Eiendomsutvikleren nr 3 - 2009

Bladet for deg som ser muligheter i fast eiendom! 

EIENDOMSUTVIKLEREN 

Nummer 3 mai 2009 | 2. årgang | Utgitt av Norsk Eiendomskompetanse AS | Kr 59,-. 

Fullt trykk på salget 

Arne Baumann og hans medarbeidere i Obos trår alle til for å få solgt de nye boligene som er i produksjon. Men den 75 år gamle 

virksomheten satser også på lengre sikt, og planlegger nye prosjekter så langt det er mulig. 

Les mer på side 4 

Rivende utvikling på Økern 

Summen av alle prosjektene blir nærmest en ny bydel. 


TEMA: Samfunnsansvar 

Ikke primært fordi det er lønnsomt. 


BIM og Building SMART 

Ny teknologi på full fart inn i eiendomsutvikling. 


Eiendomsutviklerskolen 

Denne gang: Kontakt og forhandling med grunneier. 

Les mer på side 16

LEDER 

redaktør 

stein Arild iglebæk 

e-post: sai@norskeiendom.com 

telefon: 936 68 707 

norsk Eiendomskompetanse As 

Postboks 2715 solli 

0204 oslo 

www.norskeiendom.com 

© EiEndomsutviklErEn 

utgiver: norsk Eiendomskompetanse As 

daglig leder: Øystein r. kristoffersen 

redaktør: stein Arild iglebæk 

Epost: post@norskeiendom.com 

Grafisk design: Ann kristin nyborg, 

senter for eiendomsfag As 

trykk: stens trykkeri 

Papir: Profil silk 150 g 

opplag: 5000 

Åtte utgivelser i 2009 

Forsidefoto: Arne Baumann, obos nye Hjem. 

Foto: stein Arild iglebæk. 

issn 1890-7636 

2 Eiendomsutvikleren 

ikke rot det til! 

Transformasjonen av Bjørvika, inklusiv Sørengautstikkeren, tegner til å bli svært god. 

Fra betong, containere og tung trafikk, til spennende bedrifter, lekre leiligheter og 

ikke minst flotte kulturtilbud. Spennende og framtidsrettet. 

Vinnerarbeidene i arkitektkonkurransene for nytt Munch/Stenersen-museum og 

Deichman-bibliotek kompletterer bydelen. To i seg selv spennende byggverk som 

også spiller sammen med omgivelsene. 

Selvfølgelig kan man stille spørsmål ved kontorbyggenes høyde, hvor smart det er 

å presse to andre kulturinstitusjoner inntil operaen og hvor godt bomiljøet blir. Men 

summen er et resultat av flere dristige valg som vil tilføre Oslo noe nytt. Dessuten er 

beslutningene tatt. 

Eller kanskje ikke? Nylig innkalte Hav Eiendom til møte for å diskutere prosjekt, 

pris og kontraktsforslag. Ikke bare med vinnerne, men med alle de premierte 

arkitektkontorene i tur og orden. Administrerende direktør Eva Hagen i Hav Eiendom 

understreker at forhandlingene er reelle, og at det er bystyret som tar den endelige 

avgjørelsen. 

Hva var da vitsen med å kåre en vinner for hvert av prosjektene? 

I konkurranseprogrammet står det riktig nok at det skal legges vekt på juryens valg, 

men også pris, personale og gjennomføringskapasitet – og ikke nødvendigvis i den 

rekkefølgen. Selvfølgelig betyr kostnad og gjennomføringsevne mye, men det burde man 

kanskje tenkt på før man kåret en vinner? 

Vi frykter at de to kulturbyggene nå vil bli gjenstand for en politisk dragkamp der 

all verdens særinteresser og partipolitiske markeringsbehov vil ødelegge. At ulike parter 

vil vinne fram med mindre endringer som hver for seg kan virke fornuftige, men som til 

sammen spolerer den bærende ideen. 

Minste felles multiplum skaper sjelden dristig og framtidsrettet byutvikling. 

innHold 03/2009 

Stein Arild Iglebæk 

kommentar om eiendomsutvikling ................................................................................3 

Arne Baumann i obos nye Hjem ...................................................................................4 

Full fart på Økern .................................................................................................................8 

Bim- og Buildingsmart-teknologien i praktisk bruk ................................................10 

samfunnsansvar for eiendomsaktører .......................................................................12 

diverse småstoff .................................................................................................................15 

Artikkelserie: kontakt og forhandling med grunneier ..........................................16 

Justeringsreglene og infrastruktur ..............................................................................20 

Avklaringer om forurensning ........................................................................................21 

nytt om navn ...................................................................................................................... 22 

strid om ny plan- og bygningslov ................................................................................24

kommEntaR 

det hviler en ikke ubetydelig forpliktelse, og et tilhørende ansvar, på enhver utvikler av 

eiendom, i dennes streben etter arealbasert verdiskaping. denne uskrevne, usynlige 

«samfunnskontrakten», mellom næringsaktøren på den ene siden og det markedet der 

førstnevnte finner sitt levebrød på den andre siden, er i stor grad basert på tillit. 

om eiendomsutvikling 

Det snakkes mye om kombinasjonen av 

samfunnsansvar og eiendomsutvikling, og 

det er interessant at krav og forventninger 

sjelden målbæres av yrkesutøverne selv, 

men snarere av deres omgivelser – representert 

ved arkitekter, naboer, offentlige 

saksbehandlere, politikere, media med 

flere. 

Dette er et problem på flere måter, ikke 

minst fordi mange av det kommersielle 

utviklingsfagets aktører vitterlig kan, og 

med rette bør, vise til faktisk utøvelse av 

reelt samfunnsansvar, i en eller annen 

forstand – langt ut over det som måtte 

finnes av pyntelige strategiformuleringer 

rettet mot omverden. 

Enkelte aktører utviser dette 

gjennom å bygge skulpturparker eller 

ved å vinne gjeve priser i arkitektur- eller 

byggeskikkskonkurranser, mens andre 

igjen satser på mer lavmælte former, der 

rampelyset kanskje ikke ses og føles like 

godt. 

Hva innebærer ansvaret? 

Samfunnsansvar kan absolutt være så 

mangt. Er det snakk om et ansvar som 

tas eller som blir påtvunget en? Tas slikt 

ansvar ut fra en form for egenglede eller et 

opplevd press fra omgivelsene? På hvilken 

side av det enkelte prosjekts bunnlinje 

og konsernbidrag tas et samfunnsansvar? 

Spørsmålene kan være mange, og den 

tilhørende mistanken er ofte søkende og 

direkte i sin form, på leting etter svakheter 

i denne yrkesgruppes karakter. 

Det må sies at kommersiell eiendomsutvikling, 

med dets krav til fysisk og 

bedriftsøkonomisk resultatorientering, 

nok ikke alltid er like lett å balansere med 

det å utvise samfunnsansvar i en tydelig 

form, som både kan ses og anerkjennes av 

legmenn. 

Samfunnsansvar blir gjerne forvekslet med 

det å: 

• Ikke bygge ut tomten som utgjør 

min naboeiendom. 

• Ikke velge en arkitekt som forstår 

hvordan utviklere tenker. 

• Ikke diskutere offentlige 

prosjektkrav og -kostnader. 

• Ikke tjene for mye penger på et 

prosjekt eller på virksomheten 

generelt. 

I et slikt miljø er det utfordrende å 

opptre i rollen som samfunnsansvarlig 

eiendomsutvikler. En kan lett få følelsen 

av at det å bedrive eiendomsutvikling 

er et sosialt akseptabelt levebrød kun så 

lenge det leveres topp kvalitet med lav 

lønnsomhet. Men da får en ikke med seg 

at samfunnsansvar for eiendomsutviklere 

innebærer så mye mer, herunder ikke 

minst: 

• god og fremtidsrettet byutvikling 

• universell utforming 

• brukertilfredshet 

• langsiktige eiendomsverdier, for 

både debitor og kreditor 

• forståelse av egen rolle som 

pådriver i samfunnsutviklingen 

• respekt for det bebygde og 

bebodde miljø 

• respekt for det tverrfaglige og 

politiske kunnskapsfeltet som en 

jobber innenfor 

Rollen som den moderne, vellykkede 

eiendomsutvikler må derfor bekles av 

bevisste, ansvarlige samfunnsaktører, 

som representer et verdifullt bindeledd 

mellom tilbud og etterspørsel; mellom 

de som etterspør og de som kan levere. 

Eiendomsutvikleren legger til rette for 

næringsutvikling og befolkningsgrunnlag 

i våre lokalsamfunn, med arealbasert 

verdiskaping som sin spesialiserte 

virksomhet. 

Krever selvtillit 

Dette er ikke en nisje for de lettskremte 

– eiendomsutvikling kan være svært 

ressurskrevende, med svært uforutsigbare 

rammevilkår fra det offentlige. Vi snakker 

således om en høyst utakknemlig oppgave, 

i en høyst samfunnsfaglig kontekst. Og 

ekte samfunnsansvar kan kun utøves 

av aktører som føler ekte yrkesstolthet 

knyttet til sitt virke. 

Min oppfordring til landets eiendomsutviklere 

blir derfor å heve hodet, 

og være bevisst om at egen yrkesutøvelse 

som eiendomsutvikler er nødvendig 

i samfunnsutviklingen, både fysisk 

og økonomisk. Forhåpentligvis vil en 

økt bevissthet kunne bidra positivt til 

utøvelsen av et utvidet samfunnsansvar 

blant eiendomsutviklere, gjennom evne og 

vilje til å se egen rolle i et større perspektiv, 

samt stadig fokus på kvalitet og nyskaping. 

Vit også at store deler av 

samfunnsutviklingen ikke blir bedre enn 

hva dere gjør den til. Lykke til! 

Har du synspunkter på denne kommentaren? 

Send gjerne dine meninger til: 

oystein@norskeiendom.com 

FORFATTEREN: Øystein 

R. Kristoffersen er daglig 

leder i Norsk Eiendomskompetanse, 

som blant 

annet eier dette fag- 

bladet. 

Eiendomsutvikleren 3

oBoS nYE HJEm 

i medieomtalen av obos den siste tiden har det stått mye om salg av meglerkjeden Exact, 

kjøp av aksjer i terra-gruppen og finansielle resultater. men kjernevirksomheten, utvikling av 

boliger, er kommet litt i skyggen. vi tok en prat med sjefen for obos nye Hjem. 

Prioriterer salg steinhardt 

TEKST: STEIN ARILD IGLEBÆK 

Obos Nye Hjem er morselskapets virke- 

middel for å produsere boliger. I utgangspunktet 

er det lite som skiller det fra 

andre kommersielle eiendomsutviklere. 

Imidlertid er Obos en fra-vugge-til-gravorganisasjon, 

og forvaltning er like viktig 

som å skaffe medlemmene bolig. Nå tar 

faktisk Obos hånd om mer enn hver tredje 

bolig i Oslo. I tillegg har selskapet en 

betydelig spare- og finansvirksomhet og 

tilbyr medlemmene en rekke rabatter og 

andre tilbud. Men Arne Baumanns jobb er 

altså å lede enheten som utvikler og selger 

boliger. 

– Det er kjøpere i markedet, man må 

bare bruke mer tid og energi på salget. Det 

tar vi veldig på alvor. Og heldigvis opplever 

mange kunder det som en stor trygghet å 

kjøpe av en langsiktig aktør som Obos, sier 

Baumann, før han legger til: 

– Vi i bransjen, som tenker boliger 

10–12 timer i døgnet, kan lett ta det for 

gitt at kundene vet like mye som oss. Men 

de fleste kjøper bare bolig tre–fire ganger 

i livet. Vi må vise respekt for kundene, 

snakke forståelig og forklare nøkternt om 

rettigheter og forpliktelser. 

Nye prosjekter i 2010? 

I 2008 solgte Obos Nye Hjem 45 boliger, 

mot 411 året før. Fra september og ut året 

var salget null. Det ble besluttet å sette i 

gang bygging av 98 boliger i fjor, mot 935 

året før. I år skal det ikke settes i gang nye 

prosjekter i det hele tatt, selskapet har 

nok med å ferdigstille de som er under 

produksjon. Det var ved 

årsskiftet 730 boliger. 

Nær halvparten av dem 

er fortsatt ikke solgt. 

– Når snur markedet? 

– Vi har faktisk 

allerede sett en lysning. 

Per midten av april 

hadde vi solgt 35 bo- 

liger. Det er nok særlig 

rentenedgangen som gir 

seg utslag. Framover vil 

utviklingen i arbeidsledigheten 

avgjøre 

mye. I Oslo er det en 

stor andel offentlig 

ansatte, så kundene i 

DELEGERER: Et 

boligprosjekt er som en 

middels stor bedrift. Da 

blir prosjektlederne en 

slags administrerende 

direktører og min rolle 

mer som styreleder, sier 

Arne Baumann. 

vårt geografiske hovedmarked vil neppe bli 

rammet hardest, resonnerer Baumann. 

– Så det kan tenkes dere setter i gang nye 

prosjekter i 2010? 

– Jeg har et håp om det, men er langt 

fra sikker. 

Divisjonen for boligutvikling og 

eiendomsmegling i Obos, som omfatter 

mer enn bare Obos Nye Hjem, fikk i 

2008 en omsetning på 706 millioner 

kroner, marginalt mindre enn i 2007. Men 

bråstoppen i salget av nye boliger satte 

sine røde merker i regnskapet. Resultat før 

skatt forverret seg fra minus 23 til minus 

39 millioner. 

– Det blir minus i år også? 

– Det er budsjettert med det ja, svarer 

Baumann. 

