Boligbygging i Oslo-regionen - Sintef

More documents

Recommendations

Info

ygging av utleieboliger. Kommunene bruker ofte boligbyggelagene som samarbeidspartnerei slike saker. Oslo kommune ble kritisert for sitt lave engasjement i bygging av utleieboliger.Bedriftenes tomtestrategier er ofte avgjørende for lønnsomhetTomtemarkedet er blitt mer profesjonelt. Byggherreselskapene er spesialisert på utvikling, ogdet er ved gode tomtekjøp en kan oppnå høy avkastning. Muligheter for høy avkastning varofte forbundet med stor reguleringsrisiko, dvs. utfallet av reguleringssaken var usikker. Noenvelger et lavere dekningsbidrag mot en større sikkerhet omkring planprosessen. Lavest risikotok bedriften som stort sett kjøpte ferdig regulerte tomter.Mange utbyggere ble tilbudt ferdig regulerte tomter av investorer som ikke hadde hatttilstrekkelig kompetanse på bygging. Ofte ble det forlangt høye priser når noen slike villeselge seg ut. Bruk av opsjonsavtaler på tomtekjøp var uvanlig i Oslo, men oftere brukt iAkershuskommunene der det ofte var usikkerhet knyttet til omregulering fra landbruk tilbolig. Når det ikke ble brukt opsjonsavtaler ønsket en å få avklart mest mulig omkringreguleringen, verneinteresser og krav i forbindelse med sosial og teknisk infrastruktur før etforpliktende tomtekjøp. Andre forhold som ble nevnt var veikrav, nærhet til fornminner ogkommunens holdning til reguleringsendring.Ferdig regulert tomtegrunn ble med få unntak straks brukt til boligbygging. Der kommunenhadde lagt inn krav til store boliger uten at utbygger trodde på etterspørsel etter disse, blebygging utsatt i påvente av omregulering. Det fantes også eksempler på at reguleringer somhadde tatt svært lang tid å få igjennom var blitt foreldet i forhold til hva markedet nåetterspurte. En omregulering ville nok en gang utsette prosjektene, så et alternativ kunne islike tilfeller være salg av tomten.Utbyggingsavtaler må være forutsigbareEnkelte kommuner kunne stille krav i utbyggingsavtaler som ville fordyre hver enkelt boligmed opp til 200 000 kroner. Andre eksempler på mellom 25 000 og 50 000 kroner ble nevnt,der ulike navn som forseringsgebyr, utbyggingsavgift og et fast beløp pr bolig til skole blebenyttet. Misnøyen med slike avtaler var at kravene ofte kom etter at tomta var kjøpt, slik atkravene ikke fikk betydning for tomteprisen. Kravene var i tillegg lite forutsigbare og kunnedermed vanskelig påvirke tomteprisene uten at kommunene for eksempel sa at det villekomme krav inntil et visst beløp.Utstrakt bruk av utbyggingsavtaler i pressområder kan dempe boligbyggingen og gi høyerepriser i bruktboligmarkedet enn ellers, noe som vil ramme alle boligkjøpere.Husbanken gir trygghet og forutsigbarhet for visse kjøpergrupperHusbanken strekker seg langt i storbyregionene for å kunne gi lån. Banken ser mer på detotale salgsprisene enn på grenser for tomte- og byggekostnader. Utbyggerne brukerHusbanken fordi denne finansieringen gir trygghet og forutsigbarhet for visse kjøpergrupper.Forutsetningen for mange er en høy låneutmåling, helst mellom 75 og 90 prosent av prisen.8
For kjøpergrupper 50+ med høy egenkapital og liten tidligere erfaringer med Husbanken erdet uaktuelt med husbankfinansiering.Bruken av husbanklån var mer omfattende i lavprisområder, ikke fordi en der lettest kunnetilfredstille kostnadskravene, men fordi husbanklån her passet best med målgruppen en bygdefor. I andre områder med mer bemidlede kjøpergrupper kunne en velge borthusbankfinansiering for å gi prosjektet det rette imaget.PBL har virket fordyrende, økt kvaliteten, men også papirarbeidetEndringer i Plan- og bygningsloven fra 1997 hadde etter bedriftens mening medført økte kravtil lyd, brann og isolering og hadde økt kostnadene betydelig, men også kvaliteten hadde blittbedre. Anslag på mellom 20 og 60 000 kroner i kostnadsøkning pr. bolig som en følge avlovendringen ble nevnt. Den nye godkjenningsordningen hadde ført til mer papirarbeid ibedriftene. Særlig hadde dette gått ut over de minste aktørene. Egenkontrollen ble kritisert avenkelte, mens andre mente den ikke var mer omfattende enn den burde være. Bedriftenesansvar ble understreket i denne sammenheng.9
Page 1 and 2: Rolf BarlindhaugBoligbygging i Oslo
Page 3 and 4: ForordI perioden 8. februar til 16.
Page 5 and 6: 1 SammendragLav boligbygging i Oslo
Page 7: måtte betale mer for den arbeidskr
Page 11 and 12: Oslo og Akershus9000800070006000500
Page 13 and 14: 1. Markedsprisene er eller har ikke
Page 15 and 16: Bedriftenes entreprenørselskaper b
Page 17 and 18: Vi spurte om igangsettingen de to s
Page 19 and 20: Et par bedrifter nevnte at byggekos
Page 21 and 22: eduserte prisene og ville samtidig
Page 23 and 24: en bli stilt ovenfor krav om at et
Page 25 and 26: for å leie og dermed høye husleie
Page 27 and 28: lange dager og én kort dag. Det bl
Page 29 and 30: som allerede har fått utviklet pro
Page 31 and 32: 3.4.4 Beholdning av ubebygd tomtegr
Page 33 and 34: Eieren av en tomt vil alltid vurder
Page 35 and 36: i reguleringsplanen ikke være et t
Page 37 and 38: olle om det var husbankfinansiering
Page 39 and 40: Egenkontrollen ble kritisert ved å
Page 41 and 42: 5 Vedlegg 1: Intervjuguide utbygger
Page 43 and 44: III Kostnader ved boligbygging14. H
Page 45 and 46: 6 Vedlegg 2: Intervjuguide boligbyg
Page 47: V Utbyggingsavtaler, kommunale krav

Boligbygging i Oslo-regionen - Sintef

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?