Iladalen Reguleringsforslag til offentlig ettersyn - Plan

Oslo kommunePlan- og bygningsetatenAvdeling for områdeutviklingIladalenReguleringsforslag til offentlig ettersynIladalens nyklassisistiske og funksjonalistiske boligbebyggelse, kirke og parkareal foreslåsregulert til spesialområde bevaring. Et byggeområde for boliger gir mulighet for 3 småpunkthus på 3-4 etasjer og vil sammen med ombygging av et eksisterende bygg kunne gi 20-25nye leieligheter. Bestemmelser om sammenslåing av kommunalt eide ettroms leiligheter medunderstandard, kan gi ca. 100 flerroms familileiligheter. Eksisterende aktiviteter/virksomheter i området som barnehager og forretninger opprettholdes.Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperiodenfra: 26 april 2004 til: 4 juni 2004.Forslagsstiller: Arkitektkontoret Lene Frank a/s på vegne av bydel Sagene.INNHOLDSammendrag.........................…...3Vedtak.......................................12Utdypende saksfremstilling.…..13Vedlegg.................................…Feil! Bokmerke er ikke definert.Bydel SageneGnr: 219 bnr: 134Saksnr: 199902385Dokument nr.Plan- og bygningsetatenAvdeling forområdeutviklingInternett:www.pbe.oslo.kommune.noBesøksadresse:Vahls gate 1, 0187 OsloPostadresse:Boks 364 Sentrum,0102 OsloTelefon: 23 49 10 00Telefaks: 23.49.10.01E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.noBankgiro:6003.05.58920Organisasjonsnummer:971 040 823 MVA

2Eksisterende situasjonFremtidig situasjon(Kingos gate 17 inngår ikke i planen)

3SAMMENDRAGBAKGRUNNDet meste av Iladalen er et sammenhengende og helhetlig funksjonalistisk bygningsmiljø. Andelensmåleiligheter med understandard er svært stor. Planforslagets hensikt er å bevare områdetsarkitektoniske trekk og helhetlige miljø, legge til rette for nye boliger, økning i bredden i boligtilbudet ogpositiv utvikling av bokvalitet og miljø.Iladalen ble bygget ut i perioden 1934 - 40 og 1946 – 55 og representerer med sine to perioderovergangen fra nyklassisimen til funksjonalismen. Parken er Oslos best bevarte funksjonalistiske park oghar for ca. 8 år siden gjennomgått en vegetasjonsfornyelse for å styrke de funksjonalistsketrekkene.Videre legger planen opp til en boligfortetting i Kingos gate 22 og sikring og forbedring av denallmenne tilgjengelighteten til parken.Planområdet er på ca. 121 mål. Det ligger i bydel Sagene og omfatter Iladalen, begrenset av Uelandsgate, Griffenfeldts gate, Vøyensvingen , Kingos gate og Landstadsgate. Terrenget faller fra Griffenfeldtsgate i nord mot syd til Kingos gate og er samtidig svakt skålformet i øst/vest retning. Bebyggelsen irandsonen skjermer den indre delen med parken mot støy og trafikk. Kingos gate 17 (tidl. lokaler forFriluftsetaten) var i utgangspunktet en del av planforslaget, men har blitt tatt ut og vedtatt som egen plan.Det var et ønske om en raskere framdrift for denne planen, samtidig som arealbruken i planforslaget var itråd med den tidligere utarbeidete helhetsplanen for Iladalen.Området er i dag regulert til byggeområde for boliger, offentlig bygning og park. Som sentralt byområdeuten gjennomfartstrafikk er det i dag et område med et utviklingspotensiale både når det gjelderrehabilitering/fornyelse og fortetning. Området har i dag ca. 1520 vanlige boliger.Planområdet omfattes av reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone (soneplanen) ogkommunedelplan for Oslo indre by. .Eierne av bygninger/bebygde tomter består av kommunale etater,kirken og private borettslag/sameier/aksjeselskap, samt noen få er eid av enkeltpersoner. Ubebygdetomter/friområder og veiareal eies av Oslo kommune.PLANFORSLAGETForslagstiller er bydel Sagene, ved arkitektkontoret Lene Frank as.Det meste av planområdet er foreslått regulert til spesialområde bevaring. Det omfatter all bebyggelsen,unntatt Kingos gate 22, samt Ila kirke og den offentlige parken. De to trappeanleggene som forbinderparken med Griffenfeldtsgate i nord foreslås omregulert fra byggeområde til spesialområde bevaring forå sikre disse som allment tilgjengelige gangforbindelser. Det samme formålet får forlengelsen av ClausRiis gate, inn i parken, for å muliggjøre en offentlig adkomst også fra øst.Kingos gate 22 reguleres til byggeområde for boliger. Utgangspunktet er at den eksisterende lavblokkapå tomten bevares og omgjøres til boligformål, med mulighet for kombinasjon med kontor og barnepark i1.etasje. I tillegg bygges 3 punkthus på 3-4 etasjer på og inntil lavblokka. Parkering løses med enparkeringskjeller i deler av lavblokkas 1.etasje og kjelleretasjen i naboblokka.Planforslaget vil gi ca. 20 nye boliger. Samtidig vil antallet leiligheter i eksisterende bebyggelse gå noened ved en sammenslåing av småleieligheter. Ca. 270 ett-romsleiligheter med understandard, bl.a. flereleiligheter pr. bad, er aktuelle for sammenslåing og standardheving og vil kunne bli redusert til ca. 100flerromsleiligheter.Se utdypende saksfremstilling kapittel 1.

