Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Lura ...

Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentreRegjeringen gjeninnførte i 2008 forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre,med virkning fra 1. juli samme år. Forskriften fastsetter med juridisk bindende virkningat godkjente fylkes(del)planer skal legges til grunn ved behandling av søknader ometablering eller utvidelse av større kjøpesentre (totalt bruksareal over 3000 m 2 ).Dersomslike etableringer ikke er avklart i nyere planer, må det søkes Fylkesmannen omsamtykke til slik etablering.DISPENSASJONEtter § 19-2 i plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 kan dispensasjon bare gisdersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovensformålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det forutsettes i tillegg at fordeleneved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dersomstatlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt bør kommunen ikke dispensere.SØKERS BEGRUNNELSESøker har i brev datert 29.09.2010 opplyst at når Lefdal Elektromarket avslutter sittleieforhold ønsker de å inngå ny leieavtale med Jula Norge AS.Søknaden inneholder også en analyse (datert 30.09.2010) fra Vista Analyse AS sombeskriver aktiviteten og vareutvalget i Jula AS sitt handelskonsept. Analysen konkluderermed at Jula AS sitt varesortiment og virksomhet faller inn under kategorien”plasskrevende varer”.En viser ellers til søknaden og vedlegg.HØRINGSandnes kommune sendte saken på høring til statlige og regionale myndigheter i brevdatert 3.11.2010. Det kom følgende merknader:Statens vegvesen, brev datert 17.11.2010: Statens Vegvesen har ingen merknader.Rogaland Fylkeskommune, brev datert 24.11.2010:I uttalen blir det vist til gjeldende reguleringsplan og kommuneplan som ikke tillaterhandel. Det blir også vist til gjeldende FDP Jæren som fastslår at all handel skal plasseresinnenfor gjeldende senterstruktur. I retningslinjene pkt. 5.7.1 er det åpnet for handel avhvitevarer, møbler, tepper innenfor bybanens influensområde. Fylkeskommunen vurderervareutvalget til Jula AS som mye videre enn det fylkesdelplanen tillater for detteområdet, og mener at virksomheten naturlig hører hjemme innenfor et av sentraene iregionen.Fylkesrådmannen frarår sterkt at det gis dispensasjon.Fylkesmannen i Rogaland, brev datert 6.12.2010:De peker på at formålet forretning ikke er tatt inn som formål i reguleringsplanen ellerkommuneplanen og at planene derfor ikke åpner for omsøkte etablering. Fylkesplanenåpner for handel av hvitevarer, møbler og tepper innenfor bybanens influensområde.Butikk konseptet er mer omfattande enn det fylkesdelplanen tillater for dette området ogderfor ikke tillatt. Andelen av varer som kan kategoriseres under varegruppa hvitevarer,møbler og tepper er liten.De peker også på at lokalisering av Jula AS kommer i strid med forskrift om rikspolitiskbestemmelse for kjøpesentre.Fylkesmannen frarår omsøkte etablering.Side 3 av 6

VURDERING AV SPØRSMÅLET OM TILTAKET ER SØKNADSPLIKTIG:For å besvare spørsmålet om skifte av leietaker er en vesentlig endring av bruk ogdermed søknadspliktig, er det nødvendig å bruke en viss grad av skjønn. Da Sandneskommune i brev datert 13.01.2011 til PBM kom frem til at skifte av leietaker ikke varsøknadspliktig tiltak var det ut fra begrunnelse at det ikke var søkt om tiltak, men bareny leietaker i eksisterende forretningsbygg. Jula AS ble vurdert å ligge innenfor tidligeregitte tillatelser. En viser ellers til kommunenes brev.Fylkesmannen har i brev datert 17.02.2011 til Sandnes kommune vurdert tiltaket somsøknadspliktig. Begrunnelsen for fylkesmannens standpunkt er at de vurderer tiltaketsom en bruksendring i forhold til tidligere gitte tillatelse.Bruksendringer er søknadspliktige i følge PBL § 20-1 pkt d). Og siden bruksendring tilforretning ikke er tillatt i reguleringsplanen må saken behandles som endispensasjonssak.Spørsmålet blir derfor om endring av bruken fra Lefdal Elektromarket til Jula AS er envesentlig endring av bruk på en slik måte at det innebærer søknadsplikt. Det er da etsentralt spørsmål hva som tidligere er gitt