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16 41-3029-9802 JORNAL DO SÍNDICO I A INFORMAÇÃO DIRIGIDA CURITIBA
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Ano XI - Edição 123 - Janeiro 2010 - Curitiba/PR - 8.000 exemplares - www.jornaldosindico.com.br/curitiba
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NESTA
EDIÇÃO
SEU COTIDIANO
Os recursos tecnológicos
no sistema hidráulico
pg 3
REPETECO
Atrair os condôminos para as assembléias
é o grande desafi o dos
sindicos
pg 8
VALE A PENA LER
Assembléia geral
ordinária, olho vivo
nos orçamentos
pg 11

2 41-3029-9802 JORNAL DO SÍNDICO I A INFORMAÇÃO DIRIGIDA CURITIBA 15 41-3029-9802 JORNAL DO SÍNDICO I A INFORMAÇÃO DIRIGIDA CURITIBA
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Atenção, síndicos: as crianças estão
de férias. Nos próximos dois meses,
meninos e meninas, incluindo os
adolescentes, estarão mais presentes
no condomínio, aproveitando, ao
máximo, o merecido descanso anual.
Pelas áreas comuns, o silêncio será
interrompido por gargalhadas, correrias,
brincadeiras de todos os tipos.
Aparentemente, esta mudança
no cotidiano do condomínio pode ser
vista como positiva, pois eles trazem
alegria e vivacidade ao ambiente,
por outro lado, pode ser sinônimo
de problemas e prejuízos. Tudo dependerá
de como os pais, síndicos e
funcionários participam desta realidade.
Uma coisa é certa: é impossível detê-los.
Crianças e adolescentes querem
brincar, reunir-se com os amigos,
promover festas, campeonatos
esportivos, e o condomínio tem que
estar disposto a colaborar com eles.
E esta participação deve incluir a comunicação
e debate sobre as normas
de convivência coletiva: respeito ao
INDICADORES
BEM-VINDOS, MENINOS E MENINAS!!!
patrimônio, limites de horário, valorizar
a paz. E este diálogo deve ser
marcado de criatividade e fi rmeza.
Não é uma tarefa fácil, temos que
admitir. Mas é possível, se todos,
principalmente os pais, se comprometerem
a marcar positivamente o
período de férias escolares. Durante
as férias, os condomínios podem até
fl exibilizar regras muito rígidas.
Torna-se, para a administração,
uma boa oportunidade de repensar
o tratamento dispensado ao público
infanto-juvenil. Eles, nos últimos
anos, ganharam novo status, se
tornando em síndicos mirins, assumindo
responsabilidades e sendo
aliados dos demais condôminos,
quando o assunto é respeito às leis
e conservação patrimonial. Em muitas
decisões, eles devem ser ouvidos
e, dentro do possível, atendidos. Em
um momento como este, a aquisição
de equipamentos ou reformas de
áreas desportivas podem garantir
mais tranqüilidade aos adultos.
Não seria demais dizer que, nos
jul-09 ago-09 set-09 out-09 nov-09 dez-09
IGP-M (FGV) -0,43 -0,36 0,42 0,05 0,10
INPC (IBGE) 0,23 0,08 0,16 0,24 0,00
TR 0,11 0,02 0,02 0,00 0,05 0,00
SAL MÍNIMO 415,00 415,00 465,00 465,00 465,00 465,00
TJLP (%) 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00
CUB/Pr 4,59 0,06 0,35 0,17 0,17 0,13
IMPOSTO DE RENDA
Base de Cálculo Aliquota à Deduzir
Até R$ 1.434,59 Isento Isento
De R$ 1.434.60 até 2.150,00 7,5% R$ 107,59
De R$ 2.150,01 até 2.866,70 15% R$ 268,84
De R$ 2.866,71 até 3.582,00 22,5% R$ 483,84
Acima R$ 3.582,00 27,5% R$ 662,94
CONTRIBUIÇÃO DO INSS
Trabalhador assalariado
Salário Contribuição Aliquota (%)**
Até 965,67 8,00
De 965,67 até 1.609,45 9,00
De 1.609,45 até 3.218,90 11,00
Pagamento até o dia 10 do mês subseqüente
ao de competência. Não havendo expediente
bancário prorrogado o prazo para o 1º dia
útil seguinte. A partir desse vencimento, multa
de 4% (dentro de 30 dias) 7% (de 30 a 60 dias)
10% (acima de 60 dias). Juros de 1% ao mês.
Na dúvida, consulte o Núcleo de Orientação ao
Contribuinte do INSS. 0800780191 ** Alíquotas
para determinar base de cálculo do IRRF: 8%,
9% e 11%.
Fonte: IBGE/Banco Central do Brasil/FGV/FIPE
Reduções
1) R$ 144,20 por dependente;
2) R$ 1.434,59 por aposentadoria (uma
apenas) a quem já completou 65 anos;
3) Pensão Alimentícia;
4) Valor de contribuição pago, no mês,
à Previdência Social.
OBRIGAÇÕES
Admissão / Demissão - comunicar ao
Ministério do Trabalho, até o dia 07 do
mês seguinte. Recolhimento do INSS,
até o dia 2 do mês subsequente.Recolhimento
do FGTS, 8,0% sobre a Folha
de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte.
Recolhimento do PIS, 1% sobre
a folha de pagamento, até o 20º dia.
Recolher à Prefeitura Municipal, até o
dia 5 do mês seguinte, o ISS sobre o
serviço prestado
GRPS
20% sobre a Folha, como parcela do condomínio.
2% a 3% sobre a Folha, contribuição de
acidente de trabalho (2% para risco médio e
3% para risco máximo) 4,5% sobre a Folha,
contribuição de terceiros (SESC, SENAI, Etc...)
Salário Família
Até R$ 500,40 = R$ 25,66
De R$ 500,40 a R$ 752,12 = R$ 18,08
próximos dois meses, o condomínio
estará de férias, e não apenas as
crianças e os adolescentes. Haverá
mais pessoas circulando pelas áreas
comuns, a piscina será mais utilizada,
assim como as demais áreas de
lazer. E serão os mais jovens que nos
ensinarão a aproveitar mais e me-
lhor a estação do sol. Em contrapartida,
eles aprenderão que é possível
curtir as férias sem comprometer o
direito alheio.
A todos os condomínios, desejamos
um divertido e movimentado verão.
Os Editores

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OS RECURSOS TECNOLÓGICOS NO SISTEMA HIDRÁULICO
Economizar água deve ser o lema de todos. Mas, como participar deste movimento, que, a cada dia, contagia? Muitas inovações tecnológicas têm disponibilizado modelos econômicos,
garantido o uso racional da água. Conheça alguns deles.
A ordem é economizar, seja
água ou energia. Ganham os consumidores,
as próximas gerações
e a natureza. Entidades sociais e
órgãos governamentais não têm
medido esforços para convencer
a população brasileira a aderir ao
movimento. Entra, também, neste
bloco, a indústria da construção
civil, que têm lançado no mercado
equipamentos de alta tecnologia
que estimulam o uso racional da
água e luz. São torneiras que dosam
a quantidade necessária de
água e energia para determinado
fi m, louças sanitárias que disponibilizam
várias opções ao usuário.
