Markedsrapport 3. kvartal - UNION Gruppen
Markedsrapport 3. kvartal - UNION Gruppen
Markedsrapport 3. kvartal - UNION Gruppen
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Markedsrapport</strong><br />
Q3 - 2006<br />
Q3<br />
<strong>UNION</strong> Marine Finance<br />
NylIg laNsert<br />
et Nytt shIppINgprOsjekt<br />
Side 6<br />
Vogt & Wiig<br />
INdre selskap – et FleksIbelt<br />
alterNatIV FOr INVestOrer<br />
Side 4<br />
<strong>UNION</strong> Norsk Næringsmegling<br />
Markedet FOr salg<br />
aV NærINgseIeNdOM<br />
Side 8<br />
statUs UtleIe<br />
Side 14<br />
<strong>UNION</strong> Corporate<br />
FUsjONer Og Oppkjøp<br />
Side 18<br />
<strong>UNION</strong> eiendomskapital<br />
saMMeNFalleNde<br />
INteresser MellOM INVestOr<br />
<strong>UNION</strong> Corporate ASA • <strong>UNION</strong> Norsk Næringsmegling AS • <strong>UNION</strong> Eiendomskapital AS • <strong>UNION</strong> Real Estate AS • <strong>UNION</strong> Marine Finance AS
Partnere i <strong>UNION</strong> <strong>Gruppen</strong>: Øystein A. Landvik, Lars P. Fasting,<br />
Knut M. Stokke og Per Erik Engebretsen<br />
totalt har <strong>UNION</strong> gruppen kjøpt og solgt<br />
eiendom for ca. NOk 9,5 mrd i 2005 og ca.<br />
NOk 9 mrd første halvår 2006. <strong>UNION</strong> Norsk<br />
Næringsmegling solgte eiendom i 2005 for<br />
ca. NOk 8,5 mrd og i første halvår 2006 for<br />
ca. NOk 6,5 mrd. Vi har opplevd en aktiv<br />
periode etter sommeren og tror på en positiv<br />
utvikling av markedet videre fremover.<br />
Vi ser at næringseiendom fortsatt selges til<br />
lave yielder. Yieldkurven har fortsatt en fallende<br />
tendens. Vi erfarer at investorer betaler bedre<br />
for eiendommer utenfor sentrale strøk, og at de<br />
tidligere betydelige forskjellene på land og by nå<br />
minsker. etterspørselen etter leie av attraktive<br />
kontorlokaler øker, og i visse områder stiger<br />
leieprisene kraftig. Vika, aker Brygge, Bryn/<br />
Helsfyr og skøyen er områder som har høyest<br />
leieprisoppgang.<br />
UNIoN Marine Finance har gjennomført sitt<br />
første shippingprosjektet. prosjektet ble plassert<br />
mot våre investorkontakter. til tross for en<br />
høy egenkapitalandel på Nok 225 mill., ble<br />
prosjektet fulltegnet i løpet av noen få dager. det<br />
var flere profilerte investorer som tegnet seg. Vi<br />
tror at solide prosjekter i shippingmarkedet kan<br />
gi god avkastning på investert kapital de neste<br />
årene.<br />
UNIoN eiendomskapital har hatt høy aktivitet<br />
den siste tiden. Gode eiendommer er syndikert<br />
ut. selskapet har i tillegg ervervet eiendom på<br />
vegne av storebrand eiendomsfond. Fondet har<br />
totalt pr. i dag investert ca. Nok 2,75 mrd. på<br />
vegne av private og institusjonelle investorer.<br />
UNIoN real estate, som ble etablert i sommer,<br />
er nå godt i gang og er i ferd med å gjennomføre<br />
sine første transaksjoner med utenlandske<br />
investorer.<br />
UNIoN <strong>Gruppen</strong> jobber med å øke kapasiteten<br />
og har ansatt flere medarbeidere den siste tiden.<br />
Vi ser frem til et spennende samarbeid utover<br />
høsten og mot vinteren!<br />
<strong>UNION</strong> Corporate ASA • <strong>UNION</strong> Norsk Næringsmegling AS • <strong>UNION</strong> Eiendomskapital AS • <strong>UNION</strong> Real Estate AS
Innhold<br />
4 UNIoN Marine Finance – Nylig lansert et nytt shippingprosjekt<br />
6 Gjesteartikkel: Indre selskap – et fleksibelt alternativ for investorer<br />
8 Markedet for salg av næringseiendom<br />
10 eiendomsselskapene<br />
12 status utleie<br />
14 ”all dressed up, but nowhere to go”<br />
15 Gjesteartikkel: Norwegian property asa<br />
16 Fusjoner og oppkjøp<br />
18 sammenfallende interesser mellom investor og kapitalforvalter<br />
20 Handel og handelssteder<br />
21 Byggeaktivitet<br />
22 Inflasjon<br />
23 konjunkturer<br />
24 renter<br />
25 Markeder<br />
26 arbeidsledighet og sysselsetting<br />
27 Boligmarkedet<br />
28 BNp<br />
29 Hotellmarkedet<br />
30 ansatte i UNIoN <strong>Gruppen</strong><br />
32 UNIoN <strong>Gruppen</strong> driver sin virksomhet gjennom fem selskaper:
Per olav Karlsen er aktiv partner i UNIoN Marine Finance og<br />
er ansvarlig for det første shippingprosjektet som er utført i<br />
UNIoN <strong>Gruppen</strong>s regi.<br />
UnIon MarIne FInance<br />
Nylig lansert et nytt shippingprosjekt<br />
UNIoN <strong>Gruppen</strong>, ved UNIoN Marine Finance<br />
as (UMF), lanserte sitt første shipping prosjekt<br />
dette <strong>kvartal</strong>et. Lanseringen og etableringen av<br />
Bergshav product tankers ks ble godt mottatt<br />
hos våre investorer og ble fulltegnet i løpet<br />
av noen få dager. prosjektet er karakterisert<br />
ved moderne og kurant tank tonnasje som<br />
er sluttet på lange Bareboat avtaler (10 år)<br />
til god befrakter. prosjektets avkastning og<br />
budsjetterte dividende utbetalinger er etter<br />
vår oppfatning svært attraktiv. Vi har nye<br />
prosjekter under forhandling og håper å kunne<br />
tilby nye investeringsmuligheter om ikke altfor<br />
lang tid. UMF vil stå som forretningsfører for<br />
de prosjekter vi lanserer, og vi vil også tilby<br />
andrehånds omsetning av andeler.<br />
UNIoN <strong>Gruppen</strong> har i lang tid hatt ønske og<br />
ambisjon om å etablere seg som aktør innenfor<br />
den maritime bransje der Norge har lange<br />
tradisjoner, betydelig kunnskap og markante<br />
internasjonale aktører. den maritime industri i<br />
Norge, inklusive offshoreindustrien, besitter en<br />
industriell infrastruktur med betydelig kompetanse<br />
i alle ledd som inkluderer rederier, banker,<br />
meglere, finanshus, verft, utstyrsprodusenter<br />
og tilhørende servicenæringer. dersom man ser<br />
bort fra It og kommunikasjonsindustrien, så er<br />
de maritime industrier de som i størst grad er<br />
eksponenter for dagens økonomiske globalisering.<br />
eierskap kan utøves aktivt over landegrenser<br />
og kontinenter. Bemanning av skip finner sted<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde<br />
MT Ocean<br />
Bergshav Product Tankers KS<br />
MT Ocean Dignity MT Ocean Quest MT Ocean Spirit<br />
Acquisition of 3 x 35.000 dwt Product Tankers<br />
with 10 year Bareboat Charter<br />
Total transaction value: US$ 13<strong>3.</strong>700.000<br />
Paid-in equity: MNOK 225.000.000<br />
Arranged by:<br />
In cooperation with:<br />
August 2006<br />
uavhengig av flagg og eierforhold. Norske<br />
banker finansierer kinesiske rederier. Norske<br />
redere kjøper seg inn i koreanske rederier. Norsk<br />
offshoreindustri opererer over hele kloden.<br />
Beskatting i forskjellige land legger til<br />
rette for etablering av virksomhet som er<br />
uavhengig av nasjonalitet for de finansielle<br />
eierne. En viktig konsekvens av denne<br />
globaliserte liberalisering av maritime<br />
industrier, er at komparative fordeler ikke<br />
lenger henger sammen med hvilket land de<br />
fysiske eiere kommer fra. De komparative<br />
fortrinn ligger i evnen til å sette sammen de<br />
riktige ideer og prosjekter samt i evnen til å<br />
innhente nødvendig kapital.<br />
den globale økonomi er gjenstand for kraftig<br />
ekspansjon som en konsekvens av veksten som<br />
foregår i store befolkningsregioner i verden. kina<br />
er selvfølgelig lokomotivet i dette. I tillegg er land<br />
som India og russland betydelige bidragsytere<br />
til veksten. ekspansjonen har skapt en kraftig<br />
økning i behovet for tonnasje. Hva den kinesiske<br />
ekspansjonen angår og dennes betydning for<br />
global transport og generell økonomisk aktivitet,<br />
kan vi peke på følgende tre megatrender:<br />
• Import av råvarer til kina stiger i et formidabelt<br />
tempo. I 2005 økte importen av råvarer i bulk<br />
med 15 til 17 prosent. prognosen for 2006 er<br />
22 prosent.
• Importen av olje og oljeprodukter steg med<br />
over 30 prosent i 200 . prognosen for 2006<br />
er 1 prosent.<br />
• Veksten av eksport av ferdigvarer steg med<br />
2 prosent i 2005. prognosen for 2006 19<br />
prosent.<br />
enkelte røster advarer mot overoptimisme<br />
innenfor shipping med henvisning til at vi nå<br />
ser historisk høye markeder. Vi skal ikke bidra<br />
til å kaste forsiktighet til side, men likevel peke<br />
på at det i historisk sammenheng har vært tider<br />
i shippingmarkedene med betydelig høyere<br />
realavkastning enn nå. Forskjellen er imidlertid<br />
at denne ”toppen”, dersom det er det vi snakker<br />
om, har hatt en varighet på fire år. det ser<br />
også ut til at markedene, med fluktuasjoner, vil<br />
forbli sterke i overskuelig fremtid. den sterke<br />
oppgangen vi har vært vitne til er ikke et resultat<br />
av enkeltstående politiske hendelser, kriser<br />
eller uventet asymetri i markedet, men av en<br />
fundamental global økonomisk ekspansjon.<br />
denne ekspansjonen forventer vi skal fortsette.<br />
Land som sør-korea og Japan hadde bortimot<br />
30 og 0 år med kontinuerlig sterk vekst før<br />
de fikk sin avmatning. kina er kun 10-12 år på<br />
vei. Videre hevdes det at det grovt sett kun er<br />
300- 00 mill. mennesker i kina som foreløpig<br />
deltar i den utvikling som foregår. tilsvarende<br />
argumenter gjelder for India.<br />
Man skal også være klar over at shipping<br />
bransjen gjennom en over 20 år lang<br />
krise med overkapasitet ikke tok del i den<br />
naturlige inflasjon som man hadde på land<br />
i perioden 1980-2000. det er således<br />
kanskje ikke unaturlig at når de forskjellige<br />
shippingmarkedene nå har fått en bedre<br />
balanse mellom tilbud og etterspørsel så stiger<br />
prisene (ratene) mer enn det som ellers ville<br />
vært naturlig. Man må også være klar over at<br />
kostnadene forbundet med sjøveis transport<br />
utgjør en svært liten andel av prisene vi<br />
forbrukere betaler for våre forbruksgoder, og<br />
at sluttproduktet således tåler vesentlig høyere<br />
priser på transporten.<br />
den største trussel mot et fortsatt sterkt<br />
marked synes først og fremst å være<br />
risikoen for overkapasitet som følge av for<br />
stor nybyggingsaktivitet. For tiden har vi en<br />
betydelig ordrebok for alle hovedkategorier<br />
innen skip. Imidlertid har vi de siste tre år hatt<br />
en betydelig tilvekst av ny tonnasje uten at<br />
dette har presset markedene. dette skyldes<br />
den sterke økonomiske ekspansjon som finner<br />
sted i kombinasjon med utfasing av gamle<br />
utidsmessige skip. Vi forventer at dette vil<br />
fortsette minst i to til tre år.<br />
den betydelige økonomiske ekspansjon<br />
medfører som sagt økt transportbehov. I<br />
tillegg øker den behovet for energi og dagens<br />
oljepriser medfører betydelig incentiver for<br />
offshoreaktiviteter. I senere år har vi sett<br />
omstruktureringer, konsolidering, oppkjøp og<br />
nyetableringer innen offshorebransjen. disse<br />
trendene tror vi vil forsterke seg ytterligere i de<br />
neste årene.<br />
Med ovennevnte overordnede makrobetraktninger<br />
og i lys av erkjennelsen om at<br />
Norge besitter miljø, kompetanse og kapitalevne<br />
til å vokse innen de maritime industrier, er det<br />
et naturlig ledd i UNIoNs utvikling at vi etablerer<br />
oss.<br />
Vi håper dette blir en vellykket satsning og ser<br />
frem til å samarbeide med både etablerte og nye<br />
forbindelser i tiden som kommer.<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 5
advokat erlend lous er tilknyttet advokatfirmaet Vogt & Wiigs<br />
shippingavdeling. Han arbeider særlig med skipssyndikering og<br />
finansiering. erlend vil lede Vogt & Wiigs nyopprettede kontor<br />
i singapore.<br />
advokat Thomas Berntsen arbeider blant annet med<br />
selskapsrett og børs- og verdipapirhandel i advokatfirmaet<br />
Vogt & Wiig. Hans arbeid har særlig fokus på strukturering<br />
av transaksjoner. de senere år har hans arbeid i særlig grad<br />
vært knyttet til næringseiendom og opprettelsen av ulike<br />
eiendomsselskaper.<br />
Indre selsKaP<br />
Et fleksibelt alternativ for investor<br />
tradisjonelt har investorer ønsket en<br />
kombinasjon av begrensning av ansvaret<br />
og deltagerligning. kommandittselskaper<br />
ivaretar dette formålet. I de siste årene har<br />
imidlertid indre selskaper hatt en betydelig<br />
fremvekst. dette har særlig vært tilfelle<br />
innen skipssyndikater.<br />
Bakgrunnen for denne fremveksten er at en<br />
selskapsstruktur med indre selskap begrenser<br />
ansvaret på tilsvarende måte som hva tilfelle<br />
er for et kommandittselskap, og deltagerne i<br />
det indre selskapet blir også deltagerlignet. en<br />
investor i et indre selskap vil imidlertid kunne<br />
nyte godt av ytterligere fordeler, blant annet<br />
fleksible innskuddskrav og utdelingsregler.<br />
INdrE SELSKAP<br />
et indre selskap, eller stille selskap som det<br />
også kalles, består av en hovedmann, vanligvis<br />
et single purpose aksjeselskap og en eller flere<br />
stille deltagere. et indre selskap er regulert av<br />
selskapsloven og deltagerne blir beskattet i<br />
henhold til skatteloven. et indre selskap er et<br />
selskap som ikke fremstår som sådan ovenfor<br />
tredjemann. det kan følgelig ikke inngå avtaler<br />
for egen regning og er heller ikke registrert i<br />
Foretaksregisteret. Hovedmannen vil inngå alle<br />
avtaler på vegne av det indre selskapet.<br />
INNSKUdd<br />
selskapslovens kapittel 3 fastsetter en rekke<br />
regler for kommandittselskaper, blant annet<br />
fastsetter kapittel 3 krav til innskudd. disse<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 6<br />
reglene kommer ikke til anvendelse for indre<br />
selskaper og er en av hovedårsakene til at<br />
indre selskaper har blitt en interessant måte å<br />
strukturere investeringer på.<br />
For kommandittselskaper følger det av<br />
selskapslovens § 3-5 at ”selskapets<br />
krav på innskudd ikke kan overdras, og<br />
heller ikke stilles som sikkerhet”. denne<br />
begrensningen gjelder som nevnt ikke for<br />
indre selskaper. konsekvensen av dette er<br />
at innskuddsforpliktelsene kan stilles som<br />
sikkerhet, typisk overfor bank eller annen<br />
finansinstitusjon og på denne måten bidra til at<br />
”giringen” på prosjektet økes.<br />
Videre står man fritt til å sette ned eller øke<br />
selskapskapitalen. det er ikke nødvendig<br />
med kreditorvarsler eller meldinger til<br />
foretaksregisteret. endringer i kapitalen trer i<br />
kraft med det samme, slik at utdeling kan skje<br />
umiddelbart. Normalt vil man imidlertid måtte<br />
innhente samtykke fra de finansinstitusjoner<br />
som er involvert i det aktuelle prosjektet.<br />
ettersom det er avtalefrihet når det gjelder<br />
innskudd foreligger det heller ikke krav<br />
til valuta. I Norge er det slik at kapital for<br />
kommandittselskaper skal være i norske<br />
kroner og kapitalen skal være registrert i<br />