Illustrasjon av planforslaget4

Perspektivtegning, Kingos gate 225

6Snitt av Kingos gate 22. Parkering vil bli anlagt i eksisterende lavblokk og i kjelleren iboligblokken vestenfor.FORHÅNDSUTTALELSERByantikvaren mener at gårdsrommet er for trangt for de foreslåtte boligene i Kingos gate 22.Utformingen av boligene er nå endret; mindre grunnflate, utformet som punkthus.Park- og idrettsvesenet og Byantikvaren fraråder å bygge rampe i forbindelse med trappeanlegg fraGriffenfeldtsgate til Søren Jaabæksgate. Dette er tatt ut av planen. Både Park- og idrettsvesenet ogByantikvaren er positive til en ny gangveiforbindelse med trapp og rampe fra Claus Riis gate til parken.Byantikvaren fraråder nye balkonger på gårdssiden av eksisterende lamellbebyggelse og utvendigetterisolering. Balkongene har utgått av planen. Utvendig etterisolering har i hovedsak utgått.Byantikvaren ønsker å bevare enkelte leiligheter i sin opprinnelige størrelse og utforming. Planforslagethar blitt bearbeidet og antallet boligeiendommer hvor det foreslås leilighetssammenslåinger er betydeligredusert.Samferdselsetatens forslag om å regulere forbindelsen til parken fra Claus Riis gate som en privatgangadkomst og selve gata til privat avkjørsel vil være i strid med ønsket om å gjøre denne forbindelsenallmenn tilgjengelig.Statens vegvesen vil vurdere stenging av Collets gate i sammenheng med sitt arbeid med nyereguleringer for Uelandsgate og Griffenfeldtsgate. Colletts gate er derfor tatt ut av planforslaget.Se utdypende saksfremstilling kapittel 2.

7PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJONPlanforslaget støtter opp under viktige kommunale strategier for boligutvikling og kulturminnevern.Både kommunedelplan for Oslo indre by og utkastet til kommuneplan for 2004 peker på behovet foroppgradering/nybygging av boliger i de sentrale bystrøkene samt at det lokale preget og kulturhistoriskeverdier i bygningsmassen skal tas vare på. Planforslaget har gjennom prosessen blitt forenklet ogkonsentrerer seg nå om å bevare et sjeldent helhetlig kulturmiljø med betydelige arkitektoniske kvaliteterintakt. Et viktig grøntmiljø sikres for rekreasjon og aktiviteter samt at tilgjengeligheten bedres.Forslaget til nye boliger i Kingos gate 22 gir et løft til miljøet. Fra å ha preg av å være en bakgård bidrarde 3 punkthusene til å skape et grønt og mer intimt uterom. Utnyttelsen virker godt tilpasset omgivelseneslik at de nye bygningene ikke vil virke dominerende i gårdsrommet. Planforslaget gir få føringer påutformingen av de nye byggene utover at det gis volumbegrensinger. Videre detaljering vil bli en del avbyggesakenPlan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.Se utdypende saksfremstilling kapittel 3.SAKSGANGKunngjøring.Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Aftenposten 5.mars 1998 og i Osloposten 6.mars1998.Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev. Det er avholdt informasjonsmøte 10.mars 1998for beboerne i planområdet.Vurdering av forskrift om konsekvensutredning.Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII "Konsekvensutredninger", medtilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikkekonsekvensutredes.Behandling av planforslaget.Tilstrekkelig materiale for saksbehandling forelå fra forslagsstiller 24.02.2004.Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringerinnarbeidet.Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 3 tertial 2004.Se utdypende saksfremstilling kapittel 4.

Forminsket reguleringskart : Forslag til ny regulering8

9Reguleringsbestemmelser for:Iladalen§ 1.0 AvgrensningDet regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket kartnr. RAP -199902385 ogdatert 30.04.2004.§ 2.0 FormålOmrådet reguleres til:− Byggeområde for boliger med tilhørende anlegg− Offentlig trafikkområde; gate med fortau− Spesialområde;− Bevaring av boliger− Bevaring av kirke− Bevaring av friområde; park§ 3.0 Byggeområde for boliger, felt A§ 3.1 ArealbrukDet tillates etablert kontorer og barnehage 1.et i Kingos gate 22. Det kan settes av inntil 100 m² tilbarnehage.Barnehagen skal disponere et areal utendørs på 150 m².Det skal settes av minimum 25 m² uteareal pr. leilighet.§ 3.2 Grad av utnyttingTillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA = 2200 m², ekskl. parkeringsareal.§ 3.3 Plassering og høydeNy bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser og maks. gesims- og mønehøyder som vist påplankartet.§ 3.4 UtformingBygningene skal ha tak med ensidig fall mot øst på maksimalt 5 grader.Balkonger og karnapper kan utkrages maksimalt 1 m utenfor viste byggegrenser.Tekniske installasjoner skal inngå i byggets volum og takform.Bygninger og utearealer skal utformes med god tilgjengelighet.§ 3.5 Avkjørsel og parkeringOmrådet skal ha avkjørsel fra Kingos gate, via felt B1, som vist med piler på plankartet.Parkering skal legges til 1. etasje/underetasje i eksisterende bygning, med innkjøring på byggets sørside.Parkeringsdekningen skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm.

10§ 3.6 LeilighetssammensetningDe nye boligene skal samlet ha en leilighetssammensetning med minst 30 % 4-roms leiligheter ellerstørre, maksimalt 30 % 2-roms leiligheter og ingen 1-roms leiligheter.Minimumskrav til leilighetsstørrelse:4-roms leilighet min. BRA = 100m²3-roms leilighet min. BRA = 80m²2-roms leilighet min. BRA = 60m²§ 3.7 UtomhusplanSamtidig med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn utomhusplan i målestokk 1:500 elller1:200. Planen skal utarbeides i hht. kommunens veiledning for utarbeidelse av utomhusplaner, blankettnr. 72-0577. Utearealene skal være ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse gis.Rampe langs østsiden av Uelandsgate 57 mellom øvre og nedre del av gårdsrommet skal opprettholdes.Eksisterende store edelløvtrær skal bevares så langt det er mulig.§ 4.0 Spesialområde bevaring av boliger, felt B1-B11§ 4.1 ArealbrukEksisterende forretnings- og kontorlokaler tillates opprettholdt.Eksisterende barnehage i Vøyensvingen 20 og 22 tillates opprettholdt. Det skal settes av minimum 500m² uteareal for de to barnehagene til sammen.§ 4 2 UtformingBygninger tillates bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdesuendret eller føres tilbake til det opprinnelige utseendet.Ved restaurering og/eller reparasjon av eksisterende bygninger og anlegg skal de opprinnelige materialersøkes bevart i sin sammenheng. Det opprinnelige eller karakteristiske uttrykk med hensyn til utforming,materialbruk, farger og utførelse skal bevares.Dersom bevaringsverdig bebyggelse på grunn av brann eller andre årsaker må erstattes av nybygg,tillates det oppført bebyggelse med samme dimensjoner og høyder, og for øvrig etter de sammeretningslinjer som for påbygg etc.Claus Riis gate 5 (gnr./bnr. 219/5), felt B11, kan bebygges med følgende begrensinger:− Bebyggelsens form og fasademateriale skal være tilpasset Claus Riis gate 7− Ny bebyggelse kan oppføres med etasjetall og gesimshøyde maksimalt tilsvarende det som eroppført i Claus Riis gate 7.− T-BRA maks = 500 m2− Det tillates maksimalt 5 leiligheter§ 4.3 LeilighetssammensettingEiendommene Kingos gate 16 -20 og Vøyensvingen 14, 16, 18 skal ved rehabilitering ha enleilighetsfordeling på min. 30 % fire-roms leiligheter eller større, maks 30% to-roms leiligheter og ingenett-roms leiligheter. To-roms leiligheter må ikke være mindre enn 50 m².§ 4.4 Retningslinjer for fasaderehabiliteringVed søknad om rammetillatelse skal det fremlegges dokumentasjon på hvordan tiltaket forholder seg tilRetningeslinjer for fasaderehabilitering for Iladalen.