Os condomínios têm à disposição
novos aliados na preservação da
natureza. E, de quebra, garantem
ambientes mais bonitos.
As novas torneiras
Independentemente do modelo
ou marca, as novas torneiras
disponíveis no mercado garantem
economia e tecnologia de ponta.
Elas têm sensores de presença,
que ligam e desligam conforme
a aproximação ou o afastamento
Andréa Mattos
das mãos, reduzindo o consumo
de água em até 77%. Por isso,
surgiram primeiramente em locais
com grande fl uxo de pessoas,
como hospitais, restaurantes
e consultórios, mas nada impede
seu uso em residências e áreas
comuns dos condomínios. Algumas
delas contam com bateria de
longa durabilidade garante seu
funcionamento também no caso
de falta de energia.
Algumas torneiras são, além
de econômicas, inteligentes.
Elas desligam automaticamente
caso permaneça funcionando por
mais de um minuto. Possui dois
sensores - dependendo do posicionamento
das mãos: sensores
frontais, para água, ou sensores
laterais, para sabonete. Além disso,
é possível regular a distância
das mãos para acionar os sensores.
Ou seja: elas só funcionam
quando realmente são necessárias.
Um produto sob medida para
quem costuma deixar o registro
aberto enquanto lava as mãos.
Por ter um sensor de presença,
ela libera água somente enquanto
detecta movimento das mãos.
Outros modelos controlam, automaticamente,
a vazão da água.
Mesmo que o registro da torneira
esteja aberto em sua capacidade
máxima, um dispositivo economizador
regula a vazão. Fica instalado
entre a saída de água na
parede e a torneira. O arejador de
torneira mantém a vazão da água
estável (7,5 litros/minuto), independentemente
da pressão. Além
disso, o mecanismo dá a impressão
de que o volume de água que
está saindo da torneira é maior - e
isso ajuda bastante a economizar
o precioso líquido.
Há também torneiras à prova
de vândalos, criada para ser
instalada em locais públicos. Ela
recebe reforço de travas de ancoragem,
que fi xam melhor o produto
à parede. Seu fechamento é automático,
o que reduz o consumo
de água em até 70%. O volume de
água liberado e o tempo de funcionamento
permanecem constantes
ao longo da vida útil do produto,
segundo o fabricante.
Descargas sob controle
As válvulas de descargas que
eram consideradas as vilãs do
consumo de água também evoluíram.
Mesmo ainda com o modelo
retro, que resgata a elegância
das linhas dos anos 1950, 1960 e
1970, elas apresentam um ciclo
completo de aproximadamente 6
litros, diferente dos 20 litros por
acionamento dos modelos original.
Esta linha está disponível em
alta pressão (para apartamentos)
e em baixa pressão (para casa).
Mas, as bacias sanitárias atuais
já são desenhadas para utilizarem
no máximo 6 litros de água
por descarga - antes, esse volume
chegava a 15 litros. Alguns modelos
têm uma opção para reduzir
ainda mais essa medida: despeja
3 ou 6 litros de acordo com a opção
de uso: menos água para resíduos
líquidos, mais para sólidos.
Vantagem: o sistema adapta-se a
qualquer bacia com caixa acoplada
de seis litros.
*A autora é jornalista e colaboradora
do Jornal do Síndico

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Andréa Mattos
CONDOMÍNIOS MODERNIZAM-SE E GARANTAM VALORIZAÇÃO
Reconfi gurar ou repaginar: estes são dois novos verbos no vocabulário do brasileiro. Eles se aplicam aos condomínios: tornou-se imperativo valorizar os imóveis,
substituir materiais velhos e antigos por um design mais atual.
Os condomínios, nos últimos anos,
passaram – e assim continuam – por
uma revolução. Uns se tornaram clubes
privativos, outros reformularam
completamente as áreas comuns e
substituíram os materiais utilizados, se
aproximando, ao máximo, dos padrões
arquitetônicos aplicados aos prédios novos.
Seja como for, a ordem é valorizar o
patrimônio. Além de garantir condições
básicas de moradia, os novos administradores
e condôminos são desafi ados
investirem em novas tecnologias e reformas.
O que fazer, então?
Algumas medidas servem para colocar
o edifício em suas condições originais,
como pintura, e causam boa impressão.
As obras e ações de melhoria
devem ter em conta que é importante
manter todos os equipamentos em uso,
além de conservá-los. Inovar com tecnologia
também ajuda a valorizar o patrimônio.
Outro ponto importante nesse
sentido são as ações de segurança. Melhorias
nas guaritas e no esquema de
segurança são obras que atualizam e
preservam o condomínio. O investimento
em treinamento também é essencial.
O funcionário bem treinado utiliza de
forma correta os equipamentos, além de
saber como proceder com os visitantes.
Para outros, a aparência é primordial
para a valorização do patrimônio de um
condomínio. A modernização é importante,
mas muitas vezes o que agrega
valor são as coisas visíveis. Hoje, dada
a enorme quantidade de imóveis disponíveis,
têm mais chances de negociação
os que estiverem mais conservados. A
redecoração das cabines dos elevadores,
por exemplo, é muito importante. Mas
reformas estruturais, como a troca de
todas as colunas hidráulicas, também
contribuem. Com relação aos funcionários,
é importante que sejam treinados,
principalmente por conta da segurança.
A aparência, uniformes e um bom
atendimento a moradores e visitantes
contribuem para que o prédio seja mais
valorizado.
De uma coisa todos concordam: a
estrutura social e de lazer de um condomínio
devem se adequar aos usos e
necessidades dos usuários, preferencialmente
possuindo integração entre o
salão de festas e a área de lazer, com
espaços abertos, que permitem maior
versatilidade em sua utilização.
Por onde começar?
Se a lista de reformas consta de vários
itens, o primeiro passo a dar é a
contratação de profi ssionais especialistas
no assunto – no caso, engenheiros
e arquitetos – para defi nir as prioridades.
Uma pintura da fachada garante
um novo visual no prédio, mas deve-se
considerar que uma reforma na rede
hidráulica ou elétrica, por exemplo,
torna-se mais urgente. As cabinas dos
elevadores precisam modernizar-se,
mas a reforma da quadra de esportes
pode proporcionar mais satisfação aos
moradores, caso haja muitos jovens e
crianças no condomínio.
É imperativo que todo condomínio tenha
uma perfeita programação de obras
aprovada em assembléia e em sintonia
com o seu orçamento. Tal programação
deverá ser soberana e atemporal,
independentemente de quem esteja no
comando. Um bom planejamento evita
sobressaltos, desvalorização dos imóveis
e gastos excessivos.
Principais cuidados
Telhado: não espere a próxima semana
de chuvas para trocar aquela telha
quebrada ou revisar o madeirame. Pequenos
reparos nas calhas e rufos também
podem evitar grandes transtornos.
