Boligbygging i Oslo-regionen - Sintef

ygging av utleieboliger. Kommunene bruker ofte boligbyggelagene som samarbeidspartnerei slike saker. Oslo kommune ble kritisert for sitt lave engasjement i bygging av utleieboliger.Bedriftenes tomtestrategier er ofte avgjørende for lønnsomhetTomtemarkedet er blitt mer profesjonelt. Byggherreselskapene er spesialisert på utvikling, ogdet er ved gode tomtekjøp en kan oppnå høy avkastning. Muligheter for høy avkastning varofte forbundet med stor reguleringsrisiko, dvs. utfallet av reguleringssaken var usikker. Noenvelger et lavere dekningsbidrag mot en større sikkerhet omkring planprosessen. Lavest risikotok bedriften som stort sett kjøpte ferdig regulerte tomter.Mange utbyggere ble tilbudt ferdig regulerte tomter av investorer som ikke hadde hatttilstrekkelig kompetanse på bygging. Ofte ble det forlangt høye priser når noen slike villeselge seg ut. Bruk av opsjonsavtaler på tomtekjøp var uvanlig i Oslo, men oftere brukt iAkershuskommunene der det ofte var usikkerhet knyttet til omregulering fra landbruk tilbolig. Når det ikke ble brukt opsjonsavtaler ønsket en å få avklart mest mulig omkringreguleringen, verneinteresser og krav i forbindelse med sosial og teknisk infrastruktur før etforpliktende tomtekjøp. Andre forhold som ble nevnt var veikrav, nærhet til fornminner ogkommunens holdning til reguleringsendring.Ferdig regulert tomtegrunn ble med få unntak straks brukt til boligbygging. Der kommunenhadde lagt inn krav til store boliger uten at utbygger trodde på etterspørsel etter disse, blebygging utsatt i påvente av omregulering. Det fantes også eksempler på at reguleringer somhadde tatt svært lang tid å få igjennom var blitt foreldet i forhold til hva markedet nåetterspurte. En omregulering ville nok en gang utsette prosjektene, så et alternativ kunne islike tilfeller være salg av tomten.Utbyggingsavtaler må være forutsigbareEnkelte kommuner kunne stille krav i utbyggingsavtaler som ville fordyre hver enkelt boligmed opp til 200 000 kroner. Andre eksempler på mellom 25 000 og 50 000 kroner ble nevnt,der ulike navn som forseringsgebyr, utbyggingsavgift og et fast beløp pr bolig til skole blebenyttet. Misnøyen med slike avtaler var at kravene ofte kom etter at tomta var kjøpt, slik atkravene ikke fikk betydning for tomteprisen. Kravene var i tillegg lite forutsigbare og kunnedermed vanskelig påvirke tomteprisene uten at kommunene for eksempel sa at det villekomme krav inntil et visst beløp.Utstrakt bruk av utbyggingsavtaler i pressområder kan dempe boligbyggingen og gi høyerepriser i bruktboligmarkedet enn ellers, noe som vil ramme alle boligkjøpere.Husbanken gir trygghet og forutsigbarhet for visse kjøpergrupperHusbanken strekker seg langt i storbyregionene for å kunne gi lån. Banken ser mer på detotale salgsprisene enn på grenser for tomte- og byggekostnader. Utbyggerne brukerHusbanken fordi denne finansieringen gir trygghet og forutsigbarhet for visse kjøpergrupper.Forutsetningen for mange er en høy låneutmåling, helst mellom 75 og 90 prosent av prisen.8