Foretaksregisteret. at det foreligger avtalefrihet<br />
når det gjelder valuta kan særlig for utenlandske<br />
investorer eller investorer som regelmessig<br />
handler i utenlandsk valuta være svært viktig,<br />
ettersom de på denne måten minimerer risikoen<br />
knyttet til valutasvingninger. I større prosjekter<br />
kan slik svingning ofte være av vesentlig<br />
betydning.<br />
UtdELING<br />
en annen viktig årsak til fremveksten av indre<br />
selskaper er knyttet til svært fleksible regler<br />
når det gjelder utdeling. I motsetning til hva<br />
som er tilfelle for kommandittselskaper, der<br />
det i selskapslovens § 3-16 er fastsatt at<br />
selskapets midler ikke kan deles ut ”i større<br />
utstrekning enn selskapets nettoformue ifølge<br />
balansen for siste regnskapsår overstiger to<br />
femdeler av selskapskapitalen”, finnes ikke<br />
slike begrensninger for indre selskaper. et indre<br />
selskap har således adgang til å dele ut hele<br />
sitt overskudd til deltagerne innenfor de grenser<br />
deltagerne måtte ha fastsatt.<br />
det er også verdt å merke seg at utdeling<br />
kan skje uavhengig av hvilke tall som måtte<br />
fremkomme av siste reviderte regnskaper.<br />
Man slipper å avvente avleggelsen av slike<br />
regnskaper og utdeling kan skje umiddelbart<br />
etter at beslutningen er fattet.<br />
I et syndikeringsprosjekt kan man således foreta<br />
utbetaling umiddelbart etter at for eksempel<br />
skipet er solgt, og avvikle selskapet deretter.<br />
ANONyMItEt<br />
deltagerne i et kommandittselskap er, i<br />
motsetning til deltagerne i et stille selskap,
egistrert i Foretaksregisteret. deltagerne i et<br />
stille selskap vil således utad og også seg i<br />
mellom være anonyme. Hvorvidt dette er en<br />
fordel eller ulempe varierer fra deltager til<br />
deltager.<br />
FOrPLIKtELSEr OG rEttIGhEtEr<br />
det er hovedmannen som opptrer utad på<br />
vegne av det indre selskap. det er således<br />
hovedmannen som vil ha alle rettigheter og<br />
forpliktelser overfor tredje mann. Hovedmannen<br />
har, tilsvarende komplementaren i et<br />
kommandittselskap, ubegrenset ansvar overfor<br />
tredjemann.<br />
de stille deltagerne vil ikke ha ansvar overfor<br />
tredjemenn og innad vil de ha det ansvar som er<br />
avtalt i selskapsavtalen.<br />
Mellom hovedmannen og det indre selskapet<br />
vil fordeling av rettigheter og forpliktelser<br />
reguleres av en selskapsavtale. de stille<br />
deltagere kan ikke direkte eller indirekte<br />
representere selskapet utad. de stille<br />
deltagerne er ikke medlem i hovedmannens<br />
styrende organer, og som en konsekvens av<br />
dette har deltagerne liten påvirkningskraft<br />
med hensyn til hvorledes hovedmannen driver<br />
virksomheten. For at de stille deltagerne<br />
sikres en viss form for innflytelse, er det viktig<br />
å etablere alternative strukturer som sikrer<br />
en viss form for kontroll. dette kan gjøres<br />
på ulike måter som det er for omfattende å<br />
komme nærmere inn på her. det er derfor<br />
selvsagt svært viktig at hovedmannen har<br />
tilstrekkelig kompetanse til å drive den aktuelle<br />
virksomheten.<br />
ettersom det er hovedmannen som opptrer<br />
utad, vil det for eksempel være hovedmannen<br />
som vil være registrert som eier av et skip, en<br />
eiendom eller annet. Hovedmannen er således<br />
legitimert til råde over dette. det er derfor svært<br />
viktig at deltagerne har tillitt til hovedmannen.<br />
ofte er det forretningsfører eller disponent som<br />
eier hovedmannen, mens det i andre tilfeller er<br />
de samme eiere i hovedmannen som i det indre<br />
selskapet.<br />
det er svært viktig å holde fast ved at stille<br />
deltagere ikke representerer selskapet utad.<br />
dersom stille deltagere skulle representere<br />
selskapet utad, kan det ikke utelukkes at<br />
selskapskonstruksjonen vil anses som i<br />
realiteten å være et kommandittselskap eller<br />
et ansvarlig selskap, med de virkninger dette<br />
har for blant annet risiko og ansvar. det indre<br />
selskapet bør i det hele tatt så langt som mulig<br />
ikke utad fremstå som et eget subjekt.<br />
SKAtt<br />
et indre selskap er, i likhet med et<br />
kommandittselskap, ikke et eget skattesubjekt.<br />
det er således deltagerne som lignes for det<br />
indre selskapets inntekter/utgifter og formue/<br />
gjeld. dette innebærer at det indre selskapet<br />
verken betaler inntekts- eller formuesskatt,<br />
men at skatten utlignes direkte på den enkelte<br />
deltager så langt vedkommende er skattepliktig<br />
til Norge.<br />
dELtAGErLIGNING<br />
på samme måte som i et kommandittselskap<br />
skjer skattleggingen av deltagerne etter<br />
nettometoden. dette innebærer at skattepliktig<br />
nettoformue og alminnelig inntekt fastsettes<br />
hos det indre selskapet som om dette var et<br />
skattesubjekt. Nettoresultatet bestående av over-<br />
eller underskudd fordeles deretter på deltagerne<br />
og føres i selvangivelsen hos den enkelte<br />
deltager. det gjelder særlige regler om beregning<br />
av fradragsrammer. Fradragsrammene<br />
begrenser i utgangspunktet deltagernes<br />
fradragsrett til å omfatte andel av skattemessige<br />
kapital, tillagt ikke innkalt selskapskapital.<br />
Som det fremkommer ovenfor er det både likheter<br />
og ulikheter mellom kommandittselskaper og<br />
indre selskaper. Likhetene knytter seg særlig<br />
til at man skattemessig behandles på samme<br />
måte som et kommandittselskap og at man får<br />
tilsvarende form for ansvarsbegrensning. Sett<br />
fra en kommersiell synsvinkel vil det særlig<br />
være reglene som er knyttet til mulighet for å<br />
stille innskuddsforpliktelsene som sikkerhet,<br />
og den høyere giringen dette resulterer i som<br />
regelmessig vil være mest interessant. At det<br />
også foreligger mer fleksible utdelingsregler og<br />
regler for endringer i selskapskapitalen har gjort<br />
at indre selskaper har blitt en populær måte å<br />
organisere syndikeringer på.<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 7
økern sentrum<br />
UNIoN Norsk Næringsmegling as bisto i salg av Økernsenteret<br />
til nystiftet selskap Økern sentrum eiet av steen & strøm,<br />
storebrand, alf Ulven og Wilh. Wilhelmsen. det nystiftede<br />
selskapet ervervet samtidig Økern park, og planen er å utvikle<br />
et nytt stort kjøpesenter.<br />
stasjons<strong>kvartal</strong>ene i asker<br />
UNIoN Norsk Næringsmegling as bisto i salg av eierselskapet.<br />
kontoreiendom på ca. 27 000 m 2 .<br />
Flere leietakere med varierende leieutløp.<br />
Utbyggingsprosjekt- bolig, sofies Minde<br />
12 500 m 2 Bta<br />
tomtebelastning ca. kr. 8 000,-<br />
solgt til single purpose Joint Venture<br />
MarKedeT For salg av nærIngseIendoM<br />
Forskjellene mellom by og land viskes ut<br />
sommeren er tradisjonelt en rolig tid i<br />
markedet for salg av næringseiendom,<br />
men i år, som i fjor, har det vært relativt høy<br />
aktivitet også i sommermånedene. det er<br />
heller ingenting å si på aktivitetsnivået i<br />
høst. det går mot et nytt rekordår i brutto<br />
verdi på omsatte næringseiendommer.<br />
Investors avkastningskrav uttrykt ved netto<br />
yield holder seg fortsatt lavt, mye på grunn<br />
av svært høy etterspørsel etter eiendom. as<br />
Norge går meget bra og det er mye likviditet<br />
som plasseres i eiendom. dette gir seg bl.a.<br />
utslag i flere nyetablerte eiendomsfond samt<br />
at Norwegian property på rekordtid har samlet<br />
en stor portefølje av sentralt beliggende<br />
eiendommer.<br />
sett i forhold til markedsrapporten for 2. <strong>kvartal</strong><br />
har vi derfor lite nytt å komme med, bortsett fra<br />
en fallende yield tendens. Markedet er fortsatt<br />
meget likvid og det oppnås gode priser. Hvis<br />
vi ser på utviklingen i 10-års swap-rente så<br />
gikk renten noe opp på forsommeren, men<br />
er nå tilbake på nivå med mai i år. realrenten<br />
(swap-renten justert for 12-mnd. endring i<br />
konsumprisindeksen) ser ut til å ha stabilisert<br />
seg i en korridor mellom to og tre prosent,<br />
mens realrenten justert for 12-mnd. endring i<br />
kpI-Jae viser en svakt stigende trend. spesielt<br />
interessant er det at kpI-Jae for august-august<br />
kun er 0, prosent mens kpI i samme periode<br />
er 1,9 prosent. dette viser at underliggende<br />
prisvekst fortsatt er meget svak.<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 8<br />
%<br />
7%<br />
6%<br />
5%<br />
4%<br />
3%<br />
2%<br />
1%<br />
0%<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
10-år-swap-rente<br />
sep-2006<br />
jul-2006<br />
mai-2006<br />
mar-2006<br />
jan-2006<br />
nov-2005<br />
aug-2005<br />
jun-2005<br />
apr-2005<br />
feb-2005<br />
des-2004<br />
sep-2004<br />
jul-2004<br />
mai-2004<br />
mar-2004<br />
jan-2004<br />
yield<br />
1998<br />
1999<br />
NKSW10 Currency<br />
realrente KPI<br />
realrente KPI-jAE<br />
2000<br />
10 års stat Anslag netto yield * Spread yield mot ti års stat<br />
2001<br />
2002<br />
* Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med 7-10 års leiekontrakter<br />
med solide leietakere. yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med<br />
eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en<br />
kjøpesum på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill).<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006
et utvalg av gjennomførte transaksjoner<br />
dato adresse Beliggenhet segment Kjøpesum Yield leietaker<br />
aug. 06 Hassingveien 0 Fredrikstad kontor/handel 89 000 000 6,05% rema 1000, Fredrikstad kommune<br />
aug. 06 Verftsgata 5 og 10, Julsundveien og enenveien 2 a Molde kontor n/a 6,10% Utdanningsdirektoratet, Fylkestrygdekontoret<br />
Jul. 06 sandslimarka 55 Bergen kontor 186 000 000 6,80% statoil, dnB Nor, odfjell<br />
Jul. 06 tjuvholmen oslo kontor n/a ,85%<br />
Jun. 06 storgata 170 Lillehammer kontor/handel 116 000 000 7,81% statsbygg, rema 1000 m.fl.<br />
Jun. 06 drammensveien 13 og 1 9 oslo kontor 1 000 000 000 5,50% n/a<br />
Jun. 06 storgata 1-5 Lillestrøm Lillestrøm Handel 98 000 000 n/a n/a<br />
Jun. 06 Vikelvfaret , 8 og 10 trondheim kombi 73 000 000 7,50% n/a<br />
Jun. 06 sonja Henies plass oslo kontor 6,20% diverse<br />
Jun. 06 Berghagan 5 oslo kontor/lager 1 0 000 000 7,55% atlas Copco m.fl.<br />
Jun. 06 kråkerøyveien 2 Fredrikstad kontor/handel n/a spenst, rimi ++<br />
Jun. 06 Verven stavanger kontor 338 000 000 6,07% Bp<br />
Jun. 06 Bogstadveien 5 oslo kontor/bolig 93 000 000 ,95% dnB<br />
Jun. 06 skippergata 13-17 kristiansand Handel 100 000 000 5,50% popin, Intersport, deloitte<br />
Mai. 06 Nordea-portefølje Norge kontor 5,30% Nordea<br />
Mai. 06 strømsveien 3- 5 olaussen gården Lillestrøm/strømmen Handel 100 000 000 6,35% diverse<br />
Mai. 06 Leiraveien 12 Lillestrøm Lager/kombi 1 750 000 7,69% Ing. M.o. schøyen Bilcentraler as<br />
Mai. 06 Leiraveien 15 Lillestrøm kombi 112 000 000 5,96% Nokian dekk as<br />
Mai. 06 Årvollveien 72 oslo Lager 59 000 000 6,31% erling Hustvedt as<br />
det nye vi ser i markedet er at forskjellene mellom<br />
by og land i større grad viskes ut. tradisjonelt<br />
har det vært en betydelig forskjell på investors<br />
krav til risikomargin på eiendom beliggende i<br />
sentrum av oslo og andre større norske byer, og<br />
eiendom beliggende utenfor de største byene. I<br />
tråd med høy etterspørsel og mye likviditet som<br />
skal investeres, øker nå etterspørselen etter mer<br />
perifert beliggende eiendom. det var et påviselig<br />
yieldskift på sentralt beliggende eiendommer<br />
høsten 200 , mens vi i løpet av de siste tre til fire<br />
månedene har sett antydningen av et yieldskifte<br />
på eiendom beliggende utenfor de største byene.<br />
Forutsetningen for de lave yieldene vi har sett er<br />
solide leietakere, og at eiendommene har en god<br />
og sentral beliggenhet lokalt.<br />
Yieldkurven har hatt en fallende tendens det<br />
siste tiden. Yielden er derfor satt ned til 5,0<br />
prosent. Vi har tro på fortsatt høy aktivitet men<br />
tror yielden vil stabilisere seg noe.<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 9
erskau i drammen<br />
UNIoN Norsk Næringsmegling as bisto i salg av eierselskapet.<br />
omsorgsboliger utleiet til drammen kommune, ca. 6 00 m 2 .<br />
grev Wedels plass 9<br />
UNIoN Norsk Næringsmegling as bisto i salg av eierselskapet.<br />
kontoreiendom på ca. 28 300 m 2 .<br />
Flere leietakere med varierende leieutløp.<br />
kombieiendom med utbyggingspotensial<br />
Ulvenveien 96-102<br />
10 770 Bta bygg<br />
Årlig leie: ca. kr. 5 187 000,-<br />
salg av andeler<br />
eIendoMsselsKaPene<br />
Pr. 30.06.2006<br />
syndikeringselskapene<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 10<br />
gjennomførte syndikerings prosjekter<br />
i 2006 (fra 01.01.06 tom 30.06.06)<br />
Plasserte prosjekter<br />
Prosjekter siste 5 år<br />
(fra 31.0<strong>3.</strong>00-30.06.06)<br />
antall verdi, (Mill. NOK) antall verdi (Mill. NOK)<br />
acta (1) 7 7 2 7 3 21 077<br />
Bsa Capital 6 680 33 1 030<br />
dnBNor 3 1 326 17 7 216<br />
dtZ realkapital Corporate Finance as 2 315 10 1 35<br />
seB enskilda 2 13 660 5 27 590<br />
Fearnley (2) 1 0 0 50 9 856<br />
First securities 2 25 23 5 800<br />
Ness, risan & partners as 6 1 232 38 6 381<br />
Nordea Markets 2 600 13 2 210<br />
orkla Finans kapitalforvaltning asa 9 5 203 32 12 523<br />
pareto private equity asa 6 1 550 31 8 210<br />
tschudi & Malling syndikering as 1 12 12 1 50<br />
UNIoN eiendomskapital as (3) 12 2 300 n/a n/a<br />
samlet for syndikeringsprosjekter 62 35 531 307 117 778<br />
1 tall for acta er fra 01.10.05.<br />
2 tall for Fearnley er fra 31.0<strong>3.</strong>06.<br />
3 Inkluderer eiendommer kjøpt for UNIoN eiendomskapital sine ulike investeringsmandater.<br />
eiendomsfond pr. 30.06.06 avkastning i år<br />
verdi eiendomsportefølje<br />
pr.<br />
0<strong>3.</strong>06.06, MnoK<br />
antall<br />
eiendommer<br />
Brutto leie,<br />
(Mill. NOK)<br />
samlet<br />
næringsareal,<br />
m 2<br />
areal-ledighet<br />
(økonomisk<br />
ledighet)<br />
vektet<br />
løpetid leiekontrakter,<br />
år<br />
storebrand eiendomsfond as 18% 2 356 19 156 1 7 000 0,8% 6,9<br />
aberdeen eiendomsfond Norge II asa 3,9% 3 2 5 10 (1) 189 151 120 1,6% 6,1<br />
1 I tillegg tegnet seg for Mill. Nok 85 i aberdeen Fastighetsfond sverige aB<br />
Fulltegnede eiendomsfond pr. 30.06.06 avkastning i år<br />
verdi eiendomsportefølje<br />
pr.<br />
0<strong>3.</strong>06.06, MnoK<br />
antall<br />
eiendommer<br />
Brutto leie,<br />
(Mill. NOK)<br />
samlet<br />
næringsareal,<br />
m 2<br />
areal-ledighet<br />
(økonomisk<br />
ledighet)<br />
vektet<br />
løpetid leiekontrakter,<br />
år<br />
aberdeen eiendomsfond Norge l ks 21,3% 5 00 (1) 30 358 290 200 1,5% 5,9<br />
1 aberdeen eiendomsfond Norge l ks eier 53% av andelene og har tilsvarende eierandel i fondets eiendomsportefølje.