Instalações hidráulicas: em tempos
de consciência ecológica, deixar uma
descarga vazando ou uma torneira pingando
é um verdadeiro crime. Também
a conta no fi nal do mês causará espanto
e reclamações, especialmente aquelas
rateadas, como nos casos dos condomínios.
Instalações elétricas: a troca dos cabos
rígidos e remendados pelos fi os fl exíveis
é uma providência que demonstra
zelo com o imóvel, além de ser um
dos fatores básicos de segurança.
Janelas e portas: não há nada pior
que deparar com portas enguiçadas ou
janelas emperradas na hora de mostrar
um imóvel. Manutenção das corrediças,
trilhos e dobradiças é indispensável.
Pisos e revestimentos: quanto custa
para arrancar aquele carpete velho
e empoeirado e fazer um tratamento
no taco que está por baixo? Com toda
certeza, o retorno valerá a pena, pelo
ganho fi nanceiro ou comercial. O mesmo
vale para aqueles azulejos fora de
moda, que podem ser substituídos por
uma pintura.
Pintura: trincas e fi ssuras são os
grandes vilões da visita ao imóvel. Mas
atenção: não basta fazer uma “pinturinha”
para esconder os problemas; é
fundamental consultar um profi ssional
apto a resolvê-los. A indústria das tintas
está muito evoluída, e não se deve
abrir mão desse recurso quando se pensa
na manutenção e valorização de um
imóvel. Existem tintas específi cas para
paredes, madeira, metal, teto, piso, cerâmica,
pedras.
*A autora é jornalista e colaboradora do
Jornal do Síndico

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CONDOMÍNIOS DE RIBEIRÃO
PRETO MAIS SEGUROS
A Delegacia de Investigações
Gerais (DIG) de Ribeirão Preto
passou a concentrar todas as investigações
sobre roubos em condomínios.
A determinação é da
Secretaria de Estado da Segurança
Pública, que tem como objetivo
criar um banco de dados na Coordenadoria
de Análise e Planejamento
(CAP) para que seja feito
um trabalho preventivo. Assim,
os boletins de ocorrência deverão
vir registrados “roubo em condomínio”,
e não mais somente roubo,
de forma genérica. De acordo com
a SSP, os dados - como a descrição
dos autores, objetos roubados, veículos
usados, dentre outras informações
- delimitarão as áreas onde
o policiamento deverá ser intensificado.
Segundo a assessoria de imprensa
da Delegacia Seccional de
Ribeirão, a partir de agora, até a
elaboração das prisões em flagrante
deverão ser feitas pela delegacia
especializada, que mantém escala
de 24 horas com delegados, investigadores
e escrivães. A assessoria
informou que ainda não há dados
sobre os roubos realizados em condomínios
neste ano em Ribeirão.
Não é comum os roubos em condomínios
em Ribeirão, sejam eles
verticais ou horizontais.
MENOS INADIMPLÊNCIA
EM SÃO PAULO
A taxa de inadimplência nos condomínios
de São Paulo vem caindo
neste ano em relação a 2008, segundo
dados da Associação das Administradoras
de Bens Imóveis e
Condomínios de São Paulo (Aabic).
No período de maio a julho deste
ano, comparado com o mesmo do ano
passado, a queda foi de 23,4%. A associação
considera inadimplência os
condomínios não pagos até 90 dias
após o vencimento. O setor credita a
melhora do índice a uma lei promulgada
em julho do ano passado que
permite incluir o nome dos devedores
de condomínios na lista dos serviços
de proteção ao crédito e também da
melhora da economia após a crise
econômica mundial do ano passado.
Poucos condomínios protestam seus
devedores, mas a lei serviu como um
bom instrumento de pressão para os
maus pagadores. Um levantamento
feito pelo Sindicato da Habitação
(Secovi-SP) mostra que vem caindo
a quantidade de ações de cobrança
judiciais por causa de dívidas de
condomínio. De acordo com dados da
instituição, o total de ações na Justiça
na capital paulista caiu 19% entre
janeiro e agosto deste ano em comparação
com o mesmo período do ano
passado. O número baixou de 9,5 mil
para 7,7 mil.
A NOSSA LEI ANTIFUMO
NO PARANÁ
A Lei Antifumo já está em vigor
no Paraná. A medida proíbe
o consumo de cigarros, charutos,
cachimbo ou qualquer outro produto
que gere fumaça - sendo ou
não derivado do tabaco - em qualquer
local de uso coletivo, público
ou privado. O cigarro eletrônico
também está proibido. Na prática
isso significa que se um estabelecimento
comercial ou um condomínio
permitir o fumo em suas
dependências estará sujeito a
multa de R$ 1 mil, o valor dobra
em caso de reincidência. Maringá
saiu na frente em relação à coibição
do fumo em locais parcialmente
fechados, especialmente locais
próximos de portas e janelas. A
orientação é para que cada administrador
de condomínio adote
os procedimentos que julgar
mais adequados, mas, sobretudo
adotar uma postura informativa.
Em princípio, os condôminos
podem receber instruções nas
assembléias ou palestras. Outra
proposta é adotar o uso de cartazes
informativos que podem sensibilizar
moradores e visitantes.
Já as medidas coercitivas devem
ser tomadas em comum acordo e
segundo as necessidades de cada
condomínio.
TAXA MAIS CARA
EM BRASÍLIA
Não é apenas o caro metro quadrado
vendido na cidade que pesa
no bolso do brasiliense. Os condomínios
também estão encarecendo
cada vez mais o custo de vida do
morador do Distrito Federal. O reajuste
aplicado em 2009, de 8,41%,
é o mais alto do país e representa
quase o triplo da inflação acumulada
nos 10 primeiros meses do ano,
de 3,29%. Em média, o aumento
das taxas no país foi de 4,83%. O
incremento foi acima também do
percentual aplicado no mesmo período
do ano passado, de 3,59%.
Em 2008, a variação no DF foi a
sétima mais alta do país entre as
11 capitais pesquisadas. Em pouco
mais de dez anos, os condomínios
entraram definitivamente para a
paisagem urbana de Brasília. Tornaram-se
a alternativa da classe
média em busca de moradia. Quem
trocou as casas geminadas das
cidades satélites do Guará, ou os
prédios minúsculos de Taguatinga,
pelos terrenos espaçosos dos condomínios
não se arrepende. Mas é
falta de regulamentação do terreno
a maior dor de cabeça das 400
mil pessoas que moram em condomínios
— segundo a Federação dos
Condomínios; os urbanistas estimam
essa população em 250 mil.
PROBLEMAS NO CONDOMÍNIO
DO PAN
No terreno do condomínio da
Vila do Pan, na Barra da Tijuca,
Zona Oeste do Rio de Janeiro,
tem aparecido grandes buracos,
alguns com mais de 50 metros
quadrados e três de profundidade.
Os moradores estão assustados
com as grandes crateras
próximas aos edifícios e alguns
proprietários já pensam em vender
seus imóveis, por valor até
menor do que pagaram. Além
dos buracos, o deslizamento de
terra em algumas áreas também
já provocou a queda de várias
grades de ferro que circundam
os prédios. Elas foram engolidas
pelas crateras. Outras que ainda
permanecem de pé estão completamente
tortas e comprometidas.