11§ 4.5 UtomhusplanVed søknad om rammetillatelse for rehabiliteringstiltak på bygning eller utomhusarealer, skal det sendesinn utomhusplan sammen med søknaden. Planen skal gi mest mulig helhetlige løsninger på tvers avenkelteiendommer. Det skal sikres god tilgjengelighet til alle deler av uteområdet.Utearealene skal være ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse gis.§ 4.6 ParkeringParkering i felles uteareal/gårdsrom tillates ikke.§ 5.0 Spesialområde bevaring av kirke, felt C§ 5.1 Utforming, plassering og høydeBygninger tillates bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdesuendret eller føres tilbake til det opprinnelige utseendet.Ved restaurering og/eller reparasjon av eksisterende bygninger og anlegg skal de opprinnelige materialersøkes bevart i sin sammenheng. Det opprinnelige eller karakteristiske uttrykk med hensyn til utforming,materialbruk, farger og utførelse skal bevares.§ 5.2 Avkjørsel og parkeringAvkjørsel til kirken skal være fra Søren Jaabæks gate.Parkeringsplasser for kirken skal opparbeides i hht. den til enhver tid gjeldende norm for Oslo kommuneinnenfor egen eiendom.§ 6.0 Spesialområde bevaring av friområde; park§ 6.1 Form og vegetasjonVed reparasjons- og skjøtselsarbeider tillates ikke endring av parkens utforming, herunder terrengform,plassdannelser, plenarealer, basseng, gangveier, trapper og murer.Vegetasjonssammensetning og plassering skal i hovedtrekk opprettholdes. Når det ved skade, eller avandre grunner, er behov for utskifting av trær, skal disse erstattes av tilsvarende trær.§ 6.2 Nytt trappeanlegg mellom Claus Riis gate og parkenMellom Claus Riis gate og hovedparkrommet kan det etableres et trappeanlegg. Anlegget kan ha rampefor rullestolbrukere.§ 7.0 Fellesbestemmelser§ 7.1 StøyMiljøverndepartementets retningslinjer for veitrafikkstøy, gitt i rundskriv T-8/79 eller senere vedtatteforskrifter, rundskriv som erstatter dette, skal følges.For bebyggelse som er utsatt for et høyere støynivå enn fastsatt i departementets rundskriv T-8/79 ellersenere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter dette, skal fasader og vinduerstøyisoleres i samsvar med kravene.Detaljerte støyberegninger, samt plan over støybeskyttelses tiltak, skal vedlegges søknad(er) om tillatelsefor byggetiltak. Nødvendige tiltak skal være ferdigstilt før midlertidig brukstillatelse gis.

12VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYNPlan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold tildelegert myndighet vedtatt av byrådet 22.12.95, lagt ut til offentlig ettersyn:Forslag til endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Iladalen som omreguleres frabyggeområde for boliger, tomt for offentlig bygning og friområde til:• Byggeområde for boliger med tilhørende anlegg• Offentlig trafikkområde; gate med fortau• Spesialområde bevaring av boliger• Spesialområde bevaring av offentlig kirke• Spesialområde bevaring av friområde; parksom foreslått av Arkitektkontoret Lene Frank på vegne av bydel Sagene, vist på kart merket RAP-199902385 og datert Plan- og bygningsetaten 30.04.2004.PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / -seksjonsledersaksbehandlerSaksbehandler: Håvard NymoenTRYKTE VEDLEGG• Retningslinjer for fasaderehabilitering av bygninger i IladalenUTRYKTE VEDLEGG• Reguleringskart i målestokk < 1:500>.

