Método de avaliação do estado de conservação de edifícios - Lnec
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Artigo<br />
MINISTÉRIO DAS OBRAS PÚBLICAS, TRANSPORTES E COMUNICAÇÕES<br />
Laboratório Nacional <strong>de</strong> Engenharia Civil<br />
Av. <strong>do</strong> Brasil, 101, 1700-066 LISBOA PORTUGAL<br />
Tel.: (+351) 21 844 00 00; Fax: (+351) 21 844 30 28<br />
<strong>Méto<strong>do</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong> <strong>do</strong> esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>conservação</strong> <strong>de</strong> <strong>edifícios</strong><br />
(Em resposta ao uma solicitação da Associação <strong>de</strong> Empresas <strong>de</strong> Construção e Obras Públicas)<br />
1. Introdução<br />
No quadro da revisão <strong>do</strong> Regime <strong>de</strong> Arrendamento Urbano (RAU), o Gabinete <strong>do</strong> Secretário <strong>de</strong> Esta<strong>do</strong><br />
Adjunto e da Administração Local solicitou ao LNEC que elaborasse um méto<strong>do</strong> que permita classificar<br />
o esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>conservação</strong> <strong>de</strong> <strong>edifícios</strong>, habitacionais e não-habitacionais, em cinco níveis (excelente,<br />
bom, médio, mau e péssimo) e verificar a existência <strong>de</strong> infra-estruturas básicas.<br />
Esta solicitação surgiu na sequência <strong>de</strong> um estu<strong>do</strong> anteriormente elabora<strong>do</strong> sobre o certifica<strong>do</strong> das<br />
condições mínimas <strong>de</strong> habitabilida<strong>de</strong>, também no quadro <strong>de</strong> uma proposta <strong>de</strong> revisão <strong>do</strong> RAU.<br />
2. Utilida<strong>de</strong><br />
De acor<strong>do</strong> com o <strong>de</strong>fini<strong>do</strong> no RAU, os resulta<strong>do</strong>s <strong>do</strong> méto<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong> terão as seguintes<br />
implicações:<br />
1) A actualização <strong>do</strong> valor das rendas <strong>de</strong>pen<strong>de</strong>rá da prévia <strong>avaliação</strong> <strong>do</strong> esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>conservação</strong><br />
<strong>do</strong> edifício.<br />
LNEC – Proc.º 0806/72/15274 | Artigo 1
2) O valor anual da renda actualizada não <strong>de</strong>verá ser superior a 4 % <strong>do</strong> valor da <strong>avaliação</strong> <strong>do</strong><br />
loca<strong>do</strong> <strong>de</strong>termina<strong>do</strong> pelo Código <strong>do</strong> Imposto Municipal sobre Imóveis (realizada há menos <strong>de</strong><br />
três anos) multiplica<strong>do</strong> pelo coeficiente <strong>de</strong> <strong>conservação</strong>. O coeficiente <strong>de</strong> <strong>conservação</strong> é<br />
<strong>de</strong>termina<strong>do</strong> em função <strong>do</strong> esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>conservação</strong> <strong>de</strong> acor<strong>do</strong> com a seguinte tabela:<br />
Excelente Bom Médio Mau Péssimo<br />
1,2 1,0 0,9 0,7 0,5<br />
3) No caso <strong>do</strong> arrendamento para habitação não será possível aumentar a renda se o nível <strong>de</strong><br />
<strong>conservação</strong> for mau ou péssimo.<br />
4) Caso o esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>conservação</strong> <strong>do</strong> edifício seja péssimo ou mau, o arrendatário po<strong>de</strong>rá intimar<br />
3. Instrumentos<br />
o senhorio a realizar obras, quer no arrendamento para habitação quer no arrendamento para<br />
fim não-habitacional. Se o senhorio não <strong>de</strong>r início às obras, o arrendatário po<strong>de</strong>rá: tomar a<br />
iniciativa <strong>de</strong> realização das obras dan<strong>do</strong> disso conhecimento ao senhorio e à Comissão<br />
