Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Lura ...
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Lura ...
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Lura ...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Rikspolitisk bestemmelse <strong>for</strong> kjøpesentreRegjeringen gjeninnførte i 2008 <strong>for</strong>skrift <strong>om</strong> rikspolitisk bestemmelse <strong>for</strong> kjøpesentre,med virkning <strong>fra</strong> 1. juli samme år. Forskriften fastsetter med juridisk bindende virkningat godkjente fylkes(del)planer skal legges til grunn ved behandling av søknader <strong>om</strong>etablering eller utvidelse av større kjøpesentre (totalt bruksareal over 3000 m 2 ).Ders<strong>om</strong>slike etableringer ikke er avklart i nyere planer, må det søkes Fylkesmannen <strong>om</strong>samtykke til slik etablering.DISPENSASJONEtter § 19-2 i plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 kan <strong>dispensasjon</strong> bare gisders<strong>om</strong> hensynene bak bestemmelsen det dispenseres <strong>fra</strong>, eller hensynene i lovens<strong>for</strong>målsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det <strong>for</strong>utsettes i tillegg at <strong>for</strong>deleneved å gi <strong>dispensasjon</strong> er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ders<strong>om</strong>statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt bør k<strong>om</strong>munen ikke dispensere.SØKERS BEGRUNNELSESøker har i brev datert 29.09.2010 opplyst at når Lefdal Elektr<strong>om</strong>arket avslutter sittleie<strong>for</strong>hold ønsker de å inngå ny leieavtale med Jula Norge AS.Søknaden inneholder også en analyse (datert 30.09.2010) <strong>fra</strong> Vista Analyse AS s<strong>om</strong>beskriver aktiviteten og vareutvalget i Jula AS sitt handelskonsept. Analysen konkluderermed at Jula AS sitt varesortiment og virks<strong>om</strong>het faller inn under kategorien”plasskrevende varer”.En viser ellers til søknaden og vedlegg.HØRINGSandnes k<strong>om</strong>mune sendte saken på høring til statlige og regionale myndigheter i brevdatert 3.11.2010. Det k<strong>om</strong> følgende merknader:Statens vegvesen, brev datert 17.11.2010: Statens Vegvesen har ingen merknader.Rogaland Fylkesk<strong>om</strong>mune, brev datert 24.11.2010:I uttalen blir det vist til gjeldende <strong>reguleringsplan</strong> og k<strong>om</strong>muneplan s<strong>om</strong> ikke tillaterhandel. Det blir også vist til gjeldende FDP Jæren s<strong>om</strong> fastslår at all handel skal plasseresinnen<strong>for</strong> gjeldende senterstruktur. I retningslinjene pkt. 5.7.1 er det åpnet <strong>for</strong> handel avhvitevarer, møbler, tepper innen<strong>for</strong> bybanens influens<strong>om</strong>råde. Fylkesk<strong>om</strong>munen vurderervareutvalget til Jula AS s<strong>om</strong> mye videre enn det fylkesdelplanen tillater <strong>for</strong> dette<strong>om</strong>rådet, og mener at virks<strong>om</strong>heten naturlig hører hjemme innen<strong>for</strong> et av sentraene iregionen.Fylkesrådmannen <strong>fra</strong>rår sterkt at det gis <strong>dispensasjon</strong>.Fylkesmannen i Rogaland, brev datert 6.12.2010:De peker på at <strong>for</strong>målet <strong>for</strong>retning ikke er tatt inn s<strong>om</strong> <strong>for</strong>mål i <strong>reguleringsplan</strong>en ellerk<strong>om</strong>muneplanen og at planene der<strong>for</strong> ikke