Já os estacionamentos no subsolo
ficam alagados com as chuvas.
Os problemas no condomínio começaram
a surgir ainda na época
da construção, quando um buraco
se formou, em 25 de maio de
2007, e revelou as estacas usadas
para sustentar um dos prédios. A
Construtora Agenco, responsável
pelas obras, afirmou, na ocasião,
que o problema foi causado pelo
afundamento da sustentação de
algumas tubulações das redes de
água, esgoto e gás.

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PONTOS QUENTES?
PROBLEMAS NA ENERGIA
Se a conta de energia do condomínio
apresentou elevação significativa,
sem que os condôminos tenham
mudado seus hábitos de consumo,
cuidado. O prédio pode estar com problemas
nas instalações elétricas. Sem
explicações nos gastos com a conta de
luz, o aquecimento de interruptores
e tomadas, assim como lâmpadas e
equipamentos eletrônicos que deixam
de funcionar subitamente e depois
voltam, sem que ninguém tenha mexido
neles, são alguns indícios de que
há problemas na rede elétrica. Pontos
quentes na rede elétrica são preocupantes
e podem provocar acidentes e
queima de aparelhos mais sensíveis.
Em geral, as instalações antigas são
mais propensas a apresentar defeitos
e provocar fuga de energia, elevando
o valor da conta e colocando a residência
em risco, com curtos-circuitos
e até incêndios. Isso porque há pouco
mais de 25 anos não existiam microondas,
DVDs, home theater, entre
outros aparelhos. Em outras palavras,
as instalações elétricas estavam
dimensionadas para suportar poucos
equipamentos. Para evitar complicações,
oriente os funcionários e condomínios
a evitarem o uso de benjamins,
por exemplo, e, ao perceber qualquer
problema, recorrer a um eletricista. A
prevenção ainda é mais barata que o
conserto dos estragos.
MANCHAS BRANCAS
E INFILTRAÇÃO
Da noite pro dia, a infiltração aparece
no teto ou na parede do condomínio.
Se instala como um vírus que
quando se manifesta já fez estrago. A
infiltração é um dos problemas mais
chatos, que comprometem a beleza e
a estrutura de um prédio. Antes de
qualquer coisa, é preciso analisar a
origem, o que está provocando essa
entrada da água. A escolha da melhor
solução vem após saber exatamente
qual a origem do problema. Algumas
pessoas tentam esconder a infiltração
com uma nova pintura, a colocação
de gesso, de um lambri de madeira
ou até alvenaria. Não resolve e ainda
ficar pior. Essa atitude apenas ‘aprisiona’
a água mais ainda e não conserta.
Quando notar mofos, bolores,
eflorescências (manchas brancas), degradação
de argamassa, pisos levantados,
entre outros sinais, procure a
ajuda de um profissional qualificado,
e não espere muito tempo. Se o local
do vazamento for favorável ao avanço
da água, a estrutura pode ser comprometida
com a falta de drenagem ou
impermeabilização. Infiltrações são
originadas geralmente por vazamentos
em instalações sanitárias, esgotos,
tubulações de água fluvial, caixilhos,
revestimentos de fachada com microfissuras,
deficiência de impermeabilização
em lajes, problemas no telhado
ou mesmo calhas que entopem.
CONTATOS PESSOAIS
NA PORTARIA
O ideal é que todos os proprietários
e moradores de um condomínio
deixem, na portaria, telefone para
contato, no caso de estarem viajando
ou ausentes por qualquer outro
motivo, na hipótese de ocorrer algum
incidente em seus apartamentos.
Essa iniciativa facilita a administração
do condomínio, uma vez
que, no caso de vazamento de água,
os funcionários possam entrar em
contato com alguém para que abra
a unidade e feche o registro, providenciando,
em seguida, o conserto.
Como poucas pessoas tomam essa
medida e os síndicos também não
providenciam para que uma lista
seja passada entre os moradores,
no caso de uma torneira aberta, de
uma descarga disparada ou o furo
em alguma parte do encanamento,
não há alternativa senão arrombar
a porta. Do contrário, haveria um
consumo de água elevadíssimo,
até que o proprietário ou morador
volte para sua residência, além do
alagamento de andares e unidades
nos pisos inferiores. Para arrombar,
é necessário que o síndico
esteja presente e também mais
duas ou três pessoas como testemunhas,
para que não se alegue,
depois, que foram furtados objetos
ou valores do apartamento. Todo
cuidado é pouco.
A EMPREITEIRA SUMIU.
E AGORA?
O que fazer se a empreiteira
falir ou desaparecer? Esse
tipo de conduta deve estar
prevista em contrato. Caso
isso ocorra, o contrato deve
ser denunciado, os pagamentos
suspensos e a empresa
notificada quanto ao não cumprimento
do contrato. Caberá
ação judicial para garantir os
direitos do condomínio. E se o
orçamento estourar? Se a obra
for emergencial, envolvendo
riscos graves aos moradores,
o síndico poderá autorizar a
realização do serviço e, depois
prestar contas à assembléia,
que fará a alteração do serviço
executado, autorizando ou
ratificando os rateios necessários.
Em outros casos, deve
ser levado para discussão e
aprovação em nova assembléia.
O contrato deve prever
as formas de rescisão, e ocorrendo
um deles, motivado pela
contratada, poderá o condomínio
- de forma administrativa
- notificar a empresa faltante
e cobrar a multa contratual.
Não havendo êxito, deverá
propor a devida ação judicial
para cobrar a multa contratual
prevista ou, conforme o
caso, perdas e danos.
A IMPORTÂNCIA DO DISCO
DE FREIO DO ELEVADOR
Segundo o CREA, o elevador
é o meio de transporte
mais seguro. Acidentes, especialmente
a queda, são considerados
casos raríssimos. Mas
a segurança está diretamente
ligada à manutenção do equipamento.
A vida útil do disco
de freio de um elevador é, em
média, de um ano. Já os cabos
de aço, podem ser trocados a
cada 12 anos, dependo do tamanho
e do uso do elevador.
Se for constatada a ruptura de
perna de algum cabo, os cabos
devem ser condenados. Quando
da troca, os síndicos devem
exigir das empresas de manutenção
peças originais. Por
quê? Componentes originais
garantem melhor desempenho
do equipamento; Peças originais
de fábrica oferecem maior
durabilidade e, conseqüentemente,
maior economia para
o edifício; elevadores bem cuidados,
com características originais
- da mesma forma que
quando modernizados – valorizam
o edifício e o seu imóvel;
Peças que passam por um rigoroso
controle de qualidade
não precisam de “adaptações”,
já que estão prontas para serem
utilizadas.
ASSEMBLÉIA GERAL DO CONDOMÍNIO: OLHO VIVO EM ORÇAMENTOS
O ano no condomínio começa
com a assembléia geral
ordinária, realizada geralmente
no primeiro trimestre
para discutir a aprovação
das contas do ano velho e a
previsão orçamentária para
o novo. Embora decida o
reajuste da mensalidade, o
quórum dessa reunião costuma
ser baixo na maioria dos
prédios.