selskaper<br />
Hovedliste - børsnotert<br />
Bruttoleie<br />
(Mill. NOK)<br />
samlet<br />
næringsareal<br />
arealledighet<br />
vektet<br />
gjenværende<br />
leietid, år<br />
Norgani Hotels asa (1) 510 511 85 n/a 8,7<br />
Norwegian property as 817 532 000 0,5% 7,8<br />
olav thon eiendomsselskap asa 1 2 2 n/a 3, % n/a<br />
steen & strøm asa (2) 1 167 n/a 3,2% 3,0<br />
Unoterte<br />
eiendomsspar as/Victoria eiendom as (3) 1 125 970 000 1,0% 6,0<br />
1 Norgani oppgir tall for alle sine hoteller i Norden.<br />
2 steen & strøm asa oppgir tall fra 31.<strong>3.</strong>06.<br />
3 tall fra eiendomsspar as / Victoria eiendom as inkluderer deleide eiendommer som forvaltes av eiendomsspar.<br />
livselskaper/ Forsikring/ Bank<br />
Bruttoleie,<br />
(Mill. NOK)<br />
samlet<br />
næringsareal,<br />
m 2<br />
arealledighet<br />
vektet<br />
gjenværende<br />
leietid, år<br />
Nordea Liv 29 3 2 366 ,0% ,8<br />
Gjensidige eiendom 238 2 0 000 1,1% 7,0<br />
kLp eiendom as 1 062 772 000 3,3% 6,8<br />
spareBank 1 (1) 309 238 621 0, % 5,7<br />
storebrand Livsforsikring as 1 221 1 118 818 2,2% ,7<br />
Vital eiendom as forvalter (2) 1 995 1 506 083 6,1% 5,0<br />
1 tall for sparebank 1 er fra 31.12.05.<br />
2 Vital eiendom as forvalter dnB Nor asa sine eiendommer som utgjør 277 MNok av brutto leien.<br />
resten av eiendommene de forvalter eies av Vital Forsikring asa. tallene inkluderer eiendommer i utlandet.<br />
andre<br />
Bruttoleie,<br />
(Mill. NOK)<br />
samlet<br />
næringsareal<br />
(m 2 )<br />
arealledighet<br />
vektet<br />
gjenværende<br />
leietid, år<br />
aMFI eiendom as 500 580 000 3,0% 5,0<br />
andenæs eiendom as 9 88 000 3,5% ,0<br />
aspelin ramm <strong>Gruppen</strong> 2 3 332 57 2,7% 7,7<br />
avantor asa (1) 153 176 667 7,8% 7,2<br />
eaB eiendom as 133 155 000 3, % ,0<br />
entra eiendom as 1 100 951 222 ,0% 11,0<br />
Fabritius eiendom as (2) 66 63 11 ,0% ,6<br />
Ferd eiendom 62 7 800 5,6% 2,2<br />
Ica eiendom as 282 32 339 ,0% 6,0<br />
stor Ulven as 103 196 600 6,1% ,9<br />
Linstow eiendom as 2 7 200 ,0% ,7<br />
Mustad eiendom as 190 13 700 0,5% 7,5<br />
NsB eiendom (inkl. roM eiendomsutvikling as) 57 716 778 5,1% ,6<br />
oBos Forretningsbygg as 227 229 100 3, % ,1<br />
oslo areal 307 232 1 0 3, % 3,5<br />
pecunia as 95 5 78 0,2% 6,3<br />
reitan eiendom 263 255 07 ,9% n/a<br />
sektor <strong>Gruppen</strong> as 02 38 700 1,9% 3,6<br />
t. klaveness eiendom as 88 98 800 0,0% 6,0<br />
Vika eiendomsforvaltning as 102 75 507 ,0% 3,3<br />
sum eiendomsselskapene<br />
(untatt syndikeringselskapene)<br />
15 149 13 975 532<br />
1 avantor asa inngår i rasmussengruppen.<br />
2 Fabritius eiendom as og t. klaveness eiendom as oppgir tall fra 31.0<strong>3.</strong>06.<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 11
et utvalg av inngåtte leiekontrakter:<br />
areal<br />
adresse<br />
m2 Pris pr.<br />
m2 leietid<br />
/år år Type<br />
sjølyst plass 3 10000 1550 5 kontor<br />
klingenberggaten 7 685 1872 10 kontor<br />
dronning Maudsgate 10 1000 2 00 10 kontor<br />
dronning Maudsgate 10 500 2700 10 kontor<br />
Lysaker torg 25 500 1500 5 kontor<br />
Gjerdrumsvei 12 1 00 1500 10 kontor<br />
Gullhaug torg 3500 1350 5 kontor<br />
akersgaten 1 350 1200 7 kontor<br />
akersgaten 1 350 1150 2 kontor<br />
trondheimsveien 18 309 1 00 10 butikk<br />
tordenskoldsgate 6b 600 1950 5 kontor<br />
Hieronumus Heyerdalsgt. 1 791 2500 7 kontor<br />
ramstadsletta 15 1276 925 8 kontor<br />
Økernveien 1 5 1865 1095 10 kontor<br />
ruseløkkeveien 6 215 2000 3 kontor<br />
karl Johans gate 13 110 1300 5 kontor<br />
Hausmannsgate 16 1300 1200 3 kontor<br />
Grev Wedelsplass 5 800 1600 3 kontor<br />
Grenseveien 92 2000 1550 10 kontor<br />
Grenseveien 92 1300 1200 7 kontor<br />
Brynsengveien 2 50 1120 5 kontor<br />
akersgaten 35/39 1010 1823 10 kontor<br />
Haakon VII’s gate 6 622 2 00 10 kontor<br />
karoline kristiansens vei 3 29 153 5 kontor<br />
karoline kristiansens vei 7 1700 1150 10 kontor<br />
akersgaten 35-39<br />
Leiepris: 1 823 kr./m 2<br />
areal: 1 010 m 2<br />
type: kontor<br />
Leietid: 10 år<br />
sTaTUs UTleIe<br />
Et skifte i geografisk etterspørsel<br />
til tross for historisk varmerekord i sommer<br />
har ikke leietakerne ligget på latsiden.<br />
selv august var hektisk og aktiviteten<br />
fortsetter. som omtalt i annen artikkel i<br />
markedsrapporten, er Vika og aker brygge<br />
i en særstilling i forhold til prisoppgang og<br />
etterspørsel, men også øvrige geografiske<br />
segmenter nyter godt av et hektisk<br />
leiemarked. de generelle prisene i Oslo<br />
sentrum stiger dog noe langsommere, mens<br />
det er oppnådd lysaker-priser på bryn/<br />
helsfyr, og skøyen har i stor grad tatt over<br />
mange av de tidligere sentrumstilhengerne.<br />
OSLO SENtrUM<br />
Beliggenhet, kvalitet og pris er de viktigste<br />
kriterier ved en relokalisering. oslo sentrum<br />
Ledige arealer (m2 )<br />
300 000<br />
250 000<br />
200 000<br />
150 000<br />
100 000<br />
50 000<br />
0<br />
Høyeste oppnåelige<br />
leie*<br />
Tendens<br />
K3-2006<br />
2,5%<br />
1,5%<br />
2,1%<br />
9,1%<br />
8,0%<br />
7,0%<br />
3,2%<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 12<br />
generelt er i stor grad preget av eldre<br />
bygningsmasse, manglende parkering og<br />
fortsatt forholdsvis lave leiepriser. Moderne<br />
eiendommer i sentrum blir stadig absorbert<br />
og prisene stiger mer i kvalitetssegmentet. I<br />
motsatt fall er leietakerne nådeløse dersom<br />
kvaliteten ikke matcher beliggenheten, og det<br />
hjelper ikke at utleier bruker leieprisen som et<br />
lokkemiddel. Leiemarkedet i sentrum er derfor<br />
ikke lenger homogent med like leiepriser uansett<br />
adresse eller objekt. Leietakerne viser god<br />
betalingsvillighet for kvalitet, mens ”utrangerte”<br />
eiendommer ikke blir foretrukket uansett pris.<br />
SKØyEN/ LySAKEr<br />
skøyen og Lysaker skiller stadig mer lag<br />
pris- og utviklingsmessig. skøyen regnes som<br />
en forlengelse av oslo sentrum, mens Lysaker<br />
omtales som vestkorridoren. Bygningsmassen<br />
er hovedsaklig moderne, men skøyen har bedre<br />
infrastruktur og servicenivå. Leieprisene på<br />
skøyen ligger tett oppunder Nok 2000,- pr.<br />
m²/ år som følge av større etterspørsel enn<br />
tilbud. det bygges på spekk og planlegges<br />
ytterligere utbygging i tiden som kommer for å<br />
imøtekomme et vedvarende ”rush”. det er dog<br />
store leiekontrakter som utløper de neste par<br />
årene, og arealene bør fortløpende bli absorbert<br />
for at etterspørselen skal opprettholdes. enkelte<br />
av de tidligere enbruker-byggene er allerede<br />
konvertert til mer diversifiserte flerbrukerbygg og<br />
vil således trolig leve utover opprinnelig leietid.<br />
Flere eiendommer vil i teorien kunne ledigstilles<br />
samtidig, også i forhold til planlagte nybygg.<br />
3 000 2 150 1 700 1 300 1 200 1 900<br />
1 650<br />
1 450<br />
k k g<br />
Vika/Rådhuset<br />
*) Leie for nye eller totalrehabiliterte lokaler<br />
3,5%<br />
3,0%<br />
3,2%<br />
6,5%<br />
8,2%<br />
6,2%<br />
5,5%<br />
Øvrige sentrum<br />
2,3%<br />
1,2%<br />
3,4%<br />
4,1%<br />
6,3%<br />
7,5%<br />
3,7%<br />
8,8%<br />
8,2%<br />
3,6%<br />
9,6%<br />
10,3%<br />
6,9%<br />
6,3%<br />
g<br />
11,0%<br />
9,6%<br />
12,2%<br />
13,1%<br />
13,6%<br />
12,3%<br />
14,7%<br />
4,9%<br />
1,9%<br />
2,5%<br />
7,4%<br />
7,2%<br />
5,6%<br />
5,7%<br />
g<br />
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006<br />
7,0%<br />
7,1%<br />
8,2%<br />
14,0%<br />
15,6%<br />
14,6%<br />
14,9%<br />
k g<br />
4,3%<br />
4,6%<br />
6,9%<br />
11,4%<br />
12,7%<br />
11,0%<br />
7,2%<br />
Indre Vest Indre Nord Indre Øst Ytre Vest Ytre Nord/Øst/Syd Asker Bærum<br />
g<br />
Kilde: <strong>UNION</strong> <strong>Gruppen</strong> / Eiendomsspar 11/06/06
NOK<br />
3000<br />
2500<br />
2000<br />
1500<br />
1000<br />
500<br />
0<br />
dette kan legge en demper på det forventede<br />
”skøyen-rushet”.<br />
Lysaker lever sitt liv med bra aktivitet og stabilt<br />
gode leiepriser rundt Nok 1500,- pr m²/ år. NCC<br />
er positive til fremtidens Lysaker og igangsetter<br />
leiepris segmenter<br />
1996<br />
1995<br />
1994<br />
1993<br />
1992<br />
2000<br />
1999<br />
1998<br />
1997<br />
leIePrIser I UlIKe segMenTer<br />
Tall for Q3 2006<br />
A. Prestisje<br />
B. høy standard<br />
C. høy standard<br />
2001<br />
2006<br />
2005<br />
2004<br />
2003<br />
2002<br />
Utleiegrad og markedsleie kontor Oslo<br />
100%<br />
98%<br />
96%<br />
94%<br />
92%<br />
90%<br />
88%<br />
1999<br />
1998<br />
1997<br />
1996<br />
1995<br />
1994<br />
1993<br />
1992<br />
Min. Maks. gj.snitt Tendens<br />
2004<br />
2003<br />
2002<br />
2001<br />
2000<br />
reduksjon<br />
siden Q3 2001<br />
stigning<br />
siden Q4 2003<br />
a. prestisje-lokaler 2 100 2 700 2 50 & -11% 32%<br />
B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 1 650 2 200 2 000 & -7% 38%<br />
C. Høy standard, forøvrig 1 200 1 800 1 600 & -9% 38%<br />
Fra toppen i Q3 2001 til bunnen i Q 2003 sank leieprisene med 30%-35%.<br />
“reduksjon” angir det nominelle fallet i leienivået siden toppen i Q3 2001.<br />
“stigning” angir den nominelle stigningen i leienivået siden bunnen i Q 200<strong>3.</strong><br />
siste byggetrinn på lokket, uten en leiekontrakt<br />
på hånden. deres planlagte enbrukerbygg på<br />
5000 m² kontor er inntil videre skrinlagt.<br />
BryN/ hELSFyr<br />
det er gledelig å konstatere at Lysakers<br />
0%<br />
Kilde: Eiendomsspar/ NNM. Tall er fra mars 2006.<br />
motstykke i øst; Helsfyr er i vinden. entras<br />
nyrehabiliterte eiendom i Grenseveien er bortimot<br />
fullt utleid med oppnådde leienivåer fra Nok<br />
1200,- – 1500,- pr m²/ år. tilsvarende leienivåer<br />
er oppnådd på Fyrstikktorget, hvor mer enn 2000<br />
m² kontor fordelt på flere leieforhold er utleid de<br />
Utleiegrad kontor Oslo (%)<br />
Markedsleie pr. kvm. prestisje Oslo<br />
2006<br />
2005<br />
2007<br />
3000<br />
2500<br />
2000<br />
1500<br />
0<br />
siste månedene. Høyeste oppnådde leiepris er<br />
på 1500-tallet. Bryn/ Helsfyr styrker derfor sin<br />
status i øst.<br />
NOK<br />
segmentene består av eiendommer med<br />
beliggenhet i sentrale strøk av Oslo.<br />
a. prestisje-lokaler:<br />
Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og<br />
-standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller<br />
totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive<br />
deler av oslo, spesielt i Vika og på aker Brygge.<br />
B. Høy standard mest attraktiv beliggenhet:<br />
Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere<br />
og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av<br />
byen, bl.a. i ”hovedgatene” i Vika til stortorget,<br />
samt skøyen og Lysaker.<br />
C. Høy standard, forøvrig:<br />
segmentet preges av eiendommer med moderne<br />
ventilasjon og kjøling. eiendomsmassen er enten<br />
oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste fem<br />
år. dersom eiendommen er rehabilitert, legges<br />
det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også<br />
eiendommer som med den ”riktige” beliggenheten<br />
kunne ha vært i B-segmentet.<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 13
akersgaten 41<br />
Leiepris: 1 200 kr./m 2<br />
areal: 350 m 2<br />
type: kontor<br />
Leietid: 2 år<br />
ramstadsletta 15<br />
Leiepris: 925 kr./m 2<br />
areal: 1 276 m 2<br />
type: kontor<br />
Leietid: 8 år<br />
karoline kristiansens vei 7<br />
Leiepris: 1 150 kr./m 2<br />
areal: 1 700 m 2<br />
type: kontor<br />
Leietid: 10 år<br />
”all dressed UP, BUT nowhere To go”<br />
Leiemarkedet i Vika og Aker Brygge<br />
hva kjennetegner et marked hvor leieprisene<br />
er på topp? et fullt utleid marked beskriver<br />
kun leiesituasjonen og ikke leiepotensialet.<br />
dagens markedssituasjon i Vika og<br />
aker brygge viser høy betalingsvillighet,<br />
og god betalingsevne for det riktige<br />
prestisjelokalet. I dette segmentet er tilbudet<br />
svært begrenset. I Vika og aker brygge er<br />
leietakerne ”all dressed up – but nowhere<br />
to go”.<br />
dEt GyLdNE trIANGEL<br />
Hovedstadens finans-mekka og gyldne<br />
triangel er rådhuset, Vika og aker Brygge.<br />
det er mange leietakere som i dag er vendt<br />
mot ”mekka”. tilbudet i dette segmentet kan<br />
betegnes som svært snevert. etterspørselen etter<br />
prestisjelokaler derimot, er større enn noensinne.<br />
selv ordrereserven, som i leiemarkedet vil si<br />
prosjekterte eiendommer som ledigstilles frem i<br />
tid, er fullt utleid. Leienivået i dette området har<br />
”kun” nådd Nok 2.700,- pr m²/år.<br />
tilbake i 2001 var etterspørselen høy, og før<br />
markedet stupte var leietagere villige til å<br />
betale godt over kr 3000,- pr m²/ år for nye<br />
prestisjelokaler. dagens marked er preget<br />
av generell optimisme. det er meget god<br />
sysselsetting, faktisk mangel på arbeidskraft i<br />
flere sektorer. rentene er lave. etterspørselen er<br />
høyere enn tilbudet. det er lite som tilsier en brå<br />
negativ vending i leieprisene.<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 1<br />
Nå sies det at Vika/aker Brygge er ”fullt utleid”.<br />
dette er forutsatt at arealer ikke fristilles og at<br />
markedet er statisk, noe eiendomsmarkedet<br />
ikke er. det vil alltid inntreffe kontraktsutløp og<br />
strukturelle endringer som trigger relokalisering,<br />
og dermed ledige lokaler. Hvor høy er da<br />
betalingsvilligheten? svaret kan kanskje gis i de<br />
kontraktene som står foran en reforhandling til<br />
markedsvilkår. Hvor høyt kan disse gå?<br />
I dagens situasjon er det faktiske leienivået<br />
høyere enn kontraktene tilsier, på lik linje med at<br />
leienivået faktisk var lavere enn det kontraktene<br />
viste da markedet var på bunnen, på grunn av<br />
de skjulte rabattene.<br />
Mange utleiere opererer i dag med ”fastpris”,<br />
og leietakerne sikrer seg et lokale på grunn av<br />
raske beslutningslinjer. etterspørselen er nå så<br />
høy at utleier igjen bør begynne med auksjon!<br />
FrA 25% tIL 40% StIGNING På Ett år<br />
det sies at når ”alle” har råd til å låne penger<br />
er renten for lav. Nå låner de fleste av oss mye<br />
penger. det samme prinsippet kan brukes i<br />
leiemarkedet. Når ”alle” har økonomisk ryggrad<br />
og er villige til å betale en gitt husleie for å<br />
være i dette området, burde ikke prisen vært<br />
høyere? det kan i ettertid synes som om<br />
betalingsvilligheten i markedet er større enn det<br />
leienivået utleierne er tilfredse med.<br />
I et konkret lokale i Vika har leieprisutviklingen<br />
steget med 25 prosent målt fra juni 05 til juni<br />
06. dette ble gjengitt i forrige markedsrapport.<br />
I den samme eiendommen har et tilsvarende<br />
lokale hatt en leieprisøkning på hele 0 prosent,<br />
målt en måned senere.<br />
For 12 måneder siden ville gårdeierne ha det de<br />
ikke kunne få. deres prisforventning lå godt over<br />
leietakernes betalingsvillighet og arealledigheten<br />
var fortsatt betegnende for leiemarkedet. I<br />
løpet av sommeren 2006 ble det svært trangt<br />
i døren på enkelte bygninger og det var ikke få<br />
leietakere som bruste litt ekstra med fjærene for<br />
å vinne en gårdeiers gunst. Likevel har det vist<br />
seg at det var tempo og hurtighet som sikret<br />
de fleste leietakerne innpass i ønsket eiendom,<br />
og ikke en ”budrunde”. I september 2006 vil<br />
mange leietakere fortsatt aller helst til området<br />
rådhuset, Vika og aker Brygge. Men det er i<br />
skrivende stund ikke enkelt å få det til.
