Forslagsstillers planbeskrivelse Spireaveien 10B, Økern, Bydel ...

Skolevei: Det er et nettverk av gangveier og fortauer til de fleste skolene i området.Fritidstilbud: Det finnes en rekke fritidstilbud til barn og unge i bydelen, blant annet Banenbarnefilmklubb, Veitvet Ungdomssenter, Kulturhuset Påbanen og Musikkverkstedet.Universell utformingBebyggelse: Ikke relevantUterom: Ikke relevant4. PLANSTATUSGjeldende regulering: Reguleringsplan S-2864(14.5.86) - Spireaveien 10B er regulert til industri.Rikspolitiske retningslinjer: RPR for barn- og unge stiller blant annet krav til fysisk utforming av arealog anlegg som skal benyttes av barn.Kommuneplan (KDP 15) for Økernområdet, vedtatt 26.05.04. Planen legger blant annet opp til enomdisponering av dagens næringsområder til boligformål. TU for boligområdene, inkludertSpireaveien 10B, er foreslått til mellom 100 og 150%.Reguleringsplan for nytt veisystem i Økernområdet (vedtatt): Store ringvei planlegges lagt i en 1,2 kmlang tunnel mellom Økern og Sinsen. Nytt lokalt veisystem etableres. Spireaveien kobles på nygjennomgående lokalgate, dagens Store ringvei, og får adkomst herfra. Anleggstart planlagt i 2005.Reguleringsplaner under arbeid:• Frydenbergveien 48 og Hasleveien 50: Reguleringsforslag er sendt Rådhuset. Planområderer på 48 daa med bebyggelse i 3-8 etasjer. Det er i planforslaget angitt ca 540 boliger.• Lørenveien 38 m.fl. (Løren leir): Reguleringsforslaget lå ute til offentlig ettersyn imai/juni 2003. Planområder er på 47 daa med foreslått bebyggelse i 4-9 etasjer. Det erangitt ca 550 boliger.• Spireaveien 12, 14 og 16: Reguleringforslag er lagt ut til offentlig ettersyn. Planområdet erpå 16 daa og grenser til Spireaveien 10. Planen er lagt ut med to alternative forslag, ett frautbygger og ett fra kommunen. Alternativ 1 har 210-230 leiligheter, som tilsvarer en TUpå ca 150% og volumer opp t.o.m 8 etasjer, kote +139,5. Alternativ 2 viser en mindreutnyttelse, på ca 120% , med en reduksjon tilsvarende fire etasjer mot vårt planområde.5. MEDVIRKNING5.1 Innspill ved kommunalt samrådKommunalt samråd er et prøveprosjekt der enkelte etater kan gi innspill til forslagsstiller i starten avplanarbeidet i forbindelse med innsendelse av et planinitiativ. Samrådsinnspillene følger som egetvedlegg.Liste over samrådsinnspill1. Oslo Sporveier 18.02.042. Helse- og Velferdsetaten 24.02.043. Friluftsetaten 09.03.044. Samferdselsetaten 26.02.04Sammendrag av samrådsinnspill1. Oslo Sporveier: bemerker at området har akseptabel gangavstand både til Økern T-banestasjonog busstilbud i området. Økern er forøvrig trukket frem i parkeringsnormen for boliger som etknutepunkt.2. Helse- og Velferdsetaten:a. Forurenset grunn: Nabotomten Spireaveien 12 og 14) har forurenset grunn, og dettekan være spredt til Spireaveien 10B, Det kan også være forurensning som følge avoljesøl på egen tomt. Det bør gjennomføres en risikovurdering i henhold til SFTveileder99:01A, Grunneier/problemeier er ansvarlig for varsling tilSide 6 av 15