Arbitral Municipal; solicitar à Câmara Municipal a realização <strong>de</strong> obras coercivas; ou comprar o<br />
loca<strong>do</strong> pelo valor da <strong>avaliação</strong> feita nos termos <strong>do</strong> Código <strong>do</strong> Imposto Municipal sobre<br />
Imóveis, com obrigação <strong>de</strong> realização das obras, sob pena <strong>de</strong> reversão. Caso as obras sejam<br />
realizadas pelo arrendatário, este po<strong>de</strong>rá efectuar compensação com o valor da renda.<br />
A aplicação <strong>do</strong> méto<strong>do</strong> tem como base a aplicação <strong>de</strong> uma ficha <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong>. Para assegurar uma<br />
a<strong>de</strong>quada interpretação e o correcto preenchimento da ficha foram elaboradas instruções <strong>de</strong><br />
preenchimento.<br />
Ficha <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong><br />
A ficha <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong> está organizada em várias partes, que se <strong>de</strong>screvem resumidamente em seguida.<br />
No Cabeçalho são inscritos da<strong>do</strong>s que permitem a i<strong>de</strong>ntificação da ficha <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong>,<br />
<strong>de</strong>signadamente: número <strong>de</strong> inscrição <strong>do</strong> técnico que realizou a vistoria na sua Or<strong>de</strong>m Profissional,<br />
ano em curso e número da vistoria realizada pelo técnico no ano em curso.<br />
Na secção "A. I<strong>de</strong>ntificação" são inscritos da<strong>do</strong>s relativos à i<strong>de</strong>ntificação da unida<strong>de</strong> vistoriada,<br />
<strong>de</strong>signadamente: a morada completa e o registo da Conservatória <strong>do</strong> Registo Predial ou da Repartição<br />
<strong>de</strong> Finanças.<br />
LNEC – Proc.º 0806/72/15274 | Artigo 2
Na secção "B. Caracterização" são inscritos da<strong>do</strong>s relativos à caracterização morfológica da unida<strong>de</strong> e<br />
<strong>do</strong> edifício, <strong>de</strong>signadamente: o número <strong>de</strong> pisos <strong>do</strong> edifício, o número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s <strong>do</strong> edifício, o<br />
número <strong>de</strong> divisões da unida<strong>de</strong> e a época <strong>de</strong> construção <strong>do</strong> edifício ou da sua reformulação estrutural.<br />
Nas instruções <strong>de</strong> preenchimento existem indicações sobre os critérios a a<strong>do</strong>ptar para a <strong>de</strong>terminar<br />
estes da<strong>do</strong>s.<br />
Na secção "C. Anomalias <strong>de</strong> elementos funcionais" é regista<strong>do</strong> o nível <strong>de</strong> anomalia que afecta cada um<br />
<strong>do</strong>s 31 elementos funcionais em que foi subdividida a <strong>avaliação</strong> <strong>do</strong> edifício e da unida<strong>de</strong>. Os<br />
elementos funcionais estão organiza<strong>do</strong>s em quatro grupos: edifício (no seu conjunto), espaços<br />
comuns, unida<strong>de</strong> e instalações (comuns e da unida<strong>de</strong> em apreciação).<br />
O nível <strong>de</strong> anomalia <strong>de</strong> cada elemento funcional é classifica<strong>do</strong> na seguinte escala: nenhumas (5),<br />
ligeiras (4), médias (3), graves (2) e muito graves (1). A <strong>de</strong>terminação <strong>do</strong> nível <strong>de</strong> anomalia que afecta<br />
cada elemento funcional é realizada com base em critérios <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong> (vd. 4). A cada elemento<br />
funcional está associada uma pon<strong>de</strong>ração (vd. 5). Multiplican<strong>do</strong> o nível <strong>de</strong> anomalia pela pon<strong>de</strong>ração<br />
obtém-se a pontuação <strong>do</strong> elemento funcional.<br />
Admite-se que algumas situações o elemento funcional não seja aplicável. Apenas são aplicáveis os<br />