Han legger til at budsjettet ble lagt på 

høsten i fjor da markedet fullstendig hadde 

størknet. Men selv om det rører på seg nå, 

tør han ikke snakke om noe overskudd. 

Faktisk vil han ikke gi prognoser i det hele 

tatt. 

Tenker langsiktig 

Det jobber til sammen 16 eiendomsutviklere 

og prosjektledere i Obos Nye 

Hjem. Ingen er blitt nedbemannet. 

– Nei, kompetente folk innen 

boligutvikling er det knapphet på, og 

vi har ikke råd til å miste noen. Vi tror 

jo tidene vil bli bedre. I mellomtiden 

har en del av dem fått nye oppgaver, sier 

Baumann. 

De som kan bidra, bruker så mye av 

tiden de kan på salg. Ellers planlegger 

selskapet nye boligprosjekter så langt det 

er mulig, Det vil si helt til når man skal 

hente inn priser fra entreprenører. De har 

mye å velge mellom, Obos har alene og 

sammen med andre en tomtereserve på 

7300 boenheter. 

– Vi kjøpte i fjor og er fortsatt villige 

til å vurdere attraktive tomter, forsikrer 

Baumann.

På spørsmål om hvilket prosjekt han 

er mest stolt av, nøler Baumann. Han 

begynte med boligutvikling i 2005 og har 

ikke hatt gleden av både å starte og avslutte 

et prosjekt. 

Men generelt synes han transformasjonen 

av den gamle messehallen på 

Skøyen til dagens Sjølyststranda har vært 

flott. Sammen med Veidekke har Obos 

bygd 600 boliger og forretningslokaler. 

Det tidligere lukkede området er åpnet 

opp mot fjorden, det er bygget et lokk over 

motorveien, og blitt riktig så idyllisk. Han 

er også fornøyd med Pilestredet Park, den 

gamle tomten til Rikshospitalet, hvor det 

er bygd 1100 boliger, og hvor tomten er 

blitt en åpen del av bybildet. 

Han er på selskapets vegne også stolt av 

Mikkelsgrenda borettslag på Mortensrud, 

som består av 26 eneboliger i funkisstil. 

Det spesielle med prosjektet er at det er 

rettet direkte mot dem som er opptatt av 

miljøet, og lavenergihusene ligger i grønne 

omgivelser. 

– Hvordan ser drømmeprosjektet ditt ut? 

– Stenbråten på Mortensrud. Her 

har vi bygd boliger som er rimelig priset 

for barnefamilier. Det er fantastisk å 

se familier som kommer ut av tidligere 

trangboddhet og flytter inn i en fiks ferdig 

bolig. Jeg blir stolt av å jobbe i denne 

virksomheten når jeg ser gleden deres, sier 

Baumann. 

Jobber gjennom andre 

Sjefen i Obos Nye Hjem sier politisk 

korrekt at det som motiverer ham i 

jobben, er gleden over å produsere boliger 

folk vil ha – men han krever å bli trodd. 

Han arbeider mye gjennom andre og vil 

heller diskutere alternative løsninger enn 

problemer. 

– Et boligprosjekt er som en middels 

stor bedrift. Da blir prosjektlederne en 

slags administrerende direktører og min 

rolle mer som styreleder, sier Baumann. 

Men han forsikrer oss om at han også 

kan diskutere detaljer og gå i dybden. 

Trolig er Baumann en mer enn vanlig 

praktisk orientert økonom, selv om 

hans bestefar, som var en av de første 

byggelederne i Obos, tvilte på det. Han 

fikk sjokk da barnebarnet fortalte at han 

skulle begynne i virksomheten. 

Ellers er Baumann åpen og direkte i 

kommunikasjonen. Og så legger han vekt 

på å ha en høy etisk og moralsk standard. 

– Folk vet hvor de har meg, 

kommenterer han. 

Også Obos som selskap er glad i å 

jobbe sammen med andre, og andelen 

fellesprosjekter øker stadig. Det 

skyldes flere forhold. Historisk har 

entreprenører som Skanska og Veidekke 

ønsket samarbeid. Dessuten er det en 

del tomteeiere som vil være med på 

prosjektene og ikke bare selge grunnen. 

TYPISK OBOS: Stenbråten borettslag består av rimelige boliger for barnefamilier.(Foto: Thomas Bjørndalen nyebilder.no) 

oBoS nYE HJEm 

I tillegg er det, i alle fall inntil i fjor, en 

del finansielle investorer som har tomter, 

men som mangler kompetanse om 

boligutvikling. 

Geografisk ekspansjon 

Også geografisk har samarbeidet økt. For 

tre år siden la OBOS en strategi om å 

bygge boliger i alle de fem største byene 

i landet. Enn så lenge er Tromsø satt på 

vent. I Trondheim har selskapet begynt 

å bygge, mens man i Bergen og Stavanger 

er i reguleringsfasen. I Trondheim kjøpte 

Obos tomter og 50 prosent av et selskap, 

og har dermed en lokal organisasjon. I 

Bergen og Stavanger har Obos kjøpt seg 

inn i prosjekter og samarbeider lokalt, men 

satsingen styres fra Oslo. 

Bakgrunnen for ekspansjonen til 

andre store byer er at Obos faktisk har 

en god del av sine 220 000 medlemmer 

der. Nordmenn flytter på seg og mange til 

andre steder enn Oslo. En del er medlem 

på grunn av fordelene det gir, annet enn 

forkjøpsrett ved kjøp av bolig. Dessuten 

var, i alle fall inntil for et års tiden siden, 

studenter en egen målgruppe. Og Obos 

skal bygge der medlemmene vil bosette seg 

i framtiden. 

– Hvordan lykkes dere? 

– Det er fortsatt tidlig, men jeg synes 

i alle fall vi har fått gode tomter, svarer 

Baumann.

oBoS nYE HJEm 

– Lokale boligbyggelag ble vel ikke helt 

fornøyd da store Obos trengte seg inn på 

deres hjemmemarked? 

– Vi har som sagt søkt samarbeid i disse 

byene, og mange er blitt spurt. Dessuten 

er det nok allerede tøff konkurranse i disse 

markedene. I Bergen er det for eksempel 

tre store boligbyggelag, fremholder 

Baumann. 

14 år i ABB 

Baumann fikk en god slump penger da 

Toyota for noen år siden kjøpte importdelen 

av familieselskapet Bauda. Det er 

fortsatt særdeles operativt, og Baudaforhandlerne 

står for en tredel av Toyotasalget 

i Norge. Men Baumann ønsker ikke 

å snakke om familiekronene, de har ikke 

noe å gjøre med jobben hans. Derimot 

forteller han gjerne om Toyotas klare 

kundeorientering, det er noe han også 

argumenterer sterkt for i Obos. 

Baumanns korrekte oppførsel og 

uklanderlige antrekk tyder på at han 

kommer fra et møblert hjem. Han er født 

på Elverum, men faren arbeidet i militæret, 

så sønnen vokste opp flere steder i Norge. 

Opphavets yrke gjorde Baumann helt 

sikker på hva han ikke skulle bli, og han 

begynte på siviløkonomstudiet på BI. 

Senere toppet han det med en MBA fra 

University of Winsconsin. 

Tilbake i Norge begynte han i EB, 

senere en del av ABB, i 1987. I det 

selskapet hadde han mange ulike jobber. 

Noe han er mest stolt av, er privatiseringen 

av en transformatorfabrikk i Tanzania. 

Både fordi det ble en økonomisk suksess, 


– Det er kjøpere i markedet, man må bare bruke mer 

tid og energi på salget. 

men særlig på grunn av den menneskelige 

suksessen. 

– Det var fantastisk å se de ansattes 

glede over å gå fra et parastatlig selskap til 

å bli en del av et internasjonalt konsern. 

Det er også morsomt at man kan skape et 

høyteknologisk miljø midt i Øst-Afrika, 

sier Baumann fornøyd. 

Etter 14 år i ABB søkte han noe annet. 

Det var litt tilfeldig at han havnet i Obos. 

Faktisk måtte hodejegeren overtale ham 

til å se nærmere på stillingen. Men etter 

flere gode samtaler med toppsjef Martin 

Mæland, begynte han i Oslo bolig- og 

sparelag i 2002. Og i 2005 ble han altså 

administrerende direktør for Obos Nye 

Hjem. 

Ved siden av jobben, er det familien 

som teller for Baumann. Fritidsinteressene 

lever han ut gjennom sine barn på 10, 12 

og 14 år. Det vil si alpint om vinteren, båt 

og windsurfing om sommeren. 

Offentlige rammebetingelser 

Svært mange eiendomsutviklere er 

frustrert over både politikeres vingling 

og byråkrati og treghet hos offentlige 

instanser. Baumann er vel på linje med 

bransjen ellers, men ønsker ikke å gjøre 

noe stort poeng ut av det. 

– Saksbehandlingstiden i plan- og 

bygningsetaten er et problem. Særlig 

delesaker er en verkebyll. Men vi har en 

god dialog med etaten, sier han. 

Så er da Obos så store og har så lang 

erfaring at de vet hvordan man raskt skal 

komme ned til de viktige temaene. 

Baumann irriterer seg mer over at 

politikere vil detaljstyre deler av 

boligmarkedet i Oslo, med for eksempel et 

krav om en viss andel store boliger. 

– Det er ikke lurt å ha en fast regel om 

store boliger. Det er for eksempel neppe så 

mange barnefamilier som har lyst og råd til 

å bo i Bjørvika, sier han. 

Baumanns råd til de som vurderer en 

karriere som eiendomsutvikler, er å spørre 

seg om de har tilstrekkelig tålmodighet. 

Han anser seg selv som relativt utålmodig, 

og gikk noen runder med seg selv før han 

takket ja til jobben i Obos. I beste fall tar 

det gjerne tre år fra man starter et prosjekt 

til det er sluttført, ofte tar det to eller tre 

ganger så lang tid. 

– Du er nødt til å sette deg delmål for å 

føle at du kommer noen vei, tipser han. 

Detaljutsnitt fra Stenbråten (Foto: 

Thomas Bjørndalen nyebilder.no) 

FAKTA: OBOS 

• Oslo bolig- og sparelag (Obos) hadde ved årsskiftet 222 422 medlemmer, 

noe som er rekord. 

• Obos-konsernet fikk et resultat før skatt på 65,2 millioner kroner i 2008. 

• Det ble i fjor satt i gang bygging av 98 nye boliger og ferdigstilt 764. 

De nye boligene er i Lønnebakken borettslag på Tveita og i Rolf Hofmos 

borettslag på Ensjø. 

• Ved omsetning av brukte Obos-leiligheter, ble forkjøpsretten brukt i 

15,6 prosent av salgene. 

• Obos forvaltet ved årsskiftet 127 679 boliger, en økning på 3074 i forhold til 2007. 

• Samlet innskudd i Obos var på 5,8 milliarder kroner ved fjorårets slutt. 

Av dette utgjorde innskudd fra medlemmene 3,4 milliarder, 14,6 prosent 

mer enn året før. 

• Samlet utlån var 11,9 milliarder kroner, en økning på 33 prosent fra 2007. 

Utlån til medlemmer utgjorde 3,4 milliarder av dette.

norsk EiEndomskomPEtAnsE 

Den årlige skatt- og avgiftsdagen for fast eiendom 

Norsk Eiendomskompetanse og PricewaterhouseCoopers inviterer til temakonferansen 

Den årlige skatt og avgiftsdagen for fast eiendom 2009 

13. mai 2009 kl 09:00 – 15:30 - Radisson SAS Plaza Hotel, Oslo 

Program 

Målgruppen er aktører innen eiendoms- og byggebransjen som ønsker en bred faglig gjennomgang om sentrale 

skatte- og avgiftsmessige aspekter ved investeringer i fast eiendom. Årets arrangement er det tredje i rekken. 

Foredragsholdere er Trond Ingebrigtsen og Lars Helge Aasen, 

begge kunnskapsrike partnere i PricewaterhouseCoopers AS. 

Begge har skatt og avgift som sine hovedfagområder. 

Avgiftsfaglige emner: 

• MVA suksesskriterier og fallgruver ved oppføring og utleie av fast eiendom 

• Hvordan spare mva-kostnader for infrastruktur i forbindelse med oppføring av boliger 

• Optimalisering av mva ifm. omorganisering av selskaper som eier fast eiendom 

• Siste nyheter om mva og eiendom 

Skattefaglige emner: 

• Innføring i de nye reglene for verdsettelse av næringseiendom 

- Nytt verdsettelsessystem for næringseiendom kan innebære betydelig skjerpelse i forhold til dagens regler. 

• Nye avskrivningsregler for tekniske installasjoner i bygg fra 1.1.09. 

- Effekten av de nye reglene vil bli belyst med praktiske eksempler og mulige tilpasninger 

• Inntektsføring av 3 prosent utbytte og 3 prosent skattemessig gevinst ved salg av aksjer 

- Denne nye regelen kan gi en uventet skattebelastning. Vi viser hvordan dette kan unngås. 

• Valg av skatteoptimal selskapsform ved erverv og utvikling av fast eiendom og herunder reorganiseringer og 

skatteoptimalt salg. 

• Skattemessig behandling av tapsposisjoner 

• Sentrale skatteforhold ved verdivurderinger - verdsettelse og forhandling av skatterabatter 

• Skattemessig behandling av problemstillinger i typiske eiendomsselskap. 

Arrangementet er forhåndsgodkjent som etterutdanning av den norske advokatforening og Norges autoriserte 

regnskapsføreres forening. 

For fullstendig program og påmelding: www.norskeiendom.com 

Deltakeravgift er kr 3500,- (eks mva) og inkluderer lunsj og komplett dokumentasjon. 