5.2 KunngjøringsinnspillInnkomne kunngjøringsinnspill er opplistet, referert, kommentert og vedlagt sammen medforhåndsuttalelser, se punkt 5.3 forhåndsuttalelser.5.3 ForhåndsuttalelserInnkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg.Liste over forhåndsuttalelser5. Oslo kommune, vann-og avløpsetaten: 28.05.046. Undervisningsbygg, Oslo kommune: 04.06.047. Helse og velferdsetaten: 07.06.048. Agent Arne Bamer: 24.05.04Sammendrag av forhåndsuttalelsene5. Oslo kommune, vann og avløpsetaten:a. Overvann: Utbygger må utarbeide plan som viser håndtering av overvann.Takvann/overvann må filtreres på egen grunn.b. Uttak av vann, f.eks til sprinkleranlegg: VAV må kontaktes ved ønske om større uttakav vannmengder.c. Ledninger i området: Tiltakshaver er ansvarlig for å undersøke om planene kommer ikonflikt med eventuelle V/A-stikkledninger i området.6. Undervisningsbygg, Oslo kommune:a. Skolekapasitet: Eksisterende skoler har ikke kapasitet til å ta imot elever fraLørenområdet, men tiltak for å øke skolekapasiteten er under planlegging.7. Helse- og velferdsetaten: Se pkt 2 under samrådsinnspill.8. Agent Arne Bamer:a. Stiller spørsmål til utviklingen av Oslo by. Er kritisk til at boliger overtarnæringseiendommer.Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene5. Oslo kommune, vann- og avløpsetaten:a. Plan for overvann utarbeides. Uttalelse tatt til følge.b. Uttalelse tatt til følge.c. Uttalelse tatt til følge.6. Undervisningsbygg, Oslo kommune:a. Det er ingen skolekapasitet i dag, men utbygging er under planlegging. Uttalelse tasderfor ikke til følge.7. Helse- og velferdsetaten: Se pkt 2 under samrådsinnspill.8. Agent Arne Bamer:a. Dette er et innspill i en større byutviklingsdebatt, og har, etter vårt skjønn, ingendirekte innvirkning på arbeidet med denne planen. I kommuneplanen er det tvert i motlagt opp til en konvertering av næringseiendommer fra næring til bolig, ogplanforslaget er i tråd med dette. Uttalelsen er ikke tatt til følge.6. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSEForslaget til ”Kommuneplan for Økern” legger opp til omdisponering fra næring til bolig i Økernområdet,og plantomta er en del av det området som anbefales utbygget som bolig.Tiltakshaver eier både Spireaveien 10A og 10B, og på 10A er boliger under bygging. Plantomta,Spireaveien 10B sees på som en naturlig fortsettelse av dette prosjektet, hvor man blant annet ser påmuligheten for sambruk av utearealer.Spireaveien 10A trapper seg ned i høyden mot småhusbebyggelse i vest. Vi mener plantomta tålerbåde høyere utnyttelse og høyere bebyggelse på grunn av at den nærmeste nabobebyggelsen består avSide 8 av 15

store næringsbygg både i nord og i sør. I øst ligger et grøntbelte foran ytterligere næringsbygg. Itillegg vil den planlagte utbyggingen av Spireaveien 12, 14 og 16 tilsi at Spireaveien 10B bør habyggevolum av en anselig størrelse. På denne måten vil man legge opp til en bygningsstruktur somkan være med på å gi en sterkere identitet til Økern-området. Bygningene kan da være med på danneet klarere gatemønster og gode uteoppholdsarealer.Leilighetsfordelingen i området i dag består av en god del familieleiligheter, formet somrekkehusbebyggelse og eneboliger. I Spireaveien 10A er det lagt opp til en del mindre enheter som harvist seg å være svært attraktive i markedet. Det legges i Spireaveien opp til en leilighetsfordeling medca 80% to-roms og 20% tre-roms. Konsekvensene av dette er at det ikke er særlig attraktiv forbarnefamilier i anlegget, og planforslaget vil derfor ikke ha noen større påvirkning på skole- ogbarnehagekapasiteten i området. Det er fra Bydel Bjerke ikke oppgitt en mal på ønsketleilighetsfordeling.Vedlagt ligger solstudier som viser planforslaget innvirkning på naboeiendommer. Solstudiene viseren situasjon ved maks utnyttelse i eksisterende omgivelser, samt maks utnyttelse ved en høy utnyttelseogså på nabotomt. Studiene viser at forslaget ikke forringer forholdene på nabotomter vesentlig, medvalgt plassering av bygningsmasse. I tillegg vil forslaget gi gode solforhold på egneuteoppholdsarealer.Det er utarbeidet et støynotat i forbindelse med støybelastning på uteplasser. Ved dagens situasjon vilikke støybelastningen for uteoppholdsareale på grunn og i 1.etg overstige anbefalte verdier. I de øvrigeetasjene er det akseptabelt med en midlertidig løsning for å skjerme mot støy fra Ring 3, frem til denneer lagt i tunnel.Det er utarbeidet en luftkvalitetsvurdering Undersøkelsen konkluderer med at forholdene er gode, slikat man ikke trenger å iverksette særskilte tiltak i forbindelse med en utbygging av området.7. PLANFORSLAGETReguleringsformålByggeområde for bolig – blokkbebyggelse.Grad av utnytting og høyderHøyde: Maks gjennomsnittlig møne- og gesimshøyde: 16 m. Maks antall etasjer: 5 etasjer.30 %-BYA125 %-TU3300 kvm T-BRAMUA = 25 kvm pr boenhetBebyggelsens plasseringBebyggelsen er foreslått lagt på den nord-østre delen av planområdet, slik at den, sammen medbebyggelsen på 10A, danner en hesteskoform.Miljøfaglige forholdLuftforurensning: Ingen spesielle tiltak kreves.Støy fra trafikk: Støybelastning på uteoppholdsarealer må ikke overstige anbefalte verdier gitt iMiljøverndepartementets rundskriv T-8/79 eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter ellerretningslinjer som erstatter dette. Ved dagens situasjon vil det være nødvendig å foreta midlertidigestøyskjermende tiltak for utearealer fra og med 2.etg og oppover, frem til Ring 3 bli lagt i tunnel. Detetableres en støyskjerm mot eiendommen i sør for å sikre gode lydforhold i utearealet. Hvis Ring 3ikke blir lagt i tunnel som forutsatt, må man foreta permanente støyskjermingstiltak.Forurenset grunn: Det er utført en miljøteknisk grunnundersøkelse på tomten til Spireaveien 10B derdet med unntak av forhøyede tungmetallkonsentrasjoner, som er vanlig i Oslo, ikke ble påvistSide 9 av 15