norwegIan ProPerTY asa<br />
En ny og sterk aktør i eiendomsmarkedet<br />
Gjesteartikkel skrevet av Norwegian Property ASA<br />
Norwegian property er en spennende<br />
nykommer i det norske eiendomsmarkedet.<br />
selskapet, som ble etablert i april i år,<br />
sitter allerede på en attraktiv portefølje<br />
av næringseiendommer. Foreløpig er<br />
det investert i alt NOk 13,5 mrd. i 41<br />
eiendommer. Norwegian property planlegger<br />
børsintroduksjon i løpet av fjerde <strong>kvartal</strong> i<br />
år, og selskapet har som mål å bli ledende i<br />
Norge og senere Norden.<br />
seB enskilda har ledet tilretteleggelsen av<br />
selskapet sammen med pareto securities.<br />
på eiersiden finner vi en rekke store, seriøse<br />
norske investorer. Blant de største er anders<br />
Wilhelhelmsen Group og torstein tvenge (inkludert<br />
kontrollerte selskaper). I tillegg er også en rekke<br />
større internasjonale investorer med på eiersiden,<br />
deriblant Morgan stanley & Co. og Credit suisse<br />
securities. selskapet har i dag til sammen over<br />
160 aksjonærer. omlag 33 prosent av aksjene er<br />
eid av utenlandske aksjonærer.<br />
Norwegian property er i dag notert på otC-listen<br />
i oslo, og har en markedsverdi på Nok 3,5 mrd.<br />
eiendommene består av meget attraktive kontor-<br />
og butikklokaler i oslo og stavanger. Leietakerne<br />
er solide og anerkjente norske foretak.<br />
Leieavtalene har en gjennomsnittlig gjenstående<br />
løpetid på ca. åtte år. eiendomsmassen er i alt<br />
på 532 000 m 2 , og 99 prosent av arealene er<br />
utleid.<br />
total verdi på de til nå 1 eiendommene som<br />
inngår i selskapets portefølje er rundt Nok 13,5<br />
mrd. eiendommer i oslo utgjør vel 80 prosent<br />
Ibsen-<strong>kvartal</strong>et<br />
Grev Wedels plass<br />
av porteføljens verdi, mens 16 prosent av<br />
porteføljens verdi ligger i stavanger. Leietakerne<br />
består i all hovedsak av store og velrenommerte<br />
private og offentlige virksomheter. Vel 80 prosent<br />
er private leietakere og resten offentlige. Blant<br />
de større leietakerne er for eksempel statoil,<br />
total, If skadeforsikring, edB Businesspartner,<br />
sas, Nordea og rikshospitalet.<br />
Med dagens portefølje vil brutto leieinntekter<br />
på årsbasis utgjøre ca. Nok 813 mill. for<br />
Norwegian property. porteføljen er kjøpt til<br />
en gjennomsnittlig implisitt netto yield etter<br />
skattejusteringer på om lag seks prosent.<br />
Norwegian property ønsker å tilby en portefølje<br />
av høykvalitets næringseiendommer til private<br />
og institusjonelle investorer. Investorene<br />
skal gjennom Norwegian property få tilgang<br />
til en likvid aksje med en konkurransedyktig<br />
avkastning. selskapet har allerede fått en god<br />
mottagelse i det internasjonale kapitalmarkedet,<br />
idet det er gjennomført to vellykkede emisjoner.<br />
etter initiativtakernes vurdering er det<br />
rom for flere eiendomsselskaper med<br />
høykvalitetsportefølje i det norske og nordiske<br />
markedet. Bakgrunnen for det er den generelt<br />
sterke norske økonomien som preges av høy<br />
aktivitet i næringslivet. Leienivået er på vei<br />
oppover, og andelen ledige lokaler er i ferd med<br />
å reduseres. samtidig har det vært relativt sett<br />
lav byggeaktivitet de senere årene. Utsiktene i<br />
eiendomsmarkedet er derfor meget bra.<br />
I tillegg er det generelt høy aktivitet i det norske<br />
markedet for aksjer og verdipapirer. Hittil har det<br />
imidlertid vært relativt få børsnoterte og likvide<br />
eiendomsselskaper tilgjengelig.<br />
det langsiktige målet er å bli det største og<br />
mest likvide investeringsalternativet innen norsk<br />
næringseiendom.<br />
knut Brundtland er styreleder i selskapet, og<br />
tidligere toppsjef i sas Braathens, petter Jansen,<br />
har nylig tiltrådt som administrerende direktør i<br />
Norwegian property.<br />
peter jansen<br />
toppsjef i Norwegian property<br />
”Norwegian property er i støpeskjeen. selskapet har en<br />
solid plattform og ambisjoner om å sette en ny standard for<br />
eiendomsbransjen i Norge. I løpet av de neste månedene<br />
skal jeg etablere en helt ny organisasjon med nødvendig<br />
bransjekunnskap og med strategisk og operasjonell tyngde. Vi<br />
skal også vurdere flere potensielle transaksjoner og forberede<br />
en børsnotering av selskapet. Jeg ser frem til å utvikle<br />
Norwegian property videre”, sier petter Jansen.<br />
petter Jansen var administrerende direktør i sas Braathens<br />
frem til juni i år. Før det var han konserndirektør med ansvar<br />
for personkundeområdet i dnB og direktør i postbanken<br />
fra 1996 til 200 . Han var også sjef for Hovedflyplassen<br />
på Fornebu i perioden 1993 til 1996. Jansen har også hatt<br />
en rekke lederstillinger i Forsvaret. petter Jansen har sin<br />
utdannelse blant annet fra krigsskolen og Hærens stabsskole.<br />
Han har gjennomført Forsvarshøgskolen i Østersund, parallelt<br />
med studier ved Østersund Økonomiske Høgskole 1986-88. I<br />
tillegg har han gjennomført senior executive programme ved<br />
London Business school i 200<strong>3.</strong><br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 15
spannaveien 148 i haugesund<br />
UNIoN Norsk Næringsmegling as bisto i salg av eierselskapet.<br />
Handelseiendom på ca. 8 00 m 2 utleiet til<br />
plantasjen Norge as og Ica detalj as.<br />
brobekkveien 80 og alf bjerckes vei 14<br />
UNIoN Norsk Næringsmegling as bisto i salg av<br />
eierselskapet. kontor-, lager- og kombinasjonseiendom med<br />
utviklingspotensial på ca. 63 000 m 2 bygningsmasse og tomt<br />
på ca. 83 mål.<br />
salg av forretningsseksjoner Åråsen/strømmen<br />
Årlig leie: kr. 7 007 90,-<br />
areal: 5 181 m 2<br />
FUsjoner og oPPKjøP<br />
Rekordhøy aktivitet innen olje og offshore<br />
siden forrige markedsrapport i juni i år<br />
har vi registrert hele 49 offentliggjorte<br />
transaksjoner i det norske markedet. dette<br />
er en vesentlig økning i forhold til samme<br />
periode i 2005, da 32 transaksjoner ble<br />
registrert, og også i forhold til foregående<br />
<strong>kvartal</strong>. det høye aktivitetsnivået innen<br />
fusjoner og oppkjøp vi har sett tidligere i år<br />
ser altså ut til å fortsette med full styrke.<br />
aktiviteten er til en stor grad drevet av en sterk<br />
etterspørsel innen olje, shipping og offshore,<br />
blant annet demonstrert ved Camillo eitzens kjøp<br />
Antall transaksjoner<br />
30<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0<br />
jan. 2005<br />
Finansiell kjøper<br />
Industriell kjøper<br />
Mar. 2005<br />
Mai 2005<br />
jul. 2005<br />
Sept. 2005<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 16<br />
Nov. 2005<br />
av songa shipholding for nær åtte mrd. totalt<br />
stod olje, shipping og offshore for seks av de 9<br />
transaksjonene i perioden.<br />
transaksjonene hvor prisingen av det oppkjøpte<br />
selskapet er oppgitt hadde en samlet verdi<br />
på 53,5 mrd. av disse stod olje, shipping og<br />
offshore for mer enn 13 mrd.<br />
de største transaksjonen i perioden var telenors<br />
oppkjøp av det serbiske teleselskapet Mobi 63<br />
(9,5 mrd), kjøpet av songa shipholding (8 mrd)<br />
salget av orkla Media til Mecom (7 mrd) og<br />
jan. 2006<br />
Mar. 2006<br />
Mai 2006<br />
jul. 2006<br />
schibsteds oppkjøp av annonseselskapet trader<br />
Western europe ( , mrd).<br />
Fem transaksjoner ble gjennomført av<br />
investeringsselskaper/private equity; Mecoms<br />
kjøp av orkla Media, Nordic Capitals kjøp<br />
av dangaard telecom, ratos’ kjøp av Jøtul<br />
televenture Managements kjøp av Ncap og<br />
altors kjøp av scandpower technology holding.<br />
de norske private equity selskapene har<br />
ikke gjort noen transaksjoner siden forrige<br />
markedsrapport.<br />
antall offentliggjorte transaksjoner transaksjoner pr. bransje 3 mnd.<br />
reiseliv (1)<br />
Media (2)<br />
Shipping/Offshore (6)<br />
tjenester (6)<br />
havbruk (1)<br />
handel (5)<br />
Annet (2)<br />
49<br />
Eiendom (1)<br />
It/telekom (9)<br />
Industri (10)<br />
Energi (3)<br />
Finans (3)
et utvalg av gjennomførte transaksjoner<br />
dato Bransje selskap Kjøper<br />
enterprise<br />
value<br />
(MnoK)<br />
01.06.06 sydvaranger as Industri tschudi shipping Company as 10<br />
01.06.06 Chantiers de L atlantique (75% stake) Industri aker Yards asa 00<br />
01.06.06 Ljosland eiendom as eiendom automobil as n/a<br />
06.06.06 deli de Luca Norge as Handel Norges<strong>Gruppen</strong> asa 256<br />
07.06.06 trader Western europe Media<br />
schibsted International Classified<br />
& search as<br />
2<br />
07.06.06 Falconbridge Ltd. (Nikkelverk refinery) annet Lionore Mining International Ltd. 06<br />
07.06.06 Commodas GmbH annet titech Visionsort as 10<br />
07.06.06 Helgeland plast as Industri akvasmart asa n/a<br />
09.06.06 active 2 asa (60,1% andel) It/telekom Mamut asa 128<br />
12.06.06 priority telecom Norway as It/telekom Hafslund asa n/a<br />
12.06.06 Via travel Vestfold as reiseliv Via travel Group asa n/a<br />
1<strong>3.</strong>06.06 dangaard telecom Holding a/s Handel Nordic Capital Funds IV and V n/a<br />
1 .06.06 tanum as Handel N W damm & son’s as 200<br />
1 .06.06 Jøtul as Industri ratos aB 38<br />
15.06.06 sinvest asa (33,76% andel) shipping/offshore aban singapore pte Ltd 2 8 0<br />
15.06.06 Meglerhuset Nylander as tjenester krogsveen as n/a<br />
16.06.06 Ncap as Finans televenture Management as n/a<br />
16.06.06 Global Geo services asa shipping/offshore seaBird exploration Limited 392<br />
19.06.06 atea Holding aB It/telekom ementor asa 720<br />
21.06.06 phosyn plc (65% andel) Industri Yara International asa 1<br />
21.06.06<br />
scandpower petroleum technology<br />
Holding as<br />
It/telekom altor equity partners 1 056<br />
22.06.06 oppland energi as energi eidsiva energi Holding as n/a<br />
22.06.06 Vannkraft Øst as energi eidsiva energi Holding as n/a<br />
2<strong>3.</strong>06.06 Falanx Microsystems as It/telekom arM Holdings plc 152<br />
2<strong>3.</strong>06.06 kleven design as; kleven Floro as Industri aker Yards asa 6<br />
et utvalg av gjennomførte transaksjoner<br />
dato Bransje selskap Kjøper<br />
enterprise<br />
value<br />
(MnoK)<br />
29.06.06 Nera asa (89% andel) It/telekom eltek asa 2 86<br />
30.06.06 proffice service Centers aB tjenester WM-data aB 10<br />
0<strong>3.</strong>07.06 Fouquet sacop sa shipping/offshore Camillo eitzen & Co asa 1 752<br />
0<strong>3.</strong>07.06 Hafslund asa (verditransport) tjenester Vakt service as n/a<br />
0<strong>3.</strong>07.06<br />
Norsk kontantservice as (Nokas)<br />
(33,5% andel)<br />
tjenester Vakt service as n/a<br />
0 .07.06 Viken Fjernvarme as (67% andel) energi Hafslund asa 2 008<br />
10.07.06 Hydro texaco as Handel reitan servicehandel as 2 008<br />
17.07.06<br />
sana Navigation Company Limited<br />
(50% andel)<br />
shipping/offshore seaBird exploration Limited 160<br />
17.07.06 Goldpocket Wireless, Inc It/telekom Motricity Inc. n/a<br />
18.07.06 Fertibras sa ( 8,09% andel) Industri Yara International asa 808<br />
25.07.06 orkla Media as Media Mecom Group plc 7 008<br />
31.07.06 Mobi 63 It/telekom telenor asa 9 5<br />
02.08.06 Nera satCom as It/telekom thrane & thrane a/s 560<br />
08.08.06 smurfit Neopac a/s Industri peterson emballasje a/s n/a<br />
08.08.06 solstrand as shipping/offshore Havila as n/a<br />
09.08.06 Fabrikker i sverige og danmark Industri M peterson & søn a/s n/a<br />
15.08.06 Norsk privatokonomi asa ( 5% andel) Finans Bnbank (Glitnir) n/a<br />
22.08.06 songa shipholding as shipping/offshore eitzen Chemical asa 8 000<br />
22.08.06 aakvik settefisk as Havbruk Hydrotech-<strong>Gruppen</strong> as 96<br />
22.08.06 proseis aG tjenester<br />
Interoil exploration & production<br />
asa<br />
72<br />
2<strong>3.</strong>08.06 slovalco as (35.30% andel) Industri Hydro aluminium as 176<br />
29.08.06 andvord tybring-Gjedde asa Handel Buhrmann NV 2 168<br />
29.08.06 By the Way as tjenester Marche International n/a<br />
29.08.06 Gothia Financial Group aB Finans B2 Holding 3<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 17
StOrEBrANd EIENdOMSFONd SKytEr FArt<br />
Vellykket emisjon<br />
den femte emisjonen i storebrand eiendomsfond ble<br />
avsluttet 12. september 2006. Fondet hentet inn Nok 275<br />
mill. i netto egenkapital fra mer enn 735 investorer. dermed<br />
har eiendomsfondet hentet inn nærmere Nok 1 100 mill.<br />
i investerbar kapital fra nærmere 2 200 investorer siden<br />
oppstart i september 2005.<br />
Fortsatt god avkastning<br />
Fondet leverte 9, prosent avkastning i 2. <strong>kvartal</strong> 2006.<br />
kombinert med avkastningen på 7,9 prosent i 1. <strong>kvartal</strong> har<br />
fondet levert over 18 prosent så langt i år. Fondets langsiktige<br />
avkastningsmål er 8-12 prosent pr. år.<br />
god bredde blant investorene<br />
storebrand eiendomsfond har tatt steget opp i øverste<br />
sjikt hva gjelder forvaltningskapital og aksjonærmiks. store<br />
institusjonelle aktører som liv- og pensjonsfond har investert<br />
i fondet, i tillegg til en rekke mindre private aksjonærer. pr.<br />
30.06.06 var gjennomsnittlig tegningsbeløp ca. Nok 500<br />
000. 62 prosent av investorene i fondet har investert mellom<br />
Nok 50 000 og Nok 500 000. 23 prosent av investorene<br />
har investert mer enn Nok 500 000, mens de resterende<br />
13 prosent av investorene har tegnet seg for fondets minste<br />
tegningsbeløp på Nok 50 000.<br />
gode samvariasjonsegenskaper<br />
stadig flere plasserer penger i eiendomsfond fremfor i<br />
aksjefond eller bank - og med en gjennomsnittlig avkastning<br />
på mellom 10 og 18 prosent, er eiendomsfond et svært<br />
godt alternativ til lavrentesparing i bank. I tillegg til høy<br />
avkastning er eiendomsfond en skattemessig gunstig<br />
investering med gode samvariasjonsegenskaper til tradisjonelle<br />
investeringsporteføljer med aksjer og obligasjoner. dermed er<br />
det ikke rart at investorer har strømmet til eiendomsfond det<br />
siste året, i en tid hvor det er stor usikkerhet i aksjemarkedet<br />
og alternative spareprodukter ser ut til å miste sine tidligere<br />
skattefordeler.<br />
Fremtidige emisjoner<br />
eiendomsfondet tar sikte på å gjennomføre <strong>kvartal</strong>svise<br />
emisjoner i fondets oppbyggingsfase, som senest forventes<br />
avsluttet i juni 2008. på denne måten har fondet en jevn<br />
tilstrømning av kapital som gjør det mulig for fondet å kjøpe<br />
eiendom i et jevnt tempo. dette optimaliserer utnyttelsesgraden<br />
av kapitalen samt investorenes avkastning. Neste emisjon vil<br />
sannsynligvis starte i slutten av oktober 2006 og avsluttes<br />
i slutten av november 2006. kontakt tilrettelegger UNIoN<br />
Corporate asa på 23 11 69 66 for ytterligere informasjon.<br />
saMMenFallende InTeresser MelloM InvesTor og KaPITalForvalTer<br />
Et viktig element i strukturen til Storebrand Eiendomsfond<br />
etterspørselen etter næringseiendom har<br />
økt kraftig i Norge de siste årene. som<br />
resultat av dette er det blitt opprettet flere<br />
nye eiendomsfond i Norge, spesielt det<br />
siste året. Investorer har nå muligheten til<br />
å velge mellom flere ulike fondsprodukter.<br />
de fleste investorer sammenlikner<br />
fondene etter tradisjonelle kriterier<br />
som investeringsstrategi, avkastning<br />
og kostnader. For få investorer bruker<br />
derimot nok tid på å forstå hvorvidt det er<br />
tilstrekkelig sammenfallende interesser<br />
mellom investor og kapitalforvalter. <strong>UNION</strong><br />
eiendomskapital mener denne dimensjonen<br />
bør være en av de aller viktigste ved valg<br />
av kapitalforvalter, og har derfor strukturert<br />
storebrand eiendomsfond deretter.<br />
ØKt EttErSPØrSEL<br />
EttEr NærINGSEIENdOM<br />
etterspørsel etter næringseiendom i Norge har<br />
økt betydelig de siste årene. dette resulterte i<br />
en rekordomsetning av næringseiendom på mer<br />
enn Nok mrd. i 2005, en økning på hele<br />
100 prosent fra 200 og nærmere 50 prosent<br />
fra 2002. dnB Nor Næringsmegling mener<br />
markedet vil fortsette å øke de neste årene og<br />
spår at totalomsetningen av næringseiendom vil<br />
passere Nok 50 mrd. innen utløpet av 2006.<br />
FLErE NyE EIENdOMSFONd I MArKEdEt<br />
den økte etterspørselen etter næringseiendom<br />
har dannet grunnlaget for opprettelsen av<br />
flere nye eiendomsfond i Norge, spesielt det<br />
siste året. Fondene har varierende strukturer<br />
og investeringsmandater, men alle har en<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 18<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
transaksjonsvolum 2002-2006<br />
(Mrd. Nok)<br />
2002<br />
transaksjonsvolum<br />
transaksjonsvolum (estimat)<br />
2003<br />
2004<br />
Kilde: DnB NOR Næringsmegling<br />
2005<br />
2006<br />
målsetning om å investere i næringseiendom<br />
i Norge og utlandet på vegne av private og<br />
institusjonelle investorer. Nedenfor er et utvalg<br />
av de største åpne fondene i markedet i dag.<br />
Med åpne fond menes det der det fremdeles er<br />
mulig å kjøpe aksjer i selskapet:<br />
navn etablert<br />
storebrand eiendomsfond as 31. august 2005<br />
aberdeen eiendomsfond<br />
Norge II asa<br />
19. september 2005<br />
Næringsbygg Holding III as 7. desember 2005<br />
dnB Nor eiendomsinvest I asa 31. desember 2005<br />
aberdeen eiendomsfond Norden/<br />
Baltikum asa<br />
26. april 2006<br />
terra eiendomsinvest as 17. august 2006<br />
KrItErIEr vEd vALG Av FONdSPrOdUKt<br />
Ved valg av eiendomsfond er de fleste<br />
investorer opptatt av å vurdere tradisjonelle<br />
kriterier som investeringsstrategi, avkastning<br />
og kostnader. dette er kjente kriterier som<br />
investorer er vant med å vurdere fra andre<br />
aktivaklasser. Ved vurderingen av norske<br />
eiendomsfond oppstår det visse utfordringer.<br />
et åpenbart problem er at de fleste fondene<br />
har kort fartstid. de færreste har operert lenger<br />
enn noen få <strong>kvartal</strong>er og dette kan gjøre det<br />
vanskelig å sammenlikne fondene etter resultat.<br />
det er samtidig vanskelig å få et klart bilde av<br />
kostnadene knyttet til de ulike fondsproduktene,<br />
da flere aktører opplyser om disse i kompliserte<br />
og omfattende prospekter. andre kriterier, som<br />
risikoforhold, blir ikke forklart grundig nok, slik<br />
at det oppstår en ujevn fremstilling av oppsider<br />
og nedsider.<br />
SAMMENFALLENdE INtErESSEr<br />
en tilleggsdimensjon som få investorer bruker<br />
tid på, er å forstå om fondets struktur skaper<br />
sammenfallende interesser mellom investor<br />
og kapitalforvalter. I henhold til allmenn<br />
investeringsteori oppstår sammenfallende<br />
interesser når alle parter til enhver tid er motivert<br />
til å levere målsetninger som er til beste for alle<br />
parter. Med andre ord – at alle jobber mot et<br />
felles mål.<br />
Institusjonelle investorer var de første<br />
til å strukturere transaksjoner slik at<br />
kapitalforvalteren hadde motivasjon til å levere<br />
resultater i henhold til målsetningen til selskapet.<br />
eiendomsmarkedet, som historisk har vært et<br />
privat marked, har i de senere årene sett til de<br />
offentlige markedene for å skape strukturer som<br />
ivaretar dette.
