao crédito, a
verdade é que este coincidiu com a descida das taxas Euribor.
Ou seja, a queda histórica do indexante mais do que
compensou o aumento dos ‘spreads’ praticados nos novos
contratos. Senão repare: imagine um crédito contratado
em Novembro de 2008, indexado à Euribor a seis meses e
com um ‘spread’ de 1%. A taxa em vigor na altura seria de
6,18% (média da Euribor em Outubro acrescida de 1% de
‘spread’). Agora imagine um crédito contratado em Novembro
de 2009, com o mesmo indexante mas com 2% de
‘spread’. A taxa de juro seria de 3,02%. Ou seja, embora o
‘spread’ fosse o dobro, o valor total da taxa era menos de
metade face à negociada há um ano. Traduzindo em euros,
no primeiro caso a prestação mensal – para um crédito
de 150 mil euros a 30 anos – era de 917 euros, enquanto
no segundo seria de 634 euros.
E assim, bancos e clientes viveriam felizes, não fosse
2009 ter sido um ano de excepção. Com a subida das ta-
Quanto mais baixo o rácio de financiamento
– valor do empréstimo/ valor
do imóvel – mais baixo o ‘spread’ praticado
pela banca. Assim, num crédito
de 100 mil euros para a compra de
uma casa avaliada em 200 mil euros,
os ‘spreads’ mais baixos, de acordo
com o simulador da Deco Proteste,
são oferecidos pela Caixa Galicia
(0,75%) e pelo Santander (0,9%). Já
os mais elevados pertencem ao Finibanco
(3,4%) e Montepio (2,3%).
Quando o rácio de financiamento é
mais elevado os bancos fazem-se
pagar por isso já que aumenta
também o risco de financiamento.
Assim, num empréstimo de 150 mil
euros para um imóvel no valor de 200
mil euros, os ‘spreads’ mais baixos do
mercado sobem para 0,95% e 1,05%
do Santander e Caixa Galicia,
respectivamente. Enquanto os mais
altos fixam-se agora em 3,4% e 2,8%
do Finibanco e Crédito Agrícola.
xas de juro, os ‘spreads’ prometem começar a pesar no
orçamento. No caso de as taxas Euribor voltarem a atingir
um valor idêntico ao registado em finais de 2008 – na ordem
dos 5% – o crédito contratado em Novembro deste
ano, com um ‘spread’ de 2%, resultaria numa prestação
de 1.016 euros. Ou seja, mais 100 euros mensais face ao
crédito com ‘spread’ de 1%.
Razões mais do que suficientes para uma leitura atenta dos
‘spreads’ actualmente comercializados pelas instituições
bancárias. O valor mínimo dos ‘spreads’ varia entre os
0,6% na Caixa Galicia e os 1,5% no Finibanco, podendo
atingir – com bonificação através da subscrição de produtos
– os 0,35%, possíveis no Santander, Barclays, BBVA e Caixa
Galicia (ver tabela). Importante salientar que, em caso de
subscrição de produtos adicionais, os bancos estão agora
obrigados a apresentar-lhe a TAER (Taxa Anual Efectiva
Revista), que deverá reflectir todos os custos associados ao
seu empréstimo, incluindo a contratação destes produtos
(ver página seguinte). Já os ‘spreads’ máximos praticados
pelos bancos atingem os 3,7% no Crédito Agrícola, com o
valor mais baixo a pertencer à Caixa Galicia, com 1,35%.
Portanto, compare o seu ‘spread’ com a oferta do mercado
e, se achar que consegue melhor, comece por pedir
a revisão junto do seu banco – uma opção sem custos
para o cliente. Se não ficar satisfeito, repita o processo
junto da concorrência. ■
OS ‘SPREADS’ PRATICADOS PELO MERCADO
‘Spreads’ máximos e mínimos. E ainda ‘spreads’ mínimos após bonificação máxima.
Máx. Mín. Mín. c/ bonificação
CAIXA GALICIA 1,35 0,6 0,35
BBVA 1,8 0,95 0,35
BARCLAYS 2 0,85 0,35
BANCO POPULAR 2,2 1,1 0,5
BANIF 2,2 0,85 N/D
DEUTSCHE BANK 2,2 0,9 0,45
BPI 2,25 1,35 0,8
SANTANDER 2,3 0,7 0,35
MONTEPIO 2,5 0,9 0,7
BCP E ACTIVOBANK7 2,8 1,3 1,1
CGD 3,25 0,85 N/D
BANCO BEST 3,3 0,8 N/D
BES 3,3 1,2 0,8
FINIBANCO 3,4 1,5 N/D
CRÉDITO AGRÍCOLA 3,7 1,3 0,95
Fonte: Deco Proteste
NÍVEL BAIXO DE FINANCIMENTO EXEMPLO INTERMÉDIO
MAIOR NÍVEL DE FINANCIAMENTO
Nem todos os bancos concedem
crédito quando o rácio de
financiamento é superior a 80%.
Neste caso o rácio atinge os 90% –
crédito de 180 mil euros para compra
de um imóvel avaliado em 200 mil. Os
‘spreads’ mais baixos são, neste
exemplo, praticados pelo Santander
(1,5%) e pelo Banco Popular (1,8%).
No extremo oposto do mercado estão
o Crédito Agrícola e o Finibanco, com
‘spreads’ de 3,4%.
50% 90%
75%