forurensning i grunnen. Da det er eksisterende bygg på tomten, anbefales det en utfyllendemiljøundersøkelse når bygget er revet.Sol- og skyggeforhold: Bebyggelsens plassering sikrer gode solforhold på egen tomt, samtidig somden ikke påvirker forholdene på omkringliggende tomter i særlig grad. Dette dokumenteres vedsolstudier.TrafikkforholdParkering: Parkering for boligene opparbeides etter Oslo kommunes parkeringsnorm, ytre sone.Minimum 75% av plassene skal ligge under terreng. Minimum 5% av plassene skal utformes for brukav bevegelseshemmede.Estetikk og byggeskikkBebyggelsesstruktur: Det er lagt opp til en bebyggelsesstruktur som tilpasser seg Spireaveien 10A, ogsom sammen med 10A danner gode uterom og klare gateløp. Bygningene foreslås lagt på nordre ogøstre del av tomten. Bygningsstrukturen med svalgangsløsning gis en variert og tiltalende fasade vedhjelp av åpne og lukkede felter, spesielt mot offentlige friområder.Bebyggelsesmønster: Bebyggelsen på plantomta legges mot nord og øst for å skape et best muliguteområde. Denne plasseringen vil også være med på å danne et klart gateløp mellom lavblokkene iSpireaveien 10A og B og Spireaveien 8 med sitt langstrakte næringsbygg.Volum (skala + proporsjoner): Planforslaget legger opp til en bebyggelse på 4-5 etasjer, hvor denhøyeste delen er lagt mot Spireaveien 10A for å videreføre denne bebyggelsen. Bebyggelsen reduseresi høyde mot østre del av planområdet, som grenser mot et grøntområde.Uterom: Planforslaget legger opp til en bebyggelse som vil være med på å danne et sør-vest vendtuterom sammen med bygningsmassen på Spireaveien 10A,Barns interesserLeke- og oppholdsarealer: Bebyggelsen er med på å skape arealer for lek og opphold som er skjermetfra trafikkarealer, med gode solforhold og med oversikt over lekeplassen fra bygningene.Skole- /barnehagedekning: Tiltak for å øke skolekapasiteten er under utarbeidelse avUndervisningsbygg. Det er ingen særskilte tiltak i planforslaget som innvirker på dette.Leilighetsfordelingen i planforslaget legger opp til en del mindre boenheter, som ikke vil være egnetfor barnefamilier.Skolevei: Det er et nettverk av gangveier og fortauer til de fleste skolene i området, og dette er forholdsom ikke blir særlig berørt av planforslaget.Fritidstilbud: Det er en rekke fritidstilbud i området, og dette er forhold som ikke blir særlig berørt avplanforslaget.Universell utformingBebyggelse: Utforming av bebyggelsen bygger på prinsippene for universell utforming.Uterom: Uterommene utformes med universell utforming som grunnleggende premiss. Det sikres godtilgjengelighet ved trinnfri adkomst fra bygninger og vei. Ved hjelp av ulike overflater, vegetasjon ogmøblering inviterer uterommene til ulik aktivitet for alle aldersgrupper.Side 10 av 15