Personlige abonnenter av Eiendomsutvikleren samt medlemmer av Foreningen Næringsiendom 

får 25 prosent rabatt på deltakeravgiften. 


ØkERn-omRåDEt 

Det planlegges nærmere 20 000 boliger i områdene rundt Økern de neste ti årene. Samtidig skal 

det komme en rekke kontorbygg, forretninger og skoler. Hvis planene blir gjennomført da. 

En ny bydel tar form 

TEKST OG FOTO: STEIN ARILD IGLEBÆK 

Økern-senteret stod ferdig så langt tilbake 

som i 1969 og består i dag av 14 000 

kvadratmeter med handel, fordelt på 

25 butikker. Senteret ble kjøpt av Steen 

& Strøm, Storebrand med flere for 700 

millioner kroner. Nå planlegges det 

utvidelser for milliarder. 

– Vi skal bygge Økern sentrum, ikke 

bare et senter. Man trenger et skikkelig 

sentrum i et av Oslos viktigste og raskest 

voksende knutepunkter, sier utviklingsdirektør 

Henrik Larsen i Steen & Strøm. 

Lokk over veiene 

Selskapet har sendt inn et reguleringsforslag 

til plan- og bygningsetaten i Oslo. 

Det skal legges ut til høring i begynnelsen 

av juni, så det gjenstår å se hva som blir 

vedtatt. 

Planene er imidlertid ambisiøse. 

Høyblokken som kneiser over dagens 

senter inneholder 14 000 kvadratmeter 

handel og 18 000 kvadratmeter kontorer. 

Det nye forslaget omfatter 180 000 

kvadratmeter – 250 000 kvadratmeter 

hvis man inkluderer fellesarealer og 

parkering. Det skal ikke bli et tradisjonelt 

kjøpesenter, men et anlegg med utvendige 

gater. Om lag en tredel av nettoarealet er 

satt av til handel. 

Det vil videre bli mye kontorer, 

både for private bedrifter og offentlige 

etater. Dessuten planlegges det et nytt 

konferansehotell med 200 rom, en 

kino med seks–åtte saler, bibliotek, 

barnemuseum, musikkskole, barnehage, 


badeland og 200 boliger. 

– Vi håper å få en del ferdig i siste 

halvdel av 2012, men vi er avhengig av 

framdriften til Statens vegvesen, sier 

Larsen. 

Trafikken skal nemlig bli ganske 

annerledes enn i dag. Ring 3 skal legges i 

tunnel mellom Økern og Sinsen, og Østre 

Aker vei skal også under jorden på Økern. 

Dessuten skal det bygges et nytt kollektivknutepunkt. 

Til tross for de omfattende 

endringene skal det kun gjøres én endring 

av kjøremønsteret i byggeperioden fram 

til 2013, og det skal ifølge Statens vegvesen 

ikke nevneverdig hindre framkommeligheten. 

Flere forretningsbygg 

Aspelin Ramm kjøpte sammen med Obos 

Forretningsbygg hele det gamle Alcatelområdet. 

Noen bygg er solgt unna, og 

noen er leid ut. Men det gamle hovedkontoret 

er bygget om til Hotell 33, som 

– Man trenger et skikkelig sentrum i et av Oslos viktigste 

og raskest voksende knutepunkter. 

Utviklingsdirektør Henrik Larsen, Steen & Strøm 

åpnet i fjor sommer i Choice-regi. Det har 

konferanselokaler for både hotellgjestene 

og de forhåpentligvis mange bedriftene 

som etter hvert vil etablere seg i området. 

Nå bygges det et nytt bilsenter for 

Toyota på 18 000 kvadratmeter i Kabelgaten 

2, hvorav toppetasjen på 2700 

kvadratmeter leies ut til andre. Tomten ved 

siden av er solgt til Oslo kommune, som 

skal ha videregående skole for yrkesfag der. 

Ambisjonen er å transformere det 

gamle industriområdet til et moderne 

teknologi- og kunnskapsområde. 

– Vi har også en tomt til, helt i nord, 

som ikke er ferdig utviklet. Der kan det 

vel bygges 10–15 000 kvadratmeter, 

men ingen planer er konkretisert, sier 

markedssjef Pål Bøe i Aspelin Ramm. 

200 meter fra Hotell 33 bygger Oxergruppen 

to bygg, bundet sammen av en 

broforbindelse og stor glassgård. Der skal 

det bli 10 000 kvadratmeter kontorer, 

pluss arealer for fellesrom, lager, parkering, 

og teknisk. 

– Det blir spennende å se hvor mange 

av alle Økern-prosjektene som bli lagt i 

skuffen til tidene blir bedre. Vi holder i 

alle fall fast på vår timeplan og de første 

leietakerne flytter inn 1. januar 2010, sier 

markedssjef Alexander Lindemann. 

En av leietakerne som er på plass er 

Teknologisk Institutt, som skal ha 3000 

kvadratmeter. 

Mange boligprosjekter 

I den vestvendte skråningen mellom villa- 

bebyggelsen på Bjerke/Risløkka og Økern 

Torgvei bygger OBOS i samarbeid med 

Eiendomsspar Torgveien borettslag med 

176 leiligheter i varierende prisklasser. 

Andre byggertrinn er nå under 

planlegging. 

På Frydenberg på Hasle like ved Økern 

planlegger Skanska 630 leiligheter fordelt 

på 25 hus. Prisene ligger på 1,5 til knappe 

tre millioner kroner. Så langt er om lag 200 

leiligheter solgt, og neste byggetrinn på 40 

enheter legges ut for salg «når markedet 

tillater det» – som Skanska formulerer 

det. 

Også Veidekke avventer markedet. På 

Løren har selskapet prosjektert i alt 700 

leiligheter, og 200 utbygde leiligheter er 

fortsatt ikke solgt. 

I tillegg har en rekke andre aktører 

mer eller mindre godt funderte planer om 

eiendomsprosjekter i Økern-området. 

Storsatsing på Hasle 

På Hasle sliter altså Skanska med å få 

solgt sine leiligheter. Og Selvaag har lagt 

utviklingen av sine tomter på is. Men

Fagboken Eiendomsutvikling i tidlig fase 

Lærebok: 

I tilknytning til Eiendomsutviklerstudiet lanserer vi nå læreboken 

Eiendomsutvikling i tidlig fase. Dette er den første fagboken som omhandler de 

tidligste fasene av eiendomsutvikling etter norske forhold. 

Bokens tematiske fokus er erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendom til bygging og 

byutvikling. Innholdet retter seg hovedsakelig mot verdiskapingsprosessene frem mot 

godkjent plan for utbygging av eiendom. 

Redaktørene August E. Røsnes og Øystein R. Kristoffersen har til dette fagbok- 

prosjektet invitert erfarne aktører fra eiendomsbransjen til å dele av sine kunnskaper 

og erfaringer knyttet til eiendomsutvikling i tidlig fase. 

Boken ferdigstilles i disse dager. Den kan nå bestilles via våre nettsider 

www.eiendomsfag.no 

Høegh Eiendom arbeider ufortrødent 

videre med sine store planer. Gjennom 

datterselskapet Hasle utvikling kjøpte de 

Vinmonopolets gamle fabrikkområde for 

nærmere en milliard kroner våren 2007. 

25 prosent av summen betalte partneren 

Bunde Eiendom. 

Daglig leder Geir Inge Juriks i Hasle 

Utvikling ønsker ikke å utdype planene, 

med unnskyldningen om at det er for 

TRANSFORMERES: Det meste på Økern vil bli nytt i årene som 

kommer. Men høyblokken og Hotel 33 lenger bak blir stående. 

tidlig. Selskapet har akkurat fått reguleringsplanen. 

Tidligere har han imidlertid sagt til 

Finansavisen at selskapet ønsker å bevare 

eksteriøret til det gamle tapperiet. Og at 

det 94 mål store området skal fylles med 

kontorer boliger og fellesarealer. 

– Vi er i dialog med flere aktører i 

bilbransjen. Dette området vil bli mer 

aktuelt nå som den såkalte bilbyen på 

Eiendomsutvikling i tidlig fase 

Erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendom til 

bygging og byutvikling 

Ensjø forsvinner til fordel for boliger. I 

bakkant kan det også bygges kontorer, sa 

markedssjef Frithjof Foss i Høegh Eiendom 

til Finansavisen. 

Miksen mellom bruksområder er ikke 

avklart, og selskapet ønsker å holde den så 

fleksibel som mulig. Det er nødvendig når 

eiendommen skal utvikles over såpass lang 

tid som 10–15 år. 


FRamtIDEnS BYGGEBRanSJE 

For bare et år siden var Bim og BuildingsmArt nærmest science fiction. siden den gang 

har flere aktører hentet sine første praktiske erfaringer. skanska har tro på å bygge stein på 

stein. 

Skritt mot framtiden 


Alle egne design- og byggeprosjekter i 

2009 skal bruke BIM. Akkurat så ambisiøst 

er Skanskas mål. 

– Det er en stor utfordring. Vi har et 

stykke igjen, innrømmer konserndirektør 

Siri Legernes. 

Hun sier entreprenørselskapet har satt 

i gang to boligprosjekter hvor BIM brukes 

tvers igjennom. Så vil Skanska samle erfaringer 

og senere ta neste steg. Legernes 

har tro på en skrittvis framgangsmåte i et 

slikt nybrottsarbeid. 

BIM handler forenklet sagt om 

å ta ut gevinster ved å standardisere 

informasjonen gjennom et byggeprosjekt. 

Prinsippet er at alle involverte parter 

kommuniserer all bygningsrelatert 

informasjon gjennom en felles 

bygningsinformasjonsmodell (BIM). 

Fordeler med BIM 

For Skanska er Bygnings Informasjons 

Management en mer talende forklaring. 

– Utfordringen er å få tankegangen inn 

i hodet på alle involverte prosjektledere, 

framholder Legernes. 

Hvis man lykkes, er fordelene mange. 

For eksempel vil salgsprosessen bli raskere 

og enklere, blant annet fordi kundene får 

en bedre oversikt over hva som selges. Man 

får muligheter til å presentere alternative 

løsninger, og det blir enklere for kunden å 

ta del i avgjørelsene i en tidlig fase. 

I prosjekteringen gir én modell bedre 

oversikt og sikrer bedre kvalitet, blant 

annet ved at det blir enklere å oppdage 

prosjekteringsfeil i tidlig fase, og på grunn 

av gjenbruk av de beste løsningene. 

Videre blir planleggingen mer effektiv og 

nøyaktig. 

Bruk av BIM gir også mer eksakt 

kalkulasjon. Og mer detaljerte 

spesifikasjoner for innkjøp reduserer 


PIONER: Siri Legernes forteller at Skanska nå tar i bruk BIM-teknologien 100 % i to boligprosjekter. 

kostnadene. Det samme gjør muligheten 

for økt standardisering. Produksjonen 

blir også mer effektiv og billigere. Endelig 

vil en oppdatert produksjonsmodell gi 

bedre og billigere forvaltning, drift og 

vedlikehold (FDV). 

– Noe er lettere å starte med enn annet. 

Skanska begynner i første fase med 

4D-planlegging, konstruksjonsgjennomganger, 

mengdeuttak/kalkula- 

sjon/kost, kollisjonskontroll og visualiseringer. 

I neste fase tar vi i bruk flere 

verktøy, sier Legernes. 

Arbeidet i praksis 

Skanska setter i gang med BIM i to bolig- 

prosjekter, Helles Hage og Tiedemann. 

Selskapet har knyttet til seg utvalgte 

konsulentmiljøer og gjør nybrottsarbeidet 

sammen med dem. Så skal man samle 

erfaringene, og ta neste steg. 

Når så mange miljøer er positive til 

BIM, kan man spørre seg hvorfor bruken 

ikke er mer utbredt. 

– Kontraktsformer må avklares. Nå er 

det slik at alle venter på alle. Bibliotekene 

må også utvikles raskere, og her har 

Standard Norge en utfordring. Dessuten 

må nok bestillerkompetansen utvikles for 

å gi effekt, mener Legernes. 

Hun legger til at det fortsatt er påkrevd 

med teknologisk utviklingsarbeid. 

– I Skanska har vi tradisjon for å bidra 

i utviklingsarbeid på vegne av fellesskapet, 

sier hun, men legger til: 

– De store statlige byggherrene må 

huske på at utviklingsarbeid koster og 

må fortsatt ha FOU-midler til BIM til 

rådighet i prosjektene. 

Som hun tidligere var inne på, er det 

en del kommersielle forhold som ennå 

ikke er avklart, for eksempel tilpasning av 

kontraktsformer. 

– Det nytter ikke med fastpris på tanker 

som ennå ikke er tenkt, poengterer hun.


– Staten skal være en krevende kunde og 

vi skal medvirke til innovasjon. Det gjør 

vi gjennom å etterspørre nye løsninger. 

BIM -teknologien skaper muligheter 

for helt nye og mer effektive mønster 

for samhandling i byggnæringen og er 

epokegjørende for næringen, sa fornyings- 

og administrasjonsministeren. 

Uttalelsen kom under en konferanse 

om framtidens byggenæring i regi av 

Statsbygg, Forsvarsbygg og Advansia nylig. 

En lignende konferanse ble avholdt for et 

år siden. 

– Da deltok min statssekretær, og det 

har etter det omtrent ikke gått en dag uten 

at jeg har hørt om BIM, sier Grande Røys 

med et smil. 

Statlig drahjelp 

Statsråden framholder at byggenæringen 

utgjør mer enn 13 prosent av Norges BNP. 

