Abr-Mai-Jun/2012 Ano V. N°18 - Creci RJ

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ENTREVISTA RAFAEL DUARTE Certidões e registros públicos TECNICAMENTE CORRETOS Com o objetivo de esclarecer as principais dúvidas dos corretores de imóveis sobre registros públicos, escrituras e certidões, a Revista Stand traz uma entrevista exclusiva nesta edição com o tabelião substituto do 4º Ofício de Notas do Rio de Janeiro, professor universitário e advogado especializado em Direito Imobiliário, Notarial e Registral, Rafael Duarte. O especialista explica quais os principais cuidados que os profissionais da intermediação imobiliária devem ter com os documentos, ressalta a importância dos registros públicos no mercado imobiliário e dá dicas importantes sobre o registro de escrituras e promessas de compra e venda no cartório de registro de imóveis, entre outros temas. Quais são os princípios que orientam os registros públicos de bens imóveis? Os princípios fundamentais que regem o sistema de registro de imóveis são: a) Princípio da Continuidade, que é a continuidade do registro imobiliário. Exemplo: o registro da promessa de compra e venda de determinado imóvel não soluciona a continuidade do registro imobiliário, em relação ao registro do título de domínio do promitente vendedor. b) Princípio da Especialidade: Princípio que visa resguardar o registro imobiliário de equívocos que possam confundir as propriedades, causando embaraço à rápida consulta dos títulos. Não havendo possibilidade de confundir-se um imóvel com outro, está atendido o princípio. c) Princípio da Prioridade: Havendo duas transcrições sobre o mesmo imóvel, a anterioridade é que dá a valia, devendo prevalecer a mais antiga. Stand 20 Foto: ASCOM <strong>Creci</strong>-<strong>RJ</strong> Rafael Duarte, especialista em Registros Públicos Qual é a importância dos registros públicos no mercado imobiliário? A busca da publicidade, conferida pelo Estado, perante terceiros. Que tem por fim tornar conhecido o direito de propriedade imobiliária. Como escreve Lafayette Rodrigues Pereira, “a deslocação do domínio de uma pessoa para outra carece de uma manifestação visível, de um sinal exterior, que ateste e afirme aquele ato diante da sociedade.’’ Os registros públicos são prova absoluta do direito de propriedade? Observando o artigo 1.245 do Código Civil, onde diz: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Fazendo jus ao jargão popular mais conhecido, onde só é dono quem registra. Conclui-se que é uma prova de direito de propriedade, cabendo
essalvas, visto que o registro imobiliário gera uma presunção apenas relativa de domínio, que pode ser informado por outras provas. Muitos corretores têm dúvidas importantes sobre os procedimentos corretos dos registros públicos de imóveis. Na sua opinião, por que isso acontece? Particularmente, acredito que deveria existir uma coerência maior por parte de alguns cartórios de registro de imóveis, e que os trabalhos deveriam funcionar de maneira mais homogênea. Apesar de cada mercado ter as suas nuances e particularidades, ao aplicar o direito no modo geral, o objetivo dos oficiais de registro é sempre evitar as possíveis fraudes. Deve-se frisar que a Corregedoria Geral de Justiça, único órgão fiscalizador dos cartórios, vem contribuindo bastante e fazendo melhorias para adequar os procedimentos. É possível estabelecer, para o corretor de imóveis, uma espécie de passo a passo na área de registros públicos? Tratando de uma compra e venda simples é possível. Mas nos registros públicos, cada caso é um caso, sendo necessárias as suas ressalvas. Existe um leque de informações a serem seguidas nos diversos tipos de transações, visto que o direito imobiliário é dinâmico e diferenciado, cabendo a nós estarmos sempre nos atualizando para ser e fazer o diferencial. Quais os principais cuidados que o corretor de imóveis deve ter no momento de realizar as transações imobiliárias? A priori, seria ler cuidadosamente a certidão de ônus reais, dentro do prazo legal, que é de trinta dias, verificando toda cadeia sucessória, regime de bens, capacidade das partes, etc. E, em conjunto, requerer a apresentação de todas as certidões pessoais e do imóvel, tanto as obrigatórias quanto as facultativas. Como o corretor de imóveis deve proceder para registrar a escritura no RGI? Apresentar uma via da escritura, traslado ou certidão; cópia autenticada do ITBI, caso seja título definitivo; cópias autenticadas dos laudêmios e autorizações, caso o ENTREVISTA imóvel seja foreiro, e preencher o formulário referente à guia de comunicação. E, logicamente, recolher todos os valores referentes à documentação. Em relação à promessa de compra e venda, quais são suas principais recomendações? A minha principal recomendação é que sejam apresentadas todas as certidões devidas, pois hoje se faz necessário, e que a escritura de promessa de compra e venda seja encaminhada ao competente cartório de registro de imóveis, visando dar publicidade ao ato. Como se dá o pedido de alteração ou retificação de registros públicos? Poderá ser feita qualquer retificação de inexatidão, ou erro contido em documento particular ou público, só pelas mesmas partes, não por uma delas isoladamente. A natureza jurídica do título prevalece sobre o nome que lhe tenham dado as partes contratantes. Como decorrência do princípio da especialização, o imóvel deve ser perfeitamente caracterizado e individualizado no título. A descrição do bem, ou está contida no ato ou depende da anuência de todos para vir a integrálo, e, posteriormente, produzir os efeitos legais. Não sendo possível a retificação ou alteração na esfera extrajudicial faz-se necessária a autorização judicial. Como proceder em casos de separação e falecimento? Qualquer alteração de estado civil deve ser comunicada/ averbada perante o cartório de registro de imóveis competente. Havendo mudança de titularidade é imprescindível a realização da partilha de bens, e posterior registro. Hoje é possível que os cartórios de notas lavrem escrituras de inventário e partilha de bens, separação, divórcio e reconciliação, sem a necessidade de homologação judicial, servindo o título como instrumento hábil para registro. Isso, é claro, desde que observadas sempre as peculiaridades da lei: não pode haver testamento, menor, interdito, litígio e que ambas as partes estejam assistidas por um ou mais advogados, através da esfera extrajudicial, de acordo com o que determina a Lei 11.441/2007. E depois, com o advento da emenda constitucional nº 66/2010, acabou de vez o prazo para requerer a separação e o divórcio. Stand 21
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