tillatelse til.Da Sandnes kommune ga Lefdal Elektromarked ferdigattest den 14.06.2005 (samtidigmed nabobygget til Kverneland bil/ Ford) ble det oppgitt at formålet varforretning/salgslokaler, bilverksted. Til ferdigattesten er det tilføyd: ”Ferdigattestenomfatter både bygg 1(Brødrene Kverneland AS) og bygg 2 (Lefdal AS). Denneferdigattesten omfatter ikke skilt og reklame på bygningen/eiendommen.”Forut for ferdigattesten var det gitt rammetillatelse den 08.08.02 for ” Bygging avbilforretning, bilverksted og kontorbygg”. Midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.09.03,med opplysningen ”Byggets/anleggets art: Forretnings/salgslokaler”.Fylkesdelplanen gir kommunene anledning til å fastsette i kommuneplanen hvor det kanvære handel for ulike typer av plasskrevende varer. (Pkt 5.7.1) Til orientering er dennedetaljerte vurderingen blitt gjort for områdene vest for E39 i reguleringsplan for ForusNæringspark som ble godkjent 2005. For Luraområdet (jf. reguleringsplan for Lura, østfor E39) tilsier fylkesdelplanens pkt. 5.10.5 at ingen nyetableringer eller utvidelser ertillatt. Områdeavgrensningen av Lura kan imidlertid oppfattes ulikt, men selv om detskulle være mulighet for å åpne for handel med de plasskrevende vareslagene møbler,tepper og hvitevarer, så har Sandnes kommune ikke lagt inn areal for slik handel i desiste rulleringene av kommuneplanen. Det er dermed i nåværende plansituasjon hellerikke tillatt med nye handelsetableringer for hvitevarer på Lura, selv om intensjonen i FDPmuligens har vært å åpne for det. Dette peker i retning av at en bør legge vesentlig vektpå selve byggetillatelsen for å vurdere hvilken arealbruk som er tillatt.Byggesaken gir imidlertid ikke et entydig svar på om det bare er plasskrevende varersom er tillatt: Rammetillatelsen angir at det er tillatt med bilforretning (som erplasskrevende handel). I den påfølgende midlertidige brukstillatelsen er det ikke gittdenne typen spesifisering, men det går fram at hvitevarekjeden Lefdal var representertunder befaring. Ferdigattesten ble gitt for ”Forretning/salgslokaler, bilverksted”, menstiller ikke spesifikke vilkår om at det bare er tillatt med salg av hvitevarer. Det erimidlertid tilføyd at ferdigattesten gjelder for virksomhetene Ford og Lefdal, underforståttplasskrevende vareslag, der Lefdal representerer hvitevarer, slik fylkesdelplanen kanforstås å legge til rette for.Dette gjør det vanskeligere i ettertid å fastslå med sikkerhet at det kun er gitt tillatelse tilsalg av hvitevarer. Ferdigattesten blir lagt ved saken som vedlegg.Selv om det ikke var stilt vilkår i byggetillatelsen eller ferdigattesten at forretningen kunskulle benyttes til salg av hvitevarer (som ble oppfattet å være innenfor FDP sinintensjon) var det likevel en forståelse av at dette var formålet. At byggesaken ikke blebehandlet som dispensasjonssak gir støtte for at det var denne forståelsen som ble lagttil grunn.Side 4 av 6

Det er videre grunn til å legge vekt på at den faktiske bruken har vært handel medhvitevarer, samt andre elektriske artikler. En endring av bruken til handel medhovedsakelig andre varer må oppfattes å være klart i strid med en rekkeplandokumenters intensjon om arealbruken, og dette vil være et argument for å ansesaken som en søknadspliktig bruksendring.I omtale av bruksendringsspørsmål sier Kommunal- og regionaldepartementet ikommentarer til nye forskrifter etter revidert plan- og bygningslov at terskelen for nårdet skal søkes om bruksendring bør være lav, og at det er viktig at kommunene fåranledning til å vurdere spørsmålet. Tilsvarende understrekes det at det må legges vektpå intensjonen om bruk når bruksendring vurderes.Med bakgrunn i fylkesmannens brev og det som er gjort rede for ovenfor, er det grunn tilå oppfatte den nå omsøkte endringen av leietaker som et bruksendringsspørsmål.VURDERING AV SPØRSMÅLET OM DISPENSASJONFor å vurdere om dispensasjon etter plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 kapittel19 bør gis, må det tas utgangspunkt i den/de bestemmelser det er aktuelt å fravike. Idette tilfellet er det reguleringsplanen for Lura Næringsområde.I henhold til