Staten står for om lag 40 prosent av etter- 

spørselen, og har dermed svært stor påvirkningskraft. 

– Vi er fortsatt ikke dyktige nok 

innkjøpere. Senere i vår kommer det en 

stortingsmelding om offentlig innkjøp, 

forteller Grande Røys. 

Hun framholder at innovasjon og 

teknologi også har stor betydning for å 

bevare miljøet. Bruk av BIM-teknologi 

skal gi færre byggefeil og vil, foruten å 

senke kostnadene, også gi miljøgevinster. 

Det var for øvrig på denne konferansen 

Siri Legernes fortalte hvordan Skanska 

jobber med teknologien (se artikkel på 

foregående side). Der holdt også Ola 

FRamtIDEnS BYGGEBRanSJE 

statsråd Heidi Grande røys vil støtte satsingen på BuildingsmArt- og Bim-teknologi. det skal 

ikke minst skje gjennom at staten skal bli en mer krevende kunde. 

Statlig BIm-støtte 

Verdivurderinger og nedskrivninger 

i krisetider 

Finanskrisen og tilbakegangen i den globale økonomien 

den senere tid, har satt stor fokus på verdivurderinger 

og nedskrivninger i regnskapene. 

BDO Noraudit kan hjelpe deg med å belyse problematikken 

knyttet til nedskrivning av anleggsmidler og bistå 

med verdivurderinger. 

Vi holder oss løpende oppdatert i markedet, og har til 

enhver tid faglig ekspertise på de områdene som berører 

eiendomsbransjen. 

Kontakt: 

Hans Petter Urkedal, tlf 23 11 91 98 

For mer informasjon: www.bdonoraudit.no 

Dalen, leder for markeds- og forretningsutvikling 

i Multiconsult, et innlegg. Han 

startet med å vise til en rapport fra BIs 

Torgeir Reve fra 2007. Den forteller at 

byggenæringen sliter med liten innovasjon, 

lav produktivitet og svak kvalitet. 

– Teknologien i seg selv løser ingenting. 

Vi har hatt 3D og DAK i mange år. Det 

avgjørende er hvordan vi bruker teknologien, 

framholder Ola Dalen. 

På seminaret fortalte administrerende 

direktør Frode Sjursen i Forsvarsbygg at 

virksomheten skal investere flere milli- 

arder kroner de neste årene, og at Building 

SMART-teknologien skal brukes hele 

tiden. Statsbygg-sjef Øivind Christoffersen 

lovte at de ikke skal være noe dårligere. 

Statsbygg satset for første gang på BIM- 

teknologi i ordinær produksjon allerede 

for et år siden, ved Universitetet i Stavanger.

SamFUnnSanSVaR FoR EIEnDomSaktØRER 

Aspelin ramm Eiendom har langt bredere mål enn bare å tjene penger. Hadde 

profittmaksimering vært det eneste som betydde noe, ville de ansatte kjedet vettet av seg. 

dessuten er det meget mulig god kvalitet, fin arkitektur og generelt samfunnsansvar lønner 

seg i det lange løp. 

Flere mål enn profitt 


Nylig inngikk Aspelin Ramm og Evotek 

en avtale med Kirkens Bymisjon om 

energisparing. Det er et eksempel på at 

det privateide eiendomsselskapet tar målet 

om å opptre samfunnsansvarlig på alvor. 

Det er også et eksempel på at relativt små 

investeringer kan gi store resultater. 

Avtalen går over 24 måneder og skal 

gi Kirkens Bymisjon like mange prosents 

årlig innsparing. Virksomheten har en 

betydelig eiendomsmasse i form av kontorer, 

aldershjem, pleieinstitusjoner og 

annet. Ut fra dagens situasjon betyr 

det to millioner kroner lavere utgifter 

til energi per år – en ikke ubetydelig 

sum for en humanitær stiftelse. Aspelin 

Ramm gir 100 000 kroner årlig til dette 

prosjektet, pluss arbeidsinnsats. Det skal 

avholdes månedlige møter, opplæring og 

erfaringsutveksling. 

– Vi vil konsentrere oss om driftsendringer 

som koster lite og gir mye, 

typisk holdningsendringer. Men det er 

klart at det også vil være nødvendig med 


investeringer, sier markedsdirektør Sverre 

Landmark i Aspelin Ramm. 

Mange av tiltakene kan imidlertid få 

offentlig støtte. Dessuten har mange av 

dem så kort avskrivningstid at de er relativt 

lette å finansiere. Enkle og lønnsomme 

prosjekter er dessuten velkomne sponsor- 

objekter for Kirkens Bymisjons støttespillere. 

Også Aspelin Ramm vil trekke fordeler 

av samarbeidet. 

– De i vår organisasjon som er med 

– Om noen år tror jeg et eget kapittel om 

samfunnsansvar i årsrapporten vil være overflødig. 

Da vil det være en selvfølge. 

på prosjektet får en tilfredsstillelse utover 

lønningsposen. Og medarbeiderne får lært 

mye og blir flinkere, sier Landmark. 

Vil vinne priser 

Aspelin Ramms bedriftsfilosofi er enkelt 

sagt å være veldig gode på det de tror på. 

Det sikrer lønnsomhet. Et virkemiddel for 

å nå målet er å utvikle de ansatte. 

– Filosofien betyr også at vi har lov 

til å tenke langsiktig, at tiltak kan bli 

lønnsomme om tre år i stedet for neste 

kvartal, sier Landmark. 

Den privateide eiendomsbedriften 

bruker en del tid og penger på god kvalitet, 

fin arkitektur og generelt samfunnsansvar. 

Det gjør de fordi de mener det er riktig, 

MER ENN KREMMER: Aspelin Ramm 

skal skape verdier for eierne. Men 

markedsdirektør Sverre Landmark legger 

vekt på at eiendomsselskapet også skal 

framstå ansvarlig og samfunnsengasjert. 

men Landmark er overbevist om at de 

også økonomisk får tilbake investeringen i 

mangfold. 

Et mål på god kvalitet og fin arkitektur 

er priser. Og selskapets liste over hederstegn 

er lang: City-prisen har de vunnet 

flere ganger, i 2006 fikk Aspelin Ramm 

Statens byggeskikkpris for Hausmanns 

gate 16, og Oslo kommunes jubileumspris 

ble de tildelt samme år på grunn av arbeidet 

med Christiania Qvartalet. De 

vant for- øvrig Arkitekturvernprisen for 

Oslo og Akershus allerede i 1994 med en 

eiendom i Kvadraturen. 

– Vi har et klart mål om å vinne priser. 

Det skjerper konkurranseinstinktet hos 

alle ansatte, sier markedsdirektøren. 

Selv om Aspelin Ramm tilsynelatende 

har en sterk virksomhetskultur, har ikke 

selskapet mange hyllemeter med regler 

og retningslinjer. Landmark framholder 

at holdningene som dyrkes i det daglige 

er viktigere. Landmark sier de legger vekt 

på en ja-kultur der man bare sier nei når 

grunnene er gode. Budsjettene er ikke 

annet enn retningsgivende. 

– Det enkle er faktisk ofte det beste. 

Med klokskap, omtanke og folkeskikk 

kommer man langt, framholder han. 

Omdømmet betyr mye 

Landmark er opptatt av at dyktige 

mennesker legger vekt på virksomhetens 

verdigrunnlag. Man får fatt i, og beholder, 

de beste medarbeiderne. Hvis man tar 

samfunnsansvar på alvor, blir man også 

flinkere til det man holder på med. 

Dessuten får man godvilje hos viktige 

instanser som plan- og bygningsetaten. 

I tillegg kan – alt annet like – 

samfunnsansvar og engasjement styre 

kundene og investorenes valg. 

Etter alle disse fine ordene virker 

Landmark en smule pinlig berørt. Han 

liker ikke å skryte, dessuten er det nok av

dem som pynter seg med floskler om etisk 

bevissthet. Men når samfunnsansvar er 

temaet, må han nesten forklare hvordan 

Aspelin Ramm tenker. 

Argumentasjonen om at samfunnsansvar 

er lønnsomt i økonomiske termer 

bør heller ikke vektlegges for sterkt. Hvis 

motivasjonen for å være redelig og tenke 

på andre kun skyldes utsikter til bedre 

overskudd, er det noe som halter. 

Ikke desto mindre er Aspelin Ramm 

et svært lønnsomt selskap. Gruppen 

fikk i fjor et resultat før skatt på 227 

millioner kroner av en omsetning på en 

knapp milliard. Og sterke regnskapstall er 

normalt for selskapet. Egenkapitalandelen 

er på hele 48 prosent. 

Med 400 000 kvadratmeter eiendom i 

Norge og Sverige er Aspelin Ramm blant 

de ti største norske eiendomsselskapene. 

I 2008 hadde selskapet 260 millioner 

kroner i leieinntekter. 

Universell utforming 

De ansatte i Aspelin Ramm liker spesielt 

godt å transformere eksisterende bygg, og 

de mener at kontorbygg, industriområder 

og fabrikker ofte er undervurdert. Ved 

hjelp av flinke arkitekter kan man hente 

ut det som er verdifullt i prosjektene 

og samtidig tilføre nye dimensjoner til 

byggene og områdene. 

Et eksempel er Hausmanns gate 16 

hvor Aspelin Ramm har bygd boliger, 

utstillingslokaler, skole og kontorer på 

en eiendom hvor det lå gamle transformatorstasjoner. 

I 2006 fikk selskapet 

vite at de ville bli hedret med Statens 

Byggeskikkpris for arbeidet. Men de fikk 

også vite at juryen hadde vært kritisk til en 

del løsninger, primært knyttet til universell 

utforming. 

Selskapet arrangerte da et seminar 

med Husbanken, som er sekretariat 

for prisen, og flere organisasjoner for 

funksjonshemmede. Diskusjonene munnet 

ut i en stor rapport om utfordringene. 

– Vi startet øverst på listen og jobbet 

oss nedover. Vi utbedret det som var 

praktisk mulig, og mye var faktisk enkelt 

å rette. Det dreier seg ofte ikke om så mye 

penger, men mer oppmerksomhet om 

detaljer, sier Landmark. 

Noe var så enkelt som sklisikring ytterst 

på trappetrinnene. Mange tror at universell 

utforming handler om tilgjengelighet for 

rullestolbrukere, men begrepet favner 

langt videre. For eksempel har både yngre 

og eldre mennesker særskilte utfordringer. 

Mye kan løses med enkle midler som 

bedre skilting, fargebruk og høyde på 

dørhåndtak. 

Aspelin Ramm brukte likevel noen 

millioner kroner på å heve byggets 

kvalitet. Flere tiltak var ikke mulig å 

gjennomføre, og noen av organisasjonenes 

ønsker var gjensidig utelukkende. For 

eksempel ønsker ikke astmatikere og 

allergikere tepper på gulvene, men det 

vil hørselshemmede ha, for å bedre 

akustikken. Sluttresultatet var likevel et 

bygg som er vesentlig bedre tilpasset alle 


PRISBELØNT: Aspelin Ramm er blitt tildelt Statens Byggeskikkpris, City-prisen og Olavsrosa for 

arbeidet med Hausmanns gate 16. De fortjener også ros for å ha tatt universell utforming på 

alvor. (Foto: Finn Ståle Felberg) 

typer brukere. 

I dag har alle selskaper av en viss størrelse 

et eget avsnitt om samfunnsansvar 

i årsberetningen. Det handler gjerne om 

tema som at selskapet ikke utnytter fattige 

barn i Asia og ikke sløser med energi. 

– Det skulle da også bare mangle. 

Om noen år tror jeg et eget kapittel om 

samfunnsansvar i årsrapporten vil være 

overflødig. Da vil det være en selvfølge, sier 

Landmark. 

– Jeg tar ansvaret jeg har fått av oslo på alvor. Hvis du skriver en dårlig 

bok eller en dårlig sang, kan folk la være å lese eller høre. men hvis du 

bygger en stygg eller skral konstruksjon, så er det en tragedie. 

Arkitekt renzo Piano, som tegner det nye museet på tjuvholmen, til d2. 



virksomheters samfunnsansvar er blitt et hett tema de siste årene, men begrepet er ganske 

ullent. Et seminar nylig ga noen svar. 

Samfunnsansvar på alvor 


Samfunnsansvar eller Corporate Social 

Responsibility (CSR) er blitt langt 

hyppigere omtalt i media de siste årene. 

Og begrepet brukes titt og ofte av både 

politikere og næringslivsledere. 

Grovt sagt handler samfunnsansvar 

om at en organisasjon tar ansvar utover 

de lover og regler som gjelder for 

virksomheten. At den integrerer sosiale og 

miljømessige aspekter i sin virksomhet og 

samarbeider med ulike interessentgrupper 

på frivillig basis. 

Gulroten er at en virksomhet som viser 

samfunnsansvar gjerne får mer velvillige 

kunder, står sterkere når det gjelder 

å rekruttere og beholde de dyktigste 

medarbeiderne, samt får en mer positiv 

holdning fra samfunnet for øvrig. 

Store utfordringer 

Administrerende direktør Ralph Norberg i 

NBBL leder en virksomhet de fleste mener 

er samfunnsansvarlig. Boligbyggelagene 

er jo tuftet på samvirketankegangen om 

at man løfter i flokk. At den enkelte kan 

nå sine mål sammen med andre som har 

samme behov. Han ser store utfordringer 

for samfunnet og eiendomsbransjen 

framover. 

– Vi får en enorm eldrebølge, det blir 

nærmest en tsunami fra 2020 med 10 000 

flere nordmenn over 80 år hvert eneste år. 