13UTDYPENDE SAKSFREMSTILLINGINNHOLDKAPITTEL 1: PLANFORSLAGET........................................................................................................................ 131.1 BAKGRUNN.............................................................................................................................................. 131.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET.................................................................................................... 141.3 EIERFORHOLD......................................................................................................................................... 161.4 PLANSTATUS........................................................................................................................................... 161.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET................................................................................................. 181.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING ........................... 201.7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ........................................................................................... 21KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSER ...........................................................Feil! Bokmerke er ikke definert.2.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER .....................Feil! Bokmerke er ikke definert.2.2 TEMAVIS SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE..........Feil! Bokmerke er ikke definert.2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE........................................................................................................................Feil! Bokmerke er ikke definert.2.4 PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE........................................................................................................................Feil! Bokmerke er ikke definert.2.5 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTALELSER..............................Feil! Bokmerke er ikke definert.KAPITTEL 3: PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJON...............................................................................................................................Feil! Bokmerke er ikke definert.KAPITTEL 1:PLANFORSLAGETSakens bakgrunn, beskrivelse av planområdet, eierforhold, planstatus, planforslaget, og konsekvenser avplanforslaget.1.1 BAKGRUNNPlanarbeidets forhistorie− I 1996 søkte Bydel Sagene-Torshov om tilskudd til planarbeidet fra Husbanken og Etat foreiendom og utbygging. Bydelens rolle som forslagsstiller var da avklart i samarbeid mellom flerekommunale instanser. Bydelens arbeid med boligprogram var viktig for denne beslutningen.Byrådsavdeling for kultur og byutvikling skrev 12.03.1996 at Iladalen bør fungere som etprøveprosjekt på hvordan boligplanlegging og boligforbedring i de ulike bydelene kan fungere.− Søknad og tilsagn om tilskudd vektla rehabiliteringsbehov, bevaringsverdi, behov for økt bredde iboligtilbudet og tilgjengelighetstiltak som grunnlag for og siktemål med en plan for Iladalen.Rehabiliteringsbehovet gjaldt særlig gårder med kommunale leiligheter og trygdeboliger. Oppstartav planarbeidet ble kunngjort 05.03.1998, og noe senere ble områdebeskrivelse og foreløpigplanutkast sendt til samarbeidende og berørte parter for uttalelse. Plan- og bygningsetaten skrev isin vurdering til planutkastet at det må være et mål å ivareta hensyn til både bevaringsverdi,bokvalitet og bomiljø på best mulig måte. Byantikvaren skrev at forslaget om å bevare et størrefunksjonalistisk anlegg er svært positivt og at det er viktig at anleggets kulturhistoriske,arkitektoniske og miljømessige kvaliteter bevares, både som historisk dokumentasjon og som enbolig- og rekreasjonsressurs.− Den 02.03.1999 ble planforslaget første gang innsendt til PBE for behandling, etter atbydelsutvalget hadde gitt forslaget sin tilslutning. I perioden da planen lå til behandling skjeddeflere viktige endringer i premissene for planforslaget. Flere kommunale boligeiendommer bleklargjort for salg med sikte på rehabilitering og leilighetssammenslåing i tråd med planforslaget.Underveis i salgsprosessen ble imidlertid kravene om standardheving forlatt. Planforslaget måtte

14dermed endres i samsvar med de nye salgspremissene. I alt fire eiendommer med sju adresser og nibygninger ble lagt ut for salg eller klargjort for salg i løpet av 1999-2001.− Størst betydning fikk salget av Kingos gate 17, som rommet planområdets viktigsteutbyggingspotensiale. Kingos gate 17 ble tatt ut av helhetsplanen og fremmet som et egetplanforslag for å avklare utbyggingsmulighetene før salget. Forseringen av planen for Kingos gate17 og de stadige behovene for å revidere helhetsplanen forsinket fremdriften. Utbygging av Kingosgate 17 ble påbegynt vinteren 2003/2004.− I Vøyensvingen 20 og 22 er tidligere trygdeboliger nylig ombygd til ny bruk medleilighetssammenslåing og fasaderehabilitering i tråd med planforslaget. Utviklingen i Iladalen desenere år har i stor grad skjedd i tråd med planforslagets intensjoner, mye fordi det har værtkommunalt engasjement i prosessene slik at planforslaget har vært til nytte selv uten status somformell plan. Eierskifter, rehabiliteringer og bruksendringer har ikke endret bygningsmiljøetsverneverdi og planforslagets hensikt om bevaring og tilrettelegging er derfor opprettholdt.Hensikten med planforslagetBebyggelsen i Iladalen ble bygget ut i perioden 1934 - 40 og 1946 – 55 og representerer med sine toperioder overgangen fra nyklassisimen til funksjonalismen. Randbebyggelsen mot Uelandsgate ogGriffenfeldtsgate har klassisistiske trekk, mens den indre del av bebyggelsen i Iladalen tilhører denfunksjonslistiske planen som arkitekt Ragnar Nilsen lagde da han reviderte planen til byplansjef HaraldHals.Hensikten med planforslaget er å bevare områdets arkitektoniske trekk og helhetlige miljø (boliger, kirkeog park), legge til rette for nye boliger, økning i bredden i boligtilbudet og positiv utvikling av bokvalitetog miljø. Det legges opp til en boligfortetting i Kingos gate 22 (felt A) og sikring og forbedring av denallmenne tilgjengelighteten til parken ved at trappeanleggene fra nord (Griffenfeldtsgate) reguleres tilspesialområde bevaring; offentlig friområde. Disse er i dag en del av boligformålet. Det samme formåletfår forlengelsen av Claus Riis gate, inn i parken, for å muliggjøre en offentlig adkomst langs østsiden avparken. I sør og vest er allmenhetens tilgjengelighet sikret gjennom offentlige veier (Kingos gate, SørenJaabæks gate og Klokkergata).Da planarbeidet startet opp i 1998, inngikk Kingos gate 17 som en del av reguleringsplanen for Iladalen.Høsten 2000 ble Kingos gate 17 skilt ut fra planarbeidet og vedtatt i en egen plan som følge avforestående salg av eiendommen.1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDETOmrådets beliggenhet og avgrensingPlanområdet ligger i bydel Sagene, nordøst for Alexander Kiellands plass. Det omfatter Iladalen,begrenset av Uelands gate, Griffenfeldts gate, Vøyensvingen , Kingos gate og Landstads gate. To mindreområder er i tillegg med pga. av arkitetektonisk tilhørighet; Uelandsgate 61 (felt B3) og Griffenfeldtsgate12 (felt B7). Totalt areal er på ca. 121 mål.Topografi, vegetasjon, solforhold og klimaTerrenget faller fra Griffenfeldts gate i nord mot syd til Kingos gate og er samtidig svakt skålformet iøst/vest retning. Bebyggelsen i randsonen skjermer bebyggelsen innenfor og parken mot støy og trafikk.Parken er områdets naturlige midtpunkt og viktig kommunikasjonsvei nord/syd samtidig som den er etmye brukt rekreasjonsområde med store gressarealer, tregrupper og gode solforhold. Parken er Oslos bestbevarte funksjonalistiske park og gjennomgikk for ca. 8 år siden en vegetasjonsfornyelse for å styrke defunksjonalistiske trekkene.Bebyggelsen og uteområdene har også gode solforhold og er lokalklimatisk beskyttet av bebyggelsen irandsonen mot nord og vest