For å sørge for sammenfallende interesser<br />
mellom investor og forvalter har UNIoN<br />
eiendomskapital lagt følgende kriterier til grunn<br />
når storebrand eiendomsfond ble strukturert:<br />
• ansvarliggjøring av forvalter<br />
• Medinvestering i fondet<br />
• effektiv honorarstruktur<br />
ANSvArLIGGjØrING Av FOrvALtEr<br />
en forvalters hovedoppgave er å sørge<br />
for at verdiene til investorene i fondet blir<br />
forvaltet på en best mulig måte i hele<br />
investeringsperioden. det er dermed viktig<br />
at forvalter blir ansvarliggjort gjennom sine<br />
oppgaver for fondet. dette kan oppnås på flere<br />
måter. en effektiv måte for ansvarliggjøring er<br />
å knytte forvalter til investeringsmandatet.<br />
de fleste fondene i det norske<br />
eiendomsmarkedet har effektive prosesser<br />
for å sikre forvalters ansvarlighet ovenfor<br />
alle parter involvert. UNIoN eiendomskapital<br />
er ansvarlig for investeringsmandatet til<br />
storebrand eiendomsfond. partnere i UNIoN<br />
eiendomskapital rapporterer både til styret<br />
i fondet og direkte til investorene. disse<br />
mekanismene sørger for at forvalter er nødt<br />
til å kommunisere strategier og avgjørelser<br />
personlig, som igjen skaper trygghet hos<br />
investor.<br />
MEdINvEStErING I FONdEt<br />
Grunntanken i teorien om medinvestering bygger<br />
på tre hypoteser:<br />
1.<br />
2.<br />
<strong>3.</strong><br />
Motivasjon – en forvalter som har investert<br />
egne midler i fondet (”pari passu”) vil gjøre<br />
en bedre jobb enn en forvalter som ikke har<br />
investert egne midler<br />
Fokus – en forvalter som har sine egne<br />
midler investert i fondet vil være mer opptatt<br />
av å levere avkastning enn en forvalter som<br />
ikke har investert sine egne midler<br />
tiltro – en forvalter som bestemmer seg for<br />
å medinvestere i fondet ville ikke gjort dette<br />
hvis ikke forvalter trodde at fondet var en god<br />
investering<br />
alle disse hypotesene tilsier at medinvestering<br />
stimulerer til bedre resultatoppnåelse hos forvalter.<br />
Medinvestering skaper økt personlig incitament for<br />
forvalter og dette gir trygghet for investor. Forvalter<br />
har nå, på lik linje med investor, interesse om å<br />
øke aksjonærverdien i fondet. Høyere medinvestert<br />
beløp gir større trygghet hos investor. risikoen<br />
for at forvalter gjør noe som ikke er til beste for<br />
investor og dermed også seg selv, er redusert.<br />
det er foreløpig ikke mange eiendomsfondsforvaltere<br />
i Norge som praktiserer dette. UNIoN<br />
eiendomskapital har ivaretatt dette prinsippet på<br />
to måter – gjennom medeierskap i eget selskap<br />
og medinvestering i storebrand eiendomsfond.<br />
pr. 15. september 2006 eier partnerne i UNIoN<br />
eiendomskapital 9 prosent av selskapet<br />
og nøkkelpersoner i eiendomskapital hadde<br />
investert nærmere Nok 2,5 mill. av sine egen<br />
penger i fondet. Begge disse tiltakene viser<br />
at UNIoN eiendomskapital tror på sin egen<br />
virksomhet og ønsker å være med på oppsiden<br />
som kan skapes i fondet.<br />
EFFEKtIv hONOrArStrUKtUr<br />
I utgangspunktet er tanken bak en effektiv<br />
honorarstruktur at forvalter skal honoreres<br />
hvis fondet har suksess. det er ulike måter å<br />
strukturere forvalters honorarer for å oppnå<br />
dette. de vanligste metodene er:<br />
• Lave oppstartshonorarer<br />
• Utsatte honorarer<br />
• suksesshonorarer<br />
Lave oppstartshonorarer og utsatte honorarer<br />
er ikke de mest brukte mekanismene hos<br />
norske eiendomsfond. dette er vanligere<br />
strukturer hos ”venture capital” og<br />
lignende som er utviklet av forvaltere med<br />
mindre finansiell kapital, men med mye<br />
bransjekunnskap.<br />
For å skape sammenfallende interesser mellom<br />
investorer og norske eiendomsfondsforvaltere,<br />
begynner det å bli mer og mer vanlig å<br />
bruke suksesshonorarer. Flere fondsaktører<br />
har i dag strukturer som gjør at forvalter tar<br />
del i oppsidepotensialet så lenge forvalter<br />
klarer å levere høyere avkastning enn et<br />
bestemt avkastningsnivå (”hurdle”). dette<br />
avkastningsnivået varierer fra fond til fond. For<br />
storebrand eiendomsfond er dette 12 prosent.<br />
Hvor stor prosentandel av oppsiden over<br />
det fastsatt nivået som går til forvalter er<br />
derimot mer stabil. det ligger som regel i<br />
intervallet 10 til 20 prosent. Hvis storebrand<br />
eiendomsfond leverer høyere avkastning enn<br />
12 prosent får UNIoN eiendomskapital 10<br />
prosent av overskuddet opptil 1 prosent.<br />
Hvis fondet leverer mer enn 1 prosent<br />
får UNIoN eiendomskapital 20 prosent av<br />
meravkastningen.<br />
Utbetalingen av disse suksesshonorarene<br />
utbetales vanligvis årlig, gjerne etter noen års<br />
drift. storebrand eiendomsfond utbetaler ikke<br />
noe suksesshonorar før hele fondet er realisert<br />
og alle eiendommene er solgt. Med andre<br />
ord må totaløkonomien i investeringen gi god<br />
avkastning for å utløse suksesshonorarer til<br />
forvalter. denne honorarstrukturen kombinerer<br />
dermed to av de viktigste grunnprinsippene<br />
ovenfor, nemlig utsatte suksesshonorarer.<br />
SUKSESSKrItErIEt<br />
det er viktig å se på tradisjonelle kriterier<br />
som investeringsstrategi, avkastning og<br />
kostnader, men det er kanskje enda viktigere<br />
å sørge for at det fondet man investerer i<br />
har en struktur som skaper sammenfallende<br />
interesser mellom investor og forvalter. UNIoN<br />
eiendomskapital mener at slike mekanismer<br />
bør være en av de aller viktigste kriteriene ved<br />
valg av kapitalforvalter og har derfor strukturert<br />
storebrand eiendomsfond deretter. Når de<br />
relativt ferske eiendomsfondene har eksistert<br />
noen år vil man se at denne dimensjonen ofte er<br />
ingrediensen som skiller de beste fondene fra de<br />
øvrige i markedet.<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 19
østerås kjøpesenter<br />
UNIoN Norsk Næringsmegling bistod i salg av<br />
Østerås kjøpesenter aNs. senteret har et butikkareal på<br />
ca. 7 130 m 2 og 12 leiligheter på til sammen ca. 755 m 2 .<br />
leangbukta båtsenter i asker<br />
UNIoN Norsk Næringsmegling as bisto i salg av eierselskapet.<br />
kombinasjonseiendom på tilsammen ca. 7 200 m 2 .<br />
lille grensen 5<br />
salg av andeler/aksjer<br />
Årlig leie: kr. 6 76 000,-<br />
areal: ca. 736 m 2<br />
handel og handelssTeder<br />
Hvor går butikkutviklingen<br />
kjøpesentrene har blitt så attraktive<br />
markedsplasser at det bare er de store<br />
kjedebutikkene som har råd til å være der.<br />
lokalbutikkene forsvinner. dette viser en<br />
undersøkelse utført av habberstad for kpMg.<br />
rEdUSErt MANGFOLd<br />
Forbrukerne er stadig mer tidspresset, og søker<br />
enkle og godt tilrettelagte handlealternativ. Mest<br />
mulig på ett sted, gode parkeringsmuligheter og<br />
lange åpningstider er viktig for mange av oss. Å<br />
etablere seg i et kjøpesenter er derfor attraktivt,<br />
men stadig dyrere. samtidig standardiseres<br />
utvalget av butikker i kjøpesentrene, mangfoldet<br />
reduseres og mange av spesialbutikkene<br />
forsvinner.<br />
FOr dyrt FOr SPESIALBUtIKKENE<br />
- omsetningen for butikkene i kjøpesentrene<br />
øker mer enn øvrig handel, men<br />
leieinntektene øker mer enn konsumpris- og<br />
detaljhandelsindeksen, forteller reidar Mueller,<br />
partner i Habberstad. - Vi ser at resultatgraden<br />
for kjøpesenterselskapene er sterkt økende og<br />
høy. driftsmarginen er stabil og høy.<br />
- en rekke detaljhandlere sliter med resultatene.<br />
de makter ikke betale prisen som sentereierne<br />
krever for rom på sine attraktive markedsplasser.<br />
POLItISK Styrt KNAPPhEtSGOdE<br />
Bondevik I regjeringen innførte fra 1. februar<br />
1999 fem års midlertidig etableringsstopp<br />
for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer<br />
og tettsteder. denne opphørte januar 200 ,<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 20<br />
navn By vekst<br />
og er erstattet av mål og retningslinjer i<br />
godkjente fylkesdelsplaner, som har vist seg å<br />
gi en restriktiv utbyggingspolitikk. - resultatet<br />
er at dagens kjøpesentereiere sitter på et<br />
knapphetsgode som det viser seg at de får godt<br />
betalt for å eie, avslutter Mueller.<br />
Et LItE tILBAKEBLIKK<br />
Innendørs shopping med en rekke ulike butikker<br />
er på ingen måte noen ny oppfinnelse. Isfahan`s<br />
Grand Bazar, 3 0 km sør for teheran, daterer seg<br />
helt tilbake til det tiende århundrede. the oxford<br />
Covered Market i oxford ble offisielt åpnet i 177<br />
og er fremdeles svært populært blandt handlende.<br />
Butikksenteret på eiksmarka i Bærum regnes som<br />
Norges første kjøpesenter, og ble åpnet i 195<strong>3.</strong><br />
StØrrE OG StØrrE<br />
Utviklingen for de Norske kjøpesentrene er<br />
udiskutabel. sentrene blir større og større. I areal<br />
og i omsetning. Lagunen storsenter i Bergen<br />
Totalomsetning<br />
2005 (MnoK)<br />
vekst<br />
2004-2005<br />
areal m 2<br />
2005<br />
antall<br />
butikker 2005<br />
Lagunen storsenter Bergen 11,9% 2 133 7,2% 60 000 120<br />
aLNa senter oslo 5,1% 1 5 5 ,8% 52 000 18<br />
CC Vest oslo 11,2% 1 81 ,0% 23 000 78<br />
oslo City oslo 20,8% 1 6,3% 22 000 89<br />
kvadrat sandnes 6,1% 2 035 ,3% 000 155<br />
sandvika storsenter 1 sandvika 3,3% 1 696 2,8% 29 000 108<br />
ski storsenter ski 3,7% 1 750 ,5% 35 000 129<br />
strømmen storsenter strømmen , % 2 012 5,5% 27 000 118<br />
City syd trondheim 3,6% 1 677 ,0% 27 000 65<br />
stormoa<br />
1 sandvika storsenter + Inforama<br />
Ålesund 5,2% 1 393 , % 30 000 110<br />
med sine 60.000 m 2 og 2,1 mrd i omsetning<br />
og kvadrat i sandnes med sine 155 butikker<br />
er størst i Norge. disse blir likevel for dverger<br />
å regne sammenliknet med verdens største<br />
kjøpesenter south China Mall i dongguan som<br />
åpnet i 2005. Med sine 659.000 m 2 og 1500<br />
butikker er dette vel ti ganger større enn sine<br />
norske kollegaer. Likevel regner man med at<br />
senteret mister førsteplassen i løpet av 2007<br />
når minst to nye kinesiske sentre åpner. Blant<br />
verdens seks største kjøpesentre finner vi kun<br />
ett som ikke ligger i kina. West edmonton Mall i<br />
alberta, Canada fra 1981 er med sine 350.000<br />
m 2 det største kjøpesentret i Nord amerika<br />
og inneholder bl.a. innendørs bølgebasseng,<br />
fornøyelsespark og hotell. av de mer eksotiske er<br />
nok Mall of the emirates i dubai. Bygget i 2005<br />
med over 225.000m 2 og 350 butikker med egen<br />
innendørs 00 meter slalombakke!<br />
Kilder: Wikpedia, KPMG
BYggeaKTIvITeT<br />
Ordrene flommer i byggenæringen<br />
Ordrene strømmer inn til norske<br />
entreprenører, og prosjektene hoper seg opp.<br />
Verdien av nye bygge- og anleggsprosjekter<br />
økte med seks prosent i 2. <strong>kvartal</strong> og er<br />
nå 25 prosent høyere enn på samme tid<br />
i fjor målt i løpende kroner. Ifølge ssb<br />
er tilgangen på nye boligbygg fortsatt<br />
rekordhøy. Verdien av nye boligprosjekter er<br />
doblet sammenliknet med 2. <strong>kvartal</strong> i 200<strong>3.</strong><br />
tilgangen på andre nybygg er også økt<br />
dramatisk det siste året. Verdien av bedriftenes<br />
beholdning av nye boligbygg og andre nybygg er<br />
1000 kvm.<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
nå henholdsvis 28 og 39 prosent høyere enn for<br />
ett år siden.<br />
ØKt ByGGING Av FrItIdSByGNINGEr<br />
OG NærINGSByGG<br />
Fritidsbygninger hadde en økning i igangsatt<br />
bruksareal fra 226 000 m 2 første halvår i 2005<br />
til 268 000 m 2 første halvår i 2006, en vekst på<br />
18,6 prosent.<br />
det ble påbegynt bygging av 1 715 000 m 2<br />
bruksareal til næringsbygg i første halvår i år,<br />
en økning på 16, prosent sammenlignet første<br />
Igangsatt bruksareal til annet enn bolig (gj.snitt pr. år, gj.snitt hittil i år)<br />
Industri<br />
Bygge- og anleggsvirksomhet<br />
varehandel<br />
hotell- og restaurantvirksomhet<br />
Kilde: SSB 06/09/06<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
Finansiell tjenesteyting og forsikring<br />
Eiendom, forr.messig tj.yting og utleie<br />
Offentlig forvaltning<br />
2006<br />
halvår 2005. Flest kvadratmeter bruksareal<br />
ble igangsatt til kontor- og foretningsbygninger<br />
med 527 000 m 2 bruksareal i årets første seks<br />
måneder. sammenlignet med samme periode i<br />
fjor var økningen i oslo på hele 266,7 prosent<br />
for denne bygningstypen.<br />
StØrSt vEKSt På vEStLANdEt<br />
alle fylkene, bortsett fra Finnmark, hadde økt<br />
omsetning i bygge- og anleggsbedriftene i<br />
perioden januar-april 2006 sammenlignet<br />
med samme periode i 2005. Bygge- og<br />
anleggsbedriftene i rogaland, Hordaland, sogn<br />
og Fjordane og Møre og romsdal hadde alle en<br />
økning på over 20 prosent.<br />
produksjonen av nybygg økte med 7,5 prosent<br />
fra 2. <strong>kvartal</strong> 2005 til 2. <strong>kvartal</strong> 2006. dette til<br />
tross for at påsken falt i 2. <strong>kvartal</strong> i år, mens den<br />
var i 1. <strong>kvartal</strong> i fjor. rehabiliteringsvirksomheten<br />
gikk ned med 2,6 prosent i samme periode.<br />
ssB’s produksjonsindeks for bygg totalt steg<br />
med 2,7 prosent sammenlignet med 2. <strong>kvartal</strong><br />
2005. korrigert for normale sesongvariasjoner<br />
steg byggevirksomheten med 0,9 prosent fra 1.<br />
til 2. <strong>kvartal</strong> i år.<br />
OGSå hØy ANLEGGSAKtIvItEt<br />
til tross for flere arbeidsdager i 2. <strong>kvartal</strong> i fjor<br />
var produksjonen innen anleggsvirksomheten<br />
omtrent uendret i 2. <strong>kvartal</strong> i år sammenlignet<br />
med tilsvarende periode i 2005. om en ser<br />
bort fra normale sesongvariasjoner steg<br />
anleggsproduksjonen med 3,5 prosent fra 1. til<br />
2. <strong>kvartal</strong> i år.<br />
den totale produksjonen innenfor bygge- og<br />
anleggsvirksomheten i Norge økte med 2,2<br />
prosent i 2. <strong>kvartal</strong> i år sammenlignet med<br />
tilsvarende <strong>kvartal</strong> i 2005.<br />
ByGG OG ANLEGG LØNNEr SEG<br />
Investeringer i næringslivet gir nå over dobbelt<br />
så stor avkastning som for 30 år siden, skriver<br />
aftenposten. tall fra statistisk sentralbyrå (ssB)<br />
viser at en hundrelapp investert i bedrifter i<br />
årene 1973 til 1981 ga en årlig reell avkastning<br />
på litt over kroner. Fra 1997 til 2005 ga hver<br />
hundrelapp over 9 kroner i årlig avkastning.<br />
Bygg og anlegg har den høyeste avkastningen i<br />
årene 1997-2005.<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 21
øvre slottsgate 29<br />
salg av as<br />
areal: 1 5 6 m 2<br />
Årlig leie: kr. 2 29 89 ,-<br />
Vesentlig leiepotensial<br />
to eiendommer utleiet til skanska Norge as<br />
UNIoN Norsk Næringsmegling as bisto i salg av eierselskapet.<br />
Lagereiendommer på tilsammen ca. 16 000 m 2<br />
bygningsmasse og tomter på ca. 80 mål.<br />
KPI (%)<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
-1<br />
-2<br />
InFlasjon<br />
Lav vekst i juli – usikkerhet om fremtidig veksttakt<br />
lav norsk kostnadsvekst har bidratt til lav<br />
inflasjon. det ligger an til at lønnsveksten<br />
vil holde seg stabil framover, men<br />
produktivitetsveksten kan komme til å<br />
svekkes noe i tråd med avdempningen av<br />
produksjonsveksten.<br />
konsumprisene (kpI) var i juli 2,2 prosent høyere<br />
enn i juli i fjor, opp fra en tolvmånedersvekst på<br />
2,1 prosent i juni. Justert for avgifter og utenom<br />
energivarer (kpI-Jae) økte prisene med 0,6<br />
prosent fra juli 2005 til juli 2006, ned fra 0,8<br />
prosent i juni. Nå tyder generelle kommentarer<br />
i markedet på at det knytter seg stor usikkerhet<br />
til hvor raskt veksten i kpI-Jae vil ta seg opp i<br />
tiden som kommer.<br />
konsumprisindeksen (kpI)<br />
Prosentvis endring i forhold til samme periode året før<br />
1998<br />
1999<br />
KPI totalindeks<br />
KPI-jAE<br />
2000<br />
2001<br />
Kilde: SSB, Norges Bank 06/09/06<br />
2002<br />
2003<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 22<br />
2004<br />
siden Norges Banks inflasjonsrapport ble<br />
publisert i juni, har strømprisene økt mer enn<br />
ventet. også terminprisene for den kommende<br />
vinteren har økt. Økte strømpriser vil isolert sett<br />
kunne redusere husholdningenes kjøpekraft<br />
noe. på den andre siden er det god vekst<br />
i husholdningenes inntekter og markedet<br />
forventer fall i strømprisene senere neste år.<br />
PrISUtvIKLINGEN På KLær<br />
trAKK PrISvEKStEN NEd<br />
det er registrert økte priser på en rekke<br />
tjenester. det er imidlertid klær som bidrar<br />
mest til å dempe konsumprisveksten siste tolv<br />
måneder med et gjennomsnittlig prisfall på ,0<br />
prosent.<br />
KPI-jAE, anslag fra Norges Bank<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
kpI gikk ned med 0,3 prosent fra juni til juli,<br />
som i hovedsak skyldes sommersalg på klær og<br />
skotøy. prisene på disse produktene gikk samlet<br />
ned med 6,2 prosent der klesprisene falt med<br />
6, prosent og prisene på skotøy ble redusert<br />
med ,3 prosent. prisnedgangen var noe<br />
kraftigere enn på samme tid i fjor. det ble også<br />
registrert tilbudspriser på hotellovernattinger<br />
som samlet falt med 8,1 prosent fra juni til<br />
juli. siste tolv måneder har likevel prisene<br />
på hotelltjenester gått opp med 8,5 prosent.<br />
prisene på helsetjenester har gått opp med 6,3<br />
prosent. det er også registrert prisoppgang på<br />
tjenester knyttet til kultur og fritid samt transport.<br />
prisene på bensin i kpI viste en klar oppgang<br />
med 3,7 prosent. Betalt husleie for leietakere<br />
steg med 0,3 prosent fra juni til juli mens<br />
beregnet husleie som er et mål på selveiernes<br />
bokostnader falt med 0,2 prosent.<br />
StyrKEt KrONEKUrS<br />
vIL hOLdE SEG På dAGENS NIvå<br />
I følge siste inflasjonsrapport fra Norges Bank<br />
har kronekursen styrket seg, men sentralbanken<br />
påpeker at høye eksportpriser demper de<br />
negative virkningene på lønnsomheten i<br />
eksportnæringene. styrkingen av kronen må<br />
blant annet ses i sammenheng med bedrede<br />
vekstutsikter for norsk økonomi, og den kraftige<br />
økningen i oljeprisen. kronen har svekket seg<br />
de siste ukene, men man antar at kronekursen<br />
vil holde seg på seg om lag på dagens nivå de<br />
nærmeste årene.