åpner <strong>for</strong> <strong>om</strong>søkte etablering. Fylkesplanenåpner <strong>for</strong> handel av hvitevarer, møbler og tepper innen<strong>for</strong> bybanens influens<strong>om</strong>råde.Butikk konseptet er mer <strong>om</strong>fattande enn det fylkesdelplanen tillater <strong>for</strong> dette <strong>om</strong>rådet ogder<strong>for</strong> ikke tillatt. Andelen av varer s<strong>om</strong> kan kategoriseres under varegruppa hvitevarer,møbler og tepper er liten.De peker også på at lokalisering av Jula AS k<strong>om</strong>mer i strid med <strong>for</strong>skrift <strong>om</strong> rikspolitiskbestemmelse <strong>for</strong> kjøpesentre.Fylkesmannen <strong>fra</strong>rår <strong>om</strong>søkte etablering.Side 3 av 6
VURDERING AV SPØRSMÅLET OM TILTAKET ER SØKNADSPLIKTIG:For å besvare spørsmålet <strong>om</strong> skifte av leietaker er en vesentlig endring av bruk ogdermed søknadspliktig, er det nødvendig å bruke en viss grad av skjønn. Da Sandnesk<strong>om</strong>mune i brev datert 13.01.2011 til PBM k<strong>om</strong> frem til at skifte av leietaker ikke varsøknadspliktig tiltak var det ut <strong>fra</strong> begrunnelse at det ikke var søkt <strong>om</strong> tiltak, men bareny leietaker i eksisterende <strong>for</strong>retningsbygg. Jula AS ble vurdert å ligge innen<strong>for</strong> tidligeregitte tillatelser. En viser ellers til k<strong>om</strong>munenes brev.Fylkesmannen har i brev datert 17.02.2011 til Sandnes k<strong>om</strong>mune vurdert tiltaket s<strong>om</strong>søknadspliktig. Begrunnelsen <strong>for</strong> fylkesmannens standpunkt er at de vurderer tiltakets<strong>om</strong> en bruksendring i <strong>for</strong>hold til tidligere gitte tillatelse.Bruksendringer er søknadspliktige i følge PBL § 20-1 pkt d). Og siden bruksendring til<strong>for</strong>retning ikke er tillatt i <strong>reguleringsplan</strong>en må saken behandles s<strong>om</strong> en<strong>dispensasjon</strong>ssak.Spørsmålet blir der<strong>for</strong> <strong>om</strong> endring av bruken <strong>fra</strong> Lefdal Elektr<strong>om</strong>arket til Jula AS er envesentlig endring av bruk på en slik måte at det innebærer søknadsplikt. Det er da etsentralt spørsmål hva s<strong>om</strong> tidligere er gitt tillatelse til.Da Sandnes k<strong>om</strong>mune ga Lefdal Elektr<strong>om</strong>arked ferdigattest den 14.06.2005 (samtidigmed nabobygget til Kverneland bil/ Ford) ble det oppgitt at <strong>for</strong>målet var<strong>for</strong>retning/salgslokaler, bilverksted. Til ferdigattesten er det tilføyd: ”Ferdigattesten<strong>om</strong>fatter både bygg 1(Brødrene Kverneland AS) og bygg 2 (Lefdal AS). Denneferdigattesten <strong>om</strong>fatter ikke skilt og reklame på bygningen/eiend<strong>om</strong>men.”Forut <strong>for</strong> ferdigattesten var det gitt rammetillatelse den 08.08.02 <strong>for</strong> ” Bygging avbil<strong>for</strong>retning, bilverksted og kontorbygg”. Midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.09.03,med opplysningen ”Byggets/anleggets art: Forretnings/salgslokaler”.Fylkesdelplanen gir k<strong>om</strong>munene anledning til å fastsette i k<strong>om</strong>muneplanen hvor det kanvære handel <strong>for</strong> ulike typer av plasskrevende varer. (Pkt 5.7.1) Til orientering er dennedetaljerte vurderingen blitt gjort <strong>for</strong> <strong>om</strong>rådene vest <strong>for</strong> E39 i <strong>reguleringsplan</strong> <strong>for</strong> ForusNæringspark s<strong>om</strong> ble godkjent 2005. For <strong>Lura</strong><strong>om</strong>rådet (jf. <strong>reguleringsplan</strong> <strong>for</strong> <strong>Lura</strong>, øst<strong>for</strong> E39) tilsier fylkesdelplanens pkt. 5.10.5 at ingen nyetableringer eller utvidelser ertillatt. Områdeavgrensningen av <strong>Lura</strong> kan imidlertid oppfattes ulikt, men selv <strong>om</strong> detskulle være mulighet <strong>for</strong> å åpne <strong>for</strong> handel med de plasskrevende vareslagene møbler,tepper og hvitevarer, så har Sandnes k<strong>om</strong>mune ikke lagt inn areal <strong>for</strong> slik handel i desiste rulleringene av k<strong>om</strong>muneplanen. Det er dermed i nåværende plansituasjon hellerikke tillatt med nye handelsetableringer <strong>for</strong> hvitevarer på <strong>Lura</strong>, selv <strong>om</strong> intensjonen i FDPmuligens har vært å åpne <strong>for</strong> det. Dette peker i retning av at en bør legge vesentlig vektpå selve byggetillatelsen <strong>for</strong> å vurdere hvilken arealbruk s<strong>om</strong> er tillatt.Byggesaken gir imidlertid ikke et entydig svar på <strong>om</strong> det bare er plasskrevende varers<strong>om</strong> er tillatt: Rammetillatelsen angir at det er tillatt med bil<strong>for</strong>retning (s<strong>om</strong> erplasskrevende handel). I den påfølgende midlertidige brukstillatelsen er det ikke gittdenne typen spesifisering, men det går <strong>fra</strong>m at hvitevarekjeden Lefdal var representertunder befaring. Ferdigattesten ble gitt <strong>for</strong> ”Forretning/salgslokaler, bilverksted”, menstiller ikke spesifikke vilkår <strong>om</strong> at det bare er tillatt med salg av hvitevarer. Det erimidlertid tilføyd at ferdigattesten gjelder <strong>for</strong> virks<strong>om</strong>hetene Ford og Lefdal, under<strong>for</strong>ståttplasskrevende vareslag, der Lefdal representerer hvitevarer, slik fylkesdelplanen kan<strong>for</strong>stås å legge til rette <strong>for</strong>.Dette gjør det vanskeligere i ettertid å fastslå med sikkerhet at det kun er gitt tillatelse tilsalg av hvitevarer. Ferdigattesten blir lagt ved saken s<strong>om</strong> vedlegg.Selv <strong>om</strong> det ikke var stilt vilkår i byggetillatelsen eller ferdigattesten at <strong>for</strong>retningen kunskulle benyttes til salg av hvitevarer (s<strong>om</strong> ble oppfattet å være innen<strong>for</strong> FDP sinintensjon) var det likevel en <strong>for</strong>ståelse av at dette var <strong>for</strong>målet. At byggesaken ikke blebehandlet s<strong>om</strong> <strong>dispensasjon</strong>ssak gir støtte <strong>for</strong> at det var denne <strong>for</strong>ståelsen s<strong>om</strong> ble lagttil grunn.Side 4 av 6
Det er videre grunn til å legge vekt på at den faktiske bruken har vært handel medhvitevarer, samt andre elektriske artikler. En endring av bruken til handel medhovedsakelig andre varer må oppfattes å være klart i strid med en rekkeplandokumenters intensjon <strong>om</strong> arealbruken, og dette vil være et argument <strong>for</strong> å ansesaken s<strong>om</strong> en søknadspliktig bruksendring.I <strong>om</strong>tale av bruksendringsspørsmål sier K<strong>om</strong>munal- og regionaldepartementet ik<strong>om</strong>mentarer til nye <strong>for</strong>skrifter etter revidert plan- og bygningslov at terskelen <strong>for</strong> nårdet skal søkes <strong>om</strong> bruksendring bør være lav, og at det er viktig at k<strong>om</strong>munene fåranledning til å vurdere spørsmålet. Tilsvarende understrekes det at det må legges vektpå intensjonen <strong>om</strong> bruk når bruksendring vurderes.Med bakgrunn i fylkesmannens brev og det s<strong>om</strong> er gjort rede <strong>for</strong> oven<strong>for</strong>, er det grunn tilå oppfatte den nå <strong>om</strong>søkte endringen av leietaker s<strong>om</strong> et bruksendringsspørsmål.VURDERING AV SPØRSMÅLET OM DISPENSASJONFor å vurdere <strong>om</strong> <strong>dispensasjon</strong> etter plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 kapittel19 bør gis, må det tas utgangspunkt i den/de bestemmelser det er aktuelt å <strong>fra</strong>vike. Idette tilfellet er det <strong>reguleringsplan</strong>en <strong>for</strong> <strong>Lura</strong> Nærings<strong>om</strong>råde.I henhold til <strong>reguleringsplan</strong>en kan eiend<strong>om</strong>men nyttes til kontor, administrasjon,servicevirks<strong>om</strong>het og lettere industri. Reguleringsbestemmelsene til planen (<strong>for</strong>del<strong>om</strong>råde I) gir i tillegg mulighet <strong>for</strong> å godkjenne <strong>for</strong>retningsvirks<strong>om</strong>het ders<strong>om</strong> dettetrafikkmessig og miljømessig kan innpasses til <strong>om</strong>kringliggende arealer og funksjoner.S<strong>om</strong> nevnt over er dette en bestemmelse s<strong>om</strong> vurderes å ikke være juridisk bindende.Etablering av Jula AS vil dermed være avhengig av <strong>dispensasjon</strong> <strong>fra</strong> gjeldende<strong>reguleringsplan</strong>, <strong>for</strong>utsatt at virks<strong>om</strong>heten innebærer bruksendring.Den sentrale arealpolitikken <strong>for</strong> etablering av <strong>for</strong>retninger har blitt strengere sidenbygget ble oppført. Byplansjefen vurderer det slik at også <strong>for</strong>skrift <strong>om</strong> rikspolitiskbestemmelse <strong>for</strong> kjøpesentre vil kunne k<strong>om</strong>me til anvendelse i denne saken, jf. ogsåFylkesmannens brev. Forskriften av 27.06.2008 har et generelt <strong>for</strong>bud mot etablering avkjøpesentre med mer enn 3000 m2 BRA. Forskriften <strong>om</strong> kjøpesentre gjelder <strong>for</strong>angodkjente <strong>reguleringsplan</strong>er. K<strong>om</strong>munen har etter <strong>for</strong>skriften ikke anledning til å gitillatelse til kjøpesenter i strid med gjeldende fylkesdelplan, og kjøpesenter kan bareetableres etter godkjenning av fylkesmannen. K<strong>om</strong>munen har etter dette ikke anledningtil å gi <strong>dispensasjon</strong> i strid med <strong>for</strong>skriftens bestemmelser.Byplansjefen er av den mening at varesortimentet til Jula AS sannsynligvis er ”ikkeplasskrevende detaljhandel” slik FDP definerer det, og k<strong>om</strong>mer der<strong>for</strong> ikke inn underbetegnelsen ”plasskrevende varer” s<strong>om</strong> kan unntas <strong>fra</strong> etableringsstoppen. I den graddet er FDP sin intensjon å legge til rette <strong>for</strong> plasskrevende varer i dette <strong>om</strong>rådet, gjelderdet bare varegruppene ”hvitevarer, møbler og tepper”. Det vil si at selv <strong>om</strong> Jula ASsolgte kun plasskrevende varer ville det ikke være tilstrekkelig <strong>for</strong> å falle innen<strong>for</strong> FDPskrav, siden det bare er disse tre nevnte varegruppene s<strong>om</strong> fylkesdelplanen <strong>om</strong>taler.KONKLUSJONByplansjefen kan ut <strong>fra</strong> en helhetlig vurdering ikke se at det er grunnlag å tilrå<strong>dispensasjon</strong> <strong>fra</strong> <strong>reguleringsplan</strong>en ut <strong>fra</strong> det s<strong>om</strong> over<strong>for</strong> er gjort rede <strong>for</strong>. Det er idenne vurderingen lagt vekt på regionale og statlige myndigheters <strong>fra</strong>råding i saken.K<strong>om</strong>munen har s<strong>om</strong> hovedregel ikke anledning til å gi <strong>dispensasjon</strong> når overordnetmyndighet har <strong>fra</strong>rådet det, slik det <strong>for</strong> øvrig går frem av PBL § 19-2. Det er også lagtavgjørende vekt på Fylkesmannens brev datert 17.02.2011 til Sandnes k<strong>om</strong>mune.Med bakgrunn i at handelsetableringer uten<strong>for</strong> angitte sentrums-/senter<strong>om</strong>råder er etkonfliktfylt tema i <strong>for</strong>hold til ønsket by- og tettstedsutvikling, vil byplansjefen tilrå utvalgSide 5 av 6
<strong>for</strong> byutvikling å avslå søknaden <strong>om</strong> <strong>dispensasjon</strong> <strong>fra</strong> <strong>reguleringsplan</strong>en <strong>for</strong> etablering av<strong>for</strong>retning til Jula AS. Vedtaks<strong>for</strong>slag har følgende <strong>for</strong>mulering:Med hjemmel i plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 kapittel 19 avslåssøknad <strong>om</strong> <strong>dispensasjon</strong> <strong>fra</strong> <strong>reguleringsplan</strong>en <strong>for</strong> <strong>Lura</strong> Nærings<strong>om</strong>råde <strong>for</strong>etablering av <strong>for</strong>retning <strong>for</strong> Jula Norge AS i Stokkamyrveien 28, jf. begrunnelsei saksutredningen.Ders<strong>om</strong> utvalget <strong>for</strong> byutvikling evt. k<strong>om</strong>mer til en annen konklusjon enn byplansjefen,kan følgende alternativ være aktuelt, jf. søkers begrunnelse:Med hjemmel i plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 kapittel 19 girSandnes k<strong>om</strong>mune <strong>dispensasjon</strong> <strong>fra</strong> <strong>reguleringsplan</strong> <strong>for</strong> <strong>Lura</strong> Nærings<strong>om</strong>råde<strong>for</strong> etablering av <strong>for</strong>retning <strong>for</strong> Jula Norge AS i Stokkamyrveien 28, da detteoppfattes s<strong>om</strong> salgsvirks<strong>om</strong>het <strong>for</strong> plasskrevende vareslag, tilsvarende<strong>for</strong>retningsdriften s<strong>om</strong> ble tillatt i 2005.Byplansjefen anbefaler følgende <strong>for</strong>slag tilVEDTAK:1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 kapittel 19 avslåssøknad <strong>om</strong> <strong>dispensasjon</strong> <strong>fra</strong> <strong>reguleringsplan</strong>en <strong>for</strong> <strong>Lura</strong> Nærings<strong>om</strong>råde <strong>for</strong>etablering av <strong>for</strong>retning <strong>for</strong> Jula Norge AS i Stokkamyrveien 28, jf. begrunnelse isaksutredningen.RÅDMANNEN I SANDNES, 23.03.2011Per-Harald Nilssonk<strong>om</strong>munaldirektørMette PaavolabyplansjefVedlegg:1. Kartskisse2. Søknad av 29. september 2010 med vedlegg3. Brev datert 13.01.2011 <strong>fra</strong> Sandnes k<strong>om</strong>mune til PBM.4. Brev datert 17.02.2011 <strong>fra</strong> Fylkesmannen til Sandnes k<strong>om</strong>mune.5. Ferdigattest datert 14.06.2005Kopi til:Pareto Business Management AS, PB 1396 Vika, 0114 OSLOSide 6 av 6