15Den bevaringsverdige boligbebyggelsen i IladalenDen eksisterende bebyggelsen er i all hovedsak boliger bygget i perioden 1936-1952. Bebyggelsentilhører den norske boligfunksjonalismen og er et av få områder fra denne perioden som fortsatt errelativt intakt.Området er bygget etter en reguleringsplan av Harald Hals fra 1929 som fikk sin endelige utforming avArkitekt Ragnar Nilsen i 1934 og i 1941. Ragnar Nilsen har også tegnet en stor del av boligbebyggelseni Iladalen. Bebyggelsen utgjør et samlet bygningsmessig hele og representere overgangen mellomnyklassisisme og funksjonalisme. Nesten alle bygningene i Iladalen står i dag på Byantikvarens guleliste.Området har enkelte bygninger fra andre perioder. Dette gjelder Claus Riis gate 7 (felt B11) og Kingosgate 11-13 (felt B11) som er fra henholdsvis 1909 og 1890. I tillegg er det nyere bebyggelseVøyensvingen 19B (felt B10) og Kingos gate 9 (felt B11) som er fra 1979.Leilighetsstørrelse, antall og fordelingI planområdet er det ca.1500 leiligheter. I tillegg er det omsorgsboliger i tilknytning til institusjonene iKingos gate 12-14 (felt B1) og Vøyensvingen 4, 6 og 8 (felt B11).Boligbebyggelsen i Iladalen, som består av mange trygdeleiligheter, har stor overvekt av 1- og 2-romsleiligheter (77 %). Leilighetene i Vøyensvingen 14- (felt B 9) og Kingos gate 16-20 (felt B1) er 1-romstrygdeleiligheter med felles bad for 10 leiligheter.Bygningsmessig standardDen bygningsmessige standarden og vedlikeholdet i området varierer sterkt;− Generelt sett er eiendommer som eies av borettslag og boligaksjeselskaper og hvor eierne bor ieiendommen i bedre bygningmessig stand enn de kommunalt eide eiendommene.− Forskjellig materialbruk og konstruksjoner i ulike deler av bebyggelsen gjør at bygningene har hattulike vilkår for å klare seg med et minimum av vedlikehold.Randbebyggelsen mot Ueandsgate og Griffenfeldts gate, hvor det er brukt tegl i sokkeletasjen har klartseg best og er i en rimelig om ikke bra forfatning. Her er det mye private eiendommer ogborettslag/aksjeselskaper. Den pussede bebyggelsen innenfor, som har vært mer utsatt for slitasje ogfukt, har klart seg mindre bra og flere bygninger trenger sterkt oppussing. Disse eiendommene er for enstor del kommunalt eide.Enkelte bygninger har i løpet av de siste 10 årene gjennomgått omfattende fasaderehabilitering. Detgjelder: Søren Jaabæks gate 10 (borettslag), Søren Jaabæks gate 3, 4 og 6 (kommunalt eid boliger),Vøyensvingen 13-19 (boligaksjeselskap) og Maridalsveien 90 (borettslag).I tillegg er Kingos gate 12-14 og Vøyensvingen 4, 6 og 8 fullstendig rehabilitert og gjort om tilservicesentre/omsorgsboliger m.m. for bl.a. eldre i regi av bydelen.Planer for boligbebyggelsen i områdetI området er følgende planer for den kommunale bebyggelsen under forberedelse:Vøyensvingen 20-22 er ombygget til 1-roms trygdeleiligheter med barnehager i underetasjen, samtomsorgsboliger og psykiatrisk aktivitetessenter.Kingos gate 16-20, som i dag er 1-roms trygdeleiligheter, var vurdert som studentboliger for Oslo- ogAkershushøgskolenes Studentsamskipnad, men er nå ikke lenger aktuelle til dette formålet.

16Privat og offentlig serviceDet er relativt få arbeidsplasser i planområdet. Disse er knyttet til enkeltbutikker på gateplanet og noekontorareal. Butikkene ligger i Vøyensvingen og ut mot Uelandsgate. Næringsbebyggelse av noestørrelse forekommer kun i Kingos gate 22 hvor det er kontor- og verkstedlokaler.Det er barnehage i Vøyensvingen 20 og i Vøyensvingen 22. I Søren Jaabæks gate ligger en litenbarnepark inne i parkområdet. Nærmeste skoler er Ila skole, Sagene skole og Foss videregående skole.TrafikkBiladkomst inn i planområdet foregår enten fra Alexander Kiellands plass i syd og inn i Kingos gate ellerfra Griffenfeldtsgate i nord og inn i Vøyensvingen. Kontorene i Kingos gate 22 har innkjøring fra Kingosgate. Det er relativt lite biltrafikk i boliggatene, unntatt i Vøyensvingen som både er samle- oggjennomkjøringsgate.Det er relativt få parkeringsplasser innenfor planområdet i forhold til antall boliger. Parkering foregår iall hovedsak langs fortauene i området. I gårdsrommet mellom Kingos gate 22 og 16-20 er det et 20-tallsplasser.Det er bussforbindelser i Uelandsgate til Sagene/sentrum og i Griffenfeldtsgate (Kirkeveiringen) tilMajorstuen/Carl Berners Plass. I tillegg er det bydelsbuss Bjølsen/sentrum i Vøyensvingen. PåAlexander Kiellands plass er det ytterligere bussforbindelser i øst-vestretning.Gangveiforbindelser i nærområdetTrappeanlegget mot Griffenfeldtsgate gir en fin adkomst fra nord inn i hovedaksen i Iladalen og viderened til Kingos gate. Trappene er ikke regulert til offentlig formål, men ligger som en del avbyggeområdet. Parken har et velutbygget gangveinett, men mangler offentlig forbindelse mot øst tilVøyensvingen.Området ligger i gangavstand fra sentrale deler av Oslo sentrum og nær Akerselva Miljøpark.Tilknytning til fjernvarme, konsesjonsområde for Oslo energiDet er nå lagt fjernvarme inn i området sørfra, fram til Kingos gate 17. Det gjør det aktuelt forutbyggingsprosjekt innenfor planområdet å knytte seg på dette anlegget.1.3 EIERFORHOLDEierne av bygninger/bebygde tomter består av kommunale etater, kirken og privateborettslag/sameier/aksjeselskap, samt noen få er eid av enkeltpersoner.Ubebygde tomter/friområder og veiareal eies av Oslo kommune.For mer om de enkelte eiendommene, se eiendomsliste under utrykte vedlegg.1.4 PLANSTATUSKommunedelplan for Oslo indre byPlanen er en rammeplan for byutvikling i indre Oslo og trekker opp retningslinjer for bl.a.reguleringsplanleggingen. Iladalen vises som en kombinasjon av områdekategorienekonsolidering/oppgradering av bolig.Reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone (soneplanen)/gjeldende reguleringS-2255, 28.07.77Soneplanen regulerer planområdet i Iladalen til følgende formål:- Byggeområde for boliger med utnyttelsesgrad- Friområde (park)