elementos funcionais: cujo uso beneficie directamente a unida<strong>de</strong> (ex., se uma unida<strong>de</strong> se situar no<br />
piso térreo não é necessário avaliar o esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>conservação</strong> <strong>do</strong>s ascensores) ou cujas anomalias<br />
possam afectar a unida<strong>de</strong> (ex., num edifício com vários corpos apenas se avalia o esta<strong>do</strong> <strong>de</strong><br />
<strong>conservação</strong> da cobertura <strong>do</strong> corpo em que está situada a unida<strong>de</strong>).<br />
Na secção "D. Determinação <strong>do</strong> índice <strong>de</strong> anomalias" são calcula<strong>do</strong>s o total das pontuações obtidas<br />
pelos elementos funcionais aplicáveis, o total das pon<strong>de</strong>rações atribuídas a elementos funcionais<br />
aplicáveis, e o quociente entre os <strong>do</strong>is primeiros totais que constitui o "índice <strong>de</strong> anomalias" da<br />
unida<strong>de</strong>.<br />
Na secção "E. Descrição das condições que motivam anomalias «graves» e/ou «muito graves»", é feito<br />
um relato das razões que justificam a atribuição <strong>de</strong>stes níveis <strong>de</strong> anomalia aos elementos funcionais. O<br />
relato será ilustra<strong>do</strong> com fotografias que registam a situação verificada na data da vistoria.<br />
Na secção "F. Avaliação" é aplica<strong>do</strong> o méto<strong>do</strong> <strong>de</strong> síntese <strong>de</strong> resulta<strong>do</strong>s (vd. 6) <strong>de</strong> que resulta o esta<strong>do</strong><br />
<strong>de</strong> <strong>conservação</strong> da unida<strong>de</strong>, e é indica<strong>do</strong> se existem situações que constituam grave risco para a<br />
segurança ou a saú<strong>de</strong> públicas e/ou <strong>do</strong>s resi<strong>de</strong>ntes.<br />
Para concluir, o técnico indica o seu nome, assina e data a ficha. Esta assinatura significa que o<br />
técnico assume a responsabilida<strong>de</strong> <strong>de</strong> que o preenchimento da ficha <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong> traduz as condições<br />
presentes e visíveis no momento da vistoria da unida<strong>de</strong>.<br />
LNEC – Proc.º 0806/72/15274 | Artigo 3
Instruções <strong>de</strong> preenchimento<br />
As instruções <strong>de</strong> preenchimento contêm: uma <strong>de</strong>scrição <strong>de</strong> como o técnico <strong>de</strong>ve realizar uma vistoria;<br />
a explicação da estrutura da ficha <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong> e <strong>do</strong> mo<strong>do</strong> <strong>de</strong> preenchimento <strong>de</strong> cada secção; a<br />
<strong>de</strong>finição <strong>de</strong> critérios gerais <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong> e <strong>de</strong> critérios para cada elemento funcional; e a explicação <strong>do</strong><br />
méto<strong>do</strong> <strong>de</strong> síntese <strong>de</strong> resulta<strong>do</strong>s.<br />
4. Critérios <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong><br />
Os critérios <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong> permitem relacionar para cada elemento funcional as características <strong>do</strong><br />
edifício ou da unida<strong>de</strong> vistoriada com um nível da escala <strong>de</strong> anomalias. Foram <strong>de</strong>fini<strong>do</strong>s critérios gerais<br />
e critérios por elemento funcional.<br />
Critérios gerais<br />
Os quatro critérios gerais são: 1) consequência da anomalia na satisfação das exigências funcionais;<br />
2) tipo e extensão <strong>do</strong> trabalho necessário para a correcção da anomalia; 3) relevância da anomalia; e,<br />
4) existência <strong>de</strong> alternativa.<br />
Os <strong>do</strong>is primeiros critérios referem-se à gravida<strong>de</strong> da anomalia, sen<strong>do</strong> sintetizada a sua aplicação aos<br />