De vil ha helt andre krav til boliger, og det 

er høyst tvilsomt om det offentlige kan 

håndtere utfordringene alene. Da vil vi få 

se hvem som tar samfunnsansvar, som jo 

handler om å ta et felles løft, sier Norberg. 

Samfunnsansvar for eiendomsaktører 

var tema for en konferanse i regi av 

Norsk Eiendomskompetanse nylig. Der 

innledet for øvrig markedsdirektør Sverre 

Landmark i Aspelin Ramm (se artikkel 

på sidene foran). Professor Atle Midttun 

fra Handelshøyskolen BI påpekte at 

samfunnsansvar som ledelsesfilosofi har en 

rekke forskjellige teoretiske utgangspunkt 

og skoler. I praksis er det to hovedspor 

man kan følge. 

Det første er å arbeide aktivt for å få 

på en levende kultur og sterke verdier i 

virksomheten, slik man for eksempel har 

gjort i The Body Shop. Det andre er å 

legge mer vekt på de formelle virkemidlene 

som regler og rutiner. 

VERNER: Ivar 

Koteng eier om 

lag 45 bygninger 

i Trondheim, 

ti av dem er 

tidligere fabrikker 

og andre grovt 

forsømte bygg. 

Det har vist 

seg lønnsomt 

å ta vare på 

kulturarven. 

– For mange retningslinjer kan 

underminere spontanitet og motivasjon, 

men hvis ikke riktig atferd premieres 

konsekvent, er det heller ikke bra. 

Utfordringen er å finne en balansegang 

og at de to sporene spiller sammen, mener 

Midttun. 

Rehabiliterer gammelt 

Ivar Koteng i Trondheim mener det er 

viktig å ta vare på kulturhistorie, fordi 

den gir oss identitet. Og identitet gir oss 

trygghet. 

– Vi følger ikke budsjett. Men vi får 

bygningene billig, og rehabiliterer dem 

slik vi mener de bør være. Det er hyggelig 

at vi tjener masse penger, men det er ikke 

drivkraften, sier han. 

Koteng er ikke i tvil om at utøvelse av 

samfunnsansvar gir godvilje: 

– Vi slipper unna masse krav og pålegg 

fordi vi blir ansett å være idealister. Men 

i det øyeblikket folk forstår at dette kan 

være lønnsomt, vil vi møte kravene. Og 

da får vi et kjempeproblem, det blir for 

eksempel nesten umulig å få entreprenører 

til å ta jobbene. 

Nestleder Marius Holm i Miljø- 

stiftelsen Bellona påpeker at eiendomsbransjen 

er spesiell ved at byggene lever så 

lenge. 

– Kjøper man en bil som er ti prosent 

mer energieffektiv, har man på en måte 

gjort jobben. For boliger må man ha langt 

høyere ambisjoner fordi et hus gjerne skal 

stå i 100 år, sier Holm. 

Bellonas holdning er at bygningsmassen 

ikke bare skal bruke mindre energi, men at 

den faktisk bør produsere energi. 

– Vi slipper unna masse 

krav og pålegg fordi vi blir 

ansett å være idealister.

Fire arkitektkontorer skal forme 

Sørengautstikkeren 

47 kontorer meldte seg til prekvalifiseringen, og etter intervjuer med 

ti av dem fikk LPO arkitekter jobben med å utvikle bebyggelsesplanen. 

Jarmund/Vigsnæs Arkitekter, Arkitektkontoret Kari Nissen Brodtkorb 

og MAD skal tegne hver sine bygg. Arkitektene skal levere de første 

tegningene til sine oppdrag i løpet av året. 

Det første av de åtte kvartalene skal ligge på vestsiden nærmest 

operaen, og vil trolig bli påbegynt neste år. Her har LPO tegnet inn 125 

leiligheter, en stor restaurant og en mindre kafé på bakkeplan. De første 

skal flytte inn i 2012 og så vil de andre kvartalene ferdigstilles fortløpende. 

Hele området er planlagt ferdig mellom 2016 og 2018. 

UtVaLGtE BYGGEStEInER 

Northug med kjeften 

Petter Northug sa i Aftenposten dagen før det avgjørende rennet at sjansen for å vinne verdenscupen i langrenn var 99 

prosent, og at utfordreren Dario Cologna kunne bare vinne hvis Northug «daua». Som kjent vant sveitseren og trønderen 

måtte nøye seg med andreplassen sammenlagt. 

Like tøff i trynet er Northug når det gjelder eiendom. Han har planlagt å investere mellom 10 og 20 millioner kroner i 

en næringseiendom i Trondheim og sa i den forbindelse «æ skit i finanskrisen». 

En av Northugs rådgivere i langrennsmiljøet er Bjørn Dæhlie, som jo har gjort det stort i eiendom. Kanskje noen burde 

forklare Northug at man ikke automatisk lykkes i eiendom selv om man går raskt på ski? 

Bli abonnent! 

For kr. 995,- inkl. forsendelse får du et årsabonnement på 

Eiendomsutvikleren, som i tillegg inkluderer en personlig 

konferanserabatt på 25 % ved påmelding til alle våre 

arrangementer. Bestilling av årsabonnement: 

post@norskeiendom.com. 

Enighet om Nordmarka 

Etter heftige debatt om vern av marka, og ikke minst om 

hva lovforslaget egentlig innebar, er det nå duket for endelig 

vedtak. Det justerte lovforslaget innebærer at SV aksepterer å 

flytte opp idrett som et av formålene ved loven. Senterpartiet 

fikk unntak for landbruket fra det generelle bygge- og 

anleggsforbundet. Om dette er mer enn kosmetiske endringer 

for hyttefolket, Vegard Ulvang og andre kritikere spiller ingen 

rolle. Nå er tilsynelatende regjeringspartiene samlet, og 

lovforslaget blir etter all sannsynlighet vedtatt. 



Nummer 2 april 2009 | 2. årgang | Utgitt av Norsk Eiendomskompetanse AS | Kr 59,-. 

Tror på kunnskap 

Etter et krevende år i fjor for Anthon B. Nilsen Eiendom forventer Knut Halvor Hansen vekst i driftsinntektene og et positivt 

resultat i år. Han mener svaret på stadig mer krevende rammebetingelser er sterk satsing på kompetanse. 


Stø kurs i Asker 

Profier fastholder vekstambisjonene. 


TEMA: Eiendomsverdier 2009 

Hvor mye mindre er næringseiendom verdt nå? 


Eiendomsutviklerskolen 

Denne gang: Strategier for effektiv tomtesøk 


Mini-intervju 

Møt byantikvaren i Oslo, Marte Boro 



Nummer 06/2008/1. årgang | Utgitt av Norsk Eiendomskompetanse AS | www.norskeiendom.com 

– Bladet 

for deg som ser 

muligheter i fast 

eiendom! 

Optimist foran 2009 

Sektor-sjef Eirik Thrygg tror kjøpesenteromsetningen neste år vil bli omtrent like god som i år. Med 22 sentre i ryggen, 

mange av dem nylig påkostet, styrer han mot nye handleopplevelser og millionoverskudd 

LES MER PÅ SIDE 4 

Transformerer militærleir 

Ekspropriasjon ga ny mulighet 

Finanskrisen har lagt en demper på utviklingstakten, men Da Gunvald Andersen fikk tomta ekspropriert snudde han 

Lahaugmoen skal bli den peneste næringsparken i landet. den potensielle krisen til noe positivt. 





Nummer 1 februar 2009 | 2. årgang | Utgitt av Norsk Eiendomskompetanse AS | Kr 59,-. 

Gull av gråstein 

Ivar Kotengs spesialitet er å kjøpe nedlagte fabrikker og falleferdige bygninger, rehabilitere dem og leie ut næringslokaler. 

Slik er han blitt en av de største eiendomsbesitterne i Trondheim, tatt vare på kulturarven og skapt en formue. 


Sentrumshandelen taper uansett 

NHH-forsker er skeptisk til politikernes 

kjøpesenterinnstramming. 


TEMA: Nybyggmarkedet 2009-2010 

Færre pessimister nå. 


Ny artikkelserie 

Tematisk gjennomgang av hovedfasene innen eiendoms- 

utvikling i tidlig fase. 



EIEnDomSUtVIkLInG I tIDLIG FaSE 

i hvert nummer i år gjengir vi hovedpunktene fra de ulike delene av den ferske fagboken 

Eiendomsutvikling i tidlig fase, som er utgitt av senter for eiendomsfag etter et initiativ 

fra norsk Eiendomskompetanse og universitetet for miljø- og biovitenskap. Her er artikkel 

nummer tre. 

Forhandling med grunneier 


Forberedelser før avtaleforhandlingene 

er et nøkkelord, både for å avklare egen 

posisjon og strategi, men også fordi 

man under avtaleforhandlingene blir 

avhengig av å møte grunneiers ønsker 

og behov på en god måte. Ser man på 

avtaleforhandlingene om eiendomskjøp i 

sin helhet, er det ikke uvanlig å regne med 

at inntil halvparten av innsatsen kan gå 

med til slike innledende avklaringer. 

– Samtidig er det viktig å være klar over 

at det ikke finnes noen enhetlig metode i 

forhandlinger. Man har med mennesker 

å gjøre, og vi har alle ulik bakgrunn, 

holdninger og væremåte, understreker 

Harald Storfloor. 

Han vet hva han snakker om. Storfloor 

er grunnerverver i Statens vegvesen, en 

virksomhet han har hatt som arbeidsgiver 

i 40 år. På det meste var han involvert i 

300 grunnerverv i året, og ligger i dag på 

om lag 100. Storfloor har sammen med 

August E. Røsnes skrevet kapittelet om 

kontakt og forhandling med grunneier i 

fagboken Eiendomsutvikling i tidlig fase. 

Som omtalt i forrige utgave av 

Eiendomsutvikleren, finnes det fire ulike 

situasjoner som åpner for forhandlinger 

om eiendomsoverdragelse. Det vanligste 

er dog at utbygger kontakter grunneier 

i den hensikt å overtale vedkommende 

til å selge, og det er den situasjonen 

denne fremstillingen hovedsakelig tar 

utgangspunkt i. 

Når utbygger tar kontakt, kan han bli 


møtt med skepsis fra grunneier, som ofte 

ikke har tenkt tanken å selge i det hele tatt. 

I tillegg kan utbyggers argumentasjon for 

et salg være basert på en mer eller mindre 

uspesifiserbar idé. I noen tilfeller kan den 

til og med være heftet med såpass mange 

krav til konfidensialitet at bare deler av 

henvendelsens konkrete kjerne lar seg 

formidle. Da blir tillit et vesentlig tema. 

– Tillit er ikke en egenskap du har, men 

noe du må opparbeide deg. Selvfølgelig 

har tidligere oppførsel og rykte i bransjen 

en viss betydning, men utbygger må gjøre 

seg verdig til tillit fra grunneier gjennom 

handlinger. Du må være tydelig og by på 

deg selv, sier Storfloor og legger til at 

empati er et annet nøkkelord. 

Innledende oppgaver 

Har søket etter tomt resultert i tilstrekke- 

lig interessant informasjon om eierforhold 

og egenskaper ved eiendommen, kan man 

velge å gå videre med sikte på forhandlinger 

om kjøp. Når eier eller medkonkurrent 

kontakter utbygger med ønske om salg 

– Forhandlinger bør ikke drives av øverste leder. Man 

kommer lenger hvis den som leder forhandlingene kan 

fungere som megler. 

eller samarbeid, bør utbygger innhente 

slik informasjon, eventuelt kontrollere 

alt oppgitt informasjon før man innleder 

forhandlinger. Nødvendig aktsomhet 

tilsier for øvrig det samme ved budsalg. 

Det er imidlertid bare i denne situasjonen 

(ved siden av budsalg) at utbygger i 

utgangspunktet kan regne med å møte en 

avhendingsvillig forhandlingspart. 

Om det ikke er gjort før, er besiktigelse 

av eiendommen avgjort et poeng. 

Det kan gi muligheter til å bearbeide 

forståelsen av hva som er mulig å få 

til av fysiske løsninger på tomten, selv 

om det ikke kan sidestilles med en full 

befaring sammen med grunneier. Når det 

gjelder eierforholdet, er det aktuelt med 

informasjon som kan si noe om hvordan 

selger vil komme til å stille seg til selve 

handelen. Avkastningen av eiendommen 

ved eksisterende drift kan for eksempel 

bli bestemmende for prisnivået ved et 

eventuelt salg. 

Videre kan lengden av eierskap i 

samme familie si noe om det overhodet 

har noen hensikt å stille spørsmål om 

salg. Tilsvarende kan eierens forhistorie 

og omdømme som foretakseier eller 

forretningsdrivende gi forutanelser om 

både opptreden under forhandlinger og 

forpliktelse til oppfølging av eventuelt 

inngåtte avtaler. Utover offisielt 

tilgjengelige opplysninger om eiendom 

og eier, samt relaterte foretaksdata, kan 

utvidelse av informasjonstilfanget bare 

skje gjennom egne registreringer og eget 

nettverk. 

Forhandlingsforutsetninger 

Også i forhandlinger om eiendomskjøp 

vil det kunne foreligge tilfeller som kan 

få preg av rene fordelingsdiskusjoner 

ut fra en fastlåst forståelse av verdi. 

Motsatsen er de tilfeller hvor det er 

grunnlag for verdiøkning som kan åpne 

for forening av interesser med sikte 

på løsninger. Fordelingsforhandlinger 

versus integrasjonsforhandlinger er ofte 

benyttede betegnelser for å karakterisere 

fenomener ved forhandlinger i de to typer 

situasjoner. I reelle forhandlinger med 

grunneier vil det knapt foreligge 

kjøpssituasjoner hvor man i utgangspunktet 

kan innstille seg på rene 

fordelingsforhandlinger. 