reguleringsplanen kan eiendommen nyttes til kontor, administrasjon,servicevirksomhet og lettere industri. Reguleringsbestemmelsene til planen (fordelområde I) gir i tillegg mulighet for å godkjenne forretningsvirksomhet dersom dettetrafikkmessig og miljømessig kan innpasses til omkringliggende arealer og funksjoner.Som nevnt over er dette en bestemmelse som vurderes å ikke være juridisk bindende.Etablering av Jula AS vil dermed være avhengig av dispensasjon fra gjeldendereguleringsplan, forutsatt at virksomheten innebærer bruksendring.Den sentrale arealpolitikken for etablering av forretninger har blitt strengere sidenbygget ble oppført. Byplansjefen vurderer det slik at også forskrift om rikspolitiskbestemmelse for kjøpesentre vil kunne komme til anvendelse i denne saken, jf. ogsåFylkesmannens brev. Forskriften av 27.06.2008 har et generelt forbud mot etablering avkjøpesentre med mer enn 3000 m2 BRA. Forskriften om kjøpesentre gjelder forangodkjente reguleringsplaner. Kommunen har etter forskriften ikke anledning til å gitillatelse til kjøpesenter i strid med gjeldende fylkesdelplan, og kjøpesenter kan bareetableres etter godkjenning av fylkesmannen. Kommunen har etter dette ikke anledningtil å gi dispensasjon i strid med forskriftens bestemmelser.Byplansjefen er av den mening at varesortimentet til Jula AS sannsynligvis er ”ikkeplasskrevende detaljhandel” slik FDP definerer det, og kommer derfor ikke inn underbetegnelsen ”plasskrevende varer” som kan unntas fra etableringsstoppen. I den graddet er FDP sin intensjon å legge til rette for plasskrevende varer i dette området, gjelderdet bare varegruppene ”hvitevarer, møbler og tepper”. Det vil si at selv om Jula ASsolgte kun plasskrevende varer ville det ikke være tilstrekkelig for å falle innenfor FDPskrav, siden det bare er disse tre nevnte varegruppene som fylkesdelplanen omtaler.KONKLUSJONByplansjefen kan ut fra en helhetlig vurdering ikke se at det er grunnlag å tilrådispensasjon fra reguleringsplanen ut fra det som overfor er gjort rede for. Det er idenne vurderingen lagt vekt på regionale og statlige myndigheters fraråding i saken.Kommunen har som hovedregel ikke anledning til å gi dispensasjon når overordnetmyndighet har frarådet det, slik det for øvrig går frem av PBL § 19-2. Det er også lagtavgjørende vekt på Fylkesmannens brev datert 17.02.2011 til Sandnes kommune.Med bakgrunn i at handelsetableringer utenfor angitte sentrums-/senterområder er etkonfliktfylt tema i forhold til ønsket by- og tettstedsutvikling, vil byplansjefen tilrå utvalgSide 5 av 6

for byutvikling å avslå søknaden om dispensasjon fra reguleringsplanen for etablering avforretning til Jula AS. Vedtaksforslag har følgende formulering:Med hjemmel i plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 kapittel 19 avslåssøknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Lura Næringsområde foretablering av forretning for Jula Norge AS i Stokkamyrveien 28, jf. begrunnelsei saksutredningen.Dersom utvalget for byutvikling evt. kommer til en annen konklusjon enn byplansjefen,kan følgende alternativ være aktuelt, jf. søkers begrunnelse:Med hjemmel i plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 kapittel 19 girSandnes kommune dispensasjon fra reguleringsplan for Lura Næringsområdefor etablering av forretning for Jula Norge AS i Stokkamyrveien 28, da detteoppfattes som salgsvirksomhet for plasskrevende vareslag, tilsvarendeforretningsdriften som ble tillatt i 2005.Byplansjefen anbefaler følgende forslag tilVEDTAK:1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 kapittel 19 avslåssøknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Lura Næringsområde foretablering av forretning for Jula Norge AS i Stokkamyrveien 28, jf. begrunnelse isaksutredningen.RÅDMANNEN I SANDNES, 23.03.2011Per-Harald NilssonkommunaldirektørMette PaavolabyplansjefVedlegg:1. Kartskisse2. Søknad av 29. september 2010 med vedlegg3. Brev datert 13.01.2011 fra Sandnes kommune til PBM.4. Brev datert 17.02.2011 fra Fylkesmannen til Sandnes kommune.5. Ferdigattest datert 14.06.2005Kopi til:Pareto Business Management AS, PB 1396 Vika, 0114 OSLOSide 6 av 6