Os condôminos presentes
costumam aprovar as contas
às escuras e, para voltar
atrás, só recorrendo à Justiça.
A dica para os condôminos
é acompanhar as contas
do prédio, comparando os
balancetes que costumam
vir junto com o boleto da
mensalidade. Assim, podese
descobrir, por exemplo, se
o fundo de reserva - destinado
a gastos de emergência
- tem sido usado para cobrir
saldo negativo do caixa sem
que tenha sido feita consulta
aos condôminos.
Ciente previamente da
contabilidade do prédio, o
condômino pode aproveitar
a assembléia para esclarecer
dúvidas e até sugerir
cortes e melhorias. Caso seu
prédio não ofereça esses
balancetes, peça ao síndico
para disponibilizá-los mensalmente
por circular ou por
e-mail para todos os moradores.
Para facilitar a compreensão
dos condôminos,
o síndico pode fazer gráficos
comparativos dos últimos 12
meses e distribuí-los bem antes
da reunião.
Uma boa previsão orçamentária
para o ano vigente
pode ter impacto positivo
também sobre contas futuras.
Poupança
É importante ressaltar que
condomínios com um saldo
de caixa positivo e que já
recebem remuneração financeira
sobre o montante
aplicado poderão fazer um
reajuste menor. É o caso do
edifício Vista Monte Alegre,
no Jabaquara (zona sul),
onde a assembléia geral ordinária
foi antecipada para
dezembro, e o condomínio
de janeiro já foi cobrado
com um reajuste de 3% - os
valores variam entre R$ 300
e R$ 370. Segundo o síndico
Carlos Teske, o reajuste
abaixo da média foi possível
devido ao saldo de cerca
de R$ 40 mil. “Esse dinheiro
foi acumulado sem comprometer
melhorias no prédio”,
afirma Teske. Em 2007, foram
instalados academia, circuito
interno de TV e interfones
digitais.
Para saber se a mensalidade
no seu condomínio
está na média, compare o
valor com o de outros prédios
- se tiver administradora, solicite
uma comparação com
outros condomínios de sua
carteira. É importante que os
prédios tenham o mesmo número
de unidades e padrão
similar.
Fonte : Folha de S.Paulo

10 41-3029-9802 JORNAL DO SÍNDICO I A INFORMAÇÃO DIRIGIDA CURITIBA
Meu nome é Alberto Dias de Souza, moro
na Rua Aníbal Brandão, sou membro do
Conselho Fiscal do condomínio onde moro
e gostaria que os senhores me orientassem
quanto aos seguintes pontos:
a)O Síndico reluta em não nos mostrar ou
informar sobre a relação de inadimplentes.
b) A convenção do condomínio prevê
isenção da taxa de condomínio para o
Síndico. Mas o Síndico conseguiu aprovar
em Assembléia não específica para esse
assunto e com menos de 2/3 dos moradores
o valor de três taxas de condomínio
como remuneração mensal do mesmo.
Essas situações estão corretas? Como
devo me dirigir ao síndico e exigir o meu
direito de morador?
R: Prezado Leitor, vejo que a situação em
seu condomínio é muito delicada, no que diz
respeito inadimplemento do seu condomínio
o Síndico pode fazer a apresentação aos condôminos
na Assembléia Geral Ordinária, ou
seja, ao final de cada gestão, se ele reluta em
passar para o conselho fiscal esta relação é
só o conselho não aprovar suas contas o que
ocasionará motivo para o próprio conselho
com mais a participação de ¼ dos condôminos
convocarem uma Assembléia Geral Extraordinária
para destituí-lo.
Quanto ao caso que entendemos mais grave
ainda, o síndico não pode de maneira alguma
mesmo que através de Assembléia aprovar
sua remuneração, ele tem que seguir a risca
o que prevê a Convenção do Condomínio, se a
previsão é da isenção tem que ser assim, a não
ser que o mesmo convoque uma Assembléia
Geral com fim específico da alteração da convenção
que deve ter no documento alterado a
Átila Gadelha Marcelo - OAB/BA - 24542
aprovação por assinatura de 2/3 dos proprietários.
Logo, entendemos que o Síndico está
cometendo irregularidades graves, podendo
os condôminos ingressar com ação de obrigação
de fazer para a prestação de contas e até
mesmo destituição do cargo por improbidade.
2) No meu condomínio tem um porteiro, do
turno diurno, que trabalha há mais de dez
anos e é excelente funcionário, no entanto
ele traz para o trabalho o filho adolescente
de 15 anos que parece ter um pequeno
retardo mental. Ele fica ora brincando, ora
fazendo favores para alguns condôminos e
muitas vezes acompanhando os funcionários
em suas tarefas. Como subsíndica falei
com ele para não mais proceder assim, no
que fui atendida por alguns dias. Passado
o primeiro mes ele voltou a trazer o filho. Eu
falei com a síndica e ela alegou que muitos
condôminos acatam a atitude dele, e podia
deixá-lo trazer o filho, pois ele mora em
Felipe Camarão, um bairro muto violento
e tem cuidados com ele. Diante de tudo,
e sabendo que essa situação não está
correta, eu preciso de informações legais
para argumentar junto a todos e acabar
com isso, mostrando o risco a que estamos
expostos. Já agradeço a atenção a ser
dispensada ao assunto.
Ana Laura
R: Prezada Leitora, O fato de o seu funcionário
levar o filho ao trabalho só poderá acarretar
danos se o mesmo fizer trabalhos para o condomínio
ou até mesmo dar assistência ao Pai
em suas funções como, por exemplo, tirar hora
de almoço, ou até mesmo ficar na portaria por
alguns instantes, isto poderá acarretar uma
possível reclamação trabalhista. Quanto aos
serviços a terceiros não afeta o condomínio.
Entretanto os condôminos podem requisitar
por escrito ao funcionário que não leve mais o
filho para o trabalho, uma vez que se ele tem
algum problema deve estar em alguma escola
apropriada e não efetuando serviços para
condôminos.
3)Comprei um apartamento neste condomínio
que foi construído a 20 anos e que
não e que até a presente data não foi tirado
o numero do CNPJ. O CNPJ pode ser
tirado em qualquer data sem pagamento
de multa por não ter sido oficializado anteriormente?
o que precisa para ser tirado?
Existe o CEI para pgto das contribuições de
INSS e FGTS. Por favor, me tire esta dúvida.
Grata
R) Prezada Leitora, Condômino é pessoa
jurídica de direito privado, mas tem uma
relação jurídica especial, ele é constituído
sem fins lucrativos, o CNPJ pode ser tirado
em qualquer tempo, é só se encaminhar à
Fazenda Da União com os documentos para
que o condomínio tenha seu CNPJ. Estes documentos
são a Convenção do condomínio, a
Ata de Constituição do Síndico (pois ele será o
primeiro responsável) e os documentos pessoais
do mesmo. Lá eles farão o cadastramento
do CNPJ daí então seu condomínio poderá ter
conta em banco etc.