17- Tomt for offentlig bygning (kirke)- Tomt for offentlig bygning - kontorSkal det bygges nytt innen planområdet kreves detaljert bebyggelsesplan eller reguleringsplan for denenkelte eiendom. Soneplanen er sammenfallende med bruken av området i dag.Kulturminnemelding, vedtatt av bystyret 11.02.04Meldingen trekker særlig fram Oslos store samling av funksjonalistisk arkitektur når det gjelderboligleiegårder, villaer og forretningsbebyggelse i sentrum. Oslo kan karakteriseres som et europeisktyngdepunkt i funksjonalisme. Dette særpreget bør pleies.Byøkologisk program 2002-2014Planforslaget støtter oppunder målsettinger om bl.a. gode levekår og trygge, trivelige og miljøvennligebydeler og nærmiljøer for byens innbyggere.Planer under arbeid:Kommuneplan 2004 (høringsutkast)Planforslaget sier bl.a. følgende arealbruksstrategi for en mangfoldig kulturby:”Oslos mangfold av lokalmiljøer og de ulike strøkenes særpreg og atmosfære er en viktig del avOslol helhet som må tas vare på og videreutvikles. … De overordnede prioriteringene forkulturminnevern skal knyttes til viktige historiske deler av det fysiske miljøet, slik at Oslooppleves med den tidsdybde og det historiske uttrykk som er den 1000 år gamle byen og densforhistorie verdig.”Kommunedelplan for byutvikling og bevaringMålet for planarbeidet er å utvikle langsiktige planfaglige rammer for byutvikling og bevaring for Osloindre by. Derfor søkes det å identifisere områder for ulike grader av bymessig bevaring ogtransformasjon. Videre å anbefale kvalitative rammer for byforming, samt prosedyrer for håndhevelse avdenne planen.Opprustning Ring 2Statens vegvesens opprustningsplan for Ring 2 legger særlig vekt på innpassing av trær og bedretilrettelegging for gående og syklende. Det planlegges fotgjengerovergang i aksen Stokflehts gate – Ilakirke, slik at det eksisterende trappeanlegget igjen får en funksjon som hovedforbindelse fra nord.Tilstøtende planer:S-3110, 30.08.89, Statoiltomten (Waldemar Thranes gate 72)Formål:- byggeområde for boliger (2-5 etasje)- byggeområde for forretning, kontor og bensinstasjon (1.etasje).- fellesareal, gårdsplassUtbygging av tomten (Statoil bensinstasjon) etter gjeldende regulering vil lukke Kiellands plass motnord og gi et tydeligere gateløp i Kingos gate.

18S-2521, 19.02.1981, Sagene bevaringsområdeOmrådet grenser til planområdet i øst og går langs Maridalsveien og Sagveien. Planen gjeldereksisterende sammensatte bebyggelse fra 1850-tallet, bygget ut i forbindelse med industrialiseringenlangs Akerselven. Planens spesialområde bevaring gjelder bevaring av eksisterende boliger, kontor/forretning, industri og allmennyttige formål (museum).Områder for nybygg gjelder boliger, kontor og forretning samt byggeområde for industri.Innen spesialområde bevaring er det strenge restriksjoner på tilbygg, endring og moderniseringer.Forutsetningen er at eksteriøret beholdes uendret eller føres mest mulig tilbake til opprinnelig utseende.S-4002, 24.09.2003, Kingos gate 17Planforslaget er en omregulering av byggeområde for offentlig bygning til byggeområde for boliger. Iplanen foreslås at Friluftsetatens kontor- og verkstedslokaler ombygges til boligformål og at det i tilleggbygges nye boliger på eiendommen mot parken. Bygningene får standard og sammensetninge i tråd medintensjonene for helhetsplanen for Iladalen.1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGETReguleringsformål og feltinndelingPlanområdet foreslås regulert til følgende formål:− Byggeområde for boliger med tilhørende anlegg− Offentlig trafikkområde; gate med fortau− Spesialområde;− Bevaring av boliger− Bevaring av offentlig kirke− Bevaring av friområde; parkFeltinndeling:Felt Bygninger som inngårA Kingos gate 22B1 Kingos gate 12-14, 16-20, Uelands gate 57B2 Uelands gate 59, Søre Jaabæks gate 4B3 Uelands gate 61B4 Collets gate 64-88, Søren Jaabæks gate 6B5 Søren Jaabæks gate 3B6 Griffenfeldts gate 13-17, Søren Jaabæks gate 8B7 Griffenfeldts gate 12B8 Griffenfeldts gate 19, Søren Jaabæks gate 10B9 Vøyensvingen 14-22, Claus Riis gate 6B10 Vøyensvingen 11-21, Maridalsveien 90, Claus Riis gate 2-4B11 Claus Riis gate 5-7, Vøyensvingen 2-8, Kingos gate 9-13C Ila kirkeD Iladalen park