KonjUnKTUrer<br />
Oppgangen fortsetter<br />
svært lave renter, sterk vekst i<br />
oljeinvesteringene, relativt høy vekst i<br />
tradisjonelle norske eksportmarkeder samt<br />
fravær av klare vekstdempende impulser,<br />
har bidratt til tre års konjunkturoppgang<br />
i Norge. Og fortsatt peker det meste<br />
oppover. ønnsomheten i næringslivet<br />
er god, og bedriftene tar opp lån og<br />
investerer. sysselsettingen stiger raskt,<br />
arbeidsledigheten faller og husholdningenes<br />
etterspørsel fortsetter å vokse.<br />
statistisk sentralbyrås konjunkturbarometer for<br />
2. <strong>kvartal</strong> gir også positive signaler for utviklingen<br />
i norsk industri. et klart flertall av industrilederne<br />
vurderer de generelle utsiktene for tredje <strong>kvartal</strong><br />
som bedre enn for andre <strong>kvartal</strong>.<br />
LAvt rENtENIvå StIMULErEr<br />
det lave rentenivået har bidratt til betydelig<br />
økning i etterspørselen etter varer og tjenester.<br />
Økte oljeinvesteringer og gode priser i markeder<br />
for våre eksportprodukter har også bidratt. I<br />
løpet av våren kom det også statistikk som viser<br />
at konjunkturene i europa suksessivt ble styrket<br />
måned for måned. Innkjøpsindeksene i juli viser<br />
dog at oppgangen ikke fortsatte.<br />
hØy AKtIvItEt I BEdrIFtENE,<br />
MANGEL På ArBEIdSKrAFt<br />
opplysninger fra både konjunkturbarometeret<br />
og Norges Banks regionale nettverk viser at den<br />
samlede kapasitetsutnyttelsen i næringslivet er<br />
svært høy. den viktigste begrensende faktoren<br />
er arbeidskraft. I bygge- og anleggsbransjen<br />
melder hele tre av fire bedrifter at mangel<br />
på arbeidskraft legger begrensninger på<br />
omsetningen.<br />
FærrE BEdrIFtSLEdErE<br />
KLAGEr På MArKEdEt<br />
produksjonsvolum og kapasitetsutnytting<br />
fortsetter å øke, og det er klare indikasjoner<br />
på vekst i industrisysselsettingen. samlet<br />
ordrebeholdning stiger som en følge av bedret<br />
ordretilgang i hjemme- og eksportmarkedet.<br />
Markedsprisene synes også å styrke seg. tallet<br />
på bedriftsledere som oppgir etterspørsels- og<br />
konkurranseforhold som begrensende faktorer<br />
for produksjonen er merkbart lavere enn i<br />
1. <strong>kvartal</strong>. et klart flertall av industrilederne<br />
bedømmer de generelle utsiktene for høsten<br />
som bedre. Forventning om positiv utvikling i<br />
ordretilgangen samt stigende markedspriser<br />
underbygger dette resultatet.<br />
KUN tIdSSPØrSMåL FØr<br />
hUShOLdNINGENE ØKEr SIN SPArING<br />
For 2007 og 2008 er usikkerheten større. Med<br />
et rentenivå som i liten grad gjenspeiler det høye<br />
aktivitetsnivået i norsk økonomi, men derimot<br />
den lave prisveksten og det lave rentenivået<br />
ute, er faren for et økonomisk tilbakeslag blitt<br />
større. riktignok er arbeidsledigheten på vei<br />
ned, men høy gjeld, utsikter til en normalisering<br />
av renten og høye strømpriser gjør at det trolig<br />
bare er et tidsspørsmål før husholdningene vil<br />
finne det formålstjenlig å øke sparingen. dersom<br />
i tillegg konjunkturene internasjonalt svekkes,<br />
kronekursen styrker seg og boligprisene<br />
korrigerer ned kan tilbakeslaget bli sterkere enn i<br />
200<strong>3.</strong> skulle dette scenariet materialisere seg vil<br />
lavrentepolitikken fremstå som lite vellykket.<br />
SSB Makroøkonomiske hovedstørrelser i Norge<br />
Prognoser<br />
(prosentvis prisendring fra samme periode året før hvis ikke annet oppgitt)<br />
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
konsum i husholdninger mv. 2,7 3,3 3,9 1,8 3 2,9 ,7 3, 3,5 3,7 3 3,7<br />
Bruttonasjonalprodukt (BNp) 2,6 2,1 2,8 2,7 1,1 1,1 3,1 2,3 2,1 2,9 2,8 1,<br />
BNp Fastlands-Norge ,1 2,7 2,5 2,1 1, 1, 3,8 3,7 3,2 2,1 2,3 2,2<br />
sysselsatte personer 2,5 0,8 0, 0,2 0 -1,1 0, 0,7 2,5 1 0,6 1<br />
arbeidsledighetsrate (nivå) 3,2 3,2 3, 3,6 3,9 ,5 ,5 ,6 3, 3,3 3,5 3,3<br />
konsumprisindeksen (kpI) 2,3 2,3 3,1 3 1,3 2,5 0, 1,6 2, 1,5 1,1 1,7<br />
kpI-Jae( 1) .. .. .. 2,6 2,3 1,1 0,3 1 0,8 1,7 1,6 1,8<br />
Boligpris 9,7 9, 1 ,1 7,2 1,6 10,1 7,9 12,8 5,1 2,9 2,8<br />
Husholdningenes realdisponible inntekt 5,6 2,7 3,5 -0,2 7,3 ,3 ,7 6,7 -5,7 5,5 ,9 3,1<br />
1 kpI justert for avgiftsendringer og uten energivarer. Kilde: SSB 14/09/06<br />
Nettotall<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0<br />
-5<br />
-10<br />
-15<br />
1998<br />
sammensatt konjunkturindikator for industri i Norge*<br />
Sammensatt konjunkturindikator, ujustert<br />
Sammensatt konjunkturindikator, sesongjustert<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
Gj.snitt 1988K1 t.o.m. 2006K1<br />
* Sammensatt konjunkturindikator for industrien er det aritmetiske gjennomsnitt av svaret (nettotall) for<br />
forventet produksjon, ordrebeholdning og lagerbeholdning av egne produkter (det siste med motsatt fortegn).<br />
Kilde: SSB 06/09/06<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 23
karoline kristiansens vei 3<br />
Leiepris: 1 53 kr./m 2<br />
areal: 29 m 2<br />
type: kontor<br />
Leietid: 5 år<br />
hieronymus heyerdalsgate 1<br />
Leiepris: 2 500 kr./m 2<br />
areal: 791 m 2<br />
type: kontor<br />
Leietid: 7 år<br />
renTer<br />
På vei opp<br />
Norges bank holdt styringsrenten uendret<br />
på rentemøtet 29. juni, men økte med 0,25<br />
prosent til 3,0 prosent på rentemøtet 16.<br />
august. Mange eksperter forventer nå at<br />
renteøkningen vil finne sted 1. november. I<br />
2007 ligger det an til minst én renteøkning i<br />
hvert <strong>kvartal</strong>.<br />
Hovedårsaken til at renten er på vei opp er<br />
selvsagt den sterke konjunkturoppgangen<br />
i norsk økonomi. privat forbruk og<br />
boliginvesteringene vokser kraftig, kredittveksten<br />
er meget sterk, oljeinvesteringene er rekordhøye,<br />
finanspolitikken virker stimulerende og<br />
arbeidsledigheten faller fortsatt. dessuten er<br />
europeiske renter på vei opp. disse forholdene<br />
mer enn oppveier det faktum at inflasjonen<br />
holder seg vesentlig lavere enn målet på 2,5<br />
prosent.<br />
I inflasjonsrapporten fra slutten av juni har<br />
Norges Bank hevet banen for styringsrenten<br />
siden forrige inflasjonsrapport slik at den<br />
ble liggende et kvart prosent høyere fram<br />
mot utgangen av 2009. tremåneders<br />
pengemarkedsrente ligger nå rundt 3,2 prosent,<br />
og er nesten 0,2 prosent høyere enn ved<br />
utgangen av juni.<br />
til tross for en økning i Norges Banks<br />
signalrenter på til sammen ett prosent siste tolv<br />
måneder, regner mange med ytterligere økning<br />
på 0,5 prosent i løpet av året. oljeinvesteringene<br />
antas å øke ytterlige i år, men med en klart<br />
lavere veksttakt enn i fjor.<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 2<br />
rente (%)<br />
10<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
0<br />
renteutvikling i Norge<br />
1998<br />
1999<br />
3 mnd NIBOr (nominell rente)<br />
10 års stat (effektiv rente)<br />
2000<br />
Kilde: Norges Bank 06/09/06<br />
2001<br />
rENtEØKNINGENE I USA KAN StOPPE OPP<br />
den økonomiske veksten hos våre<br />
handelspartnere er god, men signaler kan tyde<br />
på en dempet vekst framover, som sammen med<br />
lavere priser på olje og andre råvarer vil bidra til<br />
noe lavere inflasjon. dermed kan renteøkningene<br />
stoppe opp.<br />
på bakgrunn av dette holdt også Federal<br />
reserve renten uendret på det siste rentemøtet<br />
8. august. på den annen side mener<br />
sentralbanken at det fortsatt er en viss fare<br />
for at inflasjonen kan ta seg opp. I juli var<br />
kjerneinflasjonen 2,7 prosent. den kortsiktige<br />
risikoen går fortsatt i retning av høyere renter. et<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
basisscenario kan imidlertid være at rentetoppen<br />
er nådd og at den neste renteendringen blir en<br />
reduksjon. rentekutt er imidlertid neppe aktuelt<br />
før tidligst i 1. <strong>kvartal</strong> 2007.<br />
dollaren er falt til sitt laveste nivå på to måneder,<br />
og den viktigste årsaken til dette er sannsynligvis<br />
at renten er på toppen eller i det minste nær<br />
toppen i denne syklusen. dessuten ligger det an<br />
til høyere europeiske og japanske renter. endelig<br />
kan det etter hvert igjen bli fokusert å de store<br />
underskuddene i utenriksøkonomien. For tiden er<br />
det således en overvekt av faktorer som trekker i<br />
retning av en svakere dollar.
Indeks<br />
700<br />
600<br />
500<br />
400<br />
300<br />
200<br />
100<br />
0<br />
MarKeder<br />
Rekordhøye gevinster og stigende renter<br />
Oslo børs har levert varene i siste <strong>kvartal</strong>,<br />
og nærmer seg igjen 400-grensen<br />
for hovedindeksen. Internasjonale<br />
aksjemarkeder har stabilisert seg etter<br />
uroen i mai, og vi registrerer en liten<br />
oppgang siden juni. hovedindeksen på Oslo<br />
børs er i skrivende stund om lag 15 prosent<br />
høyere enn ved årsskiftet.<br />
til tross for rekordhøye gevinster i løpet av<br />
2. <strong>kvartal</strong>, lå flertallet av verdens børser stort sett<br />
stille i sommer. det kan virke som gevinstenes<br />
positive effekt på børsen motvirkes av uro<br />
omkring at rekordhøye oljepriser skal lede til<br />
høyere inflasojn, og at rentene dermed kommer<br />
til å stige mer enn tidligere antatt.<br />
Oslo børs<br />
1998<br />
1999<br />
Oslo Børs<br />
Eiendomsselskapene<br />
2000<br />
Kilde: Oslo Børs 06/09/06<br />
2001<br />
2002<br />
Financial times sammenveide verdensindeks<br />
(uttrykt i nasjonale valutaer) steg kun med én<br />
prosent i juni og juli. det er likevel feil å si at det<br />
har vært helt sommerstille, for på enkeltdager<br />
gikk børsene kraftig opp og ned.<br />
tUrBULENS I OLjEMArKEdEt<br />
– OPP I SOMMEr – NEd SIStE MåNEd<br />
Gjennom sommeren tok oljeprisen seg betydelig<br />
opp, og den 10. august var oljeprisen over<br />
75 Usd pr. fat. prisøkningen frem til dette<br />
må blant annet ses i sammenheng med<br />
usikkerheten rundt Irans atomprogram, frykt<br />
for at konflikten mellom Israel og Hizbollah kan<br />
spre seg i regionen og true oljeeksporten, samt<br />
nedstenging av prudhoe Bay-feltet i alaska.<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
Indeks<br />
hvOrdAN vIL PrISEN På NOrGES<br />
vIKtIGStE råvArE UtvIKLE SEG?<br />
- Jeg tror oljeprisen vil svinge mellom Usd 65<br />
og Usd 75 fatet fremover, sier anette<br />
einarsen, seniorøkonom i Nordea Markets og<br />
oljeanalytiker. det er den forbedrete dialogen<br />
mellom Iran og Vesten om landets atomprogram<br />
som bidrar til å lette presset på oljeprisen.<br />
vEKStEN I NOrSK ØKONOMI<br />
vIL KUNNE AvtA NOE<br />
anslag for veksten i BNp Fastlands-Norge vil bli<br />
om lag 2,7 prosent i år mot 3, prosent i fjor.<br />
Gitt at de viktigeste drivkreftene utvikler seg<br />
normalt, tror man at styringsrentene fra og med<br />
neste år kan komme til å ligge i ro en stund<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
0<br />
Valuta<br />
1998<br />
* Stigende indeksverdi betyr depresierende kronekurs<br />
1999<br />
2000<br />
Kilde: Norges Bank 06/09/06<br />
2001<br />
2002<br />
framover. aktivitetsveksten i fastlandsøkonomien<br />
vil da falle ytterligere noe i 2007 for deretter<br />
å holde seg om lag på sin langsiktige trend.<br />
arbeidsledigheten (akU) kommer ned på<br />
3,8 prosent som gjennomsnitt i 2006 og at<br />
den holder seg om lag på dette nivået i de<br />
kommende årene.<br />
FOrvENtEr Få ENdrINGEr I KrONEKUrSEN<br />
Både vekst, aktivitetsnivå, renterisiko<br />
og oljepriser innebærer at det er større<br />
sannsynlighet for at kronen vil styrke seg mot<br />
euro de kommende måneder enn at den vil<br />
svekke seg. store endringer ser vi imidlertid ikke<br />
for oss.<br />
2003<br />
Importveid kursindeks (I44) *<br />
Industriens effektive valutakurs (KKI) *<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 25
Nedre Vollgate 5<br />
type: kontor<br />
Leiepris: 1 050,areal:<br />
23 m 2<br />
Leietid: 5 år<br />
tordenskioldsgate 6b<br />
Leiepris: 1 950 kr./m 2<br />
areal: 600 m 2<br />
type: kontor<br />
Leietid: 5 år<br />
arBeIdsledIgheT og sYsselseTTIng<br />
Knallstramt<br />
selv om ekspertene ventet at<br />
arbeidsmarkedet skulle strammes til i<br />
løpet av sommeren, har også mange blitt<br />
overrasket over de siste tallene. I august krøp<br />
den registrerte arbeidsledigheten ned til 2,7<br />
prosent, det laveste siden 1999. I årets andre<br />
<strong>kvartal</strong> var det om lag 57 000 flere sysselsatte<br />
enn for et år tilbake. en tredel av økningen er<br />
kommet i forretningsmessig tjenesteyting. I<br />
tillegg har sysselsettingen økt mye i offentlig<br />
forvaltning, varehandel, bygg og anlegg.<br />
ArBEIdSMArKEdEt Er StrAMt …<br />
den registrerte ledigheten faller raskt. Ved<br />
utgangen av juli 2006 var det registrert 67<br />
800 helt ledige personer ved arbeidskontorene.<br />
Justert for normale sesongvariasjoner har<br />
ledigheten hittil i år falt med 12 00 personer,<br />
og utgjør nå 2,6 prosent av arbeidsstyrken. I<br />
2. <strong>kvartal</strong> var sysselsettingen ifølge akU 9000<br />
personer høyere enn i foregående <strong>kvartal</strong> og<br />
61 000 personer høyere enn ett år tidligere.<br />
arbeidssøkere uten arbeidsinntekt (akUledige)<br />
utgjorde sesongjustert 3,5 prosent av<br />
arbeidsstyrken i 2. <strong>kvartal</strong>, en reduksjon på 1,3<br />
prosent i forhold til samme <strong>kvartal</strong> i fjor.<br />
…KAN FØrE tIL LØNNSvEKSt<br />
dersom ledigheten faller like mye fremover som<br />
den har gjort de siste måneder vil vi allerede i<br />
september komme ned i en ledighet på 60 000<br />
personer. dette tilsvarer den forrige bunnen.<br />
sammen med den sterke kredittveksten er<br />
utviklingen på arbeidsmarkedet trolig det<br />
viktigste argumentet for høyere renter. det<br />
er fare for at det stramme arbeidsmarkedet<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 26<br />
Norge (1000 pers.)<br />
2500<br />
2400<br />
2300<br />
2200<br />
0<br />
sysselsetting i Norge<br />
Arbeidsstyrken i Norge<br />
2006K2<br />
2006K1<br />
2005K4<br />
2005K3<br />
2005K2<br />
2005K1<br />
2004K4<br />
2004K3<br />
2004K2<br />
2004K1<br />
2003<br />
2002<br />
2001<br />
2000<br />
1999<br />
1998<br />
Sysselsatte i Norge<br />
Kilde: SSB 11/06/06<br />
vil kunne føre til klart høyere lønnsvekst de<br />
nærmeste årene ettersom bedriftene vil måtte by<br />
opp lønningene for å tiltrekke seg arbeidskraft.<br />
I så fall vil også renteoppgangen kunne bli<br />
sterkere enn det nå ser ut til.<br />
ArBEIdSINNvANdrING ØKEr<br />
KAPASItEtEN I ØKONOMIEN<br />
Økt arbeidsinnvandring etter eU-utvidelsen<br />
i 200 bidro også til å øke kapasiteten<br />
i økonomien. en vesentlig del av denne<br />
arbeidsinnvandringen skjer ved at utenlandske<br />
selskaper utfører oppdrag i Norge. antallet<br />
utenlandske arbeidstakere fra de nye eUlandene<br />
ser fortsatt ut til å vokse sterkt,<br />
særlig innen bygge- og anleggsbransjen.<br />
Økt sykefravær og stadig flere på trygd<br />
bidrar på den annen side til å trekke ned<br />
Arb.styrken i Akershus<br />
Sysselsatte i Akershus<br />
Arb.styrken i Oslo<br />
Sysselsatte i Oslo<br />
produksjonskapasiteten i år. I løpet av det siste<br />
halvåret er det kommet klarere tegn på knapphet<br />
på arbeidskraft i norsk økonomi.<br />
NOEN FOrBEhOLd tIL trOSS<br />
FOr hØy SySSELSEttING<br />
arbeidsmarkedet er den viktigste enkeltindikatoren<br />
som påvirker rentefastsettelsen.<br />
I så måte var arbeidsmarkedsrapporten for<br />
juli skuffende med en sysselsettingsvekst på<br />
113 000 personer utenom jordbruket. Videre<br />
steg arbeidsledigheten fra ,6 til ,8 prosent. de<br />
siste fire måneder har sysselsettingen økt med<br />
112 000 personer. dette indikerer at arbeidsmarkedet<br />
kan være i ferd med å svekke seg.<br />
For å holde ledighetsprosenten konstant er det<br />
nødvendig med en månedlig sysselsettingsvekst<br />
i størrelsesorden 130-1 0 000 personer.<br />
350<br />
325<br />
300<br />
275<br />
250<br />
0<br />
Oslo/Akershus (1000 pers.)