níveis <strong>de</strong> anomalia no quadro seguinte.<br />
Anomalias<br />
Ligeiras Médias Graves Muito graves<br />
Anomalias que prejudicam o<br />
aspecto, e que requerem trabalhos<br />
<strong>de</strong> limpeza, substituição ou<br />
reparação, pontual ou ampla, <strong>de</strong><br />
fácil execução<br />
Anomalias que prejudicam o<br />
aspecto, e que requerem trabalhos<br />
<strong>de</strong> substituição ou reparação,<br />
pontual, ampla ou total, <strong>de</strong> difícil<br />
execução<br />
Anomalias que prejudicam o uso e<br />
conforto e que requerem trabalhos<br />
<strong>de</strong> limpeza, substituição ou<br />
reparação, pontual ou ampla, <strong>de</strong><br />
fácil execução<br />
Anomalias que prejudicam o uso e<br />
conforto e que requerem trabalhos<br />
<strong>de</strong> substituição ou reparação,<br />
pontual, ampla ou total, <strong>de</strong> difícil<br />
execução<br />
Anomalias que colocam em risco a<br />
saú<strong>de</strong> e a segurança, po<strong>de</strong>n<strong>do</strong><br />
motivar aci<strong>de</strong>ntes sem gran<strong>de</strong><br />
gravida<strong>de</strong>, e que requerem<br />
trabalhos <strong>de</strong> limpeza, substituição<br />
ou reparação, pontual ou ampla, <strong>de</strong><br />
fácil execução<br />
Anomalias que colocam em risco a<br />
saú<strong>de</strong> e a segurança, po<strong>de</strong>n<strong>do</strong><br />
motivar aci<strong>de</strong>ntes sem gran<strong>de</strong><br />
gravida<strong>de</strong>, e que requerem<br />
trabalhos <strong>de</strong> substituição ou<br />
reparação, pontual, ampla ou total,<br />
<strong>de</strong> difícil execução<br />
Anomalias que colocam em risco a<br />
saú<strong>de</strong> e a segurança, po<strong>de</strong>n<strong>do</strong><br />
motivar aci<strong>de</strong>ntes graves ou muito<br />
graves<br />
LNEC – Proc.º 0806/72/15274 | Artigo 4
O terceiro critério indica que se as anomalias mais graves afectarem a parte principal da unida<strong>de</strong> <strong>de</strong>ve<br />
prevalecer esse nível <strong>de</strong> anomalia, mas se as anomalias mais graves afectarem a parte secundária da<br />
unida<strong>de</strong> <strong>de</strong>ve ser calculada uma média entre o nível <strong>de</strong> anomalias da parte principal e da parte<br />
secundária, atribuin<strong>do</strong> uma importância menor às partes secundárias. Consi<strong>de</strong>ra-se como parte<br />
principal o conjunto <strong>de</strong> espaços on<strong>de</strong> se <strong>de</strong>senvolvem as funções <strong>do</strong>minantes da unida<strong>de</strong> (ex., fogo) e<br />
como parte secundária o conjunto <strong>de</strong> espaços on<strong>de</strong> se <strong>de</strong>senvolvem as funções acessórias da<br />
unida<strong>de</strong> (ex., <strong>de</strong>pendência <strong>de</strong> arrecadação).<br />
De acor<strong>do</strong> com o quarto critério se a anomalia afectar um equipamento ou instalação para o qual<br />
exista uma alternativa com condições equivalentes <strong>de</strong> utilização <strong>de</strong>ve ser calculada a média <strong>do</strong> nível<br />
<strong>de</strong> anomalias <strong>de</strong>sses equipamentos ou instalações.<br />
Critérios por elemento funcional<br />
Para facilitar a utilização, os critérios gerais foram aplica<strong>do</strong>s a cada um <strong>do</strong>s elementos funcionais<br />
dan<strong>do</strong> origem a fichas com a seguinte estrutura:<br />
1) Elementos <strong>de</strong> construção a avaliar – i<strong>de</strong>ntificação <strong>do</strong>s elementos da construção a apreciar em<br />
cada elemento funcional;<br />
2) critério <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong> – meto<strong>do</strong>logia que permita relacionar as características da unida<strong>de</strong> em<br />