19Byggeområde for boliger, felt AKingos gate 22 reguleres til byggeområde for boliger. Den eksisterende 2-etasjers bygningen på tomtenbeholdes. I 1.etasjen bygges parkeringskjeller. Det resterende arealet i denne etasjen kan benyttes tilkontorer, evt. med en mindre del til lokale for barnehage, jf. reguleringsbestemmelsene. En evt.barnehage vil ikke kunne få så stort uteareal som statlige normer tilsier – det ville i tilfellet beslaglagthalvparten av det felles utearealet for de nye boligene – men siden det er snakk om en friluftsbarnehagesom i hovedsak skal benytte ulike grønt- og skogarealer i byen, kan en reduksjon aksepteres. Hele 2-etasjen foreslås gjort om til boliger. Disse leillighetene vil kun få vinduer mot øst, men det er mulighetfor uteplass, enten felles med Uelands gate 57, eller som forhager på bakkeplan. For alle blir det tilgangtil stort felles uteområde i gårdsrommet. Vinkelrett på kontorbygningen bygges tre punkthus 3-4 etasjer.Boligene vil få små private hager på bakken for de nederste leiligheter, mens de øvrige leiligheter fårbalkonger mot syd eller øst. Det er gitt mulighet til en liten økning av utnyttelsen i forhold tileksisterende reguleringsplan.Bebyggelsens plassering er regulert med byggegrenser på plankartet. Grensene er satt noe romsligere ennbygningenes grunnflater, slik at det er en viss fleksibilitet mht. plasseringen, samtidig som det sikresuterom med en viss størrelse mellom bygningene. Leilighetsfordeling og begrensinger i byggehøydenframgår av reguleringsbestemmelsene og plankartet.Parkering løses med et innendørs anlegg i det sammenhengende kjellerlokalet i det eksisterende kontorogverkstedsbyggets 1.etasje og i kjelleretasjen i den innenforliggende boligblokka, Uelands gate 57.Dette nødvendiggjør noe kjøring på tvers av gårdsrommet, fra Kingos gate. Dagens kjøring og parkeringi den nordlige delen av gårdsrommet fjernes som følge av reduksjon av næringarealet og krav omoppgradering av utearealene og erstattes av et stort grøntareal for uteopphold for beboerne.Spesialområde bevaring (boliger, kirke, friområde)Det meste av planområdet foreslås regulert til spesialområde bevaring De to trappeanleggene somforbinder parken med Griffenfeldtsgate i nord foreslås omregulert fra byggeområde for bolig tilspesialområde bevaring av offentlig friområde for å sikre og bevare disse som allment tilgjengeligegangforbindelser til parken. Det samme formålet får forlengelsen av Claus Riis gate, inn i parken, for åmuliggjøre en offentlig adkomst langs østsiden av parken. Klokker gate, øst for Søren Jaabæks gate ertatt inn i friområdet for å kunne innlemme den i parken. I dag er den en blindvei som brukes til parkeringav biler.Innenfor bevaringsområdene er det åpnet for at ved rehabilitering kan en endret bygning tilbakeføres tilopprinnelig utseende. I Claus Riis gate 5, på hjørnet mot Vøyensvingen, åpnes det for at det kan oppføreset tilbygg til nr. 7. Dette vil kunne bli en såkalt ”infill-prosjekt” på små tomter, noe som det er planer omflere steder i byen. I parken er det hovedtrekk som terrengform, plassdannelser, plenarealer og trapper ogveier som er sikret gjennom planen.Tre av de kommunale eiendommene og en bygning eid av Høgskolen i Oslo og Akershus, foreslåsregulert med ny leilighetsfordeling ved søknad om rehabilitering.Bebyggelsen i området er, bortsett fra stor andel småleieligheter, godt egnet for ulike beboergrupper.Mye av boligmassen er skjermet mot hovedtrafikkårene av randbebyggelsen. I tillegg har de enkeltegårdene egne oppholds- og lekeområder, samtidig som nærheten til parken i Iladalen gir tilgang til etstørre rekreasjonsareal.GatereguleringGatene er vist som kjørevei med fortau, en stadfesting av dagens bruk. Det er kun den nordlige delen avLandstads gate som er tatt med for å sikre gangveiforbindelsen mellom Uelands gate og Kingos gate.Den sørlige delen av Landstads gate, brukes i dag til parkering, er under vurdering i forbindelse medutbyggingen på Statoil-tomta og er derfor ikke tatt med i reguleringsplanen.

20StøybeskyttelseOmrådet har i liten grad gjennomfartstrafikk. Kun Vøyensvingen har gjennomgangstrafikk. Et planlagtforbud mot venstresving fra Griffenfeldts gate (ring 2) til Vøyensvingen (når man kommer østfra) vilbegrense trafikken i Vøyensvingen. Den tunge trafikken går i Griffenfeldtsgate og i Uelandsgate.Iladalens bebyggelse i randsonen beskytter med sin utforming og områdets topografi den indre delen avområdet mot støy. Parken og bebyggelsen som grenser inn til parken er ikke utsatt for belastendetrafikkstøy. Bebyggelsen som har fasader mot Uelands gate og Griffenfeldtsgate vil kunne blistøybeskyttet i forbindelse med fasaderehabilitering. Støyvinduer vil blant annet kunne innsettes.Tiltak for barn og ungdomParken i Iladalen er et rekreativt tilbud til barn og ungdom i Iladalen. Parken har lekeplass og samtidig såstore grøntområder at ballspill og andre mer plasskrevende aktiviteter også er mulig. Området liggerdessuten nær Akerselva Miljøpark som er et stort rekreasjonsområde.I tillegg til parken har de fleste boligeiendommene vest for Vøyensvingen relativt store privateuteområder. De fleste av disse ligger godt skjermet mot biltrafikk. Forslagene til økt tilgjengelighet til/fraområdet gjelder fotgjengere til parkområdet. Lettere tilgjengelighet til/fra parken mot øst vedtrappeanlegg i Claus Riis gate vil være et tiltak som blant annet barn og ungdom i området vil ha nytteav.1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMINGBevaringOmrådet består av flere enkeltbygninger med stor bevaringsverdig, men det er i stor grad denbygningsmessige og miljømessige sammenhengen som gjør bygninger og området bevaringsverdig. Daområdet i dag i kun mindre grad har gjennomgått endringer representerer det en enestående mulighet til åbevare et større byområde fra denne perioden.Bebyggelsen er, som den står i dag, meget utsatt for fasadeendringer da en stor del av bygningene ernedslitt og i forfall. Store deler av bebyggelsen er pussede murhus med små forfalne balkonger som ermeget sårbare i forhold til den tradisjonelle rehabiliteringen av etterkrigsbebyggelse hvor ytterkledningofte har blitt erstattet av tegl (i flere nyanser) og gamle luftebalkonger med store påhengtebruksbalkonger og andre standardiserte løsninger som passer bebyggelsen dårlig.Ila kirke representerer den nyklassisistiske perioden i utbyggingen av Iladalen. Bygningen har meget storbevaringsverdi. Bygningen er samtidig viktig i den bygningsmessige og miljømessige sammenhengen iforhold til boligbebyggelsen i Iladalen. Bygningen er, som den står i dag, ikke spesielt utsatt forfasadeendringer. Det er likevel viktig å ta den med i planen på grunn av den bygningsmessige ogmiljømessige sammenhengen den inngår i.Parken i Iladalen er Oslos best bevarte funksjonalistiske park. Parken ble rehabilitert i 1995-96 vedAkerselva indre øst midler. Karakteristisk beplantning og formasjoner er tatt vare på innen et tilnærmetfunksjonalistisk formspråk. Det er ønskelig også i fremtiden å ta vare på disse kvalitetene.Leilighetsfordeling og nye boligerEt overordnet mål for bydelen er å få en økt bredde i boligtilbudet i området som et ledd i å sikreområdets miljø- og boligkvalitet. Rehabilitering av 4 av gårdene og nybygg i Kingos gate 22 foreslåsmed en variert leilighetssammenslåing. Dermed gjøres det mulig for flere ulike grupper å bosette seg iområdet. Grupper av beboere som har spesielt stor flyttehyppighet vil også gis mulighet til å velge å bliboende.