Integrasjonsforhandlinger har i

utgangspunktet et innebygd potensial 

for verdiøkning som kan utløse fellesinteresser. 

Det ligger derfor til rette for at 

begge forhandlingsparter kan komme 

bedre ut, så fremt de gjennom forhandlingene 

i fellesskap er i stand til å utvikle 

nye løsninger. Men det forutsetter igjen 

at de begge har gjensidig tillit og samtidig 

åpenhet om egne interesser. 

Likefullt, det kan i enhver forhandling 

om eiendomskjøp finnes konflikter over 

gitte verdier som partene bare kan løse 

ved å konkurrere om fordelingen. Det 

gjelder spesielt i den innledende fase 

av forhandlingene, før partene har fått 

anledning til å presentere sine synspunkter 

eller til å tenke gjennom hvordan de bør 

reagere på motpartens. Et viktig spørsmål 

i denne typen forhandlinger er om og 

eventuelt i hvilken grad, den potensielle 

utviklingsverdien av eiendommen bør 

slå ut i salgsprisen, som i en normal bud- 

Men i slike situasjoner er man langt sikrere 

på at denne gjenytelsen kan spesifiseres 

konkret til en kjøpesum vurdert ut fra 

markedets betalingsvillighet. 

En laveste grense for hva de respektive 

forhandlingspartene kan akseptere og 

starte forhandlingene på, blir gjerne kalt 

reservasjonspunktet (se illustrasjon på 

denne siden). For kjøper kan det være den 

høyeste akseptable kjøpspris, for selger 

Framdrift i kontakt og forhandlinger. Illustrasjonen viser fordeling av innsats på 

arbeidsoppgavene som skal lede til endelig avtale. 

situasjon vil fremstå som 

eksempel på markedspris for 

det aktuelle formålet. 

I den forestående 

kontakten mot grunneier er 

det derfor ikke tilstrekkelig 

bare å gi en åpen og entydig 

forklaring på hvorfor man 

ønsker å kjøpe eiendom 

og hva den skal brukes til. 

For at eieren skal finne 

forespørselen interessant, 

bør den være forankret i 

betraktninger av et slags 

minimum av muligheter i 

form av gjenytelser overfor 

eieren ved et eventuelt salg, 

slik at vedkommende kan 

finne det umaken verdt å gå 

til forhandlinger. Det samme 

gjelder hvis en grunneier 

kommer med tilbud om kjøp. 

lavest akseptable pris ved et eventuelt salg. 

Forslaget til salgstilbud, som man 

her kan kalle starttilbudet og som 

grunneier får, må definitivt ligge på nivå 

med grunneiers reservasjonspunkt eller 

høyere. Hvis ikke er tilbudssonen, som 

ved de senere forhandlinger får utvidet sin 

betydning som forhandlingssone, negativ. 

Man kan da gå ut fra at forslaget blir avvist, 

jf. figur a. Bare om tilbudssonen er entydig 

positiv vil det i teorien være grunnlag for 

å gå videre med forhandlinger, jf. b. Nå er 

Det viktige reservasjonspunktet 

utbygger Høyere 

reservasjonspunkt 

Aspirasjonsnivå 



det også slik at både kjøper og selger kan 

ha mer eller mindre klare forhåpninger om 

henholds-vis lavest mulige kjøpesum og 

høyeste mulige salgssum. Dette representerer 

forhandlingspartenes aspirasjonsnivå. 

Partenes interesser og begrunnelser for å 

oppnå det aspirasjonene tilsier, er viktige 

nok å få frem under selve forhandlingene. 

I den innledende fasen er det imidlertid av 

langt større betydning å resonnere seg frem 

til en realistisk forståelse av hvor selgers reservasjonsnivå 

kan ligge og hvordan tilbudet 

kan komponeres fleksibelt av forskjellige 

typer verdiytelser, tiltak og ordninger. 

Strategier og opplegg 

De forstudier som er foretatt omkring 

eiendommen, eier, eventuelt foretaket, og 

som er analysert i forhold til påkommende 

forhandlingssituasjon, danner bakgrunn 

for vurderingen av om og hvordan man 

legger opp kontakten mot grunneier. 

Hensikten med slike avklaringer er ikke 

minst å tydeliggjøre ansvar og fullmakter 

for forhandler i forhold til foretakets 

ledelse. Jo flere forhold som kan avklares i 

forkant, rett nok på hypotetisk grunnlag, 

desto enklere blir det å overføre ansvar til 

forhandler ved inngåelse av kjøpsavtalen. 

Normalt vil en slik avklaring av rammene 

for forhandlingene fra utbyggers side bi- 

dra til å styrke tilliten overfor forhandlingsparten. 

Dessuten vil det kunne spare 

tid i forhandlingene, i og med at en mindre 

andel av de omforhandlede løsninger 

vil trenge ledelsens godkjenning før 

utbygger 


starttilbud 

Aspirasjonsnivå 


starttilbud 

AspirasjonsAspirasjonsnivånivå 

Grunneier lavere 

Grunneier 

a) utbyggers starttilbud er lavere 

b) utbyggers starttilbud er høyere 

enn grunneiers reservasjonspunkt. 

enn grunneiers reservasjonspunkt. 

tilbudssonen faller utenfor en mulig 

tilbudssonen faller innenfor en mulig 

forhandlingssone og tilbudet om kjøp forhandlingssone og det ligger til rette 

blir trolig avvist. 

for forhandlinger om kjøp. 



forhandlingene kan videre- eller sluttføres. 

Uansett hvem som tar initiativ til 

eiendomsoverdragelsen, kan utbyggers 

råderett over annen eiendom vise seg å 

bli et interessant kjøps- eller bytteobjekt 

for grunneier. Har utbygger i sin 

eiendomsportefølje tomter i området, 

bør det på et forstadium tas stilling 

til om det kan være aktuelt å trekke 

spørsmål om makeskifte av eiendom inn i 

forhandlingene med grunneier. 

Omfanget av en eventuell handel 

bør også være avklart på forhånd. Det 

betyr at den som forhandler på vegne 

av utbygger, i det minste bør være 

innforstått med hva man maksimalt kan 

tenke seg å betale for eiendommen, altså 

utbyggers reservasjonspunkt i tidligere 

nevnte illustrasjonen. Med henblikk på 

hvordan et kjøpstilbud eller et salgsforslag 

kan bli mottatt av grunneier og hvilke 

konsekvenser et avslag vil får, kan det 

også være aktuelt å få nærmere aksept fra 

ledelsen på starttilbudet og hvordan det 

skal presenteres. 

Siden en mulig handel kan bli avtalt 

innfridd på forskjellige måter, bør man 

klargjøre hvilke alternative betalingsformer 

som kan være aktuelt å gå inn på 

for utbygger. Samlet er spørsmål om 

pris, betalings- og avtaleformer, 

prosjektsamarbeid, risikofordeling etc. 

gjengangere i kjøpsforhandlinger om 

utbyggingseiendom. 

Hvem som leder eller tar seg av 

forhandlingene om kjøp av eiendom, vil 

nok i svært mange utbyggerforetak være 

gitt, og da unntatt nærmere diskusjon før 

man kontakter grunneier. Ved større og 

ved kompliserte oppkjøp kan det likevel 

være nødvendig med spesialkompetanse i 

forhandlingene. 

– Nylig deltok jeg på et seminar om 

grunnerverv og ekspropriasjon, og da 

overrasket jeg nok en del av de mange 

ordførerne i saken. Jeg sa at forhandlinger 

ikke bør drives av øverste leder. Man 

kommer lenger hvis den som leder 

forhandlingene kan fungere som megler, 

framholder Storfloor. 


EKSPERT: Harald Storfloor framholder at 

det ikke finnes noen enhetlig metode i 

forhandlinger. Man har med mennesker 

å gjøre, og vi har alle ulik bakgrunn, 

holdninger og væremåte. 

Kontakt for avtaleforhandling 

I en innledende kontakt, som helst bør 

tas på telefon, bør man som regel gå rett 

på sak; forklare hvem man representer, at 

man ønsker å kjøpe utviklingseiendom, 

og hvorfor grunneiers eiendom kan være 

interessant i en slik sammenheng, samt 

hvordan man gjennom sin tomteleting har 

funnet frem til eieren. Er forespørselen 

kommet i stand etter henvendelse fra en 

mulig kunde, bør det også opplyses om 

dette, hvis det ikke er tatt forbehold om 

konfidensialitet. 

Et innledende møte bør kunne avtales 

hvor det måtte passe grunneier best med 

de deltakere som partene blir enige om. 

Akkvisitørene bør opptre avmålt og 

ikke presse inn deltakere det har liten 

eller ingen hensikt å møte på nåværende 

stadium. Det kan bare bli tolket som 

forsøk på å understreke betydningen 

av status og posisjon i forhandlingene, 

istedenfor reelle spørsmål knyttet til 

konkrete valg. Av praktiske grunner, for 

eksempel i forbindelse med befaring, kan 

et innledningsmøte på eiendommen være 

å foretrekke. Vanligvis kan det også være 

en fordel om møtet bare blir mellom 

grunneier og akkvisitør, som her forutsettes 

å ha fått ansvaret for forhandlingene. 

Hva et slikt innledende møte vil kunne 

lede til, er i praksis vanskelig å forutsi. 

Det kan ende negativt for utbygger, og 

på et nivå av gjensidig forståelse som 

tilsier at det har liten mening å videreføre 

kontakten med det første. Men det kan 

også ende over all forventning positivt 

med sammenfall av interesser som tilsier at 

det umiddelbart kan gjøres forberedelser 

til utforming av kjøpsavtale. Oftest bør 

nok utbygger være godt fornøyd om dette 

innledende møte kan avsluttes med en 

felles befaring av den aktuelle eiendommen. 

Forvurdering 

For utbygger kan det være fornuftig å 

gjennomgå på en systematisk måte de er- 

faringer som kan trekkes ut av slike innledende 

møter. En slik gjennomgang 

forutsetter at grunneier åpent har fått 

anledning til å tilkjennegi sine interesser i 

saken på grunnlag av utbyggers forslag om 

salg. Selvsagt er det en fordel om grunneier 

mer spesifikt har kunnet legge frem sine 

interesser i forbindelse med en befaring, 

hvor begge parter gjensidig har kunnet 

kommentere hverandres synsmåter på 

konkrete utfordringer. 

En slik intern gjennomgang vil kunne 

være til støtte for begge parter i eventuelle 

videre forhandlinger. Den kan arte seg som 

en sammenstilling av partenes reaksjoner, 

– Man bør unngå å komme med et ferdig konsept, da risikerer man at dialogen stopper 

opp. Det er bedre å presentere en halvferdig plan enn en som er ferdig utarbeidet. 

slik de er blitt uttrykt eller fortolket, i 

forhold til faktorer som kan vise seg 

avgjørende for om en forhandlingsløsning 

er mulig. Hva man eventuelt vil kunne 

identifisere av fellesinteresser blir på man- 

ge måter av mindre viktighet i en slik forvurdering. 

Grovt formulert blir spørsmålet 

her hva partene har uttalt av divergerende 

oppfatninger med hensyn til utvikling 

av eiendommen. Følgelig blir det på 

dette stadiet viktigere å være opptatt av 

potensielle motsetninger enn av enighet. 

(Se illustrasjon neste side.)

Avtalemuligheter 

Umiddelbart bør inngangen i tabellen 

som karakteriserer motsetninger kunne 

anvendes til en foreløpig analyse av 

alternative løsninger som kan utvikles 

gjennom et mulig samarbeid, eller i det 

minste danne grunnlag for kompromiss. 

I dette ligger at man bør analysere seg 

frem til forslag som må være akseptable 

ut fra egne interesser, og samtidig 

utformet slik at man med overbevisning 

mener de også kan være gagnbare for 

forhandlingsparten. 

Et hovedpoeng ved analysene av 

alternative løsninger er at de bør gi 

grunnlag for å si noe om hvilke av forhandlingspartenes 

interesser som innenfor 

visse rammer er overlappende, og som 

det følgelig er liten sannsynlighet for vil 

lede til uoverkommelige motsetninger. 

Er så tilfelle kan det åpne for en ideell 

forhandlingssituasjon av typen «vinnvinn», 

hvor begge parter rent intuitivt vil 

innse fordelene ved å samarbeide om felles 

løsninger. Skulle det på dette stadiet virke 

fjernt, kan det likevel være muligheter for å 

identifisere løsninger hvor det rett nok kan 

foreligge motsetninger, men hvor likevel 

forhandlinger kan føre frem. Man vil da 

måtte satse på kompromisser ved at man 

forhandler seg frem til en delt løsning som 

er akseptabel for hver av partene. 

Den andre inngangen i tabellen, om 

tolkning av mulige forhold som kan 

forklare forhandlingspartenes interessemotsetninger, 

blir først og fremst et hjelpemiddel 

til refleksjon over muligheter til 

styrking av tillit og til dokumentasjon av 

fakta, i den utstrekning dette skulle vise seg 

nødvendig. 

Spørsmålet om forhandlingsparten 

virkelig bygger sine standpunkter på 

gyldig faktagrunnlag, oppstår vanligvis 

først ved drøfting av konfliktspørsmål. 