apreciação com um nível <strong>de</strong> anomalia;<br />
3) exemplos <strong>de</strong> sintomas <strong>de</strong> anomalia – exemplos <strong>de</strong> sinais que indiciam anomalias;<br />
4) observações – informação complementar sobre a aplicação <strong>do</strong> critério <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong>.<br />
5. Pon<strong>de</strong>rações<br />
As pon<strong>de</strong>rações associadas a cada elemento funcional <strong>de</strong>finem a sua importância relativa no cálculo<br />
<strong>do</strong> índice <strong>de</strong> anomalias.<br />
São propostas pon<strong>de</strong>rações <strong>de</strong> referência obtidas pela análise das pon<strong>de</strong>rações sugeridas por cerca<br />
<strong>de</strong> uma <strong>de</strong>zena <strong>de</strong> especialistas <strong>do</strong> LNEC. Contu<strong>do</strong>, consi<strong>de</strong>ra-se conveniente que as Comissões<br />
Arbitrais Municipais afiram se as pon<strong>de</strong>rações <strong>de</strong> referência são a<strong>de</strong>quadas a cada município e que<br />
possam, eventualmente, <strong>de</strong>finir diferentes pon<strong>de</strong>rações para diferentes tipos <strong>de</strong> <strong>edifícios</strong>.<br />
LNEC – Proc.º 0806/72/15274 | Artigo 5
6. <strong>Méto<strong>do</strong></strong> <strong>de</strong> síntese <strong>de</strong> resulta<strong>do</strong>s<br />
O méto<strong>do</strong> <strong>de</strong> síntese <strong>de</strong> resulta<strong>do</strong>s permite converter o índice <strong>de</strong> anomalias no esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>conservação</strong><br />
da unida<strong>de</strong> em apreciação. Para o efeito foram <strong>de</strong>finidas quatro regras.<br />
A primeira regra classifica o índice <strong>de</strong> anomalias calcula<strong>do</strong> na secção D, na escala <strong>de</strong> intervalos<br />
seguinte:<br />
Excelente Bom Médio Mau Péssimo<br />
5,0 ≥ IA > 4,5 4,5 ≥ IA > 3,5 3,5 ≥ IA > 2,5 2,5 ≥ IA > 1,5 1,5 ≥ IA ≥ 1,0<br />
As restantes regras impe<strong>de</strong>m a existência <strong>de</strong> <strong>de</strong>svios excessivos <strong>de</strong> alguns elementos funcionais<br />
relativamente ao valor médio calcula<strong>do</strong>. Preten<strong>de</strong>-se evitar que o cálculo <strong>de</strong> um nível <strong>de</strong> anomalia<br />
média possa camuflar a existência <strong>de</strong> anomalias graves em elementos funcionais que condicionam o<br />
esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>conservação</strong> da unida<strong>de</strong> ou <strong>do</strong> edifício (ex., anomalias na estrutura po<strong>de</strong>m colocar em risco<br />
a estabilida<strong>de</strong> <strong>do</strong> edifício no seu conjunto e anomalias na envolvente exterior – cobertura, pare<strong>de</strong>s<br />
exteriores e caixilharia exterior – po<strong>de</strong>m colocar em risco as condições mínimas <strong>de</strong> habitabilida<strong>de</strong> e/ou<br />
permitir uma rápida <strong>de</strong>gradação <strong>do</strong> edifício).<br />
7. Discussão e aplicação experimental<br />
Após uma fase inicial <strong>de</strong> concepção, foram realizadas reuniões com diversas entida<strong>de</strong>s intervenientes<br />
no sector com o objectivo <strong>de</strong> apresentar a proposta <strong>de</strong> méto<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong>, suscitar o <strong>de</strong>bate e<br />
colher sugestões para o seu aperfeiçoamento.<br />
Na sequência <strong>de</strong>ssas reuniões foi lançada uma aplicação experimental <strong>do</strong> méto<strong>do</strong> numa amostra <strong>do</strong><br />
parque edifica<strong>do</strong> <strong>de</strong> arrendamento. Esta aplicação visa testar e validar os instrumentos <strong>de</strong>senvolvi<strong>do</strong>s,<br />