8. KONSEKVENSER AV FORSLAGETOverordnede planer og målDen foreslåtte reguleringsplanen er i tråd med retningslinjer fra den vedtatte kommunedelplanen forØkern.Miljøfaglige forholdLuftforurensning: Planforslaget har ingen miljøfaglige konsekvenser.Støy fra trafikk: Planforslaget vil føre til noe trafikk i området på grunn av bygging av boligenheter ogadkomst til disse. Dette vil utgjøre en ubetydelig økning, om noen, i forhold til dagens virksomhet påområdet, som er bilforretning.Forurenset grunn: Planforslaget vil ikke ha innvirkning på forurenset grunn på nærområdene. Det erutført en miljøteknisk grunnundersøkelse på tomten, der det ikke ble påvist forurensing i grunnen,Men da det er eksisterende bygg på tomten, anbefales det en utfyllende miljøundersøkelse når byggeter revet.Sol- og skyggeforhold: Bebyggelsens plassering sikrer gode solforhold på egen tomt. Den planlagtebebyggelsen kaster ikke vesentlig skygge på utearealene til omkringliggende bebyggelse.TrafikkforholdParkering: Parkering for beboerne samt gjesteparkering ivaretaes på egen tomt. Da tomta ligger i denåpne byen, utløser antallet på leiligheter et krav om 50 parkeringsplasser og 78 plasser forsykkelparkering.Estetikk og byggeskikkBebyggelsesstruktur: Det legges opp til en bebyggelsesstruktur som tilpasser seg Spireaveien 10A. ogsom sammen med 10A vil danne gode uterom og klare gateløp. Dette er med på å danne et merhelhetlig inntrykk av hele området, noe som også vil bli forsterket av en utbygging av Spireaveien 12,14 og 16.Bebyggelsesmønster: Bebyggelsen på plantomta legges mot nord og øst for å skape et best muliguteområde. Denne plasseringen vil også være med på å danne et klart gateløp mellom lavblokkene iSpireaveien 10A og B og Spireaveien 8 med sitt langstrakte næringsbygg.Volum (skala + proporsjoner): Planforslaget forholder seg til utbyggingen av Spireaveien 10A, samtden planlagte utbyggingen av Spireaveien 12, 14 og 16. Den vil være meget synlig fra friområdet i øst,og trapper seg i høyde ned mot dette for å bli mindre dominerende.Uterom: Planforslaget sørger for gode uteoppholdsarealer på egen tomt.Barns interesserLeke- og oppholdsarealer: Planforslaget sørger for gode leke- og oppholdsarealer på egen tomt.Skole- /barnehagedekning: Leilighetsfordelingen i planforslaget legger opp til en del mindreboenheter, som ikke vil være egnet for barnefamilier. Planforslaget vil derfor ikke ha vesentligekonsekvenser for skole- og barnehagedekningen i bydelen.Skolevei: Planforslaget innebærer ingen konsekvenser for nettverket av gangveier og fortau i området.Fritidstilbud: Ikke relevant.Universell utformingBebyggelse: Planforslaget hensyntar prinsippene for universell utforming av bebyggelsen.Side 11 av 15

Uterom: Planforslaget hensyntar prinsippene for universell utforming med tanke på utforming avuterom.9. ILLUSTRASJONERFølgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser enmulig maksimal utbygging iht.forslaget.Side 12 av 15

Forslaget viser en bebyggelse på 5 etasjer mot Spireaveien 10A, som trapper seg ned til 4 etasjer motfriområdet i øst. Dette planforslaget viser totalt 57 leiligheter. Fordelingen er som følger:2-roms 32,3m2 32 stk2-roms 50,4m2 8 stk2-roms 56,2m2 5 stk3-roms 70,8m2 8 stk3-roms 75,1m2 4 stkBygningsstrukturen er illustrert som svalgangsbygg, der hvor alle leilighetene får gjennomlys og godeinngangsforhold og bra tilgjengelighet. Uteoppholdsplassene, både felles og private, er sør-vestorienterte. Dette innebærer at man får en svalgangsløsning mot friområdet i øst, men denne er tenktutformet som tette elementer og spilevegger, slik at svalgangene fremstår liggende bak en skjermvegg.Parkering er tenkt lagt under den vestre bygningen. På grunn av at terrenget faller mot friområdet i øst,vil man få en synlig sokkel. Det fordrer at man utformer denne (maks 1,5 m høy) med gode ogbestandige materialer.Materialbruk er tenkt å tilpasses Spireaveien 10A.Side 13 av 15

Modell av planlagt prosjektSide 14 av 15

Side 15 av 15