Boligbygging i Oslo-regionen - Sintef

entreprenører. Et par av de større selskapene har ikke foretatt et skille mellom etbyggherreselskap og et entreprenørselskap, men trodde mer på synergieffektene i alle ledd iproduksjonen. En av utbyggerne var et rent byggherreselskap uten noen produksjonsenhet. Iundersøkelsen valgte vi kun å kontakte byggherreselskapene, dersom det var foretatt enoppdeling i et byggherre- og et entreprenørselskap.I år 2000 sto utbyggerne i undersøkelsen for igangsetting av ca. 2000 boliger, om lag 40prosent av boligproduksjonen i regionen. Dette var prosjekter i egenregi, slik at bedriftenestotale markedsandel, når vi også regner med bygging for andre, ville vært større. De treboligbyggelagene sto for 960 boliger. Noen av disse kan være dobbelttellinger fordi de harframkommet i form av samarbeidsprosjekt mellom boligbyggelag og utbygger.Fra 2000 til 2001 økte total igangsetting i regionen, mens utbyggerne i undersøkelsen haddeen nedgang på 500 boliger. Enten må dette skyldes at entreprenørselskapene har økt byggingfor andre eller at flere små aktører har økt sin markedsandel. For 2002 planlegges en økning iigangsettingen fra 2001. Det samme mønsteret finner vi blant boligbyggelagene.Treg planprosess forklarer aktivitetsnivåetVariasjonen i igangsettingen ble forklart med at mange reguleringssaker hadde tatt lengre tidenn planlagt. Flere kommuner hadde lagt inn større krav enn tidligere signalisert iutbyggingsavtaler om dekning av sosial infrastruktur. Når slike krav kom etter at tomta varkjøpt, skapte det store problemer og førte til utsettelser av prosjekter. Prosessen var i det heletatt lite forutsigbar. Flere nevnte at kommunene under nedgangsperioden på 1990-tallet ikkehadde vært flinke nok med tomtetilrettelegging og at bolig ikke hadde vært prioritert ibehandlingssystemet før i det siste året.Markedet kunne klart avta flere boliger dersom reguleringsprosessen hadde gått fortere. Endel kommuner ble beskyldt for ikke å ønske boligbygging, mens andre hadde sovet i perioden1992-96, da de skulle lagt til rette for ny boligbygging. På den annen side ønsket de å holdeen jevnt produksjon, men med aktiviteten tilpasset markedet. En var blitt mer bevisst på hvorlang tid reguleringsprosessen ville ta og hadde opprettet en tomtebank med tomter underregulering, og med en målsetting om å ta ut en viss andel fra banken i takt medferdigreguleringen. Slike tomtebanker kunne være på mellom 3 og 10 ganger årligproduksjon, avhengig av hva slags reguleringsrisko som var knyttet til tomtene. Mange tomterunder regulering gir høy kapitalbindig, noe bedriftene løser ved å hente inn ekstern kapital.Dette er det ingen som oppgir som noe problem i dagens marked.Entreprenørkostnadene øker mer enn bruktboligpriseneSelv om en så at markedet kunne avta flere boliger, var mange klar over at kapasitetsgrensenvar nådd og at byggekostnadene den siste tiden hadde hatt en større økning enn bruktboligprisene.I visse lavprisområder ble lønnsomheten ved nye tomtekjøp truet. Ingen avbyggherreselskapene nevnte at de hittil hadde hatt problemer med å skaffe entreprenørtjenester,men var forberedt på at slike problemer kunne oppstå. Årsaken til de øktebyggekostnadene ble først og fremst knyttet til mangelen på kvalifisert arbeidskraft og at de6