BolIgMarKedeT<br />
Renteøkning bremser prisveksten<br />
Nordmenns gjeldsgrad er nå så høy<br />
at selv en liten renteøkning vil stanse<br />
boligprisveksten. prisveksten vil være<br />
høy gjennom høsten, men en rentetopp<br />
fra Norges bank på fire prosent, er for<br />
seksempel ikke nok til at boligprisene flater<br />
helt ut i løpet av 2007.<br />
Flere indikatorer antyder at aktiviteten i<br />
boligmarkedet er i ferd med å falle, og<br />
igangsettingen av nye boliger falt med to og<br />
en halv prosent i juli. en viktig årsak til dette er<br />
trolig oppgangen i de langsiktige rentene siden<br />
i fjor sommer og oppgangen i energiprisene<br />
som har bidratt til å redusere husholdningenes<br />
disponible realinntekt og dermed etterspørselen.<br />
til tross for høyere renter viser likevel<br />
Gjeldsbelastning (%)<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
1987<br />
Rente- og gjeldsbelastning for husholdningene<br />
1989<br />
Historisk gjeldsbelastning<br />
Fremskrevet gjeldsbelastning<br />
Rentebelastning<br />
Fremskrevet rentebelastning<br />
1991<br />
1993<br />
Kilde: Norges Bank 11/06/06<br />
1995<br />
1997<br />
1999<br />
ikke boligmarkedet tegn til beskjedenhet.<br />
Boligprisene steg sesongjustert med 1,7 prosent<br />
i juli. tolvmånedersveksten var på 15,8 prosent i<br />
juli, opp 1,0 prosent fra juni.<br />
FLESt NyE BOLIGEr I BLOKK<br />
Mer enn halvparten av alle boliger som ble<br />
igangsatt i løpet av årets seks første måneder<br />
var blokkleiligheter. oslo hadde flest med 2 877<br />
igangsatte blokkleiligheter, noe som utgjør 87,2<br />
prosent av totalen. I akershus, Buskerud, sørtrøndelag<br />
og troms utgjorde blokkleilighetene<br />
også over halvparten av de påbegynte boligene.<br />
I løpet av første halvår i 2006 ble det totalt<br />
igangsatt 8 526 boliger i boligblokk, en økning<br />
på , prosent sammenlignet med første<br />
halvår i 2005. totalt ble det påbegynt bygging<br />
Høyrentescenario<br />
Rente- og avdragsbelastning<br />
Fremskrevet rente- og avdr.belastn.<br />
2001<br />
2003<br />
2005<br />
2007<br />
2009<br />
18<br />
16<br />
14<br />
12<br />
10<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
0<br />
Rentebelastning (%)<br />
NOK<br />
av 16 119 boliger i løpet av årets seks første<br />
måneder. det er 8,1 prosent flere enn i samme<br />
periode i fjor.<br />
For de andre boligtypene viser statistikken<br />
en nedgang i antall igangsatte boliger<br />
sammenlignet med første halvår i fjor.<br />
Igangsatt bruksareal til bolig økte fra 1 821 000<br />
m 2 første halvår 2005 til 1 903 000 m 2 første<br />
halvår 2006, en økning på ,5 prosent.<br />
MAKrOØKONOMENE trOr På<br />
5 PrOSENt LØNNSvEKSt I 2007<br />
de tror også at dette fortsetter inn i 2008. det<br />
er høyere anslag enn både Norges Bank og<br />
statistisk sentralbyrå har regnet seg frem til.<br />
35000<br />
30000<br />
25000<br />
20000<br />
15000<br />
10000<br />
5000<br />
0<br />
gjennomsnittlig boligpris pr. kvm. (bOa) og boligprisindeksen<br />
1998<br />
Pris pr. kvm. Oslo<br />
Pris pr. kvm. Stavanger<br />
1999<br />
Kilde: SSB 14/09/06<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
KrEdIttvEKStEN StEG yttErLIGErE I jUNI<br />
Veksten i husholdningenes kreditt falt marginalt<br />
fra 13,0 prosent til 12,9 prosent. den sterke<br />
veksten i boligprisene tilsier imidlertid at<br />
kredittveksten til husholdningene vil holde<br />
seg høy gjennom resten av inneværende år.<br />
I følge Norges eiendomsmeglerforbund og<br />
eiendomsmeglerforetakenes Forening steg<br />
boligprisene med 1,7 prosent sesongjustert<br />
i juli. For året som helhet ligger det an til en<br />
boligprisvekst i størrelsesorden 15-16 prosent.<br />
Pris pr. kvm. Bergen<br />
Pris pr. kvm. trondheim<br />
2003<br />
2004<br />
Boligprisindeksen Norge<br />
2005<br />
2006<br />
175<br />
150<br />
125<br />
100<br />
75<br />
50<br />
25<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 27<br />
0<br />
Boligprisindels
trondheimsveien 184<br />
Leiepris: 1 00 kr./m 2<br />
areal: 309 m 2<br />
type: Forretning<br />
Leietid: 10 år<br />
økernsenteret, økernveien 145<br />
Leiepris: 1 095 kr./m 2<br />
areal: 1 865 m 2<br />
type: kontor<br />
Leietid: 10 år<br />
BnP<br />
Sterke tall<br />
bruttonasjonalproduktet (bNp) for Fastlands-<br />
Norge har styrket seg og fremstår adskillig<br />
sterkere enn forrige <strong>kvartal</strong>. tallene<br />
understreker at norsk økonomi går for fullt<br />
maskineri. Men det var først og fremst i<br />
private tjenestenæringer at aktivitetsveksten<br />
var høy.<br />
BNp for Fastlands-Norge var nesten fire prosent<br />
høyere første halvår i år sammenliknet med<br />
samme periode i fjor. siden konjunkturomslaget<br />
våren 2003 har BNp for Fastlands-Norge økt<br />
med nesten tolv prosent.<br />
For tredje <strong>kvartal</strong> på rad var det<br />
produksjonsnedgang i olje- og<br />
gassvirksomheten. det medførte at BNp totalt<br />
økte med bare 0,5 prosent fra 1. til 2. <strong>kvartal</strong>.<br />
FrItIdSSySLEr, BILEr OG GOdE MIddAGEr<br />
På ByEN BIdrO tIL vEKSt<br />
Husholdningenes forbruk økte med 0,6 prosent<br />
i 2. <strong>kvartal</strong>, mens tjenestekonsumet gikk opp<br />
med 1,2 prosent. det var husholdningenes økte<br />
etterspørsel etter fritidstjenester, personlige<br />
tjenester samt hotell- og restauranttjenester<br />
som bidro mest til veksten i tjenestekonsumet.<br />
Varekonsumet vokste med 0,6 prosent. Flere<br />
bilkjøp forklarer mye av denne veksten.<br />
offentlig konsum var omtrent to prosent høyere<br />
første halvår i år enn tilsvarende periode i<br />
fjor. Veksten skyldes først og fremst økte<br />
sykehustjenester og helse- og sosialtjenester i<br />
kommunene.<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 28<br />
Bruttonasjonalprodukt 2. <strong>kvartal</strong> 2005 til 2. <strong>kvartal</strong> 2006<br />
prosentvis volumendring fra forrige <strong>kvartal</strong> (sesongjustert vekst)<br />
2004 2005 2005K2 2005K3 2005K4 2006K1 2006K2<br />
Bruttonasjonalprodukt 3,1 2,3 1,1 0,9 0,1 0,6 0,5<br />
BNp Fastlands-Norge 3,8 3,7 0,9 0,8 1,1 0,8 1,1<br />
oljevirksomhet og utenriks sjøfart 0, -3, 1,8 1,5 - ,1 -0,3 -2,5<br />
Kilde: SSB 06.09.06<br />
ØKtE INvEStErINGEr<br />
etter en nedgang i 1. <strong>kvartal</strong> økte<br />
bruttoinvesteringene i fast realkapital med over<br />
fem prosent i 2. <strong>kvartal</strong>. Industrielle investeringer<br />
vokste med over seks prosent etter en kraftig<br />
nedgang i 1. <strong>kvartal</strong>. det var investeringer i<br />
fisk - og fiskevareindustrien samt kjemisk og<br />
mineralsk industri som økte mest.<br />
oljeinvesteringene steg med nærmere seks<br />
prosent etter en nedgang på nesten 16 prosent<br />
i 1. <strong>kvartal</strong>. samlet sett var investeringene første<br />
halvår i år nesten syv prosent høyere enn første<br />
halvår 2005.<br />
Boliginvesteringene i 2. <strong>kvartal</strong> var omtrent på<br />
samme nivå som i 1. <strong>kvartal</strong>. Boliginvesteringene<br />
har vokst kraftig over lengre tid, og de var over<br />
syv prosent høyere første halvår 2006 enn første<br />
halvår 2005.<br />
FrEGAttKjØPEt GjØr UtSLAG<br />
det var sterk vekst i investeringene i offentlig<br />
forvaltning i 2. <strong>kvartal</strong>, og mye av denne<br />
økningen skyldes at forsvaret overtok den første<br />
av fem nye fregatter.<br />
StErK vEKSt I EKSPOrtEN Av<br />
trAdISjONELLE vArEr<br />
etter en nedgang i 1. <strong>kvartal</strong> var det igjen sterk<br />
vekst i eksporten av tradisjonelle varer i 2.<br />
<strong>kvartal</strong>. eksport av verkstedprodukter, kjemiske<br />
råvarer og metaller forklarer det meste av<br />
veksten. samlet eksport var om lag uendret fra<br />
forrige <strong>kvartal</strong>. sammenliknet med første halvår<br />
i fjor, økte eksporten med nærmere tre prosent i<br />
første halvår i år.<br />
FOrtSAtt SOLId vEKSt I<br />
vErdENSØKONOMIEN<br />
signalene om den videre utviklingen i amerikansk<br />
økonomi har vært blandet den siste tiden, mens<br />
det fra euroområdet i all hovedsak har kommet<br />
positive signaler de siste månedene. Ifølge<br />
Consensus Forecasts har prognosemakerne<br />
i gjennomsnitt oppjustert anslagene for BNpveksten<br />
i euroområdet i 2006 med 0,25 prosent<br />
fra mai til juli. også i Japan har utviklingen<br />
vært solid. dette var også bakgrunnen for at<br />
sentralbanken i juli økte renten for første gang<br />
siden 2000. Fra kina, India og de øvrige store<br />
framvoksende økonomiene ser den sterke<br />
veksten ut til å ha fortsatt gjennom sommeren.