21Punkthusene i Kingos gate 22 vil dele opp det langstrakte gårdsrommet i mindre og mer intime enhetersom samtidig henger sammen. Utnyttelsen blir noe høyere enn den som gjelder for området i dag, emnsiden boligene vil ligge inntil rekreasjonsområdet Iladalen kan en noe høyere utnyttelse av tomtenforsvares.1.7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGETOverordnede målMed de foreslåtte bevaringsområdene, nye flerromsleiligheter, omgjøring av småleiligheter medunderstandard og bedring av tilgjengeligheten i området bidrar planforslaget til at Iladalen blir et merattraktivt boligområde for alle grupper.Endringer i arealbruk og byformingBruksendring av kontorer til boligareal i Kingos gate 22 med tilhørende boligfortetning medfører øktantall boliger og færre arbeidsplasser i området.Maksimal tilvekst i flerroms leiligheter (minimum 50 m²) kan som følge av reguleringsplanenoppsummeres slik:Nye leiligheter i nybygg (Kingos gate 22) ca. 20Nye leiligheter i rehabiliterte bygninger (Kingos gate 16-20, Vøyensv. 14-18 og Claus ca. 100Riis gt.5)Sum ca. 120Oppsummert har planen følgende konsekvenser for Iladalen som bevarings- og fornyelsesområde:− Planen sikrer at den funksjonalistiske bebyggelsen med omgivelser bevares− Planen sikrer nye boliger i området og at disse vil opptre som ny bebyggelse i et samspill og dialogmed den eksisterende bebyggelsen− De nye boligene gir mulighet til å omgjøre et bildominert uterom til et stort, grønt og delvisskjermet oppholdsareal− Planen sikrer flere offentlige gangveiforbindelser inn i området− Økt bredde i boligtyper vil gi en bredere innbyggersammensetning og redusere behovet for å flytteut av området ved behov for større plassArbeidsplasser og offentlig/privat serviceOmrådet som helhet vil få færre arbeidsplasser ved bruksendring av Kingos gate 22. Bygningen har i dagkapasitet til ca. 30 arbeidsplasser.En økning i antallet store leiligheter kan tilsi noe økt behov/grunnlag for offentlig og kommersiellservice, f.eks. barnehager og matbutikker. Imidlertid er det den demografiske og økonomiske utviklingeni befolkningen i området som helhet som har størst betydning for behovet for servicefunksjoner.Konsekvenser for natur og miljøReguleringplanen foreslår samlet en økning i friområde på totalt ca. 3000 m². Økningen skjer dels pga.den nye gangveiforbindelsen og dels ved endringer i reguleringsformål for eksisterendegangveiforbindelser.Byggeprosjektet i Kingos gate 22 vil erstatte dagens parkeringsbakgård med et oppgradert uteområdemed større grøntkvaliteter.Trafikk og parkeringKingos gate 22 og naboeiendommende vil totalt sett få en mindre belastning med kjøring og parkering igårdsrommet som en følge av at dagens parkering for kontorer/verksted i Kongos gate 22 flyttes inn i

22bygningene. Det vil bli noe kjøring på tvers av gårdsrommet, til nytt parkeringsanlegg, men i dennedelen av gårdsrommet vil det uansett bli kjøring til bo- og rehabiliteringssenteret i søndre del avbakgården. Med en reduksjon og tydeliggjøring av kjørearealene vil disse kunne reduseres ytterligere.Det vil bli noen færre, men flere større leiligheter i Iladalen. Større husholdninger vil gjennomsnittlig haflere biler enn nåværende beboere i små leiligheter. På en annen side vil reduksjonen i antallhusholdninger kunne bety at bilandelen, og presset på gateparkeringen i området ikke endres vesentlig.Forurensning/støyStørstedelen av området ligger relativt godt skjermet mot trafikkstøy. Forurensningeninne i området er betydelig mindre enn i tilstøtende områder med gjennomgangstrafikk.Forholdene når det gjelder støy og forurensning for boligene i Uelands gate og Griffenfeldts gate endresikke som følge av planforslaget. Forholdene kan forbedres med innsetting av støyvinduer mot gaten vedfasaderehabilitering av eiendommene.Konsekvenser for bevegelseshemmedes forholdBevegelseshemmedes situasjon forbedres med økt tilgjengelighet til/fra området ved en eventuellrampeforbindelse mellom Claus Riis gate og parken. Videre vil det ved behov for heis bli mulig åetablere dette ved rehabilitering i flere av eiendommene. Kingos gate 22 får bestemmelse omtilgjengelighet i bygninger og uteareal.Konsekvenser for barn og ungdomBarn og ungdoms situasjon i området forbedres med økt tilgjengelighet til området/parken med leke- ogrekreasjonsareal. Området som helhet med en en økning av antallet større leiligheter, blir et bedre tilbudtil barnefamilier.Økonomiske og juridiske konsekvenserRegulering av eksisterende trappeadkomster og ny adkomst fra Claus Riis gate til spesialområdebevaring av offentlig friområde, gir grunneier en rett til å kreve dette arealet innløst. I dette tilfellet er detmeste av arealet kommunalt eid, slik et evt. eierskifte vil være fra en kommunal eier til en annen. I altdreier det seg om et areal på ca. 3000 m².