Quanto a contribuição de INSS e FGTS para o
condomínio não existe tal recolhimento, entretanto
existe para os funcionários do mesmo.
4)Onde registrar um Condomínio Residencial
construído a mais de 30 anos, ele nãotem
CNPJ e nem Convenção. Soube que
é no Cartório de Imóveis. Minha dúvida é
como encaminhar a documentação na
Receita Federal.
R: Prezado Leitor, Na verdade o cadastramento
do CNPJ é na Receita Federal, para tirar
o CNPJ do seu condomínio é necessário levar
a convenção do condomínio atualizada, a Ata
de eleição do atual Síndico, pois ele será o pri-
meiro responsável, e os documentos pessoais
do Síndico. O registro da convenção é feito no
Cartório de Registro de Imóveis, e, mesmo
sendo antigo o condomínio verifique se já não
existe uma convenção registrada, você pode
verificar junto a construtora que fez o empreendimento.
Se não é o caso, para registrar se
dirija ao cartório de registro de imóveis com
o documento que deve ter a assinatura de no
mínimo 2/3 dos proprietários.
5)Não sou o sindico do prédio, porem gostaria
de saber se o Sindico não cumprir o
que foi decidido numa reunião quanto
tempo ele tem p/ cumprir e o que os condôminos
podem fazer? Se tem um morador
que esta com 11 meses em atraso e o sindico
não faz nada qual o procedimento?
Tem alguma lei sobre a obrigação de se
pagar a taxa de condomínio? E pelo fato
da moradora ser advogada ela tem esse
direito de ficar sem pagar? E se no balancete
mensal pode colocar os moradores
que estão devendo a taxa de condomínio
sem que o prédio possa ser advertido? O
Sindico pode fazer um acordo por escrito
com essa moradora que esta devendo e
esse acordo é valido, sem que tenha nenhuma
testemunha? O sindico foi isento
de pagar a taxa porem não está fazendo
nada e o prédio esta se deteriorando ele
pode ser processado por algum condômino?
Se não o que fazer? Posso pagar a
taxa de condomínio em juízo? Espero ter
sido claro nas minhas duvidas Aguardo
resposta
R) Prezado Leitor, respondendo suas questões
por ordem o síndico tem o prazo que a Assembléia
determinou se a mesma não determinou
nenhum prazo podem os condôminos cobrarem
dele. Segundo previsão no Código Cível
de 2002, os condôminos no quorum de ¼,
podem convocar Assembléia Geral Extraordi-
nária para deliberar sobre qualquer assunto
de interesse do condomínio, logo é a melhor
maneira de fazer tal cobrança.
Conforme já respondido acima, ¼ dos
condôminos podem em Assembléia deliberar
sobre assuntos de interesse do condomínio
inclusive sobre tal assunto. O procedimento
normal depois de tentativas administrativas
é uma cobrança judicial.
A Lei que protege as relações em condomínio
é o Código Civil de 2002, no seu capítulo
VI dos Artigos 1314 ao1358 e existe a previsão
da obrigação de pagar a taxa, inclusive porque
a taxa de condomínio é o rateio das despesas
do mesmo.
Não existe nenhum privilégio a devedora
por ser advogada no meu entendimento, só
por isso ela deveria ser exemplo e estar em dia
com suas obrigações junto ao condomínio.
No balancete aconselho a não por os nomes
dos proprietários devedores, entretanto para
um controle administrativo poderá o síndico
fazer uma planilha com os números dos
apartamentos e pintar ou colocar um “X” dos
adimplentes deixando em branco os inadimplentes.
Sim, o síndico poderá fazer qualquer acordo
extrajudicial, no caso de uma testemunha,
reforçaria o acordo, no entanto não se faz obrigatória.
Não vemos qualquer relação da isenção
da taxa de condomínio ao Síndico com a deterioração
do condomínio, isso é uma questão
administrativa e que os condôminos podem
como já respondido tomar a devidas providências,
quanto ao fato de algum condômino processar
o síndico deve haver embasamento.
Sim o senhor pode pagar sua taxa em juízo,
para tal deve ingressar com ação de consignação
de pagamento, é preciso estar com um
bom embasamento jurídico, além das provas
necessárias que comprovem e provoquem o
pedido de consignação, pois o Juiz vai avaliar
os fatos para conceder tal consignação.
7 41-3029-9802 JORNAL DO SÍNDICO I A INFORMAÇÃO DIRIGIDA CURITIBA
TRANSFERÊNCIA DE
VAGA DE GARAGEM
O Superior Tribunal de Justiça
reconhece a penhora e a transferência
de vagas na garagem de
condomínios. De acordo com uma
série de decisões realizadas recentemente
pelo STJ, qualquer
vaga considerada autônoma (bem
imóvel separado do apartamento
ou da casa) pode ir à penhora,
caso o proprietário tenha débitos
em tributos com a União. A “penhorabilidade”
das vagas autônomas
em garagens de condomínios
está registrada sob o número
1057511 (na Segunda Turma do
STF) e 876011 (Quarta Turma).
Já a alienação (transferência do
bem para outra pessoa), outro
assunto frequente em processos
movidos no STJ, só deve ser permitida
para outro apartamento
do mesmo prédio, de acordo com
as recentes decisões da Casa. A
mesma regra vale, consequentemente,
para a locação. Em outras
decisões, o STJ estipula que, no
registro imobiliário do apartamento,
conste a localização do
boxe da garagem vinculado ao
imóvel. Também passa a ser proibida
a extinção de qualquer vaga
de garagem pertencente a um dos
condôminos que esteja ausente
da assembleia do condomínio em
que se tomou a decisão.
ANTECEDENTE CRIMINAL
NA CONTRATAÇÃO
Pedir o atestado de antecedente
criminal na hora de contratar um
funcionário está virando praxe em
condomínios paulistas de alto padrão
em São Paulo, que consideram
o documento um meio de combater
a violência. Em alguns edifícios,
a norma é ainda mais severa e se
estende a babás, faxineiras e motoristas
que trabalham para moradores
dos apartamentos. No interior
do estado, chega-se ao extremo de
prestadores de serviços também terem
de apresentar o tal documento,
acompanhado do RG, para conseguir
entrar em condomínios de luxo.
Isto porque, segundo administradoras
de condomínios, as informações
que os bandidos conseguem sobre
a rotina e as brechas na segurança
de alguns edifícios são passadas por
pessoas que trabalham no prédio e
algumas vezes até por moradores
mais desavisados. Mesmo depois
de investir em seguranças vestidos
de preto, guaritas blindadas, cercas
elétricas e equipamentos eletrônicos
de última geração, os prédios não se
livraram da ameaça dos arrastões.
Para eles, o antecedente criminal
é só mais uma cautela. E, do ponto
de vista jurídico, não tem problema,
pois é uma informação pública. A
cautela, em muitos casos, é norma
expressa na convenção do edifício.
NOVOS PLUGUES:
500 REAIS
O consumidor brasileiro terá
gastos em torno de R$ 500 para
se adaptar ao novo padrão de
plugues e tomadas, segundo previsões
do Sincoelétrico (Sindicato
do Comércio Varejista de Material
Elétrico e Aparelhos Eletrodomésticos).