Når slike situasjoner oppstår, er det 

alltid viktig for motparten å kunne 

belegge sine standpunkter med fakta, og 

i denne sammenheng med fakta av en 

annen karakter enn de som gir støtte til 

forhandlingspartens syn. Utvidelse eller 

oppgradering av faktagrunnlaget kan 

utvide forståelsen av hvordan partenes 

interesser kan ivaretas. Med referanse til 

tabellen, kan det således bli aktuelt for 

utbygger å dokumentere overfor grunneier 

at nybygging og salgsdata for boliger lokalt 

og i regionen indikerer høy etterspørsel 

etter små og middelsstore leiligheter. Det 

at begge parter ser seg tjent med å dele 

informasjonsgrunnlag for å bygge opp 

argumentasjonen omkring egne interesser, 

er ofte en nødvendig forutsetning for at de 

kan bli enige om løsninger. 

Det å gi stagnerte forhandlinger en ny 

giv ved diskusjoner over faktagrunnlaget, 

kan også styrke tilliten mellom partene 

og gi grunnlag for økt interesse for 

informasjon som kan brukes til å skape 

en positiv vending i fremdriften av 

forhandlingene. 

En grundig foranalyse for kommende 

forhandlingsmøte vil selvsagt kunne 

åpne muligheter for å komme videre og 

forhåpentligvis konkludere med avtale. 

Sammenstilling etter innledende møte 

Parter motsetningenes karakter 

Verdistandpunkter 

mht. utvikling av 

eiendommen 

Grunneier Jeg vil ikke finne 

meg i en utvikling 

hvor jeg og min 

familie mister tilknytning 

til en eiendom 

som vi har eiet 

i flere generasjoner. 

Utbygger Eiendommen er 

ideell for det aktuelle 

prosjektet. 

Mulige forhold som forklarer motsetninger 

Målsettinger for 

utforming av mulig 

utviklingsprosjekt 

Vi kan ikke tenke oss 

en utviklingsplan for 

eiendommen som 

ikke tar hensyn til at 

familien skal bo her i 

fremtiden. 

Tomteutnyttelsen 

bør være høyest 

mulig fordi alt blir 

lett omsettelig til 

gode priser 


Den kan imidlertid, i dette tilfellet fra 

utbyggers ståsted, også bidra til at det ut 

fra sakens tilsynelatende enkelhet oppstår 

ikke fullt så realistiske forhåpninger om et 

godt og raskt resultat. Det kan gi grunnlag 

for utålmodighet, og som konsekvens, at 

det legges unødig, for ikke å si utilbørlig, 

press på forhandlingsparten. 

– Man bør unngå å komme med 

et ferdig konsept, da risikerer man at 

dialogen stopper opp. Det er bedre å 

presentere en halvferdig plan enn en som 

er ferdig utarbeidet, tipser Storfloor. 

Han understreker at med økt kunn- 

skap om hverandres posisjoner, 

interesser og vurderinger så utvides 

forhandlingsrommet. 

Fremgangsmåter 

for utvikling av 

eiendommen 

Kommunens 

reguleringsplan 

for området legger 

opp til lav tetthet 

og mye åpne 

arealer. Det passer 

oss bra. 

For å sikre oss 

ønsket utnyttelse 

og utforming av 

prosjektet fremmer 

vi egen reguleringsplan. 

Forståelse av 

fakta relatert til 

eiendommen 

Kommunens 

målsettinger 

og boligbyggeprogram 

legger 

opp til småhusbebyggelse 

for 

kommunen 

samlet og i 

dette området 

spesielt. 

Salgsinformasjon 

lokalt og i 

regionen indikerer 

stor etterspørsel 

etter 

små og midlere 

blokkleiligheter 

til høye 

priser. 

Tolkninger Karakteristikk av egne og forhandlingspartens standpunkter 

Grunneier Utbygger 

Ulike I dette spørsmålet er jeg mer eller mindre Får vi utsikter til å utforme prosjek- 

roller forpliktet til å ta hensyn til den delen av tet slik vi ønsker, må det gis topp 

familien som mener at eiendommen i størst 

mulig grad bør bevares slik den er i dag 

prioritet fra vår side 

Tolkn- Utbygger er nok primært ute etter å gjøre Grunneier føler seg nok bundet av 

ing av en god handel for prosjektet sitt. Jeg er familie-tradisjoner. Eier og familie 

hverandres høyst usikker på om utbygger er villig til å ta tror at bare ved å bevare eiendom- 

motiver hensyn til våre ønsker og behov 

men slik den er i dag så vil deres 

interesser i fremtiden være sikret. 

Forskjellig Når det gjelder utviklingen i dette området, Det faktagrunnlaget kommunens 

faktag- har jeg stor tillit til det kommunens 

planer bygger på for dette området, 

runnlag planleggere forklarte meg i forbindelse med er ikke dekkende for dagens situa- 

utarbeidelsen av regulseringsplanen for syv 

år siden. 

sjon. Jf. salgsinformasjon ovenfor. 

Tabellen viser et eksempel på en konstruert sammenstilling av partsrelaterte motsetninger i 

synet på forslag om salg av eiendom, og forsøk på forklaring av deres standpunkter. 


SkattE- oG aVGIFtStIPS 

når eiendomsutviklere blir pålagt å bekoste opparbeidelse av infrastruktur som veier 

og rundkjøringer, medfører det ofte kostnader i millionklassen – selv om det senere skal 

overføres vederlagsfritt til kommunen. oppturen er at det kan innrømmes en form for rabatt 

på inntil 25 prosent i form av fradragsrett for mva på anskaffelsene. 

millioner å spare 

Ved oppføring av næringseiendom til eget 

avgiftspliktig bruk, vil det foreligge fra- 

dragsrett for inngående avgift ved oppføring 

av infrastruktur. Det samme 

gjelder for oppføringsselskap som skal 

leie ut næringseiendom til avgiftspliktige 

leietakere. De viktigste forutsetningene 

for sistnevnte er at oppføringsselskapet 

er registrert etter forskrift nr 117 og at 

hele utleien faller inn under den frivillige 

registreringen. 

For oppføring av boliger er hovedregelen 

at det ikke foreligger rett til fradrag for 

inngående merverdiavgift (mva). Spørs- 

målet blir derfor om fradragsrett for inngående 

avgift på kostnader til infrastruktur 

likevel kan innrømmes i boligprosjekter. 

Omfattes av justeringsreglene 

Justeringsreglene for mva og fast eiendom 

gjelder investeringer i næringseiendom på 

over 400 000 kroner eks. mva. Reglene 

innebærer i korte trekk at endret bruk av 

eiendommen innen ti år etter fullføring gir 

rett eller plikt til korreksjon av opprinnelig 

fradragsført avgift. 

Vederlagsfri overdragelse av infrastruk- 

tur til kommune omfattes av justeringsreglene 

for mva og fast eiendom. Dette slås 

fast i en ny bindende forhåndsuttalelse fra 

avgiftsmyndighetene. 

I uttalelsen drøftes det hvilken betydning 

det har for justering for mva at kom- 

munen overtar infrastruktur etter ferdigstillelse. 

Utbygger var gjennom reguleringsbestemmelsene 

forpliktet til å bygge 

og bekoste infrastruktur, som kommunen 

ved ferdigstillelse vederlagsfritt skulle 

overta. Spørsmålet var om kommunens 

overtakelse innebar en «overdragelse» 


som i utgangspunktet utløste en justeringsforpliktelse 

for mva. Det ble i uttalelsen 

lagt til grunn av avgiftsmyndighetene at 

vederlagsfri overdragelse av infrastruktur 

er en justeringssituasjon etter mva-lovens 

bestemmelser. 

Spørsmålet blir om uttalelsen medfører 

at fradragsrett for inngående avgift på 

opparbeidelse av infrastruktur av denne 

grunn går tapt. 

Ifølge forskrift om justering kan imid- 

– Vederlagsfri overdragelse av infrastruktur til kommune 

omfattes av justeringsreglene for mva og fast eiendom. 

lertid også en kommune overta en justeringsforpliktelse. 

Forutsetningen er at 

infrastrukturen anskaffes til bruk i den 

kompensasjonsberettigede virksomheten 

til kommunen. De generelle vilkår for 

overdragelse av justeringsforpliktelse 

gjelder tilsvarende. Mottakeren må ha 

minst samme fradragsrett for inngående 

avgift som overdrageren hadde og mottakeren 

må samtykke i overføringen. 

Næringsdrivende som bekoster 

infrastruktur må derfor utarbeide en 

skriftlig avtale med kommunen hvor 

kommunen erklærer at denne overtar en 

eventuell fremtidig justeringsforpliktelse. 

En overdragelseserklæring skal blant 

annet inneholde informasjon om overdrageren 

og mottakeren, samt informasjon 

om den fradragsførte inngående avgiften. 

En overdragelseserklæring skal i.h.t. praksis 

senest være inngått en måned og ti dager 

etter utløpet av den termin overdragelsen 

fant sted. 

Fradragsrett i boligprosjekter 

Ved boligprosjekter kan optimal struktur 

medføre at avgiftsbelastningen vedrørende 

infrastrukturkostnader blir redusert. I 

eksempelet under kan avgiftskostnadene 

ved infrastrukturkostnader i boligprosjekter 

minimeres. Dette forutsetter at 

kommunen står som byggherre for anskaffelsene. 

Dersom kommunen i utgangspunktet 

tar kostnaden, kan den næringsdrivende 

for visse infrastrukturanskaffelser slippe 

unna med å betale et anleggsbidrag hvor 

avgiftsbelastningen på kostnaden ikke er 

inkludert. Et eksempel illustrerer dette. 

Dersom Næringseiendom X AS skal be- 

koste en lekeplass for å få bygge boliger, 

kan kommunen ta kostnaden direkte som 

byggherre. Inngående avgift kompenseres 

(fradragsføres) av kommunen, og kommunen 

oppkrever et anleggsbidrag av 

Næringseiendom X AS lik grunnlaget 

på infrastrukturkostnaden. Dersom lekeplassen 

koster kr 1 250 000 å opparbeide, 

vil anleggsbidraget utgjøre kr 1 000 000. 

Ifølge avgiftspraksis er dette en farbar 

vei dersom infrastrukturen enten er oppkrevd 

med hjemmel i lov eller knytter 

seg til for eksempel til lekeplasser, veier, 

friarealer o.l. som ikke er til bruk i noen 

form for avgiftspliktig virksomhet hos 

kommunen. Ordningen med anleggsbidrag 

omfatter derfor ikke innsatsfaktorer 

i kommunal avgiftspliktig virksomhet, 

for eksempel vann og avløpstjenester, 

som kommunen i avtale har pålagt den 

næringsdrivende å bekoste. 

Inngående avgift på infrastrukturkostnader 

utgjør ofte millionbeløp. For 

å oppnå størst mulig avgiftsbesparelse 

bør optimal struktur utledes på et tidlig 

tidspunkt i prosjektfasen. 

GIR RÅD: 

Advokatfullmektig 

Øyvind Hartvigsen i 

Pricewaterhouse- 

Coopers.

Plikten til å undersøke om grunnen er forurenset, og eventuelt rense opp i den, 

avholder mange eiendomsutviklere fra å kjøpe tomt hvor forurensning kan forekomme. 

tilnærmingen bør være mer nyansert. 

avklaringer om forurensning 

Svært ofte gir plan- og bygningsetaten 

i kommunene pålegg om undersøkelse 

i forbindelse med søknad om 

rammetillatelse, der de mistenker at det 

kan foreligge forurensning i grunnen. 

Dersom utvikleren, før det søkes om 

rammetillatelse, på eget initiativ sørger 

for å gjennomføre undersøkelser og disse 

viser at grunnen ikke er forurenset, er det 

nok mer sannsynlig at kommunen godtar 

dette uten å stille krav om ytterligere 

undersøkelser, enn om den på forhånd har 

gjort seg opp en mening. 

Det største problemet med plikten til 

å gjennomføre undersøkelser er at grensen 

for hva som anses som forurensning etter 

forurensningsforskriften har vært svært lav. 

Eksempelvis er all jord i Oslo i henhold til 

forurensningsforskriften forurenset, fordi 

tungmetallet arsen naturlig forekommer 

i en konsentrasjon som overstiger forskriftens 

normverdier. 

Det er viktig å merke seg at forurensingsbegrepet 

i forurensningsforskriften 

er et helt annet enn det som følger av forurensningsloven. 

I loven legges det opp 

til en helhetlig vurdering av de enkelte 

stoffers skadepotensial. I forskriften er det 

derimot avgjørende om konsentrasjonen 

av skadelige stoffer overstiger nærmere 

angitte normverdier. Overstiges disse, er 

grunnen forurenset. 

Varierende regler 

Dersom undersøkelsen viser at grunnen 

er forurenset, skal det gjennomføres en 

risikovurdering som fastsetter hvilken 

konsentrasjon av skadelige stoffer som 

kan godtas ut fra den planlagte arealbruken. 

Ettersom konsentrasjonene som 

godtas etter en risikovurdering veldig 

ofte er langt høyere enn forskriftens 

grenseverdier, har mange utbyggere måttet 

bære unødvendige kostnader til slike 

undersøkelser og analyser. 

I tillegg kommer det at hvilke akseptkriterier 

som godtas og hvilke tiltak som 

eventuelt må iverksettes, er opp til den 

enkelte kommunes skjønn. Praksis i de 

enkelte kommuner viser til dels store 

variasjoner og dette gjør igjen utviklerens 

arbeid vanskelig og lite forutsigbart. 

For å avhjelpe dette har Statens 

Forurensningstilsyn (SFT) foreslått å øke 

forskriftens normverdier slik at de i større 

grad tilsvarer nivåer for naturlige nivåer av 

skadelige stoffer i grunnen. Dette forslaget 

– Det lønner seg å avdekke eventuell forurensning 

på forhånd. 

er til godkjenning hos departementet og 

det er usikkert når det vil tre i kraft. 