preten<strong>de</strong>n<strong>do</strong>-se concretamente verificar:<br />
1) se os elementos funcionais são a<strong>de</strong>qua<strong>do</strong>s para avaliar as características <strong>do</strong>s <strong>edifícios</strong> e se<br />
cobrem to<strong>do</strong>s os aspectos fundamentais para avaliar o seu esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>conservação</strong>;<br />
2) se as instruções <strong>de</strong> preenchimento esclarecem eventuais dúvidas <strong>de</strong> interpretação e/ou<br />
aplicação da ficha <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong>;<br />
3) quanto tempo <strong>de</strong>mora a realização <strong>de</strong> uma vistoria e o preenchimento da ficha <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong>;<br />
4) se os resulta<strong>do</strong>s da aplicação <strong>do</strong> méto<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong> coinci<strong>de</strong>m com a <strong>avaliação</strong> intuitiva<br />
que um técnico experiente faz <strong>do</strong> esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>conservação</strong> <strong>do</strong> edifício.<br />
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Nesta aplicação experimental estão envolvi<strong>do</strong>s técnicos <strong>do</strong> LNEC e <strong>de</strong> diversas entida<strong>de</strong>s que se<br />
disponibilizaram a colaborar.<br />
8. Orientações a<strong>do</strong>ptadas<br />
Foi a<strong>do</strong>pta<strong>do</strong> um mo<strong>de</strong>lo <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong> que requer a realização <strong>de</strong> uma vistoria com algum <strong>de</strong>talhe.<br />
Esta opção justifica-se por três motivos:<br />
1) a complexida<strong>de</strong> <strong>do</strong> objecto avalia<strong>do</strong> – um edifício é constituí<strong>do</strong> com um conjunto extenso <strong>de</strong><br />
elementos da construção que po<strong>de</strong>m apresentar níveis <strong>de</strong> anomalia muito diversificada, sen<strong>do</strong><br />
necessário avaliar individualmente cada uma das partes para com objectivida<strong>de</strong> fazer uma<br />
apreciação <strong>de</strong> conjunto;<br />
2) a importância <strong>do</strong>s resulta<strong>do</strong>s para os proprietários e para os inquilinos – <strong>de</strong> acor<strong>do</strong> com o novo<br />
RAU o esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>conservação</strong> <strong>de</strong>termina<strong>do</strong> pela vistoria tem importantes implicações na<br />
relação entre senhorios e inquilinos, pelo que o méto<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>avaliação</strong> se <strong>de</strong>ve basear em<br />
procedimentos e critérios que assegurem o rigor <strong>do</strong>s resulta<strong>do</strong>s.<br />
3) a necessida<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>de</strong>monstrar às partes como foi obti<strong>do</strong> o esta<strong>do</strong> da <strong>conservação</strong> – consi<strong>de</strong>ra-<br />
se <strong>de</strong>sejável que o avalia<strong>do</strong>r possa evi<strong>de</strong>nciar como <strong>de</strong>terminou o esta<strong>do</strong> <strong>de</strong> <strong>conservação</strong> da<br />
unida<strong>de</strong>, contribuin<strong>do</strong> assim para a transparência <strong>do</strong> méto<strong>do</strong> e consequentemente para a<br />
aceitação <strong>do</strong>s resulta<strong>do</strong>s pelas partes envolvidas.<br />
José Vasconcelos Paiva | Engenheiro, Investiga<strong>do</strong>r Coor<strong>de</strong>na<strong>do</strong>r<br />
João Branco Pedro | Arquitecto, Investiga<strong>do</strong>r Auxiliar<br />
Departamento <strong>de</strong> Edifícios<br />
Lisboa e LNEC, 27 <strong>de</strong> Março <strong>de</strong> 2005<br />
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