A estimativa é para
um imóvel com três quartos, onde
cada cômodo da residência possui
cerca de quatro tomadas. O cálculo
leva em conta os gastos com materiais
e mão-de-obra, sendo que o
primeiro responderia por R$ 220
do total da despesa e o segundo,
por R$ 280, em média. Os gastos
podem aumentar, se o imóvel não
tiver aterramento. O novo padrão
fará com que o brasileiro pague
em torno de 20% a 25% mais caro
por eletrodomésticos e eletrônicos,
já que são poucos os países
que utilizam esta nova padronização,
sendo estes de pouca relevância.
Com a mudança, os brasileiros
irão substituir os cerca de
12 tipos de plugues e oito tipos de
tomadas existentes atualmente
por plugues com pinos redondos,
de dois ou três pinos, sendo que
o terceiro pino funciona como fio
terra dos produtos que precisam
de aterramento para evitar choques,
desde que a instalação residencial
disponha desse recurso.
MENOS CO² NO
NOSSO AR
A busca por práticas menos impactantes
ao meio am¬¬biente tem
sido uma constante em muitos setores
da economia. Na construção civil
um número crescente de empresários
está enxergando com mais clareza a
necessidade e o grande potencial de
mudanças nos modelos de concepção,
design, uso e funcionamento de edificações.
O impacto do setor fez soar o
si¬¬nal de alerta: cerca de 40% das
emissões de dióxido de carbono (CO2)
no mundo são causadas por edifícios
(da construção ao uso). No Brasil, as
construções consomem 44% da energia
gasta no país, sendo que 22% ocorrem
em uso residencial, 14% em comercial
e 8% em prédios pú¬¬blicos,
de acordo com levantamento do Conselho
Brasilei¬ro de Cons¬¬tru¬¬ção
Sustentável (CBCS). A única forma
de minimizar essa realidade é empregando
sustentabilidade nas edificações.
Com isso, todos os atores saem
ganhando, seja o setor produtivo, governo
ou cidadão, segundo o CBCS.
Ao incentivar a sustentabilidade nas
construções, pode-se ter uma economia
de 40% de água e 30% de eletricidade.
Pa¬¬ra isso é preciso investir
entre 3% e 5% do valor do imóvel em
tecnologias ambientalmente saudáveis.
É possível que os prédios verdes
valorizem em até 25% o preço do aluguel
e venda.
O ENFEITE NATALINO
CARIOCA
A menos de um mês, o Rio
já mostrava a decoração inspirada
no Natal, com presépios
gigantes colocados em pontos
por onde circulam milhares de
pessoas diariamente. Na Avenida
Epitácio Pessoa, na Lagoa,
altura do Clube de Regatas do
Flamengo, uma escultura de
pedra, azul e branca, abrigou
um presépio. Um pouco mais à
frente, no Corte do Cantagalo, a
simpática e colorida decoração
natalina incluiu Maria, José e
o menino Jesus, com a mensagem
Glória a Deus nas alturas.
Com o objetivo de incentivar
moradores a enfeitarem suas
casas e prédios, há 7 anos a
Riotur promove o Concurso de
Decoração Natalina de Fachadas.
Para participar foi preciso
ter 30% da fachada decorada. A
iluminação, em todos os anos, é
um requisito fundamental. Os
primeiros colocados nas categorias
edifícios e casas ganharam
um final de semana numa
pousada de Penedo e uma placa
comemorativa.

8 41-3029-9802 JORNAL DO SÍNDICO I A INFORMAÇÃO DIRIGIDA CURITIBA 9 41-3029-9802 JORNAL DO SÍNDICO I A INFORMAÇÃO DIRIGIDA CURITIBA
ATRAIR OS CONDÔMINOS PARA ASSEMBLÉIA GERAL É AINDA DESAFIO PARA SÍNDICOS
O dia de assembléia em um condomínio não é um dos melhores na vida de um síndico, que, necessitando decidir muitos pontos importantes, não conta com quorum suficiente para
agilizar mudanças e investimentos. O que fazer? Desistir do seu trabalho?Existem medidas que podem atrair o condômino ás reuniões condominiais?
O problema, se assim o podemos
denominar, do desinteresse dos condôminos
pelas assembléias ordinárias e
extraordinárias vem de longas datas,
ao ponto de tornar-se um dos empecilhos
na administração condominial.
Cansados, e após várias tentativas no
intuito de atrair o condômino para os
problemas coletivos, muitos síndicos
optaram pela ausência de reuniões,
administrando o condomínio através
de consultas informais entre os moradores.
Há síndicos que chegam a dizer
que a lei do condomínio deveria impor
multas aos faltosos. O assunto é polêmico,
mas deve ser discutido entre
a comunidade condominial até que se
chegue a uma solução no mínimo que
não fira a lei. Entre os debatedores, alguns
síndicos levantam a questão no
que diz respeito ao impedimento da
participação de inquilinos e inadimplentes
nas assembléias, o que diminui
o número de pessoas em tais reuniões.
Muitas vezes, mesmo sem a devida
procuração assinada pelo proprietário,
os inquilinos votam deliberações pertinentes
ao condomínio. Assim, em se
tratando de despesas que são de responsabilidade
do inquilino, existe a
possibilidade de eles criarem obstáculos
para a sua aprovação. Quem sairá
Luiz Fernando de Queiroz
perdendo? Não restam dúvidas de que
os maiores prejudicados serão os proprietários
dos imóveis e o condomínio.
Alternativas eficientes como a lei não
pode obrigar a presença do condômino
em assembléias, ela pelo menos, sabiamente,
constituiu recursos que exigem
a presença maciça de moradores, como
a obrigatoriedade para a aprovação de
determinados assuntos por unanimidade
de votos, amenizando tão nociva
omissão. Assim, o patrimônio dos demais
moradores interessados estariam
preservados, e não entregues nas mãos
de poucos aqueles que buscam defender
seus próprios interesses. Os condôminos
têm que ter em mente também
que a presença nas assembléias é
uma das formas de apoiar o trabalho
desenvolvido pelo Síndico e uma manifestação
de solidariedade por parte da
maioria. É muito comum ouvirmos de
síndicos de condomínios que o fato de
não assumirem as responsabilidades
de Síndico no seu condomínio é devido
à ausência dos demais nas reuniões,
levando-os a crer que o seu trabalho
é em vão e inócuo. Por essas e outras
encontramos muitos condomínios em
que o mesmo Síndico atua na função
há muitos anos. E a depender de seu
compromisso com o bem comum, pode
ser um fator positivo ou não. Este tipo
de comportamento passivo e desinteressado
dos condomínios è totalmente
contrário às novas formas de administração
empresarial, que aos poucos vai
perdendo a figura do chefe todo-poderoso,
para dar espaço à participação de
todos aqueles que trabalham em uma
empresa. É claro que para estimular os
funcionários, as empresas promovem
medidas de ESTÍMULO, como pontos
de produção. O mesmo poderia fazer o
condomínio, através de reuniões, com
uma pauta enxuta, em horários mais
acessíveis e promovendo atrativos
sociais. Além disso, o SÍNDICO deve
descentralizar a sua administração,
formando comissões de trabalho, que
mostrariam suas conclusões em tais
reuniões.