I tillegg har SFT foreslått å innføre 

«tilstandsklasser for jord» i veilederen 

for risikoanalyse. Tanken er at forskjellige 

nivåer av forurensning plasserer 

grunnen på eiendommen i forskjellige 

tilstandsklasser, som igjen avgjør hvilke 

tiltak som er nødvendig. Tilstandsklassene 

fjerner risikoen for at den enkelte kommune 

skal gi pålegg om tiltak som er mer 

kostnadskrevende enn nødvendig. 

Til tross for dette vil det fortsatt være 

kostnadskrevende å utvikle forurenset 

eiendom. En utvikler vil derfor være inte- 

ressert i muligheten for å sende regningen 

for rensearbeidet videre. Forbausende 

mange tror at forurensningsloven gir dem 

krav på dekning av kostnadene fra den 

opprinnelige forurenseren. Årsaken til 

dette er en misforståelse av prinsippet om 

at forurenseren betaler. 

Forurensningsloven, der prinsippet om 

at forurenseren betaler er kommet til ut- 

trykk, er en forvaltningslov som i utgangs- 

kRonIkk 

punktet bare gjelder forholdet mellom 

forurensningsmyndighetene og den pri- 

vate part. Dette innebærer at prinsippet 

som hovedregel bare sier noe om hvem 

forurensningsmyndighetene kan sende 

regningen til, ikke noe om hvem den pri- 

vate part eventuelt kan rette et regresskrav 

mot når det gjelder forurensning som 

skjedde for en tid tilbake. Ved pågående 

forurensning kan forurensningsloven 

imidlertid gi krav på erstatning fra den 

forurensningen skriver seg fra. 

Avtaler anbefales 

Etter forurensningsloven har en eiendomsutvikler 

dermed i utgangspunktet ikke noen 

å sende krav på dekning av rensekostnader 

til. Ut fra de konkrete omstendighetene 

kan imidlertid avhendingsloven og kjøpekontrakten 

for eiendommen gi utvikleren et 

krav mot selgeren av eiendommen. 

Vår erfaring er at det lønner seg for 

partene å avdekke eventuell forurensning 

på forhånd. Dersom utvikleren velger 

å kjøpe, selv om grunnen viser seg å 

være forurenset, kan de økonomiske 

konsekvensene av forurensningen reguleres 

i kontrakten mellom partene. Her er det 

viktig at partene er bevisst variasjonene 

i forurensningsbegrepets innhold. Forskriften 

er som sagt veldig streng og kan 

innebære at det må renses opp i grunn 

som ikke nødvendigvis må betegnes som 

forurenset etter forurensningsloven. 

Hvilket innhold partene selv legger i 

begrepet «forurensning» bør derfor 

spesifiseres i kontrakten. 

KRONIKKFORFATTEREN: 

Advokatfullmektig 

Anders Wilhelmsen i 

Selmer. 


nYtt om naVn 

Lars Thalberg til Fabritius 

Som kjent har Atle Brynestad i lang tid 

solgt unna nesten alt han kan for å unngå 

konkurs. Det har ikke minst gått ut over 

Briksdalen Eiendom. Av de 28 ansatte 

som stod på lønningslisten ved årsskiftet, 

var bare fire igjen i slutten av april. Også 

administrerende direktør Lars Thalberg 

ble overflødig og oppgavene hans ble 

overtatt av konserndirektør Christian 

Butenschøn i CG Holding. 

Nå har Thalberg begynt som 

viseadministrerende direktør i Fabritiusgruppen, 

et selskap eid av Bjørn Rune 

Gjelsten, og dermed blitt toppsjef Asgeir 

Solheims høyre hånd. Thalberg skal 

primært jobbe med utadrettet virksomhet 

og salg. 

– Jeg ser fram til nye utfordringer. Det 

er mange flinke mennesker og spennende 

prosjekter både i Fabritius og Profier, sier 

Thalberg som ikke ønsker å kommentere 

MVA-justeringsregler: 

Har du oversikt? 

*connectedthinking 


prosessen i Briksdalen Eiendom. 

Fabritius eier 80 prosent av aksjene i 

Asker-bedriften Profier, som utvikler forretningskonsepter 

fra idé til nøkkelferdige 

bygg innen kontor, handelseiendom og 

bolig i hele Norge. Fabritius-gruppen 

satser særlig på utvikling av næringsbygg 

og bolig i og omkring Oslo. Selskapet har 

investert, utviklet og solgt over 100 000 

kvadratmeter de siste årene. 

Det er fire år siden Thalberg ble hentet 

til Briksdalen Eiendom etter å ha jobbet 

som megler og rådgiver i Pareto Eiendom. 

Han har også vært daglig leder i ISS 

Eiendom og eiendomssjef i ABB Eiendom. 

Da 2008 startet hadde Briksdalen 

Eiendom 905 millioner kroner i gjeld, 

av en samlet balanse på 1,4 milliarder. 

Selskapet hadde 130 000 kvadratmeter 

næringsareal under forvaltning og drift, 

i tillegg til 350 000 kvadratmeter under 

utvikling. Nå er det meste altså under 

avvikling. 

Lars Thalberg 

Dersom du i 2008 har investert i fast 

eiendom eller varige driftsmidler, og det 

siden har skjedd endringer i enten din egen 

eller dine leietakeres avgiftsstatus, er det 

stor sannsynlighet for at justeringsmoms 

skal rapporteres på omsetningsoppgaven 

for 6. termin 2008. 

Justeringsreglene krever mye av deg 

som næringsdrivende. Derfor hjelper 

Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers 

AS deg med å holde oversikt. I tillegg til 

løpende MVA-rådgivning formidler vi CS 

Justeringsmodul – et Excel-basert verktøy 

tilpasset det nye regelverket. 

For mer informasjon kontakt: 

Trond Ingebrigtsen, tlf 952 60 810 

© 2009 PricewaterhouseCoopers. PricewaterhouseCoopers-navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende 

PricewaterhouseCoopers-organisasjonen. *connectedthinking er et registrert varemerke for PricewaterhouseCoopers.

arild moe er blitt ny konserndirektør 

i AF Gruppen med ansvar for virksomhetsområdet 

Anlegg, og han blir dermed 

en del av konsernledelsen. 

Moe kommer fra stillingen som 

direktør for forretningsenheten AF Bygg 

Oslo. Moe har vært 19 år i konsernet, med 

erfaring fra både anlegg- og byggsiden. 

Han har blant annet vært administrerende 

direktør i tidligere AF Ragnar Evensen og 

organisasjonssjef og kvalitetssjef i AF. Moe 

er utdannet bygg- og anleggsingeniør og 

bedriftsøkonom. 

– AF har som ambisjon å bygge en 

kultur som utvikler egne ledere. Arild 

Moe er et godt eksempel på dette. God 

ledelseskapasitet er en av forutsetningene 

for å kunne gjennomføre vår langsiktige 

strategi og tilby konkurransedyktige 

løsninger for våre kunder, sier Pål Egil 

Rønn, konsernsjef i AF Gruppen. 

Thor olaf askjer fratrer etter eget ønske 

stillingen som administrerende direktør 

i JM Byggholt AS. Etterfølgeren vil i en 

overgangsperiode være magnus Berg. 

Askjer forlater samtidig konsernledelsen 

i JM AB, men fortsetter som viseadministrerende 

direktør i JM Byggholt inntil 

videre. Endringen trådte i kraft 1. mai. 

– Det er på tide at jeg gir stafettpinnen 

videre til en ny administrerende direktør 

som kan ta over og lede JM Byggholt inn 

i neste trinn av utviklingen mot å bli en 

integrert del av JM-konsernet, sier Thor 

Olaf Askjer. 

Utviklingen mot såkalt strukturert 

prosjektutvikling – det vil si en mer indu- 

strialisert prosess for innkjøp, prosjektering, 

produksjon og salg – har pågått 

over lengre tid i JM-konsernet og ført til 

økt effektivitet og høyere lønnsomhet. 

Arbeidet med økt industrialisering i Norge 

har også pågått i flere år. 

Thor Olaf Askjer har arbeidet i JM 

Byggholt i over 20 år, derav de siste seks 

årene som sjef. Han har siden 2004 vært 

medlem av konsernledelsen i JM AB. 

Magnus Berg har hatt en rekke ledende 

stillinger i JM-konsernet – herunder var 

han en periode regionsjef i Oslo. Magnus 

Berg har 30 års erfaring i JM AB. 

ARRANGEMENTSKALENDER 2009 

Dato Arrangement Sted 

12. mai nyboligsalg 2009 oslo 

13. mai den årlige skatt- og avgiftsdagen for fast eiendom oslo 

14. mai Eiendsomutviklerstudiet - modul 1, Eiendomsjus, plan og prosess oslo 

19. mai Etableringsstrategi –søk og selsksjon oslo 

27. mai vannbåren varme og kjølesystemer - Energibruk i bygg oslo 

3. juni Byutvikling og transformasjon oslo 

4. juni Eiendomsbransjens miljø- og energidag 2009 oslo 

11. juni Eiendomsforum 2009 oslo 

26. august Eiendomsjuss – Eiendomsforvalterstudiet oslo 

27. august Eiendomsbransjens årlige jusdag oslo 

2. september Eiendomsutvikling 2009 oslo 

3 september Eiendomsutviklerstudiet – mod. 2, Akkvisisjon, kalkyler og utsjekking oslo 

oppdatert arrangementskalender finnes til enhver tid på www.norskeiendom.com 

kompetansegivende studier finner du på www.eiendomsfag.no 

send gjerne en epost til post@norskeiendom.com for å bli oppført på vår faste mailingliste 

for regelmessige invitasjoner til våre arrangementer. 

nYtt om naVn 

Faktor Eiendom har ansatt anja munro 

som ny finansdirektør i selskapet. Hun 

kommer fra stillingen som direktør for 

forretningsutvikling hos advokatfirmaet 

Arntzen de Besche og har tidligere erfaring 

blant annet som økonomisjef i 

Norema. Munro har studert økonomi, 

statistikk og matematikk ved Universitetet 

i Oslo og har fullført Master of Business 

and Economics (siviløkonom) ved 

Handelshøyskolen BI. 

I slutten av januar meldte selskapet at 

daværende finansdirektør Ole Petter 

Garberg skulle slutte for å starte konsulentvirksomhet. 

arnt Vidvei er utnevnt til HR-direktør i 

NCC Constructions, etter å ha fungert i 

stillingen siden 1. mars. Vidvei har jobbet 

med HR-spørsmål i NCC i en årrekke, og 

kommer fra stillingen som leder for NCCskolen. 

Nye kollegaer? 

Har du begynt i ny jobb eller fått nye 

medarbeidere? Fortell oss om det, og 

legg gjerne ved et bilde! 

(post@norskeiendom.no) 

Hva 

skjer? 


Annonsering i fagbladet Eiendomsutvikleren! 

B 

B-POST: Porto betalt 

RETURADRESSE: 

Norsk Eiendomskompetanse AS 

Postboks 2715 Solli, 0204 OSLO 

den nye plan- og bygningsloven krever uavhengig kontroll av byggearbeider. 

stortingsflertallet vil kontrollere de enkelte tiltakene, mens bransjeorganisasjoner mener 

kontrollen bør rette seg mot foretakene. 

Jæger krever omkamp 


Den nye loven er vedtatt i stortinget, og 

snart skal forskriftene sendes ut på høring. 

Det rødgrønne flertallet ønsker uavhengig 

kontroll av hvert enkelt byggetiltak for 

å få ned feilprosenten på nybygg, mens 

blant annet administrerende direktør 

Per Jæger i Boligprodusentenes forening 

lenge har argumentert for et system hvor 

hovedsakelig det enkelte foretak og dets 

systemer og rutiner er gjenstand for 

kontroll. 

Dette er stridens kjerne. 

Helheten er viktigst 

– Vi vil ha omkamp. Regjeringen ønsker 

gjennomføringsplaner. Det mener vi blir 

dyrt og uhensiktsmessig. I stedet foreslår 

vi en pliktig revisjonsordning for alle 

foretakene innen bygg, sier Jæger. 

Han legger til at det er de samlede 

prosjektene som bør kvalitetssikres, fordi 

det er i grenselandet mellom de ulike 

profesjonene at feilene gjerne oppstår. 

Selv om loven er vedtatt, tror han ikke 

det er for sent å få gjennomslag for 

synspunktene. 

– Først skal jo forskriftene utformes. 

Så langt har ingen kunne forklare hvordan 

kontrollen skal gjennomføres i praksis. 

Og det skal jo være et stortingsvalg om 

ikke lenge. Mindretallet støtter vårt syn, 

framholder Jæger. 

Byggenæringens Landsforening er 

også kritisk til uavhengig kontroll av 

hvert enkelt byggetiltak. Direktøren for 

næringspolitikk, Audun Lågøyr, sier det 

vil bli en stor diskusjon rundt den endelige 

utformingen av uavhengig kontroll, og at 

foreningen vil gå inn i diskusjonene om 

forskriftene med en konstruktiv holdning. 

– Vi håper i det minste at den 

uavhengige kontrollen vil konsentrere 

seg om de bedriftene som ikke har gode 

systemer for internkontroll, sier Lågøyr. 

Som annonsør i Eiendomsutvikleren når du direkte ut til landets store og små aktører 

innen verdiutvikling av fast eiendom. Gunstige betingelser ved inngåelse av hel- eller 

halvårsavtaler. Kontakt oss på telefon 23 24 25 70 eller post@norskeiendom.com.

Eiendomsutvikleren nr 3 - 2009

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?