hoTellMarKedeT<br />
Alle pilene peker i riktig retning!<br />
Utvikingen i det Norske hotellmarkedet er<br />
udiskutabel. antallet hotellovernattinger,<br />
beleggprosenten og gjennomsnitts rompris<br />
- alle indikatorene peker oppover.<br />
Ny rEKOrd FOr hOtELLENE<br />
I juli var det hele 2, mill. overnattinger ved<br />
norske hotell. dette er prosent flere enn i<br />
juli i fjor. tallet på norske overnattinger økte<br />
med 3 prosent, mens tallet på utenlandske<br />
overnattinger økte med prosent. tallet for juli<br />
måned er det høyste noen gang.<br />
EN KOMPLISErt BrANSjE<br />
I en analyse fra eiendomsspar hevdes det at<br />
hotellbransjen er vesenlig mer komplisert enn<br />
f.eks kontor. dette begrunnes med at det er et<br />
mer komplisert fysisk produkt som krever større<br />
bransjekompetanse. For å lykkes er man er<br />
bla. svært avhengig av operatør/lokal drift. det<br />
påpekes også at det er vanskelig å lykkes som<br />
liten aktør, grunnet betydelige stordriftsfordeler.<br />
samtidig påpeker eiendomsspar også noen<br />
bransjefortrinn som langsiktige leieforhold<br />
og lavere rehabiliteringskostnader hvis<br />
kontraktsstrukturen optimal. oppsummert<br />
hevder analysen at riktig gjort - kan hotell være<br />
gode investeringer, men uten ekspertise kan de<br />
være risikable.<br />
de europeiske hotellaktørene<br />
størrelse operatør varemerker<br />
Utenlandske overnattinger hittil i år (2006) etter nasjonalitet og type overnatting<br />
1200000<br />
Utenlandske overnattinger 2006<br />
1000000<br />
800000<br />
600000<br />
400000<br />
200000<br />
0<br />
danmark<br />
Sverige<br />
Kilde: SSB 06/09/06<br />
hoteller og andre overnattingsbedrifter<br />
Norske vandrerhjem<br />
Campingplasser<br />
hyttegrender<br />
Frankrike<br />
Nederland<br />
Spania<br />
Storbritannia<br />
tyskland<br />
geografisk<br />
tyngdepunkt<br />
USA<br />
antall rom<br />
1 accor sofitel, Mercure, Ibis, Novotel Formule1, Frankrike, ++ 2 0.000<br />
2 Hilton Int’l Hilton, stakis, scandic Nordeuropa 62.000<br />
3 Intercontinental Intercontinental HolidayInn, Crowneplaza europa 60.000<br />
7 sas rezidor radissonsas, CountryInn, Cerruti, park Inn, regent Nordeuropa 30.000<br />
8 NH Hotels NH-Hotels, krasnapolski, astron spania, Nordeuropa 30.000<br />
10 Marriot Marriot, Courtyard, ritzCarlton Nordeuropa 25.000<br />
11 ChoiceHotels europe Clarion, Quality, Comfor europa 22.000<br />
12 starwood sheraton, Westin, LuxuryCollection europa 20.000<br />
1 ChoiceHotels scandinavia Clarion, Quality, Comfort scandinavia 17.000<br />
90%<br />
80%<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
type overnatting<br />
100%<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 29<br />
Prosent
ParTnere I<br />
UnIon grUPPen<br />
Øystein A. Landvik<br />
epost: landvik@union.no<br />
Har mer enn 20 års erfaring fra eiendomsmarkedet,<br />
sist som adm.dir. i Norsk<br />
Nærings Megling as (NNM) som han<br />
har vært med å bygge opp siden 1985.<br />
Utdannet statsautorisert eiendomsmegler<br />
CCIM. Øystein a. Landvik har mottatt<br />
flere hedersbevisninger for sin innsats og<br />
engasjement i bransjen. ansatt i UNIoN<br />
<strong>Gruppen</strong> siden fusjonen med NNM i 2001.<br />
Knut M. Stokke<br />
epost: stokke@union.no<br />
Har mer enn 20 års erfaring fra finans- og<br />
eiendomsmarkedet. ansatt i UNIoN<br />
<strong>Gruppen</strong> (og forløpere) siden 199 . adm.<br />
dir. i orkla Finans (eiendomsansvarlig) frem<br />
til 199 . Før dette erfaring fra bl.a. arthur<br />
andersen, Fellesbanken og oslobanken.<br />
Utdannet MBa fra arizona state University.<br />
Lars P. Fasting<br />
epost: lpf@union.no<br />
Har mer enn 20 års erfaring fra finans- og<br />
eiendomsmarkedet. ansatt i UNIoN<br />
<strong>Gruppen</strong> (og forløpere) siden 199 . adm.<br />
dir. i orkla Finans <strong>Gruppen</strong> frem til 199 .<br />
Før dette ulike ledende stillinger i orkla<br />
asa, bl.a. som leder for forretningsutvikling<br />
og for investeringsområdet. Utdannet<br />
sivilingeniør fra NtH.<br />
Per Erik<br />
Engebretsen<br />
epost: pee@union.no<br />
Har mer enn 15 års erfaring fra finansmarkedet.<br />
ansatt i UNIoN <strong>Gruppen</strong> (og<br />
forløpere) siden 199 . adm.dir. i orkla<br />
Finans (Forsikring) frem til 199 . Før dette<br />
erfaring fra forskjellige stillinger i bl.a.<br />
storebrand og Forenede. Utdannet siviløkonom<br />
fra Handelshøyskolen i Bodø.<br />
ansaTTe I<br />
UnIon grUPPen<br />
Katharina E. hernæs<br />
<strong>UNION</strong> Norsk Næringsmegling as<br />
epost: ke@union.no<br />
Utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI,<br />
og har i tillegg en Mastergrad fra Macquarie<br />
University i sydney. Har jobbet med strategisk<br />
rådgivning i Capgemini i mer enn tre år. katharina<br />
begynte å jobbe i UNIoN <strong>Gruppen</strong> i mars 2005.<br />
julia jebsen<br />
UNON Norsk Næringsmegling as<br />
jebsen@union.no<br />
Julia Jebsen har studert i London og fortsatte<br />
deretter på eiendomsmeglerstudiet ved Handelshøyskolen<br />
BI. Hun har tidligere jobbet som<br />
visningsansvarlig for boligsalg. Julia er meglerassistent og begynte i<br />
UNIoN Norsk Næringsmegling i august 2006.<br />
Stian johansen<br />
UNON Norsk Næringsmegling as<br />
stian.johansen@union.no<br />
Utdannet diplommarkedsfører fra BI. Han<br />
har jobbet hos Notar eiendom siden 1998<br />
der han har vært eier og daglig leder av<br />
Notar eiendom Horten. stian var ansvarlig for opplæring av alle<br />
nyansatte meglere i Notar systemet frem til han ble ansatt hos<br />
UNIoN Norsk Næringsmegling as i august 2006 der han skal<br />
jobbe med utleie.<br />
jonas Karlsen<br />
<strong>UNION</strong> Norsk Næringsmegling as<br />
epost: karlsen@union.no<br />
siviløkonom fra NHH i 1998. erfaring som<br />
prosjektleder fra Norlandia Hotellene. Begynte<br />
som megler i UNIoN Norsk Næringsmegling as<br />
i juni 2001.<br />
Preben Klausen<br />
<strong>UNION</strong> Norsk Næringsmegling as<br />
epost: klausen@union.no<br />
Uteksaminert fra Central Queensland University<br />
australia i 2002. Han arbeidet deretter med salg<br />
av markedsføringsprodukter til næringseiendomsbransjen<br />
inntil han ble ansatt i UNIoN Norsk<br />
Næringsmegling as i november 200 .<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 30<br />
Alexander Lindemann<br />
UNON Norsk Næringsmegling as<br />
lindemann@union.no<br />
alexander Lindemann har 8 års erfaring fra<br />
It-bransjen hvor han bl.a. har jobbet som key<br />
account manager i d-Link med ansvar for<br />
utvikling av forhandler og distributørkanal i Norge. tidligere har han<br />
jobbet han som megler i Notar eiendom. Han ble ansatt i UNIoN<br />
Norsk Næringsmegling i august 2006 og skal jobbe med utleie.<br />
Solveig Lund<br />
<strong>UNION</strong> Norsk Næringsmegling as<br />
epost: lund@union.no<br />
Utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert<br />
fra eiendomsmeglerstudiet våren 1998. Hun<br />
arbeidet deretter som eiendomsmegler hos petter<br />
Woxen as inntil hun ble ansatt hos UNIoN Norsk<br />
Næringsmegling as i oktober 1999. Leder for<br />
UNIoNs utleieavdeling fra mars 2005<br />
jan Wold<br />
<strong>UNION</strong> Norsk Næringsmegling as<br />
epost: wold@union.no<br />
Bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen<br />
på BI våren 199 . Han arbeidet<br />
deretter som eiendomsmegler i London og<br />
begynte i UNIoN Norsk Næringsmegling as i<br />
juni 1996.<br />
ronny Berg<br />
<strong>UNION</strong> Corporate asa<br />
e-post: rb@union.no<br />
ansatt i UNIoN Corporate asa siden april 2001.<br />
tidligere jobbet Berg som rådgiver i accenture.<br />
Berg er utdannet siviløkonom ved Norges Handelshøyskole.<br />
thomas dertz<br />
<strong>UNION</strong> Corporate asa<br />
td@union.no<br />
Utdannet siviløkonom fra NHH i 2000. Har<br />
tidligere jobbet med strategirådgivning og private<br />
equity for Bain & Company i stockholm, samt<br />
rådgivning, investeringer og corporate finance for Creo advisors i<br />
oslo. ansatt i UNIoN <strong>Gruppen</strong> siden juni 2006.<br />
Per Olav Langaker<br />
<strong>UNION</strong> Corporate asa<br />
epost: pol@union.no<br />
ansatt i UNIoN Corporate asa siden mars 200<strong>3.</strong><br />
Han har tidligere vært administrerende direktør<br />
og partner i delphi Forvaltning asa og Coo i<br />
residensea Ltd. Langaker har også arbeidet som bedriftrådgiver<br />
for teknologisk Institutt. per olav Langaker er økonomiutdannet fra<br />
Handelshøyskolen BI.<br />
truls Wiel<br />
<strong>UNION</strong> Corporate asa<br />
epost: tw@union.no<br />
Wiel har variert bakgrunn bl.a. fra strategisk/finansiell<br />
rådgivning og investeringsvirksomhet i<br />
Norge, og har senest arbeidet som seniorkonsulent<br />
ved strategiavdelingen til Capgemini i oslo. Han er utdannet<br />
siviløkonom fra University of edinburgh og har arbeidet i UNIoN siden<br />
2005.<br />
Katrine duns<br />
<strong>UNION</strong> eiendomskapital as<br />
epost: duns@union.no<br />
katrine duns har vært ansatt hos UNIoN<br />
eiendomskapital siden april 2006. Før dette<br />
jobbet hun som eiendomsforvalter hos Basale<br />
<strong>Gruppen</strong> as siden august 200<strong>3.</strong> katrine duns er siviløkonom fra<br />
Handelshøyskolen BI.<br />
Olav h. Alme<br />
<strong>UNION</strong> eiendomskapital as<br />
alme@union.no<br />
ansatt i UNIoN eiendomskapital as siden august<br />
2006. 10 års erfaring fra eiendom, hovedsakelig<br />
utvikling. Før dette som eiendoms- og utviklingssjef<br />
i Nunkun eiendom as. tidligere erfaring fra sio, Mcdonald’s Norge<br />
as. Cand.jur fra Uio.<br />
Bjørn henningsen<br />
<strong>UNION</strong> eiendomskapital as<br />
epost: henningsen@union.no<br />
Henningsen har lang erfaring fra arbeid med<br />
prosjektfinansiering og syndikering av eiendomsprosjekter.<br />
Han kommer fra stillingen som<br />
administrerende direktør i investeringsselskapet Investra asa. Før<br />
dette har han mer enn 13 års erfaring fra finansielle institusjoner<br />
som Norgeskreditt, sparebankkreditt og dnB Nor. Henningsen er<br />
siviløkonom fra Heriot-Watt University i skottland.
Frode johansen<br />
<strong>UNION</strong> eiendomskapital as<br />
epost: johansen@union.no<br />
ansatt i UNIoN eiendomskapital as siden<br />
april 2006. Har nærmere 12 års bakgrunn<br />
fra sparebankkreditt hvor han jobbet med<br />
langsiktig finansiering av næringseiendom. Utdannet siviløkonom ved<br />
Handelshøyskolen BI.<br />
Lars Even Moe<br />
<strong>UNION</strong> eiendomskapital as<br />
epost: moe@union.no<br />
Moe har vært ansvarlig for etableringen av Norges<br />
første eiendomsfond for institusjonelle investorer<br />
hos aberdeen property Investors. Han kommer<br />
fra en stilling der som leder for Fondsutvikling, og som analytiker med<br />
ansvar for å utarbeide prognoser for ulike deler av det norske eiendomsmarkedet.<br />
Før dette har han mer enn 7 års erfaring, bl.a. med<br />
investeringsanalyser i Linstow as og forsikring og verdipapirhandel i<br />
kredittilsynet. Moe er siviløkonom fra BI.<br />
torgeir røstberg<br />
<strong>UNION</strong> eiendomskapital as<br />
epost: rostberg@union.no<br />
torgeir røstberg har vært ansatt i UNIoN eiendomskapital<br />
as siden mai 2006. Han har tidligere<br />
erfaring med revisjon fra ernst & Young as hvor<br />
han ble ansatt i august 2001. røstberg er siviløkonom fra nåværende<br />
Handelshøgskolen i Bodø.<br />
jarle villumstad<br />
<strong>UNION</strong> eiendomskapital as<br />
epost: villumstad@union.no<br />
Villumstad var sentral i etableringen av aberdeen<br />
property Investors, og har der bl.a. hatt ansvaret<br />
for kapitalforvaltningen av Nordea Livs eiendomsportefølje<br />
(ca. 2,2 mrd.), og han har bygget opp transaksjonsfunksjonen<br />
i selskapet. Fra tidligere har han erfaring fra forskjellige stillinger<br />
innen det norske eiendomsmarkedet, bl.a. som eiendomssjef i Norske<br />
Liv. Utdannet statsaut. eiendomsmegler fra BI og sivilmarkedsfører fra<br />
Norges Markedshøyskole.<br />
William Wittusen<br />
<strong>UNION</strong> eiendomskapital as<br />
epost: wittusen@union.no<br />
Wittusen jobber med utvikling og forvaltning av<br />
strukturerte eiendomsprodukter, inkludert fond og<br />
syndikeringer. Han har erfaring fra eiendomsinvesteringsselskapet<br />
Mapeley i London hvor han har jobbet med<br />
forretningsutvikling og strategi. Wittusen har transaksjons erfaring<br />
fra Mapeley’s større investerings prosjekter og hadde en sentral rolle<br />
i selskapets børsnotering på London stock exchange i juni 2005.<br />
Wittusen har en Bachelor grad i finans og økonomi fra University of<br />
denver i Usa.<br />
Kristofer hesla<br />
<strong>UNION</strong> real estate as<br />
hesla@union.no<br />
kristofer Hesla har en MBa med fokus på finans<br />
ifra sda Bocconi i Milano, et av europas ledende<br />
universiteter. kristofer har 3 års erfaring ifra<br />
corporate finance og equity sales, senest som partner i aBG sundal<br />
Collier asa. kristofer har også 2 års erfaring ifra hotelldrift, som<br />
ansvarlig for et hotell med 110 rom og ca 30 årsverk.<br />
Fredrik Leonthin<br />
<strong>UNION</strong> real estate as<br />
epost: leonthin@union.no<br />
Fredrik Leonthin har 7 års erfaring innen<br />
næringseiendom og hadde en sentral rolle i<br />
oppbyggingen av Fokus kreditt. de siste to årene<br />
har Fredrik arbeidet som transaksjonsansvarlig i aberdeen property<br />
Investors Norway. Fredrik er utdannet siviløkonom fra University of<br />
san diego.<br />
Braden harris<br />
UNON Marine Finance as<br />
braden@cleaves.com<br />
Braden er ansvarlig for shipsfinansieringsaktivitetene<br />
hos Cleaves og er aktiv<br />
partner i UNIoN Marine Finance. Braden<br />
jobbet sist med prosjektetablering og skipsfinansiering hos<br />
allocean og allco Finance i London. Før dette jobbet Braden<br />
hos aNZ Investment Bank i London og singapore, der han<br />
utarbeidet en cross-boarder leasing business inn i det<br />
asiatiske markedet. tidligere har han jobbet i Jet Finance i<br />
paris og Babcock & Brown i London, der han var ansvarlig for<br />
analyse og strukturering av eiendoms- og finansielle transaksjoner,<br />
samt syndikering av gjeld. Braden har en Bsc (Hons) i<br />
Business fra the City University Business school i London.<br />
Per Olav Karlsen<br />
UNON Marine Finance as<br />
pok@union.no<br />
per olav er en av tre partnere i Cleaves<br />
shipbroking. Før dette var han president i<br />
rs platou, singapore i 7 år. per olav har<br />
jobbet i 10 år i Fearnley as og var med på oppbyggingen av<br />
firmaet til 1990. Han blant annet ledet Fearnly Finans as og<br />
senere Fearnly Finans prosjekt as. I dag sitter han i diverse<br />
styrer, blant annet i aries Maritime transport Limited som er<br />
notert på Nasdaq. per olav er siviløkonom fra Handelshøyskolen<br />
i københavn og er i dag aktiv partner i UNoN Marine<br />
Finance.<br />
Nina W. høksnes<br />
sekretær<br />
epost: hoksnes@union.no<br />
Jobbet flere år som butikkselger og innkjøpsansvarlig.<br />
startet hos UNIoN <strong>Gruppen</strong> i januar 2001.<br />
Gunn Nordeide<br />
økonomisjef og oppgjørsansvarlig<br />
epost: nordeide@union.no<br />
Bedriftsøkonom og autorisert regnskapsfører fra<br />
BI. statsautorisert eiendomsmegler, uteksaminert<br />
1998. Har drevet egen virksomhet innenfor<br />
eiendomsforvaltning og regnskapsføring, samt arbeidet hos Notar<br />
eiendom as og postbanken eiendomsmegling Østlandet as. Begynte i<br />
UNIoN <strong>Gruppen</strong> i februar 2001.<br />
Lina Nordam<br />
sekretær<br />
epost: nordam@union.no<br />
avsluttet advokatsekretærutdannelse i desember<br />
2005. ansatt i UNIoN <strong>Gruppen</strong> siden januar<br />
2006.<br />
UNIoN GrUppeN - <strong>Markedsrapport</strong> Q3-2006 - sIde 31
UNIoN <strong>Gruppen</strong> er et ledende megler- og<br />
rådgivningsforetak. Virksomheten eies 50,1% av<br />
det islandske bank- og finanskonsernet Glitnir<br />
(tidl. Islandsbanki) og av nøkkelansatte med<br />
omfattende erfaring fra finansiell rådgivning og<br />
transaksjonsbistand i Norge og internasjonalt.<br />
UNIoN <strong>Gruppen</strong> fokuserer på sektorene eiendom,<br />
shipping, handel, tjenester, finans, reiseliv, media<br />
og lett industri.<br />
UNIoN <strong>Gruppen</strong>s arbeid kjennetegnes av effektiv<br />
gjennomføring og høy grad av resultatoppnåelse<br />
basert på:<br />
• Bred transaksjonserfaring.<br />
• dyp innsikt i de utvalgte bransjer.<br />
• Forretningsmessig oppfinnsomhet<br />
og uavhengig tenkning.<br />
• Vekt på det enkelte oppdrags<br />
prioritet og fremdrift.<br />
• tilgang til et omfattende nettverk av<br />
finansielle og industrielle investorer.<br />
UnIon grUPPen drIver sIn vIrKsoMheT gjennoM FeM selsKaPer:<br />
<strong>UNION</strong><br />
Norsk Næringsmegling as<br />
sin hovedvirksomhet er transaksjoner<br />
omfattende enkelteiendommer eller<br />
porteføljer av tradisjonelle kontor- og<br />
lagereiendommer, hoteller og<br />
kjøpesentre. I 2005 omsatte UNIoN<br />
Norsk Næringsmegling eiendommer<br />
for ca. Nok 8,5 mrd.<br />
<strong>UNION</strong> Norsk Næringsmegling<br />
as er et av Norges ledende<br />
næringsmeglerforetak og<br />
tilbyr tjenester innen:<br />
• salg<br />
• rådgivning<br />
• utleie<br />
• søk<br />
<strong>UNION</strong> Corporate ASA • <strong>UNION</strong> Norsk Næringsmegling AS • <strong>UNION</strong> Eiendomskapital AS • <strong>UNION</strong> Real Estate AS • <strong>UNION</strong> Marine Finance AS<br />
besøksadresse<br />
Filipstad Brygge 2, 2. etg.<br />
<strong>UNION</strong><br />
<strong>UNION</strong><br />
real estate as<br />
eiendomskapital as<br />
er en meglingsvirksomhet med tilbyr private og institusjonelle<br />
fokus på det internasjonale<br />
investorer muligheten til å investere<br />
eiendomsmarkedet og Cross Border i strukturerte eiendomsprosjekter.<br />
eiendomstransaksjoner. <strong>UNION</strong> real<br />
<strong>UNION</strong> eiendomskapital as<br />
estate as<br />
kan blant annet tilby:<br />
kan bl.a. tilby:<br />
• tilrettelegging, finansiering og<br />
• bistand til internasjonale<br />
syndikering av eiendomsprosjekter<br />
eiendomsinvestorer ved<br />
kjøp av eiendom i Norge<br />
• investering i eiendomsfond<br />
• bistand til norske investorer ved • aktiv forvaltning av<br />
kjøp av eiendom internasjonalt eiendomsinvesteringer<br />
• søk i Norge og internasjonalt • har på vegne av investorer<br />
strukturert og investert over<br />
1,5 mrd. i eiendom<br />
• kjøp og salg av<br />
virksomheter (M&a)<br />
• strukturelle transaksjoner<br />
(fusjoner o.l.)<br />
• private og offentlige<br />
kapitaltransaksjoner<br />
• strukturert finansiering<br />
• verdipapirisering<br />
• generell finansiell og<br />
strategisk rådgivning<br />
postadresse<br />
postboks 1715 Vika<br />
0121 oslo<br />
telefon<br />
23 11 69 00<br />
telefaks<br />
23 11 69 01<br />
23 11 69 70<br />
<strong>UNION</strong><br />
Corporate as<br />
er et autorisert verdipapirforetak<br />
med konsesjon fra kredittilsynet<br />
til å bistå i alle typer<br />
kapitalmarkedstransaksjoner.<br />
<strong>UNION</strong> Corporate asas oppdrag<br />
omfatter i hovedsak:<br />
• kjøp og salg av<br />
virksomheter (M&a)<br />
• strukturelle transaksjoner<br />
(fusjoner o.l.)<br />
• private og offentlige<br />
kapitaltransaksjoner<br />
• strukturert finansiering<br />
• verdipapirisering<br />
• generell finansiell og<br />
strategisk rådgivning<br />
epost<br />
post@union.no<br />
<strong>UNION</strong><br />
Marine Finance as<br />
tilbyr investeringsmuligheter<br />
innenfor shipping og offshore<br />
prosjekter gjennom syndikering<br />
av kommandittselskap og<br />
andre selskapsformer.<br />
I tillegg til investeringsprodukter,<br />
tilbyr UNIoN Marine Finance as også<br />
finansiell rådgivning for de maritime<br />
industrier, primært shipping og<br />
offshore selskaper, omfattende bl.a.:<br />
• ”sale and lease back”<br />
transaksjoner.<br />
• strukturerte finansløsninger<br />
(egenkapital og gjeld).<br />
• tradisjonelle ”corporate finance<br />
” tjenester til shipping og<br />
offshore sektoren i samarbeid<br />
med UNIoN Corporate asa.<br />
UNIoN Marine Finance as har<br />
et omfattende nettverk blant<br />
rederier, befraktere, skipsverft,<br />
banker, investorer og management<br />
selskap. selskapets ansatte har<br />
lang erfaring fra skipsmegling,<br />
finansieringsvirksomhet (egenkapital<br />
og fremmedkapital), shipmanagement<br />
og rederivirksomhet.<br />
Web<br />
www.union.no