*A autora é jornalista
Matéria editada no Jornal do Síndico
Março/2000
CONDOMÍNIO - FATO QUE NÃO IM-
PORTA EM ALTERAÇÃO DA FORMA EX-
TERNA DA FACHADA - INEXISTÊNCIA
DE VIOLAÇÃO DA LEI OU DA CON-
VENÇÃO CONDOMINIAL - AÇÃO
COMINATÓRIA IMPROCEDENTE - IN-
TELIGÊNCIA DO ART. 628 DO CÓDIGO
CIVIL.
O simples envidraçamento de um
terraço não implica em alteração da forma
externa da fachada que não obstante
o acréscimo decorrente dessa obra,
se a conserva imutável em suas linhas
arquitetônicas. Nº 51.149 - Capital - 4º
Câmara Civil do TASP - Votação Unânime
APLICAÇÃO DO ARTIGO 132 DO CÓ-
DIGO DE PROCESSO CIVIL - PROVADO
SOMENTE O ARROMBAMENTO - AU-
SÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS OB-
JETOS FURTADOS - RECIBOS JUNTADOS
QUE NÃO SERVEM PARA COMPROVAR
A EXISTÊNCIA DAS JÓIAS
Inexistente comprovação de vigilância
ostensiva ou armada para propiciar
segurança patrimonial, nem mesmo de
rígido controle de segurança, a fim de
salvaguardar o patrimônio dos moradores
- Indevida a exigência de cobrança
do alegado prejuízo, eis que não se pode
transformar síndico, o zelador e os faxi-
na em vigilantes - Normas da Convenção
referentes ao zelador, art XV, são as
normas existentes em qualquer prédio,
e não servem para transferir o problema
da guarda dos pertences de cada
unidade ao prédio - ação de indenização
por danos materiais improcedente - Recurso
improvido. Tribunal de Justiça de
São Paulo, Comarca de Guarujá. Data
de registro: 09/2007. Apelação Cível nº
209293-4/4. Relator Álvaro Cury.
Área Comum
“Civil. Processual. Condomínio. Ação
de proprietário de unidade em face do
Condomínio para demolir bancos edificados
há longa data na entrada do
prédio, para lazer dos moradores. Alegação
de que foi violado dever, imposto
na Convenção, de se conservarem áreas
verdes, na qual foram construídos, e de
carecer a alteração da fachada de autorização
de 2/3 dos condôminos, inexistente.
Sobre não se ter comprovado que
foram edificados em área verde, a proibição
é endereçada aos condôminos, não
ao Condomínio, havendo 72 moradores
apoiado sua manutenção. Não constituem
os bancos alteração de fachada e
não acarretam, por si, perturbação ao
sossego, que é coibida sob procedimento
diverso. Recurso desprovido”. TJ-RJ,
24/08/1999
Área Comum (II) “Civil. Condomínio.
Alteração de fachada interna. Infração
cometida por outros condôminos. Inexistência
de prejuízo ou risco. Cumpre
tolerar a pequena obra do condômino
em certa área comum de um edifício que
só a ele servia, quando não prejudica o
prédio, nem o Poe em risco, sabendo-se
feita na fachada interna do prédio, já’
alterada por outros condôminos e que
a sua demolição a ninguém ira’ beneficiar”.
TJ-RJ, 17/11/1998
Cobertura (I)
“Nunciação de Obra Nova. Construção
de obra de acréscimo da unidade no
terraço do Edifício. Múltiplas ilegalidades.
Ausência de autorização da totalidade
dos condôminos, não realização de
cálculos prévios acerca da estrutura do
imóvel e inequívoca alteração da fachada.
Chancela da autoridade municipal
através de “mais valia” não influi na
decisão judicial, posto caber ao Judiciário
a ultima palavra acerca da eventual
lesão de direitos por forca do principio
da inafastabilidade previsto no artigo
5. da Carta Maior. Prova inequívoca da
alteração manifesta da fachada do prédio,
encetada sem a autorização da totalidade
dos condôminos. A preservação
do valor social da propriedade não se
verifica com a construção de um triplex
em favor de um só’ condômino em detrimento
do titular do imóvel que se situa
abaixo. Fato verificável independentemente
de perícia muito embora con-
clusiva a prova técnica, restando inatacada
essa causa de pedir, malgrado
a assembléia posterior tenha aprovado
por maioria a obra e a municipalidade
tenha atestado de sua segurança. Apelo
provido. (GAS) Vencido o Des. Eduardo
Sócrates Sarmento. Ementa dos
embargos de declaração parcialmente
acolhidos: Nunciação de obra nova. Reforma
da decisão na Instancia Superior
sem fixação de prazo para demolição,
astreintes, percentual dos honorários
advocatícios e perdas e danos. Acolhimento
dos embargos para fixar o prazo
de 90 (noventa) dias para demolição sob
pena de incidência de multa diária de
1 (um) salário mínimo por dia de atraso,
honorários de 20% (vinte por cento)
sobre o valor da causa excluídas as perdas
e danos por falta de indicação do
“an debeatur”. Embargos parcialmente
acolhidos”. TJ-RJ, 17/12/1998
Cobertura (II)
“Civil. Ação demolitória requerida
por condomínio em relação a um acréscimo
feito por condômino em área pertencente
à unidade residencial, apto.
duplex que ocupa parte da cobertura.
Alegação de que houve alteração da fachada,
exigindo a previa concordância
de todos os condôminos, e que o local
da obra pertence a todos os condôminos.
Sentença de improcedência. Não
se justifica o inconformismo do autor
porquanto a modificação da fachada é
quase imperceptível, ao contrario de
outras gritantes modificações realizadas
por vários condôminos, sem as necessárias
autorizações. Por outro lado,
o acréscimo de um cômodo foi feito em
área exclusiva e não em área comum.
Alem disso, a Convenção autoriza a
modificação dos elementos construtivos
dos apartamentos de cobertura. Apelo
improvido”. TJ-RJ, 24/11/1998 Grades
na varanda
“Fechamento de varanda com grades
construídas no mesmo padrão das
existentes no edifício. Obra que não
apresenta grande alteração à estética
da fachada. Interpretação do art. 10 da
Lei 4591/64. Motivo de segurança que
deve sobrepor-se ao conjunto arquitetônico.
Construção de prédio em terreno
vizinho, paralisada há muitos anos na
laje do 4. andar, possibilitando o acesso
de invasores e colocando em risco a integridade
dos condôminos. Declaração
assinada por mais da metade dos moradores
concordando com o fechamento
das varandas com grades de proteção
padronizadas. Dever do condomínio
discutir e resolver a questão em assembléia
geral. Necessidade de adequar-se
a convenção à realidade social”. TJ-RJ,
11/ 10/ 1999
Fonte: Internet